operat szacunkowy nieruchomo ści gruntowej...
Post on 27-Feb-2019
230 Views
Preview:
TRANSCRIPT
Doradztwo, Wyceny, Audyt Beata Cegieła, ul. Polna 48 lok.34, 00-644 Warszawa, tel. +48 22 825 08 71, fax: +48 22 207 27 10, e-mail: b.cegiela@wyceny24.pl, www.wyceny24.pl
NIP 951-153-39-43, REGON 140412671
OPERAT SZACUNKOWY n ieruchomo śc i g runtowej zabudowanej
Adres: ul. Willowa 40
Gmina: Cegłów
Powiat: miński
Miejscowość: Cegłów
Obręb: Cegłów, nr 0001
Nr działki: 427/1
Powierzchnia działki [m²]: 1969
Rodzaj zabudowy: Wolnostoj ąca
Pow. uż. budynku mieszkalnego [m²]: 59,0
Stan na dzień wyceny: Budynek mieszkalny zamieszkały na dzień oględzin
……………..……………
Autor operatu, podpis i pieczęć: Beata Cegieła
Miejsce i data sporządzenia operatu: Warszawa, 15 lipca 2016 r.
Doradztwo, Wyceny, Audyt Beata Cegieła, ul. Polna 48 lok.34, 00-644 Warszawa, tel. +48 22 825 08 71, fax: +48 22 207 27 10, e-mail: b.cegiela@wyceny24.pl, www.wyceny24.pl
NIP 951-153-39-43, REGON 140412671
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO n ie ruchomośc i g run towe j zabudowane j
Wyciąg niniejszy sporządzono zgodnie z art. 158 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych.
Rodzaj zabudowy Wolnostojąca
Rodzaj prawa do nieruchomości Własność
Adres ul. Willowa 40
Miejscowość Cegłów
Gmina Cegłów
Obręb, nr działki Cegłów, nr 0001, działka nr 427/1
Powierzchnia działek [m2] 1969
Nr kw. działki Nie założono
Sąd prowadzący kw. ---
P.u. budynku mieszkalnego [m2] 59,0
Stan na dzień wyceny Budynek mieszkalny zamieszkały na dzień oględzin
Inne naniesienia Budynek gospodarczy o pow. uż. 13,3 m kw. w złym stanie technicznym, budynek garażowy częściowo murowany, czę-ściowo drewniany w średnim stanie technicznym.
Cel wyceny Dla celów postępowania upadłościowego
Zakres wyceny Prawo własności ww. nieruchomości gruntowej zabudowanej
Zastosowana metodologia Podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej
Wartość rynkowa przedmiotu wyceny wg stanu na dzień oględzin
w tym:
153 000 zł. słownie: sto pięćdziesiąt trzy tysiące złotych
- wartość rynkowa gruntu - wartość rynkowa budynku mieszkalnego
102 000 zł 51 000 zł
Warto ść rynkowa udziału 10/32 przedmiotu wyceny wg stanu na dzie ń ogl ędzin w tym: - wartość rynkowa udziału w gruncie - wartość rynkowa udziału w budynku miesz-kalnym
47 812, 50 zł słownie: czterdzieści siedem tysięcy osiemset dwanaście i 50/100 zł 31 875,00 zł 15 937,50 zł
Oszacowane powyżej wartości rynkowe nie uwzględniają podatków i opłat związanych z nabyciem nieruchomo-ści, w szczególności podatku VAT.
Autor operatu, podpis i pieczęć
...................................... Beata Cegieła
Data i miejsce sporządzenia operatu Warszawa, 15 lipca 2016 r.
wwwwww..wwyycceennyy2244..ppll
Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej str. 3
SPIS TREŚCI
1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY ............................................................................ 4
1.1. PRZEDMIOT WYCENY ................................................................................................................ 4
1.2. ZAKRES WYCENY ..................................................................................................................... 4
2. CEL WYCENY ..................................................................................................... 4
3. PODSTAWY SPORZĄDZENIA WYCENY ................................................................... 4
3.1. PODSTAWY FORMALNE ............................................................................................................. 4
3.2. PODSTAWY MATERIALNO-PRAWNE ............................................................................................ 4
3.3. ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH ........................................................................................ 4
4. DATY ISTOTNE W PROCESIE WYCENY ................................................................... 5
5. OPIS I OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY ................................................. 5
5.1. POŁOŻENIE PRZEDMIOTU WYCENY ............................................................................................ 5
5.2. STAN TECHNICZNO-UŻYTKOWY ................................................................................................. 5
5.3. STAN W ZAKRESIE PRAWA RZECZOWEGO .................................................................................. 7
5.4. DECYZJE BUDOWLANE ............................................................................................................. 7
6. PRZEZNACZENIE W PLANIE MIEJSCOWYM ............................................................. 7
7. OKREŚLENIE SPOSOBU WYCENY ......................................................................... 8
7.1. WSKAZANIE RODZAJU OKREŚLANEJ WARTOŚCI .......................................................................... 8
7.2. WYBÓR PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI WYCENY ...................................................................... 9
8. ANALIZA RYNKU I WYLICZENIA PROWADZ ĄCE DO OKREŚLENIA WARTOŚCI .............. 9
8.1. OGÓLNA ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI ................................................................................ 9
8.2. POŁOŻENIE PRZEDMIOTU WYCENY .......................................................................................... 10
8.3. CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO ................................................................................. 11
8.4. PRZEDMIOT WYCENY NA TLE UWARUNKOWAŃ RYNKU LOKALNEGO ............................................ 12
8.5. OBLICZENIA PROWADZĄCE DO WYZNACZENIA WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY ........................ 12
9. PODSUMOWANIE I WYNIK WYCENY ..................................................................... 17
10. KLAUZULE I ZASTRZE ŻENIA .............................................................................. 18
11. SPIS ZAŁĄCZNIKÓW ......................................................................................... 18
wwwwww..wwyycceennyy2244..ppll
Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej str. 4
1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY
1.1. PRZEDMIOT WYCENY
Przedmiot wyceny Nieruchomość gruntowa zabudowana Rodzaj prawa do nieruchomości Własność Adres ul. Willowa 40 Miejscowość Cegłów Gmina/Dzielnica Cegłów Obręb Cegłów, nr 0001 Nr działki 427/1 Powierzchnia działki [m2] 1969 Nr kw. działki Nie założono Sąd prowadzący kw. --- P.u. budynku mieszkalnego [m2] 59,0 Stan na dzień wyceny Budynek mieszkalny zamieszkały na dzień oględzin Inne naniesienia Budynek gospodarczy o pow. uż. 13,3 m kw. w złym stanie
technicznym, budynek garażowy częściowo murowany, czę-ściowo drewniany w średnim stanie technicznym.
