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RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO PARA VALOR DE COMPRA/VENDA E LIQUIDAÇÃO
FORÇADA DE IMÓVEL LOCALIZADO À RUA DAVID PIMENTEL, 84, QUADRA 38,
LOTE 06, FAZENDA MORUMBI, SÃO PAULO – SP – LAUDO 5004
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Cliente: Banco Santander (Brasil) S.A.
RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO PARA COMPRA/VENDA E
LIQUIDAÇÃO FORÇADA DE IMÓVEL, LOCALIZADO À RUA DAVID
PIMENTEL, 84, QUADRA 38, LOTE 06, FAZENDA MORUMBI, SÃO
PAULO – SP – LAUDO 5004
Elaborado por:
ENGENHEIRO CIVIL RESPONSÁVEL:
MARCOS MANSOUR CHEBIB AWAD
JULHO DE 2016
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Validar Engenharia de Avaliações Ltda. Rua Sepetiba, n° 416, 1° andar, sala 3 Lapa – São Paulo/SP Contato: (11) 2387-3610 Celular: (11) 9 6400-6511 Email: marcos.mansour@validarengenharia.com.br Site: www.validarengenharia.com.br
RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO PARA DETERMINAÇÃO DO VALOR DE COMPRA/VENDA E LIQUIDAÇÃO FORÇADA DE IMÓVEL, LOCALIZADO À RUA DAVID PIMENTEL, 84, QUADRA 38, LOTE 06, FAZENDA MORUMBI, SÃO PAULO – SP - LAUDO 5004
De acordo com a solicitação da Banco Santander (Brasil) S.A., a Validar
Engenharia de Avaliações LTDA tem o prazer de apresentar o laudo de
avaliação para determinação de valor de mercado para compra/venda e
liquidação forçada do imóvel referenciado acima.
Este Relatório de Avaliação foi desenvolvido com base nas técnicas da
Engenharia de Avaliações e fundamentado nos dados disponíveis informados
pelos nossos contatos com corretores e profissionais especializados no mercado
imobiliário local.
O resultado desta avaliação está fundamentado no fato de que não existem
restrições quanto à comercialização da propriedade, ou seja, parte-se do
princípio de que não há dívidas nem matrículas com impedimentos jurídicos,
irregularidades tributárias, entre outros.
Somos gratos pela oportunidade de prestar nossos serviços na área da
Engenharia de Avaliações e nos colocamos à inteira disposição de V.Sas. para
quaisquer esclarecimentos que por ventura possam surgir.
Atenciosamente,
Engº Marcos Mansour Chebib Awad
CREA nº 5062265096
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Validar Engenharia de Avaliações Ltda.
Rua Sepetiba, n° 416, 1° andar, sala 3 Lapa – São Paulo/SP Contato: (11) 2387-3610 Celular: (11) 9 6400-6511 Email: marcos.mansour@validarengenharia.com.br Site: www.validarengenharia.com.br
1 Área de terreno extraída da matrícula n° 169.963, do 15° Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo/SP.
2 Área construída extraída da Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel, contribuinte n° 123.202.0012-5.
Ficha Resumo – Laudo 5004
Empresa: Validar Engenharia de Avaliações Ltda.
Solicitante: Banco Santander (Brasil) S.A.
