procjena vrijednosti nekretnine - sudacka …€¦ · draŽen slunjski mag.ing.aedif. procjena...
Post on 18-Sep-2018
246 Views
Preview:
TRANSCRIPT
home: Zvečevska 20
31000 Osijek
tel: 031/303-188
mob: 098/476-283
OIB: 72003385933 e-mail: hiperbolaosijek@gmail.com
m p
303.070,81 €PROCJENJENA VRIJEDNOST:
STANOVI 1, 4, 5, 9, 11
2.245.754,71 kn
ADRESA:
NARUČITELJ: Lakolit d.o.o. u stečaju, Osijek, Vinkovačka 104
Višnjevac, B.J.Jelačića 5, k.č.br. 2304
26.rujna 2012.U Osijeku,
STALNI SUDSKI VJEŠTAK
GRAĐEVINSKE STRUKE
DRAŽEN SLUNJSKI mag.ing.aedif.
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE
1
7.3. pod rednim brojem 5. i 6. 1
II. STOLARIJA
8. Dvostruki i krilo na krilo prozori i balkonska
vrata izrađeni od hrastovoga drveta ili kovine
8.1. ostakljeni termopan, izopan ili sl. staklom,
odnosno trostruko ostakljen 14
8.2. dvostruko ostakljeni staklom 12
9. Dvostruki i krilo na krilo prozori i balkonska
vrata izrađeni prema normi od mekanoga
drveta
9.1. ostakljeni termopan, izopan ili sličnim staklom,
odnosno trostruko ostakljeni 9
9.2. dvostruko ostakljeni staklom 5
10. Jednostruki prozori izrađeni od hrastovoga
drveta ili kovine
10.1. ostakljeni termopan, izopan ili sličnim staklom,
7. PRILOZI
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE
REKAPITULACIJA POVRŠINA
TEHNIČKI OPIS
PODACI O VLASNIŠTVU I LOKACIJI NEKRETNINA
NALAZ I ZAKLJUČAK
UVOD
SADRŽAJ
2.
6.
3.
4.
5.
1.
Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 2
Na zahtjev tvrtke Lakolit d.o.o. u stečaju iz Osijeka, Vinkovačka 104
izađena je procjena tržišne vrijednosti nekretnine na lokaciji:
Višnjevac, B.J.Jelačića 5, k.č.br. 2304
Predmetna nekretnina pregledana je i fotografirana od strane procjenitelja dana26.rujna 2012.
a u naravi je pet stanova.
Srednji tečaj na dan godine osnova je za preračunavanje vrijednosti i
iznosi 1,00 € =7,41 kn
Predmet ove procjene nije imovinsko pravna provjera niti provjera s upravno pravnog naslova.
Procjenjena vrijednost iz ovog elaborata služi isključivo radi utvrđivanja trenutne prometne
vrijednosti.
Prometna vrijednost građevine predstavlja stvarnu, tržišnu vrijednost građevine, mijenja se te ovisi
o nizu faktora.
Građevinska vrijednost objekta je vrijednost koja bi se morala utrošiti ako bi se takav isti objekat
ponovo gradio u vrijeme procjene (po stvarnim cijenama materijala, radne snage, transporta, te
prosječnim faktorom radne snage), umanjena za vrijednost koja ovisi o starosti zgrade, tipu zgrade i
konstrukcije odnosno stanja u kojem se zgrada nalazi u trenutku procjene.
U postupku procjene građevinske vrijednosti primjenjuje se metoda procjene vrijednosti novo
izvedenih elemenata stanova i zgrade, ukupno za 1,00m² neto građevinske površine koja se
umanjuje zbog utjecaja starenja i trošenja od izvedbe do danas na sadašnju vrijednost. Tako
dobivena vrijednost za 1,00m² neto građevinske površine (NGP) množi se zbrojem površine svih
prostorija u ovoj procjeni.
Procjena je izvršena na osnovi kvalitete, kvantitete (vrijednosti 1,00m²) održavanja, starosti i
trošnosti građevine, sukladno pravilniku o utvrđivanju građevinske i prometne vrijednosti
građevinskih objekata (NN 52/84), uredbi o načinu utvrđivanja cijene stanova (NN 35/92, 72/92,
82/93 i 110/93), te procjenjenoj vrijednosti ulaganja.
