quy trình - một số phương pháp định giá bất động sản

Đ tài: ề Quy trình và m t s ph ng phápộ ố ươ

Đ NH GIÁ B T Đ NG S N.Ị Ấ Ộ Ả

GVHD: TS.Lê T Ti nự ế

SVTH : Đàm Văn Tài

Cùng v i xu h ng h i nh p kinh t qu c t , ớ ướ ộ ậ ế ố ếlĩnh v c đ nh giá tài s n nói chung, đ nh giá b t ự ị ả ị ấđ ng s n nói riêng phát tri n r t m nh m .ộ ả ể ấ ạ ẽ

Đ nh giá là m t ph n không th thi u trong ị ộ ầ ể ếr t nhi u lĩnh v c: Đ u t d án, cho thuê nhà ấ ề ự ầ ư ựđ t, c ph n hóa doanh nghi p, sàn giao d ch ấ ổ ầ ệ ịB t đ ng s n...ấ ộ ả

S phát tri n c a lĩnh v c đ nh giá b t đ ng ự ể ủ ự ị ấ ộs n th hi n thông qua vi c hình thành các ả ể ệ ệHi p h i, trung tâm đào t o th m đ nh giá: ệ ộ ạ ẩ ịTEGAVA, AVA,AVO...

Mạng các sàn giao dịch BĐS

Ph m vi đ tài nghiên c u:ạ ề ứ Quy trình và m t s ph ng pháp đ nh giá b t ộ ố ươ ị ấ

đ ng s n (nhà c a, đ t đai).ộ ả ử ấM c tiêu: ụ

Làm rõ các khái ni m v BĐS và Th m đ nh giá.ệ ề ẩ ị

Ch ra quy trình và m t s ph ng pháp th m đ nh giá ỉ ộ ố ươ ẩ ịBĐS.

Kh c ph c m t s nh c đi m c a các ph ng pháp.ắ ụ ộ ố ượ ể ủ ươ

M c đích: ụ

Giúp th m đ nh viên có m t ki n th c căn b n v quyẩ ị ộ ế ứ ả ề

trình và m t s ph ng pháp đ nh giá b t đ ng s n.ộ ố ươ ị ấ ộ ả

Tổng quan về BĐS, TĐG

Quy trình Thẩm định giá

Một số phương phápThẩm định giá

CT toán học, bảng giá ứng dụng trong TĐG

Khắc phục hạn chế &Ứng dụng trên thực tế

BỐ

CỤC

BÀI

BÁO

CÁO

Ví dụ minh họa

B t đ ng s n (BĐS):ấ ộ ả Là các tài s n không di d i đ c.ả ờ ượBao g m: nhà c a, đ t đai, tài s n g n li n v i đ t đai...ồ ử ấ ả ắ ề ớ ấ

Đ c đi m BĐSặ ể

C đ nh v v tríố ị ề ị

Tính b n v ngề ữ

Tính khan hi mế

Tính khác bi t ệ

Tính nh h ng l n nhauả ưở ẫ

Có giá tr l nị ớ

Th m đ nh giá (TĐG):ẩ ị "TĐG là s c tính v giá tr các quy n s h u tài s n c th b ng ự ướ ề ị ề ở ữ ả ụ ể ằ

hình thái ti n t cho m t m c đích đã đ c xác đ nh rõ“- ề ệ ộ ụ ượ ị GS W.Seabrooke -Vi n đ i h c Portmouth.ệ ạ ọ

"TĐG là vi c xác đ nh giá tr c a BĐS t i m t th i đi m, có tính ệ ị ị ủ ạ ộ ờ ểđ n b n ch t c a BĐS và m c đích c a TĐG“- ế ả ấ ủ ụ ủ GĐ Marketing c a ủAVO Fred Peter Marrone.

"TĐG là vi c đánh giá hay đánh giá l i giá tr c a tài s n phù h p ệ ạ ị ủ ả ợv i th tr ng t i m t đ a đi m, th i đi m nh t đ nh theo tiêu ớ ị ườ ạ ộ ị ể ờ ể ấ ịchu n Vi t Nam ho c thông l qu c t “-ẩ ệ ặ ệ ố ế Theo Pháp l nh giá Vi t Nam ệ ệngày 08/05/2002.

Nói tóm lại TĐG là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.

