analiasa nilai agunan dari nilai pasar dan nilai sewa rumah

7/24/2019 Analiasa Nilai Agunan Dari Nilai Pasar Dan Nilai Sewa Rumah

1/18

Jurnal Ilmiah Teknik Sipil

INTISARI

Agunan merupakan hal yang paling

diutamakan untuk mendapatkan keyakinan

bagi bank atas dana yang disalurkan dalam

bentuk kredit. Salah satu barang yang dapat

dijadikan agunan adalah real property atau

properti yang berupa tanah dengan segala

sesuatu yang melekat padanya. Dalam

perkreditan perlu dilakukan penilaian

terhadap properti yang dijadikan agunan.

Tugas akhir ini bertujuan untuk melakukan

analisa nilai agunan dari nilai pasar dan nilai

sewa pada properti yang berupa rumah

tinggal.Nilai Pasar properti didapat dari nilai pasar

tanah ditambah nilai pasar bangunan

sedangkan nilai sewa properti didapat dari

nilai pasar properti di kali dengan Yield

untuk Tanah & angunan ! tahun. Yieldatau

yieldto maturity dapat dide"inisikan sebagai

tingkat bunga yang ditawarkan oleh pasar

untuk membeli sebuah aset keuangan #tidak

hanya terbatas pada obligasi semata$ dengan

tujuan untuk menukar uang saat ini dengan

uang di masa yang akan datang. setelah

didapat nilai sewa properti kemudian dikali

dengan Discount factor ! "aktor diskonto.

Discount factor!"aktor diskonto adalah

bilangan kurang dari % #satu$ yang dipakai

untuk mengalikan suatu jumlah nilai dimasa

yang akan datang #future value$ supaya

menjadi nilai sekarang #present value$ maka

didapat nilai sewa properti.

ASTRA'

(ollateral is the main )on)ern "or the bank

to get a )on*i)tion "or "unds disbursed in the

"orm o" )redit. +ne o" the items that )an be

used as )ollateral is real property or property

in the "orm o" land with e*erything atta)hed

to it. +" )redit needs to be assessed against

the property as )ollateral.

This thesis aims to analy,e the *alue o" the

)ollateral and the market *alue o" the rental

*alue o" a residential property.

The market *alue o" the property obtained

"rom the market *alue o" the land plus the

market *alue o" the building while the rental

*alue o" the property obtained "rom the

market *alue o" the property at the time the

-ield to and & uilding ! year. -ield or

yield to maturity )an be de"ined as the rate

1

ANALISA NILAI AGUNAN DARI NILAI PASAR DAN NILAI SEWA RUMAH

TINGGAL JALAN AW SYAHRANIE KOTA SAMARINDA PROVINSI

KALIMANTAN TIMUR


2/18


o" interest o""ered by the market to buy a

"inan)ial asset #not just limited to mere

bond$ in order to e/)hange the money at this

time with money in the "uture. a"ter a)0uiredproperty rental *alues and then multiplied by

the Dis)ount "a)tor ! "a)tor dis)ount.

Dis)ount "a)tor ! dis)ounting "a)tor is a

number less than % #one$ used to multiply

the number o" *alues in the "uture #"uture

*alue$ in order to present *alue #present

*alue$ the importan)e o" the rental *alue o"

the property.

BAB I

PENDAHULUAN

1.1.Latar Belakan

Penilaian atau appraisal merupakan

salah satu sektor jasa yang dapat berperan

penting dalam menentukan nilai ekonomis

aset dan potensi harta kekayaan. Di

Indonesia penilaian atau appraisal atau

penilaian belum dikenal se)ara umum. 1al

ini karena appraisal masih dalam tahap

pertumbuhan #2DI1 P' RI 3445$.

6mumnya jasa appraisal atau penilaian

digunakan institusi keuangan dalam menilai

suatu properti. Salah satu institusi keuangan

tersebut adalah ank.

Salah satu )ontoh agunan yang

menjadi obyek penelitian pada tugas akhir

ini adalah properti berupa rumah tinggal di

2alan A7 Syahrani Perum 8illa Tamara

'ota Samarinda. Rumah tinggal tersebut

milik seorang nasabah yang mengajukan

permohonan kredit pada suatu bank.

