jaarverslag 2019 - goedestede · sociale voorraad. de druk op de huurmarkt in almere is in ieder...
Post on 11-Aug-2020
0 Views
Preview:
TRANSCRIPT
JAARVERSLAG 2019
30 april 2020
INHOUDSOPGAVE JAARSTUKKEN 2019 BESTUURSVERSLAG 1
1. Algemene informatie 2
2. Bericht van de directeur-bestuurder 3
3. Onze visie op externe ontwikkelingen 5
4. Kengetallen 12
5. Informatievereisten vanuit wet- en regelgeving 14
6. Beleidsmatige beschouwing beleidswaarde – marktwaarde 20
7. Financiële informatie 22
8. Risicobeheersing 23
9. Verbinding 28
10. Verenigingen van Eigenaren 29
VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN 31
VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG 43
1. Goede woningen 45
2. Passend huisvesten 52
3. Samenwerken 58
4. Goede wijken 62
5. Goede dienstverlening 64
6. Gezonde organisatie 66
7. Gezonde financiën 72
2019 SAMENGEVAT 78
JAARREKENING 79
1. Balans per 31 december 2019 80
2. Winst- en verliesrekening over 2019 82
3. Kasstroomoverzicht 83
4. Algemene toelichting 84
5. Grondslagen van waardering 85
6. Grondslagen voor bepaling van het resultaat 93
7. Financiële instrumenten en risicobeheersing 96
8. Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling 97
9. Toelichting op het kasstroomoverzicht 98
10. Toelichting op de balans 99
11. Toelichting op de winst- en verliesrekening 114
12. Overige informatie 120
13. Scheiding DAEB en niet-DAEB 122
14. Ondertekening van de jaarrekening 132
OVERIGE GEGEVENS 133
1. Statutaire resultaatbestemming 133
2. Controleverklaring van de onafhankelijk accountant 133
BESTUURSVERSLAG
1
1. ALGEMENE INFORMATIE
Naam Woningstichting GoedeStede
Gevestigd gemeente Almere
Kantooradres Verzetslaan 141
1318 BT Almere
Postadres Postbus 10088
1301 AB Almere
Telefoonnummer: 036-5395311
E-mail adres: post@GoedeStede.nl
Website: www.GoedeStede.nl
Datum oprichting: 23 september 1980
Christelijke Woningbouwvereniging GoedeStede
Stichtingsstatuten: 30 augustus 2001
Statutenwijziging: 18 december 2018
Kamer van Koophandel: 39036239
L-nummer: L1891
Woningstichting GoedeStede is een toegelaten instelling in de zin van artikel 19 van de Woningwet. De
stichting stelt zich ten doel uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting zoals
omschreven in artikel 45 van de Woningwet.
GoedeStede wordt bestuurd door een eenhoofdig Bestuur. Het interne toezicht wordt uitgeoefend door
een Raad van Commissarissen van vijf leden.
2
2. BERICHT VAN DE DIRECTEUR-BESTUURDER
Voor mijn gevoel is het afgelopen jaar voorbij gevlogen. Het was een druk jaar met veel bijeenkomsten
en mooie mijlpalen. We hebben veel bereikt, maar op enkele gebieden nog lang niet zo veel als ik
hoopte. Ik neem u mee in de resultaten over het jaar 2019 en de inzet voor 2020.
Maar eerst schets ik een beeld van de crisissituatie waarin wij terecht zijn gekomen.
In het vroege voorjaar van 2020 hebben we als samenleving te maken gekregen met een crisissituatie
die veroorzaakt is door het coronavirus (COVID-19). Dit heeft ook impact op onze huurders en op onze
organisatie. We hebben onze bedrijfsprocessen aangepast en afgestemd op de door het RIVM en de
Rijksoverheid afgegeven richtlijnen en maatregelen. Nieuwe richtlijnen en ontwikkelingen monitoren we
continu en volgen we op.
Onze maatregelen zijn erop gericht om de gezondheid van onze medewerkers, huurders en relaties te
beschermen en waar mogelijk de dienstverlening aan onze huurders te continueren. De crisis,
veroorzaakt door het coronavirus, kan naar de toekomst toe ook impact hebben voor GoedeStede.
Bijvoorbeeld ten aanzien van ons investeringsprogramma waarbij we ook sterk afhankelijk zijn van
anderen zoals bouwers, de gemeente, en in het geval van renovatie van onze huurders.
Op het moment van schrijven is nog onduidelijk wat de impact precies zal zijn. De huidige inschatting is
dat dit voor GoedeStede niet zal leiden tot onoverkomelijke financiële problemen. Daarnaast is er ook
voor ons sprake van omstandigheden die negatieve invloed zullen hebben op de realisatie van onze
doelstellingen voor 2020 en verder. Op dit moment hebben we vooral aandacht voor het managen van
de primaire processen en is het nog te vroeg voor een gedetailleerde impactanalyse. Hoewel we de
mogelijke invloed op de financiële continuïteit nog niet goed kunnen objectiveren, blijkt uit een eerste
scan op hoofdlijnen dat de financiële continuïteit niet in het geding is.
Vooralsnog anticiperen we dus op de landelijke richtlijnen en kiezen we daarbij de insteek om flexibel
en begripvol te zijn en waar nodig maatwerk te leveren.
Tot zover de coronacrisis, onze aanpak en de effecten voor GoedeStede zoals die in de eerste periode
van 2020 te voorzien zijn.
Zoals gezegd was 2019 een succesvol jaar waarbij mooie resultaten zijn behaald. Een belangrijke
activiteit was ons visitatietraject. Eens in de vier jaar krijgen we bezoek van een onafhankelijke
commissie die praat met mensen van binnen en van buiten onze organisatie. Ik ben tevreden met de
goede waardering van de commissie. De kritische houding van de huurdersorganisatie nemen we mee
als advies om zaken beter te maken.
In aanloop naar het nieuwe ondernemingsplan hebben we op 11 september 2019 een
stakeholdermiddag georganiseerd. Door de inzet van relaties en medewerkers was het een prachtige
middag met mooie resultaten. Op basis van deze opbrengsten, de uitkomsten van de visitatie en van de
vele gesprekken die we voerden, is ons nieuwe ondernemingsplan opgesteld.
Natuurlijk leest u in dit plan een voortzetting van de goede dingen van GoedeStede. Zo zetten we ook
de komende drie jaar in op zo veel mogelijk nieuwbouw en gaan we nog steeds zorgvuldig om met geld
van huurders. Maar nadrukkelijker dan in het vorige ondernemingsplan, willen we de komende jaren
meer aandacht geven aan gastvrije dienstverlening. We willen stappen zetten om de score in de
benchmark met de andere corporaties in Nederland te verhogen.
3
Mijn wensen of zorgpunten deel ik ook graag. We hebben mooie, wat abstract geformuleerde
prestatieafspraken klaar liggen die gemaakt zijn met de gemeente, de andere corporaties en de
huurdersorganisaties. Maar een woonvisie van de gemeente ontbreekt nog steeds. Hopelijk maakt het
nieuwe college van Burgemeester en Wethouders zich hard voor de noodzakelijke uitbreiding van de
sociale voorraad. De druk op de huurmarkt in Almere is in ieder geval niet te ontkennen.
Een ander zorgpunt blijft het tempo waarin we de duurzaamheidstransitie gaan vormgeven.
GoedeStede heeft jong en zeer goed geïsoleerd bezit met een hoge energie-index en wil vooral op de
natuurlijke momenten stappen maken. De omgeving voert nogal eens druk uit om tempo te maken,
zonder dat ze zich er over bekommeren of het financieel verantwoord is.
Maar mijn grootste zorgpunt is en blijft voorlopig de toekomstige leefbaarheid van onze wijken. Vooral
de combinatie van passend toewijzen en mensen die een steuntje in de rug bij het wonen nodig hebben
baart mij zorgen. Er wonen steeds minder sterke schouders in toch al kwetsbare wijken. We zijn
hierover met veel partijen in overleg, maar de materie is complex en oplossingen zijn er helaas nog
niet.
Ik realiseer me ook dat dit soort thema’s inmiddels gewoongoed zijn geworden bij woningcorporaties.
Dit is de volkshuisvesting anno nu. Veel opgaven op het gebied van nieuwbouw, renovatie, onderhoud,
duurzaamheid en leefbaarheid. Allemaal in combinatie met toenemende belastingdruk, waardoor minder
middelen beschikbaar zijn voor die volkshuisvesting; veel druk op de betaalbaarheid van het wonen. En
dat allemaal in combinatie met veel verantwoording, veel verslaglegging, grote administratieve druk en
veel toezicht.
Maar toch blijft de volkshuisvesting een mooi vak. Ik ben trots op de medewerkers van GoedeStede die
zich iedere dag inzetten voor dit mooie vak. Of dat nou is in de wijken of meer achter de schermen. In
dit jaarverslag kunt u lezen welke concrete resultaten, al dan niet in samenwerking met partners, zijn
bereikt.
De verantwoordingsstukken over het verslagjaar 2019 bestaan uit het bestuursverslag, het
volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening. Hiermee leggen wij verantwoording af over onze
volkshuisvestelijke en financiële prestaties. Ook is het verslag van de Raad van Commissarissen
opgenomen waarin zij berichten over het gevoerde toezicht.
Ik wens u veel leesplezier!
Arjan Deutekom
Directeur-bestuurder
Almere, 30 april 2020
4
3. ONZE VISIE OP EXTERNE ONTWIKKELINGEN
In het verslagjaar hebben talloze maatschappelijke, wettelijke en politieke ontwikkelingen ons werk
geraakt. De volkshuisvesting blijft immers altijd in beweging. Enkele ontwikkelingen schetsen we hier.
Wet- en regelgeving
Onze sector heeft te maken met enorm veel wet- en regelgeving rondom alle facetten van het werk.
Soms stimuleren ze ontwikkelingen, maar helaas gaat het vaker om afbakeningen die niet altijd in het
belang van de volkshuisvesting zijn. En ook spreken onderzoeken elkaar tegen of worden de conclusies
anders uitgelegd: een korte uiteenzetting van afgelopen jaar.
Woningwet
De minister heeft de Woningwet uit 2015 geëvalueerd. De wet heeft de taken van corporaties
verhelderd en het toezicht is aangescherpt. De minister gaat detailregels schrappen en het toezicht
meer verschuiven naar controle achteraf. Ook komt er meer ruimte in het passend toewijzen en het
verduurzamen van woningen.
Nationale Woonagenda In de Nationale Woonagenda 2018-2021 is de aanpak van de uitdagingen op de woningmarkt
beschreven. Bij de jaarlijkse rapportages ‘Staat van de Volkshuisvesting’ en de ‘Staat van de
Woningmarkt’ rapporteert de minister ook over de voortgang van de Nationale Woonagenda.
Staat van de Volkshuisvesting
In mei verschenen de onderzoeksrapporten van de Staat van de Volkshuisvesting 2019. De minister is
tevreden:
Corporaties blijven inzetten op huurmatiging. De betaalbaarheid bleef op peil.
Nieuwbouwprognoses opnieuw gestegen (naar 130.000). Maar nog steeds tekort aan locaties.
Corporaties investeren flink in verduurzaming. Ze gaan de ambitie, om in 2021 sector-breed op
Label B uit te komen, halen.
Toch ziet de minister ook enkele risico’s. De verdiencapaciteit staat onder druk en onrendabele toppen
nemen toe. Dit komt door de oplopende fiscale lasten en beperkingen van de mogelijkheden om
huurstijgingen te realiseren vanwege de toegenomen aandacht voor betaalbaarheid. Ook wordt
langzaam duidelijk dat de leefbaarheid van wijken onder druk komt te staan door de focus op lage
inkomens en betaalbaarheid. Ze gaat deze zaken onderzoeken.
Verhuurderheffing
De verhuurderheffing is corporaties een doorn in het oog. De toegezegde korting op de nieuwbouw van
gemiddeld 100 miljoen per jaar staat in schril contrast met de 1,7 miljard per jaar aan
verhuurderheffing zonder daarbij ook de toekomstige stijgingen in mee te nemen.
Mediacampagne #Ikwileenhuis
De Woningwet is geëvalueerd en de Minister werkt aan nieuwe wetsvoorstellen. Via sociale media wordt
met de #ikwileenhuis geprobeerd om de #wooncrisis een gezicht te geven. De afdracht aan heffingen
en belastingen beperkt de mogelijkheden om meer nieuwe woningen te bouwen.
Bezwaarschrift verhuurdersheffing
Veel corporaties, waaronder GoedeStede, hebben een ‘bezwaarschrift’ ingediend tegen de
verhuurderheffing. Zo vragen we opnieuw (media)aandacht voor de noodzaak van het afschaffen van
de verhuurderheffing. De kern van het bezwaar vormt artikel 19 van de Woningwet. Dat stelt dat we
onze middelen moeten inzetten ten behoeve van de volkshuisvesting. We houden een pleidooi voor het
niet laten afkalven van de volkshuisvesting zodat straks niemand meer een betaalbaar huis kan vinden.
5
Woondeal Metropoolregio Amsterdam
Het Rijk en de Metropoolregio Amsterdam (MRA) hebben een woondeal gesloten waarbij zij een
langjarige samenwerking aangaan om het woningtekort terug te dringen en te zorgen voor structureel
voldoende betaalbaar woningaanbod. Tot 2025 kan de MRA, met de inzet van het Rijk, ruim 100.000
woningen bijbouwen. De partijen hebben afgesproken te zoeken naar zowel oplossingen voor het
betaalbaar houden van de bestaande woningvoorraad als voor voldoende investeringscapaciteit van
woningcorporaties.
Om de druk op de woningmarkt verder te verlichten, wil de MRA ten minste 3.000 flexwoningen
realiseren. De minister ondersteunt dit met een wetswijziging die dergelijke woningen vrijstelt van de
verhuurderheffing.
Duurzaamheid
Duurzaamheid is één van de belangrijkste thema’s op dit moment. Duurzaamheid is een breed begrip,
maar het komt er in het kort op neer dat in een duurzame wereld mens (people), milieu (planet) en
economie (profit) met elkaar in evenwicht zijn, zodat we de aarde niet uitputten. Er wordt op
verschillende niveaus gesproken en geacteerd. We schetsen eerst enkele ontwikkelingen en beschrijven
dan op hoofdlijnen onze visie, waarmee we duurzaam op weg gaan naar een CO2 neutrale
woningvoorraad in 2050.
Klimaatakkoord
Na lang ‘polderen’ is het Klimaatakkoord gereed. Corporaties krijgen de rol van startmotor. Algemeen
uitgangspunt in het Klimaatakkoord is dat de middelen en opgaven (betaalbaarheid, beschikbaarheid en
verduurzaming) voor de sector met elkaar in balans moeten zijn.
Het Planbureau voor de leefomgeving heeft het Klimaatakkoord doorgerekend. De opgave om voor
2030 49% CO2 reductie ten opzichte van 1990 te halen, blijkt lastig te realiseren. Er moeten (politieke)
keuzes gemaakt worden. Ook blijkt nu dat het Klimaatakkoord uitgegaan is van verkeerde aannames.
De kosten komen vele malen hoger uit en bij wie de rekening komt te liggen wordt ook steeds
duidelijker. De Woonbond en Aedes pleiten er voor dat de verduurzaming van corporatiewoningen niet
uit de portemonnee van huurders betaald mag worden. Maar ondertussen worden de belastingen
verhoogd en wordt de wetgeving (warmtewet) aangepast. Het kabinet is wel bezig om financiële
stimuleringsinstrumenten vrij te spelen.
Lokale energietransitie
De Transitievisie Warmte vloeit voort uit het Klimaatakkoord. Daarin moeten gemeenten uiterlijk eind
2021 vastleggen welke wijken als eerste van het gas af gaan en wat de alternatieve warmtebronnen
zijn. Deze transitievisie heeft gevolgen voor onze duurzaamheidsstrategie.
In Almere zijn verkennende gesprekken gevoerd voor een warmtenet in Almere Haven. Onze woningen
in Almere Stad en Poort zijn al op een midden-temperatuur warmtenet aangesloten.
Crisis en herstel
De crisis- en herstelwet moet de woningbouw gaan versnellen en duurzaamheid faciliteren. De
gemeente zou daarmee sneller en flexibeler kunnen inspringen op initiatieven, omdat de
vergunningsprocedure wordt vereenvoudigd. Dat is hard nodig zo merken we in de dagelijkse praktijk
en hebben we te maken met complexe bestemmingsplanprocedure en omgevingsvergunningstrajecten.
Ook de ‘stikstofuitspraak’ van de Raad van State werkt de versnelling tegen. De gemeente heeft de
nieuwbouwprojecten bekeken en vraagt om aanvullende berekeningen per project.
6
Urgenda: CO2-reductie in plaats van heffing
In februari presenteerden 170 woningcorporaties en Urgenda 40 concrete maatregelen tijdens een
persconferentie in Den Haag. De boodschap was dat het geld voor de verhuurdersheffing (1,7 miljard)
moet worden ingezet om de
woningvoorraad te verduurzamen,
zonder dat woonlasten van huurders
daarbij stijgen. GoedeStede
ondersteunt de actie en was aanwezig.
Nadat de doorrekeningen van het
klimaatakkoord bekend waren, is het
actieplan CO2-reductie opnieuw onder
de aandacht gebracht bij
fractievoorzitters en woordvoerders
wonen en via een ingezonden brief in
de landelijke dagbladen. Daarbij is
nogmaals opgeroepen om
duurzaamheid en betaalbaarheid hand
in hand te laten gaan.
Energielevering
Er komt meer ruimte voor corporaties voor energielevering aan het net. Nu zijn er beperkende
voorwaarden wanneer energie uit zonnepanelen rechtstreeks aan het net geleverd kan worden. Dit
beperkt de verduurzaming en zorgt ervoor dat er minder goed gebruik kan worden gemaakt van
subsidieregelingen. De minister wil de ruimte voor corporaties vergroten.
Duurzaamheidvisie GoedeStede Wij hebben in 2018 een eigen plan van aanpak gemaakt waarbij we streven naar een CO2-neutraal
woningbezit in 2050. Om dit doel te halen zijn vele miljoenen extra nodig al is het gehele speelveld nog
lang niet te overzien en nog volop in beweging. Daarom houden wij bij onze investeringen vast aan de
visie; duurzaam op weg naar 2050. Onze onderhoudsfilosofie (volkshuisvestingsverslag 1.2) en de
energieprestaties van ons bezit (1.3) laten we daar zo goed mogelijk op aansluiten.
Duurzaam op weg naar 2050
Als corporatie zijn we er voor mensen met een smalle beurs. Verduurzaming speelt in eerste instantie
een rol vanuit woonlasten. We vinden dat het verduurzamen van de Nederlandse woningvoorraad
niet onevenredig door de smalste schouders mag worden gedragen. Het is onze uitdaging om door
middel van (slimme) energiemaatregelen en bewust energiegebruik de totale woonlasten betaalbaar
te houden. Een gezond binnenklimaat is daarbij een uitgangspunt.
Wij willen onze huidige en toekomstige huurders woningen aanbieden die goed zijn voor mens en
milieu waarbij we tegelijkertijd oog houden voor ieders portemonnee.
Onze inzet op duurzaamheid moet bijdragen aan betaalbaar wonen. Huurders moeten er beter van
worden, de kwaliteit van de woningen moet verbeteren en onze organisatie moet financieel gezond
blijven. De kennis en ontwikkelingen op het gebied van duurzaamheid groeien enorm hard. Daarom
beschrijven we de tussenstappen waar wij aan werken, op weg naar een vrijwel CO2 neutrale
woningvoorraad in 2050.
7
2020 Alle corporatiewoningen hebben gemiddeld energielabel B (Energie Index 1,2<EI≤1,4).
De gemiddelde Energie Index van GoedeStede bedroeg in 2018 1,23 en in 2019 1,21.
Alle corporaties in Nederland komen in 2019 nog uit op 1,57.
2021 Alle nieuwbouw die wordt opgeleverd is BENG (Bijna Energie Neutraal Gebouw) aangezien
alle bouwaanvragen per 1 januari 2020 moeten voldoen aan BENG.
2022 Gemeente Almere heeft een transitievisie warmte ontwikkeld waarin duidelijk wordt welke
buurt in welke volgorde van het aardgas gaat. Wij passen onze MJOB hierop aan.
2023 Alle panden in ons bezit met een kantoorfunctie en minimaal 100m2 BVO, hebben
energielabel C per 1 januari 2023.
2030 Wereldwijd stoten we 49% minder broeikasgassen uit dan in 1990. Volgens de huidige
berekeningen betekent dit gemiddeld label A, ofwel een EI kleiner dan 1,2.
2035 De metropoolregio Amsterdam wil geen (Gronings) aardgas meer gebruiken voor warmte.
2040 Gemiddeld voldoen de woningen van GoedeStede aan de BENG.
2050 Alle gebouwen zijn energieneutraal. Onze woningen faciliteren een gezonde woonstijl
zonder negatieve impact op het milieu. Dat geldt ook ons bedrijf. Bestemming bereikt!
In onze duurzaamheidsvisie zijn uitgangspunten benoemd om ons te helpen om de juiste keuzes te
maken in het belang van onze klanten, onze woningen en onze organisatie.
No regret
De ingrepen die wij doen moeten passen in de lange termijn strategie van een complex. We willen
voorkomen dat de aanpassingen straks in de weg zitten of er weer uit moeten. We willen letterlijk ‘no
regret’ (geen spijt) van de aanpak krijgen met de kennis van nu.
Samenwerken
De sleutel om duurzaamheidsmaatregelen tot een succes te maken. Verduurzamen is een belang én
een verantwoordelijkheid die we samen delen met huurders, gemeenten, collega-corporaties,
leveranciers en andere belanghebbenden in onze wijken. We ontwikkelen kennis en houden elkaar
scherp op de juiste koers.
Duurzame business case
Wij zijn ons bewust van de verplichting om onze woningen als een goed rentmeester te beheren. We
blijven oog houden voor een (financieel) gezond bedrijf en behoud van de waarde van ons vastgoed.
Wonen en zorg
Het overheidsbeleid is erop gericht om wonen en zorg te scheiden. Bewoners moeten zo lang mogelijk
zelfstandig wonen, eventueel met ambulante zorg. Ook wordt steeds meer een beroep gedaan op
zelfredzaamheid en participatie van mensen. We lopen echter tegen steeds meer uitdagingen aan.
Het is onze plicht om de sociale kwaliteit (leefbaarheid) in onze complexen op peil te houden. Eén van
de oorzaken van leefbaarheidsproblematiek is een toenemend aantal kwetsbare huurders. Een
kwetsbare bewoner is een bewoner voor wie zelfstandig deelnemen aan de samenleving niet
vanzelfsprekend is.
Eenzaamheid en het ontbreken van een netwerk voor (mantel)zorg komen ook steeds vaker voor. We
zien dat de leefbaarheid in wijken met veel sociale huurwoningen onder druk komt te staan. En de
consequenties merken we dagelijks.
We willen de randvoorwaarden voor kwetsbare mensen goed (laten) organiseren. Samenwerken met
netwerkpartners is onontbeerlijk. Zo zoeken wij naar een geschikte woning en dito woonomgeving en
8
bespreken we met de begeleiders hun inzet in het op orde brengen en houden van het (financiële)
huishouden. Samen werken we aan ‘een zachte landing in de wijk’ zodat er een veilige omgeving
ontstaat voor zowel de nieuwe als de zittende bewoners.
GoedeStede werkt samen met verschillende maatschappelijke organisaties en zorginstellingen. Cliënten
van deze partijen wonen soms zelfstandig maar er zijn ook situaties waar cliënten onder begeleiding
samen wonen. Als voorbeeld noemen we Room4U (kamers met kansen project voor jongeren) en
Zephyr, waar dementerende ouderen in een groep samen wonen. We hebben woongebouwen voor
mensen die 24/7 begeleiding nodig hebben. In 2019 leverde wij een complex op voor mensen met een
stoornis in het autistisch spectrum (AanMere).
Continuïteit van zorg en begeleiding aan kwetsbare bewoners is een onderwerp waarop wij zorgpartijen
en de gemeente aanspreken. In de prestatieafspraken 2019 is dit ook nadrukkelijk benoemd. Het is de
gemeente, in samenspel met de corporaties, nog niet gelukt om een prioritering aan te brengen welke
groepen in welke mate het eerst aan een nieuwe woning geholpen moeten worden. Er moeten ook nog
aanvullende (samenwerkings)afspraken worden gemaakt over de toeleiding naar woningen,
contractvorming en betere begeleiding van de cliënten. Maar ook over de woon-zorgprogrammering en
de aandacht voor de spreiding is nog overleg nodig. Alleen dan kunnen we een zorgvuldige uitstroom
van cliënten uit de 24-uurszorg (instellingen) mogelijk maken.
Leefbaarheid
Het bevorderen van de leefbaarheid in de directe woonomgeving is één van de kerntaken van
woningcorporaties. In ons werk richten wij ons daarom op het schoon, heel en veilig houden van onze
woningen en de algemene ruimten in portieken en galerijen. Het onderhoud van de buitenruimte vraagt
in toenemende mate onze aandacht, omdat er een groeiende groep bewoners is die dit niet zelfstandig
kan of wil doen. De leefbaarheid in wijken en buurten met veel sociale huurwoningen staat onder druk.
Dat blijkt uit diverse onderzoeken, maar is voor onze huurders en medewerkers al langere tijd
merkbaar. Onze medewerkers zetten zich in om overlast te bestrijden en om onze wooncomplexen
leefbaar te houden, maar wij kunnen het niet alleen!
Jarenlang overheidsbeleid heeft de sociale huursector kleiner gemaakt en beperkt tot de laagste
inkomens. En tegelijkertijd neemt het aantal plekken in zorgcomplexen en GGZ-instellingen als gevolg
van Rijksbeleid af waardoor cliënten (deels noodgedwongen) op zichzelf wonen. Zij zijn vrijwel altijd
aangewezen op de goedkoopste sociale huurwoningen en deze liggen vaak in eenzijdige buurten.
Wij zoeken mogelijkheden om bijvoorbeeld kwetsbare mensen verspreid over wijken te huisvesten.
Daarnaast moeten kwetsbare bewoners de zorg en begeleiding krijgen die ze nodig hebben. Een andere
mogelijkheid is om huur- en koopwoningen in verschillende prijsklassen te bouwen. De markttoets voor
midden huurwoningen moet dan wel afgeschaft worden. We willen lokaal bepalen wat nodig is om te
voorkomen dat er nieuwe ‘Vogelaarwijken’ ontstaan. We werken aan heldere (prestatie)afspraken want
dit thema verdient maximale aandacht van al onze partners.
Huurbeleid en betaalbaarheid
De overheid stelt onder andere regels vast voor de woningtoewijzing, de maximale huurprijs en de
jaarlijkse huurverhoging van sociale huurwoningen. Als woningcorporatie zetten wij ons in voor
voldoende betaalbare sociale huurwoningen. Op dit dossier is er inmiddels ontzettend veel wet- en
regelgeving opgesteld. Aan woningzoekenden en aan huurders zijn de (soms conflicterende) regels
nauwelijks meer uit te leggen.
De minister heeft een conceptwetsvoorstel gepubliceerd waarin zij onder andere de nieuwe
inkomensgrenzen voor toewijzing en voor inkomensafhankelijke huurverhoging presenteert. De
consequentie van dat voorstel is dat hiermee juist minder mensen in aanmerking komen voor een
sociale huurwoning dan nu het geval is. Het kabinet ontneemt daarmee alleenstaanden die nu op de
9
wachtlijst staan en iets meer verdienen dan 35.000 euro ineens de kans op een sociale huurwoning. Zij
verliezen hun opgebouwde wachttijd en krijgen met hun inkomen vaak geen toegang tot een
middenhuur- of koopwoning. Wat ons betreft is dat een onwenselijke situatie, ook vanuit het oogpunt
van de leefbaarheid van wijken.
Sociaal huurakkoord Aedes en de Woonbond sloten al in 2015 een Huurakkoord waarin ze onder andere afspraken om de
huren minder te laten stijgen dan de jaren daarvoor. Dat akkoord liep tot en met 2018 en is door de
overheid overgenomen in wet- en regelgeving. Het nieuwe akkoord kwam met grote moeite tot stand.
Het nieuwe akkoord uit 2018 was in 2019 nog niet volledig in de praktijk uitvoerbaar aangezien er
wetswijzigingen nodig zijn over onder andere de aanpassing van de definitie van de huursom.
GoedeStede sluit met het huurbeleid zo veel als mogelijk aan op het Huurakkoord. Voor meer
informatie verwijzen wij naar het volkshuisvestingverslag, paragraaf 2.2.
Middenhuur Nieuwe middeldure huurwoningen bouwen in het huurprijssegment tussen de liberalisatiegrens tot circa
€ 1.000,- is lastig. De bouwkosten zijn hard gestegen en schrijft de Woningwet een (complexe)
markttoets voor, als een corporatie woningen boven de liberalisatiegrens willen bouwen.
Met de wet Maatregelen Middenhuur wil de minister de woningbouw en de doorstroming op de
woningmarkt verder stimuleren. De markttoets voor corporaties, waarmee de gemeente bekijkt of
andere partijen willen investeren, is vereenvoudigd. Toch biedt dat voor GoedeStede nog onvoldoende
vrijheid om in een mix van sociaal en middenhuur te bouwen.
Stedelijke vernieuwing
Het College van B&W heeft de stedelijke vernieuwingsopgaven van Centrum Almere Buiten en Almere
Haven tot één van haar kernopgaven in deze collegeperiode benoemd.
Voor Almere Buiten wordt ingezet op een nieuwe visie voor het centrum door ‘oude visies’ samen te
voegen.
In Almere Haven is de gemeente, een groep maatschappelijke organisaties en bedrijven een
Havenverbond gestart. Via het verbond willen we ervoor zorgen dat lopende vernieuwingsprojecten
sterker worden uitgevoerd en willen we één duidelijke visie hebben op de toekomst van Haven waarin
veel Havenaren zich herkennen.
Wij zien een ontwikkeling van Almere
Haven voor ons waarbij een aantal
tekortkomingen opgelost moet
worden. De huidige
bevolkingssamenstelling (in aantallen
en leeftijd) zal tot verdere
verschraling en uitval van
voorzieningen leiden. De
eenzijdigheid van de woningvoorraad
versterkt deze ontwikkeling. Wij
onderschrijven de aandacht voor het
versterken van het centrum en het
benutten van de kwaliteit van de
gebieden langs de gracht. Dit is cruciaal voor het verbeteren van de leef- en woonkwaliteit in het hele
stadsdeel.
10
Het visieteam heeft in het najaar gewerkt aan het visiedocument Havenhart 2.0 – Visie haven 2020-
2040. De visie wordt naar verwachting begin 2020 besproken en vastgesteld. We gaan uit van een
pragmatisch proces dat vanuit een goede visie tot actie kan leiden.
Huisvesting onderwijzers
Ook in Almere is er een nijpend tekort aan leraren. In reactie op een aantal gesprekken met
schoolbesturen en gemeente zijn wij een pilot gestart. Via de pilot willen we achterhalen of huisvesting
bijdraagt aan het oplossen van het lerarentekort. De pilot is 1 juli 2019 van start gegaan voor de
periode van 1 jaar. Het gaat om maximaal 15 (voornamelijk vrije sector)woningen die wij met voorrang
reserveren voor leraren. Zij worden voorgedragen door de scholengroepen van ASG, Prisma en SKO als
zij voldoen aan de gezamenlijk opgestelde criteria. Afgelopen half jaar hebben wij 10 aanvragen
ontvangen. Inmiddels zijn acht leraren bemiddeld naar een vrije sectorwoning.
OOB-status
Woningcorporaties met meer dan 5.000 verhuureenheden hebben met ingang van 1 januari 2020 de
status van Organisatie van Openbaar Belang (OOB). Door deze status wordt beoogd de gemiddelde
kwaliteit van de accountantscontrole te verbeteren. Hiermee wordt invulling gegeven aan een van de
aanbevelingen van de Parlementaire Enquêtecommissie Woningcorporaties. De OOB-status brengt met
zich mee dat de controlerend accountants onder een ander regime dienen te opereren. Zo moeten zij
hun advies- en controlewerkzaamheden strikt scheiden en een onafhankelijke kwaliteitsbeoordelaar de
controle laten toetsen. Er is overgangsrecht met betrekking tot de maximale aanstellingstermijnen.
Voor GoedeStede heeft de OOB status consequenties. De kwaliteit van de interne processen en de
dossiervorming wordt nog belangrijker. Wij voorzien dat de OOB-status vooral meer administratieve
lasten met zich mee brengt.
11
4. Kengetallen
BOEKJAAR 2019 2018 2017 2016 2015
Aantal verhuureenheden
In exploitatie
a. woningen en woongebouwen 8.247 8.147 7.913 7.939 7.804
b. garages & bergingen 80 80 80 80 80
c. overige objecten 86 91 118 105 134
Totaal 8.413 8.318 8.111 8.124 8.018
Aantal VHE (waarbij cat. 1b.= 50%) 8.373 8.278 8.071 8.084 7.978
In aanbouw 95 198 326 8 -
Opgeleverd 102 223 8 17 123
Aangekocht 3 1 - 1 2
Ombouw bedrijfspanden - - 7 24 -
Verkopen bestaand bezit 8 16 12 19 3
Percentage woningen tot jongerengrens 3 4 4 5 5
Percentage woningen tot 1e aftoppingsgrens 36 36 39 34 39
Percentage woningen tot 2e aftoppingsgrens 23 22 23 22 21
Percentage woningen tot lib. grens & vrije sector 21 21 20 26 25
Percentage woningen boven liberalisatiegrens 17 17 14 13 10
% Eengezinswoningen (EGW) 43 45 46 46 46
% Meergezinswoningen (MGW) 57 55 54 54 54
Aantal seniorenwoningen 1.060 1.060 1.060 1.060 1.060
Huren 2019 2018 2017 2016 2015
Huurachterstand (zittende huurders) % 1,29 1,43 2,08 1,48 1,29
Huurderving (wegens leegstand) % 0,31 0,71 0,94 1,37 1,78
Gemiddelde netto huur per VHE 633 618 608 602 590
Gemiddelde WWS-punten per VHE 156 154 154 154 156
Huurverhogingspercentage per 1 juli 1,70% 1,80% 1,00% 1,80% 2,60%
Huursom (x € 1 miljoen) 64 61 61 60 58
% van de maximale huur 80 81 80 80 77
Aantal ingeschrevenen WoningNet (ultimo jaar) 43.207 41.065 43.946 37.965 34.597
Inschrijftijd woningzoekenden (gemiddeld in jaren) 10 9 8,6 7,3 7,6
Aantal reacties woningzoekenden 354 324 268 140 144
Aantal vrij gekomen woningen (excl. nieuwbouw) 529 536 573 561 681
Aanbiedingsgraad 1,4 1,8 2 2,3 1,8
Mutatiegraad (%) 6,1 7,5 7,2 7 9,2
Aantal ontruimingen 21 17 17 16 28
Leegstand% (excl. verkoop en verplaatsing) 0,11% 0,34% 0,25% 0,15% 0,34%
Toewijzing doelgroep van beleid 91% 94% 92% 92% 95%
12
Onderhoud (x € 1 miljoen) 2019 2018 2017 2016 2015
Planmatig onderhoud 5,35 4,89 3,9 3,2 2,5
Service-onderhoud 2,38 2,23 1,93 0,98 0,84
Contractonderhoud 1,09 0,98 0,82 0,9 0,81
Personeel 2019 2018 2017 2016 2015
Personeelsbezetting:
In personen 52 48 51 58 54
In fte's 45,3 42,6 44,5 49,7 48,3
Aantal fte's per 1000 VHE 5,4 5,1 5,5 6,2 6
Ziekteverzuim % 4 6,6 6,2 6,7 5,2
Verloop % 5,8 10,4 12,1 4,1 13
Balans en winst-en-verliesrek (x € 1.000) 2019 2018 2017 2016 2015
Eigen vermogen 797.137 694.593 577.397 514.306 473.291
Netto huren 64.071 60.793 59.665 58.816 56.722
Vergoedingen 1.163 1.076 1.058 1.079 1.082
Jaarresultaat 102.545 117.245 63.177 40.878 30.655
Rentelasten 12.120 13.341 14.389 15.971 17.317
Balanstotaal 1.297.174 1.159.526 1.032.397 952.133 917.788
Financiële continuïteit 2019 2018 2017 2016 2015
Rentabiliteit eigen vermogen obv marktwaarde 13,75 18,43 11,6 8,26 6,47
Rentabiliteit totaal vermogen obv marktwaarde 9,33 11,92 7,82 6,07 5,23
13
5. INFORMATIEVEREISTEN VANUIT WET- EN REGELGEVING
Woningstichting GoedeStede wil voldoen aan de eisen ten aanzien van de verslaglegging conform artikel
36 lid 2 en 3 van de Woningwet. Met dit bestuursverslag en het volkshuisvestingsverslag verwachten
wij aan alle wettelijke verplichtingen te voldoen. In het verslag van de Raad van Commissarissen gaat
de Raad in op alle wettelijke vereisten inzake het toezicht op de corporatie en de wijze waarop daar
invulling aan is gegeven in het verslagjaar.
Ondernemingsplan 2017-2019
Onze ambities en doelstellingen zijn vastgelegd in het ondernemingsplan 2017-2019.
Dit jaarverslag vormt de laatste jaarschijf van het ondernemingsplan 2017-2019. In het
volkshuisvestingsverslag benoemen we de ambities over de afgelopen 3 jaren en de activiteiten die wij
ons in 2019 hadden voorgenomen. U leest daarbij in hoeverre wij erin zijn geslaagd om de voornemens
te realiseren.
Ondernemingsplan 2020-2022: Thuis in Almere
GoedeStede is een zelfstandige organisatie met eigen ambities en doelen. Regelgeving en
verwachtingen van belanghouders beïnvloeden ons werk. Om te komen tot een nieuw
ondernemingsplan is een zorgvuldig traject doorlopen.
In dit begin van het verslagjaar is met de Raad van Commissarissen teruggeblikt en zijn de contouren
voor het nieuwe ondernemingsplan geschetst. Daarop is de bestuurlijke reactie geschreven die nodig
was voor het visitatietraject. Met de uitkomsten van de visitatie in ons achterhoofd, zijn we nogmaals
met belanghebbenden in gesprek gegaan. Tijdens een druk bezochte middag op 11 september jl.
hebben we onze belanghebbenden gevraagd om te reflecteren op de inzet van GoedeStede voor de
toekomst. Onder de noemer #Durf te Kiezen (#DTK) kon er op symbolische wijze worden geïnvesteerd.
MISSIE: wij werken aan gewoon goede volkshuisvesting voor Almeerders
Onze huidige en toekomstige klanten zijn mensen met een bescheiden inkomen en kwetsbare
doelgroepen die in Almere (willen) wonen. Ook mensen met een middeninkomen kunnen bij ons
terecht voor een huurwoning.
Het woord ‘volkshuisvesting’ bevat feitelijk de kernopdracht van een woningcorporatie.
GoedeStede wil zo goedkoop mogelijk werken, zodat huurprijzen betaalbaar blijven en de
voorraad kan blijven groeien. Op deze manier geven wij invulling aan onze taken.
We bieden goede en betaalbare woningen aan mensen met een bescheiden inkomen.
We zorgen voor een basiskwaliteitsniveau in en rondom onze woningen.
We leveren diensten en producten voor tevreden klanten.
We werken zo effectief en efficiënt mogelijk.
We handelen integer.
We blijven oog houden voor een (financieel) gezond bedrijf.
Kernwaarden vormen de basis voor onze manier van werken en de omgang met elkaar, met
onze bewoners en onze belanghouders. Bij GoedeStede doen wij dat:
Volkshuisvestelijk Gedreven + met Gezond verstand = Gewoon Goed
14
Relaties en medewerkers van GoedeStede
zijn met elkaar in gesprek gegaan over
onze toekomstige opgaven. Er is vol
enthousiasme met elkaar gesproken en
‘geïnvesteerd’. De volgende 5 thema’s zijn
verkend en uitgediept; meer woningen,
betaalbare woningen, fijne buurt, tevreden
klanten en goede duurzame woningen. De
input is meegenomen bij de ontwikkeling
van het nieuwe ondernemingsplan.
Op basis van de eerste concepten, zijn
diverse gesprekken gevoerd met de
huurdersorganisatie Hugo. Het plan is
daarop verder aangescherpt. Ook met de
OR is nadrukkelijk gesproken over de
koers. De RvC commissie Volkshuisvesting
heeft als klankbord gefungeerd. De RvC
heeft in november ingestemd met het plan.
