rapporto di valutazione immobili di esame intestati alla
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STUDIO MOROCUTTI Brixen – Bahnhofstraße, 26/2
Tel. 0472/834368 - Fax 0472/209063 Email: info@studiomorocutti.it
Procedura fallimentare Nr. 53/2018
SOLDERERHAUS S.a.s. ede Via Paese,2,39040 Ponte Gardena
Giudice fallimentare Dr. Francesca BORTOLOTTI – Curatore fallimentare Dr. Luca DALLA TORRE
RAPPORTO DI VALUTAZIONE Immobili di esame intestati alla fallita società Soldererhaus Sas
P. ed. 16/1, P. ed. 17, P. ed. 32, P. ed. 33 c.c. Ponte Gardena
Localizzazione territoriale
Latitudine 46,598053' N - Longitudine 11,532084 E 470 s.l.m.
Data riferimento valutazioni: 01 Febbraio 2019
12.02.2019 Il Tecnico valutatore
Geom. G.Franco Morocutti FRICS
Valutatore immobiliare certificato
Nr. VI/2018/04.009
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INDICE CRONOLOGICO
01.00 OGGETTO DI STIMA pag. 3
02.00 INCARICO pag. 3
03.00 DICHIARAZIONE IN MERITO AL CONFLITTO DI INTERESSI pag. 3
04.00 OBIETTIVO DI STIMA pag. 3
05.00 SOPRALLUOGHI pag. 3
06.00 ACCERTAMENTI PRESSO PUBBLICI UFFICI pag. 4
07.00 LOCALIZZAZIONE E DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI pag. 4-13-
08.00 IDENTIFICATIVI CATASTALI pag. 13-14
09.00 IDENTIFICATIVI TAVOLARI pag. 14-16
10.00 DATI URBANISTICI - CONCESSIONI EDILIZIE – LICENZE - APE pag. 16-18
11.00 SUPERFICI COMMERCIALI pag. 18
12.00 CONTRATTI DI LOCAZIONE pag. 18-19
13.00--- INDAGINI DI MERCATO pag. 19
14.00 VALUTAZIONI pag. 19-20-21
15.00 ASSUNZIONI E CONDIZIONI LIMITANTI pag. 21
Allegati Estratto mappa Visure catastali Estratti tavolari Certificato di destinazione urbanistica Planimetrie catastali Planimetrie tavolari Licenza d’uso pratica edilizia nr. 01/2000 - 26.01.2003 Progetto distacco appartamento approvato 17.07.2012 Concessione edilizia nr. 02/2012
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RAPPORTO DI VALUTAZIONE
01.00 Oggetto di stima
Oggetto del presente rapporto valutativo sono gli immobili della procedura fallimentare Nr.
53/2018 riguardante la società Soldererhaus S.a.s.
on sede legale a Ponte Gardena (BZ) Via Paese,2 di seguito indicati:
P.ed. 16/1, p.m. 1, p.m.2, p.m.3, p.m.4, p.m.5, p.m.6 in P.T. 94/II c.c. Ponte Gardena
P.ed. 17 sub.1, sub.2 in P.T. 9/II c.c. Ponte Gardena
P.f. 32 in P.T. 9/II c.c. Ponte Gardena
P.f. 33 in P.T. 9/II c.c. Ponte Gardena
02.00 Incarico
L' incarico per la valutazione degli immobili di cui al punto 01.00 viene conferito in data 12
dicembre 2018 dal Curatore fallimentare Dott. Luca Dalla Torre al tecnico valutatore Geom.
Gianfranco MOROCUTTI, libero professionista con Studio in Bressanone, Via Stazione, 26/E.
03.00 Dichiarazione in merito al conflitto di interesse
Il tecnico valutatore Geom. Gianfranco Morocutti dichiara di agire nella redazione della presente
valutazione in assenza di conflitto di interessi, non intrattenendo rapporti di lavoro con la società
intestataria ovvero con soggetto ad essa riconducibile, di non essere legato da alcun particolare
interesse in relazione alle unità immobiliari, oggetto di valutazione, di agire nel rispetto dei codici
etici e degli standard delle valutazioni.
04.00 Obiettivo di stima
Obiettivo del rapporto di valutazione è la determinazione del valore di mercato degli immobili in
epigrafe per procedura fallimentare della società. Soldererhaus S.a.s.
05.00 Sopralluoghi
Il sopralluogo agli immobili P. ed. 16/1 e P. ed. 17 si è svolto in data 24.01.2019 alla presenza del
curatore fallimentare Dott. Luca Dalla Torre e del Comandante della Stazione Carabinieri di
Ponte Gardena.
