julkisten toimitilojen merkitys toiminnallisesti ja ... · uudet toiminta- ja palvelumallit kasvava...
Post on 10-Jul-2020
4 Views
Preview:
TRANSCRIPT
KTI Kiinteistötieto Oy
Julkisten toimitilojen merkitys
toiminnallisesti ja taloudellisesti
Sote-toimitilojen
tulevaisuus
Markus Steinby
21.5.2019
KTI Kiinteistötieto Oy
Julkisten toimitilojen merkitys toiminnallisesti ja
taloudellisesti
• Julkisten kiinteistöjen ja tilojen
omistaminen ja käyttö murroksessa
• Julkisten kiinteistöjen ja tilojen
taloudellinen merkitys
• Muuttuva kiinteistösijoitusmarkkina
tarjoaa vaihtoehtoja eri toimijoille
21.5.2019 2
KTI Kiinteistötieto Oy– puolueeton kiinteistömarkkinoiden asiantuntija
KTI:n informaatio- ja
asiantuntijapalvelut
parantavat kiinteistö-
liiketoiminnan
tuottavuutta ja kilpailukykyä.
KTI:n asiakkaita ovat
kaikki merkittävät
suomalaiset
kiinteistösijoittajat,
-kehittäjät, -käyttäjät,
sekä alan
palveluyritykset.
Laaja
asiakas- ja
yhteistyö
verkosto
KTI:llä on laaja
kansainvälinen yhteistyöverkosto
KTI:ssä
työskentelee noin 20
asiantuntijaa.
KTI:n omistavat
RAKLI ry,
Suomen
Kiinteistöliitto ry
sekä
yrityksen
avainhenkilöt
Visiona
korkealuokkaisesta
informaatiosta ja
asiantuntijuudesta
tunnettu
kiinteistömarkkina
Jo 25 vuotta
pitkäjänteistä
kehittämistä
21.5.2019 3
KTI Kiinteistötieto Oy
Yksi kuva kertoo enemmän kuin tuhat sanaa
21.5.2019 4
KTI Kiinteistötieto Oy
KTI tuo läpinäkyvyyttä kiinteistömarkkinaan
21.5.2019 5
KTI Kiinteistötieto Oy
KTI:n palvelut tiedolla johtamisen tukena
21.5.2019 6
Vuokrat, käyttöasteet ,
vaihtuvuus
Kiinteistösijoitusten
tuotot ja riskit
Kauppakeskusten
myynnit, kävijät, OCR
Asiakastyytyväisyys
Ylläpitokustannukset ,
energiankulutus, päästöt
Yritysvastuullisuus
Vuokraustoiminta
Salkunhoito
Kauppakeskusjohtaminen
Investointipäätökset
Transaktiotoiminta
Vastuullinen liiketoiminta
Viestintä
Riskien hallinta
ja analyysit
Markkina-analyysit
Kiinteistökehitys
Sidosryhmäjohtaminen
Rakennushankkeet
Kiinteistötransaktiot
Muu markkinatieto Raporteista tietokannan joustavaan hyödyntämiseen
KTI Kiinteistötieto Oy
Julkisten kiinteistöjen ja tilojen
omistaminen ja käyttö murroksessa
21.5.2019
KTI Kiinteistötieto Oy
Kiinteistöjen ja tilojen omistaminen ja käyttö murroksessa
21.5.2019 8
Kiinteistösijoitus-strategioiden kehitysKiinteistöjen rooli ja allokaatio
sijoitussalkussa
Digitalisaatio ja teknologian kehitys
Uudet toiminta- ja palvelumallit
Kasvava palvelutarjonta ja kilpailu