Begin januari 2020 zijn meer dan 100
betrokken huurders meegenomen in onze
ambities en plannen voor de toekomst.
Dit ondernemingsplan sluit aan bij alle nieuwe wet- en regelgeving die afgelopen jaren is verschenen.
Ook is rekening gehouden met de volkshuisvestelijke prioriteiten, de ontwikkeling van de
vastgoedportefeuille, de gemeentelijke beleidslijnen op het gebied van wonen en de prestatieafspraken.
Het nieuwe Ondernemingsplan 2020-2022: Thuis in Almere is te vinden op onze website.
Daarnaast is het plan toegestuurd aan alle deelnemers van de bijeenkomst op 11 september.
Integriteit
Wij dienen een publiek belang. Eerlijk, oprecht en transparant ondernemen hoort daar wat ons betreft
absoluut bij. Wij dulden geen belangenverstrengeling. Wij waarborgen dat we ons vermogen aan
maatschappelijke bestemmingen besteden. Wij gaan correct met klanten om. Ons toezicht is
professioneel. Onze organisatie is transparant ingericht. Het onderwerp integriteit is binnen GoedeStede
regelmatig onderwerp van gesprek geweest op de afdelingen. Er geldt een gedragscode voor
medewerkers, bestuur en Raad van Commissarissen.
De ‘regeling omgaan met melden vermoeden misstand of integriteitsschending’ is in overleg met de OR
geëvalueerd. Er is in 2019 geen gebruik gemaakt van deze regeling. Op onze website
www.GoedeStede.nl is de regeling en de gedragscode te vinden. Het is ons niet bekend dat er bij het
Meldpunt Integriteit Woningcorporaties van de Aw signalen over mogelijke fraude of zelfverrijking bij
GoedeStede zijn binnengekomen.
Governancecode
In de governancecode voor woningcorporaties staan principes en bepalingen voor goed bestuur,
toezicht en transparantie. Als lid van Aedes en de Vereniging van Toezichthouders Woningcorporaties
(VTW) houden wij ons aan de code. Jaarlijks voeren wij daartoe een zogenaamde governancecheck uit
om te beoordelen of wij nog voldoen aan alle wet- en regelgeving en of wij handelen, zoals dat in de
verschillende reglementen en statuten is opgetekend. De governancecheck wordt met de
commissarissen gedeeld. Als gevolg van een herziening van de code uit 2015 houden we ons inmiddels
aan de governancecode 2020.
15
In deze jaarstukken is onder meer informatie te vinden over de bepalingen uit de governancecode, de
visitatie alsmede over de honorering, zittingstermijnen en de behaalde PE punten van de bestuurder en
Raad van Commissarissen.
Governancestructuur
Woningstichting GoedeStede is een toegelaten instelling op grond van de Woningwet. De stichting heeft
een tweelaags besturingsmodel. Er is een Raad van Commissarissen en een directeur-bestuurder. De
dagelijkse leiding is in handen van de directeur-bestuurder. Zijn werkzaamheden zijn onder andere
vastgelegd in het reglement Bestuur.
Tot de statutaire taak van de Raad van Commissarissen behoort het houden van toezicht op het beleid
van het bestuur en de algemene gang van zaken in onze stichting. De Raad van Commissarissen staat
het bestuur met raad terzijde en vervult de werkgeversrol van de bestuurder. Besluiten van het bestuur
die onderworpen zijn aan de goedkeuring van de Raad van Commissarissen zijn in de statuten vermeld.
De Raad van Commissarissen bestaat uit ten minste drie en ten hoogste vijf natuurlijke personen. Twee
leden zijn benoemd op voordracht van de huurdersvertegenwoordiging. De zittingstermijn van de leden
bedraagt vier jaar. De zittingsduur bedraagt twee maal een termijn van maximaal vier jaar. Het rooster
van aftreden is gepubliceerd op de website. De Raad van Commissarissen beschikt over een reglement,
en een profielschets voor de leden en de voorzitter. Ook deze documenten zijn te vinden op onze
website.
De Raad van Commissarissen kent drie commissies; een Remuneratiecommissie, een Auditcommissie
en een commissie Volkshuisvesting. De Remuneratiecommissie beoordeelt het functioneren van de
bestuurder, maakt afspraken over de te behalen prestaties en stelt de beloning vast. De
Auditcommissie buigt zich over de financiële informatieverschaffing alsmede over risico’s en de
bijbehorende controlesystemen. De commissie Volkshuisvesting fungeert als klankbord voor de
strategie en ambities op het gebied van de volkshuisvestelijke opgave.
De Raad van Commissarissen benoemt de onafhankelijke accountant. Minimaal éénmaal per jaar vindt
er een overleg plaats tussen de bestuurder, de Raad van Commissarissen en de onafhankelijke
accountant. De Raad van Commissarissen kan ook zonder aanwezigheid van de bestuurder met de
onafhankelijke accountant overleggen. De Raad rapporteert in de jaarstukken over de samenstelling en
de taakuitoefening.
Organisatiestructuur Aan het hoofd van de organisatie staat de directeur-bestuurder. Hij geeft direct leiding aan de
controller, de P&O-adviseur en de bestuursadviseur/bestuurssecretaris. Ook is hij voorzitter van het
managementteam en leidinggevende van de managers Woondiensten, Vastgoed en Financiën.
16
Het organogram ziet er als volgt uit:
Visitatie
In dit verslagjaar heeft GoedeStede zich opnieuw laten visiteren volgens de visitatiemethodiek 6.0.
In deze nieuwe methodiek lag de focus nog meer op de prestatieafspraken en de relatie met de
belanghebbenden. We zijn gestart met een position paper waarin de bestuurder weergeeft wat er de
afgelopen 4 jaar is bereikt en hoe hij de toekomst ziet. Ook zijn er weer talloze documenten
aangeleverd aan het visitatiebureau.
In de maand mei heeft de visitatiecommissie gesprekken gevoerd met diverse belanghebbenden,
medewerkers, bestuur en RvC. In de loop van het jaar was het rapport gereed.
De uitkomsten van de visitatie zijn voor ons herkenbaar. In de bestuurlijke reactie hebben we dat ook
willen uitdragen. Het visitatierapport bevat een aantal verbeterpunten waarmee de bestuurder en de
RvC aan de slag gaan. Verder biedt het rapport inzicht in de meningen en wensen van de
belanghebbenden. Bij het maken van het nieuwe ondernemingsplan is daarover ook met
belanghebbenden gesproken.
Raad van Commissarissen
Directeur - Bestuurder
Woondiensten
Bestuursadviseur/ Bestuurssecretaris
Financiën Vastgoed
P&O
Controller
Klantservice Woonservice Wijkservice Kwaliteit en
Klantmanagement
Nieuwbouw & Ontwikkeling
Beheer & Onderhoud
Financiële Administratie
ICT Treasury
Secretariaat
17
Het visitatierapport en de bestuurlijke reactie zijn gepubliceerd op onze website. Het plan is toegestuurd
aan de gemeente en aan alle deelnemers die hebben deelgenomen om met de visitatiecommissie in
gesprek te gaan.
Dialoog met belanghebbenden
Wij werken aan gewoon goed wonen in Almere en dat doen we niet alleen. In 2019 zijn talloze
contacten geweest met de gemeente, de gemeenteraad, zorginstellingen, politie, netwerkpartners in
zorg en welzijnswerk alsmede met collega-corporaties, provincie en partijen die zich inzetten op het
gebied van (schuld)hulpverlening. Ook hebben we contact met huurders, woningzoekenden,
ondernemers, verenigingen van eigenaren, leveranciers, het WSW, de Autoriteit woningcorporaties en
banken. Zo zijn en blijven we goed op de hoogte van wat er in de stad speelt.
De governancecode stelt eisen aan het contact dat bestuur en Raad van Commissarissen hebben met
belanghebbenden. De verantwoording over het gehouden toezicht is in het jaarverslag van de Raad van
Commissarissen opgenomen. Wij zien het als een primaire taak van het bestuur en management om
contact te onderhouden met verschillende belanghebbenden. De Raad van Commissarissen wordt
geïnformeerd over de omgang met en de participatie en invloed van belanghebbenden. Tijdens de
vergaderingen van de commissie Volkshuisvesting alsmede via de schriftelijke en mondelinge informatie
vanuit het bestuur wordt de Raad op de hoogte gesteld van de actuele Almeerse ontwikkelingen.
Vanzelfsprekend houdt GoedeStede zich aan de Overlegwet huurder – verhuurder als het gaat om de
periodieke overleggen met de huurdersorganisatie en bewonerscommissies.
Wij werken met belanghebbenden op verschillende niveaus samen.
Niveau 1 = Strategisch - bestuurlijk
Niveau 2 = Tactisch – beleidsvoorbereidend in wijken of bij projecten
Niveau 3 = Operationeel – dagelijks en bij projecten in uitvoering
Een kleine greep uit de gesprekken die wij met belanghebbenden (niveau 1 en 2) hebben gevoerd.
Er zijn vijf bestuurlijke overleggen gehouden. De gemeente, huurdersorganisatie 3HO en de
woningcorporaties Ymere, De Alliantie en GoedeStede hebben gesproken over de beleidsbrief
van de gemeente. Deze brief beschrijft de inzet van de gemeente waarop de corporaties hun
biedingen kunnen doen omdat een actuele woonvisie nog niet gereed is.
Om tot een nieuwe woonvisie te komen hebben wij deelgenomen aan diverse kennissessies van
de gemeente.
In aanloop naar de nieuwe woonvisie hebben de corporaties de gemeenteraadfracties
uitgenodigd om met ons in gesprek te gaan. Negen fracties hebben daar gehoor aan gegeven.
Deze gesprekken zijn in het eerste kwartaal gehouden en zijn positief ontvangen.
In het begin van het jaar is over het programma Goud in Almere gesproken. Deze
programmatische benadering bleek niet opportuun waardoor het programma aan het einde van
het jaar anders is geïncorporeerd binnen de gemeente.
Met de gemeente en de collega corporaties is veelvuldig gesproken over de inzet om
voorrangskandidaten direct te kunnen bemiddelen naar een nieuwe woning. Dat proces moet
zorgvuldig worden uitgewerkt want ervaringen uit het verleden vragen om duidelijke (leef- en
begeleidings)afspraken. Op basis van enkele casussen is geprobeerd om partijen inzicht te
geven in onze dagelijkse praktijk en de conflicterende regelgeving (onder andere ondermijning)
waar wij mee te maken hebben. Indirect gaat het dan om leefbaarheidsvraagstukken omtrent
kwetsbare bewoners. Met goede afspraken willen wij de leefbaarheid voor alle bewoners zo
optimaal mogelijk houden.
In het kader van de energietransitie en circulariteit zijn werkbezoeken gebracht, symposia
bijgewoond en zijn verkennende gesprekken gevoerd.
De Futuregroup is een informeel platform van bestuurders/directeuren van Almeerse
organisaties, die als gemeenschappelijke maatschappelijke binding de Almeerse inwoner
18
hebben. De Futuregroup ontmoet elkaar een aantal keren per jaar om gemeenschappelijke
vraagstukken te bespreken. De gezamenlijke ambitie is om elkaars instellingen steeds beter te
laten samenwerken in het belang van de Almeerse inwoner. Regelmatig sluiten gasten aan bij
het verkennen van een thema.
In september is het zogeheten Havenverbond gestart. Dit verbond bestaat uit maatschappelijke
organisaties die actief zijn in Almere Haven en werken aan een gezamenlijke toekomstvisie.
Prestatieafspraken
De drie corporaties De Alliantie, Ymere en GoedeStede, de verenigde huurdersorganisaties (3HO) en de
gemeente Almere zijn voor 2019 prestatieafspraken overeengekomen. Namens de gemeente
ondertekenden twee wethouders de prestatieafspraken,
mevrouw Ypma en de heer Hoek.
De prestatieafspraken voor 2019 zijn een voortzetting van
de afspraken uit de periode 2017-2018. Het jaar 2019 zien
we als ‘tussenjaar’ in afwachting van een nieuwe woonvisie.
Evenals voorgaande jaren ligt de focus op meer woningen
voor de grote groep woningzoekenden die aangewezen is
op een betaalbare huurwoning. Op enkele punten zijn de
afspraken wel aangescherpt.
In deze jaarstukken wordt hier regelmatig aan gerefereerd. In de managementrapportages wordt de
voortgang op hoofdlijnen gemonitord.
Van een woonvisie naar meerjarige prestatieafspraken
Voor 1 juli hebben wij ons overzicht van voorgenomen werkzaamheden (bod) aan de gemeente
gestuurd. In ons bod gaan we in op de gemeentelijke aandachtspunten die zij, vooruitlopend op de
nieuwe woonvisie, hebben geformuleerd. Ook hebben wij de wederkerige punten aangeven waarop wij
inzet van de gemeente verwachten. Conform artikel 44 uit de Woningwet hebben wij de gemeente en
de huurdersorganisaties uitgenodigd om tot prestatieafspraken te komen.
In de zomermaanden zijn de biedingen door de gemeente vergeleken en zijn de eerste gesprekken
gestart. Daarbij zijn de prestatieafspraken die niet of onvoldoende zijn gehaald, opnieuw opgenomen en
aangescherpt. Samen met de nieuwe afspraken leverde dit een enorme lijst op. Bestuurlijk is met
elkaar van gedachten gewisseld over de wens om tot beknoptere meerjarige afspraken te komen.
Uiteindelijk is het gelukt om op hoofdlijnen afspraken te maken en is een werkagenda voor het jaar
2020 gemaakt.
Als gevolg van het vertrek van twee wethouders bleek het niet mogelijk om de prestatieafspraken voor
het einde van het verslagjaar te tekenen. Daarnaast is er door het college van burgemeester en
wethouders intensief gesproken over de behoefte aan sociale huurwoningen en de opgaven voor de
lange termijn. Deze gemeentelijke ambities moeten eerst in de nieuwe woonvisie terecht komen. Dat
document is voor ons de basis om nieuwe meerjarige prestatieafspraken te maken.
Woonvisie
In het verslagjaar is veel gesproken over de woonvisie die ultimo 2019 nog niet gereed is. GoedeStede
heeft deelgenomen aan diverse sessies met belanghebbenden en gesproken over de bereikbare
woningmarkt, gebiedsontwikkeling, zorg en leefbaarheid en de verduurzamingsopgave. Ook is een
debatreeks georganiseerd waar wij bij aanwezig waren. In april vond een afrondende bijeenkomst
plaats. Wij hebben de concept versie ontvangen en daar ook met ambtenaren over gesproken. Maar
door wisselingen binnen het College van B&W is de formele reactieronde uitgesteld. Verwacht wordt dat
de woonvisie begin 2020 wordt vastgesteld.
19
6. BELEIDSMATIGE BESCHOUWING BELEIDSWAARDE – MARKTWAARDE
Meer informatie over onze portefeuillestrategie is te vinden in paragraaf 1.1 van het
volkshuisvestingsverslag.
De ontwikkeling van de beleidswaarde wordt deels beïnvloed door de ontwikkeling van de marktwaarde
in verhuurde staat, omdat de beleidswaarde de marktwaarde als vertrekpunt neemt.
De marktwaarde van de woningen is gestegen van € 1.091,5 miljoen ultimo 2018 naar € 1.220,5
miljoen ultimo 2019. De stijging van de marktwaarde wordt vooral veroorzaakt door een stijging van de
WOZ-waarden en aanpassing van de parameters. In de jaarrekening wordt deze stijging nader
toegelicht.
De beleidswaarde is gestegen van € 748,4 miljoen ultimo 2018 naar € 888 miljoen ultimo 2019.
Naast de impact van aanpassing van parameters zijn van invloed de ingerekende normen voor
onderhoud en algemeen beheer en streefhuren. In de jaarrekening is de aansluiting tussen de
marktwaarde en de beleidswaarde toegelicht.
De beleidswaarde vormt een onderdeel van het Verticaal toezichtsmodel van Aw/WSW. Het jaar 2019 is
een overgangsjaar naar een definitief normenkader. De uitkomsten van de beleidswaarde in het
jaarverslag 2018 van alle corporaties vormen voor Aw/WSW de input om een definitieve sectornorm
voor LTV en solvabiliteit vast te stellen. Aw/WSW hebben aangegeven dat gedurende 2019 de
voorlopige norm voor LTV 75% blijft en voor de solvabiliteit 20%. Bovendien is er een overgangsregime
van Aw/WSW van toepassing voor het proces van borging dat de borgingsruimte gedurende dit
overgangsjaar bepaalt. De borgingsruimte wordt in deze overgangsfase dan ook op basis van een
bredere analyse van de financiële positie van de individuele corporatie bepaald.
Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse oordelen en schattingen. Dit is inherent
aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder is dit van toepassing
op de bepaling van de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie. De
waardebepaling van het vastgoed is geen exacte wetenschap en tevens betreft dit de grootste
schattingspost waar het bestuur een inschatting over moet maken voor de jaarrekening.
De beleidswaarde kent als vertrekpunt de marktwaarde in verhuurde staat waarbij in het kader van de
beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en beheer aansluiting wordt gezocht bij het beleid van de
corporatie in plaats van de uitgangspunten in de markt. Met deze toelichting wordt nadere duiding
gegeven aan het deel van de waarde van het vastgoed en dus van het corresponderende deel van het
vermogen dat als gevolg van het beleid van GoedeStede niet kan worden gerealiseerd.
Op basis van ervaringen uit dit boekjaar kan de externe toezichthouder besluiten nadere invulling te
geven aan het begrip beleidswaarde. Mogelijke onzekerheden in de uitgangspunten die samenhangen
met de verdere ontwikkeling van dit waardebegrip kunnen leiden tot aanpassingen in de beleidswaarde
in komende perioden, onder meer samenhangend met:
Aanpassing van de huurstijgingsparameter: bij bepaling van de beleidswaarde is de bij mutatie
van de woning te realiseren markthuur aangepast naar de door GoedeStede bepaalde
streefhuur. In de praktijk kan de huurstijging, de streefhuur en de huursom afwijken van de
uitgangspunten in de beleidswaarde vanwege onder andere afwijkingen in de mutatiegraad en
de dan geldende kaders voor het passend toewijzen en het huursombeleid.
Bepaling van de toegepaste disconteringsvoet, welke ultimo 2019 in de beleidswaardebepaling
gelijk is aan de in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2019 opgenomen
disconteringsvoet voor het type vastgoedbezit en regio waarin GoedeStede actief is. In theorie
kan een lagere risicoprofiel worden verondersteld in de beleidswaarde door inrekenen van een
20
lagere huur (betaalbaarheid) en hogere kwaliteit (onderhoud). Doordat de disconteringsvoet bij
doorexploitatie meer betekenis heeft gekregen krijgt de bepaling van deze disconteringsvoet
meer aandacht. Het is denkbaar dat hierdoor de disconteringsvoet de komende jaren nog een
ontwikkeling gaat doormaken.
Toepassing van nadere standaardisatie voor bepaling onderhoudskosten versus investeringen
en/of toerekening van niet direct vastgoedgerelateerde bedrijfslasten.
Toepassing van nadere standaardisatie voor bepaling beheerskosten.
Realiseerbaarheid waarde onroerende zaken in exploitatie
Per 31 december 2019 is in totaal € 657,4 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in het eigen
vermogen inbegrepen (2018: € 542,7 miljoen) uit hoofde van de waardering van het vastgoed in
exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat. De waardering van dit vastgoed is in
overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen bepaald en is daarmee conform de in de
Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriële besluiten geldend
ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving. De realisatie van deze ongerealiseerde
herwaardering is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van GoedeStede. De mogelijkheden voor de
corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde
staat van het DAEB bezit in exploitatie te realiseren, zijn beperkt door wettelijke maatregelen en
maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB)
huurwoningen.
Het bestuur van GoedeStede heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van de
herwaarderingsreserve, dat bij ongewijzigd beleid niet realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met
het verschil tussen de beleidswaarde van het DAEB bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde
staat van dit bezit en bedraagt circa € 293 miljoen. Dit impliceert dat circa 37% van het totale eigen
vermogen niet realiseerbaar is.
21
7. FINANCIËLE INFORMATIE
GoedeStede draagt met haar werkzaamheden naar redelijkheid bij aan de uitvoering van het
volkshuisvestingsbeleid in Almere. Wij zetten onze middelen daar uitsluitend voor in, voor zover
aanhouding daarvan niet noodzakelijk is voor ons voortbestaan in financieel opzicht. (Woningwet,
artikel 42)
GoedeStede beschikt over een Reglement Financieel Beleid en Beheer (RFBB) zoals dat is
voorgeschreven inclusief een addendum bij het RFBB. (Woningwet, artikel 55a en 55 lid 2). Beide
stukken zijn door de Aw goedgekeurd. In het reglement maken wij inzichtelijk op welke wijze wij de
financiële continuïteit borgen. De bepalingen hebben in principe betrekking op de gehele organisatie
(zowel het DAEB- als het niet-DAEB-segment), tenzij er expliciet wordt vermeld, dat hiervan wordt
afgeweken.
Bij GoedeStede is geen sprake van dochtermaatschappijen en verbonden ondernemingen waarvan
GoedeStede meer dan de helft van de bestuurders kan benoemen of ontslaan.
Er zijn geen collegiale leningen verstrekt.
Woningstichting GoedeStede stelt jaarlijks een Meer Jaren Begroting (MJB) op voor tenminste vijf jaar
volgend op het laatst afgesloten boekjaar, conform BTiV artikel 104 lid 2 sub b. In de MJB zijn voor vijf
jaren de streefwaarden en prestatie-indicatoren opgenomen die betrekking hebben op de in die jaren te
verwachten financiële situatie en financiële risico’s, conform BTiV artikel 104 lid 2 sub c. De minimale
streefwaarden uit de MJB zijn hoger dan die van Aw/WSW.
22
8. RISICOBEHEERSING
Het WSW stelt in principe jaarlijks per corporatie een risicoscore vast. Het WSW beoordeelt daarvoor
onze financial en business risks. WSW heeft in 2019 is geen risicoscore bepaald. WSW heeft
aangegeven de risicoscore voor GoedeStede in 2020 uit te voeren.
Hoe wij anticiperen op de (operationele en financiële) risico’s als gevolg van economische en politieke
ontwikkelingen, leest u in onderstaande analyse.
Verhuur van woningen en bedrijfsruimten
Binnen onze woningportefeuille is geen sprake van structurele leegstand (= leegstand langer dan drie
maanden) want er staan ruim 43.000 woningzoekenden ingeschreven voor een huurwoning in Almere.
De wachttijd voor een woning is opgelopen tot meer dan 9 jaar. Het risico dat betaalbare huurwoningen
niet verhuurbaar zijn, is in de huidige markt dan ook niet aanwezig.
De markt voor de verhuur van bedrijfsruimten is aangetrokken en daarnaast zijn er bedrijfsruimten
verkocht.
Verkoop woningen en bedrijfsruimten bestaand bezit
Om te voldoen aan de financiële doelstellingen is het niet noodzakelijk woningen en bedrijfsruimten uit
bestaand bezit te verkopen. Enkele niet-DAEB woningen en bedrijfsruimten zijn verkocht, omdat deze
de laatste in een rij zijn of niet meer passen in onze portefeuille. Voor 2020 zijn er geen verkopen
geprognosticeerd.
Projectontwikkeling
Activiteiten in het kader van projectontwikkeling brengen de grootste risico’s met zich mee. Om deze te
beheersen wordt gewerkt met fasedocumenten. Daarin wordt voorafgaand aan het aangaan van
verplichtingen de marktpositie, het effect op de portefeuille, het rendement en het risico in kaart
gebracht.
Beheersing van de projectenportefeuille vereist een rapportagestructuur, die gericht is op tijd
(planning), geld en kwaliteit. Vooral het aspect tijd kan bij vertraging een flink gat in het budget slaan
door renteverliezen en indexatiekosten. Daarnaast bestaat de kans dat bij verdere vertraging het
project opnieuw ontwikkeld moet worden, waarbij sprake is van een forse kapitaalvernietiging.
Opdrachtgeverschap en het sluiten van contracten
In het investeringsstatuut is vastgelegd, hoe verantwoord investeren binnen GoedeStede wordt
geborgd. De directeur-bestuurder is eindverantwoordelijk voor het investeringsbeleid. De vaststelling
van het investeringsbeleid en de nadere uitwerking in activiteiten vinden plaats binnen de geldende
kaders zoals aangegeven in dit statuut. Er wordt gewerkt binnen de kaders van de
(meerjaren)begrotingen en de toelichting daarop.
Op het gebied van investeringen stelt het bestuur, in de viermaandelijkse managementrapportage, de
volgende overzichten voor de Raad van Commissarissen ter beschikking:
Het overzicht projecten nieuwbouw met daarin opgenomen de realisatie en prognose van kosten en
opbrengsten per project in vergelijking met de goedgekeurde budgetten.
Het overzicht projecten 40e jaar groot onderhoud met daarin opgenomen de realisatie en prognose
van kosten per project in vergelijking met de goedgekeurde budgetten.
Een overzicht van de geprognosticeerde financiële ratio’s.
In het kader van de jaarlijkse begroting worden de investeringen in bestaand bezit en nieuwbouw
begroot. Het bestuur stelt de begroting, en daarmee de investeringen in bestaand bezit en nieuwbouw,
23
vast. De Raad van Commissarissen keurt deze goed. De bestuurder is bevoegd om na goedkeuring de
investeringen te doen.
Het bestuur is bevoegd om een cumulatieve verplichting aan te gaan van 5% boven de beïnvloedbare
kosten van de door de Raad van Commissarissen goedgekeurde reguliere begroting. Voor
nieuwbouwprojecten is het bestuur bevoegd een cumulatieve verplichting aan te gaan van 10% boven
het door de Raad van Commissarissen goedgekeurde bedrag. Deze investeringen worden achteraf ter
informatie voorgelegd aan de Raad van Commissarissen.
Aan de goedkeuring van de Raad van Commissarissen is onderworpen het besluit van het bestuur tot
het doen van een investering ten behoeve van de volkshuisvesting als daarmee tenminste drie miljoen
euro (€ 3.000.000,-) exclusief BTW gemoeid is.
Het statuut schept daarmee kaders bij investeringsafwegingen. Het vormt een basis voor de
bestuurlijke verantwoordelijkheid en biedt de Raad van Commissarissen een handvat om haar
toezichthoudende rol adequaat te kunnen vervullen.
Belangrijk onderdeel van verantwoord investeren is het toetsen van de investering aan financiële
beoordelingscriteria. In het investeringsstatuut zijn rendementsbepalingen en beoordelingscriteria
opgenomen, die ons helpen om bij maatschappelijke projecten een optimalisatie te kunnen bereiken
tussen een verantwoord maatschappelijk rendement en financieel rendement. Daarnaast wordt bij elke
investeringsbeslissing de invloed op de operationele kasstroom getoetst. Naast een vereist rendement is
hierbij doorslaggevend dat de financiering van de investering borgbaar is bij het WSW.
Aanbestedingen worden gedaan conform het vastgestelde aanbestedingsbeleid. GoedeStede heeft op
een heldere en transparante manier vastgelegd hoe wij vastgoedopdrachten aanbesteden. Er zijn
criteria vastgesteld voor de zogenaamde ‘shortlist en longlist’ van leveranciers. Bij de aanbestedingen
kijken we onder andere naar de prijs, kwaliteit en de integriteit van de leveranciers. De uitgevoerde
werkzaamheden van leveranciers toetsen we op de onderdelen communicatie, kwaliteit, betrokkenheid,
service, procedure en uitvoering. De klanttevredenheid wordt ook meegenomen.
Met gespecialiseerde bedrijven zijn onderhouds- en prestatiecontracten afgesloten. Het gaat met name
om preventief onderhoud en de afhandeling van storingen. Wij hebben voor een aantal complexen
contracten afgesloten voor:
- het onderhoud aan liften;
- het onderhoud aan centrale verwarmingen (CV) inclusief collectieve systemen zoals
blokverwarming en Warmte Koude Opslag (WKO);
- het onderhoud van de mechanische ventilatie (MV) en warmteterugwinning (WTW);
- het onderhoud van kunststof- en aluminium kozijnen;
- het onderhoud van de hydrofoorinstallaties;
- het onderhoud aan brandbeveiligingssystemen;
- het onderhoud aan automatische deuren;
- het onderhoud aan dakgoten en riolering;
- keuringen van valbeveiligingen, noodverlichting en legionella;
- glasbewassing en schoonmaak, ongedierte bestrijding en (gemeenschappelijk) groenonderhoud.
In 2019 is € 1.094.250,- uitgegeven aan contractonderhoud exclusief doorbelaste servicekosten.
Financiering
De leningenportefeuille bedraagt ultimo 2019 € 392,8 miljoen. De gemiddelde rentevoet van de
portefeuille bedraagt 2,92%. Voor het financieren van onze activiteiten trekken we leningen aan onder
borging van het WSW. Door middel van 24 kwalitatieve vragen worden risico’s in kaart gebracht. Per 1
januari 2019 geldt het gezamenlijk beoordelingskader Aw/WSW waarmee partijen het toezicht op de
24
corporatiesector effectiever en efficiënter willen maken. Hoofdstuk 7.2 geeft inzicht in dat
beoordelingskader.
Treasury
Naast een treasury statuut kent GoedeStede een treasury jaarplan. In het treasury statuut zijn onder
andere de taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden met betrekking tot treasury management
geregeld.
Het treasury jaarplan vormt de leidraad voor de uit te voeren treasury handelingen in een jaar. Bij de
invulling van (her)financieringen streven wij primair naar risicospreiding binnen de leningenportefeuille
onder de voorwaarde dat maximaal 15% van de leningenportefeuille aan bedrijfseconomisch renterisico
onderhevig mag zijn.
Scenarioanalyse
De basis voor scenarioplanning wordt gevormd door de onzekerheden over ontwikkelingen van de
rentestand en inflatie. De inflatie heeft weer een relatie met de te realiseren huurverhogingen.
Gedurende het jaar worden scenarioanalyses gemaakt om de impact van een eventuele verandering in
deze variabelen te monitoren.
Bij de meerjarenbegroting zijn voor de jaren 2020 tot en met 2024 de volgende scenario’s
doorgerekend:
Scenario 1:
Herfinanciering en renteherziening voor de jaren 2020 tot en met 2024 tegen een rentepercentage van
4% en een jaarlijkse huurverhoging van 1%. De overige uitgangspunten van de meerjarenbegroting
zijn gelijk gebleven.
Scenario 2:
Een scenario waarbij rekening is gehouden met de oplevering van 1.300 nieuwbouwwoningen in de
periode 2022 t/m 2024 in plaats van 300 nieuwbouwwoningen.
De overige uitgangspunten van de meerjarenbegroting zijn gelijk gebleven.
Scenario 3:
Bij het opmaken van de jaarrekening is met het onderstaande scenario in de geactualiseerde
meerjarenbegroting 2020-2024 gerekend.
Een scenario waarbij rekening is gehouden met een mogelijke impact van het Coronavirus (Covid-19)
op de te innen huren 2020.
In de begroting is rekening gehouden met 0,4% procent aan huurderving.
In dit scenario is gerekend met 25% aan derving.
De uitkomsten van de drie scenario’s laten zien dat voor alle financiële ratio’s wordt voldaan aan de
normen van Aw/WSW met uitzondering van de loan to value bij scenario 2 voor het DAEB bezit in 2024
en voor scenario 3 de debt service coverage ratio in het jaar 2020.
Het WSW beoordeelt de continuïteit in eerste instantie op totaal niveau en daar wordt aan voldaan.
Niet in alle gevallen wordt voldaan aan de normen die GoedeStede zelf heeft bepaald.
Derivaten
GoedeStede heeft één in 1993 afgesloten lening met een daaraan gekoppeld derivaat van het type
Receiver Swap, die loopt tot 1 april 2034. Zowel de lening als de Receiver Swap zijn afgesloten bij de
BNG. Het betreft een niet risicovol derivaat.
25
Op 1 oktober 2012 zijn de ‘beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen
volkshuisvesting’ van het ministerie van BZK in werking getreden. Deze beleidsregels beogen dat
geschikte financiële derivaten op de juiste wijze en in verantwoorde mate worden ingezet. Daartoe
worden ten eerste organisatorische eisen gesteld aan toegelaten instellingen die financiële derivaten
willen gebruiken. De toegelaten instelling moet aannemelijk maken dat zij daartoe voldoende
professioneel is geëquipeerd. GoedeStede maakt gezien de omvang van haar organisatie geen gebruik
meer van derivaten.
Grondposities
GoedeStede wil bij het verwerven van grondposities slechts een beperkt risico nemen.
Investeringen met een korte horizon (ofwel 5 tot 10 jaar) worden goedgekeurd. Wanneer zeer beperkt
zicht is op het verkrijgen van een bestemming en grote onzekerheid bestaat over de termijn, dan
neemt GoedeStede geen positie in. Eind 2019 bedraagt de waarde van de ingenomen grondpositie
GoedeStede € 7,5 miljoen.
Controlesystemen
Bij de beheersing en monitoring van risico’s volgen wij onze planning- en controlcyclus. Deze bestaat uit
zeven hoofdonderdelen:
1. omgevingsanalyse;
2. periodieke rapportages;
3. delegatie van verantwoordelijkheden en bevoegdheden;
4. beheersing bedrijfsprocessen;
5. meldplicht datalekken;
6. interne controlemaatregelen;
7. benchmarking.
1. Omgevingsanalyse
De omgevingsanalyse wordt in drie cycli bewaakt. Bij de totstandkoming van een nieuw
ondernemingsplan worden de trends die gesignaleerd en verwacht worden in de samenleving
geïnventariseerd. Vervolgens wordt beoordeeld of deze van invloed kunnen zijn op onze sector en onze
organisatie. In scenario’s wordt dan vertaald wat de bandbreedte is van deze trends en welke gevolgen
die kunnen veroorzaken. Ter voorbereiding op de jaarlijkse beleidsdag, waar de stand van zaken van
het ondernemingsplan aan de orde komt, wordt in voorkomende gevallen een overzicht verstrekt van
ontwikkelingen die gaande zijn (op zowel politiek, sociaal, technisch en economisch gebied). Er wordt
beoordeeld of die ontwikkelingen invloed hebben of kunnen hebben op onze missie, visie, doelstellingen
en ambities. Tot slot, tijdens de bilaterale overleggen tussen de directeur-bestuurder en de leden van
het management, zijn deze onderwerpen een terugkerend thema.
2. Periodieke rapportages
De periodieke rapportages zijn een onderdeel van onze planning- en controlcyclus.
Maandelijks wordt een kengetallenoverzicht samengesteld dat door middel van een kleuroverzicht
een quick scan geeft van een aantal relevante indicatiecijfers.
Per twee maanden wordt een overzicht gegeven van de gerealiseerde en begrote kostenbudgetten
per budgethouder. Ook wordt een prognose gegeven voor het jaarbudget.
Per vier maanden wordt een managementrapportage uitgebracht. In deze rapportage worden de te
realiseren doelstellingen uit het ondernemingsplan gemonitord.
De begroting is taakstellend voor het lopende kalenderjaar.
Op basis van het treasurystatuut en de meerjarenbegroting wordt het treasury jaarplan opgesteld
inzake vermogensbeheer en cashmanagement.
26
3. Delegatie van verantwoordelijkheden en bevoegdheden
Bevoegdheden zijn toegekend tot het aangaan van verplichtingen passend binnen de begroting en
binnen de vastgestelde procuratieregeling, het toegekende budget en het treasury jaarplan.
4. Beheersing bedrijfsprocessen
In 2018 is gestart met een actualisatie van de belangrijkste processen, in 2020 zijn alle processen
geactualiseerd. De nadruk wordt hierbij gelegd op efficiencyverbetering en op toetsing van de risico’s,
waaronder het risico op fraude, die de diverse processen met zich meebrengen.
5. Bescherming persoonsgegevens
Per 25 mei 2018 is de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG) van kracht en geldt dezelfde
privacywetgeving in de hele Europese Unie. In 2018 hebben wij veel zaken vastgelegd en zijn
werkafspraken gemaakt om te voldoen aan de AVG.
De interne procedure inzake de meldplicht datalekken is aangescherpt. Ook zijn de medewerkers op de
hoogte gebracht van deze procedure bij (het vermoeden van) een datalek. Er zijn
verwerkersovereenkomsten gesloten om afspraken tussen verwerkingsverantwoordelijke en de
verwerker op een goede manier vast te leggen. De ‘AVG-ambassadeurs’ zijn opgeleid, alle
personeelsleden hebben een e-learningmodule over privacy gevolgd en iedereen heeft de
geheimhoudingsverklaring getekend. Ook is de privacyverklaring aangepast en online gepubliceerd.
Periodiek wordt de vinger aan de pols gehouden ten aanzien van de elementen die de privacy raken.
6. Interne controlemaatregelen
In 2018 is het controlplan geactualiseerd. Het plan richt zich op de operationele processen. Bij de
interne controle worden de operationele processen getoetst. Werkt de organisatie zoals bedoeld, zijn
beheermaatregelen afdoende en is GoedeStede compliant? In drie jaar worden alle processen
beoordeeld. Daarnaast hanteert GoedeStede voor het inschatten van haar bedrijfsbrede risico’s het
Business Risk model dat het WSW hanteert, aangevuld met risico’s die het management heeft
geconstateerd.
7. Benchmarking
De Aedes-benchmark geeft inzicht in de prestaties van corporaties. In de online benchmarktool van het
Corporatie Benchmark Centrum zijn prestatievelden gevuld met cijfers van de Aw, USP (keurmerk
huurdersoordelen). Dit biedt inzicht in sterktes en ontwikkelpunten op de onderdelen waar GoedeStede
aan deelneemt. Meer informatie over de duurzaamheidscores vindt u in het volkshuisvestingsverslag
1.3. De benchmarkcijfers over klanttevredenheid staan in 5.1 en de bedrijfskosten in 7.1.
27
9. VERBINDING
Zoals verplicht rapporteren wij over onze verbindingen (BTIV 2015, Artikel 32 lid 2). GoedeStede kent
één verbinding die is ontstaan bij de oprichting van een gezamenlijk geautomatiseerd
woningaanbodsysteem van corporaties: WoningNet NV.
Naam van de verbinding Woningnet N.V.
Inschrijvingsnummer KvK Utrecht 30171204
Vestigingsplaats Weesp
Statutaire doelstelling Woonruimtebemiddeling
Activiteiten in het verslagjaar Woonruimtebemiddeling
Heeft consolidatie plaatsgevonden? Nee
Kapitaaldeelname door WGS 1,32%
Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap GoedeStede is aandeelhouder
Kapitaaldeelname € 59.215
6.607 aandelen voor 75% volgestort
Verstrekte leningen Nihil
Rekening courant Nihil
Verstrekte garantie toegelaten instelling Nihil
Verstrekte garantie derden Nihil
Nominaal bedrag schulden Nihil
28
10. VERENIGINGEN VAN EIGENAREN
Bij onze activiteiten binnen de Verenigingen van Eigenaren (VvE) stellen wij ons zakelijk op. Wij
behartigen de belangen van ons eigendom en treden op namens onze huurders. Wij hebben ultimo
2019 een aandeel in 19 VvE’s. Dit aandeel ontstaat door het in eigendom hebben van bedrijfsruimten
en woningen in hoogbouwcomplexen en/of parkeerplaatsen op een mandelig terrein.
Verenigingen van
eigenaren
Toelichting
Heldenhof 2.1, 5.4, en 5.6
(Almere Buiten,
Stripheldenbuurt)
Het betreft drie mandelige binnenterreinen met
parkeerplaatsen. GoedeStede is verantwoordelijk voor de 37
woningen en de VvE voor het parkeerterrein. Wij betalen een
VvE-bijdrage voor het onderhoud aan de groenvoorziening en
de parkeerplaatsen. Het beheer (technisch en administratief) is
in handen van particuliere bewoners.
VvE De Ooghoek (Almere
Buiten, Tussen de Vaarten)
Deze VvE bestaat uit zes bedrijfsruimten en 83 woningen.
GoedeStede is eigenaar van twee bedrijfsruimten en alle
woningen. Het beheer (technisch en administratief) is in
handen van een externe beheerder.
VvE Min2 5.4I (Almere Buiten,
Stripheldenbuurt)
GoedeStede is met negen woningen voor de helft eigenaar in
dit appartementengebouw. Het beheer (technisch en
administratief) is in handen van een externe beheerder.
VvE Bottelaarpassage en VvE
Klokkeluiderstraat (Almere
Stad, Centrum)
Deze twee verenigingen bestaan uit een commerciële plint met
bovenliggende woningen. GoedeStede is eigenaar van 78
woningen, inclusief een voormalige kantoorruimte die in 2016
is verbouwd naar een woning. Het beheer (administratief) is in
handen van een externe beheerder.