Successivamente lo scrivente tecnico ispeziona i terreni catastalmente censiti in P.f. 32 e P.f. 33
c.c. Ponte Gardena siti in posizione sud-ovest rispetto a P. ed. 16/1 e P.f. 17 c.c. Ponte Gardena
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06.00 Accertamenti presso i pubblici uffici
Presso i Pubblici Uffici competenti per territorio specificatamente, Ufficio Tecnico comunale del
Comune di Ponte Gardena, Ufficio Libro fondiario e Ufficio Catasto di Chiusa, vengono richiesti
i necessari documenti.
07.00 Localizzazione e descrizione degli immobili
07.01 Localizzazione P. Ed. 16/1 c.c. Ponte Gardena
La P. Ed. 16/1 c.c. Ponte Gardena materializza un edificio pluripiano, con data di prima
edificazione non rilevabile agli atti. Da informazioni assunte, la prima edificazione risalirebbe
alla fine 800. L’ edificio, posto in posizione dominante nel centro del Comune di Ponte Gardena
ha l’affaccio principale rivolto sulla via Paese, civico 2.
L’immobile è posto sotto vincolo di tutela artistica ai sensi della legge 01.06.1939, nr. 1089
Prospetto nord P. Ed. 16/1
07.02 Descrizione P. ed. 16/1 in P.T. 94/II c.c. Ponte Gardena
Strutture
Fondazioni: strutture non rilevate
Murature contro terra in cls
Muratura perimetrale fuori terra: mista laterizio e pietra naturale
Solai con strutture portanti in legno-ferro, cls, pietra naturale
Tramezze interne in laterizio e carton gesso
Tetto a doppie falde con struttura portante in legno e copertura in tegole di cemento
Scale esterne con struttura metallica
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Impianti
Impianto di riscaldamento centralizzato a gasolio (vano centrale termica situato nella P. ed. 16/2)
Impianto elettrico adeguato nel 2002 (con rilascio di dichiarazione di conformità)
Impianto ascensore: non presente
Dotazioni
Apparecchi igienico sanitari presenti in tutte le unità immobiliari
Citofoni presenti in tutte le unità immobiliari
Altri impianti: nessuna conoscenza
Finiture
Pavimenti delle stanze in legno parquet / laminato
Pavimenti corridoi, disimpegni, bagni in ceramica
Porte interne in legno
Finestre (Sprossenfenster) con telai in legno e doppi vetri
Stato di manutenzione esterno dell’immobile:
Buono in rapporto alla vetustà dell’immobile
Stato di manutenzione interno: Buono (le unità immobiliari sono state completamente risanate nel 2002)
07.02.01 Descrizione p.m. 1 - Stazione Carabinieri
Piano interrato pm. 1 sub.11:
2 cantine, 2 vani fitness, 1 cantina con scala
Stato uso e manutenzione: buono
Foto 1 – cantina Foto 2 –cantina
Piano terra pm. 1 sub.11:
4 uffici, 1 entrata, 4 corridoi, 2 celle, 3 wc, 3 archivi, 1 ripostiglio, 2 cortili
Stato uso e manutenzione: buono
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Foto 3 – Ingresso Stazione CC Foto 4 Ufficio Stazione CC
Foto 5 Ufficio Stazione CC
1. Piano pm.1 sub. 11:
2 stanze, wc-doccia, 1 cucina, 1 dispensa,1 cella frigo, 1 sala tv, 1 corridoio, 1 wc con precamera, 1
corridoio con scala, 1 lavanderia, 1 cortile, 1 ripostiglio
Stato d’uso e manutenzione: buono
* Lo stato di fatto non è conforme con la situazione catastale-tavolare presente in atti
Foto 6 Sala TV Stazione CC Foto 7 – Stanza Stazione CC
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Foto 8 WC Stazione CC Foto 9 – Cucina Stazione CC
1. Piano pm.1 sub. ??- Nr. Civico 2 b:
1 corridoio, 1 cucina, 1 soggiorno, 2 camere, 2 wc-doccia, 1 lavanderia
Alloggio in uso
Stato di uso e manutenzione: buono
* Con concessione edilizia nr. 05/2012 d.d..24.07.2012 sono stati autorizzati i lavori per la realizzazione di un alloggio di
servizio con lavori di adattamento interni. L’alloggio è stato distaccato dal tratto est di piano tramite una tramezza
