amsterdam high street retail report 2016
TRANSCRIPT
AMSTERDAM HIGH STREET RETAIL
2016
KANSEN DOOR POLARISATIE EN TRANSFORMATIE
RETAILLANDSCHAPDe naweeën van het economisch laagtij van de afgelopen jaren zijn nog voelbaar op verschil-lende vastgoedmarkten in het land, maar Amsterdam is booming. De hoofdstad weet zich te onderscheiden van de rest en presteert al weer even bovengemiddeld. Huizenprijzen rijzen de pan uit en de vraag naar winkel- en kantoorvastgoed is groot. Zowel vastgoedgebruikers als -beleggers hebben duidelijk oog voor Amsterdams vastgoed, maar door schaarste in goed product blijven de prijzen stijgen. De polarisatie op de vastgoedmarkt in Nederland neemt daardoor steeds verder toe.
De sterke vraag op de verschillende vastgoedmarkten in Amsterdam heeft onder andere te maken met de aanzienlijke en aanhoudende bevolkingsgroei in de stad en de stijging van het toerisme. Al sinds de jaren ’90 groeit de bevolking, waarbij de sterkste groei zich voordeed in de periode 2008 tot 2016 met een gemiddelde bevolkingsgroei van meer dan 10.000 inwoners per jaar. In 2015 deden meer dan 18 miljoen toeristen uit binnen- en buitenland Amsterdam aan.
Naast een stimulans van de woningproductie heeft de bevolkingsgroei ook een positieve werking op de allure van Amsterdam als winkelstad op zowel nationaal als internationaal niveau. Grote internationale retailers zien het centrum van Amsterdam dan ook meer en meer als ideale vestigingslocatie op het moment dat zij expanderen in Europa. Met dit rapport geven wij u inzicht in de recente retailontwikkelingen in Amsterdam en presenteren wij onze visie op de transformatie van het retaillandschap in Nederland.
1.022.840M²WINKELVLOEROPPERVLAK
834.710 INWONERS OP 1 JANUARI 2016 (+1,5%)
AMSTERDAM HIGH STREET RETAIL 3
WINKELEN IN AMSTERDAMAmsterdam kent met een totaal winkelvloeroppervlak (wvo) van 1.022.840 m² de grootste winkelmarkt van het land. Het centrumgebied is hierbinnen veruit het grootste winkelgebied met 298.840m² wvo. De belangrijkste winkelstraten in het centrum zijn Kalverstraat, Nieuwendijk, Heiligeweg, Koningsplein, Leidsestraat en de P.C. Hooftstraat. Dit zijn dan ook de straten die de voorkeur hebben van voornamelijk grote nationale en internationale retailers.
Ondanks een hoge filialiseringsgraad in nagenoeg alle kernwinkelgebieden, weet het centrum van Amsterdam zich ook op dit aspect te onderscheiden. Enerzijds is er een groep internationale retailers die zich met hun vestigingsbeleid richt op nationale spreiding in de top 20 winkelsteden van Nederland. Daarnaast is er een selecte groep retailers die zich met het vestigingsbeleid uitsluitend richt op een zorgvuldige Europese spreiding in plaats van een nationale spreiding, waarbinnen Amsterdam op de Nederlandse winkelmarkt favoriet is. De internationale retailers die zich op de 'mass market' richten doen hun voordeel met de internationale allure van de hoofdstad, waar ook de hoogste passantenstromen van het land worden gerealiseerd. Voorbeelden hiervan zijn onder andere Forever21, &Other Stories, Weekday, JD Sports, Ted Baker, Snipes, Size? en de H&M flagshipstore, maar bijvoorbeeld ook de recent geopende winkel van Stradivarius aan de Kalverstraat.
De vraag naar winkelruimte in het kernwinkelgebied van Amsterdam blijft dan ook hoog en dat is terug te zien op zowel de vastgoedgebruikersmarkt en de beleggersmarkt. De tophuurprijs bedraagt circa €3.000 per m² per jaar en wordt gerealiseerd in de Kalverstraat. Het bruto aanvangsrendement heeft zich in de Kalverstraat het afgelopen jaar met 10 basispunten verder verscherpt tot 4,0%.