VvE Het Vlechtwerk (Almere
Buiten, Stripheldenbuurt)
VvE Het Vlechtwerk bestaat uit een school, naschoolse opvang
en voorzieningen zoals gymlokalen en ontvangstruimten. In
deze VvE is de gemeente Almere voor ca. 70% eigenaar en
GoedeStede voor 30%. Het beheer (administratief) wordt door
een externe beheerder gedaan. De technische werkzaamheden
worden in de dienstverleningsovereenkomst omschreven. De
gemeente Almere toetst en voert de werkzaamheden uit.
VvE De Archipel (Almere
Buiten, Eilandenbuurt)
VvE De Archipel bestaat uit een school, naschoolse opvang en
voorzieningen zoals gymlokalen en ontvangstruimten. In deze
VvE is de gemeente Almere voor ca. 70% eigenaar en
GoedeStede voor 30%. Het beheer (administratief) wordt door
een externe beheerder gedaan. De technische werkzaamheden
worden in de dienstverleningsovereenkomst omschreven. De
gemeente Almere toetst en voert de werkzaamheden uit.
VvE Homerun 1 (Almere Poort,
Homeruskwartier)
VvE Homerun 1 is opgedeeld in 1A: parkeren en 1B:
appartementen met of zonder parkeerplaats. De
appartementen hebben een parkeerplaats op het
parkeerterrein, net als de eengezinswoningen die grenzen aan
het parkeerterrein. De eengezinswoningen zelf staan los van de
VvE. Het aandeel van GoedeStede in 1A is 14 van de 27
parkeerplaatsen en in 1B 50 van de 51 appartementen met of
zonder parkeerplaats. Het beheer (technisch en administratief)
is in handen van een externe beheerder.
29
VvE Homerun 2 (Almere Poort,
Homeruskwartier)
VvE Homerun 2 is opgedeeld in 2A: parkeren en 2B:
appartementen met of zonder parkeerplaats. De
appartementen hebben een parkeerplaats op het
parkeerterrein, net als de eengezinswoningen die grenzen aan
het parkeerterrein. De eengezinswoningen zelf staan los van de
VvE. Het aandeel van GoedeStede in 2A is 16 van de 23
parkeerplaatsen en in 2B 22 van de 37 appartementen met of
zonder parkeerplaats en één bedrijfsruimte. Het beheer
(technisch en administratief) is in handen van een externe
beheerder.
VvE Homerun 3 (Almere Poort,
Homeruskwartier)
VvE Homerun 3 bestaat uit een mandelig terrein met daarop
21 parkeerplaatsen. De parkeerplaatsen behoren toe aan de
eigenaren van de eengezinswoningen gelegen aan het hof.
GoedeStede heeft 8 parkeerplaatsen. Het beheer (technisch en
administratief) is in handen van een externe beheerder.
VvE Homerun 4 (Almere Poort,
Homeruskwartier)
VvE Homerun 4 bestaat uit een mandelig terrein met daarop
21 parkeerplaatsen. De parkeerplaatsen behoren toe aan de
eigenaren van de eengezinswoningen gelegen aan het hof.
GoedeStede heeft 10 parkeerplaatsen. Het beheer (technisch
en administratief) is in handen van een particuliere
woningeigenaar.
VvE Groen & Grijs (Almere
Stad, Noorderplassen)
Deze VvE bestaat uit zeven commerciële ruimten, waarvan een
ruimte aan een kinderdagverblijf is verkocht. Hierdoor zijn er
juridisch meerdere eigenaren in het complex ontstaan. Twee
leegstaande ruimten op de verdiepingen staan in de verkoop.
Het beheer (administratief) is in handen van een externe
beheerder.
VvE Pelagius (Almere Buiten,
Eilandenbuurt)
Pelagius betreft een koop appartementengebouw bestaande ui
14 appartementen en op de begane grond en eerste verdieping
een commerciële ruimte. GoedeStede is eigenaar van de
commerciële ruimten In deze ruimten bevindt zich een school.
Het beheer (technisch en administratief) is in handen van een
externe beheerder.
VvE Bommelsteijn (Almere
Buiten, Stripheldenbuurt)
In dit complex is GoedeStede verantwoordelijk voor het beheer
en onderhoud van drie van de zes commerciële ruimten die in
de plint zijn gesitueerd. Het beheer (technisch en
administratief) is in handen van particuliere woningeigenaren.
VvE Winkelcentrum Almere
Haven (Centrum)
GoedeStede is deelnemer in de Vereniging Eigenaren
Winkelcentrum Almere Haven. Hier bezitten we 38 woningen
en 2 bedrijfsruimten. Het beheer (technisch en administratief)
is in handen van een externe beheerder.
VvE The Library (Almere Stad,
Centrum)
Wij bezitten 30 woningen in deze VvE. De volledige
onderhoudsverplichting aan de woningen ligt bij de eigenaar
van het desbetreffende appartementsrecht. Het beheer
(administratief) is in handen van een externe beheerder.
VvE Mainland (Almere Buiten,
Indische Buurt)
Het complex bestaat uit 45 appartementen en bedrijfsruimten
inclusief een parkeerterrein op het maaiveld. GoedeStede bezit
12 appartementen in dit complex. Het beheer (technisch en
administratief) is in handen van een externe beheerder.
30
VERSLAG
VAN DE
RAAD VAN COMMISSARISSEN
31
Beste lezer,
In dit verslag berichten wij u over het door de Raad van Commissarissen (RvC) gevoerde toezicht.
De Raad concludeert dat GoedeStede er goed voor staat. Dat blijkt ook uit de jaarcijfers en de
benchmarkcijfers. De externe ontwikkelingen in wet- en regelgeving, belastingen en heffingen en
de andere maatschappelijke ontwikkelingen wegen we mee in onze toezichthoudende rol.
De RvC blijft aandacht houden voor de pogingen van GoedeStede om meer nieuwe woningen te
kunnen realiseren. Het aantal locaties, dat de gemeente aanwijst, is beperkt en de ontwikkelingen
zijn complex. De Raad zal deze zoektocht met belangstelling blijven volgen, aangezien de
woningmarkt in heel Nederland en zeker in Almere meer dan verhit is en de bouwproductie achter
blijft. Maar GoedeStede is al bijna 40 jaar actief in de stad en heeft een lange adem.
In het verslagjaar heeft de visitatiecommissie GoedeStede bezocht. Het eindrapport schetste een
herkenbaar beeld. De visitatiecommissie ziet het gebrek aan nieuwe locaties voor betaalbare
huurwoningen ook als kernprobleem in Almere. De financiële slagkracht is toereikend en de mooie
waardering voor de “prestaties naar vermogen” sluiten daarbij aan. De RvC heeft het opvallende
oordeel van de huurdersorganisatie besproken en heeft er alle vertrouwen in dat constructief met
elkaar wordt samengewerkt bij interne aangelegenheden en bij het maken van prestatieafspraken.
De stem van de huurders is van onschatbare waarde en cruciaal om de woningmarkt in Almere
enigszins vlot te kunnen trekken. Temeer daar er vooralsnog geen prestatieafspraken kunnen
worden getekend omdat de gemeente nog steeds werkt aan een Woonvisie.
Na een zorgvuldig participatietraject is het nieuwe Ondernemingsplan 2020-2022: Thuis in Almere
vastgesteld. De bijeenkomst met de belanghebbenden op 11 september heeft de Raad als zeer
zinvol ervaren. De RvC herkent zich in de prioriteiten die goed aansluiten op de maatschappelijke
taken van GoedeStede. De focus op het bouwen van nieuwe woningen blijft een topprioriteit in
Almere en dus ook bij GoedeStede. De problematiek ten aanzien van de energietransitie en de
inzet op duurzaamheid komen in het plan in voldoende mate aan bod. De verdergaande inzet op
dienstverlening aan de huurders kan de Raad waarderen. Het plan laat een duidelijke koers voor de
komende drie jaar zien zoals we van GoedeStede gewend zijn. Het geeft goed weer dat
GoedeStede zich voor haar huurders blijft inzetten en zich hard maakt om in de huisvestingsvraag
van de duizenden woningzoekenden te willen blijven voorzien.
Namens de voltallige Raad bedank ik alle medewerkers, de ondernemingsraad, het
managementteam en de bestuurder voor de geleverde prestaties.
De heer J.G. Schnitzler
Voorzitter
32
Visie op het toezicht
Woningstichting GoedeStede werkt aan een gewoon goed ‘thuis’ voor huidige en toekomstige
bewoners met een bescheiden inkomen in Almere. Ook mensen met een middeninkomen kunnen
terecht voor een betaalbare huurwoning. GoedeStede werkt op efficiënte en effectieve wijze aan
deze missie en draagt bij aan andere volkshuisvestelijke opgaven in Almere.
De RvC is verantwoordelijk voor het interne toezicht bij GoedeStede. De kaders voor het toezicht
worden in de Woningwet benoemd: commissarissen richten zich bij de vervulling van hun taak naar
het belang van de corporatie, naar het te behartigen maatschappelijk belang en naar het belang
van de betrokken belanghebbenden.
De Raad hanteert ook een eigen toezicht- en toetsingskader. Daarin worden de hoofdlijnen van het
speelveld benoemd en staan de uitgangspunten die de Raad daarbij aanhoudt. Naast de wetten en
aanvullende regelingen houden we ons aan de governancecode voor goed bestuur en toezicht. Als
lid van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) vinden we het belangrijk
ons aan deze code te houden. De RvC spreekt minimaal één keer per jaar over de effecten en
verbeteringen die de RvC in het toezicht kan doorvoeren.
De RvC heeft formeel drie verschillende rollen. De RvC:
- houdt toezicht op het functioneren en presteren van de organisatie;
- treedt op als werkgever voor de directeur-bestuurder;
- vervult een klankbordrol voor de directeur-bestuurder.
Het interne toezichtkader wordt gevormd door het stelsel van statuten en reglementen. De meest
relevante documenten zijn op de website van GoedeStede te vinden. Voor dit verslagjaar was het
ondernemingsplan 2017-2019 daarbij de kapstok. Het blijft onze prioriteit om bij te dragen aan de
maatschappelijke doelen waar een ‘gewoon goede’ volkshuisvester in Almere voor staat. De RvC
beoordeelt daartoe het beleid van het bestuur en de algemene gang van zaken. Wij vertrouwen op
de kwaliteiten en professionaliteit van het bestuur en de organisatie.
De Raad gaat bewust om met haar verschillende rollen als toezichthouder, werkgever en de
klankbordfunctie. We zijn daarbij onafhankelijk, betrokken, deskundig en verantwoordelijk. De
verschillende stemmen binnen de Raad worden gehoord. We streven naar een juiste balans tussen
afstand en betrokkenheid. In onze visie moet de relatie tussen de leden onderling en richting
bestuur voldoende open, zakelijk en professioneel zijn. We houden nadrukkelijk enige afstand tot
de werkorganisatie om de scheidslijn tussen het interne toezicht en het bestuur expliciet te
houden.
Er zijn drie voorbereidingscommissies. Er is een commissie Volkshuisvesting die de taak heeft om
te klankborden met de bestuurder over de strategie en de ambities op het gebied van
volkshuisvesting. De Auditcommissie richt zich op de financiële aspecten en het risicomanagement.
De Remuneratiecommissie geeft inhoud aan de werkgeversrol.
Elke vergadering start de Raad met een vooroverleg. In de vergaderingen krijgt de Raad een
mondelinge toelichting op de verstrekte stukken van de directeur-bestuurder en eventueel de
betreffende manager. Op basis van de stukken en de mondelinge toelichting vormt de Raad zich
een oordeel. Wij worden adequaat geïnformeerd over wijzigingen in de beleidscontexten en
veranderingen in wet- en regelgeving. Daardoor beoordelen we de (financiële) resultaten in de
bredere context. Bij investeringsvoorstellen worden de bevindingen van de controller
meegenomen. De managementrapportages geven de Raad voldoende houvast om de voortgang
33
van de ambities en doelstellingen goed te kunnen volgen. Op deze wijzen worden wij in staat
gesteld om onze taak goed te vervullen.
In 2019 heeft de RvC vier keer regulier vergaderd. De voorzitter bereidt de vergaderingen voor. De
bestuurssecretaris zorgt ervoor dat de benodigde informatie tijdig, volledig en digitaal wordt
ontvangen. De vergaderingen verlopen efficiënt, effectief en in een open sfeer, waarin alle leden
gelijkwaardig participeren. Alle besluiten zijn unaniem genomen.
De RvC stelt zich via de nieuwsbrieven van de VTW en andere bronnen op de hoogte van de
ontwikkelingen in de sector. De leden zijn zich bewust van hun eigen verantwoordelijkheid om
ervoor te zorgen dat zij beschikken over alle relevante informatie. De begroting, de
viermaandelijkse managementrapportages en de jaarstukken inclusief het accountantsverslag
geven de leden een goed beeld van de volkshuisvestelijke activiteiten van GoedeStede. De RvC is
tevreden over het niveau van de informatievoorziening. Als er om toelichting wordt gevraagd wordt
hier adequaat op gereageerd door de organisatie.
De volgende onderwerpen zijn ter goedkeuring besproken:
De aanpassingen in het investeringsstatuut.
Investeringsvoorstel 20 grondgebonden woningen De Deining, Almere Haven.
Investeringsvoorstel 35 appartementen Waterstate, Almere Stad.
Investeringsvoorstel 112 woningen Stripmaker, Almere Buiten.
De aanpassingen in het rooster van aftreden.
De aanstelling van mevrouw De Vries als vicevoorzitter van de RvC en voorzitter van de
remuneratiecommissie.
De aangepaste profielschets voor de werving van een commissaris op voordracht van de
huurders.
De voorgenomen benoemingen van twee commissarissen op voordracht van de huurders.
De benoeming van mevrouw Van den Berg met ingang van 24 oktober 2019 voor een periode
van vier jaar als lid van de RvC en als voorzitter van de Auditcommissie.
Het aangepaste toezicht- en toetsingskader.
Het activiteitenoverzicht van voorgenomen werkzaamheden / bod 2020 met een doorkijk tot
en met 2024.
Het voorstel voor het maken van nieuwe prestatieafspraken 2020-2024.
De benoeming van accountant voor het verslagjaar 2020.
De voorgenomen benoeming van de heer Hartman en het besluit om de procedure daartoe bij
de Autoriteit woningcorporaties (Aw) op te starten.
Het nieuwe Ondernemingsplan 2020-2022; Thuis in Almere.
De onderwerpen die als onderdeel van de planning- en control cyclus zijn besproken waren:
Jaarverslag en jaarrekening 2018. Er is décharge verleend aan de bestuurder over het
gevoerde beleid.
Managementrapportages.
Begroting 2020.
Verder sprak de Raad nog over tal van andere zaken;
Het plan van aanpak voor het nieuwe ondernemingsplan, de stand van zaken, de eerste
concepten en het definitieve plan.
Het plan van aanpak voor de visitatie, de position paper en de bestuurlijke reactie op het
rapport.
De naderende OOB status.
Het jaarverslag van de geschillencommissie 2018.
34
De brief van het WSW inzake borgbaarheid, borgingsplafond en beoordeling.
De brief van de Aw inzake het oordeel staatssteun, passendheid en huursom.
De Rijksbegroting 2020 en de plannen die het werk van corporaties raken.
Het bezwaarschrift tegen de verhuurdersheffing 2019.
De brief van de gemeente Almere inzake de stikstofproblematiek.
De resultaten van de Aedes benchmark 2019.
De crisis binnen het College van B&W en het effect op de voortgang van de gemeentelijke
woonvisie.
In februari is de zelfevaluatie gehouden. Aansluitend is, tijdens de studiemiddag, gesproken over
de opzet van de visitatie. Toen is ook van gedachten gewisseld over de eerste contouren voor het
nieuwe ondernemingsplan. In de avond is een teambuildingsactiviteit gehouden.
In oktober bracht de Raad een werkbezoek aan Almere Haven. Bij het groot-onderhoud in het
kader van de 40e jaarsaanpak werd uitleg gegeven over de aanpak in de Grienden. Aansluitend is
een bezoek gebracht aan het ‘Hart van Haven, waarbij door een medewerker van de gemeente een
toelichting op het Havenverbond werd gegeven.
Visitatie
Bestuur en RvC hebben gezamenlijk het visitatietraject doorlopen. Er is een
voorbereidingscommissie ingesteld met een afvaardiging vanuit de RvC. De Raad heeft in mei een
gesprek gevoerd met de commissie. Het rapport verscheen een paar maanden later en leverde
enkele aandachtspunten op. De uitkomsten van de visitatie zijn gebruikt voor het maken van het
nieuwe ondernemingsplan. Het onderwerp gastvrijheid is daarin meegenomen.
Onafhankelijkheid en integriteit
Integriteit van RvC, bestuur, management en werkorganisatie is een voorwaarde voor het
functioneren van een maatschappelijke onderneming. In het kader van goed bestuur vindt de Raad
het belangrijk om regelmatig te spreken over governance. Jaarlijks wordt de governancecode
‘doorleefd’ en worden onderdelen van de code tijdens de zelfevaluatie aan de orde gesteld. De RvC
onderschrijft de interne gedragscode van GoedeStede.
In 2019 zijn geen persoonlijke leningen, financiële garanties of andere financiële voordelen
verstrekt die niet vallen onder het beloningsbeleid. Geen van de commissarissen verleent andere
diensten aan de corporatie dan voortvloeiend uit het lidmaatschap van de RvC. Leden hebben geen
activiteiten ontplooid die in concurrentie treden met de woningcorporatie. Ons is niet bekend dat
schenkingen zijn aangenomen. Er heeft ons geen interne of externe melding van een vermoeden
van een misstand bereikt.
Samenstelling & nevenfuncties
De RvC bestond ultimo 2019 uit vijf personen. In onderstaande tabellen is een overzicht
opgenomen van de functies binnen de Raad en commissies, het rooster van aftreden en de
relevante nevenactiviteiten.
35
De leden en hun functies in de
commissies
Data aantreden Data herbenoemen Data aftreden
Mw. drs. T.B. van den Berg RA
(1977)
Voorzitter Auditcommissie
Huurderscommissaris
24-10-2019 24-10-2023 24-10-2027
Mw. dr. B. Kramer (1970)
Lid commissie Volkshuisvesting
17-12-2014 17-12-2018 17-12-2022
Dhr. prof. dr. ir. J. van der Schaar
(1949)
Voorzitter commissie
Volkshuisvesting
Huurderscommissaris
01-01-2012 01-01-2016 01-01-2020
Dhr. drs. J.G. Schnitzler (1956)
Voorzitter
Lid Remuneratiecommissie
Lid Auditcommissie
01-11-2017 01-11-2021 01-11-2025
Mw. drs. M.A. de Vries RC (1966)
Vice-voorzitter
Voorzitter Remuneratiecommissie
17-12-2014 17-12-2018 17-12-2022
Procedure werving en selectie
De RvC volgt de Woningwet ten aanzien van het aantal zetels waarvoor de huurdersorganisatie een
voordracht kan doen. In het verslagjaar zijn twee nieuwe commissarissen op voordracht van de
huurdersorganisatie geworven. Het bestuur en de RvC hebben bij aanvang van de procedure
ondersteuning toegezegd die nodig is om tot een voordracht door de huurdersorganisatie te
komen. Ook heeft de RvC zich vooraf uitgesproken over het volgen van de principes uit de
Governancecode ten aanzien van samenstelling van de RvC. De procedure is gevolgd zoals in de
statuten van GoedeStede is aangegeven, waarbij rekening is gehouden met de benoemde
onverenigbaarheden.
Voor de werving van de twee nieuwe commissarissen is een selectiecommissie samengesteld. Deze
commissie bestond uit
- de voorzitter van de RvC
- een lid van de RvC, en
- een vertegenwoordiger namens de Huurdersorganisatie GoedeStede (Hugo).
De directeur/bestuurder was als adviseur betrokken.
De twee vacatures zijn volgtijdelijk ingevuld. De profielschets is voor beide functies opnieuw
beoordeeld en aangepast. Op basis van de profielschets zijn de advertenties opgesteld. Die zijn
geplaatst op de website van GoedeStede, op de website ‘werk aan wonen’, op LinkedIn en in de
lokale kranten ‘Almere Deze Week’ en ‘Ons Almere’.
De leden van de selectiecommissie hebben gezamenlijk een voorselectie gemaakt en met enkele
kandidaten gesprekken gevoerd. De selectiecommissie was unaniem over de voordrachten. Ook de
overige RvC leden en de directeur/bestuurder gaven een positief advies. Huurdersorganisatie Hugo
heeft daarop besloten de commissarissen formeel voor te dragen.
Een vacature is ingevuld door mevrouw Van den Berg. Zij heeft een financiële achtergrond, ruime
ervaring in de sector en toezichthoudende ervaring. Mevrouw Van den Berg is met ingang van 24
36
oktober 2019 benoemd als lid van de Raad voor een periode van vier jaar. Zij is ook benoemd als
voorzitter van de Auditcommissie.
Voor het vertrek van de heer Van der Schaar per ultimo 2019, is de heer Hartman als kandidaat
voorgesteld. Na een positieve geschiktheid- en betrouwbaarheidstoets door de Aw, verwachten we
de heer Hartman in de loop van 2020 formeel te kunnen benoemen. Voor beide commissarissen
wordt een introductieprogramma op maat gemaakt. De Raad is blij dat met deze twee nieuwe
leden ook weer voldoende kennis over Almere aanwezig is.
De leden van de RvC Hoofd- en nevenactiviteiten
Mw. drs. T.B. van den Berg Zelfstandig financieel interimmanager.
Lid adviescollege voor beroepsreglementering bij de Nederlandse
Beroepsorganisatie van Accountants.
Lid Raad van Commissarissen stichting Woontij.
Mw. dr. B. Kramer Regiomanager Treant Zorggroep.
Dhr. prof. dr. ir. J. van der
Schaar
Emeritus (deeltijd) hoogleraar volkshuisvesting.
Lid van de Adviescommissie geschilbeslechting
prestatieafspraken (commissie Dekker).
Lid van de Aedes Sectoradviescommissie die zich bezig houdt
met de herstructurering van Vestia.
Dhr. drs. J.G. Schnitzler
Lid van de RvT Stichting Combiwel Amsterdam.
Adviseur Alp lift BV Utrecht.
Mw. drs. M.A. de Vries Lid Raad van Bestuur Zaans Medisch Centrum.
Lid Raad van Toezicht stichting Hartekamp groep.
Zelfevaluatie
De jaarlijkse zelfevaluatie is in februari gehouden zonder externe begeleiding. De agenda en
stukken zijn voorbereid door de voorzitter en de bestuurssecretaris. Er is tevens gesproken over de
naleving van de governancecode voor woningcorporaties op basis van de jaarlijkse
governancecheck. Ook is het toezicht- en toetsingskader op enkele punten herijkt.
De Raad stelt dat zij als team goed functioneert. Er vinden inhoudelijke discussies plaats, waarbij
eenieder zijn mening/standpunten vrij kan inbrengen. Er wordt goed naar elkaar geluisterd en er is
daarbij over en weer respect; verschillen worden professioneel behandeld en geaccepteerd en altijd
opgelost. De individuele leden hebben voldoende ruimte voor inbreng van onderwerpen. De leden
zijn tevreden over hun functioneren als individu en binnen het team.
De RvC is van mening dat de vereiste kennis en competenties in voldoende mate aanwezig zijn. Bij
de zoektocht naar de nieuwe commissarissen wordt de lokale betrokkenheid zwaarder aangezet. Er
is een diversiteit aan persoonlijkheden binnen het team. In 2019 is aandacht besteed aan
teambuilding.
Het vooroverleg voor RvC vergaderingen wordt als nuttig ervaren. De informatievoorziening is van
hoog niveau. De efficiency en effectiviteit van de RvC vergaderingen worden als uitstekend
beoordeeld. De digitale manier van vergaderingen is inmiddels gemeengoed geworden. Dit alles
biedt een goede basis voor de toezichthoudende activiteiten. De balans tussen toezicht en advies,
twee kerntaken van de RvC, is in evenwicht. De samenwerking met de bestuurder is op orde en
verloopt plezierig.
37
De Raad zoekt steeds naar balans tussen toezicht en advies. De wens om iets meer bij het proces
van strategievorming betrokken te worden, is met de inzet voor het nieuwe Ondernemingsplan
ingevuld.
Aandachtsgebieden & educatie
De leden hebben, naast algemene kennis en vaardigheden, specifieke deskundigheid. In
onderstaand schema is dat weergegeven met een M (Midden: heeft goed inzicht in en ervaring met
het onderwerp, maar is geen expert) en H (Hoog: kan zelfstandig een afgewogen oordeel vormen
over het onderwerp en is daarmee aan te merken als expert). Aanvullende expertise is aanwezig
op het gebied van zorg en welzijn.
Als lid van de VTW conformeert de RvC zich aan de bijbehorende uitgangspunten, waaronder de
Permanente Educatie (PE). Elke commissaris heeft de verplichting om in totaal 10 PE punten
binnen twee jaar te behalen (5 per jaar). Dit wordt door GoedeStede gefaciliteerd.
De PE-punten, conform het VTW-portal, geven over het verslagjaar 2019 het volgende beeld.
Aandachtsgebieden binnen de
Raad en behaalde PE punten
in 2019
Mw. Van
den Berg
Mw.
Kramer
Dhr. Van
der
Schaar
Dhr.
Schnitzler
Mw. De
Vries
Volkshuisvestelijk M 2 M 2 H M 2 M 2
Vastgoedontwikkeling en –beheer H 48 H 10 H H M
Financiën en control H 26 M 6 M H 2 H
Juridische zaken M M 2 M M M 3
Governance H 3 M 4 H H 2 H 33
Totaal aantal PE punten 79 24 0* 6 38
*Over de jaren 2018 en 2019 zijn in totaal 9 punten behaald.
De leden delen de opgedane kennis en inzichten na afloop van genoten educatie.
Huurdersorganisatie
Bij het jaarlijkse gesprek waren de vier nieuwe bestuursleden van Huurdersorganisatie Hugo
aanwezig. De bestuursleden geven aan dat zij tevreden zijn over de manier waarop er wordt
omgegaan met de huurdersvertegenwoordiging door GoedeStede. Zij benoemen de cultuuromslag
die nu merkbaar is, in de zin dat er over veel thema’s met elkaar van gedachten kan worden
gewisseld. Dit was ten tijde van de visitatie nog niet zo duidelijk, waardoor persoonlijke belevingen
door de nieuwe bestuursleden naar de visitatiecommissie zijn verwoord. De RvC leden hebben
aangegeven daarover te zijn verrast.
De huurdersorganisatie noemt de betrokkenheid bij het opstellen van het nieuwe
Ondernemingsplan als positief.
De aanstelling van twee nieuwe commissarissen op voordracht van de huurders is eveneens in
goede samenwerking verlopen. Namens de huurdersorganisatie had een lid zitting in de
selectiecommissie. De gesprekken met de kandidaten alsmede de uiteindelijke voordracht, zijn in
goede harmonie gegaan. De Raad is tevreden over de werkwijze en verheugd dat de
huurdersorganisatie mevrouw Van den Berg en de heer Hartman heeft voorgedragen.
38
Ondernemingsraad
Een afvaardiging van de RvC heeft gesproken met de drie leden van de Ondernemingsraad (OR).
Daarbij kwam de sfeer binnen de organisatie aan de orde, alsmede de betrokkenheid bij nieuwe en
lopende zaken. Naar de mening van de OR stabiliseert de werkdruk zich. In het gesprek is de zorg
gedeeld dat er sprake is van een toename van verwarde huurders die weer veel inzet van
wijkbeheer vragen.
Accountant
Deloitte is sinds 2015 de externe accountant bij GoedeStede. In 2018 heeft een partnerwissel
plaatsgevonden. In lijn met de governancecode en het reglement RvC beoordelen bestuur en
auditcommissie ten minste eenmaal in de vier jaar het functioneren van de externe accountant. De
auditcommissie, bestuurder en manager Financiën hebben daartoe een vragenlijst ingevuld. Alle
betrokkenen zijn positief over de accountant. De samenwerking loopt naar tevredenheid. Jaarlijks
is de accountant aanwezig bij de drie vergaderingen van de auditcommissie en bij de RvC
vergadering waarin het accountantsverslag wordt besproken. De RvC is van mening dat de
accountant hen zowel mondeling als schriftelijk van goede informatie voorziet. De RvC heeft de
accountant herbenoemd als controlerend accountant voor het verslagjaar 2020. In 2019 is een
benchmark op de accountantskosten uitgevoerd.
Auditcommissie
De Auditcommissie is een voorbereidingscommissie en rapporteert haar bevindingen aan de RvC.
De nadruk ligt op het financiële verslagleggingsproces, het systeem van interne beheersing van
(financiële) risico’s, het controleproces van de onafhankelijke externe accountant en treasury. De
commissie werkt conform het reglement Auditcommissie en vergaderde in 2019 drie keer.
In de vergadering van april zijn de jaarstukken besproken in aanwezigheid van de bestuurder en
de manager financiën. Met de accountant is in de vergadering gesproken over het
accountantsverslag. De zogenaamde ‘marktwaardering van het vastgoed’ blijft een aandachtspunt
voor de accountant en de organisatie. Buiten aanwezigheid van de bestuurder is met de accountant
besproken of er bijzonderheden te melden zijn. Deze waren er niet.
In april is het aangepaste investeringsstatuut besproken. Ook is het verslag van de
treasurycommissie alsmede het treasuryjaarplan 2019 in concept besproken. De Auditcommissie
heeft een positief advies gegeven.
In juni is met de accountant het concept auditplan besproken. Het consistente beeld van de
afgelopen twee jaar geeft voor de Auditcommissie geen aanleiding om aanvullende
aandachtspunten op te nemen.
In november is de concept managementletter 2019 inclusief de bestuurlijk reactie doorgenomen
met de partner en controleleider van Deloitte. In deze vergadering is gesproken met de controller
over zijn risicobeoordeling op basis van het beoordelingskader Aw/WSW. Het verdiepende
onderzoek, dat door de controller is uitgevoerd, leverde een meer dan acceptabel risicoprofiel op.
Ook had de Auditcommissie aandacht voor het interne controle. De samenvatting van de
uitkomsten van de interne controle 2019 is ter informatie verstrekt. De aanpak voor 2020 is helder
voor de Auditcommissie. De frauderisicoanalyse gaf de commissie inzicht in de mogelijke risico’s
per proces. De Auditcommissie is content met de analyse en aanpak. In deze vergadering is ook de
begroting 2020 besproken. De begroting is gebaseerd op de eerste jaarschijf van het nieuwe
39
ondernemingsplan maar sluit goed aan bij de lijn die eerder is ingezet. De Auditcommissie gaf een
positief advies over de begroting.
Commissie Volkshuisvesting
De commissie Volkshuisvesting fungeert als klankbord voor GoedeStede in relatie tot haar
Volkshuisvestelijke ambities en opgaven. In 2019 is de commissie twee keer bij elkaar gekomen.
De commissie maakte kennis met de manager woondiensten. Samen met de directeur-bestuurder
en de adviseur strategie is in die vergadering van gedachten gewisseld over de woonvisie in relatie
tot het bod. De beleidsbrief van de gemeente biedt enig houvast alsmede het aangescherpte
trendonderzoek. De commissie daagde GoedeStede uit om in haar bod mogelijk een verhoogde
inzet op nieuwbouw te presenteren. Op basis van doorrekeningen heeft GoedeStede dit in haar
overzicht van voorgenomen activiteiten (het bod) opgenomen.
In de vergadering van mei is de inzet ten aanzien van betaalbaarheid besproken. GoedeStede blijft
maatwerkregelingen inzetten. Met het oog op betaalbaarheid wordt de uitslag van de enquête
onder de achterban van Hugo aangehaald. Daaruit kwam naar voren dat huurders de voorkeur
geven aan meer huurwoningen in plaats van 0% huurverhoging. Het bod sluit hierop aan.
In de vergadering van september is van gedachten gewisseld over de uitblijvende gemeentelijke
woonvisie en de inzet voor nieuwe en eventueel meerjarige prestatieafspraken. Bij het leveren van
een volkshuisvestelijke bijdrage adviseert de commissie vooral uit te gaan van de input die op de
mooie belanghebbendenmiddag is opgehaald. Naast de noodzaak om nieuwe woningen te bouwen
maakt GoedeStede ook werk van de thema’s gastvrije dienstverlening, betaalbaarheid en fijne
buurten. De commissie is positief over deze koers die in het ondernemingsplan is vastgelegd.
Remuneratiecommissie
De Remuneratiecommissie beoordeelt het functioneren van de directeur-bestuurder, maakt
afspraken over te behalen prestaties en buigt zich over de beloning. De werkwijze is vastgelegd in
een reglement. Jaarlijks wordt het functioneren van de bestuurder besproken. De
Remuneratiecommissie informeert de voltallige Raad over de voortgang daarvan en doet
voorstellen aan de RvC.
De heer A.S.M. Deutekom (1962) is op 1 september 2001 benoemd als directeur-bestuurder bij
GoedeStede. De huidige bestuurder is, in een periode dat de governancecode nog niet bestond,
voor onbepaalde tijd benoemd. De RvC is met de bestuurder overeengekomen de bestaande
arbeidsovereenkomst te respecteren met inachtneming van de overgangsregeling WNT. Bij
toekomstige benoemingen worden de wettelijke termijnen in acht genomen.
De heer Deutekom vervult enkele relevante nevenfuncties:
Lid van het Higher Education Development Board Windesheim Flevoland (vanaf 2010).
Lid van het bestuur van de stichting Han Lammers Leerstoel, (sinds 2010)
Lid Raad van Toezicht ROC Rivor, Tiel (vanaf 2015).
Lid Raad van Toezicht van Samen Veilig Midden-Nederland (tot juni 2019).
Over een periode van drie jaar heeft de heer Deutekom 176,5 PE punten behaald. Het verplichte
aantal PE punten bedraagt 108.
Het functioneren van de bestuurder is in maart besproken. Tevens zijn hierbij doelstellingen voor
2020 afgesproken. In november heeft het beoordelingsgesprek plaatsgevonden. De wisselingen
40
binnen het management zijn onderwerp van gesprek geweest. De RvC is tevreden over de inzet
van de heer Deutekom als zeer ervaren en deskundige bestuurder.
In het verslagjaar zijn door de Raad ook 360 graden feedback gesprekken gevoerd met het
Management Team en met de Ondernemingsraad. Aan de hand van een vragenlijst is het
functioneren van de directeur/bestuurder besproken. Deze gesprekken gaven de Raad meer inzicht
in de wijze van aansturing van de organisatie en in de bedrijfscultuur. Op basis van de gevoerde
gesprekken en bovengenoemde informatie heeft de RvC een goed inzicht in de besturing van de
organisatie en de geleverde prestaties.
Bezoldigingsbeleid bestuur
De honorering van de huidige directeur-bestuurder is gebaseerd op de arbeidsovereenkomst die is
aangegaan in 2001. De beloning van de directeur-bestuurder bestaat uit een vast inkomen zonder
variabele beloningscomponenten. De bezoldiging bedraagt € 177.038,- inclusief pensioenlasten.
Dit is conform de overgangsregeling in de Wet Normering bezoldiging topfunctionarissen publieke
en semipublieke sector (WNT). Voor 2019 gold een maximum WNT-bedrag van € 194.000,-.
Gekoppeld aan de WNT heeft de minister een staffel vastgesteld. GoedeStede heeft een bestand
van meer dan 8.000 vhe’s. Almere heeft meer dan 200.000 inwoners. Op basis van deze aantallen
heeft de RvC vastgesteld de bestuurder van GoedeStede in te delen in klasse F met een
schaalmaximum van € 162.000,-.
De RvC heeft besloten gebruik te maken van het overgangsrecht, zoals geformuleerd in de WNT.
Dit betekent dat de bestaande afspraken worden gerespecteerd en het inkomen vanaf 1 januari
2018 in drie jaar wordt afgebouwd naar het maximum van schaal F. Voor wat betreft de regeling
en financiering van de pensioentoezeggingen geldt dat de corporatie de afdracht richting SPW
regelt. Voor wat betreft de geldende opzegtermijn wordt de CAO gevolgd.
Bezoldiging Raad van Commissarissen
Tijdens de zelfevaluatie is het honorarium van de voorzitter en leden van de RvC vastgesteld op
80% van het bezoldigingsmaximum zoals vastgesteld in de Beroepsregel voor de voor GoedeStede
geldende klasse (2019: F). Er wordt jaarlijks een indexering aangehouden, die aansluit bij de
regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting. Bij
beleidswijziging binnen de VTW en bij aanpassing van de WNT tabel wordt het honorarium van
commissarissen binnen GoedeStede opnieuw bezien. De bezoldiging van bestuur en RvC over het
verslagjaar is opgenomen onder de overige informatie in hoofdstuk 12 van de jaarrekening.
41
42
VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG
43
Leeswijzer
In dit volkshuisvestingsverslag verantwoorden wij ons in lijn met artikel 36a van de Woningwet 2015.
We besteden daarbij aandacht aan de projectmatige en reguliere activiteiten die wij in 2019 in het
belang van de Almeerse volkshuisvesting hebben uitgevoerd. Ook geven we invulling aan artikel 32 van
het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV) waarbij we het beleid en de activiteiten ten
aanzien van de belanghebbenden toelichten.
Dit verslag volgt het Ondernemingsplan 2017-2019. Elke paragraaf begint met onze ambities uit het
Ondernemingsplan. Deze zijn in een kader weergegeven.
In hoofdstuk 1 leest u over onze ambitie om goede woningen te kunnen verhuren. De nieuwbouw sluit
aan bij de vraag naar kleine en betaalbare sociale huurwoningen in Almere. De bestaande woningen
onderhouden we gewoon goed. De toewijzing van de woningen aan de huurders moet aansluiten bij alle
wet- en regelgeving. In hoofdstuk 2 kunt u lezen dat passend huisvesten daarbij een belangrijk
uitgangspunt is.
Op het gebied van leefbaarheid richten wij ons op het schoon, heel en veilig houden van ons bezit. In
hoofdstuk 3 leest u hoe wij onze wijken goed en leefbaar proberen te houden. Ook blijven we
samenwerken met onze huurders en partners. De manier waarop wij dat doen wordt toegelicht in
hoofdstuk 4.
Tevreden klanten krijgen we door onze dienstverlening duidelijker neer te zetten. Zoals u in hoofdstuk 5
kunt lezen, communiceren we zoveel mogelijk digitaal. Onze koers kan alleen ingezet worden met een
stevig ‘fundament’. Dat wil zeggen; met een gezonde organisatie (hoofdstuk 6) en gezonde financiën
(hoofdstuk 7) kunnen we daadwerkelijk werk kunnen maken van onze ambities.
Wij wensen iedereen veel leesplezier!
44
1. GOEDE WONINGEN
1.1. Evenwichtige portefeuille
Ondernemingsplan 2017-2019
Wij bouwen 500 betaalbare huurwoningen.
Wij streven in onze vastgoedportefeuille naar een evenwichtige verhouding tussen
grondgebonden en gestapelde woningen.
Wij verkopen woningen die niet meer tot onze kernportefeuille behoren.
Wij optimaliseren het ontwikkel-, bouw- en onderhoudsproces steeds verder.
Wij transformeren bedrijfsruimten in sociale huurwoningen waar dat mogelijk en gewenst is.
Wij bieden woningen aan waar mensen zo lang mogelijk zelfstandig kunnen wonen.
Jaarplan en begroting 2019 Resultaat
Wij leveren 101 woningen op in de volgende complexen:
- 62 woningen, complex Carambeí in Almere Buiten Centrum;
- 39 woningen plus 2 bedrijfsruimten die als huiskamer worden
gebruikt, complex AanMere, in de Eilandenbuurt.
Gerealiseerd.
We starten met de bouw van 130 woningen:
- 95 woningen, complex Madrona, in Almere Buiten.
- 35 woningen, complex Waterstate, Waterwijk.
Deels gerealiseerd.
Wij voeren acquisitiegesprekken met de gemeente, zorgpartijen
en marktpartijen en beoordelen de haalbaarheid van een plan. In
2019 werken we onder andere aan;
- 112 woningen De Stripmaker in Almere Buiten.
- 20 woningen De Deining in Almere Haven.
Deels gerealiseerd.
In de 3de periode wordt de leidraad bestaande bouw geëvalueerd.
Niet gerealiseerd.
