norsk næringseiendom i europeisk perspektiv 21. oktober 2015...prime yield prøver ut nye nivåer....

Ragnar Eggen

Analysesjef, Akershus Eiendom

Norsk næringseiendom i

europeisk perspektiv

21. oktober 2015

27.10.2015© Akershus Eiendom 1

27.10.2015© Akershus Eiendom 2

De lange brillene: det er allerede 2015 !

Sorry, mr. Bond,

drive another day...

I start for

sober eyes only

Jeg må ha en ny

software-oppdatering

denne uka, og du bør

klippe håret

27.10.2015© Akershus Eiendom 3

De lange brillene: det er allerede 2015 !…og dette er årets bilnyhet? Flyr ikke, men har vinger!

? ? ?

Makroøkonomiske

trender

Makro

Leiemarkedet for kontor

Konvertering av kontorareal

Transaksjoner og eiendomsverdi

i Norge og Europa

27.10.2015© Akershus Eiendom

27.10.2015© Akershus Eiendom 5

SSB, Juni 2015

Sysselsettingsveksten ble sist revidert opp – men det varer neppe?

-0,3 %

0,7 %

1,9 %2,0 %

1,7 %

2,9 %2,7 %

0,9 %0,6 %

0,3 %0,4 %

-1,2 %

0,5 %

1,3 %

3,5 %

4,1 %

3,3 %

-0,4 % -0,5 %

1,6 %

2,2 %

1,2 %1,1 %

0,2 %

0,5 %

1,3 %

1,1 %

-2%

-1%

0%

1%

2%

3%

4%

800

1 000

1 200

1 400

1 600

1 800

2 000

2 200

2 400

2 600

2 800

Change,

%

Em

plo

yees, th

ousands

Change in total employment, Norway, 1992-2018E

National employment change % Employment change %, SSB forecast

Total employed Norway, thousands Total employed, SSB forecast

Makro

Sannsynlig

ny revisjon?

Stats-

budsjettet

bygger på

dette

Revidert opp

siste halvår!

• Nyboligsalg er opp 19 % for juli/

august 2015, sammenlignet med

året før

• Østlandet trekker opp snittet, og

har økt mest med 43 %

• Oslo drar lasset med 51%

økning

• Nesten hele økningen i salget er

leiligheter

• Vi mistenker at en del av dette er

kjøp for utleie

Sterkt nyboligsalg driver ordrebøkene

27.10.2015© Akershus Eiendom 6

25

50

75

100

125

150

175

200

225

250

275

200

4K

1

200

5K

1

200

6K

1

200

7K

1

200

8K

1

200

9K

1

201

0K

1

201

1K

1

201

2K

1

201

3K

1

201

4K

1

201

5K

1

Valu

e i

nd

ex f

or

backlo

g

Order backlog, new buildings nationwide, 2001-2015; Quarterly

index, 2010=100 - deflated by the total production cost index

National index, all new and existing buildings incl rehab projects

New residential buildings

Other new buildings (mainly commercial)

Q1

20

04

Q1

20

15

Q1

20

05

Q1

20

06

Q1

20

07

Q1

20

08

Q1

20

09

Q1 2

010

Q1

20

11

Q1

20

12

Q1

20

13

Q1

20

14

Leiemarkedet for

kontor

Makro

Leiemarkedet for kontor

Konvertering av kontorareal

Transaksjoner og eiendomsverdi

i Norge og Europa

27.10.2015© Akershus Eiendom

Office rents in most of Norway are now flat or declining

27.10.2015© Akershus Eiendom 8

Source: Dagens Næringsliv

Leienivåer i Oslo, oktober 2015

27.10.2015© Akershus Eiendom 9

Fornebu

Lysaker

Oslo ytre vest

Skøyen

Majorstuen

Ullevål

Nydalen Sinsen /

Storo /

Kjelsås /

Grefsen

Oslo ytre

øst

Alna /

UlvenHasle /

Økern

Helsfyr /

Bryn

Oslo ytre

sør

Ryen

Indre by

øst

Indre by

nord

Indre by

vestSentrum

Leie i NOK / m2

for normalt bra

standard / topp

standard

3 400 / 4 200

2 700 / 3 350

2 250 / 2 800

1 800 / 2 400

1 600 / 2 150

1 400 / 1 950

1 000 / 1 650

Leiemarkedet for kontor i Oslo

Prognose 2016

© Akershus Eiendom

Årlig

nominell

vekst i

leienivåene

for høy

standard

-5 – +5%

+5 – +10%

-5 – -10%

-10 – -20%

2013

Leieprognose for 2015 og 2016

2014

27.10.2015

Prognose 2015

(per 14/10)