Nasabah tersebut memerlukan tambahandana untuk meningkatkan bisnis yang

dimilikinya. 'etika nasabah suatu bank

membutuhkan tambahan dana #kredit$ dan

hartanya menjadi agunan bank maka perlu

dilakukan penilaian terhadap agunan

tersebut. Tentang Agunan 'redit bahwa

penilaian tersebut harus lebih dititikberatkan

kepada penerapan metode 9 metode

pendekatan yang dapat menghasilkan

taksiran dan opini yang paling mendekati

kebenaran tentang Nilai Pasar 7ajar

sehingga selanjutnya akan diperoleh Nilai

ikuidasi Proyeksi Nilai Pasar 7ajar dan

Proyeksi Nilai ikuidasi dari barang yang

bersangkutan.Tugas akhir ini mengangkat topik

:anajemen 'onstruksi yaitu )abang ilmu

teknik sipil yang mempelajari masalah

dalam proyek konstruksi yang berkaitan

dengan aspek ekonomi. entuk

permasalahan ekonomi yang

melatarbelakangi tugas akhir ini adalah

penentuan nilai agunan rumah tinggal milik

nasabah tersebut. Pada dasarnya dalam

proses penilaian digunakan beberapa metode

antara lain metode perbandingan data pasar

metode kalkulasi biaya dan metode

2


3/18


pendekatan pendapatan. Namun penilaian

agunan rumah tinggal dalam tugas akhir

tidak menggunakan metode pendekatan

pendapatan karena properti ini bukan tempatusaha dan tidak menghasilkan pendapatan

tetapi disisi lain apabila rumah tinggal

tersebut disewakan maka menghasilkan

pendapatan maka selain nilai pasar rumah

tersebut disini akan dihitungkan nilai sewa

untuk rumah tersebut.

Dari uraian tersebut di atas maka

penulis melakukan penelitian pada

penentuan nilai agunan rumah tinggal milik

nasabah tersebut di atas untuk menganalisis

dan menentukan nilai agunan rumah tinggal

dalam rangka menyelesaikan tugas akhir

atau skripsi sarjana S% Teknik Sipil

6ni*ersitas %; Agustus %5 ?Analisa NilaiAgunan Dari Nilai Pasar dan Nilai Sewa

Rumah Tinggal Jalan AW Syahranie Kota

Samarinda.

1.!.R"#"$an Ma$ala%

Dari latar belakang diatas

didapatkan rumusan masalah yaitu%. erapa indikasi nilai pasar tanah

tersebut @

3. erapa indikasi nilai bangunan

rumah tinggal tersebut @

. erapa nilai agunan yang akan di

keluarkan oleh pihak perbankkan

apabila rumah tersebut di jadikan

jaminan di perbankkan@

%. :engetahui indikasi nilai pasar

tanah dengan metode perbandingan

data

pasar.3. :engetahui indikasi nilai

bangunan tersebut dengan

metode kalkulasi biaya.. :engetahui nilai agunan dari

rumah tinggal tersebut dengan

analisa perbankkan.

%. :embahas analisa nilai agunan

berupa rumah tinggal.

3. Analisa nilai pasar

menggunakan 3 metode yaitu

metode perbandingan data pasar

dan metode kalkulasi biaya.

. Analisa nilai sewa

menggunakan % metode yaitu

metode pendekatan pendapatan.

1.). Man*aat Penel+t+an

3


4/18


:an"aat yang ingin di)apai dalam

tugas akhir adalah sebagai berikut >%. :engetahui indikasi nilai pasar

tanah dan bangunan beserta sarana

pelengkap dengan metode

:arket Data Approa)h

#Perbandingan Data

Pasar$ dan (ost Appro)ah

#:etode iaya$ jadi apabila nilai

pasarproperti tersebut sudah di dapat

kita mengetahui harga jual atau nilai

pasar properti tersebut.3. :engetahui nilai agunan dari

rumah tinggal tersebut apabila

rumah tinggal tersebut di

jaminkan di perbankkan.

. :engetahui nilai sewa dari

rumah tinggal tersebut dengan

metode pendekatan pendapatan

apabila rumah tinggal tersebutdi sewakan.