(vedasi progetto approvato). La situazione in loco visionata è conforme al progetto approvato. Si rileva difformità con
la situazione catastale e tavolare in quanto non è stata prodotta la variazione ai competenti uffici del Catasto e del Libro
fondiario di Chiusa
Foto 10 Cucina Foto 11 Soggiorno
Foto 12 Wc -Doccia
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2. Piano pm. 1 sub. 13 – Numero civico 2 d
1 soggiorno, 1 cucina, 3 camere, 1 dispensa, 2 bagni, 1 corridoio, 1 balcone
Alloggio in uso
Stato d’uso e manutenzione: buono
Foto 13 – Soggiorno - cucina Foto 14 Bagno
2. Piano pm. 1 sub. 12 – Numero civico 2 e
1 soggiorno, 1 cucina, 3 camere, 1 dispensa, 1 bagno, 1 wc, 1 guardaroba, 1 balcone
Alloggio in uso
Stato d’uso e manutenzione: buono
* Alloggio non ispezionato in quanto chiuso
07.02.02 Descrizione p.m. 2 -
3. Piano pm. 2 sub. 6 – Numero civico 2 h
1 soggiorno, 1 cucina, 2 camere, 1 bagno, 1 balcone
Alloggio in uso
Stato d’uso e manutenzione: buono
Foto 15 – Soggiorno Foto 16 Bagno
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3. Piano pm. 3 sub. 7 – Numero civico 2 g
1 cucina, 1 soggiorno, 2 stanze, 1 bagno 1 cabina armadio, 1 balcone
Alloggio locato
Stato d’uso e manutenzione: buono
* Difformità catastale per il posizionamento di una tramezza divisoria
Foto 17 – Cucina Foto 18 Bagno
07.02.04 Descrizione p.m. 4 -
3. Piano pm. 4 sub. 8 – Numero civico 2 f
1 soggiorno-cucina, 1 stanza, 1 bagno, 1 corridoio
Alloggio in uso
* Difformità posizionamento tramezza divisoria
* Non ispezionato in quanto non accessibile
07.02.05 Descrizione p.m. 5 -
4. Piano sottotetto pm.5 sub. 9 Numero civico 2
1 soggiorno-cucina, 3 stanze, 1 bagno, 1 wc, 1 corridoio, 1 ripostiglio, 1 balcone
Alloggio libero
Stato di uso e manutenzione: buono
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Foto 19 Soggiorno cucina Foto 20 Soggiorno cucina
Foto 21 – Bagno Foto 22 – Stanza
07.02.05 Descrizione p.m. 5 -
4. Piano sottotetto pm. 6 sub. 10 Numero civico 2
1 soggiorno, 3 stanze, 1 bagno, 1 wc, 1 corridoio, 1 ripostiglio, 1 balcone
Alloggio locato
Stato di uso e manutenzione: buono
Foto 23 – Soggiorno Foto 24 – Stanza
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Foto 25 – Stanza Foto 26 – Bagno
Locale centrale termica - Impianto di riscaldamento centralizzato
Foto 27 -
07.03 Descrizione P. ed. 17/1 in P.T. 9/II c.c. Ponte Gardena
Strutture
Fondazioni in c.a.n
Murature contro terra in c.a.n
Muratura perimetrale fuori terra in c.a.n.
Tramezza divisoria in c.a.n
Solaio in c.a.n.
Copertura piana con isolazione e pavimentazione
Porte in metallo leggero scorrevoli
Stato d’uso e manutenzione; buono
Immobile in uso al Comando Stazione Carabinieri Ponte Gardena
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Foto 28 – Prospetto Garage
Foto 29 – Garage 1 Foto 30 – Garage
07.04 Descrizione P. f. 32 in P.T. 9/II c.c. Ponte Gardena
La P.f. 32 materializza un prato in media-accentuata pendenza di forma triangolare inserito
all’interno dell`area della P.f. 33 a confine sul versante est con la P. ed. 83. La P.f. 32 ha una
superficie catastale di 399 m² ed è raggiungibile a piedi percorrendo verso monte una strada
tortuosa ed in forte pendenza.
Foto 31 - P. ed. 32 c.c. Ponte Gardena
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07.05 Descrizione P. f. 33 in P.T. 9/II c.c. Ponte Gardena
La P.f. 33 materializza un terreno di circa mezzo ettaro di superficie catastale di natura prativa-
boschiva-rocciosa, in parte disboscato e in forte pendenza in andamento discendente verso nord
sino a confinare con le P. ed. 18, P. ed. 15/2e P. ed. 13. La P.f. 33 risulta essere in parte impervia e
difficilmente accessibile.
