401 tasaciones ifrs 2011
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TASACION DE BIENES
EN EL MARCO DE LAS
NORMAS IFRS
Por Marlis Estay V.
PRESENTACION
MARLIS ESTAY VEGA
Ingeniero Forestal, Universidad de Chile
Perito Tasador de bienes urbanos,
agrícolas y rurales
OBJETIVO DE LA CLASE
Entregar los elementos necesarios para comprender el
proceso de tasación en el marco de lo requerido según
las normas IFRS. De acuerdo a ello, las inquietudes a
responder serán:
• ¿A quién se debe contratar?
• ¿Cuáles son los métodos de valorización?
• ¿A dónde se debe recurrir?
• ¿Qué se debe exigir?
CONTENIDO DE LA CLASE
• Tasación en el marco de las normas IFRS
• Glosario
• Marco general
• Metodologías de tasación
• Tasación de Activos biológicos
• Comentarios finales
TASACION EN EL MARCO
DE IFRS De acuerdo a las normas IFRS, las empresas podrán
decidir si llevar sus activos fijos al costo histórico o
retasarlos de manera recurrente. Además deberán
considerar la disminución del valor del activo cuando no
genera flujos de efectivo (deterioro).
La norma IFRS propone métodos de valoración
dependiendo del activo, algunos son:
Activos fijos
Intangibles
Activos biológicos
GLOSARIO
Tasar: es dar una opinión informada del valor de un
bien, en un lugar geográfico y fecha definidos.
Tasación: Estimación del valor de un bien o servicio.
Bien: Cosa corporal o incorporal que, prestando una
utilidad al hombre, es susceptible de apreciación
pecuniaria.
Valor de mercado: es el precio esperado de venta del
bien, considerando un funcionamiento normal de
mercado, sin especulaciones o comportamientos
diferentes a lo normal.
GLOSARIO
Costo de Reposición: Es el costo de construcción de una edificación nueva, incluyendo tanto los costos directos como indirectos. En activos biológicos es el costo de establecimiento más los de mantención. Depreciación: Es la pérdida de valor de un bien respecto de uno nuevo, debido a la disminución parcial o total de su capacidad para producir el servicio requerido, cualquiera sea la causa (desgaste o deterioro físico, obsolescencia funcional o pérdida de utilidad, inadecuación económica o caída en desuso).
ASPECTOS A CONSIDERAR
Casi todos los países cuentan con normas de
valorización que regulan el trabajo de los tasadores,
Chile es una excepción, no cuenta con estas normas.
El objetivo de una norma es contar con una sola entidad
que acredite profesionales que puedan realizar las
tasaciones.
Debe existir un control ético de los tasadores.
(Declaración ética del profesional en el informe de
tasación)
NORMATIVAS NACIONALES
DE TASACION
El Manual de Tasaciones para el Subsidio Habitacional
del MINVU.
Las Resoluciones dictadas por el SII para el avalúo de
bienes raíces agrícolas o no agrícolas.
REGISTROS DE TASADORES
Existen distintas instituciones que acreditan la
preparación de tasadores y cuentan con sus propios
registros, las más conocidas son:
1) Asociaciones gremiales
ASATCH, Asociación de arquitectos tasadores de Chile.
www.asatch.cl
Instituto Inmobiliario de Chile
www.institutoinmobiliario.cl
Instituto de tasadores de Chile
www.itach.cl
REGISTROS DE TASADORES
2) Oficinas públicas
Estas entidades cuentan con sus propios registros de
tasadores.
Expropiaciones del MOP
Serviu
MINVU
Conadi
Tribunales
SII
Intendencias regionales
3) Instituciones bancarias
Toda persona o institución que
requiera una tasación debe:
a) Contratar a un profesional idóneo, por ejemplo
arquitectos o constructores, si se trata de bienes raíces.
