e-book ini tidak membahas tentang pengertian property,asriman.com/b0nusebook.pdf · property yang...
Post on 05-Feb-2018
224 Views
Preview:
TRANSCRIPT
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 2
E-Book Ini Tidak Membahas Tentang Pengertian Property,
Langsung Saja Membahas Tentang Developer Property
Karena Pengertian-Pengertian Tentang Property Dapat
Anda Peroleh Dengan Sangat Mudah Di Internet Dan
Buku-Buku Tentang Property
Sekarang Waktunya Untuk Mengupas Tuntas
Rahasia TERBESAR Seorang Developer Property Tanpa
Modal
Lets Get It On!
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 3
PERNYATAAN DISCLAIMER
MERAIH SUKSES DALAM BERBISNIS SEBAGAI DEVELOPER PROPERTY BUKANLAH SKEMA CEPAT KAYA DENGAN TANPA USAHA SAMA SEKALI. INI BISA TERJADI KARENA ADANYA PENGETAHUAN, PERSIAPAN DAN STRATEGI YANG AKAN ANDA PELAJARI DIDALAM E-BOOK INI.
POTENSI KEBERHASILAN MENDAPATKAN KEKAYAAN MELALUI BISNIS PROPERTY YANG CEPAT SEPENUHNYA TERGANTUNG PADA KEMAMPUAN SETIAP ORANG YANG MENERAPKAN APA YANG ADA DALAM E-BOOK INI, KREATIVITAS DAN USAHA YANG DILAKUKAN SECARA KONSISTEN, HARI DEMI HARI. ANDA HARUS MENCURAHKAN WAKTU UNTUK BELAJAR DARI IDE-IDE DAN TEKNIK-TEKNIK DAN STRATEGI DALAM E-BOOK INI.
KAMI TAHU FAKTOR PENGETAHUAN DAN KETERAMPILAN ORANG BERBEDA SATU DENGAN YANG LAINNYA. KARENA ITU, KEBERHASILAN MENJADI DEVELOPER PROPERTY HANYA BISA DICAPAI APABILA DILAKUKAN DENGAN CARA-CARA YANG TEPAT YAITU MENGUASAI ILMU-ILMU YANG DIPERLUKAN DAN MENERAPKANNYA DENGAN BENAR.
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 4
TERMS OF USE
ANDA BEBAS MENDISTRIBUSIKAN EBOOK INI KEPADA SIAPAPUN
SEBEBAS-BEBASNYA. SEMOGA BERMANFAAT BAGI ANDA DAN
BAGI SIAPA SAJA YANG MEMBACA.
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 5
DDAAFFTTAARR IISSII
PEMBUKAAN PERNYATAAN DISCLAIMER TERMS OF USE DAFTAR ISI CHAPTER I: SEGERALAH MENJADI DEVELOPER PROPERTY… ACTION NOW!
CHAPTER II: MEMAHAMI SEBELUM ACTION…
Bisnis Properti Perlu Badan Hukum Perlu Kesiapan Mentalitas Matang Untuk Berbisnis Developer Property
Perlu Menguasai Metodologi Kelola Untuk Berbisnis
Perlu Mentor Berpengalaman Bagi Pebisnis Developer
Developer Property adalah Bisnis Jangka Panjang
Tidak Semua Orang Bisa Menjadi
Developer Properti CHAPTER III: DEVELOPER PROPERTY, SEBUAH PROFESI YANG PANTAS DIPERJUANGKAN
Karena Properti adalah Sektor Riil Karena Proyek Property Berhubungan Dengan Banyak Bisnis Di Dalamnya
Karena Modal Besar, Tapi Bisa Disiasati Karena Manajemen yang Sederhana Karena Putaran Omsetnya Besar Karena Sangat Menguntungkan
Karena Mudah Mendapatkan
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 6
Pembiayaan Dari Bank Karena Developer Bebas Menentukan Harga Jual Propertynya
Karena Bebas Menerapkan Konsep Disain
Karena Bebas Menerapkan Strategi Marketing
CHAPTER IV: BAGAIMANA MEMULAI BISNIS DEVELOPER PROPERTI?
Mencari Lahan Yang Layak Perencanaan Lahan Modal Perijinan IMB INDUK IMB Per-kavling/Pecahan
Pemasaran CHAPTER V: MODAL UNTUK MENJADI DEVELOPER PROPERTY
Modal Sendiri Investor Kontraktor Konsumen Perbankan
CHAPTER VI: RAHASIA MENILAI TANAH YANG LAYAK UNTUK DIJADIKAN PROYEK
Faktor Lingkungan Sekitar Harga Dasar Tanah
Pertimbangan perbankan Bentuk Lahan Status Lahan
CHAPTER VII: POLA MENGAKUISISI LAHAN YANG UMUM
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 7
Beli Putus Beli Bertahap
CHAPTER VIII: STRATEGI MENGAKUISISI LAHAN DAN MEMBANGUN PROYEK PROPERTY TANPA MODAL
I. Kerjasama Lahan Dengan Pemilik Tanah Kerjasama Lahan Tanpa Down Payment (DP)
Cara Pembayaran Harga Tanah dalam Kerjasama Tanpa DP
Kerjasama Lahan Dengan Down Payment (DP) 10%
Cara Pembayaran Harga Tanah dalam Kerjasama Dengan DP 10%
II. Mengundang Investor
CHAPTER IX: TIPS DAHSYAT MENJADI INVESTOR PROPERTY CHAPTER AKHIR: PENUTUP USEFUL RESOURCE DAFTAR PUSTAKA
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 8
CCHHAAPPTTEERR II
SSEEGGEERRAALLAAHH MMEENNJJAADDII DDEEVVEELLOOPPEERR
PPRROOPPEERRTTYY…… AACCTTIIOONN NNOOWW!!
ACTION, ya itulah kata kunci untuk mendapatkan keuntungan dari semua
yang Anda pelajari baik secara formal maupun non formal, tak terkecuali
ACTION di bisnis Property. Di bisnis Property, semua yang kita pelajari
tidak akan ada artinya jika Anda tidak ACTION. Yang saya maksudkan
action disini adalah memulai bisnis Property. Apapun pilihan jenis bisnis
Property yang Anda pilih tidak jadi soal, apakah sebagai Developer,
Flipper, Professional Broker atau Investor.
Memang kita tidak bisa mengharapkan hasil yang diinginkan pada tahap
memulai. Tapi tindakan berani ACTION ini mengandung kejeniusan di
dalamnya. Tindakan memulai memberikan dampak positif terhadap hasrat
kita selanjutnya. Sekurangnya itulah yang saya percayai!!.
Adalah hal yang wajar jika tekad untuk bertindak ini kadang dihalangi oleh
ketakutan-ketakutan, seperti takut ditolak, takut gagal, takut rugi, takut
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 9
tertipu, takut tidak ditanggapi dan perasaan takut lainnya. Contohnya
adalah ketika kita belajar mengendarai mobil.
Coba ingat-ingat lagi pada saat kita belajar mengemudi, khususnya saya
sendiri. Waktu itu, bahkan ketika saya duduk di belakang kemudi untuk
pertama kalinya saya sudah keringatan padahal mesin mobil belum
dinyalakan (hehehe.. buka rahasia). Jantung rasanya berpacu lebih cepat
ketika mesin mobil dinyalakan, rasanya semua orang memperhatikan kita.
Tapi karena tekad yang sangat kuat untuk bisa mengemudi mobil, saya
berusaha menghilangkan kegugupan-kegugupan saya waktu itu. Perlahan-
lahan saya menghirup udara dalam-dalam lewat hidung dan mengatur
pernafasan sepelan mungkin untuk menenangkan diri.
Kemudian saya mulai menjalankan mobil dengan tergesa-gesa dan masih
dalam keadaan gugup, jalan mobilpun sangat pelan dan agak kasar. Tanpa
terasa tangan saya memegang setir dengan sangat kencang dan
berkeringat. Ketika mobil berjalan lebih kencang kekhawatiran dan
kegugupan makin memuncak, khawatir kalau-kalau kaki salah tekan antara
gas atau rem atau kopling.
Awalnya saya hanya berani memakai gigi satu, belum berani memasukkan
gigi dua. Namun beberapa saat kemudian saya bisa menguasai diri
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 10
menghilangkan kegugupan walaupun masih dengan tingkat kehati-hatian
yang sangat tinggi.
PAndangan terus lurus ke depan, kedua tangan tidak pernah lepas dari
kemudi dan selalu mencengkram dengan kuatnya.
Hari selanjutnya berjalan lebih mudah, sudah berani memakai gigi tiga dan
empat dengan kecepatan lebih tinggi dari hari pertama. Pendek cerita,
karena sering mengendarai mobil lama kelamaan saya menjadi terbiasa.
Saya yang dulunya saat belajar mengemudi, bahkan untuk menengok dan
bicara dengan teman sebelahpun tidak berani, sekarang sudah sangat
biasa mengendarai mobil dengan kecepatan di atas seratus kilometer
perjam bahkan dengan hanya sebelah tangan memegang kemudi dan
sebelah tangan lagi memegang rokok (yang ini jangan ditiru!), dan sambil
bercanda dengan teman pula.
Begitulah jika kita melakukan sesuatu untuk pertamakali, kita selalu
disergap ketidakbiasaan, kegugupan, kekhawatiran dan keragu-raguan.
Kondisi itu sangat biasa dalam berproses karena begitulah alam
mengaturnya. Tidak mungkin kita akan langsung lihai pada saat pertama
kali melakukan sesuatu. Namun, seiring berjalannya waktu kita akan
terbiasa, kegugupan dan keraguan perlahan akan hilang dengan
sendirinya dan kitapun menjadi ahli. Ada pepatah yang sangat cocok untuk
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 11
diingat yang sering diucapkan guru-guru di kampung saya dulu, “Repetition
is The Mother of Skill“ sebenarnya guru saya juga mengutip Anthony
Robbins, The world’s Authority on Peak Performance and Achievement.
Begitu juga di bidang Property sebagai Developer...
Keberanian action sebagai Developer dimulai dengan mencari lahan yang
bisa dijadikan Proyek. Banyak cara yang bisa dilakukan untuk mencari
lahan misalnya, dari iklan tanah dijual di koran, internet atau pakai jasa
perantara untuk mendapatkan lahan. Selanjutnya, telponlah mereka dan
ajukan tawaran Anda jika lahan cocok.
Jangan lupa Anda juga harus dibekali kemampuan analisa terhadap lahan
yang sedang diincar. Analisa diperlukan agar kita dapat mengetahui bahwa
lahan tersebut bisa dijadikan Proyek atau tidak. Untuk analisa ini Anda juga
bisa menggunakan jasa konsultan Property, tentu saja dengan sejumlah
biaya jasa.
Berbisnis sebagai Developer Property merupakan salah satu jalan untuk
menjadi kaya raya, sehingga akhir-akhir ini banyak sekali pebisnis lintas
sektoral yang berniat bahkan sudah terjun ke bisnis Property.
Sudah jelaslah bahwa ada dua hal penting yang perlu diperhatikan pada
saat ingin terjun sebagai pebisnis Property terutama sebagai Developer,
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 12
pertama Anda harus sangat hati-hati mengenai legalitas. Jika tanah sudah
sertifikat harus diperiksa sertifikat tersebut terlebih dahulu ke kantor
pertanahan setempat. Ingat.. jangan ada pembayaran terhadap pemilik
lahan sebelum sertifikat tanah tersebut dinyatakan bersih.
Tetapi jika tanah tersebut belum sertifikat atau yang sering dikenal sebagai
tanah girik maka pengecekannya cukup ke kantor desa.
Hal yang penting selanjutnya adalah harga tanah. Harga tanah berkaitan
dengan kesanggupan produk kita bersaing dengan kompetitor. Jika kita
mengakuisisi lahan dengan harga yang lebih tinggi dibanding pesaing
maka harga jual produk kita menjadi lebih tinggi juga. Hal ini
mengakibatkan penjualan Proyek lamban atau Proyek berhenti sama
sekali...
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 13
CCHHAAPPTTEERR IIII
MMEEMMAAHHAAMMII SSEEBBEELLUUMM AACCTTIIOONN…
Bisnis Properti Perlu Badan Hukum
Untuk bisnis Property dengan skala kecil tidak perlu badan hukum. Skala
kecil yang dimaksud adalah jika hanya menjalani bisnis Developer dengan
membangun satu atau dua unit rumah kemudian dijual. Dan menurut
hemat saya orang yang berbisnis dengan pola seperti ini belum bisa
dikatakan sebagai Developer, lebih tepat kalau disebut sebagai pedagang
rumah.
Namun untuk skala besar dan rencana pengembangan bisnis diperlukan
badan hukum. Ada daerah tertentu yang mensyaratkan bahwa Proyek
dengan luasan tertentu diwajibkan badan hukum.
Dengan dibuatnya badan hukum untuk menjalani bisnis sebagai Developer
ada beberapa keuntungan yang kita dapatkan, salah satunya:
Terbentuknya kelembagaan bisnis. Bisnis yang dilembagakan akan
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 14
menjadi kekuatan dahsyat untuk membentuk opini publik tentang eksistensi
bisnis pelakunya.
Disamping itu kelembagaan bisnis menyebabkan kita mudah mendapatkan
pembiayaan dari lembaga perbankan maupun Investor lainnya. Dan yang
tidak kalah pentingnya adalah terbentuknya kepercayaan konsumen.
Tidak seperti dibayangkan oleh sebagian masyarakat bahwa pembentukan
badan hukum sulit dan memakan waktu lama, sekarang ini pengurusan
badan hukum lebih mudah dan cepat. Cukup datang ke kantor Notaris dan
PT Andapun jadi.
Perlu Kesiapan Mentalitas Matang Untuk Berbisnis
Developer Property
Menjadi Pengembang membutuhkan mental yang kuat. Mental yang kuat
tidak hanya dibutuhkan pada saat bisnis mengalami hambatan, tetapi juga
dibutuhkan pada saat bisnis di pintu sukses. Tanpa mental yang kuat Sang
Pengembang mudah menyerah jika menghadapi hambatan.
Begitupun sebaliknya tanpa mental yang kuat Sang Pengembang akan
mudah tergoda jika Proyek di pintu kesuksesan. Dalam skala tertentu
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 15
Proyek yang sukses menjamin Sang Pengembang menjadi kaya raya.
Memiliki uang yang banyak jika tidak diiringi dengan mental yang kuat bisa
menyebabkan Sang Pengembang tergelincir kepada dunia yang tidak
seharusnya. Ya, dibutuhkan mental yang kuat disaat sukses maupun
terkendala!!!
Beberapa sikap mental yang harus ada pada diri Sang Pengembang:
Berorientasi pada kepuasan konsumen.
Sebagai Pengembang, kepuasan konsumen harus diletakkan di atas
segalanya. Akan berkurang nilainya apabila product sold out tetapi banyak
komplain dari konsumen baik dari segi mutu bangunan yang tidak sesuai
dengan specs yang dijanjikan maupun dari segi waktu penyelesaian yang
tidak sesuai jadwal.
Sanggup memberikan melebihi yang diharapkan konsumen.
Memberikan lebih daripada yang diharapkan konsumen menjadikan Sang
Pengembang memiliki nilai positif di hadapan konsumen. Konsumen yang
puas akan merekomendasikan si Pengembang ke pada orang lain.
Contohnya adalah Sang Pengembang menjanjikan penyerahan rumah
adalah 5 bulan setelah akad kredit, tapi Sang Pengembang Sanggup
menyelesaikan rumah dan menyerahkan dalam waktu 4 bulan saja. Sudah
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 16
dipastikan konsumen akan merasa Sangat puas atas kondisi ini.
Selalu menyediakan produk-produk yang kreatif dan inovatif.
Produk yang kreatif dan inovatif diperlukan untuk menjadi differensiation
antara satu Pengembang dengan Pengembang lain. Pengembang yang
selalu berkreasi dan berinovasi akan memenangkan persaingan. Kreatif
bisa dilihat dari segi disain produk, cara pembayaran atau metode
marketing yang digunakan.
Selalu proaktif dalam mencari peluang.
Untuk mengembangkan bisnis diperlukan sikap yang proaktif. Dunia
Property adalah dunia yang dinamis, bersikap reaktif akan menyebabkan
kita tertinggal dari pesaing. Proaktif dibutuhkan dalam menjalin kerjasama
dengan stake holder Property lainnya dan menjajaki setiap peluang yang
ada untuk selalu melangkah maju.
Bertanggungjawab 100% atas apa yang dikerjakan.