1.2. ZAKRES WYCENY
Określeniu podlega prawo własności ww. nieruchomości gruntowej zabudowanej.
2. CEL WYCENY Dla celów postępowania upadłościowego.
3. PODSTAWY SPORZĄDZENIA WYCENY
3.1. PODSTAWY FORMALNE
[1] Zleceniodawca – p. Paweł Lewandowski, syndyk masy upadłości Iwony Kaczor.
[2] Autor operatu – Beata Cegieła, rzeczoznawca majątkowy legitymujący się uprawnieniami za-wodowymi nr 4412.
3.2. PODSTAWY MATERIALNO -PRAWNE
[1] Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. (Dz. U. 1964 r. Nr 16 poz. 93 z późniejszy-mi zmianami).
[2] Ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe (Dz. U. 2003 Nr 60 poz. 535 z później-szymi zmianami).
[3] Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. (tekst jednolity: Dz. U. 46/2000 poz. 543 z późniejszymi zmianami).
[4] Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U 207/2004, poz. 2109 z późniejszymi zmianami).
3.3. ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH
[1] Wypis z rejestru gruntów wg stanu na dzień 25 lipca 2015 r. /załącznik/
[2] Akt własności ziemi z dnia 03 marca 1978 r. /załącznik/
[3] Postanowienie Sygn. akt I Ns 646/11 z dnia 21 marca 2012 r. /załącznik/
[4] Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miejscowości Cegłów.
wwwwww..wwyycceennyy2244..ppll
Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej str. 5
[5] Oględziny przedmiotu wyceny.
[6] Informacje uzyskane od Zleceniodawcy.
[7] Informacje uzyskane z publikacji w czasopismach fachowych, agencji pośrednictwa w obrocie nieruchomościami i Internecie.
[8] Dane transakcyjne udostępnione przez PODGiK w Mińsku Maz.
4. DATY ISTOTNE W PROCESIE WYCENY
Data sporządzenia operatu szacunkowego 15 lipca 2016 r. Stany nieruchomości uwzględnione w wycenie na dzień oględzin / --- Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny 15 lipca 2016 r. Data dokonania oględzin nieruchomości 12 lipca 2016 r.
5. OPIS I OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY
5.1. POŁOŻENIE PRZEDMIOTU WYCENY
Lp. Cecha Charakterystyka
1. Lokalizacja Powiat miński, gmina Cegłów, miejscowość Cegłów, ul. Willowa 40, w odległości ok. 600 m w linii prostej na połu-dnie od ul. Tadeusza Kościuszki.
2. Otoczenie bezpośrednie (sąsiedz-two)
W najbliższym otoczeniu zabudowa mieszkaniowa jedno-rodzinna oraz wolne działki inwestycyjne.
3. Otoczenie dalsze J.w. 4. Uciążliwości Brak. 5. Położenie względem instytucji uży-
teczności publicznej Urząd Gminy Cegłów w odległości ok. 900 m. Podstawowe placówki usługowe, oświatowe i służby zdrowia w promie-niu do 2 km.
6. Komunikacja publiczna Stacja PKP w odległości ok. 1,2 km. 7. Dojazd do nieruchomości Dojazd drogą utwardzoną, asfaltową - ul. Willowa.
5.2. STAN TECHNICZNO-UŻYTKOWY
Lp. Cecha Charakterystyka
1. Charakterystyka działki
1.1. Nr działki, obr. Dz. nr 427/1, obr. Cegłów nr 0001. 1.2. Powierzchnia 1969 m² 1.3. Kształt, cechy geometryczne Działka w kształcie wydłużonego prostokąta, o dość ko-
rzystnych wymiarach boków.
1.4. Dostęp do drogi publicznej Bezpośredni - ul. Willowa. 1.5. Ukształtowanie powierzchni Płaska. 1.6. Media Elektryczność – dostępna.
Sieć gazowa – brak. Wodociąg – dostępny.
wwwwww..wwyycceennyy2244..ppll
Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej str. 6
Kanalizacja – dostępna. 1.7. Zalesienia, zadrzewienia Na działce pojedyncze drzewa, trawa. 1.8. Ogrodzenie Częściowo drewniane, częściowo betonowe, częściowo z
siatki. 1.9. Zabudowania i urządzenia Budynek mieszkalny jednorodzinny wolnostojący. 1.10. Inne naniesienia Budynek gospodarczy o pow. uż. 13,3 m kw. w złym stanie
technicznym, budynek garażowy częściowo murowany, częściowo drewniany w średnim stanie technicznym. w średnim stanie technicznym.
