Überbauungsordnung worb zpp n9 erläuterungsbericht · beim rückbau der bestehenden gebäude der...
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Einwohnergemeinde Worb
Überbauungsordnung Worb ZPP N9
Erläuterungsbericht
Genehmigungsexemplar vom 16. November 2009
Panorama AG für RaumplanungArchitektur LandschaftMünzrain 103005 Bern
Die Überbauungsordnung ZPP N9 Worb besteht aus:
- Überbauungsplan 1:1‘000
- Überbauungsvorschriften
- Plan der Ver- und Entsorgung „Strassen und Wege“(FLM Ingenieurgemeinschaft Worb, Plan Nr. 07218-1A vom 30. März 2009)
- Erläuterungsbericht
2
Inhaltsverzeichnis
Leitgedanken 31 Auftrag, Zielsetzungen 42 Ausgangslage 52.1 Stand der Planung 52.2 Neue Randbedingungen 62.3 Kennzahlen 83 Ablauf 93.1 Aufbauorganisation 93.2 Ablauforganisation 104 Konzept 114.1 Kurzportrait 124.2 Erschliessung (inkl. Provisorium) Wohnnutzung 144.3 Städtebauliches Konzept 154.4 Landschaftskonzept 164.5 Rad- und Fusswegverbindungen 194.6 Parkierung 194.7 Bereich entlang RBS 204.8 Konzept ZöN Nr. 5 205 Planungsinstrumente 216 Vorprüfung 227.1 Würdigung 227.2 Bereinigung nach Vorprüfung 22
Anhang auf CD
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Leitgedanken
Bei der Ausarbeitung der Überbauungsordnung N9 „Worbboden Süd“ sind zwei Leitgedanken massgebend:
1. Die Konzeptinhalte werden allgemeinverbindlich geregelt.Wenige Spielregeln werden fi xiert. Die Qualität des Konzeptes - und damit auch des Ortes - wird gesichert.
2. Die Qualitätssicherung erfolgt stufengerecht.Es wird akzeptiert, dass die Form und die genaue Art der Nutzung der Überbauung des Areals heute nicht bekannt ist. Dies hat zur Konsequenz, dass heute „nur“ allgemeinverbindliche Spiel-regeln formuliert werden können.Hinterlegt durch das Konzept wird die Qualität „im Groben“ mit der Überbauungsordnung gesi-chert. „Im Detail“ geschieht dies jedoch erst im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens.
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1 Auftrag, Zielsetzungen
Keine Änderung der baurechtlichen GrundordnungGestützt auf die Vorprüfung des Entwurfs der ÜO vom 14. Februar 2001 soll eine generelle Ver-einfachung der Überbauungsordnung und somit auch eine Anpassung aufgrund der veränderten Marktsituation angestrebt werden. In Worb fehlen seit einiger Zeit Baugebiete für verdichtete Wohnnutzung, im Besonderen für Bauzonen W3. Die Überarbeitung darf jedoch zu keiner Änderung der baurechtlichen Grundordnung führen.
Direkt genehmigungsfähige ÜODie ÜO N9 „Worbboden Süd“ vom September 2000 soll auch in konzeptioneller Hinsicht vereinfacht werden. Dabei steht eine Reduktion der Baufelder innerhalb der ÜO im Vordergrund. Als Ziel sollen lediglich je 1 Baufeld Arbeits-/Dienstleistungsnutzungen für die neue zu erstellende und die beste-hende (Gebäude Simag) Nutzung und ein Baufeld für Wohnnutzungen unterschieden werden. Ohne Umschweife soll eine direkt genehmigungsfähige Überbauungsordnung ausgearbeitet werden.
Bereich Wohnnutzung als 1. Priorität mit provisorischer ErschliessungZwei Baufelder für Wohnnutzungen sollen rasch bearbeitet und realisiert werden können. Um dies bereits vor der Umfahrungsstrasse Worbboden Süd zu erreichen, wird dafür eine provisorische Er-schliessung geprüft.
Konzept für ZöN 5 integrieren Parallel zu den konzeptionellen Überlegungen zur ÜO N9 werden auch für das Gebiet der ZöN 5 konzeptionelle Gedanken für die bauliche Weiterentwicklung formuliert. Diese Ausweitung des Betrachtungsperimeters ist aus zweierlei Gründen unabdingbar:
- Koordination Bebauung mit Wohnbauten, inkl. Aussenraum (Übergänge etc.)- Koordination der Erschliessung
vgl. dazu auch Kap. 4.3 dieses Erläuterungsberichts
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2 Ausgangslage
2.1 Stand der Planung
„Rechtliche“ AusgangslageDas Ergebnis der Vorprüfung liegt mit dem Bericht vom Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) vom 14. Februar 2001 vor. Nebst etlichen üblichen noch notwendigen Überprüfungen und Anpassungen, weist das AGR auf Seite 9 des Berichtes insbesondere auf die folgenden noch zu erbringenden Nachweise hin; Zitat:
- Sicherstellung Raumbedarf für Renaturierung der Worblen- Technische Voruntersuchung Altlasten (vgl. Kap. 2.2.4, resp. Anhang ÜV)- Abschätzung Arbeitsplätze und Verkehrserzeugung (Gutachten Markwalder & Partner vgl. An-
hang)- Einhaltung der Planungswerte der Empfi ndlichkeitsstufe III (Gutachten Mark walder & Partner,
vgl. Anhang)
„Tatsächliche“ Ausgangslage- Bestehende Überbauungsordnung
Das bestehende Planwerk ist sehr umfangreich und enthält sehr detaillierte Festlegungen. Die zum Teil schwerfälligen und komplizierten Bestimmungen sind für die Marktfähigkeit nicht zielführend. Aus diesem Grund wird eine „Entschlackung“ des Planwerkes vorgenommen.
