tapio tilli metsäsijoitus 18.11.2016
Post on 07-Jan-2017
85 Views
Preview:
TRANSCRIPT
© O
P
Erikoissijoitusrahasto metsäsijoitusmuotona Case OP-Metsänomistaja
Kannattava metsäsijoitus –seminaari 18.11.2016 Kajaani Tapio Tilli, salkunhoitaja OP Kiinteistösijoitus
© O
P
Esityksen sisältö
Esitellä erikoissijoitusrahastoa vaihtoehtoisena tapana sijoittaa metsiin
perustuu OP-Metsänomistaja –erikoissijoitusrahastoon, joka on OP:n metsärahasto
Verrata erikoissijoitusrahastoa suoraan metsäsijoittamiseen
Aluksi kuitenkin hiukan metsäsijoittamisesta/metsänomistamisesta ja metsäkiinteistömarkkinoista
2
[Alatunniste]
© O
P
”Metsää ostetaan sitä ei myydä ”
Tyypillinen piirre metsäsijoittajalle/metsänomistajalle
Metsässä tuottoa haetaan puun kasvatuksen ja puumarkkinan kautta, ei niinkään metsätilan myynnin kautta
Metsäsijoittajat kertovat toiminnastaan hehtaareiden ja puun myyntimäärien kautta ei niinkään toiminnasta syntyvän tuoton avulla
Metsäsijoittamiseen liittyy muita tavoitteita kuin tuoton tekeminen, puuhuoltonäkökulmia, alue– ja työllisyyspolitiikkaa, tunnetekijöitä
Poikkeuksellista verrattuna muuhun kiinteistösijoittamiseen (asunto-toimitilasijoittaminen), jossa tuottoa haetaan sekä kassavirtaa että ”assetin” arvonnousua hyödyntäen
Myös metsässä kiinteistön myynnin kautta tuotto voisi olla puun kasvatusta parempi
”metsää ostetaan sitä ei myydä” jäykistää metsäkiinteistömarkkinoita
3
[Alatunniste]
© O
P
Rahasto-osuuteen ei muodostu tunnesidettä
Sijoitettaessa erikoissijoitusrahaston kautta metsiin hehtaarien sijaan aletaan seuraamaan sijoituskohteen tuottoa (OP-Metsänomistaja tuotto kaksi kertaa vuodessa)
Tuoton seuranta vaivatonta
Tuotto pitää sisällään sekä kassaviran kautta tulevan tuoton että arvonnousun
Sijoituskohteesta luopuminen helppoa, rahasto-osuuteen ei muodostu suoran metsänomistuksen kaltaista tunnesidettä
Uudelleen sijoittaminen onnistuu helposti
4
[Alatunniste]
© O
P
Mikä on OP-Metsänomistaja
Tarjoaa mahdollisuuden sijoittaa rahaston kautta metsiin
Sijoittaja merkitsee rahastoa joka ostaa sijoittajilta saatavalla pääomalla metsäkiinteistöjä (rahaston säännöissä määritelty sallitut sijoituskohteet)
Rahaston strategia ja tuottotavoite säätelevät metsäkiinteistöjen ostoa
Maantieteellinen ja tilakokoluokittainen hajautus
Rahasto voi käyttää myös vierasta pääomaa sijoituksissaan
© O
P
Sijoituksia ja lunastuksia kaksi kertaa vuodessa
Sijoitusten tekoa rahastoon on ajallisesti rajoitettu: OP-Metsänomistajassa sijoituksia rahastoon voi tehdä kaksi kertaa vuodessa
Merkintätilit Osuuspankeissa koko ajan auki
Rahasto myös lunastaa kaksi kertaa vuodessa sijoittajan rahasto-osuudet niille vahvistettuun arvoon
Kaksi kertaa vuodessa määritetään ulkopuolisen arvioitsijan toimesta rahaston metsien arvo, joka toimii rahasto-osuuden arvonlaskennan perusteena
Merkinnät ja lunastukset tehdään rahasto-osuudelle vahvistettuun arvoon
6
[Alatunniste]
© O
P
Tasaista kassavirtaa
Rahaston tuotto muodostuu vuosittain sijoittajille jaettavasta tuotto-osuudesta ja rahasto-osuuden arvonmuutoksesta
Rahasto jakaa puunmyynti- ja muita tuloja kerran vuodessa sijoittajille
Tuloja jaetaan vähintään 75 % realisoituneesta nettotuloksesta
Rahasto on tuloverovapaa
Sijoittajien saamat tuotto-osuudet ovat verotettavaa pääomatuloa saajalleen
Myös rahasto-osuuden luovutuksessa syntyvä luovutusvoitto on verotettavaa pääomatuloa saajalleen
7
[Alatunniste]
© O
P
Toimintaa pyöritetään hallinnointipalkkiolla
Rahaston hallinnointipalkkio on 1,5 % p.a.
