huurprijsherzieningen: meer rendement op winkellocatie
Post on 11-Apr-2017
25 Views
Preview:
TRANSCRIPT
HUURPRIJSHERZIENINGEN
2016
MEER RENDEMENT OP WINKELLOCATIES
01 HUURPRIJS-HERZIENINGEN
02 JURIDISCH KADER
03 NIEUWE HUURPRIJS BEPALEN
04 ONZE AANPAK
05 ONAFHANKELIJK DESKUNDIGENADVIES
06 TRACK RECORD
07 MAXIMAAL RENDEMENT
08 OVER CUSHMAN & WAKEFIELD
INHOUD
2
HUURPRIJSHERZIENINGEN
HUURPRIJS-
HERZIENINGEN
Maximaal rendement halen uit uw winkelbe-leggingen? Dan is het belangrijk regelmatig te beoordelen of de huurstromen en beleg-gingswaarden van uw winkelvastgoed kunnen worden geoptimaliseerd.
Als verhuurder van winkelobjecten of winkel-centra is het namelijk zinvol om regelmatig te onderzoeken of de huurprijs die wordt betaald nog in overeenstemming is met het niveau van de markt en de herzieningshuurprijzen ter plaatse. Door stijgende huurprijzen als gevolg van mutatie, vooral in A1-gebieden, kunnen de huurinkomsten lager liggen dan het gemiddel-de huurprijsniveau ter plaatse. In dat geval is er ruimte voor verhoging.
Huurprijzen kunnen, indien aan bepaalde voor-waarden wordt voldaan, worden aangepast als de markt een hogere of lagere herzieningshuur aangeeft. Om dit te kunnen bewerkstelligen is een adviseur met goede kennis van het proces en van de markt een absolute must.
01
Overzicht herzienings- en markthuurprijzen top 5 steden Neder-land (beste locatie per stad)
markthuur per m2
herzieningshuur per m2
Bron: Cushman & Wakefield
Amsterdam
€ -
€ 500
€ 1.000
€ 1.500
€ 2.000
€ 2.500
€ 3.000
€ 3.500
Rotterdam Utrecht Den Haag Eindhoven
3
HUURPRIJSHERZIENINGEN
Dit komt neer op: • het in kaart brengen van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse van het onderhavige object; • het achterhalen van huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimten in de voorafgaande vijf jaar; • het vaststellen van de gemiddelde huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimten in de voorafgaande
vijf jaar. Bij de selectie van vergelijkbare bedrijfsruimte wordt verder onder meer rekening gehouden met lig-ging, grootte, indeling, front-diepteverhouding, kwaliteit en bereikbaarheid.
2.2 WANNEER IS HUURPRIJSHERZIENING MOGELIJK? De huurprijs kan worden herzien (artikel 7:303 BW. lid 1 BW.): • indien de overeenkomst voor bepaalde tijd geldt: na afloop van de overeengekomen duur;• in alle andere gevallen: telkens wanneer tenminste vijf jaar zijn verstreken sinds de laatste huurprijs-
herziening.
02
2.1 BIJ WET GEREGELD De mogelijkheid tot een huurprijsherziening is geregeld in de Nederlandse wet. In Nederland kan zo-wel de huurder als de verhuurder een huurprijsherzieningsprocedure starten. In lid 2 van artikel 7:303 BW is terug te vinden hoe de huurprijsherziening dient te worden vastgesteld:
JURIDISCH KADER
Foto: Twelve Photographic i.o.v. Kersten Retail
“Bij de nadere vaststelling van de huurprijs let de rechter op het gemiddelde van de huurprijzen van
vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren
voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering (...).”
4
HUURPRIJSHERZIENINGEN
A. ONDERLINGE SCHIKKING Na minnelijk overleg en uitwisseling van referenties wordt een nieuwe huurprijs bepaald en in een allonge vastgelegd.
B. TUSSENKOMST DESKUNDIGE De partijen vragen een onaf-hankelijk deskundige advies uit te brengen. Deze deskun-dige kan ook door een kan-tonrechter worden benoemd.
