AMMAN 2025A 21st CENTURY MASTER PLAN

This document is a summary of the Case Study prepared by the Graduate School of Architecture, Preservation and Planning & Columbia University Middle East Research Center regarding the Amman planning experience

His Majesty King Abdullah II receives the AmmanPlan from Mayor Omar Maani in May 2008

AMMAN 2025 A 21st CENTURY MASTER PLAN2 3

Beginning in 2003, Amman experienced a surge of foreign investment in numerous, large-scale, high-density, mixed used projects. With weak controls in place to locate new projects and regulate their impact on the existing urban fabric, the Mayor and his advisors made an important decision. They knew that the city needed a new master plan, but they rejected the traditional two-to-three year master-

INTRODUCTION

On May 12, 2008, Mayor Omar Maani presented the newly-crafted Amman Plan to His Majesty King Abdullah II. Only two years had elapsed since the start of the planning process. Yet, the Greater Amman Municipality (GAM) had already set in place regulations to control high-density and mixed use developments, accepted responsibility for public transit from the Central Government, embarked on the creation of a bus rapid transit system, begun the rehabilitation of poor neighborhoods in East Amman, amalgamated 1,000 sq.km. of its hinterland, and launched a major reorganization of the municipal administration. The master plan was not just a guide to future development. Its writing had consequences beyond the Amman, situated at the heart of the Middle East, is a

city of reconciliation.

A city of tolerance and mutual understanding

document itself and the regulations and projects that it spawned.

The city’s leadership and their planners and their consultants (BearingPoint and planningAlliance) used Amman 2025 to transform the ways in which planning, real estate development, and governance were being carried out in that city.

Growth concept under Metropolitan Growth Plan

AMMAN 2025 A 21st CENTURY MASTER PLAN4 5

planning process that involved extensive research and analysis. Instead the focus was placed on “tackling the towers,” what became known as the Interim Growth Strategy (IGS). The IGS would handle the problems that affected the city as a whole, starting with over forty applications that had been made for new high-rise towers by focusing on high-density mixed-use building types. What Amman needed, and needed immediately, was not a full-blown master plan but rather a strategic growth initiative which could develop and quickly institute regulations to protect the city’s cultural heritage, preserve its low-density urban form, and yet enable new investment to proceed.

In developing the IGS, the GAM planners put in place four innovations that endured throughout the planning process: (1) stakeholder participation, (2) implementation, (3) the creative use of planning presentations, and (4) capacity building as an integral part of the planning

What Amman needed, and needed immediately, was not a full-blown master plan but rather a strategic growth initiative which could develop and quickly institute regulations to protect the city’s cultural heritage, preserve its lowdensity urban form, and yet enable new investment to proceed. immediately, was not a full-blown master plan but rather a strategic growth initiative which could develop and quickly institute regulations to protect the city’s cultural heritage, preserve its low density urban form, and yet enable new investment to proceed

process. Amman 2025 was significantly different from how master planning has previously been done.

The growth projections of Amman under three scenarios: if pattern is based on the status quo (left), under intensification & densification (middle), and under intensification, densification, and expansion scenarios (right)

STAKEHOLDER PARTICIPATION

In order to assure widespread stakeholder participation, Mayor Maani created the Mayor’s Roundtables on the Future of Amman, to complement the Amman Commission, a volunteer body which had been advising him on architectural and urban issues. These Roundtables met weekly early in the planning process. Approximately 40 people from outside GAM came together to share ideas and comment on the work of the planners. Invited were ministers from key central government agencies, local architects, public utility representatives, city council members, individuals from civil society

Amman’s population is predominately young. The largest population cohort is under 24 years

“…This is the first time the Greater Amman Municipality has asked the opinion of its citizens!”

representatives, artists, and environmental activists. Participants were provided with briefing material beforehand, comments were recorded, and, after the meetings, the GAM planning team followed up with additional feedback. The children›s perspective of the city became an

integral part of the Amman Plan

By reaching out to the larger urban community to solicit advice, GAM made the planning process transparent. This was a novelty in Amman’s planning history. As one of the stakeholders said, “…this is the first time the Greater Amman Municipality has asked the opinion of its citizens!” Most importantly, it created a broad constituency for the Amman Plan and for future planning. According to Maani, “…it was critical that the Amman Plan not be the Mayor’s Plan, but a plan that is owned by the community.”

“…It was critical that the Amman Plan not be the Mayor’s Plan, but a plan that is owned by the community.”

AMMAN 2025 A 21st CENTURY MASTER PLAN6 7

INTEGRATION OF PLANNING AND IMPLEMENTATION

To close the gap between planning and implementation, the planners rejected the normal procedure of announcing the plan and then following up weeks or months later with the regulatory tools and bureaucratic procedures for implementing it. As the various phases of the plan were introduced to the general public, the regulatory tools and policy changes to accomplish it were also announced. Developers and other interested parties did not have to anticipate how the plan would be implemented and thus what they needed to do to pursue their projects. They were told simultaneously what GAM wanted and how it would encourage and control development.

When introducing the Interim Growth Strategy, for example, the planners announced three new planning procedures. The first was a one-stop access point for developers which would expedite the regulatory process and a new GAM department to manage community and investor concerns as they pertain to large-scale development projects.

In the second, new development fees were stipulated: one fee to pay for new infrastructure related to projects and the other fee for an innovative and simplified purchase of development rights. This fee required developers to buy the rights for additional density allocated by the IGS at a price that equaled 25% of the increase in land-value created. It became known as the GAM Robin Hood Policy. In 2008, it

raised approximately $50M.These revenues are used for such purposes as to “green” the city and conserve heritage properties and districts.

The third new planning procedure was the Design and Site Plan Review. It applies to projects (such as high-density, mixed-use developments) with significant local

Zahran Road as is now, before CIS visionary

A rendering of Zahran Road under CIS visionary

Uncontrolled development would simply spill over into the hinterland

The Mayor moved quickly and in few months approximately 1,000 sq. km. were amalgamated

and city-wide impacts that need close design scrutiny. The review enables GAM to assess the design and off-site consequences of major project proposals and ensures that these projects are consistent with urban development policies and objectives.