26.rujna 2012.
1. UVOD
Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 3
DOKUMENTACIJA DOSTAVLJENA NA UVID:
ima
-
ima
izvadak iz preglednika geoportal
VLASNIŠTVO:
LOKACIJA:
broj stanovnika: 7.146 izvor: Wikipedija
adresa nekretnine: Višnjevac, B.J.Jelačića 5, k.č.br. 2304
opis nekretnine:
površina (m²) :
2304
733
da
-
grafički prikaz lokacije nekretnine:
građevina se nalazi u Višnjevcu neposredno uz ulaz u Osijek,
udaljena je cca 50 m od tramvajskog okretišta, susjedni objekti
su slične katnosti i namjene
katastarska čestica:
etažirano:
Josipovac
stanovi
zk uložak broj:
broj poduloška:
Ostalo:
2. PODACI O VLASNIŠTVU I LOKACIJI NEKRETNINA
katastarska općina:
Izvadak iz zemljišne knjige:
Kopija katastarskog plana:
Posjedovni list:
1, 2, 3, 4, 9
Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 4
stambena
2011 -
P+2 -
adresa: Višnjevac, B.J.Jelačića 5, k.č.br. 2304
stanovi plinsko centralno
pomoćni prostori:
odlično
asfaliranom gradskom prometnicom
cca 50 m od tramvajske stanice
vlastito
izo staklo
rolete
spremišta u potkrovlju
instalacija
unutarnja stolarija:
vodovod:
stanovi drvena
pvc
NAMJENA NEKRETNINE:
GODINA IZGRADNJE:
KATNOST:
ima
POLOŽAJ:
INSTALACIJE I PRIKLJUČCI: priključak
kanalizacija:
struja:
3. TEHNIČKI OPIS
nosiva konstrukcija:
međukatna konstrukcija:
krovište i pokrov:
prometna povezanost:
javni prijevoz:
parkiralište:
kolni ulaz: ima
ima
ima
gradski
gradski
trofazni
zaštita od sunca:
obrada podova:
obrada zidova:
obrada stropova:
LOKACIJA I INFRASTRUKTURA:
pristup:
pročelje:
gradski
ima
-
VANJSKO UREĐENJE:
ODRŽAVANJE:
plin:
telefon:
grijanje:
dodatne instalacije:
KONSTRUKCIJA:
ZAVRŠNI RADOVI:
STOLARIJA:
žbukano, bojano, toplinska fasada
ker.pločice, brodski pod
žbukani, bojani, ker. pločice
žbukani, bojani
betonski trakasti
armirano betonska
armirano betonska
koso, višestrešno, pokrov lim
stanovi imaju
ima
vanjska stolarija:
ostakljenje:
temelji:
Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 5
1. NRP (neto razvijena površina)
preuzeto iz ZK izvatka
STAN 1 m² koef. ukupno:
korisna površina 38,08 1,00 38,08
terasa 2,94 0,75 2,21
spremište u potkrovlju 17,74 0,75 13,31
parkirno mjesto 13,35 0,25 3,34
72,11 56,93
UKUPNO NRP = 56,93 m²
STAN 2 m² koef. ukupno:
korisna površina 35,19 1,00 35,19
terasa 3,26 0,75 2,45
spremište u potkrovlju 14,23 0,75 10,67
parkirno mjesto 13,35 0,25 3,34
66,03 51,65
UKUPNO NRP = 51,65 m²
STAN 3 m² koef. ukupno:
korisna površina 34,22 1,00 34,22
terasa 2,94 0,75 2,21
spremište u potkrovlju 17,15 0,75 12,86
parkirno mjesto 13,35 0,25 3,34
67,66 52,63
UKUPNO NRP = 52,63 m²
STAN 4 m² koef. ukupno:
korisna površina 38,14 1,00 38,14
terasa 3,26 0,75 2,45
spremište u potkrovlju 19,47 0,75 14,60
parkirno mjesto 13,35 0,25 3,34
74,22 58,53
UKUPNO NRP = 58,53 m²
4. REKAPITULACIJA POVRŠINA
Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 6
STAN 9 m² koef. ukupno:
korisna površina 48,18 1,00 48,18
terasa 4,68 0,75 3,51
spremište u potkrovlju 17,15 0,75 12,86