Referência: Avaliação técnica para compra/venda e liquidação forçada de imóvel
Data da Vistoria: 06/07/2016
Dados Gerais do Imóvel Avaliando:
Endereço: Rua David Pimentel, 84,
Quadra 38, Lote 06
Bairro: Fazenda Morumbi
Município: São Paulo
Estado: SP
Área Terreno (m²)1
2.000,00
Área Construída (m²)2
495,00
Metodologia: Método Comparativo Direto de Dados de Mercado
Resultado da Avaliação do imóvel
Valor de Mercado para Venda
R$ 1.900.000,00
Valor de Liquidação Forçada
R$ 886.000,00
Grau de Fundamentação Grau de Precisão
Grau II Grau III
Data Base: 12 de Julho de 2016
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ÍNDICE
1. OBJETIVO ................................................................................................................ 1
2. LOCALIZAÇÃO ......................................................................................................... 1
3. ZONEAMENTO .......................................................................................................... 5
4. DESCRIÇÃO DA PROPRIEDADE ................................................................................ 7
5. DOCUMENTAÇÕES ................................................................................................. 10
6. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES: ......................................... 12
7. DIAGNÓSTICO DE MERCADO ................................................................................. 13
8. METODOLOGIA ...................................................................................................... 15
9. ESPECIFICAÇÃO .................................................................................................... 24
10. LIQUIDAÇÃO FORÇADA: ........................................................................................ 26
11. CONCLUSÃO DE VALORES ...................................................................................... 27
ANEXO I – DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA – IMÓVEL AVALIANDO
ANEXO II – DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA – ELEMENTOS COMPARATIVOS
ANEXO III – DOCUMENTAÇÃO
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1. OBJETIVO
Em atenção à solicitação do Banco Santander (Brasil) S.A., este
relatório tem por objetivo determinar o valor de mercado para
compra/venda e liquidação forçada da casa localizada na Rua
David Pimentel, 84, Quadra 38, Lote 06, Fazenda Morumbi, São
Paulo - SP, com área de terreno de 2.000,00 m² (conforme
matrícula n° 169.963, do 15° Oficial de Registro de Imóveis de São
Paulo/SP) e área construída de 495,00 m², nos termos da Certidão
de Dados Cadastrais do Imóvel, contribuinte n° 123.202.0012-5.
2. LOCALIZAÇÃO
Situação
O imóvel em estudo está localizado na Rua David Pimentel, 84, Quadra
38, Lote 06, Fazenda Morumbi, São Paulo - SP. Como pontos de
referência, podemos citar que a propriedade em estudo dista
aproximadamente:
700,0 m da Avenida Morumbi;
1,5 km da Faculdade FMU – Campus Morumbi;
2,0 km do acesso à Marginal Pinheiros;
2,0 km do Hospital Israelita – Unidade Morumbi;
2,5 km do Shopping Market Place.
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Mapa de Localização da Propriedade em Estudo:
Fonte: Google maps
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Ocupação Circunvizinha
A região é formada exclusivamente por imóveis residenciais de médio e
alto padrão.
A região possui como principais vias de acesso a Avenida Morumbi, Via
Prof. Simão Faiguenboim (Marginal Pinheiros), entre outras vias de
acesso secundárias.
Destaca-se que o imóvel em estudo está próximo ao acesso à Marginal
do Rio Pinheiros, ao Shopping Market Place e ao Shopping Morumbi,
todos localizados dentro do raio de 3,0 km.
Transportes
A localização do imóvel é favorecida pela proximidade de importantes
avenidas, tais como Avenida Morumbi e Via Prof. Simão Faiguenboim
(Marginal Pinheiros), que conectam a região a diversos bairros da
cidade de São Paulo, via transporte privado (automóveis em geral) e
transporte público (linhas de ônibus e trem, altura da Estação Morumbi
da CPTM).
Melhoramentos Públicos
A região é dotada de energia elétrica, ruas pavimentadas, transporte
coletivo, rede de telefonia, coleta de resíduos sólidos, rede de
distribuição de água, comunicação e televisão, esgotamento sanitário,
águas pluviais, serviços postais, limpeza e conservação viária.
A Rua David Pimentel é uma via de sentido duplo, com 1 (uma) faixa
de rolamento em cada sentido, sem demarcação. A via possui acesso
apenas à partir da Avenida Morumbi e apresenta pavimentação em
asfalto, guias, sarjetas, calçada e drenagem de águas pluviais.
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Vista da Rua David Pimentel no trecho do imóvel avaliando
Fonte: Arquivo próprio
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3. ZONEAMENTO
Lei de Uso e Ocupação do Solo de São Paulo - LUOS (Lei n°
16.402/2016)
A legislação de Parcelamento Uso e Ocupação do Solo é
determinada pela Lei n.º 16.402/16. Esta lei estabelece normas
complementares à Lei nº 16.050/14 (Plano Diretor Estratégico do
Município de São Paulo - PDE). Ela dispõe sobre o parcelamento,
disciplina e ordena o uso e a ocupação do solo do Município de São
Paulo.
De acordo com essa legislação, a propriedade encontra-se, em
perímetro de Zona exclusivamente Residencial – ZER-1. Deve,
desta forma, obedecer aos critérios de uso e ocupação normalmente
admitidos neste segmento.