1.11. Zagospodarowanie, utrzymanie terenu
Na dzień wyceny teren działki słabo zagospodarowany.
2. Charakterystyka budynku
2.1. Rodzaj zabudowy Wolnostojąca. 2.2. Ch-ka ogólna budynku Kondygnacje naziemne – 1 (budynek parterowy).
Podpiwniczenie – brak. Technologia wykonania – tradycyjna (budynek murowany). Dach – kryty blachą. Garaż – wolnostojący, w średnim stanie technicznym.
2.3. Rok (lata) budowy Budynki kilkudziesięcioletnie. 2.4. Parametry techniczne:
powierzchnia zabudowy
powierzchnia całkowita
powierzchnia użytkowa
kubatura
ok. 70,0 m2
b/d
59,0 m2
b/d
Powyższe dane podano na podstawie własnych pomiarów.
2.5. Program użytkowy 2 pokoje, kuchnia, łazienka, przedpokój, przedsionek. 2.6. Wyposażenie budynku w instalacje Elektryczna.
Wodociągowa – z sieci miejskiej. Kanalizacyjna – z sieci miejskiej. Gazowa – brak. Grzewcza – c.o. i c.w. z pieca na drewno.
3. Opis stanu budynku na dzień oględzin 3.1. Stan techniczny budynku lub za-
awansowanie prac Od średniego po dobry.
3.2. Standard elementów wewnętrznego wykończenia budynku
Podstawowy.
3.3. Opis stanu elementów wewnętrz-nego wykończenia budynku
Podłogi: częściowo panele, częściowo wykładzina, czę-ściowo terakota - stan od dobrego po średni, w kotłowni szlichta.
Tynki, roboty malarskie i oblicowania: tynki cementowo-wapienne, malowane, terakota w łazience, w kotłowni brak tynków.
Drzwi wejściowe: drewniane - standard podstawowy.
Drzwi wewnętrzne: drewniane w podstawowym standar-dzie.
Stolarka okienna: częściowo drewniana, częściowo pcv – stan od średniego po dobry.
Wykończenie i wyposażenie łazienki(ek): łazienka po re-moncie, armatura i ceramika sanitarna w standardzie so-lidnym.
Wykończenie i wyposażenie kuchni: szafki kuchenne wraz z osprzętem w podstawowym standardzie.
Inne: brak.
wwwwww..wwyycceennyy2244..ppll
Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej str. 7
4. Opis stanu budynku --- 4.1. Stan techniczny budynku lub za-
awansowanie prac Nie dotyczy.
4.2. Standard budynku Nie dotyczy.
4.3. Opis stanu budynku / wykonanych prac
Nie dotyczy.
4.4. Uwagi Brak.
5.3. STAN W ZAKRESIE PRAWA RZECZOWEGO
Dla nieruchomości będącej przedmiotem wyceny nie założono księgi wieczystej. Dane z ewidencji gruntów ustalono na podstawie wypisu z rejestru gruntów z dnia 25 lipca 2014 r. Działki położone są w powiecie mińskim, gminie Cegłów, miejscowości Cegłów, w jedn. rejestrowej nr G.36.
Nr działki Poło żenie działki Opisy u żytków Ozn. użyt. i kont. klasyfik.
Pow. w ha
427/1 Grunty orne Grunty rolne zabudowane
RV Br-RV
0,0781 0,1188
RAZEM 0,1969
Stan władających: Rogowska Jolanta - udział 1/8 Rogowski Michał - udział 5/32 Rogowski Robert - udział 5/32 Sosnowski Andrzej - udział 1/8 Sosnowski Zbigniew Aleksander - udział 1/8 Suska-Kaczor Iwona Klaudia - udział 5/16
5.4. DECYZJE BUDOWLANE
Zamawiający nie przedstawił żadnej decyzji budowlanej dotyczącej wycenianych nieruchomości.
6. PRZEZNACZENIE W PLANIE MIEJSCOWYM
Zgodnie z uchwałą nr XV/107/15 Rady Gminy Cegłów z dnia 29 października 2015 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miejscowości Cegłów, szaco-wana nieruchomość położona jest na obszarze zaznaczonym symbolem 81 MN/U – tereny zabu-dowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej.
wwwwww..wwyycceennyy2244..ppll
Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej str. 8
Fragmenty zapisów planu:
7. OKREŚLENIE SPOSOBU WYCENY
7.1. WSKAZANIE RODZAJU OKRE ŚLANEJ WARTO ŚCI
Zgodnie ze standardem grunty i budynki zajmowane przez właściciela i jego bliskich, a nie związa-ne z osiąganiem dochodów, winny być wyceniane wg warto ści rynkowej.
Wartość rynkowa nieruchomości powinna być określana przy założeniu, że wartość rynkową tej nieruchomości stanowi przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględ-nieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu następujących warunków:
• strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały sta-nowczy zamiar zawarcia umowy,
• upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.
wwwwww..wwyycceennyy2244..ppll
Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej str. 9
7.2. WYBÓR PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI WYCENY
Wartość rynkowa w niniejszym operacie szacunkowym została określona w podej ściu porów-nawczym, metod ą korygowania ceny średniej. Podejście porównawcze do wyceny nieruchomo-ści scharakteryzowane zostało w art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami [podstawy materialno-prawne poz. 3], w następujący sposób: Art. 153. 1. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założe-
niu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian po-ziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.