Bertanggungjawab atas apa yang dilakukan adalah wajib hukumnya. Jika
ada halangan dalam menjalankan bisnis Sang Pengembang harus siap
bertanggungjawab untuk menyelesaikannya tanpa mempedulikan siapa
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 17
yang membuat kesalahan. Sang Pengembang harus mampun berucap
“Segala sesuatu yang terjadi di Proyek adalah tanggungjawab saya”
Cintailah dunia Developer.
Dunia Developer adalah dunia yang kompleks. Satu Proyek yang sedang
berjalan akan bersinggungan dengan seratus lebih orang dengan berbagai
profesi. Untuk me-manage itu semua dibutuhkan kecintaan kepada dunia
Developer. Tanpa cinta Sang Pengembang akan menyerah pada saat
menemui tantangan. Ya, butuh cinta untuk menjadi Sang Pengembang
tangguh.Developer nomor 1
Mempunyai integritas.
Integritas dibutuhkan untuk menjaga nama baik Sang Pengembang. Tanpa
adanya integritas Sang Pengembang akan tergoda mencari keuntungan
sesaat dengan menghalalkan segala cara.
Berani menghadapi rintangan.
Sang Pengembang harus berani menghadapi tantangan. Tantangan
dibutuhkan supaya Sang Pengembang terasah secara mental. Mental yang
kuat dibutuhkan untuk menjaga kontinuitas bisnis. Bisnis yang terus
berlanjut menyebabkan roda perekonomian terus berputar dan
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 18
menampung tenaga kerja. Banyak orang yang akan terhidupi jika roda
Proyek terus berputar.
Jika Anda meresapi dan memiliki sikap-sikap ini Anda akan menjadi Sang
Pengembang tangguh.
Perlu Menguasai Metodologi Kelola Untuk Berbisnis
Developer Property
Penguasaan metodologi kelola adalah wajib hukumnya bagi seorang
Developer Property karena pengelolaan sebuah Proyek berhubungan
dengan banyak sekali faktor di sekelilingnya. Metodologi kelola yang rumit
bisa menjadi sangat sederhana jika Anda tahu strateginya.
Strategi dalam mengelola sebuah Proyek itu didapat dari belajar, bisa
belajar dengan membaca buku-buku tentang Property bisa juga belajar
langsung kepada guru-guru Property secara langsung.
Untuk menemukan orang-orang yang bersedia mengajari tentang bisnis
Developer Property biasanya bisa didapatkan setelah mengikuti Workshop-
Workshop.
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 19
Setelah mengikuti Workshop maka para alumni akan dibimbing untuk
menjadi Developer Property supaya dapat mengambil keputusan-
keputusan yang tepat. Para alumni akan dimentori untuk mengelola Proyek
karena peran mentor sangat vital dalam suatu bisnis.
Mentor yang sukes akan menghasilkan pebisnis yang sukses, hal ini
berlaku secara umum tidak hanya di bidang Developer Property.
Perlu Mentor Berpengalaman Bagi Pebisnis Developer
Properti Pemula
Secara etimologis mentor adalah penasihat, penasihat dalam segala hal.
Khusus di bidang Property mentor diperlukan sebagai tempat belajar dan
berkonsultasi dalam menjalankan bisnis di bidang Property.
Para mentor bisnis yang sukses pada umumnya telah melalui perjalanan
bisnis yang panjang, banyak hal yang telah dialami, baik yang manis
maupun yang pahit. Kegagalan dan keberhasilan bisnis adalah dua sisi
mata uang yang tidak bisa dipisahkan. Adalah konyol kalau kita hanya
berharap sukses tanpa siap untuk gagal. Kegagalan bisnis menyebabkan
sang juara belajar dan belajar hingga menemukan formula yang tepat
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 20
untuk menjalankan bisnisnya setelah mengalami kegagalan. Begitulah
yang dilakukan oleh pebisnis sebenarnya dan layak untuk dijadikan
mentor.
Dengan memiliki mentor kita bisa berkonsultasi dalam pengambilan
keputusan, baik di awal pada tahap studi kelayakan maupun pada saat
pelaksanaan Proyek, dan yang lebih penting adalah nasehat mentor pada
saat situasi tidak sesuai dengan perencanaan. Diperlukan pengambilan
keputusan atau bahkan exit plan yang tepat pada saat darurat.
Jika kita sudah menemukan mentor yang baik maka prosentase
keberhasilan kita menjadi lebih besar, karena pada kenyataannya mentor
yang sukses juga menghasilkan orang yang sukses. Sekurangnya inilah
yang dikatakan oleh Prof. Yohanes Surya (seorang fisikawan Indonesia)
yang menganalogikan dengan para peraih hadiah Nobel.
Menarik untuk dicermati bahwa sejak tahun 1961 statistik mencatat bahwa
peraih Nobel adalah murid dari peraih Nobel juga. Hal ini dimungkinkan
karena dalam kehidupan sehari-hari dan dalam penelitian-penelitian
mereka selalu berinteraksi dengan cara berfikir dan pengambilan
keputusan-keputusan orang yang sudah lebih dahulu sukses.
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 21
Oleh karenanya memiliki mentor yang sukses bisa menjadi daya ungkit
terhadap kesuksesan yang kita inginkan. Bisa saja kita menerjuni bisnis
Developer dengan tanpa mentor, tetapi Anda akan mengalami banyak
kesulitan karena karakter bisnis Developer Property yang sangat kompleks.
Pengambilan keputusan-keputusan bisnis seharusnyalah setelah melalui
analisa komprehensif, yang mana analisa ini bisa didapatkan dari pebisnis
yang telah lebih dahulu menerjuninya.
Pebisnis yang terlebih dahulu menekuni menjadi Developer jamaknya telah
menemui situasi yang mungkin dihadapi dan kita belajar dari pengalaman
empiris mereka.
Cara yang bisa Anda lakukan untuk belajar bisnis Property adalah dengan
menemui pebisnis Property yang sudah sukses dan belajar langsung pada
mereka. Cara ini cenderung nekad karena belum tentu mereka mau
mengajari Anda tentang bisnis Developer Property. Anda bisa mencari
daftar pebisnis Property sukses di Indonesa dan temui mereka. Tapi kita
harus menghadapi kenyataan bahwa tidak semua orang senang mengajari
orang lain, pebisnis Property sukses di Indonesia seperti menara gading
yang berdiri megah nun jauh disana. (sekurangnya begitulah yang saya
rasakan).
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 22
Cara yang lebih elegan bisa saja Anda melamar kerja di perusahaan
Property besar sambil menyerap ilmunya, tidak saja ilmu praktis tetapi juga
nilai-nilai filosofis mereka sehingga bisa menjadi sukses. Dengan begitu
Anda bisa menerapkan di bisnis Anda sendiri nantinya.
Cara lain yang sangat gampang dijalani adalah dengan mengikuti program
Workshop yang diadakan oleh komunitas tertentu, Anda bisa mencari
informasinya di internet. Dengan bergabung mengikuti Workshop bisnis
Property otomatis Anda akan menjadi anggota komunitas tersebut
sehingga Anda memiliki networking sesama pebisnis Property dan memiliki
akses kepada pelaku bisnis sebenarnya.
Dengan mengikuti Workshop tersebut Anda nantinya akan bergabung
dengan komunitas yang bisa dijadikan ajang untuk saling belajar dan
berbagi.
Developer Property adalah Bisnis Jangka Panjang
Sebuah Proyek Property dengan ukuran sedang yang mengelola lahan
seluas sekitar 1 ha, sekurangnya waktu yang dibutuhkan untuk
menyelesaikan Proyek ini adalah 24 bulan. Karena membangun Proyek
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 23
perlu tahapan-tahapan. Jangka waktu 24 bulanpun bisa saja terlewati
tergantung performa penjualan. Karena yang paling penting dalam sebuah
Proyek Property itu adalah penjualan.
Jika penjualan bagus, maka Proyek cepat selesai begitu sebaliknya
penjualan Proyek yang tidak sesuai dengan keinginan menyebabkan
Proyek lambat selesainya, bahkan mangkrak.
Tahapan-tahapan tersebut ada yang berhubungan dengan instansi
pemerintah yang berhubungan dengan kebijakan pemerintah, seperti
perijinan. Perijinan diurus pada tahap awal pengerjaan Proyek dan
membutuhkan waktu untuk mengerjakannya.
Setelah perijinan selesai Proyek sudah bisa dipasarkan sambil Developer
mengerjakan pembangunan fisik Proyek. Pembangunan fasilitas umum
dan fasilitas sosial bisa dibangun secara paralel dengan pembangunan unit
rumah. Dengan catatan rumah yang dibangun harus sudah terjual. Kembali
lagi ke prinsip di atas bahwa penjualan Proyek memiliki peranan vital
dalam kesuksesan suatu Proyek.
Tidak Semua Orang Bisa Menjadi Developer Properti
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 24
Kalimat diatas mungkin saja membuat semangat kita yang baru akan
melangkahkan kaki sebagai Developer menjadi berkurang. Saya hanya
mencoba untuk mengajak kita melihat situasi sebenarnya bisnis Property.
Disamping itu kalimat di atas juga mengandung pengertian bahwa ada
yang akan sukses sebagai Developer dan ada yang tidak akan sanggup
menjadi Developer.
Sudah menjadi hukum alam bahwa dalam setiap bidang usaha selalu ada
yang sukses dan ada yang kurang sukses. Dengan usaha dan ketekunan
belajar dan bekerja resiko gagal bagi kita bisa diminimalisir.
Oleh karena itu diperlukan kemampuan kita untuk mengenali diri sendiri
terlebih dahulu, tahu kelebihan dan kekurangan kita. Dengan mengetahui
kelebihan kita, kita bisa mengeksplor lebih jauh, sebaliknya jika kita
mengetahui kelemahan kita, kita harus mampu memperbaiki kelemahan
tersebut dengan belajar.
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 25
CCHHAAPPTTEERR IIIIII
DDEEVVEELLOOPPEERR PPRROOPPEERRTTYY,, SSEEBBUUAAHH
PPRROOFFEESSII YYAANNGG PPAANNTTAASS DDIIPPEERRJJUUAANNGGKKAANN
Karena Properti adalah Sektor Riil
Properti adalah salah satu sektor riil yang mampu menyerap banyak
tenaga kerja, sehingga menggerakkan perekonomian suatu Negara.
Pembangunan Proyek Property langsung berhubungan dengan
masyarakat, mulai dari kalangan bawah sektor non formal sampai ke
sektor formal.
Maka, jika Anda ingin berbisnis yang mampu membangun negeri dari
keterpurukan, berbisnislah yang menyerap tenaga kerja yang banyak.
Properti adalah salah satu pilihannya.
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 26
Karena Proyek Property Berhubungan Dengan Banyak
Bisnis Di Dalamnya
Sebuah Proyek yang dikelola oleh Developer Property berhubungan
secara langsung dan secara tidak langsung dengan seratusan lebih bisnis
yang ada di sekitarnya. Di dalamnya ada sektor formal dan ada juga sektor
non formal.
Sebuah Proyek perumahan misalnya menyerap banyak tenaga kerja.
Dilihat tidak hanya tenaga kerja dari Developer tapi dilihat dari sektor yang
berhubungan dengan Developer tersebut.
Berikut beberapa sektor yang berhubungan dengan Proyek Property:
Notaris/PPAT
Appraisal (penilai)
Arsitek
Konsultan
Insinyur Sipil
Asuransi
Perbankan
Surveyor
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 27
Kontraktor
Broker Property
Disain grafis
Konsultan marketing
Manejer Property
- Non formal
Tukang
Mandor
Security
Tukang kebersihan
Suplier
Event Organizer
Tenaga pemasar tradisional
Penduduk setempat
Pedagang makanan sekitar lokasi
Ormas
Dan masih banyak lagi profesi yang berhubungan dengan sebuah Proyek
Property yang dikelola oleh Developer Property.
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 28
Karena Modal Besar, Tapi Bisa Disiasati
Modal yang dibutuhkan untuk membangun sebuah Proyek Property sudah
barang tentu besar. Bayangkan jika kita akan membangun sebuah Proyek
di lahan seluas 1 Ha (10.000 m2), yang harga lahannya 500.000,-
rupiah/m2. Untuk membeli lahan saja kita harus menyediakan uang
sebesar 5 Milyar rupiah. Belum lagi untuk Perijinan, Pekerjaan Persiapan
dan lain-lain.
Tapi modal yang dibutuhkan untuk Proyek ini bisa disiasati, bahkan kita
sebagai Developer bisa Mengerjakan Proyek Tanpa Perlu Uang Sendiri.
Kebutuhan modal ini bisa disiasati dengan metode yang akan dibuka pada
lanjutan e-Book ini. Inilah rahasia Developer yang akan dibahas.
Pembahasan mengenai instrument modal yang bisa dimainkan dan ‘diakali’
akan dibahas tersendiri.
Karena Manajemen yang Sederhana
Sebenarnya mengelola sebuah Proyek Property itu sangat kompleks
karena berhubungan dengan banyak sekali bidang lain di dalamnya. Tapi
pengelolaan yang rumit bisa dibuat sangat sederhana. Sebuah contoh,
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 29
untuk perencanaan gambar kerja, Anda dapat menggunakan jasa
Konsultan Perencanaan. Untuk pekerjaan pembangunan, Anda dapat
menggunakan jasa Konstraktor. Bahkan untuk kegiatan pemasaran dapat
menggunakan jasa Property Marketing Agent.
Jika dilihat dari format di atas, maka yang dibutuhkan dari seorang
Developer hanyalah kecakapan manajemen karena akan memenej banyak
sektor. Manajemen inipun bisa dilakukan oleh professional yang kita sewa.
Developer berposisi tak ubahnya seperti sebuah Event Organizer (EO)
yang mengelola suatu acara. Pola yang akan diterapkan bisa dipilih antara
meng-hire pihak lain atau kerjakan sendiri. Tetapi bisa menjadi rumit kalau
ingin dikerjakan sendiri, dan menjadi sederhana kalau kita ingin sederhana.
Ada kelebihan dan kekurangan dalam memilih pola pengerjaan prpyek,
dengan dikerjakan sendiri atau swakelola komponen biaya bisa ditekan,
tetapi Kita harus mampu membentuk tim yang kuat. Sedangkan jika kita
memilih untuk menyerahkan pengerjaan proyek kepada pihak lain,
resikonya kita harus menyediakan biaya lebih untuk keuntungan partner
pelaksana. Kelebihan cara ini kita bisa menggunakan waktu lebih untuk
keperluan lain.
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 30
Manajemen Developer berfungsi sebagai pengatur atau pengelola saja.
Mengelola beberapa bagian yang semuanya dikerjakan oleh tenaga ahli di
bidang masing-masing. Anda tidak perlu memiliki organisasi yang komplek
dengan Standar Operasional Prosedur yang rumit. Anda tinggal mengelola
penyedia jasa. Order dan bayarkan. Simple!
Mudah, semua orang mampu melakukannya dari latar belakang apa saja.
Sesuatu yang berhubungan dengan sederhana, cenderung semua orang
mampu mengerjakan. Dan ilmu manajemen yang simple sebenarnya
sudah Anda jalankan setiap hari.
Itulah mengapa, saya sampaikan bahwa bisnis ini mudah. Mudah dan
semua orang dari latar belakang manapun mampu melakukan. Syaratnya
harus dapat bermanajemen yang baik.
Karena Putaran Omsetnya Besar
Bisnis sebagai Developer Property adalah memainkan jumlah uang yang
besar. Ambil contoh sebuah Proyek Property dengan luas tanah 800 m2.
Dalam tanah tersebut bisa dibangun 5 unit rumah dengan harga jual
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 31
masing-masing rumah 400 juta. Maka omset Proyek yang sangat
sederhana ini adalah 2 Milyar.
Dalam skala Proyek Property, luasan 800 m2 adalah termasuk skala kecil
kalau tidak mau dibilang Developer Pribadi. Tetapi jika dibandingkan
dengan bisnis lainnya, Proyek Property yang hanya 5 unit di atas lahan 800
meter masih lebih besar omsetnya.
Bisa dibayangkan jika seorang Developer membangun Proyek dengan luas
lahan 1 ha. Jika harga beli tanah mentahnya 500.000,-/m2 maka bisa
dipastikan harga jual produknya per-unit tak kurang 300 juta untuk rumah
dengan tipe 36.