Foto 32 P. ed. 33 c.c. Ponte Gardena Foto 33 - P. ed. 33 c.c. Ponte Gardena
08.oo Identificativi catastali
08.01 P.ed. 13/1 c.c. Ponte Gardena
La P.ed. 13/1 con le p.m. 1,2,3,4,5,6 c.c. Ponte Gardena è censita in atti al Catasto edilizio urbano di
Chiusa
Nr. CC Particella Sub. PM Categ. Classe Consistenza Superficie Rendita €
1 742 P.ed. 16/1 11 1 B/1 1 2.271 m³ 499 m² 1.407,45 €
2 742 P.ed. 16/1 12 1 A/2 2 7,5 vani 143 m² 832,79 €
3 742 P.ed. 16/1 13 1 A/2 2 7 vani 147 m² 777,27 €
4 742 P.ed. 16/1 6 2 A/2 2 5,5 vani 111 m² 610,71 €
5 742 P.ed. 16/1 7 3 A/2 2 5,5 vani 114 m² 610,71 €
6 742 P.ed. 16/1 8 4 A/2 2 3,5 vani 69 m² 388,63 €
7 742 P.ed. 16/1 9 5 A/2 2 7,5 vani 153 m² 832,79 €
8 742 P.ed. 16/1 10 6 A/2 2 7,5 vani 155 m² 832,79 €
08.02 P.ed. 17 c.c. Ponte Gardena
La P.ed. 17 c.c. Ponte Gardena è censita in atti al Catasto edilizio urbano di Chiusa
Nr. CC Particella Sub. PM Cat. Cl. Consistenza Superficie Rendita €
1 742 P.ed. 17 1 C/6 1 53 m² 59 m² 213,50 €
2 742 P.ed. 17 2 - C/6 1 44 m² 49 m² 177,25 €
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08.03 P.f. 32, P.f. 33 c.c. Ponte Gardena
La P.f. 32 e la p.f. 33 c.c. Ponte Gardena sono censite in atti al Catasto fondiario di Chiusa
Nr. CC Particella Fgl P.T Qualität Classe Superficie R. Dominicale R. Agrario
1 742 Pf. 32 1 9/II Prato 8 399 m² 0,10 € 0,02 €
2 742 Pf. 33 4 9/II Pascolo 7 4.972 m² 1,28 € 1,03 €
09.00 Identificativi tavolari
09.01 P. ed. 16/1 in P.T. 94/II c.c. Ponte Gardena
La P. ed. 16/1 c.c. Ponte Gardena con gli immobili in p.m. 1,2,3,4,5,6 è iscritta all’Ufficio del Libro
fondiario di Chiusa.
Foglio A/1
Edificio con superficie di 582 m²
Foglio A/2
Descrizioni delle porzioni materiali pm.1,2,3,4,5,6. (Vedi estratto tavolare)
Evidenze di servitù, evidenza di consortalità, evidenza divisione materiale (vedi estratto tavolare)
Foglio C Comune
Intavolazione di 5 servitù a carico P. ed. 16/1 (vedi estratto tavolare)
Annotazione di vincolo di tutela artistica ai sensi della Legge 01.06.1939 nr.1089 (vedi estratto tavolare)
Foglio B – P.M. 1
Intavolazione diritto di proprietà per 1 / 1
Soldererhaus Sas ede Ponte Gardena
Contratto d.d. 22.12.1986 G.N. 568/2 d.d. 29/05/1987
Annotazione: Modifica della denominazione G.N. 1125/1 d.d. 16.09.2002
Foglio C – P.M. 1
Intavolazione diritto di ipoteca – P.T. Principale € 1.300.000 G.N. 682/1 d.d. 14.05.2003
Intavolazione diritto di ipoteca P.T. accessoria € 3.520.000 G.N. 24/3 d.d. 04.01.2007
Intavolazione diritto di ipoteca P.T. accessoria € 99.034,48 G.N. 1165/4 d.d. 15.06.2018
Annotazione atto di pignoramento G.N. 2286/10 d.d. 03.12.2018
Foglio B – P.M. 2
Intavolazione diritto di proprietà per 1 / 1
Soldererhaus Sas ede Ponte Gardena
Contratto d.d. 22.12.1986 G.N. 568/3 d.d. 29/05/1987
Annotazione: Modifica della denominazione G.N. 1125/2 d.d. 16.09.2002
Foglio C – P.M. 2
Intavolazione diritto di ipoteca – P.T. Principale € 1.300.000 G.N. 682/2 d.d. 14.05.2003
Intavolazione diritto di ipoteca P.T. accessoria € 3.520.000 G.N. 24/4 d.d. 04.01.2007