BAB II

DASAR TEORI

!.1. De*+n+$+ ,an Ter#+n-l-+

Penilaian atau appraisal yang

dide"inisikan sebagai proses

mengestimasi nilai merupakan hal

yang relati" baru karena itu perlu

dipahami beberapa istilah yang

dipakai dalam tugas akhir ini.

eberapa de"inisi yang dipakai

dalam tugas akhir ini adalah >

%. Penilai adalah seorang yang

memiliki kuali"ikasi kemampuan

dan pengalaman yang sehariBhari

melakukan kegiatan praktek

penilaian sesuai dengan bidang

dan keahlian yang dimiliki baik

penilai internal maupun penilai

eksternal.

a. Penilai Internal adalah

penilai yang berkerja di

salah satu entitas yang

memiliki asset.

b. Penilai Cksternal adalah

penilai yang tidak

mempunyai hubungan

se)ara material dengan

entitas pemberi tugas atau

obyek yang dinilai dan

sebaliknya pemberi tugas

tidak memiliki

kepentingan "inansial

ataupun terhadap penilai

baik langsung maupun

tidak langsung.

3. Nilai adalah sesuatu yang

?sepatutnya dibayar oleh

seorang pembeli atau diterima

4


5/18


oleh penjual dalam sebuah

transaksi dan harga adalah apa

yang akhirnya disetujui.

#1idayati dan 1arjanto 344$

. Pasar adalah lingkungan dimana

barang dan jasa diperdagangkan

antara pembeli dan penjual

melalui mekanisme harga #SPI

344; 'onsep & Prinsip 6mum

Penilaian$.


6/18


%55G tentang Perbankan pasal %

ayat 3$.

;. 'redit adalah penyediaan uang

atau tagihan yang dapat

dipersamakan dengan itu

berdasarkan persetujuan atau

kesepakatan pinjamBmeminjam

antara bank dengan pihak lain

yang mewajibkan pihak

peminjam untuk melunasi

utangnya setelah jangka waktu

tertentu dengan pemberian bunga

#66 RI No.%4 Tahun %55G

tentang Perbankan pasal % ayat

%%$.

G. ank adalah badan usaha yang

menghimpun dana dari

masyarakat dalam bentuk

simpanan dan menyalurkannya

kepada masyarakat dalam bentuk

kredit dan atau bentukBbentuk

lainnya dalam rangka

meningkatkan tara" hidup rakyat

banya #6ndangBundang Negara

Republik Indonesia Nomor %4

Tahun %55G tentang Perbankan

pasal % ayat $.

BAB III

METODOLOGI

&.1. L-ka$+ Penel+t+an

Rumah tinggal yang menjadi

objek penelitian beralamat di 2alan

A7 Syahranie Perumahan 8illa

Tamara lok + No. 3 'ota

Samarinda dengan luas tanah 3GF

m3 dan luas bangunan 33G m3.

erikut ini beberapa data mengenai

rumah tinggal yang dijadikan agunan

kredit.

A. okasi +bjek

Hambar %.%. okasi +bjek

Denah okasi

6

Jalan AW Sa%ran+ Per"#

V+lla Ta#ara Bl-k O N- !/

Sa#ar+n,a


7/18


Hambar %.3. Denah okasi

. 6raian +bjek

erlantai 3 #satu$ Pondasi

pasangan batu gunung dan beton

bertulang Dinding pasangan batu

bata diplester Atap Henteng

keramik Rangka kayu antai

keramik dan sebagian Hranit

angitBlangit Hypsum Partisi

pasangan batu bata diplester

sebagian dilapisi wallpaper

2endela Pasangan kayu B ka)a

Pintu panel kayu asilitas listrik

PN 3.344 watt Air PDA:.

&.&. Data Penel+t+an

%. De"inisi dan Permasalahan

:emahami suatu permasalahan

agar didapatkan )ara atau metode

dalam menyelesaiakanpermasalahan tersebut.

3. Pengumpulan Data eberapa jenisdata yang digunakan dalam tugas

akhir yaitu>

a. Data Primer adalah data yang

didapat dari sumber pertama

atau data hasil dari

wawan)ara.

b. Data Sekunder adalah data

berupa naskah atau dokumenyang telah diolah oleh pihakB

pihak tertentu.

