alleewonen - homepage - alwel · jaarrapport alleewonen 2016 3 inhoudsopgave voorwoord 4 verklaring...

Jaarrapport AlleeWonen 2016 1

AlleeWonen Jaarrapport 2016 Jaarverslag en jaarrekening

Roosendaal Breda

AlleeWonen Samen werken aan wonen en wijken

25 april 2017


Stichting Allee Wonen Vestigingsadres Laan van Brabant 50 Postadres Postbus 3522, 4800 DM Breda Telefoon 088 255 20 00 Internet www.alleewonen.nl E-mail algemeen [email protected]

Managementteam Bestuurder mevrouw A.J. van de Ven – de Jong Manager Wonen Roosendaal de heer drs. M.W.J.F. van der Steen Manager Wonen Breda de heer mr. J.F.M. Hendrickx Manager Strategie en Innovatie de heer A. van der Vaart MOC Manager Bedrijfsvoering de heer R.A.H. van Isselt MSc Manager Vastgoed de heer drs. D. van Opstal MRE

Raad van Commissarissen Voorzitter mevrouw P.J. Bouvy-Koene Vicevoorzitter de heer ir. P.W. Lahaye Lid de heer drs. S. Walsma Lid de heer ir. G.S. Breuer Lid mevrouw mr. M.C.J.J. Dragstra Lid de heer E. de Bruijn

Overige gegevens Akte van oprichting: 11 december 1916. Datum en inschrijving in het openbaar register van de Kamer van Koophandel (laatste statuten-wijziging): 30 november 2016, KvK-nummer 20024511. Het werkgebied van AlleeWonen is de vastgestelde regionale woningmarktregio West Brabant, binnen dit werkgebied richten we ons primair op de gemeenten Breda en Roosendaal.


Inhoudsopgave

Voorwoord 4

Verklaring van het Bestuur 5

In control-verklaring 12

Bericht van de Raad van Commissarissen 13

1. Algemeen 22 1.1 Ondernemend in wonen en leven: ons profiel 22 1.2 Woningwet 22 1.3 Governance, fusie met WEL en stakeholders 23 1.4 Betaalbaarheid en maatschappelijke meerwaarde 24 1.5 Wonen, leven en ondernemen 24 1.6 Belangrijkste resultaten 28

2. Wonen 31 2.1 Onze ambitie en opgave 31 2.2 Roosendaal 31 2.3 Breda 35

3. Leven 42 3.1 Onze ambitie en opgave 42 3.2 Roosendaal 42 3.3 Breda 45

4. Ondernemen 50 4.1 Onze ambitie en opgave 50 4.2 Energieprestatie 50 4.3 Prijs-kwaliteitsverhouding 50 4.4 Maatschappelijk vastgoed 50 4.5 Digitalisering, verbetering bedrijfsprocessen en automatisering 51 4.6 Inkoopbeleid 52 4.7 Plannen voor 2017 53

5. Samenwerking en legitimatie 55 5.1 Algemeen 55 5.2 Indeling samenwerking 55 5.3 Belanghouders 56 5.4 Deelnemingen en lidmaatschappen 58

6. Bedrijfsvoering 61 6.1 Inleiding 61 6.2 Jaarcijfers 62 6.3 Ontwikkeling activa 66 6.4 Ontwikkeling passiva 66 6.5 aeDex 67 6.6 Risico’s 68 6.7 Fiscale paragaaf 71 6.8 Organisatie 71 6.9 Kengetallen 73 6.10 Financieel meerjarenperspectief 74


Voorwoord

Terugkijkend op 2016 hebben we ons in zowel Roosendaal als Breda vooral ingezet voor de betaalbaarheid van het wonen. We constateren namelijk dat betaalbaar wonen voor steeds meer mensen onder druk staat. Met bewoners en gemeenten hebben we geconcludeerd dat hier onze grootste opgave ligt, evenals het zijn en blijven van een buurtcorporatie. We zien dat er een toename is van nieuwe en bestaande huurders die extra aandacht en zorg nodig heb-ben. Onze zichtbaarheid en inzet in buurten en wijken is daarom van groot belang. Concreet hebben we op het gebied van betaalbaarheid de huurverhoging voor de laagste inko-mens beperkt tot inflatie. We hebben het aantal woningen in de goedkope en betaalbare cate-gorieën verhoogd. Voor onze woningen in de goedkoopste voorraad kiezen we niet voor ver-koop of sloop, zodat we deze voorraad voor onze primaire doelgroep kunnen behouden en zelfs wat kunnen vergroten. Wetgeving geeft ons ruimte om de huren meer te verhogen, maar hier maken we nadrukkelijk geen gebruik van. Deze keuzes ten gunste van de betaalbaarheid hebben natuurlijk effect op onze investerings-mogelijkheden: niet alles kan. We moesten de afgelopen jaren als gevolg van de verhuurders-heffing onze investeringen beperken, maar we zien hierin gelukkig meer mogelijkheden. Met het oog op de transformatieopgave in Roosendaal en de uitbreidingsopgave in Breda is dit echter nog steeds te weinig. Dit is een van de belangrijkste redenen dat we samen met Woonstichting Etten-Leur in 2016 een voorgenomen besluit tot fusie hebben genomen. We besparen kosten, zodat we meer kun-nen investeren in bijvoorbeeld betaalbare woningen en duurzaamheid. Door samen te werken, kunnen we meer betekenen voor bewoner, buurt en stad. Bij de totstandkoming van dit jaarrap-port bevinden we ons in een vergevorderd stadium van deze fusievoorbereidingen. Dit intensie-ve traject doorlopen we samen met gemeenten en huurders. We zijn onze georganiseerde huurdersorganisaties (HAR en CHAB) zeer erkentelijk voor de tijd en energie die ze in het proces van de ontwikkeling van het huurbeleid en de toekomstige koers van AlleeWonen gestoken hebben. Ze hebben hierin het afgelopen jaar een grote rol gespeeld. Ook hebben ze constructief meegedacht over onze dienstverlening. Er is veel tijd gegaan naar de besluitvorming voor de verplichte splitsing van ons vastgoed in DAEB/niet-DAEB en andere aspecten van de woningwet zoals het passend toewijzen. Veel geld en energie gaat naar de extra administratieve last die dit met zich meebrengt, zodat we zeker niet alleen maar de voordelen van deze wet zien. In de jaarrekening is een flink jaarresultaat zichtbaar. Dit is het gevolg van de stelselwijziging: de waarde van ons vastgoed is op marktwaarde gewaardeerd. Ons eigen vermogen is hierdoor gestegen, maar dit betekent niet dat we meer geld op de bank hebben staan. Het zit in de bak-stenen: onze woningen zijn meer waard geworden als gevolg van de gestegen vastgoedprijzen in onze regio. Daardoor komt niet meer geld binnen bij AlleeWonen. Niettemin heeft AlleeWo-nen in de kasstroom een robuust en ook noodzakelijk financieel resultaat geboekt. Een mooie afsluiter van 2016 was de feestdag ter ere van ons 100-jarig bestaan. Dat hebben we op 1 december met bewoners en medewerkers gevierd. Al onze medewerkers zijn die dag op pad gegaan om bewoners een cadeautje aan te bieden. Honderd jaar volkshuisvesting, en we zijn nog iedere dag met alle collega’s aan de slag om mensen een goede en betaalbare woning te bieden. Het blijft een mooie uitdaging! Roosendaal, 25 april 2017 Tonny van de Ven Bestuur


Verklaring van het Bestuur

Inleiding Als bestuurder van AlleeWonen verklaar ik dat alle middelen in het verslagjaar 2016 zijn be-steed in het belang van de volkshuisvesting. Het belang van bovenstaande verklaring wil ik extra benadrukken door meer inzicht te geven in hoe we onze middelen maatschappelijk beste-den, temeer daar we de Aedescode onderschrijven en volledige transparantie nastreven. Deze transparantie bieden we onder andere door aan te geven hoe we ons vermogen maatschappe-lijk hebben besteed en door inzage te geven in de bezoldiging van de bestuurder en Raad van Commissarissen. Tenslotte geef ik als bestuur ook een verklaring over de mate waarin we in control zijn.

Transparantie over de besteding van middelen/vermogen AlleeWonen dient het publiekelijk belang. Dat wil zeggen dat we inzetten op maatschappelijke doeleinden, zoals het beschikbaar stellen en betaalbaar houden van huurwoningen en het be-vorderen van de leefbaarheid in wijken en buurten. Dat betekent iets voor ons eigen vermogen en op welke manier dat besteed wordt. Om de sociale huurwoningen betaalbaar te houden, houdt AlleeWonen de huren lager dan zij op basis van de kwaliteit van de woningen zou kunnen vragen. Dit wordt het maatschappelijk rendement genoemd en bedraagt bij AlleeWonen over het jaar 2016 1,2% van de commerciële waarde van onze woningen. De huuromzet die hierdoor niet wordt gerealiseerd, bedraagt jaarlijks € 19,4 miljoen. Daarnaast verdienen we een deel van onze investeringen niet terug en geven we financiële middelen uit aan leefbaarheid (€ 2.817.000,- aan specifieke uitgave in 2016. Dit is inclusief € 2.069.000,- toegerekende organisatiekosten. Zonder deze kosten is het bedrag € 748.000.-). Verder zet een belangrijk deel van onze organisatie zich dagelijks in, om samen met partners, de kwaliteit van de leefomgeving te beheersen en waar nodig te verbeteren.

Strategische koers, visitatie en voorgenomen fusie met WEL Onze strategische koers hebben we in 2016 voor een groot deel geüpdatet. Relevante input voor deze koers vormde de visitatie die we eind 2015 doorlopen hebben. De belangrijkste uit-komst is de noodzaak en behoefte die onze partijen hebben uitgesproken dat wij vooral een buurtcorporatie zijn en blijven. ‘Zichtbaar veelzijdig’, concludeerde het rapport.

Voor het presteren naar vermogen krijgen we een goede voldoende. Duidelijk is dat, zeker in de periode van deze visitatie, gestuurd is op meer financiële robuustheid. Dat is deels bereikt, maar zeker nog niet helemaal. Zo verdient (en krijgt) onze schuldpositie en de hoogte van de Loan to Value nog steeds aandacht. Door belanghebbenden wordt onze prestatie goed beoordeeld. We worden gelukkig herkend als een echte sociale corporatie die bereid is om haar nek uit te steken als het gaat om mensen in de buurten waar ons bezit staat. Er is echter ruimte voor verbetering; met name in de echte beïnvloeding en de communicatie daarover. We herkennen ons in de scores op presteren naar opgave en ambities. Op veel ambities en maatschappelijke opgaven is een goede prestatie geleverd, maar op een paar onderdelen vin-den we dat de prestatie nog beter kan. Leegstand en huisuitzettingen zijn opgaven waar al zichtbaar stappen zijn gezet. De prijs-kwaliteitsverhouding stond in deze visitatieperiode onder druk. De kwaliteit van onze woningen is door onze investeringen zeker gestegen, maar de huurprijzen helaas nog meer. Onze verminderde investeringsvolumes maken de ambitie om in 2020 label B op de totale voorraad te hebben gerealiseerd niet haalbaar. Dit zijn punten die we bij het bepalen van onze koers voor de komende jaren opnieuw aandacht geven.


Het oordeel over governance is onverminderd hoog gebleven. Er was, is en blijft veel aandacht voor goede sturing, goed en degelijk toezicht, ons risicomanagement en onze integriteit. Onze opgave voor de komende jaren is wat anders dan voorgaande jaren. Er is meer behoefte aan uitbreiding van onze betaalbare voorraad en dus stijging van de bouwproductie. Daarnaast geven we mede vorm aan de verduurzaming van onze voorraad door bij renovatie de energie-prestatie van de woningen te verbeteren. De stijging van de individuele problematiek van bewo-ners, het passend toewijzen en extramuralisering zorgen er voor dat steeds meer behoefte is aan maatwerk. Vanuit het motto ‘Samen kunnen we meer doen voor bewoners’ is er een voornemen tot fusie per 1 januari 2018 met Woonstichting Etten-Leur (status sinds de zomer van 2016: voorgeno-men fusie). De formulering van de nieuwe koers hebben we dan ook gezamenlijk opgepakt. Beide corporaties zetten zich afzonderlijk al met ziel en zakelijkheid in om bewoners in Roosen-daal, Breda en Etten-Leur zo prettig mogelijk te laten wonen. Om dat te kunnen doen en omdat er zowel in- als extern nog grote uitdagingen zijn, fuseren we tot één bedrijf.

Renovatie sociale huurwoningen en nieuwbouw We hebben in 2016 in Breda 25 nieuwbouwwoningen opgeleverd. Naast de noodzaak van uit-breidingsinvesteringen in Breda, zetten we ons voornamelijk in op transformatie van bestaand bezit. In de komende jaren voeren we aan ongeveer 1.000 woningen groot onderhoud uit en realiseren we weer nieuwbouw. In Roosendaal zijn 56 appartementen groot onderhoud opgeleverd, te weten aan de Jan Ver-meerlaan (Westrand). We zijn gestart met het onderhoud van 60 seniorenwoningen aan de Covellijndijk en hebben hiervan eind 2016 45 woningen opgeleverd. Het project Parrotia hebben we qua planning bijgesteld; oplevering vindt in het vierde kwartaal van 2017 plaats. In de plan-ning staat de renovatie (energetisch bouwkundige maatregelen) van 246 appartementen in Westrand. In Breda hebben we groot onderhoud uitgevoerd aan 32 woningen Linie, waarvan een groot deel als kluswoningen wordt verkocht. We hebben het onderhoud aan 93 appartementen in Gageldonk afgerond (in voorgaande jaren was hiermee al gestart). In de planning staan onder andere het onderhoud aan 241 woningen en een renovatie van 76 eengezinswoningen in Gee-ren-Zuid. In Plan Aa, ook in Geeren-Zuid, hebben we in 2016 de nieuwbouw van 4 seniorenwo-ningen en 21 eengezinswoningen opgeleverd. De nieuwbouw van 93 eenheden OV-Terminal (woningen in het duurdere segment) zijn in 2016 verkocht.

Investeringen in maatschappelijk vastgoed We hebben geen nieuw maatschappelijk vastgoed voor de komende jaren in de planning. Wel behoudt maatschappelijk vastgoed in zijn algemeenheid - en Parrotia (Roosendaal) in het bij-zonder - onze bijzondere aandacht. In verband met potentiële leegstand overwegen we investe-ringen om gebouwen te transformeren. Vanwege veranderingen in de zorg (meer centralisatie) zijn door Stichting Dag- en Woonvoor-zieningen in 2016 meerdere complexen weer aan ons overgedragen. Het gaat om complexen / woningen in Westrand en Weihoek in Roosendaal (Kees van Dongenplein, Clemens Hofbauer-straat, Jan Vermeerlaan, Gerard ter Borchstraat en Maisberg), waarvoor we een nieuwe be-stemming hebben gevonden.


Verkopen en Koopgarant In onderstaande tabel zijn de verkopen van AlleeWonen in 2016 samengevat weergegeven.

Toelichting Regulier bestaand Roosendaal = 8 wooneenheden en 3 BOG Regulier bestaand Breda = 64 wooneenheden Koopgarant bestaand Roosendaal = 10 wooneenheden Koopgarant bestaand Breda = 34 wooneenheden en 11 parkeerplaatsen Als eerste valt op dat de gerealiseerde reguliere verkoop van het aantal bestaande woningen van beide vestigingen samen minder is dan begroot. Dit is zowel in aantal als in liquiditeit. Dit komt doordat het totale volume te verkopen woningen in 2016 nog verder is teruggebracht na-dat we dit in 2015 al gedaan hadden. Dit is bewust gedaan om niet verder in te leveren op het aantal goedkope en betaalbare woningen. In Breda zijn iets meer woningen verkocht dan begroot. Dit heeft te maken met de verkopen van de kluswoningen in Linie. De portiek in fase 3 (27 eenheden) is namelijk in 2016 geheel ver-kocht en geleverd. We liepen hierbij voor op de oorspronkelijke planning, waarbij de verkopen in 2017 zouden vallen. Als deze verschuiving niet had plaatsgevonden, was de daling in reguliere verkopen nog duidelijker zichtbaar geweest. In Breda stond de verkoop van de 21 eenheden IWOP (Integraal WijkOntwikkelplan in Geeren-Zuid) en 93 eenheden OV-Terminal begroot (nieuwbouw). De overdracht van alle eenheden heeft in 2016 plaatsgevonden.

Terugaankopen Koopgarant In onderstaande tabel zijn de terugaankopen van AlleeWonen samengevat weergegeven.

Begroot Aantal

begroot bedrag

gerealiseerde aantallen

gerealiseerd bedrag

Reguliere verkoop

Roosendaal bestaand 25 3.987.000 11 1.632.500

Roosendaal nieuwbouw 7 1.234.000 0 0

Breda bestaand 61 7.250.000 64 6.674.000

Breda nieuwbouw 80 16.800.000 99 17.858.426

Subtotaal 173 29.271.000 174 26.164.926

Koopgarant

Roosendaal bestaand - - 10 1.604.450

Roosendaal nieuwbouw - - 5 754.760

Breda bestaand - - 45 5.435.825

Breda nieuwbouw - - 0 -

Subtotaal - - 60 7.795.035

Totaal 173 29.271.000 234 33.959.961


Met name in Breda zien we dat er vooral nieuwbouwappartementen (met parkeerplaats) worden terug gekocht. De verkopers van deze Koopgarantwoningen zetten vervolgens een stap in hun wooncarrière en daarmee blijkt van jaar tot jaar dat Koopgarant een bijdrage levert aan bewe-ging en doorstroming op de woningmarkt. We zien dus dat Koopgarant de functie vervult die het moet hebben. Gezien de huidige wo-ningmarkt en onder andere de lage rentestand is het geen automatisme dat we een Koopga-rantwoning weer in Koopgarant doorverkopen. We willen teruggekochte Koopgarantwoningen als reguliere verkoop in de markt zetten, behalve bij die projecten waar we langjarige afspraken hebben gemaakt om de woningen Koopgarant aan te bieden. Het zijn vooral starters die we hiermee bedienen. Enkele Koopgarantwoningen nemen we weer in de verhuur. We schatten in dat zo’n 30 wonin-gen aan ons worden aangeboden en dat daarvan 10 tot 20 woningen weer in de verhuur geno-men kunnen worden. We kopen alleen die woningen aan die, passend bij de overige huurwo-ningen in het betreffende wooncomplex, met een huurprijs onder € 628 uitkomen. We zijn voor-nemens om dit, met name in Breda, een structureel karakter te gaan geven. In 2016 was de starterslening in beide steden van kracht. Een aantal kopers maakte hier ge-bruik van. In Breda was dat vooral bij het nieuwbouwproject Plan Aa fase III in Breda-Noord.

Leefbaarheid We richten ons nog steeds op (buurten in) de aandachtswijken in beide steden. Zeggenschap en wederkerigheid zijn belangrijke uitgangspunten. We zetten in op de zelfredzaamheid van de bewoners die dat kunnen en geven meer aandacht aan de minder zelfredzame bewoners en buurten die dat nodig hebben. Samenwerking, zeggenschap en wederkerigheid met bewoners en maatschappelijke partners staan centraal. In Breda pakken we dit projectmatig aan met een diversiteit aan projecten in met name de wijken uit de Wijkimpuls. In Roosendaal werken we met andere partijen in wijkteams om projecten in de aandachtswijken te coördineren. In 2016 heeft AlleeWonen diverse sociaal-maatschappelijke activiteiten en projecten uitgevoerd om de leefbaarheid in wijken waar AlleeWonen veel bezit heeft te bevorderen. De totale kosten op het gebied van leefbaarheid bedragen € 2.851.000,-. Dit is inclusief € 2.069.000,- toegere-kende organisatiekosten. Zonder deze kosten is het bedrag € 782.000,- In het hoofdstuk Leven gaan we specifiek in op het onderwerp leefbaarheid en de wijze waarop we daar invulling aan geven. We zullen ons leefbaarheidsprogramma de komende jaren verder voortzetten, omdat we zien dat de vraagstukken in deze wijken om extra inzet vragen.

Grondposities We hebben in 2016 nog een aantal grondposities met gemengde bestemming en meerdere wooncategorieën. We mogen geen brede gebiedsontwikkeling met gemengde functies meer realiseren. We brengen deze grondposities op de markt en willen het recht behouden om een aantal woningen voor eigen portefeuille uit te kunnen nemen. Een aantal posities is inmiddels naar de markt gebracht. Zo is in 2016 de locatie Euretco verkocht waarbij we hebben

Begroot Aantal

begroot bedrag

gerealiseerde aantallen

Gerealiseerd Bedrag

Terug aankopen

Roosendaal 12 1.860.000 8 1.203.763

Breda 30 4.000.000 28 3.315.933

Totaal 42 5.860.000 36 4.519.695


afgesproken dat we na herontwikkeling van dit gebied een aantal sociale huurwoningen krijgen aangeboden. Onze portefeuille met ontwikkellocaties bestaat eind 2016 uit 13 posities. De actuele boekwaarde ultimo 2016 is ruim € 4,7 miljoen. Voor een aantal posities zijn vergevorderde afspraken voor overname met derden gemaakt, met het recht tot afname voor huurwoningen voor eigen portefeuille. Andere posities ontwikkelen we zelf.

Grondposities Roosendaal:

Fatimakerk

Heilig Hart-pastorie en tuin (in 2017 verkocht)

Locatie hoek Boulevard – Van Beethovenlaan (oude Saab-garage, in 2017 verkocht)

JZOC (Takspui fase 1 en 2)

Titus Brandsmastraat (eigen ontwikkeling in 2017)

Jac Vosstraat

Hoogstraat (Jumbo supermarkt)

Permekeplein

Kroeven

Grondposities Breda:

De Lunet (in 2017 verkocht)

Euretco (in 2017 verkocht)

Bouverijen (kooprecht)

Mastlanddreef

Vianendreef

Financieel meerjarenperspectief De basis voor onze meerjarenbegroting is het verstevigen van onze financiële positie, waarbij we ook blijven investeren in de kwaliteit én betaalbaarheid van onze huurwoningen. In historisch perspectief geplaatst, investeren we in 2016 minder dan in voorgaande jaren, maar onze meer-jarenbegroting laat inmiddels ook weer financiële ruimte zien om concrete investeringsplannen in de komende jaren op te pakken. Voor de jaren die nog geen concrete investeringsplannen bevatten, rekenen we vooralsnog met een ‘forfaitaire’ investeringsopgave van 75 nieuwbouw-woningen per jaar. We gaan uit van een inflatievolgend huurbeleid en hebben voor 2016 geen inkomensafhankelij-ke huurverhoging voor onze primaire doelgroep doorberekend. Ook voor de jaren na 2016 heb-ben we deze lijn in onze meerjarenprognoses doorgezet. We zien een evenwichtig beeld in onze meerjarenbegroting, waarbij onze operationele kasstroom relatief stabiel is op een niveau van € 20 à € 30,- miljoen positief. Door in de toekomst meer te investeren in nieuwbouw en energetische maatregelen, beweegt de financieringsportefeuille zich op een niveau van onge-veer € 668,- miljoen ultimo 2021.

Risicoparagraaf Bij risico’s heeft AlleeWonen te maken met onzekere voorvallen in de toekomst die een waar-devermindering of een uitstroom van financiële middelen tot gevolg kunnen hebben. Er is dan ook sprake van onzekerheid, waarbij het van belang is dat deze vertaald wordt in mogelijke financiële effecten en uiteindelijk beheerst kan worden. We hechten veel waarde aan een goed functionerend risicomanagementsysteem en besteden daar dan ook veel aandacht aan. We volgen ons risicoprofiel nauwgezet, omdat dit bepalend kan zijn voor onze prioriteitstelling bij bijvoorbeeld investeringsinitiatieven, maar ook voor onze financieringspositie.


In 2016 heeft de Autoriteit woningcorporaties ons positief beoordeeld op de onderdelen solvabi-liteit en financiële continuïteit en we beschouwen onze solvabiliteit op eigen parameters voor de langere termijn als voldoende. Vanuit de liquiditeitsprognose is een positieve operationele kas-stroom te zien en een DSCR die boven de norm uitkomt. Voor 2017 en verder, worden robuuste positieve operationele kasstromen geprognosticeerd. In paragraaf 6.6, hoofdstuk Bedrijfsvoering, gaan we dieper in op het risicoprofiel (financiële meerjarenscenario’s, deelnemingen en renterisico’s), de verkooprisico’s en het risicomanage-mentsysteem.

Bezoldiging en nevenfuncties Samenstelling bestuur en bezoldiging Het bestuur van de Stichting AlleeWonen werd in 2016 gevormd door mevrouw A.J. van de Ven - de Jong. Gegevens van de bestuurder:

Gegevens Mevrouw A.J. van de Ven - de Jong

Geboortedatum 5 september 1964

Datum werkzaam in huidige functie 1998

Datum werkzaam in organisatie 1989

De bezoldiging ziet er als volgt uit (in euro’s):

2016 Beloning Beëindigings-uitkering

Belastbare onkostenver-

goeding

Voorzieningen betaalbaar op

termijn

Totaal

Mevrouw A.J. van de Ven – de Jong Bestuurder 1989 – heden

168.541 0 1.800 28.430 198.771

Totaal 168.541 0 1.800 28.430 198.771

De honorering is gebaseerd op basis van een jaarlijks vast salaris. In paragraaf 12.22 van de jaarrekening wordt nader op onder andere de bezoldiging ingegaan.

De nevenfuncties van de bestuurder Mevrouw A.J. van de Ven - de Jong Lid Algemeen Bestuur van Aedes, Lid College van Advies OMO Scholengroep Tongerlo, lid RvC BPA en GEM Aviolanda Woensdrecht Beheer BV en lid Raad van Toezicht van GGZ Oost-Brabant. In 2016 is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen met betrekking tot de bestuurder zoals bedoeld in principe II.3 van de governancecode.

Permanente Educatie Het toezicht houden op een corporatie in een snel veranderende maatschappij vraagt om actue-le kennis en vaardigheden. Bestuurder is vanaf 1 januari 2015 verplicht tot Permanente Educa-tie (PE). In drie jaar tijd (2015, 2016 en 2017) dienen 108 PE-punten te worden behaald. Be-stuurder heeft er in 2016 74 gehaald, in 2015 waren dit er 41.


Diversiteit AlleeWonen streeft naar een evenwichtige diversiteitsverdeling, zowel binnen bestuur, Raad van Commissarissen en werkorganisatie. De man/vrouwverdeling over bestuur, Raad van Commissarissen en werkorganisatie is in 2016 als volgt, in percentages:

Man Vrouw

Bestuur 0 100

Raad van Commissarissen 67 33

Werkorganisatie 47 53


In control-verklaring

Als bestuurder van AlleeWonen verklaar ik de verantwoordelijkheid te aanvaarden voor de op-zet en werking van de interne risicobeheersings- en controlsystemen. Deze systemen hebben tot doel de risico’s van het niet realiseren van de bedrijfsdoelstellingen optimaal te beheersen. Ze kunnen echter nooit absolute zekerheid bieden dat zich geen onjuistheden van materieel belang zullen voordoen. Om onze verantwoordelijkheden te kunnen dragen, hebben we gedu-rende het verslagjaar op systematische wijze de beheersingsomgeving, de strategische risico’s en de projectrisico’s van onze organisatie geanalyseerd en beoordeeld. De rapportages worden door ons geëvalueerd, samen met de uitkomsten van in- en externe audits. Het geheel van onze werkzaamheden inzake de risicobeheersing wordt door ons regel-matig met de Raad van Commissarissen besproken. Zij vragen actief naar de staat van de be-heersmaatregelen. Ten behoeve van betere sturing en beheersing is in 2016 verder gewerkt aan het professionali-seren van het assetmanagement en onze vastgoedsturing. De vastgoedsturingstaken zijn ge-formaliseerd en belegd bij de afdeling Strategie en Waardesturing. In 2016 zijn twee assetma-nagers en een portefeuillestrateeg aangesteld. Dit is een verder stap naar integrale sturing op ons vastgoed. Ten aanzien van ons risicomanagement wordt daar via de trimesterrapportages inhoud aan gegeven. In de trimesterrapportage rapporteren we expliciet over de risico’s op projecten en de risico’s samenhangend met onze doelstellingen. Hierbij worden de te treffen beheersingsmaat-regelen inzichtelijk gemaakt. In het management worden de benoemde risico’s en getroffen beheersingsmaatregelen besproken en vindt waar nodig bijsturing plaats. Vanuit de behoefte om control apart en onafhankelijk te positioneren is per 1 november 2016 de afdeling Bedrijfscontrol ingericht met de bedrijfscontroller als leidinggevende van de afdeling. De bedrijfscontroller is direct onder het bestuur gepositioneerd en rapporteert rechtstreeks aan de bestuurder/ Raad van Commissarissen. Hiermee voldoet AlleeWonen tevens aan het gestel-de artikel 105 van het Besluit Toegelaten Instelling Volkshuisvesting. Op het gebied van governance zijn de statuten en het financieel reglement aangepast aan de eisen van de Woningwet. Hiermee zijn deze weer actueel en voldoen ze aan de geldende weten regelgeving. In 2016 is een EDP audit uitgevoerd op de werking en beveiliging van onze IT-beheersmaatregelen op het primair systeem. Hieruit zijn verbeterpunten gekomen die in 2017 worden opgepakt. Uit de EDP audit blijkt dat AlleeWonen geen grote risico’s loopt op haar IT-systemen. Vanuit de behoefte en noodzaak van informatiebeveiliging is in 2016 vanuit een risicoanalyse het nieuw vastgestelde informatiebeveiligingsbeleid opgesteld en gecommuniceerd. In 2017 wordt het beleid verder geïmplementeerd. Op grond van de hierboven beschreven werkzaamheden zijn we van mening dat we in alle re-delijkheid kunnen verklaren dat de systemen van interne risicobeheersing en controle van Al-leeWonen adequaat zijn en in het verslagjaar 2016 effectief hebben gewerkt. Het geheel van de hierboven bedoelde werkzaamheden heeft geen indicaties opgeleverd die afbreuk doen of zou-den moeten doen aan onze conclusies. Roosendaal, 25 april 2017, getekend conform origineel, Mevrouw A.J. van de Ven – de Jong Bestuur


Bericht van de Raad van Commissarissen

Inleiding Het bestuur maakt keuzes binnen de omstandigheden van een zich flink aantrekkende woning-markt, meer investeringsruimte (in vergelijking met voorgaande jaren) en een zich verbeterend economisch perspectief. Uiteraard spelen wetgeving, bezuinigingen (ook bij samenwerkings-partners) en de eigen ambities hierbij ook een belangrijke rol. De Raad van Commissarissen (RvC) volgt dit proces nadrukkelijk en toetst de keuzes van het bestuur. Dat geldt eveneens voor de mogelijkheden om tot meer efficiency in de bedrijfsvoering te komen. Het is hierbij de uitdaging om binnen een verantwoord financieel kader blijvend maatschappelijke meerwaarde te behouden. De aandacht van de RvC ging in 2016 voornamelijk uit naar het meerwaardeonderzoek en de daaruit voortkomende voorgenomen fusie met Woonstichting Etten-Leur (WEL) en de imple-mentatie van de Woningwet (onder meer het scheidingsvoorstel DAEB / niet-DAEB, het financi-eel reglement en de herijking van diverse governancedocumenten). Verder besteedde de RvC vooral aandacht aan risicoprofielen, projectsturing en risicobeheersing, en een aantal investe-ringsbeslissingen. De RvC van AlleeWonen bestaat uit zes personen. Hierna zijn de taak en werkwijze van de RvC nader beschreven, evenals de wijze waarop zij hieraan in 2016 invulling heeft gegeven.

Inrichting governance AlleeWonen hecht belang aan een deugdelijk bestuur, waaronder wordt verstaan het integer en transparant handelen van het bestuur, een goed toezicht op het bestuur en het afleggen van verantwoording over het uitgevoerde toezicht. AlleeWonen onderschrijft de principes van de nieuwe Governancecode Woningcorporaties 2015 waarbij op onderstaande bepalingen gemotiveerd wordt afgeweken:

Bepaling 3.28 Ontstentenis of belet bestuur De code schrijft in geval van ontstentenis of belet van het bestuur voor dat een lid van de RvC bij hoge uitzondering voor maximaal drie maanden de rol van bestuurder op zich kan nemen. De RvC van AlleeWonen kiest er voor bij ontstentenis of belet van het bestuur vervanging bij voorkeur niet uit haar midden in te vullen.