Agrónomos si se trata de bienes agrícolas, etc. Es
importante recurrir a los colegios profesionales.
b) Exigir al profesional que acredite su experiencia y
título universitario
c) Requerir un informe simple o detallado según para
que fines lo necesita.
d) Que visite la propiedad que requiere valorar.
METODOS DE TASACION
INMUEBLES
Directo
MUEBLES
METODOS DE TASACION
Indirecto
Método comparativo o análisis de mercado
Método de costos de reposición o valor físico
Método de suelo residual dinámico
Método de capitalización de renta
Método de valor de compra depreciado
METODO DE ANALISIS DE
MERCADO
Se determina el valor del inmueble mediante el análisis
comparativo entre inmuebles similares, utilizando
estadísticas sistematizadas de valores de transferencia
y/o de ofertas del mercado.
Este tipo de tasación es la más frecuente pues es
solicitada por el sistema financiero inmobiliario (bancos,
empresas leasing y financieras), corredores de
propiedades, particulares, etc.
METODO DE ANALISIS DE
MERCADO
Las normas internacionales de tasación recomiendan el
uso preferente de esta metodología para determinar el
valor de mercado de un inmueble, limitando el uso de los
demás métodos a situaciones en que no es aplicable el
enfoque comparativo.
METODO DE ANALISIS DE
MERCADO Procedimiento de tasación 1) Analizar el segmento de mercado de inmuebles similares
METODO DE ANALISIS DE
MERCADO
2) Valoración del suelo
A partir del análisis del mercado de suelo se obtiene el valor promedio
unitario por metro cuadrado.
Valor suelo = Superficie terreno (m2) x Promedio UF/m2
3) Valoración de lo edificado
A partir del análisis del mercado de propiedades se obtiene el valor
promedio unitario por metro cuadrado construido.
Valor edificación = Superficie edificación (m2) x Promedio UF/m2
4) Valor total de tasación = Valor suelo + Valor edificación
METODO DE ANALISIS DE
MERCADO Ejemplo : Oficina
Oficina de 186,05 m² construidos en un edificio de 6 pisos (Parque Bustamante).
Datos:
Valor promedio m2 26,99 UF/m2
Valor promedio m2 menos 5% 25,64 UF/m2
Tasación propiedad
Valor total de tasación 186,05 m2 x 25,64 UF/m2 = 4.770,32 UF
Operación Ubicación Precio Superficie Valor medio
Venta Marin/Condell, Providencia UF 5.426 200 m2 27,13 UF/m2
Venta Seminario - Providencia UF 5.000 180 m2 27,78 UF/m2
Venta Seminario Providencia UF 5.625 205 m2 27,44 UF/m2
Venta Seminario Providencia UF 5.290 192m2 27,55 UF/m2
Venta Bustamante Providencia UF 4.990 199 m2 25,07 UF/m2
Promedio 26,99 UF/m2
METODO DE COSTO DE
REPOSICION
Se determina el valor del inmueble a partir de sus costos
de reposición, es decir, determinar el costo actual de
ejecución material de lo construido. En el caso de
activos biológicos (inmuebles) es el costo de
establecimiento o plantación, más costos de mantención.
Se aplica preferentemente en inmuebles con escasa o
nula presencia en el mercado inmobiliario, como por
ejemplo colegios, industrias, edificios públicos, etc.
METODO DE COSTO DE
REPOSICION Procedimiento de tasación 1) Obtención valor del suelo
Se efectúa un análisis de ofertas de mercado de terrenos similares (prensa;
boletines; portales internet u otros). Obteniendo un valor promedio en UF/m2
Valor suelo = Superficie terreno (m2) x Promedio UF/m2
2) Obtener valor de edificación
Se obtiene a partir del costo de construcción de una edificación nueva, (UF/ m2
de material de construcción). Si el inmueble es usado, se descuenta la
depreciación que corresponda. Aplicando tablas de valores o tablas de
depreciación.
Valor edificación = Superficie construida (m2) x Valor de tabla UF/m2
La superficie construida se indica en el tipo de material de construcción
(hormigón armado, albañilería, etc.)