&.(. Met-,e Anal+$a Data

Analisa data metode perbandingan

data pasar

a. 1arga jual properti

pembanding didapat saatpengumpulan data

b. :elakukan penyesuaian pada

properti pembanding denganmetode indeks

). :enyimpulkan indikasi nilai

properti

Analisa data metode pendekatan biaya

a. :enentukan nilai pasar tanah

dengan metode perbandingan data

pasar

b. :enghitung biaya reproduksi baru

dengan metode unit terpasang

). :enghitung jumlah penyusutan yang

terjadi

7


8/18


d. :enyimpulkan indikasi nilai property

&.). N+la+ Pa$ar Pr-0ert+

Didapatkan dengan merenkonsiliasi

nilai pasar yang diperoleh dari dua

metode penilaian.

Nilai pasar tanah dan Nilai pasar

bangunan

a. Nilai pasar tanah didapat dari

metode perbandingan data pasar

b. Nilai pasar bangunan didapatdari nilai pasar properti dikurangidengan

nilai pasar tanah #1andoko%55G$.

&.. N+la+ A"nan

Penentuan nilai agunan didasarkan

pada >

a. Nilai pasar wajar

Nilai pasar wajar tanah dan

bangunan didapat dari nilai pasar

tanah dan bangunan.

b. Nilai ikuiditas

Nilai likuiditas tanah

maksimum G4J dari nilai pasar

wajar tanah dan nilai likuiditas

bangunan maksimum ;4J darinilai pasar wajar bangunan

BAB IV

ANALISA NILAI PASAR DAN NILAI

AGUNAN

(.1. Ga#2aran U#"# O2'ek Penel+t+an

Properti yang dinilai merupakan

rumah tinggal yang memiliki serti"ikat

hak milik luas tanah 3GF m3 dan luas

bangunan 33G m3. Rumah tinggal ini

dibangun pada tahun 34%4 berlokasi di

2alan A7 Syahrani Perum 8illa

Tamara lok + No 3 'ota Samarinda.

okasi rumah tinggal berdekatan

dengan pusat pendidikan pusat

perbelanjaan dan usaha dagang

lainnya. Rumah tinggal ini merupakan

bangunan berlantai 3 #dua$ dengan

pondasi pasangan batu gunung dan

beton setempat dinding pasangan batu

bata diplester dan di )at sebagian

dilapisi wallpaper atap genteng

dengan rangka kayu lantai keramik

dan sebagian granite jendela kayu B

ka)a pintu panel kayu serta memiliki

"asilitas listrik dan air PDA:.

(.!. Anal+$a N+la+ Pa$ar Met-,e

Pen,ekatan B+aa

Analisa nilai pasar rumah

tinggal 2alan A7 Syahrani Perum

8illa Tamara lok + No 3 'ota

Samarinda. ini menggunakan metode

pendekatan biaya yaitu dengan

menjumlahkan nilai pasar tanah

dengan nilai pasar bangunan. Nilai

pasar tanah dihitung dengan

menganggap tanah tempat rumah

8


9/18


tinggal ini berdiri sebagai tanah

kosong kemudian membandingkan

harga tanah masing B masing data

pembanding. Sedangkan nilai

bangunan dihitung dengan )aramengurangi biaya reproduksi atau

membangun baru bangunan dengan

penyusutan bangunan pada saat

rumah tinggal dinilai. iaya

membangun baru yang akan

dhitunng adalah biaya membangun

baru rumah tinggal 2alan A7

Syahrani Perum 8illa Tamara lok +

No 3 'ota Samarinda dan biaya

membangun baru properti

pembanding. iaya membangun baru

properti pembanding digunakan

untuk mengestimasi nilai tanah

properti pembanding yang akan

digunakan untuk mengestimasi nilai

tanah rumah tinggal.

(.!.1. B+aa Re0r-,"k$+ Bar"

iaya reproduksi barubangunan adalah perkiraan jumlah

uang yang dikeluarkan untuk

membangun atau mengganti properti

baru yang meliputi biaya atau harga

bahan upah buruh biaya tenaga ahli

dan semua yang berkaitan seperti

biaya angkutan biaya pemasangan

PPn tetapi tidak termasuk upah

lembur maupun bonus.