Portefeuillestrategie
Ons vastgoed zien wij als een middel om onze maatschappelijke doelen te verwezenlijken. Daarom
bouwen en exploiteren wij de huurwoningen vanuit onze volkshuisvestelijke taken en eigen ambities.
Het afgelopen jaar is de inschrijftijd voor een betaalbare sociale huurwoning weer gestegen. Met name
voor één- en tweepersoonshuishoudens die aangewezen zijn op huurtoeslag zijn er onvoldoende
betaalbare woningen. Ook de vraag naar en prijzen van vrije sectorhuurwoningen en koopwoningen zijn
flink gestegen.
De toekomstige woningvraag in Almere over de periode 2018-2028 is onderzocht. De uitkomsten geven
een goed beeld van de vraag want GoedeStede wordt dagelijks geconfronteerd met de enorme druk op
de Almeerse woningmarkt. Daarom willen wij meer nieuwe woningen toevoegen in het sociale
huursegment. De gemeente moet die enorme vraag naar betaalbare huurwoningen nog wel in haar
woonbeleid en grondbeleid incorporeren. De gemeentelijke woonvisie is echter nog steeds niet gereed.
De verplichting om onze woningvoorraad te scheiden in DAEB en niet-DAEB hebben wij aangegrepen
om in te zoomen op onze portefeuillestrategie. Om onze wensportefeuille te bereiken hanteren we twee
uitgangspunten:
45
Zoveel mogelijk betaalbare woningen houden en bouwen. Betaalbaar noemen we de woningen
met een huurprijs waarvoor mensen, die aangewezen zijn op huurtoeslag, in aanmerking
komen.
‘Alle waar naar zijn geld’. We streven naar een betere verhouding tussen de huurprijs en de
(ruimtelijke) kwaliteit van de woningen.
Zo’n 25% van de woningen heeft een dusdanige kwaliteit en WWS punten (conform het Woning
Waardering Systeem) dat ze tot het niet-DAEB segment behoren. Met deze huuropbrengsten kunnen
we andere woningen betaalbaar aanbieden en betaalbare nieuwe woningen bouwen. Daarmee
anticiperen we enerzijds op de grote vraag van onze primaire doelgroep: Wij bouwen voor hen kleinere
gestapelde huurwoningen. Anderzijds verhuren we een deel van ons bezit als vrije sector huurwoning.
Vooral middeninkomens komen hiervoor in aanmerking. Zo kunnen we via onze niet-DAEB portefeuille
extra middelen genereren die wij volledig ten goede laten komen aan de volkshuisvesting in Almere!
Nieuwbouw
Ons voornemen om in de periode 2017-2019 in totaal 500 betaalbare huurwoningen op te leveren is
niet gelukt. De teller is helaas blijven steken op 332 woningen nieuwe sociale huurwoningen. Wij
hebben onze nieuwbouwambitie naar beneden bij moeten stellen. Het gebrek aan bouwrijpe grond is de
voornaamste reden daarvoor. Ook is de doorlooptijd van sommige projecten erg lang in verband met de
vergunningverlening. Nieuwe woningen worden ‘lean’ ontwikkeld via het Design & Build principe.
Nieuwbouw in ontwikkeling
In februari 2019 zijn we gestart met de bouw van de Madrona-toren. Aan het einde van de Evenaar in
Almere Buiten komt een gebouw van 12 verdiepingen met in totaal 95 woningen. In oktober werd het
hoogste punt bereikt. We verwachten in de loop van 2020 te starten met de oplevering.
Een ander nieuwbouwproject waaraan wij werken is De Stripmaker. In de Eilandenbuurt in Almere
Buiten hebben we een plan gemaakt voor 88 sociale huurwoningen en 24 vrije sectorwoningen. De
planafstemming is nog niet afgerond.
Het plan voor 20 seniorenwoningen in De Marken in Almere Haven is stedenbouwkundig goedgekeurd.
De procedure voor het wijzigen van het bestemmingsplan is gestart. Medio 2019 is een
bouwteamoverleg gestart met een afvaardiging van de (erkende) bouwgroep De Deining. Door de
toekomstige bewoners te laten meedenken over de vormgeving van de woningen en de inrichting van
de woonomgeving hoopt GoedeStede dat zij er straks vele jaren met plezier en zelfstandig kunnen
blijven wonen. Het is mooi om te zien dat toekomstige bewoners elkaar al goed leren kennen en
wellicht meer naar elkaar omkijken waarmee eenzaamheid wordt voorkomen. Dit plan biedt ook kansen
om de doorstroming te bevorderen.
De bouw van complex Waterstate in Waterwijk is vertraagd als gevolg van planwijzigingen.
Sloop en renovatie
GoedeStede sloopt geen woningen en er is vooralsnog geen sprake van grootschalige renovatie.
In lijn met de Woningwet (artikel 55b) beschikken we over een sloop- en renovatiereglement bij
herstructureringsprojecten. Dit reglement is in overleg met de gemeente, corporaties en de
huurdersorganisatie van de drie corporaties Alliantie, Ymere en GoedeStede vastgesteld.
Ontwerpfestival De Grienden
In oktober is het ontwerpfestival “Groei in de Grienden” gehouden. Woningstichting GoedeStede is
eigenaar van huurwoningen in de Grienden. Het groot onderhoud aan de eerste woningen in deze wijk
is in 2019 gestart. De gemeente heeft het groot onderhoud voor de wegen, parkeerplaatsen, stoepen
en het groen op het programma staan. Dit wil de gemeente het liefst na de werkzaamheden van
GoedeStede uitvoeren.
46
De gemeente Almere en GoedeStede willen graag dat de nieuwe ontwikkelingen in de buurt bijdragen
aan het behoud van de huidige kwaliteiten en bijdragen aan groei en verbetering waar dit nog mogelijk
is. Bijvoorbeeld op het gebied van duurzame energie en meer seniorproef maken van de buurt. Ook
wordt bekeken of een aantal gebouwen in de directe omgeving, die op termijn vrijkomen (zoals onder
andere het gezondheidscentrum) een andere bestemming kunnen krijgen. Dit biedt mogelijkheden voor
nieuwe woningtypen en/of nieuwe voorzieningen in de buurt.
Het ontwerpfestival is goed bezocht door bewoners en ondernemers. Het festival heeft inmiddels een
vervolg gekregen waarbij buurtbewoners zeer betrokken zijn. In 2020 wordt hiertoe maandelijks een
koffieavond gehouden.
1.2. Goed onderhouden woningen
Ondernemingsplan 2017-2019
Wij onderhouden ons bezit sober en kosteneffectief.
Wij concentreren onderhoudswerkzaamheden op logische momenten.
Wij beoordelen elk bouwelement dat ouder is dan zes jaar op zijn conditie.
Wij gaan door met het professionaliseren van onze opdrachtgeversrol.
Jaarplan en begroting 2019 Resultaat
Rond de zomervakantie optimaliseren we de jaarbegroting 2020
en de meerjaren-onderhoudsbegroting 2020 – 2039 op basis van
(verdiepte) inspecties en conditiemetingen.
Gerealiseerd en vervolg in 2020
Het contractonderhoud én service/mutatieonderhoud worden
integraal geëvalueerd. Medio 2019 wordt bekeken of contracten
moeten worden geïntegreerd, voortgezet of opnieuw aanbesteed.
Gerealiseerd en vervolg in 2020
Wij werken verder in het gezamenlijke inkoopplatform Flevoland
ten behoeve van vastgoedopdrachten en opdrachtgeversrol.
Gerealiseerd.
Wij zijn gefaseerd gestart met de uitvoering van de 40e
jaaraanpak in Almere Haven. De complexen Kerkgracht,
Middenhof, Hofmark zijn eind 2019 (348 woningen) opgeleverd.
Deels gerealiseerd.
In het voorjaar starten wij met de 40e jaaraanpak van de 203
woningen aan de Oever- en Wilgengriend.
Gerealiseerd.
Voor de 40e jaaraanpak Oost- en Wilgengriend (170 woningen) en
Jaag- en Rietmeent (201 woningen) werken we een definitief
investeringsplan uit. De woningen worden tussen 2020 en 2022
gefaseerd aangepakt.
Deels gerealiseerd. De plannen
zijn medio 2020 gereed.
Elke periode analyseren we de reparatieverzoeken en de
slijtagemeldingen en onderzoeken of dit leidt tot planmatige
interventies en/of aanpassingen contracten.
Deels gerealiseerd. Eind 2020
beschikken we over een nieuwe
analysetool.
47
Onderhoudsbeleid
Het speelveld van onderhoud en beheer is een dynamische. Er ligt druk op de beschikbaarheid van
geschikt personeel, de prijzen in de bouw stijgen al enkele jaren bovengemiddeld en de vraag om
innovatie (met name op het gebied van duurzaamheid) wordt steeds luider.
Daarnaast mogen bewoners van GoedeStede een “gewoon goede” dienstverlening verwachten.
Om deze te kunnen blijven bieden gaan we het huidige onderhoudsbeleid evalueren. We proberen aan
te sluiten bij onderhoudsvragen van klanten en het werk zo efficiënt en (kosten)effectief mogelijk in te
richten. In dat kader willen we ook de conditiemetingen van de woningen naar een hoger plan trekken.
Het contractonderhoud is geëvalueerd. Hieruit is gebleken dat vernieuwing van een aantal omvangrijke
onderhoudscontacten en een hernieuwde selectie van aannemers noodzakelijk is. GoedeStede wil
verdergaande samenwerkingsvormen met marktpartijen aangaan voor gevelonderhoud, dagelijks
onderhoud, mutatie en groot onderhoud.
Onze onderhoudsfilosofie
Wij vinden het belangrijk dat onze woningen aantrekkelijk blijven om er te wonen. Daarom is het
belangrijk dat het wooncomfort en de prijskwaliteitverhouding in balans blijft. We benutten zoveel
mogelijk de logische onderhoudsmomenten. Het kan dus voorkomen dat we investeringen bewust
naar voren halen, maar ook naar achteren verplaatsen.
In ons onderhoudsbeleid hanteren we de volgende uitgangspunten:
We onderhouden ons bezit en zoeken naar een (basis)kwaliteit die past bij de prijs.
Voorop staan technisch noodzakelijke onderhoudsingrepen, die we bij voorkeur op logische
momenten en planmatig/geclusterd uitvoeren.
Op natuurlijke momenten worden bouwkundige en comfort-verhogende investeringen gedaan.
Rondom het 20e ,40e en straks het 60e levensjaar van de woningen plannen we een grote
onderhoudsaanpak, waarbij we in ieder geval de keuken, het sanitair en de installaties
aanpakken.
GoedeStede benoemt het 40e jaar als een zogenaamd stopjaar. Dit houdt in dat vanaf 10 jaar voor
einde exploitatie geen grote investeringen meer gedaan worden. De meeste investeringen worden
gecentreerd rondom het 40e jaar. Met een levensduurverlenging van 15 jaar moet het mogelijk zijn
om de woningen weer 20 jaar door te verhuren zonder grote investeringen (exclusief tussenbeurten).
In het 60e jaar volgt dan weer een stopjaar en heroverweging vanuit de portefeuillestrategie.
40e jaaraanpak
Ons oudste bezit staat in Almere Haven dus de eerste wijken zijn inmiddels zo’n 40 jaar oud. Bij de
uitvoering van het groot onderhoud streven we naar een verbetering van de energie-indexen. We
zoeken naar een balans tussen de omvang van de technische ingrepen en de financiële haalbaarheid
ervan. Het verlagen van de woonlasten is ook hierbij een belangrijk speerpunt. In recent uitgevoerde
projecten zijn bijvoorbeeld zeer energiezuinige CV ketels en CO2 gestuurde ventilatiesystemen
aangebracht. In combinatie met het aanbrengen van nieuwe isolerende beglazing is daarmee al een
aanzienlijke verbetering van de energie-index bereikt.
Naast de aanpak van installaties en gevels van de woningen, worden ook keukens, badkamers en
toiletten aangepakt.
In 2019 zijn al onze woningen aan de Hofmark (171 Woningen) en Middenhof (139 Woningen)
nagenoeg gereed. De woningen zijn op het gebied van energiezuinigheid met gemiddeld twee
labelstappen verbeterd.
48
Resultaat energie indexen na 40e jaar aanpak
De werkzaamheden aan de 38 woningen van de VvE Kerkgracht zijn doorgeschoven. De VvE bestaat uit
vijf vastgoedeigenaren waardoor het maken van een gedragen plan meer tijd kost.
In het najaar van 2019 zijn we gestart met onze 170 woningen aan de Oost– en Wilgengriend in Almere
Haven. De laatste woningen zijn na de zomer van 2020 gereed.
Planmatig onderhoud
In 2019 is € 5,4 miljoen uitgegeven aan planmatig onderhoud. Per verhuureenheid komt dit neer op
€ 639,-.
Reparatieverzoeken
Huurders melden hun reparatieverzoeken voor het verhelpen van storingen of gebreken aan de
woningen via internet of telefonisch. Reparaties worden doelmatig uitgevoerd; als een element defect is
dan vervangen we dit. De uitvoering gebeurt door verschillende onderhoudsbedrijven, afhankelijk van
het gemelde probleem. In 2019 is een bedrag van € 1,8 miljoen uitgegeven aan reparatieverzoeken. Dit
is exclusief de serviceverzoeken over bijvoorbeeld kozijnen en centrale verwarming. Daar zijn
contracten voor afgesloten.
Mutatieonderhoud
Bij mutatie worden technisch noodzakelijke werkzaamheden uitgevoerd om verhuur mogelijk te maken.
Mutatieonderhoud wordt doelmatig uitgevoerd; als een element defect is dan vervangen we dit. Er is in
2019 € 591.900,- geboekt aan mutatieonderhoud voor 494 mutatiewoningen.
Met name voor de vervanging van keukens en/of sanitaire ruimten wordt in de huidige situatie
gestreefd naar aansluiting bij de 40e jaars aanpak of de 20e jaars binnenrenovatie. We evalueren het
onderhoudsbeleid in 2020 op die aanpak. Op basis daarvan bekijken we of een natuurlijk
onderhoudsmoment (zoals mutatie) ook kan worden benut om de genoemde werkzaamheden uit te
voeren. Afhankelijk van de eigenschappen van een complex, zou dit zelfs per complex kunnen
verschillen.
90
43
6
0
20
40
60
80
100
A B C
Complex 1100 Middenhof
54
3
0
20
40
60
80
100
B C D
Complex 1110 Hofmark
49
1.3. Duurzame woningen
Ondernemingsplan 2017-2019
Wij bouwen nieuwe woningen met energielabel A++ (Energie Index ≤ 0,50).
Wij zorgen ervoor dat alle woningen met een label lager dan B minimaal 1 labelstap maken
bij groot onderhoud.
Wij streven ernaar dat ons totale bezit in 2020 gemiddeld op label B of Energie Index (EI)
1,25 uitkomt (conform Energieakkoord).
Jaarplan en begroting 2019 Resultaat
Onze nieuwbouw heeft minimaal een Energie Index ≤ 0,50. We
onderzoeken per plan of verdere verlaging efficiënt/effectief is.
De EI wordt per woning exact
bepaald bij oplevering.
Gemiddeld komt dit uit op 0,5.
We maken bijna 700 labelsprongen bij groot onderhoud in het 20e
of 40e jaar. De nieuwe energielabeling en vervallen labels worden
gefaseerd opgenomen en/of bij groot onderhoud aangepast. Na
de 40e jaaraanpak is de gemiddelde Energie Index in deze
complexen 1,2 (label B).
Er zijn 550 stappen behaald bij
de 40e jaar aanpak. Er zijn 420
behaald bij de 20e jaar aanpak.
In totaal dus 970 stappen.
Wij onderzoeken of het technisch en financieel haalbaar is om een
extra labelstap bij groot onderhoud te maken door aanvullende
duurzame maatregelen te nemen (bijvoorbeeld zonnepanelen).
Dit verwerken we in de meerjarenonderhoudsplanning.
Gerealiseerd.
De lange termijnstrategie op weg naar CO2-neutrale woningen in
2050 wordt nader uitgewerkt met onder andere een mogelijke
haalbaarheidsstudie voor een complex.
Gerealiseerd.
Duurzaamheid
In onze duurzaamheidsvisie (zie ook het bestuursverslag) streven wij naar woningen die goed zijn voor
mens en milieu waarbij we tegelijkertijd oog houden voor ieders portemonnee. De onderhoudsingrepen
die wij doen, moeten passen in de lange termijn strategie van een complex. We willen voorkomen dat
we spijt krijgen van eerdere onderhoudsinvesteringen. Daarom richten wij ons vooral op de eerste stap
van de “Trias Energetica”, namelijk het beperken van de warmtevraag. De tweede en derde stap zijn
gericht op alternatieve methoden voor het opwekken van duurzame energie en het beperken van het
gebruik van fossiele brandstoffen. Hiervoor geldt dat met name de installatiemarkt volop in beweging is
en dat bewezen goede oplossingen steeds meer beschikbaar komen. De balans ten opzichte van de
financiële haalbaarheid van projecten is daarbij een aandachtspunt.
Energie indexen
Binnen Aedes wordt ernaar gestreefd om alle corporatiewoningen in 2020 op gemiddeld energielabel B
(Energie Index 1,2<EI≤1,4) te krijgen. De gemiddelde Energie Index van GoedeStede bedroeg in 2018
1,23 en in 2019 1,21. Alle corporaties in Nederland komen in 2019 uit op 1,57.
50
In de Aedes benchmark scoort GoedeStede een A op CO2 uitstoot en een A op technische
duurzaamheid. De regelgeving en berekeningsmethodiek is echter steeds aan verandering onderhevig.
In 2021 wordt er wederom een nieuwe berekeningsmethodiek in gebruik genomen, die
hoogstwaarschijnlijk een negatief effect gaat hebben op de gemiddelde energie-index.
GoedeStede berekent een nieuwe energie-index na uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden. Met name
bij 40e jaar projecten, binnenhuisrenovaties en ook bij CV en/of MV vervanging is dit het geval. Uit de
berekeningen blijkt dat alle aangepakte woningen een energiesprong hebben gemaakt. De huurders
profiteren daarvan omdat zij op hun energieverbruik besparen.
51
2. PASSEND HUISVESTEN
2.1. Beschikbare woningen
Ondernemingsplan 2017-2019
Wij verhuren het beschikbare aanbod passend.
Wij houden ons aan de toewijzingswetten en -regels en zoeken naar maatwerkoplossingen.
Wij werken aan een eenvoudiger woonruimteverdelingssysteem.
Jaarplan en begroting 2019 Resultaat
We huisvesten de mensen met de laagste inkomens
passend (minimaal 95% passend toewijzen).
Gerealiseerd met 98%.
We benutten de ruimte om woningen aan hogere
inkomens toe te wijzen (80-10-10 regel). Conform de
wettelijke wijzen we minimaal 80% toe aan mensen met
een inkomen tot € 38.035,-. De overige 20% wijzen we
toe aan mensen met een hoger inkomen waarbij in
ieder geval 10% aan mensen met een inkomen tot €
42.436,-.
Gerealiseerd. 91% is toegewezen aan
huurders met een inkomen tot € 38.035
en 9% aan huurders met een inkomen
daarboven.
We benutten maximaal 3% vrije beleidsruimte voor
directe bemiddelingen.
Gerealiseerd met 2,13%.
Wij verwachten 101 nieuwbouwwoningen te verhuren in
2019. We verwachten 550 woningen opnieuw te
verhuren uit het bestaande bezit. Van deze woningen
worden er 100 verhuurd als vrije sector woningen.
Deels gerealiseerd. De toewijzingen uit de
bestaande voorraad zijn lager (404 sociale
huurwoningen en 73 vrije
sectorwoningen).
Voor de zomer wordt een nieuw
woonruimtebemiddelingsmodel door WoningNet
geïmplementeerd. Het model moet kostendekkend zijn.
Met onze partners zoeken we naar mogelijkheden
waardoor ook de kosten voor woningzoekenden kunnen
dalen.
Gerealiseerd.
We zetten ons in om de gemeentelijke
voorrangskandidaten te huisvesten. Minstens 70%
bieden we aan gewone woningzoekenden aan.
Uitgaande van het geprognosticeerde aantal
voorrangskandidaten kan deze 70% onder druk komen
te staan omdat GoedeStede een achterstand in het
verhuren aan statushouders uit 2018 wil inlopen.
Gerealiseerd.
52
Woonruimteverdeling
Onze huidige en toekomstige klanten zijn mensen met een bescheiden inkomen en kwetsbare
doelgroepen die in Almere (willen) wonen. Ook mensen met een middeninkomen kunnen bij ons terecht
voor een huurwoning.
Wij streven naar voldoende beschikbare en betaalbare huurwoningen. Het aantal woningen dat vrijkomt
daalt, de wachttijden voor sociale huurwoningen zijn lang en het slagingspercentage voor bepaalde
groepen woningzoekenden is laag. Mensen die, gelet op hun inkomen recht hebben op huurtoeslag,
vormen veruit de grootste groep woningzoekenden.
In juni is het nieuwe WoningNet systeem live gegaan en werkt de technische kant van het systeem naar
tevredenheid. Enkele aanpassingen moeten nog worden doorgevoerd.
We hebben meer dan 70% van onze woningen verhuurd aan gewone woningzoekenden. Dit komt mede
doordat de verwachte uitstroom uit de maatschappelijke opvang nog niet gerealiseerd is. De gemeente,
zorginstellingen en corporaties willen in 2020 tot sluitende afspraken hierover komen.
Van alle digitaal aangeboden woningen via WoningNet Almere wordt 50% via loting verdeeld. De andere
50% wordt op basis van inschrijftijd verdeeld. Woningzoekenden en de meeste urgenten kunnen
reageren op beide segmenten. Omdat de helft van de woningen wordt aangeboden via het
inschrijfsegment, is de benodigde inschrijftijd weer gestegen. Voor woningen van GoedeStede is een
gemiddelde inschrijftijd van 10,2 jaar nodig. In Almere komt het gemiddelde uit op 9,6 jaar. (In 2018
bedroeg de inschrijftijd 9,2).
Ultimo 2019 stonden 43.207 woningzoekenden ingeschreven bij WoningNet (in 2018: 41.065). Het
aantal actief woningzoekenden is 12.474 (18.425 in 2018).
Het aantal goede reacties op de aangeboden woningen is ook in 2019 weer gestegen. In het afgelopen
jaar reageerden gemiddeld 438 woningzoekenden op 1 aangeboden woning van GoedeStede. In heel
Almere gaat het om gemiddeld 354 reacties.
Wij bieden een woning gemiddeld 1,4 keer aan voordat we deze kunnen toewijzen. In ons streven naar
een aansluitende verhuring van vrijkomende woningen, organiseren wij het aanbiedingsproces zo
efficiënt mogelijk.
Toewijzing aan bijzondere doelgroepen
Jaarlijks wijzen wij sociale huurwoningen toe aan bijzondere doelgroepen. Feitelijk gaat het om door de
gemeente aangewezen doelgroepen die voorrang krijgen op reguliere woningzoekenden. Het gaat om
onder andere urgent woningzoekenden, statushouders/VVTV-ers (asielzoekers met een Voorwaardelijke
Vergunning Tot Verblijf) en ex-gedetineerden.
De gemeente is verantwoordelijk voor de urgentieregeling. De urgentieregeling is bedoeld voor
woningzoekenden die in een levens ontwrichtende situatie verkeren. Urgentie kan voor € 50,- worden
aangevraagd via de digitale urgentiewijzer bij Het Vierde Huis. Een onafhankelijke, door de gemeente
ingestelde, urgentiecommissie beoordeelt alle urgentieaanvragen. De urgentiecommissie behandelt ook
de aanvragen van cliënten die uitstromen uit maatschappelijke instellingen.
Urgenten krijgen een urgentiebeschikking en een zoekprofiel. Urgenten zoeken in principe zelf, via
WoningNet, naar woonruimte en hebben keuzevrijheid en voorrang binnen hun zoekprofiel. Het proces
verloopt volledig geautomatiseerd. In 2019 is gestart alles in te regelen dat urgenten worden bemiddeld
naar een woning; daarbij wordt dan rekening gehouden met goede verdeling over buurten. Een nieuwe
53
regeling om urgenten een woning toe te wijzen wordt in 2020 geleidelijk uitgerold, met als doel voor 1
januari 2021 dit geheel te hebben uitgerold.
De gemeente Almere had in 2019 een taakstelling om 151 statushouders te huisvesten. GoedeStede
neemt daarin haar maatschappelijke verantwoordelijkheid. Er zijn 21 woningen aan 40 statushouders
toegewezen.
In 2019 hebben we geen woningen aan cliënten van de reclassering en TBS-ers toegewezen. De pilot
van een zogenaamde pantoffel/satellietwoning is geëvalueerd. Hier worden mensen met meervoudige
problematieken gehuisvest die met iets minder begeleiding door het Leger des Heils toe kunnen. Na een
moeizame start loopt de pilot naar wens en is het voor een jaar verlengd. Medio 2020 wordt opnieuw
geëvalueerd.
Van groot naar beter
Nadat de pilot medio 2018 was gestopt, is gewerkt aan een definitieve regeling die eind van het jaar startte. De regeling is twee ledig:
1. De woningzoekende kan voorrang krijgen bij het vinden van een geschikte woning indien hij
voldoet aan de criteria.
2. De woningzoekende die in Almere een grote sociale huurwoning achterlaat kan in aanmerking
komen voor een verhuiskostenvergoeding. Deze is gemaximaliseerd op 60 aanvragen per jaar.
Iedere corporatie labelt zelf geschikte woningen voor deze regeling. GoedeStede labelt alleen seniorenwoningen. De woningzoekende meldt zich aan bij een corporatie. Het grote verschil met de pilot is dat de woningzoekende nu zelf reageert op het woningaanbod van WoningNet. Hierdoor is de slaagkans aanzienlijk vergroot. In 2019 hebben 4 van onze huurders gebruik gemaakt van deze regeling.
Woningruil
In 2019 hebben wij 58 keer meegewerkt aan verzoeken tot woningruil. Dit heeft geleid tot 19
goedgekeurde woningruilen.
2.2 Bereikbare woningen
Ondernemingsplan 2017-2019
Wij maken gebruik van de wettelijke ruimte binnen het jaarlijkse huurprijsbeleid.
Wij bevorderen de doorstroming en creëren kansen voor de middeninkomens.
Wij vergroten het aandeel woningen dat bereikbaar is met huurtoeslag door een deel van de
woningen in het midden dure segment te verhuren.
Jaarplan en begroting 2019 Resultaat
Ons huurbeleid houdt rekening met een huursomstijging van 2%.
Dit is lager dan het wettelijk maximum. Daarmee houden we de
huren betaalbaar.
Gerealiseerd.
GoedeStede wil minimaal 60% van de nieuwe aangegane
huurovereenkomsten in het betaalbare segment (tot 2e
aftoppingsgrens voor huurtoeslag) verhuren. Als alle geplande
nieuwbouw wordt gehaald wordt 75% betaalbaar aangeboden.
Gerealiseerd met 76% inclusief
nieuwbouw.
Wij prognosticeren de verkoop van 5 niet-DAEB woningen uit de
verkoopvijver van in totaal 57 woningen.
Gerealiseerd inclusief
teruggekochte woningen.
54
Huurprijsaanpassingen
Tot het huurbeleid rekenen we het streefhuurbeleid en de jaarlijkse huurprijsaanpassing. Wanneer de
zittende huurder verhuist, wordt de netto huur aangepast conform ons streefhuurbeleid. Daarbij zoeken
we naar een passende prijskwaliteitverhouding. Voor woningen met een hogere kwaliteit (in WWS
punten, aantal kamers, ligging en vierkante meters woonoppervlak) wordt een hogere huur gevraagd.
Andere woningen worden juist binnen eigen kaders afgegrendeld zodat deze bereikbaar zijn voor de
woningzoekenden met een laag inkomen. Zo bereiken we een mix van prijssegmenten in de
verschillende complexen. We streven naar minimaal gelijkblijvende huuropbrengsten. Ook houden wij
ons aan de prestatieafspraak die is gemaakt voor 2019.
De jaarlijkse huurprijsaanpassing per 1 juli is voorgelegd aan huurdersorganisatie Hugo. Per 1 juli is
voor de sociale huurovereenkomsten een huurverhoging van 1,7% doorgevoerd. Er is geen
inkomensafhankelijke huurverhoging doorgevoerd. De prijzen van vrije sectorwoningen zijn met 2,5%
verhoogd. De huursomstijging (incl. mutatie) blijft onder de 2%.
Aan- en verkoop
Onze sociale huurwoningen verkopen we niet. De woningen die aangewezen zijn voor verkoop behoren
niet meer tot ons kernbezit of het zijn de laatste huurwoningen in een rij met koopwoningen. De
woningen verkopen we aan de zittende huurder of na mutatie.
In 2019 zijn vier woningen uit de verkoopvijver verkocht. Ook hebben wij vier woningen teruggekocht,
waarvan er maar één weer is verkocht. De andere drie hebben we verhuurd als vrije sectorwoning.
Daarnaast zijn vijf bedrijfspanden verkocht.
55
2.3. Betaalbare woningen
Ondernemingsplan 2017-2019
Wij hebben een strak en consequent incassobeleid om te voorkomen dat huishoudens
huurachterstanden opbouwen.
Wij werken samen met partners om te voorkomen dat huishoudens onnodig in de
schuldhulpverlening belanden en dakloos worden als gevolg van een ontruiming.
Wij werken met maatwerkregelingen zodat we mensen kunnen ondersteunen die (tijdelijk)
moeite hebben met hun financiële huishouding.
Jaarplan en begroting 2019 Resultaat
100% van de klanten die na de 10e dag niet hebben betaald,
worden telefonisch benaderd. We streven ernaar om minimaal
70% van deze huurders te laten betalen, aangezien zij anders
door gaan naar de volgende incassofase.
Gerealiseerd.
We melden 100 huurders aan bij (Vroeg) Erop Af als we
vermoeden dat het niet betalen van de huur een signaal is van
een complexer geheel. We verwachten dat dit bij 70 huurders een
geslaagd contact oplevert. Bij deze huishoudens checken we na
een half jaar de situatie nog eens via Herop Af.
De afspraak is aangepast in
verband met de verdubbeling
van de kosten. Op jaarbasis
worden maximaal 50 huurders
bezocht. In 2019 hebben we 57
aanmeldingen gedaan en zijn we
onder de 50 bezoeken gebleven.
We zetten de volgende twee maatwerkregelingen in:
1. Maatwerkregeling inkomensdaling
2. Maatwerkregeling voorkomen huurschuld
We ontwikkelen in 2019 een nieuwe maatwerkregeling voor
huishoudens waarbij we rekening houden met de streefhuur en
de woonlasten ten opzichte van het inkomen.
Gerealiseerd.
In het debiteurenbeheer werken we per fase met een andere
incassopartner. Door middel van klantsegmentatie willen we
adequatere oplossingen bereiken. Dit moet erin resulteren dat:
- 85% van de nieuwe huurders geen slepers wordt;
- 80% van de huurders met achterstand in fase 1 volledig
betaalt of succesvol een betalingsregeling doorloopt.
- De huurachterstand bij actieve huurcontracten maximaal
1,5% bedraagt.
Gerealiseerd.
Huurachterstandspercentage
Het huurachterstandspercentage is een belangrijke indicator voor het resultaat van het incasseren van
de huurinkomsten. Dit percentage wordt berekend door het totale saldo aan achterstand te delen door
het jaarbedrag aan huuropbrengsten. Eind 2019 betrof het achterstandspercentage van de actieve
huurders 1,29% ten opzichte van 1,43% in 2018 en 1,65% in 2017. Deze positieve ontwikkeling is het
resultaat van het aanscherpen van ons incassobeleid (meer maatwerkoplossingen) en aanscherping van
de afspraken met onze incassopartners (snellere verwerking afdrachten).
56
Oninbare vorderingen
In 2019 is een bedrag van € 167.848,- aan oninbare vorderingen afgeboekt. Deze afboekingen zijn
aantoonbaar en feitelijk onderbouwd zodra blijkt dat de kans op verhaal (incasso) minimaal is. In bijna
alle gevallen betreft dit dossiers waarbij in drie jaar tijd geen resultaat is geboekt en de kans op
resultaat in de toekomst minimaal is of situaties waarbij succesvol het WSNP traject is doorlopen.
Betalingsregelingen
Gemiddeld zijn in 2019 139 lopende betalingsregelingen in de systemen van GoedeStede geregistreerd
(2018: 148). Dit betreffen regelingen die in fase 1 van het incassoproces worden getroffen. Regelingen
die in een later stadium worden getroffen, worden geregistreerd in de systemen van onze
incassopartners. Elke maand wordt gecontroleerd of de afgesproken regelingen worden nagekomen. Als
dit niet het geval is, wordt contact opgenomen met de huurder om een oplossing te bespreken. Als de
huurder consequent de regeling niet nakomt, wordt de regeling afgebroken.
Maatwerkregelingen
GoedeStede kent twee maatwerkregelingen te weten de ‘maatwerkregeling inkomensdaling’ en de
‘maatwerkregeling voorkomen huurschuld’. Voor de regeling inkomensdaling zijn 40 aanvragen gedaan.
In totaal voldoen 17 aanvragen aan de gestelde eisen, zijn er nog 3 in behandeling en hebben we er 20
moeten afwijzen. De maatwerkregeling voorkomen huurschuld is 8 keer aangevraagd en 5 keer
toegekend.
In lijn met het Sociaal Huurakkoord is in 2019 een nieuwe regeling ontwikkeld voor huurders met
huurtoeslag en een huurprijs boven de liberalisatiegrens. In 2019 zijn in totaal 67
huurbevriezingsaanvragen goedgekeurd.
57
3. SAMENWERKEN
3.1. Samen met bewoners
Ondernemingsplan 2017-2019
Wij blijven zichtbaar aanwezig rondom onze woningen.
Wij ondersteunen initiatieven van bewoners.
Wij gaan voor stabiele wijken waarbij het woongenot voor de huidige huurders de basis van
onze keuzes is.
Jaarplan en begroting 2019 Resultaat
We streven naar 125 actieve huurders die onze oren, ogen en
handen zijn in hun complexen.
Nagenoeg gerealiseerd met 115
paar ogen en oren.
Wij proberen de concentratie van kwetsbare doelgroepen te
voorkomen om de draagkracht van portieken gezond te houden.
Voorrangskandidaten bemiddelen we daartoe naar een passende
woning waarbij we in dat proces al onze kennis, ervaring en ons
netwerk benutten.
Niet gerealiseerd.
We stimuleren huurdersinitiatieven en faciliteren dat via
wijkbeheer. We heroverwegen de invulling van het Goed Wonen
Fonds en zorgen voor een passende afronding van deze
samenwerkingsvorm.
Gerealiseerd.
Voor de nieuwbouw in De Marken proberen we een groep
senioren te enthousiasmeren om gezamenlijk een
‘wooncoöperatie’ te vormen om daarmee het samenwonen, leven
en de ‘zorg voor elkaar’ te stimuleren.
Gerealiseerd.
Bewoners weten meestal het beste wat er in de buurt leeft en hoe de woning, het complex en de buurt
als geheel functioneert. Deze contacten met onze klanten zorgen voor meerwaarde: we horen van hen
wat er leeft en zorgen samen dat het werkt.
Ons streven om 125 bewoners in te zetten als ‘ogen en oren’ en ‘ogen en handen’ is helaas niet gelukt.
We hebben regelmatig contact met zo’n 115 actieve huurders. Zij voeren activiteiten uit ter verbetering
van de woonomgeving (schoon, heel, veilig en participatie) in en rondom onze 82 complexen. Wij
helpen hen door relaties te leggen met netwerkpartners of door materiaal te verstrekken.
Deze actieve huurders belonen we met een waardebon voor hun inzet.
De eigen kracht van bewoners is voor ons een uitgangspunt en dat geldt ook ten aanzien van de
verantwoordelijkheid voor de leefbaarheid. Maar soms gaat dat gewoonweg niet vanzelf. We proberen
kwetsbare mensen, waar mogelijk, een steuntje in de rug te geven en maken duidelijk wat van
GoedeStede verwacht kan worden. Toch zien we de leefbaarheid in bepaalde portieken achteruit gaan.
Directe bemiddeling
Bij woningtoewijzing is ons uitgangspunt om 70% te verhuren aan reguliere woningzoekenden en
maximaal 30% aan bijzondere doelgroepen. Het gaat woningzoekenden met een gemeentelijke
urgentiebeschikking, statushouders en cliënten vanuit reclassering en TBS. Maar we kunnen lastig
58
voorkomen dat bijzondere doelgroepen clusteren in bepaalde complexen. Sturen op 30% is beperkt
mogelijk omdat instrumenten voor instroom ontbreken. Via het aanbodmodel kiezen woningzoekenden
zelf hun woning en lage inkomens krijgen voorrang. De planning was om in 2019 te starten met directe
bemiddeling. Om deze manier willen we kwetsbare bewoners gerichter huisvesten waarbij we rekening
houden met de draagkracht in complexen en kunnen we goed sturen op maximaal 30% van de
toewijzingen aan voorrangskandidaten. Het is niet gelukt om met alle partijen (de gemeente,
zorgpartijen en corporaties) tot heldere afspraken voor de uitstroom uit de maatschappelijke opvang te
komen. Ook willen we het proces beter digitaliseren. Naar verwachting start het directe bemiddelen van
voorrangskandidaten per 1 januari 2021.
Goed Wonen Fonds
Sinds 2004 kunnen huurders en maatschappelijke instanties via het Goed Wonen Fonds geld aanvragen
om activiteiten te organiseren voor en door bewoners. Deze aanvragen worden gehonoreerd als ze een
positieve bijdrage leveren aan het prettig samenwonen.
In 2019 zijn ook andere activiteiten gefinancierd. Daarmee geven bewoners aandacht aan hun
woonomgeving waar ze ook trots op zijn. De activiteiten en projecten variëren van het faciliteren van
gereedschap zodat bewoners zelf lampen kunnen vervangen in de algemene ruimten tot het vullen van
plantenbakken ter verfraaiing van een complex of het opnieuw inrichten van een algemene ruimte.
3.2. Samen met georganiseerde bewoners
Ondernemingsplan 2017-2019
Wij werken samen zoals is afgesproken in de samenwerkingsovereenkomst en
participatieovereenkomsten.
Wij werken aan nieuwe vormen van participatie om ook niet georganiseerde bewoners te
enthousiasmeren en medezeggenschap te geven.
Jaarplan en begroting 2019 Resultaat
Met huurdersorganisatie Hugo geven we invulling aan
huurdersparticipatie.
Gerealiseerd.
Wij zetten de digitale mogelijkheden in om contact met onze
huurders te onderhouden.
Continue proces.
Overleg met de huurdersvertegenwoordigers
De stichting Huurdersorganisatie GoedeStede, kortweg Hugo, is in 2018 gestart. Via Hugo kunnen ruim
8.000 Almeerse huurders invloed uitoefenen op het beleid van GoedeStede. Ook kunnen zij stad breed
hun bijdrage leveren aan goed en sociaal wonen in Almere.
Stichting Hugo en GoedeStede hebben in 2018 een samenwerkingsovereenkomst getekend. Het interim
bestuur is in januari 2019 opgevolgd door een gekozen bestuur. Ook is er een klantenraad. In de
klantenraad zitten huurders van GoedeStede die actief zijn in een werkgroep of adviesraad. In de
klantenraad worden de beslissingen genomen. De klantenraad kiest ook het dagelijks bestuur. Het doel
van de klantenraad is de mening van de huurder goed te laten horen. De klantenraad bepaalt welk
advies er gegeven wordt en het dagelijks bestuur geeft dat door aan GoedeStede.
In 2019 heeft Hugo kennis kunnen nemen van het jaarverslag en de begroting. Er is inhoudelijk
gesproken over het overzicht van voorgenomen activiteiten (bod) en het nieuwe Ondernemingsplan.
59
Een afvaardiging vanuit Hugo neemt deel aan het overleg van 3HO, de verenigde
bewonersvertegenwoordigingen van de drie Almeerse corporaties. Daar is over de prestatieafspraken
gesproken.
De huurdersorganisatie groeit in haar rol. Eind 2019 geeft Hugo aan content te zijn over de
samenwerking.
Overleg met bewonerscommissies
Wij ondersteunen de bewonerscommissies zoals is vastgelegd in de samenwerkingsovereenkomsten.
GoedeStede overlegt met de bewonerscommissies over onder andere onderhoud woonomgeving, zorg
over woongedrag medebewoners, buurtveiligheid en voorkomen woninginbraken, liftonderhoud en de
schoonmaak(contracten). Afhankelijk van de betreffende commissie en ontwikkelingen in het complex
of de wijk, kunnen de gespreksonderwerpen zeer verschillend zijn. Naast de reguliere
activiteitenplanning van de commissies komt in ieder geval de afrekening van de servicekosten aan bod
en wordt gesproken over de voornemens ten aanzien van het planmatig onderhoud.
