znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti ...bytová jednotka þ. 2797/1, lv þ. 14142,...
Post on 17-Dec-2020
1 Views
Preview:
TRANSCRIPT
- 1 -
Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 84/2016
Typ nemovitosti Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu
Účel ocenění insolvenční řízení (určení obvyklé ceny nemovitosti)
Předmět ocenění
Bytová jednotka č. 2797/1, LV č. 14142, s podílem na společných částech domu a pozemku 784/20664, budova zapsána na LV č. 13898, budova není sjednocena s parcelou v KN na pozemcích: pozemek parc.č. 5913/16, LV č. 13898, podíl 784/20664
Adresa
Kraj Jihočeský kraj Město Tábor Počet obyvatel 34716
Kat. území Tábor Ulice Sofijská č.p. 2797
Část obce dle LV Tábor
Objednatel odhadu
Insolvenční společnost v.o.s. Mgr. Tomáš Hřeben
Vlasákova č.p. 1419 č.o. 21 155 00 Praha 5 - Stodůlky ČESKÁ REPUBLIKA
Tel. + 420 608 778 185
E-mail hreben@insolvencnispolecnost.cz
IČ 045 06 227
Vlastnictví
Bytová jednotka Macháček Martin - Tábor, Sofijská 2797/3, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ 770715/1595
Zpracováno pro insolvenční správce
Vypracoval ZNALECKÝ ÚSTAV ČESKÝ KRUMLOV s.r.o. Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní 603 381 01 Český Krumlov email: Ing.Miroslav.Lukes@seznam.cz tel: 733 698996
Dne 1.9.2016
Licence číslo Ke dni 30.8.2016
0845 Prohlídka dne 30.8.2016
Počet stran textu 7 Počet stran příloh 12
Obvyklá cena - současný stav
Započitatelná podl. plocha 82.62 m2 12 100 Kč/m2 999 700 Kč
Obvyklá cena - současný stav 1 000 000 Kč
Jeden milion Kč
Vyhodnocení rizik REET ANO
ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí
ANO Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc)
- 2 -
ANO Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací
ANO Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci
ANO Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace
ANO Zástavní právo zapsané na LV
K nemovitosti jsou omezena vlastnická práva - viz. odd. C) výpisu z KN, LV 14142. Zástavní právo smluvní
NE Právní zánik stavby
NE Stavba na cizím pozemku
NE Dočasná stavba
NE Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví
NE Probíhající obnova operátu
NE Přestavek
NE Plomba
NE Přídatné spoluvlastnictví
NE Věc nemovitá situována v záplavovém území
NE Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží
NE Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje)
NE Věc nemovitá v území s přírodními riziky
NE Ztížený přístup k věci nemovité
NE Umístění věci nemovité v chráněném území
NE Umístění věci nemovité v památkové zóně
NE Umístění věci nemovité v ochranném pásmu
NE Stavba je v demoličním pásmu
NE Demograficky negativně zatížená lokalita
NE Reálná břemena / věcná břemena
NE Služebnosti
NE Reálné břemeno doživotního užívání/požívání
ANO Předkupní právo
Předkupní právo na dobu 3 let ze dne 7.11.2012. Již uplynula doba platnosti.
ANO Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod.
K nemovitosti jsou omezena vlastnická práva - viz. odd. C) výpisu z KN, LV 14142.
Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Rozhodnutí o úpadku (§ 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Macháček Martin Zahájení exekuce - Macháček Martin
NE Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje
NE Zajišťovací převod práva
NE Nezbytná cesta
NE Přednostní pořadí pro jiné právo
NE Historická zástavní práva převzatá do KN
NE Výměnek / Budoucí výměnek
NE Ostatní finanční omezení
NE Nájemní smlouva
NE Stavba se zhoršeným technickým stavem
NE Stavba dlouhou dobu neužívaná
NE Stavba dlouhou dobu rozestavěná
NE Výhrada vlastnického práva
NE Výhrada zpětné koupě
NE Výhrada zpětného prodeje
NE Koupě na zkoušku
NE Výhrada lepšího kupce
NE Vzdání se náhrady škody na pozemku
NE Podzemní stavba se samostatným účelovým určením
NE Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti
NE Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků
NE Zákaz zcizení nebo zatížení
NE Jiné riziko
- 3 -
Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu
Typ Usnesení soudu Kupní cena 0 Datum 11.3.2013
Vyhodnocení
Usnesení soudu o dědictví Okresní soud v Táboře 24 D-128/2013 -28 ze dne 11.03.2013. Právní moc ke dni 11.03.2013. Nabývací titul nebyl předložen. Tento nabývací titul nemůže sloužit jako orientační bod pro určení obvyklé ceny nemovitosti.