Een andere bekende en tevens sterke nichemarkt binnen de Amsterdamse winkelmarkt is de P.C. Hooftstraat en een deel van de Van Baerlestraat. Het is Nederlands meest exclusieve winkelstraat met winkels van topmerken zoals Gucci, IWC en Louis Vuitton. Onlangs heropende Chanel haar deuren in het markante pand met glazen gevel. Naast de Nederlandse welvarende consument is de winkelstraat vooral ook populair bij internationale toeristen vanwege de mogelijkheid tot ‘taxfree’ winkelen. De ‘taxfree’ uitgaven worden daarbij voornamelijk gedreven door Chinese, Russische en Indonesische toeristen.
In 2015 heeft de straat een metamorfose ondergaan waarbij de trottoirs zijn verbreed en er nog maar aan één zijde van de straat kan worden geparkeerd. Ondanks een modern en frisser uiterlijk is de vraag of deze metamorfose ook het gewenste effect heeft gehad. Enkele exclusieve internationale retailers hebben de exclusieve
winkelstraat inmiddels verlaten vanwege tegenvallende omzetcijfers. Dit lijkt veroorzaakt te worden door een combinatie van factoren: onder andere het deels verdwijnen van parkeerruimte, de sterke profilering van de Bijenkorf in de binnenstad en de sterke daling van toeristenbestedingen van Chinezen en Russen (in voornamelijk highend fashion en juwelen).
De leegstand in de P.C. Hooftstraat is echter beperkt en de tophuurprijs van €2.050 is al een aantal jaren stabiel. Het aanvangsrendement heeft zich zelfs verder verscherpt vanwege de aanhoudende vraag naar dit prime beleggingsproduct. Met een daling van 25 basispunten kwam het bruto aanvangsrendement in maart 2016 uit op 4,0%.
'P.C. Hooftstraat weet niet optimaal
te profiteren van groeiend toerisme.'
Arjen Boesveldt Partner/Head of Retail
35 WINKELGEBIEDEN MET MEER DAN 5.000M2 W.V.O.
TOERISME IN AMSTERDAMToerisme is een belangrijke factor in het succes van de Amsterdamse winkelmarkt. Ondanks het feit dat de stad zelf al beschikt over een groot verzorgingsgebied, zorgt het toerisme voor een forse extra boost. Met meer dan 18 miljoen toeristen uit binnen en buitenland was Amsterdam ook in 2015 weer Nederlands grootste toeristische trekpleister. Ook de hotelmarkt zag het aantal overnachtingen weer stijgen ten opzichte van het voorgaande jaar en kende met circa 80% ook in 2015 de hoogste bezettingsgraad van het land. Hotels schoten dan ook als paddenstoelen uit de grond en er ontstond een ware bouwhausse. Daar zet de gemeente Amsterdam nu wel een rem op door nieuwe hotelplannen strenger te toetsen. Dit ondanks de verwachting dat het aantal toeristen op de lange termijn zal blijven groeien.
Het toeristisch succesvolle jaar 2015 zette zich in termen van taxfree´ toeristenbestedingen nog niet in hetzelfde tempo door in het eerste kwartaal van 2016, zo blijkt uit cijfers van Global Blue. Opvallend in die cijfers is de sterke daling van de bestedingen in maart van dit jaar. Ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar zijn in die maand de bestedingen van toeristen met maar liefst 17% gedaald waarbij de highend fashion en juwelensector het hardst is geraakt. Global Blue noemt de geopolitieke onrust hierin de belangrijkste oorzaak die er ook voor zorgde dat toeristische hotspots meer zijn gemeden.
De afname van toeristenbestedingen doet zich vooral voor onder Chinezen en Russen. Beide koopgroepen waren lange tijd goed voor het hoogste aandeel ‘taxfree’ aankopen in ons land. Door sterke daling van respectievelijk 15% en 20% staat Rusland nu op de derde plaats als het gaat om het aandeel ‘taxfree’ aankopen. De Chinezen blijven ondanks de sterke daling wel nog de nummer één, maar hun aandeel is gedaald van 41% naar 36%. De nieuwe nummer twee in de lijst zijn Indonesiërs met 7% aandeel, een groei van 27% ten opzichte van het eerste kwartaal van 2015.
