föreläsning 1 – ons 28/3 2012

1

Föreläsning 1 – ons 28/3 2012

• Fastighetsmarknad och marknadsanalys (kap 15)

• Begrepp inom fastigheter och fastighetsförvaltning

2

Vad avses med en fastighetsmarknad?

Marknad

• Avyttrare och mottagare möts (direkt eller indirekt)

• Varor och/eller tjänster utbytes

3

Fastighetsmarknad

Olika begreppstolkningar förekommer:

• Köp och försäljning av fastigheter (snäv)

• Samt byte, gåva och arv (vidare)

• Även överlåtelse av juridisk person som äger fast egendom.

• Även hyres- och byggmarknaderna

• Även den ”svarta marknaden”

4

Vad förvärvar man?

Fastighetsförvärv innebär köp av fast egendom.

Fast egendom, Jordabalken (JB) kap 1. (torsdag)

Fast egendom är indelad i fastigheter.

Begreppet fastighet används ofta oprecist.

Viktigt att kontrollera och precisera vad som ingår och inte ingår vid ett förvärv eller en värdering.

5

Delmarknader

Huvudfråga – hur en marknad kan eller bör avgränsas.

Finns ett stort antal delmarknader, beroende på:• Typ av fastighet• Geografiska läget

Avgränsningskriterier:• Läge (visst villaområde)• Fastighetstyp (radhus, kedjehus, fristående villa etc.)• Ägarform (äganderätt, tomträtt, bostadsrätt)• Köparekategori (barnfamiljer, pensionärer etc.)• Tidsaspekten (vanligt marknadsanalyser kom.fastigheter)

Alla delmarknader har olika karaktär och utveckling.

6

Fastighetsbeståndet

• Marknadens karaktär - grund i det befintliga beståndets beskaffenhet.

• Marknaden utgörs främst av en andrahands-marknad med överlåtelser av ”begagnatvaror”.

• Nytillskottet av bebyggda fastigheter uppgår bara till någon procent av beståndet per år.

• Tillkommer om- och tillbyggnader.

7

Taxeringsenheter och taxeringsvärdenFastighetstyp Taxeringsenheter Taxeringsvärde

1000 tal miljarder kronor• Småhus 2 267 1890

– varav fritidshus 460 387• Hyreshus 126 1 810

– Varav Bostadshus 64 950 – Komb.bost./lok. 22 360 – Komm. Lok. 24 434 – Hotell/rest. 3,7 32

• Industrifastigheter* 77 275• Elprod. enheter 2,7 166• Lantbruk 340*** 730 • SUMMA 2 850 5 720• Specialenheter** 84 600**** • TOTALT 2 930 6 320

8

Fastigheter som marknadsobjekt

Överlåtelser av fastigheter, fast egendom – merareglerad än många andra varor som kan förvärvas.

1. Fastigheternas stora ekonomiska betydelse.

2. Fastigheternas stora strategiska betydelse.

3. Historiskt, ansetts ge makt åt innehavaren.

9

Fastigheter - en marknad med många särdrag

1. Varje objekt är unikt2. Varje fastighet är lägesbestämd3. Lång varaktighet4. Stor kapitalinsats5. Lånefinansierade köp6. Trögrörligt utbud7. Bristfällig marknadsinformation, lång eftersläpning8. Utdragen överlåtelseprocess9. Många inblandade parter10. Samhällskontroll

10

Myten om det obefintliga ortsprismaterialet

D.v.s. att jämförelseobjekt saknas...

• Meningsfulla marknadsjämförelser sker med acceptans av skillnader mellan värderingsobjekt och jämförelseobjekt.

• Försöka finna bästa möjliga urval till ledning för värdebedömningen, via flera olika ansatser.

11

Överlåtelseprocessen

• Sker huvudsakligen via auktionsliknande förfaranden.

• Förhandlingsprocessen - i hög grad beroende av vilka parter som är inblandade, vilket marknadsobjekt det handlar om.

• I en tänkt marknadssituation – säljarens marknad så länge det finns mer än en budgivare, upp till en ”balanspunkt”. Därefter återstår endast en köpare.

• Illustrerar prisbildningsmekanismen, de moment av slumpmässighet som råder för potentiella köpare, bud etc.

12

Fastighetsdatasystem (FDS)

• Behovet av att definiera fastigheter från ett administrativt- och skattetekniskt perspektiv – lett till utvecklingen av informationssystem som ajourförs av olika myndigheter.

• FDS - det i särklass största fastighetsinformationssystemet.

• Ajourförs av lantmäterimyndigheten i län alt. kommun.

• Fastighetsregistret består av olika delar; allmänna delen, inskrivningsdelen, adressdelen, byggnadsdelen och taxeringsuppgiftsdelen.