- Realisierungsrichtplan ESP Worb-Worbboden
Der Richtplan (Juli 1996) befi ndet sich aktuell in Überarbeitung (Stand: Mitwirkung, Frühjahr 2007). In Bezug auf die Überbauungsordnung sind insbesondere das Koordinationsblatt E 04 (Parkierungskonzept) und das Blatt N 01 (Anordnung und Mass der Nutzung, Worbboden Süd) von Bedeutung.
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2. 2 Neue Randbedingungen
Seit dem Jahr 2001 (Stand Vorprüfung) sind vier wesentliche neue Randbedingungen für die Über-bauungsordnung entstanden:
2.2.1 Änderung der baurechtlichen GrundordnungNeu wird im Gebiet der ÜO N9 ein Wohnanteil festgeschrieben. Des Weiteren wird der Perimeter der ÜO N9 um das nordwestliche Gebiet hinter dem Lokdepot RBS reduziert.
2.2.2 Rechtskräftiger StrassenplanMit der Genehmigung des Strassenplans hat der Regierungsrat die Baubewilligung für die Ver-kehrssanierung in Worb erteilt. Das Projekt sieht eine Entlastung des Zentrums - insbesondere der stark befahrenen Bernstrasse - durch eine südliche Umfahrung vor.
Die Verkehrssanierung Worb wird nun ins Strassenbauprogramm 2009-2012 aufgenommen. Paral-lel dazu müssen die noch offenen Fragen zur Finanzierung geklärt werden. Bis zum Baubeginn in Worb wird das neue kantonale Strassengesetz in Kraft sein, das die Finanzierung solcher Vorhaben möglicherweise neu regelt. Zu klären sind auch die Auswirkungen des Neuen Finanzausgleichs sowie des Infrastrukturfonds des Bundes für Agglomerationsprojekte auf das Strassenprojekt in Worb.
Ein Baubeginn ist frühestens 2010/2011 denkbar. Voraussetzung ist, dass der Grosse Rat die Verkehrssanierung Worb im Strassenbauprogramm 2009-2012 belässt und er den erforderlichen Kredit genehmigt (Infos aus Webseite www.worb.ch). Ab dem Entscheid über den Baubeginn ist bis zum effektiven Baustart eine Vorlaufzeit von rund drei Jahren notwendig.
2.2.3 ESP-Richtplan WorbbodenZeitgleich mit dem Gebiet der ÜO N9 wird auch der ESP-Richtplan Worbboden überarbeitet. Koordiniert mit den Entwicklungen im Gebiet N9 werden Grundsätze der Landschaftsentwicklung überarbeitet.
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2.2.4 AltlastenverdachtsflächenGemäss dem Bericht „Altlastenverdachtsfl äche Nr. 0672-0007 Areal Verzinkerei Worb“ vom Juli 2002 (verfasst durch CSD Ingenieure und Geologen AG, Liebefeld/Bern; vgl. Anhang Überbau-ungsvorschriften) sind drei Verdachtsfl ächen zu unterscheiden:
1. Bestehende GebäudeBeim Rückbau der bestehenden Gebäude der ehemaligen Verzinkerei Worb fällt belastetes Materi-al an, das kontrolliert zu entsorgen ist.
2. Flächen unter zukünftigen GebäudenMittel bis stark kontaminiertes Material darf nicht unter Gebäuden belassen werden. Schwach belastetes Material kann vor Ort auch unter zukünftigen Gebäuden belassen werden.
3. Flächen ausserhalb von zukünftigen GebäudenMittel bis stark kontaminiertes Material muss gegen das Eindringen von Regenwasser abgedich-tet werden.
2.3 Weitere Anpassungen
Im Verfahren nach Art. 122, Abs. 5 der BauV werden parallel zum Verfahren der UeO noch fol-gende Anpassungen vorgenommen:
- Aufheben der Pfl icht zur Erstellung einer Zivilschutzanlage, es besteht kein Bedarf mehr.
- Beschränkung der Gebäudehöhe im Baufeld D auf 9.00 m entlang der ZöN 5.
- Zulassen des betriebsnotwendigen Wohnens auf Baufeldern A und B. Im revidierten GBR (Stand Entwurf) ist dies so vorgesehen.