C. KANTONRECHTER Indien onderlinge schikking en de tussenkomst van een deskundige mislukken, kan de kantonrechter gevraagd worden om op basis van on-afhankelijk advies een nieuwe huurprijs vast te stellen.
2.3 HOE WERKT EEN HUURPRIJSHERZIENING? Huurder en verhuurder kunnen in onderling overleg treden om de huurprijsherziening minnelijk te regelen. Zelfs als partijen samen tot overeenstemming willen komen over de nieuwe huurprijs, is het nog altijd verstandig hierbij een adviseur in te schakelen. Deze adviseur kan bij de gesprekken aanwe-zig zijn en van dienst zijn bij de huurprijsanalyse en de onderhandelingen.
Als onderling overleg niet tot overeenkomst leidt, kan een onafhankelijk deskundige uitkomst bieden. Deze deskundige wordt vaak door beide partijen aangewezen en brengt onafhankelijk advies uit. Als partijen niet minnelijk tot overeenstemming komen over de aanwijzing van een onafhankelijke des-kundige kan volgens wetsartikel 7:304 BW. de kantonrechter worden gevraagd dit te doen.
5
HUURPRIJSHERZIENINGEN
3.1 VERGELIJKINGSOBJECTEN Winkelruimten in Nederland liggen vaak in oude stadscentra, waar de straten en gebouwen ou-der zijn. Hierdoor verschillen objecten vaak van elkaar en is het vinden van exact vergelijkbare ruimten lastig. Toch kunnen we unieke ruimten met elkaar vergelijken door correctiemethoden toe te passen.
3.2 ZONEREN Ieder winkelobject heeft een unieke lay-out. Hierdoor wordt niet elke vierkante meter even goed door het winkelend publiek bezocht en zijn sommige van deze meters voor de winkelier minder bruikbaar. Zo worden oppervlakten aan de voorzijde van een winkel vaak drukker be-zocht dan vierkante meters aan de achterzijde. Ruimten op de begane grond worden drukker bezocht dan ruimten op de verdiepingen of in de kelder. Om vierkante meters toch vergelijk-baar te maken, wordt er gezoneerd.
Zoneren betekent het toekennen van percenta-ges aan verschillende zones in een ruimte. Deze percentages of waarden zijn afhankelijk van de functie, de bereikbaarheid en de toegankelijk-heid van de ruimtes voor de consument. Zo zal een vierkante meter op de eerste verdieping van een object met roltrappen een hoger per-centage toegekend krijgen dan een vierkante meter op de eerste verdieping in een object met vaste trappen.
3.3 METHODIEK De meest toegepaste methode betreft de func-tionele correctiemethode. Bij deze methode wordt onderscheid gemaakt tussen verschillen-de zones op basis van functie en gebruik. Deze zones krijgen allemaal een eigen percentage. Vervolgens wordt gekeken naar de locatie en de oppervlakte van de vergelijkbare ruimten. Als een vergelijkingsobject op een betere locatie ligt dan het onderhavige object (bij-voorbeeld op een hoek van een drukke win-kelstraat), dan wordt dat vergelijkingsobject gecorrigeerd. Zo wordt dat ook gedaan met oppervlakteverschillen. Als de vergelijkbare ruimten aanzienlijke verschillen kennen in het aantal vierkante meters, dan wordt een correc-tie toegepast op de betaalde huurprijs.
Onderstaand voorbeeld betreft een winkelstraat met verschillende passantenstromen, waardoor het doorvoeren van een correctie noodzakelijk is.