Jumlah unit yang bisa dibangun mencapai 80 unit dengan luasan tanah
antara 70-80 m2. Omset untuk Proyek ini jika dihitung secara kasar 80 x
300 Juta = 24 Milyar.
Karena Sangat Menguntungkan
Berbisnis sebagai Developer Property sangat menguntungkan karena bisa
mengantarkan pelakunya menjadi makmur secara financial. Tercatat
banyak sekali orang yang sudah kaya raya karena sukses sebagai pebisnis
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 32
Property. Karena membangun sebuah Proyek Property sangat
menguntungkan maka banyak sekali pebisnis lintas sektoral yang terjun
sebagai pebisnis Property.
Faktor-faktor penyebab Property sangat menguntungkan diantaranya
adalah karena Property merupakan kebutuhan primer. Semua orang
membutuhkan hunian. Melihat data statistik di Indonesia saat ini kebutuhan
rumah mencapai 15 Juta unit.
Karena Mudah Mendapatkan Pembiayaan Dari Bank
Bisnis dengan aset berupa Property mudah mendapatkan pembiayaan dari
lembaga keuangan karena asetnya berupa benda tetap dan nilainya
cenderung naik. Semua bank sangat menyukai jaminan berupa aset
Property.
Karena Developer Bebas Menentukan Harga Jual
Propertynya
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 33
Developer bebas menentukan harga jual dari produknya. Harga jual produk
hanya dibatasi oleh kewajaran dan daya beli masyarakat untuk tipe produk
yang dipasarkan. selain itu Developer dalam menetapkan harga juga harus
memperhatikan harga yang ditetapkan oleh kompetitor.
Ada banyak strategi Developer dalam menetapkan harga. Salah satunya
adalah penetapan harga progresif. Penetapan harga progresif diterapkan
apabila Developer menginginkan perputaran cash-flow yang cepat. Aplikasi
strategi penetapan harga ini adalah dengan memberikan harga yang
sangat murah pada unit-unit awal dan harga meningkat seiring dengan
banyaknya unit terjual.
Misalnya untuk memasarkan sebuah Proyek dengan luas 1 ha yang
memasarkan perumahan tipe 45.
Setelah dihitung harga wajar produk adalah 400 Juta per-unit. Tetapi untuk
memacu penjualan di tahap-tahap awal rumah dijual dengan harga 330
Juta untuk 3 unit pertama, dengan syarat pembelian tertentu.
Untuk selanjutnya harga meningkat seiring dengan jumlah penjualan.
Misalnya 5 unit selanjutnya dijual dengan harga 360 Juta, kemudian harga
normal diterapkan untuk penjualan unit selanjutnya.
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 34
Penetapan harga ini bebas dilakukan oleh Developer, tentu saja setelah
melakukan analisa.
Karena Bebas Menerapkan Konsep Disain
Konsep disain merupakan salah satu faktor untuk menarik pembeli.
Konsep disain yang nyaman akan membuat Proyek banyak diminat.
Kenyamanan selalu dibutuhkan oleh siapapun untuk beristirahat.
Its not a house but a home. Sebuah tagline pemasaran produk yang
mengerti arti sebuah rumah. Rumah bukan hanya tempat tinggal tapi akan
menjadi pusat seluruh kegiatan penghuninya. Sekarang sedang
berkembang konsep disain rumah yang bisa menjadikan rumah juga
sebagai tempat berbisnis dan bekerja. Konsep ini terinspirasi dari kondisi
yang sudah semakin macetnya kondisi jalanan terutama kota yang berlabel
kota besar apalagi metropolitan.
Disain yang mengakomodasi trend disain terkini juga harus selalu
diperhatikan oleh Developer. Jangan sampai produk yang dijual terlihat
seperti ketinggalan mode, old fashioned!. Konsumen akan merasa aneh
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 35
melihat disain produk yang tidak sesuai dengan trend disain ujung-
ujungnya rumah sulit sekali terjual.
Walaupun mengikuti trend disain kenyamanan ruang harus tetap
diperhatikan. Tidak pada tempatnya pula jika mengakomodir trend disain
tetapi meyebabkan penghuni tidak nyaman di dalam rumah.
Karena Bebas Menerapkan Strategi Marketing
Tak dipungkiri bahwa marketing adalah faktor penentu suksesnya suatu
bisnis, sebaik apapun produk tetapi tidak ditunjang oleh tim marketing yang
bagus maka produk tersebut akan sulit terjual. Setali tiga uang dengan
pemasaran Proyek Property, ada banyak metode marketing yang bisa
diterapkan.
Developer bebas memilih strategi pemasaran apakah menjualkan sendiri
atau dengan cara melakukan kerjasama dengan Professional Property
Agent. Jika penjualan Proyek diserahkan ke Agen Property Developer
harus mengontrol program marketing yang mereka dikerjakan. Fungsi
control diterapkan supaya program kerja yang sudah disepakati betul-betul
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 36
telah dilaksanakan dengan sebaik-baiknya sehingga target penjualan yang
ditetapkan bisa tercapai.
Selain penjualan dengan menyerahkan kepada Agent Property, cara yang
sangat umum dilakukan adalah dengan membentuk tim pemasaran sendiri
yang dikelola marketing manejer yang ditunjuk.
Pemasaran yang umum dilakukan adalah dengan cara memasang
marketing tools di berbagai tempat strategis, penyebaran brosur kepada
sebanyak mungkin calon konsumen, pemasaran dengan direct selling dan
mengikuti event-event marketing atau membuat event sendiri.
Pemasaran dengan menggunakan jasa Agen Property dan membentuk tim
marketing sendiri memiliki kelebihan dan kekurangan masing-masing.
Lebih simple dan melokalisir konsentrasi Developer merupakan
keuntungan jika kita menggunakan jasa Agen Property. Developer tidak
memikirkan hal-hal teknis tentang pemasaran produk, termasuk marketing
tools bisa dikerjakan seluruhnya oleh Agen Property. Resikonya adalah kita
mengeluarkan cost tambahan untuk fee Agent tersebut, yang berpengaruh
terhadap harga jual dan keuntungan Developer.
Lain halnya jika marketing dilakukan secara mandiri dengan membentuk
tim marketing sendiri, cost yang dibutuhkan lebih murah tetapi dibutuhkan
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 37
tenaga untuk pengerjaan sendiri terhadap hal-hal teknis dan strategi
pemasaran.
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 38
CCHHAAPPTTEERR IIVV
BBAAGGAAIIMMAANNAA MMEEMMUULLAAII BBIISSNNIISS DDEEVVEELLOOPPEERR
PPRROOPPEERRTTII??
Inilah pertanyaan dasar yang sering timbul dalam benak pemula yang ingin
menjadi Developer Property. Dari mana kita harus memulai? Dan
pertanyaan ini wajar karena bagi mereka Property adalah bidang baru
sementara kita banyak dijejali oleh informasi yang keliru tentang Developer
Property. Berikut langkah-langkah yang bisa dilakukan jika kita ingin
menjadi Developer Property.
1. Mencari lahan yang layak
Tidak semua lahan layak untuk dijadikan Proyek Property karena banyak
faktor yang harus diperhatikan dalam mencari lahan yang layak untuk
dijadikan Proyek Property, diantaranya lokasi, harga dasar, bentuk lahan,
status lahan, cara pembayaran, dan lain-lain.
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 39
Lokasi dan harga dasar akan mempengaruhi segmentasi pasar. Bentuk
lahan akan mempengaruhi efektifitas lahan komersil. Status lahan akan
mempengaruhi percepatan proses perijinan yang berakibat biaya. Cara
pembayaran mempengaruhi besaran modal yang musti digelontorkan. Sisi
kelayakan lainnya adalah apakah lahan tersebut dapat dibangun
perumahan. Perihal ini dapat Anda survey di dinas terkait (Bappeda atau
BPN) untuk melihat Rencana Umum Tata Ruang (RUTR). Jangan sampai
lahan yang akan Anda beli adalah lahan untuk daerah industri yang tidak
mungkin Anda kembangkan menjadi perumahan, atau peruntukan untuk
penghijauan, daerah resapan, atau banjir kanal.
Berikut Beberapa Lokasi yang Kurang Bagus untuk Dibangun Perumahan
Anda mungkin sering mendengar mantra sakti Developer, yaitu hanya ada
tiga syarat agar Proyek yang kita bangun sukses, yaitu satu: lokasi, lokasi
dan lokasi.
Kita harus jeli dalam memilih lokasi karena ada lokasi bagus ada yang
kurang bagus untuk dikembangkan untuk jadi perumahan.
Lokasi bagus adalah jaminan Proyek sukses dan terjual cepat sedangkan
lokasi kurang bagus diperlukan kerja ekstra untuk mengelola Proyek.
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 40
Berikut adalah beberapa lokasi yang kurang bagus untuk dijadikan Proyek
perumahan:
Dekat rumah sakit, rentan terhadap penyakit menular dari pasien
Dekat sungai, ada kemungkinan abrasi dan banjir
Dekat pom bensin, khawatir terhadap bahaya kebakaran
Dekat turunan dan tanjakan, rentan terhadap kecelakaan lalu lintas,
karena di turunan laju kendaraan lebih kencang dan lokasi tanjakan
dibutuhkan konsentrasi pengemudi
Dekat sutet, khawatir terhadap radiasi dan bahaya robohnya menara
sutet
Dekat pabrik, khawatir terhadap polusi
Pemakaman, khawatir terhadap air tanah dan aura pemakaman
Lebih rendah dari jalan, gampang terjadi banjir
Akses jalan masuk kecil, khawatir terjadi kesulitan masuk dan keluar
lokasi dan macet
Akses jalan masuk jalan tanah, rentan terhadap banjir dan terkesan
kotor dan becek
Tanah sawah, diperlukan waktu tambahan untuk pengeringan fisik
dan perubahan peruntukan pada instansi terkait
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 41
Lokasi setelah perumahan lain, jika berbarengan dalam pemasaran
maka konsumen lebih memilih lokasi yang lebih dekat
Dekat komplek militer, sering latihan militer dan suara tembakan
Dekat lembaga pemasyarakatan, berbahaya jika ada napi yang kabur
Dekat pembuangan sampah, polusi udara dan bau yang kurang
sedap
Dekat lokasi peternakan, khawatir terjangkit wabah dari hewan
ternak, seperti flu burung, dll
Dekat lokalisasi, kesan lokasi sangat buruk dan berpengaruh
terhadap perkembangan anak
Jalan satu arah, kesulitan akses dari dan keluar lokasi
Di pinggir jalan tol, jalan berisik terhadap suara kendaraan sepanjang
hari
Banyak preman nongkrong, khawatir terhadap keamanan
Dekat menara BTS, khawatir robohnya menara jika terjadi
kecelakaan atau bencana alam
Daerah banjir, jangan deh
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 42
2. Perencanaan Lahan
Perencanaan lahan yang harus dilakukan pada tahap awal adalah siteplan
atau gambar kawasan yang terdiri dari berapa kapling komersil, berapa
besaran fasilitas umum, gambar jalan, lebar jalan, lebar kapling dan
sebagainya. Anda dapat gunakan jasa konsultan perencanaan untuk
melakukan pekerjaan ini.
3. Modal
Modal Sendiri
Menggunakan uang yang sudah dimiliki
Menjaminkan aset yang dimiki untuk mendapatkan pinjaman modal
Menjaminkan deposito sendiri atau orang lain untuk mendapatkan
modal
Modal Keluarga Dekat
Keluarga merupakan orang yang memiliki hubungan yang paling dekat
dengan kita. Keluarga akan mempercayai apabila kita mengajukan
kerjasama untuk suatu bisnis. Apalagi bisnis yang akan dilakukan bisnis
Developer Property yang merupakan sektor ril. Barangnya ada yang akan
dibeli yaitu berupa tanah. Hitung-hitungan bisnisnya jelas begitu pula pola
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 43
pembagian keuntungan yang akan dilakukan juga transparan bisa
dibuatkan perjanjian tertulis.
Modal Teman
Begitu pula halnya dengan teman yang akan diajak untuk bekerjasama
untuk membangun sebuah Proyek Property. Teman adalah orang yang
paling dekat dengan kita selain keluarga. Jika perhitungannya jelas dan
menurut teman itu kita adalah orang yang bisa dipercaya, maka tidak ada
kendala kalau kita mengajukan kerjasama bisnis dengan teman. Biasanya
yang jadi masalah adalah kita memiliki track record yang kurang bagus di
mata teman-temen tentu saja tidak akan ada teman yang bersedia menjalin
kerjasama bisnis dengan kita. Karena bagaimanapun juga kunci dalam
mendapatkan modal kerja ini adalah adanya trust dari rekan bisnis
terhadap kita. Sekali nama cacat jangan harap nama kita akan pulih.
Oleh karena itu adalah sangat penting bagi kita untuk menjaga nama baik
dan reputasi bisnis kita, apalagi jika berhubungan dengan mengajukan
kerjasama untuk membangun Proyek Property yang memiliki nominal yang
besar dan jangka waktu pengelolaan yang panjang sekali. Saling
mempercayai merupakan faktor yang sangat penting.
Modal Investor
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 44
Untuk membangun sebuah Proyek Property diperlukan modal yang tidak
sedikit. Tetapi kita tidak perlu menggunakan uang sendiri, kita bisa
memakai modal dari Investor. Developer bisa mendapatkan Investor jika
bisa memberikan jaminan keamanan dan keuntungan terhadap uang yang
diinvestasikan oleh Investor.
Modal Perbankan
Kredit Modal Kerja (KMK)
Kredit Yasa Griya (KYG)
Kredit Pemilikan Rumah (KPR)
Kredit Kepemilikan Lahan (KPL)
4. Perijinan
Berikut Langkah-langkah Perijinan Perumahan
Langkah 1
Pastikan tanah yang akan dikelola sebagai perumahan berada pada jalur
yang sesuai dengan Rencana Tata Ruang Kota (RTRK) agar tidak
kesulitan untuk ijin Pemanfaatan Tanahnya. Misal jika kita rencana lokasi
perumahan yang akan dibangun berada pada areal persawahan, tidak
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 45
selalu RTRK di tempat tersebut akan jadi daerah Persawahan atau
Daerah Peresapan (Jalur Hijau).
Kita cek saja RTRK daerah tersebut nantinya untuk apa, untuk
Pemukiman, Industri atau memang Jalur Hijau. Apabila ternyata daerah
tersebut direncanakan sebagai pemukiman maka kita bisa lanjutkan untuk
rencana mengembangkan perumahan.
Langkah 2
Lanjut ke langkah berikutnya, adalah mengurus perijinan pada Dinas
Pekerjaan Umum (DPU) dan Badan Perencanaan Pembangunan Daerah
(Bappeda). Pertama-tama kita mengurus ijin untuk Advice Planning, nama
ijin ini di tiap tempat berbeda-beda tapi pada intinya adalah untuk
kesesuaian antara Siteplan pengembangan Perumahan dan Tata Ruang di
daerah tersebut.
Syarat yang wajib disiapkan antara lain Proposal Ijin Pemanfaatan Ruang,
yang berisi segala sesuatu yang berkaitan dengan perencanaan lokasi
tersebut, juga dilampiri sertifikat tanah, apabila tanah itu masih atas nama
orang lain dilampiri Surat Kuasa bermeterai cukup untuk mengurus
perijinan tersebut, dan tentunya gambar perencanaan lahan (Siteplan)
sudah pasti harus ada.
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 46
Produk dari ijin ini adalah gambar rekomendasi Advice Planning yang berisi
garis besar aturan untuk pembangunan, misal garis pagar harus berapa
meter dari jalan, garis muka bangunan harus berapa meter dari jalan dan
masih banyak yang lainnya. Produk perijinan lainnya yang dihasilkan dari
langkah ini adalah Ijin Prinsip atau Surat Keputusan yang disetujui oleh
kepala daerah Bupati atau Walikota.
Di sebagian daerah Ijin Prinsip ini hanya berlaku untuk lahan dengan
luasan > 1 Ha, tapi ada juga daerah yang tidak memiliki batasan luasan
untuk ijin ini, biasanya lebih dari 5 rumah sudah dianggap sebagai sebuah
perumahan.
Langkah 3
Langkah ini dilakukan di Badan Pertanahan Negara (BPN), kalo dulu
namanya Kantor Agraria sekarang berada di bawah Kementrian Agraria
dan Tata Ruang. Pertama kita cek sertifikat apakah sudah sesuai dengan
fisiknya, minta pada petugas untuk cek ulang patok pembatasnya apakah
sudah sesuai dengan luasan yang ada pada sertifikat.