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2.4 Kennzahlen
Grundordnung der Gemeinde (Baufeld Wohnen)
Bruttogeschossfl äche BGF max. 12‘100 m2
Oberirdische Nutzfl äche ONF max. 6‘000 m2
Überbauungsziffer 60%Gebäudehöhe 9.0 m (erste Bautiefe entlang ZöN 5) sonst 12.0 m
Überbauungsordnung N9 Stand 1. Vorprüfung, Stand 2. Vorprüfung Stand definitive VP 14. Februar 2001 2. Juli 2007 4. April 2008
Anrechenbare Landfl äche ZPP N9 61‘096 m2 47‘821 m2 1) 41‘842 m2
Erschl. 5‘147 m2
ONF Arbeiten und Dienstleistung 32‘994 m2 25‘092 m2 21‘878 m2
ONF Wohnen 3‘666 m2 3‘600 m2 max. 3‘228 m2
ONF Total 36‘660 m2 28‘692 m2 25‘106 m2
ONF in % der Landfl äche 60.0% 60.0% 60.0%
minimaler Gebäudeabstand kGA 4.0 m resp. 5.0 m kgA 4.0 m kGA 4.0 m gGA 10.0 m gGA 10.0 m gGA 10.0 mGeschosszahl frei frei freiGebäudelänge gemäss Baufeldern frei2) freiDurchfahrtshöhe 4.5 m frei2) frei
Hecke: Breite 4.0 m (östlicher Randbereich Baufeld 2, gem. ÜO Stand 2000)Gewässerabstand: Worble 10.0 m (ab Böschungsoberkante).
Bemerkungen:
1) Die anrechenbare Landfl äche reduzierte sich zwischen der 1. und der 2. Vorprüfung; Begründung:
einerseits Wegfall eines Teils der Parzelle 566 und darum ein nicht mehr anrechenbarer Landanteil
zwecks geplanter Erweiterung des Depots für die RBS auf der Nordseite des Areals, andererseits
Anpassungen zur Perimeter-Abgrenzung zum Strassenbauprojekt Umfahrung Worb des TBA.
2) Durch den Wegfall von einzelnen masslich defi nierten Teilbaufeldern in der ÜO sind die Bauten frei
an die vom Bauträger gewünschte Nutzung anpassbar.
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3 Ablauf
3.1 Aufbauorganisation
Für die Ausarbeitung der Überbauungsordnung wurde die folgende Aufbauorganisation eingesetzt:
Planungsbehörde: Gemeinderat der Einwohnergemeinde Worb
Ständige Fachkommission: Planungskommission der Einwohnergemeinde WorbHH N. Gfeller (Gemeindepräsident) J. Blumer R. Attinger E. Flückiger E. Kämpfer H. Wyss H. Zeh Weissmann
Büro Planungskommission: HH N. Gfeller (Gemeindepräsident) J. Blumer E. Flückiger R. Stöckli (Bauverwalter)
Büro Eigentümer: HH E. Kämpfer (Koordinator der Grundeigentümer) A. Lauterburg (Domänenverwalter der Burgergemeinde Bern) H. Mössinger (Berater der Burgergemeinde Bern) R. Sägesser (Simag AG)
Bearbeitung: HH R. Wyss-Oeri (Panorama AG, Bern) S. Keller (Panorama AG, Bern)
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3.2 Ablauforganisation
Die bestens eingespielten Planungsbehörden begleiteten die Ausarbeitung der Überbauungsord-nung im üblichen Rahmen:
1. Sitzung Konzept erste Lesung2. Sitzung Konzept zweite Lesung, Verabschiedung3. Sitzung Überbauungsordnung erste Lesung4. Sitzung Überbauungsordnung zweite Lesung, Evaluation Koordinationsbe-
darf
5. Sitzung Überbauungsordnung dritte Lesung, Verabschiedung
Das Büro der Eigentümer traf sich jeweils zur Behandlung der entsprechenden Unterlagen vor den Sitzungen 1 bis 4 des Büros PK respektive der PK.Parallel wurde zudem der Rahmenvertrag zwischen der Gemeinde und den Grundeigentümern ausgearbeitet.
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Legende Konzeptskizze
1 Geprüfte Erschliessungsvarianten2 Verdichten mit Wohnen (Einverständnis Denkmalpfl ege fehlt)3 Baufeld für Arbeiten und Dienstleistung (Weiterbestand Gebäude zeitlich unbestimmt);
evtl. Möglichkeit schaffen für spätere Wohnnutzung (mit Ortsplanungsrevision)4 Baufeld für Arbeiten und Dienstleistung (Neubauten)5 Anschlusspunkt fi x für Arbeiten und Dienstleistung6 Wendemöglichkeit7 Landschaftszäsur Wohnen und Arbeiten/Dienstleistung, axial zu Innenraum Schule8 Neue Wegführung Langsamverkehr/Schulweg9 Baufeld Wohnen 3-geschossig + Attika10 Bepfl anzung gemäss rechtskräftigem Strassenplan11 Gewässerraum Enggisteinbach sichern
4 Konzept
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4.1 Kurzportrait
In der ÜO N9 „Worbboden Süd“ werden Baufelder für Arbeits-/Dienstleistungsnutzungen und Baufelder für Wohnnutzungen bestimmt. Eine Zäsur (Grünbereich, Punkt 7), ausgerichtet auf den Innenraum der Schulanlage bildet den Übergang zwischen den beiden unterschiedlichen Nutzun-gen. Die Fussweg- und Fahrraderschliessung sowie die Erschliessung der Schulanlage (Punkt 8) wird über den bestehenden Anschluss der Fussgängerunterführung durch diesen neu zu schaffen-den Grünbereich angelegt.