Komentář k vadám
Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu
Typ Prohlášení vlastníka budovy Kupní cena 0 Datum 15.5.2012
Vyhodnocení
Prohlášení vlastníka budovy o vymezení jednotek (zák.č.72/1994 Sb.) ze dne 15.05.2012. Právní účinky vkladu práva ke dni 22.05.2012. Nabývací titul nebyl předložen. Tento nabývací titul nemůže sloužit jako orientační bod pro určení obvyklé ceny nemovitosti.
Komentář k vadám
Podklady
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 13898, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Tábor 20.3.2016. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 14142, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Tábor 20.3.2016. Snímek kat. mapy pro k.ú. Tábor, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN 31.8.2016. Grafické znázornění sestavení parcel v KN, vyhotovil odhadce - nahlížení do KN 31.8.2016. Místní šetření - zaměření nemovitosti + fotodokumentace, vyhotovil odhadce 30.8.2016. Datum předání kompletních podkladů 31.8.2016
Přílohy
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 13898, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Tábor 20.3.2016. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 14142, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Tábor 20.3.2016. Snímek kat. mapy pro k.ú. Tábor, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN 31.8.2016. Grafické znázornění sestavení parcel v KN, vyhotovil odhadce - nahlížení do KN 31.8.2016. Místní šetření - zaměření nemovitosti + fotodokumentace, vyhotovil odhadce 30.8.2016.
Místopis
Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu
Město Tábor leží administrativně v okrese Tábor a náleží pod Jihočeský kraj. Tábor je také obcí s rozšířenou působností. Úředně žije v katastru tohoto středně velkého města zhruba 35770 obyvatel
Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ...
Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba sídlištní zástavba
Oceňovaná nemovitost byla postavena v městské části s názvem Tábor - ´sídliště nad Lužnicí´. Tato část města se vyznačuje kompletní občanskou vybaveností a nachází se v okrajové části města Tábor. Dále se v místě nachází pošta, mateřská školka, základní škola a obchodní centra. Vše v dosahu cca 500 m a méně. Dopravní obslužnost - cca 200 metrů od oceňované nemovitosti se nachází autobusová zastávka MHD. Automobilová doprava je ve městě Tábor zcela bez problémů. Občanská vybavenost je v Táboře kompletní. Pracovní příležitosti - jedny z největších v regionu.
Informace o nemovitosti
Bytová jednotka 3 + 1 (původní dispozice 4 + 1) se nachází ve 2.NP panelového domu příčného nosného systému. Panelový dům je 9-ti podlažní (1 x přízemí a 8 x patro) s výtahem z roku 2014. V panelovém domě je 1 vchod a celkem 32 bytových jednotek. V bytové jednotce se nachází zádveří, WC, koupelna, hala, jídelna, kuchyně, hala, pokoj, obývací pokoj, ložnice a balkon. K bytové jednotce dále náleží 2 x sklepní kóje v 1.NP bytového domu. Bytový dům prošel v letech 2008 - 2016 rozsáhlou rekonstrukcí (nové balkony v roce 2008, nový výtah v roce 2014, nová plastová okna s izol. dvojsklem + kontaktní zateplovací systém, nová střecha a nové plast. stoupačky v roce 2016). Bytová jednotka s umakartovým jádrem je po částečné rekonstrukci z roku 2009 a přestavbě na dispozici 3 + 1 (plovoucí podlahy, dlažba, obklady na WC, obklady stropů, kuchyně). BD je vytápěn dálkově + TUV.
Přístup a příjezd k nemovitostem
přímo z veřejné komunikace parc.č. 5913/34 ve vlastnictví obce.
Přístupová komunikace
- 4 -
Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady.