Setelah itu sesuaikan sertifikat dengan syarat dan kebutuhan yang akan
digunakan untuk pengembangan perumahan, misal apakah tanah itu harus
digabung sertifikatnya karena sebelumnya terdiri dart sejumlah sertifikat
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 47
hak milik. Pastikan status yang dipersyaratkan untuk lahan tersebut, harus
Hak Guna Bangunan (HGB) yang berarti tanah tersebut atas nama PT
(Perusahaan) atau mungkin boleh langsung dipecah kavling atas nama
Pribadi.
SeAndainya memang diperbolehkan dipecah kavling atas nama Pribadi,
hal tersebut sangat memudahkan pengurusan dan menghemat anggaran
untuk Retribusi Pajak dan Perijinan. Kalaupun memang harus berstatus
HGB langkah awalnya adalah penurunan status dari SHM ke HGB tetapi
masih atas nama Pribadi, kemudian dari HGB atas nama Pribadi dibalik
nama ke HGB atas nama PT (Perusahaan).
Perlu diperhatikan bahwa di tiap proses tersebut selalu muncul Pajak dan
Retribusi Perijinan. Namun proses tersebut mungkin tidak sama di setiap
daerah, jadi sebelum mengajukan mohon ditanyakan pada Kantor
Pertanahan setempat untuk detail tiap prosesnya sampai proses selesai.
Masih di Kantor Pertanahan, setelah segala macam tentang proses
legalitas sertifikat tadi, kita masih harus mencari Ijin Perubahan
Penggunaan Tanah. lni sebagai syarat nanti kita melangkah untuk
pengajuan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB).
Langkah 4
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 48
AMDAL = Analisa Mengenai Dampak Lingkungan. Biasanya untuk suatu
daerah tertentu Ijin Analisa AMDAL berlaku untuk luasan > 1 Ha, jika
luasannya dibawah itu sebagai penggantinya cukup dengan ijin UKL/UPL
(Upaya Pengelolaan Lingkungan Hidup/Upaya Pemanfaatan Lingkungan
Hidup).
Proses ini awalnya kita diharuskan cek kadar air tanah pada lokasi. Setelah
itu kita membuat proposal tentang plus minus dan dampak yang akan
terjadi pada Proyek yang akan kita kembangkan. Produk perijinan ini
adalah Surat Rekomendasi dari Kantor Lingkungan Hidup yang nantinya
dilampirkan juga sebagai pengajuan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB).
Langkah 5
Kita masuk ke kantor Perijinan Terpadu atau Kantor Perijinan Satu Atap
atau apapun namanya untuk mengurus IMB. Bersamaan dengan
pengajuan IMB, kita mengurus pengesahan Siteplan Perumahan yang
istilah kerennya ZONING.
IMB INDUK
IMB Induk adalah Ijin Mendirikan Bangunan yang terbit atas nama PT
Developer. IMB ini memuat secara keseluruhan satu kawasan lokasi
pemukiman yang akan dijadikan suatu kawasan perumahan sebelum
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 49
dilakukan pemecahan IMB per-kavling maka perlu dilakukan pengajuan
IMB induk yang nanti nya IMB Induk ini akan secara keseluruhan memuat
seluruh lokasi kavling yang direncanakan sesuai dengan siteplan yang
telah disepakati dan disetujui.
IMB induk ini diajukan oleh Developer dengan mencantumkan lokasi
Bangunan dan memperhatikan status tanah yang dimiliki yang akan
dijadikan pembangunan perumahan.
IMB Induk ditetapkan oleh Bupati atau Walikotamadya melalui Dinas Tata
Bangunan dan Pemukiman.
IMB Per-kavling/Pecahan
IMB kaveling adalah IMB yang sudah dipecah dari IMB Induk berdasarkan
ukuran luas type rumah yang sudah ditentukan dan terdaftar dalam IMB
Induk, proses pemecahannya bisa sebelum terjadinya transaksi sebelum
rumah dibangun harus sudah dilakukan pemecahan IMB kaveling dari IMB
Induk.
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 50
5. Pemasaran
Pemasaran dilakukan setelah perijinan perumahan diperoleh. Banyak
metode pemasaran yang bisa dipilih, bisa secara online atau offline.
Jika diperhatikan akhir-akhir ini jumlah pemakai internet di Indonesia
meningkat pesat, pada tahun 2015 jumlahnya sudah mendekati 100 Juta
orang. Jumlah ini merupakan potensi pasar yang besar untuk memasarkan
produk apapun, termasuk Property.
Ada beberapa keuntungan jika kita memasarkan produk lewat internet,
diantaranya:
Jangkauan yang luas. Internet bisa diakses dimana saja, bahkan dari
belahan „dunia lain‟ sekalipun produk kita bisa dilihat oleh calon pelanggan.
Artinya jutaan bahkan milyaran orang yang mengakses internet bisa
menemukan produk Anda.
Biaya yang murah. Jika Anda mengetahui caranya maka Anda bisa
memasarkan produk Anda dengan biaya yang sangat murah bahkan
seratus persen gratis. Anda tinggal memasang produk Anda di situs-situs
penyedia jasa periklanan gratis yang belakangan ini banyak bermunculan.
Atau jika Anda punya keterampilan sedikit mengenai blogging Anda tinggal
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 51
membuat blog gratisan dan melakukan beberapa trik yang mudah
didapatkan di internet untuk membuat blog Anda mudah ditemukan di
Search Engine (SE) seperti Google, Yahoo, Bing dan lain-lain.
Hemat Waktu. Jika Anda sudah men-setting produk Anda secara online
maka Anda tinggal menunggu respon dari pelanggan, tergantung model
setting-an yang Anda buat. Jika Anda menginginkan pelanggan
menghubungi Anda via telepon maka Anda tidak harus online sapanjang
hari. Setelah Anda mencantumkan nomor kontak Anda di iklan, tunggu saja
telepon dari pelanggan.
Online 24/7 Non Stop!. Internet adalah satu-satunya media yang terus bisa
diakses 24 jam sehari dan 7 hari seminggu. Selama server tempat Anda
memasang iklan tidak terganggu atau down, maka iklan Anda akan terus
bisa diakses sepanjang waktu.
Nah, bagaimana dengan pemasaran Property di Indonesia? Ada beberapa
situs web yang bisa Anda gunakan untuk memasarkan Property Anda,
diantaranya:
Rumah.Com
Situs web ini merupakan tempat beriklan khusus Property. Untuk
memasang iklan Anda harus mendaftar dengan mencantumkan email.
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 52
Proses beriklan disini sangat mudah, tinggal ikuti beberapa langkah dan
iklan Anda akan langsung online.
Berbeda dengan dua situs web diatas, rumah.com memperbolehkan kita
mengiklankan produk indent. Untuk lebih memudahkan pengunjung
menemukan Property kita rumah.com menerapkan kebijakan membership
berbayar. Dengan menjadi member maka kita bisa memasarkan sejumlah
produk dalam waktu bersamaan. Jumlah yang diijinkan tergantung paket
keanggotaan yang kita pilih.
Untuk Anda yang bermodal cekak bisa memanfaatkan akun member
percobaan selama sebulan tanpa biaya, dimana dengan adanya akun
percobaan ini Anda bisa mengiklankan maksimal 10 produk sekaligus.
Tetapi produk Anda akan berada pada posisi terbawah pada spec dan
kategori yang sama jika dibandingkan dengan produk dari member tetap.
Selain akun percobaan selama sebulan rumah.com juga menyediakan
fasilitas untuk non member mengiklankan produknya, tetapi hanya terbatas
untuk 2 listing saja.
Rumah123.com
Situs web ini hanya untuk Agen Property karena untuk memasarkan
produk kita harus menjadi member, dan berasal dari Property Agent. Tetapi
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 53
jangan khawatir bagi Anda yang bukan tergabung dengan Property Agent
tertentu bisa mencantumkan label Independent Property Agent atau bikin
merk sendiri.
Anda bisa memilih paket keanggotaan yang kira-kira sesuai dengan
kebutuhan Anda. Dalam aktifasi member baru mereka masih
menggunakan cara manual yaitu dengan cara dihubungi oleh marketingnya
dan transfer bank, jadul memang hehe.
Urbanindo.com
Situs web ini sangat flexible dalam mengapprove iklan yang kita masukkan.
Kita bisa memasang iklan sesuai dengan kemauan kita dan langsung
online, just by clicks!
Anda hanya tinggal mengisi beberapa form isian yang sangat friendly user.
Dari pengalaman saya beriklan di urbanindo.com juga menghasilkan
respon yang sangat bagus.
Dan masih banyak lagi yang lain, silahkan dicari sendiri di kotak pencarian
Google…
Demikian beberapa situs web yang saya gunakan untuk beriklan Property
selain di blog saya sendiri asriman.com.
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 54
Selain di situs web iklan diatas Anda juga bisa membuat blog gratisan di
blogspot.com, wordpress.com, web.id, tumblr.com, blogdetik.com,
kompasiana.com dan lain-lain. Kunjungi alamat situs mereka masing-
masing dan ikuti langkah mendaftar dan membuat blog.
Jika Anda bisa membaca dan mengetik dan terhubung ke internet, maka
Anda berkesempatan memasarkan produk Anda ke jutaan orang
sekaligus...
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 55
CCHHAAPPTTEERR VV
MMOODDAALL UUNNTTUUKK MMEENNJJAADDII DDEEVVEELLOOPPEERR
PPRROOPPEERRTTYY
1. Modal Sendiri
Modal sendiri adalah modal pribadi yang digunakan untuk menjalankan
bisnis Developer. Kondisi ini merupakan kondisi yang ideal karena Anda
dapat mengatur Proyek sesuai dengan keinginan sendiri. Beda halnya jika
Anda menggunakan uang orang lain, dalam pengelolaan bisnis Anda tidak
seluwes modal milik sendiri.
Dengan modal sendiri, keuntungan Proyek juga akan menjadi milik sendiri,
tanpa harus bebagi dengan orang lain. Anda bisa menjalankan bisnis
Developer Property dengan membentuk manajemen sendiri.
Sesungguhnya jika Anda memiliki modal sendiri pelajaran-pelajaran dalam
e-Book ini tidak banyak gunanya.
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 56
Dengan uang yang Anda miliki Anda bisa menyewa para professional di
bidang Property untuk menjalankan bisnis Anda. Segala kegiatan bisa
Anda serahkan kepada professional. Untuk disain serahkan ke Arsitek atau
ke Konsultan Perencana dengan membayar uang jasa, untuk membangun
Proyek serahkan kepada Kontraktor, untuk pemasaran serahkan ke Agent
Property.
2. Investor
Apabila Anda tidak mampu menyediakan modal sendiri, Anda dapat
mendatangkan Investor untuk memodali Anda. Namun Anda wajib berbagi
keuntungan yang menarik untuk sang Investor. Besaran bagi hasil dengan
Investor bergantung dengan kesepakatan Anda dan Investor yang
dituangkan dalam Perjanjian Kerjasama.
Beberapa pola bagi hasil untuk Investor dapat berupa prosentase atas
keuntungan bersih atau berdasarkan kelipatan atas modal yang disetorkan
Investor. Tidak ada angka pasti yang menjadi dasar pengembalian
investasi sang Investor. Namun Investor sebenarnya memegang resiko
tertinggi dalam bisnis ini. Maka reward atas investasinya sangatlah wajar
apabila diganjar dengan pengembalian yang tinggi.
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 57
Contoh Tingkat Pengembalian Investasi Prosentase atas Keuntungan
Bersih:
Modal Investor : Rp. 500.000.000,00
Keuntungan Bersih : Rp. 2.000.000.000,00
Hak Investor 50% : Rp. 1.000.000.000,00
Hak Pengelola 50% : Rp. 1.000.000.000,00
Jangka Waktu : 18 Bulan
Contoh Tingkat Pengembalian Investasi Berdasarkan Kelipatan Modal
disetor:
Modal Investor : Rp. 500.000.000,00
Keuntungan Bersih : Rp. 2.000.000.000,00
Hak Investor 2x Modal : Rp. 1.000.000.000,00
Hak Pengelola : Rp. 1.000.000.000,00
Jangka Waktu : 18 Bulan
Apapun pola tingkat pengembalian investasi harus lebih baik dibandingkan
dengan bunga perbankan, perdagangan saham atau obligasi. Melihat
contoh tersebut di atas, pengembalian investasi lebih dari 2 kali modal.
Yang perlu diperhatikan adalah jangka waktu pengembalian. Tingkat
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 58
pengembalian di atas bisa lebih baik daripada bunga perbankan bila
Proyek berjalan 1 tahun atau 2 tahun. Namun bila lebih, belum tentu
menarik bagi Investor.
3. Pemilik Tanah
Pemilik tanah dapat diberdayakan untuk menjadi sumber modal dalam
sebuah Proyek Property. Pemilik tanah menyumbangkan modal bukan
dalam bentuk uang tapi berupa tanahnya dengan tidak meminta
pembayaran di depan atas tanahnya. Pembayaran tanah dilakukan setelah
Proyek sudah menghasilkan penjualan, maka saat itu tanahnya mulai
dibayar. Inilah konsep dasar Menjadi Developer Tanpa Modal.
Tingkat bagi hasil keuntungan untuk pemilik tanah karena modalnya
sebagai pemilik tanah seharusnya lebih kecil dari pengelola karena karena
resiko pemilik tanah terhadap bisnis ini mendekati nol.
Selama tidak tersangkut hutang bank, lahan tidak akan hilang akibat
kegagalan menjalankan bisnis. Lahan juga tidak dibaliknama kepada
siapapun, hubungan dengan Developer hanya sebagai Kuasa
Pengelolaan. Lahan akan masih tetap ada dan memiliki kecenderungan
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 59
harga naik. Detail dari kerjasama dengan pemilik tanah dapat Anda baca di
bagian lain dari e-Book ini.
Modal sendiri, Investor dan Pemilik Tanah adalah modal yang
dikategorikan dalam modal sebelum menjalankan bisnis Developer.
Ketiganya sebaiknya dipastikan tersedia sampai dengan Anda siap me-
launching produk Anda.
Kemudian darimana lagi modal untuk memutar bisnis ini setelah launching
produk? Beberapa hal berikut adalah intrumen lain yang Anda akan
”main”kan nada-nadanya.
4. Kontraktor
Kontraktor adalah mitra yang bisa dimanfaatkan untuk menjalankan
Proyek. Pembayaran kontraktor bisa dinegosiasikan jika Anda ingin
mendapatkan kemudahan dalam pembiayaan. Kontraktor bisa diserahkan
pembangunan Proyek dengan sistem pembayaran lunak, dalam istilah
Proyek dikenal dengan istilah pembayaran turn-key.
Prinsip turn-key project adalah pembayaran kepada kontraktor dilakukan
setelah pekerjaan selesai seluruhnya. Tentu saja kontraktor harus
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 60
mendapatkan keuntungan lebih jika pekerjaan dilakukan dengan sistem
yan gumum yaitu pembayaran dengan Termin.
Dengan sistem turn-key project ini pekerjaan kita sebagai Developer
menjadi lebih mudah, karena kita cukup memberikan Surat Perintah Kerja
kepada Kontraktor maka kontraktorlah yang akan melaksanakan Proyek
sampai selesai, Developer cukup melakukan controlling supaya pekerjaan
sesuai dengan spec yang disepakati.
Dengan sistem turn-key ini biasanya kontraktor meminta harga yang lebih
tinggi jika dibandingkan dengan pola pembayaran termin karena kontraktor
juga mengeluarkan uang untuk memulai Proyek. Sementara dengan sistem
termin kontraktor tidak membutuhkan uang besar, bahkan bisa tanpa
modal.
Jadikan kontraktor sebagai instrument modal.
5. Konsumen
Konsumen bisa diposisikan sebagai instrument modal dalam menjalankan
Proyek Property. Sudah jamak dilakukan oleh Developer bahwa
pemasaran Proyek sudah dilakukan tapi Proyek belum dimulai sama
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 61
sekali. Proyek masih 0% tapi pemasaran sudah dilakukan dan
konsumenpun sudah mulai membayar. Tergantung program pemasaran
yang ditawarkan oleh tim marketing, supaya konsumen tertarik.
Penerimaan konsumen diperoleh dari penerimaan uang muka dan
pelunasan baik bertahap maupun pelunasan melalui KPR. Harga yang
dibayarkan konsumen mengandung biaya-biaya selain keuntungan atas
hasil penjualan. Penerimaan konsumen tentunya di-post-kan ke biaya-
biaya pula. Akan lebih bijak, sebelum penerimaan konsumen lunas, Anda
memprioritaskan untuk pos-pos biaya. Bukan mengambil keuntungan di
depan.