Optile
ns
La Place
Yotella
Perfume B
y Me
Leegstand
Swatch
Big Baza
r
ice bakery
Cover StoreE-C
igarettes
Englis
h Boo
kstor
e
HEMA Kiosk
Leon
idas
Shanghai Noodle
Xenos
Leegstand
Bart Smit
Pearle
America Today
Geox
Wam Denim
Gifts XXX
ETQ Store
BelC
ompa
ny
Guess
Ridiculous S
tore
Nike Store
M&S FoodHall
Wam
Denim
Snop
Hotel des Arts
Bakkerij B
art
Vlaams Friteshuis
Gratiae
M.A.C
&Other Stories
State of Art
Make-Up Studio
Kipling
Luxery High Brands
Diva
El Ganso
Kalver
Souvenirs Tobacco
Parking Kalvertoren
Nespresso
L'Occitane
Van Lier
H&M
American Vintage
Torture museum
HL’Etoile de Saint
onoré
Lyppens & Schipper
Men at Work
Le Creuset
FossilThe Leather C
lub
Replay
Diesel
Seiko
Scotch & Soda
Frozen Yoghurt
Cannibale Royale
Yves Rocher
Magazijn
Kosiuko
Kantoor
Homem
ade
Uno de 50
All SaintsM
eyer
&Mey
er
Calf & Bloo
m
Sidestep
Havelaar
NYS
Douglas
YorkDungelm
ann
Monki
Levi's
Praktijk
Vans
Magazijn
My Beauty
Aktie Sport
Mango Man
The Poolhole
De Schutter
In Aanbouw
Reuter
Carel's
Nota Bene
Outmayer
Manfield
Hunkemöller
Wok to HomeAntonyMorato
ABC Treehouse
My Brand
't Pakhuis
Woning
Woning
Boots Shoes
Superdry
Van Bomm
el
Kiehl's
ABN AMRO ATM
versiteit
Bloemenbar
Mag Bag
Sabon
Telfort
The English Hatter
in Spired
Puma
Mathieu Hart
MariaAmerican Bakery
ice bakery
ONLY
Leegstand
Agnès B
Claudia Sträter
Hogendoorn & Kaufman
H&M
Every day counts
Vodafone
De Drie Graefjes
Kantoor
Universiteit/Hogeschool
Kantoor
Garage
Disco Dolly
447
8
29
514
186
7
4
35
445
26
457
22
455
18
449
29
47
457
37
439
200457
24
45
21
9
33
34
457
39
11
22
12
2
4
196
206
224
204
210
457
192
457
199
457
156
208
457
195
152
223
203
203
212
457
185
197
457
226
4442
1517
437
429
4940
38
429
126
132
140
134
150
124
130
5
1
11
3
4
178
174
168
184171
162
165167
163
173
10
2
1318
3
19
179
21
166
6 176
180182
177
4
175
172161
Locatus Web Map
Plan
A1
A2
B1
B2
nvt
KALVERSTRAAT 60.000
KALVERSTRAAT 52.000
HEILIGEWEG 30.000
OLIESLAGERSTEEG 25.000
03 NIEUWE HUURPRIJS BEPALEN
De nieuwe huurprijs die gevorderd wordt, is afhankelijk van een aantal factoren. De wet stelt dat er rekening gehouden moet worden met de gemiddelde – daadwerkelijk betaalde – huurprijzen van vergelijkbare objecten over de vijf jaar voorafgaand aan het huurprijsherzieningsmoment. Dit is in de basis de indicatie voor de nieuwe huurprijs.
6
HUURPRIJSHERZIENINGEN
3. ONDERHANDELING
2. ADVIES OP MAAT
4.1 QUICK SCAN Een quick scan maakt inzichtelijk wat de kan-sen op huurverhoging en/of risico’s op huur-verlaging van een object zijn. Dit wordt in een indicatieve bandbreedte weergegeven. Dit geeft snel en overzichtelijk inzicht in de huur-prijsmogelijkheden van het betreffende winkel-vastgoed.
De quick scan stellen wij op aan de hand van beschikbare plattegrondtekeningen en recente huurgegevens. De quick scan is het uitgangs-punt voor een bespreking over een mogelijk vervolgtraject.
4.2 ADVIES OP MAAT Indien uit de quick scan blijkt dat er kansen kunnen worden verzilverd dan werken wij dit uit in een huurprijsanalyse. Door een degelijke onderbouwing aan te leveren, wordt de band-breedte nauwkeuriger en worden eventuele risico’s helder in kaart gebracht.