Popis nemovitosti
Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 9 Počet podlaží bytu 1
Velikost bytu 3 + 1 Výtah Ano Orientace oken sever, jih
Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná Ano
Technický stav
Technický stav domu výborný - velmi dobrý Stáří stavby [roky] 30
Technický stav jednotky velmi dobrý Opotřebení odhadem % 30
Minulé rekonstrukce
Budova po celkové rekonstrukci Byt (jednotka) po částečné rekonstrukci
Konstrukce Rozsah Rok provedení
Vnitřní omítky částečně - obklady stropů 2009
Okna kompletní - plastová s izol. zasklením 2016
Podlahy částečně - plovoucí a ker. dlažba 2009
Instalace plast. stoupačky 2016
Zateplení domu kompletní 2016
Výtah kompletní 2014
Střecha kompletní - těžké izol. pásy 2016
Popis provedení budovy / jednotky
Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení
základy a zemní práce
z armovaného betonu svislé konstrukce železobetonový montovaný skelet
vodorovné konstrukce, stropy
betonové montované konstrukce střechy plochá střecha
krytina střech těžké izol. pásy klempířské konstrukce
pozinkované
úpravy vnitřních povrchů
vápenná omítka úpravy vnějších povrchů
kontaktní zateplovací systém
vnitřní obklady obklad keramický schody betonové s úpravou stupňů
kamenným obkladem
dveře a vrata vchodové plastové okna plastová s dvojsklem
povrch podlah lam. plovoucí, ker. dlažba, jekor vytápění dálkové z výměníku
elektroinstalace vč. bleskosvodu
světelný rozvod vnitřní vodovod rozvod studené a teplé
vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí vnitřní plynovod rozvod plynu
ohřev teplé vody centrální ohřev teplé vody ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.)
osobní výtah
Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1
Vybavení koupelny Vybavení kuchyně
vana, umyvadlo kuchyňská linka, sporák kombinovaný, trouba s mikrovlnným ohřevem
Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ano Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
Počet samostatných WC 1
Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB)
PENB k dispozici Ne
PENB zákonná povinnost Ne
1.NP bytu - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha
zádveří 7.32 m2 1.0 7.32 m2
WC 1.01 m2 1.0 1.01 m2
koupelna 2.92 m2 1.0 2.92 m2
kuchyně 8.21 m2 1.0 8.21 m2
- 5 -
hala 10.80 m2 1.0 10.80 m2
pokoj 16.60 m2 1.0 16.60 m2
obývací pokoj 20.49 m2 1.0 20.49 m2
ložnice 12.23 m2 1.0 12.23 m2
2 x sklepní kóje 2.80 m2 0.5 1.40 m2
balkon 3.27 m2 0.5 1.64 m2
Součet ploch za podlaží 85.65 m2 82.62 m2
Srovnávací metoda
1. srovnatelná nemovitost
Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: Sreality, datum změny inzerátu 29.8.2016
Konstrukční provedení Stavba montovaná
Byt se nachází v 4.NP Počet NP domu celkem 12 Počet podlaží bytu 1
Velikost bytu 3 + 1 Výtah Ano Podlahová plocha 78.0 m2
Cena za nemovitost 1 090 000 Kč 14 000 Kč/m2
Redukce ceny 10 %
Redukovaná cena 981 000 Kč 12 600 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou
Byt 3+1, družstevní vlastnictví - možno převést do OV, ve 3. patře s velkou novou lodžií na sídlišti nad Lužnicí , ulice nám. Přátelství. Dispozičně velmi dobře řešený. Dům je po kompletní revitalizaci - fasáda, výtahy, odpady, střecha. Revitalizace bude při prodeji uhrazena. Byt je v původním stavu, udržovaný, prostorný, slunný, situovaný na západ a východ. Nová plastová okna a žaluzie. V koupelně vana, WC samostatně.