Die Erschliessung des Baufelds für Arbeits-/Dienstleistungsnutzung wird mit dem Anschlusspunkt (Punkt 5) an die Umfahrungsstrasse defi niert. Die interne Arealerschliessung wird lagemässig nur teilweise fi xiert. Eine Wendemöglichkeit (Punkt 6) wird sichergestellt.
Das Baufeld für die Wohnnutzung (Punkt 9) wird unabhängig von der Erschliessung der Zone für Arbeiten und Dienstleistung erschlossen (mindestens provisorisch). Dies aus drei Gründen:
1. Das Konzept sieht mit der Grünzäsur eine klare Trennung der Nutzungen (Arbeiten, Wohnen) vor. Die Erschliessung darf diesen Grundsatz nicht verletzen.
2. Die Erschliessungsanforderungen der beiden Nutzungen (Arbeiten, Wohnen) sind unterschied-lich.
3. Die Umfahrung wird frühestens ab 2011 realisiert. Die Wohnnutzung soll so rasch wie möglich realisiert werden können.
Für die Erschliessung des Baufeldes „Wohnnutzung“ wurden verschiedenste Varianten diskutiert (Zusammenfassung im Kapitel 4.2).
13
Das Überbaungskonzept als Grundidee der Überbauungsordnung wurde durch zwei Bebauungs-studien ausgetestet. Mit Variante 1 erfolgt der Nachweis mit klassischen Zeilenbauten. Die Varian-te 2 geht von einer hofähnlichen Bautypologie aus. Mischformen der Varianten sind vorstellbar.
Das Konzept lässt den Erhalt von Teilen und/oder sämtlichen Bauten auf dem Simag-Areal bis zu einem heute unbestimmten Zeitpunkt zu. Nachfolgend sind die beiden Konzeptansätze skizziert. In kleinen Lupen ist zudem die Etappierung dargestellt (von rechts nach links).
Vollausbau Variante 1
Vollausbau Variante 2
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4.2 Erschliessung Wohnnutzung (inkl. Provisorium)
In Kapitel 4.1 ist dargestellt, dass die Erschliessung der Wohnnutzung klar von derjenigen der Ar-beitsnutzung getrennt wird. Gesamthaft wurden sechs Varianten mit allen vorstellbaren Erschlies-sungsmöglichkeiten beurteilt.
Die sechs Varianten im Überblick:
Provisorische Lösung:A Erschliessung über Bahnübergang mit Einsatz von Sicherheitspersonal (Securitas)
Defi nitive Lösungen:B Erschliessung durch Gebiet der ZöN Nr. 5C Parallele zur Umfahrung Worbboden SüdD Unterführung IndustriestrasseE Neue SchrankenanlageF Erschliessung durch Zone Arbeiten/DL
Folgende Varianten liegen der vertieften Weiterbearbeitung zugrunde.
B Erschliessung ZöN Nr. 5Die Detailerschliessung des Wohngebiets wird von der Umfahrung Süd in das Areal der ZöN Nr. 5 geführt. Sie erschliesst in rechtem Winkel das vorgesehene Wohnareal im Bereich der heutigen bestehenden Fuss- und Radwegverbindung.
C Parallele zu Umfahrung Worbboden SüdErschliessung des Wohnareals Baufelder C und D durch Strasse - parallel geführt neben der neuen Umfahrungsstrasse (Strassenplanverfahren).
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4.3 Städtebauliches Konzept
Als Reaktion auf die im Rahmen der 2. Vorprüfung (7. September 2007) aufgezeigten Problem-punkte wurde das städtebauliche Konzept in wesentlichen Punkten weiterentwickelt. Dabei dient die Detailerschliessungsplanung des Ingenieurbüros FLM als wichtige Grundlage.
Die Punkte im Einzelnen
- Mit Baulinien mit Anbaupfl icht erhält das neue Quartier gegenüber der Umfahrungsstrasse bzw. der offenen Landschaft ein klares, verbindliches Profi l (Gesicht).
- Mit der Staffelung der Gebäudehöhe werden massstäbliche Übergänge zur Nachbarschaft defi niert.
- Mit dem Instrument des Grünfi lters werden die Übergänge zwischen der Arbeits- und der Wohnnutzung sowie gegenüber der Nachbarschaft klar defi niert. Insbesondere der Filter (Arbeiten-Wohnen) stellt die friedliche Koexistenz der beiden Nutzungen sicher.