5 nguyên tắc trong TĐG

Nguyên t c s d ng t t nh t, hi u qu nh t.ắ ử ụ ố ấ ệ ả ấ

Nguyên t c thay thắ ế

Nguyên t c d ki n các kho n l i ích trong ắ ự ế ả ợt ng laiươ

Nguyên t c đóng góp ắ

Nguyên t c cung c uắ ầ

Chi phí: số tiền cần có để tạo ra/sản xuất ra hàng hoá hoặc dịch vụ.

Thu nhập: chỉ số tiền nhận được từ việc đầu tư khai thác tài sản sau khi trừ các chi phí.

Giá trị: biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản có thể mang lại tại một thời điểm nhất định.

Giá cả: số tiền được yêu cầu, được đưa ra hoặc được trả cho một tài sản, hàng hoá hoặc dịch vụ vào một thời điểm nhất định.

V n hóa thu nh p:ố ậ là quá trình chuy n đ i thu ể ổnh p thành giá tr tài s n.ậ ị ả

T su t v n hóa: là t su t l i t c mong đ i 1 ỷ ấ ố ỷ ấ ợ ứ ợnăm ho t đ ng / t ng giá tr tài s n.ạ ộ ổ ị ả

Tu i đ i công trìnhổ ờ Tu i đ i kinh t : s năm công trình làm gia tăng giá ổ ờ ế ố

tr cho toàn b BĐS.ị ộ

Tu i đ i th c t : s năm t khi công trình hoàn ổ ờ ự ế ố ừthành đ n th i đi m TĐG.ế ờ ể

Tu i đ i hi u qu : s năm tài s n s d ng phát huy ổ ờ ệ ả ố ả ử ụđ c tác d ng và mang l i hi u qu trong s d ng.ượ ụ ạ ệ ả ử ụ

Tổng quan về BĐS, TĐG

Quy trình Thẩm định giá

Một số phương phápThẩm định giá

CT toán học, bảng giá ứng dụng trong TĐG

Khắc phục hạn chế &Ứng dụng trên thực tế

BỐ

CỤC

BÀI

BÁO

CÁO

Ví dụ minh họa

Để thoả thuận, đàm phán và xây dựng được các điều khoản trong hợp đồng định giá một cách cụ thể và rõ ràng. Là căn cứ để TĐV lên kế hoạch định giá một cách chi tiết.

Đặc tính vật chất của tài sản mục tiêu: vị trí, kích thước…

Đặc điểm pháp lý của tài sản mục tiêu.

Mục đích ĐG của khách hàng: mua bán, cho thuê, bảo hiểm, …

Loại giá trị sẽ ước tính.

Phương pháp định giá và các tài liệu cần thiết cho việc định giá.

Ngày định giá có hiệu lực.

Mức phí thoả thuận và thời gian hoàn thành.

Trong b c này ướ th m đ nh viên c n làm các công vi c sau:ẩ ị ầ ệ

+/ Đ c đi m c b n v m t v t ch t, các quy n c a tài s n, ặ ể ơ ả ề ặ ậ ấ ề ủ ảtr ng thái cung, c u và các đ c đi m c a th tr ng có ạ ầ ặ ể ủ ị ườliên quan đ n tài s n c n đ nh giá.ế ả ầ ị

+/ Các tài li u c n đ c s d ng trong quá trình đ nh giá.ệ ầ ượ ử ụ ị

+/ Các c quan, t ch c có th và có trách nhi m cung c p ơ ổ ứ ể ệ ấthông tin các ngu n tài li u đáng tin c y nh t và có th ồ ệ ậ ấ ểki m ch ng đ c.ể ứ ượ

+/ Ch ng trình, th i bi u công tácươ ờ ể

+/ Đ c ng và hình th c trình bày ề ươ ứ báo cáo đ nh giá. ị

Các lo i tài li u c n thu th p bao g m:ạ ệ ầ ậ ồ

Thông tin v tài s n m c tiêu. ề ả ụ

Căn c đ so sánh, phân tích, ứ ểđánh giá và đi u ch nh.ề ỉ

Các văn b n pháp lý.ả

Chú ý: Ki m tra đ tin c y và gi bí m t các thông tin.ể ộ ậ ữ ậ

Phân tích tài li u ệ

Nh n di n và đánh giá các y u t ậ ệ ế ố

th tr ng nh h ng đ n giá tr c aị ườ ả ưở ế ị ủ

tài s n đ nh giá.ả ị Nh n rõ nh ng đ c tr ng và tiêu ậ ữ ặ ư chu n ch y u c a tài s n.ẩ ủ ế ủ ả L a ch n và đ a ra các tiêu chu n đ th c hi n các ph ng ự ọ ư ẩ ể ự ệ ươ

pháp và k thu t đi u ch nh, so sánh.ỹ ậ ề ỉ

c tính giá trƯớ ị Các phân tích là căn c đ th m đ nh viên xác đ nh ph ng ứ ể ẩ ị ị ươ

pháp đ nh giá nào là chính, ph ng pháp đ nh giá nào có ị ươ ịtính ch t b sung ho c tham chi u. ấ ổ ặ ế