13

Lägenhetsregistret

• Ett nytt, enligt lag, tillskapat nationellt register över Sveriges alla bostadslägenheter.

• Upprättats av Lantmäteriet, hjälp av uppgifter från fastighetsregistret och fastighetsägarna.

• Varje bostad har ett eget nummer, anger vart i byggnaden som lägenheten finns.

• Innehåller information om själva bostaden och byggnaden.

14

Lägenhetsnummer

• Lägenhetsnumret är fyrsiffrigt.

• Det två första siffrorna anger våningsplanet bostaden finns på. Entréplan sätts till 10.

• De två sista siffrorna anger bostadens placering inom våningsplanet.

• Registret hålls av kommunerna. Fastighetsägarna ska lämna uppgifter till kommunerna om förändringar.

• Ett offentligt register, offentlighetsprincipen. Uppgifter lämnas av Lantmäteriet på papper.

15

Marknadens omfattning

• SCB: drygt 137 000 fastigheter bytte ägare under år 2009. Exkluderat arv, byten och gåvor var det 102 000 fastigheter, köpeskillingar på totalt 197 miljarder kr.

• Tillkommer icke lagfartspliktiga överlåtelser där överlåtelsen avser de juridiska personer som äger fastigheterna (fastighetsbolag etc.).

• Överlåtelserna kan avse en eller flera fastigheter, del av fastighet eller ideella andelar i en fastighet.

16

Lagfarna överlåtelser via köp av fastigheter och bostadsrätter

Antal överlåtelser Procent av beståndTyp av fastighet 2006 2009 2006 2009

Villor 75 000 76 000 4,1 3,3

Fritidshus 13 000 12 000 3,0 2,6

Hyresfastigheter 5 600 3 300 4,4 2,6

Bostadsrätter 40 000 5,1

• Tillkommer överlåtelser som sker på annat sätt än genom köp. Speciellt för hyresfastigheter med bostäder eller kommersiella lokaler samt industrifastigheter har bolagsförsäljningar, fusioner m.m. stor omfattning. Överlåtelserna avser ofta hela fastighetsbestånd.

17

Marknadsanalyser för fastighetsinvestering eller värdering

Viktiga särdrag ur marknadsanalyssynpunkt:

• Varje fastighet är unik, har ett givet läge, lång varaktighet.

• Fastighetsmarknaden består av ett stort antal delmarknader.

Två huvudsyften för analyser av fastighetsmarknaden:

1. Investeringsanalyser för att undersöka möjligheterna för att investera i eller att sälja fastigheter.

2. Prisanalyser/marknadsvärdebedömningar för att ge en uppfattning om marknaden och betalda priser.

18

1. Makroekonomiska analyser

• Innefattar trender och prognoser i ett lands (eller en regions) faktiska och förväntade framtida utveckling, d.v.s. makroekonomiska studier.

• Fyra övergripande faktorer som har stor betydelse för fastighetsmarknaderna:

1. Ekonomisk tillväxt/BNP2. Inflation3. Räntenivå4. Konjunktursvängningar

19

Ekonomisk tillväxt/BNP

• Med ekonomisk tillväxt menas vanligen ökning av BNP, bruttonationalprodukten.

• BNP – summera förädlingsvärdena i samtliga producerande företag/organisationer.

• Förädlingsvärde – skillnaden mellan försäljningsintäkter och kostnader för inköp av råvaror och halvfabrikat.

• Bruttonationalprodukt – inga avdrag görs för förslitning av byggnader och maskiner.

20

Inflation

• Inflation innebär att den allmänna prisnivån stiger.

• Vanligaste sättet att mäta – konsumentprisindex (KPI).

• KPI – utgår från det genomsnittliga hushållets konsumtion.

• Orsaker till inflation finns både på efterfrågesidan och på utbudssidan.

• Effekterna av inflation beror mycket på om inflationen är väntad eller oväntad.

21

Räntenivå

• Räntan – ett pris på att få låna pengar.

• Analyseras med hjälp av utbud och efterfrågan.

• Inflationstakten påverkar ränta – innebär att de pengar som långivaren får tillbaka är mindre värda än de pengar som lånats ut.

• Riksbanken bestämmer en s.k. styrränta/reporänta, som i princip talar om vad andra banker kan få för ränta vid mycket korta lån till/från riksbanken.

22

Konjunktursvängningar

• Under de senaste 20 åren har fastighetsmarknaden svängt kraftigt.

• Dominerande uppfattning är att konjunktursvängningar i första hand sammanhänger med förändringar på efterfrågesidan.

• Efterfrågeförändringen sprider sig sedan, via olika mekanismer till andra delar av ekonomin.