- Mit der Detailerschliessungsstrasse wird ein „inneres Gesicht“ verbindlich festgeschrieben. Um zum heutigen Zeitpunkt im Sektor A eine hohe Flexibilität sicherzustellen, wird nur ein Teil (ab Basiserschliessung) lagegenau defi niert.
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AGHGH
65.0
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3 .5 0
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Neue Parkraumgestaltung78 PW2 Parkplätze fü r Behinderte10 Motorräder
Neuer231
0 10 20 30 40 50 100 m
32.80
LEGENDE
Baulinie mit Anbaupflicht
Detailerschliessung fixiert
Grünfilter
Staffelung der Gebäudehöhe
Arbeiten/Wohnen
GH
WAGewässerbereich Worble/Enggisteinbach(Hinweis: dito vorgesehener Landerwerb RBSfür Doppelspurausbau)
Geplante Erschliessung
Detailerschliessung Normalprofil definiert
Mögliche Betriebsareale
16
4.4 Landschaftskonzept
Bestehende NaturwerteInnerhalb, bzw. direkt angrenzend an den Wirkungsbereich der UeO N9 können heute aufgrund einer Grobbeurteilung die folgenden Naturwerte (nach Massgabe des Art. 18 NHG) festgestellt werden:
Hecken und Feldgehölze: Es liegt keine lückenlose Inventarisierung vor. Aufgrund von Luftaufnah-men lassen sich im östlichen Bereich entlang der RBS Linie sowie nördlich zum RBS Depotgebäu-de Massierungen von Gehölzen feststellen.
Obstgarten: Ebenfalls aufgrund von Luftaufnahmen lässt sich eine Baumgruppe im Bereich der ZöN Nr. 5 entdecken. Mit grosser Wahrscheinlichkeit handelt es sich um den Obstgarten der be-stehenden, ehemals bäuerlich genutzten Liegenschaft.
KARCH: 1988 wurden ein Reptilienobjekt mit Zauneidechse und Blindschleiche kartiert. Sonst liegen aus dem Perimeter der ZPP N9 keine Reptilienfunde vor.
GrundwasserDas Büro CSD hat eine technische Untersuchung und ein Pfl ichtenheft dazu angefertigt. Die Par-zellen 1837 und 1926, beide bebaut, befi nden sich im Gewässerschutzbereich A und die Parzelle 2146 in der Schutzzone S3 der Grundwasserfassung Worbboden.
Wegen zu hohen Nitratgehalten wird die Fassung seit mehreren Jahren nicht mehr für die öf-fentliche Versorgung verwendet. Die oberfl ächennahen Bodenschichten sind von den erhöhten Schwermetallgehalten durchsetzt, ab ca. 1.5 m Tiefe treten keine nennenswerten Konzentrationen mehr auf.
Geologische Abklärungen:Das ganze Areal befi ndet sich im Talboden. Auf einer Schicht Molassefelsen liegt eine 20-25 m dicke grundwasserführende Schotterschicht (junge Schotterablagerungen und eingeschwemmter
Hecken/Feldgehölze
Obstgarten
Reptilienfundorte (KARCH- Erhebung 1989)
Ruderalflächen heute (RBS)
Landschaftselemente heute
Uferbereich
zusammenhängende Grünräume
Wirkungsbereich der UeO ZPP N9
17
Bachschutt). Über den Schottern befi nden sich ca. 2-3 m dicke siltig-sandige Überschwem-mungssedimente.
Im Areal der ehemaligen Verzinkerei sind sie oberfl ächennah durch kiesig-sandiges Aushubmaterial oder durch Kieskoffer ersetzt worden (Auffüllungshöhen Parzelle 2146: 0.5 m; Parzellen 1837 und 1926 1.0 m). Der Grundwasserspiegel befi ndet sich ca. 10 bis 12 m unter Terrain (Kote 560 m. ü. M.).
6
6 6
6
1
2
3
5
Bestehende Landschaftselemente, mit eingezeichnetern Baufeldern und Konzept Überbauung
Mögliche Gebäude mit GH/ Nutzung unterschiedlich
Hecken/Feldgehölze
Obstgarten
Reptilienfundorte (KARCH- Erhebung 1989)
Ruderalflächen heute (RBS)
Landschaftselemente heute
mit UeO lagegenau gesichert
Überbauungsziffer max. 60 %, mit UeO gesichert
Altlastenverdachtsflächen
Hinweise
Fruchtfolgeflächen FFF
1 4bis 5
6
Uferbereich
zusammenhängende Grünräume
Wirkungsbereich der UeO ZPP N9
18
Leitidee des KonzeptsLeitidee bezüglich der Grünraumgestaltung ist das verbinden der Friedhofanlage mit der offenen Landschaft durch den Park und das bewusste „Besetzen“ der Ränder.