In addition, early in the planning cycle it became evident that if a plan was adopted for the GAM administrative area, much of the uncontrolled development would simply spill over into the hinterland, particularly south and west of the City. This called for immediate action. The Mayor moved quickly and in few months approximately 1,000 sq. km. were amalgamated.

The City also expanded its mandate to ensure it could implement critical aspects of its compact urban growth policy by accepting responsibility for public transit from Central Government.

PLANNING BY POWERPOINT

With the time from analysis to implementation severely foreshortened, the planning team focused not on producing reports but on internal and public presentations. As part of the effort to develop support for the plan, presentations were made on a regular basis to stakeholders, public officials, outside consultants, and representatives from various operating agencies within GAM. They occurred as the plan was being developed. Feedback led to revisions and a new round of presentations. Analyzed

The Amman Plan allows development whilst taking GAM’s natural features into consideration

New ideas and plans emerging were immediately put into PowerPoint

AMMAN 2025 A 21st CENTURY MASTER PLAN 9

The Amman Plan puts an emphasis on preserving cultural heritage

The Amman Plan aims to protect and conserve GAM’s natural features

The Amman Plan emphasizes public transit and pedestrianization

This allowed the most up-to-date thinking to be distributed in “real time”

The planning team moved quickly from analysis and public engagement to final report and the amount of time traditionally spent on producing a paper plan was drastically reduced

data and the new ideas and plans emerging from them were immediately put into PowerPoint and presented on a weekly basis to the Amman Commission. Presentations were never portrayed as complete and this allowed the most up-to-date thinking to be distributed in “real time.”

As each phase was finished, the most recent PowerPoint became the basis for the final report – the Amman 2025 Plan itself. In effect, the final plan became a compilation of PowerPoint presentations. The planning team moved quickly from analysis and public engagement to final report and the amount of time traditionally spent on producing a paper plan was drastically reduced. This approach fit well with the plan’s strategic nature and with the need to close the gap between planning and implementation.

AMMAN 2025 A 21st CENTURY MASTER PLAN10 11

Ai is owned by the municipality and headed by a board of directors with the Mayor as chairman of the board. It replaced the outside consultant firm BearingPoint which had originally been hired to work on the plan. Its director, Gerry Post, became Ai’s first General Manager and the only non-Arab on the Ai payroll. Post also continued to co-lead the GAM planning initiative with Samir Subhi, GAM’s planning director. The planningAlliance consultancy now worked for Ai as a subcontractor to supplement the Institute’s expertise and to help Ai build its capacity. Post made it clear to all consultancies that one of their primary responsibilities was to transfer knowledge to the young talent of the Institute.

The Institute is also designed to provide research, outreach, and advisory services to other cities in Jordan as well as around the Middle East and North Africa. By late 2009, Ai had work closely with planningAlliance to produce growth strategies for New Berin and Rusaifa and master plans for, among others, Irbid and Salt in Jordan. In addition, it had been approached by cities in Palestine, Saudi Arabia, and Yemen to establish a presence there.

MUNICIPAL GOVERNMENT REORGANIZATION

Mayor Maani also saw this novel planning process as an opportunity to bolster the reorganization of GAM and to improve the capacity of its staff. The planning process was to do more than produce a plan. It was to be the catalyst for further changes in the municipal government. From the standpoint of planning and development, the most important of these transformations was the creation of the Amman Institute for Urban Development (Ai).

The Amman Institute

In June of 2008, GAM established the Amman Institute, a not-for-profit “think and do” tank. Its immediate purpose was to institutionalize the project team of bright young Jordanian planners and urban designers, many of whom had previously relocated to the West to pursue educational and professional opportunities. Many of them moved back to Jordan with a desire to contribute to building the nation. Ai created a team with a special spirit and ambition whose long-term purpose was to strengthen planning capacity in both Amman and in other Jordanian cities as well.

Ai created a team with a special spirit and ambition whose longterm purpose was to strengthen planning capacity in both Amman and in other Jordanian cities as well

Planning, sustainability, and institutional reform anchor Ai’s activities

Mainly, Ai’s goal is capacity building and introducing citizen-centered urban governance through projects and outreach programs in the Arab region. Along these lines, it mounted a public forum and radio and television shows focused on transparency in urban governance. To further publicize the issue, Ai acquired the Arabic translation and distribution rights to the book Corrupt Cities: A Practical Guide to Cure and Prevention written by Robert Klitgaard, Ronald MacLean-Abaroa, and H.

Planning, sustainability, and institutional reform anchor Ai’s activities. Ai has held forums with university students and young professionals to identify their aspirations for the city and their visions of the future, undertaken training and executive education, conducted research on the local real estate market, developed an electronic public mapping clearinghouse (Mapjo.com), and engaged children through an animated book, a three-dimensional map, and a city passport (voucher) program for them to explore Amman beyond their neighborhood. In addition, Ai has a “soft” advocacy role which entails the placement of newspaper and magazine articles as well as the development of radio shows that publicize planning issues within the region.

Ai’s goal is capacity building and introducing citizencentered urban governance through projects and outreach programs in the Arab region

A map indicating where Ai staff studied and practised that highlights how Ai reversed the brain-drain

AMMAN 2025 A 21st CENTURY MASTER PLAN12 13

The Old The New

Lindsay Parris. The translated version was released in the summer of 2009 at the US-Arab Mayors Forum co-hosted by Mayor Maani and Mayor Richard Daley of Chicago. The Ai is now working with the World Bank Institute to turn this into a program to assist Arab cities to fight corruption.

In late 2009, the Amman Institute had 50 staff and 12 student interns, a number of whom were international students selected so as to encourage inter-cultural dialogue and learning. Throughout, planning Alliance – with a staff of 6 to 8 senior professionals–

has served as a partner and mentor to Ai’s younger staff; it is slowly withdrawing to leave all of the work in their hands.

