utrecht sterke kantorenstad
Post on 07-Mar-2016
228 Views
Preview:
DESCRIPTION
TRANSCRIPT
Utrecht is geliefd als vestigingsplaats voor nationale hoofdkantoren en
zakelijke dienstverleners. We zijn de vierde kantorenstad van Nederland.
Deze sterke positie continueren we graag. Daarom houden we ons actief
bezig met de regie van de kantoorontwikkeling binnen onze grenzen.
Regeren is vooruitzien en dat gaat zeker op voor langdurige projecten.
Daarom hebben wij voor u de gemeentelijke afspraken over de
kantoorontwikkeling tot 2015 in deze brochure bijeen gebracht.
Zo weet u precies wat op dit gebied de komende jaren binnen Utrecht
mogelijk is.
Marka Spit, Wethouder Sociale en Economische Zaken
Voorwoord
1
Galgenwaard
2
1 Utrecht sterke kantorenstad
De Utrechtse kantorenmarkt is al jaren sterk en gezond. De stad ligt centraal,
direct aan de belangrijkste snelwegen A12 en A2, met het grootste NS-
station van Nederland en op korte reisafstand van Schiphol. Dit maakt
Utrecht de ideale vestigingsplaats voor nationale kantoren en zakelijke
dienstverleners.
Stationgebied
�
Om de leesbaarheid van deze brochure te vergroten
geven we aan wat de gemeente Utrecht verstaat onder
kantoorruimte en bedrijfsruimte. Een kantoorruimte is
een gebouw of ruimte waarin hoofdzakelijk werkzaam-
heden worden verricht aan een bureauopstelling,
eventueel in combinatie met vergaderruimten.
Daarbij valt te denken aan administratieve werkzaam-
heden, vergaderingen/presentaties of cursussen/
seminars. Een bedrijfsruimte is een ruimte waarin
bijvoorbeeld fysieke goederen worden vervaardigd of
bewerkt, opslag van archief of een showroomruimte.
De uitgebreide definitie is te vinden in de bijlagen.
In vergelijking met andere Europese steden, doet Utrecht
het erg goed. De stad is populair door haar aantrekkelijke
woonmilieu, de historische binnenstad, het ruime culturele
aanbod en de grootste universiteit van Nederland. Boven-
dien lijkt de vergrijzing geen grip op de stad te krijgen. In
plaats daarvan gebeurt het omgekeerde; het jonge en
hoogopgeleide deel van de bevolking blijft groeien.
Als vierde kantorenstad van Nederland heeft Utrecht een
kantorenvoorraad van ongeveer 2,4 miljoen vierkante
meter. De vraag naar en het aanbod van kantoorruimte
zijn goed op elkaar afgestemd en de kantorenvoorraad is
de laatste jaren aanhoudend en gecontroleerd gegroeid.
Als resultaat hiervan heeft Utrecht in vergelijking met
andere Nederlandse steden een laag leegstandspercentage
dat nog steeds daalt. In 2008 was de leegstand in de
kantorenvoorraad ongeveer zes procent. Voor de oudere
locaties in de stad, waar de leegstand zich voornamelijk
voordoet, wordt inmiddels gewerkt aan renovatie en
herontwikkeling naar andere functies.
�
Kanaleneiland
1 Utrecht sterke kantorenstad
4
2 Het Afsprakenkader
De gemeente Utrecht voert een stedelijke ontwikkelingsstrategie voor
kantorenlocaties in de stad. De laatste jaren zijn er veel voorbeelden geweest
van steden zonder stedelijke regie. Gevolgen waren onder andere interne
concurrentie tussen projecten, overprogrammering, leegstand en prijsbederf.
Dit leidde tot ongunstige omstandigheden voor de stedelijke ontwikkelingen.