Metoda korygowania ceny średniej polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nierucho-mości na podstawie zbioru co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych przyjętych do porównań, które to nieruchomości były przedmiotem transakcji sprzedaży. Do określenia wartości rynkowej nieruchomości dochodzi się w drodze korekty ceny rynkowej uzyskanej z tego zbioru, współczynnikami przypisanymi odpowiednim cechom rynkowym nieruchomości. Wybór podejścia i metody szacowania jest zgodny z rodzajem szacowanej wartości, zaleceniami zawartymi w §4 ust. 1 rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyce-ny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, wskazaniami zawartymi w art. 154 Usta-wy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
8. ANALIZA RYNKU I WYLICZENIA PROWADZ ĄCE DO OKREŚLENIA WARTOŚCI
8.1. OGÓLNA ANALIZA RYNKU NIERUCHOMO ŚCI
Obecnie, nieprzerwalnie, co najmniej od 2 lat rynek domów jednorodzinnych jest rynkiem nabywcy. Oferta domów do sprzedania jest większa niż popyt na tego typu nieruchomości. Nadpodaż domów jest po części pochodną boomu budowlanego z roku 2007. Zachęceni rosnącymi cenami nieru-chomości inwestorzy rozpoczęli w tym czasie wiele inwestycji jednorodzinnych, które były realizo-wane w latach 2007-2009. Nie przewidzieli jednak, że sytuacja na rynku może się diametralnie zmienić. Część inwestycji zrealizowanych w tym okresie pozostało niesprzedanych, natomiast na bieżąco były realizowane kolejne projekty. Średnia cena domu w Polsce w 2007 roku, wynosiła około 3500 zł/m² rok później cena wzrosła średnio o 26% a w 2008 roku o kolejne 4%. Maksymalna średnia cena 1 m² wynosiła 4600 zł. Na-tomiast od 2009 roku następował spadek cen. Obecnie cena jest niższa od obowiązującej pod koniec 2008 o około 15%. Zgodnie z raportem Działu Analiz Północ Nieruchomości S.A. najbardziej stabilne ceny można znaleźć w województwie małopolskim oraz mazowieckim, jednocześnie w okresie ostatnich 5 lat były to ceny średnio najwyższe w Polsce. W Małopolsce średnia cena 1m² domu wynosiła około 5000 zł natomiast w województwie mazowieckim 5500 zł. Najbardziej poszukiwane są oferty sprzedaży niewielkich domów, których cena nie jest dużo wyższa od kwoty, jaką trzeba zapłacić za duże 3- lub 4-pokojowe mieszkanie w centrum miasta. Optymalna powierzchnia użytkowa domu pod względem łatwości jego sprzedaży wynosi około 150 mkw., preferowane wielkości działki to 500-1000 m kw., technologia budowy tradycyjna, murowana, ilość kondygnacji 2 – parter i podda-sze użytkowe, inne oczekiwane udogodnienia garaż, ogród, rozwiązania zapewniające energoosz-czędność budynku. Oprócz parametrów budynku liczy się również jego lokalizacja. Odległość od centrum miasta wprawdzie nie jest tak ważna jak dobre połączenie komunikacyjne z miejscem pracy, jednak raczej nie powinna być większa niż 25 kilometrów. Z kolei najbliższe otoczenie po-winno gwarantować przyszłym mieszkańcom spokój i możliwość aktywnego wypoczynku blisko natury. W strukturze oferowanych do sprzedaży w 2015 roku domów widać, że najwięcej ogłoszeń nadal dotyczyło domów wolnostojących. Miastami, gdzie oferowano najwięcej takich domów był Rzeszów – 89 proc. całej oferty domów z tego miasta oraz Białystok – 87 proc. całej oferty. Wśród domów z zabudowy szeregowej – najwięcej oferowano ich w Gdańsku – 14 proc. Najwięcej domów z zabu-dowy bliźniaczej w pierwszych trzech miesiącach tego roku, oferowano w Warszawie - 32 proc.
wwwwww..wwyycceennyy2244..ppll
Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej str. 10
Zdaniem analityków rok 2015 był czasem stabilizacji w dobrym tego słowa znaczeniu. Nastąpiło długo wyczekiwane uspokojenie sytuacji, co wpłynie na ilość transakcji na rynku nieruchomości. Tego samego należy oczekiwać w całym 2016 r. Należy jednak pamiętać, że domy z reguły dłużej czekają na nabywców niż niewielkie działki w porównywalnych lokalizacjach.
8.2. POŁOŻENIE PRZEDMIOTU WYCENY
Powiat mi ński - powiat w Polsce (województwo mazowieckie), w aglomeracji warszawskiej, reak-tywowany w 1999 roku w ramach reformy administracyjnej. Jego siedzibą jest miasto Mińsk Mazo-wiecki.
Powiat miński
Powiat miński należy do największych powiatów ziemskich w Polsce. Zajmuje pod tym względem 27 miejsce. Powiat nie jest bardzo zurbanizowany. 44,33% (31 XII 2007) ludności powiatu mieszka w miastach, podczas gdy odsetek ten dla Polski wynosi 61,1%. Przy czym występują tu liczne dawne miasta jak Dobre, Stanisławów, Siennica, Latowicz, Cegłów , Kuflew, Jeruzal i Okuniew; a także duże wsie które nigdy miastami nie były, jak Dębe Wielkie (ok. 3200 mieszkańców) czy Stojadła (prawie 1000). Powiat miński graniczy z pięcioma powiatami województwa mazowieckiego: garwolińskim, otwoc-kim, wołomińskim, siedleckim i węgrowskim. Gmina Cegłów - gmina wiejska w województwie mazowieckim, w powiecie mińskim. W latach 1975–1998 gmina położona była w województwie siedleckim.