Fonte: Elaborado pelo autor com base na Lei n° 16.402/16, de 22 de março de 2.016, do município de São Paulo/SP.
http://ww2.prefeitura.sp.gov.br/arquivos/secretarias/planejamento/zoneamento/0001/parte_II/perus/01-MAPA-PR-04.jpg
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Na tabela a seguir, pode-se observar os parâmetros urbanísticos de uso e ocupação
do solo para a referida Zona Exclusivamente Residencial – ZER-1.
Fonte: Elaborado pelo autor com base na Lei n° 16.402/16, de 22 de março de 2.016, do município de São Paulo/SP.
http://ww2.prefeitura.sp.gov.br/arquivos/secretarias/planejamento/zoneamento/0001/parte_II/perus/01-MAPA-PR-04.jpg
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4. DESCRIÇÃO DA PROPRIEDADE
TERRENO
Localização do imóvel em estudo no Google Earth
Fonte: Google Earth Pro.
Área do terreno: 2.000,00 m² (de acordo com a matrícula n°
169.963, do 15° Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo/SP);
Formato: Irregular;
Situação: meio de quadra;
Topografia: Irregular (aclive e declives até 5%).
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Edificações:
Área Total Construída: 495,00m² (Área construída extraída da
Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel, contribuinte n°
123.202.0012-5.).
O imóvel foi erigido em estrutura de concreto armado com fechamento
lateral em alvenaria revestida por chapisco, emboço, reboco, massa
fina e pintura em látex. As lajes são em concreto aparente, e pisos de
madeira. Possui 2 pavimentos e um mezanino no segundo pavimento.
A circulação vertical é realizada através de três escadas erigidas em
estrutura de concreto armado, duas delas com acabamento em
madeira, e uma de concreto aparente.
Externamente o imóvel possui garagem coberta com capacidade para
até 05 automóveis, e garagem descoberta para até 08 veículos; jardins
com grande diversidade de espécies, área de serviço com quatro
depósitos e uma piscina.
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Internamente, o imóvel possui os seguintes acabamentos:
Ambiente Quant Piso Parede Teto
Garagem 1 Paralelepípedo Pintura em látex Concreto aparente
Hall de
entrada 1 Madeira Vidro
Est.
Metálica/Acrilico
Área de
serviço 1 Vinílico Pintura em látex Concreto aparente
Área externa
1 1 Concreto Pintura em látex Descoberto
Depósito 4 Concreto Reboco Concreto aparente
Despensa 1 Vinílico Pintura em látex Concreto aparente
Escada 1 Concreto
aparente
Escada 2 Concreto
/Madeira Pintura em látex Pintura em látex
Sala de estar 1 Madeira Pintura em látex Concreto aparente
Mezanino 1 Madeira Pintura em látex Concreto aparente
Dormitórios 4 Madeira Pintura em látex/vidro Concreto aparente
Closet 1 Madeira Pintura em látex Concreto aparente
Banheiros 4 Madeira Pintura em látex Concreto aparente
Cozinha 1 Madeira Pintura em látex Concreto aparente
Hall 1º
pavimento 1 Madeira Pintura em látex Pintura látex
Churrasqueira 1 Madeira Pintura em látex/ Vidro Concreto aparente
Piscina 1 Cerâmico Cerâmico -
Estado Conservação: Reparos de Simples a importantes– “f”
Padrão Construtivo: Casa Padrão Superior. (IBAPE/SP)
Idade Aparente: 20 anos
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5. DOCUMENTAÇÕES
Matrícula
Foi nos fornecida a matrícula nº 169.963 do 15º Oficial de Registro de
Imóveis de São Paulo/SP, datada em 16 de dezembro de 2002. No
referido documento, consta que o imóvel sito à Rua David Pimentel, 84,
São Paulo/SP, possui 2.000,00 m² de área de terreno.
IPTU
Foi nos fornecida a Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel,
contribuinte n° 123.202.0012-5. De acordo com o referido documento
o imóvel possui 2.000,00 m² de terreno e 495,00 m² de área
construída.
ObS1: Para fins do presente estudo adotamos a área de terreno
constante na matrícula nº 169.963 do 15º Oficial de Registro de
Imóveis de São Paulo/SP, qual seja 2.000,00 m² e área
construída de 495,00 m², nos termos da Certidão de Dados
Cadastrais do Imóvel, contribuinte n° 123.202.0012-5.