6. Perbankan
Perbankan di Indonesia memberikan fasilitas pembiayaan untuk konsumen
maupun Developer. Untuk konsumen lebih dikenal dengan Kredit
Pemilikan Rumah (KPR), sedangkan untuk Developer dikenal dengan
Kredi Konstruksi.
- Kredit Pemilikan Rumah
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 62
KPR sendiri terdapat 2 jenis. KPR Umum (dicairkan ketika bangunan 100%
selesai) dan KPR INDEN (dicairkan bertahap). KPR adalah bentuk
pelunasan dari konsumen melalui pembiayaan perbankan.
- Kredit Konstruksi
Pembiayaan bank kepada Developer sementara ini hanya Kredit
Konstruksi. Sejenis Kredit Modal Kerja yang pencairan berdasarkan
progres pembangunan. Plafon kredit tidak serta merta dapat digunakan
untuk membiayai Proyek. Fungsi kredit konstruksi adalah untuk me-
leverage modal Anda untuk pembiayaan pembangunan.
Untuk memperoleh kredit ini, dibutuhkan basis konsumen yang jelas. Bank
tidak akan serta merta memberikan kredit tanpa kejelasan bagaimana cara
Anda mengembalikannya.
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 63
CCHHAAPPTTEERR VVII
RRAAHHAASSIIAA MMEENNIILLAAII TTAANNAAHH YYAANNGG LLAAYYAAKK
UUNNTTUUKK DDIIJJAADDIIKKAANN PPRROOYYEEKK
Kemampuan menilai tanah yang layak untuk dijadikan Proyek Property
mutlak dimiliki oleh Developer Property. Jamaknya kemampuan ini juga
sangat dibutuhkan oleh orang yang berniat ingin jadi Developer Property.
Kemampuan ini bisa dipelajari melalui buku-buku yang bertajuk Studi
Kelayakan Proyek.
Dalam pembahasan Studi Kelayakan Proyek dibahas segala sesuatu
tentang rencana Proyek mulai dari Aspek Pasar, Teknis, Konstruksi sampai
ke Manajemen Proyek.
Kelayakan lahan untuk dijadikan Proyek Property dipengaruhi oleh
beberapa faktor, seperti Lingkungan Sekitar, Harga Dasar Tanah, Harga
Kesepakatan, Harga Pasar, Dukungan Perbankan, Bentuk Lahan, Status
Lahan, dan lain-lain.
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 64
1. Faktor Lingkungan Sekitar
Kita harus memiliki kemampuan untuk menilai lokasi yang akan dibangun
Proyek. Lokasi yang berada di lokasi yang sudah ramai cenderung memiliki
keberhasilan lebih tinggi kalau dibangun Proyek perumahan. Hal ini
disebabkan oleh permintaan terhadap hunian sudah pasti tinggi di lokasi
yang sudah ramai. Lokasi yang sudah ramai biasanya sudah terdapat
fasilitas penunjang kebutuhan sehari-hari penduduk.
Dapat pula dilihat dari beberapa Developer yang bermain di lokasi sekitar.
Jika belum ada Developer yang membuka Proyek di sekitar lokasi, Anda
adalah pioneer dengan resiko kegagalan lebih besar. Namun jika sukses,
keuntungan bisa jauh lebih besar.
Faktor lingkungan juga menjadi faktor penentu kita membangun
perumahan dalam hal penentuan segmen masyarakat yang akan disasar.
Jika berada di lokasi yang belum berkembang dan harga tanahnya masih
murah meriah dan jauh dari keramaian maka perumahan yang cocok untuk
dibangun adalah perumahan sederhana, hal ini juga ditunjang oleh
peraturan pemerintah yang akan mensubsidi perumahan sederhana.
Dengan adanya subsidi maka perumahan akan lebih mudah terjual karena
pembeli akan dimudahkan dalam hal pembayaran.
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 65
Sebaliknya jika lokasi berada di tengah kota, harga tanah sudah sangat
mahal, maka kita harus bisa menilai segmentasi masyarakat yang akan
disasar sebagai konsumen. Sebagai contoh saat ini di tengah-tengah kota
besar seperti Jakarta, Surabaya, Makassar dan kota-kota besar lainnya
sudah tidak memungkinkan kita membangun perumahan murah.
2. Harga Dasar Tanah
Harga dasar tanah menjadi faktor utama dalam menentukan lanjut tidaknya
proses berikutnya dalam mengembangkan bisnis properti. Karena harga
dasar tanah itulah yang salah satu faktor selain harga bangunan untuk
menentukan niali jual properti Anda. Harga dasar tanah dapat ditinjau dari
beberapa aspek berikut :
- Harga NJOP (Nilai Jual Objek Pajak)
Dapat dilihat dari SPT PBB (Surat Penetapan Pajak Terhutang Pajak Bumi
dan Bangunan). Anda dapat membaca berapa harga NJOP yang tertera.
Di beberapa kota, harga NJOP bisa dijadikan patokan untuk menaksir
harga dasar tanah.
- Harga Pasar
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 66
Harga yang sedang dipasarkan pada saat itu. Informasi dapat diperoleh
dari kelurahan, iklan jual tanah, info tetangga, makelar. Dengan
membandingkan harga pasar sekitar, Anda dapat memperkirakan harga
wajar untuk lahan yang akan Anda bidik.
- Harga Kesepakatan
Harga pembelian tanah yang sudah terjadi dalam jangka waktu 1 tahun
terakhir ini. Informasi ini dapat diakses di Notaris setempat. Jangan
dibayangkan Anda harus survey detail tenutang hal ini dan menyediakan
database khusus untuk ini. Sungguh tidak. Cukup meramu informasi dari
ketiganya, atau cukup salah dua dari ketiganya, Anda dapat menaksir
layak tidaknya harga dasar tanah yang akan Anda akuisisi.
3. Pertimbangan perbankan
Pertimbangan dari perbankan patut diperhatikan. Mengapa? Karena bank
sebenarnya memiliki dasar perhitungan penilaian jaminan. Tentu saja
dalam rangka kredit. Tapi informasi ini dapat Anda gunakan sebagai dasar
penentuan segmentasi pasar. Selain hal tersebut, bank juga melakukan
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 67
kerjasama pembiayaan dengan Developer lain yang mungkin berada di
lokasi sekitar lokasi yang sedang diincar.
4. Bentuk Lahan
Bentuk lahan yang tidak beraturan, akan sedikit member kesulitan dalam
menggambar siteplan, meskipun pada sisi lain kesulitan ini dapat menjadi
sebuah keunggulan dalam konsep. Bentuk lahan yang relatif persegi, akan
memberikan efektifitas lahan yang lebih maksimal dibandingkan dengan
bentuk yang tidak beraturan.
Lahan datar lebih mudah dalam pengelolaan dibandingkan dengan lahan
berkontur. Lahan berkontur berbiaya relative lebih besar dibandingkan
lahan datar. Namun keunggulan lahan berkontur, biasanya memiliki
pemAndangan yang indah. Faktor pemAndangan indah ini dapat menjadi
nilai lebih ketika produk dipasarkan.
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 68
5. Status Lahan
Status lahan dapat dibedakan menjadi 2 kelompok. Berdasarkan status
fisik dan kondisi status sertifikat.
Perbedaan-perbedaan tersebut menentukan proses berikutnya. Masing-
masing juga memiliki keunggulan tertentu.
- Status Fisik Sawah
Harga yang ditawarkan relatif lebih murah dibandingkan dengan status fisik
pekarangan. Terdapat proses perijinan tambahan yakni dikenal dengan ijin
pengeringan. Pada praktek di lapangan, status fisik sawah memang harus
dikeringkan.
Status fisik sawah itulah kondisi fisiknya. Anda suatu saat akan
menemukan sertifikat tertulis tanah pekarangan, namun kondisi fisiknya
sawah. Anda tidak perlu mengajukan ijin pengeringan, namun tetap
melakukan proses pengeringan.
- Status Fisik Pekarangan
Harga yang ditawarkan relatif lebih mahal dibandingkan dengan status fisik
sawah. Tidak ada lagi proses ijin pengeringan. Lahan dapat segera
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 69
dikerjakan untuk pengolahan lahan dan proses lainnya sehingga lahan
segera siap launching.
Berkebalikan dengan status fisik sawah, Anda mungkin akan menemukan
lahan bersertifikat tertulis sawah. Namun pada kondisi fisik lahan berupa
lahan pekarangan. Apabila menemukan hal demikian, tentunya proses ijin
pengeringan harus ditempuh.
- Tidak bersertifikat (tanah negara, hak garap).
Tanah tak bersertifikat yang dimaksudkan di sini bukannya tanah yang
benar-benar tanpa sertifikat. Tetapi tanah yang masih dibutuhkan proses
sertifikasi atau peningkatan hak. Seperti halnya Tanah Negara, Hak Garap,
Letter C, Letter D dan sebutan-sebutan lainnya.Lahan yang demikian perlu
dilakukan proses sertifikasi sebelum dilakukan proses perijinan lebih
lanjut.
Keuntungan lahan seperti ini, Anda dapat melakukan negosiasi
pembayaran jangka waktu yang lebih panjang. Karena untuk proses
sertifikasi juga membutuhkan waktu.
- SHM (Sertifikat Hak Milik).
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 70
Sertifikat jenis ini mmum dimiliki oleh perseorangan sebagai bukti milik atas
lahan. Keuntungannya mengakuisisi lahan seperti ini adalah lebih pasti
kepemilikannya dan proses perijinan dapat lebih cepat. Setidaknya tidak
melalui proses sertifikasi lahan dari non sertifikat ke sertifikat Hak Milik.
Namun percepatan ini masih diharus diselidiki, karena perijinan perumahan
di masing-masing daerah tidak dapat disama-ratakan. Pemerintah daerah
setempat kadang mewajibkan lahan bersertifikat HGB (Hak Guna
Bangunan). Berarti Anda harus menurunkan hak dari Hak Milik menjadi
Hak Guna Bangunan.
- HGB (Hak Guna Bangunan).
Sertifikat jenis ini pada umumnya dimiliki perusahaan. Bersifat sementara
dengan jangka waktu tertentu (25 tahun). Namun dapat ditingkatkan
haknya menjadi SHM.
Keuntungannya adalah lebih pasti kepemilikannya dan proses perijinan
lebih cepat. Apalagi bila pemerintah daerah setempat memberlakukan
kewajiban lahan bersertifikat HGB.
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 71
CCHHAAPPTTEERR VVIIII
PPOOLLAA MMEENNGGAAKKUUIISSIISSII LLAAHHAANN YYAANNGG UUMMUUMM
DDIILLAAKKUUKKAANN
Mengakuisisi lahan dapat dilakukan dengan berbagai cara, tergantung
kemampuan negosiasi dengan pemilik lahan. Prinsip mengakuisisi lahan
adalah bagaimana kita bisa membayar dengan uang sesedikit mungkin di
depan karena akan berpengaruh terhadap modal awal yang dibutuhkan
untuk membangun Proyek. Semakin sedikit kita membayar di depan
semakin bagus, sehingga uang yang sedianya untuk membayar lahan bisa
dimanfaatkan untuk keperluan lain di Proyek.
Karena begitu kita selesai mengakuisisi lahan sederet langkah yang
membutuhkan biaya sudah menunggu.
Berikut metode-metode akuisisi lahan yang bisa dilakukan:
Beli Putus
Praktek ini mudah. Anda tinggal mengincar lahan yang ingin digarap, tawar
menawar dan bayar. Beli putus seperti ini akan membuat modal yang Anda
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 72
gelontorkan menjadi padat alias besar. Karena lahan adalah salah satu
komponen terbesar dalam komposisi biaya.
Beberapa hal yang perlu Anda perhatikan adalah luas lahan. Setelah
transaksi, BPN akan melakukan pengukuran ulang atas lahan. Dalam
sejarah, luas lahan cenderung akan berkurang. Sangat sedikit ditemukan
kasus, lahan lebih luas daripada yang tertera di sertifikat.
Perhatikan pula keuntungan investasi Anda. Dengan modal yang besar,
tingkat pengembalian modal dapat saja tidak menarik. Beda dengan
keuntungan bersih? Di bagian lain di buku ini akan dijelaskan lebih lanjut.
Beli Bertahap
Praktek ini juga mudah. Setelah Anda cocok dengan lahan dan dilakukan
proses tawar menawar. Namun pembayaran lahan dilakukan secara
bertahap. Jangka waktu sesuai dengan kesepakatan pembayaran.
Pembayaran dapat dilakukan secara bertahap berdasarkan waktu,
berdasarkan cek point kegiatan atau gabungan keduanya. Pembayaran
bertahap berdasarkan waktu adalah pembayaran yang Anda lakukan atas
dasar tempo waktu pembayaran berdasarkan kesepakatan. Misalkan 6 kali
pembayaran dalam tempo 6 bulan dan bentuk jangka waktu lainnya.
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 73
Contoh Pembayaran Berdasarkan Waktu :
Luas lahan : 3500 m2
Harga dasar : Rp. 500.000 / m2
Nilai total : Rp. 1.750.000.000,00
Cara pembayaran :
Tanda jadi : Rp. 10.000.000,00
Pembayaran I : Rp. 100.000.000,00
30 hari kalender setelah tanda jadi
Pembayaran II : Rp. 300.000.000,00
3 bulan setelah Pembayaran I
Pembayaran III : Rp. 300.000.000,00
3 bulan setelah Pembayaran II
Pembayaran IV : Rp. 300.000.000,00
3 bulan setelah Pembayaran III
Pembayaran V : Rp. 300.000.000,00
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 74
3 bulan setelah Pembayaran IV
Pembayaran VI : Rp. 440.000.000,00
3 bulan setelah Pembayaran V
Pembayaran bertahap berdasarkan cek point kegiatan yakni pembayaran
yang dilakukan sesuai kegiatan Proyek.
Beberapa cek point pembayaran yang disarankan:
- Tanda jadi atau Down Payment
Sebagai tanda keseriusan Anda untuk mengakusisi lahan yang akan Anda
garap. Besaran nilainya tergantung kesepatan.
- Perijinan selesai
Setelah dilakukan pembayaran Tanda jadi atau DP, Anda memproses
perijinan. Proses perijinan ini akan memakan waktu rata-rata 3 bulan. Rata-
rata karena setiap daerah memiliki karakter perijinan yang berbeda-beda.
Setelah perijinan selesai, Anda akan kembali membayar.
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 75
Hal ini dilakukan untuk memperoleh kepastian bahwa lahan dapat dialih
fungsikan menjadi perumahan. Dengan demikian resiko kehilangan modal
akibat pembelian lahan, dapat diminimalisasi.
- Sertifikat jadi
Setelah tanda jadi, proses dilanjutkan ke Notaris untuk dilakukan balik
nama dari pemilik lama ke Anda. Proses ini dilakukan oleh Notaris Pejabat
Pembuat Akta Tanah, Proses sampai dengan balik nama kurang lebih 2
bulan.
Setelah sertifikat beralih atas nama Anda, inilah salah satu cek point
pembayaran Anda kepada pemilik tanah. Anda dapat melunasinya atau
masih membayarkan sebagian sampai ke proses berikutnya.
- Sertifikat pecah.
Proses berikutnya adalah pecah sertifikat sesuai dengan siteplan yang
diijinkan oleh Pemerintah Daerah setempat. Pembayaran dilakukan setelah
sertifikat pecah. Dan Anda wajib melunasinya kecuali...
Kecuali apabila kesepakatan pembayaran adalah gabungan dari dasar
waktu dan dasar kegiatan. Misalkan saja setelah sertifikat pecah, Anda
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 76
masih memiliki kesempatan membayar sampai dengan pelunasan setelah
6 bulan, 9 bulan atau bahkan 12 bulan kemudian.
Contoh Pembayaran Berdasarkan Cek Point Kegiatan :
Luas lahan : 3500 m2
Harga dasar : Rp. 500.000 / m2
Nilai total : Rp. 1.750.000.000,00
Cara pembayaran :
Tanda jadi : Rp. 10.000.000,00
Down payment : Rp. 100.000.000,00
Perijinan : Rp. 300.000.000,00
Sertifikat Jadi : Rp. 300.000.000,00
Sertifikat Pecah : Rp. 1.040.000.000,00
Pembayaran dengan pola ini dapat menekan modal menjadi relatif lebih
sedikit dan tentunya memiliki tingkat pengembalian modal yang lebih baik
dibandingkan dengan pola beli putus. Pola pembayaran seperti ini sangat
menantang karena Anda akan memutar otak lebih keras untuk mampu
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 77
menjual dan merealisasikan penjualan sehingga mampu menutup
kewajiban pembayaran tanah.