Gmina Cegłów - położenie na mapie powiatu mińskiego
wwwwww..wwyycceennyy2244..ppll
Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej str. 11
Cegłów położony jest nad źródłami rzeki Mienia na wschód od Mińska Mazowieckiego (8 km). Ce-głów jest gminą rolniczo-letniskową z uwagi na mikroklimat i bliskie położenie od centrum Warsza-wy (ok. 45 km), oraz na obszar Chronionego Krajobrazu z rezerwatem „Jedlina”.
Siedziba gminy to Cegłów.
Jest to gmina rolnicza, z przewagą drobnych gospodarstw rolnych. Ponad trzydzieści procent po-wierzchni gminy zajmuje zwarty obszar lasów mieńskich, z dobrze urządzonymi drogami do uprawiania turystyki rowerowej, rozciągających się na obszar sąsiedniej gminy Mrozy. W lasach tych, na terenie gminy Cegłów jest rezerwat „Jedlina”- największy /ok.13 ha/ zwarty obszar jodły na północ od Gór Świętokrzyskich. Około 3/5 obszaru gminy leży w obszarze Mazowieckiego Kra-jobrazu Chronionego, którego jednym z elementów jest malownicza pradolina rzeki Mieni – dopły-wu Świdra.
Gmina Cegłów graniczy: od północy z gminą Jakubów, od północnego wschodu z gminą Kału-szyn, od wschodu z gminą Mrozy, od południa z gminą Latowicz, od zachodu z gminami Siennica i Mińsk Mazowiecki. Odległość od Warszawy wynosi około 50 km, od Mińska Mazowieckiego około 13 km, a od Siedlec około 44 km.
Przez Cegłów przebiega magistrala kolejowa Berlin – Warszawa – Moskwa. Usytuowane są dwa przystanki kolejowe w Cegłowie i w Mieni. Dobre połączenia komunikacyjne kolejowe umożliwiają mieszkańcom gminy dojazdy do pracy, przede wszystkim do Warszawy, Mińska Mazowieckiego i Siedlec.
8.3. CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO
Element charakterystyki Opis
Zakres przedmiotowy rynku Nieruchomości gruntowe zabudowane niewielkimi budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi.
Zasięg terytorialny rynku Powiat miński, gminy: Cegłów, Mrozy i Siennica. Zasięg czasowy analizy VI 2015 r. – VII 2016 r. Stopień rozwoju rynku Dojrzały. Płynność rynku Średnia. Zakres cen jednostkowych 1,2 tys. – 3,0 tys. zł za m2 p.u. Cechy kształtujące ceny trans-akcyjne
Stan techniczny i standard wykończenia domu – wyższe ceny jednostkowe osiągają domy młodsze lub po remoncie, w dobrym stanie technicznym, wykończone w solidnym standardzie.
Wielkość działki – wyższe ceny jednostkowe osiągają domy poło-żone na większych działkach.
Wielkość budynku, technologia budowy - wyższe ceny jednostko-we osiągają domy o mniejszej powierzchni użytkowej zniesione w technologii murowanej.
Jakość drogi dojazdowej, dostępność mediów – wyższe ceny jed-nostkowe osiągają domy z dostępem z drogi utwardzonej, z do-stępem do mediów sieciowych.
Lokalizacja, dostęp do infrastruktury, otoczenie – wyższe ceny jednostkowe osiągają domy położone bliżej granic Warszawy, w pobliżu rozwiniętej infrastruktury towarzyszącej i komunikacyjnej, w sąsiedztwie podobnej zabudowy mieszkaniowej..
Ch-ka obiektów dominujących w obrocie
Domy jednorodzinne wolnostojące na działkach o powierzchni około 1000 – 4000 m2, o powierzchni użytkowej od 60 do 130 m2.
Preferencje nabywców Domy położone z dala od uciążliwości miejskich (typu hałas, spa-liny), po remoncie, w dobrym stanie technicznym, wykończone w solidnym standardzie, z korzystnym dojazdem do działki.
wwwwww..wwyycceennyy2244..ppll
Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej str. 12
8.4. PRZEDMIOT WYCENY NA TLE UWARUNKOWA Ń RYNKU LOKALNEGO
Obiekt wyceniany a obiekty dominujące w obrocie
Typowy.
Atrakcyjność wycenianego obiektu
Przeciętna.
Płynność wycenianego obiektu Średnia.
8.5. OBLICZENIA PROWADZ ĄCE DO WYZNACZENIA WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY
Wycena wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej W poniższej tabeli przedstawiono dane transakcyjne uwzględnione w procesie wyceny:
Lp. Data Powiat Gmina Miejscowo ść Pow.
działki [m kw.]
P.u. bud. [m kw.]
Cena transakcyjna
[zł]
Cena jedn. [zł/m kw.]
1. 2015-06-18 miński Cegłów Cegłów 1 216 ok. 91 220 000 2 418
2. 2015-07-07 miński Cegłów Cegłów 4 199 102,30 310 000 3 030
3. 2015-07-22 miński Cegłów Piaseczno 5 600 ok. 55 75 000 1 364
4. 2015-08-21 miński Cegłów Kiczki Drugie 900 70,00 90 000 1 286
5. 2015-09-25 miński Siennica Siennica 638 ok. 90 255 000 2 833
6. 2015-09-29 miński Cegłów Woźbin 7 400 60,00 82 800 1 380
7. 2015-10-20 miński Siennica Siennica 2 103 80,00 120 000 1 500
8. 2015-10-29 miński Cegłów Cegłów 880 130,80 265 000 2 026
9. 2015-10-29 miński Cegłów Wiciejów 1 200 72,30 167 500 2 317
10. 2015-12-29 miński Cegłów Kiczki Pierwsze 1 500 ok. 50 68 000 1 360
11. 2016-03-31 miński Cegłów Skupie 1 000 ok. 40 62 000 1 550
12. 2016-04-14 miński Siennica Lasomin 1 440 50,00 80 000 1 600
13. 2016-04-14 miński Cegłów Wólka Wiciejow-ska 1 000 ok. 27 62 000 2 296
Na podstawie przyjętych do wyliczeń transakcji na powyższym wykresie przedstawiono kształto-wanie się trendu czasowego w badanym okresie.