(.!.1.1. B+aa Re0r-,"k$+ Bar"

O2'ek Penel+t+an

Perhitungan biaya reproduksi

baru bangunan ini digunakan metode

sur*ey kuantitas yaitu melakukan

perhitungan terhadap kebutuhan

seluruh komponen bangunan dan

perhitungan dilakukan dengan )ara

menghitung ren)ana anggaran biaya

jika bangunan tersebut dibangun

seperti semula. Dalam tugas akhirini ren)ana anggaran biaya rumah

tinggal 2alan A7 Syahrani Perum

8illa Tamara lok + No 3 'ota

Samarinda dianaisa menggunakan

da"tar harga satuan yang berlaku di

Samarinda tahun 34%. Rin)ian

analisa harga satuan dan da"tar harga

satuan dapat dilihat pada lampiran.

Dengan perhitungan sur*ey

kuantitas menghasilkan biaya

reproduksi baru bangunan sebesar

Rp.


10/18


3. iaya Reproduksi aru Properti

Pembanding II

uas angunan K %G3 m3 iaya

Reproduksi aru per m3 K

Rp.=.444.444 iaya Reproduksi

aru K iaya Reproduksi aru per

m3 / uas angunan K

Rp.=.444.444!m3 / %G3 mL K

Rp.5%4.444.444

. iaya Reproduksi aru Properti

Pembanding III

uas angunan K ;= mL iaya

Reproduksi aru per m3 KRp..=44.444 iaya Reproduksi

aru K iaya Reproduksi aru per

m3 / uas angunan K

Rp..=44.444!m3 / ;= mL K

Rp.3F3.=44.444

(.!.!. Pen"$"tan

Penyusutan adalah penurunan nilai

suatu properti atau aset karena waktu ataupemakaian. Penyusutan pada suatu properti

biasanya disebabkan karena kerusakan "isik

akibat pemakaian dari properti tersebut.

Perhitungan penyusutan disini ditujukan

untuk men)ari berapa besar penyusutan

yang terjadi pada objek penelitian rumah

tinggal 2alan A7 Syahrani Perum 8illa

Tamara lok + No 3 'ota Samarinda dan

properti pembanding.

(.!.!.1. O2'ek Penel+t+an

Rumah tinggal 2alan A7 Syahrani

Perum 8illa Tamara lok + No 3 'ota

Samarinda dibangun pada tahun 34%% dan

umur man"aat bangunan ini adalah


11/18


12/18


(.!.(.!. N+la+ Tana% Pr-0ert+ Pe#2an,+n

II

Properti pembanding I memilikitanah seluas 33 mL dan luas bangunan %G3

mL. Perhitungan nilai tanah propertipembanding adalah

uas tanah K 33 m3

1arga Penawaran K Rp.3. 1asil Perhitungan dan Analisa

Dari hasil perhitungan diatas

didapatkan nilai pasar tanah per m3 rumah

tinggal 2alan A7 Syahrani Perum 8illa

Tamara lok + No 3 'ota Samarinda

sebesar Rp5.216.029 ! m3. Sehingga dapat

di)ari estimasi nilai pasar tanah rumah

tinggal ini dengan )ara mengalikan nilai

pasar tanah per m3 dengan luas tanah yang

dinilai. Cstimasi nilai pasar tanah untuk

rumah tinggal ini adalah Nilai pasar tanah

12

Pembanding I Pembanding II Pembanding III

Nilai Tanah Rp.=.35F.444 ! m3 Rp.=.G;.5% ! m3Rp.


13/18


14/18


adalah

Rp %.444.44444 M %4;.


15/18


Sumber > 1asil

Perhitungan dan

Analisa

BAB V

PENUTUP

).1. Ke$+#0"lan

Dalam melakukan penilaian properti

untuk mengetahui nilai pasar rumah tinggal

2alan A7 Syahrani Perum 8illa Tamara

lok + No 3 'ota Samarinda dipakai dua

metode penilaian yaitu metode pendekatan

biaya dan metode pendekatan data pasar.