parkirno mjesto 13,35 0,25 3,34
83,36 67,89
UKUPNO NRP = 67,89 m²
2. REKAPITULACIJA POVRŠINA
STAN 1 NRP = 56,93 m²
STAN 2 NRP = 51,65 m²
STAN 3 NRP = 52,63 m²
STAN 4 NRP = 58,53 m²
STAN 9 NRP = 67,89 m²
Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 7
5.1. TABLICA BODOVANJA STAN 1
1 adresa Višnjevac, B.J.Jelačića 5, k.č.br. 2304
2 položaj u zgradi P
3 katnost zgrade P+2
4 godina izgradnje 2011
5 godina dogradnje -
6 amortizacijski vijek 120
7 stopa amortizacije 0,583
redni broj br.bodova redni broj br.bodova
1 - 6 55 36 0
7 3 37 0
8 - 11 14 38 0
12 4 39 1
13 3 40 0
14 6 41 0
15 3 42 0
16 6 43 0
17 1 44 1
18 2 45 1
19 1
20 2
21 1
22 0
24 0 46 0
25 1 47 0
26 0 48 0
27 3 49 0
28 2
29 1
30 1
31 0
32 0
33 0
34 0
35 0
UKUPAN BROJ BODOVA
(redni broj 1 do 45 minus redni
broj 46 do 49)
UKUPNO (redni broj 1 do 45)
sušionica rublja
prostorija za rad
zajedničko spremište
prostor za smeće
kanal za smeće
položaj
broj stanova
peći za zagrijavanje
bojler
ugrađeni ormar
praonica rublja
wc
materijal i konstrukcija
visina prostora
prozori i balk. vrata
vrata
odvodna instalacija
elektroinstalacija
ostali podovi
kada
vodovodne instalacije
UKUPNO (redni broj 46 do 49)
naziv elementa naziv elementa
bide
instalacije i uređaji za
pripremu tople vode8 UMANJENJE BROJA BODOVA
vlažnost
visina prostora
starost zgrade
agregat
dizalo
zidovi obloženi ker.pl.
zidovi obloženi lamper.
zaštita prozora
120
23
zajednička antena
govorni uređaj
pročelje - obrada
stubište i ulaz - obrada
podrum i slično
položaj
podovi u sobama
5. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE
gromobranska instal.
plinska instalacija
telefonska instalacija
0
120
Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 8
5.2. IZRAČUN GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI
P
Ce
B
Be
G
Ks
Kz
Kd
5.3. IZRAČUN PROMETNE VRIJEDNOSTI
starost zgrade (u godinama)
koeficijent umanjenja vrijednosti
1,00
0,583
broj bodova iz zapisnika
broj bodova "etalonskog stana"
120
116
A IZNOS AMORTIZACIJE A = G x Ks / 100 x Ng 1.565,14 kn
317.503,59 kn
266.898,24 kn
50.605,35 kn
NRP - neto razvijena površina (m²) 56,93
građevinska vrijednost etalonskog objekta (kn/m²)
Kpkoeficijent položaja u zgradi (0,8 - podrum; 0,9 - suteren, tavan;
1,0 - tipski etažni stan)1,00
Kgkoeficijent gradnje (1,2 - samostojeće zgrade do 5 stanova i
dvojne zgrade do 10 stanova do P+2; 1,0 - sve ostale zgrade)1,00
Cg
Ieindeks vrijednosti kn/€ na dan građevinske vrijednosti
etalonskog objekta prema srednjem tečaju HNB7,67
4.718,64 kn
uvažavajući položaj i opće stanje objekta te odnos trenutne
ponude i potražnje na tržištu nekretnina ukupan prometni
koeficijent iznosi:koef 1,40
444.505,02 kn
PpPOLOŽAJNA POGODNOST Pp =
P x (I / Ie) x Ce x Kz x Kd x Ku50.605,35 kn
urbanistički koeficijent (1,2 -samostojeće zgrade do 5 stanova i
dvojne zgrade do 10 stanova do P+2; 1,0 -sve ostale zgrade)
koeficijent vrijednosti položaja (tablica 2)
koeficijent demografskih kretanja (tablica 2)