+10 – +20%

Leiemarkedet for kontor i Oslo

Kontorledighet Oslo: 8,0 % per oktober 2015

Fornebu

Oslo ytre

vest

Skøyen

Majorstuen

Ullevål

Nydalen Sinsen /

Storo /

Kjelsås /

Grefsen

Oslo ytre

øst

Alna /

UlvenHasle /

Økern

Helsfyr /

Bryn

Oslo ytre

sør

Ryen

Indre by

øst

Indre by

nord

Indre by

vestSentrum

>20,0 %

<20,0 %

<17,5 %

<15,0 %

<12,5 %

<10,0 %

<7,5 %

<5,0 %

<2,5 %

Lysaker

27.10.2015© Akershus Eiendom 11

Leiemarkedet for kontor i Oslo

Stavanger: Alvorlig

oljebrems

Bergen: Mindre effekt av

oljebremsen, men mye

nybygg

Trondheim: Liten effekt

av oljebremsen, men mye

nybygg

Oslo: Liten effekt av

oljebremsen, og lite

nybygg

Ledigheten i Oslo har steget, men er nå lavest av de større byene

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

H1

20

10

H2

20

10

H1

20

11

H2

20

11

H1

20

12

H2

20

12

H1

20

13

H2

20

13

H1

20

14

H2

20

14

H1 2

015

H2

20

15

Oslo

Bergen

Trondheim

Stavanger

27.10.2015© Akershus Eiendom 12

Leiemarkedet for kontor i Oslo

27.10.2015© Akershus Eiendom 13

Kilde: Akershus Eiendom, 25. september 2015

Oslo office vacancy, m² and %

Change in demand (absorbed space)

Net new office space added

Vacancy level by the start of the year

Actual Forecast

M2

offic

e

100 000

200 000

300 000

400 000

500 000

600 000

700 000

800 000

900 000

1 000 000

4%

8

%

5

%

13

%

11

%

4,5

%

7

%

13

%

9

%8

%

8

%

5

%

7

%6,5

%

7

%

8

%

8

% 7

%

5,5

%

Kontorledighet 2002-2018E

2002 2003

2004 2005

2006 2007

20082009

20102011

20122013

20142015

16E 17E 18E

Dersom

SSB

bommer

med ett

år på

oppturen:

8

%7

%

Leiemarkedet for kontor i Oslo

Konveretering av

kontorareal

Makro

Leiemarkedet for kontor

Konvertering av kontorareal

Transaksjoner og eiendomsverdi

i Norge og Europa

27.10.2015© Akershus Eiendom 14

Konvertering – et raskt voksende Oslo-fenomen

Konvertering av kontorareal

27.10.2015© Akershus Eiendom 15

• Vi har registrert nesten 400.000

m2 konverteringsprosjekter i

Oslo for de neste 5-6 årene, i

68 bygg med størrelse 500 til

27.000 m2

• Vårt estimat for konvertering

per år er økt til 100.000 m2

• Til sammenligning er brutto

nybygging av kontor for

inneværende og neste år

167.000 og 110.000 m2

• Det utgjør også opp mot 20%

av boligmarkedet

27.10.2015© Akershus Eiendom 16

Nye årsaker til konvertering av kontorbygg i Oslo

Høye

boligpriser

Lav

kontor-

leie

Veldig

høye

boligpriser

Høy

kontor-

leie

Bra hotell-

beliggenhet

Bra skole-

beliggenhet

Frysja

Sinsen

og Løren

Langs

Akerselva

Rolf Wickstrøms vei 15

Mølleparken

Chr. Krohgs gt 32

Kongens gt 22

Nedre Skøyen vei 26 –

boligprosjekt fra 2019

Sommerrogata 11-13 –

hotellprosjekt fra 2018?

Konvertering av kontorareal

Transaksjoner og

eiendomsverdi i

Norge og Europa

Makro

Leiemarkedet for kontor

Konvertering av kontorareal

Transaksjoner og eiendomsverdi

i Norge og Europa

27.10.2015© Akershus Eiendom 17

0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

70.000

80.000

90.0002

00

5

200

6

200

7

200

8

200

9

201

0

201

1

201

2

201

3

201

4

201

5

Mill N

OK

Residential projects Commercial land plots

Logistics / industrial properties Hotels

Retail properties Office buildings

2015 blir et rekordår i transaksjonsmarkedet – med god margin

27.10.2015© Akershus Eiendom 18

Transaksjonsmarkedet

Entr

a

Transaksjonsmarkedet

Nydalen Allé 35

Transaksjoner, 1. halvår

27.10.2015© Akershus Eiendom 19

Mai 2015

• Pris: ~ NOK 500 millioner

• Areal: ~ 13 700 m² kontor

• Netto yield: 5.25 %

• Leietaker: PST

• Kjøper: Konfidensielt

• Selger: City Finansiering

Mai 2015

• Pris: ~ NOK 560 millioner

• Areal: ~ 6 600 m² kontor

• Netto yield: 4.25 – 4.35 %

• Leietaker: Clarksons Platou

• Kjøper: Deka

• Selger: Ragde Eiendom

Munkedamsveien

62

Transaksjonsmarkedet

April 2015

• Pris: ~ NOK 2 550 millioner

• Areal: ~ 100 000 kontor m² (ekskl. parkering)