'emudian analisa nilai sewa rumah tersebut

nilai agunan dari properti tersebut adalah >

Indikasi Nilai Pasar Tanah

Perhitungan nilai pasar tanah

rumah tinggal dengan menggunakan

metode pendekatan biaya dan

pendekatan data pasar didapat

sebesar Rp. 1.491.779.353 #Satu

milyar empat ratus sembilan puluh

satu juta tujuh ratus tujuh puluh

sembilan ribu tiga ratus lima puluh

tiga rupiah$ dengan luas tanah 3GF

15

Tahun SewaNilai Sewa

Tahun

D! "

1#$%&'NP

# Tahun 1 94.384.934 0.871 145.501.7

# Tahun 2 99.104.181 0.759 134.581.4

# Tahun 3 104.059.390 0.662 124.480.7# Tahun 4 109.262.359 0.577 115.138.1

# Tahun 5 114.725.477 0.502 106.496.6

u*lah Sewa

Tanah % Tahun

1.1+,.16#.%

%+

6&6.1-

.,,

Sewa Tanah Per

Tahun

1&%.&

.,%


16/18


m3 maka didapat indikasi nilai tanah

per meter persegi sebesar Rp.

=.3%F.4%%B.

3. Indikasi Nilai Pasar angunan Perhitungan nilai pasar

bangunan rumah tinggal dengan

menggunakan metode pendekatan

data pasar dan metode pendekatan

biaya didapat sebesar Rp.

GF;.G jb

P K pokok pinjaman awal

i K suku bunga per tahun

t K jumlah tahun jangka waktukredit

jb K jumlah bulan dalam jangka

waktu kredit.

unga "lat tiap bulan selalu sama.

. :etode C"ekti" Rumus

perhitungannya adalah >

unga K SP / i / #4!F4$

SP K saldo pokok pinjaman bulan

sebelumnya

i K suku bunga per tahun

P K !#%Mi$ pangkat n

P K / ##%!#%Mi$pangkat n$

16


17/18


Dalam "ormula rumus tersebut > %!

#%Mi$pangkat n disebut dis)ount

"a)tor!"aktor Diskonto.

Discount factor!"aktor diskontoadalah bilangan kurang dari % #satu$

yang dipakai untuk mengalikan suatu

jumlah nilai dimasa yang akan

datang #future value$ supaya menjadi

nilai sekarang #present value$

).!. Saran

Dalam penulisan tugas akhir ini

banyak kendala yang dihadapi dalam

melakukan proses penilaian sehingga

banyak mendapat kesulitan dalam

pengerjaannya. Saran yang perlu dilakukan

untuk penelitian selanjutnya adalah perlu

adanya penelitian lebih lanjut tentang "a)tor

B "aktor yang mempengaruhi nilai.

DA3TAR PUSTAKA

Asmuni :. Thaher 344!!www.in"omsiB

uii.net 7ebsite http>!!www.msiBuii.net

Clton Cdwin 2. dan :artin 2. Hruber %55=

:odern Port"olio Theory And

In*estment Analysis =th Cdition

2ohn 7ileys & Sons Singapore

1alim Abdul #344=$ Analisis In*estasi

Salemba Cmban Patria 2akarta

1arun AlBRasyid %555 DasarBDasar

Statistika Terapan Program Pas)asarjana

6NPAD andung

2ogiyanto 344 Teori Porto"olio dan

Analisis In*estasi Cdisi PC

-ogyakarta

'ode Ctik Penilai Indonesia #'CPI$. SPI

ditetapkan oleh +rganisasi Pro"esi Penilai

Indonesia yang lebih dikenal sebagai

:asyarakat Pro"esi Penilai Indonesia

Standar Penilaian Indonesia atau SPI 344;

mengadaptasi I8S( 344= edisi ; yang

diterbitkan oleh International

8aluation Standards (omitee #I8S($

17
http://id.wikipedia.org/w/index.php?title=KEPI&action=edit&redlink=1http://id.wikipedia.org/w/index.php?title=KEPI&action=edit&redlink=1


18/18


18

analiasa nilai agunan dari nilai pasar dan nilai sewa rumah

Documents