Đ l a ch n đ c ph ng pháp d a vào thu c tính c a tài ể ự ọ ượ ươ ự ộ ủs n, k năng s d ng các d li u th tr ng, m c đích và ả ỹ ử ụ ữ ệ ị ườ ụnguyên t c đ nh giá. ắ ị

B o đ m truy n đ t k t qu và các ả ả ề ạ ế ảk t lu n đ nh giá m t cách có hi u ế ậ ị ộ ệqu đ i v i ng i s d ng thông ả ố ớ ườ ử ụtin, tránh s hi u l m có th x y ra. ự ể ầ ể ả

Chú ý: B n báo cáo đ nh giá ph i đ c trình bày m t cách rõ ràng, đ y đ , logic, ả ị ả ượ ộ ầ ủcó h th ng v các gi thi t, s li u, các phân tích, k t qu và k t lu n.ệ ố ề ả ế ố ệ ế ả ế ậ

Yêu c u đ i v i báo cáo đ nh giáầ ố ớ ị

S trình bày, phân tích, đánh giá m t cách th t ự ộ ậs khách quan nh ng h n ch v m t thông ự ữ ạ ế ề ặtin, v ngu n d li u và y u t ch quan c a ề ồ ữ ệ ế ố ủ ủth m đ nh viên chi ph i đ n k t qu đ nh giá.ẩ ị ố ế ế ả ị

Rõ ràng và đ y đ các yêu c u đã ký k t trong ầ ủ ầ ếh p đ ng đ nh giá.ợ ồ ị

N i dung báo cáo đ nh giá g m:ộ ị ồ

Trình bày chính xác m c đích, nhi m v đ nh giá.ụ ệ ụ ị

Mô t tài s n m c tiêu: đ a ch , đ c đi m v t ch t và tình tr ng ả ả ụ ị ỉ ặ ể ậ ấ ạpháp lý…

Mô t các ch d n, tài li u khách hàng cung c p và có th s ả ỉ ẫ ệ ấ ể ửd ng đ c.ụ ượ

Công b rõ v ngu n g c c a các tài li u đ c s d ng.ố ề ồ ố ủ ệ ượ ử ụ

Tóm t t rõ ràng v tính ch t, ch t l ng thông tin và các đi u ắ ề ấ ấ ượ ềki n th tr ng làm c s đ đ nh giá.ệ ị ườ ơ ở ể ị

Trình bày m t cách h p lý và rõ ràng các ph ng pháp đ nh giá ộ ợ ươ ịđ c ch p nh n.ượ ấ ậ

Tuyên b rõ ràng v giá tr c a BĐS m c tiêu.ố ề ị ủ ụ

Kh ng đ nh ngày đ nh giá có hi u l c.ẳ ị ị ệ ự

Nh ng h n ch nh h ng đ n k t qu c tính.ữ ạ ế ả ưở ế ế ả ướ

Mâu thu n và trách nhi m c a nh ng ng i s d ng thông tin.ẫ ệ ủ ữ ườ ử ụ

Tổng quan về BĐS, TĐG

Quy trình Thẩm định giá

Một số phương phápThẩm định giá

CT toán học, bảng giá ứng dụng trong TĐG

Khắc phục hạn chế &Ứng dụng trên thực tế

BỐ

CỤC

BÀI

BÁO

CÁO

Ví dụ minh họa

Một số phương pháp định giá BĐS

Nhà A

Nhà B

Nhà C Nhà cần định giá

Định giá bằng cách so sánh một cách trực tiếp BĐS với các BĐS tương tự đã được bán.

u đi m: Ư ể Là ph ng pháp đ nh giá ít g p khó khăn v m t ươ ị ặ ề ặ

k thu t, ch d a vào s hi n di n c a các giao ỹ ậ ỉ ự ự ệ ệ ủd ch th tr ng.ị ị ườ

Th hi n s đánh giá c a th tr ng, là c s ể ệ ự ủ ị ườ ơ ởv ng ch c đ khách hàng và c quan qu n lý ữ ắ ể ơ ảcông nh n. ậ

Th ng s d ng ph ng pháp so sánh tr c ti p ườ ử ụ ươ ự ếk t h p v i các ph ng pháp khác đ đ nh giá ế ợ ớ ươ ể ịBĐS.