Merkintäpalkkio on 4 % ja se maksetaan rahastolle (varainsiirtovero)
• Lunastuspalkkio on porrastettu ja se maksetaan rahastolle:
• 0 – 3 vuoden sijoitusajalla lunastuspalkkio on 5 %
• 3 – 6 vuoden sijoitusajalla lunastuspalkkio on 3 %
• yli 6 vuoden sijoitusajalla lunastuspalkkio on 1 %
• Rahastolla ei ole tuottopalkkiota
8
[Alatunniste]
© O
P
Helppo tapa sijoittaa metsiin
Sijoittajan ei tarvitse itse etsiä metsäkiinteistöä markkinoita ja käydä hintaneuvottelua kohteesta (usein myydään suljetuilla tarjouksilla)
Sijoittajan ei tarvitse suunnitella puukauppoja ja toteuttaa niitä
Sijoittajan ei tarvitse käyttää aikaa metsänhoitotöiden teetättämiseen
Vapautuu myös muusta metsiin liittyvästä hallinnosta
Ei tarvitse tehdä veroilmoitusta
Metsäomaisuudesta luopuminen helppoa, rahasto lunastaa osuuden pois
Jos haluaa käyttää vierasta pääomaa, välttyy lainaneuvotteluilta
9
[Alatunniste]
© O
P
Sijoitus pienellä summalla
Suorassa metsäkiinteistökaupassa sijoitussumma keskimärin 50 000 – 100 000 euroa (metsäkiinteistön hinta keskimäärin markkinoilla)
OP-Metsänomistajassa minimisijoitus 5 000 euroa.
Seuraavien sijoitusten kokoa ei ole rajoitettu - sijoituksen voi tehdä myös vähitellen, puolivuosittain
10
[Alatunniste]
© O
P
Yhdellä sijoituksella hajautettu metsäkiinteistöportfolio
Suorassa metsäkiinteistösijoituksessa sijoitus kohdistuu tietyllä maantieteellisellä alueella sijaitsevaan tilaan
Tilalla tiettyjä puulajeja ja kehitysluokkajakauma
Kehitysluokkajakauma voi merkitä sitä, että hakkuumahdollisuuksia voi joutua odottamaan pidemmän aikaa
Metsärahaston kautta tehtävässä sijoituksessa sijoitus hajautuu eri maantieteessä sijaitseviin tiloihin
Metsätilasalkun kehitysluokkajakauma mahdollistaa vuotuiset puunmyynnit
11
[Alatunniste]
© O
P
Sijoituksen arvokehityksen seuranta ja sijoituksen realisointi helpottuvat
OP-Metsänomistajassa rahasto-osuuden arvo lasketaan kaksi kertaa vuodessa
Rahasto-osuuden arvo raportoidaan sijoittajille rahastoraportissa
Sijoituksen arvon ja tuoton seuranta helppoa
Sijoittaja voi lunastuttaa sijoituksensa vahvistettuun arvoon kaksi kertaa vuodessa
12
[Alatunniste]
© O
P
Tasaista kassavirtaa
Rahasto myy puuta tasaisesti vuosittain
Puun myynneistä saatua tuloa jaetaan sijoittajille kerran vuodessa
Sijoittajalle rahastosijoitus merkitsee tasaista kassavirtatuottoa
13
[Alatunniste]
© O
P
Sijoituksesta luopuminen prosentin välityspalkkiolla
Suorassa metsäkiinteistösijoituksessa sijoituskohteesta luopuminen edellyttää metsätilan myyntiä
Mikäli metsätilan myynnin antaa välittäjälle, välityspalkkio usein 3-5 prosentin luokkaa
OP-Metsänomistajan rahasto-osuuden lunastuspalkkio yli 6 vuoden sijoitusajalla on 1 prosentti
14
[Alatunniste]
© O
P
Paljonko tuottanut?
Rahaston vuoden 2015 tuotto noin 11 %
Rahaston vuoden 2016 H1 tuotto noin 5 %, sisältäen maaliskuussa jaetun 1,6% :n kassavirtatuoton
Metsää reilu 25 000 hehtaaria
Kiinteistöt sijaitsevat 10 maakunnan alueella
Pääosa metsistä Pohjois-Karjalan, Pohjois-Savon ja Kainuun alueella
Kiinteistöjä yli 100 kappaletta
15
[Alatunniste]
© O
P
Metsällisiä tunnuslukuja salkusta
Metsäkiinteistöjen keskipuusto 110 m3/ha
Kehitysluokkajakauma
Pienet taimikot (T1) 10 %
Isot taimikot (T2) 13%
Nuoret kasvatusmetsät (02) 25%
Varttuneet kasvatusmetsät (03) 43%
Uudistuskypsät metsät (04) 8%
Tukkiprosentti puustossa 35%
16
[Alatunniste]
© O
P
Kiitos!
17
[Alatunniste]
top related