De inzet van commissies belonen wij door het houden van de jaarlijkse nieuwjaarsborrel en een
bijdrage voor de inzet van de commissieleden. Los van deze bewonerscommissies hebben wij in veel
complexen huurders die actief zijn en de rol van “ogen en oren” vervullen.
3.3. Samenwerken met partners
Ondernemingsplan 2017-2019
Wij zijn transparant over onze inzet en maken (prestatie)afspraken.
Wij toetsen bij onze partners het wederzijdse verwachtingspatroon.
Jaarplan en begroting 2019 Resultaat
Op basis van een gemeentelijke Woonvisie doen wij een bod. We
verwachten daarna tot nieuwe prestatieafspraken te komen.
Gerealiseerd.
Wij onderhouden een netwerk met zorgpartijen om de
(ambulante) zorg te stroomlijnen zodat mogelijke overlast
beperkt blijft. We zoeken naar een adequate oplossing voor de
omgang met verwarde personen.
Continu proces.
Wij onderhouden een netwerk met maatschappelijke partijen, om
gezamenlijk onze collectieve verantwoordelijkheid waar te maken
voor de leefbaarheid en het samenwonen in de stad. Onze
samenwerking sluit aan bij maatschappelijke ontwikkelingen. We
monitoren onze inzet hierbij.
Continu proces dat momenteel
voor een aantal uitdagingen
staat. Zie ook de landelijke
trends.
Mensen blijven steeds langer in hun woning wonen. Dan ontstaan
vraagstukken waar wij mee aan de slag gaan. Bijvoorbeeld in het
kader van de WMO.
Continu proces waarbij we
bekijken of aanpassing van
beleid nodig is. Bijvoorbeeld het
stallen van scootmobielen.
Prestatieafspraken
In 2019 waren de prestatieafspraken 2019 van kracht. Deze waren een voortzetting van de afspraken
uit 2017-2018 omdat we in afwachting waren van een nieuwe woonvisie.
60
In het voorjaar zijn diverse werksessies gehouden door de gemeente maar de gemeentelijke woonvisie
is nog niet gereed. Ons overzicht van voorgenomen activiteiten (bod) hebben we gebaseerd op een
brief die de gemeente stuurde. Daarin werd vooruitgelopen op de woonvisie. Ons bod is voor 1 juli
aangeboden aan de gemeente en de verenigde huurdersorganisaties 3HO. Daarop zijn de gesprekken
gestart om tot nieuwe prestatieafspraken te komen. De (meerjarige) prestatieafspraken liggen klaar ter
ondertekening in afwachting van besluitvorming door het nieuwe College van Burgemeester en
Wethouders. De nieuwe woonvisie is waarschijnlijk in de loop van 2020 gereed.
Kwetsbare bewoners
Op tal van thema’s werken wij samen met partners in de stad. Samen met de gemeente, politie en
andere instanties werken we aan het voorkomen van woninginbraken maar ook aan bestrijding van
overlast (jongeren, buren etc.). Er is aandacht voor schuldenproblematiek en voor het bestrijden van
hennepteelt en andere woonfraude. Ook komen we ‘achter de voordeur’ tal van situaties tegen waarbij
sprake is van verwaarlozing en verwarde of kwetsbare bewoners.
Een kwetsbare bewoner is een bewoner voor wie zelfstandig deelnemen aan de samenleving niet
vanzelfsprekend is. We zien dat de leefbaarheid in wijken onder druk komt te staan doordat het aantal
kwetsbare bewoners toeneemt en ze vaak in wijken wonen met meer sociale huurwoningen.
We zien dat partners elkaar op de diverse niveaus goed weten te vinden en samenwerken vanuit
gemeenschappelijke doelen. We moeten de randvoorwaarden voor deze kwetsbare mensen goed (laten)
organiseren. Ons basisuitgangspunt is dat iedereen handelt vanuit zijn eigen verantwoordelijkheid.
Afstemming en prioritering tussen netwerkpartners blijft daarom van groot belang. We signaleren dat
het speelveld groter en complexer wordt en daardoor worden de lijnen helaas langer. Zo zoeken wij
naar een geschikte woning en dito woonomgeving en bespreken we met de begeleiders hun inzet in het
op orde brengen en houden van het (financiële) huishouden. Dagelijks is er afstemming met onder
andere advocatenkantoren, wijkteams, GGD-afdelingen, psychiatrisch begeleiders en bewindvoerders.
We willen alles op alles zetten om de leefbaarheid voor de direct omwonenden/slachtoffers van de
overlast te waarborgen. Samen met onze bewoners(commissies) zetten we daarop in.
61
4. GOEDE WIJKEN
4.1. Schoon, heel en veilig
Ondernemingsplan 2017-2019
Wij blijven werken aan het schoon, heel en veilig houden van de directe woonomgeving en
zetten daarbij in op “voorkomen” in plaats van “genezen”.
Wij analyseren de ontwikkelingen in onze buurten en acteren doelgericht daarop.
Wij nemen veiligheidsmaatregelen op natuurlijke momenten.
Jaarplan en begroting 2019 Resultaat
Onze wijkbeheerders acteren op overlast gevende situaties in de
semi openbare ruimte. We monitoren het aantal meldingen van
overlast. Op sommige plekken experimenteren we met vormen
van ‘de vervuiler betaalt’.
Continu proces.
Wij verrichten interventies bij situaties op het gebied van schoon,
heel en veilig voor een totaalbedrag van
€ 12.500,- waar snelheid leidt tot een adequate oplossing.
Gerealiseerd.
Wij bekijken het effect van de aanwezigheid van camera’s in de
semi openbare ruimten.
Camera’s blijken vooral een
preventieve werking te hebben.
Het bevorderen van de leefbaarheid in de directe woonomgeving is één van de kerntaken van
woningcorporaties. Onze wijkbeheerders zetten zich daar dagelijks voor in. Op jaarbasis komt dit neer
op meer dan 815 leefbaarheidsmeldingen. Het schoon, heel en veilig houden van de algemene ruimten
vraagt met zo’n 286 meldingen de meeste aandacht. Gebreken worden opgelost, dumpingen worden
verwijderd, portieken en bergingsgangen leeggemaakt en groenstroken en achterpaden onderhouden.
Huurders zijn hiervoor echter zelf verantwoordelijk, dus wij spreken hen daar op aan.
De beleving van onze bewoners wordt sterk beïnvloed door de netheid van de openbare ruimte.
Dumpingen van afval, verzakte stoepen, straatverlichting die niet werkt en de aanwezigheid van
hangjongeren vragen aandacht. Daarbij werken we intensief samen met de wijkagenten, milieupolitie,
de gemeentelijke veiligheidsmanager, jongerenwerkers en de wijkregisseurs in de verschillende
stadsdelen. Wij geven signalen door en trekken samen op waar gemeenschappelijke doelen te
realiseren zijn.
Het aantal inbraken in Almere is als gevolg van diverse maatregelen verder afgenomen. Het aantal inbraken in woningen van GoedeStede past binnen deze dalende trend en is van 108 inbraken in 2014 gedaald naar 49 inbraken in 2019.
In 2019 hebben we € 192.131 uitgegeven aan mensgerichte leefbaarheidsprojecten. Dit is exclusief
toegerekende organisatiekosten en vastgoedkosten.
62
4.2. Overlast en woonfraude
Ondernemingsplan 2017-2019
Wij zetten ons in om woonoverlast en woonfraude aan te pakken en in de kiem te smoren.
Wij werken samen met verschillende partners en benutten de mogelijkheden om
overlastsituaties te verbeteren.
Jaarplan en begroting 2019 Resultaat
Bij burenruzie verwijzen wij huurders in eerste instantie naar
buurtbemiddeling (BBM). Samen met onze BBM-partners volgen
wij de casussen.
Gerealiseerd.
Wij ondernemen juridische stappen als onze eigen acties niet
leiden tot gewenste resultaten en de overlast blijft voortgaan.
Continu proces.
Wij zetten gedragsaanwijzingen in als extra stok achter de deur
om overlast gevend gedrag aan te pakken en begeleiders daarop
aan te spreken. We monitoren het aantal.
Er zijn 5 gedragsaanwijzingen
ondertekend.
Wij zijn convenantpartner op het gebied van bestrijding
hennepteelt en acteren vanuit die afspraken.
Continu proces.
Wij monitoren het aantal ontruimingen.
Gerealiseerd.
Overlastbestrijding
Samen met welzijnsstichting De Schoor, de gemeente en de Almeerse corporaties dragen wij bij aan
Buurtbemiddeling (BBM). Bij burenruzie verwijzen wij huurders altijd naar BBM. Uiteindelijk hebben 29
huurders zich bij BBM gemeld. BBM zet vrijwilligers in om bewoners met elkaar in contact te brengen en
tot leef-afspraken te komen. In 2019 zijn in totaal 51 meldingen over adressen van GoedeStede in
behandeling genomen door BBM.
Bij de zwaardere overlast werken de wijkconsulenten en wijkbeheerders nauw samen met betrokken
netwerkpartners (politie, gemeente, GGD etc.).
Wij zetten gedragsaanwijzingen in als extra stok achter de deur om overlastgedrag aan te pakken en
eventuele begeleiders daarop aan te spreken. In 2019 zijn in totaal 5 gedragsaanwijzingen opgelegd in
de vorm van een aanvulling op het huurcontract. We zien hierbij dat de complexiteit van de
gedragsaanwijzingen toeneemt.
Hennepteelt
In de aanpak van hennep werken partijen in Midden Nederland samen conform het Hennepconvenant
Midden Nederland. Wij werken samen met de gemeente, politie, Openbaar Ministerie, andere
verhuurders, UWV, Belastingdienst en de beheerder van het elektriciteitsnet om zoveel mogelijk
hennepkwekerijen op te sporen en te ontmantelen.
In 2019 zijn we tot een nieuw hennep convenant gekomen. Het leek er op dat in dit nieuwe convenant
de corporaties verantwoordelijk werden voor controle en handhaving op hennep. Onder meer door onze
inbreng zijn deze aanpassingen in het convenant teruggedraaid.
63
Ontruimingen
In 2019 zijn we overgegaan tot 21 ontruimingen. Hiervan waren er 7 uitsluitend op basis van
huurschuld, 10 een combinatie van huurschuld en hevige overlast en 4 huurders die ‘met de
Noorderzon’ zijn vertrokken. Alle uitgevoerde vonnissen waren onvermijdelijk. Dit wil zeggen dat zowel
GoedeStede als haar ketenpartners er alles aan gedaan hebben om ontruiming te voorkomen. Bij alle
uitgevoerde vonnissen op basis van huurschuld, heeft GoedeStede geconstateerd dat er een alternatief
woonadres was.
5. GOEDE DIENSTVERLENING
5.1. Tevreden klanten
Ondernemingsplan 2017-2019
Wij bieden zoveel mogelijk diensten digitaal aan en hebben persoonlijk contact als klanten
dat wensen.
Wij onderzoeken actief hoe tevreden onze klanten zijn. We krijgen minimaal een 7 voor zowel
onze dienstverlening als de prijskwaliteitsverhouding van ons product.
Wij onderzoeken welke technische ontwikkelingen onze dienstverlening kunnen
ondersteunen.
Wij maken afspraken met onze aannemers en netwerkpartners over de kwaliteit van de
geleverde diensten en het geleverde product.
Wij vullen onze technische interventies soms aan voor realisatie van het bereiken van
esthetische effecten.
Jaarplan en begroting 2019 Resultaat
We gaan voor tevreden klanten en hanteren de volgende scores;
Huurders beoordelen de dienstverlening met minimaal een 7.
Huurders beoordelen de kwaliteit van de woningen met
minimaal een 7.
Dienstverlening: Gerealiseerd
Kwaliteit van de woning: Niet
gerealiseerd.
Eind vorig jaar zijn we gestart met het klantportaal. Vanaf begin
2019 nodigen we huurders uit om het klantportaal te gebruiken.
We gebruiken de ervaringen om verbeteren door te voeren en om
het gebruik ervan op te schalen.
We hebben 420 huurders
aangemeld voor het klantportal.
Dit zorgde voor veel storingen.
We bezinnen ons op het vervolg.
We monitoren wekelijks de openstaande klachten over de
dienstverlening en producten en blijven zoeken naar concrete
verbeterpunten op onze eigen processen.
Continu proces.
Wij nemen standaard telefoongesprekken op voor trainings- en
kwaliteitsdoeleinden.
We gebruiken dit in
werkoverleggen om met elkaar
tot verbeteringen te komen.
We monitoren wachttijden bij ons klantcontactcentrum en
verbeteren onze dienstverlening.
Continu proces.
64
Kwaliteitsmetingen
Maandelijks meten we de kwaliteit van onze dienstverlening via digitale enquêtes. Nieuwe en
vertrokken huurders en huurders die een reparatieverzoek hebben gemeld ontvangen enkele vragen.
De uitkomsten worden geanalyseerd en zijn de basis voor de verbetering van de dienstverlening. We
streven minimaal naar een 7 voor zowel de dienstverlening als de kwaliteit van ons product.
Een aantal dienstverleningsprocessen laten we ook extern meten. GoedeStede heeft deelgenomen aan
de Aedes benchmark. Dit levert de volgende resultaten op.
Onderdeel 2019 2018 2017
Nieuwe huurder 7,7 7,5 6,8
Reparatieverzoek 6,9 7,2 7,1
Vertrokken huurder 6,6 6,7 7,5
Deze scores resulteren sector breed in een C voor GoedeStede. In ons nieuwe ondernemingsplan zetten
we in op verbeteringen op dit vlak.
65
6. GEZONDE ORGANISATIE
6.1. Aandacht voor medewerkers
Ondernemingsplan 2017-2019
Wij handhaven een gezonde werkbalans.
Wij blijven investeren in de duurzame inzetbaarheid van medewerkers.
Wij reduceren het ziekteverzuim.
Jaarplan en begroting 2019 Resultaat
We agenderen het onderwerp integriteit op de werkoverleggen.
Gerealiseerd
We stimuleren alle medewerkers om gezond te blijven, om zich te
ontwikkelen en te groeien in hun competenties.
Gerealiseerd
Het ziekteverzuimpercentage willen we op maximaal 5% houden.
Gerealiseerd met 3,99%.
CAO woondiensten
In november 2019 is het onderhandelingsresultaat voor de CAO Woondiensten 2019-2020 goedgekeurd
door werkgeverspartij Aedes en werknemerspartijen FNV Bouwen & Wonen, CNV Vakmensen en De
Unie. De CAO Woondiensten loopt met terugwerkende kracht van 1 januari 2019 tot en met 31
december 2020.
Ontwikkelingen in de formatie
GoedeStede acteert steeds op de natuurlijke momenten. In de personeelsformatie betekent dit “niet
vervangen, tenzij”. In 2019 zijn acht medewerkers in dienst gekomen. Twee medewerkers hebben de
organisatie verlaten vanwege een andere baan.
Eind 2019 heeft GoedeStede 52 medewerkers in dienst die samen 45,26 fte bezetten, exclusief
stagiaires. De formatie is hiermee ten opzichte van eind 2018 gestegen (eind 2018 was de bezetting 48
medewerkers, 42,63 fte).
GoedeStede biedt medewerkers de mogelijkheid om via het zogenaamde ‘cafetariasysteem’ uren te
kopen. Er werken 25 mannen en 27 vrouwen bij GoedeStede. De gemiddelde leeftijd is 49,35 jaar.
In 2019 zijn 5 jubilea gevierd, waarvan vier 12,5 jaar en één 25 jaar.
Stip op de horizon
We zijn op weg naar een eigentijdse en toekomstbestendige organisatiestructuur. Daarbij digitaliseren
we de klantcontacten en geven we de bereikbaarheid op andere, meer digitale manieren vorm. De
toekomst, zoals wij die voor ons zien, is geschetst in de “stip op de horizon”. De “stip” had per 1
september 2019 personele consequenties. Daarom richt het reorganisatieplan zich ook op begeleiding
en persoonlijke ontwikkeling. Met alle betrokken medewerkers zijn loopbaangesprekken gevoerd. Één
medewerker heeft GoedeStede verlaten. Met een andere medewerker is afgesproken de termijn van de
“stip” te verlengen van 1 september 2019 naar 1 maart 2020. Per 1 maart 2020 komt er dan een einde
aan het traject ‘stip op de horizon’.
Duurzame inzetbaarheid
Vitaliteit, gezondheid/fitheid en werkplezier zijn de pijlers die moeten leiden tot duurzame
inzetbaarheid. Medewerkers worden gestimuleerd om zich te blijven ontwikkelen, want we werken
66
allemaal langer door in de toekomst. Daarom besteden we preventief aandacht aan werkplezier en
inzetbaarheid op langere termijn. In mei is een inspiratiedag gehouden. Medewerkers kregen die dag
meer inzicht in hun kernkwaliteiten en valkuilen. Communicatie stond daarbij centraal.
Het opleidingsbudget bedroeg in 2019 2,5% van de bruto loonsom inclusief het individuele
loopbaanbudget (zoals loopbaanadvies en coaching).
De personeelsvereniging zorgt voor ontspannen en informeel samen zijn. De activiteiten in 2019 zijn
goed bezocht en werden positief gewaardeerd.
HR gesprekkencyclus
Organisaties veranderen, structuren en processen worden flexibeler en we denken minder in taken en
steeds meer in processen. Dat was voor ons reden om in 2019 een start te maken met het veranderen
van onze HR-cyclus en de trajecten rondom beoordelen en belonen. Belangrijk uitgangspunt hierbij is
dat niet de leidinggevende de drijvende kracht is achter de HR gesprekkencyclus, maar de medewerker
de regie voert over zijn eigen functioneren en ontwikkeling.
In plaats van een planningsgesprek in januari, een voortgangsgesprek halverwege het jaar, een POP
gesprek daarbij en een beoordelingsgesprek eind van het jaar is de HR cyclus nieuwe stijl een continu
proces van overleg naar behoefte over doelen, resultaten of persoonlijke ontwikkeling.
De regie ligt nadrukkelijk bij de medewerker door gedurende het jaar met collega’s en leidinggevenden
in gesprek te gaan om de resultaten te bespreken en samen te bepalen hoe de doelen bereikt gaan
worden. Daarnaast kan ook de leidinggevende in gesprek gaan met een medewerker over de
handelwijze en de resultaten. In 2019 zijn nog wel planningsgesprekken gevoerd, maar geen
functioneringsgesprekken. De beoordeling is in nieuwe stijl gedaan, zonder het standaardformulier dat
daarvoor altijd werd gebruikt.
Ziekteverzuim
De verzuimnorm is 5%. In 2019 is het verzuimpercentage uitgekomen op 3,99%. Ten opzichte van
2018 is het gemiddelde verzuim gedaald. Het langdurig verzuim bedraagt 2,06% en beïnvloedt het
gemiddelde verzuimpercentage. Dit wordt veroorzaakt door een aantal medewerkers die langdurig
arbeidsongeschikt zijn als gevolg van niet-arbeid gerelateerde aandoeningen.
Ontwikkeling van het verzuim over de afgelopen drie jaar
Verzuimstatistieken per jaar 2019 2018 2017
Gemiddelde duur in dagen 18 21 24
Gemiddelde frequentie 1,39 1,44 1,22
Gemiddeld verzuimpercentage 3,99 6,55 6,24
GoedeStede Gewoon Fit
We willen slim en efficiënt werken en onnodige uitval door ziekte voorkomen. Daarom is een
GoedeStede Gewoon Fit programma opgesteld. In 2019 is een bonus van € 250,00 verbonden aan
GoedeStede Gewoon Fit. Iedere medewerker kon deze bonus verdienen door het indienen van een idee
op het gebied van GoedeStede Fit en na goedkeuring van de jury dit idee vervolgens uit te voeren. De
jury bestond uit de afdeling P&O. Het resultaat was een aantal zeer uiteenlopende en leuke ideeën. Zo
werd er een fietstocht georganiseerd, is er een avond squash gespeeld, en een wandelclub opgericht,
een zen werkplek ingericht, en hebben we kennis gemaakt met kantooryoga. Er waren te veel ideeën
om allemaal in 2019 uit te voeren, dus een gedeelte van de ideeën voeren we uit in 2020.
67
Agressie
Woningstichting GoedeStede is primair verantwoordelijk voor de bescherming van haar medewerkers en
de medewerkers van derden die namens GoedeStede werkzaam zijn in en rondom ons bezit.
Er zijn in 2019 11 meldingen ontvangen van zowel fysiek als verbaal grensoverschrijdend gedrag door
een klant gericht tegen onze medewerkers of de medewerkers van derden die voor ons werkzaam
waren in ons bezit. GoedeStede heeft hierop gereageerd conform ons agressieprotocol. In maart en
april 2019 zijn trainingen georganiseerd voor 31 medewerkers over het signaleren en omgaan met
verwarde huurders.
Ondernemingsraad
In lijn met de Wet op de Ondernemingsraden beschikt GoedeStede over een Ondernemingsraad (OR).
De OR bestaat sinds 1 september 2018 uit drie personen. De zittingstermijn van alle leden loopt tot en
met 31 augustus 2021. Namens de afdeling Woondiensten is de OR vertegenwoordigd door twee
personen, namens Financiën door één persoon. Namens de afdeling Vastgoed neemt niemand plaats in
de OR.
68
6.2. Efficiënte bedrijfsvoering
Ondernemingsplan 2017-2019
Wij werken doelmatig en herijken onze bedrijfsprocessen.
Wij houden aandacht voor de beïnvloedbare bedrijfskosten.
Wij vergelijken onze prestaties met andere corporaties.
Jaarplan en begroting 2019 Resultaat
Wij beschikken over 85% ingevulde velden voor e-mailadressen
en mobiele nummers van huurders.
Gerealiseerd.
Voor de sociale huurwoningen streven we naar 65% aansluitende
verhuur.
Voor de vrije sector houden wij 45% aan.
55% sociale huur
40% vrije sector
Wij streven ernaar om de nieuwe voorschotten van de
servicekosten vast te stellen voordat de huurverhoging ultimo
april wordt doorgevoerd. De afrekening vindt voor 1 juli plaats.
Gerealiseerd.
Wij vergelijken onze prestaties met andere corporaties via het
Corporatie Benchmark Centrum, de Aedes Benchmark en
Corporatie in Perspectief. De gegevens zijn voor 1 augustus
aangeleverd.
Gerealiseerd.
De jaarstukken 2018 zijn conform planning gereed voor
bespreking in MT, controle accountant, bespreking
Auditcommissie en uiteindelijk goedkeuring RvC op 23 april.
Gerealiseerd.
In verband met het wachten op
hoe om te gaan met
vergelijkende cijfers 2017 is de
datum van goedkeuring RVC
vastgesteld op 16 mei.
De dVi gegevens zijn voor 1 juli aangeleverd.
Gerealiseerd.
De begroting 2020 is conform planning gereed voor vaststelling in
het MT, bespreking met de Auditcommissie en goedkeuring door
de RvC op 28 november.
Gerealiseerd.
De dPi gegevens zijn voor 15 december aangeleverd.
Gerealiseerd.
De managementrapportages, kengetallen en tweemaandelijkse
budgetoverzichten (P3 2018 en P1 en P2 2019) zijn conform
planning gereed voor bespreking.
Gerealiseerd.
De controlebevindingen zijn conform planning besproken met MT,
directie en Auditcommissie.
Gerealiseerd
Het treasuryjaarplan 2019 is op 18 april gereed voor bespreking
in de Auditcommissie.
Gerealiseerd.
De voorlopige aangifte vennootschapsbelasting 2018 is 1 mei
gedaan. De definitieve aangifte 1 oktober.
Gerealiseerd.
69
Er worden negen themalunches gehouden (onder andere
toelichting begroting).
Deels gerealiseerd
Er zijn zeven themalunches
gehouden.
Wij blijven aandacht houden voor compliance waaronder de
Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG) en werken
verder aan bewustwording.
Er zijn twee AVG overleggen
gehouden. Zo zijn aanpassing
aan de datalekprocedure
doorgevoerd en is een
‘phishingmailing’ onder
medewerkers gestuurd.
GoedeStede werkt met geld van huurders en wij willen dit geld doelmatig inzetten. Onze processen
worden steeds efficiënter. We willen de bedrijfskosten laag houden. In de Aedes benchmark 2019 zijn
onze bedrijfslasten uitgekomen op € 495,- per vhe (landelijk € 785,- per vhe). Daarmee scoren we
wederom een A en behoren we tot de top 10 van corporaties met de laagste lasten binnen de sector.
Onze ambitie is om zoveel mogelijk digitaal te werken waar dat kan. Voor de communicatie via digitale
nieuwsbrieven en voor de kwaliteitsmetingen zijn e-mailadressen nodig. We vragen actief naar e-
mailadressen om de standaardprocessen zoals de reparatieverzoeken, het mutatieproces en de
huurincasso volledig te kunnen digitaliseren.
Klachtenanalyse
We monitoren de klachten over onze dienstverlening intensief. Wekelijks ontvangen betrokkenen een
overzicht van de nog openstaande klachten en wordt bekeken hoe we onze processen kunnen
optimaliseren.
Onderwerp van de klacht 2019 2018 2017
Afwikkeling technische melding 119 132 76
Dienstverlening medewerker 71 60 74
Dienstverlening partners 59 43 27
Beleid GoedeStede 33 14 22
Klacht voor directie 2 1 1
Overig 4 8 0
Geschillen
Bij de geschillencommissie kunnen huurders klachten melden over de werkwijze van GoedeStede
(Woningwet, artikel 55b, lid 3). Huurders kunnen terecht bij de externe geschillencommissie als zij
vinden dat zij niet goed zijn behandeld. De geschillencommissie is een onafhankelijke commissie die
functioneert op afstand van GoedeStede. De leden van de commissie zijn niet als werknemer verbonden
aan GoedeStede. Zij brengen een advies uit aan de directie.
De commissie is samengesteld uit een huurdersvertegenwoordiger, een verhuurdersvertegenwoordiger,
de heer mr. M. Groen, en een onafhankelijke voorzitter, mevrouw mr. M. Koole. Aftreden/herbenoeming
vindt plaats volgens een rooster van aftreden. Het rooster van aftreden kunt u vinden op onze
internetsite en is opgenomen in het jaarverslag van de commissie. Vanuit huurdersorganisatie Hugo is
mevrouw A. van ‘t Ende voorgedragen en benoemd. Zij vervult de komende 3 jaar de zetel namens de
huurders.
De geschillencommissie is in 2019 één keer bij elkaar geweest. Er heeft geen zitting plaatsgevonden.
70
De commissie heeft drie klachten ontvangen. De klachten gingen over de werkwijze van GoedeStede. In
alle gevallen had de melder de klacht nog niet eerder kenbaar gemaakt bij een medewerker van
GoedeStede. Deze klachten zijn door de geschillencommissie doorgestuurd naar medewerkers van
GoedeStede. Alle klachten zijn in behandeling genomen.
71
7. GEZONDE FINANCIËN
7.1 Goed rentmeesterschap
Ondernemingsplan 2017-2019
Wij willen financieel gezond blijven en bouwen de schuldpositie per woning af.
Wij houden voldoende investeringsruimte en toetsen investeringen aan de financiële ratio’s.
Wij voeren een financieel beleid dat past binnen de wet- en regelgeving met oog voor de
betaalbaarheid.
Wij voldoen aan de regels van goed bestuur en beheersen de bedrijfsrisico’s.
Jaarplan en begroting 2019 Resultaat
Ultimo 2019 is de schuld € 48.000 per vhe.
Realisatie: € 47.000 per vhe.
Tenminste twee keer per jaar, te weten na de dPi en na de dVi,
kent het risicomodel een update.
Deels gerealiseerd.
Update risicodocument na dVi
2019.
In oktober is de governancecheck gereed.
Gerealiseerd.
Voor 21 december 2019 is GoedeStede opnieuw gevisiteerd.
Gerealiseerd.
Ons vermogen zetten wij in om onze volkshuisvestelijke ambities te realiseren. We willen op lange
termijn financieel gezond blijven en daarom voeren wij een solide financiële huishouding. We streven
naar een goede balans tussen de schuldpositie per VHE, de nieuwbouw en het betaalbaar houden van
de bestaande woningvoorraad.
Heffingen
Onze vastgoedportefeuille stelt ons in staat om inkomsten te genereren via huuropbrengsten en in zeer
beperkte mate door verkoop van woningen. Ons financieel perspectief verandert door de combinatie
van de vennootschapsbelasting, de verhuurdersheffing, de saneringsheffing en andere voornemens van
het Kabinet. Aan ons de taak om als bedrijf financieel gezond te zijn en te blijven.
De verhuurderheffing heeft een enorme impact op onze operationele kasstromen en op het rendement
van investeringen in nieuwbouwwoningen. De verhuurderheffing verlaagt dit rendement met circa 0,8%
en beperkt hiermee onze investeringscapaciteit.
In de meerjarenbegroting is voor de jaren 2020 tot en met 2024 totaal een bedrag ingerekend van
€ 32 miljoen. Dit is inclusief een korting van € 3,2 miljoen voor op te leveren nieuwbouwwoningen met
een huur tot de betaalbaar 1 grens.
Voor een nieuwbouwwoning heeft dit zowel consequenties voor de aanvangshuur als voor de
verhouding eigen middelen en vreemd vermogen waarmee deze nieuw te bouwen woning wordt
gefinancierd. Het rendement op investeringen in nieuwbouwwoningen is onvoldoende om de
financieringslasten, bij volledige financiering met vreemd vermogen, te dekken. Als maatschappelijk
ondernemer accepteren wij een lager rendement op de inzet van onze eigen middelen dan bij
financiering met vreemd vermogen. Nieuwbouw en groot onderhoud moeten dus in verhouding meer
met eigen middelen dan met vreemd vermogen worden gefinancierd.
72
*Op basis van de WOZ waarde van zelfstandige woningen DAEB en niet-DAEB met een huur tot en met
de liberalisatiegrens
**Op basis van het aantal zelfstandige en onzelfstandige woongelegenheden
***Op basis van het aantal verhuureenheden gewogen conform opgave Autoriteit woningcorporaties.
In het overzicht heffingen per woning/VHE is in de toelichting op de begroting voor de
vennootschapsbelasting ten onrechte uitgegaan van de post belastingen uit de meerjarenbegroting.
Deze post is inclusief de mutatie in de belastinglatenties. In bovenstaand overzicht is dit gecorrigeerd
en is uitgegaan van de geprognosticeerde kasstromen.
Het te betalen bedrag aan verhuurderheffing in de jaren 2020 en 2021 wordt positief beïnvloed door
een korting op de verhuurderheffing in verband met oplevering van nieuwbouwwoningen.
Voor de jaren 2020 tot en met 2024 moeten corporaties een saneringsheffing opnemen die is gebaseerd
op 1% van de totale jaarhuur van de woongelegenheden in het betreffende jaar.
Zoals al is aangegeven, zijn eigen middelen noodzakelijk voor investeringen in nieuwbouw en in groot
onderhoud. Vanaf het jaar 2018 komen de eerste complexen in hun 40e levensjaar, het jaar waarin
sprake is van groot onderhoud. We blijven de operationele kasstromen verbeteren door:
De huren te verhogen in overeenstemming met het afgesloten Sociaal Huurakkoord tussen
Woonbond en Aedes.
Structureel aandacht te houden voor een efficiënte bedrijfsvoering.
ATAD-regeling
De Europese Unie heeft in 2016 afgesproken belastingontwijking tegen te gaan en deze afspraak
vastgelegd in de Anti Tax Avoidance Directive (ATAD). De maatregel is bedoeld om belastingontwijking
door internationale ondernemingen tegen te gaan. Het is dus onlogisch dat de belasting ook
woningcorporaties treft. Net als vele andere corporaties hebben wij bezwaar gemaakt en een brandbrief
over deze belastingverzwaring aan de gedeputeerden van de provincie Flevoland overhandigd. Volgens
het kabinet is het binnen Europese regels niet mogelijk corporaties uit te zonderen, dat zou een risico
op ongeoorloofde staatssteun inhouden. Het kabinet stelt dat ze de effecten van ATAD voor corporaties
in deze kabinetsperiode compenseert via een korting op de verhuurderheffing van 100 miljoen. De
ATAD betekent voor woningcorporaties met ingang van 2019 een lastenverhoging van circa 300 miljoen
euro per jaar.
Sturen op kasstromen
Kasstromen zijn de belangrijkste basis voor financiële sturing. Om aan onze verplichtingen te kunnen
blijven voldoen en leningen onder borging van het WSW te kunnen blijven aantrekken, is het van
Overzicht heffingen per woning/VHE (Begroting 2020)
Omschrijving 2020 2021 2022 2023 2024
Verhuurderheffing * 620 852 1.032 994 1.004
Saneringsheffing WSW ** 75 74 76 77 78
Obligoheffing WSW *** 16 15 13 9 11
Vennootschapsbelasting *** 601 353 505 719 726
Onroerende zaakbelasting *** 217 215 218 218 218
Rioolheffing *** 153 152 153 153 153
Waterschapslasten *** 71 71 72 72 72
Totaal 1.753 1.732 2.069 2.242 2.262
73
belang het verloop van de kasstromen te monitoren. Naast de kasstroom uit operationele activiteiten
kennen wij ook kasstromen uit (des)investeringsactiviteiten en uit financieringsactiviteiten.
In de kasstromen zijn opgenomen:
Bouwkosten/Onderhoud stijging 2020: 2,9%; 2021: 2,3%; 2022: 2,4%; 2023 e.v.: 2,5%
Prijsinflatie 2020: 1,5%; 2021: 1,7%; 2022: 1,9%; 2023 e.v.: 2,0%
Loonkostenstijging 2020: 2,3%; 2021: 2,3%; 2022: 2,4%; 2023 e.v: 2,5%
Huurverhoging 2020: 2,6%; 2021 e.v.: prijsinflatie
Rente 2020:1,15%; 2021:1,35%; 2022: 1,85%; 2023: 2,25%; 2024: 2,65%
Verhuurderheffing 2020: € 4,2 mln oplopend tot € 7,3 mln in 2024
Saneringsheffing
Obligoheffing WSW
2020: € 0,6 mln; oplopend tot € 0,7 mln vanaf 2022
2020 e.v.: 0,1 mln
Investeringen nieuwbouw 2020 t/m 2024: 538 woningen
Verkoop niet-DAEB won. 2020 t/m 2024: nihil
Investeringen renovatie 2020 t/m 2024 € 50 mln
Voor het jaar 2020 is niet voor alle parameters de leidraad economische parameters dPi 2019 gevolgd.
Prognose kasstromen DAEB en niet-DAEB (bedragen x € 1.000)
2020 2021 2022 2023 2024
Kasstroom uit bedrijfsoperaties 39.558 36.458 44.112 45.288 48.629
Vennootschapsbelasting -5.160 -3.041 -4.884 -6.318 -6.453
Rente uitgaven-/- inkomsten -11.817 -10.385 -10.245 -10.177 -9.525
Kasstroom uit operationele activiteiten 22.581 23.032 28.983 28.793 32.651
Kasstroom uit (des)investeringsactiviteiten
- Harde Projecten -28.119 -28.712
- Zachte projecten -29.552 -20.501 -23.468
- Overige investeringen -362 -61 -4 -10 -20
- Desinvesteringen 2
Totaal kasstroom uit
(des)investeringsactiviteiten
-28.479
-28.773
-29.556
-20.511
-23.488
Kasstroom uit financieringsactiviteiten -44.880 -9.895 -12.016 -30.644 -18.179
Mutatie liquide middelen
(excl. herfinanciering)
-50.778
-15.636
-12.589
-22.362
-9.016
Liquide middelen per 01.01 3.529 -47.249 -62.885 -75.474 -97.836
Liquide middelen per 31.12 -47.249 -62.885 -75.474 -97.836 -106.852
Marktwaarde 1.294.914 1.341.087 1.383.747 1.428.002 1.473.143
Beleidswaarde 892.465 898.712 906.800 915.868 925.027
Netto schuldpositie 396.943 402.547 403.031 394.887 385.708
De schuldpositie per woning bedraagt ultimo 2019 € 47.000,-.
Grondpositie
GoedeStede bezit 15 hectare grond. Huidige marktomstandigheden zijn van invloed op de waardering.
Daarnaast valt het plangebied onder het masterplan Almere Oosterwold. In de “Ontwikkelingsstrategie
Oosterwold” wordt de ambitie uitgesproken dat het gebied Almere Oosterwold zich op een organische
manier moet ontwikkelen. Uitgangspunt is een bebouwing van vier woningen per hectare. De
grondpositie is gewaardeerd op € 7,5 miljoen.
74
Vennootschapsbelasting
Met de Belastingdienst en het Ministerie van Financiën zijn afspraken gemaakt over de fiscale
openingsbalans per 1 januari 2008. De contouren van deze overeenkomst zijn vastgelegd in een
Vaststellingsovereenkomst II (VSO II).
Waarderingsverschillen
Verschillen in fiscale- en commerciële waardering kunnen permanent dan wel tijdelijk zijn. Voor
tijdelijke verschillen wordt in de commerciële jaarrekening een belastinglatentie gevormd. Dit kan een
schuld (passieve latentie) of een vordering (actieve latentie) zijn. In de jaarrekening zijn de latenties
nader toegelicht.
Jaarresultaat
Het jaar 2019 is afgesloten met een positief resultaat van € 102,5 miljoen. Het jaar 2018 liet een
positief resultaat zien van € 117,2 miljoen. De grootste verschillen met 2018:
De opbrengsten uit de huren stegen met € 3,3 miljoen.
Lagere lasten verhuur- en beheer € 0,3 miljoen.
Hogere lasten onderhoudsactiviteiten € 0,9 miljoen.
Lager bedrag aan overige directe operationele lasten exploitatie bezit € 0,5 miljoen.
Lager nettoresultaat verkoop vastgoedportefeuille € 0,5 miljoen.
Lager bedrag aan waardeveranderingen vastgoedportefeuille € 0,5 miljoen.
Lager bedrag aan overige organisatiekosten € 0,6 miljoen.
Lager saldo financiële baten en lasten € 1,2 miljoen.
Hoger bedrag aan belastingen € 18,6 miljoen
Beleidswaarde
De beleidswaarde sluit aan op het beleid van GoedeStede en beoogt inzicht te geven in de
verdiencapaciteit van het vastgoed uitgaande van dit beleid. Bij de bepaling van de beleidswaarde is het
handboek modelmatig waarderen marktwaarde gehanteerd. De berekening van de beleidswaarde kent
als startpunt de marktwaarde. De beleidswaarde wordt bepaald door op vier aspecten aanpassingen
door te voeren in de uitgangspunten van de berekening van de marktwaarde.
Deze aspecten zijn:
beschikbaarheid: voor de gehele portefeuille wordt het doorexploiteer-scenario gehanteerd;
betaalbaarheid: de markthuur wordt vervangen door de beleidshuur;
kwaliteit: de marktnorm voor onderhoud wordt vervangen door de onderhoudsnorm van
GoedeStede;
beheer: de marktnorm voor beheer wordt vervangen door de beheernorm van GoedeStede.
Marktwaarde
De marktwaarde van ons vastgoed in exploitatie is de meest waarschijnlijke prijs die redelijkerwijs op
de markt te verkrijgen is. De marktwaarde bedraagt € 1.260 miljoen.
75
7.2. Financiële ratio’s DAEB en niet-DAEB
De financiële positie monitoren wij aan de hand van financiële ratio’s. Wij willen aan de normen van
Aw/WSW voldoen, zodat wij, naast het aantrekken van financiering voor herfinanciering, ook
financiering kunnen aantrekken voor groot onderhoud en nieuwbouw.
Naast de normen van Aw/WSW kennen wij onze eigen normen.