GAM Reorganization

At the onset of the Amman 2025 process, GAM had been working with BearingPoint to review and restructure the municipal government. With a JD$400 million budget and 23,000 employees, GAM is a large organization but had too few professional personnel with high levels of expertise. Additionally, it had a fragmented and ineffective management regime with traces of nepotism, corruption, and an inadequate information system. This compelled a major re-organization directed at producing a streamlined management structure. All business processes are being reviewed along with the implementation of an e-government initiative and a new service delivery model.

A Long Range Planning Department was created which is now managed by ‘graduates’ of the Amman 2025 project

A streamlined organization

With the city undergoing rapid change brought about by the influx of refugees, population growth, and the surge in inward real estate investment, the municipal government needed to be more flexible and to have stronger planning regulations. To do this, it had to build its base of expertise. The Plan offered an opportunity to re-think how GAM was managing the development process and how various departments should be coordinated to best deliver services. A new Planning and Economic Development business cluster was created, spearheaded by a Deputy City Manager. It includes a Long Range Planning Department which is now managed by ‘graduates’ of the Amman 2025 project. The Department includes the Special Projects Department which oversees large-scale development projects and services the investment sector.

Within the Public Works business cluster, a new Transportation Planning division was created to integrate all modes of mobility with a focus on pedestrians and public transit. A multi-billion dollar public transportation master plan has been developed with broad-based support from such international agencies as the World Bank and the French government’s Agence Francaise de Development (AFD). This major policy shift from cars to an integrated mobility strategy is a cornerstone of Amman 2025.

Capacity Building

Under the slogan “Citizens First, Employees Empowered,” GAM has enhanced the knowledge and skills of its workforce. A combination of low municipal salaries and more lucrative opportunities in the Gulf States and Europe has meant that many Jordanian professionals are disinclined to work domestically in the public sector. Efforts have been made under Mayor Maani to raise salary levels and provide more training opportunities for employees. The approach has two components: one component is aimed at attracting new people into GAM and the other at up-grading the skills of existing employees. With salaries higher and greater professionalism, GAM hopes to be able to boost the quality of its human capital.

Capacity-building has been a central concern from the beginning of the master planning process and was always one of Ai’s major objectives. In the early 2000s, Jordan had few professionally-trained planners. Ai has been able to attract planning talent to Jordan and to GAM by paying higher salaries and offering more challenging responsibilities to young professionals. In addition, GAM builds capacity when external experts work ‘hand-in-glove’ with municipal planners and urban designers. As a result, two of GAM’s employees working on the Amman Plan were successful in job competitions under the re-organization and are now spearheading the municipality’s zoning and long-range planning sections. The fact that both are women closes the gender management gap within GAM. In Ai, over 75% of the team members are women.

AMMAN 2025 A 21st CENTURY MASTER PLAN14 عّمان 2025 مخطط شمولي للقرن الحادي والعشرين 14

WORLD LEADERSHIP AWARD IN TOWN PLANNING

In recognition of the quality and uniqueness of Amman 2025, the World Leadership Forum presented its Town Planning Award

to Amman in London on December 6, 2007. Selected out of approximately 400 invited entries, GAM was lauded for a plan designed to improve the quality of life in the city through a variety of planning innovations.

“[I was] honored to see the Amman master plan evolve to become a source of inspiration for global audiences.”

Mayor Maani

The World Bank announced that the Amman Institute would be one of its urban sector knowledge hubs to implement the Bank’s new Urban Sector Strategy

In his acceptance speech, Mayor Maani commented on the community engagement and leadership that had guided the plan and noted that GAM was “honored to see the Amman master plan evolve to become a source of inspiration for global audiences”. Additional global recognition of

For further information on Amman 2025, please see the following websites:

www.ammanplan.gov.jo

www.ammaninstitute.org

The full case study by Columbia University will be published in early 2010 and available on the Ai website.

the Plan and the process that produced it occurred in November of 2009 when the World Bank announced that the Amman Institute would be one of its urban sector knowledge hubs to implement the Bank’s new Urban Sector Strategy.

جائزة القيادة العالمية في تخطيط المدن

تقديرًا جلودة املخطط ال�شمويل عّمان 2025 ومتّيزه فقد قام منتدى القيادة العاملي مبنح

مدينة عّمان جائزته عن فئة تخطيط املدن وذلك يف لندن

يف ال�شاد�س من كانون اأول عام 2007. وقد مت اختيار مدينة عّمان من بني 400 مدينة م�شاركة حول العامل لتميز خمططها الذي مت ت�شميمه

لتطوير نوعية احلياة يف املدينة من خالل عدد متنوع من

االبتكارات التخطيطية. ويف اخلطاب الذي األقاه املعاين عند ت�شلـّمه اجلائزة فقد علق على امل�شاركة والقيادة

املجتمعية التي قامت بتوجيه املخطط وذكر باأن االأمانة �شعدت بروؤية تطور خمطط عّمان ال�شمويل لي�شبح

م�شدر اإلهام جلماهري من خمتلف اأنحاء العامل. عالوة على ذلك، فقد حظي املخطط والعملية التخطيطية التي

انبثق عنها بتكرمي دويل اآخر يف ت�شرين ثاين عام 2009 عندما اأعلن البنك الدويل باأن معهد عّمان �شيمثل اأحد جتمعاته املعرفية احل�شرية يف خطوة من البنك الدويل

لتنفيذ ا�شرتاتيجيته اجلديدة اخلا�شة بالقطاع احل�شري.

للمزيد من املعلومات عن املخطط ال�شمويل عّمان 2025، قم بزيارة املواقع االإلكرتونية التالية:www.ammanplan.gov.jo

www.ammaninstitute.org

�شيتم ن�شر كامل احلالة الدرا�شية التي مت اإعدادها من قبل جامعة كولومبيا يف مطلع 2010 و �شتكون متوفرة على

املوقع االإلكرتوين لدى املعهد.

اأعلن البنك الدويل عن اعتماد معهد عّمان بتمثيل اأحد جتمعاته املعرفية احل�شرية يف

خطوة من البنك الدويل لتنفيذ ا�شرتاتيجيته اجلديدة اخلا�شة بالقطاع احل�شري

»�شعدت بروؤية تطور خمطط عّمان ال�شمويل ي�شبح م�شدر اإلهام جلماهري من خمتلف

اأنحاء العامل.«

االأمني املعاين

13عّمان 2025 مخطط شمولي للقرن الحادي والعشرين 12

اأجل حتويل تلك الفكرة اإىل برنامج مل�شاعدة املدن العربية على مكافحة الف�شاد.