Ku 1,00
0,65
0,30
Iindeks vrijednosti kn/€ na dan procjene prema srednjem tečaju
HNB7,41
GRAĐEVINSKA CIJENA Cg = Ng - A 266.898,24 kn
NgCIJENA VRIJEDNOSTI NOVOIZGRAĐENE NEKRETNINE
Ng = P x Ce (I / Ie) x (B / Be) x Kp x Kg268.463,38 kn
PROMETNA VRIJEDNOST IZNOSI (Cs x koef)59.987,18 €
Cg
Pp
građevinska vrijednost i pripadajući dio vrijednosti zajedničkih
dijelova i uređaja zgrade
položajna pogodnost
Cs CIJENA Cs = Cg + Pp
Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 9
5.1. TABLICA BODOVANJA STAN 2
1 adresa Višnjevac, B.J.Jelačića 5, k.č.br. 2304
2 položaj u zgradi P
3 katnost zgrade P+2
4 godina izgradnje 2011
5 godina dogradnje -
6 amortizacijski vijek 120
7 stopa amortizacije 0,583
redni broj br.bodova redni broj br.bodova
1 - 6 55 36 0
7 3 37 0
8 - 11 14 38 0
12 4 39 1
13 3 40 0
14 6 41 0
15 3 42 0
16 6 43 0
17 1 44 1
18 2 45 1
19 1
20 2
21 1
22 0
24 0 46 0
25 1 47 0
26 0 48 0
27 3 49 0
28 2
29 1
30 1
31 0
32 0
33 0
34 0
35 0
telefonska instalacija
zajednička antena
govorni uređaj
naziv elementa naziv elementa
materijal i konstrukcija sušionica rublja
visina prostora prostorija za rad
prozori i balk. vrata zajedničko spremište
vrata prostor za smeće
zaštita prozora kanal za smeće
vodovodne instalacije položaj
odvodna instalacija broj stanova
elektroinstalacija pročelje - obrada
gromobranska instal. stubište i ulaz - obrada
plinska instalacija
ostali podovi
kada
wc
bide
bojler
peći za zagrijavanje
ugrađeni ormar
dizalo položaj
zidovi obloženi ker.pl. vlažnost
zidovi obloženi lamper. visina prostora
podovi u sobama
podrum i slično
UKUPNO (redni broj 1 do 45) 120agregat
23instalacije i uređaji za
pripremu tople vode8 UMANJENJE BROJA BODOVA
starost zgrade
UKUPNO (redni broj 46 do 49) 0
UKUPAN BROJ BODOVA
(redni broj 1 do 45 minus redni
broj 46 do 49)120
praonica rublja
Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 10
5.2. IZRAČUN GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI
P
Ce
B
Be
G
Ks
Kz
Kd
5.3. IZRAČUN PROMETNE VRIJEDNOSTI
NRP - neto razvijena površina (m²) 51,65
Cg GRAĐEVINSKA CIJENA Cg = Ng - A 242.131,83 kn
NgCIJENA VRIJEDNOSTI NOVOIZGRAĐENE NEKRETNINE
Ng = P x Ce (I / Ie) x (B / Be) x Kp x Kg243.551,73 kn
građevinska vrijednost i pripadajući dio vrijednosti zajedničkih
dijelova i uređaja zgrade242.131,83 kn
Pp položajna pogodnost 45.909,50 kn
koeficijent gradnje (1,2 - samostojeće zgrade do 5 stanova i
dvojne zgrade do 10 stanova do P+2; 1,0 - sve ostale zgrade)1,00
broj bodova iz zapisnika 120
građevinska vrijednost etalonskog objekta (kn/m²) 4.718,64 kn
Iindeks vrijednosti kn/€ na dan procjene prema srednjem tečaju
HNB7,41
Ieindeks vrijednosti kn/€ na dan građevinske vrijednosti
etalonskog objekta prema srednjem tečaju HNB7,67
koeficijent demografskih kretanja (tablica 2) 0,65
Kuurbanistički koeficijent (1,2 -samostojeće zgrade do 5 stanova i
dvojne zgrade do 10 stanova do P+2; 1,0 -sve ostale zgrade)1,00
koefuvažavajući položaj i opće stanje objekta te odnos trenutne