De grootste ‘spenders’ zijn toeristen uit Hong Kong met een gemiddelde besteding van ruim €1.000 per kassabon. Deze kopersgroep staat met een aandeel van 4% op een vierde plaats.
De daling van bestedingen van internationale toeristen raakt dus vooral het luxe segment en dat is merkbaar in de meest exclusieve winkelstraat van Amsterdam. Toeristenbestedingen op de Kalverstraat en omgeving blijven hoog en worden gestuwd door het stijgende aantal toeristen.
Bron: Global Blue4 AMSTERDAM HIGH STREET RETAIL
Top 5 toeristenbestedingen naar land van herkomst
Ranking Nationaliteit Aan-deel
Groei Q1 2016 (t.o.v. Q1 2015)
Gem. besteding
1 China 36% 15% € 505
2 Indonesië 7% 27% € 552
3 Rusland 6% 20% € 353
4 Hong Kong 4% 8% € 1.029
5 Verenigde Staten 4% 14% € 642
12,9 MILJOEN HOTELOVERNACHTINGEN IN 2015 (+3%)
AMSTERDAM HIGH STREET RETAIL 5
76
71
78
54
9796
98
74
87
27
70
88
3B
7A
7
1
98
5
3
6
2
4
125
425
164
146
102
235
540
226
455
206
10A
154A
548
91HS
24-26
48-52
66-72
22-26
21-22
32-34
14-1
6
200
1820
24
75
25
68
39
42
60
23
85
41
65
17
90
94
8028
36
4647
83
2286
64
19
56
66
44
35
81
69
8284
48
31
50
89
15
43
73
99
63
37 14
16
51
10
49
57
40
32
53
18
38
20
62
59 95
58
72
13
45
26
21
12
11
34
30
55
9A
2A
1A
413H
S
1B
457B11
457B
011-3
2-4
1-5
219-227
429-
435
100-106
176-180
143-145
40-4
1
140-
142
33
13115
8
175
176
134
100
101
128
173
194
461
522
113
149
188
224
177
122138
172
218
107
169
171
222
180
145
178
132
124
155
195
182
106110
208
136
152
143
162
514
109
207
121
181
148
123
153
112
111
502
154
437 142
429
231
228
105
151
108
490
203
161
118
179
150
229
220
183120126
115
160
166
524528
217
192
197
196
204
209
156
205
504
141
512516
184 11
6
165
163
480
500
103
210
518
147
159
186
198
174
167
89-90
24A
64A
223
13A
50A
65A
30A
10D
9HS
1HS
4HS
8HS
6HS
9-11
28HS
126A
239A
120A
492A
134A134B
227A
128A
60ST
217A
64-66
236
98HS
21HS
12HS
10HS
66HS
34HS
17HS
77HS
32HS
62HS 61HS58HS
25H
S
52HS
70HS
44HS
27H
S29
HS
30HS
91-93
20HS
59HS
89HS
53HS
85HS
11HS
36HS
212
46HS
13HS
47HS
39HS
54-56
42-44
35-37
19HS
92HS
80-82
24HS
63-64
16-18
31-33
87-8884HS
27-2
9
21-25
82-90
74-76
80-81
26-2
8
35-36
28-30
457B14
11-17
34-36
57-5
9
42-43
65-67
23-25
457B
04
457B24
457B18
506HS
419H
S
106HS104HS
132H
S
457B22
129HS
484H
S
496HS
488H
S
178HS
101HS
144HS
508H
S
457B
03
457B21
457B
0645
7B16
112-11
4
119-121
114-118
185-
187
157-1
59
168-1
70
179-1
81
200-206
156-160
116-118
213-215
508-510
174-176
121-123 109-111117-119
208-210
155-157
23
198
117-119
1-5
165
8
40
49
92HS
12
5
1-3
10A
45
1820
45
84
8
41
98
31
23
1820
1
18
2
6
47
3
52HS
51
186
151
21
51
58
53
12
46
27-29
20
10
8
38
1
47
540
126
1820
20
40
224
23
8
32
2
147
62HS
57
14-16
110
1820
7
14
6
8
6
8
54
1HS
18
122
11
46
24
55
150
22
15
23
58
10
1820
1
10
20
6
25
55
94
261-5
15
17
107
3
1820
37
40
54
4232
HS
96
12
124
48
12
26
38
229
15
200
62
36
7
5 34
53
175
14
78
6
5
115
15
110
3
4
173
10
4
21
20
50
7A
4
25HS
12
13
3
44
99
57
5
2
49
160