Bepaling 3.3 Benoeming bestuur

De code schrijft voor dat een bestuurder door de RvC wordt benoemd, geschorst en ontslagen, waarbij bij benoeming de wettelijke termijnen in acht worden genomen (artikel 25.3 Woningwet: bestuur wordt benoemd voor ten hoogste vier jaar en kan telkens herbenoemd worden voor ten hoogste vier jaar). Het huidige bestuur van AlleeWonen is arbeidsrechtelijk benoemd voor onbepaalde tijd. Dit was en blijft in afwijking van de governance code, mede omdat deze benoeming al vóór inwerking-treding van de code aan de orde was. In de statuten is daartoe een overgangsbepaling voor de huidige bestuurder opgenomen. De aan de governancestructuur ten grondslag liggende documenten zijn terug te vinden op de website www.alleewonen.nl. De taakverdeling van de RvC en haar werkwijze zijn bepaald in het door de Raad vastgestelde Reglement Raad van Commissarissen Stichting AlleeWonen, even-eens te vinden op de website. De statuten vormen, samen met het reglement van de RvC, het bestuursreglement, het verbindingenstatuut en alle overige governancedocumenten, de basis voor de organisatie en het toezicht. Deze statuten en reglementen zijn in 2016 in lijn gebracht


met de Woningwet en de Governancecode Woningcorporaties. Onderdeel daarvan is een klok-kenluidersregeling in de vorm van een meldingsformulier en een integriteitscode, waarbij dat laatste in 2017 met WEL opnieuw wordt geformuleerd. De governancestructuur van AlleeWo-nen is in lijn met de governancecode en komt nadrukkelijk terug in de besturings- en inrich-tingsprincipes en het toezicht. Bij de besturingskeuze staat het lokale ondernemerschap van de vestigingen centraal. Er hebben geen transacties plaatsgevonden waarbij sprake was van te-genstijdige belangen. Dit geldt zowel voor Bestuur als Raad van Commissarissen. Het Bestuur reikt hierbij de kaders aan. Zij stuurt op het bereiken van de doelen van de organi-satie als geheel. Dit gebeurt op hoofdlijnen en door formulering van de randvoorwaarden die te maken hebben met de continuïteit van de onderneming. De besturingsprincipes komen terug in de planning- en controlcylcus, waaraan instrumenten als ondernemingsplan, zomerbrief, jaar-plannen en bijbehorende rapportagestructuur ten grondslag liggen. De betrokkenheid van de RvC komt hierbij vooral tot uitdrukking in haar adviesrol en goedkeuringsbevoegdheid bij de totstandkoming van de visie en de strategische keuzes die vervolgens gemaakt worden. De RvC kent in het kader van de uitoefening van haar advies- en toezichtrol een tweemaande-lijkse vergadercyclus. Daarnaast neemt zij ook kennis van de verdere bedrijfsvoering via the-mabesprekingen met de MT-leden en haar jaarlijkse contactmomenten met de Ondernemings-raad. Ook zijn er veelvuldige contacten met de huurdersorganisaties geweest. Tevens heeft de jaarlijkse studietweedaagse plaatsgevonden, waarin marktwaardewaardering en legitimatie onderwerpen van kennisontwikkeling waren. Een auditcommissie behandelt thema’s op het gebied van de financiële positie en vraagstukken over risicobeheersing, ter ondersteuning van het goed kunnen invullen van de rol van opdrachtgever voor de accountant. De auditcommissie is een voorbereidingscommissie, adviserend en ondersteunend aan de RvC, en neemt geen besluiten.

Jaarlijkse evaluatie De Raad van Commissarissen heeft begin 2017 de zelfevaluatie over het jaar 2016 uitgevoerd onder begeleiding van een externe adviseur. Er is met elkaar gereflecteerd op het functioneren van de RvC als team en de onderlinge samenwerking en op de relatie tussen RvC en Bestuur. In haar evaluatie heeft de RvC verder stilgestaan bij de legitimatie van deze RvC vanuit de af-gelopen periode, wat er uit die ervaringen geleerd kan worden en wat een suggestie kan vor-men voor de governance van de komende periode en voor de fusieorganisatie.

Jaarlijkse strategiesessie De RvC is zich goed bewust van de verschillende rollen die zij vervult. In haar adviesrol delen commissarissen en bestuur de opvatting dat strategische verkenningen in een vroeg stadium bijdragen tot het ontstaan van een gedeelde visie op de lange termijn en dat dit de basis vormt voor een goed en effectief toezicht later. De werkwijze is erop gericht om periodiek strategische themabesprekingen te organiseren in aanwezigheid van de MT-leden. Het is de verantwoorde-lijkheid van de bestuurder om ambities en doelen te formuleren en na vaststelling daarvan de implementatie te verzorgen. De RvC keurt de meerjarenstrategie van AlleeWonen goed. De strategiesessie van 2016 is gewijd aan de implementatie van de Woningwet en specifiek het splitsingsvoorstel DAEB / niet-DAEB en de daarin te maken strategische keuzes. De RvC heeft voorafgaand aan haar goedkeuring kennis genomen van de positieve zienswijzen van beide gemeenten en huurdersorganisaties.


Toezichtskader en besluitvorming Het strategisch kader van AlleeWonen vertaalt de meerwaarde van de organisatie in concreet te bereiken effecten en prestaties op bedrijfsniveau en op vestigingsniveau. Daarnaast is voorzien in een planning- en controlcyclus, die gebaseerd is op de uitgewerkte sturingsprincipes. Deze sturingsprincipes doen recht aan de opzet van de organisatie: vestigingen die lokaal zelf-standig zijn en die ondersteund worden door enkele centrale afdelingen/adviesteams. Het schema van informatievoorziening en de wijze waarop het bestuur (en anderen, zoals OR en huurders) de RvC van informatie voorziet is helemaal op orde. De RvC van AlleeWonen heeft in 2016 acht keer vergaderd en de volgende besluiten genomen:

herbenoeming van de heer S. Walsma per 1 maart 2016. Dit is de eerste herbenoeming op grond van de Woningwet, waarbij een positieve zienswijze van de minister is vereist (fit en proper-test)

opdrachtverstrekking aan de huidige accountant voor de jaarrekening 2016

vastgesteld is / zijn:

o het door het bestuur opgestelde jaarrapport, bestaande uit het inhoudelijke jaarver-slag, het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening

o de reflectie van het bestuur en RvC op het visitatierapport 2015 o het RvC-reglement, reglement Auditcommissie, reglement wervingscommissie, re-

glement remuneratiecommissie, profielschets RvC, informatiekalender en introduc-tieprogramma RvC en het Governance Framework

er is goedkeuring verleend aan:

o het treasury jaarplan 2016 en de hierin benoemde acties o de jaarrapporten 2015 van de deelnemingen o het ontwerpvoorstel scheiding DAEB / niet-DAEB o een aantal bestuursbesluiten, te weten investering en begrotingswijziging deelplan

5 Geeren-Zuid, verkoop van de grondpositie Euretco, investeringsvoorstel tijdelijke grondgebonden woningen Kesterenlaan, investeringsvoorstel Moerwijkzicht, inves-teringsvoorstel Bouverijen, de afkoop van de leningen DIGH aan SOHCO en Yeast in Zuid-Afrika, de statutenwijziging van de TI, het voorgenomen besluit tot fusie met WEL, de oprichting van Stichting Klik voor Wonen, de herinrichting van de control-functie bij AlleeWonen en de benoeming van de bedrijfscontroller

o de intentieovereenkomst tot fusie en aan de formulering van een nader financieel onderzoek

o het reglement financieel beleid en beheer o het bestuursreglement o de bedrijfsbegroting 2017, bestaande uit jaarplan, begroting en meerjarenprognose

De auditcommissie wordt gevormd door de commissarissen met het financieel-economisch profiel. De auditcommissie is zes keer bijeengekomen en heeft de volgende onderwerpen be-sproken:

(voortgang) treasury jaarplan 2016 en treasury jaarplan 2017

het scheidingvoorstel en de financiële consequenties hiervan

de trimesterrapportages: de laatste van 2015 en de eerste twee van 2016

het jaarrapport 2015 en de jaarrapporten 2015 van de deelnemingen

de IPD-resultaten van 2015

beoordeling van en opdracht aan EY voor controle boekjaar 2016

herinrichting Control en benoeming bedrijfscontroller

bedrijfsbegroting 2017


de investeringsvoorstellen tijdelijke grondgebonden woningen Kesterenlaan, Moerwijkzicht en Bouverijen

afkoop leningen DIGH aan SOHCO en Yeast in Zuid-Afrika

managementletter 2016

reglement auditcommissie In het kader van haar ondersteunende en adviserende rol naar de RvC heeft de auditcommissie eveneens een gesprek met de bedrijfscontroller gevoerd zonder aanwezigheid van het bestuur.

Onderwerpen van bespreking en kennisontwikkeling Naast de reguliere voortgangsinformatie en de trimesterinformatie hadden de volgende onder-werpen de bijzondere belangstelling van de RvC:

strategische koers

voorgenomen fusie met WEL

portefeuillestrategie

voortgang implementatie Woningwet

AlleeWonen Makelaardij

zomerbrief voor de begroting

voortgang WSG

Aedes benchmark 2016

jaarverslagen geschillencommissies

ziekteverzuim

themaonderwerpen: bewonerscommunicatie en dienstverlening, huurbeleid, organisatie-ontwikkeling en warmtewet

Verplichting Permanente Educatie Het toezicht houden op een corporatie in een snel veranderende maatschappij vraagt om actue-le kennis en vaardigheden. Daartoe zijn commissarissen die lid zijn van de Vereniging van Toe-zichthouders in Woningcorporaties (VTW) vanaf 1 januari 2015 verplicht tot Permanente Educa-tie (PE). In twee jaar tijd dienen 10 PE-punten te worden behaald. Voor 2016 hebben de toezichthouders van AlleeWonen het volgende aantal PE-punten be-haald:

Naam toezichthouder Aantal behaalde PE-punten in

2016

Totaal behaald 2015 / 2016

Mevrouw P.J. Bouvy-Koene 14,5 26,5

De heer P.W. Lahaye 7,5 10,5

Mevrouw M.C.J.J. Dragstra 7,5 52,5

De heer G.S. Breuer 15 58

De heer S. Walsma 9,5 15,5

De heer E. de Bruijn 10 42


Accountant, huurdersorganisaties en Ondernemingsraad Accountant In 2016 heeft de accountant, te weten EY, de vergadering bijgewoond waarin het jaarrapport 2015 is behandeld. De accountant was eveneens bij de auditcommissie aanwezig, waarin de managementletter 2016 en het jaarrapport 2015 zijn besproken. De jaarlijkse beoordeling van de accountant is positief en mede gezien de verplichtingen vanuit de Woningwet en de omschakeling van bedrijfswaarde naar marktwaarde, is besloten om de opdracht voor de controle van de jaarrekening 2016 ook dit keer aan EY te verstrekken.

Huurdersorganisaties De commissarissen op voordracht van de huurders zijn op de hoogte gebleven van de onder-werpen van de huurdersorganisaties door het bijwonen van de vergaderingen, dan wel door middel van vergaderverslagen. Op deze wijze hebben zij met name het overleg kunnen volgen over de fusie met WEL, huurverhoging, energiebeleid, strategisch kader en statuten AlleeWo-nen, klantdienstverlening, huisvesting statushouders, beschikbaarheid en betaalbaarheid wo-ningen.

Ondernemingsraad Het bestuur heeft de RvC steeds op de hoogte gehouden van de overleggen die zij met de OR in 2016 heeft gevoerd. Hierbij kwamen onder meer aan de orde: procesvoorstel organisatieont-wikkeling, herinrichting van Control, plan van aanpak vitaliteit, ziekteverzuim, samenwerkings-convenant met de OR, meerwaardeonderzoek en voorgenomen fusie WEL. In het kader van het jaarlijks contactmoment tussen RvC en OR heeft een delegatie van de RvC het gesprek gevoerd met de OR. Onderwerp in dit gesprek was de voorgenomen fusie.

Samenstelling De samenstelling van de RvC per 31 december 2016 is als volgt:

Naam Functie Achtergrond Eerste be-

noemings-

datum

Aftredend Hoofdfunc-

tie

Mevrouw

P.J. Bouvy-

Koene

06-04-1959

Voorzit-

ter

Zorg / Bestuur en overheid

Nevenfuncties:

Voorzitter Raad van Toezicht

Stichting UN1EK (gestopt per 1

juli 2016)

Voorzitter Regio VVD Zuid-

Holland per maart 2016

Voorzitter Stichting Certificering

openbare bibliotheken

Voorzitter Stichting PCPO Duin

en Bollenstreek tot eind 2016

01-12-2008 01-07-2017

(2e termijn)

Waarne-

mend bur-

gemeester

Voorscho-

ten m.i.v.

21-09-2016


De heer

ir. P.W. Lahaye

13-02-1948

Vice-

Voorzit-

ter

Investeringsprojecten / gebieds-

ontwikkeling

01-09-2009 01-07-2017

(2e termijn)

Zelfstandig

adviseur

De heer

ir. G.S. Breuer

02-06-1962

Lid Generalistisch / Zorg

Nevenfuncties:

Voorzitter Raad van Commissa-

rissen Woningbouwvereniging

Vallei Wonen

21-05-2010 01-07-2018

(2e termijn)

Onderne-

mer

Mevrouw

Mr. M.C.J.J.

Dragstra

10-03-1961

Lid Financieel-economisch

Nevenfuncties:

Lid Raad van Commissarissen

en voorzitter Auditcommissie

VisitBrabant

Lid Raad van Commissarissen

Brabant Life Sciences Seed

Fonds B.V.

21-05-2010 01-07-2018

(2e termijn)

Directeur

BOM Capi-

tal

De heer

drs. S. Walsma

11-11-1956

Lid Financieel-economisch

Nevenfuncties:

Lid Raad van Toezicht Mgr.

Frencken College

01-03-2012 01-07-2020

(2e termijn)

CFO

Marflex

De heer E. de

Bruijn

04-01-1953

Lid Volkshuisvestelijk / Bestuur en

overheid

10-07-2014 01-07-2018

(1e termijn)

Strategisch

adviseur

Profielschets, beloning en vacatures Uitgangspunt voor de bezetting van de RvC is dat de RvC uit generalisten bestaat die geza-menlijk een multidisciplinair team vormen. Voor een integrale besluitvorming moet een bepaald aantal deskundigheden aanwezig zijn, te weten deskundigheid op volkshuisvestelijk gebied, financieel-economisch gebied, deskundigheid op het gebied van investeringsprojecten en ge-biedsontwikkeling en actuele kennis en ervaring op het gebied van wonen, welzijn en zorg. De commissarissen functioneren als klankbord voor het bestuur op diverse (deel)terreinen van beleid. De RvC functioneert onafhankelijk en laat zich leiden door het belang van de organisatie. De commissarissen die op voordracht van de bewonersorganisatie zijn benoemd vervullen hun taak zonder mandaat van degenen door wie zij zijn voorgedragen en onafhankelijk van de bij de organisatie betrokken deelbelangen.


De commissarissen ontvangen voor hun functioneren een vergoeding die in overeenstemming is met de zwaarte van de taak en de gewenste professionaliteit van de toezichtfunctie. De ver-goeding is ten opzichte van 2015 ongewijzigd gebleven. De vergoeding voldoet aan de WNT en blijft binnen de door de VTW gestelde beroepsregel bezoldiging commissarissen. De totale beloning in 2016 bedroeg € 85.568,-. De vergoeding voor de voorzitter voor het hele jaar bedroeg € 19.628,- en voor de leden bedroeg de vergoeding € 13.188,- per jaar. Over deze vergoeding zijn de commissarissen omzetbelasting verschuldigd. Dit bedrag, in totaal € 17.969,28 wordt volledig gecompenseerd door AlleeWonen. De vaststelling van de beloning van de individuele bestuurder is een verantwoordelijkheid van de RvC. De RvC heeft ter uitvoering hiervan de remuneratiecommissie ingericht, bestaande uit de voorzitter en vicevoorzitter. Het jaarlijkse beoordelingsgesprek van de Raad van Bestuur met de remuneratiecommissie heeft plaatsgevonden, waarbij het beloningsbeleid, het functioneren van de bestuurder en de persoonlijke ontwikkeling van de bestuurder op het gebied van leider-schap en besturing onderwerpen van gesprek zijn geweest. De beloning is sinds 2012 ongewijzigd. De informatie over de hoogte en samenstelling van de beloning van het bestuur is opgenomen in de Verklaring van het Bestuur, dat als apart onder-deel is opgenomen in het jaarverslag. De RvC is op de hoogte van de nieuwe wet normering topinkomens. De RvC-leden en het Bestuur vallen onder het overgangsregime. De RvC en het Bestuur werken, ieder vanuit hun eigen verantwoordelijkheid, samen op basis van een professionele houding, wederzijds respect, goede informatievoorziening en openheid. Vanuit deze uitgangspunten geven we aan goed bestuur en governance naar beste vermogen invulling. Roosendaal, 25 april 2017, getekend conform origineel, Mevrouw P.J. Bouvy - Koene voorzitter Raad van Commissarissen


Algemeen


1. Algemeen

1.1 Ondernemend in wonen en leven: ons profiel

AlleeWonen is actief in het werkgebied West-Brabant met een concentratie binnen het stedelijk gebied van Breda en Roosendaal. We huisvesten ongeveer 17.500 huishoudens en bezitten ongeveer 20.000 verhuureenheden. In ons strategisch kader 2012-2016 geven we de kaders weer van onze aandachtsgebieden wonen, leven en ondernemen. Afgelopen jaren investeer-den we flink in de verbetering van de betaalbaarheid van het wonen en in processen om de organisatie verder te stroomlijnen. In 2016 hebben we de doelstellingen uit ons strategisch ka-der zoveel mogelijk afgerond en hebben we een start gemaakt met het formuleren van doelstel-lingen voor onze nieuwe koers, waarbij de uitgevoerde visitatie uit 2015 als input dient. We geven extra aandacht aan die doelgroepen en buurten, die onze extra aandacht nodig heb-ben. Samen met onze partners, medewerkers en bewoners zorgen we voor een schone, hele en veilige woonomgeving waar ruimte is voor ontmoeting en ontwikkeling. De betaalbaarheid van het wonen hierbij en het zijn van een buurtcorporatie is en blijft de essentie van ons be-staansrecht. We bieden kwalitatief goede en betaalbare woningen en verbinden ons met onze bewoners, hun buurt, hun leven en de stad. Samen met bewoners en samenwerkingspartners (organisa-ties die hun inzet bundelen op het gebied van wonen, zorg, gezondheid, inkomen en welzijn) werken we in sluitende netwerken aan een integrale benadering van een wijk, waarbij we kiezen voor buurten waar we aanzienlijk bezit hebben en die dat nodig hebben. In Roosendaal concen-treren we ons vooral op (buurten in) Kalsdonk, Westrand, Kroeven en Langdonk. In Breda ligt onze focus op Geeren-Zuid, Linie, Biesdonk en in wat mindere mate Haagse Beemden Zuid en Tuinzigt. We vinden het belangrijk dat bewoners het gevoel hebben dat de buurt van hen is en dat ze daar ook echt wat over te zeggen hebben. In de vorm van zelfbeheer, buurtambassadeurs en wijkteams geven we steeds meer inhoud aan allerlei vormen van participatie en zeggenschap.

1.2 Woningwet

Sinds juli 2015 hebben we te maken met de nieuwe woningwet. Deze wet geeft ons kaders voor taakafbakening, toezicht, de relatie met de gemeente en financieringsmogelijkheden van de sector. Wat houdt deze wet, die ons ook in 2016 flink heeft beziggehouden, precies in? Scheiden of splitsen van sociale en commerciële activiteiten (per 1 januari 2018): We zijn wette-lijk verplicht sociale activiteiten (diensten van algemeen economisch belang, oftewel DAEB) los te koppelen van commerciële activiteiten (niet-diensten van algemeen economisch belang, oftwel niet-DAEB). Dit splitsingsplan hebben we eind 2016 ingediend (zie paragraaf 1.3.1). Markttoets bij commerciële nieuwbouw en aanbesteden maatschappelijk vastgoed: Als we commercieel of maatschappelijk vastgoed willen bouwen (niet-DAEB) moeten we ons aan nieuwe regels houden. Dit betekent onder andere dat er gekeken moet worden of een marktpar-tij de commerciële activiteiten wil oppakken en of de investering financieel rendabel en verant-woord is. De minister moet toestemming geven op niet-DAEB-investeringen. Passend toewijzen: Onze belangrijkste doelgroep is huishoudens met een lager inkomen dan € 35.739,-. Tenminste 95% van huurders met recht op huurtoeslag moeten we matchen met een woning onder de aftoppingsgrenzen. In 2016 hebben we 97% conform de passendheids-toets verhuurd. Het passend huisvesten betekent minder keuze voor woningzoekenden en meer administratie-ve last. Vooral de vraag naar betaalbare woningen komt onder druk te staan, ook door de toe-


stroom van statushouders. We volgen deze ontwikkelingen op de voet en stellen ons beleid bij om zo optimaal mogelijk invulling te geven aan alle ontwikkelingen. Leefbaarheid: We mogen investeren in de omgeving van de woningen die we bezitten, zoals het onderhoud van het eigen groen rondom complexen. Ook mogen we initiatieven van onze huur-ders ondersteunen, een complexbeheerder in dienst hebben en een bijdrage leveren aan woonmaatschappelijk werk. Wat we precies doen aan leefbaarheid spreken we af met de ge-meente en bewonersorganisaties.

1.3 Governance, fusie met WEL en stakeholders

1.3.1 Governance

Goed toezicht vinden we belangrijk. Goed, onafhankelijk ingericht, in- en extern toezicht levert een positieve bijdrage aan de sector. Wijzigende kaders en marktomstandigheden vragen om alertheid. In de nieuwe woningwet is het in- en extern toezicht verder aangescherpt. In 2016 hebben we ons op de verdere naleving hiervan gericht. Dat betekende bijvoorbeeld aanpassing van onze statuten en reglementen. Tevens hebben we een intensief traject doorlopen op het splitsen van ons vastgoed in DAEB (< € 710,68) en niet-DAEB en dit voorstel ingediend bij de Autoriteit woningcorporaties. In 2017 bereiden we de definitieve splitsing voor. Het uitgangspunt van de splitsing is ons huidige be-leid: we zijn en blijven een buurtcorporatie met een focus op sociale (dus DAEB) activiteiten. Maar we willen ook kunnen blijven investeren in niet-DAEB vastgoed als dit een bijdrage levert aan de wijk en onze doelstellingen. Een randvoorwaarde van het splitsingsvoorstel is dat we blijven voldoen aan de gemaakte pres-tatieafspraken met gemeenten en huurdersorganisaties. De belangrijkste gevolgen zijn proce-dureel en administratief van aard en hebben voornamelijk gevolgen voor onze interne en admi-nistratieve organisatie. Onze huurders zullen weinig van de splitsing merken. Gemeente en huurdersorganisaties zijn door ons betrokken en hebben hun positieve zienswijze op ons voor-stel afgegeven.

1.3.2 Fusie met Woonstichting Etten-Leur (WEL)

We hebben in 2016 een meerwaardeonderzoek uitgevoerd voor een samenwerking met WEL. Op basis van dit onderzoek hebben we besloten de reeds ingezette samenwerking te intensive-ren door per 1 januari 2018 te gaan fuseren. Het voorgenomen besluit hiertoe is op 7 juni 2016 door onze Raad van Commissarissen goedgekeurd. De intentieverklaring, waarin we ons voornemen tot fuseren vastleggen en de weg ernaar toe samen bepalen, is inmiddels ondertekend. Belangrijk in dit proces is dat we continu overleggen met gemeente en huurdersorganisaties over hoe we de voordelen van de fusie zo goed moge-lijk voor het gezamenlijk werkgebied inzetten. De fusie biedt ons de volgende potentiële voordelen:

blijvend verbeteren van onze dienstverlening

meer kwaliteit in woningen bieden door meer onderhoud

meer betaalbare woningen bouwen

een versnelde aanpak op het gebied van duurzaamheid

matigen van de woonlasten

verlaging van de organisatiekosten

1.3.3 Stakeholders

Samenwerking met stakeholders, waarbij ieder zich maximaal naar vermogen inzet, is van groot belang. Bundeling van professionaliteit en financiële middelen zorgt ervoor dat we meer berei-ken. We zien onszelf vooral als investeerder in de kwaliteit van (betaalbare) woningen en de


woonomgeving. In de aandachtsbuurten stimuleren en faciliteren we de sociale cohesie tussen bewoners en sociale stijging van bewoners. We zijn verantwoordelijk voor de woning en een deel van de directe leefomgeving. Waar nodig vervullen we een coördinerende en aanjagende rol. Per wijk stellen we deze vast en handelen we daar naar. Hoe we dit in 2016 hebben vorm-gegeven, staat in hoofdstuk 3 Leven en hoofdstuk 5 Samenwerking en legitimatie beschreven.

1.4 Betaalbaarheid en maatschappelijke meerwaarde

Betaalbaarheid is doelstelling nummer 1. Het huurbeleid is het afgelopen jaar, in goede samen-spraak met onze bewonersorganisaties, naar beneden bijgesteld. We hanteren in principe een inflatievolgend huurprijsbeleid en zorgen ervoor dat onze sociale woningen zoveel mogelijk worden bewoond door degenen die het echt nodig hebben. Onze te leveren maatschappelijke meerwaarde in de wijk verandert niet. Deze meerwaarde hebben we goed in ons strategisch kader verankerd. Bewoners zijn steeds meer op zichzelf en hun directe omgeving aangewezen. Het behouden en uitbouwen van netwerken in wijk en buurt blijft dus belangrijk. Het inzetten op echte zeggenschap en het sluiten van nieuwe coalities met stedelijke en regionale partners is steeds meer van belang. Het is echter nog zoeken naar de juiste manier. Als de visitatie ons één inzicht heeft opgeleverd, dan is het wel de noodzaak en de behoefte die onze partners (gemeente, huurders, zorgen welzijnsinstellingen enzovoorts) hebben uitgedrukt dat we vooral een buurtcorporatie moeten zijn en blijven.

1.5 Wonen, leven en ondernemen

Op basis van signalen uit onze werkgebieden (stedelijk, regionaal en landelijk) en datgene wat we willen bereiken, hebben we in ons strategische kader onze prestaties naar de volgende aandachtsgebieden verdeeld: wonen, leven en ondernemen. Deze aandachtsgebieden be-schrijven we in de volgende hoofdstukken en verdelen we onder in concrete opgaven en high-lights van doelen en realisatie. Dit doen we per vestiging.

1.5.1 Wonen

We voorzien regionaal in een behoefte aan goedkope en betaalbare huurwoningen voor men-sen met een lager inkomen. Specifiek kiezen we voor huisvesting van doelgroepen die wat meer kwetsbaar zijn op de woningmarkt, zoals statushouders en andere bijzondere doelgroe-pen. Samen met huurdersorganisaties passen we ons huurprijsbeleid aan: een meer gematigde huurverhoging en voldoende beschikbaarheid in de onderste huurcategorieën door aftopping van de huurprijzen heeft een positief effect op de betaalbaarheid van het wonen. Belangrijke thema’s op het gebied van wonen zijn woonlastenbeheersing, woonomgeving en woonruimteverdeling. Voorrang lagere inkomens en huisvesting bijzondere doelgroepen In principe huisvesten we een brede doelgroep, maar kiezen we ervoor - door de oplopende woonlasten en woonquotes - de lagere inkomens voor te laten gaan op het bedienen van de middeninkomens. Van onze voorraad zijn eind 2016 16.852 woningen betaalbaar met een ge-middelde huurprijs van € 540,54 in Roosendaal en € 528,35 in Breda. We wijzen onze woningen passend toe en streven naar een goede slaagkans voor de primaire en secundaire doelgroep. Naast onze extra aandacht voor mensen met een laag inkomen gaat onze aandacht ook uit naar andere groepen. Denk hierbij aan de groep mensen die vanuit maatschappelijke organisaties een beroep doen op onze woningen en statushouders. Deze groep vraagt extra aandacht en we zullen vragen uit deze groep met voorrang faciliteren. Ook als dat tot verminderde beschikbaarheid voor anderen leidt. Samen met de gemeente gaan we op zoek naar alternatieve mogelijkheden voor huisvesting, zoals extra productie, eventueel semi-permanent. Ten opzichte van 2015 hadden de gemeenten in 2016 een hogere taakstelling


voor de huisvesting van statushouders: minimaal 195 in Roosendaal en 460 in Breda (verdeeld over drie corporaties). Met vereende krachten hebben we aan deze taakstelling in Roosendaal en Breda kunnen voldoen. Tijdelijke uitbreiding van de voorraad ten behoeve van deze doel-groep is niet behaald. In Breda hebben we onderzoek gedaan naar de verwerving van twee voormalige zorglocaties ten behoeve van de huisvesting van statushouders. Door meerdere oorzaken is het niet gelukt om de locaties te verwerven. We hebben hier in 2017 verder aan-dacht voor. Huurprijsbeleid en huurverhoging De betaalbaarheid van de huren staat voor steeds meer mensen sinds de crisis onder druk. Oorzaken hiervan hebben te maken met zowel stijgende huurprijzen als inkomensdalingen. In 2014 en 2015 hebben we ons huurprijsbeleid herijkt en dit vervolgens per 1 januari 2016 inge-voerd (bij mutatie). Belangrijkste ingrediënten van het nieuwe huurprijsbeleid zijn:

geen verkoop en / of sloop van woningen in onze goedkoopste voorraad (< € 409,92)

het beperken van de huurverhoging tot inflatie voor de laagste inkomens (< € 35.739,-)

deels aftoppen van huurprijzen van woningen in onze goedkoopste voorraad

deels aftoppen van huurprijzen van woningen die tot de betaalbare voorraad behoren, zodat deze woningen niet naar het geliberaliseerde segment doorschuiven

De huurdersorganisaties zijn in 2016 op een andere manier betrokken bij de huurverhoging. Normaal gesproken vragen we hen advies op wat wij voorstellen. In 2016 hebben we hen de keuze gegeven om uit verschillende voorstellen te kiezen. Dit past goed bij ons uitgangspunt om huurders meer invloed te geven. De HAR (Huurderadviesraad Roosendaal) en CHAB (Cen-trale Huurdersvereniging AlleeWonen Breda) hebben beiden een ander advies uitgebracht. Beide adviezen zijn gehonoreerd, wat betekent dat in Roosendaal en Breda over 2016 andere huurverhogingspercentages zijn doorgevoerd: Roosendaal:

Huishoudinkomen Huurverhoging Opbouw huurverhoging

Huishoudinkomen tot € 35.739,- 0,6% 0,6% inflatie

Huishoudinkomen tussen € 35.739,- en € 39.739,-

2,6% 0,6% inflatie en 2% inkomens-afhankelijke huurverhoging

Huishoudinkomen boven € 39.739,- 4,6% 0,6% inflatie en 4% inkomens-afhankelijke huurverhoging

Breda:

Huishoudinkomen Huurverhoging Opbouw huurverhoging

Huishoudinkomen tot € 35.739,- 0,7% 0,6% inflatie en 0,1% uitruil

Huishoudinkomen tussen € 35.739,- en € 39.739,-

2% 0,6% inflatie en 1,4% inko-mensafhankelijke huurverho-ging

Huishoudinkomen boven € 39.739,- 4,6% 0,6% inflatie en 4% inkomens-afhankelijke huurverhoging

Zelfstandige en onzelfstandige studen-tenwoning

0,6% 0,6% inflatie

De gemiddelde huursom is hiermee op 1 juli 2016 onder de wettelijke norm van 1% gebleven. Onderhoud, energielastenverlaging en energieverbruik verminderen Het beperken van woonlasten door bijvoorbeeld te investeren in energiemaatregelen behoudt altijd onze aandacht. We verbeteren onze woningen door energetisch te investeren. We passen onze voorraad aan op een betere energieprestatie door onderhoudsingrepen te doen die toch al waren gepland. Het is zoeken naar een continue balans tussen meer kwaliteit en comfort en betaalbare huren.