Kalau Anda menyukai tantangan, ini pola yang tepat untuk Anda.
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 78
CCHHAAPPTTEERR VVIIIIII
SSTTRRAATTEEGGII MMEENNGGAAKKUUIISSIISSII LLAAHHAANN DDAANN
MMEEMMBBAANNGGUUNN PPRROOYYEEKK PPRROOPPEERRTTYY TTAANNPPAA
MMOODDAALL
III. Kerjasama Lahan Dengan Pemilik Tanah
Salah satu rahasia untuk menjadi Developer Property tanpa modal adalah
dengan cara mengajukan kerjasama lahan kepada pemilik tanah.
Kerjasama lahan merupakan pola kerjasama antara pemilik tanah dengan
Developer untuk melaksanakan sebuah Proyek Property, baik Proyek
tersebut berupa perumahan, apartemen, gedung perkantoran atau produk-
produk Property lainnya.
Idealnya kerjasama lahan adalah untuk Proyek-Proyek yang produknya
dijual putus kepada end user, jadi bukan untuk Proyek dengan sistem
Perjanjian Kerjasama Operasi (KSO) atau dengan sistem Build Operate
and Transfer (BOT).
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 79
Hal yang perlu diperhatikan dalam kerjasama lahan ini diantaranya adalah
prinsip berkeadilan. Berkeadilan maksudnya pelaksanaan kerjasama
dengan menerapkan prinsip high risk high return, siapa yang menanggung
resiko paling besar dialah yang mendapatkan bagian paling banyak. Pada
kenyataannya Developerlah yang akan menanggung resiko lebih besar
karena Developer mengerjakan Proyek Property di atas tanah milik orang
lain. Apabila sudah mengerjakan Proyek di suatu lokasi sudah dipastikan
bahwa Developer mengeluarkan biaya untuk pengerjaan itu.
Sementara pemilik lahan bisa dikatakan lebih aman karena penyertaannya
dalam Proyek adalah berbentuk tanah yang tidak akan bisa dibawa kabur
kemanapun.
Jadi jika terjadi kegagalan Proyek maka Developer kehilangan uang
sedangkan tanah pemilik lahan tidak hilang.
Bagi pemilik lahan keuntungan kerjasama lahan ini adalah dia
mendapatkan bagian keuntungan Proyek selain mendapatkan harga tanah.
Sementara bagi Developer kerjasama lahan ini mereduksi modal kerja
yang dibutuhkan untuk mengolah suatu Proyek. Karena berdasarkan
pengalaman alokasi dana untuk mengakuisisi lahan ini mengambil porsi
lebih kurang tigapuluh persen dari RAB Proyek. Bisa dihitung keringanan
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 80
kebutuhan biaya investasi jika Proyek menerapkan sistem kerjasama lahan
dengan pemilik tanah.
Kerugian kerjasama lahan ini bagi pemilik lahan adalah mereka tidak
mendapatkan uang pembayaran atas harga tanahnya sekaligus.
Sementara bagi Developer kerugian kerjasama lahan ini adalah Developer
musti rela berbagi keuntungan dengan pemilik lahan. Akan tetapi jika kita
menghitung berdasarkan prosentase keuntungan maka kerjasama lahan ini
memberikan prosentase keuntungan yang lebih besar walaupun
nominalnya lebih kecil. Adalah pilihan kita apakah kita bermain di
prosentase atau nominal.
Sebenarnya untuk menghitung besaran bagi hasil Proyek harus dengan
detil dengan memperhatikan besaran bagian masing-masing pihak dalam
Proyek, supaya bagi hasilnya memenuhi prinsip-prinsip keadilan. Besarnya
bagian pemilik lahan bisa dilihat dengan membandingkan prosentase
harga tanah dengan RAB Proyek. Sehingga semakin tinggi harga tanah
semakin besar pula bagian pemilik lahan.
Akan tetapi kebanyakan Developer tidak menghitung dengan sistem
tersebut karena terlalu rumit sedangkan pemilik lahan pada umumnya tidak
mau mendengarkan yang rumit-rumit, walaupun untuk keperluan internal
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 81
atau pembuatan Studi Kelayakan memerlukan perhitungan detil. Sehingga
sistem tersebut disimplifikasi dengan menawarkan pilihan-pilihan besarnya
bagi hasil kepada pemilik lahan, seperti 80:20, 70:30, 60:40, 50:50 atau
sebaliknya.
Jika harga tanah lebih kecil dari harga bangunan atau lokasi hanya cocok
dibangun Rumah Sederhana Sehat (RSH) porsi bagi hasilnya yang lebih
cocok adalah 80:20 untuk Developer.
Demikian juga jika harga tanah mendekati harga bangunan permeternya
sang Developer bisa menawarkan bagi hasil dengan sistem 60:40 bagi
Developer. Sedangkan kalau harga tanah sama atau lebih besar jika
dibandingkan dengan harga bangunan maka bagi hasil yang pantas adalah
50:50 atau dengan kesepakatan lain.
Hal yang tak boleh dilupakan, jika pemilik lahan meminta uang muka atas
tanahnya maka porsi keuntungannya juga menjadi lebih kecil.
Perlu diingat juga bahwa porsi keuntungan yang akan ditawarkan kepada
pemilik tanah ini tidak harus seperti di atas. Anda sebagai Developer bisa
menawarkan bagi hasil dengan pola seperti apapun sepanjang disepakati
oleh pemilik tanah ya oke-oke saja.
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 82
Untuk memastikan pelaksanaan kerjasama ini nantinya harus dibuatkan
perjanjian tertulis dengan notaril akta supaya memiliki kekuatan hukum
yang lebih mengikat. Dalam perjanjian kerjasama tersebut dicantumkan
masing-masing hak dan kewajiban para pihak, disertai juga dengan sanksi-
sanksi jika salah satu pihak wanprestasi..
Kerjasama Lahan Tanpa Down Payment (DP)
Banyak pola yang bisa ditawarkan kepada pemilik lahan, salah satunya
adalah kerjasama lahan tanpa DP. Dengan pola kerjasama ini bagian
keuntungan untuk pemilik lahan harus lebih besar jika dibandingkan
dengan kerjasama lahan dengan DP. Karena Developer tidak
membutuhkan uang untuk membayar tanah. Tapi Developer tetap
membutuhkan modal awal untuk pekerjaan perijinan dan persiapan lokasi
Proyek.
Besarnya biaya perijinan dan pekerjaan persiapan ini tergantung lokasi dan
luasnya Proyek. Apalagi jika lokasi membutuhkan pekerjaan cut and fill
untuk persiapannya. Perijinan juga akan membutuhkan biaya tambahan
jika peruntukan lokasi harus diubah terlebih dahulu dari non hunian
menjadi hunian.
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 83
Jangan sekali-kali mengajukan rencana kerjasama hanya dengan lisan
saja karena info lisan akan dengan cepat terlupakan. Yang menjadi
perhatian pemilik lahan hanyalah keamanan tanahnya. Pada umumnya
mereka khawatir bahwa nanti jika Developer curang, maka dia akan
kehilangan tanahnya. Mereka beranggapan bahwa dengan dikerjakan
tanahnya menjadi Proyek Property tanahnyapun berpindah haknya.
Padahal tidak demikian karena apabila prinsip kerjasama dilakukan secara
fair maka tanahnya tidak dibaliknama ke atas nama Developer. Tanahnya
tetap atas nama pemilik tanah tapi pemilik tanah memberikan kuasa
kepada Developer untuk membangun Proyek. Sehingga dalam kerjasama
lahan pemilik tanah adalah pihak yang tidak mungkin dirugikan.
Kecuali kerjasama dilakukan dengan pola kerjasama pemasukan pemilik
lahan ke dalam perusahaan yang akan dibentuk dalam bentuk sharing
saham yang besarnya proporsional sesuai besaran yang disetujui. Jika
kerjasama dengan pola seperti ini tanah harus dibaliknama ke perusahaan.
Halnya peran Developer adalah bertanggungjawab terhadap jalannya
Proyek dari awal sampai akhir. Terus bagaimana dengan posisi
Developer? Apakah mungkin dirugikan? Ya, Developer sangat mungkin
dirugikan karena dengan hanya bermodalkan perjanjian mereka akan mulai
mengerjakan Proyek dan mengeluarkan biaya untuk membiayai
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 84
pengurusan perijinan dan pengerjaan awal Proyek, seperti land clearing,
cut and fill kalau memang harus dan membangun show unit ataupun
Fasilitas Umum dan Fasilitas Sosial (fasum fasos), tak kalah penting
membangun kesan pertama Proyek untuk konsumen yaitu main gate yang
elegan.
Pola pengamanannya untuk Developer adalah dengan cara menyerahkan
asli surat-surat tanah dan legalitas lainnya ke Notaris yang disetujui,
sekaligus pengurusan legalitas seperti pemecahan sertifikat juga
diserahkan ke Notaris yang sama. Dalam pasal-pasal perjanjian disebutkan
bahwa salah satu pihak baik Developer atau pemilik lahan tidak
diperbolehkan mengambil sertifikat secara sendiri-sendiri. Dengan
demikian sertifikat menjadi aman dari pembatalan sepihak yang merugikan
pihak lainnya. Jika salah satu pihak akan membatalkan rencana kerjasama
yang tertuang dalam perjanjian maka akan ada konsekuensi yang akan
diterima pihak yang ingin membatalkan tersebut karena dalam perjanjian
selalu ada sanksi-sanksi jika salah satu pihak ingin membatalkan atau
cidera janji.
Berikut contoh Proposal Bisnis sederhana kepada pemilik lahan.
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 85
SUMMARY PROJECT
Indah Green Residence
Luas Lahan : 3500 M2
Harga Dasar Tanah : Rp. 500.000,-/m2
Lokasi : Bekasi, Jawa Barat
Jumlah Unit : 28 Unit
Tersedia Tipe : 36/72, 45/78
Rencana Omset : Rp. 8,785,880,000,-
Rencana Laba Bersih : Rp. 1,926,639,000.-
Rencana Bagi Hasil : 30 : 70
Keuntungan Owner : Rp. 577.991.700,-
Keuntungan Developer : Rp. 1,348.647.300,-
Jangka Waktu Proyek : 18 Bulan
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 86
Lampiran 1: Harga Jual dan Omset
No BLOK
KAPLING
Luas Harga Jual / m2 HARGA JUAL
Bangunan Tanah Bangunan Tanah
1 A1 36 80 3,640,000 2,350,000 319,040,000
2 A2 36 72 3,640,000 2,350,000 300,240,000
3 A3 36 72 3,640,000 2,350,000 300,240,000
4 A4 36 72 3,640,000 2,350,000 300,240,000
5 A5 36 72 3,640,000 2,350,000 300,240,000
6 A6 36 72 3,640,000 2,350,000 300,240,000
7 A7 36 72 3,640,000 2,350,000 300,240,000
8 A8 36 72 3,640,000 2,350,000 300,240,000
9 B1 36 72 3,640,000 2,350,000 300,240,000
10 B2 36 72 3,640,000 2,350,000 300,240,000
11 B3 36 72 3,640,000 2,350,000 300,240,000
12 B4 36 72 3,640,000 2,350,000 300,240,000
13 B5 36 72 3,640,000 2,350,000 300,240,000
14 B6 36 72 3,640,000 2,350,000 300,240,000
15 B7 36 72 3,640,000 2,350,000 300,240,000
16 B8 36 72 3,640,000 2,350,000 300,240,000
17 B9 36 72 3,640,000 2,350,000 300,240,000
18 C1 45 72 3,640,000 2,350,000 333,000,000
19 C2 45 72 3,640,000 2,350,000 333,000,000
20 C3 45 72 3,640,000 2,350,000 333,000,000
21 C4 45 72 3,640,000 2,350,000 333,000,000
22 C5 45 72 3,640,000 2,350,000 333,000,000
23 C6 45 72 3,640,000 2,350,000 333,000,000
24 C7 45 72 3,640,000 2,350,000 333,000,000
25 C8 45 72 3,640,000 2,350,000 333,000,000
26 C9 45 72 3,640,000 2,350,000 333,000,000
27 C10 45 72 3,640,000 2,350,000 333,000,000
28 C11 45 72 3,640,000 2,350,000 333,000,000
1,107 2,024
8,785,880,000
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 87
Lampiran 2: Perhitungan Harga Pokok Produksi (HPP)
Uraian Volume Satuan Harga Satuan Sub Jumlah JUMLAH
A HARGA PEROLEHAN TANAH
1,750,000,000
1 Harga dasar tanah 3,500.00 m2 500,000.00 1,750,000,000.00
2 Pajak Perolehan Tanah - % - -
3 Turun Hak Guna Bangunan - m2 - -
4 Komisi - % 1,750,000,000.
00 -
B BIAYA PENGOLAHAN LAHAN
38,500,000
1 Biaya Pembersihan Lahan 3,500.00 m2 5,000.00 17,500,000.00
2 Biaya Cut and Fill - m2 - -
3 Biaya Pengurugan - m3 35,000.00 -
4 Biaya Pengukuran 28.00 LS 500,000.00 14,000,000.00
5 Biaya Lain-lain 3,500.00 m2 2,000.00 7,000,000.00
C BIAYA PERIJINAN dan LEGALITAS
343,000,000
1 Ijin Prinsip 3,500.00 m2 - -
2 Ijin Perubahan Pemanfaatan Tanah
3,500.00 m2 - -
3 Ijin Peil Banjir 3,500.00 m2 - -
4 Ijin Siteplan 3,500.00 m2 - -
5 IMB Induk 3,500.00 m2 - -
6 IMB Kavling 28.00 unit 7,000,000.00 196,000,000.00
7 Penggabungan sertifikat - Sertifikat
- -
8 Pemecahan sertifikat 28.00 Kavling 5,000,000.00 140,000,000.00
9 Tak Terduga / taktis 28.00 Kavling 250,000.00 7,000,000.00
D BIAYA PRASARANA dan SARANA
686,200,000
PRASARANA
1 Pekerjaan Jalan 1,050.00 m2 160,000.00 168,000,000.00
2 PLN 28.00 Unit 5,000,000.00 140,000,000.00
3 PDAM 28.00 Unit 3,000,000.00 84,000,000.00
4 TELKOM - Unit 2,000,000.00 -
5 GAS ALAM - Unit 3,500,000.00 -
6 Biaya Saluran Air Hujan 420.00 m1 125,000.00 52,500,000.00
7 Biaya Pagar Keliling 270.00 m1 400,000.00 108,000,000.00
8 Biaya Penerangan Jalan 15.00 Unit 1,500,000.00 22,500,000.00
9 Biaya Prasarana Lainnya 28.00 Unit 250,000.00 7,000,000.00
SARANA
1 Gerbang 1.00 Ls 30,000,000.00 30,000,000.00
2 Pos Satpam 12.00 m2 1,600,000.00 19,200,000.00
3 Taman 350.00 m2 150,000.00 52,500,000.00
4 Tempat Ibadah - m2 1,500,000.00 -
5 Biaya Sarana Lainnya 1.00 Ls 2,500,000.00 2,500,000.00
E BIAYA KONSTRUKSI RUMAH
3,099,600,000
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 88
1 Bangunan 1 lantai 1,107.00 m2 2,800,000.00 3,099,600,000.00
2 Bangunan 2 lantai - m2 - -
JUMLAH HARGA POKOK PENJUALAN
5,917,300,000
F BIAYA PEMASARAN
234,647,000
1 Biaya Brosur 2,000.00 Exp 500.00 1,000,000.00
2 Biaya Spanduk 20.00 Unit 100,000.00 2,000,000.00
3 Biaya Umbul-umbul 50.00 Unit 100,000.00 5,000,000.00
4 Biaya Iklan Koran - Tayang 3,500,000.00 -
5 Biaya Event Pameran - Event 5,000,000.00 -
6 Fee Pemasaran 2.50 % 8,785,880,000.
00 219,647,000.00
7 Biaya Pemasaran Lainnya 28.00 Kavling 250,000.00 7,000,000.00
G BIAYA UMUM dan ADMINISTRASI
268,000,000
1 Inventaris Kantor 1.00 L2 25,000,000.00 25,000,000.00
2 Biaya Gaji Karyawan
a Manajemen 18.00 bulan 4,000,000.00 72,000,000.00
b Keuangan 18.00 bulan 2,000,000.00 36,000,000.00
c Pemasaran 18.00 bulan 2,000,000.00 36,000,000.00
d Konstruksi 18.00 bulan - -
h Office Boy 18.00 bulan - -
i THR 1.50 LS - -
3 Biaya Umum 18.00 bulan 2,500,000.00 45,000,000.00
4 Biaya Administrasi 18.00 bulan 2,500,000.00 45,000,000.00
5 Biaya Umum dan Administrasi lainnya
18.00 bulan 500,000.00 9,000,000.00
H BIAYA BUNGA dan PAJAK
439,294,000
1 Biaya Bunga - % - -
2 PPN 10.00 % - -
3 PPH Final 5 % 8,785,880,000.
00 439,294,000.00
JUMLAH BIAYA OPERASIONAL
941,941,000
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 89
Lampiran 3: Perhitungan Laba Proyek
PENJUALAN
8,785,880,000.00
a PENJUALAN 8,785,880,000.00 8,785,880,000.00
HARGA POKOK PENJUALAN
5,917,300,000.00
A HARGA PEROLEHAN TANAH 1,750,000,000.00 1,750,000,000.00
B BIAYA PENGOLAHAN LAHAN 38,500,000.00 38,500,000.00
C BIAYA PERIJINAN dan LEGALITAS 343,000,000.00 343,000,000.00
D BIAYA PRASARANA dan SARANA 686,200,000.00 686,200,000.00
E BIAYA KONSTRUKSI RUMAH 3,099,600,000.00 3,099,600,000.00
LABA KOTOR
2,868,580,000.00
BIAYA OPERASIONAL
941,941,000.00
F BIAYA PEMASARAN 234,647,000.00 234,647,000.00
G BIAYA UMUM dan ADMINISTRASI 268,000,000.00 268,000,000.00
H BIAYA BUNGA dan PAJAK 439,294,000.00 439,294,000.00
LABA BERSIH
1,926,639,000.00
NOTE :
Harga Jual Tidak Termasuk BPHTB, PPN, Biaya Administrasi Perbankan, Balik Nama. Sehingga biaya bunga dan pajak tidak termasuk dalam perhitungan Proyeksi rugi laba.