Intavolazione diritto di ipoteca P.T. accessoria € 99.034,48 G.N. 1165/5 d.d. 15.06.2018
Annotazione atto di pignoramento G.N. 2286/11 d.d. 03.12.2018
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15
Foglio B – P.M. 3
Intavolazione diritto di proprietà per 1 / 1
Soldererhaus Sas di ede Ponte Gardena,
Contratto d.d. 22.12.1986 G.N. 568/4 d.d. 29/05/1997
Annotazione: Modifica della denominazione G.N. 1125/3 d.d. 16.09.2002
Foglio C – P.M. 3
Intavolazione diritto di ipoteca – P.T. Principale € 1.300.000 G.N. 682/3 d.d. 14.05.2003
Intavolazione diritto di ipoteca P.T. accessoria € 3.520.000 G.N. 24/5 d.d. 04.01.2007
Intavolazione diritto di ipoteca P.T. accessoria € 99.034,48 G.N. 1165/6 d.d. 15.06.2018
Annotazione atto di pignoramento G.N. 2286/12 d.d. 03.12.2018
Foglio B – P.M. 4
Intavolazione diritto di proprietà per 1 / 1
Soldererhaus Sas sede Ponte Gardena,
Contratto d.d. 22.12.1986 G.N. 568/5 d.d. 29/05/1987
Annotazione: Modifica della denominazione G.N. 1125/4 d.d. 16.09.2002
Foglio C – P.M. 4
Intavolazione diritto di ipoteca – P.T. Principale € 1.300.000 G.N. 682/4 d.d. 14.05.2003
Intavolazione diritto di ipoteca P.T. accessoria € 3.520.000 G.N. 24/6 d.d. 04.01.2007
Intavolazione diritto di ipoteca P.T. accessoria € 99.034,48 G.N. 1165/7 d.d. 15.06.2018
Annotazione atto di pignoramento G.N. 2286/13 d.d. 03.12.2018
Foglio B – P.M. 5
Intavolazione diritto di proprietà per 1 / 1
Soldererhaus Sas di ede Ponte Gardena
Contratto d.d. 22.12.1986 G.N. 568/6 d.d. 29/05/1987
Annotazione: Modifica della denominazione G.N. 1125/5 d.d. 16.09.2002
Foglio C – P.M. 5
Intavolazione diritto di ipoteca – P.T. Principale € 1.300.000 G.N. 682/5 d.d. 14.05.2003
Intavolazione diritto di ipoteca P.T. accessoria € 3.520.000 G.N. 24/7 d.d. 04.01.2007
Intavolazione diritto di ipoteca P.T. accessoria € 99.034,48 G.N. 1165/8 d.d. 15.06.2018
Annotazione atto di pignoramento G.N. 2286/14 d.d. 03.12.2018
Foglio B – P.M. 6
Intavolazione diritto di proprietà per 1 / 1
Soldererhaus Sas ede Ponte Gardena
Contratto d.d. 22.12.1986 G.N. 568/7 d.d. 29/05/1987
Annotazione: Modifica della denominazione G.N. 1125/6 d.d. 16.09.2002
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Foglio C – P.M. 6
Intavolazione diritto di ipoteca – P.T. Principale € 1.300.000 G.N. 682/6 d.d. 14.05.2003
Intavolazione diritto di ipoteca P.T. accessoria € 3.520.000 G.N. 24/8 d.d. 04.01.2007
Intavolazione diritto di ipoteca P.T. accessoria € 99.034,48 G.N. 1165/9 d.d. 15.06.2018
Annotazione atto di pignoramento G.N. 2286/14 d.d. 03.12.2018
09.01 P.ed. 17, Pf. 32, Pf. 33 in P.T. 9/II c.c. Ponte Gardena
La P. ed. 17, la P.f. 32 e la P.f. 33 in P.T. 9/II c.c. Ponte Gardena sono iscritte all’Ufficio del Libro di
Chiusa
Foglio A/1
P.ed. 17 Edificio Superficie 111 m²
P.f. 32 Prato Cl. 8 Superficie 399 m² R.D. 0,10 R.A. 0,02
P.f. 33 Pascolo Cl.7 Superficie 4972 m² R.D. 1,28 R.A 1,03
Foglio A/2
Evidenza consortalità, evidenza diritti di servitù vedi (vedi estratto tavolare)
Foglio B
Intavolazione diritto di proprietà per 1 / 1
Soldererhaus Sas di sede Ponte Gardena,