Wnioskując z wykresu należy stwierdzić, że trend cenowy w badanym okresie miał niewielką tendencję zniżkową. Do dalszych wyliczeń odstąpiono od aktualizacji cen z tytuły trendu czasowego. Próba reprezentatywna opiera się na: 13. elementach w następującym przedziale cenowym:
Cmin 1 286
wwwwww..wwyycceennyy2244..ppll
Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej str. 13
Cmax 3 030 Cśr 1 920 gdzie: Cmax - cena maksymalna 1 m kw. powierzchni w próbce reprezentatywnej
Cmin - cena minimalna 1 m kw. powierzchni w próbce reprezentatywnej
Cśr - średnia cena 1 m kw. powierzchni określona na podstawie próbki reprezentatywnej W poniższej tabeli opisano transakcje o cenie minimalnej i maksymalnej:
Lp. Data Powiat Gmina Miejscowo ść Pow.
działki [m kw.]
P.u. bud. [m kw.]
Cena transakcyjna
[zł]
Cena jedn. [zł/m kw.]
min
2015-08-21 miński Cegłów Kiczki Drugie 900 70,00 90 000 1 286
Nieruchomość gruntowa o powierzchni gruntu 900 m kw., położona w powiecie mińskim, gminie Cegłów, miej-scowości Kiczki Drugie, zabudowana domem mieszkalnym jednorodzinnym o pow. uż. 70,0 m kw., budynek
drewniany, kryty częściowo eternitem, częściowo blachą, wybudowany w 1951 r., przeznaczonym do remontu.
max
2015-07-07 miński Cegłów Cegłów 4 199 102,30 310 000 3 030
Nieruchomość gruntowa o powierzchni gruntu 4199 m kw., położona w powiecie mińskim, gminie Cegłów, miej-scowości Cegłów, na zabudowana domem mieszkalnym jednorodzinnym o pow. uż. 102,30 m kw., budynek
murowany, kryty blachą, o pow. użytk. 102,30 m kw., w dobrym stanie technicznym.
Granice współczynników korygujących są następujące: Kmin 0,6697 Kmax 1,5783 gdzie: Kmin = Cmin / Cśr Kmax = Cmax / Cśr
Na podstawie analizy cen transakcyjnych przyjętych do wyliczeń w poniższej tabeli ustalono cechy rynkowe wraz z oceną ich wpływu na cenę jednostkową 1 m kw. powierzchni użytkowej oraz przedstawiono wyliczenie wielkości współczynnika korygującego dla wycenianej nieruchomości.
Wielkość współczynnika korygującego: na dzień wyceny
Cecha Zakres ocen
Zakres kwotowy
korekt Kmin Kmax Ocena Ki Skala ocen
Stan tech-niczny i standard wyko ńczenia
40% 698 0,2679 0,6313 20% 0,4496
40% - budynek nowy lub po remon-cie, w dobrym stanie technicznym, w solidnym standardzie wykończenia, 5-35% - stany pośrednie, 0% - bu-dynek wymagający znacznych na-
kładów inwestycyjnych
Wielko ść działki 15% 262 0,1004 0,2367 10% 0,1913
15% - 2000 m kw. i powyżej, 5-10% - wielkości pośrednie, 0% - poniżej
1200 m kw.
Wielko ść budynku, technologia budowy
15% 262 0,1004 0,2367 15% 0,2367
15% - poniżej 70 m kw., budynek murowany, 5-10% - wielkości/stany pośrednie, 0% - powyżej 90 m kw., budynek w technologii drewnianej
wwwwww..wwyycceennyy2244..ppll
Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej str. 14
Jako ść drogi dojazdowej, dost ępność mediów
10% 174 0,0670 0,1578 10% 0,1578
10% - utwardzoną (asfalt, kostka brukowa), dostępna wszyst-
kie/większość mediów, 0-5% - grun-tową, brak niektórych mediów lub
media w dalszej odległości
Lokalizacja, dost ęp do infrastruktu-ry, otoczenie
20% 349 0,1339 0,3157 20% 0,3157
20% - położenie w większej miejsco-wości, korzystny dostęp do miejskiej infrastruktury towarzyszącej, w oto-
czeniu tereny zurbanizowane, 0-10% - pozostałe lokalizacje
Wielko ść współczynni-ka koryguj ą-cego
100% 1745 0,6697 1,5783 75% 1,3511
Wartość 1 m kw. p.u. nieruchomości szacowana jest według następującej zależności:
gdzie: Csr - cena średnia z próby
- suma wartości wsp. korygujących dla wycenianej nieruchomości
Zgodnie z powyższym wartość 1 m kw. p.u. przedmiotowej nieruchomości oraz jego wartość ryn-kowa wynoszą:
Cśr [zł/m2] 1 920
Współ. koryg. Ki 1,3511
Cskoryg. [zł/m2] 2 594
P.u. domu [m2] 59,00
Warto ść rynkowa [zł] 153 055
na dzień wyceny
Przyj ęto warto ść: 153 000 zł
Wycena wartości rynkowej gruntu W poniższej tabeli przedstawiono dane transakcyjne uwzględnione w procesie wyceny:
Lp. Data Powiat Gmina Miejscowo ść Pow.
działki [m kw.]