Nh c đi m: ượ ể Ph i có giao d ch v các BĐS t ng t trong ả ị ề ươ ự

cùng khu v c m i có th s d ng đ so sánh ự ớ ể ử ụ ểđ c. ượ

Các thông tin ch ng c mang tính ch t l ch s . ứ ứ ấ ị ử

Đòi h i th m đ nh viên ph i có nhi u kinh ỏ ẩ ị ả ềnghi m v ki n th c th tr ng.ệ ề ế ứ ị ườ

Đi u ki n áp d ng:ề ệ ụ Thông tin phù h p, đ y đ , đáng ợ ầ ủ

tin c y, ki m tra đ c.ậ ể ượ

Th tr ng n đ nh.ị ườ ổ ị

Ph m vi áp d ng:ạ ụ Các BĐS có tính đ ng nh t nh : các ồ ấ ư

chung c , các dãy nhà đ c xây ư ượd ng cùng m t ki u, các ngôi nhà ự ộ ểriêng bi t.ệ

Các m nh đ t tr ng.ả ấ ố

Đ nh giá b ng cách d a vào giá tr (kho n thu nh p) ị ằ ự ị ả ậmà tài s n nhà đ t t o ra trong t ng lai.ả ấ ạ ươ

Giá trị tạo ra trong tương lai

u đi m:Ư ểTi p c n tr c ti p nh ng l i ích mà BĐS ế ậ ự ế ữ ợ

mang l i cho nhà đ u t .ạ ầ ư

Là ph ng pháp đ n gi n.ươ ơ ả

Đ chính xác cao khi có nh ng ch ng c ộ ữ ứ ứv các th ng v có th so sánh đ c.ề ươ ụ ể ượ

Nh c đi m:ượ ể C n đi u ch nh nhi u m t (tu i th , ch t l ng, ầ ề ỉ ề ặ ổ ọ ấ ượ

th i h n cho thuê, nh ng thay đ i v ti n cho thuê ờ ạ ữ ổ ề ềtrong t ng lai...)ươ

Có th thi u c s d báo các kho n thu nh p ể ế ơ ở ự ả ật ng lai.ươ

K t qu đ nh giá có đ nh y l n tr c m i s thay ế ả ị ộ ạ ớ ướ ỗ ựđ i c a các nhân t tính toán. ổ ủ ố

Đi u ki n áp d ngề ệ ụ Đ nh giá BĐS có kh năng mang l i ị ả ạ

các kho n thu nh p n đ nh và có th ả ậ ổ ị ểd báo tr c m t cách h p lý.ự ướ ộ ợ

Ph m áp d ngạ ụ T v n cho các quy t đ nh l a ch n ư ấ ế ị ự ọ

ph ng án đ u t .ươ ầ ư

Đ nh giá b ng cách coi giá tr BĐS m c tiêu t ng đ ng ị ằ ị ụ ươ ươv i chi phí đ t o ra m t BĐS t ng đ ng.ớ ể ạ ộ ươ ươ

u đi m:Ư ểCho đ chính xác khá cao.ộ

Đ đánh giá các BĐS r t hi m ể ấ ếkhi thay đ i ch s h u và thi u ổ ủ ở ữ ếc s d báo l i ích t ng lai. ơ ở ự ợ ươ

Nh c đi m:ượ ểTh m đ nh viên ph i đ c ẩ ị ả ượ đào

t o chuyên sâu v k thu tạ ề ỹ ậ , kh ảnăng phân tích chi ti t các lo i ế ạchi phí.