Der Park erfüllt nebst seiner ökologischen Funktion auch eine „Pufferfunktion“ zwischen den Nut-zungen Arbeiten (Norden und Osten) und Wohnen (Süden). Die Ränder des Areals werden je nach Situation unterschiedlich behandelt: als vis-à-vis der Fried-hofanlage wird der Gewässerraum Enggisteinbach/Worble festgelegt. Dieser Bereich stellt auch einen zukünftigen Doppelspurausbau des RBS sicher; die bestehende Ruderalfl äche (RBS-Depot) wird verbreitert. Diese Grenzbereiche dienen der ökologischen Vernetzung. Durch einen Flurweg wird die Zugänglichkeit zu den Gewässern sichergestellt.Bei einer Überbauungsziffer von 60% entstehen zwischen den 12.00 m hohen Bauten jeweils beträchtliche Lücken. Diese werden mindestens teilweise als Ruderalfl ächen gestaltet. Gemein-sam mit den Grenzbereichen entsteht dadurch ein engmaschiges Netz an ökologisch interessanten Standorten.Landschaftsgestalterisch verbindliche Elemente sind die Baulinien und die Baumpfl anzungen so-wie der Park.
6
6 6
6
1
2
3
5
integral erhalten,stärken
Fruchtfolgefläche FFF;kein Rasenspielfeld
Ruderalfläche RBS
Friedhofanlage
Mögliche Gebäude mit GH/ Nutzung unterschiedlich
Landschaftliche Vernetzung (1./2. Priorität)
Ökologische Vernetzung (1./2. Priorität)
Massnahmen der Landschaftsgestaltung
"willkürlich" entstehende Ruderalflächen
Konzept
Hecken/Feldgehölze
Obstgarten
Reptilienfundorte (KARCH- Erhebung 1989)
Ruderalflächen heute (RBS)
Landschaftselemente heute
mit UeO lagegenau gesichert
Überbauungsziffer max. 60 %, mit UeO gesichert
Altlastenverdachtsflächen
Hinweise
Fruchtfolgeflächen FFF
1 4bis 5
6
Uferbereich
Ruderalflächen neu
zusammenhängende Grünräume
Wirkungsbereich der UeO ZPP N9
1. 2.
1. 2.
Konzept Landschaft mit Vernetzung zu den bestehenden Grünbereichen
19
4.5 Rad- und Fusswegverbindungen
Mit dem Wegnetz für den Langsamverkehr wird das Gebiet inkl. Schulanlage und Dentenberg fast optimal erschlossen. Einzig einzelne nachfolgend erwähnte Abstriche sind zu bemerken:
- RBS-Depot: Die „Wunschlinie“, zur S-Bahnstation entlang des Enggisteinbach, kreuzungsfrei mit anderen Verkehrsachsen ist aufgrund der hohen Investitionskosten nicht realisierbar.
- Die Schulwegverbindung zur Bollstrasse und dem daran angrenzenden Quartier über den Friedhof - RBS-Unter- oder Überführung bis hin zur Schulanlage ist ebenfalls aus Kostengrün-den nicht realisierbar. Weiter ist aus Gründen der Pietät eine Belebung der Wege des Friedhofs nicht vorstellbar.
Hinweise:
1. Bewusst wurde auf die lagegenaue Fixierung von arbeitsplatzintensiven Betrieben in der UeO verzichtet; Begründung: das gesamte Areal ist mit öV und HPV sehr gut erschlossen.
2. Die Platzgestaltung (Überdeckung der Umfahrungsstrasse) wird optimiert um den Schulweg ideal mit der Schulanlage zu verbinden (Auftrag Gemeinde an Ingenieurbüro FLM).
4.6 Parkierungskonzept
Das Konzept bestehet aus zwei Pfeilern:
- Entlang der Erschliessungsstrasse: Eine oberirdische Parkierung im Strassenraum mit Park-feldern, entsprechend der Abbildung im Anhang 1 zu den ÜO-Vorschriften, bzw. dargestellt im Plan Ver- und Entsorgung der FLM Ingenieure.
- Unterirdische Parkierung auf den Baufeldern A-D, maximal zweigeschossige unterirdische Bau-ten (Zusicherung der Zustimmung GSA, da Grundwasserspiegel sich auf Tiefe von 10 bis 12 m befi ndet).
Der Nachweis des Bedarfs und dessen Erfüllung erfolgt im Rahmen der Baubewilligung. Die Art der Parkierung wird durch die kommunale Behörde je nach Nutzung vorgegeben.
609'050
609'100
609'150
609'200
4.50
4.50
4.504.50
R = 16m
3.50
3.50
4.50
4.50
4.204.20
R = 100 m= 41.627#
BL = 65.39 mTL = 33.91 mf = 5.59 m
Kreisel Bodengasse
SPAN
GENO
RDSP
ANGE
SUED
R= 6 m
8.00
2.00
Neue Parkraumgestaltung78 PW2 Parkplätze für Behinderte10 Motorräder
Gehweg = 2.00 mGrünstreifen = 2.00 mRadstreifen = 1.50 mFahrbahn = 6.50 mRadstreifen = 1.50 mBankett = 0.70 m
4.5 0
4.50
A NP AS SU N G
Kreisel Bernstrasse
steh
ende
r Bäc
hu- K
anal
wird
aufg
ehob
en
Neuer BachdurchlassLW = 3.00 mLH = 1.80 mLänge ca 26.50 m
Ver le
gung
"Bäc
hu"
Läng
eca
235
mGe
fälle
ca9.4
5£
4.504.50
Neuer öffentlicher Parkplatz
23PW1
Parkplatz für Behinderte
E
0 10 20 30 40 50 100 m
Haltestellen RBS
Rad- und Fusswegverbindungen
Wunschlinien
Unterbruch Wunschlinien
Wanderweg gemäss BWW
STOP
Parkierung entlang Erschliessungsstrasse Unterirdische Parkierung Baufelder C,D
20
4.7 Bereich entlang RBS
Anlässlich einer Zusammenkunft von Vertretern des TBA und der RBS auf der Bauverwaltung Worb wurde folgendes festgelegt:
- Der unterirdische Gewerbekanal unter der SIMAG Liegenschaft wird nicht offengelegt.