ponude i potražnje na tržištu nekretnina ukupan prometni
koeficijent iznosi:1,40
Cs CIJENA Cs = Cg + Pp 288.041,33 kn
Cg
koeficijent vrijednosti položaja (tablica 2) 0,30
PpPOLOŽAJNA POGODNOST Pp =
P x (I / Ie) x Ce x Kz x Kd x Ku45.909,50 kn
starost zgrade (u godinama) 1,00
A IZNOS AMORTIZACIJE A = G x Ks / 100 x Ng 1.419,91 kn
koeficijent umanjenja vrijednosti 0,583
broj bodova "etalonskog stana" 116
Kpkoeficijent položaja u zgradi (0,8 - podrum; 0,9 - suteren, tavan;
1,0 - tipski etažni stan)1,00
Kg
PROMETNA VRIJEDNOST IZNOSI (Cs x koef)403.257,86 kn
54.420,76 €
Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 11
5.1. TABLICA BODOVANJA STAN 3
1 adresa Višnjevac, B.J.Jelačića 5, k.č.br. 2304
2 položaj u zgradi P
3 katnost zgrade P+2
4 godina izgradnje 2011
5 godina dogradnje -
6 amortizacijski vijek 120
7 stopa amortizacije 0,583
redni broj br.bodova redni broj br.bodova
1 - 6 55 36 0
7 3 37 0
8 - 11 14 38 0
12 4 39 1
13 3 40 0
14 6 41 0
15 3 42 0
16 6 43 0
17 1 44 1
18 2 45 1
19 1
20 2
21 1
22 0
24 0 46 0
25 1 47 0
26 0 48 0
27 3 49 0
28 2
29 1
30 1
31 0
32 0
33 0
34 0
35 0
naziv elementa naziv elementa
materijal i konstrukcija sušionica rublja
visina prostora prostorija za rad
prozori i balk. vrata zajedničko spremište
vrata prostor za smeće
zaštita prozora kanal za smeće
vodovodne instalacije položaj
odvodna instalacija broj stanova
elektroinstalacija pročelje - obrada
gromobranska instal. stubište i ulaz - obrada
120zajednička antena
govorni uređaj
agregat
23instalacije i uređaji za
pripremu tople vode8 UMANJENJE BROJA BODOVA
dizalo položaj
zidovi obloženi ker.pl. vlažnost
zidovi obloženi lamper. visina prostora
podovi u sobama starost zgrade
ostali podovi
UKUPNO (redni broj 46 do 49)
plinska instalacija podrum i slično
telefonska instalacija
UKUPNO (redni broj 1 do 45)
0kada
wc
bide
bojlerUKUPAN BROJ BODOVA
(redni broj 1 do 45 minus redni
broj 46 do 49)120
peći za zagrijavanje
ugrađeni ormar
praonica rublja
Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 12
5.2. IZRAČUN GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI
P
Ce
B
Be
G
Ks
Kz
Kd
5.3. IZRAČUN PROMETNE VRIJEDNOSTI
Cs CIJENA Cs = Cg + Pp 293.507,12 kn
Cggrađevinska vrijednost i pripadajući dio vrijednosti zajedničkih
dijelova i uređaja zgrade246.726,45 kn
Pp položajna pogodnost 46.780,67 kn
Ieindeks vrijednosti kn/€ na dan građevinske vrijednosti
etalonskog objekta prema srednjem tečaju HNB7,67
broj bodova iz zapisnika 120
broj bodova "etalonskog stana" 116
Cg GRAĐEVINSKA CIJENA Cg = Ng - A 246.726,45 kn
NgCIJENA VRIJEDNOSTI NOVOIZGRAĐENE NEKRETNINE
Ng = P x Ce (I / Ie) x (B / Be) x Kp x Kg248.173,30 kn
NRP - neto razvijena površina (m²) 52,63
građevinska vrijednost etalonskog objekta (kn/m²) 4.718,64 kn
Iindeks vrijednosti kn/€ na dan procjene prema srednjem tečaju
HNB7,41
Kpkoeficijent položaja u zgradi (0,8 - podrum; 0,9 - suteren, tavan;
1,0 - tipski etažni stan)1,00
