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Oportunidade de negócio em Joinville
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Apresentação do estudo de viabilidade
A apresentação a seguir visa oferecer uma excelente oportunidade de negócio imobiliário na cidade de Joinville.
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Por que investir em Joinville?
Localização: Região Sul do Brasil/ PIB: R$ 11,47** Bilhões
PIB per capita: R$ 22.270,96** - 67% mais alto do que a média dos brasileiros.
Maior PIB de Santa Catarina e o 31º do Brasil.
509.293* de habitantes que vivem em seus 1.146,87* km².
Joinville é cidade mais populosa de Santa Catarina.
O resultado do PIB de Joinville é basicamente proveniente de Serviços** (54,47%) e Industria (45,21%).
A cidade possui um dos mais altos índices de desenvolvimento humano (IDH) entre os municípios brasileiros (0.857), ocupando a décima terceira posição nacional
*IBGE ( Censo 2010)**IBGE 2007
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Informações Gerais de Joinville
A cidade é cortada pela BR-101 e possui um dos principais aeroportos do sul do Brasil.
Joinville é o 3º maior polo industrial do sul do Brasil. O perfil industrial é formado por grandes conglomerados do setor metal-mecânico, químico, plásticos, têxtil e de desenvolvimento de software, tornando-a um grande polo dessa tecnologia.
*IBGE ( Censo 2007)**IBGE 2007 4
Informações Gerais de Joinville
Transporte e Localização
Aeroporto de Joinville
Aeroporto de Joinville- Lauro Carneiro de Loyola, está localizado a 13 km do centro da cidade, a 75 km do Aeroporto de Navegantes, a 110 km do Aeroporto de Curitiba e a 163 km do Aeroporto de Florianópolis.
De Joinville existem diversos voos diários para São Paulo (Congonhas e Guarulhos), Campinas (Viracopos), Rio de Janeiro (Galeão), Navegantes, Criciuma e Porto Alegre, através das Companhias: GOL, TAM, TRIP e Azul Linhas Aéreas.
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Estudo de Viabilidade
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ÁREA DO TERRENO: 6191M²
VALOR DO TERRENO: R$ 3.500.000,00
VALOR DO METRO QUADRADO: R$565,34
ÁREA COMPUTÁVEL TOTAL: 30.955,00M² (EXCETO ÁREAS DE LAZER, SACADAS E ESTACIONAMENTO)
GABARITO: 12 PAVTOS + COBERTURA (DESDE QUE OCUPANDO APENAS 60% DO PAVIMENTO INFERIOR).
ÁREA ÚTIL VENDAVEL: 26.160M².
VALOR DO M2 DE VENDA: R$3.500,00
TERRENO EM ZONA RESIDENCIAL MULTIFAMILIAR DIVERSIFICADA, VIABILIZANDO A CONSTRUÇÃO DO EMPREENDIMENTO
PARA A PODA DE ÁRVORES DEVERÁ SER ADMITIDA MEDIDA COMPENSATÓRIA
Informações sobre a área do empreendimento
IMPLANTAÇÃO: 04 TORRES DE APARTAMENTOS COM 2 UNIDADES RESIDENCIAIS
POR ANDAR E 1 APARTAMENTO DE COBERTURA
CADA TORRE TERÁ: 610,00M² POR PAVIMENTO + 350,00M² DE COBERTURA, TOTALIZANDO 7.670M² DE ÁREA CONSTRUÍDA + VARANDAS (ÁREA NÃO COMPUTÁVEL)
7670 X 4 TORRES = 30.680M²
ÁREA TOTAL DO EMPREENDIMENTO = ÁREA DE CONSTRUÇÃO + ÁREA DE ESTACIONAMENTO + INSTALAÇÕES / LAZER + VARANDAS
ÁREA TOTAL DO EMPREENDIMENTO EM M² = 30.680 + 5.500 + 600 + 3.877,96 = 40.607,96M² à CONSIDERADO APARTAMENTOS COM OPÇÕES DE 2, 3 OU 4 VAGAS DE ESTACIONAMENTO
SUGESTÃO DE PRODUTO IMOBILIÁRIO
Resumo do resultado conforme prática conservadora
PREÇO DE LANÇAMENTO 91.560.000,0
0
( - ) Despesa Tributária 6.148.740,80
85.411.259,20
CUSTOS DIRETOS (PRODUÇÃO)
De Obra 48.331.598,40
De Incorporação 4.161.643,67 -52.493.242,07
DESPESAS COM VENDAS
Comissão Imobiliária 3.204.600,00
Propaganda e Publicidade 2.746.800,00