لقد و�شل عدد موظفي املعهد بحلول العام احلايل 2009 اإىل 50 موظفاً باالإ�شافة اإىل 12 طالبًا متدربًا بع�شهم

من الطالب الدوليني الذين مت اختيارهم لت�شجيع التعلم وحوار الثقافات بني املتدربني، و طوال تلك الفرتة فقد

عمل موظفوا �شركة )بالنينغ اأاليان�س( البالغ عددهم من 6 اإىل 8 موظفني ك�شركاء وموجهني للموظفني ال�شباب يف

املعهد بحيث تن�شحب ال�شركة ببطء تاركةً زمام االأمور بيد تلك العنا�شر ال�شابة.

إعادة هيكلة األمانة

ترتب على املخطط ال�شمويل عّمان 2025 جانب اإداري فاعل حيث عملت اأمانة عّمان ومنذ بداية العملية

التخطيطة مع �شركة )برينغ بوينت( على مراجعة واإعادة هيكلة االأمانة التي تعد موؤ�ش�شة �شخمة مبيزانية بلغت

400 مليون دينار اأردين وعدد موظفني بلغ 23،000

الهيكل القديم

موؤ�ش�شة ذات هيكلية ان�شيابية

موظف، وبالرغم من ذلك فال متتلك االمانة اإال قلة من املوظفني املحرتفني ذووي اخلربة العالية، كما اأن لديها نظامًا اإداريًا جمزاأً وغري فعال تظهر فيه اآثار املح�شوبية

والف�شاد باالإ�شافة اإىل عدم وجود نظام فّعال للمعلومات. كل ذلك فر�س اإعادة هيكلة كربى مت توجيهها نحو

اإيجاد هيكل اإداري اأكرث ان�شيابية، ويتم االآن مراجعة جميع العمليات جنبًا اإىل جنب مع تنفيذ مبادرة حكومة

اإلكرتونية ومنوذج جديد لتقدمي اخلدمات.

وبالنظر اإىل التغيريات ال�شريعة التي ت�شهدها املدينة نتيجة لتدفق الالجئني والنمو ال�شكاين واالإزدهار الكبري

يف قطاع اال�شتثمار العقاري، حتتاج االأمانة اأن تكون اأكرث مرونة كما اأنها بحاجة اإىل اأنظمة تخطيط اأكرث

قوة، وال بد لها من اأجل حتقيق ذلك من بناء قاعدة من اخلربات. وهكذا فقد قدم املخطط فر�شة الإعادة

التفكري يف الكيفية التي كانت االأمانة تدير فيها عمليات االإعمار وكيفية التن�شيق بني كافة الدوائر من اأجل

تقدمي اخلدمات بال�شكل االأمثل. ومن اأجل حتقيق ذلك فقد مت ا�شتحداث قطاع للتخطيط والتنمية االقت�شادية

برئا�شة نائب مدير املدينة، ويحتوي القطاع على مديرية التخطيط والتي يديرها االآن »خريجوا« م�شروع خمطط

عّمان 2025، ويحتوي القطاع على دائرة امل�شاريع اخلا�شة والتي تقوم بدور االإ�شراف على م�شاريع االإعمار

الكربى وتقوم بخدمة قطاع اال�شتثمار.

كما مت ا�شتحداث ق�شم لتخطيط املوا�شالت �شمن قطاع االأ�شغال العامة من اأجل تكامل جميع اأ�شكال املوا�شالت

مع الرتكيز على امل�شاة والنقل العام، وقد مت تطوير خمطط �شمويل للنقل العام يقدر بباليني الدوالرات مع

دعم كبري من منظمات دولية كالبنك الدويل والوكالة ،)AFD( الفرن�شية للتنمية التابعة للحكومة الفرن�شية

واإن هذا التغيري الكبري يف �شيا�شة املوا�شالت والنقل من ال�شيارات اإىل اال�شرتاتيجية املتكاملة للنقل ميثل حجر

اأ�شا�س يف عّمان 2025.

بناء القدرات

قامت االأمانة وحتت �شعار »املواطن اأوالً ، نحو متكني املوظفني« بتطوير املعرفة واملهارات لدى القوى العاملة

لديها، حيث اأن االأجور املنخف�شة يف القطاعات احلكومية وما يقابلها من فر�س مغرية يف دول اخلليج ودول اأوروبا

حّدت من ميل اأ�شحاب اخلربات من االأردنيني للعمل يف القطاع احلكومي، وهكذا فقد مت بذل اجلهود حتت اإ�شراف املعاين من اأجل رفع م�شتويات الرواتب وتوفري

املزيد من الفر�س لتدريب املوظفني، وقد احتوى املنهج املتبع على عن�شرين اثنني: كان اأولهما يهدف اإىل جذب

اأ�شخا�س جدد للعمل يف االأمانة واالآخر يهدف اإىل رفع م�شتوى املوظفني املوجودين حالياً ، وهكذا فاإن االمانة

تاأمل يف االرتقاء بنوعية مورادها الب�شرية من خالل رفع االأجور وزيادة االحرتافية لدى موظفيها.

لقد كان بناء القدرات اهتمامًا اأ�شا�شيًا منذ بداية عملية املخطط ال�شمويل وكان على الدوام اأحد االأهداف

االأ�شا�شية ملعهد عّمان، ويف هذا ال�شياق فقد كان لدى االأردن عدد قليل من املخططني املحرتفني يف اأوائل

العقد االأول من االألفية الثانية، وقد متكن معهد عّمان من ا�شتقطاب املواهب التخطيطية لالأردن والأمانة عّمان

من خالل دفع رواتب من�شفة وتقدمي م�شوؤوليات اأكرث حتديًا الأ�شحاب اخلربات من ال�شباب، وباالإ�شافة اإىل

ذلك فاإن اأمانة عّمان تقوم ببناء القدرات من خالل اإ�شراك املخططني وامل�شممني احل�شريني املحليني يف

العمل يدًا بيد مع اخلرباء اخلارجيني، وقد جنحت اثنتني من موظفات االأمانة يف مناف�شات وظيفية حتت عملية اإعادة الهيكلة واأ�شبحتا االآن ترتاأ�شان دائرتي التنظيم

والتخطيط يف اأمانة عّمان، وحقيقة كون هاتني املوظفتني من الن�شاء �شاهم يف جت�شري الهوة املوجودة بني اجلن�شني

يف االإدارة العليا يف االأمانة. وبالن�شبة ملعهد عّمان، فاإن 75% من موظفيه من الن�شاء.