Valor de tabla: UF/m2 para cada material, depreciado si es un inmueble usado.
METODO DE COSTO DE
REPOSICION Tabla de valores de edificación en UF/m2
Clase TIPO DE AÑOS DE ANTIGÜEDAD DE LACONSTRUCCIÓN
11 a 20 21 a 30 31 a 40
Calidad ESTR.
NUEVO TERMI
B R M B R M B R M
40 A 35 26 20 31 23 17 27 20 15
37 B 32 24 18 29 21 16 25 19 14
A Acero
30 C 26 20 15 23 17 22 20 15 11
38 A 33 25 19 30 22 16 26 19 14
35 B 31 23 17 27 20 15 24 18 13
B HA más 4
29 C 26 19 14 23 17 13 20 15 11
30 A 26 20 15 23 17 13 20 15 11
26 B 23 17 13 20 15 11 17 13 10
B HA menos 4
22 C 19 14 11 17 13 9 15 11 8
25 A 22 16 12 19 14 11 17 12 9
20 B 19 14 11 17 13 9 15 11 8
C Albañilería
16 C 14 10 8 12 9 7 11 8 6
METODO DE COSTO DE
REPOSICION 3) Valor de obras complementarias (oc)
Las unidades construidas de estas obras se ponderan por los valores
unitarios (m2, ml, etc) de cada una de las partidas habituales de las obras
complementarias (cierres exteriores, terrazas y otros).
Valor oc = Superficie oc (m2, ml, etc) x $/m2, ml, etc
4) Valor total de tasación = Valor suelo + Valor edificación + Valor obras
complementarias
Alcance:
En el caso de departamentos, existe una variación, ya que el valor total de
tasación, incluirá el valor de la edificación del departamento, más el
porcentaje correspondiente de espacios comunes, y porcentaje
correspondiente de suelo.
METODO DE COSTO DE
REPOSICION Ejemplo 1: Oficina
Oficina de 186,05 m2 en un edificio de 6 pisos, material de construcción
clase B (hormigón armado), recepcionada en el año 1948.
Datos:
Superficie edificada útil: 2.577,82 m2
Superficie areas comunes: 268,8 m2
Superficie total edificada: 2.846,62 m2
Superficie terreno: 540 m2
Antigüedad edificio: 62 años
Valor tabla HA (62 años) 17,15 UFm2
Valor suelo 35,05 UF/m2
1) Valor departamento:
Valor depto: 186,05m2 x Valor Tabla 17,15UF/m2 = 3.190,76 UF
METODO DE COSTO DE
REPOSICION 2) Valor porcentaje espacios comunes:
Factor: Sup.común/Sup útil = ff
268,8m2/2.577,82m2 = 0,10427415413
Sup común del depto: 186,05 m2 x ff 0.10427 = 19,40 m2
Valor espacio común 19,40 m2 x 17,15 UF/m2 = 332,71 UF
3) Valor porcentaje terreno
Factor: Sup.terreno/Sup útil = ff
540m2 / 2.846,62m2 = 0,18969866
Alicuota terreno: 186,05m2 x ff 0.18969866 = 35,29 m2
Valor cuota terreno: 35,29 m2 x 35,05 UF/m2 = 1.236,91 UF
METODO DE COSTO DE
REPOSICION 4) Valor total de tasación:
Valor departamento: 3.190,76 UF
Valor espacios comunes: 332,71 UF
Valor terreno: 1.236,91 UF
Valor total tasación 4.760,38 UF
METODO DE COSTO DE
REPOSICION Ejemplo 2: Colegio
Inmueble de 3.500 m² de terreno con destino educacional y 1.850 m²
edificados. Clase C con recepción final el año 1987 (para 20 años de
antigüedad coeficiente de depreciación 0,78) con mantención normal.