ObS2: Salientamos, todavia, que o registro do imóvel, matrícula
nº 169.963 do 15º Oficial de Registro de Imóveis de São
Paulo/SP, não encerra a área construída, explicitando a
edificação conforme abaixo:
“Um prédio e seu respectivo terreno situados na
rua David Pimentel nº84, lote 06 da quadra 38 do
Jardim Morumbi, 30º Subdistrito do Ibirapuera,
medindo 48,50 metros de frente, confrontando de
um lado na extensão de 47,50 metros com o lote
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6-A, de outro, na extensão de 44,40 metros com
o lote 05 e nos fundos na extensão de 45,00
metros com a Viela Sanitária que liga a Rua David
Pimentel, à Rua Dezenove, encerrando uma área
de 2.000,00 metros quadrados.”
ObS4: Recomendamos a apresentação de planta baixa das
edificações, bem como averbação da área construída na
matrícula do imóvel.
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6. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES:
Este relatório foi desenvolvido de acordo com as seguintes ressalvas e
condições:
O resultado desta avaliação fundamenta-se no fato de que não
existem restrições quanto à comercialização da propriedade, ou
seja, não existem dívidas nem matrículas com impedimentos
jurídicos, irregularidades tributárias, entre outros;
Não faz parte do escopo do presente trabalho a verificação da
efetiva propriedade do imóvel;
Estudos e laudos ambientais e de contaminação do solo não
fazem parte do escopo deste trabalho;
A pesquisa de mercado utilizada neste relatório foi elaborada
com base em contatos realizados verbalmente, ou por escrito,
com as fontes mencionadas na planilha de elementos;
Para fins do presente estudo adotamos a área de terreno
constante na matrícula nº 169.963 do 15º Oficial de
Registro de Imóveis de São Paulo/SP, qual seja 2.000,00
m² e área construída de 495,00 m², nos termos da
Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel, contribuinte n°
123.202.0012-5;
Recomendamos a apresentação de planta baixa das
edificações, bem como averbação da área construída na
matrícula do imóvel.
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7. DIAGNÓSTICO DE MERCADO
O município de São Paulo, onde está localizado o imóvel em estudo é o
principal centro financeiro, corporativo e mercantil da América Latina.
Além de ser a cidade mais populosa do hemisfério sul é a quarta maior
aglomeração urbana do mundo, com mais de 11.967.825 habitantes
(IBGE/2015).
São Paulo possui o 10° PIB do planeta, representando isoladamente
12,26% do PIB nacional e 36% de toda a produção de bens e serviços
do estado.
A Fazenda Morumbi, que abriga o imóvel em estudo, é um bairro nobre
localizado na zona oeste e limita-se com os bairros de Morumbi, Vila
Andrade e Cidade Jardim.
O imóvel avaliando está localizado na Rua David Pimentel, em região
de ocupação estritamente residencial. Além disso, possui boa
localização, próximo aos Shoppings Morumbi e Market Place, fácil
acesso a Marginal do Rio Pinheiros, e próximo da Estação de trem
Morumbi. Destacamos também que a região possui a ocupação de
imóveis residenciais e de médio e alto padrão construtivo.
De acordo com as pesquisas realizadas para o Método Comparativo
Direto de Dados de Mercado, constatamos que imóveis com
características semelhantes ao avaliando apresentam preços pedidos
no patamar médio de R$ 3.500,00/m², que podem variar em relação à
área construída, área de terreno, padrão construtivo, estado de
conservação, localização entre outros.
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Durante a pesquisa de mercado constatamos alto número de ofertas de
imóveis residenciais para a venda. Foi verificado também que o imóvel
em estudo possui grande dimensão de terreno para a região.
Para cálculo do imóvel ora avaliado, foram pesquisados elementos em
mesma região socioeconômica.
Devido aos fatos expostos anteriormente, informações coletadas no
mercado imobiliário local e em atenção ao atual cenário econômico
brasileiro, concluímos que o imóvel avaliando possui baixa liquidez.