In 2016 hadden we in totaal € 35,3 miljoen begroot aan onderhoud en verbetering van ons hui-dige bezit. Daarvan was € 2,2 miljoen gericht op energetische aanpassingen die bijdragen aan beheersing van de woonlasten van onze huurders. In totaal hebben we € 31,1 miljoen aan on-derhoud en verbetering uitgegeven. We hebben € 4,2 miljoen onderschrijding op de begroting. Aan reparatieonderhoud is € 1,5 miljoen meer uitgegeven dan begroot. Aan groot onder-houd/investering is € 2,3 miljoen minder uitgegeven. Dat komt omdat sommige groot onder-houdsprojecten in verband met een langere voorbereidingstijd zijn doorgeschoven naar 2017. Aan energetische aanpassingen is € 0,3 miljoen uitgegeven. In 2016 hebben we de contracten van de aannemers die dagelijks onderhoud uitvoeren herzien en nieuwe prijsafspraken gemaakt. We hadden verwacht dat dit zou bijdragen aan een lagere overschrijding van dagelijks onderhoud. Eind 2016 blijkt dat niet zo te zijn. Warmtewet Sinds januari 2014 is de Warmtewet van kracht. Al onze collectieve verwarmingsinstallaties vallen onder deze Warmtewet. We hebben de aanpassingen vanuit deze wet in 2016 gefaseerd ingevoerd bij de warmtenetwerken waar dit relevant was. Bij de gemengde VvE’s is nog ondui-delijk of de Warmtewet hierop van toepassing is in de nieuwe wet die er aan gaat komen. Hier zijn dus nog geen aanpassingen doorgevoerd. Ook hebben we in 2016 onze warmtevisie vastgesteld. Hierin staat onze huidige visie op de warmtelevering in de toekomst beschreven. We bouwen de portefeuille collectieve warmte-installaties af (op natuurlijke momenten, zoals bij vervangingsinvesteringen) ten behoeve van individuele aansluitingen met duurzaam geleverde energie. We bouwen de CO2-uitstoot van onze warmteopwekking gestaag af: van gas naar hybride naar volledig duurzaam. In 2050 zijn al onze woningen CO2-neutraal. Het onderbrengen van het beheer van de collectieve warmte-installaties bij één partij (intern of extern) staat als ambitie nog open; hieraan hebben we in 2016 geen invulling kunnen geven. KWH-scores Het handhaven van het dienstverleningsniveau op een goed KWH-niveau heeft altijd onze aan-dacht. We hanteren één continu-meting voor beide vestigingen. We zijn met een gemiddelde van 7,5 door onze huurders gewaardeerd (landelijk gemiddelde: 7,8). Ons gemiddelde ten opzichte van 2015 is iets gestegen, al is er wel wisseling in de hoogte van de afzonderlijke cijfers. Het is onze ambitie om daarvoor het landelijk gemiddelde aan te hou-den. Het behoud van het KWH-label blijft belangrijk voor ons, omdat het een onafhankelijk en objectief beeld geeft van de waardering van huurders en woningzoekenden voor ons werk.

AlleeWonen 2016 Landelijk gemiddelde

Contact 7,6 8,0

Woning zoeken 7,3 7,6

Nieuwe woning 7,4 7,7

Huur opzeggen 7,2 7,8

Reparaties 7,9 7,8

Onderhoud 7,7 7,9

Totaalscore 7,5 7,8

Klik voor Wonen Klik voor Wonen is een regionaal samenwerkingsverband voor woonruimteverdeling van ver-schillende corporaties: AlleeWonen, WonenBreburg, Laurentius, WSG, Woonstichting Etten-Leur, Woonkwartier, Woonvizier en Thuisvester. Met één inschrijving kunnen woningzoekenden reageren op het woningaanbod in de gemeenten van alle aangesloten corporaties. Klik voor Wonen is inmiddels bijna volledig regionaal dekkend in West-Brabant. In 2016 is een inkoopsamenwerking ontstaan met de regio Tilburg en Eindhoven. Doel van de samenwerking


is om kosten te verlagen, over grenzen te kijken en gebruik te maken van elkaars expertise. Klik voor Wonen heeft inmiddels een duidelijkere, overzichtelijkere en meer eigentijdse website. Op de website kan ook informatie verkregen worden over de te verwachten woonlasten (huur, ser-vicekosten en energiekosten) en huurtoeslag. Woningzoekenden krijgen zo een totaal beeld van de te verwachten woonlasten.

1.5.2 Leven

Voor ons speerpunt Leven vertalen we ons model van de buurtcorporatie samen met bewoners door in onze wijken. We laten ons hierbij leiden door wat we aantreffen in de wijken en wat be-woners hierbij relevant vinden. Uitgangspunt is dat we zichtbaar willen blijven. Ook al zijn onze processen in toenemende mate gedigitaliseerd, we blijven aanwezig in wijk, buurt en achter de voordeur. Een wijk kan pas echt vooruit gaan als ook de bewoners vooruit kunnen. We vragen daarbij juist ook wat de bewoner zelf kan. Niet vanuit bezuinigingsdenken, wel vanuit samen denken. Daar hoort ook bij dat participatie pas echt betrokkenheid geeft als de bewoner ook echt iets te zeg-gen heeft. De Woningwet en de bijbehorende uitvoeringsregeling hebben ons niet op andere gedachten gebracht. Integendeel: de transities op het gebied van zorg en arbeid sterken ons in de gedachte dat de infrastructuur op het niveau van wijk en stad op orde moet zijn, zodat de beoogde zelfredzaamheid ook tot stand komt. Digitale dienstverlening We kiezen, daar waar mogelijk, voor digitalisering van onze bedrijfsprocessen. Enerzijds doen we dit om onze dienstverlening en bereikbaarheid naar onze huurders verder te verbeteren, anderzijds om efficiënter en effectiever te kunnen werken. We hanteren het click-call-face prin-cipe: huurders kunnen 24 uur per dag, 7 dagen per week hun persoonlijke huurderzaken rege-len via Mijn AlleeWonen. Op werkdagen kan dit ook telefonisch tijdens kantooruren. Het over-grote deel van de vragen, de eenvoudige, enkelvoudige vragen handelen we dus digitaal of telefonisch af. Zo stimuleren we niet alleen de zelfredzaamheid van onze bewoners en realise-ren we een structurele vermindering van de bedrijfslasten, maar zo hebben we juist de ruimte om extra aandacht te besteden aan huurders met ingewikkelde, meervoudige vragen en de vragen van huurders uit onze kwetsbare doelgroepen (maatwerk). Deze vragen behandelen we in een persoonlijk gesprek bij bewoners thuis of in de wijk. In 2016 zijn we in Breda gestart met de pilot maatwerkadviseur. De maatwerkadviseurs maken tijd voor de klant en gaan zo nodig langs bij mensen die digitaal moeilijk uit de voeten kunnen. De inzet van de maatwerkadviseur gaat vooral uit naar de begeleiding van woningzoekenden die digitaal of telefonisch niet verder komen. Op basis van een eerste, positieve, tussenevalua-tie hebben we besloten om de maatwerkadviseur ook in Roosendaal in te zetten. Uit die evalua-tie blijkt overigens ook dat een ‘echte’ maatwerkafspraak vaak niet nodig is, maar dat veel vra-gen opgelost kunnen worden met extra uitleg, wat extra hulp of doorverwijzing naar derden.

1.5.3 Ondernemen

We hebben ons in 2016 ingezet op het verbeteren van onze financiële positie. Al onze doelstel-lingen op dit gebied hebben we gehaald (solvabiliteit, ICR, LTV e.d.), behalve de gemiddelde schuldpositie per woning. Die is weliswaar stevig gedaald, maar is nog niet op doelstelling. De passendheidstoets en het splitsen van ons vastgoed in DAEB en niet-DAEB (vanuit de Wo-ningwet) vergt veel van onze aandacht. Ook moeten we rekening houden met de aangescherp-te toezichtskaders, en financiële en governance eisen voortkomend uit de Woningwet. We geven prioriteit aan het goed bedienen van onze doelgroep en dan met name op het gebied van betaalbaarheid op de lange termijn. Eén van de vraagstukken is op langere termijn vol-doende investeringscapaciteit te hebben om de voorraad te kunnen vervangen (jaarlijks tenmin-ste 1%) en tegelijkertijd te voorzien in een uitbreidingsbehoefte in Breda van circa 60-70 wonin-gen per jaar. Efficiënte en effectieve bedrijfsvoering We hebben werkprocessen herontworpen, geüniformeerd en waar mogelijk gedigitaliseerd. Dat betekende de voorgaande jaren een inkrimping van het personeelsbestand, waarbij het in 2013


afgesloten sociaal plan het kader was. In 2016 was er geen sprake van boventalligheid, juist vanwege alle veranderingen in de bedrijfsvoering en alle ontwikkelingen in de omgeving waarin we opereren. Inkoopsamenwerking Lente In 2016 zijn we het vierde jaar van het inkoopprogramma van Lente ingegaan (voorheen Futu-ra). Samen met de andere corporaties hebben we ons, naast de besparingen, met name inge-zet op de kwalitatieve ontwikkeling en verdere professionalisering van de inkoopfunctie en op-drachtgeversrol van AlleeWonen. Assetmanagement en portefeuillebeleid In 2016 hebben we de assetmanagementfunctie formeel in onze organisatie ingebed. Met as-setmanagement maken we de belangrijkste keuzes ten aanzien van vastgoedexploitaties, volkshuisvestelijke prestatie, de financiële continuïteit en maatschappelijke activiteiten duidelijk zichtbaar. Het gaat om een integrale benadering van zowel het volkshuisvestelijk als het finan-cieel rendement. In 2016 heeft dit geresulteerd in een nieuwe hold-sell analyse voor de woningportefeuille in Roosendaal en Breda. De verkooplijst van AlleeWonen is naar beneden aangepast. Voor de vestiging Breda betekent dit een behoorlijke inperking van de voor verkoop gelabelde woningen. Dit om de omvang van de betaalbare voorraad op peil te houden. Na jaren van weinig investeringen zien we dat er weer financiële ruimte voor nieuwbouw en renovatie ontstaat. In Roosendaal gaat het voornamelijk om een vervangingsopgave en in Bre-da staan we voor een uitbreidingsopgave (vanaf 2018 jaarlijks ongeveer 75 nieuwe sociale huurwoningen). Maatschappelijk vastgoed Het beheer van ons maatschappelijk vastgoed is geprofessionaliseerd naar een hoger niveau dat past bij de maatwerkbenadering van de huurders. Onze focus lag in 2016 op de concept-ontwikkeling van Parrotia in Roosendaal en op het actief blijven in het programmamanagement en de conceptbewaking van buurthuis ONS in Breda. Zie verder paragraaf 4.4.

1.6 Belangrijkste resultaten

In Roosendaal hebben we de renovatie en verbetering van de energetische kwaliteit van 56 appartementen in Westrand, en 45 seniorenwoningen in Kortendijk opgeleverd (in 2017 ronden we alle 60 seniorenwoningen af).

In Breda hebben we de renovatie van 32 eengezins- en portiekwoningen in Linie (fase 3 en 4) tot label B gerenoveerd. De woningen zijn als kluswoning verkocht. We hebben de bouw van 25 woningen in de laatste fase van Plan Aa in Geeren-Zuid opgeleverd. De woningen zijn verhuurd en verkocht.

Huurders met een laag inkomen hebben we geen extra huurverhoging buiten het inflatie-percentage (0,6%) gevraagd.

We hebben ons in 2016 weer ingezet voor het verbeteren van de leefbaarheid in wijk en buurt, en hebben in formele en informele netwerken in onze aandachtswijken geïnves-teerd. Er zijn gemeenschappelijke uitgangspunten en doelen in wijkperspectieven of wijk-plannen vastgelegd.

We hebben aan de huisvestingsopgave voor statushouders voldaan. Het gaat om 162 sta-tushouders in Roosendaal in 66 woningen en 131 statushouders in Breda (deel AlleeWo-nen) in 86 woningen, die in Klik voor Wonen geregistreerd zijn. Uiteindelijk zijn het er meer, want ook nareizigers en jonge statushouders onder de 18 worden in de telling meegeno-men.

De intentieverklaring, waarin we ons voornemen tot fuseren met WEL hebben vastgelegd en de weg ernaar toe samen hebben bepaald, is in 2016 ondertekend. Een fusie met WEL biedt voor bewoners van Roosendaal, Breda en Etten-Leur én voor beide corporaties veel voordelen, zoals het kunnen bieden van meer kwaliteit van woningen door meer onder-houd te plegen en door meer betaalbare woningen te kunnen bouwen.


We zijn met een KWH-score van 7,5 door onze huurders gewaardeerd.

Het gerealiseerd inkoopvoordeel binnen de inkoopsamenwerking Lente bedraagt voor Al-leeWonen op de projecten over 2013-2016 € 1.713.333,-. Binnen deze samenwerking ver-lagen we de kosten en verbeteren we de kwaliteit van de dienstverlening aan huurders.

In Breda zijn we gestart met een pilot maatwerkadviseur. De maatwerkadviseurs maken tijd voor de klant en gaan zo nodig langs bij mensen die digitaal moeilijk uit de voeten kun-nen. Na evaluatie hebben we de maatwerkadviseur ook in Roosendaal ingezet.


Wonen


2. Wonen

2.1 Onze ambitie en opgave

We zien dat onze betaalbare voorraad in beide steden hard nodig is. We blijven vaststellen dat er een groeiende behoefte aan woningaanbod aan de onderkant van de woningmarkt bestaat: kleine, basic woonruimte voor kleine huishoudens met een laag inkomen. Onze betaalbare wo-ningen gaan daarom naar de laagste inkomensklassen. We streven ernaar meer dan 95% van onze betaalbare woningen te leiden naar de inkomens onder de € 35.739,-. We zorgen ervoor dat we de voorraad van deze goedkoopste woningen zo goed mogelijk in stand houden. Dat betekent geen sloop of verkoop van deze woningen en aftoppen van de huurprijs bij nieuwe verhuringen.

2.2 Roosendaal

2.2.1 Highlights doelen en realisatie

Woonagenda en woonconvenant Het woonconvenant en de daar bijbehorende woonagenda is in het eerste kwartaal van 2016 ondertekend door de huurdersvertegenwoordigingen van AlleeWonen en WSG, de gemeente Roosendaal, AlleeWonen, Stadlander en WSG. Dit vormt de basis voor de nieuwe onderlinge prestatieafspraken, die we in 2016 verder hebben geconcretiseerd en uitgevoerd. De portefeuil-lestrategie is vastgesteld en de uitvoering van de prestatieafspraken verloopt conform planning. De focus ligt op het behouden van voldoende betaalbare woningvoorraad, een gerichter toewij-zingsbeleid, bedienen van de doelgroep ouderen, beperken van woonlasten en preventief schuldhulpverleningsbeleid. De bestuurlijke overleggen vinden meerdere keren per jaar plaats. Tevens komen alle partijen vier à vijf keer per jaar in kerngroepen bijeen, waarin de voortgang van de jaarschijf wordt be-sproken. Huurdersorganisaties schuiven hierbij ook vaak aan. Doelgroepen en woningvoorraad Renovatie, nieuwbouw en verkoop

Doel: Uitvoering en planning van de meerjaren-onderhoudsbeleid binnen het begrotingskader.

Locatie en project Type woning/doelgroep/categorie

Aantal opgeleverd 2016

Westrand: Jan Vermeerlaan (doelstelling uit 2015)

Renovatie 56 appartementen 56

Kortendijk: Covellijndijk Instandhoudingsbeurt 60 seniorenwo-ningen

45

Centrum: Herinrichting Parrotia Bibliotheek / commercieel en maat-schappelijk vastgoed

Niet opgeleverd

Totaal opgeleverd 56 appartementen 45 seniorenwoningen


De renovatie van de 56 appartementen aan de Jan Vermeerlaan was een doelstelling vanuit 2015, maar had vanwege asbestwerkzaamheden vertraging opgelopen. Deze appartementen zijn in 2016 opgeleverd. Het project Covellijndijk is met wat vertraging van start gegaan. We hebben echter in 2016 de werkzaamheden toch grotendeels kunnen uitvoeren en 45 woningen kunnen opleveren. We wilden samen met de huidige huurders van de Covellijndijk kijken naar vormen van zelfbeheer, maar dit hebben de betrokken bewoners stopgezet (door situatie tijdelijke bewoning van het complex). In 2017 kijken we of er nieuwe animo voor zelfbeheer is. Het project Parrotia is qua planning bijgesteld, omdat door afwijkende planvorming (nieuw con-cept) en door de verplichting van de bibliotheek om Europees aan te besteden vertraging werd opgelopen. De architectenselectie heeft plaatsgevonden. De oplevering van het bouwkundig deel vindt in het vierde kwartaal van 2017 plaats. In 2016 is er in Roosendaal geen nieuwbouw gepland en uitgevoerd. Verhuureenheden per 31 december 2016 (exclusief garages, winkels en kantoren)

Woningen Kamers onzelfstandige

eenheden

Overige (inclusief woningen in ver-zorgingshuizen)

Totaal

In exploitatie 8.801 20 201 9.022

In eigendom 8.801 20 201 9.022


eenheden

Overige (inclusief woningen in ver-zorgingshuizen)

Totaal

Verkoop -8 0 0 -8

Overig 0 0 8 8

De gemiddelde huurprijs van de woningen lag in 2016 op € 540,54. Het percentage gemiddelde huur van de maximale huur is 73,8%. De aftoppingsgrens voor de huursubsidie bedroeg € 628,76. Van alle woningen had 77,1% een huurprijs die lager ligt dan deze aftoppingsgrens en dit percentage behoort daarmee tot de betaalbare voorraad. Woonruimteverdeling

Doel: Structureel inzetten Regionale Voorrangsregeling cliënten uit intramurale instellingen.

In 2015 is er een samenwerkingsovereenkomst Regionale Voorrangsregeling West-Brabant getekend tussen alle zeven West-Brabantse corporaties en zeven zorginstellingen. AlleeWonen heeft voor de komende drie tot vijf jaar de coördinatie op zich genomen. In deze samenwerking wijzen we woningen toe aan kwetsbare cliënten van zorginstellingen. Deze afspraken maken onderdeel uit van het Regionaal Kompas en het Woonconvenant. In 2016 hebben de gezamen-lijke West-Brabantse corporaties besloten om het aantal zorginstellingen, die gebruik mogen maken van de Regionale Voorrangsregeling West-Brabant, met vijf zorginstellingen uit te brei-den. Verschil met andere corporaties is dat AlleeWonen geen maximaal aantal woningen aan de voorrangsregeling heeft vastgesteld voor cliënten. We beschouwen deze cliënten namelijk als onze primaire doelgroep die wij willen huisvesten. In 2016 hebben we in totaal 40 aanvragen ontvangen, waarvan er 5 aanvragen zijn afgewezen. In totaal zijn er 35 woningen toegekend, waarvan 16 in Roosendaal.


We hebben 162 statushouders in Roosendaal in 66 woningen gehuisvest. Dit is het geregi-streerde deel in Klik voor Wonen. Uiteindelijk zijn het er meer, want ook nareizigers en jonge statushouders onder de 18 worden in de telling meegenomen. Woningzoekenden en woningaanbod Bron: jaarrapportage Woonruimtebemiddeling Roosendaal 2016 van Klik voor Wonen

De totale gemiddelde inschrijftijd in Roosendaal is verder gedaald naar 3,7 jaar. In 2015 be-droeg de gemiddelde inschrijftijd 4 jaar en in 2014 4,6 jaar. De inschrijftijd voor goedkope wo-ningen is hetzelfde gebleven ten opzichte van vorig jaar, namelijk 1,9 jaar. Inschrijftijd is de inschrijfduur vanaf het moment van inschrijving tot aan het aangaan van de huurovereenkomst. Vanaf het moment van inschrijving zijn woningzoekenden nog niet altijd meteen actief als woningzoekend. De daadwerkelijke wachttijd voor een woning, vanaf het mo-ment dat een woningzoekende actief gaat zoeken, is korter. Vaak staan woningzoekenden al enige tijd ingeschreven voordat ze reageren op een woning. Zoektijd is gedefinieerd als de tijd tussen een eerste reactie en de daadwerkelijke onderteke-ning van een huurovereenkomst. De zoektijd bij woningen van AlleeWonen in Roosendaal be-draagt 0,7 jaar.

4,5 4,9

4,7 4,6

4,0 3,7

0

1

2

3

4

5

6

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Ontwikkeling gemiddelde inschrijftijd in jaren


We zien in 2016 een opvallende stijging van het percentage van woningen in de goedkope en betaalbare voorraad. Samen is dat 84% ten opzichte van 61% in 2015. Dat is de directe conse-quentie van bijsturen op het huurprijsbeleid en de prestatieafspraken die we met huurdersorga-nisaties en de gemeente Roosendaal hebben gemaakt. Het percentage vrije sectorwoningen is de afgelopen jaren gedaald naar nog maar 2%. Woonlasten, betaalbaarheid en energiebesparing Het verminderen van het energieverbruik van onze woningen en het stimuleren van energiezui-nig woongedrag blijven belangrijke doelen in de energieambitie van AlleeWonen. Dit realiseren we vooral door reguliere onderhoudsingrepen. De renovatie en het verbeteren van de energetische kwaliteit van de 56 appartementen aan de Jan Vermeerlaan had vanwege asbestwerkzaamheden vertraging opgelopen, maar zijn in 2016 opgeleverd. In 2015 rondden we onze campagne vervanging open verbrandingstoestellen af. Er zijn nog 100 installaties in de voorraad. Bij nieuwe verhuring van deze woningen halen we de installatie er sowieso uit, maar in 2017 zetten we ons in het kader van de veiligheid weer in om het aantal open verbrandingsketels verder te verminderen. Het doel is om er uiteindelijk geen enkele meer van te hebben. Overzicht vijf jaar Kroevengarantieregeling In Kroeven is er vijf jaar een garantieregeling van toepassing geweest voor de huizen die vol-gens de passiefhuismethode zijn gerenoveerd (complex 505 / 506: een gebied binnen de Poot-laan, President Kennedylaan en De Genestetlaan). Deze energiegarantie werd afgegeven voor gemaximeerd energieverbruik voor het renovatieproject met ingang van het verbruiksjaar 2011/2012. In vijf jaar tijd hebben er 55 huurders een beroep op die regeling gedaan. Per huur-der is dat gemiddeld een bedrag van € 992,94. Een aantal van de huurders die een beroep hebben gedaan op de regeling, hebben aanzienlijk minder energiebesparing gerealiseerd dan de huurverhoging die zij moeten opbrengen ten ge-volge van de renovatie. In totaal hebben 20 huurders per jaar een nadelig verschil van gemid-

19% 23% 26%

36% 38%

58%

38% 32%

14% 7% 7% 2%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

2014* 2015 2016

AW Roosendaal: % verhuringen naar huurprijsklasse

goedkoop betaalbaar bereikbaar vrije sector


deld € 200,- of meer. Dat bedrag krijgen zij vanaf het stookseizoen 2016/2017 niet meer ge-compenseerd. Dienstverlening Geschillen AlleeWonen Roosendaal hanteert een klachtenprocedure waarbij de klacht eerst intern wordt behandeld. Uiteindelijk volgt er een directiebesluit. Als een huurder het hiermee niet eens is, dan staat de weg open naar de Regionale Geschillencommissie. De klacht wordt dan een ge-schil. De commissie werkt volgens een reglement en hun advies is voor ons bindend. We attenderen huurders actief op het feit dat klachten over de dienstverlening gemeld kunnen worden bij de Regionale Geschillencommissie. Het is in het belang van de huurders dat zij zich realiseren dat de commissie als onafhankelijke derde fungeert. De Regionale Geschillencom-missie profileert zich via haar website www.regionalegeschillencommissie.nl. De website geeft snel toegang tot relevante informatie over het werk van de commissie, de reglementen en de jaarverslagen. In 2016 heeft de commissie 20 klachten uit de regio behandeld, waarvan 10 van AlleeWonen Roosendaal. Bewonersparticipatie De bewonersparticipatiestructuur is belangrijk om de mening van bewoners te laten doorklinken in de ontwikkeling van ons beleid, de uitvoering van projecten en het dagelijks beheer van onze woningen. Er zijn bewonerscommissies die op complexniveau werken, drie huurderverenigin-gen die op wijken buurtniveau werken en er is één overkoepelend orgaan, de Huurderadvies-raad (HAR). In 2016 is vier keer met de HAR vergaderd. Hierin zijn onder andere de volgende onderwerpen besproken: fusie met WEL, huurverhoging, energiebeleid, strategisch kader en statuten Al-leeWonen, klantdienstverlening, procedure schilderwerk en liftonderhoud, groenonderhoud, huisvesting statushouders, beschikbaarheid en betaalbaarheid woningen. Er is een aantal bij-eenkomsten geweest in het kader van het huurbeleid. In 2016 hebben we zes adviesaanvragen naar de HAR en de CHAB gestuurd: 10% beleids-ruimte inkomenstoets, herijking verkooplijst, labeling seniorencomplexen, Algemene Huurvoor-waarden, huurbeleid en huurverhoging 2016, instemming aangepaste statuten en zienswijze op tweede concept scheidingsvoorstel.

2.2.2 Plannen voor 2017

Afronden herinrichting Parrotia naar het nieuwe concept ‘huiskamer van Roosendaal’.

Afronden instandhoudingsbeurt 60 seniorenwoningen Covellijndijk.

Realiseren van 35 betaalbare nieuwbouw koopwoningen (Titus Brandsmastraat in West-rand). In 2017 werken we dit project uit, besteden we het aan en starten we met de bouw.

Realiseren van minimaal 17 grondgebonden tijdelijke woningen.

Uitvoeren groot onderhoud (onder andere kozijnherstel/vervanging, dakisolatie en aanbren-gen mechanische ventilatie) aan drie complexen in Westrand (246 woningen).

2.3 Breda


De Alliantie

Doel: concretisering en uitvoering van de prestatieafspraken met de gemeente Breda.


De gemeente heeft een aanvulling op de woonvisie van 2014 vastgesteld. De aanvulling is met name gericht om bij te sturen op een vergroting van de sociale voorraad en de middeldure huurvoorraad. In de komende jaren moet de plancapaciteit voor de sociale voorraad met 20% stijgen. Er is steeds meer vraag naar betaalbare woningen. In 2017 wordt een deel van de pres-tatieafspraken door middel van een allonge herzien. Doelgroepen en woningvoorraad Renovatie, nieuwbouw en verkoop

Doel: Uitvoering en planning van de meerjaren-onderhoudsbeleid binnen het begrotingskader.

Locatie en project Type woning/doelgroep/categorie

Aantal opgeleverd 2016

Geeren-Zuid: deelplan 5 Renovatie met energetisch bouwkundige maatregelen van 76 eengezinswoningen tot label A/B of ‘nul op de meter (NOM)’-woning.

0

Linie: fase 3 en 4 Renovatie van 18+14 woningen (eengezins- en portiekwoningen) tot label B. De woningen zijn voor het grootste deel verkocht als klus-woning.

32

Geeren-Zuid: Moerwijkzicht Uitvoering energetisch bouwkundige maatre-gelen aan 242 appartementen Jan Darkenis-straat.

0

Totaal opgeleverd 32

In 2015 startten we met de ontwerpfase van de renovatie van 76 woningen in deelplan 5 Gee-ren-Zuid. Gezamenlijk met enthousiast participerende bewoners wilden we een bijzonder pro-ject opleveren. Eind 2015 kozen we voor een renovatie waarbij de bewoners konden kiezen voor NOM of NOM-ready. Helaas is in 2016 gebleken dat de geselecteerde aannemer geen aanbieding binnen de kaders kon doen. De NOM-renovatie werd daarmee te kostbaar en dus niet haalbaar. We pakken alsnog de woningen aan, maar nu als groen label A renovatie. Het project Moerwijkzicht is aanbesteed en gegund binnen budget. In 2017 starten we met de werkzaamheden. Het bijzondere aan dit project is, dat we dit geheel met bewoners oppakken. Middels bijeenkomsten en étagecontactpersonen zijn we tot het onderhoudsplan en sociaal plan gekomen.

Doel: Verkoop 75 woningen OV-Terminal aan derde partij.

We hebben 75 huurwoningen OV-Terminal in de vrije sector aan Vesteda verkocht.

Doel: Verkoop 18 appartenettes OV-Terminal (2015 en 2016).

Het merendeel van de 18 appartenettes OV-Terminal is in 2015 verkocht. In 2016 zijn de laat-sten verkocht.

Doel: Bouw laatste fase Plan Aa Geeren-Zuid: 4 seniorenwoningen (huur) en 21 eengezinswo-ningen (koop).

Begin 2016 zijn we met de bouw gestart en alle woningen zijn opgeleverd, verhuurd en ver-kocht.


Verhuureenheden per 31 december 2016 (exclusief garages, winkels en kantoren)


eenheden

Overige (inclusief woningen verzor-

gingshuizen)

Totaal

In exploitatie 7.856 571 309 8.736

In eigendom 7.777 571 309 8.657

Woningen Kamers Onzelfstandige

eenheden

Overige (inclusief woningen verzor-

gingshuizen)

Totaal

Nieuwbouw 4 0 0 4

Verkoop -57 -4 0 -61

Overig 0 -1 4 3

Ten gevolge van de nieuwe regelgeving in de Woningwet is in 2016 het beheer van woningen voor derden afgebouwd. De gemiddelde huurprijs van de woningen lag in 2016 op € 528,35. Het percentage gemiddelde huur van de maximale huur is 74,4%. De aftoppingsgrens voor de huursubsidie bedroeg € 628,76. Van alle woningen had 82,3% een huurprijs die lager ligt dan deze aftoppingsgrens en dit percentage behoort daarmee tot de betaalbare voorraad. Woonruimteverdeling

Doel: We faciliteren kwetsbare groepen met voorrang.

Op basis van samenwerkingsafspraken tussen de drie Bredase corporaties met zes maat-schappelijke organisaties wordt de toewijzing van woningen aan kwetsbare groepen geregeld. De drie corporaties hebben toegezegd maximaal 85 woningen per jaar ter beschikking te stellen als de maatschappelijke instelling tijdelijke begeleiding garandeert. In 2016 zijn 42 woningen via deze constructie in Breda verhuurd (AlleeWonen: 11 woningen). De drie corporaties hebben dit aantal verdeeld naar rato van de omvang van de woningvoor-raad per corporatie in de gemeente Breda. We hebben 131 statushouders in 86 woningen in Breda gehuisvest. Het gaat om het geregi-streerde deel in Klik voor Wonen. Uiteindelijk zijn het er meer, want ook nareizigers en jonge statushouders onder de 18 worden in de telling meegenomen. Woningzoekenden en woningaanbod Bron: jaarrapportage Woonruimtebemiddeling Breda 2016 van Klik voor Wonen

3,9 3,5 3,9 4,4

0,8 1,0 1,0 1,2

-1,0

1,0

3,0

5,0

7,0

2013 2014 2015 2016

AW Breda: gem. inschrijftijd en gem. zoektijd alle verhuringen

Inschrijftijd Zoektijd


De totale gemiddelde inschrijftijd in Breda is weer iets opgelopen en bedroeg 4 jaar. In 2015 bedroeg de gemiddelde inschrijftijd 3,8 jaar en in 2014 3,6 jaar. De inschrijftijd voor goedkope woningen is gezakt van 2,6 jaar naar 2,2 jaar. Inschrijftijd is de inschrijfduur vanaf het moment van inschrijving tot aan het aangaan van de huurovereenkomst. Vanaf het moment van inschrijving zijn woningzoekenden nog niet altijd meteen actief als woningzoekend. De daadwerkelijke wachttijd voor een woning, vanaf het mo-ment dat een woningzoekende actief gaat zoeken, is korter. Vaak staan woningzoekenden al enige tijd ingeschreven voordat ze reageren op een woning. Zoektijd is gedefinieerd als de tijd tussen een eerste reactie en de daadwerkelijke onderteke-ning van een huurovereenkomst. De zoektijd bij woningen van AlleeWonen in Breda varieert tussen de 0,8 jaar en 1,2 jaar.

We zien in 2016 een opvallende stijging van het percentage verhuringen van woningen in de goedkope en betaalbare voorraad. Samen is dat 72% ten opzichte van 62% in 2015. Dat is de directe consequentie van bijsturen op het huurprijsbeleid en de alliantieafspraken die we met huurdersorganisaties en de gemeente Breda hebben gemaakt. Het percentage vrije sectorwo-ningen is de afgelopen jaren gedaald naar nog maar 4%.