Kgkoeficijent gradnje (1,2 - samostojeće zgrade do 5 stanova i
dvojne zgrade do 10 stanova do P+2; 1,0 - sve ostale zgrade)1,00
A IZNOS AMORTIZACIJE A = G x Ks / 100 x Ng 1.446,85 kn
starost zgrade (u godinama) 1,00
koeficijent umanjenja vrijednosti 0,583
PpPOLOŽAJNA POGODNOST Pp =
P x (I / Ie) x Ce x Kz x Kd x Ku46.780,67 kn
koeficijent vrijednosti položaja (tablica 2) 0,30
koeficijent demografskih kretanja (tablica 2) 0,65
Kuurbanistički koeficijent (1,2 -samostojeće zgrade do 5 stanova i
dvojne zgrade do 10 stanova do P+2; 1,0 -sve ostale zgrade)1,00
koefuvažavajući položaj i opće stanje objekta te odnos trenutne
ponude i potražnje na tržištu nekretnina ukupan prometni
koeficijent iznosi:1,40
PROMETNA VRIJEDNOST IZNOSI (Cs x koef)410.909,96 kn
55.453,44 €
Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 13
5.1. TABLICA BODOVANJA STAN 4
1 adresa Višnjevac, B.J.Jelačića 5, k.č.br. 2304
2 položaj u zgradi P
3 katnost zgrade P+2
4 godina izgradnje 2011
5 godina dogradnje -
6 amortizacijski vijek 120
7 stopa amortizacije 0,583
redni broj br.bodova redni broj br.bodova
1 - 6 55 36 0
7 3 37 0
8 - 11 14 38 0
12 4 39 1
13 3 40 0
14 6 41 0
15 3 42 0
16 6 43 0
17 1 44 1
18 2 45 1
19 1
20 2
21 1
22 0
24 0 46 0
25 1 47 0
26 0 48 0
27 3 49 0
28 2
29 1
30 1
31 0
32 0
33 0
34 0
35 0
naziv elementa naziv elementa
materijal i konstrukcija sušionica rublja
visina prostora prostorija za rad
prozori i balk. vrata zajedničko spremište
vrata prostor za smeće
zaštita prozora kanal za smeće
vodovodne instalacije položaj
odvodna instalacija broj stanova
elektroinstalacija pročelje - obrada
gromobranska instal. stubište i ulaz - obrada
plinska instalacija podrum i slično
23instalacije i uređaji za
pripremu tople vode8 UMANJENJE BROJA BODOVA
dizalo položaj
zidovi obloženi ker.pl. vlažnost
zidovi obloženi lamper. visina prostora
podovi u sobama starost zgrade
ostali podovi
UKUPNO (redni broj 46 do 49)
telefonska instalacija
UKUPNO (redni broj 1 do 45) 120zajednička antena
govorni uređaj
agregat
0kada
wc
bide
bojlerUKUPAN BROJ BODOVA
(redni broj 1 do 45 minus redni
broj 46 do 49)120
peći za zagrijavanje
ugrađeni ormar
praonica rublja
Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 14
5.2. IZRAČUN GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI
P
Ce
B
Be
G
Ks
Kz
Kd
5.3. IZRAČUN PROMETNE VRIJEDNOSTI
Cs CIJENA Cs = Cg + Pp 326.413,38 kn
Cggrađevinska vrijednost i pripadajući dio vrijednosti zajedničkih
dijelova i uređaja zgrade274.387,94 kn
7,67
Pp položajna pogodnost 52.025,44 kn
broj bodova iz zapisnika 120
broj bodova "etalonskog stana" 116
Cg GRAĐEVINSKA CIJENA Cg = Ng - A 274.387,94 kn
NgCIJENA VRIJEDNOSTI NOVOIZGRAĐENE NEKRETNINE
Ng = P x Ce (I / Ie) x (B / Be) x Kp x Kg275.997,00 kn
NRP - neto razvijena površina (m²) 58,53
građevinska vrijednost etalonskog objekta (kn/m²) 4.718,64 kn
starost zgrade (u godinama) 1,00
koeficijent umanjenja vrijednosti 0,583
Iindeks vrijednosti kn/€ na dan procjene prema srednjem tečaju
