reale nachfrage oder bloße spekulation ist der deutsche … · 2013-06-18 · reale nachfrage oder...
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Reale Nachfrage oder bloße Spekulation –
Ist der deutsche Wohnimmobilienmarkt
überhitzt?
Dr. Ralph Henger, Kompetenzfeld Immobilienökonomik
Tagung „Internationalisierung der Wohnungs- und
Immobilienwirtschaft – Märkte, Akteure, Strategien“
13./14. Juni 2013 in Bonn
Kompetenzfeld Immobilienökonomik
Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW Köln) ist das größte private
Wirtschaftsforschungsinstitut in Deutschland
Die Immobilienökonomik ist eines von elf Kompetenzfeldern im IW Köln
Analyse der volkswirtschaftlichen Bedeutung der Immobilienmärkte,
insbesondere im Zusammenspiel mit den Finanzmärkten
Untersuchung von strukturellen Veränderungen und deren Auswirkungen auf
die Immobilienwirtschaft
Weitere Informationen: www.immobilienoekonomik.de
Dr. Ralph Henger: Reale Nachfrage oder bloße Spekulation - Ist der deutsche Wohnimmobilienmarkt überhitzt?
Inhalt
Preisentwicklung im deutschen Wohnimmobilienmarkt
Ursachen für die Preissteigerungen
Bestehen Anzeichen für eine spekulative Blase?
Schlussfolgerungen
Dr. Ralph Henger: Reale Nachfrage oder bloße Spekulation - Ist der deutsche Wohnimmobilienmarkt überhitzt?
Wohnungspreise ziehen seit 2011 an Preisentwicklung nach verschiedenen Preisindizes (2005 =100)
Quelle: IW Köln
96
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100
102
104
106
108
110
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
vdp-Preisindex für selbst genutztes Wohneigentum
Hypoport AG Gesamtindex
Deutsche Bundesbank (413 Kreise und kreisfreie Städte)
Destatis Häuserpreisindex
Immobilienindex von ImmobilienScout24
Dr. Ralph Henger: Reale Nachfrage oder bloße Spekulation - Ist der deutsche Wohnimmobilienmarkt überhitzt?
+10%
Konzentration auf Ballungszentren… Preise für Eigentumswohnungen (Index: 2003=100)
Quelle: vdp Research
95
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135
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145
150
155
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Hamburg
Köln
Frankfurt
München
Berlin
Dr. Ralph Henger: Reale Nachfrage oder bloße Spekulation - Ist der deutsche Wohnimmobilienmarkt überhitzt?
+50%
+14%
…insbes. in Hamburg, München & Berlin Preise Wohnung in den fünf größten Städten (Index: März 2007=100)
Quelle: Immobilienscout 24
Dr. Ralph Henger: Reale Nachfrage oder bloße Spekulation - Ist der deutsche Wohnimmobilienmarkt überhitzt?
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2008 2009 2010 2011 2012 2013
+47%
+17%
Entkopplung von Neubau und Bestand (?) Veränderung der Preise zwischen dem 3. Q 2010 und dem 3. Q 2012
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
Hamburg Köln Frankfurt am Main München Berlin
Neubau Bestand
Quellen: F+B; IW Köln
Dr. Ralph Henger: Reale Nachfrage oder bloße Spekulation - Ist der deutsche Wohnimmobilienmarkt überhitzt?
Auch die Mieten in den Großstädten steigen Mieten Wohnung in den fünf größten Städten (Index: März 2007=100)
Quelle: Immobilienscout 24
Dr. Ralph Henger: Reale Nachfrage oder bloße Spekulation - Ist der deutsche Wohnimmobilienmarkt überhitzt?
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2008 2009 2010 2011 2012 2013
+32%
+14%
Insbesondere die Neuvertragsmieten steigen Entwicklung der Mieten zwischen dem 3. Q 2010 und dem 3. Q 2012 in %
Quellen: F+B; IW Köln
6,1
3,9
7,2
9,1
4,8
4,0
2,3
2,9
2,2
2,9
Hamburg Köln München Berlin Frankfurt
Neuvertragsmieten
Bestandsmieten
Dr. Ralph Henger: Reale Nachfrage oder bloße Spekulation - Ist der deutsche Wohnimmobilienmarkt überhitzt?