Jaarplan en begroting 2019 Resultaat
Interest Coverage Ratio (ICR)
Norm Aw/WSW: tenminste 1,4
Norm GoedeStede: tenminste 1,6
DAEB en niet-DAEB: 2,4
DAEB: 2,4
Niet-DAEB: 5,5
Debt Service Coverage Ratio (DSCR)
Norm GoedeStede: tenminste 1,1
DAEB en niet-DAEB: 1,2
Loan to Value (LTV)
Norm Aw/WSW: maximaal 75%
Norm GoedeStede: maximaal 65%
DAEB en niet-DAEB: 44%
DAEB: 53%
Niet-DAEB: 26%
Solvabiliteit
Norm Aw/WSW: tenminste 20%
Norm GoedeStede: tenminste 35%
DAEB en niet-DAEB: 46%
DAEB: 52%
Niet-DAEB: 64%
Dekkingsratio
Norm Aw/WSW: maximaal 70%
Norm Aw/WSW: maximaal 70%
DAEB en niet-DAEB: 31%
DAEB: 36%
Niet-DAEB: 21%
Ontwikkeling ratio’s op totaalniveau 2020 2021 2022 2023 2024
Interest Coverage Ratio 2,9 3,3 3,8 3,8 4,4
Debt Service Coverage Ratio 1,3 1,4 1,6 1,6 1,7
Loan to Value 44% 45% 44% 43% 42%
Solvabiliteit 46% 44% 44% 45% 46%
Dekkingsratio 30% 30% 29% 28% 26%
We willen aan onze eigen normen blijven voldoen. De komende vijf jaar wordt in alle jaren voldaan aan
de normen.
76
Beoordeling WSW
Het WSW werkt met een borgingsplafond. Afhankelijk van de risicoclassificatie van een corporatie wordt
het borgingsplafond voor één, twee dan wel drie jaar vastgesteld. Het borgingsplafond is gekoppeld aan
een specifiek jaar. Concreet houdt dit in dat de goedgekeurde financieringsbehoefte voor een specifiek
jaar leidt tot een geborgd bedrag aan leningschuld ultimo van het jaar. Tot dit bedrag, te weten het
borgingsplafond per jaar, mag de corporatie in een jaar leningen aantrekken. Voor GoedeStede is het
borgingsplafond voor drie jaar vastgesteld. Het WSW heeft de borgbaarheidsverklaring verstrekt op 1
juli 2019.
Overzicht faciliteringsvolume (borgingsplafond x € 1.000)
2019 € 390.000
2020 € 401.024
2021 € 407.902
Het borgingsplafond is gebaseerd op de dPi 2018. Het WSW zal het faciliteringsvolume voor de jaren
2020 en 2021 op grond van de dPi 2019 herzien.
77
2019 SAMENGEVAT
ONS BEZIT
6.034 zelfstandige
woningen (DAEB) 2.106 woningen niet-DAEB 43% eengezinswoningen
57% gestapeld 1.060 seniorenwoningen 8 woningen verkocht
NIEUWE WONINGEN
62 sociale huurwoningen
Carambeí, Almere Buiten Centrum 39 sociale huurwoningen + huiskamer, AanMere, Eilandenbuurt
95 woningen in aanbouw
WONINGZOEKENDEN 43.207 ingeschreven
woningzoekenden 12.474 actief woningzoekenden 10 jaar is de gemiddelde inschrijftijd
Gemiddeld 354 reacties per woning
TOEWIJZINGEN
529 vrijgekomen
woningen 91% toegewezen aan doelgroep van beleid 98 % passend
toegewezen < 30% is verhuurd aan bijzondere doelgroepen
HUURPRIJZEN
Gemiddelde netto huur per VHE € 633,-
Woningwaarderings-punten (WWS) gemiddeld 156 80% van de maximale huurprijs
HUURVERHOGING
Huurverhogings-percentage per 1 juli: 1,7%
Huursomstijging 1,95% 67 huurbevriezingen
BETAALBAARHEID
Goedkoop 3% Betaalbaar 59%
Duur 21% Vrije sector 17% 139 betalingsregelingen
SOCIAAL BEHEER 21 ontruimingen 38 meldingen buurtbemiddeling
KLANTTEVREDENHEID
Benchmarkscore: C
Oordeel van nieuwe
huurder: 7,7 Reparatieverzoek: 6,9 Vertrokken huurder: 6,6
VERNIEUWING BEZIT
Planmatig onderhoud
€ 5.350.000,-
Service onderhoud € 2.380.000,- Contract onderhoud € 1.090.000,-
LEEFBAARHEID
115 oren en ogen
815 leefbaarheids-
meldingen
€ 217.000,-
leefbaarheids-uitgaven DAEB
DUURZAAMHEID
Benchmarkscore
A op CO2 uitstoot en A op technische
duurzaamheid Gemiddelde energie-index is 1,21
550 labelstappen bij
de 40e jaar aanpak
behaald
JAARRESULTAAT
Jaarresultaat: € 102.545.000,- Huuropbrengsten: € 64.228.000,-
Marktwaarde: € 1.260 miljoen
€ 47.000,- schuld per woning
FINANCIELE RATIO’S
Interest Coverage Ratio: 2,4 Debt Service Coverage Ratio: 1,2
Loan to value (LTV): 44% Solvabiliteit: 46% Dekkingsratio: 31%
HEFFING & BELASTING
Totaal per woning: € 1.753,- Verhuurdersheffing: €620,-
Vennootschapsbelasting: € 601,- Onroerend Zaak Belasting: € 217,-
PERSONEEL
45,3 fte 4% ziekteverzuim 8 nieuwe
medewerkers
€ 495,- beïnvloedbare bedrijfslasten per woning
78
J A A R R E K E N I N G 2 0 1 9
79
1. Balans per 31 december 2019
(na resultaatbestemming x € 1.000)
31-12-2019 31-12-2018
ACTIVA
Vastgoedbeleggingen 10.1
DAEB vastgoed in exploitatie 10.1.1 884.942 776.174
niet-DAEB vastgoed in exploitatie 10.1.1 375.146 354.276
Onroerende zaken verkocht onder 10.1.2 3.671 3.901
voorwaarden
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor 10.1.3 12.846 9.233
eigen exploitatie
1.276.605 1.143.584
Materiële vaste activa 10.2
Onroerende en roerende zaken ten dienste 2.793 2.931
van de exploitatie
2.793 2.931
Financiële vaste activa 10.3
Aandelen, certificaten van aandelen en andere - -
vormen van deelneming in groepsmaatschappijen
Vorderingen op groepsmaatschappijen -
Latente belastingvordering(en) 10.3.1 3.120 1.690
Overige effecten 10.3.2 446 446
3.566 2.136
Totaal vaste activa 1.282.964 1.148.651
Vlottende activa
Voorraden 10.4
Vastgoed bestemd voor de verkoop 10.4.1 - 1.277
Overige voorraden 10.4.2 7.488 3.327
7.488 4.604
Vorderingen 10.5
Huurdebiteuren 10.5.1 1.393 1.453
Belastingen 10.5.2 863 915
Overige vorderingen 10.5.3 78 34
Overlopende activa 10.5.4 298 77
2.632 2.479
Liquide middelen 10.6 3.528 2.994
Totaal vlottende activa 13.648 10.077
TOTAAL ACTIVA 1.296.612 1.158.728
80
31-12-2019 31-12-2018
PASSIVA
Eigen vermogen 10.7
Herwaarderingsreserve 10.7.1 657.438 542.705
Overige reserves 10.7.2 139.699 151.887
Totaal eigen vermogen 797.137 694.592
Voorzieningen 10.8
Voorziening latente belastingverplichtingen 10.8.1 85.721 55.836
Voorziening onrendabele investeringen 10.8.2 6.226 115
Totaal voorzieningen 91.947 55.951
Langlopende schulden 10.9
Schulden/leningen kredietinstellingen 10.9.1 346.942 355.322
Verplichtingen uit hoofde van onroerende 10.9.2 3.489 3.805
zaken verkocht onder voorwaarden
Schulden aan groepsmaatschappijen - -
Overige schulden 10.9.3 211 198
Totaal langlopende schulden 350.642 359.325
Kortlopende schulden 10.10
Schulden aan kredietinstellingen 10.10.1 45.880 36.866
Schulden aan leveranciers 10.10.2 569 454
Belastingen en premies sociale verzekeringen 10.10.3 1.685 1.775
Overige schulden 10.10.4 278 236
Overlopende passiva 10.10.5 8.474 9.529
Totaal kortlopende schulden 56.886 48.860
TOTAAL PASSIVA 1.296.612 1.158.728
81
2. Winst-en-verliesrekening over 2019
Totaal (x € 1.000)
2019 2018
Huuropbrengsten 11.1 64.228 60.840
Opbrengsten servicecontracten 11.2 1.230 1.277
Lasten servicecontracten 11.3 1.220- 1.311-
Lasten verhuur- en beheeractiviteiten 11.4 3.408- 3.697-
Lasten onderhoudsactiviteiten 11.5 10.759- 9.830-
Overige directe operationele lasten exploitatie bezit 11.6 8.661- 9.129-
Nettoresultaat exploitatie vastgoedportefeuille 41.410 38.150
Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 11.7 3.261 4.235
Toegerekende organisatiekosten 11.7 54- 72-
Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille 11.7 2.837- 3.281-
Nettoresultaat verkoop vastgoedportefeuille 370 882
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 11.8 11.908- 4.583-
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen 11.9 117.982 111.202
vastgoedportefeuille
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen 11.10 85 72
vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 106.159 106.691
Opbrengsten overige activiteiten 11.11 28 90
Kosten overige activiteiten 11.12 -
Nettoresultaat overige activiteiten 28 90
Overige organisatiekosten 11.13 598
Leefbaarheid 11.14 -
Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa 11.15 8 8
behoren en van effecten
Overige rentebaten en soortgelijke opbrengsten 11.16 19 -
Rentelasten en soortgelijke kosten 11.17 12.119- 13.341-
Saldo financiële baten en lasten 12.092- 13.333-
Resultaat voor belastingen 135.828 131.882
Belastingen 11.18 33.283- 14.637-
Resultaat deelnemingen - -
Resultaat na belastingen 102.545 117.245
82
2019 2018
Operationele activiteiten
Ontvangsten:
Huurontvangsten 64.193 61.443
Vergoedingen 1.163 1.076
Overige bedrijfsontvangsten 194 855
Renteontvangsten 28 9
Saldo ingaande kasstromen 65.578 63.383
Uitgaven:
Betalingen aan werknemers 3.293 3.353
Onderhoudsuitgaven 8.734 8.568
Overige bedrijfsuitgaven 7.524 6.945
Betaalde interest 12.992 14.103
Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat - 546
Verhuurdersheffing 4.641 5.318
Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden 122 282
Vennootschapsbelasting 4.777 6.159
Saldo uitgaande kasstromen 42.083 45.274
Totaal van kasstroom uit operationele activiteiten 23.495 18.109
Investeringsactiviteiten
Vastgoedbeleggingen en MVA ingaande kasstroom
Verkoopontvangsten bestaande huur, woon- en niet woongelegenheden 2.660 3.145
Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) na inkoop 601 1.078
Verkoopontvangsten grond - 4
(Des)Investeringsontvangsten overig 12 14
Totaal van ontvangsten uit hoofde van vervreemding van MVA 3.273 4.241
Vastgoedbeleggingen en MVA uitgaande kasstroom
Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden 14.257 22.811
Woningverbetering, woon- en niet woongelegenheden 11.333 3.281
Aankoop, woon- en niet woongelegenheden 589 136
Aankoop woongelegenheden (VOV) voor doorverkoop 476 976
Investeringen overig 183 256
Externe kosten bij verkoop 41 53
Totaal van verwerving MVA 26.879 27.513
Saldo in- en uitgaande kasstroom MVA 23.606- 23.272-
Totaal van kasstroom uit investeringsactiviteiten -23.606 -23.272
Financieringsactiviteiten
Ingaand
Nieuwe te borgen leningen 40.500 30.000
Nieuwe ongeborgde leningen
Uitgaand
Aflossing geborgde leningen 38.955 28.929
Aflossing ongeborgde leningen 911 831
Totaal van kasstroom uit financieringsactiviteiten 634 240
Mutatie van geldmiddelen 522 -4.923
Wijziging kortgeldmutaties 12 9
Geldmiddelen per 1 januari 2.994 7.908
Geldmiddelen per 31 december 3.529 2.994
3. Kasstroomoverzicht (x € 1.000)
83
4. ALGEMENE TOELICHTING
Algemeen
Woningstichting GoedeStede is een stichting met de status van ‘Toegelaten Instelling
Volkshuisvesting’. Zij heeft specifieke toelating in de Metropoolregio Amsterdam en is werkzaam
binnen de juridische wetgeving vanuit de Woningwet en het Besluit Toegelaten Instellingen
Volkshuisvesting. De statutaire en feitelijke vestigingsplaats is Almere. De activiteiten bestaan
voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van onroerende zaken.
GoedeStede is ingeschreven in het handelsregister bij de Kamer van Koophandel te Lelystad onder
nummer 39036239.
GoedeStede is ingeschreven als deelnemer bij de stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw
onder VROM nummer L1891.
Woningstichting GoedeStede
Verzetslaan 141 Postbus 10088
1318 BT ALMERE 1301 AB ALMERE
Telefoon: 036-5395311
E-mail: post@GoedeStede.nl Internet: www.GoedeStede.nl
Regelgeving
De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit Toegelaten
Instellingen Volkshuisvesting, artikel 35 van de Woningwet, de Regeling Toegelaten Instellingen
Volkshuisvesting (RTIV), de Wet normering topinkomens (‘WNT’), Titel 9 Boek 2 BW, Hoofdstuk
645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige
hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de
Jaarverslaggeving.
Algemene grondslagen
De vastgoedbeleggingen worden gewaardeerd op marktwaarde. De waarde van de overige activa
en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten, tenzij bij
de specifieke balans- of resultatenpost anders wordt vermeld. Verplichtingen die hun oorsprong
vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken
van de jaarrekening bekend zijn geworden.
Vergelijking met voorgaand jaar
De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten
opzichte van het voorgaande jaar
Stelselwijziging
Voor de winst-en-verliesrekening is vanuit SBR-Wonen de handleiding functionele indeling van de
winst-en-verliesrekening 2019 beschikbaar gesteld.
De handleiding voor verslagjaar 2019 is op enkele onderdelen aangepast. De saneringsheffing (
2019 € 0; 2018 € 547) alsmede de bijdrageheffing Aw (2019 € 47 ; 2018 € 51) dienen
verantwoord te worden op de regel ‘Overige organisatiekosten’ in plaats van de regel ‘Overige
directe operationele lasten exploitatie bezit’.
De vergelijkende cijfers 2018 zijn eveneens aangepast. De wijzigingen hebben geen impact op
vermogen en resultaat.
De overige vergelijkende cijfers 2018 in de jaarrekening zijn ontleend aan de jaarrekening 2018.
84
5. GRONDSLAGEN VAN WAARDERING
Onroerende zaken in exploitatie
Binnen de onroerende zaken in exploitatie worden de volgende typen vastgoed onderscheiden:
Woongelegenheden (eengezinswoningen, meergezinswoningen, studenteneenheden);
Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed;
Parkeergelegenheden (parkeerplaatsen en garages).
De onroerende zaken in exploitatie worden op objectniveau geclassificeerd naar DAEB en niet-
DAEB vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie
d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. DAEB vastgoed
betreft conform deze criteria de woningen met een huurprijs per contractdatum tot aan de
huurliberalisatiegrens en het maatschappelijk vastgoed. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfs-
onroerend goed dat wordt verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-,
onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals
deze is opgenomen in de EC-beschikking d.d. 15 december 2009. Niet-DAEB vastgoed omvat
overeenkomstig de eerder genoemde criteria de woningen met een huurprijs per contractdatum
boven de huurliberalisatiegrens en het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk
vastgoed).
GoedeStede hanteert de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde voor
haar woningen, garages en maatschappelijk vastgoed.
Bij de berekening van deze marktwaarde wordt binnen de sector gebruik gemaakt van
softwarepakketten van diverse leveranciers. Deze softwarepakketten kennen niet een 100% gelijke
uitkomst van de marktwaarde, maar een uitkomst met een geaccepteerde afwijking van +/- 5%.
GoedeStede hanteert de full versie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde voor
het bedrijfsonroerend goed, omdat de huursom van dit vastgoed meer bedraagt dan 5% van de
totale huursom van de DAEB en de niet-DAEB tak.
Waardering bij eerste verwerking
Bij de eerste verwerking worden de onroerende zaken in exploitatie gewaardeerd tegen de
kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten en
verminderd met eventuele investeringssubsidies. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt
bepaald als de som van de bestede externe kosten en de direct hieraan toerekenbare kosten. De in
de toekomst te maken kosten voor sloop worden ten laste van het resultaat verantwoord in het
jaar dat de exploitatie door sloop wordt beëindigd.
Waardering na eerste verwerking
Na eerste verwerking worden de onroerende zaken in exploitatie gewaardeerd tegen actuele
waarde, overeenkomstig artikel 35 lid 2 van de Woningwet. Onder actuele waarde wordt in dit
verband verstaan de marktwaarde overeenkomstig het markt-waardebegrip onderhandse
verkoopwaarde in verhuurde staat. Voortvloeiend uit artikel 14 van de Regeling Toegelaten
Instellingen Volkshuisvesting (RTIV) is deze marktwaarde bepaald conform het Handboek
modelmatig waarderen marktwaarde actualisatie peildatum 31 december 2019, derhalve de
marktwaarde in verhuurde staat. De marktwaarde in verhuurde staat is benaderd door de contante
waarde van de geschatte toekomstige kasstromen te bepalen (discounted cash flow methode).
GoedeStede hanteert de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde voor
woongelegenheden en parkeergelegenheden. In de basisversie wordt de waardering van het
vastgoed bepaald op portefeuilleniveau. De daaraan gerelateerde herwaarderingsreserve wordt
modelmatig op complexniveau bepaald, waar door een onnauwkeurigheid kan bestaan in de
allocatie binnen het eigen vermogen tussen de herwaarderingsreserve en de overige reserves.
85
Bij deze waardering van het vastgoed is geen taxateur betrokken. Als gevolg hiervan bestaat het
risico dat de modelmatig bepaalde actuele waarde van het vastgoed in een bepaalde bandbreedte
(+/- 10%) kan afwijken van de actuele waarde die met betrokkenheid van een taxateur (i.e. full
versie van het Handboek waarbij vrijheidsgraden van toepassing zijn) tot stand zou zijn gekomen.
Na eerste verwerking wordt een waardevermindering of –vermeerdering van de kostprijs als gevolg
van de waardering tegen actuele waarde bepaald op complexniveau. De waardevermindering of -
vermeerdering wordt in het resultaat verantwoord als ‘Overige waardeveranderingen
vastgoedportefeuille’.
Complexindeling
Om de marktwaarde van het onroerend goed in exploitatie te bepalen, zijn alle verhuureenheden
opgedeeld in waarderingscomplexen. Een waarderingscomplex is een samenstel van
verhuureenheden dat in principe bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft type
vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als één geheel in verhuurde staat aan een derde partij
kan worden verkocht. Alle verhuureenheden maken deel uit van een waarderingscomplex of zijn
een afzonderlijk waarderingscomplex.
Doorexploiteer- en uitpondscenario
De geschatte toekomstige kasstromen worden bepaald op basis van de discounted cash flow
(‘DCF’) methode. Voor woon- en parkeergelegenheden vindt de bepaling van de toekomstige
inkomende en uitgaande kasstromen plaats aan de hand van enerzijds het doorexploiteer scenario
en anderzijds het uitpondscenario, mede op basis van artikel 31 van het Besluit Toegelaten
Instellingen Volkshuisvesting (BTIV). De marktwaarde in verhuurde staat is op waarderingscomplex
niveau bepaald op basis van de hoogste waardering van het doorexploiteer- of uitpondscenario,
beide berekend op basis van de contante waarde van inkomende en uitgaande kasstromen.
Het doorexploiteerscenario veronderstelt dat verhuureenheden worden doorverhuurd, waarbij elk
jaar bij een deel van de verhuureenheden de huurder verhuist. Bij de leegkomende verhuur-
eenheden wordt verondersteld dat die eenheid opnieuw wordt verhuurd, waarbij de huur na
mutatie wordt aangepast naar de potentiële huur op basis van de markthuur of de maximale huur
op basis van het woningwaarderingsstelsel. Aan het einde van een 15-jarige DCF-periode wordt
een eindwaarde opgenomen. De kasstromen in de 15-jarige DCF-periode en deze eindwaarde
worden vervolgens contant gemaakt naar balansdatum en opgeteld. De eindwaarde wordt bepaald
op basis van de veronderstelling van doorexploiteren met een voortdurende looptijd, waarbij de
afzonderlijke kasstromen zich ontwikkelen met de eigen groeivoet. Een belangrijke wijziging ten
opzichte van waardering volgens de basisversie van het handboek 2018 is dat bij het
doorexploitateerscenario vanaf het 16e jaar de kosten voor instandhoudingsonderhoud niet meer
met 100% worden verhoogd. De reden is dat vanaf de basisversie handboek 2019 specifieke
normen voor onderhoud in het doorexploiteerscenario zijn geïntroduceerd. Voor bedrijfsmatig en
maatschappelijk vastgoed alsmede voor studentencomplexen en intramuraal zorgvastgoed is alleen
het doorexploiteerscenario van toepassing.
Het uitpondscenario veronderstelt dat verhuureenheden bij mutatie leeg complexmatig worden
verkocht. In tegenstelling tot het doorexploiteerscenario wordt de huur voor deze verhuur-
eenheden niet aangepast, maar wordt daarvoor in de plaats de verwachte verkoopkasstroom
opgenomen. Aan het einde van een 15-jarige DCF-periode wordt de eindwaarde van de nog niet
verkochte verhuureenheden bepaald. De kasstromen in de 15-jarige DCF-periode en deze
eindwaarde worden vervolgens contant gemaakt naar balansdatum en opgeteld om tot de waarde
in het uitpondscenario te komen.
86
In het doorexploiteerscenario wordt de huur bij mutatie aangepast naar de markthuur of de
maximale huur, afhankelijk of de woongelegenheid bij mutatie is te liberaliseren. Indien de
maximale huur lager dan of gelijk is aan de huurliberalisatiegrens, dan is de nieuwe huur het
minimum van de markthuur en de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelsel.
Indien de maximale huur hoger is dan de liberalisatiegrens, is de nieuwe huur de markthuur.
Het bedrijfsonroerendgoed wordt eens in de drie jaar getaxeerd door een onafhankelijke en ter
zake kundige externe taxateur, ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs. In
het jaar dat niet getaxeerd wordt, wordt een taxatie-update verstrekt door de taxateur. Het
taxatierapport en het taxatiedossier waarin de waarderingen en de daarbij gehanteerde
aanpassingen ten opzichte van de basisvariant zijn onderbouwd en vastgelegd zijn in het bezit van
GoedeStede.
Uitgaven na eerste verwerking
Uitgaven na eerste verwerking die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd
tegen kostprijs en vervolgens getoetst aan het verschil in marktwaarde van het complex vóór en
na deze uitgaven. Het marktwaardeverschil wordt in het actief verwerkt als een
waardevermindering of - vermeerdering en in het resultaat verantwoord als ‘Overige
waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.
Herwaardering
Jaarlijks wordt op balansdatum de actuele waarde van de onroerende zaken in exploitatie opnieuw
bepaald. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de actuele waarde, worden
verantwoord in de winst-en-verliesrekening onder de niet-gerealiseerde waardeveranderingen
vastgoedportefeuille. Wanneer op complexniveau de actuele waarde de boekwaarde op basis van
de verkrijgings- of vervaardigingsprijs (kostprijs) overtreft, wordt een herwaarderingsreserve
gevormd die wordt toegelicht bij het eigen vermogen. De boekwaarde op basis van de verkrijgings-
of vervaardigingsprijs betreft de initiële verkrijgings- of vervaardigingsprijs (derhalve niet
verminderd met cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen).
Onroerende zaken in ontwikkeling
Onroerende zaken in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie worden bij eerste verwerking
gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Activering vindt plaats zodra interne
formalisering en externe communicatie terzake het project heeft plaatsgevonden. Voorts wordt
rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is
gestart. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de voor het jaar geprognosticeerde rentevoet
van aan te trekken leningen.
Wanneer de marktwaarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, bepaald op basis van dezelfde
grondslagen als voor de onroerende zaken in exploitatie (inclusief macro economische
parameters), lager is dan de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, vindt afwaardering naar deze
lagere waarde plaats. Deze afwaardering wordt in de winst- en verliesrekening verantwoord onder
‘Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.
Bepaling beleidswaarde
De beleidswaarde sluit aan op het beleid van GoedeStede en beoogt inzicht te geven in de
verdiencapaciteit van het vastgoed uitgaande van dit beleid. Bij de bepaling van de beleidswaarde
is het handboek modelmatig waarderen marktwaarde gehanteerd. De berekening van de
beleidswaarde kent als startpunt de marktwaarde. De beleidswaarde wordt bepaald door op vier
aspecten aanpassingen door te voeren in de uitgangspunten van de berekening van de
marktwaarde.
Deze aspecten zijn:
87
beschikbaarheid: voor de gehele portefeuille wordt het doorexploiteerscenario gehanteerd;
betaalbaarheid: de markthuur wordt vervangen door de beleidshuur;
kwaliteit: de marktnorm voor onderhoud wordt vervangen door de onderhoudsnorm van
GoedeStede;
beheer: de marktnorm voor beheer wordt vervangen door de beheernorm van GoedeStede.
Voor het jaar 2019 zijn de volgende normen ingerekend:
Onderhoud: DAEB € 1.208 en niet-DAEB € 1.306
Beheer: DAEB € 879 en niet-DAEB € 1.037
Streefhuur: DAEB € 625 en niet-DAEB € 760
Overige uitgangspunten en veronderstellingen zijn niet gewijzigd ten opzichte van de marktwaarde.
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen
verkrijgings- of vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de
verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen.
Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen de verwachte
opbrengstwaarde.
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Woningstichting GoedeStede heeft woningen verkocht onder voorwaarden waarbij de koper een
contractueel bepaalde korting op de reële marktwaarde kreeg. De verkopen kwalificeren zich als
een financieringstransactie.
Deze als financieringstransactie gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden worden als volgt
verwerkt:
De betreffende onroerende zaken worden direct voorafgaand aan de verkoop gewaardeerd tegen
actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs; het verschil met de
boekwaarde wordt op dat moment als volgt verwerkt:
o Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor de
betreffende woning(en) op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde
waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies;
o Bij een waardestijging: als een herwaardering indien en voor zover de actuele waarde
hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van
waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel
resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder
waardeverminderingsverlies;
o De woning wordt voor de overeengekomen contractprijs opgenomen onder de Onroerende
zaken verkocht onder voorwaarden; de (nog te) ontvangen contractprijs wordt opgenomen
als Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (eerste
waardering).
o De woning wordt jaarlijks per balansdatum gewaardeerd tegen de marktwaarde op basis
van de geldende contractvoorwaarden van de verkoop onder voorwaarden; eventuele
waardemutaties worden verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen
vastgoedportefeuille’.
o De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op het bedrag dat de toegelaten
instelling verschuldigd zou zijn indien op balansmoment het actief tegen de
overeengekomen contractvoorwaarden teruggekocht zou moeten worden. Eventuele
mutaties in deze verplichtingen worden in het resultaat verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde
waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.
88
Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, wordt de
verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.
Financiële vaste activa
Latente belastingvorderingen
De actieve belastinglatentie is opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er voldoende fiscale
winsten worden gemaakt om de latentie te laten aflopen.
De latentie is gewaardeerd tegen nominale waarde.
Leningen u/g
De leningen u/g worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde van het verstrekte bedrag,
gewoonlijk de nominale waarde. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde
kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met een eventuele bijzondere waardevermindering.
Overige effecten
Effecten worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Vervolgens vindt
waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met een
eventuele bijzondere waardevermindering.
Overige vorderingen
Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de
tegenprestatie, gewoonlijk de nominale waarde, en na eerste verwerking tegen de geamortiseerde
kostprijs. Als de ontvangst van de vordering is uitgesteld op grond van een verlengde
overeengekomen betalingstermijn wordt de reële waarde bepaald aan de hand van de contante
waarde van de verwachte ontvangsten en worden er op basis van de effectieve rente rente-
inkomsten ten gunste van de winst-en-verliesrekening gebracht. Voorzieningen wegens
oninbaarheid worden in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.
Voorraden
Vastgoed bestemd voor de verkoop
Vastgoed bestemd voor verkoop betreft de voorraad woningen (opgeleverd en nog niet verkocht)
die niet meer in exploitatie zijn en zijn aangewezen voor verkoop. Vastgoed bestemd voor verkoop
wordt gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs dan wel vervaardigingsprijs of lagere netto-
opbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling
van de voorraden.
De verkrijgingsprijs wordt bepaald op basis van de marktwaarde op het moment dat het vastgoed
uit exploitatie wordt genomen. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten
en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-
opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken
kosten voor voltooiing en verkoop.
Grondposities
Ingenomen grondposities worden gewaardeerd tegen aanschafprijs en bijkomende kosten.
Op het moment dat de grondposities in ontwikkeling worden genomen, vindt overheveling
plaats naar Onroerende zaken in ontwikkeling/onderhanden projecten
en worden de rente en de bijkomende kosten geactiveerd. Tot die tijd worden eventuele
rentekosten ten laste van het resultaat gebracht. Als de grondposities een zodanige
waardevermindering of vermeerdering ondergaan dat de opbrengstwaarde lager dan wel hoger zijn
dan de boekwaarde, dan wordt deze waardevermindering/vermeerdering ten laste of ten gunste
89
van het resultaat gebracht. Waarbij een eventuele waardevermeerdering niet hoger kan zijn dan de
oorspronkelijke kostprijs.
Vorderingen
Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de
tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde
kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op
een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de
vordering.
Liquide middelen
Liquide middelen bestaan uit kas en banktegoeden met een looptijd korter dan drie maanden.
De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde.
Voorzieningen
Voorziening onrendabele investeringen
In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke
verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern
gecommuniceerd”.
Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de woningcorporatie zijn gedaan richting huurders,
gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige
herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld
aan het besluitvormingsproces van de woningcorporatie rondom projectontwikkeling en
herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de
verplichting heeft plaatsgevonden.
Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen worden als bijzondere
waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de
investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het
desbetreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder
verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan alle investeringsuitgaven minus de aan deze
investering toe te rekenen marktwaarde.
Voorziening latente belastingverplichtingen
Voor in de toekomst te betalen belastingbedragen uit hoofde van verschillen tussen commerciële
en fiscale balanswaarderingen wordt een voorziening getroffen ter grootte van de som van deze
verschillen vermenigvuldigd met het geldende belastingtarief. De belastinglatentie heeft betrekking
op tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering. De latentie
is gewaardeerd tegen nominale waarde en is langlopend.
Voorziening pensioenen
Woningstichting GoedeStede heeft één (enkele) pensioenregeling(en). De belangrijkste kenmerken
hiervan zijn:
Pensioenregeling van het bedrijfstakpensioenfonds voor de Woningcorporaties
Woningstichting GoedeStede heeft voor al haar werknemers een toegezegde pensioenregeling.
Hiervoor in aanmerking komende werknemers bouwen jaarlijks een pensioenrecht op over het loon
van dat jaar (middelloonregeling).
De verplichtingen, die voortvloeien uit deze rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij de
Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Woningstichting GoedeStede betaalt
90
hiervoor premies waarvan de werkgever iets meer en de werknemer iets minder dan de helft
betaalt.
De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het
pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen)
dit toelaat.
Eind 2019 had SPW niet de beschikking over het wettelijk vereiste vermogen van ongeveer
125,6%.
Zolang er een reservetekort is wordt jaarlijks een herstelplan bij de toezichthouder ingediend
waarmee wordt aangetoond dat SPW binnen 10 jaar uit het reservetekort kan komen. Op grond
van het herstelplan zijn kortingen op aanspraken niet noodzakelijk.
Naar de stand van ultimo december 2019 is de dekkingsgraad van het pensioenfonds 113,2%
(2018: 115,9%).
SPW voorziet geen noodzaak voor de aangesloten instellingen om extra stortingen te verrichten.
Woningstichting GoedeStede heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in
geval van een tekort bij SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige premies.
Op de Nederlandse pensioenregelingen zijn de bepalingen van de Nederlandse Pensioenwet van
toepassing en worden op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen
en verzekeringsmaatschappijen betaald door Woningstichting GoedeStede. De premies worden
verantwoord als personeelskosten zodra deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden
opgenomen als overlopende activa indien dit tot een terug storting leidt of tot een vermindering
van toekomstige betalingen. Nog niet betaalde premies worden als verplichting op de balans
opgenomen.
Langlopende schulden
Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde.
Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de
waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd
tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio
en onder aftrek van transactiekosten.
Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis
van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winst-en-
verliesrekening als interestlast verwerkt.
De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder
de kortlopende schulden.
In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een
terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen
in het economisch verkeer en de specifieke contractuele voorwaarden. De terugkoopverplichting
wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal
plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.
Afgeleide financiële instrumenten (derivaten)
Woningstichting GoedeStede maakt gebruik van één rentederivaat.
Het effectieve deel van financiële derivaten die zijn toegewezen voor kostprijshedge-accounting,
wordt tegen kostprijs gewaardeerd. Op iedere balansdatum wordt bepaald of er een indicatie is
voor ineffectiviteit door de kritische kenmerken van het hedge-instrument te vergelijken met de
kritische kenmerken van de afgedekte positie. In het geval dat de kritische kenmerken van het
hedge-instrument en de kritische kenmerken van de afgedekte positie niet aan elkaar gelijk zijn, is
dit een indicatie dat de kostprijs-hedge een ineffectief deel bevat. In dat geval wordt een
91
kwantitatieve ineffectiviteitsmeting uitgevoerd door het vergelijken van de cumulatieve
verandering van de reële waarde van het hedge-instrument met de cumulatieve verandering van
de reële waarde van de afgedekte positie sinds het aanwijzen van de hedgerelatie.
Ineffectiviteit wordt in de winst- en verliesrekening verwerkt indien en voor zover uit de
kwantitatieve ineffectiviteitsmeting (cumulatief) een verlies blijkt.
Woningstichting Goede Stede past hedgeaccounting toe op basis van individuele documentatie per
individuele hedgerelatie.
92
6. GRONDSLAGEN VOOR BEPALING VAN HET RESULTAAT
Algemeen
Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en
de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het
jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn.
Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde
waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa en afgeleide financiële
instrumenten.
Opbrengstverantwoording algemeen
Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en
risico's met betrekking tot de eigendom van goederen zijn overgedragen aan de koper.
Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties,
gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te
verrichten diensten.
Bijzondere posten
Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op
grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een
goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met
name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de
vergelijkbaarheid van de resultaten, zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en
ongesaldeerd toegelicht.
Bedrijfsopbrengsten
Huuropbrengsten
De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het
verslagjaar 2019 bedroeg de huursomstijging van ons bezit 1,95%.
Opbrengst servicecontracten
Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en
gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke
bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.
Lasten verhuur- en beheeractiviteiten
Hier worden de directe en indirecte kosten verantwoord die rechtstreeks zijn te relateren aan de
verhuur- en beheeractiviteiten. Hierbij kan worden gedacht aan:
- lonen en salarissen voor personeel dat primair bezig is met de exploitatie van het vastgoed;
- kosten klanten contact center.
De systematiek van toerekening is toegelicht onder “Toerekening baten en lasten”.
Lasten onderhoudsactiviteiten
Aan deze post worden de lasten toegerekend die betrekking hebben op de onderhoudslasten. Dit
betreffen naast onderhoudslasten ook personeelslasten en overige bedrijfslasten. De systematiek
van toerekening is toegelicht onder “Toerekening baten en lasten”.
Onder onderhoudslasten worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van
onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in
het verslagjaar hebben plaatsgevonden.
93
Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op
balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen.
Overige directe operationele lasten exploitatie bezit
Aan deze posten worden de directe lasten met betrekking tot de exploitatie van het bezit
toegerekend die geen betrekking hebben op de verhuur en beheeractiviteiten of
onderhoudsactiviteiten. Gedacht kan worden aan:
- onroerendezaakbelasting;
- verzekeringskosten;
- verhuurdersheffing.
De systematiek van toerekening is toegelicht onder “Toerekening baten en lasten”.
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
Onder deze rubriek worden de volgende verkoopresultaten opgenomen
- Boekresultaat van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie;
- Boekresultaat van teruggekochte koopgarantwoningen, doorverkocht als niet
koopgarantwoning;
- Netto verkoopopbrengst bij levering van vastgoed bestemd voor de verkoop;
De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de
behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde. Resultaten worden verantwoord op het moment
van levering (passeren transportakte).
De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden wordt alleen als verkoopopbrengst
verantwoord als alle belangrijke economische rechten zijn overgedragen aan de koper.
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille
De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan
door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met
betrekking tot investeringen in nieuwbouw.
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of mogelijke
verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille in het
verslagjaar.
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden
In deze post worden de ongerealiseerde waardeveranderingen van de vastgoedportefeuille
verkocht onder voorwaarden verantwoord die zijn ontstaan door een wijziging in de waarde van de
vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden in het verslagjaar.
Opbrengsten en kosten overige activiteiten
Hieronder worden onder andere de inschrijfgelden van woningzoekenden, de opbrengsten van
overige dienstverlening en incidentele opbrengsten verantwoord.
Afschrijvingen materiële vaste activa ten dienste van exploitatie
De afschrijvingen materiële vaste activa ten dienste van exploitatie worden gebaseerd op de
verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op
basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de
restwaarde is bereikt.
De afschrijvingen worden aan de verschillende activiteiten toegerekend middels de systematiek
toegelicht in “Toerekening baten en lasten”.
94
Lonen, salarissen en sociale lasten
Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de
winst-en-verliesrekening voor zover zij verschuldigd zijn aan werknemers. Van toerekenbaarheid is
sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden door de
werknemers. De lonen, salarissen en sociale lasten worden aan de verschillende activiteiten
toegerekend middels de systematiek toegelicht in “Toerekening baten en lasten”.
Pensioenlasten
Voor de grondslagen wordt verwezen naar de paragraaf voorziening pensioenen. De pensioenlasten
worden aan de verschillende activiteiten toegerekend middels de systematiek toegelicht onder
“Toerekening baten en lasten”.
Overige organisatiekosten
Dit betreffen de kosten die niet aan reguliere bedrijfsactiviteiten toegerekend kunnen worden
middels de systematiek toegelicht in “Toerekening baten en lasten”.
Leefbaarheid
De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen
en uitgaven voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van Woningstichting
GoedeStede, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moet komen.
De systematiek van toerekening is toegelicht onder “Toerekening baten en lasten”.
Financiële baten en lasten
Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve
rentevoet van die betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt
rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen.
Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van
vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke tijd vergt om het actief gebruiksklaar te
maken. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de voor het jaar geprognosticeerde rentevoet
van aan te trekken leningen.
Belastingen
Woningstichting GoedeStede is integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Een en
ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke
bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans
en de wijze van resultaatneming.
De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat vóór belastingen in de winst-en-
verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande
boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde
winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden
met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit
hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.
Toerekening baten en lasten
Om tot de functionele indeling van de winst-en-verliesrekening te komen wordt gebruik gemaakt
van een kostenverdeelstaat. Hierbij worden de personeelslasten verdeeld op basis van de
werkelijke activiteiten van de werknemers. De overige bedrijfskosten worden verdeeld door een
verdeelsleutel te hanteren op basis van het aantal fte’s.
95
7. FINANCIËLE INSTRUMENTEN EN RISICOBEHEERSING
GoedeStede heeft één in 1993 afgesloten lening met een daaraan gekoppeld derivaat van het type
Receiver Swap, die loopt tot 1 april 2034. Zowel de lening als de Receiver Swap zijn afgesloten bij
de BNG. Het betreft een niet risicovol derivaat.
Op 1 oktober 2012 zijn de ‘Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen
volkshuisvesting’ van het ministerie van BZK in werking getreden.
De hier gegeven beleidsregels beogen dat geschikte financiële derivaten op de juiste wijze en in
verantwoorde mate worden ingezet. Daartoe worden er ten eerste organisatorische eisen gesteld
aan toegelaten instellingen die financiële derivaten willen gebruiken. De toegelaten instelling dient
aannemelijk te maken dat zij daartoe voldoende professioneel is geëquipeerd.
GoedeStede zal, gezien de omvang van haar organisatie, geen gebruik meer maken van derivaten.
Dit standpunt is in het treasury statuut opgenomen.
Het gebruik van financiële instrumenten diende ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en
markt-) risico's.
Valutarisico
GoedeStede is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico.
Prijsrisico
GoedeStede loopt risico's ten aanzien van de waardering van effecten, opgenomen onder financiële
vaste activa en effecten.
Renterisico
GoedeStede loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste
activa en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder
schulden aan kredietinstellingen). Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken
loopt GoedeStede risico ten aanzien van toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende
vorderingen en schulden loopt GoedeStede risico's over de marktwaarde. Met betrekking tot de
vorderingen worden geen financiële derivaten met betrekking tot renterisico gecontracteerd.