HNB7,41
Ieindeks vrijednosti kn/€ na dan građevinske vrijednosti
etalonskog objekta prema srednjem tečaju HNB
PpPOLOŽAJNA POGODNOST Pp =
P x (I / Ie) x Ce x Kz x Kd x Ku52.025,44 kn
koeficijent vrijednosti položaja (tablica 2) 0,30
Kpkoeficijent položaja u zgradi (0,8 - podrum; 0,9 - suteren, tavan;
1,0 - tipski etažni stan)1,00
Kgkoeficijent gradnje (1,2 - samostojeće zgrade do 5 stanova i
dvojne zgrade do 10 stanova do P+2; 1,0 - sve ostale zgrade)1,00
A IZNOS AMORTIZACIJE A = G x Ks / 100 x Ng 1.609,06 kn
PROMETNA VRIJEDNOST IZNOSI (Cs x koef)456.978,73 kn
61.670,54 €
koeficijent demografskih kretanja (tablica 2) 0,65
Kuurbanistički koeficijent (1,2 -samostojeće zgrade do 5 stanova i
dvojne zgrade do 10 stanova do P+2; 1,0 -sve ostale zgrade)1,00
koefuvažavajući položaj i opće stanje objekta te odnos trenutne
ponude i potražnje na tržištu nekretnina ukupan prometni
koeficijent iznosi:1,40
Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 15
5.1. TABLICA BODOVANJA STAN 9
1 adresa Višnjevac, B.J.Jelačića 5, k.č.br. 2304
2 položaj u zgradi 2
3 katnost zgrade P+2
4 godina izgradnje 2011
5 godina dogradnje -
6 amortizacijski vijek 120
7 stopa amortizacije 0,583
redni broj br.bodova redni broj br.bodova
1 - 6 55 36 0
7 3 37 0
8 - 11 14 38 0
12 4 39 1
13 3 40 0
14 6 41 0
15 3 42 0
16 6 43 0
17 1 44 1
18 2 45 1
19 1
20 2
21 1
22 0
24 0 46 0
25 1 47 0
26 0 48 0
27 3 49 0
28 2
29 1
30 1
31 0
32 0
33 0
34 0
35 0
podovi u sobama starost zgrade
materijal i konstrukcija sušionica rublja
agregat
23instalacije i uređaji za
pripremu tople vode8 UMANJENJE BROJA BODOVA
dizalo položaj
zidovi obloženi ker.pl. vlažnost
zidovi obloženi lamper. visina prostora
naziv elementa naziv elementa
visina prostora prostorija za rad
prozori i balk. vrata zajedničko spremište
vrata prostor za smeće
zaštita prozora kanal za smeće
vodovodne instalacije položaj
odvodna instalacija broj stanova
elektroinstalacija pročelje - obrada
gromobranska instal. stubište i ulaz - obrada
plinska instalacija podrum i slično
telefonska instalacija
UKUPNO (redni broj 1 do 45) 120zajednička antena
govorni uređaj
praonica rublja
ostali podovi
UKUPNO (redni broj 46 do 49) 0kada
wc
bide
bojlerUKUPAN BROJ BODOVA
(redni broj 1 do 45 minus redni
broj 46 do 49)120
peći za zagrijavanje
ugrađeni ormar
Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 16
5.2. IZRAČUN GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI
P
Ce
B
Be
G
Ks
Kz
Kd
5.3. IZRAČUN PROMETNE VRIJEDNOSTI
Cs
Cg 318.294,70 kn
Pp položajna pogodnost 60.350,39 kn
Iindeks vrijednosti kn/€ na dan procjene prema srednjem tečaju
HNB7,41
Ieindeks vrijednosti kn/€ na dan građevinske vrijednosti
etalonskog objekta prema srednjem tečaju HNB7,67
CIJENA Cs = Cg + Pp 378.645,09 kn
građevinska vrijednost i pripadajući dio vrijednosti zajedničkih
dijelova i uređaja zgrade
Cg GRAĐEVINSKA CIJENA Cg = Ng - A 318.294,70 kn
NgCIJENA VRIJEDNOSTI NOVOIZGRAĐENE NEKRETNINE