4
86
1
1820
7
26-28
226
156
5
56
9
21
1820
33
4
19
2
41
10
31
3
14
18
12
14
40
45
24
180
1820
32
128
163
184
35
10
13
7
2
97
98
23
12
62
3
43
15
8
39HS
4HS
95
18
147
37
9
120
48
5
21
540
7
13
12
149
96
8
540
94
12
25
26
32
1A
2
19
31
105
5
8
11
138
134
49
2
44
7
172
53
5
10
152
104HS
3
19
203
41
206
22
1
83
182
7
70
4
128
15
8
6
51
61HS
204
13
6992HS
15
13
4
18
20
6
78
124
6
152
123
2
42
20
8
8
19
54
60
22
7
2
42
16
15
30
2
4
40
24
19
21
8
11
196
22H
S
17HS
52HS
23H
S
11HS
212
79HS
10-1
8
457B20
122H
S
415H
S
494HS
526HS
559HS
417H
S
127HS
103HS
498HS
150H
S
113HS
140HS486H
S
457B17
520HS
457B19
457B1
2
167-1
69
44HS
150
32H
S
12HS
30
61HS
8HS
55
13
87
161
7
13
1820
108
100102
28
149
9
6 AMSTERDAM HIGH STREET RETAIL
L'ÉTOILE DE SAINT HONORÉHEILIGEWEG 9
(CUSHMAN & WAKEFIELD DEALS)
(CUSHMAN & WAKEFIELD DEALS)
SNIPESKALVERSTRAAT 35
CENTRUM
STRADIVARIUS SNIPESSWATCHTOPSHOPPRIMARKJD SPORTSH&M (FLAGSHIP)TED BAKERKIKOSIZE?BOGGI MILANO
73.100
3.000
80%
60%
FILIAAL
HET HOOGSTE PASSANTENAANTAL
BEDRAAGT 73.100 OP EEN GEMIDDELDE
KOOPZATERDAG EN WORDT BEHAALD OP
DE KALVERSTRAAT TUSSEN DE GAPER-
STEEG EN DUIFJESSTEEG
DE TOPHUURPRIJS BEDRAAGT
€3.000 PER M² PER JAAR , MAAR ZAL OP
KORTE TERMIJN LICHT DALEN
CIRCA 80% VAN DE GEVESTIGDE WINKELS
AAN DE KALVERSTRAAT IS EEN FILIAALBE-
DRIJF
CIRCA 60% VAN HET WINKELAANBOD
BETREFT MODEWINKELS
Nieuwe en gereloceerde retailers in de straat zijn onder andere:
76
71
78
54
9796
98
74
87
27
70
88
3B
7A
7
1
98
5
3
6
2
4
125
425
164
146
102
235
540
226
455
206
10A
154A
548
91HS
24-26
48-52
66-72
22-26
21-22
32-34
14-1
6
200
1820
24
75
25
68
39
42
60
23
85
41
65
17
90
94
8028
36
4647
83
2286
64
19
56
66
4435
81
69
8284
48
31
50
89
15
43
73
99
63
37 14
16
51
10
49
57
40
32
53
18
38
20
62
59 95
58
72
13
45
26
21
12
11
34
30
55
9A
2A
1A
413H
S
1B
457B11
457B
011-3
2-4
1-5
219-227
429-
435
100-106
176-180
143-145
40-4
1
140-
142
33
13115
8
175
176
134
100
101
128
173
194
461
522
113
149
188
224
177
122138
172
218
107
169
171
222
180
145
178
132
124
155
195
182
106110
208
136
152
143
162
514
109
207
121
181
148
123
153
112
111
502
154
437 142
429
231
228
105
151
108
490
203
161
118
179
150
229
220
183120126
115
160
166
524528
217
192
197
196
204
209
156
205
504
141
512516
184 11
6
165
163
480
500
103
210
518
147
159
186
198
174
167
89-90
24A
64A
223
13A
50A
65A
30A
10D
9HS
1HS
4HS
8HS
6HS
9-11
28HS
126A
239A
120A
492A
134A134B
227A
128A
60ST
217A
64-66
236
98HS
21HS
12HS
10HS
66HS
34HS
17HS
77HS
32HS
62HS 61HS58HS
25H
S
52HS
70HS
44HS
27H
S29
HS
30HS
91-93
20HS
59HS
89HS
53HS
85HS
11HS
36HS
212
46HS
13HS
47HS
39HS
54-56
42-44
35-37
19HS
92HS
80-82
24HS
63-64
16-18
31-33
87-8884HS
27-2
921-25
82-90
74-76
80-81
26-2
8
35-36
28-30
457B14
11-17
34-36
57-5
9
42-43
65-67
23-25
457B
04
457B24
457B18
506HS
419H
S
106HS104HS
132H
S
457B22
129HS
484H
S
496HS
488H
S
178HS
101HS
144HS
508H
S
457B
03
457B21
457B
0645
7B16
112-11
4
119-121
114-118
185-
187
157-1
59
168-1