Valor suelo = 3.500 m² x 5 UF/m² = 17.500 UF
5 UF/m2 obtenidos por enfoque de comparación de mercado
Valor edificio = 1.850 m² x 20,00 UF/m² = 37.000 UF
20,00 UF/m² (valor tabla edificio nuevo)
37.000 UF x 0,78 (coef deprec) = 28.860 UF
Valor OC = 1.850UF x 0,78 cd = 1.443 UF
Valor total de tasación = 47.803 UF
METODO DE
CAPITALIZACION DE RENTA
Corresponde al método de tasación del valor de las
rentas derivadas de cánones de arriendo, llevadas a
perpetuidad, del mercado de inmuebles similares al del
que se tasa, expresadas a valor presente tras la
aplicación de una tasa de descuento apropiada.
Se aplica a productos inmobiliarios afectos a ser
arrendados en general y especialmente para aquellos
cuyo valor es de compleja obtención por comparación de
mercado. No aplicable en principio a productos
inmobiliarios habitualmente no arrendables.
METODO DE
CAPITALIZACION DE RENTA Procedimiento de tasación 1) Determinación de la tasa de descuento
Se obtiene a partir de una serie de datos de arriendo y valor de venta de
inmuebles de similares características.
Tasa de descuento = Valor de venta / Renta anual
En algunos ocasiones se utiliza la tasa bancaria del momento
2) Valor de tasación total
A partir del análisis de mercado de arriendos se obtiene el valor promedio
de arriendo. Luego se obtiene la renta neta anual, menos contribuciones,
gastos comunes, etc, se descuenta por este concepto un 10% de la renta
anual. A la renta neta anual se le aplica la tasa de descuento obteniéndose
así el valor de tasación.
Valor total de tasación = Renta neta anual / Tasa de descuento
METODO DE
CAPITALIZACION DE RENTA Ejemplo: Oficina
Oficina de 186,05 m2 en un edificio
Análisis de mercado:
Valor promedio arriendo mensual por m2: 0,2 UF/m2/mes
Tasa de descuento: 8%
Tasación propiedad
Arriendo oficina mensual: 186,05 x 0,2 = 37,21UF/mes
Renta anual: 37,21 x 12 = 446,52UF/año
Renta neta anual (menos 10%) 446,52 x 0,9 = 401,87UF/año
Valor total de tasación 401,87 / 0,08 = 5.023,38 UF
TASACION DE BIENES
MUEBLES
La tasación de bienes muebles, como el mobiliario de
una empresa, maquinarias, equipos, entre otros, se
efectúa depreciando el valor de compra del bien. Se
consideran los siguientes parámetros:
Valor real: Es el valor de compra del bien, equivalente a
la fecha de la valoración. Se considerará equivalente, al
bien que entregue similares prestaciones.
Valor de rescate: Es el monto neto que de ellos se
obtendría vendiéndolos en el mercado vigente a la fecha
de valuación cuando ha finalizado su vida útil, operativa
o tecnológica.
TASACION DE BIENES
MUEBLES
Período de vida útil: Es el tiempo en años que el bien
puede ser utilizado normalmente, con mantenimiento
adecuado, en buenas condiciones operativas y
tecnológicas.
TASACION DE BIENES
MUEBLES ¿Dónde obtener la vida útil de los bienes, para el
cálculo de tasación por depreciación?
La vida útil de los distintos bienes tradicionales se
obtiene de las tablas confeccionadas por el Servicio de
Impuestos Internos. Sin embargo, es importante
considerar que la norma IFRS, exige una revisión de los
períodos de vida útil y valor de rescate.
Las maquinarias de empresas que no aparecen en el
SII, deben averiguarse directamente con el fabricante.
TASACION DE BIENES
MUEBLES La tasación de los vehículos, se obtiene de la oferta
existente en el mercado, pricipalmente publicaciones de
avisos económicos de distintos medios de prensa, se
puede tomar como referencia el avalúo fiscal de
vehículos del Servicio de Impuestos Internos.