Contratto d.d. 22.12.1986 G.N. 568/1 d.d. 29/05/1987
Foglio C
Intavolazione diritto di servitù transito libero quale accesso al secondo piano della casa a carico p.f. 33, a favore P.ed. 13
Usucapione; (vedi estratto tavolare)
Intavolazione diritto di servitù elettrodotto per conduttura elettrica e pali a carico p.f. 32, p.f. 33
Intavolazione diritto di ipoteca – P.T. Principale € 1.300.000 G.N. 682/7 d.d. 14.05.2003
Intavolazione diritto di ipoteca P.T. accessoria € 3.520.000 G.N. 24/2 d.d. 04.01.2007
Intavolazione diritto di ipoteca P.T. accessoria € 99.034,48 G.N. 1165/3 d.d. 15.06.2018
Annotazione atto di pignoramento G.N. 2286/14 d.d. 03.12.2018
10.00 Dati urbanistici – Concessioni edilizie – Licenze – APE
10.01 Dati urbanistici
Destinazioni urbanistiche P. ed. 16/1 - P. ed. 17 c.c. Ponte Gardena
La P. ed. 16/1 e la P. ed. 17 c.c. Ponte Gardena nel piano urbanistico comunale vigente, adottato
con delibera del Consiglio comunale nr. 12 del 21.12.2009 e approvato con delibera della Giunta
Provinciale nr. 1056 del 21.06.2010, hanno la seguente destinazione urbanistica:
100% Zona residenziale A/2 – Centro storico (Art. 7 Norme di attuazione del P.U.C)
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Destinazione urbanistica P. f. 32 c.c. Ponte Gardena
La P. ed. 32 c.c. Ponte Gardena nel piano urbanistico comunale vigente, adottato con delibera del
Consiglio comunale Nr. 12 del 21.12.2009 e approvato con delibera della Giunta Provinciale nr. 1056
del 21.06.2010, ha le seguenti destinazioni urbanistiche diverse:
30% zona residenziale B/2
70% zona di verde agricolo (Art. 3 e Art. 10 Norme di attuazione PUC)
Destinazione urbanistica P. f. 33 c.c. Ponte Gardena
La P. ed. 32 c.c. Ponte Gardena nel piano urbanistico comunale vigente, adottato con delibera del
Consiglio comunale Nr. 12 del 21.12.2009 e approvato con delibera della Giunta Provinciale nr. 1056
del 21.06.2010, ha le seguenti destinazioni urbanistiche diverse:
14% zona residenziale A/2
8% zona residenziale B/2
78% zona di verde agricolo e di questo 5% zona di rispetto “Trostburg” secondo le norme
di attuazione al piano paesaggistico (Art. 3 e Art. 10 Norme di attuazione PUC)
10.02 Concessioni edilizie rilasciate
Concessione edilizia dell’Assessore provinciale per la ricostruzione ed il risanamento della
casa “Solderer” con la sistemazione dei locali al piano terra per la Stazione dei carabinieri sulle
P. ed. 16/1, P. ed. 16/2, P. ed. 17 c.c. Ponte Gardena rilasciata il 28.07.2000.
Concessione edilizia di variante Nr. 06/2002 del 31.12.2002 al risanamento della casa
“Solderer” con costruzione della Caserma dei Carabinieri sulle P. ed. 16/1, P. ed. 16/2 e P. ed. 17 c.c.
Ponte Gardena
Concessione edilizia Nr. 05/2012 del 24.07.2012 per la separazione di un appartamento sulla
P.ed. 16/1 - pm. 1, c.c. Ponte Gardena
10.03 Licenze d’ uso rilasciate
Licenza d’uso pratica edilizia Nr. 01/2000 del 28.01.2003 per il risanamento della casa
“Solderer” con costruzione della Caserma dei Carabinieri sulle P.ed. 16/1, P.ed. 16/2 e P.ed. 17 c.c.