9% 11% 19% 23%

39% 50%

43% 49%

12%

10% 11% 10% 28%

20% 19% 14%

11% 9% 8% 4%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

2013 2014 2015 2016

AW Breda: % verhuringen naar huurprijsklasse

t/m kw. kortingsgrens kw. kortinggrens tm 1e aftopppingsgrens

1e aftoppingsgrens tm 2e aftopppingsgrens 2e aftoppingsgrens tm max huurtoeslaggrens

> max huurtoeslaggrens


Woonlasten, betaalbaarheid en energiebesparing Het verminderen van het energieverbruik van onze woningen en het stimuleren van energiezui-nig woongedrag blijven belangrijke doelen in de energieambitie van AlleeWonen. Dit realiseren we vooral door reguliere onderhoudsingrepen. De renovatie en het verbeteren van de energetische kwaliteit van de 32 eengezins- en portiek-woningen in Linie fase 3 en 4 is in 2016 afgerond. In 2017 zetten we ons in het kader van de veiligheid weer verder in om het aantal open ver-brandingsketels te verminderen. Zoals we dat de laatste jaren ook gedaan hebben, vervangen we deze ketels bij voorkeur in goed overleg met de huurder. Gezien de risico’s van koolmonoxi-devergiftiging zullen we vanaf 2017 echter ook binnen de juridische kaders medewerking gaan afdwingen. Het doel is om in 2018 geen open verbrandingsketels meer in bezit te hebben. Dienstverlening Geschillen AlleeWonen hanteert een klachtenprocedure waarbij een dienstverleningsklacht eerst intern wordt behandeld. De klant kan de dienstverleningsklacht schriftelijk voorleggen aan de Stedelij-ke Geschillencommissie Breda als hij het niet eens is met de uitkomst van deze klachtenproce-dure. Indien de geschillencommissie een zaak ontvankelijk verklaart, volgt meestal een hoorzit-ting. Naar aanleiding hiervan brengt de geschillencommissie een bindend advies uit. De Stedelijke Geschillencommissie is bevoegd om geschillen te behandelen van Laurentius, WonenBreburg, AlleeWonen en Klik voor Wonen. In 2016 heeft de geschillencommissie 16 bezwaarschriften ontvangen. Van de 16 ontvangen bezwaarschriften zijn er negen door de geschillencommissie in behandeling genomen, waarvan er drie ongegrond zijn verklaard. Zes bezwaarschriften hebben betrekking op AlleeWonen, waarvan er twee gedeeltelijk gegrond zijn verklaard, één onderling is opgelost, één is ingetrokken en na twee ingediende klachten het dossier is gesloten, omdat van klager niets meer is vernomen. Bewonersparticipatie Voor (de ontwikkeling van) ons beleid, de uitvoering van projecten en het dagelijks beheer van de woningen is het van groot belang om via de bewonersparticipatiestructuur de mening van bewoners door te laten klinken. AlleeWonen in Breda telt momenteel ongeveer 20 actieve huur-dersbelangencommissies. De CHAB (Centrale Huurdersvereniging AlleeWonen) is het over-koepelende huurdersorgaan. De CHAB participeert ook in het bestuurlijk overleg met de ge-meente en de drie Bredase corporaties. Er hebben in 2016 zes reguliere vergaderingen tussen de CHAB en AlleeWonen plaatsgevon-den. Hierin zijn onder andere de volgende onderwerpen besproken: fusie met WEL, huurverho-ging, energiebeleid, strategisch kader en statuten AlleeWonen, klantdienstverlening, procedure schilderwerk en liftonderhoud, groenonderhoud, huisvesting statushouders, beschikbaarheid en betaalbaarheid woningen. Ook hebben diverse extra bijeenkomsten met de CHAB plaatsgevon-den, om de bestuursleden bij te praten over: woonruimteverdeling, scheidingsvoorstel DAEB/niet-DAEB, schoonmaak, huurbeleid, voorgenomen fusie WEL, jaarplan, begroting en beheerdersdiensten. Verder zijn in 2016 over de volgende onderwerpen adviesaanvragen verstuurd aan de CHAB en de HAR: 10% beleidsruimte inkomenstoets, herijking verkooplijst, labeling seniorencomplexen, Algemene Huurvoorwaarden, instemming aangepaste statuten en zienswijze op tweede con-cept scheidingsvoorstel.



Realiseren van 21 nieuwbouw huurwoningen (Bouverijen). In 2017 werken we dit project uit, besteden we het aan en starten we met de bouw. Doelgroep is huishoudens met meer dan drie personen.

Realiseren van 14 nieuwbouw huurwoningen (Geeren-Zuid). In 2017 werken we dit project uit en besteden we het aan. Doelgroep is huishoudens met meer dan drie personen.

Realiseren van 50 grondgebonden, tijdelijke woningen voor jongeren onder de 23 jaar, stu-denten en statushouders.

Uitvoeren van groot onderhoud aan complex Moerwijkzicht (241 woningen). Energetisch wordt het complex door deze ingrepen verbeterd met minimaal één labelsprong.

Uitvoeren van een label A renovatie van 76 woningen in Geeren-Zuid.


Leven


3. Leven


We blijven extra aandacht geven aan wijken en stimuleren zelfredzaamheid van bewoners die dat nodig hebben. We initiëren en stimuleren meer (wijk)zeggenschap in met name de aan-dachtswijken. De vooruitgang in wijken is een kwestie van een lange adem hebben en die heb-ben we! We constateren steeds weer dat mensen minder middelen hebben, meer woonlasten krijgen en gedwongen zijn om steeds meer zelf te doen. Zij hebben ons, gemeenten, andere maatschap-pelijke partijen én elkaar hard nodig. De noodzaak om slimmer samen te werken en meer te verbinden is groter dan ooit. Onze inzet in het wijkgericht werken kan niet oneindig en onbe-grensd zijn. Op een aantal thema’s hebben we daarom onze rol afgebakend. Door de toegeno-men problematiek in wijken en buurten hebben we in de loop van 2016 echter wel meer capaci-teit op wijkontwikkeling gecreëerd, die we per 2017 kunnen inzetten. Voor 2016 hebben we ons model van de buurtcorporatie samen met bewoners verder door vertaald in de wijken. We blijven namelijk, ondanks de opgelegde beperkingen vanuit de Wo-ningwet, een corporatie die zich structureel inzet voor het verbeteren van de leefbaarheid, de sociaal-maatschappelijke situatie en de ontwikkeling van bewoners in onze woningen in de wijken en buurten van Roosendaal en Breda. Onze zichtbaarheid in wijk en buurt is hierbij steeds belangrijk. We hebben in 2016 voornamelijk in formele en informele netwerken in onze aandachtswijken geïnvesteerd. Vanuit die verbinding ontstaat vertrouwen en gezamenlijk eigenaarschap. Met onze netwerken hebben we in 2016 voor de aandachtswijken gemeenschappelijke uitgangspun-ten en doelen in wijkperspectieven of wijkplannen vastgelegd.

3.2 Roosendaal


Woonomgeving en leefbaarheid Voor onze inzet op leefbaarheid in de wijken en buurten van Roosendaal constateerden we in 2016 in samenspraak met onze partners in de wijk dat de wijk als schaal groot is, in sommige gevallen te groot. We vinden de buurt een betere schaal. Hier zetten we ons ook in de toekomst verder op in. We werken continu samen met bewoners en maatschappelijke partners in de vorm van integrale wijkteams, waarbij zeggenschap en wederkerigheid steeds centraal staan. De meerjarenperspectieven, opgesteld door gemeente, bewoners en AlleeWonen, vormden in de eerste helft van 2016 het uitgangspunt voor de integrale benadering van wijk en buurt. In Kalsdonk, Westrand, Kroeven en Langdonk werkten de gemeente, WijZijn Roosendaal en AlleeWonen tot 1 juli samen in een wijkteam. Deze samenwerkingsvorm was vastgelegd in een convenant. Dit convenant is gezien de ontwikkelingen beëindigd. Voor de juiste aanpak en op-lossingen om de woonomgeving en het samenleven in de wijk te verbeteren, werken we met steeds meer verschillende partners samen. WegWijs Roosendaal (eind 2016 gerealiseerd) voert WMO, jeugdhulp, participatie- en welzijns-vraagstukken uit. Deze taken liggen bij de gemeente. Er is één aanspreekpunt per gezin dat hulp vraagt / nodig heeft. We constateerden in 2016 een toename van het aantal verwarde personen. We hebben hier-over vaker dan voorheen met onze samenwerkingspartners het overleg gevoerd. In vergelijking met andere partners pakken we op dit gebied een grote rol, die ons inziens de gemeente wat


steviger op zou moeten pakken. We houden onze aandacht voor deze doelgroep in 2017 vast en ondernemen hierop actie. Hieronder volgt per wijk die onze bijzondere aandacht heeft een uitleg van onze kernopgave en wat we daarvoor in 2016 hebben gerealiseerd. Kalsdonk Kalsdonk heeft de afgelopen jaren een flinke metamorfose ondergaan. Verouderde woningen zijn gesloopt en er is nieuwbouw van koop- en huurwoningen in diverse woningtypen voor in de plaats gekomen. De voormalige Heilig Hartkerk heeft een nieuwe bestemming als gezondheids-centrum gekregen en het centrum is vernieuwd, zowel gebouwen als openbare ruimte. Het voorzieningenniveau in de wijk is op peil, er zijn actieve bewonersgroepen en er is een goede samenwerking met partners in de wijk.

Doel: We continueren de eerder ingezette wijkteamaanpak. Na de herstructurering van een aantal jaar terug richten we ons met het integrale wijkteam nu voornamelijk op de sociaal-maatschappelijke aspecten in de wijk.

We werken aan de ontwikkeling van bewoners. Er hebben 12 bewonersinitiatieven gericht op armoede, veiligheid, eenzaamheid en jeugd plaatsgevonden. Deze initiatieven van be-woners worden door WijZijn Roosendaal, de gemeente en AlleeWonen ondersteund.

We begeleiden jeugd en jongeren door de inzet van een jongerencoach en mentorschap in de wijk. Er is een jeugdnetwerkberaad opgericht waar AlleeWonen aan deelneemt. Aanlei-ding is de jeugdoverlast aan het Voltaplein. Het Voltaplein is heringericht, wat in samen-spraak met bewoners en het netwerkberaad is gebeurd.

We continueren de inzet op schoon, heel en veilig. We betrekken bewoners bij opschoonac-ties, wijktafel en bijvoorbeeld buurtpreventie.

We ondersteunen en faciliteren bij bewonersinitiatieven met als uitgangspunt burgerkracht en wederkerigheid. We benutten hiervoor o.a. het braakliggend terrein in de Marconistraat. We faciliteren en ondersteunen echter ook diverse andere bewonersinitiatieven in samen-werking met andere partners in de wijk.

Sinds maart 2016 is het nieuwe buurthuis in Kalsdonk een feit. We zien dat Kalsdonk door de ingezette acties steeds verbetert, maar dat aandacht nodig blijft. We hebben geconstateerd dat de beheerdersinzet op schoon, heel en veilig in het gedrang komt doordat de wijkbeheerder meer tijd moet steken in het beheer van het centrumgebied. Dit gaat ten koste van de inzet voor de rest van de wijk. We zijn met de gemeente in overleg over de invulling van de gezamenlijke externe samenwerking. Westrand In Westrand zijn veel portieketagewoningen, waaraan we de komende jaren veel onderhoud uitvoeren. Dat doen we volgens een vastgestelde volgordebepaling. De wijk bestaat uit relatief veel eenpersoonshuishoudens met een laag inkomen. Westrand kent een mix van culturen.

Doel: We continueren de wijkteamaanpak met het Wijknetwerk Westrand, waarin partijen die achter de voordeur komen zijn vertegenwoordigd.

In 2016 hebben we groot onderhoud (uitvoering energetische maatregelen) aan de 56 por-tieketagewoningen Jan Vermeerlaan 85 t/m 111 afgerond. Alle bewoners zijn door mede-werkers van partijen die in het wijknetwerk vertegenwoordigd zijn bezocht. We hebben ge-investeerd in de aanpak van problematiek achter de voordeur. We hebben de fysieke aan-pak met de sociale aanpak verbonden. Door deze investering hebben bewoners goed mee-gewerkt tijdens de uitvoering van het groot onderhoud. In 2017 pakken we het weer zo aan: fysiek met sociaal verbinden. We krijgen door het contact met bewoners ook waardevolle informatie en ideeën over de wijk. Waarbij we geregeld aangeven dat bewoners ook zelf de handen uit de mouwen moeten steken bij het realiseren van hun initiatieven.


Het wijknetwerk is operationeel vanuit het Huis van de Westrand. Met het wijknetwerk ge-ven we invulling aan projecten in de wijk en zijn we laagdrempelig aanwezig voor de doel-groep die onze extra aandacht nodig heeft.

We werken aan de ontwikkeling van bewoners door mensen te stimuleren om deel te ne-men aan het sociale leven in de wijk. Onderlinge ontmoeting is daarbij belangrijk. Het wijk-netwerk gaat op huisbezoek om gesprekken aan te gaan met bewoners en vragen hierbij wat er bij bewoners leeft en waar er behoefte aan is. Er zijn wat groepjes mensen ontstaan die in het wijkhuis bij elkaar komen.

De buurtcoaches zijn buurtpreventisten geworden, daarmee zijn er nu drie teams in West-rand actief. Ook hebben veel bewoners zich aangemeld voor Whatsapp-alert.

Bij bewonersinitiatieven stimuleren we mensen tot actie, waarbij we duidelijk aangeven wat we als onze taken beschouwen en welke activiteiten / acties bewoners zelf kunnen oppak-ken.

In 2016 hebben we de initiatief- en definitiefase voor het groot onderhoud van 48 woningen aan de Anthonie van Dijckstraat en Memlincstraat, 120 portieketagewoningen aan de Jan Vermeerlaan en 78 galerijwoningen aan het David Teniersplein, Paulus Potterstraat en Jor-daensplein afgerond. De uitvoering van het groot onderhoud vindt in 2017 plaats.

Kroeven en Langdonk Kroeven is een wijk met veel eengezinswoningen en seniorenwoningen die destijds in vooral stempelbouw zijn weggezet. In Kroeven hebben we de afgelopen jaren veel geïnvesteerd door nieuwe woningen te bouwen, en groot onderhoud en renovatie op hoogwaardig energetisch niveau (passiefhuis) te plegen. Kroeven is het etiket van aandachtswijk ontgroeid. De inzet vindt vooral achter de voordeur plaats en in mindere mate op collectief gebied. We behouden, in nauwe samenwerking met allerlei wijkpartners, een aantal aandachtspunten in de wijk. Langdonk is een levendige, multiculturele, groene wijk met veel eengezinswoningen. Er is een aantal complexen met woonerven die naar binnen zijn gericht. Deze structuur is in een aantal gevallen goed voor de sociale cohesie, maar in andere gevallen levert het ook problemen op. Langdonk heeft ook te maken met een soort tweedeling, waarbij het ene deel van de bewoners maar weinig betrokken is bij het andere deel. Er is weinig aandacht voor de openbare ruimte, aangezien de achterzijden van de woningen tegen de openbare ruimte aan liggen.

Doel: We continueren de aanpak met de integrale wijkteams in Kroeven en Langdonk.

De leden van het wijknetwerk Kroeven en het wijknetwerk Langdonk komen regelmatig op locatie in de wijk bij elkaar, zodat ook het contact met bewoners makkelijker gevonden kan worden. We geven invulling aan projecten in de wijk en zijn laagdrempelig aanwezig voor de doelgroepen die onze extra aandacht nodig hebben.

In zowel Kroeven als Langdonk werpt de pleintjesaanpak zijn vruchten af. Er is een aantal fysieke en sociale maatregelen uitgevoerd. We stimuleren wederkerigheid en bewonersac-tiviteiten.

In Kroeven en Langdonk is er nog steeds een groei in het profileren van de wijk via social media. De Kroevenkrant is een succes.

Er is een aantal buurtpreventieteams in Kroeven en Langdonk actief, die goed contact leg-gen met bewoners.

Armoedebestrijding en schuldhulpverlening

Doel: We houden het aantal huisuitzettingen zo minimaal mogelijk.

In samenwerking met de partners in het Convenant Meldpunt Schuldhulpverlening Roosendaal beperken we het aantal huisuitzettingen op basis van huurschuld. We willen voorkomen dat mensen op straat komen te staan. We zien een huisuitzetting vanwege huurschuld (en dus niet om andere reden) als ultieme maatregel en willen die maatregel juist voorkomen.


Er zijn 172 aanzeggingen tot huisuitzetting gedaan in 2016. Dit heeft geleid tot 35 huisuitzettin-gen. Veelal is bij een huisuitzetting de woning al leeg; bewoners hebben dan zelf een oplossing voor woonruimte gevonden.

Huisuitzettingen

2016 2015 2014 2013

Wanbetaling 28 28 38 19

Overlast 2 2 13 1

Hennep 2 2 5 1

Onderhuur 3 6 8 1

Parkeerplaats/garage 0 1 1 0

Totaal 35 39 65 22

Na een forse stijging in 2014, constateren we nu een daling in het aantal huisuitzettingen. We hebben ons huurincassotraject aangescherpt, zodat langslepende kwesties vermeden worden. We streven naar een helder en eerlijk traject. We zetten in op de eigen verantwoordelijkheid van de huurder. We zien echter dat er in toenemende mate huurders zijn die deze eigen verant-woordelijkheid niet aan kunnen. Hen bieden we meer ondersteuning en maatwerk. En iedere bewoner krijgt uiteraard een tweede kans, behalve in het geval van hennepteelt. Daarin hanteren we zero tolerance. Zo beschermen we onze huurders tegen een oplopende huurachterstand en houden we de betalingsachterstand binnen de perken, met scherpe afspra-ken op herstel.

3.3 Breda


Woonomgeving en leefbaarheid Hieronder volgt per aandachtswijk een uitleg van onze kernopgave en wat we daarvoor in 2016 hebben gerealiseerd. In Breda zijn door de gemeente, bewoners en woningcorporaties afspraken gemaakt over het extra investeren in aandachtswijken. Deze regeling heet Wijkimpuls en is vastgelegd in de alli-antieafspraken. Op basis van een aantal indicatoren is een top 6 rangschikking gemaakt van aandachtswijken: Geeren-Noord, Geeren-Zuid, Biesdonk, Wisselaar, Heuvel en Muizen-berg/Kesteren. Met de gemeente en de andere twee Bredase corporaties hebben we afgespro-ken om in deze impulswijken gezamenlijk extra inzet te leveren op drie onderwerpen: werkgele-genheid, jeugd en leefbaarheid, waar bij de corporaties vooral op leefbaarheid inzet plegen. Vanuit onze buurtcorporatiegedachte zetten we, als vervolg op de succesvolle aanpak in Haag-se Beemden-Zuid, in op een buurtbeheerdersrol in de aandachtswijken. Om dit goed weg te zetten vragen we buurtbewoners waar de nieuwe buurtbeheerder prioriteit aan moet geven. Ook gaan we in de meeste aandachtswijken aan de slag met het bevorderen van wijkzeggen-schap en participatie. We investeren bijvoorbeeld met buurtbudgetten. Zo leggen we verbinding met huurders die een actieve rol in de wijk willen spelen. Hoge Vucht (Geeren-Zuid) Vooral in de buurten Geeren-Zuid en Biesdonk hebben we veel bezit. In dit gebied vervult buurthuis ONS een belangrijke rol van verbinding en ontmoeting voor eigenlijk alle buurten in Hoge Vucht. In Geeren-Zuid is de afgelopen jaren al veel veranderd. De integrale aanpak vanuit het Integraal WijkontwikkelingPlan (IWOP) heeft daartoe geleid. De doelstellingen zijn nog steeds actueel. Dit vanuit de gedachte dat de wijk pas vooruit kan gaan als de bewoners van die wijk ook vooruit kunnen gaan.


Doel: Continueren van de doelstellingen uit het IWOP, dat wil zeggen het creëren van diversiteit (doorbreken van de eentonigheid) en het stimuleren van sociale stijging.

Buurthuis ONS is het hart van de wijk en biedt maatschappelijke en sociaal-economische activiteiten om zo de bewoners de kans te geven om hun sociale netwerk te vergroten, zich te ontwikkelen, een opleiding te volgen en werkervaring op te doen. Het buurthuis wordt ge-rund door ONS Coöperatief.

We hebben het project Wonen+ gecontinueerd. In dit project krijgen woningzoekenden, die bereid zijn om vrijwilligerswerk te doen in hun vrije tijd, voorrang op een woning in Geeren-Zuid. Begin 2017 volgt een evaluatie van drie jaar Wonen+.

De buurtonderneming Wijkavontuur is actief. Hierin bepalen wijkbewoners en professionals gezamenlijk welke onderwerpen belangrijk zijn in de wijk en waar de professionals aan-dacht aan moeten geven. Wijkavontuur heeft een eigen budget om wijkactiviteiten te onder-steunen en faciliteren. We zien Wijkavontuur langzaam maar gestaag groeien. Partners zijn onder andere Werk aan de wijk, WonenBreburg, Laurentius, Stichting Kick, Wonen+, Sur-plus Welzijn en de gemeente.

In 2016 bleek dat we de 76 woningen in deelplan 5 Geeren-Zuid niet volgens NOM-renovatie konden uitvoeren. We pakken alsnog de woningen aan, maar nu als groen label A renovatie. Werkzaamheden starten in de loop van 2017.

Het project Moerwijkzicht (Jan Darkenisstraat) is aanbesteed en gegund binnen budget. In 2017 starten we met de werkzaamheden. Het gaat om het uitvoeren van energetisch bouw-kundige maatregelen aan 242 appartementen.

We hebben volgens planning 25 nieuwbouwwoningen opgeleverd in de laatste fase van deelplan 2b: 21 koopwoningen en 4 huurwoningen in de sociale huur.

We hebben de doorontwikkeling van maatschappelijke projecten zoals Vrouwenstudio Ama-lia, Get Started, Grote Broer en Grote Zus verder doorgezet.

Linie Ook in Linie is de verandering goed zichtbaar. De kluswoningen in fase 1 tot en met 3 zijn zo goed als verkocht. Alle modulewoningen van de portiekflats van fase 1 tot en met 3 zijn ook bijna verkocht. De laatste woningen in fase 4 komen in 2017 te koop te staan. De gemeente volgt de vastgoedaanpak op door de openbare ruimtes ook aan te pakken, samen met bewo-ners.

Doel: We continueren de doelstellingen uit onze vastgoedaanpak, ondersteuning, subsidiëring en/of inzet op de maatschappelijke trajecten die al jaren lopen in Linie.

De renovatie van de woningen in fase 3 en 4 tot label B is afgerond.

De Buurtsalon (inmiddels een stichting) in Linie vervult een rol voor de stad. Het blijkt dat meer mensen buiten Linie gebruik maken van de Buurtsalon dan bewoners in Linie zelf. We hebben onze inzet teruggebracht, maar gaan voorlopig door met onze ondersteuning op fi-nancieel gebied en het bieden van een vertrouwenspersoon. De Buurtsalon focust zich op informeren en adviseren onder de vlag ‘Zorg voor elkaar’, biedt taallessen, huiswerkbege-leiding, naailessen en ontmoeting.

Succesvolle leefbaarheidsprojecten hebben we doorgezet, te weten pleintjesadoptie, moes-tuintjes, Pukplein en het ontwikkelen van de bewonersruimte aan de Vuchtstraat.

Haagse Beemden-Zuid Samen met de gemeente en de wijkraad (BEKOM) continueren we de uitvoering van het wijk-plan Haagse Beemden 2014. Dit doen we door middel van een themagerichte overlegstructuur met vrijwilligers en professionals in de wijk. Centraal staan de bewoners die zich met enthousiasme voor de leefbaarheid inzetten. Initiatie-ven worden ondersteund door een wijkplatform dat uit vrijwilligers bestaat.

De uitvoering van het wijkplan vraagt veel inzet van alle wijkpartners. We zetten in op het versterken van het wijknetwerk. Ons wijkkantoor aan Katerdonk is geschikt gemaakt als


flexwerkplek voor wijkpartners. Doel is om kortere lijnen te creëren met wijkpartners, zodat beter van elkaars kennis gebruik kan worden gemaakt.

We zoeken naar nieuwe methodes om bewoners in de wijk te betrekken in het meepraten, meedoen en meebeslissen. Een voorbeeld hiervan is de start van Buurtinitiatief Gageldonk (BIG), een bewonerscollectief dat zich inzet voor het opzetten van activiteiten op het gebied van sociale en fysieke leefbaarheid.

We hebben het onderhoud aan 93 appartementen in Gageldonk afgerond (in voorgaande jaren was hiermee al gestart).

In Muizenberg en Kesteren bestaat er de behoefte om een groter en actiever netwerk van bewoners te krijgen, die betrokken zijn bij hun buurt en zich daar ook voor willen inzetten. Er hebben zich al nieuwe vrijwilligers gemeld. Ook voor deze buurten is in 2016 besloten Wonen+ in te voeren. Met de inzet voor de komende jaren streven we naar het verhogen van de bewonersparticipatie. We hopen op het ontstaan van een actief netwerk, waar ook jongeren deel van uitmaken.

Biesdonk In Biesdonk richten we ons vooral op het elkaar leren kennen, het ontmoeten, versterken en uitbreiden van ons zakelijk netwerk en het netwerk van vrijwilligers. Daarbij staat de bewoner centraal. In 2016 lag de focus op de volgende onderdelen:

We hebben een inlooplocatie gecreëerd in het hart van de wijk, om ontmoeting tussen be-woners te stimuleren en om onze huurders te leren kennen. We haken aan bij bewonersini-tiatieven.

We hebben onderzoek gedaan naar jeugdparticipatie, waaruit het jongerenproject ‘Bies-donk in Dialoog’ is gestart.

Er is extra aandacht voor preventieve schuldhulpverlening bij huurachterstanden.

In 2016 is vooral ingezet op schoon, heel en veilig, en de verbinding met bewoners. We hebben besloten een buurtbeheerder in te zetten die in 2017 is gestart.

Het gebied van de Buurtvaders wordt met Biesdonk uitgebreid. Ook de Grote Broers en Zussen gaan zich hier inzetten.

Tuinzigt In 2016 hebben we met bewoners gekeken wat ze onder een prettige wijk verstaan. De ge-meente Breda, Surplus, WonenBreburg en AlleeWonen hebben in een samenwerkingsovereen-komst beschreven hoe we hier samen met bewoners aan gaan werken.

Doel: Tuinzigt moet een prettige wijk worden waar bewoners aandacht en zorg voor elkaar heb-ben.

In Tuinzigt zetten we ons samen met netwerkpartners in voor bewoners die meer regie over hun leven willen hebben. We gaan voor laagdrempelige voorzieningen en veiligheid in de wijk. Onze speerpunten zijn het tegengaan van eenzaamheid en armoede.

Doel: De Nieuwe Meidoorn, als ontmoetingsplek voor bewoners en professionals, verbinden en versterken: aanwezigheid voor onze kwetsbare bewoners en sociaal bewonersbeheer.

In oktober 2016 is gestart met het bewonersbeheer in de Nieuwe Meidoorn. We zijn een sa-menwerkingsovereenkomst aangegaan met de gemeente Breda, Surplus Welzijn en Wonen-Breburg. Afgesproken is dat de problematiek in de wijk een gezamenlijk vraagstuk is en dat we doen wat nodig is en zo nodig buiten de gebaande paden treden. Schorsmolen/Fellenoord Ook voor Schorsmolen/Fellenoord is een gemeentelijk wijkplan opgesteld. Belangrijke thema’s in Schorsmolen zijn veiligheid en het stimuleren van participatie. In Fellenoord is ons belangrijk-ste aandachtspunt het winnen van vertrouwen onder bewoners, zodat zaken gemeld kunnen worden en gezamenlijk kunnen worden opgepakt.


Flat Alert in Schorsmolen verloopt positief: de leefbaarheid is vergroot en bewoners worden steeds actiever om zich in te zetten voor elkaar en de wijk.

In Fellenoord hebben we in het oude buurthuis een wijkkantoor ingericht. Ook hebben we een buurtbeheerder ingezet. Wat betreft schoon, heel en veilig krijgt de wijk een opknap-beurt: pleinen worden vanuit de gemeente aangepakt, poorten worden weer teruggeplaatst, geveltuinen worden gestimuleerd en er komt meer groen en verbinding in de wijk.

Voor het centrumgebied is er een nauwe samenwerking met de politie, de gemeente, hulp-verlening en het veiligheidshuis. We ervaren hier een sterke toename van overlast door dakloze verslaafden.

Armoedebestrijding en schuldhulpverlening

Doel: we houden het aantal huisuitzettingen zo minimaal mogelijk.

Er zijn in 2016 115 aanzeggingen tot huisuitzetting gedaan, waarvan er 23 keer daadwerkelijk tot uitzetting is overgegaan.

Huisuitzettingen

2016 2015 2014 2013

Wanbetaling 16 12 24 11

Overlast 0 0 0 2

Hennep 3 1 0 1

Onderhuur 0 0 0 0

Parkeerplaats/garage 4 2 4 1

Totaal 23 15 28 15

Na een forse stijging in 2014, zijn er in 2015 minder huisuitzettingen geweest. In 2016 is het aantal uitzettingen weer gestegen. Om langlopende kwesties te voorkomen, hebben we ons huurincassoproces aangescherpt. We streven naar een helder en eerlijk traject waarbij we inzetten op de eigen verantwoordelijkheid van onze huurder. We zien echter dat er in toenemende mate huurders zijn die deze eigen ver-antwoordelijkheid niet aan kunnen. Hen bieden we meer ondersteuning en maatwerk. Zo beschermen we onze huurders tegen een oplopende huurachterstand en houden we de betalingsachterstand binnen de perken. Voor hulpverlening op maat in bijzondere situaties hu-ren we IMW en SMO in. Uiteraard krijgt iedere bewoner een tweede kans, behalve in het geval van hennepteelt. Daarin hanteren we zero tolerance.


In de meeste wijken in Roosendaal vindt een verschuiving plaats van een wijkgerichte aanpak naar een meer buurten complexgerichte aanpak.

De problematiek in de buurt en achter de voordeur verergert. Door bezuinigingen in de zorg en een terugtrekkende beweging van verschillende zorgaanbieders zien we een toe-name van verwarde personen, bewoners die zichzelf verwaarlozen, hun woning vervuilen en overlast veroorzaken. In 2017 moeten we per stad hier de afspraken en wijze van om-gang en opvang herijken.

We continueren zowel in Roosendaal als Breda onze inzet bij succesvolle leefbaarheids-projecten. We blijven deze ook stimuleren. Ons budget voor leefbaarheid bedraagt in 2017 € 1,- miljoen, dat ongeveer gelijkmatig in beide steden wordt ingezet.

We hebben een prioriteit op schoon, heel en veilig, en de huisvesting van bijzondere doel-groepen.

We hebben een inspanningsverplichting op het terugdringen van armoede en het helpen van verwarde personen en andere kwetsbare huurders.

We zetten ons in 2017 in voor meer zeggenschap en participatie.


Ondernemen


4. Ondernemen


Zoals in ons strategisch kader verwoord, blijven we inzetten op duurzaam financieel herstel, om zo continuïteit te kunnen garanderen voor onze huurders. In 2016 hebben we aan de meeste door onszelf opgelegde kaders voldaan. Nu ook de schuldpositie dichterbij de doelstelling komt, zullen we nieuwe investeringen doen, zoals in nieuwbouw en op duurzaamheid. We geven prioriteit aan het goed bedienen van onze doelgroep en geven aandacht aan de be-taalbaarheid van het wonen op de lange termijn. We moeten hierbij rekening houden met de eisten die gesteld worden vanuit weten regelgeving, toezicht kaders en financiële en gover-nance eisen. De Woningwet en de uitkomsten van de parlementaire enquête woningcorporaties kunnen uiteraard tot gevolg hebben dat we als woningcorporatie te maken krijgen met nieuwe of zwaardere eisen.

4.2 Energieprestatie

We verbeteren onze woningen door energetisch te investeren. We passen onze voorraad aan op een betere energieprestatie door onderhoudsingrepen te doen die we toch al zouden doen. Het is zoeken naar een continue balans tussen meer kwaliteit en comfort en betaalbare huren. Onze prestaties en verantwoording op het gebied van energie zijn in het hoofdstuk Wonen op-genomen. In 2016 heeft AlleeWonen Energiebedrijf zo’n 900 woningen die zijn aangesloten op een duur-zaam energiesysteem. In de projecten Kwatrijn en De Limerick nemen huurders en kopers warmte af die wordt opgewekt door zonnecollectoren in combinatie met een zonneboiler. In de projecten Waterland en Bloemschevaert zijn woningen aangesloten op een WKO-installatie.