Papendorp
5
Om helderheid te scheppen over de stedelijke ontwikke-
lingsstrategie is het Afsprakenkader Kantoorontwikkelin-
gen 2008-2015 opgesteld. Hierin zijn de hoofdlijnen en
bindende afspraken vastgelegd voor de ontwikkeling
van kantoren in de stad Utrecht. Zo is voor ontwikke-
laars, beleggers en kantoorgebruikers duidelijk op welke
locaties er kantoren bijgebouwd mogen worden, om
welke soort kantoren het daarbij gaat en hoeveel.
Regionaal Structuurplan II
In het Regionaal Structuurplan zijn in 2007 bindende
afspraken vastgelegd over kantoorontwikkeling tot
het jaar 2015. Deze afspraken zijn bindend voor de
gemeenten in het regionaal samenwerkingsverband
Bestuur Regio Utrecht (BRU), zoals Nieuwegein, Zeist,
Houten en Maarssen. De belangrijkste afspraken in
het Regionaal Structuurplan zijn:
Volume
• Tot 2015 is een gezamenlijke marktruimte van
ruim 1.000.000 m2 bruto vloeroppervlak (bvo).
Daarvan is 900.000 m2 direct toegewezen aan projec-
ten en blijft 100.000 m2 in portefeuille, met als doel
dit later (tegen betaling) toe te wijzen aan projecten
die een bijzondere bijdrage kunnen leveren aan het
Regionaal Structuurplan.
• De stad Utrecht heeft tot 2015 622.000 m2 bvo
toegewezen gekregen en in de periode na 2015 nog
eens 270.000 m2.
• Restvolumes in oude bestemmingsplannen vallen niet
onder het Regionaal Structuurplan.
5
• Op grond van de regionale afspraken zou in het
Stationsgebied nog 240.000 m2 kantoren ontwikkeld
kunnen worden. Omdat het Stadskantoor in het
Regionaal Structuurplan niet wordt meegerekend,
is er daardoor theoretisch �00.000 m2 ruimte.
Locaties
• Het verslepen van een kantorenprogramma van de
aangewezen locatie naar een andere is niet toegestaan.
Dit kan wel binnen de twee grote nieuwbouw-
locaties Leidsche Rijn en Stationsgebied.
• Bij sloop mag alleen op dezelfde locatie worden terug
gebouwd.
• Kleinschalige kantorenlocaties van minder dan
1.500 m2 bvo maken geen deel uit van de afspraken in
het Regionaal Structuurplan.
• De gemeenten streven naar het zoveel mogelijk
beperken van kantoorfuncties op bedrijventerreinen.
Daarom mogen kantoorruimtes op deze terreinen niet
worden afgesplitst of afgescheiden worden gebruikt.
Overig
• Bij de kantoorontwikkeling wordt prioriteit gegeven
aan de grote nieuwbouwlocaties Leidsche Rijn Centrum,
Papendorp en Stationsgebied.
• Voor nieuw uit te geven kantorenlocaties is een voor-
verhuur of eindgebruikerspercentage vereist van
75 procent.
• Gemeenten zijn gebonden aan afspraken met betrek-
king tot mobiliteitseffecten en een mobiliteitstoets.
• Een gemeentehuis wordt niet gerekend tot commer-
cieel vastgoed en valt dus niet onder de afspraken.
Nieuwbouw Gem. Utrecht (x 1.000 m2 bvo) o.b.v. BRU-afsraken
2005-2010 2010-2015 project totaal tot 2015 vanaf 2015 project totaal
Stationsgebied 95 95 190 50 240
(excl. Rabobank) (40) (40) (40)
Leidsche Rijn 197 195 �92 220 612
Overig 19 19
Totaal 351 290 622 270 911
Bron: Uitvoeringscontract RSP II 2005-2015 (2007)
2 Het Afsprakenkader
6
� Gemeentelijke afspraken
Naast de afspraken in het Bestuur Regio Utrecht, zijn er ook
gemeentelijke besluiten die invloed hebben op de kantoorontwikkeling.
Deze besluiten gaan voornamelijk over het Stationsgebied.