70
179-1
81
200-206
156-160
116-118
213-215
508-510
174-176
121-123 109-111117-119
208-210
155-157
23
198
117-119
1-5
165
8
40
49
92HS
12
5
1-3
10A
45
1820
45
84
8
41
98
31
23
1820
1
18
2
6
47
3
52HS
51
186
151
21
51
58
53
12
46
27-29
2010
8
38
1
47
540
126
1820
20
40
224
23
8
32
2
147
62HS
57
14-16
110
1820
7
14
6
8
6
8
54
1HS
18
122
11
46
24
55
150
22
15
23
58
10
1820
1
10
20
6
25
55
94
261-5
15
17107
3
1820
37
40
54
4232
HS
96
12
124
48
12
26
38
229
15
200
62
36
7
5 34
53
175
14
78
6
5
115
15
110
3
4
173
10
421
20
50
7A
4
25HS
12
13
3
44
99
57
5
2
49
160
4
86
1
1820
7
26-28
226
156
5
56
9
21
1820
33
4
19
2
41
10
31
3
14
18
12
14
40
45
24
180
1820
32
128
163
184
35
10
13
7
2
97
98
23
12
62
3
43
15
8
39HS
4HS
95
18
147
37
9
120
48
5
21
540
7
13
12
149
96
8
540
94
12
25
26
32
1A
2
19
31
105
5
8
11
138
134
49
2
44
7
172
53
5
10
152
104HS
3
19
203
41
206
22
1
83
182
7
70
4
128
15
8
6
51
61HS
204
13
6992HS
15
13
4
18
20
6
78
124
6
152
123
2
42
20
8
8
19
54
60
22
7
2
42
16
15
30
2
4
40
24
19
21
8
11
196
22H
S
17HS
52HS
23H
S
11HS
212
79HS
10-1
8
457B20
122H
S
415H
S
494HS
526HS
559HS
417H
S
127HS
103HS
498HS
150H
S
113HS
140HS486H
S
457B17
520HS
457B19
457B1
2
167-1
69
44HS
150
32H
S
12HS
30
61HS
8HS
55
13
87
161
7
13
1820
108
100102
28
149
9
TRANSACTIES 2015 2016huurtransactiekooptransactiehuur- en kooptransactie
H&MKALVERSTRAAT 181183
OUTMAYERKALVERSTRAAT 174
G-STAR RAWSPUI 1
AMSTERDAM CHEESE COMPANYNIEUWENDIJK 180
TED BAKERLEIDSESTRAAT 64
MANFIELDNIEUWENDIJK 204
8 AMSTERDAM HIGH STREET RETAIL (CUSHMAN & WAKEFIELD DEALS)
P.C. HOOFTSTRAAT
HET HOOGSTE PASSANTENAANTAL
BEDRAAGT 9.000 OP EEN GEMIDDELDE
KOOPZATERDAG EN WORDT BEHAALD OP
DE HOEK VAN P.C. HOOFTSTRAAT EN VAN
BAERLESTRAAT
DE TOPHUURPRIJS BEDRAAGT
€2.000 PER M² PER JAAR
CIRCA 83% VAN DE GEVESTIGDE
WINKELS IN DE P.C. HOOFSTRAAT IS
EEN FILIAALBEDRIJF
CIRCA 76% VAN HET
WINKELAANBOD BETREFT
MODEWINKELS
CIRCA 11% VAN HET WINKELAANBOD
BETREFT JUWELIERS & OPTICIENS
BOTTEGA VENETA RIMOWAWOOLRICH STONE ISLAND PHILIPP PLEIN BOGGI MILANO CHANEL AZZURRO DUE
9.000
2.000
83%
76%
11%
Nieuwe en gereloceerde retailers in de straat zijn onder andere:
CARTIERP.C. HOOFTSTRAAT 132
FILIAAL
huurtransactiekooptransactiehuur- en kooptransactie
TRANSACTIES 2015 2016
STONE ISLANDP.C. HOOFTSTRAAT 37
PHILIPP PLEINP.C. HOOFTSTRAAT 108
VERTREKKENDE HUURDERP.C. HOOFTSTRAAT 60
TOP 20 WINKELSTEDEN: POLARISATIEEen top 20 van Nederlands grootste steden als Amsterdam, Utrecht, Rotterdam, Den Haag, Eind hoven, Maastricht en Groningen kennen een grote aantrekkingskracht voor vrijetijdsbesteding. Vooral in deze steden zien we dat het niet alleen draait om retail maar om levendigheid van de binnensteden.