• Netto yield: 5,6 % (triple net)

• Leietaker: Statoil, 15 år

• Kjøper: Colony Capital Ltd

• Selger: Statoil

Forusbeen 50

Forus/Stavanger

Transaksjoner, 1. halvår

27.10.2015© Akershus Eiendom 20

April 2015

• Pris: ~ NOK 1 300 millioner

• Areal: ~ 17 900 m² kontor

• Netto yield: 4,5 %

• Leietaker: DNB

• Kjøper: DNB SPF

• Selger: DNB Næringseiendom

Østbygget DNB

Bjørvika

Transaksjonsmarkedet

NBIM har investert 80 mrd. siden 2010

…og skal ha ytterligere 50-60 mrd. hvert år i 2015-16-17

Pensjonssparing og statsfond - «The wall of money»

Fire europeiske markeder: Transaksjonsvolum 1. halvår 2015

27.10.2015© Akershus Eiendom 22

42 000

18 600

4 000

4 200

Alle tall i EURm

Transaksjonsmarkedet

0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

70.000

80.000

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 YTD 2015

Fire europeiske markeder:

27.10.2015© Akershus Eiendom 23

1H 2015

Utvikling i transaksjonsvolum

Transaksjonsmarkedet

Fire europeiske markeder: Nøkkeltall

27.10.2015© Akershus Eiendom 24

Andel utenlandske

investorer i

1H 2015

Transaksjons-

volum 2014 i

% av BNP

Prosentvis

vekst 2008-

2014

EURm

1H 2015

50

%

55

%

28

%

38

%

3,7 %

1,2 %

2,6 %

1,2 %

42 000

18 600

4 200

4 000

184 %

90 %

24 %

118 %

Transaksjonsmarkedet

Fire europeiske markeder: Utvikling i andel utenlandske kjøpere

27.10.2015© Akershus Eiendom 25

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

UK

Tyskland

Norge

Sverige

50

%

55

%

28

%

38

%

1H 2015

Transaksjonsmarkedet

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Kjøpere av norsk næringseiendom, 2007-2015

0

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

70 000

H1 H2 H1 H2H2H1H2H1H2H1 H1 H1H2 H2 H1 H2H1H2H1 H2H2H1

Internasjonale kjøpere

Børsnotering Entra

Norske kjøpere

Transaksjonsmarkedet

27.10.2015© Akershus Eiendom 26

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

2014

Oslo

2015 YTD

Regional

2014

Regional

2015 YTD

B,T,S

2014

B,T,S

2015

YTD Oslo

Transaksjonsvolumet fordeler seg ujevnt, men stabilt, i landet

27.10.2015© Akershus Eiendom 27

Stavanger

Trondheim

Bergen

Transaksjonsmarkedet

Andel utenlandske kjøpere 2014-2015

27.10.2015© Akershus Eiendom 28

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

49%

2014

Oslo

66%

34%

82%

18%

2015 YTD

B,T,S

2014

B,T,S

2015

YTD Oslo

51%

2015 YTD

Regional

27%

73%

2014

Regional

Cross-border

Innland

Sektor

41%

32%

Stavanger

Trondheim

Bergen

Transaksjonsmarkedet

Prime yield prøver ut nye nivåer

27.10.2015© Akershus Eiendom 29

Kilde: Norges Bank, Akershus Eiendom

Q2-2015:

ned til 4,25%

1,00%

1,50%

2,00%

2,50%

3,00%

3,50%

4,00%

4,50%

5,00%

5,50%

6,00%

6,50%

7,00%

7,50%

8,00%

jan.

02

jul. 0

2

jan.

03

jul. 0

3

jan.

04

jul. 0

4

jan.

05

jul. 0

5

jan.

06

jul. 0

6

jan.

07

jul. 0

7

jan.

08

jul. 0

8

jan.

09

jul. 0

9

jan.

10

jul. 1

0

jan.

11

jul. 1

1

jan.

12

jul. 1

2

jan.

13

jul. 1

3

jan.

14

jul. 1

4

jan.

