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Achim Georg Gewerbeflächenkongress Mittelfranken
GEWERBEFLÄCHENKONGRESS MITTELFRANKEN
NÜRNBERG, 28. JUNI 2018
ACHIM GEORG
IHK STUDIE GEWERBEFLÄCHENENTWICKLUNG IN MITTELFRANKEN –
GEWERBEFLÄCHENPOTENZIALE ERSCHLIEßEN
Achim Georg Gewerbeflächenkongress Mittelfranken
INHALT
EINLEITUNG1
ALLGEMEINE ASPEKTE DER GEWERBEFLÄCHENNACHFRAGE
REGIONALE FLÄCHENNACHFRAGE
WIRTSCHAFTSSTANDORT
2
3
4
EMPFEHLUNGEN UND THESEN
5 KOMMUNALBEFRAGUNG
6
1
Achim Georg Gewerbeflächenkongress Mittelfranken
1 EINLEITUNG
| Im Rahmen der gutachterlichen Stellungnahme sollen die Entwicklungstrends der Gewerbeflächennachfrage und Gestaltungsoptionen für die Gewerbeflächenentwicklung für Mittelfranken aufgezeigt werden.
| Basierend hierauf wird ein Handlungsrahmen mit Leitlinien und Eckpunkten für eine bedarfs- und zukunftsgerechte Gewerbeflächenversorgung für Mittelfranken erarbeitet.
| Die gutachterliche Stellungnahme soll dazu beitragen, den regionalen Wirtschafts- und Unternehmensstandort Mittelfranken zu stärken und fortzuentwickeln.
| Dabei sollen auch relevante sozioökonomische Trends im Hinblick auf die Gewerbeflächenentwicklung eingeschätzt werden.
ZIEL DER GUTACHTERLICHEN STELLUNGNAHME DER IHK MITTELFRANKEN
2
Achim Georg Gewerbeflächenkongress Mittelfranken
2 ALLGEMEINE ASPEKTE DER
GEWERBEFLÄCHENNACHFRAGE
STRUKTUR DER GEWERBEFLÄCHENNACHFRAGE
3
| Die konjunkturelle Entwicklung, Produktivitätsfortschritte sowie neue Produktions- und Logistikkonzepte bestimmen die Flächennachfrage.
| Die Ansiedlung von industriell-gewerblichen Großunternehmen findet in Deutschland nur noch in seltenen Ausnahmefällen statt.
| Der Mittelstand hat die Großunternehmen als wichtige Nachfragegruppe abgelöst, deshalb ist die Flächennachfrage (mit Ausnahme der Logistik und des großflächigen Einzelhandels) deutlich kleinteiliger geworden.
| Handwerk, Kleingewerbe und der technologieorientierte Mittelstand sind vergleichsweise standorttreu.
| 80 bis 90 Prozent der Nachfrage nach Gewerbeflächen gehen auf die Expansion der ansässigen Unternehmen und der Ansiedlung von Unternehmen aus einem Umkreis von etwa 20 bis 30 Kilometern zurück.
| Überregionale Ansiedlungen stehen vor allem im Zusammenhang mit der Logistik, dem großflächigen Einzelhandel und Dienstleistungsunternehmen.
Achim Georg Gewerbeflächenkongress Mittelfranken
ÜBERGEORDNETE TRENDS DER GEWERBEFLÄCHENNACHFRAGE
2 ALLGEMEINE ASPEKTE DER
GEWERBEFLÄCHENNACHFRAGE
4
| Anhaltende Internationalisierung und Integration von Märkten aufgrund zunehmender räumlicher funktionaler Arbeitsteilung – Wandel zur Dienstleistungsgesellschaft
| Zunahme tertiärer Tätigkeiten innerhalb der Industrie
| Bedeutungszuwachs von wissens- und forschungsintensiven Wirtschaftszweigen
| Neue Produktionsprozesse und Logistikkonzepte infolge der zunehmenden Digitalisierung
| Neue Möglichkeiten für industrielle Wertschöpfung und Arbeitsplätze in Städten durch „verträgliche“ urbane Produktion infolge neuer Produktionsmethoden
| Veränderung der Rahmenbedingungen für die Wirtschaft durch eine veränderte Energie- und Klimapolitik
| Veränderungen der Arbeitswelten aufgrund der alternden Erwerbsbevölkerung, eines rückläufigen Erwerbspersonenpotenzials sowie neuer Ansprüche an die Work-Life-Balance
Achim Georg Gewerbeflächenkongress Mittelfranken
WIRTSCHAFTSSTANDORT MITTELFRANKEN
3 WIRTSCHAFTSSTANDORT
5
| Im IHK-Bezirk Mittelfranken leben rund 1,72 Millionen Menschen
| Es gibt rund 742.000 Beschäftigte
| Rund 24.500 Unternehmen des Produzierenden Gewerbes
| Ca. 4.300 Unternehmen im Bereich Verkehr und Lagerei
| Rund ein Drittel des Bruttoinlandsprodukts wird durch das Produzierende Gewerbe erwirtschaftet.