Een combinatie van winkels met onder meer cafés, restaurants, cultuur en ontspanning dragen bij aan de sterkere attractiewaarde van het centrum. Dat is wat consumenten willen omdat het zorgt voor een ideaal verblijfsklimaat. Door hun onderscheidend vermogen weten deze steden dan ook een bovenregionale functie te vervullen. Middelgrote en kleinere steden daarentegen zullen meer dan ooit een beperkte streekfunctie gaan vervullen, waarbij het centrum voornamelijk gericht is op doelgerichte aankopen. Deze polarisatie op de winkelmarkt is al sterk terug te zien in het vestigingsbeleid van grote internationale retailers die zich beperken tot de grotere kernwinkelgebieden in het land. In een aantal gevallen richten zij zich zelfs alleen tot één of enkele steden.
AMSTERDAMS KERNWINKELGEBIEDDe positie van Amsterdam op de Nederlandse winkelmarkt zal zoals eerder gemeld naar verwachting alleen maar verder worden versterkt in de komende jaren. Onder andere verdere geprognotiseerde stijgingen van de bevolkingsomvang en het aantal toeristen dragen daaraan bij, alsook voornoemde polarisatie op de winkelmarkt. Diverse ontwikkelingen in het centrum zijn gaande om het gebied verder te versterken. Denk bijvoorbeeld aan het project De Rode Loper, de
NoordZuidlijn, Nowadays, Kalvertoren en de ontwikkeling van winkelruimte aan het Rokin waar het Canadese warenhuis Hudson’s Bay zal neerstrijken. Hiermee wordt de interesse gewekt van grote internationale retailers en ruimte gecreëerd voor de vestiging van nieuwe flagship stores.
Ondanks de sterke retailpositie van het centrum van Amsterdam is er voor de korte termijn wel enige druk op de huurprijs voorzien. Weliswaar zijn er enkele openingen van winkels op handen, maar vooralsnog gaat dit voornamelijk om een absorptie van leeggekomen winkels door onder andere de golf van faillissementen eind 2015 en begin 2016. De krapte op de markt is derhalve afgenomen wat de aanvangshuurprijs per m² per jaar licht zal laten dalen tot circa €2.900 voor kleinere units. De huurprijs voor grotere units is verwacht stabiel te blijven.
P.C. HOOFTSTRAATOok de P.C. Hooftstraat zal naar verwachting te maken krijgen met een druk op de huurprijs op korte termijn. In tegenstelling tot het centrum ligt de oorzaak hiervan voornamelijk bij de afgenomen toeristenbestedingen van internationale toeristen. Geopolitieke onrust is een belangrijke drijfveer voor deze tendens, waarbij moeilijk te voorspellen
OUTLOOKDe polarisatie op de Nederlandse winkelmarkt zal naar verwachting verder doorzetten. De unieke fijnmazige winkelstructuur die we in Nederland kennen zal daar-bij behouden blijven, maar functieverandering en inkrimping van winkelgebieden zal onontkoombaar zijn. Het is een gevolg van veranderend consumentengedrag en treft voornamelijk de kernwinkelgebieden van middelgrote en kleine steden. We zien hier al enige tijd een stijgende leegstand, maar ook nog steeds een winkelaanbod dat veel gelijkenissen vertoont met de kernwinkelgebieden van Nederlands grootste steden. Het winkelaanbod in termen van type winkels en omvang dient derhalve meer in lijn te komen met het bezoekmotief (fun, run of doel) van het betreffende winkelgebied.