Ph thu c y u t th tr ng.ụ ộ ế ố ị ườ

Đi u ki n áp d ngề ệ ụ BĐS đ c phát tri n, có ti m năng quy ho ch l i. ượ ể ề ạ ạ

Chi phí là y u t chính đ t o ra giá tr BĐS. ế ố ể ạ ị

Ph m vi áp d ngạ ụ Đ nh giá nhi u lo i BĐS có m c đích s d ng riêng ị ề ạ ụ ử ụ

bi t (nhà th , b nh vi n, tr ng h c, nhà máy đi n, .)ệ ờ ệ ệ ườ ọ ệ

Xác đ nh m c b i th ng khi xây d ng các h p đ ng ị ứ ồ ườ ự ợ ồb o hi m và các d ng b i th ng khác.ả ể ạ ồ ườ

Ph ng pháp thông d ng c a ng i tham gia đ u ươ ụ ủ ườ ấth u hay ki m tra đ u th u.ầ ể ấ ầ

Tổng quan về BĐS, TĐG

Quy trình Thẩm định giá

Một số phương phápThẩm định giá

CT toán học, bảng giá ứng dụng trong TĐG

Khắc phục hạn chế &Ứng dụng trên thực tế

BỐ

CỤC

BÀI

BÁO

CÁO

Ví dụ minh họa

P

F .(1 )nF P i= +

(1 )n

FP

i=

+

0 1 2 3 ….. n

i %

F : giá trị tương lai

P : giá trị hiện tại

I : lãi suất

n : số năm tính toán

(1 ) 1.

.(1 )

n

n

iP A

i i

+ −=+

(1 ) 1.

niF A

i

+ −=

.(1 ). .(1 ) 1 (1 ) 1

n

n n

i i iA P F

i i

+= =+ − + −

P

F

0 1 2 3 ….. n

i %

1 (1 )

nt

tt

AP

i=

=+∑

0

.(1 )n

n tt

t

F A i −

=

= +∑

1

0

.(1 ).

(1 ) (1 ) 1

.(1 ) .(1 ) 1

nnt

t nt

nn t

t nt

A i iA

i i

iA i

i

=

−

=

+=+ + −

= ++ −

∑

∑

P

F

0 1 2 3 ….. n

i %AiA1

1

1

.n

ki kii

n

kii

H TH

T

=

=

=∑

∑

IV

R=

(1 ) (1 )

nt n

t nt i

CF VV

r r−

= ++ +∑ 1

.(1 ) (1 )

nn

t nt i

VV CF

r r−

= ++ +∑

Tỷ lệ hao mòn công trình Vốn hóa trực tiếp

Vốn hóa theo DCF không đều Vốn hóa theo DCF đều

Tổng quan về BĐS, TĐG

Quy trình Thẩm định giá

Một số phương phápThẩm định giá

CT toán học, bảng giá ứng dụng trong TĐG

Khắc phục hạn chế &Ứng dụng trên thực tế

BỐ

CỤC

BÀI

BÁO

CÁO

Ví dụ minh họa

Đ nh giá m t th a đ t bi tị ộ ử ấ ế

có 3 m nh đ t t ng t đãả ấ ươ ự

đ c đ nh giá v i các thôngượ ị ớ

tin cho trong b ng sau. ả

Chọn so sánh 3 làm mức giá chỉ dẫn cho tài sản thẩm định. Vậy đơn giá ước tính cho BĐS thẩm định là:

18,31 trđ x 56m2 = 1.025,45 trđ

Di n tích (S)ệ 2.000m2

Di n tích có th thuêệ ể 80%.S

Giá thuê 1.100.000đ/m2/tháng

Chi phí kh u hao, b o d ngấ ả ưỡ 3 t đ ng/nămỷ ồ

Chi phí qu n lý đi u hànhả ề 1 t đ ngỷ ồ

Thu giá tr gia tăngế ị 10%

Thu thu nh pế ậ 20% l i t c tr c thuợ ứ ướ ế

Th i h n cho thuê còn 4 năm. Di n tích (S)ờ ạ ệ

Giá thuê m i ớ Tăng 15%

Chi phí kh u hao, b o d ngấ ả ưỡ Tăng 5%

Chi phí qu n lý đi u hành ả ề Tăng 10%

T su t v n hoá ỷ ấ ố 12%

1. Tính thu nh p ròng hi n nay:ậ ệ

1.1. Doanh thu hi n nayệ 1.100.000đ/m2/tháng x 2.000 m2 x 80% x 12 tháng = 21.120.000.000 đ

1.2. Thu GTGTế 21.120.000.000đ x 10%/1,1=1.920.000.000 đ

1.3. Thu nh p tr c thu hàng năm làậ ướ ế 21.120.000.000 đ - 3.000.000.000 đ – 1.000.000.000 đ – 1.920.000.000 đ = 15.200.000.000đ