مت ا�شتحداث مديرية للتخطيط بعيد املدى ويديرها االآن »خريجوا« م�شروع خمطط

عّمان 2025

الهيكل الجديد

11عّمان 2025 مخطط شمولي للقرن الحادي والعشرين 10

إعادة هيكلة األمانةلقد راأى اأمني عّمان يف تلك العملية التخطيطية اجلديدة

فر�شة لدعم اإعادة هيكلة عمل االأمانة وتطوير قدرات موظفيها، فلم تقت�شر وظيفة العملية التخطيطية على

جمرد تقدمي خطة واإمنا تعدت ذلك لت�شكل حافزًا ملزيد من التغيريات يف االأمانة، وقد كانت اأهم تلك التحوالت، من وجهة نظر تخطيطية وتنموية، هي ا�شتحداث معهد

عّمان للتنمية احل�شرية.

معهد عّمان

قامت اأمانة عّمان الكربى يف �شهر حزيران من عام 2008 بتاأ�شي�س معهد عّمان للتنمية احل�شرية؛ وهو جتمع

معريف ح�شري غري ربحي، وقد كان الهدف املبا�شر من وراءه هو ماأ�ش�شة فريق امل�شروع الذي متثل يف عدد من

ال�شباب الالمعني من املخططني وامل�شممني احل�شريني االأردنيني الذين قام عدد كبري منهم بال�شفر اإىل الدول

الغربية ال�شتئناف درا�شتهم والبحث عن فر�س عمل منا�شبة ملوؤهالتهم. وقد عاد عدد كبري منهم اإىل االأردن رغبة يف امل�شاهمة يف بناء الوطن، وهكذا فقد قام معهد

عّمان بخلق فريق عمل متميز بهدف تعزيز القدرة التخطيطية ملدينة عّمان على املدى الطويل و كذلك لعدد

من املدن االأردنية االأخرى.

خريطة تو�شح وجهات الدرا�شة والعمل ملوظفي معهد عّمان وكيفية م�شاهمة املعهد باحلد من هجرة اخلربات االأردنية اإىل اخلارج

يعد املعهد موؤ�ش�شة مملوكة الأمانة عّمان الكربى ويرتاأ�س جمل�شها االإداري اأمني عّمان. وقد حّل املعهد حمّل

�شركة اال�شت�شارات اخلارجية )برينغ بوينت( والتي مت االإ�شتعانة بها اأ�شالً للعمل على املخطط ال�شمويل، وقد

اأ�شبح مديرها )جريي بو�شت( اأول مدير عام للمعهد وال�شخ�س الوحيد االأجنبي فيها. وا�شتاأنف ال�شيد

)بو�شت( قيادة مبادرة االأمانة التخطيطية بالتعاون مع �شمري �شبحي املدير التنفيذي للتخطيط يف االأمانة.

وتعمل �شركة )بالنينغ اأاليان�س( اال�شت�شارية االآن بعقد مع املعهد من اأجل تكميل دوره وم�شاعدته يف بناء

قدراته، فقد اأو�شح ال�شيد )بو�شت( جلميع املوؤ�ش�شات اال�شت�شارية امل�شاركة باأن اإحدى امل�شوؤوليات الرئي�شية لهم

هي نقل املعرفة ملوظفي املعهد من املوهوبني ال�شباب.

كما متت اإقامة املعهد من اأجل تقدمي خدمات االأبحاث والتوا�شل واخلدمات اال�شت�شارية ملدن اأخرى يف االأردن ويف ال�شرق االأو�شط و�شمال اأفريقيا، وبحلول نهاية عام

2009 كان املعهد قد انتهى من اإعداد ا�شرتاتيجيات منو ملناطق بريين اجلديدة والر�شيفة وعمل خمططات

�شمولية ملدن اإربد وال�شلط باالإ�شافة اإىل مدن اأخرى بالتعاون مع �شركة )بالنينغ اأاليان�س(، وقد تقدمت مدن

يف فل�شطني وال�شعودية واليمن من اأجل افتتاح فروع للمعهد هناك.

ميثل التخطيط واال�شتدامة واالإ�شالح املوؤ�ش�شي االأن�شطة الرئي�شية التي يرعاها املعهد، وقد اأقام املعهد عدة

منتديات بح�شور طالب جامعات ومهنيني �شباب وذلك من اأجل التعرف على طموحاتهم وتطلعاتهم امل�شتقبلية

ملدينة عّمان وقام كذلك بتوفري التدريب والتعليم واإجراء اأبحاث حول �شوق العقارات املحلية اإ�شافة اإىل اأنه قد

قام بتطوير مركز اإلكرتوين لتبادل املعلومات واخلرائط )Mapjo.com(. داأب املعهد كذلك اإىل اإ�شراك

االأطفال من خالل كتاب م�شور وخريطة ثالثية االأبعاد وبرنامج »جواز �شفر املدينة« حتى يكت�شف االأطفال العّمانيون مدينتهم خارج حدود اأحيائهم ال�شكنية.

اإ�شافة اإىل ذلك كله، فاإن املعهد يلعب دورا داعماً من خالل كتابة املقاالت يف ال�شحف واملجالت واإعداد

الربامج االإذاعية التي ت�شاهم يف ن�شر ق�شايا التخطيط يف املنطقة.