Palvelukonseptit, digitalisaatio
Vastuullisuuden merkitys
Strateginen merkitys kasvaa, raportointitarve lisääntyy
Toimijakentänmuutokset
Uudet rahastot ja yhtiöt, piensijoittajat, kv
sijoittajat
KansainvälistyminenSuomalaiset ulkomaille, kansainväliset
Suomeen
Sijoitusinstrumenttien kehitys
Epäsuora sijoittaminen, rahastot, velka jne
Monimuotoistuvat kiinteistösektorit”uudet” sijoitussektorit
Tieto- ja raportointijärjestelmät
Big Data
Älykkäät rakennukset
Tilankäytön muutos, uudet tila- ja palvelukonseptit
Energiatehokkuus
Hoiva- / muut palvelukiinteistöt
Perinteisten toimitilasektoreiden haasteet
Erilaiset rahastomallit ja
sijoittajat
Pirstaloituneempitoimijakenttä
Rahoituksen muutos
Järjestelyjen lisääntyminen
Likviditeetti / volatiliteetti
Erikoistuneet strategiat
Mittaaminen, raportointistandardit
Mobiilius
Käyttötarkoituksen muutokset
Materiaalit
Internet of Things
Sijainnin merkitys: makro- / mikro
Erikoistuneet toimijat
Sertifikaatit
Palvelutuotannon keskittyminen
Avoin informaatio
Infra, metsä
Markkinapaikat
Käyttäjätarpeet
Kaupungistuminen
Demografia
Digitalisaatio
Monimuotoistuva kiinteistösijoittaminen
KTI Kiinteistötieto Oy
Myös kuntien ja kaupunkien kiinteistöjen omistaminen ja
tilankäyttö muuttuu
Tilankäyttö muuttuu:
• “Tilat palveluna” -ajattelu
• Julkisen ja yksityisen
palvelutarjonnan integraatio
• Hallintokuntien lisääntyvä
yhteistyö
• Tilankäytön joustavuus
• Palvelut kansalaisten luo
• Monikäyttötilat
• Kaupungistuminen
• Vastuullisuus
Omistus muuttuu:
• Kuntien ja kaupunkien
kiinteistöjen kehittyvät omistus-
ja hallintamallit
• Kiinteistösijoitus- ja
rahoitusmarkkinoiden tarjoamat
uudet mahdollisuudet
• Uudet rahoitus-, sijoitus- ja
sopimussmallit
21.5.2019 9
KTI Kiinteistötieto Oy
Tilankäytön kehitysajurit kaupungistuvassa
toimintaympäristössä
Julkisen ja yksityisen
tilan kasvavaintegraatio
monimuotoistuvat tilat
erikoistuvat tilat tehokkaammat tilat
Mistä KIRA-ala puhuu 2017 / Kaupungistuminen21.5.2019 10
KTI Kiinteistötieto Oy
TILOJEN KÄYTTÖ MUUTTUU
OLEMASSA
OLEVA
KIINTEISTÖKANTA
RAJALLISET
TALOUDELLISET
RESURSSIT
• vanheneva tilakanta; korjaustarpeet; sisäilmaongelmat
• tarpeettomaksi jäävien kiinteistöjen kehittäminen
• tilojen käytön tehostaminen • kustannussäästöt• investointien kohdentaminen• omistusmallien
uudelleenmietintä
Kaupunkien
kiinteistöjen
omistaminen ja
käyttö murroksessa
miten / missä tuotetaan tulevaisuuden koulu-, kirjasto-, hyvinvointi
yms. palveluja?