4.3 Prijs-kwaliteitsverhouding

De huurprijs van de woning is in aanvang gebaseerd op de kwaliteit (puntenwaardering). Ons huurbeleid kent echter wel een aantal kenmerken van inkomensbeleid. Zo wordt bij mutatie de woning aangepast, maar wel zodanig dat we voldoende woningen passend voor de lagere in-komens houden. Bij de jaarlijkse huurverhoging is de verhoging afhankelijk van het inkomen. De gemiddelde huurprijs van de woningen lag in 2016 op € 534,83. Het percentage gemiddelde huur van de maximale huur is 74,09%.

4.4 Maatschappelijk vastgoed

Maatschappelijke voorzieningen hebben een zeer belangrijke functie in wijken en buurten. Deze bevorderen een goed leefklimaat. Denk bijvoorbeeld aan huisartsenpraktijken, kinderdagverblij-ven, kleinere buurtsupers enzovoorts. Hoewel we geen uitbreiding van maatschappelijk vastgoed voor de komende jaren in de plan-ning hebben, behoudt maatschappelijk vastgoed in zijn algemeenheid - en Parrotia (Roosen-daal) en ONS (Breda) in het bijzonder - onze aandacht. Vanwege veranderingen in de zorg (meer centralisatie) zijn in 2016 door Stichting Dag- en Woonvoorzieningen meerdere complexen, die eerst door mensen die zorg nodig hadden wer-den bewoond, weer aan ons overgedragen. Het gaat om complexen / woningen in Westrand en Weihoek in Roosendaal (Kees van Dongenplein, Clemens Hofbauerstraat, Jan Vermeerlaan, Gerard ter Borchstraat en Maisberg), waarvoor we een nieuwe bestemming zoeken:


De twee losse woningen aan het Kees van Dongenplein hebben we verkocht. De woon-complexen aan het Kees van Dongenplein en de Clemens Hofbauerstraat hebben we kun-nen inzetten aan een groeiende zorgpartij.

Een woning aan de Jan Vermeerlaan hebben we ingezet voor de opvang van alleenstaan-de minderjarige asielzoekers, in samenwerking met Acser en Vluchtelingenwerk.

Het complex Maisberg staat in de verkoop.

Aan de Gerard ter Borchstraat zetten we de woningen terug in de reguliere verhuur. De kantoorruimte verbouwen we in 2017 tot een woning voor in de reguliere verhuur.

4.5 Digitalisering, verbetering bedrijfsprocessen en automatisering

We investeren continu in digitalisering en efficiëntere processen, waarbij de klant centraal staat. Denk hierbij aan het digitaliseren van onze klantprocessen, het verscherpen van ons inkoopbe-leid, het verbeteren en efficiënter maken van bedrijfsprocessen en standaardisering daarvan en onverminderd aandacht hebben voor projectcontrol en –beheersing. Ook willen we dat onze bewoners, klanten en leverancier ons via internet en social media steeds kunnen bereiken.

Doel: Digitalisering efficiëntere dienstverlening en processen.

We hebben in dit kader gerealiseerd: digitale huuropzegging, digitale woningopname, uploaden documenten voor inkomenstoets in het systeem van Klik voor Wonen, uitvoeren van de pas-sendheidstoets en digitale contractondertekening. Hieraan is het automatische aanbiedproces gekoppeld, dat inmiddels ook operationeel is.

4.5.1 Meer maatwerk

Het click-call-face-principe houdt in dat het merendeel van onze klantvragen – de eenvoudige, enkelvoudige klantvragen – digitaal of telefonisch afgehandeld worden. Via ons portaal Mijn AlleeWonen kunnen bewoners 24 uur per dag, 7 dagen per week hun persoonlijke huurderza-ken regelen. Op werkdagen kan dit ook telefonisch. Zo ontstaat er ruimte voor de vragen van de niet-zelfredzame bewoner: maatwerk. Deze vragen behandelen we in een gesprek bij de bewo-ner thuis, in de wijk of op afspraak bij ons op kantoor. We zoeken daarbij de samenwerking met de wijkpartners die ook de plekken opzoeken in de wijk waar bewoners komen. Dat kunnen onze gebouwen zijn of die van anderen. Zo kunnen de ontwikkelingen in de zorg en de hulpver-lening én onze eigen veranderingen in dienstverlening elkaar versterken en tot meerwaarde leiden voor de bewoner die extra aandacht nodig heeft.

4.5.2 Verhuur- en incassoproces

De verdere digitalisering van het verhuurproces is in 2016 volgens planning verlopen. We zijn steeds flexibeler en sneller naar de klant toe, we verhuren meer aansluitend met zo weinig mo-gelijk leegstand en we kunnen met minder inzet het verhuurproces uitvoeren. De leegstandder-ving in het laatste trimester van 2016 bedroeg 1,1%. Huurders maken al meer dan 50% gebruik van digitale huuropzegging en digitale contractondertekening. We willen achterstanden voor huurders niet te ver laten oplopen. Waar begin 2016 de huurach-terstand van de huidige huurders nog 1,56% was, is deze achterstand eind 2016 gedaald naar 1,41%. We hopen deze dalende trend in 2017 voort te zetten. Bij huurachterstanden investeren we tijd in het echt leren kennen van onze klanten en gaan we minder snel naar de deurwaarder. We geven de voorkeur aan het eerst uitvoeren van onze eigen acties, bijvoorbeeld huisbezoek. Iedere huurder met achterstand bij wie nog geen af-spraak loopt, wordt maandelijks door ons gebeld.

4.5.3 Reparatie- en aannemersportaal

We namen ons voor om in 2016 onze online portalen uit te breiden met een aannemersportaal, maar dit hebben we vanwege latere softwarelevering en de verwachte fusie met WEL doorge-


schoven naar 2018. Doel is om ook het reparatieportaal verder door te ontwikkelen, zodat huur-ders onder andere direct bij externe aannemers afspraken kunnen inplannen. In 2016 is 12,5% van de reparatieverzoeken door huurders zelf ingepland. In 2015 was dit 10%.

4.5.4 Digitaal klantenpanel

In 2016 hebben we voor het eerst ons digitaal klantenpanel ingezet. We hebben dit panel ont-wikkeld om zo onze huurder in het kader van participatie actief te betrekken bij ons beleid en ons dagelijks werk. Ons eerste onderzoek ging over de inzet en waardering van onze communi-catiemiddelen. We hebben waardevolle informatie opgehaald. Met de meeste tips zijn we aan de slag gegaan, zoals het invoeren van whatsapp in 2017, het onderzoeken van de mogelijkhe-den voor een chatfunctie op de website en in Mijn AlleeWonen, en het verbeteren van onze informatiebrieven (bijvoorbeeld bij aankondiging onderhoudswerkzaamheden).

4.6 Inkoopbeleid

Doel: We behalen voordelen uit het professionaliseren van de inkoopfunctie in onze organisatie.

We willen de inkoopvolwassenheid van de organisatie naar een hoger niveau tillen. Binnen de inkoopsamenwerking verlagen we de kosten en verbeteren we de kwaliteit van de dienstverle-ning voor huurders door het delen van kennis en het bundelen van inkoopkracht met als doel de lasten voor bewoners en organisatie te verlagen. We doen dit samen met WonenBreburg, Zayaz en Casade. In totaal hebben we een inkoopvoordeel behaald op alle gezamenlijke inkoopprojecten 2013-2016 voor AlleeWonen van € 1.713.333,-, inclusief de inkoopprojecten van 2016 groenonder-houd en rioolontstopping. Het inkoopvoordeel is groot, maar ligt nog onder de doelstelling. Dit ligt aan het feit dat een aantal inkoopprojecten al goed worden ingekocht en daardoor het be-haalde inkoopvoordeel van 25% niet altijd behaald wordt. Daarentegen zien we wel een groei in de inkoopontwikkeling en de kwaliteit van de afspraken met leveranciers en de kwaliteit van inkoopcontracten. Een aantal inkooptrajecten is in 2016 afgerond, maar heeft pas inkoopvoordeel in 2017, te we-ten de inkoopprojecten schoonmaak, automatische deuren, brandveiligheid en schilderwerk.

4.6.1 Organisatieontwikkeling

Het is onze ambitie om een veerkrachtige, omgevingsgerichte en goed functionerende organi-satie te zijn. Een organisatie die zich continu moet aanpassen aan wijzigende omstandigheden. We blijven medewerkers, teammanagers en MT meenemen en opleiden voor nieuwe en aan-gepaste uitdagingen. Mobiliteit en ontwikkeling van competenties van medewerkers heeft onze aandacht. We vertalen de strategische personeelsplanning uit 2016 door naar loopbaanontwik-keling van medewerkers in 2017 door coaching. De interne organisatie van AlleeWonen is op het gebied van organisatieontwikkeling voorname-lijk bezig geweest met de professionalisering van vastgoedsturing c.q. assetmanagement en de daarbij behorende herinrichting van alle vastgoedteams in één afdeling (in samenwerking met WEL). De afdeling Bedrijfscontrol is in november direct gepositioneerd onder de bestuurder. Ook de implementatie van de herziene Woningwet heeft veel aandacht binnen AlleeWonen gehad (en nog steeds). De formatiedoelstelling uit 2013 (verspreid over drie jaar) hebben we in 2016 bereikt op een niveau van 186 fte.


4.7 Plannen voor 2017

We bereiden in 2017 de fusie met WEL verder voor.

We professionaliseren onze inkoop verder door middel van ketensamenwerking. We gaan het schilderwerk resultaatgericht aanbesteden.

We verbeteren onze (digitale) dienstverlening waar mogelijk of wenselijk. Maatwerk wordt steeds belangrijker.

We sturen erop om klantvragen in één keer zo goed mogelijk en compleet af te handelen (first time fix). We streven hierbij naar 90%. Dat scheelt tijd voor klant én organisatie.

Het gebruik van het reparatieportaal willen we van 10% naar 25% verhogen.

In 2017 geven we uitvoering aan onze warmtevisie, zowel in beheer als in nieuwbouw. We maken een keuze met betrekking tot het beheer van onze collectieve installaties.

Alle leidinggevenden volgen in 2017 een Lean-training, met als vertrekpunt klantwaarde. In 2017 hebben we binnen onze organisatie volop aandacht voor vitaliteit, flexibiliteit en wendbaarheid.

We formuleren de duurzaamheidsambitie 2050 en ontwikkelen daarvoor een meerjaren-strategie.


Samenwerking en

legitimatie


5. Samenwerking en legitimatie

5.1 Algemeen

Samenwerking met onze stakeholders, waarbij ieder zich maximaal naar vermogen inzet, is voor ons van groot belang. Bundeling van professionaliteit en financiële middelen zorgt ervoor dat we meer kunnen bereiken. In deze samenwerking is het volgens ons nodig dat:

we meer aansluiting vinden bij onze bewoners, zodat zij meer regie kunnen nemen als het gaat om de eigen woning en woonomgeving;

gemeenten de regie- en coördinatierol op zich nemen op het terrein van sociaal, econo-misch en ruimtelijk beleid, uitgaande van de wijkperspectieven en gemeentelijke woonvi-sies;

onze overige partners zich, net als wij, binnen hun mogelijkheden maximaal naar ver-mogen inzetten op de primaire taak en zich richten op integrale samenwerking waarbij domeinoverstijgend denken steeds meer nodig is;

wij en onze partners nadrukkelijker over de eigen organisatiegrenzen heen kijken. We zien dat ketenintegratie, buurtondernemingen, gezamenlijk inkopen en professionaliseren de kernwoorden zijn die bij samenwerking horen. Bij deze (nieuwe) coalities kijken we niet al-leen naar stedelijke partners, maar ook nadrukkelijk naar regionale partners. Om onze samenwerking met stakeholders verder te intensiveren, hebben we ons in 2016 ge-richt op:

het concretiseren en uitvoeren van de prestatieafspraken met de gemeenten Roosendaal en Breda. Met het aangaan van nieuwe prestatieafspraken in 2015 (Woonconvenant in Roosendaal en Alliantie in Breda) is een intensievere samenwerking tot stand gekomen. Huurders zijn hierbij zeer betrokken;

het toetsen of we ons in onze beleidscyclus gelegitimeerd mogen voelen. In 2015 zijn we gevisiteerd; ook stakeholders zijn over ons maatschappelijk presteren bevraagd. Zo ver-antwoorden we ons lokaal over onze prestaties. De resultaten hebben we in 2016 breed te-ruggekoppeld.

het zorgen voor structureel contact met onze belanghouders, waarbij we vraagstukken rondom betaalbaarheid, participatie en bijvoorbeeld huisvesting van statushouders bespre-ken;

het zoeken naar een nieuwe vorm van samenwerking met diverse wijkpartners in Roosen-daal, vanwege de grote verandering met betrekking tot de externe samenwerking (de sa-menwerkingsvorm in de wijkteams met de gemeente Roosendaal en WijZijn Roosendaal): van wijkteam naar wijknetwerk;

het verder uitwerken van wederkerigheid en zeggenschap om bewoners (weer) te laten ervaren dat de buurt van hen is;

het voortzetten van coalities op verschillende schaalniveaus: o lokale samenwerkingen op het niveau van straat/plein/buurt/wijk met partners in de

wijk (buurtteams en buurtonderneming) om sociale stijging van de wat meer kwetsbare bewoners te stimuleren

o regionale verbanden voor samenwerking op het gebied van ICT, servicekosten, in-koop en Corporatie Energiebeheer

o op Brabantse schaal samenwerking met ongeveer 10 corporaties aan de thema’s legitimatie, participatie, betaalbaarheid en slimmer organiseren (Lente)

5.2 Indeling samenwerking

Onze rol zien we vooral als investeerder in de kwaliteit van (betaalbare) woningen en woonom-geving. In de aandachtswijken stimuleren en faciliteren we sociale cohesie en sociale stijging van bewoners. We hebben verantwoordelijkheid voor de woning, voor een deel voor de directe


leefomgeving en een coördinerende en aanjagende rol in de wijk, zonder hier absolute eindver-antwoordelijkheid te hebben. Het belang van zeggenschap van bewoners en betrokkenheid van gemeenten is toegenomen, zoals vastgelegd in de Woningwet. Daarmee zien we dat op strategisch niveau huurders en gemeenten betrokken zijn bij de strategie van AlleeWonen en partijen als zorg, onderwijs en welzijn vooral betrokken zijn bij de vertaling van de strategie op buurten wijkniveau. De sa-menwerkingen zijn ingedeeld naar:

Belanghouders: personen en organisaties die het beleid van AlleeWonen kun-nen beïnvloeden

Deelnemingen: samenwerking met directe zeggenschap

Lidmaatschappen: leveren van actieve participatie met als doel kennisdeling en intensivering samenwerking en resultaat

De belanghouders van AlleeWonen worden hierna benoemd met een weergave van het geza-menlijke doel en de afspraken die hieraan ten grondslag liggen. Vervolgens zijn onze deelne-mingen en lidmaatschappen weergegeven.

5.3 Belanghouders

5.3.1 Algemeen

Overkoepelende huurdersorganisaties: HAR en CHAB Voor (de ontwikkeling van) ons beleid, de uitvoering van projecten en het dagelijks beheer van onze woningen is het van groot belang om via de bewonersparticipatiestructuur de mening van bewoners door te laten klinken. Ook in 2016 hebben we ons daarom gericht op versterking van de positie van de huurdersorganisaties HAR (Roosendaal) en CHAB (Breda). Beide huurders-organisaties zijn voor ons kritische, constructief meedenkende partners. In 2016 heeft versterking van de HAR plaatsgevonden. In 2016 is er één lid gestopt en zijn er twee nieuwe leden bijgekomen. De HAR telt eind 2016 acht leden. Met de HAR is goed en in-tensief overleg geweest over onder andere de fusie met WEL, de huurverhoging, het strategisch kader en de statuten van AlleeWonen, en de woonagenda en de prestatieafspraken. Ook heeft de HAR deelgenomen aan enkele themabijeenkomsten en is de HAR aanwezig geweest bij het bestuurlijk overleg met de gemeente. In 2016 zijn er zes adviesaanvragen gepasseerd, dat geldt ook voor de CHAB. De CHAB telt vier leden. Een groot verlies voor ons allemaal was het overlijden van mevrouw A. Ceelie, bestuurslid van de CHAB. Met de CHAB is goed en intensief overleg geweest over on-der andere de fusie met WEL, de huurverhoging, het strategisch kader en de statuten van Al-leeWonen, en klantdienstverlening. Er zijn ook verschillende informatiebijeenkomsten geweest. Daarnaast heeft de CHAB in 2016 flink geïnvesteerd in de relatie met zijn achterban (de huur-derbelangencommissies). Gemeente Roosendaal We werken intensief samen met de gemeente Roosendaal. We zoeken naar een nieuwe vorm van samenwerking met de gemeente en diverse andere wijkpartners in Roosendaal, vanwege de verandering met betrekking tot de externe samenwerking (de samenwerkingsvorm in de wijkteams met de gemeente Roosendaal en WijZijn Roosendaal): van wijkteam naar wijknet-werk. We hebben aandacht voor thema’s als schoon, heel en veilig, huisvesting van bijzonder doel-groepen zoals statushouders (zoeken naar mogelijkheden uitbreiding van tijdelijke huisvesting), armoede, eenzaamheid en vrijwilligers/participatie. Een aansprekend resultaat in 2015 en 2016 op het gebied van samenwerking tussen gemeente, huurders en AlleeWonen was de ontwikke-


ling en het ondertekenen van de woonagenda en de prestatieafspraken. Gezamenlijk voeren we deze uit en sturen we waar nodig bij op de uitvoering. Gemeente Breda Ook met de gemeente Breda werken we intensief samen. In 2016 stond het gezamenlijk over-leg vooral in het teken van het betaalbaar houden en beschikbaar krijgen van het aantal betaal-bare woningen. We zoeken naar meerdere locaties en gebouwen, onder andere voor flexwo-ningen op braakliggende terreinen. Andere belangrijke gesprekspunten waren onder andere de huisvesting van statushouders en het splitsingsplan DAEB / niet-DAEB, waarin we duidelijk bij de gemeente aangeven wat onze ruimte en ambitie is. Bijzonder is dat de gemeente raadsbrede moties voor het meer en sneller toevoegen van be-taalbare huisvesting heeft aangenomen. In overleg met huurders en de gemeente bepalen we de aantallen, het tempo en de vormgeving van het proces.

5.3.2 Roosendaal

HetPunt Helaas is HetPunt per 1 januari 2017 in haar huidige vorm opgehouden te bestaan. In HetPunt konden alle inwoners van de gemeente Roosendaal terecht voor informatie en advies over wo-nen, welzijn en zorg. Het bestuur van stichting HetPunt werd gevormd door de directeu-ren/bestuurders van Groenhuysen, Geestelijke Gezondheidszorg Westelijk Noord-Brabant (GGZ WNB), Thuiszorg West-Brabant (TWB), gemeente Roosendaal, WijZijn Roosendaal en AlleeWonen. De gemeente heeft het WMO loket overgeheveld naar WegWijs Roosendaal, het gemeentelijke loket voor werk, Wmo en jeugdzorg. Alle inwoners moeten daar terecht kunnen voor vragen en ondersteuning ‘bij het dagelijks leven, opgroeien, welzijn, een beperking of ouderdom. Ook jon-geren met vragen kunnen er aankloppen’. WijZijn Roosendaal Met WijZijn Roosendaal is intensieve samenwerking voor wat betreft de wijkteams (later in 2016 zijn de wijkteams veranderd in een wijknetwerk), samen met de gemeente en AlleeWonen. Dit is een outreachende aanpak, het proactief benaderen van huishoudens met meervoudig soci-aal-maatschappelijke vraagstukken, welzijnswerk, aanpak en preventie van schuldenproblema-tiek en het faciliteren van urgentieaanvragen. We doen dit op basis van een convenant en pro-jectovereenkomsten. Zorg- en welzijnspartijen Stichting Groenhuysen (bijvoorbeeld woonzorgprojecten Waterland, Bloemschevaert en Abbey-field), Thuiszorg West-Brabant (TWB), GGZ WNB, S&L Zorg, SDW, NSWAC en Jeugdzorg. Met deze organisaties hebben we naast diverse huurovereenkomsten, ook samenwerking op wijken buurtniveau en afstemming op stedelijk niveau. Organisaties in de wijk zoals politie, buurthuizen, scholen, GGD, enzovoorts Met deze organisaties vergroten we de leefbaarheid in wijken en buurten. Dit maakt deel uit van onze dagelijkse werkzaamheden.


5.3.3 Breda

WonenBreburg en Laurentius Samen met deze twee corporaties verbeteren we de kwaliteit van het wonen en de leefbaar-heid, op basis van afspraken en structureel overleg. Hieronder valt ook de Alliantie met de ge-meente Breda, maar ook Klik voor Wonen en afstemming over hoe we betaalbaarheid vormge-ven en bijzondere doelgroepen bedienen. Zorg- en welzijnspartijen Samenwerking concentreert zich vooral op ambulantisering en bediening van bijzondere doel-groepen op stedelijk niveau. We inventariseren hoe de wet langdurige zorg uitwerkt in het vast-goedaanbod van zorgaanbieders in de verschillende wijken. Met SMO is intensief overleg over de uitwerking van het stedelijk kompas (daklozen-, verslaafden- en maatschappelijke opvang). Organisaties in de wijk zoals stadsmariniers, politie, buurthuizen, scholen, enzovoorts Met deze organisaties beogen we de leefbaarheid in wijk en buurt te vergroten. Dit behoort tot onze dagelijkse werkzaamheden.

5.4 Deelnemingen en lidmaatschappen

5.4.1 Algemeen

Lente In 2015 is een nieuw samenwerkingsverband tussen negen Brabantse corporaties ontstaan: Lente. We hechten belang aan onderlinge samenwerking: als individuele corporatie is het lastig vernieuwing en differentiatie tot stand te brengen. Daarom hebben enkele gelijkgestemde cor-poraties het initiatief genomen om samen aan de slag te gaan met thema’s die breed leven in de samenleving. Thema’s zijn onder andere: slimmer organiseren, en legitimatie en participatie. Het spoor betaalbaarheid komt nog wat moeilijk op gang. Er is een goed lopend opleidingsprogramma (PE) voor bestuurders en RvC. De corporaties die betrokken zijn bij Lente: AlleeWonen, Area, Brabant Wonen, Casade, Stadlander, Tiwos, WonenBreburg, Woonstichting Etten-Leur en Zayaz. Aedes AlleeWonen is lid van Aedes, de brancheorganisatie voor woningcorporaties. De bestuurder heeft zitting in het Algemeen Bestuur van Aedes. Corporatie Energiebeheer In 2016 heeft AlleeWonen Energiebedrijf zo’n 900 woningen die zijn aangesloten op een duur-zaam energiesysteem. In 2014 zijn de duurzame energie-installaties in beheer gegeven aan Corporatie Energie Beheer. Dit is een vereniging die het beheer van energie installaties over-neemt van woningcorporaties. AlleeWonen is een van de initiatiefnemers.

5.4.2 Roosendaal

Stichting Woonwagenbeheer Zuid-West Nederland Stichting Woonwagenbeheer Zuid-West Nederland onderhoudt en beheert standplaatsen en huurwoonwagens in West-Brabant en Midden- en Noord-Zeeland. De 200 standplaatsen en 35 huurwoonwagens zijn te vinden in Roosendaal, Halderberge, Moerdijk, Vlissingen, Middelburg,


Goes, Schouwen-Duivenland, Tholen en Reimerswaal. De activiteiten concentreren zich op het beheer en onderhoud van woonwagenlocaties en het woon- en leefklimaat op de locaties. Regionale Geschillencommissie De regionale Geschillencommissie behandelt klachten over Klik voor Wonen, Zuidwest Wonen, Stadlander, WSG, Woonkwartier, Woningstichting Woensdrecht en AlleeWonen. Huurders kun-nen een klacht indienen als er sprake is van een conflict met een van deze organisaties. De geschillencommissie is een onafhankelijke commissie, hun uitspraken zijn bindend.

5.4.3 Breda

Consortium Spoorzone Deze samenwerking is erop gericht om met lokale ontwikkelende bouwers een bijdrage te leve-ren aan de ontwikkeling van Spoorzone. Kences Kences is het kenniscentrum studentenhuisvesting en samenwerkingsverband van studenten-huisvesters in Nederland. De Kences-deelnemers huisvesten samen ruim 76.000 studenten. De Kences-deelnemers werken samen op de volgende gebieden: belangenbehartiging, kennisont-wikkeling, kennisdeling en inkoop. Stedelijke Geschillencommissie Breda De Stedelijke Geschillencommissie Breda behandelt klachten over Klik voor Wonen, Laurentius, WonenBreburg en AlleeWonen. Huurders kunnen een klacht indienen als er sprake is van een conflict met een van deze organisaties. De geschillencommissie is een onafhankelijke commis-sie.


Bedrijfsvoering


6. Bedrijfsvoering

6.1 Inleiding

6.1.1 Samenvatting

Stelselwijziging bedrijfswaarde naar marktwaarde In 2016 heeft een stelselwijziging plaatsgevonden. Waar voorheen het sociale vastgoed op bedrijfswaarde werd gewaardeerd en het commerciële vastgoed op marktwaarde, wordt het totale vastgoed nu op marktwaarde gewaardeerd. De marktwaarde van het bezit is hoger dan de bedrijfswaarde, waardoor ook het eigen vermogen een flinke stijging laat zien. In paragraaf 6.4 wordt nader toegelicht welk deel van het eigen vermogen AlleeWonen niet realiseert van-wege haar volkshuisvestelijke doelstelling. De huidige omvang van het eigen vermogen op korte en middellange termijn is voldoende om financiële risico’s te kunnen opvangen. De gewijzigde waarderingsgrondslag heeft geen effect op de liquiditeitspositie van AlleeWonen en de meerjaren liquiditeitsprognose. Financiële resultaten In 2016 heeft de Autoriteit woningcorporaties (Aw) een positieve beoordeling afgegeven aan AlleeWonen. Bij de beoordeling doet de Aw onderzoek naar de solvabiliteit en de financiële continuïteit van AlleeWonen. Vanuit de liquiditeitsprognose is een positieve operationele kas-stroom te zien en interne scenario analyses hebben bevestigd dat AlleeWonen een solide fi-nancieel beleid voert. De mutatie liquide middelen is negatief door de forse aflossing van leningen en houdt verband met de doelstelling om de LTV en schuldrest per vhe omlaag te brengen. Het jaarresultaat is € 93,0 miljoen. Het fiscale resultaat 2016 bedraagt € 1,3 miljoen negatief. AlleeWonen heeft ultimo 2016 nog € 15,9 miljoen aan compensabele verliezen open staan. Investeringen Doordat AlleeWonen de laatste jaren haar financiële positie heeft versterkt is er de komende jaren weer de mogelijkheid om te gaan investeren. Vanuit het doel om de voorraad betaalbare woningen in stand te houden zijn de verkopen van het bestaande bezit afgebouwd. Dit beleid wordt de komende jaren voortgezet. Voor de primaire doelgroep is gekozen voor een inflatievolgend huurbeleid in plaats van een inkomensafhankelijke huurverhoging. Organisatieontwikkeling AlleeWonen handelt vanuit het optimaliseren van de klantwaarde, werkt omgevingsgericht en wil continu verbeteren. Er is een bewonerspanel opgericht waar klantvragen worden opgehaald, zodat daar gericht actie op kan worden ondernomen. Intern proberen we processen te standaardiseren met oog voor situaties die maatwerk vragen. Zo heeft AlleeWonen ook maatwerkadviseurs in dienst om aan die specifieke vraag te kunnen voldoen. Er is aandacht voor de vitaliteit van medewerkers.


6.2 Jaarcijfers

Hierna komen achtereenvolgens het kasstroomoverzicht, de resultatenrekening en de balans aan de orde. Daarbij is gekozen voor een geabstraheerde weergave met toelichting. In de jaar-rekening is een verdieping van de cijfers opgenomen.

6.2.1 Geconsolideerde kasstroomoverzicht

2016

(x € 1.000) 2015

(x € 1.000) KASSTROOM UIT OPERATIONELE ACTIVITEITEN Ontvangsten Huren 113.819 112.604 Vergoedingen 7.965 8.209 Overige bedrijfsontvangsten 3.572 2.015 Renteontvangsten 44 14 Saldo ingaande kasstromen 125.400 122.842 Uitgaven Personeelsuitgaven 12.255 12.524 Onderhoudsuitgaven 28.395 16.628 Overige bedrijfsuitgaven 21.301 20.378 Rente-uitgaven 26.560 29.395 Sector specifieke heffing onafhankelijk resultaat 92 54 Verhuurdersheffing 10.124 9.244 Leefbaarheid 722 486 Saldo uitgaande kasstromen 99.449 88.709 Kastroom uit operationele activiteiten 25.951 34.133 KASSTROOM UIT INVESTERINGSACTIVITEITEN MVA ingaande kasstromen Verkoopontvangsten bestaande woon- en niet woonge-legenheden

8.307 10.312

Verkoopontvangsten VOV woongelegenheden 7.041 4.223 Verkoopontvangsten Nieuwbouw 15.092 4.978 Verkoopontvangsten grond 2.249 1.374 Tussentelling ingaande kasstroom MVA 32.689 20.887 MVA uitgaande kasstromen Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden 1.619 3.622 Woningverbetering 4.703 10.543 Aankoop 0 336 Nieuwbouw verkoopwoningen 6.234 11.265 Aankoop woongelegenheden (VOV) voor door verkoop 4.525 5.721 Aankoop grond(investeringen) 146 0 Investeringen overig 447 978 Externe kosten bij verkoop 475 320 Tussentelling uitgaande kasstroom MVA 18.149 32.785 Saldo in– en uitgaande kasstroom MVA 14.540 -11.898 Financiële vaste activa -25 -166 Kasstroom uit investeringsactiviteiten 14.515 -12.064 KASSTROOM UIT FINANCIERINGSACTIVITEITEN Ingaand Nieuwe door WSW geborgde leningen 12.000 10.000 Uitgaand Aflossing door WSW geborgde leningen 65.679 23.481 Kasstroom uit financieringsactiviteiten -53.679 -13.481 Mutatie liquide middelen -13.213 8.588


De totale kasstroom is € 21,8 miljoen lager dan in 2015. Oorzaken zijn de forse aflossing van leningen. De omvang van de leningenportefeuille daalt met € 53,7 miljoen. De lagere operatio-nele kasstroom (€ 8,2 miljoen lager dan 2015) is vooral toe te schrijven aan hogere onder-houdslasten (€ 11,8 miljoen). Van deze hogere onderhoudslasten is € 6,6 miljoen te verklaren doordat er in 2016 relatief meer uitgaven zijn toegewezen aan de post onderhoudslasten dan in voorgaande jaren. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare uitgaven wanneer er geen sprake is van waardevermeerdering van het actief. In voorgaande jaren werd er bij vervanging van het actief in sommige gevallen nog geactiveerd. De investeringskasstroom is € 26,6 miljoen positiever. Enerzijds door hogere verkoopopbreng-sten en anderzijds door minder nieuwbouwuitgaven en minder uitgaven woningverbetering. Prognose kasstroom uit financieringsactiviteiten 2017 – 2021 (x € 1.000)

2017 2018 2019 2020 2021

Kasstroom financieringsacti-viteiten -14.035 -4.232 -3.676 2.703 6.556 De financiering is afgestemd op onze investeringsactiviteiten en de doelstelling om de LTV en schuldrest per vhe naar beneden te brengen. Vanuit het optimaliseren van de rentelasten is dit een gewenste ontwikkeling. De beschikbaarheid van kort geld (korte negatief-standen) is ge-borgd middels een rekening courant overeenkomst met de BNG van € 10 miljoen voor onbe-paalde tijd. In onderstaande tabel is de kasstroomrealisatie 2016 vergeleken met de in de begroting 2016 geprognosticeerde kasstroom. De operationele kasstroom is in de begroting 2016 geprognosti-ceerd op € 30,4 miljoen. De realisatie is € 25,9 miljoen. De lagere operationele kasstroom wordt voornamelijk veroorzaakt door hogere onderhoudslasten, waarbij een deel van de onderhouds-lasten voorheen als investering werden verwerkt. Naast deze vergelijking is het verwachte meerjarig kasstroomoverzicht vanuit de begroting 2017 gepresenteerd. Hieruit blijkt dat de operationele kasstroom en de ICR een stabiele ontwikkeling kennen volgens de meerjarenprognose. Kasstroomoverzicht begroting 2016 en meerjarige prognose (x € 1.000)

begroting realisatie begroting

2016 2016 2017 2018 2019 2020

Kasstroom operationele Activiteiten 30.374 25.951 25.584

22.972

19.064

20.894

ICR 2,20 2,28 1,88 1,88 1,72 1,77


6.2.2 Geconsolideerde resultatenrekening (categoriale indeling)

2016

(x € 1.000) 2015

(x € 1.000)

BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren 114.452 113.307 Vergoedingen 6.883 6.753 Verkoop nieuwbouw en bestaand 1.668 -5.409 Overige 3.778 4.453 Totaal bedrijfsopbrengsten 126.781 119.104 BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen op materiële activa 2.036 1.973 Overige waardeveranderingen 500 -7.302 Bijzondere waardevermindering vlottende activa 997 309 Personeelskosten 12.311 12.600 Lasten onderhoud 27.115 19.730 Leefbaarheid 783 838 Leveringen en diensten 6.903 7.077 Overige bedrijfslasten 24.854 26.186 Totaal bedrijfslasten 75.498 61.411 Niet gerealiseerde waardeveranderingen 69.742 -1.237 Bedrijfsresultaat 121.025 56.456 FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Rentebaten 53 26 Rentelasten -27.385 -28.829 -27.332 -28.803 Resultaat uit gewone bedrijfsvoering 93.693 27.653 Belastingen -648 665 Deelnemingen -4 -19 Jaarresultaat 93.041 28.299

Het bedrijfsresultaat is in 2016 € 121 miljoen, € 65 miljoen hoger dan in 2015. De niet gerealiseerde waardeveranderingen vormen hier het grootste deel van, zijnde de stij-ging van de marktwaarde van het bezit in 2016. Deze hogere waarde vertaalt zich niet in meer liquide middelen.