ويتمثل هدف املعهد ب�شكل رئي�شي يف بناء القدرات وتقدمي مفهوم احلكم احل�شري الر�شيد الذي يرتكز

على املواطن من خالل م�شاريع وبرامج توعية يف املنطقة العربية، وقد قام املعهد باإقامة منتدى عام وعرو�س

اإذاعية وتلفزيونية ركزت على ال�شفافية يف احلكم احل�شري، وبغية الرتويج لتلك الفكرة مبزيد من الرتكيز

فقد قام املعهد باحل�شول على حقوق الرتجمة العربية وحقوق التوزيع لكتاب »الف�شاد يف املدن: دليل عملي للعالج والوقاية« ملوؤلفيه )روبرت كليتغارد( و)رنالد

ماكلني-اآباروا( و)هـ. ليندزي باري�س(، وقد مت اإطالق الن�شخة املرتجمة يف �شيف عام 2009 يف »منتدى روؤ�شاء

البلديات العرب واالأمريكان« الذي ا�شت�شافه االأمني املعاين بالتعاون مع عمدة مدينة �شيكاغو )ريت�شارد

دايل(. ويعمل املعهد االآن مع معهد البنك الدويل من

قام معهد عّمان بخلق فريق عمل متميز بهدف تعزيز القدرة التخطيطية ملدينة

عّمان على املدى الطويل و كذلك لعدد من املدن االأردنية االأخرى

ويتمثل هدف املعهد ب�شكل رئي�شي يف بناء القدرات وتقدمي مفهوم احلكم احل�شري

الر�شيد الذي يرتكز على املواطن من خالل م�شاريع وبرامج توعية يف املنطقة العربية

ميثل التخطيط واال�شتدامة واالإ�شالح املوؤ�ش�شي االأن�شطة الرئي�شية التي

يرعاها املعهد

عّمان 2025 مخطط شمولي للقرن الحادي والعشرين 21

يهدف خمطط عّمان اإىل حماية اخل�شائ�س الطبيعية ملدينة عّمان واملحافظة عليها

يركز خمطط عّمان على اأهمية النقل العام و�شهولة حركة امل�شاة يركز خمطط عّمان على حماية الرتاث الثقايف للمدينة

التخطيط بالعروض التقديمية

نظرًا ل�شدة �شيق الوقت منذ مرحلة التحليل وحتى مرحلة التنفيذ، ركز فريق التخطيط على عمل عرو�س

تقدميية )عن طريق برنامج البوربوينت( داخل االأمانة واأخرى للعامة بداًل من اللجوء اإىل التقارير املطولة.

وبغية احل�شول على الدعم الالزم للعملية التخطيطية فقد قام فريق التخطيط بتقدمي عرو�س ب�شكل منتظم اأمام اجلهات املعنية وم�شوؤولني حكوميني وم�شت�شارين

خارجيني وممثلي دوائر خمتلفة يف االأمانة اأثناء عملية اإعداد املخطط. وكان املخططون يقومون بعدة مراجعات

نتيجة التغذية الراجعة اإليهم ثم يقومون باإعادة عمل العرو�س التقدميية من جديد. وكانت التحليالت واالأفكار اجلديدة التي انبثقت نتيجة لذلك تعر�س على الفور على هيئة عّمان ب�شكل اأ�شبوعي. ومل يتم اأبدًاً ت�شوير العرو�س

التقدميية باعتبارها تقارير نهائية وقد �شمحت عملية العر�س هذه على تبادل املعلومات ب�شكل مبا�شر.

وحال االنتهاء من كل مرحلة من اخلطة، كان العر�س التقدميي االأخري ي�شكل اأ�شا�شًا للتقرير النهائي املتمثل يف وثيقة خمطط عّمان 2025، بل اإن الوثيقة النهائية كانت عبارة عن جمموع العرو�س التقدميية التي قام

املخططون باإعدادها.

لقد حترك فريق التخطيط ب�شرعة كبرية من عملية التحليل واإ�شراك املعنيني نحو و�شع التقرير النهائي

وقد اخت�شرت تلك اال�شرتاتيجية الوقت الذي ت�شتنزفه

ي�شمح خمطط عّمان بالتطوير مع اأخذ اخل�شائ�س الطبيعية لعّمان بعني االعتبار

مت عر�س التحليالت واالأفكار اجلديدة ب�شورة عرو�س تقدميية وعلى الفور على

هيئة عّمان ب�شكل اأ�شبوعي

عمليات التخطيط التقليدية عادةً ، وقد ان�شجم ذلك املنهج مع الطبيعة اال�شرتاتيجية للخطة ومع احلاجة اإىل

جت�شري الهوة احلا�شلة بني التخطيط والتنفيذ.

9

7عّمان 2025 مخطط شمولي للقرن الحادي والعشرين 6

الت�شّور املقرتح ل�شارع زهران كما هو يف ا�شرتاتيجية التكثيف البيني للمحاور

�شارع زهران حاليًا وقبل الت�شّور املقرتح يف ا�شرتاتيجية التكثيف البيني للمحاور الرئي�شية

ربط عملية التخطيط بالتنفيذ

لقد رف�س املخططون االأ�شلوب املعتاد الإعداد واإعالن املخطط والذي يبداأ باالإعالن ثم يتبعه االأحكام

واالإجراءات البريوقراطية الالزمة للتنفيذ بعد اأ�شابيع اأو رمبا �شهور وذلك رغبةً منهم يف جت�شري الهوة القائمة

بني التنفيذ والتخطيط. وبناًء على ذلك فقد كان يتم االإعالن عن مراحل املخطط وال�شيا�شات واالأحكام

التنظيمية الالزمة للتنفيذ اأواًل باأول للمواطنني. وهكذا فلم يكن على املطورين واالأطراف املهتمة االأخرى العمل

على توقع كيفية تنفيذ املخطط وما الذي عليهم فعله للم�شي قدمًا يف تنفيذ م�شاريعهم، فقد كانوا على علم

مبا ترغب االأمانة فيه وكيف ت�شجع وت�شبط بنف�س الوقت عمليات االإعمار.