- Der Ausbau der RBS auf Doppelspur wird sichergestellt. Von der Geleiseachse der bestehen-den Fahrspur werden 7.0 m bis zur Gewässerabgrenzung (Spundwand o.ä.) und von da aus ein Freihaltebereich Gewässer von 10.0 m festgelegt.
B
50.00 85.00 47.50
3.60
D
21.00
65.0
0
C
E
26.01
4004
1837
31
1299
1295
183240
84
1926
1765
1296
2146
1298
566
120
4190
4311
1485
1297
Lauigasse
Mühlackerst
Bern
stra
sse
V.B.
W.B
. Dep
otFrie
d
13A
n.n.
25
7
11
3
5A
5
8
10
1
n.n.
139
1
8B
8A
23C
23B
n.n.
23A
23
23
25
27
21
19
17.0
0m
17.0
0m
17.00m
7.00m
RBS
60.0024.00203.50
2.00
100.
00
40.00 15.00 5.00
50.3
5
7.00
52.0032.80
71.00
9.40
10.00
10.00
28.50
153.
60
32.6
0
16.00
2.00
92.0
05.60
46.0
04.8 Konzept ZöN Nr. 5
Die nachfolgenden Ausführungen verstehen sich als Präzisierungen in Bezug auf die mögliche zusätzliche Bebauung auf dem Areal der ZöN Nr. 5. Dahinter steht die Absicht, ein wertvolles Bauensemble mit seinem dazugehörigen Aussenraum erlebbar und nachvollziehbar zu erhalten. Zudem wird das grossmasstäbliche Gefüge mit Hilfe von präzis platzierten Neubauten ergänzt. Dieser attraktive Wohnstandort wird dadurch vorsichtig verdichtet. Ein Anteil der fi nanziellen Mittel, welche durch die bauliche Verdichtung generiert werden, können zur Sanierung des bestehenden Bauensembles eingesetzt werden.C
B
D
E
3.5 0
3.5 0
Velo
Velo
Velo
3 Velounterständefür Total 325 Velos
1837
1926
1765
1296
1298
120
4190
4311
1485
1297
Lauigasse
Müh
Bern
stra
sse
7
11
3
5A
5
8
10
n.n.
139
1
8B
8A
23A
23
21
19
0 10 20 30 40 50 100m
GH 12
.00 m
GH 12
.00 m
GH 12
566
LEGENDE
Erschliessung der Bauten in den Baufeldern C und D
evt. Erschliessung Simag-Areal, wenn Areal der Wohnnutzung zugeführt wird (OP-Revision)
Schul- und Wanderweg(neue Lage)
Ausrichtung der Bauten im Baufeld D gegen SüdenAls Übergang zur ZöN 5 entstehen zwangsläufig (mitUeO gesichert) private Gärten
Durchsicht (Freihaltebereiche Mindestbreite 8.0 m, mit UeO gesichert) um die Durchlässigkeit der Sicht aus der Fussgänger-perspektive aus den Gebieten ZöN5 und Grünraum zu gewährleisten
Baufeld C mit Bebauung 3-geschossig + AttikaC
5.00GH 12
.00 m
GH 12
.00 m
GH 12.
Baugebiet nordöstlich ZöN 5, Bebauung mit 5 Reiheneinfamilienhäusern, 2-geschossig + AttikaBGF je REFH max. 270 m2
Baufeld D mit Bebauung 3-geschossig ohne Attikaals abgestufter Übergang von Baufeld C zu ZöN 5
Baugebiet südöstlich ZöN 5, Bebauung mit freistehenden Einfamilienhäusern 2-geschossig + AttikaBGF je Haus max. 270 m2
D
Diese Bebauung soll als zusammenhängende Riegelbebauung eine genau definierte Grenze zum nördlichen Teil der UeO N9 und dem Gebiet der ZöN Nr. 5 bilden. Ein Massstabssprung zu den möglichen grossvolumigen Entwicklungen auf dem SIMAG Areal soll mit dieser zweieinhalb-geschossigen Bebauung.
Vier freistehende Einfamilienhäuser ergänzen die bestehende volumetrisch uneinheitliche Bebauung um eine Bautiefe. Die durchlässige Bebauung soll als Vermittler zwischen dem alten Ensemble und dem angrenzenden Baugebiet, entlang dem ausgebauten Erschliessungsweg, dienen.