Palvelutarjonnan ja tilatarpeen yhteensovittaminen
21.5.2019 11
KTI Kiinteistötieto Oy
Julkisten kiinteistöjen ja tilojen
taloudellinen merkitys
21.5.2019
KTI Kiinteistötieto Oy
Rakennetun ympäristön osuus Suomen
kansallisvarallisuudesta on yli 70 % …
21.5.2019 13
251 mrd €30%
144 mrd €17%104 mrd €
13%
19 mrd €2%
77 mrd €9%
9 mrd €1%
219 mrd €27%
Asuinrakennukset
Toimitila- ja palvelurakennukset
Asuinrakennusten tontit
Muiden rakennusten tontit
Muut rakennelmat
Liikenne- ja muutyhdyskuntatekniset alueet
Muut*
Kansallisvarallisuus yhteensä yli 820 mrd euroa
Rakennetun ympäristön osuus 600 mrd euroa
Lähde: Kansanvarallisuustutkimus 2011, KTI
KTI Kiinteistötieto Oy
… ja rakennuskannan arvo noin puolet
kansallisvarallisuudesta
251 mrd €64%
22 mrd €6%
40 mrd €10%
35 mrd €9%
46 mrd €12%
Asuinrakennukset
Toimistorakennukset
Liikerakennukset
Teollisuus- javarastorakennukset
Muut rakennukset*
Kokonaisvarallisuus yhteensä noin 395 mrd euroa
21.5.2019 14
Lähde: KTI
*Sisältää liikenteen, hoitoalan, kokoontumis-, opetus- ja muut luokittelemattomat rakennukset
KTI Kiinteistötieto Oy
Toimitila- ja palvelurakennukset edustavat reilua
kolmannesta Suomen rakennuskannan arvosta
22 mrd €; 15%
40 mrd €; 28%
25 mrd €; 17%
10 mrd €; 7%
46 mrd €; 32%
Toimistorakennukset
Liikerakennukset
Teollisuusrakennukset
Varastorakennukset
Muut rakennukset*
Yhteensä noin 144 mrd euroa
21.5.201915
Lähde: KTI
*Sisältää liikenteen, hoitoalan, kokoontumis-, opetus- ja muut luokittelemattomat rakennukset
KTI Kiinteistötieto Oy
Toimitila- ja palvelurakennusten julkinen omistuspohja alle
viidenneksen kokonaisuudesta
45 mrd €31 %
5 mrd €4 %
20 mrd €14 %
73 mrd €51 %
Ammattimaisetkiinteistösijoittajat*
Valtio
Kunnat
Käyttäjäomistajat japiensijoittajat
Varallisuus yhteensä noin 144
mrd euroa
21.5.2019 16
Lähde: KTI
*Ryhmä pitää sisällään suuret kiinteistösijoittajat, jotka hallinnoivat vähintään kymmenien miljoonien eurojen arvoista kiinteistöportfoliota.
KTI Kiinteistötieto Oy
Muuttuva kiinteistösijoitusmarkkina
tarjoaa vaihtoehtoja eri toimijoille
21.5.2019
KTI Kiinteistötieto Oy
Suomen kiinteistömarkkinan kaupankäyntiaktivitetti
korkealla tasolla kansainvälisten toimijoiden tukemana
2,01,7 1,6 1,9 1,7
2,7 2,5 2,31,5 1,7 1,3 1,7 1,8
2,93,7
5,3
3,0 3,2
0,8
0,41,0
1,31,1
2,93,8
1,8
0,30,7
0,50,5
0,7
1,5
1,9
2,17,2
6,1
0,4
2,0 2,0
2,6
3,22,8
5,6
6,3
4,2
1,8
2,4
1,82,1
2,5
4,3
5,5
7,4
10,2
9,4
1,3
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
10
00
ME
UR
Domestic buyer International buyer
21.5.2019
3/2019
Source: KTI
18
KTI Kiinteistötieto Oy
Kansainväliset sijoittajat kolmanneksen Suomen
ammattimaisesta kiinteistösijoitusmarkkinasta
21.5.2019 19Lähde: KTI (kysely sijoittajille, yhtiöiden vuosikertomukset, KTI:n arviot)
15,4 16,2 16,2 16,0 15,6 15,7 16,2 16,4
9,0 9,0 9,3 9,8 11,9 12,318,4 22,35,2 5,4 5,6 5,6 5,8 6,93,0
8,2
6,5 7,6 8,4 9,9 11,1 12,713,7