Cena transakcyjna
[zł]
Cena jedn. [zł/m kw.]
1. 2015-08-11 miński Cegłów Cegłów 1 083 50 000 46
2. 2015-08-11 miński Cegłów Cegłów 911 46 000 50
3. 2015-08-19 miński Siennica Siennica 1 075 48 375 45
4. 2015-09-03 miński Mrozy Wola Rafałowska 963 65 000 67
5. 2015-10-13 miński Siennica Grzebowilk 1 201 58 000 48
6. 2015-12-22 miński Siennica Nowa Pogorzel 1 570 45 000 29
7. 2016-01-12 miński Cegłów Cegłów 1 252 76 000 61
8. 2016-01-15 miński Siennica Gągolina 1 501 40 000 27
9. 2016-02-03 miński Siennica Siennica 1 579 90 000 57
∑∑∑∑====
××××====n
1iiśr KCW
∑∑∑∑====
n
1iiK
wwwwww..wwyycceennyy2244..ppll
Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej str. 15
10. 2016-02-25 miński Siennica Stara Wieś 1 028 62 000 60
11. 2016-02-27 miński Cegłów Cegłów 1 301 72 500 56
12. 2016-03-04 miński Siennica Stara Wieś 1 516 50 000 33
13. 2016-03-21 miński Cegłów Cegłów 1 327 67 000 50
14. 2016-03-21 miński Cegłów Cegłów 1 251 75 000 60
15. 2016-04-06 miński Cegłów Mienia 1 278 50 000 39
16. 2016-04-14 miński Mrozy Wola Paprotnia 1 000 50 000 50
17. 2016-04-16 miński Mrozy Wola Paprotnia 999 77 300 77
18. 2016-04-22 miński Siennica Pogorzel 1 945 122 500 63
19. 2016-04-28 miński Mrozy Wola Rafałowska 1 718 80 000 47
20. 2016-05-13 miński Cegłów Cegłów 1 423 80 000 56
Na podstawie przyjętych do wyliczeń transakcji na powyższym wykresie przedstawiono kształto-wanie się trendu czasowego w badanym okresie.
Wnioskując z wykresu należy stwierdzić, że trend cenowy w badanym okresie miał niewielką tendencję wzrostową. Do dalszych wyliczeń odstąpiono od aktualizacji cen z tytułu trendu czasowego. Próba reprezentatywna opiera się na: 20. elementach w następującym przedziale cenowym: Cmin 27 Cmax 77 Cśr 51 gdzie: Cmax - cena maksymalna 1 m kw. powierzchni w próbce reprezentatywnej Cmin - cena minimalna 1 m kw. powierzchni w próbce reprezentatywnej Cśr - średnia cena 1 m kw. powierzchni określona na podstawie próbki reprezentatywnej W poniższej tabeli opisano transakcje o cenie minimalnej i maksymalnej:
Cena Data Powiat Miejscowo ść Ulica Pow.
działki [m kw.]
Cena transak-cyjna [zł]
Cena jedn. [zł/m kw.]
min
2016-01-15 miński Siennica Gągolina 1 501 40 000 27
Nieruchomość gruntowa niezabudowana o pow. gruntu 1501 m kw., położona w gminie Siennica, miejscowości Gągolina, działka o nieregularnym kształcie, przeznaczona pod zabudowę zagrodową z dopuszczeniem zabu-
dowy mieszkaniową jednorodzinnej i usług, położona w sąsiedztwie słabiej zurbanizowanym.
max
2016-04-16 miński Mrozy Wola Paprotnia 999 77 300 77
Nieruchomość gruntowa niezabudowana o pow. gruntu 999 m kw., położona w gminie Mrozy, miejscowości Wola Paprotnia, działka w kształcie prostokąta, przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinnej z
dopuszczeniem usług, położona w sąsiedztwie zurbanizowanym.
wwwwww..wwyycceennyy2244..ppll
Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej str. 16
Granice współczynników korygujących są następujące:
Kmin 0,5214 Kmax 1,5139 gdzie: Kmin = Cmin / Cśr Kmax = Cmax / Cśr
Na podstawie analizy cen transakcyjnych przyjętych do wyliczeń w poniższej tabeli ustalono cechy rynkowe wraz z oceną ich wpływu na cenę jednostkową 1 m kw. powierzchni gruntu oraz przedsta-wiono wyliczenie wielkości współczynnika korygującego dla wycenianej nieruchomości. Wielkość współczynnika korygującego: na dzień wyceny
Cecha Zakres ocen
Zakres kwotowy
korekt Kmin Kmax Ocena Ki Skala ocen
Powierzchnia i kształt działki, możliwo ści inwestycyjne
20% 10 0,1043 0,3028 0% 0,1043
20% - powierzchnia działki 1200 m kw. lub mniej, działka o ko-rzystnych wymiarach boków, 10% - stany pośrednie, 0% -
powierzchnia działki 1500 m2 i powyżej, działka o mniej korzyst-
nych kształtach
Przeznaczenie nieruchomo ści, wydane decyzje
15% 8 0,0782 0,2271 15% 0,2271
15% - dla nieruchomości jest obowiązujący miejscowy plan
zagospodarowania przestrzen-nego oraz wydano prawomocną decyzję o warunkach zabudowy, 5-10% - stany pośrednie, 0% - działka na terenach dla których brak obowiązującego miejsco-wego planu zagospodarowania
przestrzennego, nie wydano decyzji o warunkach zabudowy
Media, dost ęp do infrastruktu-ry technicznej
30% 15 0,1564 0,4542 15% 0,3053
30% - działka uzbrojona w me-dia, media dostępne w bezpo-średnim sąsiedztwie, 15% -
stany pośrednie, 0% - działka nieuzbrojona, media w dalszej
odległości
Dojazd 5% 3 0,0261 0,0757 5% 0,0757 5% - drogą asfaltową, 0% - drogą gruntową
Lokalizacja, otoczenie, s ą-siedztwo
30% 15 0,1564 0,4542 15% 0,3053