Entwicklungen sind auf die Ballungszentren und 12-15 Großstädte und Hochschulstandorte begrenzt
Flächendeckend liegen die Preisentwicklungen seit dem Jahr 2000 heute auf dem Niveau der Inflation (1,6 % p.a.) -> Nachholeffekte in den letzten Jahren
-> Sehen wir eine normale Entwicklung oder einen Preisblase in den Ballungszentren?
Rasante Preisentwicklung seit 2–3 Jahren Aber…
Dr. Ralph Henger: Reale Nachfrage oder bloße Spekulation - Ist der deutsche Wohnimmobilienmarkt überhitzt?
Inhalt
Preisentwicklung im deutschen Wohnimmobilienmarkt
Ursachen für die Preissteigerungen
Bestehen Anzeichen für eine spekulative Blase?
Schlussfolgerungen
Dr. Ralph Henger: Reale Nachfrage oder bloße Spekulation - Ist der deutsche Wohnimmobilienmarkt überhitzt?
Demografischer Wandel / Konzentration…
…auf Agglomerationsräume
…und Zentren (Reurbanisierung, Steigende Studentenzahlen)
Günstiges Finanzierungsumfeld
Hypothekarkredite mit 10-jähriger Zinsbindung liegen aktuell bei unter 3 Prozent
Hohe Unsicherheit durch Euro/Schulden-Krise / Mangelnde Alternativen bei der Geldanlage / Inflationsängste
Geringe Bautätigkeit: Kontinuierlicher Rückgang seit 1990iger bis 2010,
bisher reicht erhöhte Bautätigkeit (in einigen Städten) nicht aus, um die
stark gestiegene Nachfrage zu bedienen -> Wohnungsmangel
Zunehmende Beliebtheit Deutschlands bei internationalen Investoren
Ursachen für die Preissteigerungen
Dr. Ralph Henger: Reale Nachfrage oder bloße Spekulation - Ist der deutsche Wohnimmobilienmarkt überhitzt?
Beschäftigungszuwachs in den Metropolen Anzahl der SVP-Beschäftigten (Index: 1/2008=100)
Quellen: Bundesagentur für Arbeit; IW Köln
95
100
105
110
115
2008 2009 2010 2011 2012
Deutschland
Berlin
Frankfurt am Main
Hamburg
Köln
München
Dr. Ralph Henger: Reale Nachfrage oder bloße Spekulation - Ist der deutsche Wohnimmobilienmarkt überhitzt?
Zuwanderer gehen bevorzugt in Metropolen Zu- und Fortzüge zwischen Deutschland und dem Ausland in Tausend
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
1600
Zuzüge
Fortzüge
Quelle: Statistisches Bundesamt
Dr. Ralph Henger: Reale Nachfrage oder bloße Spekulation - Ist der deutsche Wohnimmobilienmarkt überhitzt?
Inhalt
Preisentwicklung im deutschen Wohnimmobilienmarkt
Ursachen für die Preissteigerungen
Bestehen Anzeichen für eine spekulative Blase?
Schlussfolgerungen
Dr. Ralph Henger: Reale Nachfrage oder bloße Spekulation - Ist der deutsche Wohnimmobilienmarkt überhitzt?
Was ist eine spekulative Blase?
Stiglitz (1990)
„If the reason that
the price is high
today is only
because investors
believe that the
selling price will be
high tomorrow –
when "fundamental"
factors do not seem
to justify such a
price - then a bubble
exists.”
Quelle: Aktiv
Dr. Ralph Henger: Reale Nachfrage oder bloße Spekulation - Ist der deutsche Wohnimmobilienmarkt überhitzt?