10 AMSTERDAM HIGH STREET RETAIL
is wanneer de rust is wedergekeerd. De afnemende bestedingen van toeristen hebben, samen met het aansterkende karakter van luxe aanbod in het centrum, logischerwijs een drukkend effect op de attractiviteitswaarde van de P.C. Hooftstraat voor retailers. De noodzaak tot het hebben van een vestiging in de exclusieve winkelstraat is daardoor lager dan voorheen.
Naar verwachting zal de tophuurprijs op korte termijn derhalve licht afnemen in Amsterdams meest exclusieve winkelstraat. Voor de lange termijn is de verwachting echter dat de markt ter plaatse weer zal aansterken, waarbij de huurprijs zich zal herstellen tot een niveau van circa €2.000 per m² per jaar. De P.C. Hooftstraat is en blijft echter in grote mate afhankelijk van internationale toeristen.
Het historisch lage bruto aanvangsrendement van 4,0% voor prime beleggingsproducten op zowel de P.C. Hooftstraat als in het centrum zal naar verwachting stabiel blijven. De mogelijkheid bestaat zelfs dat het bruto aanvangsrendement nog verder zal aanscherpen vanwege het beperkte aanbod van dit type beleggingsproduct dat vooral in trek is bij Nederlandse institutionele en private beleggers. Internationale partijen zullen gezien het historische karakter van Amsterdam minder actief zijn vanwege de relatief beperkte beleggingsvolumes die worden verhandeld.
AMSTERDAM HIGH STREET RETAIL 11
ER IS PLAATS VOOR WARENHUIZENCushman & Wakefield is er ondanks het faillissement van V&D in december 2015 altijd van overtuigd gebleven dat er op de Nederlandse winkelmarkt plaats is voor warenhuizen.
De komst van het Canadese concern Hudson s Bay Company (HBC) met zoals zelf aangekondigd minstens twintig warenhuizen, is een bewijs van vertrouwen van een specialist op dit gebied in de mogelijkheden van de Nederlandse binnensteden. HBC heeft aangekondigd zich te willen vestigen met twee van haar warenhuisformules, te weten Hudson's Bay en Saks OFF 5TH. De eerste formule is een warenhuis in het segment tussen V&D en Bijenkorf, de tweede is een outletversie van luxewarenhuis Saks Fifth Avenue in New York. De Flagshipstore van Hudson s Bay zal worden gevestigd aan het Rokin op een locatie die nog in ontwikkeling is. Met de twintig vestigingen op hoogwaardige locaties in Nederlandse binnensteden wil Hudson's Bay een landelijke dekking krijgen.
De entree van Hudons s Bay en Saks OFF 5TH in de Nederlandse retailmarkt laat zien dat er ruimte is voor zowel warenhuizen in het luxe/premium – als in het outletsegment. De warenhuizen zullen aansluiten op de Nederlandse retailmarkt en daarmee in staat zijn fysiek en online winkelen optimaal te combineren. HBC geeft aan dat zij voor Nederland een vergelijkbare ontwikkeling verwachten zoals zij deze in Canada hebben doorgemaakt waar zij een nieuwe, innovatieve winkelervaring introduceerden met aansprekende merken en een excellente service.
De komst van deze warenhuisketen zal de binnensteden dan ook een kwaliteitsimpuls geven. Daarbij zien we in de snelheid waarmee er oplossingen zijn gevonden voor de leegstaande V&Dpanden een bewijs van de veerkracht van de Nederlandse retailmarkt.