6.2.3 Geconsolideerde balans

2016

(x € 1.000) 2015

(x € 1.000)

ACTIVA Materiële vaste activa DAEB vastgoed in exploitatie 1.686.781 1.606.503 Niet-DAEB vastgoed in exploitatie 92.547 106.029 Vastgoed verkocht onder voorwaarden 82.057 80.458 Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie 6.009 9.229 (On)roerende zaken tdv. Exploitatie 11.724 13.313 Totaal materiële vaste activa 1.879.118 1.815.532 Financiële vaste activa 7.237 7.998 Totaal vaste activa 1.886.355 1.823.530 Vlottende activa 16.583 41.770 Totaal activa 1.902.938 1.865.300

2016 (x € 1.000)

2015 (x € 1.000)

PASSIVA Eigen vermogen 1.124.782 1.031.741 Voorzieningen 1.141 628 Langlopende schulden 737.376 760.332 Kortlopende schulden 39.639 72.599 Totaal passiva 1.902.938 1.865.300

De solvabiliteit is op basis van de marktwaardering 59% (2015: 55%). De belangrijkste oorzaak van de stijging in solvabiliteit zit in de stijging van de marktwaarde van het sociale vastgoed in exploitatie (DAEB).


6.3 Ontwikkeling activa

6.3.1 Mutatie vastgoed in exploitatie

DAEB vastgoed (x € 1.000) Waarde 1-1-2016 (marktwaarde) 1.606.503 Voorraadmutaties 7.600 Investeringen 3.096 Marktwaardeontwikkeling 69.582 Waarde 31-12-2016 1.686.781 Niet DAEB vastgoed (x € 1.000) Waarde 1-1-2016 (marktwaarde) 106.029 Voorraadmutaties -13.194 Investeringen 27 Marktwaardeontwikkeling -315 Waarde 31-12-2016 92.547 AlleeWonen hanteert de full versie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. Het handboek volgt de netto contante waarde methode (DCF-methode). Door AlleeWonen wordt jaarlijks een taxateur ingeschakeld om 1/3 deel van de woningen en 100% van het niet-DAEB vastgoed, zorgvastgoed en studenteneenheden te taxeren. Voor de niet-getaxeerde objecten wordt door AlleeWonen de marktwaarde volgens het Handboek bepaald, waarbij de taxateur een aannemelijkheidsverklaring afgeeft.

6.3.2 Herwaarderingsreserve

Stand herwaarderingsreserve 1-1-2016 (x € 1.000)

549.333

Mutatie waardering (x € 1.000) 42.358 Waarde 31-12-2016 (x € 1.000) 591.691 De herwaarderingsreserve wordt gevormd bij het positieve verschil tussen de marktwaarde van het waarderingscomplex en de initiële verkrijgings- of vervaardigingsprijs, zonder rekening te houden met enige afschrijving of waardevermindering.

6.4 Ontwikkeling passiva

6.4.1 Eigen vermogenspositie

Het eigen vermogen per 31 december 2016 bedraagt € 1.125 miljoen (€ 1.032 miljoen in 2015) op basis van waardering op marktwaarde. Waar in voorgaande jaren het sociale vastgoed op bedrijfswaarde werd gewaardeerd, zorgt de waardering van het totale vastgoed op marktwaarde nu voor een flinke stijging van het eigen vermogen. In deze paragraaf wordt nader toegelicht welk deel van het eigen vermogen AlleeWonen niet realiseert vanwege haar volkshuisvestelijke doelstelling. Dit eigen vermogen gaan we ook niet realiseren, dit is namelijk vanwege onze volkshuisvestelijke doelstellingen niet onze intentie. De huidige omvang van het eigen vermogen op korte en middellange termijn is voldoende om financiële risico’s te kunnen opvangen. De gewijzigde waarderingsgrondslag heeft geen effect op de liquiditeitspositie van AlleeWonen en de meerjaren liquiditeitsprognose.


Vanuit de waardering op marktwaarde wordt verondersteld dat AlleeWonen marktconforme huren hanteert en alle woningen binnen een bepaalde periode uitpond. Echter vanuit haar volkshuisvestelijke doelstelling vraagt AlleeWonen geen marktconforme huren, maar hanteert haar eigen streefhuurbeleid (betaalbaarheid). Daarnaast wenst AlleeWonen haar woningbezit beschikbaar te houden voor de doelgroep en kiest bij mutatie van een woning voor doorexploi-teren. De verkoopportefeuille van AlleeWonen is zeer beperkt van omvang. De opbrengsten die AlleeWonen door bovenstaande uitgangspunten misloopt is haar volkshuisvestelijke vermo-gensbestemming. Daarnaast wordt voor de berekening van de marktwaarde uitgegaan van marktconforme be-heer-, organisatie-, en vermogenskosten. AlleeWonen heeft vanuit haar volkshuisvestelijke taak meer inzet op onder andere leefbaarheid en beheer, waardoor de werkelijke organisatiekosten hoger liggen. Wel blijft AlleeWonen aandacht houden voor de overige bedrijfskosten om deze in lijn te brengen met de markt. Deze hogere kosten dan marktconform worden in de berekening van de bedrijfswaarde wel meegenomen en laten de bedrijfsmatige vermogensbestemming van AlleeWonen zien. Schematisch ziet het er als volgt uit (x € 1.000): Eigen vermogen (marktwaarde) 1.124.782 Volkshuisvestelijke vermogensbestemming -345.504 Bedrijfsmatige vermogensbestemming -519.031 Eigen vermogen (bedrijfswaarde) 260.247

6.4.2 Vreemd vermogenspositie

AlleeWonen streeft naar een hogere interne financiering van haar investeringsprojecten. In 2016 is voor € 12 miljoen externe financiering aangetrokken en € 66 miljoen afgelost. AlleeWonen kent borging van al haar leningen. Ook voor de komende jaren streeft AlleeWonen voor haar DAEB activiteiten naar volledige borging van haar leningen door het WSW. Voor de niet-DAEB projecten wordt, indien noodzakelijk, financiering zonder WSW borging gezocht.

6.5 aeDex

AlleeWonen neemt deel in de aeDex/IPD index. Dit om het rendementsdenken in de organisatie te versterken en om te kunnen benchmarken met andere vastgoedorganisaties. aeDex is bo-vendien een hulpmiddel voor de assetmanagers bij het maken van keuzes, in portefeuillestrate-gie, (des)investeringsbeleid en bij het sturen op grootheden als vermogen, waarde, risico en rendement. De resultaten in 2016 afgezet tegen 2015 zijn als volgt: Omschrijving AlleeWonen 2016 AlleeWonen 2015 Direct rendement 3,35% 4,0% Indirect rendement 3,68% -0,1% Totaal rendement 7,04% 3,9% Het rendement wordt uitgedrukt als een percentage van de marktwaarde, ofwel marktwaarde in verhuurde staat, en kan opgesplitst worden in het direct en het indirect rendement. Het direct rendement geeft aan welk rendement er daadwerkelijk gehaald is op het exploiteren van onze vastgoedportefeuille (3,35 %) en het indirect rendement geeft aan welke waardeontwikkeling er heeft plaatsgevonden (3,68%). Naast het direct en indirect rendement kennen we ook het maatschappelijk rendement. Dat geeft aan welk deel AlleeWonen onbenut laat, doordat wij geen (hogere) markthuur vragen maar een huur die gebaseerd is op ons huurprijsbeleid. Het maatschappelijk rendement in 2016 bedroeg 1,1% (2015: 1,2%).


Het totale rendement van 2016 is flink gestegen ten opzichte van 2015. In de waardeontwikke-ling die je in de gehele markt ziet, zie je dat het vertrouwen in de vastgoed markt weer terug is. Het directe rendement is afgenomen doordat een gedeelte van de onderhoudsinvesteringen als onderhoudskosten zijn verwerkt.

6.6 Risico’s

6.6.1 Algemeen

Bij risico’s heeft AlleeWonen te maken met onzekere voorvallen in de toekomst die een waar-devermindering of een uitstroom van financiële middelen tot gevolg kunnen hebben. Er is dan ook sprake van onzekerheid, waarbij het van belang is dat deze vertaald wordt in mogelijke financiële effecten en uiteindelijk beheerst kan worden. We hechten veel waarde aan een goed functionerend risicomanagementsysteem en besteden daar dan ook veel aandacht aan. Wij volgen ons risicoprofiel nauwgezet, omdat dit bepalend kan zijn voor onze prioriteitstelling bij bijvoorbeeld investeringsinitiatieven, maar ook voor onze financieringspositie. In 2016 heeft de Aw ons positief beoordeeld op de onderdelen solvabiliteit en financiële conti-nuïteit en wij beschouwen onze solvabiliteit op eigen parameters voor de langere termijn als voldoende. Vanuit de liquiditeitsprognose is een positieve operationele kasstroom te zien en een DSCR die boven de norm uitkomt. Voor 2017 en verder, worden robuuste positieve opera-tionele kasstromen geprognosticeerd.

6.6.2 Risicoprofiel

Financiële meerjarenscenario’s Na enkele jaren pas op de plaats te hebben gemaakt met investeringen en nieuwbouw pro-jecten, werpt deze sturing zijn vruchten af en kan AlleeWonen haar investeringsprogramma weer opvoeren. Deze ambitie is door vertaald naar de meerjarenbegroting 2017 en verder. Vanuit de meerjarenbegroting blijkt dat AlleeWonen financieel solide blijft. Als onderdeel van de meerjarenbegroting maakt AlleeWonen scenario analyses van macro-economische ontwikkelingen en sector en lokale ontwikkelingen. Er zijn 200 macro-economische scenario’s uitgevoerd. Uit deze scenario’s blijkt dat AlleeWonen in 90% van de scenario’s financieel binnen de bandbreedte van de financiële kengetallen van de toezichthou-ders blijft. Enkel bij 10% van de scenario’s komen de financiële parameters buiten de band-breedte, maar niet zodanig, dat de financiële continuïteit in gevaar komt. Hieruit blijkt, dat Al-leeWonen een solide financieel beleid voert. Deelnemingen AlleeWonen neemt deel in een aantal (niet-geconsolideerde) ondernemingen, totale balans-waarde bedraagt € 569.091 als onderdeel van het Eigen Vermogen. Daarnaast staat er nog voor € 387.849 open aan vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen. Renterisico’s Het rentepercentage over onze lening portefeuille was in 2016 gemiddeld rond de 4%. De dura-tion van de lening portefeuille is gemiddeld lang waardoor AlleeWonen redelijk ongevoelig is voor renteschommelingen. Dit wordt bevestigd door onze jaarlijkse scenarioanalyses die wij bij de begroting uitvoeren. Middels het treasuryjaarplan zijn de treasuryrisico’s in beeld en indien nodig stuurt AlleeWonen er op bij. AlleeWonen heeft geen derivaten en beleggingen.

6.6.3 Verkooprisico’s

In 2016 zijn de laatste projecten met nieuwbouw woningen voor de verkoop opgeleverd en ver-kocht. Dit zijn de 75 woningen van de Terminal in Breda en de laatste 21 koopwoningen in Gee-ren-zuid in Breda. De komende jaren word er slechts één project met nieuwbouw woningen voor de verkoop gestart, waarvan de grond reeds in bezit is. Hierover loopt AlleeWonen een beperkt financieel risico. In 2016 is de woningmarkt stevig aangetrokken, dit is zeker in de stad Breda merkbaar.


AlleeWonen wil de voorraad betaalbare woningen zoveel mogelijk in stand houden en heeft daarom besloten de aantallen verkopen van het bestaande bezit stevig af te bouwen. Deze beperkte verkoop wordt de komende jaren voortgezet. Ten aanzien van de Koopgarant woningen geldt dat AlleeWonen in 2012 is gestopt met de ver-koop van nieuwe Koopgarant woningen, tenzij er reeds afspraken over waren gemaakt. De verplichting van de Koopgarant woningen neemt de komende jaren af doordat AlleeWonen de teruggekochte woningen zoveel mogelijk regulier doorverkoopt. Een aantal woningen wordt ingekocht en verhuurd in het betaalbare segment. Naast het realiseren van tijdelijke woningen zullen we ook Koopgarant woningen inkopen die ons terug aangeboden worden. Op deze manier leveren we een snelle bijdrage aan de vraag naar betaalbare woningen. We schatten in dat zo’n 30 woningen aan ons worden aangeboden en dat daarvan 10 tot 20 woningen weer in de verhuur genomen kunnen worden. We kopen alleen die woningen aan die, passend bij de overige huurwoningen in het betreffende woon-complex, met een huurprijs onder de € 628 uitkomen. In 2016 is vanwege de verbeterde markomstandigheden duidelijk merkbaar, dat het doorverko-pen steeds makkelijker gaat. Door de afbouw van de verkoopaantallen bestaand bezit en de verbeterde woningmarktom-standigheden loopt AlleeWonen zowel op de waarde als op de liquiditeit een beperkt risico en is AlleeWonen redelijk ongevoelig voor de verkoopresultaten.

6.6.4 Risicomanagementsysteem

Risicomanagement maakt integraal onderdeel uit van het besluitvormingssysteem van Al-leeWonen. Bij investeringsvoorstellen boven € 3 miljoen moet verplicht een toetsingskader over-legd worden. In dit toetsingskader doorlopen we volgens een bepaald stramien de volgende items:

toetsen op wenselijkheid, door:

o in te spelen op maatschappelijke en politieke ontwikkelingen

o relatie naar het jaarplan te leggen

o meerwaarde te beschouwen op de velden: klanten, maatschappij, medewerkers en

organisatie

o een relatie te leggen met de portefeuillestrategie

toetsen op haalbaarheid, door:

o relatie naar budgetten in de begroting te leggen

o risico’s te beschouwen op de velden: klanten, maatschappij, medewerkers en orga-

nisatie

o beoordeling van de IRR Dit toetsingskader geeft enerzijds een basis voor zorgvuldige besluitvorming aan de voorkant, en anderzijds een instrument om achteraf goed verantwoording te kunnen afleggen aan interne toezichthouders en stakeholders van AlleeWonen. Daarnaast hanteren we voor investeringsprojecten een specifiek risicosysteem. Dit systeem stelt ons in staat om de risico’s in projecten in de tijd te volgen en daarbij ook de onderlinge risicoverhouding te constateren. Dit inzicht geeft focus en helpt bij het concreet bijsturen op projecten. Het risicoprofiel van de totale investeringsportefeuille, inclusief de financieringsrisi-co’s, monitoren we continu en rapporteren we aan de Raad van Commissarissen. In 2014 is een proces gestart om naast specifieke projectrisico’s ook de meer strategische risi-co’s in beeld te brengen. Hiervoor zijn diverse stakeholders bevraagd en intern verbinden we de gedetecteerde risico’s met risico-eigenaren. In 2015 is dit integraal benaderen van risico’s op-genomen in ons rapportagesysteem. De risicobereidheid geeft de mate van risico die AlleeWonen bereid is te accepteren.


Risico-gebied

Risico’s Risicobe-reidheid

Beheersingsmaatregelen

Strate-gisch

Betaalbaarheid van de voorraad kan in gevaar komen door ontwikkelingen zoals: verhuurdersheffing en inkomensontwik-keling

Eenzijdige samen-stelling van wijken, waardoor risico ont-staat van leefbaar-heidsproblemen

Laag

Laag

Portefeuillestrategie herijken en huur-prijsbeleid bijstellen

Monitoren van en sturen op de ont-wikkeling van bijv. woningtoewijzing en het maken van prestatieafspraken

Operati-oneel

Gebrekkige datakwa-liteit, waardoor be-sluitvorming plaats-vindt op basis van onjuiste informatie

Leegstand op zorg-vastgoed

Performance van de ICT

Te lage efficiency binnen de processen vanwege bijv. bu-reaucratie etc.

Beschikbaarheid van sociale huurwonin-gen komt in gevaar vanwege onvoldoen-de doorstroming

Midden

Laag

Hoog

Midden

Laag

Borging van procedures en monitoring van de datakwaliteit

Vraagontwikkeling vertalen in porte-feuillestrategie en per positie de stra-tegie bepalen

I&A programma management wordt bedrijfsbreed opgezet

Invoeren van programma- manage-ment op de diverse verandertrajecten

Woningen prijstechnisch aftoppen, 90% toewijzen aan huishouden met een inkomen < € 34.911

Financi-eel

De financierbaarheid van niet-DAEB activi-teiten

Rentestijging op de leningportefeuille

Laag

Midden

Financiering van projecten vooraf organiseren, en voor de bestaande voorraad hold-sell analyses maken

Afbouwen van de leningportefeuille en sturen op een ICR van >1,8

Compli-ance

Implementatie Wo-ningwet. Risico’s op het gebied van tijds-druk en zorgvuldige keuzes maken

Laag Kennis faciliteren en zo nodig inhuren, en tevens sturing vanuit stuurgroep en stevig projectmanagement


6.7 Fiscale paragaaf

6.7.1 Vennootschapsbelasting

AlleeWonen kent een negatief fiscaal resultaat van (vooralsnog) € 1,3 miljoen. Bij de aangifte wordt deze uiteraard definitief bepaald. AlleeWonen heeft ultimo 2016 nog € 15,9 miljoen aan compensabele verliezen.

6.7.2 Latenties

De totale actieve latentie voor AlleeWonen bedraagt € 5,7 miljoen en is opgenomen onder de financiële vaste activa. Vergeleken met vorig jaar is deze gedaald met € 0,6 miljoen en deze mutatie is opgenomen onder de Vpb-last in de resultatenrekening. In de jaarrekening 2016 heeft een stelselwijziging plaatsgevonden. Het gehele bezit van AlleeWonen wordt gewaardeerd tegen marktwaarde. Deze marktwaarde wijkt af van de fiscale waardering. Voor een deel van het bezit wordt voor dit verschil een latentie tegen nominale waarde gevormd. Deze latentie wordt bepaald voor het deel van het bezit dat volgens de ver-koopprognose de komende 5 jaar wordt verkocht. Hierdoor ontstaat een actieve latentie van € 0,2. De tweede latentie wordt gevormd door de fiscale waardering van de leningen o/g tegen de marktwaarde. Commercieel worden deze tegen de nominale waarde gewaardeerd en daardoor ontstaat een actieve latentie van ongeveer € 1,6 miljoen. De derde latentie wordt gevormd door de restant beschikbare verliescompensatie. De beschikbare verliescompensatie bedraagt over het jaar 2016 € 3,9 miljoen. In 2015 bedroeg deze € 4,5 miljoen. Totaal gesaldeerd met de pas-sieve latentie ontstaat zo de actieve latentie van € 5,7 miljoen.

6.8 Organisatie

6.8.1 Organogram

AlleeWonen stelt haar bewoners centraal. Het daarbij behorende organisatiemodel wordt ge-kenmerkt door lokaal verankerde vestigingen voor alle bewonerszaken en bovenlokaal opere-rende ondersteunende teams op de gebieden Strategie en Waardesturing, Vastgoed en Be-drijfsvoering. De Raad van Bestuur is kader stellend en de bedrijfscontroller is onafhankelijk gepositioneerd en toetst de besluitvorming van AlleeWonen en rapporteert rechtstreeks aan de Raad van Bestuur.


6.8.2 Nevenstructuur

In 2016 is de V.O.F. Zwanehof opgeheven.

6.8.3 Organisatieontwikkeling

We hebben in 2016 onze visie op organisatieontwikkeling herijkt. Beeld op de toekomst 2020 is met alle leidinggevenden verkend en doorvertaald naar wat medewerkers aan competenties nodig hebben om dat te kunnen realiseren. We zijn omgevingsgericht, waar-bij we de externe omgeving verbinden en afstemmen met de interne organisatie en vice

Vestiging Breda Afdeling Wonen

Strategie & Waardesturing

Vestiging Roosendaal Afdeling Wonen

Vastgoed

Raad van Bestuur

Klanten - Bewoners

Bedrijfsvoering

Bedrijfscontrol

AlleeWonen Holding B.V.

100% dochter

AlleeWonen

toegelaten instelling

AlleeWonen DEE B.V.

100% dochter

AlleeWo-nen

Project-ontwikke-ling B.V.

100% dochter

Futurama-kelaardij

Roosendaal B.V.

100% dochter

Stadssingel B.V

50% dochter

De Fundatie B.V.

100% dochter

25% Consortium Spoorzone Breda

V.o.f

AlleeWonen Vastgoed B.V.

100% dochter

Deelnemingen

N.V. Stadsherstel 26,27%


versa, met als doel onze keuzes te legitimeren. We zijn een lerende organisatie, gericht op continu verbeteren. We volgen de principes van Lean en zijn daarmee in de breedte aan de slag gegaan. We hebben onze visie op klantdienstverlening aangepast. Ook hebben we talenten van medewerkers in kaart gebracht. Vanuit strategische personeelsplanning willen we ons per-soneelsbestand toekomstproof maken, waarbij we medewerkers begeleiden in de beno-digde ontwikkeling en uitdagingen bieden aan talenten. Mobiliteit en duurzame inzetbaar-heid zijn belangrijke thema’s voor ons, ook in het kader van goed werkgeverschap. Expedi-tie Loopbaan vanuit Lente ondersteunt deze ontwikkeling. We hebben een bewonerspanel in het leven geroepen, waar maar liefst 1.500 bewoners van Roosendaal en Breda regelmatig bevraagd worden waar zij waarde aan hechten ten aanzien van onze dienstverlening en communicatie, maar ook ontwikkelingen in wijken en buurten. We luisteren naar onze bewoners en passen verbeteringen toe in ons handelen of nemen behoeftes van bewoners mee in onze plannen.

6.8.1 Kengetallen personeel

2016 2015

Management 6,6 5,9

Exploitatie 121,2 127,3

Vastgoedontwikkeling 2,8 2,8

Bedrijfsvoering 36,0 35,0

Strategie & Waarde-

sturing

8,6 12,1

Bedrijfscontrol 2,5 0,0

Organisatie &

Communicatie

7,1 6,7

Gemiddeld 184,8 189,8

AlleeWonen telde over 2016 gemiddeld 184,8 fte (189,8 fte in 2015). Ongeveer de helft van het personeelsbestand werkt op parttime basis. Ultimo 2016 had AlleeWonen 202 werknemers in dienst, 181,47 fte (ultimo 2015 waren dat 212 werknemers, 189,6 fte). In 2016 is het gemiddeld ziekteverzuim per maand gelijk gebleven (6,95% in januari en 6,89% in december). Het ziekteverzuim blijft een aandachtspunt voor 2017, mede gelet op de aan-staande fusie met WEL. AlleeWonen zet in op de vitaliteit van haar werknemers.

6.9 Kengetallen

Aantal verhuureenheden in exploitatie 2016 2015

1 Woningen/woongebouwen 16.578 16.639

2 Intramuraal 510 498

3 Kamers 591 596

4 Garages 928 929

5 Parkeerplaatsen 897 898

6 Bergingen 48 48

7 Maatschappelijk vastgoed 77 90

8 Bedrijfsruimte 137 143

Totaal aantal verhuureenheden in exploitatie 19.766 19.841

Bedrijfsvoering 2016 2015


1 Personeelskosten per vhe (excl. overige personeels-kosten)

€ 623 € 635

2 Beheerkosten per vhe € 899 € 910

3 Netto operationele kasstroom per vhe € 1.313 € 1.720

4 Rente per vhe € 1.383 € 1.452

5 Huuropbrengsten per vhe € 5.790 € 5.711

6 Aantal vhe's per medewerk(st)er 107 104

7 Rendement vreemd vermogen 4,08% 3,97%

8 Huurachterstand in % ultimo jaar 2,95% 3,43%

9 Huurderving in % jaarhuur 1,14% 1,37%

Kenmerken woningbezit in eigen beheer 2016 2015

1 Goedkope woningen (< € 409,92) 2.612 2.605

2 Betaalbare woningen(> € 409,92, < € 628,76) 10.583 10.530

3 Bereikbare woningen (> € 628,76 < € 710,68) 2.554 2.731

4 Vrije sector woningen (> € 710,68) 829 773

5 Huur per woningwaarderingspunt € 3,65 € 3,66

6 Huur in % maximaal 74,09% 74,79%

7 Woningwaarderingspunten per woning 147 144

Continuïteit en liquiditeit 2016 2015

1 Current ratio (vlottende activa t.o.v. schulden kort) 0,42 0,56

2 Solvabiliteit I (eigen vermogen t.o.v. balanstotaal) 59% 55%

3 Solvabiliteit II (eigen vermogen en voorziening t.o.v. ba lanstotaal)

59% 55%

4 Rentabiliteit totaal vermogen 6,33% 3,07%

5 Rentabiliteit eigen vermogen 8,26% 2,74%

6 Rentabiliteit vreemd vermogen 4,08% 3,97%

7 ICR 1,95 2,19

8 DSCR 1,41 1,33

9 Loan to value 37% 42%

Balans en resultatenrekening 2016 2015

per verhuureenheid (in euro’s)

1 Eigen vermogen 56.905 52.000

2 Voorziening 58 32

3 Onderhoud 1.372 994

4 Leefbaarheid 40 42

5 Jaarresultaat 4.707 1.426

6 Huuropbrengst per maand 483 476

7 Schuldrest per woning 40.283 43.363

8 Schuldrest per woning gecorrigeerd met saldo liquide middelen

39.738 42.026

9 Schuldrest per vhe 33.786 36.365

10 Waarde per vhe 90.020 86.313

6.10 Financieel meerjarenperspectief

De basis voor onze meerjarenbegroting is het verstevigen van onze financiële positie, waarbij we ook blijven investeren in de kwaliteit én betaalbaarheid van onze huurwoningen. In historisch perspectief geplaatst investeerden wij in 2016 minder dan in voorgaande jaren, maar onze meerjarenbegroting laat inmiddels ook weer financiële ruimte zien om concrete investerings-


plannen in de komende jaren op te pakken. Voor de jaren met nog geen concrete investerings-plannen rekenen wij vooralsnog met een ‘forfaitaire’ investeringsopgave van 75 nieuwbouwwo-ningen per jaar. We gaan uit van een inflatievolgend huurbeleid en hebben voor 2016 geen inkomensafhankelij-ke huurverhoging voor onze primaire doelgroep doorberekend; ook voor de jaren na 2016 heb-ben wij deze lijn in onze meerjarenprognoses doorgezet. Wij zien een evenwichtig beeld in onze meerjarenbegroting, waarbij onze operationele kasstroom relatief stabiel is op een niveau van € 20 à € 23 miljoen positief. Door in de toekomst meer te investeren in nieuwbouw en energeti-sche maatregelen beweegt de financieringsportefeuille zich op een niveau van ongeveer € 668 miljoen ultimo 2021. Hieronder geven we kort aan welke doelstellingen er gesteld zijn en wanneer wij die doelstellingen halen.

Omschrijving

Meerjaren-doelstelling

Opmerkingen

Balans: Solvabiliteit minimaal (o.b.v. bedrijfswaarde) Schuld per woning maxi-maal Loan to value maximaal (o.b.v. bedrijfswaarde)

30%

€ 33.500,-

60%

Met een solvabiliteit van 25% in 2016, zit AlleeWonen boven de norm die de Aw stelt (20%). De schuld per woning gaat stabiliseren op een niveau van ca. € 37.900,-. Als gevolg van de toegenomen investeringen in de jaren 2017 – 2021. LTV van 72% in 2016 voldoet wel aan de WSW criteria (<75%), maar stabiliseert op langere termijn op het niveau van 65%.