على �شبيل املثال، قام املخططون عند طرح ا�شرتاتيجية النمو املوؤقتة باالإعالن عن ثالثة اإجراءات تخطيطية

جديدة كان اأولها ا�شتحداث نافذة واحدة خلدمة املطورين تعمل على ت�شريع العملية التنفيذية باالإ�شافة اإىل ا�شتحداث دائرة جديدة يف االأمانة تعنى بالتعامل

مع ق�شايا املجتمع املحلي وامل�شتثمرين ذات ال�شلة مب�شاريع االإعمار الكبرية. وقد متثل االإجراء الثاين يف

فر�س ر�شمني جديدين على عمليات االإعمار؛ الر�شم االأول يتعلق بدفع تكاليف البنى التحتية اجلديدة املتعلقة بامل�شاريع والثاين ب�شراء حقوق االإعمار بطريقة مبتكرة

ومب�شطة. ويفر�س هذا الر�شم على املطورين �شراء حقوق الكثافة االإ�شافية املمنوحة لهم مبوجب ا�شرتاتيجية النمو

املوؤقتة ب�شعر ي�شاوي 25% من اإرتفاع قيمة االأر�س نتيجة االإ�شتعمال اجلديد لها. وقد بات هذا يعرف ب�شيا�شة

»روبن هود« التي تق�شي باإعادة االإنتفاع باالأموال التي

مت احل�شول عليها يف م�شاريع خدمية عامة، وقد جمعت تلك ال�شيا�شة التي مت اتباعها ما يقارب 50 مليون دوالر اأمريكي يف عام 2008، ويتم ا�شتخدام تلك االأموال االآن

يف »تخ�شري« املدينة واحلفاظ على املناطق واملمتلكات الرتاثية فيها.

ومتثل االإجراء التخطيطي الثالث يف اإجراء مراجعة للت�شميم وخمططات املواقع، ويتم تطبيق تلك املراجعة

على امل�شاريع ذات التاأثريات الكبرية على جوارها اأو املدينة ككل )مثل االأبراج( وت�شتدعي تفح�شًا دقيقًا

للت�شميم. وت�شمح تلك املراجعة لالأمانة بتقييم الت�شميم واالآثار الناجتة عنه خارج املوقع وذلك ملقرتحات امل�شاريع

الكربى املقدمة بحيث ت�شمن ات�شاق تلك امل�شاريع مع �شيا�شات واأهداف االإعمار احل�شري.

عالوة على ما �شبق، فقد اأظهرت املراحل املبكرة من التخطيط اأنه اإذا اقت�شر تبني اخلطة على املناطق

االإدارية التابعة لالأمانة فقط، فاإن معظم عمليات االإعمار غري املن�شبطة �شوف تنتقل بكل ب�شاطة نحو

املناطق املحيطة باملدينة وخ�شو�شًا تلك الواقعة جنوب وغرب املدينة ، وهذا ما دعى االأمني نحو التحرك

ال�شريع والقيام خالل اأ�شهر قليلة ب�شم نحو 1،000 كم2 من االأرا�شي املحيطة، كما و�شعت املدينة من �شلطاتها

ل�شمان قدرتها على تنفيذ نقاط حا�شمة من �شيا�شة النمو احل�شري املحكمة التي قامت بو�شعها وذلك من

خالل حتملها مل�شوؤولية النقل العام يف عّمان بعد اأن كان �شمن م�شوؤوليات احلكومة.

ما مل تتدخل االأمانة، �شتمتد عمليات االإعمار نحو املناطق النائية

قام االأمني بتحرك �شريع اأدى اإىل �شم نحو 1،000 كم2 من االأرا�شي املحيطة باملدينة

خالل اأ�شهر قليلة

5عّمان 2025 مخطط شمولي للقرن الحادي والعشرين 4

باأن املدينة حتتاج اإىل خمطط �شمويل جديد اإال اأنهم مل يتقبلوا الطريقة التقليدية يف العمل والتي تقوم على و�شع خمطط بعد بحث وحتليل �شاملني ملدة ترتاوح بني �شنتني

و ثالثة تنتهي باخلروج بوثيقة نهائية مطولة، وبداًل من ذلك فقد كان الرتكيز من�شبًا على التعامل مع مو�شوع

االأبراج والذي بات يعرف فيما بعد بـ )ا�شرتاتيجية النمو املوؤقتة )IGS((. وتركز اال�شرتاتيجية على

التعامل مع امل�شاكل التي كانت قد اأثرت على املدينة ككل بدًءا مبعاجلة اأكرث من اأربعني طلبًا مت تقدميها الإن�شاء

اأبراج باإعتبارها اأمناط بناء عالية الكثافة ومتعددة اال�شتعماالت.

مل تكن عّمان اآنذاك بحاجة �شديدة ملخطط �شمويل مو�شع بل اإىل مبادرة منو ا�شرتاتيجية تعمل ب�شكل �شريع

على تطوير اأحكام تنظيمية يتم مبوجبها حماية تراث املدينة الثقايف واملحافظة على الن�شيج احل�شري فيها وت�شمح بنف�س الوقت باإ�شتقبال االإ�شتثمارات اجلديدة.

�شيناريوهات منو املدينة الكربى: منو بنف�س الطريقة القائمة حتى االآن )ي�شار(، تكثيف بيني م�شحوبًا بزيادة الكثافة )و�شط(، مزيج من التكثيف البيني للمناطق القائمة والتو�شع باجتاه املناطق اخلالية املحيطة )ميني(

عملية تخطيطية تشاركيةمن اأجل �شمان م�شاركة وا�شعة النطاق ت�شم جميع

االأطراف املعنية، قام اأمني عّمان املهند�س عمراملعاين با�شتحداث نقا�شات الطاولة امل�شتديرة حول م�شتقبل عّمان لتكمل تلك النقا�شات التي كانت تدور يف هيئة

عّمان والتي متثلت يف جمموعة من املهند�شني املعماريني وخرباء التطوير املتطوعني الذين كانوا يقومون بتقدمي

امل�شورة لالأمني حول ق�شايا املدينة املعمارية واحل�شرية.