Stationsgebied
Verwachte vraag naar kantoorruimte
Jones Lang Lasalle heeft in een bandbreedte de jaarlijkse
vraag naar kantoorruimte voor de stad Utrecht bepaald.
De verwachte vraag naar nieuwbouwkantoren sluit goed
aan bij de geplande nieuwbouw in de grote kantoren-
locaties Papendorp, Leidsche Rijn Centrum en Stations-
gebied. Tot 2015 lijkt het volume dat binnen BRU is
vastgelegd voor de stad Utrecht toereikend om in de
vraag vanuit de markt te voorzien.
m2 per jaar (incl. vervanging/verplaatsing)
Totale vraag tussen 1�6.000 - 160.000
Uitbreidingsvraag tussen �4.000 - 40.000
Nieuwbouwvraag tussen 45.000 - 5�.000
Bron: Uitvoeringscontract RSP II 2005-2015 (2007)
In 2006 heeft de gemeenteraad een kantorenvolume
vastgesteld voor het Stationsgebied van 201.714 m2.
Dit is exclusief de Knoopkazerne en het Jaarbeursterrein
Noord. In het Regionaal Structuurplan is meer ruimte
voor kantoorontwikkeling in het Stationsgebied dan in
de gemeenteraad was overeengekomen. Op 12 juni 2007
is daarom door B&W besloten om de 40.000 m2 bvo
die vrijgevallen was in het Stationsgebied toe te wijzen
aan Leidsche Rijn.
In 2008 heeft de gemeenteraad besloten om een Rijks-
verzamelkantoor op de locatie Knoopkazerne mogelijk te
maken met een volume van 70.000 m2 bvo. 20.000 m2
hiervan is vervanging en 50.000 m2 is nieuw. Dit bete-
kent een totaal van 251.714 m2 nieuw kantorenvolume
in het Stationsgebied.
7
Papendorp
� Gemeentelijke afspraken
8
4 Vestigingswensen doelgroepen
De vestigingswensen van de verschillende doelgroepen verschillen sterk.
ICT bedrijven willen over het algemeen een goed bereikbare zichtlocatie
aan de snelweg, terwijl de Rijksoverheid bijvoorbeeld de ligging naast het
Centraal Station een belangrijke voorwaarde vindt. Daarom is het voor een stad
belangrijk om een breed scala aan vestigingslocaties te kunnen aanbieden.
Binnenstad
9
Match doelgroepen en locaties
Overheid Zakelijke Financiële Non-profit IT Onderwijs,
diensten dienst- instellingen gezondheids-
verlening (incl. belangen- en
organisaties) welzijnsector
Stationsgebied e.o. +++ + +++ + +
Papendorp +++ + +++
Leidsche Rijn Centrum e.o. ++ ++ + + ++
Kanaleneiland ++ + ++ ++
Rijnsweerd + ++ + ++ ++
Overvecht + +
Oost + ++ + +
Galgenwaard +++
Lage Weide + +
Oudenrijn + +
Bron: Jones Lang LaSalle (2007)
9
De Wetering Zuid
4 Vestigingswensen doelgroepen
10
Papendorp
11
12
5 Belangrijke kantorenlocaties
Utrecht heeft verschillende kantorenlocaties. In de overzichtskaart
zijn ze allemaal te zien. In dit hoofdstuk wordt een aantal locaties verder
toegelicht: het Stationsgebied, Papendorp en Leidsche Rijn Centrum.
LAGEWEIDE/CARTESIUSWEGTERREIN
OVERVECHT
LEIDSCHE RIJN CENTRUM E.O.
STATIONSGEBIED E.O.
OUDENRIJN
PAPENDORPKANALENEILAND
BINNENSTAD
OOST
RIJNSWEERD
1�
Het Stationsgebied is bijzonder aantrekkelijk door haar
ligging aan het grootste station van Nederland, de
kwaliteit van het binnenstedelijke milieu en het zeer
hoogwaardige voorzieningenniveau. Zowel overheids-
organisaties en banken/verzekeraars als zakelijke
dienstverleners stellen dit erg op prijs.