9,9
5,7 6,3 7,1 7,59,1
9,611,4
11,7
1,11,2 1,2 1,3
1,11,1
1,01,0
0,0
10,0
20,0
30,0
40,0
50,0
60,0
70,0
80,0
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Institutionaaliset sijoittajat Kansainväliset sijoittajatListatut kiinteistösijoitusyhtiöt Listaamattomat kiinteistösijoitusyhtiötKiinteistösijoitusrahastot Säätiöt, yhdistykset & muut
63,7
54,5
50,147,845,742,9
58,2
69,5
Suorat
kiinteistö-
sijoitukset,
miljardia €
KTI Kiinteistötieto Oy
Asunto, toimisto- ja liikekiinteistöt edustavat 80% Suomen
ammattimaisesta kiinteistösijoitusmarkkinasta
21.5.2019 20
19 mrd €28%
16 mrd €23%
6 mrd €8%
20 mrd €29%
3 mrd €5%
3 mrd €4%
2 mrd €3%
Toimisto
Liike
Tuotannollinen
Asunto
Hotelli
Hoivakiinteistö
Muut
Suorat kiinteistösijoitukset Suomessa vuoden
2018 lopussa, yhteensä noin 69,5
mrd euroa
Lähde: KTI (kysely sijoittajille, yhtiöiden vuosikertomukset, KTI:n arviot)
KTI Kiinteistötieto Oy
Isoimmat kiinteistökaupat Suomessa (viimeiset 12kk)
21.5.20195/20/2019 21
ASSET / PORTFOLIO DATE PRICE (M€) BUYER SELLER
Technopolis plc 2018Q4 approx. 950 Kildare Partners Shareholders of Technopolis plc
Shopping centre Itis 2018Q4 516 Fund managed by Morgan Stanley Real Estate
Investing
Wereldhave
Shopping centre Jumbo (34%) 2019Q1 249 Elo Mutual Pension Insurance Unibail-Rodamco-Westfield
Helsinki Court House 2018Q4 200 Hemsö Fastighets AB Sponda Oyj
Office property (Urban Environment House) 2018Q3 165 Union Investment Real Estate GmbH Kiinteistö Oy Helsingin Kalasataman Kymppi
(City of Helsinki)
Eight care properties 2019Q1 130 Hemsö Fastighets AB City of Turku
Office property (Alvar Aallon katu 3) 2018Q4 116 M&G European Property Fund Ilmarinen Mutual Pension Insurance Company
11 office properties 2018Q4 113 Cromwell European REIT n/a
Other significant transactions where the price is not published (in time order)
3263 rental apartments 2018Q2 n/a Round Hill Capital Avant Capital Partners
824 rental apartments 2018Q3 n/a Aberdeen Standard Pan-European Residential
PropertyLocalTapiola Group
Tripla Workery offices 2018Q4 n/a Unnamed International Investor YIT Oyj
1740 rental apartments 2018Q4 n/a Bayerische Versorgungskammer ICECAPITAL Housing Fund III Ky
Source: KTI
3/2019
21
KTI Kiinteistötieto Oy
Hoivakiinteistöjen osuus oli 18% kaikista kaupoista Q1 2019
26
4337 37
3226
18
2720
2531
23 26 2431
41
2936
27
23 31
36
45
30 23
24
23
4039
32
3
3
12
8 2613
15
8
8
2912
7
15
5 3
6
6
2116
6
157
15
12
26
16
23
38
10
19
14
8
66
6 47
182016
7 614
6 8 42
0 %
10 %
20 %
30 %
40 %
50 %
60 %
70 %
80 %
90 %
100 %
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Retail Office Industrial Hotel Residential Care property Other
21.5.2019Source: KTI
3/2019
22
KTI Kiinteistötieto Oy
Yksityisten sijoittajien näkökulma yhteiskuntakiinteistöihin
Asumispalvelukiinteistöt
• Ikäihmiset
• Erityishoiva
Opetuskiinteistöt
• Päiväkodit
• Koulut ja oppilaitokset