2. srovnatelná nemovitost
Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: Sreaity, datum změny inzerátu 25.8.2016
Konstrukční provedení Stavba montovaná
Byt se nachází v 6.NP Počet NP domu celkem 9 Počet podlaží bytu 1
Velikost bytu 4 + 1 Výtah Ano Podlahová plocha 78.0 m2
Cena za nemovitost 1 120 000 Kč 14 400 Kč/m2
Redukce ceny 10 %
Redukovaná cena 1 008 000 Kč 12 900 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou
Bytová jednotka 4+1 s novým balkonem o ploše 74,8 m2, v 5. patře z osmi, v panelovém domě s výtahem, na Sídliště nad Lužnicí, ulice Bukurešťská. Jedná se o klidný dům, na patře jsou dva byty. Byt je vybaven kuchyňskou linkou s plynovým sporákem, koupelna – umakartové jádro, nová okna PVC se žaluziemi, dálkové ústřední vytápění, byt se skládá z kuchyně, obývacího pokoje, ložnice, dvou dětských pokojů, komory a vstupní haly. Ložnice a dětské pokoje nejsou průchozí. Při výměně oken byly vyzděny původní skleněné bočnice oken, podlahová krytina – PVC. K bytu náleží sklepní kóje. Rekonstrukce domu proběhla v r. 2010. V místě se nachází veškerá občanská vybavenost (škola, školka, obchody, zastávka MHD).
- 6 -
3. srovnatelná nemovitost
Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: Sreality, datum změny inzerátu 2.8.2016
Konstrukční provedení Stavba montovaná
Byt se nachází v 9.NP Počet NP domu celkem 13 Počet podlaží bytu 1
Velikost bytu 3 + 1 Výtah Ano Podlahová plocha 78.0 m2
Cena za nemovitost 990 000 Kč 12 700 Kč/m2
Redukce ceny 5 %
Redukovaná cena 941 000 Kč 12 100 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou
Bytová jednotka 3+1 v družstevním vlastnictví - možno převést do OV, 8. patro panelového domu, CP 78 m2. Udržovaný, prostorný a slunný byt, renovované bytové jádro, nové stoupačky, měřidla spotřeby tepla, zaveden plyn. K bytu náleží sklepní kóje. Dům má 2 nové výtahy, zrenovované společné prostory, je již zadaná celková vnější revitalizace. Veškerá občanská vybavenost v místě.
Vyhodnocení srovnávací metody
Rozpětí redukovaných cen 12 100 - 12 900 Kč/m2 941 000 - 1 008 000 Kč
Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti 12 100 Kč/m2
Obvyklou cenu bytové jednotky č. 2797/1 domu č.p. 2797 v ulici Sofijská, obec Tábor zapsané na LV č. 14142 Tábor včetně podílu na společných částech domu a pozemku 784/20664 odhaduji na základě porovnání s cenami srovnatelných nabízených bytových jednotek v dané lokalitě a na základě porovnání technických stavů jednotek, konstrukčních provedení bytových domů a jednotek občanské vybavenosti a dopravní obslužnosti na 12.100 Kč/m2 užitné plochy. Tj.
1.000 mil. Kč.
Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu
Nemovitost je užívána vlastníkem
Vypracoval Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní 603 381 01 Český Krumlov
podpis
Licence číslo
0845
- 7 -
Znalecká doložka
Znalecký posudek byl podán ZNALECKÝM ÚSTAVEM ČESKÝ KRUMLOV s.r.o. zapsaným v I. oddílu seznamu
znaleckých ústavů pro obor ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí,
jmenovaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ze dne 26.4.2016 č.j. MSP-12/2016-OOJ-SZN/7 pro obor ekonomika, specializace oceňování nemovitostí.
Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 84/2016 ve znaleckém deníku.
Znalečné a náhradu nákladů ústav účtuje dle účetního dokladu: faktura č. 2016050.
Znalecký posudek připravoval : Ing. Miroslav Lukeš, Hřbitovní 603, 38101 Český Krumlov
Před orgánem veřejné moci může osobně strvdit správnost posudku podaného ústavem a podat žádaná
vysvětlení: Ing. Miroslav Lukeš.
V Českém Krumlově dne 1.9.2016.
Ing. Miroslav Lukeš
jednatel znaleckého ústavu
- 8 -
Fotodokumentace
Pohled na BD Vstup do BD
Vstup do BD Výtah a schodiště
Vstup do BJ Zádveří
- 9 -
Fotodokumentace
WC Koupelna
Hala Kuchyně
Pokoj Obývací pokoj
- 10 -
Fotodokumentace
Ložnice Balkon
- 11 -
Fotodokumentace - mapy
Město Tábor
Sofijská 2797/3 - umístění nemovitosti v obci
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
top related