Daarnaast is het Stationsgebied vanaf de snelweg relatief
goed bereikbaar per auto. De parkeernorm is weliswaar
strikt, één parkeerplaats per 250 m2 bvo, maar er is veel
openbare parkeergelegenheid aanwezig.
Het Stationsgebied heeft meer te bieden dan alleen maar
kantoren. De binnenstad is op loopafstand en Hoog
Catharijne breidt verder uit als het modernste winkel-
centrum van Nederland. Ook het Jaarbeursterrein
ontwikkelt zich en wordt steeds meer een centrum van
ontspanning met de komst van onder andere Holland
Casino, een megabioscoop en een nieuw hotel.
1�
Binnen het Stationsgebied richten de kantoor-
ontwikkelingen zich op een aantal deellocaties:
•Een groot gedeelte van het kantorenvolume wordt
ontwikkeld op de strook gelegen aan de westzijde
van het spoor, door NS Poort. Hier krijgt ondermeer
het Stadskantoor haar plek en wordt ter hoogte van de
Knoopkazerne in samenwerking met de Rijksgebouwen-
dienst een groot cluster met rijkskantoren ontwikkeld.
•Daarnaast wordt rond het Jaarbeursplein de openbare
ruimte heringericht en wordt een grote ondergrondse
parkeergarage ontwikkeld. Deze locatie richt zich
primair op het bank- en verzekeringswezen.
•Tot slot worden verspreid in het Stationsgebied op
meerdere deellocaties kleinere en middelgrote kantoren
ontwikkeld, ondermeer langs de oostzijde van het spoor
en op het Jaarbeursterrein.
Locatie Stationsgebied
Stationsgebied
14
Dé locatie voor nationale en internationale diensverleners
in Utrecht is Papendorp. Goed zichtbaar door de ligging
aan de A12 en A2 onderscheidt Papendorp zich door een
uitstekende stedenbouwkundige en landschappelijke
structuur. Dit in combinatie met de hoogwaardige
architectuur maakt de locatie bijzonder aantrekkelijk.
Wanneer het gebied volledig ontwikkeld is, zal het
bestaan uit ongeveer �40.000 m2 bvo kantoren en
ongeveer 160.000 m2 bedrijfsgebouwen die voor een
deel kantoorruimte en voor een deel bedrijfsruimte zijn.
Papendorp is onderverdeeld in vijf deelgebieden:
• De Taats • De Cope • Nieuwerijn kantoorgedeelte
• Nieuwerijn bedrijvengedeelte • Groenewoud
Het hart van Papendorp is de stedelijke as genaamd
De Taats, met daar omheen een groen landschappelijk
gebied. Dit zorgt ervoor dat De Taats goed zichtbaar is
vanaf de snelwegen én vanuit de stad. In het groene
gebied om De Taats staan vrijstaande kantoren en
bedrijfsgebouwen. Om het groene, waterrijke landschap
niet te verstoren zijn de parkeerplaatsen zoveel
mogelijk aan het oog onttrokken, door deze inpandig
of ondergronds aan te leggen.
Papendorp is direct bereikbaar vanaf de afritten van
de snelweg A12, de A2 en vanuit de stad via de
Prins Clausbrug. Ook het openbaar vervoer is een goede
optie. Een hoogwaardige verbinding zorgt voor een
reistijd van slechts tien tot vijftien minuten van het
Centraal Station naar Papendorp.
De parkeernorm bij de kantoorgebouwen in Papendorp is
één parkeerplaats per 5� m2 bvo. Daarnaast is er ook
collectieve parkeergelegenheid.
Hoewel Papendorp zich voornamelijk richt op de
doelgroep zakelijke dienstverlening, ICT dienstverlening
en hoogwaardige bedrijvigheid, wil dat niet zeggen dat
andere bedrijven zich er niet thuis voelen. In de loop der
jaren hebben zich bijvoorbeeld ook medische beroepsor-
ganisaties (Domus Medica) en overheids-instanties
(Belastingdienst) in Papendorp gevestigd.