Ponte Gardena
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* Per il progetto per la separazione di un appartamento sulla P.ed. 16/1 pm.1 c.c. Ponte Gardena di cui alla
concessione edilizia Nr. 05/2012 non è stata rilasciata Licenza d’uso
10.04 Attestato prestazione energetica APE
Nessuna conoscenza per quanto riguarda l’attestazione energetica
11.00 Superfici commerciali
Determinazione delle superfici commerciali ai sensi del DPR Nr. 138/98
S.E.L. Superficie esterna lorda ricavata graficamente dalle planimetrie catastali
11.01 Immobile P.ed. 16/1 c.c. Ponte Gardena
P.M.- SUB CIVICO DESCRIZIONE PIANO SUP. COMMERCIALE
1 – sub. 11 2 a Stazione Carabinieri - 1 96,00 m²
1 – sub. 11 2 a Stazione Carabinieri Terra 324,00 m²
1 – sub.11 2 a Stazione Carabinieri 1.Piano 185,00 m²
1. – sub? 2 b Alloggio Carabinieri 1.Piano 139,00 m²
1. -.sub.12 2 e Alloggio Carabinieri 2.Piano 143,00 m²
1. - sub. 13 2 d Alloggio Carabinieri Mar. 2.Piano 147,00 m²
2. sub. 6 2.h Alloggio Carabinieri 3. Piano 111,00 m²
3. –sub.7 2 g Alloggio Carabinieri 3. Piano 114,00 m²
4. - sub. 8 2 f Alloggio Carabinieri 3. Piano 69,00 m²
5. - sub. 9 2 j Alloggio libero 4. Piano 153,00 m²
6. –sub. 10 2. i Alloggio privato 4. Piano 155,00 m²
1.636,00 m²
11.02 Immobile P.ed. 17 c.c. Ponte Gardena
P.M.-SUB CIVICO DESCRIZIONE PIANO SUP. COMMERCIALE
1. - sub. 1 Garage Terra 59,00 m²
2. – sub.2 Garage Terra 49,00 m²
108,00 m²
* NB: La copertura del corpo garage è piana; l’estradosso della copertura viene utilizzata come terrazza comune con
collegamento al ballatoio dell’edificio in P. ed. 16/1
12.00 Contratti di Locazione
12.01 Contratto di locazione Nr. 6287 Commissario del Governo
In data 01 aprile 2003 con repertorio nr. 6287 tra il Commissario del Governo e la società
Soldererhaus Sas con sede in Ponte Gardena, via Isarco 2 codice fiscale
è stato stipulato un contratto di locazione dello stabile situato in Ponte Gardena, Via
Paese,2, concesso in locazione a Ministero dell’interno per uso Caserma dei Carabinieri di Ponte
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Gardena.
A tale data il canone di locazione era stato convenuto in € 96.887,00 + Iva di cui € 61.965,00 +
Iva per la parte accatastata in Cat. B/1, Stazione CC; € 25.777,00 + Iva per la parte accatastata in
A/2, alloggi di servizio e € 9.145,00 + Iva pe la parte accatasta in C/6
Lo stabile nella composizione sopra descritta è tutt’oggi in locazione al Commissario del Governo.
Il perito non ha conoscenza circa il rinnovo del contratto e relativo adeguamento dei canoni di
locazione.
12.01 Contratto di locazione ad uso abitativ
In data 30.04.2008 fra è stato
stipulato per l’appartamento al 4 piano numero civico 2 i un contratto della durata di anni 4 con
un canone annuale di locazione di € 9.600,00
Alla data del sopralluogo l’immobile risultava essere occupato, il perito non ha però conoscenza
circa il rinnovo del contratto e relativo adeguamento del canone di locazione.
13.00 Indagini di mercato
Per una valutazione MCA (Market Comparison Approach) il mercato non rileva valori
comparabili per immobili simili compravenduti negli ultimi 12 mesi
Il Borsino immobiliare indica per un unico immobile usato in vendita a Ponte Gardena ad un
prezzo di listino di 1.750,00 €/m²
Il mercato delle locazioni dalla ricerca eseguita indica i seguenti valori di locazione:
Uffici stato conservativo normale: 6,2 €/m² * mese
Abitazioni stato conservativo normale: 6,3 €/m² * mese 5,9 €/m² * mese (sottotetto)
Garage stato conservativo normale: 4,00 €/m² * mese
Cantine stato conservativo normale: 2,80 €/m2
14.oo Valutazioni
Si adotta il metodo di stima per capitalizzazione diretta dei redditi (Direct capitalization)
V = R / i
Tasso di capitalizzazione uffici e accessori: 4,20 %
Tasso capitalizzazione appartamenti: 4,00 %
Tasso capitalizzazione garage: 4,00 %
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Valutazione P.ed. 17 c.c. Ponte Gardena
Pm. -sub. Descrizione Sup. S.E.L €/m² * mese €/m² * annuo % Valore