Naast een huurprijsoptimalisatie worden in deze fase ook andere optimalisatiemogelijkheden ge-analyseerd. Denk hierbij aan eventuele verlen-gingsmogelijkheden van de huurovereenkomst, optimalisatiekansen ten aanzien van zekerheids-stelling, tenaamstelling, etcetera.
4.3 ONDERHANDELING Nadat de optimalisatiekansen zijn onderbouwd en beoordeeld en de strategie met de op-drachtgever is besproken, kunnen de onderhan-delingen met de wederpartij plaatsvinden.
Indien overeenstemming is bereikt over de verschillende optimalisatieaspecten zullen de gemaakte afspraken door Cushman & Wakefield schriftelijk worden vastgelegd in een allonge of een nieuwe huurovereenkomst.
04 Cushman & Wakefield heeft een stevig track record opgebouwd in het optimaliseren van de beleggingswaarden en huurstromen van winkelvastgoed. Huurprijsherzieningstrajecten starten bij ons met een quick scan waarin de diverse mogelijkheden worden gefilterd. Als de mogelijkheden kansrijk zijn, brengen wij een advies op maat uit en voeren wij uiteraard graag de onderhandelingen namens onze opdrachtgevers.
ONZE AANPAK
1. QUICK SCAN
7
HUURPRIJSHERZIENINGEN
05
06
ONAFHANKELIJK DESKUNDIGENADVIES
TRACK RECORD
Indien partijen niet tot overeenstemming komenover een nieuwe huurprijs, dient – voorafgaandaan een juridische procedure – een gezamenlijkdeskundigenadvies te worden ingewonnen (conform artikel 7:303 en 7:304 BW). De ge-dachte hierbij is dat procedures op dezemanier kunnen worden voorkomen doordatpartijen zich neerleggen bij de uitkomst van hetgezamenlijk deskundigenadvies. Dit deskundigen-advies moet gezamenlijk worden ingewonnen,wat betekent dat partijen het eens moetenworden over een deskundige die zij gezamenlijk
opdracht geven een advies uit te brengen. Indien geen overeenstemming bereikt wordt over de gemeenschappelijke benoeming, kan aan de kan-tonrechter door middel van een verzoekschrift worden gevraagd de onafhankelijke deskundige aan te wijzen.
Ook bij dergelijke onafhankelijke deskundigenad-viezen bent u bij Cushman & Wakefield aan het juiste adres. Accuratesse, gedegen marktkennis en snelheid zijn aspecten die de dienstverlening van Cushman & Wakefield kenmerken.
OPDRACHTGEVER: Institutionele belegger
RESULTAAT:Huurprijsverhoging op A1-locatie
OPDRACHTGEVER: Rechtbank Amsterdam
OPDRACHT: Onafhankelijk deskundigenonderzoek horeca locatie
OPDRACHTGEVER: Verhuurder
RESULTAAT: Aanzienlijke huurprijsverhoging
OPDRACHTGEVER: Institutionele belegger
RESULTAAT:Huurverhoging van circa 30% en termijn verlenging
Lijnbaan 91 Rotterdam
Rembrandtplein 3 Amsterdam
Kleine Staat 9-11 Maastricht
Westermarkt 38 Tilburg
8
HUURPRIJSHERZIENINGEN
07
Cushman & Wakefield heeft jarenlange ervaring op het gebied van huurprijsherzieningen en biedt een breed dienstenportfolio daaromheen. Wij nemen namelijk ook uw pakket met bestaande voorwaarden onder de loep om ook daarin aanpassingen te adviseren die uw beleggingswaarde vergroten. Kiezen voor Cushman & Wakefield betekent:
• EEN ONDERBOUWD ADVIES GEBASEERD OP GRONDIGE MARKTKENNIS
• UP-TO-DATE JURIDISCHE KENNIS, INCLUSIEF DE MEEST RECENTE JURISPRUDENTIE
• UITSLUITEND BELANGENBEHARTIGING VAN VERHUURDERS
• BEWEZEN TRACK RECORD
• SNEL EN ACCURAAT MAATWERK
• NAAST HUURPRIJSHERZIENINGEN VAN WINKELS, OOK ERVARING IN HORECA EN LEISURE
Wilt u maximaal rendement van uw winkelbeleggingen? Cushman & Wakefield helpt u graag met het optimaliseren van uw winkelvastgoed. Of dit nu gaat om een solitaire winkelunit, meerdere winkels of projectmatig ontwikkelde winkelgebieden. Wij realiseren voor u maximaal rendement uit huurstromen en beleggingswaarden door goed te kijken naar de mogelijkheden van huurprijsherziening, verlengin-gen, relocatie en eventueel uitkoop van zittend(e) huurder(s).