Locatie Papendorp
Papendorp
15
In Leidsche Rijn Centrum en omgeving wordt ongeveer
�50.000 m2 bvo kantoorruimte ontwikkeld. De goede
bereikbaarheid gecombineerd met de ligging in een
nieuw multifunctioneel gebied met woningen, horeca,
winkels en cultuur, is aantrekkelijk voor veel soorten
kantoorgebruikers. Leidsche Rijn Centrum heeft daardoor
een zeer gunstige mix van centrumvoorzieningen op een
snelweglocatie met een station.
Direct gelegen aan de A2 is Leidsche Rijn Centrum bin-
nen een paar minuten bereikbaar vanaf de snelweg.
De parkeernorm in het gebied is één parkeerplaats per
67 m2 bvo. Daarnaast worden er ook openbare parkeer-
gelegenheden aangelegd, waardoor er wordt geprofiteerd
van dubbel gebruik van parkeerplaatsen voor kantoren,
wonen, winkelen en uitgaan. Daarnaast is ook het open-
baar vervoer prima geregeld met het nieuwe NS-station
Leidsche Rijn Centrum.
15
De grotere kantoren in de A2-zone zijn direct zichtbaar
vanaf de snelweg A2. Leidsche Rijn Centrum richt zich
voornamelijk op zakelijke dienstverleners, semi-overheid
en non-profit. Hiermee ligt de doelroep tussen die van
het Stationsgebied en Papendorp in.
De Belle van Zuylen neemt als landmark en trekpleister
een bijzondere positie in. Dit complex is vooral gericht
op een specifiek segment aan de bovenkant van de
kantorenmarkt. Als vestigingslocatie moet de Belle zich
kunnen meten met de Amsterdamse Zuidas.
Locatie Leidsche Rijn Centrum
Leidsche Rijn Centrum
16
6 Procesafspraken
Voor het vasthouden van een gezonde kantorenmarkt en
het voorkomen van interne concurrentie is stedelijke regie over
de projecten in de stad belangrijk.
Rijnsweerd
1717
De gemeente Utrecht voert regie op drie niveaus:
strategisch, tactisch en operationeel.
Regie op strategisch niveau door:
• Fasering van projecten / tempo van de ontwikkeling
van projecten
• De afstemming van de producten
• Organisatie van de afstemming
• Het vaststellen van de Vastgoedmonitor en de
Grondprijzenbrief
• Het waarnemen en bewaken van grote verschuivingen
van en tussen programma's (> 10.000 m2)
Regie op tactisch niveau door: (project en
gebiedsniveau)
• De rol- en taakverdeling in projecten
• De wijze van uitgifte en ontwikkeling
• Het opstellen van de Vastgoedmonitor
• Het opstellen van de Grondprijzenbrief
Regie op operationeel niveau (projecten) door:
• Acquisitie, promotie, begeleiding van
vestigingskandidaten
• Contractvorming en bewaking
• Bouwplanbegeleiding
• After sales
Flexibiliteit in regie
Soms is er flexibiliteit nodig binnen het Afsprakenkader.
Als er een goede aanleiding is om de afspraken op
strategisch niveau aan te passen, kantoorvolumes te
verschuiven van locatie of in de tijd, of een bijzondere
vestigingskandidaat te faciliteren, dan komt de
Adviesgroep Kantoren in actie. Zij bereidt een advies
aan het college van B&W voor. De directeuren van de
betrokken gemeentelijke diensten besluiten samen of
dit advies ook daadwerkelijk wordt voorgelegd.
Operationeel proces
De afdeling Economische Zaken is altijd het eerste
aanspreekpunt voor nieuwe vestigingskandidaten,
ongeacht waar het vestigingsverzoek is ingediend.