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8. METODOLOGIA
A metodologia aplicada no trabalho está fundamentada na NBR-
14653:1 (Norma Brasileira para Avaliação de Bens - Parte 1 –
Procedimentos Gerais), na NBR-14653:2 (Norma Brasileira para
Avaliação de Bens - Parte 2 – Imóveis Urbanos) e nas Normas para
Avaliações de Imóveis Urbanos publicadas pelo IBAPE/SP (Instituto
Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo).
Existem diversos métodos de avaliação de imóveis reconhecidos pelas
normas. A aplicação de cada método depende das características físicas
da propriedade em estudo, da finalidade da avaliação e das
informações disponíveis levantadas no mercado, as quais são tratadas
adequadamente para serem utilizadas na determinação do valor do
respectivo imóvel e demais análises.
É possível que mais de um método seja utilizado para avaliação de um
mesmo imóvel. Quando isso acontece, cada abordagem é julgada
segundo sua aplicabilidade, confiabilidade, qualidade e quantidade de
informações. O resultado da avaliação tanto pode corresponder ao
valor de um dos métodos, quanto a uma correlação de alguns deles ou
de todos.
Aplicação da Metodologia
Devido as características do imóvel em estudo, optamos pelo emprego
do “Método Comparativo Direto de Dados de Mercado” com base
na utilização do Tratamento por Fatores para a definição do valor de
mercado do mesmo.
O método avaliatório utilizado neste laudo está descrito a seguir com
base nas normas mencionadas acima.
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Método Comparativo Direto de Dados de Mercado
De acordo com o artigo 8.2.1 da ABNT NBR 14653:1, o Método
Comparativo Direto de Dados de Mercado identifica o valor de mercado
do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos
comparáveis, constituintes da amostra.
No tratamento de dados da amostra, podem ser utilizados,
alternativamente e em função da qualidade e da quantidade de dados e
informações disponíveis, os seguintes procedimentos:
Tratamento por fatores (utilizado neste trabalho):
homogeneização por fatores e critérios fundamentados por
estudos e posterior análise estatística dos resultados
homogeneizados.
Tratamento científico: tratamento de evidências empíricas pelo
uso de metodologia científica que leva à indução de modelo
validado para o comportamento do mercado, como, por exemplo,
modelos de regressão linear.
O Método Comparativo é baseado no levantamento de mercado e
análise de imóveis semelhantes em oferta, ou transacionados
recentemente, em função das características específicas de cada um,
frente as características do imóvel analisado, como, por exemplo,
localização, área, idade, etc.
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Tratamento por fatores
Para cada um dos elementos comparativos de ofertas de imóveis na
região foram utilizados fatores de homogeneização para ajustá-los às
características do imóvel avaliado.
Segundo a norma de Avaliações de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP, no
tratamento por fatores é admitida a priori a existência de relações
fixas entre as diferenças dos atributos específicos e os respectivos
preços. Os fatores devem ser aplicados sempre ao valor original
do elemento comparativo na forma de somatório.
Fatores relativos a localização (ex. transposição) foram aplicados
sobre a parcela de terreno, já fatores relativos as edificações foram
aplicados sobre a parcela da construção (ex. padrão construtivo).
Alguns fatores foram aplicados sobre ambas as parcelas (terreno e
construção), como por exemplo, o fator oferta e fator área.
Para a homogeneização dos valores unitários utilizamos os seguintes
fatores:
Fator de Oferta:
O Fator Oferta tem a função de descontar “gorduras” geradas devido a
especulação de mercado nos elementos comparativos.
Na impossibilidade da sua determinação, recomenda-se aplicar o fator
consagrado de 0,90. Vale ressaltar que o Fator Oferta deve ser aplicado
sobre elementos que estão ofertados no mercado. Os elementos
pesquisados que foram transacionados não necessitam da aplicação do
mesmo.
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Ocorre que, de acordo com o cenário econômico desfavorável e com
fulcro na média de descontos publicada pelo Fipe/Zap, no que tange a
demanda de imóveis, foi adotado o percentual de 0,85 (15% de
desconto).3
Todos os demais fatores devem ser considerados após a aplicação do
fator oferta.
Fator de Localização:
O Fator Localização também é conhecido como Fator Transposição e
leva em conta possíveis valorizações e desvalorizações em relação a
diferença de localização entre os elementos comparativos e o imóvel
objeto da avaliação.