12 AMSTERDAM HIGH STREET RETAIL
AMSTERDAM HIGH STREET RETAIL 13
'De komst van Hudson´s Bay bewijst dat een echt grote retailer vertrouwen heeft
in onze binnensteden.' Jeroen Lokerse managing partner
CUSHMAN & WAKEFIELD
RETAILTEAM
De retailadviseurs van Cushman & Wakefield worden
wereldwijd erkend als de toonaangevende adviseurs
voor beleggers, ontwikkelaars en retailers bij de
aan- en verhuur van winkelvastgoed. Onze professio-
nals hebben allen een sterk track record in de retail-
sector en zijn gericht op het creëren van optimale
oplossingen voor onze opdrachtgevers op lokaal,
nationaal en internationaal niveau. Of dit nu gaat om
aan- of verhuur, huurherzieningen, waardering van
vastgoed, consultancy of marketing van winkelvast-
goed. Het team wordt ondersteund door een toon-
aangevend Research platform en een internationaal
opererend Cross Border Retail team.
14 AMSTERDAM HIGH STREET RETAIL
Am
ster
dam
, Lei
dse
stra
at 6
4
Ted
Bak
erA
mst
erd
am, P
.C. H
oo
ftst
raat
37
Sto
ne
Isla
nd
Am
ster
dam
, Kal
vers
traa
t 18
118
3H
&M
Am
ster
dam
, Nie
uw
end
ijk 1
80
A
mst
erd
am C
he
ese
Co
mp
any
Den
Haa
g, G
rave
nst
raat
2
H&
MA
mst
erd
am, N
ieu
wen
dijk
20
4
Man
fiel
dA
mst
erd
am, P
.C. H
oo
ftst
raat
10
8
Ph
ilip
p P
lein
Am
ster
dam
, Hei
ligew
eg 9
É
toile
de
Sai
nt
Ho
no
réA
mst
erd
am, K
alve
rstr
aat
35
S
nip
esA
mst
erd
am, S
pu
i 1
GS
tar
RA
WA
mst
erd
am, P
C H
oo
ftst
raat
13
2 C
arti
erA
mst
erd
am, K
alve
rstr
aat
174
O
utm
ayer
CAPITAL MARKETS
Jeroen LokerseManaging PartnerT: +31 (0)20 800 2090M: +31 (0)6 2242 [email protected]
CAPITAL MARKETS
Ralph NoyenPartnerT: +31 (0)20 800 2087M: +31 (0)6 1588 [email protected]
RETAIL AGENCY
Arjen BoesveldtPartner Head of RetailT: +31 (0)20 800 2035M: +31 (0)6 1093 [email protected]
RETAIL AGENCY
Pepijn van den BoschPartnerT: +31 (0)20 800 2037M: +31 (0)6 1172 [email protected]
RETAIL AGENCY
Gijs van DedemPartnerT: +31 (0)20 800 2036M: +31 (0)6 1078 [email protected]
RETAIL AGENCY
Jelle BrouwerNegotiatorT: +31 (0)20 800 2025M: +31 (0)6 1172 [email protected]
RETAIL AGENCY
Arthur MoermanAssociateT: +31 (0)20 800 2027M: +31 (0)6 1396 [email protected]
RESEARCH
Michiel BoonenSenior consultantT: +31 (0)20 800 2092M: +31 (0)6 1396 [email protected]
RESEARCH
Bas Martens ConsultantT: +31 (0)20 800 2091M: +31 (0)6 1172 [email protected]
CONTACTEN
BRONNENFoto’s: Locatus
Esri
Petra Appelhof Fotografie
Data: Locatus
CBS
Global Blue
Gemeente Amsterdam
DISCLAIMERThis report has been produced by Cushman & Wakefield for
use by those with an interest in commercial property solely for
information purposes. It is not intended to be a complete
description of the markets or developments to which it refers.
The report uses information obtained from public sources
which Cushman & Wakefield believe to be reliable, but we have
not verified such information and cannot guarantee that it is
accurate and complete.
No warranty or representation, express or implied, is made
as to the accuracy or completeness of any of the information
contained herein and Cushman & Wakefield shall not be liable
to any reader of this report or any third party in any way
whatsoever. All expressions of opinion are subject to change.
© 2016 Cushman & Wakefield. All rights reserved.
Our prior written consent is required before this report can be
reproduced in whole or in part.
CREATING VALUE
THROUGH INSIGHT