21
6 Planungsinstrumente
Die Überbauungsordnung versucht den Leitgedanken konsequent umzusetzen. Speziell erwäh-nenswert sind die folgenden Artikel der Überbauungsvorschriften:
Art. 6/1, 7/1 Ausschluss von Verkaufsfl ächen von über 500 m2
Art. 8/1 min. 20% der BGF betagten- resp. behindertengerechtArt. 14 öffentliche Aussenräume als zentraler KonzeptinhaltArt. 16 fi xe Gestaltungsvorgabe für 65.00 m DetailerschliessungArt. 17 Rythmisierung des StrassenraumesArt. 20 attraktive Linienführung des Fuss- und RadwanderwegesArt. 22/1 Baulinie mit Anbaupfl icht zur GesichtgebungArt. 22/4 Vorgaben zur DachgestaltungArt. 27 Gestaltungsvorgaben öff. AussenraumArt. 31 Überbauverbot für bestehende LeitungenArt. 34 Energieartikel mit vielen Denkanstössen
Es sei erneut darauf hingewiesen, dass der genehmigte Strassenplan (im geringfügigen Verfahren) zur Sicherstellung der Erschliessung der Baufelder C und D geändert wird.
22
7 Vorprüfung
7. 1 Würdigung
Aus Sicht des AGR ist der ESP Worboden nach wie vor ein wirtschaftlicher Entwicklungsschwer-punkt. Der bereits 1997 zugestandene Wohnanteil kann an geeigneter Stelle realisiert werden. Der Zugang zum konzentrierten Wohnanteil muss mit einer Erschliessungslösung in Absprache mit dem Oberingenieurkreis II gewährleistet werden. Die kurzfristige Ansiedlung von Arbeitsplätzen soll trotz den verstärkten Bestrebungen, den Wohnanteil in einer ersten Etappe zu errichten, nicht untergehen. Im weiteren wird festgehalten, dass die Überbauungsordnung die Vorgaben der bau-rechtlichen Grundordnung und des Realisierungsrichtplanes weiterentwickeln und umsetzen kann, d.h. die Beurteilung einzelner Baugesuche muss aufgrund einer geeigneten und umsetzbaren Grundlage erfolgen. Dies lässt sich im Wohnbausektor aufgrund enger Vorgaben gut verwirklichen, im Bereich Arbeitsnutzung sind die Aussagen eher interpretierbar bzw. kaum vorhanden (Basis- und Detailerschliessung (MIV, Velo, Fussgänger, ggf. Leitungen abschliessend für alle Sektoren, städtebauliches Konzept).
7.2 Bereinigung nach Vorprüfung
Die Verantwortlichen von Seiten der Gemeinde, der Grundeigentümer und den Amtsstellen trafen sich zu einer Bereinigungssitzung am 28. November 2008. In dieser wurden die laut Vorprüfungs-bericht zu überarbeitenden Punkte konferenziell bereinigt und in einem Beschlussprotokoll die Massnahmen festgehalten. Zusammengefasst ging es hauptsächlich um die folgenden Themen, die in den Planungsinstrumenten eingebracht bzw. präzisiert wurden:
- Einwände von Seiten des LANAT-NSI führten zur Präzisierung der Planung. Anpassungen wer-den in den Vorschriften und im Erläuterungsbericht eingebracht.
- Ein ausgewiesenes Akustikbüro wird durch die Grundeigentümer mit der Ausarbeitung eines Lärmgutachtens betraut. Die Überbauungsordnung wird daraufhin präzisiert, das Gutachten wird im Erläuterungsbericht als Anhang beigefügt.
23
- Der rechtskräftige ZPP-Artikel wird im gemischt-geringfügigen Verfahren nach Art. 122 Abs. 5 BauV geändert (Gebäudehöhe von 9.00 m nur nordseitig der ZöN Nr. 5; keine Bedarf mehr nach Zivilschutzanlagen; Zulassen von betriebsnotwendigen Wohnungen).
Das AGR erklärt nach Bereinigung der im Beschlussprotokoll festgehaltenen Punkte und der auf-grund des Gesprächs mit dem LANAT überarbeiteten Akten die Überbauungsordnung ZPP N9 als vorgeprüft und genehmigungsfähig.
7.3 Auflage und Genehmigung
Die Akten sind vom 30. April 2009 bis 2. Juni 2009 öffentlich aufgelegen. In dieser Zeit sind keine Einsprachen eingegangen.
Der Gemeinderat hat am 16. November 2009 die Überbauungsordnung ZPP N9 Worb verabschie-det. Die Akten werden zur Genehmigung an das AGR eingereicht.
24
Anhang auf CD
- Gutachten Markwalder (18. Juni 2007)
- Überbauungsplan (16. November 2009)
- Überbauungsvorschriften (16. November 2009)
- Erläuterungsbericht (16. November 2009)
- Änderung BGO nach Art. 122, Abs. 6 (16. November 2009)
- Lärmgutachten der Gartenmann Engineering AG (26. Februar 2009)
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