Ng = P x Ce (I / Ie) x (B / Be) x Kp x Kg320.161,24 kn
NRP - neto razvijena površina (m²) 67,89
građevinska vrijednost etalonskog objekta (kn/m²) 4.718,64 kn
PpPOLOŽAJNA POGODNOST Pp =
P x (I / Ie) x Ce x Kz x Kd x Ku60.350,39 kn
koeficijent vrijednosti položaja (tablica 2) 0,30
Kpkoeficijent položaja u zgradi (0,8 - podrum; 0,9 - suteren, tavan;
1,0 - tipski etažni stan)1,00
Kgkoeficijent gradnje (1,2 - samostojeće zgrade do 5 stanova i
dvojne zgrade do 10 stanova do P+2; 1,0 - sve ostale zgrade)1,00
A IZNOS AMORTIZACIJE A = G x Ks / 100 x Ng 1.866,54 kn
starost zgrade (u godinama) 1,00
koeficijent umanjenja vrijednosti 0,583
koeficijent demografskih kretanja (tablica 2) 0,65
Kuurbanistički koeficijent (1,2 -samostojeće zgrade do 5 stanova i
dvojne zgrade do 10 stanova do P+2; 1,0 -sve ostale zgrade)1,00
koefuvažavajući položaj i opće stanje objekta te odnos trenutne
ponude i potražnje na tržištu nekretnina ukupan prometni
koeficijent iznosi:1,40
PROMETNA VRIJEDNOST IZNOSI (Cs x koef)530.103,13 kn
71.538,88 €
broj bodova iz zapisnika 120
broj bodova "etalonskog stana" 116
Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 17
Predmet ove procjene nije imovinsko - pravna provjera niti provjera s upravno pravnog naslova.
PROMETNA VRIJEDNOST POSLOVNIH PROSTORA I STANOVA
STAN 1
STAN 2
STAN 3
STAN 4
STAN 9
UKUPNA PROMETNA VRIJEDNOST
U Osijeku, 26.rujna 2012.
Dražen Slunjski, mag.ing.aedif.
6. NALAZ I ZAKLJUČAK
403.257,86 kn
Procjenjena vrijednost iz ovog elaborata služi isključivo radi utvrđivanja vrijednosti nekretnine
prilikom zaključivanja kupoprodajnog ugovora.
444.505,02 kn
54.420,76 €
59.987,18 €
2.245.754,71 kn
71.538,88 €
530.103,13 kn
55.453,44 €
410.909,96 kn
61.670,54 €
456.978,73 kn
303.070,81 €
Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 18
4. RJEŠENJE SUDA
3. TLOCRTNA SKICA
7. PRILOZI
2. PRESLIK DOKAZA VLASNIŠTVA I LEGALNOSTI
1. FOTODOKUMENTACIJA
Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 19
7.1. FOTODOKUMENTACIJA
Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 20
7.2. PRESLIK DOKAZA VLASNIŠTVA I LEGALNOSTI
Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 21
Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 22
Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 23
Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 24
Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 25
Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 26
Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 27
7.3. TLOCRTNA SKICA
Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 28
Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 29
7.4. RJEŠENJE SUDA
Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 30
U Osijeku, 26.rujna 2012.
Kontrolirao i ovjerava:
Tomislav Slunjski, mag.ing.aedif.
Stalni sudski vještak građevinske struke
Dražen Slunjski, mag.ing.aedif.
Izradio:
Stručni suradnik za procjene
Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 31
top related