واأثناء تطوير ا�شرتاتيجية النمو املوؤقتة )IGS( قام خمططوا االأمانة بو�شع اأربع اإبداعات مت توظيفها يف

العملية التخطيطية. وقد متثلت تلك االإبداعات يف: )1( عملية تخطيطية ت�شاركية، )2( ربط عملية التخطيط

بالتنفيذ، )3( اإ�شتخدام للعرو�س التقدميية كجزء مكمل لعملية التخطيط، و)4( بناء القدرات الب�شرية. فقد كان

خمطط عّمان 2025 خمتلفًا بدرجة كبرية عن النمط ال�شابق للتخطيط.

ويف مرحلة مبكرة من عملية التخطيط كانت تعقد جل�شات الطاولة امل�شتديرة اأ�شبوعيًا بح�شور ما يقارب

40 �شخ�شًا من خارج االأمانة للم�شاركة يف االأفكار وتقدمي املالحظات حول عمل املخططني. وا�شتمل

املدعوون على وزراء ومعماريني وممثلني عن مزودي اخلدمات العامة و اأع�شاء جمل�س االأمانة وممثلني عن موؤ�ش�شات املجتمع املدين وعدد من الفنانني والن�شطاء

البيئيني. وكان يتم تزويد امل�شاركني مبادة تو�شيحية موجزة قبيل ح�شورهم للنقا�س، وكان فريق التخطيط

اإن غالبية املجتمع العّماين ينتمي اإىل فئة ال�شباب حتت �شن 25 عام

اإن نظرة االأطفال اإىل مدينتهم تعد اأمرًا حا�شمًا ومهمًا

التابع لالأمانة يقوم بت�شجيل املالحظات ومن ثم متابعتها بعد اللقاءات.

ومن خالل عملية اإ�شراك املجتمع املحلي هذه فقد جعلت االأمانة من العملية التخطيطية عملية �شفافة، وقد مثل ذلك �شبقاً يف التاريخ التخطيطي لالأمانة. ووفق تعليق

اأحد االأ�شخا�س املعنيني: »...اإنها املرة االأوىل التي تقوم االأمانة فيها با�شت�شارة مواطنيها!«. واالأهم من ذلك كله اأن االأمانة بعملها ذاك قامت بخلق دائرة وا�شعة ملخطط

عّمان والتخطيط امل�شتقبلي فيها. وح�شب ما ذكره املعاين، »...لقد كان من املهم اأن ال يكون خمطط عّمان

تابعًا لالأمني واإمنا للمجتمع املحلي.«ال حتتاج عّمان اإىل جمرد خمطط �شمويل

مو�شع بل اإىل مبادرة منو ا�شرتاتيجية تعمل ب�شكل �شريع على تطوير اأحكام تنظيمية

يتم مبوجبها حماية تراث املدينة الثقايف واملحافظة على الن�شيج احل�شري فيها

وت�شمح بنف�س الوقت باإ�شتقبال االإ�شتثمارات اجلديدة

»...لقد كان من املهم اأن ال يكون خمطط عّمان تابعًاً لالأمني واإمنا للمجتمع املحلي.«

»... اإنها املرة االأوىل التي تقوم االأمانة فيها با�شت�شارة مواطنيها!«

اإناث

العمر

ذكور

3عّمان 2025 مخطط شمولي للقرن الحادي والعشرين 2

مقدمةما اإن مرت �شنتان فقط على بدء العملية التخطيطية

اجلديدة ملدينة عّمان اإال وكان اأمني عّمان، املهند�س عمر املعاين، يقوم بعر�س املخطط ال�شمويل ل�شنة 2025 على جاللة امللك عبد اهلل الثاين يف اأيار 2008. وبالرغم من

ق�شر املدة الزمنية اإال اأن اأمانة عّمان الكربى متكنت من و�شع االأحكام الالزمة لتطوير مباين االأبراج متعددة

اال�شتعمال وعالية الكثافة وت�شلمت م�شوؤوليات النقل العام من احلكومة. كما متكنت االأمانة من البدء يف ا�شتحداث

نظام للنقل باحلافالت ال�شريعة، و�شرعت يف اإعادة تاأهيل اأقل حظًا �شرقي عّمان، وقامت ب�شم نحو 1،000

كم2 من االأرا�شي النائية اإىل حدودها، كما بداأت عملية اإعادة هيكلة كبرية لالأمانة.

مل يقت�شر املخطط ال�شمويل اجلديد على كونه دلياًل اإر�شاديًا لالإعمار امل�شتقبلي فح�شب، واإمنا تعدت

اأبعاده حدود الوثيقة املكتوبة واالأحكام وامل�شاريع التي

اإنبثقت عنه، فقد داأب خمططوا االأمانة وم�شت�شاروها برينغ بوينت )BearingPoint( وبالنينغ اأاليان�س

)planningAlliance( اإىل ا�شتخدام املخطط ال�شمويل عّمان 2025 يف تغيري الو�شائل التقليدية التي

يتم من خاللها تنفيذ عمليات التخطيط والتنمية العقارية واالإدارة يف املدينة.

مدينة ت�شامح واحرتام متبادل

مفهوم النمو يف خمطط منو املدينة الكربى

لقد �شهدت مدينة عّمان منذ عام 2003 تدفقًا لال�شتثمارات االأجنبية متثل يف عدد كبري من م�شاريع

مقرتحة الأبراج عالية الكثافة ومتعددة اال�شتعمال، ونظرًا ل�شعف القيود التي تنظم عملية اختيار املواقع للم�شاريع اجلديدة وتاأثريها على الن�شيج العمراين القائم حاليًا، فقد اتخذ االأمني قرارًا غايًة يف االأهمية متثل يف اإعداد خمطط جديد للمدينة، فقد عرف االأمني وم�شت�شاروه

عّمان؛ عا�شمة الوفاق واالتفاق يف قلب ال�شرق االأو�شط

¿ÉªY §£ ºq∏°ùàj ÊÉãdG ˆGóÑY ∂∏ŸG ádÓL

2008 QÉjCG ô¡°T ‘ ÊÉ©ŸG ôªY ÚeC’G øe

عّمـان ٢٠٢٥مخطط شمولي للقرن الحادي والعشرين