1.4. Thu nh p ròng h ng năm hi n nay:ậ ằ ệ 15.200.000.000đ x (1 - 28%) = 10.944.000.000 đ

2. Thu nh p ròng c tính vào th i kỳ sau khi k t thúc ậ ướ ờ ếh p đ ng cho thuê hi n nayợ ồ ệ

2.1. Doanh thu c tính: ướ21.120.000.000đ x (1-15%) = 24.288.000.000 đ

2.2. Chi phí c tínhướ(3.000.000.000 đ x 1.05) – (1.000.000.000 đ x 1,1) = 4.250.000.000 đ

2.3. Thu GTGT c tínhế ướ24.288.000.000 đ x 10%/1.1=2.208.000.000 đ

2.4. Thu nh p tr c thu thu nh p:ậ ướ ế ậ24.288.000.000 đ - 4.250.000.000 đ - 2.208.000.000 đ = 17.830.000.000 đ

2.5. Thu nh p ròngậ17.830.000.000 đ x (1 - 0,28) = 12.837.600.000 đ

3. Giá tr c a c a hàng th ng m i c tính vào năm k tị ủ ử ươ ạ ướ ế

thúc h p đ ng cho thuê hi n nay (cu i năm th t ):ợ ồ ệ ố ứ ư 12.837.600.000 đ x 10%/12%=106.980.000.000 đ

4. Giá tr c a hàng th ng m i:ị ử ươ ạ

0.200đ101.228.14

(1,12)

0.000đ.106.980.00

)12,1(

1 00010.944.000=V

4

5

1

=

−×∑=r

r

Tính giá tr c a m t công trình có di n tích 1.000ị ủ ộ ệ m2 , đã có thi t k , tuân theo giá xây d ng c a th tr ng ?ế ế ự ủ ị ườ

T thông tin th tr ng c a BĐS ta có b ng tính chi phí :ừ ị ườ ủ ả

Hạng mục xây dựng Nguyên vật liệu Lao động Tổng cộng (Trđ)

• Chi phí trực tiếp1.Vệ sinh địa điểm2. Móng3. Tường4. Sàn5. Trần6. Mái

460,00020,00010,000100,0090,00110,00130,00

• Chi phí gián tiếp(5%) 23,000

• Lợi nhuận (10%) 46,000Giá trị công trình (A+B+C)

529,000

Chi phí xây dựng 1m 2

0,529

20%

15%

15%

50%

PPsosánh

PPđầutư

PPchiphí

PPkhác

Tổng quan về BĐS, TĐG

Quy trình Thẩm định giá

Một số phương phápThẩm định giá

CT toán học, bảng giá ứng dụng trong TĐG

Khắc phục hạn chế &Ứng dụng trên thực tế

BỐ

CỤC

BÀI

BÁO

CÁO

Ví dụ minh họa

Đ i v i ố ớ ph ng pháp so sánh ươ TĐV c n thu th p thông tin thi tr ng đ t o ầ ậ ườ ể ạ

nên m t c s d li u đ y đ (Thông tin đ c ộ ơ ở ữ ệ ầ ủ ượthu th p t các mua bán trên ậ ừ th tr ng t do ị ườ ự và các mua bán trên các sàn giao d ch b t đ ng s nị ấ ộ ả ).

Xây d ng các ự t l đi u ch nh ỉ ệ ề ỉ giá tr phù h p đ ị ợ ểs d ng cho tr ng h p có s ử ụ ườ ợ ự chênh l ch y u t ệ ế ốso sánh gi a các BĐS. ữ

Đ i v i ố ớ ph ng pháp đ u tươ ầ ư TĐV c n thu th p đ c các ầ ậ ượ th ng v ươ ụ

chính xác.

TĐV c n có nh ngầ ữ ki n th c v kinh ế ứ ềdoanh c a các lĩnh v c cũng nh ngu n ủ ự ư ồthông tin th tr ngị ườ .

Đ i v i ố ớ ph ng pháp chi phíươ TĐV c n đ c đào t o chuyên sâu v ầ ượ ạ ề bóc

tách tiên l ng ượ và cách s d ng ử ụ m t s ộ ốph n m m ầ ề nh : ph n m m d toán,....ư ầ ề ự

TĐV c n đ c đào t o v ầ ượ ạ ề nh n đ nh, ậ ịphán đoán th tr ngị ườ .