O Fator Transposição é expresso com base na relação entre índices
fiscais, obtidos na Planta Genérica de Valores Municipal. Assim, por
intermédio do número do setor e da quadra, identifica-se a localização
Fórmula:
Em municípios (ou regiões) onde o índice fiscal estiver desatualizado
e/ou incoerente atribuiremos notas (para a localização do imóvel
3 http://g1.globo.com/economia/seu-dinheiro/noticia/2016/05/descontos-em-vendas-de-imoveis-atingem-maior-nivel-desde-2013.html,
acessado em 23.05.2016.
http://g1.globo.com/economia/seu-dinheiro/noticia/2016/05/descontos-em-vendas-de-imoveis-atingem-maior-nivel-desde-2013.html
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avaliando e elementos pesquisados) que devem ser justificadas em
relação a características que podem valorizar ou desvalorizar o imóvel,
como por exemplo: largura das vias, zoneamento, proximidade a pólos
valorizantes (shopping Center, comércio em geral, pontos de ônibus e
metrô no caso do imóvel avaliando estar localizado em região popular,
etc.).
Fator Obsolescência das Edificações (Idade e Conservação):
Para levar em consideração a depreciação dos imóveis comparativos
em função da propriedade avaliada foi aplicado um fator de
depreciação seguindo os critérios de Ross-Heidecke, que leva em
consideração a idade aparente e estado de conservação dos imóveis
pesquisados em relação ao imóvel avaliado.
Os coeficientes de Depreciação (Kd) são obtidos através da Tabela de
Ross–Heidecke (segundo norma específica) a qual leva em
consideração a idade do Imóvel (em % de duração) e o estado de
conservação do mesmo. Ao final o coeficiente de depreciação (Kd) é
ajustado para o Foc (fator de obsolecência e conservação) que leva em
consideração a vida útil da benfeitoria.
Fator Padrão Construtivo:
Tem como objetivo adequar os elementos comparatvos utilizados às
características físicas do imóvel em estudo. Leva em consideração a
proporção dos índices obtidos através do estudo “Valores de
Edificações de Imóveis Urbanos”, do IBAPE/SP.
O referido estudo leva em consideração a classificação as benfeitorias
em diversas classes e grupos em função do parâmetro R8N, fornecido
e atualizado mensalmente pelo Sinduscon.
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Fator Relação Área terreno/construída:
Tem como objetivo adequar os elementos comparativos aos patamares
da relação At/Ac do imóvel em estudo, corrigindo assim possíveis
distorções geradas por conta de proporções diferentes entre elementos
comparativos e o imóvel avaliando.
Fa = Fator de correção de Área:
O fator utilizado para corrigir as diferenças de áreas entre os elementos
comparativos e o imóvel objeto de avaliação foi calculado com base na
fórmula observada no livro Curso Básico de Engenharia Legal e de
Avaliações do Engenheiro Sérgio Antônio Abunahman, da Editora PINI,
2008:
Fa = Área do imóvel pesquisado 1/4 _ Diferença inferior a 30%
Área do imóvel avaliado
e
Fa = Área do imóvel pesquisado 1/8 _ Diferença superior a 30%
Área do imóvel avaliado
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Determinação do Valor De Mercado para Venda com Base no Método Comparativo Direto de
Dados de Mercado
Planilha de Elementos Pesquisados (resumo)
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Planilha de Homogeneização de Valores (Resumo)
Na determinação do valor de mercado do imóvel em estudo para Venda adotamos o Valor Médio
do intervalo de confiança:
R$ 3.838,56/m² x 495,00 m² = R$ 1.900.084,99
Arredondamento:
R$ 1.900.000,00
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Mapa de Localização dos elementos pesquisados em relação ao imóvel avaliando
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9. ESPECIFICAÇÃO
Para determinarmos o valor de mercado para venda do imóvel
atingimos o Grau II de Fundamentação e Grau III de Precisão,
segundo a NBR 14653/11.