| Rund 276.100 Beschäftigte arbeiten in den direkt gewerbeflächenrelevanten Bereichen (Industrie, Logistik, Baugewerbe)
| Damit ist jeder dritte Arbeitsplatz in Mittelfranken direkt gewerbeflächenrelevant – in einigen Kreisen sogar jeder zweite!
| Für die Fortentwicklung des Wirtschafts-, Industrie- und Logistikstandortes Mittelfranken ist daher ein ausreichendes quantitatives und qualitatives Gewerbeflächenangebot ein zentraler Standortfaktor
Achim Georg Gewerbeflächenkongress Mittelfranken
3 WIRTSCHAFTSSTANDORT
BESCHÄFTIGTE IN DEN DIREKT GEWERBEFLÄCHENRELEVANTEN
BEREICHEN (VERKEHR UND LAGEREI, BAUGEWERBE, VERARBEITENDES
GEWERBE AM ARBEITSORT, 2017
KREIS/STADTT ANTEIL GEWERBEFLÄCHEN-
RELEVANTE BESCHÄFTIGUNG
IN PROZENT. 2017
LK Roth 43,7
LK Erlangen-Höchstadt 56,9
LK Nürnberger Land 44,1
LK Weißenburg-Gunzenhausen 41,9
LK Fürth 42,2
Stadt Nürnberg 26,1
Stadt Fürth 30,6
Stadt Erlangen 33,6
Stadt Schwabach 33,9
LK Ansbach 53,1
Stadt Ansbach 27,6
LK Neustadt an der Aisch-Bad Windsheim 41,5
Mittelfranken 35,5
GEWERBEFLÄCHENRELEVANTE BESCHÄFTIGUNG
5.432 7.470 10.272 13.493 13.674 14.566 16.565
23.793 28.978 30.012 31.979
79.832
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
70.000
80.000
90.000
Sta
dt
Sch
wab
ach
Sta
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Ansb
ach
LK F
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LK N
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Land
LK E
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Sta
dt
Erl
ang
en
LK A
nsb
ach
Sta
dt
Nürn
berg
Verkehr und Lagerei Baugewerbe Verarbeitendes Gewerbe© Georg Consulting
Summe Mittelfranken: 276.066
Beschäftigtenanteil:
- Mittelfranken 35,5 %
- Bayern 32,1 %
- Deutschland 35,9 %
ANTEIL BESCHÄFTIGTE IN DEN DIREKT GEWERBE-
FLÄCHENRELEVANTEN BEREICHEN (VERKEHR UND LAGEREI,
BAUGEWERBE, VERARBEITENDES GEWERBE AM ARBEITSORT, 2017
6
QUELLE: STATISTIK DER BUNDESAGENTUR FÜR ARBEIT (2018); GEORG CONSULTING (2018).
Achim Georg Gewerbeflächenkongress Mittelfranken
3 WIRTSCHAFTSSTANDORT
1.5
43
2.3
55
2.4
79
2.8
67
3.5
01
4.1
50
4.3
35
5.8
80
8.8
20 14
.79
8
24
.89
8
37.3
13
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
35.000
40.000
Sta
dt
Sch
wab
ach
LK F
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h
LK N
eust
ad
t a.d
.Ais
ch-B
ad
Win
dsh
.
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urg
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LK A
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ach
LK N
ürn
berg
er
Land
LK E
rlan
gen
-Hö
chst
ad
t
Sta
dt
Erl
ang
en
Sta
dt
Nürn
berg
© Georg Consulting
Insgesamt 113.000 Beschäftigte
Anteile wissensintensive Industrien an Gesamtbeschäftigung:
Mittelfranken: 14,5 %
Bayern: 15,1 %
Deutschland: 11,4 %
WISSENSINTENSIVE INDUSTRIEN
BESCHÄFTIGTE IN DEN WISSENSINTENSIVEN INDUSTRIEN AM ARBEITSORT, 2017
7
QUELLE: STATISTIK DER BUNDESAGENTUR FÜR ARBEIT (2018); GEORG CONSULTING (2018).