Terveydenhuollon kiinteistöt
• Terveys- ja lääkäriasemat, hammaslääkärivastaanotot
• Sairaalat
Kulttuuri- ja urheilukiinteistöt
• Teatterit, urheiluhallit, kirkot
Oikeuslaitoksen kiinteistöt
• Poliisilaitokset, tuomioistuimet, vankilat
21.5.2019 23
KTI Kiinteistötieto Oy
Yhtenäisillä julkisten kiinteistöjen tunnusluvuilla
kokonaisvaltaiseen ja tietopohjaiseen johtamiseen
21.5.2019 24
sisäiset vuokrat, ulkoa- ja
ulosvuokratut
eri vaihtoehtojen vertailu
vuokramarkkinoiden kehitys
Vuokraus
omistaminen vs. vuokraus
rahoitus ja yhteistyömallit
kiinteistösijoitusmarkkinoiden
tarjoamat mahdollisuudet
Omistaminen ja rahoitus
Tilojen käyttö ja
palvelujen tuottaminen
Asiakastyytyväisyys,
käyttäjätarpeet
oman toiminnan
ohjaaminen, arviointi ja
kehittäminen
Käyttäjät
ylläpidon ohjaaminen,
kustannusten optimointi
palvelutuotannon
toimintatavat
Ylläpito
Kestävä kehitys ilmastotavoitteet,
energiatehokkuus ja päästöt
sosiaalisen vastuullisuuden
näkökulmat
raportointi,
sidosryhmäviestintä
tilankäytön tehokkuus
monikäyttökohteet
missä / miten julkisia palveluja
tarjotaanTransaktioseuranta
Rakennushankeseuranta
KTI Kiinteistötieto Oy
Esimerkkejä keskeisistä tunnusluvuista
Kokonaistuotto, %
Nettotuotto, %
Arvonmuutostuotto, %
Sopimusvuokra, €/hoivapaikka
Sopimusvuokra, €/m2/kk
Sopimusvuokran muutos, %
Vuokra-arvo, €/m2/kk
Vuokra-arvon muutos, %
Yli-/ alivuokra, €/m2/kk
Käyttöaste, %
Markkina-arvo, €/m2/kk
Markkina-arvo/hoivapaikka
Nettotuottovaatimus, %
Nettotuottovaatimuksen muutos, %
Bruttotuotto, Ylläpitokustannukset
kuluerittäin ja Nettotuotto €/m2/kk
Bruttotuotto, Ylläpitokustannukset
kuluerittäin ja Nettotuotto
€/hoivapaikka
Aktivoinnit
Investoinnit / ostot / myynnit
Markkina-arvo, €
Lukumäärä, kpl
Alan uudiskohteet kartalla / listattuna
Alan transaktiot kartalla / listattuna
21.5.2019 25
KTI Kiinteistötieto Oy
Analyysi kaupunkien
kiinteistö- ja tilastrategioista:
• Oman strategiatyön ja
johtamisen kehittämiseen
• Työkalu päättäjien kanssa
viestimiseen
• Uusien toimintamallien
tunnistamiseen
Yhteiset tunnusluvut ja mittarit:
• Strategian ohjaamiseen
• Tavoitteiden asettamiseen ja
toiminnan kehittämiseen
• Kaupunkien vertailuun
• Toimintamallien ja vaihtoehtojen
vertailuun ja päätöksentekoon
KTI:n lisäarvo:
• Kehittyvien kiinteistö-markkinoiden
tarjoamat mahdollisuudet kaupungeille
• Laajat kiinteistömarkkina-tietokannat
• Kaupunkien kiinteistöjen
kustannusten, tilatehokkuuden ja
asiakastyytyväisyyden vertailut
Kuntien keskustelufoorumi:
• Kokemusten jakamiseen, parhaista
käytännöistä oppimiseen, eri
vaihtoehtojen tunnistamiseen ja
arviointiin
• Kaupunkien tunnuslukujen
kehityksen seurantaan ja
tunnuslukujen kehittämiseen
Miten KTI voisi olla avuksi?
21.5.2019 26
KTI Kiinteistötieto Oy
Kiitos!
KTI Kiinteistötieto Oy
Eerikinkatu 28, 7. krs
00180 HELSINKI
Puh. 020 7430 130
etunimi.sukunimi@kti.fi
www.kti.fi
top related