AlleeWonen

Jaarrapport 2016 Jaarrekening

AlleeWonen Samen werken aan wonen en wijken April 2017


Jaarrekening


Inhoudsopgave

Geconsolideerde balans per 31 december 2016 8 Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2016 10 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2016 12 1. Grondslagen van waardering in de geconsolideerde jaarrekening 14 1.1 Regelgeving 14 1.2 Stelselwijziging 14 1.3 Oordelen en schattingen 16 1.4 Consolidatiegrondslagen 16 1.5 Lijst van kapitaalbelangen 16 1.6 Overige verbindingen 17 1.7 Salderen 17 1.8 Financiële instrumenten 17 2. Grondslagen van balanswaardering in de geconsolideerde jaarrekening 18 2.1 Materiële vaste activa 18 2.2 Financiële vaste activa 21 2.3 Overige financiële vaste activa 22 2.4 Voorraden 22 2.5 Vlottende vorderingen 23 2.6 Liquide middelen 24 2.7 Bijzondere waardevermindering van financiële activa 24 2.8 Classificatie eigen vermogen en vreemd vermogen 24 2.9 Voorzieningen 24 2.10 Belastingen 25 2.11 Langlopende schulden 26 2.12 Kortlopende schulden 26 3. Grondslagen van resultaatbepaling in de geconsolideerde jaarrekening 27 3.1 Algemeen 27 3.2 Overheidsheffingen 27 3.3 Belastingen 29 3.4 Aandeel in resultaat van deelnemingen 29 4. Grondslagen voor geconsolideerd kasstroomoverzicht 30 5. Toelichting op de geconsolideerde balans 31 5.1 DAEB vastgoed in exploitatie en niet-DAEB vastgoed in exploitatie 32 5.2 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 39 5.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 39 5.4 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 39 5.5 Deelnemingen 40 5.6 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen 40 5.7 Latente belastingvorderingen 41 5.8 Overige vorderingen 42 5.9 Vastgoed bestemd voor verkoop 43 5.10 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop 43 5.11 Overige voorraden 43 5.12 Huurdebiteuren 44 5.13 Belastingen en premies sociale verzekeringen 44 5.14 Overige vorderingen 45 5.15 Overlopende activa 45 5.16 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen 46 5.17 Overige voorzieningen 46


5.18 Schulden/leningen overheid en kredietinstellingen 47 5.19 Verplichtingen inzake onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 48 5.20 Overige schulden 48 5.21 Schulden aan de overheid 48 5.22 Schulden aan kredietinstellingen 49 5.23 Schulden aan leveranciers 49 5.24 Belastingen en premies sociale verzekeringen 49 5.25 Schulden ter zake van pensioenen 49 5.26 Overige schulden 49 5.27 Overlopende passiva 50 6. Financiële instrumenten 51 6.1 Algemeen 51 6.2 Doelstellingen en beleid inzake beheer financiële risico’s 51 6.3 Reële waarde 53 7. Niet in de balans opgenomen regelingen 55 7.1 Voorwaardelijke verplichtingen 55 7.2 Niet-verwerkte activa en verplichtingen 55 7.3 Meerjarige financiële verplichtingen 57 8. Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening 58 8.1 Huuropbrengsten 58 8.2 Opbrengsten servicecontracten 58 8.3 Lasten servicecontracten 58 8.4 Lasten verhuur en beheeractiviteiten 59 8.5 Lonen en salarissen 59 8.6 Pensioenlasten 59 8.7 Lasten onderhoudsactiviteiten 60 8.8 Overige directe operationele lasten exploitatie bezit 61 8.9 Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling 61 8.10 Uitgaven verkocht vastgoed in ontwikkeling 61 8.11 Toegerekende organisatiekosten 61 8.12 Toegerekende financieringskosten 62 8.13 Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 62 8.14 Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 63 8.15 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 63 8.16 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder

voorwaarden 63 8.17 Opbrengsten overige activiteiten 64 8.18 Kosten overige activiteiten 64 8.19 Overige organisatiekosten 64 8.20 Leefbaarheid 65 8.21 Belastingen 65 8.22 Aandeel in resultaat van deelnemingen 66 9. Enkelvoudige balans per 31 december 2016 68 10. Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2016 70 11. Toelichting op de enkelvoudige balans 72 11.1 Daeb vastgoed in exploitatie 72 11.2 Vastgoed verkocht onder voorwaarden 72 11.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 72 11.4 Deelnemingen in groepsmaatschappijen 73 11.5 Andere deelnemingen 73 11.6 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen 73 11.7 Latente belastingvordering(en) 74 11.8 Overige vorderingen 74 11.9 Huurdebiteuren 74


11.10 Belastingen en premies sociale verzekeringen 74 11.11 Overige vorderingen 74 11.12 Overlopende activa 75 11.13 Liquide middelen 75 11.14 Overige reserves 75 11.15 Herwaarderingsreserve 76 11.16 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen 76 11.17 Overige voorzieningen 77 11.18 Schulden/leningen overheid en kredietinstellingen 77 11.19 Verplichtingen inzake onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 77 11.20 Schulden aan overheid 77 11.21 Schulden aan kredietinstellingen 77 11.22 Schulden aan leveranciers 78 11.23 Schulden aan groepsmaatschappijen 78 11.24 Pensioenpremies 78 11.25 Belastingen en premies sociale verzekeringen 78 11.26 Overige schulden 78 11.27 Overlopende passiva 78 12. Toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening 79 12.1 Huuropbrengsten 79 12.2 Opbrengsten servicecontracten 79 12.3 Lasten servicecontracten 79 12.4 Lasten verhuur en beheeractiviteiten 79 12.5 Lasten onderhoudsactiviteiten 80 12.6 Overige directe operationele lasten exploitatie bezit 80 12.7 Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling 81 12.8 Uitgaven verkocht vastgoed in ontwikkeling 81 12.9 Toegerekende organisatiekosten 81 12.10 Toegerekende financieringskosten 81 12.11 Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 82 12.12 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 82 12.13 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille VOV 83 12.14 Opbrengsten overige activiteiten 83 12.15 Kosten overige activiteiten 83 12.16 Overige organisatiekosten 83 12.17 Leefbaarheid 83 12.18 Belastingen 84 12.19 Aandeel in resultaat deelnemingen 84 12.20 Bezoldiging van (ex-)bestuurders en (ex-)commissarissen 84 12.21 Wet normering topinkomens 85 12.22 Accountantskosten 87 Ondertekening van de jaarrekening 88 Overige gegevens 89 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant 90


Geconsolideerde balans per 31 december 2016

(voor resultaatbestemming)

A c t i v a

(x € 1.000)

2016

2015

Vaste activa Materiële vaste activa 5.1 DAEB vastgoed in exploitatie 1.686.781 1.606.503 5.1 Niet-DAEB vastgoed in

exploitatie 92.547 106.029

5.2 Onroerende zaken verkocht onder voorwaar-den

82.057 80.458

5.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

6.009 9.229

5.4 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

11.724 13.313

1.879.118 1.815.532 Financiële vaste activa 5.5 Andere deelnemingen 569 572 5.6 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt

deelgenomen 388 384

5.7 Latente belastingvordering(en) 5.693 6.342 5.8 Overige vorderingen 587 700 7.237 7.998 Som der vaste activa 1.886.355 1.823.530

Vlottende activa

Voorraden 5.9 Vastgoed bestemd voor verkoop 3.395 6.720 5.10 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor ver-

koop 1.055 7.000

5.11 Overige voorraden 125 125 4.575 13.845 Vorderingen 5.12 Huurdebiteuren 1.917 2.783 5.13 Belastingen en premies sociale verzekerin-

gen 0 1.495

5.14 Overige vorderingen 782 962 5.15 Overlopende activa 275 437 2.974 5.677 Liquide middelen 9.034 22.247 Som der vlottende activa 16.583 41.769

Totaal activa 1.902.938 1.865.299


P a s s i v a

(x € 1.000)

2016

2015

Groepsvermogen Herwaarderingsreserve 591.691 549.332 Overige reserve 440.050 454.110 Resultaat boekjaar 93.041 28.299 Eigen vermogen 1.124.782 1.031.741 Voorzieningen 5.16 Voorzieningen onrendabele investeringen

en herstructureringen 856 309 5.17 Overige voorzieningen 284 319 Totaal voorzieningen 1.140 628 Langlopende schulden 5.18 Schulden/leningen overheid 55.686 57.384 5.18 Schulden/leningen kredietinstellingen 598.050 620.424 5.19 Verplichtingen inzake onroerende zaken

VOV 83.462 82.339 5.20 Overige schulden 178 185 Totaal langlopende schulden 737.376 760.332 Kortlopende schulden 5.21 Schulden aan overheid 1.697 1.634 5.22 Schulden aan kredietinstellingen 12.374 42.069 5.23 Schulden aan leveranciers 3.229 7.691 5.24 Belastingen en premies sociale verzekerin-

gen 666 310 5.25 Schulden ter zake van pensioenen 11 5 5.26 Overige schulden 1.764 1.730 5.27 Overlopende passiva 19.898 19.160 Totaal kortlopende schulden 39.639 72.598 Totaal passiva 1.902.938 1.865.299


Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2016 (x € 1.000)

2016

2015

8.1 Huuropbrengsten 114.452 113.306 8.2 Opbrengsten servicecontracten 6.883 6.753 8.3 Lasten servicecontracten -6.903 -7.077 8.4 Lasten verhuur en beheeractiviteiten -25.536 -23.817 8.7 Lasten onderhoudsactiviteiten -30.131 -22.610

8.8 Overige directe operationele lasten exploitatie bezit -3.775 -5.637

Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille 54.990 60.918 8.9 Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling 18.089 22 8.10 Uitgaven verkocht vastgoed in ontwikkeling -16.358 -4.933 8.11 Toegerekende organisatiekosten -41 -141 8.12 Toegerekende financieringskosten -22 0 Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling 1.668 -5.052 8.13 Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 15.347 14.534 8.13 Toegerekende organisatiekosten -2.274 -2.554 8.13 Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille -12.484 -12.028

Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 589 -48

8.14 Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille -1.152 10.958

8.15 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vast-goedportefeuille 69.266 -5.353

8.16 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vast-goedportefeuille verkocht onder voorwaarde 476 10

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 68.590 5.615 8.17 Opbrengst overige activiteiten 876 862 8.18 Kosten overige activiteiten -697 -899 Netto resultaat overige activiteiten 179 -37 8.19 Overige organisatiekosten -2.117 -1.965 8.20 Leefbaarheid -2.851 -2.975 Bedrijfsresultaat (transporteren) 121.048 56.456


Bedrijfsresultaat (transport) 121.048 56.456

Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten 1 1

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 30 25 Rentelasten en soortgelijke kosten -27.385 -28.829

Saldo financiële baten en lasten -27.355 -28.803

Resultaat voor belastingen 93.693 27.652

8.21 Belastingen -649 666 Resultaat na belastingen 93.044 28.318 8.22 Aandeel in resultaat van deelnemingen -3 -19

Groepsresultaat na belastingen 93.041 28.299


Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2016

(x € 1.000)

2016

2015

Operationele activiteiten Ontvangsten: Huren 113.819 112.604 Vergoedingen 7.965 8.209 Overige bedrijfsontvangsten 3.572 2.015 Renteontvangsten 44 14 125.400 122.842 Saldo ingaande kasstromen Uitgaven: Erfpacht 0 0 Personeelsuitgaven 12.255 12.524 Onderhoudsuitgaven 28.395 16.628 Overige bedrijfsuitgaven 21.301 20.378 Rente-uitgaven 26.560 29.395 Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat 92 54 Verhuurdersheffing 10.124 9.244

Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden 722 486

Vennootschapsbelasting 0 0 Saldo uitgaande kasstromen 99.449 88.709 Kasstroom uit operationele activiteiten 25.951 34.133

(Des)investeringsactiviteiten MVA ingaande kasstroom

Verkoopontvangsten bestaande huur, woon- en niet woongelegenheden 8.307 10.312

Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) 7.041 4.223

Verkoopontvangsten nieuwbouw, woon- en niet woon-gelegenheden 15.092 4.978

Verkoopontvangsten grond 2.249 1.374 (Des)Investeringsontvangsten overig 0 0 Tussentelling ingaande kasstroom MVA 32.689 20.887 MVA uitgaande kasstroom Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden 1.619 3.622 Woningverbetering, woon- en niet woongelegenheden 4.703 10.543 Leefbaarheid externe uitgaven projectgebonden 0 0 Aankoop, woon- en niet woongelegenheden 0 336

Nieuwbouw verkoop, woon- en niet woongelegenhe-den 6.234 11.265

Aankoop woongelegenheden (VOV) voor doorverkoop 4.525 5.721 Sloopuitgaven, woon- en niet woongelegenheden 0 0 Aankoop grond 146 0 Verwerving groepsmaatschappijen 0 0 Verkoop groepsmaatschappijen 0 0 Verwerving niet-geconsolideerde deelnemingen 0 0 Verkoop niet-geconsolideerde deelnemingen 0 0 Investeringen in overige financiële activa 0 0 Desinvesteringen in overige financiële activa 0 0 Investeringen overig 447 978 Externe kosten bij verkoop 475 320 Tussentelling MVA uitgaande kasstroom 18.149 32.785 Saldo in- en uitgaande kasstroom MVA 14.540 -11.898


FVA Ontvangsten verbindingen 0 0 Ontvangsten overig 0 54 Uitgaven verbindingen 0 0 Uitgaven overig 25 220 Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA -25 -166 Kasstroom uit (des)investeringen 14.515 -12.064

Financieringsactiviteiten Ingaand Nieuwe door WSW geborgde leningen 12.000 10.000

Nieuwe niet door WSW geborgde leningen DAEB-investeringen 0 0

Nieuwe niet door WSW geborgde leningen niet-DAEB-investeringen 0 0

Uitgaand Aflossing door WSW geborgde leningen 65.679 23.481

Aflossing niet door WSW geborgde leningen DAEB-investeringen 0 0

Aflossing niet door WSW geborgde leningen niet-DAEB-investeringen 0 0

Kasstroom uit financieringsactiviteiten -53.679 -13.481 Mutatie liquide middelen -13.213 8.588 Liquide middelen per 1 januari 22.247 13.659 Liquide middelen per 31 december 9.034 22.247


1. Grondslagen van waardering in de geconsolideerde jaarrekening

1.1 Regelgeving

AlleeWonen heeft de enkelvoudige jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening opgesteld met in-achtneming van artikel 35 van de Woningwet. Het eerste lid van dit artikel schrijft de toepassing van BW2 Titel 9 voor, behoudens enkele specifieke uitzonderingen. Behalve de Woningwet zijn tevens het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting en de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting van toepassing. Verder zijn de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semi-publieke sector (“WNT”) en de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven richtlijnen toegepast, waaronder Richtlijn 645 ‘Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting’ (herzien 2016) in het bijzonder. De jaarrekening is opgemaakt op 25 april 2017.

1.2 Stelselwijziging

Wijzigingen Richtlijn 645 Met ingang van boekjaar 2016 is de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting van toepassing. AlleeWonen waardeerde haar onroerende zaken in exploitatie tot en met 2015 tegen bedrijfswaarde op basis van het actuele waarde model van Richtlijn 212 “sociaal vastgoed” en tegen marktwaarde op basis van het actuele waarde model van Richtlijn 213 “Vastgoedbeleggingen”. Als gevolg van de nieuwe Wo-ningwet en de daarin voorgeschreven waardering tegen marktwaarde volgens het waarderingshandboek dient een stelselwijziging te worden doorgevoerd. De herziene Richtlijn 645 heeft ertoe geleid dat AlleeWonen haar stelsel van waardering en resultaatbepa-ling vanaf 2016 heeft gewijzigd op de volgende onderdelen:

a. Classificatie van onroerende zaken in exploitatie naar DAEB vastgoed en niet-DAEB vastgoed, op basis van onderverdeling naar het al dan niet overschrijden van de huurliberalisatiegrens door de woninghuur per contractdatum in plaats van per balansdatum;

b. Waardering van sociaal vastgoed vond tot en met 2015 plaats op basis van bedrijfswaarde. Vanaf 2016 vindt waardering plaats tegen marktwaarde in verhuurde staat, bepaald

overeenkomstig het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde voor onroerende zaken in ex-ploitatie.

c. De tot en met 2015 voor commercieel vastgoed gevolgde waardering tegen marktwaarde volgens Richtlijn 213 is vanaf 2016 gewijzigd in waardering tegen marktwaarde in verhuurde

staat, bepaald overeenkomstig het Handboek modelmatig waarderen markt waarde voor onroerende zaken in exploitatie.

Als gevolg van de waardering tegen marktwaarde van onroerende zaken in exploitatie is een eventuele afwaardering van vastgoedontwikkelingsprojecten herrekend op basis van de marktwaarde in verhuurde staat als toets ter bepaling van eventuele duurzame waardeverminderingen (waar de toets ter bepaling van eventuele duurzame waardeverminderingen nog op basis van bedrijfswaarde geschiedde). Aanpassing vergelijkende cijfers van vermogen en resultaat De wijzigingen in de waarderingsgrondslagen zoals hiervoor genoemd zijn als stelselwijziging verwerkt in het vermogen en resultaat, waarbij de vergelijkende cijfers 2015 in de jaarrekening 2016 zijn aangepast. De aanpassing van de vergelijkende cijfers houdt in dat deze zijn herrekend alsof de nieuwe waarderings-grondslag reeds van toepassing was in voorgaande boekjaren. De invloed van de stelselwijziging (cumu-latieve effect) is voor het deel dat betrekking heeft op de jaren tot en met 2014 verwerkt in het eigen ver-mogen per 1 januari 2015 en bedraagt € 731,6 mln positief. Het deel dat betrekking heeft op het resultaat 2015 is in de individuele posten van de winst-en-verliesrekening verwerkt middels aanpassing van de ver-gelijkende resultaatcijfers 2015 en bedraagt in totaal € 20,1 mln positief. In totaal bedraagt het cumulatief effect per 1 januari 2016 € 688 mln . Dit effect alsmede het resultaateffect 2015, uitgesplitst naar de indivi-duele posten is als volgt (x 1.000):


Cumulatief effect 1 januari 2016

Stand 1 januari 2016

vóór stelselwij-ziging

Stand 1 januari 2016 ná stel-selwijziging

Cumulatief effect

1 januari 2016

DAEB vastgoed in exploitatie 892.442 1.606.503 714.061 Niet-DAEB vastgoed in exploitatie 132.342 106.029 -26.312 Voorraden: Vastgoed bestemd voor verkoop 6.496 6.720 224 Financiële vaste activa, latente belastingvordering 6.342 6.342 0 Totaal activa 687.973 Eigen vermogen: Overige reserves 343.673 482.409 138.736 Eigen vermogen: Herwaarderingsreserve 0 549.332 549.332 Voorziening onrendabele investeringen 405 309 -96 Totaal passiva 687.973

Resultaateffect 2015

Baten/lasten 2015 volgens

WVR 2015

Baten/lasten 2015 voor ver-gelijkings-doel-einden aange-

past

Aanpassing resultaat 2015 voor vergelij-

kings-doel-einden

Verkoopresultaat vastgoedportefeuille 1.214 497 717

Niet gerealiseerde waardeveranderingen onroe-rende zaken in exploitatie

-6.313 1.237 -7.550

Afschrijvingen (im)materiële vaste activa 33.385 1.973 31.412

Overige waardeveranderingen (onrendabele in-vesteringen)

-11.824 -7.301 -4.523

Belastingen 0 0 0 Totaal resultaateffect 20.056

Cumulatief effect 1 januari 2015

Stand 1 januari 2015

vóór stelselwij-ziging

Stand 1 januari 2015 ná stelsel-

wijziging

Cumulatief effect

1 januari 2015

Cumulatief effect 1 januari 2016 687.973

Waarvan resultaateffect 2015 20.056

Waarvan directe vermogensmutatie 2015

63.698

Blijft: cumulatief effect tot 1 januari 2015 731.615

Bestaande uit de balansposten per 1 januari 2015:

DAEB vastgoed in exploitatie 841.111 1.572.726 731.615

Financiële vaste activa, latente belastingvordering 5.676 5.676 0

Totaal activa 731.615

Eigen vermogen: Overige reserves 269.391 367.454 98.063

Eigen vermogen: Herwaarderingsreserve 0 557.091 557.091

Voorziening onrendabele investeringen en her-structureringen

13.367 10.931 -2.436

Totaal passiva 731.615


Voor de individuele posten zijn de verschillen met de oorspronkelijke jaarrekeningcijfers 2015 in de toelich-ting op de betreffende jaarrekeningposten in de jaarrekening 2016 vermeld.

1.3 Oordelen en schattingen

Bij de toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur van de groep zich diverse oordelen en schattingen. De belangrijkste oordelen en schattingen hebben be-trekking op de activa in exploitatie (zowel het DAEB als het niet-DAEB vastgoed), de voorzieningen, de waardeverminderingen en de acute en latente belastingen. De hierbij behorende veronderstellingen zijn vermeld in de toelichting bij de hiervoor genoemde jaarrekeningposten.

1.4 Consolidatiegrondslagen

In de geconsolideerde jaarrekening zijn opgenomen de financiële gegevens van stichting AlleeWonen en haar groepsmaatschappijen per 31 december van het boekjaar. Groepsmaatschappijen zijn rechtsperso-nen en vennootschappen waarin beslissende zeggenschap kan worden uitgeoefend. Resultaten uit transacties met en tussen groepsmaatschappijen zijn in de geconsolideerde jaarrekening volledig geëlimineerd. Resultaten uit transacties met en tussen deelnemingen die tegen nettovermogens-waarde gewaardeerd worden, worden proportioneel verantwoord. Resultaten uit transacties met en tussen deelnemingen die tegen kostprijs worden gewaardeerd, worden volledig verantwoord, tenzij zij in wezen niet zijn gerealiseerd. De groepsmaatschappijen worden integraal geconsolideerd vanaf de datum waarop beslissende zeggen-schap op de groepsmaatschappij is verkregen. Bij belangen minder dan 100% wordt het aandeel van der-den in het eigen vermogen en het resultaat afzonderlijk in de geconsolideerde jaarrekening vermeld. De groepsmaatschappijen worden niet meer in de consolidatie opgenomen vanaf de datum waarop geen sprake meer is van beslissende zeggenschap. De posten in de geconsolideerde jaarrekening worden vol-gens uniforme grondslagen voor waardering en resultaatbepaling vastgesteld. Joint ventures worden pro-portioneel geconsolideerd. Dit houdt in dat de activa en passiva en de baten en lasten naar evenredigheid van het kapitaalbelang respectievelijk aandeel in het resultaat in de geconsolideerde jaarrekening worden opgenomen.

1.5 Lijst van kapitaalbelangen

1.5.1 Geconsolideerde groepsmaatschappijen

AlleeWonen Holding B.V. te Roosendaal:100%-deelneming (2015: 100%)

AlleeWonen Vastgoed B.V. te Roosendaal:100%-deelneming (2015: 100%)

AlleeWonen DEE B.V. te Roosendaal:100%-deelneming (2015: 100%)

AlleeWonen Projectontwikkeling B.V. te Roosendaal:100%-deelneming (2015: 100%)

Futura Makelaardij B.V. te Roosendaal:100%-deelneming (2015: 100%)

De Fundatie B.V. te Roosendaal:100%-deelneming (2015: 100%)

De genoemde percentages geven het kapitaalbelang weer.

1.5.2 Joint ventures

De proportioneel geconsolideerde maatschappijen betreffen:

Stadssingel B.V. te Breda (50%)

VOF Consortium Spoorzone te Breda (25%)

1.5.3 Overige deelnemingen, gewaardeerd tegen nettovermogenswaarde

N.V. Stadsherstel te Breda (26,27%)


1.6 Overige verbindingen

Verder heeft AlleeWonen de volgende verbindingen met duurzame financiële en/of bestuurlijke banden door middel van respectievelijk het verstrekken van leningen en/of het hebben van zeggenschap op grond van contractuele bepalingen:

Stichting Woonzorgprojecten Breda e.o. in Breda;

HetPunt in Roosendaal.

Vereniging Corporatie Energie Beheer in Woerden.

Stichting Woonwagenbeheer Zuid-West Nederland te Eindhoven

Stichting ONS te Breda

1.7 Salderen

Een actief en een post van het vreemd vermogen worden gesaldeerd in de jaarrekening opgenomen uit-sluitend indien en voor zover:

een deugdelijk juridisch instrument beschikbaar is om het actief en de post van het vreemd ver-mogen gesaldeerd en simultaan af te wikkelen; en

het stellige voornemen bestaat om het saldo als zodanig of beide posten simultaan af te wikkelen.

1.8 Financiële instrumenten

Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten zoals vorderingen, effecten en schulden, als afgeleide instrumenten verstaan. Alle aan- en verkopen volgens standaard markconventies van financiële activa worden opgenomen per transactiedatum, dat wil zeggen de datum waarop de groep de bindende overeenkomst aangaat. Voor de grondslagen van de primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost.


2. Grondslagen van balanswaardering in de geconsolideerde jaarrekening

2.1 Materiële vaste activa

2.1.1 Vastgoed in exploitatie

Classificatie en kwalificatie Het vastgoed in exploitatie wordt op objectniveau geclassificeerd naar DAEB (sociaal) en niet-DAEB (com-mercieel) vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het DAEB vastgoed de woningen met een huurprijs tot aan de huurliberalisatiegrens (huurtoeslag-grens) op contractdatum, het maatschappelijk vastgoed en het overige DAEB vastgoed. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat wordt verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de EC-beschikking d.d. 15 december 2009. Het commercieel vastgoed omvat volgens de eerder genoemde criteria de woningen met een huurprijs boven de huurliberalisatiegrens (huur-toeslaggrens) op contractdatum, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Complexindeling Het DAEB vastgoed en het niet-DAEB vastgoed is opgedeeld naar waarderingscomplexen. Een waarde-ringscomplex is een samenstel van verhuureenheden, dat in principe bestaat uit vergelijkbare verhuureen-heden voor wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als één geheel aan een derde partij in verhuurde staat kan worden verkocht. Een waarderingscomplex kan daarom worden gedefinieerd als een aaneengesloten blok verhuureenheden van dezelfde bouwperiode. Alle verhuureenheden van de toe-gelaten instelling maken deel uit van een waarderingscomplex of zijn een afzonderlijk waarderingscomplex. Het kan voorkomen dat een waarderingscomplex bestaat uit DAEB en niet-DAEB vastgoed. In dat geval wordt, nadat de waarde van het waarderingscomplex is bepaald, de waarde opgesplitst in een deel dat aan het DAEB vastgoed, respectievelijk aan het niet-DAEB deel kan worden toegerekend. Waardering bij eerste verwerking DAEB en niet-DAEB vastgoed Bij de eerste verwerking wordt het DAEB vastgoed in exploitatie en het niet-DAEB vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief trans-actiekosten minus eventuele investeringssubsidies. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van de bestede externe kosten en de hieraan direct toerekenbare kosten. De in de toekomst te maken kosten van sloop worden ten laste van het resultaat verantwoord in het jaar dat de exploitatie door sloop wordt beëindigd. Waardering na eerste verwerking Onroerende zaken in exploitatie worden op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet na de eerste verwerking gewaardeerd tegen actuele waarde. Op grond van artikel 31 van het Besluit toegelaten instel-lingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering plaats tegen de marktwaarde. Het Besluit actuele waarde is niet van toepassing. Op grond van artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering tegen marktwaarde plaats overeenkomstig de me-thodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (“Handboek modelmatig waarderen marktwaarde”). Op basis van artikel 31 van het BTIV wordt bij de waardering onderscheid gemaakt naar de volgende categorieën:

Woongelegenheden

Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed (BOG en MOG)

Parkeergelegenheden

Intramuraal zorgvastgoed AlleeWonen hanteert de full versie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde.


Bij de waardering van het vastgoed worden een doorexploiteer- en een uitpondscenario onderscheiden. De marktwaarde is de hoogste van beide waarderingen. Het handboek volgt de netto contante waarde methode, de DCF-methode. Via de DCF-methode worden de toekomstige inkomende en uitgaande kas-stromen contant gemaakt naar het heden aan de hand van een disconteringsvoet, inclusief de eindwaarde die de geschatte opbrengstwaarde is van het vastgoed aan het einde van de DCF-periode. Hierbij wordt verondersteld dat de jaarbedragen medio het jaar ontvangen, respectievelijk betaald worden. De bereke-ning van de netto contante marktwaarde wordt bij alle typen vastgoed uitgevoerd voor een exploitatieperi-ode van 15 jaar. De bepaling van de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen vindt bij woongelegenheden en par-keergelegenheden plaats aan de hand van twee scenario’s: enerzijds op basis van het doorexploiteersce-nario en anderzijds op basis van het uitpondscenario. Bij BOG, MOG en intramuraal vastgoed is alleen het doorexploiteerscenario van toepassing. Na eerste verwerking wordt een waardevermindering of – vermeerdering van de marktwaarde van onroe-rende zaken in exploitatie verantwoord in de winst- en verliesrekening van de periode waarin de wijziging zich voordoet. De waardevermindering of -vermeerdering wordt separaat tot uitdrukking gebracht en in het resultaat verantwoord als “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen”. Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven na eerste verwerking ten behoeve van het complex aangaande het DAEB en niet-DAEB vast-goed, die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd tegen kostprijs en vervolgens getoetst aan het verschil in marktwaarde van het complex vóór en na deze uitgaven. Het marktwaardever-schil wordt in het actief verwerkt als een waardevermindering of -vermeerdering en in het resultaat verant-woord als “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen Herwaarderingsreserve Jaarlijks wordt op balansdatum de marktwaarde van de onroerende zaken in exploitatie opnieuw bepaald. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de marktwaarde van het waarderingscomplex worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening. Voor het positieve verschil tussen de marktwaarde van het waarderingscomplex en de initiële verkrijgings- of vervaardigingsprijs, zonder rekening te houden met enige afschrijving of waardevermindering, wordt een herwaarderingsreserve gevormd. Het expliciet opnemen van een herwaarderingsreserve in de balans als onderdeel van het eigen vermogen benadrukt voor de gebrui-ker van de jaarrekening dat een deel van het eigen vermogen op het waarderingsmoment nog niet gerea-liseerd is. Afschrijvingen Op de onroerende zaken in exploitatie gewaardeerd op marktwaarde wordt niet afgeschreven. Buitengebruikstelling als gevolg van sloop Indien op het waarderingscomplex of een deel daarvan, op de waardepeildatum 31 december 2016 een ook voor een derde, onherroepelijke verplichting tot sloop van toepassing is, wordt hier bij de waardering rekening mee gehouden. De sloopkosten worden in het jaar van uitgave ten laste van het resultaat ge-bracht.

2.1.2 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Voor onroerende zaken in exploitatie die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) door de corporatie wordt overgedragen aan derden waarbij de regeling kwalificeert als financieringstrans-actie, eindigt het eigen gebruik en wordt het vastgoed geherrubriceerd als vastgoed verkocht onder voor-waarden. De onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden gewaardeerd op de getaxeerde leeg-waarde onder aftrek van de contractuele korting. Een eventuele waardevermeerdering of – vermindering van de boekwaarde van de onroerende zaken op het moment van de herclassificatie wordt verantwoord in de winst- en verliesrekening onder de post Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden. Na eerste verwerking vindt waardering plaats tegen de getaxeerde leegwaarde na aftrek van de in het VOV-contract overeengekomen korting. De leegwaarde wordt jaarlijks opnieuw geschat. Waardeverande-ringen worden in het resultaat verantwoord onder de post Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vast-goedportefeuille verkocht onder voorwaarden.


De regeling kwalificeert als een financieringstransactie indien niet alle belangrijke economische voor- en nadelen zijn overgedragen. Dit is in het kader van een regeling VOV doorgaans het geval indien sprake is van een terugkoopplicht dan wel een terugkooprecht tegen een significant lagere terugkoopprijs dan de verwachte reële waarde op terugkoopmoment. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde heeft de corporatie een terugkoopverplichting, die jaarlijks wordt gewaardeerd op de bij overdracht ontstane terugkoopverplichting, rekening houdend met de contractvoorwaarden inzake terugkoop waaronder de deling van de jaarlijkse waardeontwikkeling van de woning in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt als verplichting op de balans opge-nomen zonder rekening te houden met de tijdswaarde van geld aangezien inschatting van het tijdstip waarop terugkoop in de toekomst zal plaatsvinden, mede gelet op de onbeperkte terugkooptermijn, niet goed mogelijk is. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. De waardeveranderingen ter zake van de woningen verkocht onder voorwaarden (na herclassificatie) en die ter zake de terugkoopverplichtingen worden in het resultaat verantwoord onder de post Niet-gereali-seerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden. Ultimo boekjaar wordt het verschil (indien positief) tussen de dan opnieuw vastgestelde leegwaarde na aftrek van contractuele korting en de – gefixeerde – boekwaarde op moment van herclassificatie op basis van de oude grondslag verwerkt in een herwaarderingsreserve.

2.1.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Vastgoed Dit betreffen lopende investeringen in nieuwe complexen (nieuwbouw) en bestaande complexen (woning-verbetering, herstructurering, zie hiervoor tevens de grondslag onder uitgaven na eerste verwerking hier-voor). De waardering bij eerste verwerking is tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, rekening houdend met eigen ontwikkelingskosten en overige hieraan direct toereken-bare kosten. De waardering na eerste verwerking van het vastgoed in ontwikkeling is tegen de verkrijgings- of vervaar-digingsprijs dan wel de lagere marktwaarde. De marktwaarde wordt bepaald met behulp van geprognosti-ceerde kasstromen op basis van aannames zoals hiervoor toegelicht onder vastgoed in exploitatie onder Waardering na eerste verwerking. Indien gerede twijfel bestaat of de reeds bestede kosten terugverdiend kunnen worden, wordt het vastgoed tegen de lagere marktwaarde van het project in het bestaande ontwikkelingsstadium gewaardeerd en wordt het nadelig verschil in het resultaat verantwoord onder de post Overige waardeveranderingen. In het geval per balansdatum sprake is van feitelijke dan wel juridische investeringsverplichtingen inzake DAEB en niet-DAEB vastgoed in ontwikkeling, waarbij de geschatte kostprijs van het vastgoed hoger is dan de marktwaarde, wordt het verschil eerst in mindering gebracht op de reeds bestede kosten en wordt voor het resterend bedrag een voorziening gevormd voor onrendabele investeringen en herstructureringen. De afwaardering van de bestede kosten tot nihil wordt in het resultaat verantwoord onder de post Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille. Grondposities Ingenomen grondposities (al dan niet met opstallen) worden aangeschaft met het oog op (her)ontwikkeling van huur- en koopprojecten. Aangezien nog geen inzicht bestaat in aard, omvang en samenstelling van deze projecten worden de grondposities beschouwd als vastgoedbeleggingen. De grondposities worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de kostprijs en bijkomende kosten. Na eerste verwerking worden de grondposities gewaardeerd tegen de kostprijs of lagere marktwaarde, welke de huidige marktverhou-dingen omtrent de verwachte woningbouwwaarde van de grond weerspiegelt. De veranderingen in de marktwaarde worden in het resultaat verantwoord onder de post Overige waardeveranderingen.


2.1.4 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop onder voorwaarden

Ingeval de corporatie de woning onder Koopgarant afgeeft, waarbij zij de grond in erfpacht uitgeeft en de bouw in opdracht van de koper geschiedt.Dit betreft onder Koopgarant-bepalingen aan derden verkochte, per balansdatum in ontwikkeling zijnde woningen waarbij de grond in eeuwigdurende erfpacht tegen betaling van een afkoopsom door de corporatie wordt uitgegeven. De onder de Koopgarant overeengekomen afgifteprijs van de opstal en de grond is gelijk aan respectievelijk de aanneemsom vermeerderd met de afkoopsom van de erfpachtcanon. Tussen de koper en de aannemer is een aannemingsovereenkomst gesloten voor de bouw van de woningen. Aangezien de corporatie in belangrijke mate de economische voor- en nadelen ter zake van de waardeontwikkeling van de woningen behoudt, worden de woningen en de daarmee verband houdende terugkoopverplichting in de balans opgenomen. In de terugkoopverplichting is tevens de afkoopsom van de erfpachtcanon begrepen.