Tabela – Graus de fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores
Item Descrição Grau
III II I
1 Caracterização do imóvel
avaliando
Completa quanto a
todas as variáveis
analisadas
Completa quanto
aos fatores
utilizados no
tratamento
Adoção de situação
paradigma
2 Quantidade mínima de dados
de mercado 12 5 3
3 Identificação dos dados de
mercado
Apresentação de
informações relativas a
todas as
características dos
dados analisadas, com
foto e características
observadas pelo autor
do laudo
Apresentação de
informações
relativas a todas
as características
dos dados
analisadas
Apresentação de
informações
relativas a todas as
características dos
dados
correspondentes
aos fatores
utilizados
4
Intervalo admissível de
ajuste para cada fator e para
o conjunto de fatores
0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50ª
ª - No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25,
pois é desejável que, com um numero menor de dados de mercado, a amostra seja menos heterogênea
Total de Pontos = 08
Tabela – Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentação no caso de tratamento por
fatores
Graus III II I
Pontos mínimos 10 06 04
Itens obrigatórios no grau
correspondente
Itens 2 e 4 no Grau III
com os demais no
mínimo no Grau II
Itens 2 e 4 no
mínimo no Grau II e
os demais no mínimo
no Grau I
Todos, no mínimo no
grau I
Grau adotado: II
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Tabela – Grau de precisão
Descrição
Grau
III II I
1
Amplitude do intervalo de
confiança de 80% em torno
da estimativa de tendência
central
≤30% ≤40% ≤50%
Grau adotado: III 21,07%(≤30%)
Cálculo da amplitude do intervalo de confiança para a presente
avaliação:
Amplitude do intervalo de confiança
Distribuiução t 1,476
Desvio Padrão 699,55
(1/2) ^ y 2,45
e 421,53
Amplitude do intervalo de
confiança
21,96%
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10. LIQUIDAÇÃO FORÇADA:
Segundo a norma de Avaliações de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP,
trata-se de valor para uma situação de venda compulsória, típico de
leilões e também muito utilizado para garantias bancárias. Quando
utilizado, deve ser também apresentado o valor de mercado.
Cálculo do Valor de Liquidez - Fórmula (Juros Compostos):
Para o cálculo do valor de liquidez, utilizou-se a seguinte fórmula:
VF = VP x (1+i)ˆn
Legenda:
VF = Valor Futuro = Valor de Mercado
VP = Valor Presente = Valor de Liquidez
i = Taxa (adotado em 21% ao ano) – Expressa custo de oportunidade
do ativo estar imobilizado além de gastos com imóvel (Ex. IPTU,
condomínio, manutenção, etc.) durante o período que o imóvel estará a
venda.
n = Prazo para liquidação do imóvel (considerado em 48 meses, ou, 4
anos)
FORMAÇÃO DE VALORES para liquidação forçada
Valor de Mercado Atual (R$) 1.900.000,00
Período de Exposição 48 meses
Taxa de Desconto 21% a.a.
Valor de liquidação forçada (R$): 886.000,00
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11. CONCLUSÃO DE VALORES
Após todas as considerações e análises das tendências de mercado da região a
qual o imóvel está inserido, concluímos os seguintes valores, na data de 12 de
julho de 2016:
Valor de Mercado para Venda:
R$ 1.900.000,00
Valor de Liquidação Forçada:
R$ 886.000,00
VALIDAR ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES LTDA.
CREA nº 0000958157
Engº Marcos Mansour Chebib Awad
CREA nº 5062265096
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ANEXO I
DOCUMENTAÇÃO
FOTOGRÁFICA – IMÓVEL AVALIANDO
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Foto 01: Vista da Rua David Pimentel no trecho do imóvel avaliando
Foto 02: Vista da Rua David Pimentel no trecho do imóvel avaliando
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Foto 03: Fachada do imóvel em estudo
Foto 04: Acesso ao imóvel em estudo
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Foto 05: Vista externa do imóvel em estudo
Foto 06: Hall de entrada
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Foto 07: Área de serviço
Foto 08: Sala de Estar
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Foto 09: Escada
Foto 10: Mezanino
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Foto 11: Dormitórios
Foto 12: Banheiro
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Foto 13: Cozinha
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Foto 14: Churrasqueira
Foto 15: Piscina
Foto 16: Jardim
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ANEXO II
DOCUMENTAÇÃO
FOTOGRÁFICA – ELEMENTOS
COMPARATIVOS
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Amostra 01
Amostra 02
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Amostra 03
Amostra 04
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Amostra 05
Amostra 06
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41
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ANEXO III
DOCUMENTAÇÃO
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