Achim Georg Gewerbeflächenkongress Mittelfranken
4 REGIONALE FLÄCHENNACHFRAGE
DURCHSCHNITTLICHER FLÄCHENUMSATZ PRO JAHR
MIT GEWERBEBAUGRUNDSTÜCKEN IM ZEITRAUM 2013 BIS 2017
STADT/KREIS DURCHSCHNITTLICHER
GEWERBEFLÄCHENUMSATZ PRO
JAHR 2013 BIS 2017 IN HEKTAR
LK Roth 14,7
LK Erlangen-Höchstadt 10,4
LK Nürnberger Land 10,0
LK Weißenburg-Gunzenhausen 9,9
LK Fürth 7,4
Stadt Nürnberg 6,5
Stadt Fürth 6,1
Stadt Erlangen 2,5
Stadt Schwabach 1,1
LK Ansbach 29,4
Stadt Ansbach 0,8
LK Neustadt an der Aisch-Bad Windsheim 15,0
Mittelfranken 113,8
QUELLEN: GUTACHTERAUSSCHÜSSE DER KREISE (2018); GEORG CONSULTING (2018).
FLÄCHENNUTZUNG UND FLÄCHENDYNAMIK
| Die Siedlungs- und Verkehrsfläche hat an der
Flächennutzung in Bayern (2016) nur einen Anteil
von 12 Prozent – in Mittelfranken 13,7 Prozent
| Die Siedlungs- und Verkehrsfläche ist aber nicht
komplett bebaut – hierunter gibt es einen
erheblichen Anteil an Frei- und Grünflächen!
| Von der Siedlungsfläche entfallen nur wiederum
5,6 Prozent auf Industrie und Gewerbe (5,8 % in
Mittelfranken), aber 25,3 Prozent für Wohnen
(24,0 Prozent in Mittelfranken)
| Im Zeitraum 2013 bis 2017 pro Jahr über 210
Kauffälle und ein Flächenumsatz von 114 Hektar in
Mittelfranken
| Einige Kreise in Mittelfranken mit hoher
Gewerbeflächennachfrage
8
Achim Georg Gewerbeflächenkongress Mittelfranken
| Befragungszeitraum: 15. Februar 2018 – 09. März 2018
| Online-Fragebogen ausgesendet an 55 Ansprechpartner der Kommunen Mittelfrankens
| Hohe Rücklaufquote von 76,4 Prozent
5 KOMMUNALBEFRAGUNG
9
DURCHFÜHRUNG UND RÜCKLAUF
Achim Georg Gewerbeflächenkongress Mittelfranken
WIE IST DIE AKTUELLE GEWERBEFLÄCHENSITUATION IN IHRER KOMMUNE/REGION ZU BEWERTEN?(MEHRFACHNENNUNGEN MÖGLICH)
1
2
6
7
24
37
0 5 10 15 20 25 30 35 40
Niedriges Preisniveau erschwert die Entwicklung neuer Gewerbeflächen
Fehlende Infrastruktur (keine Anbindung an die Autobahn oder schlechte
Erreichbarkeit der nächsten Autobahnanschlussstelle)
Ausreichend Gewerbeflächen vorhanden
Hohes Preisniveau/hohe Preisvorstellungen behindert/en die Vermarktung
Schwierige Eigentümeraspekte erschweren die Vermarktung
Zu knappes Gewerbeflächenangebot
Nennungen© Georg Consulting
QUELLE: KOMMUNALBEFRAGUNG MITTELFRANKEN DURCH IHK MITTELFRANKEN UND GEORG CONSULTING (2018).
5 KOMMUNALBEFRAGUNG
10
AKTUELLE FLÄCHENSITUATION
Achim Georg Gewerbeflächenkongress Mittelfranken
FÜR WELCHE ART VON UNTERNEHMEN WERDEN GEWERBEFLÄCHEN BENÖTIGT?(MEHRFACHNENNUNGEN MÖGLICH)
QUELLE: KOMMUNALBEFRAGUNG MITTELFRANKEN DURCH IHK MITTELFRANKEN UND GEORG CONSULTING (2018).