Liquiditeitsrisico
GoedeStede maakt gebruik van een variabele hoofdsomlening om liquiditeitsrisico’s te vermijden.
Beschikbaarheidsrisico
Voor haar financiering is GoedeStede grotendeels afhankelijk van de beschikbaarheid van de
borgingsfaciliteit van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.
96
8. BELANGRIJKE INSCHATTINGEN TEN AANZIEN VAN WAARDERING EN RESULTAATBEPALING
Schattingen
Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse schattingen. Dit is inherent aan
het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder is dit van toepassing
op de bepaling van de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het
vastgoed is geen exacte wetenschap en tevens betreft dit de grootste schattingspost waar het
bestuur een inschatting over moet maken voor de jaarrekening.
De marktwaarde is als volgt te definiëren:
Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een
bereidwillige verkoper, na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden
overgedragen op de peildatum, waarbij partijen met kennis van zaken, prudent en zonder dwang
zouden hebben gehandeld.
Voor de waardering in de jaarrekening wordt de marktwaarde in verhuurde staat gehanteerd. Om
een inschatting van de marktwaarde te maken wordt voor het bedrijfsonroerendgoed gebruikt
gemaakt van taxaties. De vraag is wat de nauwkeurigheid van deze taxaties is of binnen welke
bandbreedte de opdrachtgever het waardeoordeel mag verwachten. Uitgaande van de gegeven
definitie van de marktwaarde en de aan de taxateur opgelegde norm op het gebied van kennis en
uitvoering wordt in de markt de nauwkeurigheid van de waardering geacht te liggen binnen een
bandbreedte van 10% plus en min de waarde.
Voor het overig vastgoed in exploitatie is de basisversie van het handboek modelmatig waarderen
marktwaarde van toepassing. Bij het opstellen van het handboek is gebruik gemaakt van
beschikbare marktgegevens om te borgen dat de waardering op basis van het handboek aansluit
bij de markt.
Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering
In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke
verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als "intern geformaliseerd en extern
gecommuniceerd". Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting
huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige
herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld
aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering.
Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de bestekfase en afgeleid, de
aanbesteding heeft plaatsgevonden.
De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen
afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in
de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en
aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.
Verwerking fiscaliteit
Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft
Woningstichting GoedeStede een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de
aangifte over de verslagjaren 2017 tot en met 2019 door de fiscus zullen worden getoetst.
Dientengevolge kan de fiscale last over 2018 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan en
kunnen de belastinglatenties een andere waarde kennen.
97
9. KASSTROOMOVERZICHT
Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode.
De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen, met uitzondering
van deposito’s met een looptijd langer dan drie maanden. In het kasstroomoverzicht wordt
onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten.
De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot
mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest
(opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa en
vastgoedbeleggingen worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden opgenomen
verplichtingen.
Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest en winstbelastingen zijn opgenomen onder de
kasstroom uit operationele activiteiten.
98
10. Toelichting op de balans (x € 1.000)
10.1 Vastgoedbeleggingen
10.1.1 DAEB en niet-DAEB Vastgoed in exploitatie
DAEB- niet-DAEB
vastgoed in vastgoed in Totaal
exploitatie exploitatie
1 januari 2019
Cumulatieve verkrijgings- of 398.595 205.899 604.494
vervaardigingsprijs
Cumulatieve herwaarderingen 390.245 152.461 542.706
Cumulatieve bijzondere 12.666- 4.084- 16.750-
waardeverminderingen
Boekwaarde per 1 januari 2019 776.174 354.276 1.130.450
Mutaties
Investeringen 12.437 587 13.024
Activering onderhoud 40e jaar 10.275 1.179 11.454
Buitengebruikstelingen en afstotingen 1.035- 1.035-
Overboeking van niet-DAEB naar 746 746- -
DAEB-vastgoed in exploitatie -
Bijzondere waardevermindering 7.887- 648- 8.535-
Bijzondere waardevermindering 40e jaar 10.275- 1.179- 11.454-
Mutatie marktwaarde in boekjaar 103.472 22.712 126.184
Totaal mutaties 2019 108.768 20.870 129.638
31 december 2019
Cumulatieve verkrijgings- of 421.581 206.354 627.935
vervaardigingsprijs
Cumulatieve herwaarderingen 483.914 173.524 657.438
Cumulatieve bijzondere 20.553- 4.732- 25.285-
waardeverminderingen
Boekwaarde per 31 december 2019 884.942 375.146 1.260.088
Per 31 december 2019 is de som van de in vaste activa in exploitatie opgenomen herwaarderingen € 657,4 miljoen
(2018 € 542,7 miljoen). Deze heeft voor € 483,9 miljoen (2018 € 390,2 miljoen) betrekking op het DAEB-vastgoed en voor € 173,5 miljoen (2018 € 152,5 miljoen) op het niet-DAEB vastgoed. De DAEB-portefeuille bestaat uit 6.034 zelfstandige woningen, 185 onzelfstandige woningen en 7 maatschappelijke bedrijfsruimten.De niet-DAEB-portefeuille bestaat uit 2.016 zelfstandige woningen, 12 onzelfstandige woningen, 79 bedrijfsruimten en 80 zelfstandig verhuurde garages en bergingen.
Als investering is opgenomen de oplevering van 101 woningen en 1 maatschappelijke bedrijfsruimten en de terugkoop van 3 Koopgarant-woningen voor eigen exploitatie.Er zijn in 2019 in totaal 8 niet-DAEB-woningen en 5 bedrijfsruimten verkocht. Bovendien zijn 2 studentenwoningen samengevoegd tot de oorspronkelijke zelfstandige woning.Onder de post Overboeking naar niet-DAEB/DAEB vastgoed in exploitatie is de waarde van 4 niet-DAEB woningen verantwoord, die bij mutatie een huurprijs tot maximaal € 720,42 hebben gekregen. In de toekomst geldt dit nog
voor 37 in het scheidingsvoorstel aangewezen woningen.
De vastgoedbeleggingen zijn verzekerd voor het totaal aantal verhuureenheden per 1 januari van enig jaar tegen een vastgestelde premie per verhuureenheid. Deze premie wordt jaarlijks geïndexeerd.
Het onroerend goed is gefinancierd met kapitaalmarktleningen onder overheids- dan wel WSW garantie. Met het
WSW is in 2014 een overeenkomst aangegaan met privatieve werking/onherroepelijke volmacht om met uitsluiting van Goedestede rechten van hypotheek en pandrechten te vestigen ten behoeve van het WSW. Zie ook de toelichting bij de Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen.
99
Vrijheidsgraad Laagste Hoogste Gemiddeld
Markthuur -60% 205% -13%
Exit-yield -3,1% 7,9% 2,4%
Disconteringsvoet -4,57% 2,78% -0,38%
Marktwaarde
Zowel het DAEB- als het niet-DAEB vastgoed in exploitatie is gewaardeerd tegen de marktwaarde in verhuurde staat op basis van het "Handboek modelmatig waarderen marktwaarde" die als bijlage is opgenomen bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting (RTIV). Hierbij wordt op basis van de toekomstige kasstromen de marktwaarde door middel van de Discounted Cash Flow
(DCF) Methode bepaald.
De complexwaardering van de woningen is gebaseerd op de oorspronkelijke bouwstroom van het complex.
Bij het bepalen van de marktwaarde is de basisversie van het waarderingshandboek gehanteerd voor het volledige bezit met uitzondering van de bedrijfsruimten.Door de hantering van deze systematiek is de marktwaarde niet gebaseerd op een waardering door een onafhankelijke en ter zake deskundige taxateur.
Het handboek modelmatig waarderen marktwaarde bepaalt de marktwaarde van onroerende zaken in exploitatie op basis van de contante waarde van de geschatte toekomstige kasstromen Discounted Cash Flow methode). De toekomstige kasstromen worden bepaald aan de hand van de hoogste waarde van een doorexploitatie- en een uitpondscenario.Bij het doorexploitatiescenario is de veronderstelling dat het volledig complex in exploitatie blijft gedurende de
DCF-periode. Bij het uitpondscenario is de veronderstelling dat na mutatie tot verkoop van individuele woningen tegen leegwaarde wordt overgegaan.De berekening wordt uitgevoerd voor een periode van 15 jaar. In het door-exploiteer scenario wordt de huur bij mutatie aangepast naar de markthuur of de maximale huur, afhankelijk of de woongelegenheid bij mutatie is te liberaliseren.Indien de maximale huur lager dan of gelijk is aan de huurliberalisatiegrens, dan is de nieuwe huur het minimum
van de markthuur en de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelselIndien de maximale huur hoger is dan de liberalisatiegrens, dan is de nieuwe huur de markthuur.
De herwaarderingsreserve is bepaald als het verschil tussen de boekwaarde op basis van de initiële verkrijgingsprijs, zonder rekening te houden met de cumulatieve afschrijvingen, en de marktwaarde. De reserve is niet collectief, maar per waarderingscomplex bepaald, zoals gedefinieerd in bijlage 1 van het "Handboek
modelmatig waarderen marktwaarde".
Uit de door de softwareleverancier doorgevoerde aanpassing in de berekeningssoftware ten opzichte van voorgaand jaar is gebleken dat er sprake was van een rekenfout in de bepaling van de marktwaarde ultiomo 2018. Zonder deze rekenfout was de marktwaarde ultimo 2018 circa€ 23,8 miljoen (2,1%) lager geweest. Ook het eigen vermogen ultimo 2018 en het resultaat over 2018 waren €
23,8 miljoen lager geweest. De herrekende marktwaarde over 2018 valt binnen de bandbreedte voor waardebepalingen van +/-10%, zoals bedoeld in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. Daarnaast valt de herrekende marktwaarde binnen de bandbreedte van +/- 2,5% zoals gehanteerd in het jaarlijks onderzoek naar de juiste werking van de softwarepakketten. Wij hebben geconcludeerd dat de fout niet materieel is in het totaalbeeld van de verantwoording, waardoor aanpassing van de vergelijkende cijfers over 2018 niet noodzakelijk is. De fout is verwerkt in de winst-en verliesrekening in de post niet-gerealiseerde waardeveranderingen
vastgoedportefeuille.
Jaarlijks vindt in de zomer na afloop van het jaarrekeningtraject een validatie van de basisversie plaats. Daarbij wordt door vergelijking met de full-versie achteraf aangegeven of de basisversie een marktwaarde uitkomst heeft gegeven die binnen acceptabele bandbreedte van de full-versie uitkomst ligt. Dit vormt input om de basisversie eventueel aan te passen. Deze inzichten zijn vanzelfsprekend nog niet bekend en niet meegenomen bij de
totstandkoming van deze jaarrekening.”
De marktwaarden van de bedrijfsruimten zijn tot stand gekomen via volledige taxaties. De taxatiecyclus is als volgt: Jaar 1 100% full waardering, jaar 2 en 3 taxatie-update en jaar 4 100% full waardering. 2017 was het jaar van 100% full waardering.De getaxeerde objecten zijn door Capital Value geïnspecteerd. Ten aanzien van de verschillende vrijheidsgraden is
in de basis aangesloten bij de voorgeschreven basis versie van het handboek. Bij enkele vrijheidsgraden is daarbij een aanpassing verricht door de taxateur, deze zijn in onderstaande tabel toegelicht:
100
De gehanteerde disconteringsvoet varieert voor:
Om de verwachte kasstromen te bepalen, is gebruik gemaakt van de volgende
macro-economische parameters uit het Handboek modelmatig waarderen 2019:
De marktwaarde van de woningen is gestegen van € 1.091,5 miljoen ultimo 2018
naar € 1.220,5 miljoen ultimo 2019. De toename is als volgt te specificeren:
De WOZ-waarde van het bezit is in 2019 gestegen met 12,3%
Hoogste Laagste
Eengezinswoningen Doorexploiteren 6,21% 6,09%
Uitponden 6,61% 6,49%
Meergezinswoningen Doorexploiteren 6,41% 6,29%
Uitponden 6,81% 6,69%
Studenteneenheden Doorexploiteren 6,69% 6,25%
Bedrijfsonroerend goed 9,40% 8,71%
Maatschappelijk Onroerend goed 9,47% 8,78%
Garageboxen 6,62% 6,62%
Woningen x € 1.000
Marktwaarde per 31 december 2018 1.091.529
Toename WOZ-waarden 55.065
Toename contracthuren 12.088
Parameteraanpassingen 46.501
Mutaties in het bezit 12.011
Basisgegevens 3.347
Marktwaarde per 31 december 2019 1.220.541
De bepaling van de marktwaarde volgens de basisversie van het handboek kent naast specifieke objectgegevens, welke uit de basisadministratie van GoedeStede zijn afgeleid, ook voorgeschreven modelparameters. Het gaat hierbij om macro economische parameters zoals de prijsinflatie, de loonstijging, de bouwkostenstijging en de leegwaardestijging. Een belangrijke wijziging ten opzichte van waardering volgens de basisversie van het handboek 2018 is
dat bij het scenario doorexploitatie vanaf het 16e jaar de kosten voor instandhoudings onderhoud niet
meer met 100% worden verhoogd. De reden is dat vanaf het handboek 2019 specifieke normen voor onderhoud in het scenario doorexploitatie zijn geïntroduceerd.De markthuur wordt bepaald aan de hand van het gebruiksoppervlak van de woning in vierkante meters, de markthuur per m2 GBO van de referentiewoning op peildatum 31 december 2019, de WOZ-waarde
klasse, de bouwjaarklasse, het woningtype en het COROP-gebied waartoe het object behoort.
Er is geen achterstallig onderhoud in de marktwaarde ingerekend.
De disconteringsvoet is de marktconforme rendementseis waartegen de verwachte toekomstige inkomsten
en uitgaven contant worden gemaakt. De disconteringsvoet is opgebouwd uit de volgende drie
onderdelen:
de risicovrije rentevoet
de vastgoedsector specifieke opslag en
de opslag voor het markt- en objectrisico
2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 e.v.
Prijsinflatie 1,70% 2,60% 1,30% 1,50% 1,80% 2,00% 2,00% 2,00%
Loonstijging 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50%
Bouwkostenstijging 4,40% 3,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50%
Leegwaardestijging 11,20% 9,20% 5,60% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
101
De aansluiting tussen de marktwaarde en de beleidswaarde kan als volgt worden weergegeven:
De beleidswaarde 2018 was voor het DAEB-vastgoed € 501,1 miljoen en voor het niet-DAEB
vastgoed € 247,3 miljoen, totaal € 748,4 miljoen.
Beleidswaarde
De beleidswaarde sluit aan op het beleid van GoedeStede en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van het
vastgoed uitgaande van dit beleid. Bij de bepaling van de beleidswaarde is het handboek modelmatig waarderen marktwaarde gehanteerd. De berekening van de beleidswaarde kent als startpunt de marktwaarde. De beleidswaarde wordt bepaald door op vier aspecten aanpassingen door te voeren in de uitgangspunten van de marktwaarde.
Deze aspecten zijn: beschikbaarheid: voor de gehele portefeuille wordt het door-exploiteer scenario gehanteerd
betaalbaarheid: de markthuur wordt vervangen door de beleidshuur
kwaliteit: de marktnorm voor onderhoud wordt vervangen door de eigen onderhoudsnorm beheer: de marktnorm voor beheer wordt vervangen door de beheernorm.
Voor toepassing op basis van het type vastgoed wordt aangesloten bij de definities welke zijn opgenomen in het handboek marktwaarde. De beleidswaarde is van toepassing op zelfstandige en onzelfstandige woningen.
Voor bedrijfs- en maatschappelijk onroerend goed is de beleidswaarde gelijk aan de marktwaarde.Onderstaande figuur visualiseert de vier stappen van marktwaarde naar beleidswaarde.
DAEB- niet-DAEB
vastgoed vastgoed Totaal
x € 1.000 x € 1.000 x € 1.000
Marktwaarde per 31 dec 2019 884.942 375.146 1.260.088
Afslag wegens beschikbaarheid (doorexploiteerscenario) -61.155 2.274 -58.881
Afslag wegens betaalbaarheid (beleidshuur) -226.615 -84.389 -311.004
Afslag wegens kwaliteit (onderhoud) 19.045 14.462 33.507
Afslag wegens beheer (beheerskosten) -24.032 -11.654 -35.686
Beleidswaarde per 31 dec 2019 592.185 295.839 888.024
102
10.1.2 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Totaal niet-DAEB
Cumulatieve verkrijgings- of
Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs 3.265
Cumulatieve herwaarderingen 636
Cumulatieve waardeveranderingen -
Boekwaarde per 1 januari 2019 3.901
Mutaties
Desinvesteringen 735-
Gerealiseerde herwaardering 117-
Herwaarderingen 622
Cumulatieve herwaarderingen 230-
Cumulatieve bijzondere
Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs 2.530
Cumulatieve herwaarderingen 1.141
Cumulatieve waardeveranderingen -
Boekwaarde per 31 december 2019 3.671
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Koopgarant Koopgarant
2019 2018
Aantal verhuureenheden per 1 januari 25 31
Terugkopen in het boekjaar 6- 6-
Aantal verhuureenheden per 31 december 19 25
Aan het eind van dit boekjaar zijn nog 19 woningen, verdeeld over twee complexen, verkocht onder
voorwaarden. De contracten zijn gebaseerd op het "Koopgarant" principe, waarbij geldt dat er sprake is van verleende kortingen van 15% en 25% en een terugkoopverplichting door Woningstichting GoedeStede.Voor de waardebepaling ultimo 2019 is uitgegaan van recente taxatierapporten voor zowel de appartementen als de eengezinswoningen.
103
10.1.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie
DAEB-vastgoed
in ontwikkeling
1 januari 2019
Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs 11.632
Cumulatieve herwaarderingen -
Cumulatieve waardeveranderingen 2.399-
Boekwaarde per 1 januari 2019 9.233
Mutaties
Investeringen 13.920
Overboeking opgeleverde complexen 12.442-
Herwaarderingen -
Overboeking cum waarde veranderingen opgeleverde complexen 284
Overige waardeveranderingen en terugnemingen daarvan 1.850
Totaal mutaties 2019 3.612
31 december 2019
Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs 13.111
Cumulatieve herwaarderingen -
Cumulatieve waardeveranderingen 265-
Boekwaarde per 31 december 2019 12.846
10.2 Materiële vaste activa
Onroerende zaken ten dienste van de exploitatie
Totaal
1 januari 2019
Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs 7.511
Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen 4.580-
Boekwaarde per 1 januari 2019 2.931
Mutaties
Investeringen 186
Desinvesteringen 272-
Afschrijvingen 255-
Herwaarderingen
Waardeveranderingen
Cumulatieve afschrijving desinvesteringen 203
Totaal mutaties 2019 138-
31 december 2019
Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs 7.426
Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen 4.633-
Boekwaarde per 31 december 2019 2.793
Eind 2019 zijn 238 woningen in aanbouw/in ontwikkeling, verdeeld over 4 complexen.
Bij de waardering van de activa in ontwikkeling is rekening gehouden met € 400.415 aan eigen ontwikkelings- en toezichtkosten en € 597.165 rentekosten voor de in aanbouw zijnde woningen.Zodra een nieuwbouwcomplex technisch wordt opgeleverd, wordt het overgeboekt naar de post Activa in eigen exploitatie. De opgeleverde complexen worden steeds financieel afgewikkeld voor het einde van het boekjaar.
Op deze activa wordt lineair afgeschreven, waarbij de volgende termijnen worden gehanteerd:Kantoorgebouw 50 jaarKantoorinstallaties 15 jaarTelefooninstallatie 10 jaarMeubilair 10 jaarVervoermiddelen 5 jaarICT-toepassingen 5 tot 7 jaarVoor het kantoorpand heeft in 2016 een afwaardering plaatsgevonden naar lagere realiseerbare waarde.
104
10.3 Financiële vaste activa
10.3.1 Latente belastingvorderingen
Het verloop van de post latente belastingvorderingen ontstaan uit hoofde van verschillen tussen
de waarde voor de fiscale resultaatbepaling en de waarde in de jaarrekening is als volgt:
Boekwaarde Mutaties Boekwaarde
31-12-2018 2019 31-12-2019
Vastgoed in ontwikkeling 592 551- 41
Voorziening onrendabele investeringen 29 1.526 1.555
Vastgoed bestemd voor de verkoop 119 119- -
Materiële vaste activa t.d.v. eigen
exploitatie, excl eigen kantoorpand 3 3- -
Materiële vaste activa t.d.v. eigen
exploitatie, eigen kantoorpand 167 9 176
Verplichtingen uit hoofde van onroerende
zaken verkocht onder voorwaarden 780 22- 758
Te verrekenen renteaftrekbeperking (ATAD) - 590 590
Totaal latente belastingvorderingen 1.690 1.430 3.120
De eerste vier latenties zijn kortlopend (binnen 1 jaar), de overigen zijn langlopend.
Wanneer het nu geldende tarief van 25% voor de langlopende latenties als uitgangspunt wordt genomen,
zou de latentie € 0,230 miljoen hoger zijn dan bij het huidige percentage van 21,7.
10.3.2 Overige effecten 31-12-2019 31-12-2018
De effecten worden op lange termijn aangehouden en bestaan uit:
Zero-coupon 387 387
Woningnet N.V. 59 59
446 446
De verkrijgingsprijs van de Zero-coupon bedraagt € 386.794
Deze portefeuille is bij overeenkomst met de BNG geoormerkt als zekerheidsstelling.
10.4 Voorraden 31-12-2019 31-12-2018
10.4.1 Vastgoed bestemd voor de verkoop - 1.277
10.4.2 Grondposities
Boekwaarde per 1 januari 3.327 3.327
Waardemutatie 2019 4.161 -
Boekwaarde per 31 december 7.488 3.327
Totaal voorraden 7.488 4.604
10.4.1 Vastgoed bestemd voor de verkoop
Op balansdatum zijn geen voorlopige koopcontracten getekend voor panden die in het nieuwe jaar transporteren.
Voor 2020 zijn geen verkoopplannen ingerekend.
10.4.2 GrondpositiesGoedeStede bezit 15 hectare grond van de in totaal 30 hectare grond in onverdeeld eigendom met Koopmans Bouwgroep BV. In het begin van het jaar heeft Gemeente Almere de standaardkavelprijs in dit gebied verhoogd van
€ 22 naar € 76 per m2. De eerder genomen waardeverminderingen zijn om die reden dit boekjaar teruggenomen. Conform de richtlijnen is de grondpostie ultimo 2019 gewaardeerd op de historische kostprijs.Naast het juridisch eigendom van 30 hectare grond in onverdeeld eigendom bezit GoedeStede samen met Koopmans Bouwgroep BV ook een voorkeursrecht de door de boer van Domeinen gepachte grond, 18 hectare, te kopen. Dit recht zal uitgeoefend kunnen worden als Domeinen daadwerkelijk de grond aan de boer te koop
aanbiedt. Hier is op dit moment geen sprake van.
105
10.5 Vorderingen
Alle vorderingen, met uitzondering van de hieronder genoemde vorderingen, hebben een resterende
looptijd korter dan een jaar. De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde, gegeven
het kortlopende karakter ervan en het feit dat waar nodig voorzieningen voor oninbaarheid zijn gevormd.
10.5.1 Huurdebiteuren 31-12-2019 31-12-2018
Saldo uitstaande huurvorderingen 3.044 3.073
Af: voorziening wegens
mogelijke oninbaarheid: 1.651- 1.620-
Totaal huurdebiteuren 1.393 1.453
De voorziening wegens mogelijke oninbaarheid geeft het
volgende verloop te zien:
Voorziening per 1 januari 1.620 1.429
Mutatie voorziening lopend boekjaar 31 588
Voorziening per 31 december 1.651 1.620
10.5.2 Belastingen 31-12-2019 31-12-2018
Vennootschapsbelasting 863 915
10.5.3 Overige vorderingen 31-12-2019 31-12-2018
Rekening-courant deurwaarder 19 28
Te ontvangen rente zerocoupons 6 6
Overige debiteuren 53
78 34
Voor de overige vorderingen zijn geen afspraken gemaakt over looptijd en aflossing.
10.5.4 Overlopende activa 31-12-2019 31-12-2018
Vooruitbetaalde automatiseringskosten 190 16
Vooruitbetaalde kosten serviceonderhoud 21 -
Vooruitbetaalde overige exploitatiekosten 48 -
Te ontvangen overige bedrijfsopbrengsten 19 19
Onroerendzaakbelasting - 20
Overige posten 20 22
298 77
Alle overlopende activa hebben een kortlopend karakter.
10.6 Liquide middelen 31-12-2019 31-12-2018
Direct opvraagbaar
Rekening-courant RABO Bank 3.528 2.994
Kas - -
3.528 2.994
Alle liquide middelen staan ter vrije beschikking.
106
10.7 Eigen vermogen
10.7 Totaal eigen vermogen 31-12-2019 31-12-2018
Boekwaarde per 1 januari 694.592 542.705
Resultaat boekjaar 102.545 151.887
Eigen vermogen per 31 december 797.137 694.592
10.7.1 Verloopoverzicht herwaarderingsreserve 31-12-2019 31-12-2018
Boekwaarde per 1 januari 542.705 435.905
Toename uit hoofde van stijging van de marktwaarde 114.852 106.984
Realisatie uit hoofde van verkoop 119- 184-
Boekwaarde per 31 december 657.438 542.705
De herwaarderingsreserve wordt gevormd door het verschil tussen de boekwaarde op basis van de
initiële verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de marktwaarde van de onroerende zaken waarop de
herwaardering betrekking heeft. Bij het bepalen van de boekwaarde wordt geen rekening gehouden
met enige afschrijving of waardevermindering.
10.7.2 Overige reserves 31-12-2019 31-12-2018
Boekwaarde per 1 januari 151.887 141.441
Resultaatbestemming 102.545 117.246
Afname uit hoofde van stijging van de marktwaarde 114.852- 106.984-
Realisatie uit hoofde van verkoop 119 184
Overige reserves per 31 december 139.699 151.887
10.7.3. Voorstel resultaatbestemming 2019
Het bestuur stelt aan de Raad van Commissarissen voor het resultaat over het boekjaar 2019 ten
bedrage van € 102.545 volledig ten gunste van de overige reserves te brengen.
Vooruitlopend op deze beslissing is dit bedrag als zodanig in de balans verwerkt
10.8 Voorzieningen
10.8.1 Voorziening latente belastingverplichtingen
Het verloop van de post voorziening latente belastingverplichtingen uit hoofde van verschillen
tussen de waarde voor de fiscale resultaatbepaling en de waarde in de jaarrekening is als volgt:
Boekwaarde Mutaties Boekwaarde
31-12-2018 2019 31-12-2019
Woningen in exploitatie 54.809 28.816 83.625
Onroerende zaken verkocht 602 30 632
onder voorwaarden
Lening o/g 289 16- 273
Grondpositie op voorraad 136 1.055 1.191
Totaal latente belastingverplichtingen 55.836 29.885 85.721
Er is geen latentie gevormd voor de herwaarderingsreserve. Er is een latentie gevormd voor het verschil
tussen de fiscale boekwaarde en de marktwaarde van het vastgoed.
De eerste drie latenties zijn langlopend, de overige is kortlopend.
Wanneer het nu geldende tarief van 25% voor de langlopende latenties als uitgangspunt wordt genomen,
zou de latentie € 12,854 miljoen hoger zijn dan bij het huidige percentage van 21,7.
107
10.8.2 Voorziening onrendabele investeringen
Ontwikkeling Groot onderhoud Totaal
nieuwbouw 40e jaar
Boekwaarde per 1 januari 115 - 115
Dotaties 1.219 5.006 6.226
Onttrekkingen 115- - 115-
Boekwaarde per 31 december 1.219 5.006 6.226
De voorziening onrendabele investeringen betreft het saldo verlieslatende deel van
contracten afgesloten ten behoeve van de ontwikkeling van nieuwbouw huurwoningen en het groot
onderhoud in het 40e jaar, waarvoor nog onvoldoende kosten zijn gemaakt om het bedrag
daarop in mindering te brengen.
Deze voorziening heeft een looptijd korter dan één jaar.
10.9 Langlopende schulden 31-12-2019 31-12-2018
Onder de post langlopende schulden zijn opgenomen de
leningen verstrekt door kredietinstellingen 346.942 355.322
De aflossingen binnen een termijn van 1 tot 5 jaar bedragen € 70,7 miljoen (2018: € 86,3 miljoen).
Het restant leningbedrag ad € 276,2 miljoen (2018: 271,9 miljoen) heeft een looptijd langer dan 5 jaar.
Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar zijn opgenomen
onder de kortlopende schulden voor een bedrag ad € 44,9 miljoen (2018: 32,9 miljoen).
De marktwaarde van de leningenportefeuille bedraagt € 594,1 miljoen (2018: € 525,9 miljoen).
Voor de verdiscontering van de kasstromen is gebruik gmaakt van de rentetarieven uit Bloomberg
aan het eind van de dag op 31 december 2019.
Voor de leningen zijn geen onroerende goederen hypothecair verbonden.
De gemiddelde rentevoet van de leningen bedraagt 2,924% (2018: 3,272%).
10.9.1 Schulden/Leningen kredietinstellingen 31-12-2019 31-12-2018
Het verloop van de leningen kredietinstellingen is als volgt:
Boekwaarde per 1 januari 355.322 358.188
Bij: aflossingen vervallen in het boekjaar 32.866 29.759
Saldo per 1 januari 388.188 387.947
Mutaties in het boekjaar:
Nieuwe leningen 40.500 30.000
Aflossingen 36.866- 29.759-
391.822 388.188
Af: aflossingen volgend boekjaar (zie kortlopende schulden) 44.880- 32.866-
Boekwaarde per 31 december 346.942 355.322
Van de leningen kredietinstellingen is een totaalbedrag van € 388,4 miljoen opgenomen waarvoor
WSW borging is verkregen
108
Onder de leningen is voor een bedrag van € 155 miljoen aan basisrenteleningen opgenomen
Op deze leningen wordt een vaste basisrente betaald van gemiddeld 3,63%. De credit spread die op de
leningen wordt betaald wordt periodiek herzien. Voor de huidige leningen is de gemiddelde credit spread
0,04%. Het vervalschema van de credit spread herzieningen is hieronder weergegeven.
Derivaat
GoedeStede heeft één in 1993 afgesloten lening met een daaraan gekoppeld derivaat van het type
Receiver Swap, die loopt tot 1 april 2034. Dit derivaat is destijds afgesloten ter afdekking van de
renterisico's. Zowel de lening, met een onderliggende waarde van minus € 6,8 miljoen, als de
Receiver Swap zijn afgesloten bij de BNG. Op de Swap wordt 'kostprijs-hedgeaccounting toegepast.
De marktwaarde van het derivaat bedraagt minus € 2,7 miljoen.
Voor het derivaat bestaan geen margin call verplichtingen dan wel break clausules.
Het derivaat kent dan ook geen liquiditeitsrisico.
10.9.2 Verplichtingen uit hoofde van onroerende 31-12-2019 31-12-2018
zaken verkocht onder voorwaarden
1 januari 2019
Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht 3.265 4.317
Vermeerderingen/verminderingen 540 103
3.805 4.420
mutaties
Opwaarderingen 519 419
Vrijval door terugkoop 835- 1.004-
Afwaarderingen - 29-
316- 614-
31 december 2019
Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht 2.430 3.265
Vermeerderingen/verminderingen 1.059 540
Boekwaarde per 31 december 2019 3.489 3.805
Van deze post is een bedrag van € 120.000 kortlopend als gevolg van een woningterugkoop in 2020.
Lening Geldgever Bedrag Ingangs Rente + Restant Eind-
nummer -datum opslag Tot looptijd datum
752 NWB 10.000.000 03-01-11 3,970 0,00 3,97 03-01-20 42 03-01-61
768 NWB 10.000.000 31-01-13 3,085 0,00 3,09 31-01-20 24 30-01-43
751 NWB 10.000.000 01-03-10 3,900 0,02 3,92 01-03-20 41 01-03-60
755 BNG 12.000.000 01-03-11 3,849 0,03 3,88 01-03-20 42 01-03-61
757 BNG 13.000.000 01-03-11 3,768 0,03 3,80 01-03-20 42 01-03-61
766 NWB 10.000.000 04-03-13 3,895 0,02 3,92 04-03-20 44 02-03-63
762 NWB 7.500.000 01-04-11 3,470 0,00 3,47 01-04-20 42 01-04-61
758 BNG 17.000.000 02-07-12 3,830 0,09 3,92 02-07-20 43 03-07-62
764 BNG 5.000.000 03-07-12 3,865 0,09 3,96 03-07-20 43 03-07-62
753 BNG 6.000.000 13-08-09 3,950 0,09 4,04 13-08-20 40 13-08-59
760 NWB 9.000.000 01-09-10 3,260 0,00 3,26 01-09-20 41 01-09-60
763 NWB 7.500.000 03-10-11 3,510 0,05 3,56 03-10-20 42 03-10-61
769 NWB 10.000.000 29-11-13 2,735 0,01 2,75 29-11-20 34 28-11-53
765 BNG 8.000.000 30-11-12 3,885 0,09 3,97 30-11-20 43 30-11-62
754 BNG 13.000.000 01-12-09 3,754 0,09 3,84 01-12-20 40 01-12-59
761 NWB 7.000.000 01-12-10 3,280 0,01 3,29 01-12-20 41 01-12-60
Totaal 155.000.000
Rente
contract
Rente
opslag
109
10.9.3 Overige langlopende schulden 31-12-2019 31-12-2018
Waarborgsommen
Boekwaarde per 1 januari 198 145
Toevoegingen 41 57
Uitbetalingen 28- 4-
Boekwaarde per 31 december 211 198
De waarborgsommen worden uit hoofde van huurovereenkomsten van huurders ontvangen
en dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van eventueel achterstallige huur en
mutatiekosten bij beeïndiging van het huurcontract.
Er is op balansdatum niet aan te geven welk deel van de waarborgsommen kortlopend is.
10.10 Kortlopende schulden
Alle kortlopende schulden hebben een resterende looptijd van korter dan een jaar. De reële waarde
van de kortlopende schulden benadert de boekwaarde vanwege het kortlopende karakter van de
schulden.
10.10.1 Schulden aan kredietinstellingen 31-12-2019 31-12-2018
De specificatie is als volgt:
Kasgeldleningen 1.000 4.000
Aangetrokken variabele hoofdsomlening
Aflossingsverplichtingen langlopende schulden 44.880 32.866
45.880 36.866
De kasgeldlening betreft een lening met een variabele hoofdsom van € 5 miljoen. Van dit
bedrag is 20% verplichte opname en 80% variabel.
Aan het einde van dit boekjaar is alleen gebruik gemaakt van het verplichte opnamedeel.
10.10.2 Schulden aan leveranciers 31-12-2019 31-12-2018
Crediteuren 569 454
110
10.10.3 Belastingen en premies sociale verzekeringen 31-12-2019 31-12-2018
De belastingen en premies sociale verzekering betreffen
de volgende posten:
Omzetbelasting 1.580 1.668
Sociale lasten 38 36
Loonheffing 67 71
1.685 1.775
10.10.4 Overige schulden 31-12-2019 31-12-2018
Een specificatie van de overige schulden is als volgt:
Af te rekenen servicekosten (incl. VVE) 274 231
Personeelsvereniging 4 5
278 236
10.10.5 Overlopende passiva 31-12-2019 31-12-2018
De specificatie van deze post is als volgt:
Niet-vervallen rente 6.680 7.407
Vooruitontvangen van huurdebiteuren 1.395 1.341
Gemeente inzake Woningnet 62 62
Verplichting uitbetaling vakantieuren 97 82
Nog te ontvangen nieuwbouwnota's 26 496
Nog te betalen alg beheerkosten 80 72
Nog te ontvangen nota CV onderhoud 90 -
Overige transitorische posten 44 69
8.474 9.529
111
10.11 Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen
10.11.1 Volmacht lastgeving WSW
GoedeStede is op 14 januari 2014 met het WSW een overeenkomst aangegaan tot lastgeving
met privatieve werking/onherroepelijke volmacht om met uitsluiting van GoedeStede rechten
van hypotheek en pandrechten te vestigen ten behoeve van het WSW.
De hypotheekverlening en het pandrecht gelden voor alle onderliggende woongelegenheden die op
het moment van ondertekening ten name gesteld zijn van GoedeStede tot een maximum van
€ 853 miljoen, verhoogd met 20% rente, boete en kosten.
10.11.2 Obligo WSW
Uit hoofde van het borgingsstelsel heeft Woningstichting GoedeStede een obligo verplichting
jegens het WSW van 3,85% van de restschuld van de door Woningstichting opgenomen, door het
WSW geborgde leningen. Ultimo 2019 bedraagt dit obligo € 15,0 miljoen (2018: € 14,7 miljoen).
Indien het WSW dit obligo zou opeisen dient Woningstichting GoedeStede het bedrag binnen 30
dagen aan het WSW over te maken. Woningstichting GoedeStede verwacht indien noodzakelijk aan
deze verplichting te kunnen voldoen door het nog niet benutte deel van het bestaande
financieringskrediet aan te spreken, en zo nodig een aanvullende lening aan te trekken binnen het
aanwezige faciliteringsvolume.
10.11.3 Investeringsverplichtingen
De niet in de balans opgenomen verplichtingen inzake de nieuwbouwprojecten ten behoeve van de
eigen exploitatie bedragen € 2,5 miljoen (2018: € 16,2 miljoen), zijnde het verschil tussen de
afgesloten contracten en de daarop uitgegeven bedragen op balansdatum.
Voor het groot onderhoud in het 40e jaar, waarmee dit boekjaar is gestart, bedraagt de
aangegane verplichting op balansdatum € 5,0 miljoen.
10.11.4 Grondpositie Almere
GoedeStede bezit samen met Koopmans Bouwgroep BV 30 hectare grond in onverdeeld eigendom.
Door middel van een afgesloten overeenkomst van verdeling van baten en lasten is het risico
van waardeverandering 50%/50% verdeeld tussen beiden partijen.
Bij verkoop van de grondpositie door Woningstichting GoedeStede en/of Koopmans Bouwgroep BV
dienen Woningstichting GoedeStede en Koopmans Bouwgroep akkoord te geven voor de te realiseren
verkoopprijs als deze onder de 29,17 per m2 is. Als een van deze partijen geen akkoord geeft, geldt
geen verrekening van de hieruit voortvloeiende lasten. Daarnaast zijn verkoopresultaten indien
de partijen de grond aan elkaar verkopen, niet verrekenbaar.
Bij het in juridisch eigendom verkrijgen van de grond is gebruik gemaakt van een vrijstelling voor
de overdrachtsbelasting in het kader van de landbouwvrijstelling. Indien de grond uiteindelijk niet
conform deze exploitatie-eis wordt geexploiteerd dan vervalt de vrijstelling voor overdrachtsbelasting.
Voorkeursrecht
Naast het juridisch eigendom van 30 hectare grond in onverdeeld eigendom bezit GoedeStede samen met
Koopmans Bouwgroep BV ook een voorkeursrecht de door de boer van Domeinen gepachte grond,
18 hectare, te kopen. Dit recht zal uitgeoefend kunnen worden als Domeinen daadwerkelijk de grond aan
de boer te koop aanbiedt. Hier is op dit moment geen sprake van.
10.11.5 Jubileumuitkeringen
Voor de jubileumuitkeringen is gezien het geringe belang geen voorziening opgenomen.
10.11.6 Verbonden partijen
Als verbonden partij worden aangemerkt alle rechtspersonen waarover overheersende zeggenschap,
gezamenlijke zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend. Ook rechtspersonen die
overwegende zeggenschap kunnen uitoefenen worden aangemerkt als verbonden partij. Ook de
statutaire directieleden, andere sleutelfunctionarissen in het management van Woningstichting
GoedeStede en nauwe verwanten zijn verbonden partijen.
112
10.12 Gebeurtenissen na balansdatum
Impact Coronavirus (Covid-19)
De uitbraak van het virus heeft in de loop van december 2019 in China plaatsgevonden en de
wereldwijde verspreiding en de daarbij behorende gevolgen en overheidsmaatregelen waren per
jaareinde 2019 nog niet aan de orde en niet van invloed op de activiteiten van corporaties. De
huidige situatie rondom het coronavirus is buitengewoon. Nederland heeft momenteel ingrijpende
maatregelen genomen om de ziekte te beheersen. Hoe groot de impact daadwerkelijk zal zijn is
onzeker, dat hangt onder andere af van de doorlooptijd van beperkende c.q. beschermende
maatregelen en van de daaruit voortvloeiende sociaal maatschappelijke en economische gevolgen.