TASACION DE BIENES
MUEBLES Ecuación
vrm = Valor real de mercado
vr = Valor de rescate
vu = Vida útil
n = edad del bien
Valor tasación = (vrm - n*((vrm-vr)/vu))
Coef. depreciación
TASACION DE
ACTIVOS BIOLOGICOS
Algunos conceptos:
Activo biológico: es un animal vivo o una planta.
Producto: producto ya recolectado o cosechado procedente de un activo
biológico.
Cosecha o recolección: separación del producto del activo biológico del que
procede, o el cese de los procesos vitales de un activo biológico.
La tasación de activos biológicos, requiere de conocimientos técnicos
específicos dependiendo del activo, por ello es fundamental considerar
tasadores con una profesión acorde al activo a tasar.
TASACION DE
ACTIVOS BIOLOGICOS
Respecto de la valorización
Todos los activos biológicos se valoran a valor razonable, menos los costos
estimados hasta el punto de venta.
El precio de mercado cotizado en un mercado activo, es generalmente, el mejor
valor razonable para un activo biológico.
Cuando no hay un mercado activo disponible, los activos biológicos se valoran
de acuerdo al modelo de costos.
La tasación de activos en general, depende de la etapa en que ésta se realice,
en la edad del activo. Inicial, Media o Final. Los métodos de tasación son los
siguientes:
1) Etapa Inicial
Se calcula el costo de establecimiento del activo a considerar, es decir, costo de
reposición.
2) Etapa Media
Se calcula según diversos métodos dependiendo del tipo de activo, en general,
es traer a valor presente el valor del activo a tasar en el momento de tasación o
estimar el valor del producto según la edad o tamaño que tenga al momento de
tasar.
3) Etapa Final
Se determina el valor comercial del producto final del activo, considerando los
precios de venta del producto ya sea mercado nacional o extranjero.
Caso Industria Forestal:
1) Etapa inicial:
Bosques cercanos a la plantación (bosques jóvenes), se utiliza el costo de
reposición, es decir, los costos de establecimiento más los costos de
mantención al momento de tasar.
2) Etapa media:
Se descuenta hasta la edad actual el valor del bosque en su edad de madurez
económica.
3) Etapa final:
Cuando la edad del bosque es cercana a la edad de rotación (cosecha), se
determina el valor del producto final, según el objetivo de producción del
bosque, madera aserrada o pulpa, ponderando volúmen en pie por precios de
mercado, es decir, se atribuye el valor comercial de inmediato.
CMPC: Nota sobre activos biológicos
Estimaciones relevantes declaradas por CMPC
Caso Industria Salmonera:
1) Etapa inicial:
Individuos de hasta 1,5 kg., se calcula el costo de establecimiento.
2) Etapa media:
Individuos superior a 1,5 kg., flujos futuros descontados.
3) Etapa final:
Edad de «cosecha», se obtiene el precio de venta por kilo del producto y se
estima el valor.
Caso Industria Agrícola
Depende del tipo de cultivo, cultivos de plantas anuales o perennes, o cultivos
en huertos y plantaciones, a modo de ejemplo se mencionan algunos casos.
1) Caso cultivos anuales o bianuales
Se calcula costo de establecimiento.
2) Plantaciones de árboles frutícolas
Los árboles frutales se tasarán de acuerdo al valor comercial de la producción
frutícola en la etapa Media y Final. En la etapa inicial, se calcula el valor del
costo de establecimiento de la plantación.
COMENTARIOS FINALES
El contador es quién solicita expresamente lo requerido
(mayoría de tasadores no conocen las normas IFRS). Se
debe recurrir a profesionales del rubro en el que se trabaja,
exigir título profesional y experiencia. Una medida confiable
es recurrir a los colegios profesionales o si se puede,
acceder a registros de tasadores de oficinas públicas.
El tasador debe justificar los valores estimados. La tasación
es válida para la fecha en que se entrega el informe (por
ejemplo se usa el valor de la UF de ese día).
TASACION DE BIENES
EN EL MARCO DE LAS
NORMAS IFRS
Por Marlis Estay V.
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