2
4
6
9
11
11
17
22
35
36
0 5 10 15 20 25 30 35 40
Kreativwirtschaft
Kurier-, Express- und Postdienste
Logistik (Großlogistik)
Hotel, Gastronomie
Mittelständische Logistik (z. B. Speditionen, Großhandel)
Einzelhandel
Technologieunternehmen (wissensorientiertes Gewerbe)
Dienstleistungsunternehmen und Services
Handwerk und Kleingewerbe
Industrie und Gewerbe (größere Unternehmen und Mittelstand)
Nennungen
© Georg Consulting
5 KOMMUNALBEFRAGUNG
11
WER FRAGT AKTUELL FLÄCHEN NACH?
Achim Georg Gewerbeflächenkongress Mittelfranken
WELCHE AKTUELLEN PROBLEME GIBT ES IM HINBLICK AUF DIE GEWERBEFLÄCHENENTWICKLUNG/-VERMARKTUNG?(FREITEXTANTWORTEN, ANSCHLIEßEND GRUPPIERT)
QUELLE: KOMMUNALBEFRAGUNG MITTELFRANKEN DURCH IHK MITTELFRANKEN UND GEORG CONSULTING (2018).
1
1
1
2
2
3
4
7
13
15
0 2 4 6 8 10 12 14 16
fehlende gemeinsame landkreisweite Vermerktungsstrategie
Konkurrenz größerer Städte
Käufermarkt: fehlende verlässliche Partner
Lange Verfahrensdauer - kurzfristige Flächenausweisungen nicht möglich
Mangelende Aktzpetanz der Bewohner
Einschränkungen durch LEP und Anbindungsgebot
Topografie und natürliche Gegebenheiten
Wasser- und Naturschutzgebiete und deren Ausgleichsauflagen
Quantitative Verfügbarkeit ausgewiesener Gewerbeflächen
Verkäufermarkt: hohe aufgerufene Preise und mangelnde Verkaufsbereitschaft
Nennungen© Georg Consulting
5 KOMMUNALBEFRAGUNG
12
AKTUELLE PROBLEME
Achim Georg Gewerbeflächenkongress Mittelfranken
QUELLE: KOMMUNALBEFRAGUNG MITTELFRANKEN DURCH IHK MITTELFRANKEN UND GEORG CONSULTING (2018).
Ja
81,0%
Nein
19,0%
© Georg Consulting
WERDEN IN IHRER REGION BEWERTUNGS- UND ENTSCHEIDUNGSKRITERIEN BEI DER FLÄCHENENTWICKLUNG BZW. BEI GRUNDSTÜCKSVERKÄUFEN ANGEWENDET? (n=42)
WENN JA, WELCHE KRITERIEN FINDEN ANWENDUNG?
5 KOMMUNALBEFRAGUNG
5
8
13
17
19
22
23
23
25
0 5 10 15 20 25 30
Investitionsvolumen Ansiedlung
Spezifische Planungs- und Bauvorschriften
(z. B. Dichte, Geschossigkeit)
Ausschluss bestimmter Branchen (z. B.
Logistik)
Gewerbesteuer
Bevorzugung bestimmter Branchen (z. B.
technologieorientierte Unternehmen…
Emissionsintensität (z. B.
Verkehrsaufkommen, Lärm)
Eigentumsverhältnisse (Flächen, die sich im
kommunalen Besitz befinden werden…
Verkehrsanbindung (z. B. Standorte mit
Anbindung an das überregionale…
Schaffung von Arbeitsplätzen
(Arbeitsplatzdichte je Hektar)
Nennungen© Georg Consulting
13
ENTSCHEIDUNGSKRITERIEN
Achim Georg Gewerbeflächenkongress Mittelfranken
QUELLE: KOMMUNALBEFRAGUNG MITTELFRANKEN DURCH IHK MITTELFRANKEN UND GEORG CONSULTING (2018).