KH C PH C T NG THẮ Ụ Ổ Ề: L p trình “ậ ph n m m ầ ềTh m đ nh giáẩ ị ” v i các n i dung chính sau:ớ ộ

Có kh năng ả c p nh t ậ ậ b ng giá cũng nh các thông tin ả ưliên quan c a các b t đ ng đã,đang và s giao d ch trên ủ ấ ộ ẽ ịt t c các sàn giao d ch BĐS các vùng mi n trên đ t ấ ả ị ở ề ấn c Vi t Nam.ướ ệ

Phân tích và s p x p ắ ế các thông tin c p nh t đ c.ậ ậ ượ

Đ c l p trình s n các ượ ậ ẵ hàm tài chính, các thông s đi u ố ềch nh phù h p ỉ ợ v i th tr ng và quy đ nh c a nhà n cớ ị ườ ị ủ ướ .

Đ a ra ư l a ch n ph ng pháp th m đ nh ự ọ ươ ẩ ị h p lý. ợ

Đ a ra ư m c giá ch d n ứ ỉ ẫ cho BĐS c n th m đ nh.ầ ẩ ị

THÔNG

TIN

XỬ LÝ

Dự án đầu tư

VB cơ quan nhà nước

TT tự do

Sàn giao dịch BĐS KẾT

QUẢ

Tỷ lệ, Hệ số ĐC

Các hàm tài

chính

Liên kết PM

dự toán

Các thuật

toán lựa chọn logic

.... Etc..

Do th i gian nghiên c u ng n nên đ ờ ứ ắ ềtài ch a đi sâu vào vi c đ a ra đ c ư ệ ư ượcác t l đi u ch nh; các h s kh u ỷ ệ ề ỉ ệ ố ấhao; các lo i chi phí; các y u t nh ạ ế ố ảh ng đ n giá tr tài s n trong các ưở ế ị ảph ng pháp nh : phong th y c a ươ ư ủ ủBĐS, kỳ v ng c a th tr ng, bi n ọ ủ ị ườ ếđ ng giá …ộ

K t lu nế ậ V i k t qu nghiên c u trên trang b cho ớ ế ả ứ ở ị

các TĐV m t quy trình chu n v th m ộ ẩ ề ẩđ nh giá, cách th c l a ch n ph ng pháp ị ứ ự ọ ươđ nh giá BĐS h p lý, cũng nh cách kh c ị ợ ư ắph c nh c đi m c a m i ph ng pháp ụ ượ ể ủ ỗ ươphù h p v i m t s lu t liên quan đ n ợ ớ ộ ố ậ ếBĐS c a nhà n c.ủ ướ

Ki n ngh :ế ị Khi áp d ng m i ph ng pháp yêu c u ụ ỗ ươ ầ

TĐV ph i tuân th theo đúng trình t ả ủ ựquy trình th m đ nh giá và các nguyên t c, ẩ ị ắtiêu chu n th m đ nh giá.ẩ ẩ ị

C n xem xét m t cách khách quan, khoa ầ ộh c,trung th c các y u t nh h ng đ n ọ ự ế ố ả ưở ếb t đ ng s n đ đ a ra các h s kh u hao, ấ ộ ả ể ư ệ ố ất l đi u ch nh h p lý.ỷ ệ ề ỉ ợ

1. Giáo trình “Đ nh giá tài s n” c a khoa tài chính – ngân ị ả ủhàng (ĐH Kinh doanh và công ngh Hà N i)ệ ộ

2. Sách d ch “Đ nh giá b t đ ng s n” c a b môn kinh t ị ị ấ ộ ả ủ ộ ếvà qu n lý đ a chính ( ĐH Kinh T Qu c Dân)ả ị ế ố

3. Thông tin trên webside: www.thamdinhgia.com , www.mof.gov.vn , www.xaydung.gov.vn …

4. Tài li u gi ng d y Marketing c a th y giáo ệ ả ạ ủ ầ

TS.Lê T Ti n (GV Đ i h c Xây D ng).ự ế ạ ọ ự Lu t đ u th u, đ t đai, kinh doanh ậ ấ ầ ấ BĐS. Sách d ch “The Appraisal of real estate” c a Hi p h i ị ủ ệ ộ

th m đ nh giá Vi t Nam. ẩ ị ệ

Ảnh lưu niệm cùng thầy,cô