BAGI HASIL Pemilik Lahan 30 % 577.991.700,-
Developer 70 % 1.348.647.300,-
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 90
Kebutuhan modal awal bagi Developer dalam kerjasama
lahan tanpa DP adalah:
No
Kebutuhan Modal
Jumlah
1 Pembelian Tanah 0
2 Perijinan 343,000,000.00
3 Pekerjaan Pengolahan Lahan 19,250,000.00
4 Pekerjaan Sarana dan
Prasarana 34,310,000.00
5 Rumah Contoh 50,400,000.00
6 Pemasaran 23,464,700.00
Total Rp. 470,424,700.00
Inilah Rahasia Menjadi Developer Dengan Modal
Cekak, Hanya Bermodal Uang 470.424.700,- Rupiah
Bisa Mendapatkan Keuntungan Rp. 1.348.647.300,-
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 91
Catatan:
Kebutuhan biaya pada tahap awal Proyek hanya sebagian dari beberapa
item pekerjaan. Kebutuhan yang harus ada 100% adalah biaya untuk
perijinan.
Perhitungan Omset, Keuntungan Bersih, HPP dan Besaran Bagi Hasil ini
harus ada dalam proposal yang diajukan ke pemilik tanah. Dengan adanya
angka-angka dalam proposal, pemilik lahan dapat menimbang-nimbang
keuntungan yang akan diperoleh nantinya. Jika merasa keuntungan yang
akan mereka dapatkan sangat bagus dan Developer dapat mereka
percayai bisa dipastikan deal terjadi untuk Kerjasama Lahan.
Cara Pembayaran Harga Tanah dalam Kerjasama Tanpa DP
Pembayaran harga tanah dilakukan pada saat ada cash-in Proyek, yaitu
pada saat unit-unit rumah terjual dimana tahap awal pembayaran
diperhitungkan untuk harga tanahnya saja. Apa itu unit yang terjual? Dalam
satu kawasan lahan, maka sebagai Developer, Anda akan membagi
menjadi lahan komersil yang akan Anda pasarkan dan lahan fasilitas
umum untuk jalan, taman, atau fasilitas lainnya. Lahan komersil Anda bagi
menjadi kapling-kapling yang akan Anda pasarkan. Setiap penjualan atas
kapling tersebut, maka Anda berkewajiban membayar ke pemilik tanah.
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 92
Contoh Pembayaran Kerjasama Kepemilikan TANPA DP:
Luas lahan : 3500 m2
Harga dasar : Rp. 500.000,-/ m2
Nilai total : Rp. 1.750.000.000,00
Lahan komersil : 2.100 m2
Jumlah Kapling : 28 unit
Per-unit : Rp. 62.500.000,00
Rp. 62.500.000,00 adalah harga dasar tanah yang harus diberikan kepada
pemilik lahan untuk tiap unitnya. Pemberian harga tanah ini bisa dilakukan
tiap-tiap kavling terjual.
Dasar perhitungannya adalah:
Harga Tanah/jumlah kavling = Rp. 1.750.000.000,-/28 = Rp. 62.500.000,-
Bisa juga dihitung berdasarkan harga tanah komersil yang diperhitungkan
secara proporsional menurut besaranya kavling yang terjual.
Dasar perhitungan:
Harga tanah : Rp. 1.750.000.000,-
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 93
Lahan komersil : 2100 m2
Maka harga tanah yang menjadi haknya pemilik lahan adalah:
Rp. 1.750.000.000,-/2100 m2 = Rp. 833.333/m2 dibulatkan menjadi
Rp. 834.000,-/m2.
Jadi apabila sebuah kavling dengan luas 72 m2 terjual maka haknya
pemilik lahan adalah:
72 m2 x Rp. 834.000,- = Rp. 60.048.000,-
Begitu seterusnya untuk tiap kavling terjual. Nilainya tidak beda jauh
dengan harga tanah dibagi langsung dengan jumlah kavling, tergantung
kenyamanan pemilik lahan dan Developer saja.
Kerjasama Lahan Dengan Down Payment (DP) 10 %
Apabila kerjasama lahan dengan menggunakan DP 10 % (sepuluh
persen), maka bagian pemilik lahan sekitar 25 % (duapuluh lima persen).
Developer mendapatkan bagian yang lebih besar dalam pola kerjasama ini
karena Developer mengeluarkan modal awal yang lebih besar
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 94
dibandingkan dengan kerjasama lahan tanpa DP, karena harus membayar
harga tanah sebesar 10 persen dari harga total tanah.
Begini Summary Project yang bisa diajukan kepada pemilik lahan:
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 95
SUMMARY PROJECT
Indah Green Residence
Luas Lahan : 3500 M2
Harga Dasar Tanah : Rp. 500.000,-/m2
Lokasi : Bekasi, Jawa Barat
Jumlah Unit : 28 Unit
Tersedia Tipe : 36/72, 45/78
Rencana Omset : Rp. 8,785,880,000,-
Rencana Laba Bersih : Rp. 1,926,639,000.00,-
Rencana Bagi Hasil : 20 : 80
Keuntungan Owner : Rp. 385.327.800,-
Keuntungan Developer : Rp. 1.541.311.200,-
Jangka Waktu Proyek : 18 Bulan
Lampiran 1: Harga Jual dan Omset
Lampiran 2: Perhitungan Harga Pokok Produksi (HPP)
Lampiran 3: Perhitungan Laba Proyek
Lampiran 1, lampiran 2 dan lampiran 3 sama dengan lampiran-
lampiran pada kerjasama tanpa DP.
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 96
Perbedaan perhitungan dengan kerjasama lahan tanpa DP adalah
besarnya modal yang dibutuhkan oleh Developer. Bisa dihitung sebagai
berikut:
Kebutuhan modal awal Developer dalam kerjasama lahan
dengan DP 10% adalah:
No
Kebutuhan Modal
Jumlah
1 Pembelian Tanah 175.000.000,-
2 Perijinan 343.000.000,-
3 Pekerjaan Pengolahan Lahan 19.250.000,-
4 Pekerjaan Sarana dan
Prasarana 34.310.000,-
5 Rumah Contoh 50.400.000,-
Total Rp. 645.424.700,-
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 97
Inilah Rahasia Menjadi Developer Dengan Modal
Cekak, Hanya Bermodal Uang 645.424.700,- Rupiah
Bisa Mendapatkan Keuntungan Rp. 1.541.311.200,-
Cara Pembayaran Harga Tanah dalam Kerjasama Tanpa DP
Pembayaran harga tanah dilakukan pada saat ada cash-in Proyek, yaitu
pada saat unit-unit rumah terjual dimana tahap awal pembayaran
diperhitungkan untuk harga tanahnya saja. Apa itu unit yang terjual? Dalam
satu kawasan lahan, maka sebagai Developer, Anda akan membagi
menjadi lahan komersil yang akan Anda pasarkan dan lahan fasilitas
umum untuk jalan, taman, atau fasilitas lainnya. Lahan komersil Anda bagi
menjadi kapling-kapling yang akan Anda pasarkan. Setiap penjualan atas
kapling tersebut, maka Anda berkewajiban membayar ke pemilik tanah.
Contoh Pembayaran Kerjasama Lahan dengan DP 10%:
Luas lahan : 3500 m2
Harga dasar : Rp. 500.000,-/ m2
Nilai total : Rp. 1.750.000.000,00
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 98
Pembayaran DP 10% : Rp. 175.000.000,-
Harga tanah terutang : Rp. 1.575.000.000,-
Lahan komersil : 2.100 m2
Jumlah Kapling : 28 unit
Per-unit : Rp. 56,250,000,-
Rp. 56,250,000,- adalah harga dasar tanah yang harus diberikan kepada
pemilik lahan untuk tiap unitnya. Pemberian harga tanah ini bisa dilakukan
tiap-tiap kavling terjual.
Dasar perhitungannya adalah:
Harga Tanah/jumlah kavling = Rp. 1.575.000.000,-/28 = Rp. 56,250,000,-
Bisa juga dihitung berdasarkan harga tanah komersil yang diperhitungkan
secara proporsional menurut besaranya kavling yang terjual.
Dasar perhitungan:
Harga tanah : Rp. 1.575.000.000,-
Lahan komersil : 2100 m2
Maka harga tanah yang menjadi haknya pemilik lahan adalah:
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 99
Rp. 1.575.000.000,-/2100 m2 = Rp. 750.000,-/m2.
Jadi apabila sebuah kavling dengan luas 72 m2 terjual maka haknya
pemilik lahan adalah:
72 m2 x Rp. 750.000,- = Rp. 54.000.000,-
Begitu seterusnya untuk tiap kavling terjual. Nilainya tidak beda jauh
dengan harga tanah dibagi langsung dengan jumlah kavling, tergantung
kenyamanan pemilik lahan dan Developer saja.
IV. Mengundang Investor
Jika Anda sebagai Developer tidak punya modal sama sekali dalam
mengelola Proyek, maka Developer bisa mengajukan pembiayaan kepada
Investor. Pengajuan pembiayaan tersebut harus dengan proposal tertulis
sehingga Investor dapat melakukan analisa, jika menurut mereka proposal
tersebut menguntungakan dan uang mereka akan aman, maka
pembiayaan akan disetujui.
Untuk contoh kita ambil kerjasama lahan dengan DP 10%, proposal yang
akan diajukan adalah sebagai berikut:
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 100
SUMMARY PROJECT
IInnddaahh GGrreeeenn RReessiiddeennccee
Luas Lahan : 3500 M2
Harga Dasar Tanah : Rp. 500.000,-/m2
Lokasi : Bekasi, Jawa Barat
Jumlah Unit : 28 Unit
Tersedia Tipe : 36/72, 45/78
Rencana Omset : Rp. 8,785,880,000,-
Rencana Laba Bersih : Rp. 1,926,639,000.00,-
Rencana Bagi Hasil : 20 : 80
Keuntungan Owner : Rp. 385.327.800,-
Keuntungan Developer
dan Investor : Rp. 1.541.311.200,-
Jangka Waktu Proyek : 18 Bulan
Lampiran 1: Harga Jual dan Omset
Lampiran 2: Perhitungan Harga Pokok Produksi (HPP)
Lampiran 3: Perhitungan Laba Proyek
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 101
Lampiran 1, lampiran 2 dan lampiran 3 sama dengan lampiran-
lampiran pada kerjasama tanpa DP yang tercantum pada halaman
sebelumnya.
Kebutuhan modal awal Developer dalam Kerjasama Lahan
dengan DP 10% adalah:
No
Kebutuhan Modal
Jumlah
1 Pembelian Tanah 175.000.000,-
2 Perijinan 343.000.000,-
3 Pekerjaan Pengolahan Lahan 19.250.000,-
4 Pekerjaan Sarana dan
Prasarana 34.310.000,-
5 Rumah Contoh 50.400.000,-
Total Rp. 645.424.700,-
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 102
Keperluan modal awal sebesar Rp. 645.424.700,- disediakan
oleh Investor. Atas investasinya ini Investor diberikan
keuntungan 65 % selama jangka Proyek yaitu 18 bulan.
Keuntungan yang didapat Investor menjadi:
(Rp. 645.424.700,- x 65%) + Rp. 645.424.700,- = Rp.
1.064.950.755,-
KESIMPULAN RAHASIA MENJADI DEVELOPER TANPA
MODAL ADALAH SEBAGAI BERIKUT:
Dalam kerjasama lahan dengan mengundang Investor untuk membiayai
Proyek akan ada tiga pihak yang terlibat, yaitu Pemilik Lahan, Investor
dan Developer.
Prinsip bagi hasil terhadap keuntungan bersih Proyek adalah sebagai
berikut:
Dengan modal tanah yang dimilikinya PEMILIK LAHAN
mendapatkan bagian 20% dari keuntungan bersih.
20% x 1.926.639.000,- = Rp. 385.327.800.-
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 103
Dengan modal investasinya, INVESTOR mendapatkan keuntungan
65 % dari investasinya.
645.424.700,- x 1,65 = Rp. 1.064.950.755,-
Dengan modal KEAHLIAN yang dimilikinya Developer tidak
mengeluarkan biaya apapun untuk Proyek, dan mendapatkan
keuntungan sebesar Rp. 476.360.445,-
Dalam diagram sebagai berikut:
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 104
Untung Bersih
Rp. 1.926.639.000
Keuntungan Pengelola Rp.
1.541.311.200,-
Developer Rp. 476.360.445,-
Investor Rp. 1.064.950.755,-
Keuntungan Pemilik Lahan Rp.
385.327.800
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 105
DARI HASIL INI DAPAT DILIHAT BAHWA DEVELOPER TIDAK
MENGELUARKAN UANG SAMA SEKALI, MODALNYA HANYA
KEAHLIAN DALAM MEMBUAT ANALISA DAN MENGELOLA
PROYEK SEHINGGA PEMILIK LAHAN DAN INVESTOR YAKIN
TERHADAP RENCANA BISNIS YANG DIAJUKANNYA. INILAH
RAHASIA TERBESAR MENJADI DEVELOPER PROPERTY
TANPA MODAL.
Analisa terhadap Harga Pokok Produksi Proyek menggunakan
software yang sangat mudah digunakan. Anda bisa mendapatkan
software tersebut dan belajar cara menggunakannya setelah mengikuti
Workshop Developer Property yang saya adakan. Klik disini untuk
melihat detil dan jadwal Workshop.
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 106
CCHHAAPPTTEERR IIXX
TTIIPPSS DDAAHHSSYYAATT MMEENNJJAADDII IINNVVEESSTTOORR
PPRROOPPEERRTTYY
Menjadi Investor Property memerlukan kejelian dalam memilih Property. Ini
berhubungan juga dengan hasrat dan kecintaan terhadap dunia Property.
Ada beberapa hal yang harus diperhatikan untuk menjadi Investor sukses.
Menurut Dolf De Roos, PhD – seorang Investor Property internasional, tak
kurang ada Delapan Kaidah Emas yang harus dipertimbangkan:
1. Pastikan Menghasilkan Uang Pada Saat Membeli.
Hal ini berkaitan erat dengan keterampilan dalam menilai Property.
Seorang Investor harus tahu bahwa harga suatu Property menguntungkan
atau kemahalan. Keahlian ini timbul berkat penguasaan Investor terhadap
area tertentu. Misalnya harga pasaran suatu Property adalah Rp. 1.5
Milyar, Anda sudah menghasilkan uang jika Anda berhasil membeli pada
harga Rp. 1.1 Milyar. Dengan harga pasar Rp. 1.5 Milyar jika dijual cepat
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 107
dengan harga Rp. 1.4 Milyarpun sudah menghasilkan uang Rp. 300 Juta
untuk Investor.