Samen met de kandidaat wordt vastgesteld waar hij
behoefte aan heeft. Hiervoor werkt Economische Zaken
samen met Projectorganisatie Stationsgebied, Project-
bureau Leidsche Rijn en Grondzaken. Deze centrale
aanpak garandeert de vestigingskandidaat dat hij tijdens
zijn zoekproces altijd hetzelfde aanspreekpunt heeft en
volledig geïnformeerd wordt over de mogelijkheden
in de stad. In het commerciële voortraject stemt
Economische Zaken haar acquisitietraject af met de
projectorganisaties en de afdeling Grondzaken.
Is de definitieve locatiekeuze gemaakt, dan wordt de
vestigingskandidaat overgedragen aan de betreffende
projectmanager.
Het operationele proces wordt ondersteund door
gemeentelijke serviceteams. Deze teams zorgen voor de
integrale begeleiding van vestigingskandidaten. Zij zijn
multidisciplinair en leveren geïntegreerde deskundigheid
over zaken als stedenbouwkundige randvoorwaarden,
bouwvergunningen en milieuvergunningen.
De projectmanager wordt in het hele traject bijgestaan
door specialisten. Op het gebied van onderhandelingen,
bij het opstellen van een overeenkomst en bij de
uitgifte van grond is dit de afdeling Grondzaken.
In de ontwerpfase en bij vergunningenverlening staat
een stedenbouwkundige (supervisor) en de afdeling
Frontoffice en vergunningen de projectmanager terzijde.
6 Procesafspraken
18
7 Bijlagen
Papendorp
Kantoorruimte
Een gebouw of ruimte waarin hoofdzakelijk werkzaamhe-
den worden verricht aan een bureauopstelling, eventueel
in combinatie met vergaderruimten. Dit zijn onder meer:
• Administratieve werkzaamheden, werkzaamheden aan
desktop/laptop/CAD-CAM-apparatuur, vergaderingen/
presentaties, commerciële bureaugebonden activiteiten,
beleidswerkzaamheden en alle daarmee gelijk te stellen
bureaugebonden activiteiten.
• Interne en externe opleidingen, seminars en congres-
sen die ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie van een
kantoorhoudende onderneming worden beschouwd als
onderdeel van de kantoorfunctie.
• Functies binnen een kantoorhoudend bedrijf die beho-
ren bij het normale kantorengebruik zoals een repro-
ruimte, interne serverruimte en interne archiefruimte,
worden beschouwd als onderdeel van de kantoorruim-
te.
Bedrijfsruimte
Een gebouw of ruimte waarin hoofdzakelijk:
• Fysieke goederen worden vervaardigd, bewerkt, geïnstalleerd,
getest, hersteld, opgeslagen of gedistribueerd.
• Laboratorium, chemisch of natuurkundig/technisch,
cleanrooms.
• Studio/atelierruimte zonder bureau-/vergaderopstelling waar
fysieke producten worden vervaardigd.
• Showroomruimte waarin fysieke producten worden
getoond ten behoeve van een zakelijke presentatie, niet
toegankelijk voor consumenten.
• Technische training en praktijkopleiding in een technische
omgeving/werkplaats, onderdeel van en ondergeschikt aan de
bedrijfsvoering.
• Dataopslag ten behoeve van externe organisaties.
• Opslag van archieven ten behoeve van externe organisaties.
Definities kantoorruimte en bedrijfsruimte Bijlage 1
Marketingproces kantoren
Doelgroepen
Commercieel voortraject
• Promotie
• Acquisitie
• Advisering
• Allocatie
EZ in samenwerking met Grondzaken, PBLR, POS
Verkoop
• Onderhandeling
• Intentieovereenkomst
• Uitgiftecontract
Projectmanager in samenwerking met o.a. Grondzaken
Service
• Ontwerpbegeleiding
• Vergunningverlening
Projectmanager in samenwerking met o.a. Stedenbouw
en Frontoffice en vergunningen
Aftersales
Proces begeleiding vestigingskandidaten Bijlage 2
19
Bijlage 1
20
Rijnsweerd
top related