Preis-Miet-Relationen (noch) nicht extrem Verhältnis Wohnungspreisen & Neuvertragsmieten
Index: März 2007=100; Quelle: Immobilienscout 24
Dr. Ralph Henger: Reale Nachfrage oder bloße Spekulation - Ist der deutsche Wohnimmobilienmarkt überhitzt?
0,90
0,95
1,00
1,05
1,10
1,15
1,20
1,25
2008 2009 2010 2011 2012 2013
Berlin Deutschland Frankfurt am Main Hamburg Köln München
Voraussetzungen für Preisblasen fehlen in Deutschland
Immobilienpreisblase liegt vor, wenn…
die hohen Preise daraus resultieren, dass Investoren weiter steigende Preise erwarten,
ohne dass dies fundamentale Werte rechtfertigen.
die Gefahr rapider Marktpreiskorrekturen besteht (Platzen der Blase), da beispielsweise
der Verschuldungsgrad der Haushalte auf ein bedenkliches Maß ansteigt.
In Deutschland…
sollen die Immobilien jedoch eine langfristig sichere und inflationsgeschützte Rendite
erbringen
werden Kredite deutlich restriktiver vergeben, als in den Ländern in denen die
Preisblasen geplatzt sind (kein Subprime-Markt vorhanden)
ist der Verschuldungsgrad der Haushalte vergleichsweise niedrig
Keine substantielle Überhitzungsgefahr
Dr. Ralph Henger: Reale Nachfrage oder bloße Spekulation - Ist der deutsche Wohnimmobilienmarkt überhitzt?
Keine Kreditexpansion in Deutschland Kreditvergabe für Wohnungskäufe (Index: 1/2003=100)
Quellen: EZB; IW Köln
80
100
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140
160
180
200
220
240
260
280
300
20132012201120102009200820072006200520042003
Irland
Frankreich
Spanien
Deutschland
Dr. Ralph Henger: Reale Nachfrage oder bloße Spekulation - Ist der deutsche Wohnimmobilienmarkt überhitzt?
Finanzierungskonditionen bleiben stabil Entwicklung des anfänglichen Tilgungssatzes und der Fremdkapitalquote
0,0%
0,5%
1,0%
1,5%
2,0%
2,5%
75%
76%
77%
78%
79%
80%
81%
2010 2011 2012 2013
Fremdkapitalquote (linke Achse) Anfänglicher Tilgungssatz (rechte Achse)
Quelle: Dr. Klein, IW Köln
Dr. Ralph Henger: Reale Nachfrage oder bloße Spekulation - Ist der deutsche Wohnimmobilienmarkt überhitzt?
Inhalt
Preisentwicklung im deutschen Wohnimmobilienmarkt
Ursachen für die Preissteigerungen
Bestehen Anzeichen für eine spekulative Blase?
Schlussfolgerungen
Dr. Ralph Henger: Reale Nachfrage oder bloße Spekulation - Ist der deutsche Wohnimmobilienmarkt überhitzt?
Die steigenden Preise (und Mieten) sind die Folge einer hohen
Nachfrage nach Wohnimmobilien (in den Ballungszentren), die auf
fundamentalen Faktoren beruht
Die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank und der Mangel an
alternativen Anlagen wird die Nachfrage weiter hoch halten
Die Gefahr einer Immobilienblase ist in Deutschland gering (nur lokal
Überhitzungstendenzen zu erkennen)
Eine Immobilienblase ist auch immer eine Kreditblase -> Die
Finanzierung in Deutschland ist jedoch weiterhin solide
Die Märkte dürften sich wieder entspannen
Bautätigkeit zieht an
Nachfrager suchen nach Alternativen
Schlussfolgerungen
Dr. Ralph Henger: Reale Nachfrage oder bloße Spekulation - Ist der deutsche Wohnimmobilienmarkt überhitzt?
Besten Dank für Ihre Aufmerksamkeit
Dr. Ralph Henger
Kompetenzfeld Immobilienökonomik
0221 4981-744
henger@iwkoeln.de
www.immobilienoekonomik.de
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