Descontos Concedidos 0,00 -5.951.400,00
RESULTADO OPERACIONAL: 29,45% 26.966.617,13
RENDAS NÃO OPERACIONAIS
Juros positivos do Parcelamento 219.100,00
Aplicações de Caixa 0,00 219.100,00
DESPESAS NÃO OPERACIONAIS
Juros de Empréstimos de Caixa 2.664.836,78 -2.664.836,78
RESULTADO FINANCEIRO: -2,67% -2.445.736,78
RESULTADO LÍQUIDO:
24.520.880,35
ÍNDICES DE AVALIAÇÃO:
Exposição Máxima: R$44.929.224,0
0 49,07%
Payback 40 meses
Valor Presente Líquido VPL: 20.208.129,14
Taxa de Retorno Empreendimento / Capital (anual): 30,73% 30,55%
Indice de Rentabilidade sobre o custeio: 34,20% Meses
PREÇO DE LANÇAMENTO 91.560.000,0
0
( - ) Despesa Tributária 6.138.001,51
85.421.998,49
CUSTOS DIRETOS (PRODUÇÃO)
De Obra 48.331.598,40
De Incorporação 4.161.643,67 -52.493.242,07
DESPESAS COM VENDAS
Comissão Imobiliária 3.204.600,00
Propaganda e Publicidade 2.746.800,00
Descontos Concedidos 0,00 -5.951.400,00
RESULTADO OPERACIONAL: 29,46% 26.977.356,43
RENDAS NÃO OPERACIONAIS
Juros positivos do Parcelamento 58.800,00
Aplicações de Caixa 0,00 58.800,00
DESPESAS NÃO OPERACIONAIS
Juros de Empréstimos de Caixa 2.298.918,69 -2.298.918,69
RESULTADO FINANCEIRO: -2,45% -2.240.118,69
RESULTADO LÍQUIDO:
24.737.237,74
ÍNDICES DE AVALIAÇÃO:
Exposição Máxima: R$39.615.085,0
0 43,27%
Payback 40 meses
Valor Presente Líquido VPL: 21.184.650,37
Taxa de Retorno Empreendimento / Capital (anual): 40,39% 39,54%
Indice de Rentabilidade sobre o custeio: 35,75% Meses
CENARIO OTIMISTA – PREÇO OU VELOCIDADE DE VENDAS
LANÇAMENTO = 30% VENDAS AO LONGO DO PRIMEIRO ANO = 15% AO LONGO DO SEGUNDO ANO = 10% 3º ANO / ANO DE ENTREGA = 20% 1 ANO APÓS CHAVES = 15% 2 ANO APÓS CHAVES = 10%
VELOCIDADE DE VENDAS CONFORME PRÁTICA OTIMISTA
Resumo das simulações de vendas
VELOCIDADE DE VENDAS CONFORME PRÁTICA CONSERVADORA
LANÇAMENTO = 40% VENDAS AO LONGO DO PRIMEIRO ANO = 25% AO LONGO DO SEGUNDO ANO = 10% 3º ANO / ANO DE ENTREGA = 20% 1 ANO APÓS CHAVES = 5%
S O Terreno está localizado no bairro Anita Garibaldi, e fica a aproximadamente 2km do Centro
de Joinville.
Localização do terreno
Vista aérea de Joinville
Marcação dos bairros centrais de Joinville
Por que investir nesse terreno
O terreno está localizado em uma região valorizada e em plena valorização e com um preço de metro quadrado bem atrativo para o tipo de empreendimento, proporcionando um ótimo retorno sobre o investimento.
O terreno fica em uma localização alta, o que é muito difícil na região, e segundo estudos, Joinville possui um relevo plano com poucas elevações.
O terreno possui vista para a Baia de Babitonga, um apelo de marketing muito utilizado pelas construtoras e muito valorizado, porém o grande diferencial e que esse terreno possui vista para a Baia desde o primeiro andar, enquanto os outros empreendimentos só é possível à partir do 6 ou 7 andar.
Taxa de retorno com excelente atratividade.
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Análise e Conclusão
O mercado de Joinville vem absorvendo bem a demanda de novos lançamentos.
Grandes incorporadoras de fora de Joinville estão apostando no mercado de Joinville.
Produtos com preço adequado apresentam boa demanda e rápida velocidade de vendas.
Os preços não devem cair, devido aos sólidos fundamentos da expansão do mercado, pressão de custos e escassez de terrenos em boas regiões.
Custos de construção em alta
Disponibilidade restrita de mão-de-obra e equipamentos
DESAFIOS
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