1,2 – 1,2 2 Garage 108,00 m² 432,00 € 5.184,00 € 0,040 129.600,00 €
Valore €/m² P. ed. 17 = € 129.600,00 / 108 m² = €/m² 1.200,00
Valutazione P. ed. 16/1 c.c. Ponte Gardena
Pm. -sub. Descrizione Sup. S.E.L €/m² * mese €/m² * annuo % Valore
1. – sub. 11 Stazione C.C. 96,00 m² 270,00 € 3.240,00 € 0,042 77.143,00 €
1. – sub. 11 Stazione C.C. 324,00 m² 2.000,00 € 24.000,00 € 0,042 571.429,00 €
1. – sub.11 Stazione C.C. 185,00 m² 1.147,00 € 13.764,00 € 0,042 327.714,00 €
1. – sub? Alloggio C.C. 139,00 m² 876,00 € 10.512,00 € 0.040 262.800,00 €
1. – sub. 12 Alloggio C.C. 143,00 m² 901,00 € 10.812,00 € 0,040 270.300,00 €
1. – sub.13 Alloggio C.C. Mar. 147,00 m² 926,00 € 11.113,00 € 0,040 277.830,00 €
2. – sub. 6 Alloggio C.C. 111,00 m² 700,00 € 8.400,00 € 0,040 210.000,00 €
3. - sub.7 Alloggio C.C. 114,00 m² 718,00 € 8.616,00 € 0,040 215.400,00 €
4. – sub. 8 Alloggio C.C. 69,00 m² 435,00 € 5.220,00 € 0,040 130.500,00 €
5. – sub. 9 Alloggio libero 153,00 m² 903,00 € 10.836,00 € 0,040 270.900,00 €
6. – sub. 10 Alloggio privato 155,00 m² 915,00 € 10.980,00 € 0,040 274.500,00 €
2.888.516,00 €
Valore €/m² P. ed. 16/1 = € 2.888.516,00 / 1.636 m² = €/m² 1.766,00
Valutazione P. f. 32 e P.f. 33 c.c. Ponte Gardena
Riferimenti normativi per la valutazione
Legge provinciale Nr. 10 del 15.04.2018
Valori di riferimento 2018 per le indennità di espropriazione edito dalla Provincia autonoma di
Bolzano – Ufficio Estimo
Determinazione dei valori agricoli minimi e massimi per l’anno 2018 edito dalla Provincia
autonoma di Bolzano – Ufficio Estimo
P. ed. Superficie Zona urbanistica % Sup. m² €/m² Valore €
32 399,00 m² Zona residenziale B2 30% 120,00 m² 150 €/m² 18.000,00 €
32 399,00 m² Zona verde agricolo 70% 279,00 m² 20,00 € 5.580,00 €
399,00 m² 23.580,00 €
33 4.972,00 m² Zona residenziale A/2 14% 696,00 m² 150,00 € 104.400,00 €
33 4.972,00 m² Zona residenziale B/2 8% 398,00 m² 140,00 € 55.720,00 €
33 4.972,00 m² Verde agricolo e rispetto 78% 3.878,00 € 0,50 € 1.939,00 €
4.972,00 € 162.000,00 €
* Le percentuali per zona si ricavano dai certificati di destinazione urbanistica
** Per la zona ove sono censite la P.f. 32 e P.f. 33 il tecnico comunale del Comune di Ponte Gardena informa che è
attualmente in elaborazione un piano di attuazione. (Studio Ing. Antholzer di Bolzano)
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Riepilogo valutazioni
01) Garage - P. Ed. 17 c.c. Ponte Gardena € 129.600,00
02) - Edificio - P. Ed. 16/1 c.c. Ponte Gardena € 2.888.516,00
03) - Terreno – P.f. 32 c.c. Ponte Gardena € 23.580,00
04) Terreno – P.f. 33 c.c. Ponte Gardena € 162.000,00
€ 3.203.696,00
Arrotondamento + € 304,00
€ 3.204.000,00
15.00 Assunzioni e condizioni limitanti
Alla data della presente valutazione tutte le porzioni materiali tranne la pm.5, sub. 9
dell’immobile in P.ed. 16/1 c.c. Ponte Gardena risultano poste a reddito, come pure la sub. 1 e sub.
2 della P.ed. 17 c.c. Ponte Gardena. La redditività in essere degli immobili è da ritenersi più che
redditizia dall’uso contrattuale attuale. (* informazione derivante dalla disamina della documentazione
fornita)
Per quanto riguarda la P.f. 32 e la p.f. 33 con terreno in gran parte scosceso e non praticabile, il
valore fa riferimento alla cubatura disponibile per le zone residenziali A/2, B/2. Per suddetta zona
è in elaborazione un piano di attuazione.
L’immobile P.ed. 16/1 è debitore nei confronti del Comune di Ponte Gardena, come comunicato
dall’Ufficio Tributi, relativamente a tributi comunali non versati per un importo complessivo di
€ 27.191,87 (* riferimento alla data della presente valutazione).
Per la regolarizzazione delle difformità (sanabili) catastali-tavolari riscontrate e pratica rilascio
licenza d’uso si stima un importo di € 5.500,00 comprensivo di oneri aggiuntivi
Ponte Gardena, 12.02.2019 Il Tecnico valutatore
Geom. G.Franco Morocutti FRICS
Valutatore immobiliare certificato
Nr. VI/2018/04.009
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