11,9%
14,3%
21,4%
26,2%
42,9%
45,2%
50,0%
52,4%
33,3%
35,7%
52,4%
42,9%
38,1%
38,1%
38,1%
38,1%
35,7%
26,2%
23,8%
28,6%
16,7%
9,5%
7,1%
9,5%
19,0%
21,4%
2,4%
2,4%
7,1%
4,8%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Entwicklung interkommunaler Gewerbestandorte
Erhöhung der baulichen Dichte (horizontal/vertikal; „gestapeltes
Gewerbe“)
Optimierte Nutzung mindergenutzter Grundstücke
Entwicklung neuer Gewerbestandorte
Beschleunigung Genehmigungs- und Erschließungsverfahren
Aktivierung von Innentwicklungspotenzialen (Baulücken) und Brachen
Frühzeitige Einbindung von Bürgern und Trägern öffentlicher Belange,
um Widerstände abzubauen
Erweiterung bestehender Gewerbegebiete (vor Entwicklung neuer
Standorte)
sehr hohe Bedeutung hohe Bedeutung nachrangige Bedeutung keine Bedeutung nicht angegeben© Georg Consulting
WELCHE HANDLUNGSANSÄTZE ZUR ENTWICKLUNG VON GEWERBEFLÄCHEN ERACHTEN SIE ALS SINNVOLL? (n=42)
5 KOMMUNALBEFRAGUNG
14
HANDLUNGSANSÄTZE FLÄCHENENTWICKLUNG
Achim Georg Gewerbeflächenkongress Mittelfranken
6 EMPFEHLUNGEN UND THESEN
HANDLUNGSSPIELRÄUME DURCH ÖFFENTLICHE FLÄCHEN SCHAFFEN
FLÄCHENMOBILISIERUNG ALS RESSORTÜBERGREIFENDE AUFGABE VERANKERN
INFORMATIONSLAGE ÜBER DIE FLÄCHENKULISSE VERBESSERN
QUALIFIZIERUNG VON FLÄCHEN UND STANDORTEN VORANTREIBEN
ZUKUNFTSSICHERHEIT DURCH MEHR NACHHALTIGKEIT UND NUTZUNGSMISCHUNG ANSTREBEN
KOOPERATIONEN STATT KONKURRENZ UND KIRCHTURMDENKEN FÖRDERN
Industrie- und Gewerbegebiete der Zukunft
Regionales Flächenmonitoring
Interkommunale Standorte
Flächenankauf/Flächenmanagement
15
HANDLUNGS- UND LÖSUNGSANSÄTZE
Achim Georg Gewerbeflächenkongress Mittelfranken
6 EMPFEHLUNGEN UND THESEN
INDUSTRIE- UND GEWERBEGEBIETE DER ZUKUNFT SCHAFFEN*
4,3%
9,1%
9,1%
9,1%
13,0%
17,4%
17,4%
26,1%
26,1%
30,4%
31,8%
39,1%
43,5%
52,2%
60,9%
65,2%
91,3%
40,9%
65,2%
40,9%
59,1%
68,2%
30,4%
34,8%
30,4%
47,8%
60,9%
47,8%
50,0%
52,2%
43,5%
43,5%
34,8%
26,1%
8,7%
54,5%
30,4%
45,5%
31,8%
13,6%
39,1%
47,8%
47,8%
21,7%
18,2%
8,7%
13,0%
4,3%
4,3%
8,7%
4,5%
4,5%
9,1%
17,4%
4,3%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Servicestationen für LKW
Zentrales Standortmanagement/Gebietsmanagement (u. a. Netzwerkbildung)
Öffentliche Abstellplätze für LKW
Öffentliche Parkplätze für PKW
Marketingkonzept (z. B. Name, gebietsbezogene Homepage)
Integration in Radwegenetz
Innovative Maßnahmen im Bereich Abfall und Reststoffe
Freizeit- und Sportangebote
Standortbezogene Energiekonzepte
Nahversorgungsangebote und gastronomische Angebote
Einbindung in innovative Mobilitäts- und Verkehrskonzepte
Bereitstellung von Industrie-Services und/oder Integration von digitalen Netzwerken
Angebote sozialer Infrastruktur (z. B. Kinderbetreuung)
Flexibles Baurecht
Anbindung an den ÖPNV
Anbindung an das überregionale Straßennetz
Flexible Grundstückszuschnitte
Hochleistungsfähige I&K-Infrastruktur
sehr wichtig eher wichtig eher unwichtig völlig unwichtig
anteilige Nennungen
© Georg Consulting
*Bundesweite Befragung bei über 400 Wirtschaftsförderern durch Georg Consulting (2018).
16
Achim Georg Gewerbeflächenkongress Mittelfranken
VIELEN DANK FÜR IHRE AUFMERKSAMKEIT
Georg Consulting Immobilienwirtschaft | Regionalökonomie
Bei den Mühren 70
20457 Hamburg
georg@georg-ic.de
Tel. 040 300 68 37 0
Fax 040 300 68 37 20
www.georg-ic.de
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