MAXIMAAL RENDEMENT
9
HUURPRIJSHERZIENINGEN
8.2 CONTACTEN
Arjen Boesveldtarjen.boesveldt@cushwake.comT. +31 (0)20 800 2035M. +31 (0)6 109 30 908
Arjen Ennemaarjen.ennema@cushwake.comT. +31 (0)20 800 2151M. +31 (0)6 2151 8991
Brugt Bakkerbrugt.bakker@cushwake.comT. +31 (0)20 800 2147M. +31 (0)6 2157 7214
Arthur Moermanarthur.moerman@cushwake.comT. +31 (0)20 800 2027M. +31 (0)6 1396 7111
Toon te Gussinklo Ohmann toon.tegussinklo@cushwake.com T. +31 (0)20 800 2152M. +31 (0)6 4627 2283
08CUSHMAN & WAKEFIELD
8.1 RETAILTEAMDe retailadviseurs van Cushman & Wakefield worden wereldwijd erkend als de toonaangevende ad-viseurs voor beleggers, ontwikkelaars en retailers bij de aan- en verhuur van winkelvastgoed. Onze professionals hebben allen een sterk track record in de retailsector en zijn gericht op het creëren van optimale oplossingen voor onze opdrachtgevers op lokaal, nationaal en internationaal niveau. Of dit nu gaat om aan- of verhuur, huurherzieningen, waardering van vastgoed, consultancy of marketing van winkelvastgoed. Het team wordt ondersteund door een toonaangevend research platform en een internationaal opererend Cross Border Retail team.
8.3 WERELDWIJDCushman & Wakefield, wereldwijd marktleider in commercieel vastgoed, begeleidt cliënten bij de transformatie van de wijze waarop mensen werken, winkelen en leven. De 43.000 medewerkers van het bedrijf, in meer dan 60 verschillende landen, bieden echte waarde aan vastgoedgebruikers en vastgoedbeleggers door marktkennis en marktinzicht op internationaal, nationaal en lokaal niveau.
Cushman & Wakefield behoort tot de grootste vastgoedadviesorganisaties ter wereld met een omzet van vijf miljard dollar. De activiteiten omvatten onder meer aan- en verhuur van vastgoed, vastgoedwaardering en -advies, vastgoedbeleggingen, internationaal vastgoedadvies aan gebruikers, vastgoedbeheer en asset management, project & development, facility management (C&W Services) en investment management (DTZ Investors).
Meer informatie over Cushman & Wakefield in Nederland vindt u op cushmanwakefield.nl of volg @CushwakeNL op Twitter.
10
HUURPRIJSHERZIENINGEN
BRONNENLocatus
Petra Appelhof Fotografie
Twelve Photographic
DISCLAIMERThis report has been produced by Cushman & Wakefield for
use by those with an interest in commercial property solely for
information purposes. It is not intended to be a complete
description of the markets or developments to which it refers. The
report uses information obtained from public sources
which Cushman & Wakefield believe to be reliable, but we have not
verified such information and cannot guarantee that it is accurate
and complete.
No warranty or representation, express or implied, is made
as to the accuracy or completeness of any of the information
contained herein and Cushman & Wakefield shall not be liable
to any reader of this report or any third party in any way
whatsoever. All expressions of opinion are subject to change.
© 2016 Cushman & Wakefield. All rights reserved.
Our prior written consent is required before this report can be
reproduced in whole or in part.
www.cushmanwakefield.nl
Cushman & WakefieldStrawinskylaan 3125Atrium 3e verdieping1077 ZX AMSTERDAM
BUILT TO LEAD
top related