Een groot deel van de bewoners van GoedeStede zijn mensen met een laag inkomen. Hierdoor kan
het debiteurenrisico toenemen. Echter, het normale debiteurenrisico is zeer beperkt, de huurderving
is voor de zelfstandige woningen in de meerjarenbegroting geprognosticeerd op 0,4%. Het risico hier
betreft, naar verwachting, met name de bedrijfsruimte en dure huur, maar dit is beperkt qua
omvang. Het effect op de kasstroomprognose kan zijn dat we later huurpenningen binnen krijgen en
dus eerder een financiering moeten aantrekken. In de paragraaf risicobeheersing is, als onderdeel
van het bestuursverslag, naast de reeds eerder bij de meerjarenbegroting doorgerekende scenario’s
een scenario impact Coronavirus (Covid-19) opgenomen. Het scenario laat zien dat GoedeStede aan
de financiële normen van Aw/WSW blijft voldoen.
Er hebben na 31 december 2019 geen overige gebeurtenissen plaatsgevonden, die zouden leiden tot
significante afwijkingen van de rapportage over het afgelopen boekjaar.
113
11. Toelichting op de winst-en-verliesrekening (x € 1.000)
Algemeen
De opbrengsten en kosten zijn waar mogelijk rechtstreeks toebedeeld aan de DAEB en de
niet-DAEB tak. Voor gemengde kosten en opbrengsten is een verdeling aangehouden tussen
DAEB en niet-DAEB op basis van het aantal verhuureenheden bij aanvang van het boekjaar.
Voor 2019 is deze verdeling 74% DAEB en 26% niet-DAEB.
Bedrijfsopbrengsten
11.1 Huuropbrengsten 2019 2018
Huuropbrengsten vastgoed in exploitatie
Woningen en woongebouwen 60.685 57.979
Onroerende zaken, niet zijnde woningen 3.784 3.812
Subtotaal bruto huren sociaal vastgoed in exploitatie 64.469 61.791
Af: huurderving wegens leegstand 199- 437-
Af: huurderving wegens oninbaarheid 168- 407-
Af: mutatie voorziening huurdebiteuren 31- 154-
Subtotaal huuropbrengsten vastgoed 64.071 60.793
Bij: Toegerekende overige bedrijfsopbrengsten 157 47
Totaal huuropbrengsten 64.228 60.840
Voor 2019 bedroeg de maximale huursomstijging voor woningcorporaties 2,6% (inflatie van 1,6%
plus 1 procentpunt).
De huursom bestaat hierbij uit het totaal van de huren van de gereguleerd (niet-geliberaliseerde)
verhuurde zelfstandige woningen, die zowel op 1 januari 2019 als op 1 januari 2020 in exploitatie
zijn. GoedeStede heeft in 2019 een jaarlijkse huurverhoging voor de sociale huurwoningen
toegepast van 1,7%, de huursomstijging over 2019 bedroeg in totaal 1,95%.
De toename uit huurharmonisatie bedroeg afgerond 0,25%.
11.2 Opbrengsten servicecontracten 2019 2018
Leveringen en diensten 1.167 1.081
Af: vergoedingsderving wegens leegstand 3- 5-
1.164 1.076
Bij: Toegerekende overige bedrijfsopbrengsten 66 201
Totaal opbrengsten servicecontracten 1.230 1.277
De vergoedingen zijn gebaseerd op de geraamde c.q. werkelijke kosten en worden jaarlijks,
indien noodzakelijk, aangepast.
11.3 Lasten servicecontracten 2019 2018
Leveringen en diensten 1.173 1.251
Bij: Toegerekende organisatiekosten 47 60
Totaal lasten servicecontracten 1.220 1.311
114
11.4 Lasten verhuur- en beheeractiviteiten 2019 2018
Toegerekende personeelskosten 1.577 1.586
Toegerekende overige organisatiekosten 1.831 2.111
Totaal lasten verhuur- en beheeractiviteiten 3.408 3.697
Met ingang van het verslagjaar 2018 is de post "mutatie voorziening huurdebiteuren"
opgenomen bij de "Huuropbrengsten".
De kosten leefbaarheid zijn vanaf 2018 volledig opgenomen als Lasten Verhuur- en
beheeractiviteiten.
11.5 Lasten onderhoudsactiviteiten 2019 2018
Planmatig- en contractonderhoud 6.446 5.870
Mutatie- en service onderhoud 2.378 2.299
Toegerekende overige organisatiekosten 1.935 1.661
Totaal lasten onderhoudsactiviteiten 10.759 9.830
11.6 Overige directe operationele lasten
exploitatie bezit 2019 2018
Verhuurderheffing 4.641 5.317
Belastingen 3.615 3.467
Verzekeringen 338 277
Contributie en bijdragen 67 68
Totaal overige directe operationele lasten exploitatie bezit 8.661 9.129
11.7 Netto resultaat verkoop vastgoedportefeuille 2019 2018
Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 3.261 4.235
Af: Externe verkoopkosten 41- 59-
3.220 4.176
Af: Toegerekende organisatiekosten 13- 13-
Af: Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille 2.837- 3.281-
Netto resultaat verkoop vastgoedportefeuille 370 882
Onder deze post is het resultaat bij verkoop opgenomen van 4 reguliere woningverkopen,
van 4 doorverkochte Koopgarantwoningen en van 5 bedrijfspanden.
11.8 Overige waardeveranderingen 2019 2018
vastgoedportefeuille
Onrendabele investering nieuwbouw 746 1.202-
Onrendabele investering projectmatig onderhoud 16.460- 3.754-
Opwaardering grondpositie 4.161 604
Overige organisatiekosten nieuwbouw 355- 231-
Totaal overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 11.908- 4.583-
De onrendabele investering nieuwbouw en projectmatig onderhoud bestaat uit het verschil van
de te verwachten marktwaarde en de gebudgetteerde stichtingskosten.
115
11.9 Niet gerealiseerde waardeveranderingen 2019 2018
vastgoedportefeuille
Waardeveranderingen activa in exploitatie 117.982 111.202
Deze post bestaat uit de jaarlijkse mutatie van de actuele waarde van de vastgoedobjecten
in exploitatie, gewaardeerd op marktwaarde in verhuurde staat.
Bij de bepaling van de marktwaarde wordt gebruik gemaakt van de in het "Handboek modelmatig
waarderen marktwaarde" opgenomen modelparameters.
Bij vergelijking van het handboek modelmatig waarderen 2019 ten opzichte van 2018 leiden
de verschillen in de parameters tot een stijging van de marktwaarde van 4,25%.
Door wijzigingen in o.a. de WOZ- en leegwaarde en de disconteringspercentages
is de marktwaarde ultimo 2019 met 5,04% gestegen ten opzichte van 2018.
In 2019 was de stijging van de marktwaarde 9,79% (2018: 10,79%) ten opzichte van vorig boekjaar
In de waardemutatie is een bedrag van € -/- 23,8 miljoen opgenomen welke betrekking heeft
op 2018. ( zie blz 100 voor een nadere toelichting).
De waardemutaties uit verwerkte onrendabele investeringen zijn opgenomen onder 11.8.
11.10 Niet gerealiseerde waardeveranderingen 2019 2018
vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden
Waardeveranderingen onroerende zaken verkocht 622 491
onder voorwaarden
Waardeverandering van terugkoopverplichtingen 537- 419-
vastgoedportefeuille
85 72
Voor een verdere toelichting op de totstandkoming van de marktwaarde en de niet-gerealiseerde
waardeveranderingen van het vastgoed verkocht onder voorwaarden wordt verwezen naar de
toelichting op de vastgoedbeleggingen.
11.11 Opbrengsten overige activiteiten 2019 2018
Opstelpunten antennes 28 27
Administratieve vergoedingen - 63
Totaal overige activiteiten 28 90
Met ingang van 2019 zijn de administrative vergoedingen gerelateerd aan de huuropbrengsten
11.12 Kosten overige activiteiten 2019 2018
Aan deze activiteiten zijn geen kosten toegerekend. - -
11.13 Overige organisatiekosten 2019 2018
Bijdrage Autoriteit Wonen 47 51
Saneringsheffing - 547
Totaal overige organisatiekosten 47 598
116
11.14 Leefbaarheid 2019 2018
Met ingang van 2018 zijn de kosten leefbaarheid volledig opgenomen als Lasten
Verhuur- en beheeractiviteiten.
11.15 Opbrengst van vorderingen die tot de vaste
activa behoren en van effecten 2019 2018
Rente geoormerkte Zero-coupon 8 8
11.16 Overige rentebaten en soortgelijke opbrengsten 2019 2018
Rente op overige vorderingen 0 0
Rente variabele hoofdsom 19 -
19 -
11.17 Rentelasten en soortgelijke kosten 2019 2018
Langlopende schulden
Rente leningen kredietinstellingen 12.153- 13.546-
Disagio borgstelling WSW 90- 89-
Kosten betalingsverkeer/effectenbeheer 23- 23-
12.266- 13.658-
Af: geactiveerde rente 147 317
Totaal rentelasten en soortgelijke kosten 12.119- 13.341-
De gewogen gemiddelde financieringsrente voor 2019 was 0,551%.
De jaarlijks geactiveerde rente heeft betrekking op zowel de complexen in aanbouw, als de
complexen die in het betreffende boekjaar zijn opgeleverd.
11.18 Belastingen 2019 2018
De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd:
Acute belastingen 4.791- 4.570-
Belasting vorig boekjaar 38- -
Mutatie latente belastingen in het boekjaar 28.454- 10.067-
Totaal belastingen 33.283- 14.637-
117
De acute belastinglast is als volgt bepaald:
Resultaat voor belastingen volgens de enkelvoudige
jaarrekening: 135.828
Commerciële waardeveranderingen activa 118.085-
Fiscale afschrijvingen vastgoed in exploitatie 1.605-
Commerciële opwaardering grondpositie 4.161-
Commercieel/Fiscaal verschil onderhoudslasten 5.945
Waardeverandering vastgoed in ontwikkeling 746-
Overige verschillen 294-
Subtotaal permanente en tijdelijke verschillen 118.946-
Fiscaal resultaat voor belastingen 16.882
Investerings- en beperkte kostenaftrek 2.717
Belastbaar bedrag 2019 19.599
Verschuldigde winstbelasting over dit boekjaar -4.887
Betalingskorting 96
Acute belastingen 4.791-
Het toepasselijk tarief is 25% en het effectieve tarief is 24,5% (2018: 25,0% en 11,1%).
Het effectieve tarief wordt berekend door de totale belastingen (dit is de som van de acute en de
latente belastingen) te delen door het commercieel resultaat voor belastingen. Het effectieve tarief
t.o.v. vorig jaar is in totaal 13,4% gestegen. Deze stijging is te wijten aan het in 2019 verhoogde
bedrag aan mutatie van de belastinglatenties en de de verhoging van de acute belastingen.
Samen veroorzaakt dit een stijging van 13,2% en 0,22% stijging door een hoger resultaat
11.19 Accountantshonoraria 2019 2018
In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat
gebracht:
Controle van de jaarrekening 90 100
Andere controleopdrachten 15 19
105 119
Bovenstaande honoraria voor controleopdrachten betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij
de Stichting zijn uitgevoerd door de controlerend, onafhankelijke accountant, zoals bedoeld in
art 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties)
Onder de accountantshonoraria is opgenomen een inschatting van alle accountantskosten voor het
controleren van de jaarrekening en voor de overige controles die betrekking hebben op het boekjaar 2019.
2019
118
11.20 Personeelskosten 2019 2018
Lonen en salarissen 2.493 2.533
Sociale lasten 416 426
Pensioenlasten 399 396
Totaal personeelskosten 3.308 3.355
De personeelsbezetting in FTE's is per 31 december 2019 2018
Directie 1,00 1,00
Advies Beleid en Communicatie 0,89 0,89
P&O 0,17 0,11
Financiën 5,27 5,61
ICT 0,78 0,78
Secretariaat 2,00 2,00
Vastgoed 15,38 13,78
Woondiensten 19,77 18,46
Totaal feitelijke bezetting 45,26 42,63
De personeelskosten zijn als volgt gealloceerd: 2019 2018
Lasten verhuur en beheeractiviteiten 1.342 1.586
Lasten servicecontracten 12- 29
Lasten onderhoudsactiviteiten 739 685
Verkoop vastgoedportefeuille 11 11
Overige organisatiekosten nieuwbouw 311 226
Overige organisatiekosten 917 818
Totaal personeelskosten 3.308 3.355
11.21 Afschrijvingskosten 2019 2018
Totaalbedrag van de afschrijvingen op activa ten dienste
van de exploitatie, dat is verwerkt in het resultaat 255 277
119
12. Overige informatie
WNT-verantwoording 2019 Woningstichting GoedeStede
De WNT is van toepassing op GoedeStede. Het voor Woningstichting GoedeStede toepasselijke
bezoldigingsmaximum is in 2019 € 162.000, het bezoldigingsmaximum voor de
Woningcorporaties klasse F.
12.1. Bezoldiging topfunctionarissen
1a. Leidinggevende topfunctionarissen met dienstbetrekking
Gegevens 2019
Functiegegevens
Aanvang en einde functievervulling
in 2019
Omvang dienstverband in fte 1
Dienstbetrekking Ja
Bezoldiging
Beloning plus belastbare
onkostenvergoedingen
Beloningen betaalbaar op termijn 29.467
Bezoldiging 173.812
Individueel toepasselijk
bezoldigingsmaximum
Onverschuldigd betaald en nog niet
terugontvangen bedrag
Overgangsrecht
Toelichting op de vordering wegens
onverschuldigd betaling
Gegevens 2018
Functiegegevens
Aanvang en einde functievervulling
in 2018
Omvang dienstverband in fte 1,0
Dienstbetrekking Ja
Bezoldiging
Beloning plus belastbare
onkostenvergoedingen
Beloningen betaalbaar op termijn 28.942
Subtotaal 171.677
Individueel toepasselijk
bezoldigingsmaximum
Directeur-bestuurder
01/01 - 31/12
142.735
156.000
162.000
n.v.t.
n.v.t.
bedragen x € 1 A.S.M. Deutekom
Reden waarom de overschrijding al dan niet is
toegestaanNabetaling van € 5.361 o.g.v artikel 3,
lid 2, Uitvoeringsregeling Wnt
bedragen x € 1 A.S.M. Deutekom
Directeur-bestuurder
144.345
01/01 - 31/12
120
1c. Toezichthoudende topfunctionarissen
Gegevens 2019
Functiegegevens Lid Lid
Aanvang en einde functievervulling
in 2019
Bezoldiging
Bezoldiging 1.879 10.970 10.000
Individueel toepasselijk
bezoldigingsmaximum
-/- Onverschuldigd betaald en nog niet
terugontvangen bedrag
Bezoldiging 1.879 10.970 10.000
Reden waarom de overschrijding al dan
niet is toegestaan
Toelichting op de vordering wegens
onverschuldigd betaling
Gegevens 2018
Functiegegevens Lid Lid
Aanvang en einde functievervulling
in 2018
Bezoldiging
Bezoldiging 9.733 10.480 9.600
Individueel toepasselijk
bezoldigingsmaximum
Gegevens 2019
drs. M. A. de
Vries RC
Functiegegevens Voorzitter
Aanvang en einde functievervulling
in 2019
Bezoldiging
Bezoldiging 15.688 10.222
Individueel toepasselijk
bezoldigingsmaximum
-/- Onverschuldigd betaald en nog niet
terugontvangen bedrag
Bezoldiging 15.688 10.222
Reden waarom de overschrijding al dan
niet is toegestaan
Toelichting op de vordering wegens
onverschuldigd betaling
Gegevens 2018
drs. M. A. de
Vries RC
Functiegegevens Voorzitter
Aanvang en einde functievervulling
in 2018
Bezoldiging
Bezoldiging 15.103 10.027
Individueel toepasselijk
bezoldigingsmaximum23.400 15.600
n.v.t. n.v.t.
Lid
01/01 - 31/12 01/01 - 31/12
bedragen x € 1drs. J.G.
Schnitzler
n.v.t. n.v.t.
n.v.t. n.v.t.
24.300 16.200
01/01 - 31/12
15.600 15.600
Lid
01/01 - 31/12 01/01 - 31/12
15.600
bedragen x € 1drs. J.G.
Schnitzler
drs. J.M. Bos
24/10 - 31/12 01/01 - 31/12
3.062 16.200
n.v.t. n.v.t.
n.v.t.
n.v.t. n.v.t. n.v.t.
Prof. dr. ir. J.
n.v.t.
n.v.t.
van der Schaar bedragen x € 1 dr. B. Kramer
n.v.t.
01/01 - 31/12
bedragen x € 1 dr. B. Kramer
Lid
01/01 - 31/12
16.200
drs. T.B. van den Prof. dr. ir. J.
Berg RA van der Schaar
Lid
01/01 - 31/12
121
13. Scheiding DAEB en niet-DAEB
Algemeen
In het scheidingsvoorstel 2016 is de DAEB en niet-DAEB verdeling van het bezit vastgelegd.
Conform deze verdeling zijn de vastgoedbeleggingen opgesplitst.
Voor de overige balansposten geldt dat deze zoveel mogelijk rechtstreeks zijn
toegewezen aan de DAEB en niet-DAEB tak.
De gemengde balansposten zijn verdeeld op basis van de procentuele verhouding van het
aantal verhuureenheden bij aanvang van het boekjaar.
Voor 2019 is deze verdeling 74% DAEB en 26% niet-DAEB.
De opbrengsten en kosten zijn waar mogelijk rechtstreeks toebedeeld aan de DAEB en de
niet-DAEB tak. Voor gemengde kosten en opbrengsten is een verdeling aangehouden tussen
DAEB en niet-DAEB op basis van het aantal verhuureenheden bij aanvang van het boekjaar.
Voor 2019 is deze verdeling 74% DAEB en 26% niet-DAEB.
122
123
13.1 Balans per 31 december 2019 DAEB
(na resultaatbestemming x € 1.000)
31-12-2019 31-12-2018
ACTIVA
Vastgoedbeleggingen
DAEB vastgoed in exploitatie 884.942 776.174
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor 12.846 9.233
eigen exploitatie
897.788 785.407
Materiële vaste activa
Onroerende en roerende zaken ten dienste 2.021 2.140
van de exploitatie
Financiële vaste activa
Aandelen, certificaten van aandelen en andere 278.777 253.308
vormen van deelneming in groepsmaatschappijen
Vorderingen op groepsmaatschappijen 78.209 87.826
Latente belastingvordering(en) 1.988 745
Overige effecten 430 430
359.404 342.309
Totaal vaste activa 1.259.213 1.129.856
Vlottende activa
Vorderingen
Huurdebiteuren 1.098 1.074
Overige vorderingen 70 22
Overlopende activa 1.634 1.767
2.802 2.863
Liquide middelen 2.528 1.994
Totaal vlottende activa 5.330 4.857
TOTAAL ACTIVA 1.264.543 1.134.713
124
31-12-2019 31-12-2018
PASSIVA
Eigen vermogen
Herwaarderingsreserve 657.438 542.705
Overige reserves 139.699 151.887
Totaal eigen vermogen 797.137 694.592
Voorzieningen
Voorziening latente belastingverplichtingen 59.633 36.650
Voorziening onrendabele investeringen 4.919 115
en herstructureringen
Totaal voorzieningen 64.552 36.765
Langlopende schulden
Schulden/leningen kredietinstellingen 346.942 355.322
Overige schulden 11 7
Totaal langlopende schulden 346.953 355.329
Kortlopende schulden
Schulden aan kredietinstellingen 45.880 36.866
Schulden aan leveranciers 420 356
Belastingen en premies sociale verzekeringen 1.410 1.575
Overige schulden 214 200
Overlopende passiva 7.977 9.030
Totaal kortlopende schulden 55.901 48.027
TOTAAL PASSIVA 1.264.543 1.134.713
125
13.2 Balans per 31 december 2019 niet-DAEB
(na resultaatbestemming x € 1.000)
31-12-2019 31-12-2018
ACTIVA
Vastgoedbeleggingen
niet-DAEB vastgoed in exploitatie 375.146 354.276
Onroerende zaken verkocht onder 3.671 3.901
voorwaarden
378.817 358.177
Materiële vaste activa
Onroerende en roerende zaken ten dienste 772 791
van de exploitatie
Financiële vaste activa
Latente belastingvordering(en) 1.132 945
Overige effecten 16 16
1.148 961
Totaal vaste activa 380.737 359.929
Vlottende activa
Voorraden
Vastgoed bestemd voor de verkoop - 1.277
Overige voorraden 7.488 3.327
7.488 4.604
Vorderingen
Huurdebiteuren 295 379
Overige vorderingen 8 12
Overlopende activa 89 23
392 414
Liquide middelen 1.000 1.000
Totaal vlottende activa 8.880 6.018
TOTAAL ACTIVA 389.617 365.947
126
31-12-2019 31-12-2018
PASSIVA
Eigen vermogen
Herwaarderingsreserve 173.524 152.460
Overige reserves 105.253 100.848
Totaal eigen vermogen 278.777 253.308
Voorzieningen
Voorziening latente belastingverplichtingen 26.088 19.186
Voorziening onrendabele investeringen 1.307 -
Totaal voorzieningen 27.395 19.186
Langlopende schulden
Verplichtingen uit hoofde van onroerende 3.489 3.805
zaken verkocht onder voorwaarden
Schulden aan groepsmaatschappijen 78.209 87.826
Overige schulden 200 191
Totaal langlopende schulden 81.898 91.822
Kortlopende schulden
Schulden aan leveranciers 149 98
Belastingen en premies sociale verzekeringen 837 998
Overige schulden 64 36
Overlopende passiva 497 499
Totaal kortlopende schulden 1.547 1.631
TOTAAL PASSIVA 389.617 365.947
127
13.3 Winst-en-verliesrekening 2019 DAEB
(x € 1.000)
2019 2018
Huuropbrengsten 45.412 42.400
Opbrengsten servicecontracten 1.144 1.141
Lasten servicecontracten 1.107- 1.163-
Lasten verhuur- en beheeractiviteiten 2.501- 2.655-
Lasten onderhoudsactiviteiten 7.129- 6.864-
Overige directe operationele lasten exploitatie bezit 6.174- 6.736-
Nettoresultaat exploitatie vastgoedportefeuille 29.645 26.123
Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille - -
Toegerekende organisatiekosten - -
Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille - -
Nettoresultaat verkoop vastgoedportefeuille - -
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 13.583- 4.968-
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen 95.870 73.560
vastgoedportefeuille
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen - -
vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 82.287 68.592
Opbrengsten overige activiteiten 15 48
Kosten overige activiteiten - -
Nettoresultaat overige activiteiten 15 48
Overige organisatiekosten 35 436
Leefbaarheid - -
Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa 8 8
behoren en van effecten
Overige rentebaten en soortgelijke opbrengsten 1.776 1.998
Rentelasten en soortgelijke kosten 12.113- 13.335-
Saldo financiële baten en lasten 10.329- 11.329-
Resultaat voor belastingen 101.583 82.998
Belastingen 24.507- 6.817-
Resultaat deelnemingen 25.469 41.066
Resultaat na belastingen 102.545 117.247
128
13.4 Winst-en-verliesrekening niet-DAEB
over 2019 (x € 1.000)
2019 2018
Huuropbrengsten 18.816 18.440
Opbrengsten servicecontracten 86 136
Lasten servicecontracten 113- 148-
Lasten verhuur- en beheeractiviteiten 907- 1.042-
Lasten onderhoudsactiviteiten 3.630- 2.966-
Overige directe operationele lasten exploitatie bezit 2.487- 2.393-
Nettoresultaat exploitatie vastgoedportefeuille 11.765 12.027
Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 3.261 4.235
Toegerekende organisatiekosten 54- 72-
Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille 2.837- 3.281-
Nettoresultaat verkoop vastgoedportefeuille 370 882
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 1.675 385
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen 22.112 37.642
vastgoedportefeuille
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen 85 72
vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 23.872 38.099
Opbrengsten overige activiteiten 13 42
Kosten overige activiteiten - -
Nettoresultaat overige activiteiten 13 42
Overige organisatiekosten 12 162
Leefbaarheid - -
Rentelasten en soortgelijke kosten 1.763- 2.004-
Saldo financiële baten en lasten 1.763- 2.004-
Resultaat voor belastingen 34.245 48.884
Belastingen 8.776- 7.820-
Resultaat deelnemingen
Resultaat na belastingen 25.469 41.064
129
2019 2018
Operationele activiteiten
Ontvangsten:
Huurontvangsten 45.302 42.790
Vergoedingen 1.077 992
Overige bedrijfsontvangsten 164 615
Renteontvangsten 28 9
Saldo ingaande kasstromen 46.571 44.406
Uitgaven:
Betalingen aan werknemers 2.496 2.491
Onderhoudsuitgaven 5.640 6.051
Overige bedrijfsuitgaven 5.648 5.093
Betaalde interest 11.230 12.099
Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat - 398
Verhuurdersheffing 3.338 4.077
Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden 88 217
Vennootschapsbelasting 2.482 4.867
Saldo uitgaande kasstromen 30.922 35.293
Totaal van kasstroom uit operationele activiteiten 15.649 9.113
Investeringsactiviteiten
Vastgoedbeleggingen en MVA ingaande kasstroom
Verkoopontvangsten bestaande portefeuille - -
Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) na inkoop - -
Verkoopontvangsten grond 0 -
(Des)Investeringsontvangsten overig 9 10
Totaal van ontvangsten uit hoofde van vervreemding van MVA 9 10
Vastgoedbeleggingen en MVA uitgaande kasstroom
Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden 14.259 22.811
Woningverbetering, woon- en niet woongelegenheden 10.239 3.084
Aankoop, woon- en niet woongelegenheden 746 136
Aankoop woongelegenheden (VOV) voor doorverkoop - -
Investeringen overig 136 186
Externe kosten bij verkoop - -
Totaal van verwerving MVA 25.380 26.217
Saldo in- en uitgaande kasstroom MVA 25.371- 26.207-
FVA
Ontvangen aflossing interne lenng 9.618 12.071
Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA 9.618 12.071
Totaal van kasstroom uit investeringsactiviteiten -15.753 -14.136
Financieringsactiviteiten
Ingaand
Nieuwe te borgen leningen 40.500 30.000
Nieuwe ongeborgde leningen
Uitgaand
Aflossing geborgde leningen 38.954 28.929
Aflossing ongeborgde leningen 911 831
Totaal van kasstroom uit financieringsactiviteiten 635 240
Mutatie van geldmiddelen 531 -4.783
Wijziging kortgeldmutaties 4 -131
Geldmiddelen per 1 januari 1.994 6.908
Geldmiddelen per 31 december 2.529 1.994
13.5 Kasstroomoverzicht DAEB (x € 1.000)
130
(volgens de directe methode)
2019 2018
Operationele activiteiten
Ontvangsten:
Huurontvangsten 18.891 18.653
Vergoedingen 86 84
Overige bedrijfsontvangsten 30 240
Renteontvangsten
Saldo ingaande kasstromen 19.007 18.977
Uitgaven:
Betalingen aan werknemers 798 862
Onderhoudsuitgaven 3.093 2.517
Overige bedrijfsuitgaven 1.876 1.852
Betaalde interest 1.762 2.004
Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat - 148
Verhuurdersheffing 1.303 1.241
Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden 34 65
Vennootschapsbelasting 2.295 1.292
Saldo uitgaande kasstromen 11.161 9.981
Totaal van kasstroom uit operationele activiteiten 7.846 8.996
Investeringsactiviteiten
Vastgoedbeleggingen en MVA ingaande kasstroom
Verkoopontvangsten bestaande portefeuille 3.406 3.145
Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) na inkoop 601 1.078
Verkoopontvangsten grond 0 4
(Des)Investeringsontvangsten overig 3 4
Totaal van ontvangsten uit hoofde van vervreemding van MVA 4.010 4.231
Vastgoedbeleggingen en MVA uitgaande kasstroom
Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden
Woningverbetering, woon- en niet woongelegenheden 1.094 197
Aankoop, woon- en niet woongelegenheden 589
Aankoop woongelegenheden (VOV) voor doorverkoop 476 976
Investeringen overig 46 70
Externe kosten bij verkoop 41 53
Totaal van verwerving MVA 2.246 1.296
Saldo in- en uitgaande kasstroom MVA 1.764 2.935
FVA
Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA 0 0
Totaal van kasstroom uit investeringsactiviteiten 1.764 2.935
Financieringsactiviteiten
Ingaand
Nieuwe te borgen leningen
Nieuwe ongeborgde leningen
Uitgaand
Aflossing geborgde leningen
Aflossing interne lening 9.618 12.071
Totaal van kasstroom uit financieringsactiviteiten -9.618 -12.071
Mutatie van geldmiddelen -8 -140
Wijziging kortgeldmutaties 8 140
Geldmiddelen per 1 januari 1.000 1.000
Geldmiddelen per 31 december 1.000 1.000
13.6 Kasstroomoverzicht Niet-DAEB (x € 1.000)
131
14 Ondertekening van de jaarrekening
In de functie van directeur-bestuurder van woningstichting GoedeStede verklaar ik dat alle
middelen uitsluitend zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting in het algemeen en
die van de gemeente Almere in het bijzonder.
Directeur/Bestuurder:
A.S.M. Deutekom MBA
Almere, 30 april 2020
Raad van Commissarissen:
De jaarstukken zijn onder verantwoordelijkheid van de directeur-bestuurder opgesteld.
De jaarrekening is gecontroleerd door de onafhankelijke accountant en van een goedkeurende
verklaring voorzien.
De RvC kan zich met deze stukken verenigen en heeft deze op 30 april 2020 vastgesteld.
Dhr. drs. J.G. Schnitzler (voorzitter)
Mw. dr. B. Kramer
Mw. drs. M.A. de Vries RC
Mw. drs. T.B. van den Berg RA
Dhr. drs. S.W. Hartman RA MMO
132
Overige gegevens
1. Statutaire resultaatbestemming
Aan geldmiddelen en andere activa van de stichting mag geen andere bestemming worden
gegeven, dan ter bevordering van het doel van de stichting. De stichting neemt bij haar
werkzaamheden de daaromtrent door de minister, belast met de zorg voor de
volkshuisvesting, gegeven voorschriften in acht.
Deze voorschriften betreffen onder meer de bestemming van de batige saldi,
de belegging van en de beschikking over de geldmiddelen, waaronder de overige
reserves en onderhoudsfondsen.
2. Controleverklaring van de onafhankelijk accountant
Hiervoor wordt verwezen naar de hierna opgenomen verklaring
133
2004877CFA/TMO/1
Deloitte Accountants B.V. Sophialaan 24-26 8911 AE Leeuwarden Postbus 826 8901 BP Leeuwarden Nederland Tel: 088 288 2888 Fax: 088 288 9877 www.deloitte.nl
Deloitte Accountants B.V. is ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel te Rotterdam onder nummer 24362853. Deloitte Accountants B.V. is a Netherlands affiliate of Deloitte NSE LLP, a member firm of Deloitte Touche Tohmatsu Limited.
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
Aan de raad van commissarissen van Woningstichting GoedeStede
VERKLARING OVER DE IN HET JAARVERSLAG OPGENOMEN JAARREKENING 2019
Ons oordeel
Wij hebben de jaarrekening 2019 van Woningstichting GoedeStede te Almere gecontroleerd.
Naar ons oordeel geeft de in het jaarverslag opgenomen jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Woningstichting GoedeStede op 31 december 2019 en van het resultaat over 2019 in overeenstemming met de vereisten voor de jaarrekening bij en krachtens artikel 35 van de Woningwet en de Wet normering topinkomens (WNT).
De jaarrekening bestaat uit:
1. De balans per 31 december 2019.
2. De winst-en-verliesrekening over 2019.
3. De toelichting met een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.
De basis voor ons oordeel
Wij hebben onze controle uitgevoerd volgens het Nederlands recht, waaronder ook de Nederlandse controlestandaarden en de Regeling Controleprotocol WNT 2019. Onze verantwoordelijkheden op grond hiervan zijn beschreven in de sectie ‘Onze verantwoordelijkheden voor de controle van de jaarrekening’.
Wij zijn onafhankelijk van Woningstichting GoedeStede zoals vereist in de Wet toezicht accountantsorganisaties, Verordening inzake de onafhankelijkheid van accountants bij assurance-opdrachten (ViO) en andere voor de opdracht relevante onafhankelijkheidsregels in Nederland. Verder hebben wij voldaan aan de Verordening gedrags- en beroepsregels accountants (VGBA).
Wij vinden dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel.
Benadrukking van de impact van COVID-19
Het coronavirus heeft ook invloed op Woningstichting GoedeStede. In de toelichting op pagina 113 in de jaarrekening heeft het bestuur de huidige impact en haar plannen om met deze gebeurtenissen of omstandigheden om te gaan toegelicht. Ook geven zij aan dat het op dit moment voor hen niet goed mogelijk is om in te schatten wat de invloed van het coronavirus is op de financiële prestaties en gezondheid van Woningstichting GoedeStede.
Ons oordeel is niet aangepast als gevolg van deze aangelegenheid.
2004877CFA/TMO
Benadrukking van de waarderingsgrondslag van (een deel van) het vastgoed in exploitatie
Wij vestigen de aandacht op de grondslagen voor balanswaardering van DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie zoals opgenomen in de jaarrekening op pagina 85 tot en met 88 en 100 tot en met 102. Hier staat beschreven dat Woningstichting GoedeStede een deel van haar vastgoed in exploitatie op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet in overeenstemming met bijlage 2 van de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015 (verslagjaar 2019) in het huidige en het voorgaande boekjaar waardeert tegen actuele waarde onder toepassing van de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen markt-waarde. Daarnaast is vermeld dat deze actuele waarde de basis is voor het berekenen van de beleids-waarde.
Ons oordeel is niet aangepast als gevolg van deze aangelegenheid.
Naleving anticumulatiebepaling WNT niet gecontroleerd
In overeenstemming met het Controleprotocol WNT 2019 hebben wij de anticumulatiebepaling, bedoeld in artikel 1.6a WNT en artikel 5, lid 1, sub j Uitvoeringsregeling WNT, niet gecontroleerd. Dit betekent dat wij niet hebben gecontroleerd of er wel of niet sprake is van een normoverschrijding door een leidinggevende topfunctionaris vanwege eventuele dienstbetrekkingen als leidinggevende topfunctionaris bij andere WNT-plichtige instellingen, alsmede of de in dit kader vereiste toelichting juist en volledig is.
VERKLARING OVER DE IN HET JAARVERSLAG OPGENOMEN ANDERE INFORMATIE
Naast de jaarrekening en onze controleverklaring daarbij, omvat het jaarverslag andere informatie, die bestaat uit: • Het bestuursverslag • Het volkshuisvestelijk verslag • Verslag van de raad van commissarissen • 2019 Samengevat • Overige gegevens
Op grond van onderstaande werkzaamheden zijn wij van mening dat de andere informatie:
• Met de jaarrekening verenigbaar is en geen materiële afwijkingen bevat.
• Alle informatie bevat die op grond van artikel 36 en 36a van de Woningwet is vereist.
Wij hebben de andere informatie gelezen en hebben op basis van onze kennis en ons begrip, verkregen vanuit de jaarrekeningcontrole of anderszins, overwogen of de andere informatie materiële afwijkingen bevat.
Met onze werkzaamheden hebben wij voldaan aan de vereisten uit rubriek A van het accountantsprotocol zoals opgenomen in bijlage 4 bij artikel 17 van de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015 en de Nederlandse Standaard 720. Deze werkzaamheden hebben niet dezelfde diepgang als onze controle-werkzaamheden bij de jaarrekening.
Het bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen van de andere informatie, waaronder het bestuursverslag en de overige gegevens in overeenstemming met artikel 36 en 36a van de Woningwet.
2004877CFA/TMO
BESCHRIJVING VAN VERANTWOORDELIJKHEDEN MET BETREKKING TOT DE JAARREKENING
Verantwoordelijkheden van het bestuur en van de raad van commissarissen voor de jaarrekening
Het bestuur is verantwoordelijk voor het opmaken en getrouw weergeven van de jaarrekening in overeen-stemming met de vereisten voor de jaarrekening bij en krachtens artikel 35 van de Woningwet en de WNT.
In dit kader is het bestuur tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing die het bestuur noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fouten of fraude.
Bij het opmaken van de jaarrekening moet het bestuur afwegen of de toegelaten instelling in staat is om haar werkzaamheden in continuïteit voort te zetten. Op grond van artikel 35 van de Woningwet moet het bestuur de jaarrekening opmaken op basis van de continuïteitsveronderstelling, tenzij het bestuur het voornemen heeft om de toegelaten instelling te liquideren of de activiteiten te beëindigen of als beëindiging het enige realistische alternatief is.
Het bestuur moet gebeurtenissen en omstandigheden waardoor gerede twijfel zou kunnen bestaan of de toegelaten instelling haar activiteiten in continuïteit kan voortzetten, toelichten in de jaarrekening.
De raad van commissarissen is verantwoordelijk voor het uitoefenen van toezicht op het proces van financiële verslaggeving van de toegelaten instelling.
Onze verantwoordelijkheden voor de controle van de jaarrekening
Onze verantwoordelijkheid is het zodanig plannen en uitvoeren van een controleopdracht dat wij daarmee voldoende en geschikte controle-informatie verkrijgen voor het door ons af te geven oordeel.
Onze controle is uitgevoerd met een hoge mate maar geen absolute mate van zekerheid waardoor het mogelijk is dat wij tijdens onze controle niet alle materiële fouten en fraude ontdekken.
Afwijkingen kunnen ontstaan als gevolg van fouten of fraude en zijn materieel indien redelijkerwijs kan worden verwacht dat deze, afzonderlijk of gezamenlijk, van invloed kunnen zijn op de economische beslissingen die gebruikers op basis van deze jaarrekening nemen. De materialiteit beïnvloedt de aard, timing en omvang van onze controlewerkzaamheden en de evaluatie van het effect van onderkende afwijkingen op ons oordeel.
Wij hebben deze accountantscontrole professioneel kritisch uitgevoerd en hebben waar relevant profes-sionele oordeelsvorming toegepast in overeenstemming met de Nederlandse controlestandaarden, de Regeling Controleprotocol WNT, ethische voorschriften en de onafhankelijkheidseisen. Onze controle bestond onder andere uit:
• Het identificeren en inschatten van de risico’s dat de jaarrekening afwijkingen van materieel belang bevat als gevolg van fouten of fraude, het in reactie op deze risico’s bepalen en uitvoeren van controle-werkzaamheden en het verkrijgen van controle-informatie die voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Bij fraude is het risico dat een afwijking van materieel belang niet ontdekt wordt groter dan bij fouten. Bij fraude kan sprake zijn van samenspanning, valsheid in geschrifte, het opzettelijk nalaten transacties vast te leggen, het opzettelijk verkeerd voorstellen van zaken of het doorbreken van de interne beheersing.
2004877CFA/TMO
• Het verkrijgen van inzicht in de interne beheersing die relevant is voor de controle met als doel controlewerkzaamheden te selecteren die passend zijn in de omstandigheden. Deze werkzaamheden hebben niet als doel om een oordeel uit te spreken over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling.
• Het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en het evalueren van de redelijkheid van schattingen door het bestuur en de toelichtingen die daarover in de jaarrekening staan.
• Het vaststellen dat de door het bestuur gehanteerde continuïteitsveronderstelling aanvaardbaar is. Tevens het op basis van de verkregen controle-informatie vaststellen of er gebeurtenissen en omstandigheden zijn waardoor gerede twijfel zou kunnen bestaan of de toegelaten instelling haar activiteiten in continuïteit kan voortzetten. Als wij concluderen dat er een onzekerheid van materieel belang bestaat, zijn wij verplicht om aandacht in onze controleverklaring te vestigen op de relevante gerelateerde toelichtingen in de jaarrekening. Als de toelichtingen inadequaat zijn, moeten wij onze verklaring aanpassen. Onze conclusies zijn gebaseerd op de controle-informatie die verkregen is tot de datum van onze controleverklaring. Toekomstige gebeurtenissen of omstandigheden kunnen er echter toe leiden dat een toegelaten instelling haar continuïteit niet langer kan handhaven.
• Het evalueren van de presentatie, structuur en inhoud van de jaarrekening en de daarin opgenomen toelichtingen.
• Het evalueren of de jaarrekening een getrouw beeld geeft van de onderliggende transacties en gebeurtenissen.
Wij communiceren met de raad van commissarissen onder andere over de geplande reikwijdte en timing van de controle en over de significante bevindingen die uit onze controle naar voren zijn gekomen, waaronder eventuele significante tekortkomingen in de interne beheersing.
Leeuwarden, 30 april 2020
Deloitte Accountants B.V. Was getekend: J.S. Huizinga RA
top related