cahier spécial neufimmo #6 - référentiel immobilier casablanca
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Immoreseau Mars 201511 www.neufimmo.mawww.immoreseau.ma
# 6 - Mars 2015
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Le référentiel immobilier
de Casablanca
CahierSpécial
Les villas HYDEPARK sont conçues de façon à répondre à tous les besoins en terme
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1. La TPI c’est quoi ?
La Taxe sur les Profits Immobi-liers (TPI), est un impôt qui s’ap-plique aux profits réalisés par les personnes physiques à l’occasion d’une transaction immobilière au Maroc : appartement, villa, ter-rain, ... Lors de la revente d’un bien immobilier, nombreux sont ceux qui ne veulent pas déclarer la totalité du prix de cession, dans le but de réduire au maximum le montant de la TPI qu’ils sont te-nus de payer.Le taux applicable pour la taxe est fixé à 20 %, avec un minimum de 3 % du prix de cession.
2. Exonération de la TPI
La Direction des Impôts prévoit plusieurs cas d’exonération de la TPI :- Occupation du logement, à titre d’habitation principale pendant 6 ans au moins - Profit réalisé à l’occasion de la pre-mière cession de locaux à usage exclusif d’habitation, dont la su-perficie couverte n’excède pas 100 m2 et le prix de vente n’excède pas 200.000 DHS- Profit réalisé dans l’année civile n’excédant pas 60.000 DHS- Cession à titre gratuit portant sur les ascendants et descendants, entre époux et entre frères et sœurs.
- Profits réalisés sur la cession de droits sur terrains agricoles si-tués à l’extérieur des périmètres urbains, à des co-héritiers ou à des co-indivisaires, lorsque lesdits droits ont été acquis depuis plus de 4 ans, au jour de la cession.- Profit correspondant au prix ou à la partie du prix de vente n’ex-cédant pas 1.000.000 Dirhams, réalisé sur la vente de logement occupé à titre d’habitation princi-pale depuis plus de 5 ans et moins de 10 ans à la date de la vente, par son propriétaire ou par les membres des sociétés à objet im-mobilier dites transparentes.
Prix d’acquisition : 10.000 DHS / m2
Année d’acquisition : 2006Prix de vente : 14.000 DHS / m2
Année de la vente : 2014 Superficie : 84 m2 Prix du référentiel : 16.000 DHS / m2 (zone CC-SB15)
Exemple de calcul de la TPI pour la vente d’un appartement à Casablanca Prix de vente déclaré
Prix du référentiel
Prix d’achat ( = Pacq * SAppt ) 840 000 MAD
Frais de l'agence immobilière ( = 3 % x Pacq ) 25 200 MAD
Droits d'enregistrement (= 3 % x Pacq ) 25 200 MAD
Conservation foncière ( = 1 % x Pacq ) 8 400 MAD
Taxe notariale ( = 0,5 % x Pacq ) 4 200 MAD
Honoraires du notaire ( = 1 % x Pacq ) 8 400 MAD
Frais divers (timbres, droits fixes, ... ) 3 000 MAD
Total des frais d'acquisition réellement payés (a) 74 400 MAD
Frais d’acquisition forfaitaire de 15 % (selon l'Administration des Impôts) (b) 126 000 MAD
Prix d'achat + forfait de frais ( = Pacq + Max ( (a) ; (b) ) ) (1) 966 000 MAD
Coefficient de réévaluation (basé sur les indices publiés dans le BO en 2014) 1,148
Coût d'acquisition total réévalué ( (1) * CoeffAcq ) 1 108 968 MAD
Prix de vente ( = PVente * SAppt ) 1 176 000 MAD 1 344 000 MAD
Frais de l’agence immobilière (3 % du prix d’achat) 35 280 MAD 40 320 MAD
Prix de cession net 1 140 720 MAD 1 303 680 MAD
Profit Taxable ( PT ) 31 752 MAD 194 712 MAD
TPI Théorique ( = 20 % * PT ) (c) 6 350,40 MAD 38 942 MAD
TPI Minimale ( = 3% * PVente ) (d) 35 280 MAD 40 320 MAD
TPI à payer ( = Max ( (c) ; (d) ) ) 35 280 MAD 40 320 MAD
Complément à payer (si redressement) 5 040 MAD
Complément à payer avec majoration de 25 % 6 300 MAD
Cas pratique : Utilisation du référentiel des impôts pour le calcul de la T.P.I. lors de la vente d’un appartement. Le 27 Janvier 2015, la Direction Générale des Impôts (DGI) publiait le Premier Référentiel des Prix de l’Immobilier dans la région du Grand Casa-blanca : une première dans l’histoire de l’immobilier au Maroc.
Ce document qui permettrait à terme de créer un climat de confiance et d’équilibrer le niveau d’information dans un secteur qui souffre cruel-lement d’un manque de transparence ne doit pas être mal interprété : ce n’est ni un baromètre, ni un argus c’est plutôt une base de travail qui servira de référence pour les taxations des transactions et plus précisément pour le calcul de Taxe sur les Profits Immobiliers (TPI).
Comment utiliser au mieux ce référentiel pour le calcul de la TPI ? Comment éviter un redressemment lors d’une transaction immobilière ? L’équipe de Neufimmo.ma vous propose une illustration pratique qui vous permettra d’éclairer les conséquences de ce nouveau référentiel en matière de calcul de TPI.
3. Calcul de la TPI
Dans le tableau ci-contre, nous ne prenons pas en compte deux éléments importants qui peuvent réduire votre profit taxable :
- Les Dépenses d’Investissement (DI) : qui incluent les coûts de construction, de démolition, d’agrandissement, de rénovation et d’amélioration, à l’exclusion des dépenses de réparation.
- Les Frais Financiers (FF) : qui in-cluent les intérêts des emprunts ou autres frais financiers.
4. Si le prix de vente est inférieur au prix du ré-férentiel Option 1 : Payer uniquement les 35.280 DHS correspondant au prix effectif déclaré. Dans ce cas là, vous recevrez une première notification. Vous aurez 30 jours à compter de la réception de la première notification pour y ré-pondre. Après avoir répondu dans les dé-lais, une deuxième notification vous sera envoyée, avec un délai de réponse de 30 jours égale-ment. Vous pourrez demander explicitement le pourvoi devant la Commission Locale de Taxa-tion (CLT). La décision de la CLT pourra être contestée devant la Commis-sion Nationale du Recours Fis-cal (CNRF) dans les délais et les conditions prévus Option 2 : Même si le prix de vente réel est de 1.176.000 DH, vous acceptez, dès le début, de calculer et de payer sur la base du prix indiqué dans le référen-tiel, soit 84 x 16.000 = 1.344.000 DH. Vous paierez donc, en prin-cipal, un impôt de 40.320 DH et de cette manière, vous pourrez éviter les majorations, les inté-rêts de retard et surtout les dé-marches administratives qui sont parfois longues et pénibles. Références : Bulletin Officiel n° 4910 - Bulletin Officiel n° 6236 - Loi des Finances 2013 (passage de 8 à 6 ans pour l’habitation principale) - Modèle ADP020F-11E
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