15

jul. 1

5

Interest rates and transaction yields 2002-2015

10Y Prime yield curve

10y SWAP interest rate

10y Gov.Bond

Transaction yield

2016:

Flatt

pga låne-

kostnader,

restverdi-

beregninger og

internasjonal

utjevning

Transaksjonsmarkedet

Prime yield kontor i Europa har fortsatt nedover gjennom 2015

3.50%

3.25%

7.0%

4.55%

3.75%

4.00%

5.75%

4.25%

4.50%

5.00%

4.15%

10.50%

25bps

4.90%4.75%

4.25%50bps

5.00% 10bps

5.50%

12.75%

7.50%

4.75%

30bps

11.25%

100bps

25bps

Weighted European

Average:

4.57%

35bps

In red: Prime Office Yields Q3 2015

In black: Basis point change Q3 2014-

Q3 2015

75bps

75bps 15bps

30bps

25bps

100 bps

75bps

25bps

25bps

Source: JLL, October 2015

55bps

50bps

40bps

50bps

100bps

75bps

8.00%50bps

50bps4.10%

27.10.2015© Akershus Eiendom 30

Transaksjonsmarkedet

2,50%

3,00%

3,50%

4,00%

4,50%

5,00%

5,50%

6,00%

Q1

20

11

Q2

20

11

Q3

20

11

Q4

20

11

Q1

20

12

Q2

20

12

Q3

20

12

Q4

20

12

Q1

20

13

Q2

20

13

Q3

20

13

Q4

20

13

Q1

20

14

Q2

20

14

Q3

20

14

Q4

20

14

Q1

20

15

Q2

20

15

Q3

20

15

Fire europeiske markeder: Utvikling i prime yield

UK (3,50 %)

Tyskland (3,75 %)

Norge (4,25 %)

Sverige (4,00 %)

Teoretisk verdiendring siste to år

7%

17%

19%

24%

Norge har «lukket» yieldgapet

Transaksjonsmarkedet

27.10.2015© Akershus Eiendom 31

Prime yield-utvikling

2,50%

3,00%

3,50%

4,00%

4,50%

5,00%

5,50%

6,00%

Q1

20

11

Q2

20

11

Q3

20

11

Q4

20

11

Q1

20

12

Q2

20

12

Q3

20

12

Q4

20

12

Q1

20

13

Q2

20

13

Q3

20

13

Q4

20

13

Q1

20

14

Q2

20

14

Q3

20

14

Q4

20

14

Q1

20

15

Q2

20

15

Q3

20

15

Norge (4,25 %)

Transaksjonsmarkedet

27.10.2015© Akershus Eiendom 32

Yield-utvikling Norge

4,00%

4,50%

5,00%

5,50%

6,00%

6,50%

7,00%

7,50%

Q1

20

11

Q2

20

11

Q3

20

11

Q4

20

11

Q1

20

12

Q2 2

012

Q3

20

12

Q4

20

12

Q1 2

013

Q2

20

13

Q3

20

13

Q4

20

13

Q1

20

14

Q2

20

14

Q3

20

14

Q4

20

14

Q1

20

15

Q2

20

15

Q3

20

15

Topp kontor

Oslo sentrum

Topp kontor

randsone i Oslo

Sentralt

Stavanger

Topp kontor randsone i

Bergen, Trondheim

Forus

Teoretisk verdiendring siste to år

24%

14%

12%

«Harde» betingelser:

- Relativt nytt bygg

- 10 års leiekontrakt

- Markedsleie

Også sentralt i

Bergen, Trondheim

27.10.2015© Akershus Eiendom 33

Randsonene har fått større yieldgap

Transaksjonsmarkedet

27.10.2015© Akershus Eiendom 34

Verdiveksten har fortsatt i 2015

Kontoreiendom i Oslo, lang kontrakt

Kontoreiendom i Oslo, kort kontrakt

Akershus Eiendoms verdiindekser for næringseiendom

90

85

80

75

70

65

95

100

105

110

115

Rea

lve

rdi a

v n

æri

ng

se

ien

do

m. In

de

ks

2

00

7 =

10

0

2006 2007 2008 2009 2010 201320122011 2014 2015

Kontor Oslo, i snitt:

Opp 11% i løpet av 2014,

opp 7% så langt i 2015

Transaksjonsmarkedet

De ansatte fant etter hvert ut

at de ikke spådde været med

større sikkerhet enn tilfeldig

gjetting så langt frem i tid, og

spurte sine overordnede om

de skulle fortsette.

Spørsmålet gikk videre

oppover i systemet.

Under 2. verdenskrig hadde det amerikanske

forsvaret et meteorolog-team som blant annet

lagde prognoser for været én måned frem i tid.

Etter lang tid kom svaret: «Overkommandoen benytter prognosene til

langsiktig planlegging og vil fortsatt ha dem levert»

Takk for oppmerksomheten – vi sees i fremtiden