30% - położenie bliżej Warszawy i ośrodków miejskich, ośrodki infrastruktury towarzyszącej w korzystnej odległości, 15% - lokalizacja pośrednia, 0% -
dalsza odległość od Warszawy, z dala od infrastruktury towarzy-
szącej
Wielko ść współczynnika koryguj ącego
100% 51 0,5214 1,5139 50% 1,0177
Wartość 1 m kw. gruntu szacowana jest według następującej zależności: ∑∑∑∑
====
××××====n
1iiśr KCW
wwwwww..wwyycceennyy2244..ppll
Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej str. 17
gdzie: Csr - cena średnia z próby
- suma wartości wsp. korygujących dla wycenianej nieruchomości Zgodnie z powyższym wartość 1 m kw. gruntu oraz jego wartość rynkowa wynoszą:
Cśr [zł/m2] 51,11
Współ. koryg. Ki 1,0177
Cskoryg. [zł/m2] 52
Pow. działki [m2] 1 969
Warto ść rynkowa na dzień wyceny [zł] 102 408
Przyj ęto: 102 000 zł
Wyliczenie wartości rynkowej budynku mieszkalnego jednorodzinnego jako różnicy pomiędzy war-tością rynkową nieruchomości gruntowej zabudowanej i wartością rynkową gruntu: wartość rynkowa nieruchomości gruntowej zabudowanej 153 000 zł wartość rynkowa gruntu 102 000 zł wartość rynkowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego 51 000 zł
Wyliczenie wartości udziału 10/32 w ww. nieruchomości gruntowej zabudowanej z podziałem na wartość rynkową gruntu i wartość rynkową budynku:
Lp. Warto ść rynkowa
Wielko ść udziału
Warto ść rynkowa
wartość rynkowa nieruchomości gruntowej zabudowanej 153 000 zł 10/32 47 812,50 zł
wartość rynkowa gruntu 102 000 zł 10/32 31 875,00 zł
wartość rynkowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego 51 000 zł 10/32 15 937,50 zł
9. PODSUMOWANIE I WYNIK WYCENY
Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym - zabudowa Wolnostojąca, o powierzchni użytkowej 59,0 m kw. położonej na działce o numerze ewidencyjnym 427/1 w obrębie Cegłów, nr 0001 przy ul. Willowa 40 w miejscowości Cegłów, gmi-nie Cegłów, powiecie mińskim wynosi:
Wartość rynkowa przedmiotu wyceny wg stanu na dzień oględzin
w tym:
153 000 zł. słownie: sto pięćdziesiąt trzy tysiące złotych
- wartość rynkowa gruntu - wartość rynkowa budynku mieszkalnego
102 000 zł 51 000 zł
Warto ść rynkowa udziału 10/32 przedmiotu wyceny wg stanu na dzie ń ogl ędzin
w tym:
47 812, 50 zł. słownie: czterdzieści siedem tysięcy osiemset dwanaście i 50/100 zł
∑∑∑∑====
n
1iiK
wwwwww..wwyycceennyy2244..ppll
Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej str. 18
- wartość rynkowa udziału w gruncie - wartość rynkowa udziału w budynku mieszkalnym
31 875,00 zł 15 937,50 zł
Oszacowana powyżej wartość rynkowa nie odbiega od typowych cen uzyskiwanych za obiekty podobne do wycenianego na rozpatrywanym segmencie rynku nieruchomości.
Cena uzyskana przy sprzedaży wymuszonej wg szacunków autora może stanowić ok. 70% osza-cowanej powyżej wartości rynkowej.
Autor operatu, podpis i pieczęć:
……………..……………
Beata Cegieła
Miejsce i data sporządzenia operatu: Warszawa, 15 lipca 2016 r.
10. KLAUZULE I ZASTRZE ŻENIA
[1] Obliczenia wykonane zostały z pomocą arkusza kalkulacyjnego. Wyniki pośrednie mogą być obarczone minimalnymi niedokładnościami wynikającymi z zaokrągleń do liczb całkowitych.
[2] Operat został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.
[3] Operat szacunkowy może służyć tylko dla celu określonego w operacie i nie może być wyko-rzystywany w żadnym innym celu.
[4] Operat jest opracowaniem autorskim, nie może być publikowany w całości lub w części w jakikolwiek sposób bez zgody autora i bez uzgodnienia z nim formy i treści tej publikacji.
[5] Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności za uzyskanie w transakcji innej ceny niż wartość oszacowana w niniejszym operacie.
[6] Oględziny nie stanowią ekspertyzy technicznej przedmiotu wyceny. Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których występowania nie mógł stwier-dzić przy dokonaniu oględzin, ani też na podstawie powołanych w operacie źródeł danych me-rytorycznych.
[7] Operat niniejszy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub inne istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 ustawy o gospodarce nierucho-mościami.
[8] Wyceniający jest ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej rzeczoznawców majątkowych.
11. SPIS ZAŁĄCZNIKÓW
[1] Mapa sytuacyjna.
[2] Dokumentacja określające stan prawny nieruchomości.
[3] Dokumentacja fotograficzna.
Mapa sytuacyjna.
Dokumentacja fotograficzna. 1. Droga dojazdowa - ul. Willowa
2. Teren działki
3. Budynek mieszkalny
4. Budynek garażowy
5. Budynek gospodarczy
top related