2. Membeli Property Hanya Dari Penjual Yang Punya Niat Menjual.
Banyak Property yang dipasangi tanda akan dijual, tetapi sesungguhnya
pemilik tidak berniat menjual, sekurang-kurangnya pemilik tidak terlalu
butuh cepat untuk menjual Propertynya. Kasus seperti ini sering terjadi jika
pemilik hanya sekedar ingin mengetahui harga jual dari Property miliknya.
Jika kondisi ini Anda jumpai sebaiknya cari Property lain, karena pemilik
tidak akan melayani tawar-menawar harga. Apalagi harga yang diajukan
jauh dibawah harga permintaan.
3. Sukai Transaksinya, Bukan Propertynya.
Sebagai seorang Investor kita hanya berpegang teguh kepada prinsip,
apakah Property tersebut menghasilkan arus kas positif. Sebagus apapun
suatu Property, sesuka apapun kita terhadap Property, jika tidak
manghasilkan arus kas positif tidak seharusnya dijadikan Property
investasi. Akan berbeda jika Property tersebut akan dipergunakan sebagai
tempat tinggal.
4. Jangan Pernah Penyebutkan Angka Penawaran Terlebih Dahulu.
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 108
Dalam bernegosiasi biasanya orang yang menyebutkan angka terlebih
dahulu berada dalam pihak yang kalah. Biarkan penjual menyebutkan
angkanya terlebih dahulu baru kita mengajukan penawaran. Karena jika
kita mengajukan angka terlbih dahulu mungkin saja harga penawaran awal
kita lebih tinggi dari keinginan penjual.
5. Jangan Ikut-Ikutan.
Property sangat dipengaruhi oleh kondisi makro ekonomi. Property
mempunyai siklusnya sendiri. Tidak selamanya kondisi bagus untuk
investasi di bidang Property. Oleh karena itu diperlukan daya tahan yang
kuat untuk dapat bertahan sebagai Investor Property. Seperti investasi di
bidang lainnya, investasi di bidang Property juga tidak selamanya sukses.
Akan ada masanya Anda tidak menghasilkan arus kas positif dalam suatu
transaksi. Orang yang ikut-ikutan dalam berinvestasi Property akan
menyerah jika menemukan kondisi yang tidak sesuai dengan
keinginannya. Berbeda kalau kita memang mencintai dunia ini, kerugian
dalam suatu transaksi tidak menyebabkan kita mundur sebagai Investor
Property.
6. Berusaha Selalu Membeli Tanpa Atau Dengan Sedikit Uang Muka.
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 109
Membeli dengan sesedikit mungkin uang muka menyebabkan tingkat ROI
mejadi lebih besar. Inilah salah satu sifat baik dari Property, bisa dibeli
tanpa membayar harga secara tunai. Banyak instrumen yang bsia kita
gunakan untuk membantu proses membeli ini, diantaranya adalah dengan
bantuan kredit dari bank dan penundaan bayar sesuai dengan
kesepakatan dengan pemilik. Keuntungan lainnya dengan pola beli dengan
membayar uang mukanya saja adalah kita bisa mengalokasikan uang
untuk membeli Property lainnya dengan pola yang sama. Jadi pada saat
yang sama kita bisa mempunyai beberapa Property dengan harga yang
lebih tinggi dari uang yang kita keluarkan untuk membeli.
7. Jarang-Jaranglah Menjual Property.
Sebagai seorang Investor propety kita harus menahan Property tersebut
selama mungkin. Karena sudah menjadi sifat Property harganya akan
selalu naik apalagi jika ditahan selama sepuluh tahun lebih. Saya masih
ingat kenalan saya membeli sebuah ruko di daerah tebet dengan harga Rp.
800 juta pada tahun 2003. Sekarang pada tahun 2013 harganya sudah
mencapai Rp. 4.5 Milyar. Bisa dibayarkan harga Property tersebut sepuluh
tahun lagi.
8. Transaksi Terbaik Sepanjang Dasawarsa Terjadi Seminggu Sekali.
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 110
Tidak ada data yang pasti mengenai transaksi-transaksi yang benar-benar
bagus. Orang-orang memiliki sudut pAndang yang berbeda terhaap suatu
transaksi. Transaksi yang benar-benar bagus tidak akan kita dapatkan jika
kita tidak mengusahakannya. Dan ketika kita terus berusaha mencari dan
mencari, kita akan menemukan hal-hal yang tidak terbayangka
sebelumnya, kata seorang teman saya dalam suatu perbincangan, jika kita
terus berusaha bahkan mengusahakan yang menurut kita sangat sulit
tercapai alam akan merespon apa yang kita inginkan.
Investor Perlu Agent Property Professional
Bagi seorang Investor Property memiliki banyak informasi tentang Property
yang sedang dijual adalah wajib hukumnya. Informasi itu bisa didapatkan
dari iklan baris, website khusus jual beli di internet, majalah real estate,
Agen Property dan lain-lain.
Informasi dari iklan baris dan internet bersifat sangat umum dan terbuka
karena semua orang bisa mengakses informasi tersebut. Lagi pula
informasi dari iklan baris dan internet itu mengharuskan seorang Investor
Property bersikap aktif.
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 111
Lain halnya jika Anda mendapatkan informasi tentang Property yang dijual
dari seorang Agen Property atau professional broker. Informasi dari
seorang professional broker seharusnya lebih eksklusif dan menyeluruh
walaupun masih perlu dilakukan validasi mengenai informasi yang
diberikan.
Agen Property yang bagus itu...
Bagaimana seorang Investor memiliki Agen Property yang bagus? Yang
pasti memiliki seorang Agen Property yang mumpuni adalah melalui
seleksi alam. Pada saat pertama kali Anda memulai menjadi Investor
Property Anda akan berhubungan dengan banyak Agen Property. Anda
bisa menyeleksi mereka dari kemampuan mereka terhadap penguasaan
pasar terutama kenaikan harga Property pertahun dan tingkat sewa-jika
Anda fokus kepada Property sewa dalam investasi.
Hal yang tidak kalah pentingnya yang harus Anda perhatikan terhadap
seorang Agen Property adalah kemampuan mereka dalam penguasaan
product knowledge terutama tentang legalitas, sehingga seorang Investor
Property bisa menghemat waktu dalam verifikasi legalitas.
Dengan memiliki Agen Property yang berkualitas seorang Investor lebih
menghemat waktu dan memiliki data yang lengkap terhadap Property
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 112
investasi. Menghemat waktu karena Property yang ditawarkan oleh
Agennya sudah pasti tidak bermasalah tentang sertifikasi dan perijinan
karena sang Agen sudah melakukan verifikasi terlebih dahulu sebelum
dihidangkan kepada Investor. Seperti seorang chef yang memasak dengan
sempurna sehingga Investor tinggal memilih makanan dan menelannya.
Tidak fokus kepada satu Agen saja
Adalah lebih baik jika seorang Investor Property memiliki beberapa Agen
Property yang bagus yang bekerjasama dengannya dalam mencari
Property investasi. Jadi seorang Investor tidak fokus hanya pada satu Agen
saja. Karena seorang Agen tidak memiliki informasi mengenai seluruh
Property yang dijual.
Untuk menjaga agar para Agen Property-nya betul-betul setia dalam artian
informasi tentang Property yang bagus selalu diberikan kepada Anda
terlebih dahulu sebelum diberikan kepada orang lain, ada baiknya Anda
memberikan insentif atau fee juga pada saat terjadi transaksi, karena pada
umumnya fee seorang Agen Property adalah kewajiban penjual.
Saya mengenal seorang Investor Property yang beraktifitas di wilayah
Bintaro, Tangerang Selatan. Dia memiliki beberapa Agen Property yang
selalu memberikan informasi tentang Property yang sedang dijual dengan
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 113
harga bagus. Si Investor ini betul-betul menjaga para Agennya supaya
setia. Tidak masalah baginya mengeluarkan uang sedikit untuk
menyenangkan hati Agennya tersebut.
Misalnya dia tidak segan-segan membelikan mobil Toyota Kijang Innova
sebagai Tunjangan Hari Raya (THR). Artinya dengan mengeluarkan uang
untuk membeli sebuah mobil di harga 300 juta-an rupiah dia sudah
memperhitungkan akan mendapatkan uang lebih banyak jika terus
memelihara kesetiaan Agennya.
Saya juga mengenal seorang Investor Property yang bermain di sekitaran
Jakarta Selatan. Dulunya dia sangat sering melakukan transaksi karena
selalu mendapatkan Property yang bagus dari Agen Property. Tetapi akhir-
akhir ini para Agen Property tidak lagi memberikan informasi Property yang
bagus untuk investasi yang dijual kepadanya karena menurut Agen
Property sang Investor ini sangat pelit, tidak mau memberikan sekedar
uang lelah kepada Agennya apalagi fee. Dia tetap beranggapan dengan
terjadinya transaksi Agen Property tersebut sudah mendapatkan fee dari
penjual, dan itu sudah cukup bagi si Agen.
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 114
CHAPTER AKHIR
PENUTUP
Apapun yang sudah Anda pelajari tidak akan ada artinya jika Anda tidak
bertindak, ACTION!!!. Lakukan yang mudah terlebih dahulu dan mulailah
dari yang kecil. Dalam dunia Developer Property ada istilah Developer
Pribadi untuk menggambarkan seorang yang berbisnis Property skala
kecil. Misalnya Anda beli tanah 500 m2 kemudian dikavling-kavlilng
menjadi beberapa unit, anda bisa menjadikan tanah tersebut menjadi 4
atau 5 kavling, kemudian dijual.
Jika anda punya modal, Anda bisa membangun kavling tersebut terlebih
dahulu kemudian menjualnya dalam bentuk rumah. Hal ini lebih mudah
karena pembeli bisa memanfaatkan bantuan pembiayaan dari lembaga
keuangan. Beda halnya jika menjual kavling yang tidak bisa dibeli dengan
bantuan lembaga keuangan.
JIKA anda tidak memiliki uang, anda bisa meminjam modal untuk membeli
tanah kepada saudara, teman, keluarga atau siapapun yang percaya
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 115
kepada Anda. Karena dengan luasan yang tidak begitu besar akan banyak
orang yang kita kenal memiliki uang yang cukup untuk membantu. Skema
hutang juga bisa diimprovisasi dengan pola bagi keuntungan seperti yang
sudah dibahas dalam e-Book ini.
Selain itu HINDARI SIKAP TAMAK DALAM BERBISNIS, sudah menjadi
sifat alami manusia yang menginginkan keuntungan besar dalam berbisnis.
Hindari sifat ini supaya bisnis bisa sukses dan berkelanjutan. Jangan lupa
buang juga pemikiran Akan Kaya Raya Pada Proyek Pertama.
Untuk melengkapi kemampuan Anda menjadi Developer Property, Anda
akan membutuhkan dokumen-dokumen pendukung. Misalnya untuk
melakukan penawaran kerjasama kepada Pemilik Lahan dan Investor
Anda membutuhkan format Perjanjian. Dokumen-dokumen lainnya yang
penting adalah dokumen perjanjian dan atau kontrak dengan berbagai
pihak yang berhubungan dengan Proyek, seperti perjanjian dengan
kontraktor, perjanjian dengan Agen Property dan dokumen kelengkapan
dalam menjual perumahan.
Ini beberapa dokumen yang penting untuk Anda miliki:
1. Surat Pemesanan Kavling
2. Surat Perjanjian Pengikatan Jual Beli
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 116
3. Surat Perintah Mulai Membangun Ke Kontraktor
4. Surat Perintah Kerja (SPK)
5. Perjanjian Kerjasama Dengan Pemilik Tanah Dan Developer
6. Surat Perjanjian Borongan Pekerjaan
7. Berita Acara Serah Terima Rumah
8. Surat Pernyataan Hutang Konsumen
9. Perjanjian Kerjasama Antara Bank Dengan Developer
10. Pengantar Permohonan Kredit Kepada Bank
11. Permohonan Kredit Developer Kepada Bank
12. Proposal Izin Site Plan
13. Surat Pernyataan Dan Pengurusan Imb
14. Surat Buy Back Guarantee
15. Surat Kerjasama Pemasaran Proyek Perumahan
16. Surat Keterangan Pengalihan Hak
17. Proposal Pembangunan Perumahan
18. Permohonan Ijin Lokasi Senilai
19. Proposal Kerjasama Event Dengan Instansi
20. Surat Kuasa Jual
21. Surat Kuasa Buka Rekening
22. Surat Kuasa Pengambilan Sertifikat
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 117
23. Surat Penawaran Rumah Kepada Instansi
24. Surat Penawaran Perumahan Secara Langsung Ke Konsumen/Direct
Selling
25. Perjanjian Pengalihan Hak Atas
26. Tata Tertib Sales Agent Perumahan
27. Teknik Wawancara Kepada Konsumen Untuk Meningkatkan
Penjualan
28. Proposal Permohonan Ijin Lokasi
29. Proposal Permohonan Ijin Peruntukan Penggunaan Tanah Beserta
Ijin Site Plan
30. Membuat Ijin UKL/UPL Dan Ijin Siteplan
31. Surat Penanaman Modal Baru
32. Surat Pernyataan Ijin Tetangga
33. Surat Pernyataan Tidak Keberatan Warga Di Sekitar Lingkungan
34. Perjanjian Kerjasama Pembelian Lahan (Cash)
35. Perjanjian Kerjasama Pembelian Lahan Berdasarkan Kavling Terjual
36. Perjanjian Pembelian Lahan Secara Bertahap
37. Perjanjian Pengelolaan Tanah Secara Bertahap
38. Proposal Pengajuan Modal Kepada Investor
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 118
Untuk melakukan analisa terhadap lahan guna keperluan membuat
Business Plan seperti yang Anda lihat dalam contoh analisa dalam e-Book
ini Anda memerlukan software. Ini beberapa software yang berguna untuk
mengelola proyek:
1. Software Untuk Menghitung RAB Pembangunan Unit Rumah
2. Software Analisa Lahan
3. Software Kelayakan Proyek
4. Kartu Monitoring Pembayaran Konsumen
5. Software RAB Pembangunan Fasum Fasos
6. Software Analisa Angsuran KPR
7. Software Monitoring KPR
8. Software Biaya Pajak Administrasi
9. Software Simulasi Pengajuan KPR Konsumen
10. Software Analisa Cashback Property
11. Software Evaluasi Investasi Property
12. Kartu Deskripsi Progress Pembangunan
13. Contoh Perhitungan KPR
14. Software Checklist Wawancara Konsumen
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 119
Dokumen-dokumen dan software-software ini akan Anda dapatkan secara
gratis jika anda mengikuti Workshop Developer Property yang saya
adakan. Klik Disini Untuk Melihat Detil Dan Jadwal Workshop.
Selain itu dalam Workshop juga akan diajarkan tentang teknik-teknik
bernegosiasi dengan pemilik tanah dan investor, sehingga mereka
bersedia bekerjasama membangun proyek. Tak ketinggalan dalam
Workshop Anda juga akan mendapatkan panduan membuat business plan
yang powerful dalam berbagai kondisi. Setelah mengikuti Workshop Anda
akan mendapatkan konsultasi gratis dari mentor yang berpengalaman dan
tergabung dalam komunitas Pebisnis Developer Property.
SSEELLAAMMAATT MMEENNJJAADDII DDEEVVEELLOOPPEERR
PPRROOPPEERRTTYY……
JJAANNGGAANN LLUUPPAA PPEERRBBAANNYYAAKKLLAAHH UUSSAAHHAA
DDAANN SSEEDDEEKKAAHH SSUUPPAAYYAA RREEZZEEKKII DDAANN
PPEELLUUAANNGG--PPEELLUUAANNGG TTEERRUUSS
BBEERRTTAAMMBBAAHH!!!!......
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 120
.USEFUL RESOURCE
Dapatkan informasi lengkap Ilmu Praktis tentang Property dan
Hukumnya, seperti Hukum Pertanahan, Hukum Property, Developer
Property, Marketing Property, Investor Property dan lain-lain.
Kunjungi www.asriman.com dan ketik APAPUN yang ingin Anda cari di
‘Search Box’ yang ada di bagian kanan atas halaman blog.
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 121
DAFTAR PUSTAKA
Aryo Diponegoro, www.aryodiponegoro.com
Asriman Akhiruddin Tanjung, www.asriman.com
PropertyToday www.propertytoday.co.id
Aryo Diponegoro, Raja Bisnis Properti Megaprofit, Media Pressindo, 2011
Ir. M. Echsanullah Khan, MM, CPA, 26 Rahasia Jadi Developer Properti Modal Dengkul, Gramedia, 2011
top related