• Riksbanken försöker påverka ekonomi genom ändrade räntenivåer.

23

2. Ortsanalyser

• Avser att ge en bild av den lokala ortens geografiska och ekonomiska förutsättningar med stark tonvikt på framtida utveckling.

• Läge, befolkning, näringsliv och lokal ekonomi.

• Infrastruktur, kommunikationer, utbildnings- och servicekvalitet.

• Är av mycket stor betydelse i samband med olika lokaliserings- och investeringsbeslut.

24

3. Fastighetsmarknadsanalyser

Har främst två syften:

1. Att ge dataunderlag för tolkning av betalda priser.

2. Att erhålla marknadsmässiga data för att kunna utvärdera och positionera det aktuella objektets egenskaper och förvaltningsdata.

• Ska ge en uppfattning om grundläggande marknadsdata som betalda priser på fastigheter, direktavkastning, omsättning, marknadsaktörer och fastighetsrelaterade förvaltningsdata.

25

4. Fastighetsanalys

• En genomlysning av den aktuella fastighetens kvalitéer och status.

• Beskrivning och utvärdering av tekniska, juridiska och ekonomiska förutsättningar.

• Entreprenadbesiktningar• Ansvarsbesiktningar• Överlåtelsebesiktningar• Besiktningar som underlag för värdering

26

Fastighetsmarknaden i en historisk tillbakablick

• Fastighetspriserna över tiden uppvisar cykliska förlopp (ca 8-10 år).

• De cykliska förloppen återspeglar den ekonomiska utvecklingen.

• Följsamhet till faktorer som ekonomisk tillväxt, inflation och sysselsättning.

• Svåra finans- och fastighetskriser med ca 50-60 åriga intervall, med mindre kriser under mellanperioderna.

27

Fastighetsmarknaden i en historisk tillbakablick

1900-talets början• Gynnsamt ekonomiskt klimat i västvärlden• Stigande fastighetspriser

1929 till 1950-talet• Börskrasch 1929 på Wallstreet i New York• Start till djup ekonomisk kris• Halverade fastighetspriser• Dålig värdeökning på fastigheter

28

Fastighetsmarknaden i en historisk tillbakablick

1960-talet• Gynnsammare fastighetsmarknad

• Fastigheter långsiktigt realvärdesäkra (värdet över tiden förändras i takt med inflationen)

• Reglerad fastighetsmarknad (både bostäder & lokaler)

• Miljonprogrammet (skapa 1 miljon bostäder på 10 år)

29

Fastighetsmarknaden i en historisk tillbakablick

1970-talet• 1972 avskaffades hyresregleringen för lokaler

• Mitten på 70-talet var miljonprogrammet klart

• Direktavkastningskraven 8-12 % (på totalt kapital= driftnetto/MV) (DN= H-D-U-S)

30

Fastighetsmarknaden i en historisk tillbakablick

1980-talet• Ekonomiska utvecklingen avstannande

• Småhusmarknaden i stora bekymmer

• Två stora devalveringar, 1981 10 % och 1982 16 % (nedskrivning av kronans värde, Sverige hade då fast växelkurs)

31

Fastighetsmarknaden i en historisk tillbakablick

1989• Prisfall på bygg- och fastighetsaktier

• Prisfall på fastigheter i Europa

• Fastighetsmarknaden reagerade ej:– Fartblind av tidigare utveckling– Trodde på tillfällig nedgång– Investeringskalkyler med kalkylperioder på 5-10 år– Långa hyreskontrakt

32

Fastighetsmarknaden i en historisk tillbakablick

1990 (hösten)• Stort köpmotstånd – mycket få avslut

• Hyrorna faller

• Ökade vakanser

• Kraftigt höjda räntor

• Prisfall på 10-25 %

33

Fastighetsmarknaden i en historisk tillbakablick

1992 • 500 procents marginalränta räcker inte.

• Det fasta värdet på kronan kunde inte längre försvaras.

• Sverige övergick till rörlig växelkurs.

34

Fastighetsmarknaden i en historisk tillbakablick

1992-1996• Rekonstruktion av fastighetsmarknaden• 1992 utländska ägare tillåts på marknaden• Bankerna förlorade 125 miljarder kr• Bankerna fick fastigheter för 100 miljarder kr• Staten betalade 65 miljarder kronor (”Bankakuten”)• Nyproduktionen avstannade

35

Fastighetsmarknaden i en historisk tillbakablick

Sedan år 2000• Våren 2000 spricker IT-bubblan

• Lokalbehovet sjönk, hyresnivåerna stagnerat

• Efter en tid börjar marknaden ta fart igen

• År 2008 betydande utförsäljningar från de utländska investerarna.