De waardering van het VOV-vastgoed in ontwikkeling bij eerste verwerking is op basis van de kosten van de verrichte prestaties (grondkosten en gefactureerde bouwtermijnen) inclusief transactiekosten. De waardering na eerste verwerking is tegen leegwaarde bij oplevering onder aftrek van de contractuele kor-ting en de nog te besteden kosten om het vastgoed te realiseren. Hierbij is een afwaardering op de grond toegepast op basis van de lagere afkoopsom van de erfpachtcanon dan de verwervingskosten van de grond. De terugkoopverplichting wordt in de ontwikkelfase van het vastgoed in de balans opgenomen voor de ontvangen afkoopsom van de erfpachtcanon, verhoogd met de VOV-uitgifteprijs van de opstal naar rato van de verrichte bouwprestaties per balansdatum.

2.1.5 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs), minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumula-tieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. Verder wordt rente tijdens de bouw op vreemd vermogen geactiveerd. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Voor zover geen speci-fieke leningen zijn aangetrokken, wordt de geactiveerde rente berekend op basis van de gewogen gemid-delde rente over de rentedragende schulden. De afschrijving is lineair en gebaseerd op de verwachte gebruiksduur rekening houdend met de rest-waarde. Indien de verwachting omtrent de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde in de loop van de tijd wijzigingen ondergaat, worden deze wijzigingen als een schattingswijziging verantwoord. Buiten gebruik gestelde onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaar-deerd tegen de kostprijs dan wel de lagere opbrengstwaarde. De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden niet langer in de balans opgenomen na vervreemding of op nihil ge-waardeerd wanneer geen toekomstige prestatie-eenheden van het gebruik of de vervreemding worden verwacht.

2.2 Financiële vaste activa

2.2.1 Deelnemingen

Niet geconsolideerde deelnemingen waarin de groep invloed van betekenis uitoefent op het zakelijke en financiële beleid worden tegen de vermogensmutatiemethode gewaardeerd. Voor de bepaling of sprake is van invloed van betekenis worden mede in aanmerking genomen de financiële instrumenten die potentiële stemrechten bevatten. Overeenkomstig de vermogensmutatiemethode worden de deelnemingen in de balans opgenomen tegen het aandeel van de groep in de netto-vermogenswaarde vermeerderd met haar aandeel in de resultaten van de deelnemingen en haar aandeel in de directe mutaties in het eigen vermogen van de deelnemingen vanaf het moment van verwerving, bepaald volgens de grondslagen zoals vermeld in deze jaarrekening, verminderd met haar aandeel in de dividenduitkeringen van de deelnemingen. In de winst- en verliesreke-ning wordt het aandeel van de groep in het resultaat van de deelnemingen opgenomen. Indien en voor zover de vennootschap niet zonder beperking uitkering van de positieve resultaten aan haar kan bewerk-stelligen, worden de resultaten in een wettelijke reserve opgenomen. Haar aandeel in de rechtstreekse vermogensvermeerderingen en –verminderingen van de deelnemingen wordt ook in de wettelijke reserve


opgenomen met uitzondering van herwaarderingen van activa die in de herwaarderingsreserve worden verwerkt. Indien de waarde van de deelneming volgens de vermogensmutatiemethode nihil is geworden, wordt deze methode niet langer toegepast en blijft de deelneming bij ongewijzigde omstandigheden op nihil gewaar-deerd. Hierbij worden andere langlopende belangen in de deelneming die feitelijk worden aangemerkt als een onderdeel van de netto-investering, ook meegenomen. Indien en voor zover geheel of ten dele voor de schulden van de deelneming wordt ingestaan respectievelijk een feitelijke verplichting bestaat de deel-neming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening opgenomen. Een vervolgens verkregen aandeel in de winst van de deelneming wordt pas weer verwerkt indien en voor zover het cumulatief niet-verwerkte aandeel in het verlies is ingelopen. Na toepassing van de vermogensmutatiemethode bepaalt de groep of het noodzakelijk is om voor de deel-neming een verlies wegens bijzondere waardevermindering op te nemen. De vennootschap bepaalt op elke verslagdatum of er objectieve aanwijzingen zijn dat de deelneming een bijzondere waardeverminde-ring heeft ondergaan. Als dat het geval is, berekent de vennootschap het bedrag aan bijzondere waarde-vermindering als zijnde het verschil tussen de realiseerbare waarde van de deelneming en de boekwaarde en verantwoordt zij het bedrag in de winst-en-verliesrekening. De andere deelnemingen waarop AlleeWonen geen invloed van betekenis uitoefent op het zakelijke en financiële beleid, worden tegen de verkrijgingsprijs gewaardeerd. Indien sprake is van een duurzame waar-devermindering vindt waardering plaats tegen deze lagere waarde; afwaardering vindt plaats ten laste van de winst- en verliesrekening.

2.3 Overige financiële vaste activa

Latente belastingvorderingen Voor de waardering en verwerking van latente belastingvorderingen wordt verwezen naar de afzonderlijke paragraaf Belastingen. Vorderingen De verstrekte vorderingen op en leningen aan deelnemingen alsmede de overige verstrekte vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde vermeerderd met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve-rentemethode. Baten en lasten worden in de winst-en-verliesrekening verwerkt zodra de vorde-ringen aan een derde worden overgedragen of een bijzondere waardevermindering ondergaan, alsmede via het amortisatieproces.

2.4 Voorraden

2.4.1 Vastgoed bestemd voor verkoop

Dit betreffen opgeleverde nieuwbouwwoningen en teruggekochte woningen met een terugkoopplicht, be-stemd voor verkoop. De waardering van de opgeleverde nieuwbouwwoningen is tegen vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. De waardering van de terugge-kochte woningen met een terugkoopplicht is op moment van verkrijging tegen de marktwaarde na aftrek van de contractuele korting, hetgeen tevens de verkrijgingsprijs is voor de waardering als voorraad, en na eerste verwerking rekening houdend met de lagere opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde is de verwachte verkoopprijs en wordt bepaald op basis van taxaties dan wel recente verkooptransacties van referentiewoningen onder aftrek van kosten voor verkoop.

2.4.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop

Dit betreft vastgoed in aanbouw voor verkoop dat nog niet verkocht is (onderhanden werk). De waardering is tegen vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde is gebaseerd op de verwachte verkoopprijs onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop.


Onder de post voorraden zijn verder grondposities zonder concrete bouwbestemming opgenomen, waar-van besloten is tot afstoting. De waardering is tegen verkrijgingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde.

2.4.3 Overige voorraden

De voorraad onderhoudsmaterialen wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere opbrengstwaarde.

2.4.4 Onderhanden projecten

Een onderhanden project in opdracht van derden (hierna: onderhanden project) is een project dat is over-eengekomen met een derde, voor de constructie van een actief of combinatie van activa waarbij de uitvoe-ring zich gewoonlijk uitstrekt over meer dan één verslagperiode. De onderhanden projecten worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten vermeerderd met de toegerekende winst ‒ indien deze betrouwbaar is te bepalen ‒ en verminderd met de voorziening voor verwachte verliezen en gedeclareerde termijnen. De projectopbrengsten en projectkosten uit hoofde van het onderhanden project worden als opbrengsten en kosten in de winst- en verliesrekening naar rato van de verrichte prestatie per balansdatum verwerkt, indien het resultaat van een onderhanden project op betrouwbare wijze kan worden ingeschat (percentage of completion-methode). Voor het bepalen van het percentage gereedheid wordt uitgegaan van de ge-maakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat van een onderhanden project niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, worden de opbrengsten alleen verwerkt in de winst- en verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkos-ten dat waarschijnlijk kan worden verhaald en worden de projectkosten in de winst- en verliesrekening verwerkt in de periode waarin ze zijn gemaakt (percentage of completion with zero profit-methode). Als het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten zullen overschrijden, wor-den de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening verwerkt. De projectkosten bestaan uit de directe projectkosten, de opslag voor kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project gebaseerd op het normale niveau van projectactiviteiten en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegere-kend, exclusief de rente op het vreemd vermogen. Uitgaven die verband houden met projectkosten die na de balansdatum tot te verrichten prestaties leiden, zijn als voorraden (onderhanden werk of vooruitbetalingen op voorraden) of als overlopende activa ver-werkt, indien het waarschijnlijk is dat ze in een volgende periode zullen leiden tot opbrengsten. Het nettobedrag per onderhanden project wordt verwerkt als vlottend actief of als kortlopende schuld, indien het saldo van het onderhanden project een debet- respectievelijk creditstand vertoont. Zolang het project nog niet is voltooid worden de in het boekjaar gerealiseerde projectopbrengsten gepre-senteerd als “Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling”. In het jaar van voltooiing van het project worden dan de resterende projectopbrengsten gepresenteerd als “Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling”. De projectkosten worden gepresenteerd als “Uitgaven verkocht vastgoed in ontwikkeling”.

2.5 Vlottende vorderingen

De verstrekte leningen en overige vorderingen die geen onderdeel zijn van de handelsportefeuille, worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde vermeerderd met transactiekosten en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs minus benodigde voorziening voor oninbaarheid.


2.6 Liquide middelen

Onder liquide middelen worden verstaan kasmiddelen, de tegoeden op bankrekeningen en wissels en che-ques. Liquide middelen worden gewaardeerd op basis van nominale waarde. Deposito’s worden onder liquide middelen opgenomen indien zij in feite – zij het eventueel met opoffering van rentebaten- ter onmid-dellijke beschikking staan. Liquide middelen die (naar verwachting) langer dan twaalf maanden niet ter beschikking staan van de groep, worden als financiële vaste activa gerubriceerd.

2.7 Bijzondere waardevermindering van financiële activa

AlleeWonen beoordeelt op elke balansdatum of een financieel actief of een groep van financiële activa een bijzondere waardevermindering heeft ondergaan. Voor alle categorieën financiële activa die tegen (ge-amortiseerde) kostprijs worden gewaardeerd, wordt bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bij-zondere waardeverminderingen, de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardeverminde-ring bepaald en in de winst- en verliesrekening verwerkt. Bij financiële activa gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van het verlies bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument. Een voorheen opgenomen waarderingsverlies wordt terugge-nomen, indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking, tot maximaal het bedrag dat benodigd is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs ten tijde van de terugname als geen sprake zou zijn geweest van een bijzondere waardevermin-dering. Het teruggenomen verlies dient in de winst-en-verliesrekening te worden verwerkt. De boekwaarde van de vorderingen wordt verlaagd met gebruikmaking van een voorziening wegens oninbaarheid. Bij aandelen gewaardeerd tegen kostprijs wordt de omvang van het verlies bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het financiële actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de actuele vermogenskostenvoet voor een soortgelijk actief. Een voorheen opge-nomen waardeverminderingsverlies wordt teruggenomen indien het wegnemen van de indicatie van een bijzondere waardevermindering objectief waarneembaar is.

2.8 Classificatie eigen vermogen en vreemd vermogen

Een financieel instrument of de afzonderlijke componenten van het instrument worden in de geconsoli-deerde jaarrekening als vreemd vermogen of als eigen vermogen geclassificeerd overeenkomstig de eco-nomische realiteit van de contractuele overeenkomst waaruit het financieel instrument voortvloeit. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot een (deel van een) financieel instrument worden in de jaar-rekening opgenomen afhankelijk van de classificatie van het financieel instrument als financiële verplichting respectievelijk als eigen-vermogensinstrument.

2.9 Voorzieningen

Een voorziening wordt gevormd indien de groep op balansdatum een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting heeft waarvan het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling een uitstroom van middelen nood-zakelijk is en waarvan de omvang betrouwbaar is te schatten. De omvang van de voorziening wordt bepaald door de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen en verliezen per balansdatum af te wikkelen. Tenzij anders vermeld, worden voorzieningen gewaardeerd te-gen nominale waarde. Indien het waarschijnlijk is dat voor uitgaven die noodzakelijk zijn om een voorziening af te wikkelen een vergoeding van een derde zal worden ontvangen, wordt deze vergoeding gepresenteerd als een afzonder-lijk actief.


2.9.1 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

In het geval per balansdatum sprake is van feitelijke dan wel juridische investeringsverplichtingen inzake sociaal en commercieel vastgoed in ontwikkeling, waarbij de geschatte kostprijs van het vastgoed hoger is dan de aan deze investeringsverplichtingen toe te rekenen marktwaarde per balansdatum op basis van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde, wordt het verschil eerst in mindering gebracht op de reeds bestede kosten en wordt voor het resterend bedrag een voorziening gevormd voor onrendabele investerin-gen en herstructureringen. De afwaardering van de bestede kosten tot nihil en de vorming van de voorzie-ning wordt in het resultaat verantwoord onder de post Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed-portefeuille. Daarnaast wordt deze voorziening gevormd voor bijzondere waardeveranderingen inzake nieuwbouwwo-ningen in ontwikkeling die bij oplevering aan derden worden overgedragen onder een “verkoop onder voor-waarden” regeling.

2.9.2 Overige voorzieningen

De overige voorzieningen zijn gevormd voor jubileumuitkeringen aan personeel. De voorziening voor jubileumuitkeringen aan personeel is gevormd voor in de toekomst uit te betalen jubi-leumuitkeringen aan personeel op grond van CAO-bepalingen uitgaande van het personeelsbestand ultimo boekjaar. Bij de bepaling van de omvang van de voorziening is rekening gehouden met verwachte salaris-stijgingen, een geschatte blijfkans en leeftijd. De voorziening is tegen de contante waarde opgenomen.

2.10 Belastingen

2.10.1 Acute belastingen

De belastingen worden berekend op basis van het verantwoorde resultaat uitgaande van het geldende belastingtarief, rekening houdend met fiscaal vrijgestelde posten, de vaststellingsovereenkomst (VSO) en geheel of gedeeltelijk niet-aftrekbare kosten. De belastingvorderingen en -verplichtingen worden gesaldeerd indien is voldaan aan de algemene voor-waarden voor saldering.

2.10.2 Latente belastingen

Voor alle belastbare tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale balanswaardering, wordt een latente belastingverplichting opgenomen. Voor alle verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de commerci-ële en fiscale balanswaardering en voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie wordt een latente belastingvordering opgenomen voor zover er latente verplichtingen tegenover staan, of het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. De latente belastingvorderingen en -verplich-tingen worden opgenomen onder de financiële vaste activa respectievelijk voorzieningen. De waardering van latente belastingverplichtingen en -vorderingen wordt gebaseerd op de fiscale gevolgen van de door de groep, per balansdatum, voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van activa, voor-zieningen, schulden of overlopende passiva. Latente vorderingen worden opgenomen voor zover het waar-schijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten zullen zijn die voor realisatie van het tijdelijk verschil dan wel compensabele verliezen kunnen worden aangewend. Hierbij wordt uitgegaan van het geldende belastingtarief. De latente belastingverplichtingen en -vorderingen worden gewaardeerd tegen contante waarde. De latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden gesaldeerd indien de groep een in rechte af-dwingbaar recht heeft om actuele belastingvorderingen te salderen met actuele belastingverplichtingen en de uitgestelde belastingvorderingen en de uitgestelde belastingverplichtingen verband houden met winst-belastingen die betrekking hebben op dezelfde fiscale eenheid en door dezelfde belastingautoriteit worden geheven.


2.11 Langlopende schulden

Bij de eerste opname van langlopende schulden worden deze opgenomen tegen reële waarde verminderd met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. De langlopende schulden worden na de eerste waardering gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve-rentemethode. Winst of verlies worden in de winst- en verliesrekening opgenomen zodra de verplichtingen niet langer op de balans worden opgenomen, alsmede via het amortisatieproces. Voor de waarderingsgrondslag inzake terugkoopverplichtingen uit hoofde van onroerende zaken in exploi-tatie die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) door de corporatie zijn overge-dragen aan derden, wordt verwezen naar paragraaf Vastgoed verkocht onder voorwaarden van dit hoofd-stuk.

2.12 Kortlopende schulden

Bij de eerste opname van kortlopende schulden worden deze opgenomen tegen reële waarde verminderd met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. De kortlopende schulden worden na de eerste waardering gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve-rentemethode. Winst of verlies worden in de winst- en verliesrekening opgenomen zodra de verplichtingen niet langer op de balans worden opgenomen, alsmede via het amortisatieproces.


3. Grondslagen van resultaatbepaling in de geconsolideerde jaarrekening

3.1 Algemeen

Baten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben voor zover deze gerealiseerd zijn. De kosten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde grondslagen voor waardering en toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. (Voorzienbare) verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden en overigens wordt voldaan aan de voorwaarden voor het opnemen van voorzieningen. Bijzondere baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, worden op grond van aard, om-vang of het incidentele karakter afzonderlijk toegelicht teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk toegelicht.

3.1.1 Huuropbrengsten

Opbrengsten uit de levering van (huur)diensten worden verantwoord naar rato van de geleverde prestaties. De huuropbrengsten zijn het resultaat van het gevoerde huurprijsbeleid van de groep, rekening houdend met de door het Rijk bepaalde kaders (zoals maximale huurverhoging, maximaal redelijke huur en maxi-male huursomstijging) en onder aftrek van huurderving wegens leegstand en oninbaarheid.

3.1.2 Opbrengsten servicecontracten

De opbrengsten servicecontracten betreffen vergoedingen van huurders boven de netto huurprijs voor le-veringen en diensten (zoals energie, water, huismeesters, schoonmaakkosten, glasverzekering). De op-brengsten worden verminderd met derving wegens oninbaarheid. De kosten van de leveringen en diensten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.

3.1.3 Lasten verhuur en beheeractiviteiten

Hier worden zowel de directe lasten voor de verhuur en beheeractiviteiten als de indirecte lasten via de kostenverdeelstaat verantwoord.

3.1.4 Lasten onderhoudsactiviteiten

De werkelijke onderhoudskosten voor dagelijks- en mutatieonderhoud en planmatig onderhoud worden ten laste van de exploitatie gebracht. Het dagelijks- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in de kosten van derden en de kosten van de eigen dienst. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeer-bare uitgaven wanneer geen sprake is van waardevermeerdering van het actief. Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaats-gevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op ba-lansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen.

3.2 Overheidsheffingen

De groep verwerkt de overheidsheffingen zoals onroerendezaakbelasting op het moment dat aan alle voor-waarden voor de overheidsheffing is voldaan.


3.2.1 Overige directe operationele lasten exploitatie bezit

Hieronder worden verantwoord de verhuurdersheffing, de kosten gerelateerd aan het niet kunnen incasse-ren van vorderingen op huurders anders dan huur en andere exploitatiekosten die niet tot een meer speci-fieke kostensoort behoren.

3.2.2 Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling

De opbrengsten van de verkopen van het vastgoed in ontwikkeling en onderhanden projecten.

3.2.3 Uitgaven verkocht vastgoed in ontwikkeling en toegerekende organisatie- en financieringskosten

De uitgaven van het verkochte vastgoed in ontwikkeling inclusief de toegerekende organisatiekosten vanuit de kostenverdeelstaat en rente in het kader van financiering worden hieronder verantwoord.

3.2.4 Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille

De post Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde ver-koopopbrengst minus de toerekenbare verkoop- en organisatiekosten en de geactiveerde waarde met be-trekking tot het vastgoed. Opbrengst uit verkoop van vastgoed wordt in de winst- en verliesrekening verwerkt als alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risico’s met betrekking tot de activa zijn over-gedragen aan de koper, het bedrag van de opbrengst op betrouwbare wijze kan worden bepaald en ont-vangst van de opbrengst waarschijnlijk is. Op basis van deze criteria wordt onder deze post de verkoopop-brengst van vastgoed in exploitatie onder aftrek van verkoopkosten en de boekwaarde verantwoord. De boekwaarde is op basis van de marktwaarde. Daarnaast wordt onder deze post verantwoord de opbrengst-waarde van verkocht vastgoed bestemd voor de verkoop (koopwoningen voor derden) onder aftrek van de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten, dan wel de lagere opbrengstwaarde. Verder wordt hieronder verantwoord de verkoopopbrengst van onder VOV teruggekochte en vervolgens zonder voorwaarden doorverkochte woningen onder aftrek van de boekwaarde. De boekwaarde is de marktwaarde op terugkoopmoment onder aftrek van de contrac-tuele korting. Gerealiseerde verkoopresultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transport-akte). Eventuele verliezen op koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Woningen verkocht onder voorwaarden worden niet in het resultaat verantwoord in het geval de belangrijk-ste economische voor- en nadelen niet zijn overgedragen aan de koper. Dergelijke transacties worden verantwoord als financieringstransactie. Verwezen wordt naar de post Vastgoed verkocht onder voorwaar-den in de grondslagen van balanswaardering.

3.2.5 Waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Hieronder zijn begrepen de overige waardeveranderingen en de waardeveranderingen met betrekking tot de vastgoedportefeuille bestaande uit vastgoed in exploitatie, vastgoed in ontwikkeling, vastgoed verkocht onder voorwaarden en vastgoed bestemd voor verkoop. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vast-goedportefeuille betreffen winsten of mogelijke verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van het vastgoed bestemd voor verkoop in het verslagjaar.

3.2.6 Netto resultaat overige activiteiten

Hieraan zijn de opbrengsten en kosten van een Warmte- en Koudopslaginstallatie (WKO), beheer voor derden en VvE-beheer als ook opbrengsten zendmasten en erfpachtopbrengsten toegerekend.

3.2.7 Overige organisatiekosten

De opbrengsten en kosten die niet toerekenbaar zijn (ook niet na toerekening van indirecte kosten), worden opgenomen onder Overige organisatiekosten. Voorbeelden hiervan zijn (een deel van) de (salaris)kosten van het management en de raad van commissarissen.


3.2.8 Leefbaarheid

Onder deze post zijn leefbaarheidsuitgaven inzake sociale activiteiten en fysieke activiteiten opgenomen. De uitgaven inzake sociale activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor ondersteuning van bewoners-initiatieven, gebiedsgericht personeel (zoals leefbaarheidscoördinator, wijkbeheerder, huismeester), leef-baarheidsonderzoeken en uitgaven voor activiteiten zoals welkomstbijeenkomsten nieuwe bewoners, be-strijding woonoverlast, buurtbemiddeling, opvang van dak- en thuislozen, schuldsaneringen, tweede kans-beleid et cetera. De uitgaven inzake fysieke activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor buurtcentra, bijzondere ge-bouwen (zoals wijksteunpunten, buurtposten, HOED), onderhoud groenvoorziening, speeltoestellen, be-veiliging openbare ruimte, cameratoezicht, schoonmaakacties et cetera en uitgaven voor activiteiten zoals inbraakbeveiliging, brandpreventie, verlichting achterpad, afsluiting portieken et cetera.

3.2.9 Rentebaten en rentelasten

Rentebaten worden tijdsevenredig in de winst-en-verliesrekening verwerkt rekening houdend met de effec-tieve rentevoet van de desbetreffende actiefpost, indien hun bedrag bepaalbaar is en hun ontvangst waar-schijnlijk. Rentelasten worden toegerekend aan de opeenvolgende verslagperioden naar rato van de res-terende hoofdsom. (Dis)agio en aflossingspremies worden als rentelast aan de opeenvolgende verslagpe-rioden toegerekend zodanig dat tezamen met de over de lening verschuldigde rentevergoeding de effec-tieve rente in de winst- en verliesrekening wordt verwerkt en in de balans de amortisatiewaarde van de schuld. Periodieke rentelasten en soortgelijke lasten komen ten laste van het jaar waarover zij verschuldigd worden.

3.3 Belastingen

De belasting over het resultaat wordt berekend op basis van het in de winst- en verliesrekening verant-woorde resultaat, rekening houdend met fiscaal vrijgestelde posten en geheel of gedeeltelijk niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met de wijzigingen in de latente belastingvorderingen en –schulden uit hoofde van respectievelijk wijzigingen in het belastingtarief, herbeoordeling van de mogelijkheid tot reali-satie van latente belastingvorderingen of een wijziging van de verwachte realisatie van een actief- of pas-siefpost. De aldus bepaalde belastingpost wordt in de winst- en verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking heeft op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt.

3.4 Aandeel in resultaat van deelnemingen

Het aandeel in het resultaat van deelnemingen gewaardeerd op nettovermogenswaarde is het resultaat van de deelnemingen bepaald op de waarderingsgrondslagen van AlleeWonen. Het resultaat op deelne-mingen gewaardeerd tegen de kostprijs is bepaald op basis van de ontvangen dividenden.


4. Grondslagen voor geconsolideerd kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen en de vlottende effecten. De effecten kunnen worden beschouwd als zeer liquide beleggingen. De op korte termijn zeer liquide beleg-gingen zijn beleggingen die zonder beperkingen en zonder materieel risico van waardeverminderingen als gevolg van de transactie kunnen worden omgezet in geldmiddelen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgeno-men onder de kasstroom uit operationele activiteiten. De verkrijgingsprijs van de verworven groepsmaatschappij en de verkoopprijs van de verkochte groeps-maatschappij zijn opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geld heeft plaatsgevonden. De in deze groepsmaatschappijen aanwezige geldmiddelen zijn op de aankoopprijs respectievelijk de verkoopprijs in aftrek gebracht. Transacties waarbij geen ruil van kasmiddelen plaatsvindt, waaronder financiële leasing, zijn niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. De betaling van de leasetermijnen uit hoofde van het financiële leasecon-tract zijn voor het gedeelte dat betrekking heeft op de aflossing als een uitgave uit financieringsactiviteiten aangemerkt en voor het gedeelte dat betrekking heeft op de interest als een uitgave uit operationele acti-viteiten. De ontvangst uit hoofde van een sale and financial leaseback-transactie wordt gepresenteerd als een ontvangst uit hoofde van financieringsactiviteiten.


5. Toelichting op de geconsolideerde balans

Materiële vaste activa

De specificatie is als volgt (x € 1.000): 2016 2015

DAEB vastgoed in exploitatie 1.686.781 1.606.503 niet-DAEB vastgoed in exploitatie 92.547 106.029 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 82.057 80.458 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 6.009 9.229 Totaal 1.867.394 1.802.219

Het verloop van deze posten is als volgt (x € 1.000):

DAEB vastgoed

in exploitatie

niet-DAEB vastgoed

in exploitatie

Onroerende za-ken verkocht

onder voorwaar-den

2016 2015 2016 2015 2016 2015 Boekwaarde 1 januari 1.606.503 841.111 106.029 142.132 80.459 83.043 Invloed stelselwijziging (cumu-latief effect) 0 731.616 0 0 0 0 Herrekende boekwaarde 1.606.503 1.572.727 106.029 142.132 80.459 83.043 Mutaties:

Opleveringen 3.039 1.803 0 0 0 0 Aankopen 0 2.951 0 0 -4.009 -5.138 Investeringen / verbeteringen (1) 508 6.503 26 123 0 0 Desinvesteringen -4.862 -5.700 -1.135 -2.555 4.164 2.553 Herclassificatie 12.059 35.330 -12.059 -35.330 0 0 Aanpassingen marktwaarde 69.582 -7.012 -314 1.659 1.443 -10 Overige mutaties -47 -99 0 0 0 10 Totaal van de mutaties 80.278 33.776 -13.482 -36.103 1.598 -2.585 Boekwaarde 31 december 1.686.781 1.606.503 92.547 106.029 82.057 80.458

(1) NB: de investeringen bestaan uit: initieel, uitgaven na eerste verwerking, verbeteringen, overige investeringen


Vastgoed in ontwikkeling bestemd

voor de eigen exploitatie

2016 2015 Boekwaarde 1 januari 9.229 13.955 Invloed stelselwijziging (cumula-tief effect) 0 0 Herrekende boekwaarde 9.229 13.955 Mutaties:

Opleveringen -3.039 -1.803 Investeringen / verbeteringen 5.839 3.460 Desinvesteringen -2.414 0 Herclassificatie 0 0 Mutatie onrendabele top -296 337 Overige mutaties -3.310 -6.720 Totaal van de mutaties -3.220 -4.726 Boekwaarde 31 december 6.009 9.229

5.1 DAEB vastgoed in exploitatie en niet-DAEB vastgoed in exploitatie

5.1.1 Marktwaarde in verhuurde staat

Bij het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat is gebruik gemaakt van meerdere macro economi-sche parameters en/ of schattingen met betrekking tot de full variant. Het handboek modelmatig waarderen marktwaarde bepaalt de marktwaarde van de onroerende zaken in exploitatie op basis van de contante waarde van de geschatte toekomstige kasstromen (Discounted Cash Flow methode). De toekomstige kasstromen worden bepaald aan de hand van een doorexploitatie- en een uitpondscenario.

Bij het doorexploitatiescenario is de veronderstelling dat het volledige complex in exploitatie blijft gedurende de DCF-periode. Bij het uitpondscenario is de veronderstelling dat na mutatie tot verkoop van individuele woningen tegen leegwaarde wordt overgegaan. De berekening wordt uitgevoerd over een DCF-periode van 15 jaar. In het doorexploitatiescenario wordt de huur bij mutatie aangepast naar de markthuur of de maximale huur, afhankelijk of de woongelegenheid bij mutatie is te liberaliseren.

Indien de maximale huur lager dan of gelijk is aan de huurliberalisatiegrens, dan is de nieuwe huur het minimum van de markthuur en de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelstel.

Indien de maximale huur hoger is dan de liberalisatiegrens, dan is de nieuwe huur de markthuur. Onderstaande tabel toont de verschillende marktwaarden per 31-12-2016 volgens het taxatiemanagement-systeem (TMS). Hierbij dient te worden vermeld dat AlleeWonen geen waardering hanteert conform de definitie zorgvastgoed. De waarden in de jaarrekening kunnen anders gerubriceerd zijn (voorraad, in ex-ploitatie en projecten)

Waardering

conform

Totaal Woon- gelegenheden

Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend

goed

Parkeer- gelegenheden

Basis waardering € 1.851.692.522 € 1.762.116.456 € 69.924.890 € 19.651.176 Full waardering € 1.779.328.263 € 1.686.781.372 € 74.774.016 € 17.772.875 Beklemde markt-waardering

€ 1.439.413.236 € 1.348.539.545 € 74.774.016 € 16.099.675

Om de te verwachten kasstromen in de DCF-berekening te bepalen, wordt gebruik gemaakt van de macro-economische parameters. AlleeWonen hanteert deze parameters conform het “Handboek modelmatig waarderen marktwaarde” actualisatie peildatum 31 december 2016 zie publicatie Modelwaardering minis-terie.


Parameters woongelegenheden

2016 2017 2018 2019 2020 e.v.

Prijsinflatie 0,20% 0,60% 1,07% 1,53% 2,00% Looninflatie 1,60% 1,70% 1,57% 2,03% 2,50% Bouwkostenstijging 1,60% 1,70% 1,57% 2,03% 2,5% Leegwaardestijging 3,30% 2,60% 2,30% 2,00% 2,00%

Huurstijging boven prijsinflatie voorgaand jaar – zelfstandige eenheden

0,0% 1,2% 0,8% 0,4% 0,0%

Huurstijging boven prijsinflatie voorgaand jaar – onzelfstandige eenheden

0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

Huurderving (% van de huursom) 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% Verhuurdersheffing (% van de WOZ) 0,491% 0,536% 0,569% 0,569% 0,569% Mutatieonderhoud per vhe - EGW € 823 Mutatieonderhoud per vhe - MGW € 618

Mutatieonderhoud per vhe – Studenteneen-heid

€ 185

Mutatieonderhoud per vhe – Zorgeenheid (extr.muraal)

€ 618

Beheerkosten per vhe - EGW € 420 Beheerkosten per vhe - MGW € 413 Beheerkosten per vhe – Studenteneenheid € 389

Beheerkosten per vhe – Zorgeenheid (extr.muraal)

€ 381

Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) 0,13%

Belastingen, verzekeringen en overige zake-lijke lasten (% van de WOZ)

0,13%

Mutatiekans bij doorexploiteren gemiddeld 10,7% Mutatiekans bij uitponden 15 jrs gemiddeld 7,2%

Verkoopkosten bij uitponden (% van de leeg-waarde)

1,7%

Disconteringsvoet: 7,43%

Instandhoudingsonderhoud naar type en bouwjaarklasse woongelegenheden

Type Bouwjaren

<1960 1960-1974 1975-1989 1990-2004 >=2005

EGW € 909 € 984 € 837 € 858 € 861 MGW € 849 € 969 € 787 € 859 € 846 Studenteneenheden € 502 € 513 € 453 € 570 € 555 Zorgeenheid (Extramuraal) € 1.018 €1.005 € 884 € 987 € 992

Voor splitsingskosten is een norm gehanteerd van € 500 per te splitsen eenheid. De overdrachtskosten, bestaande uit overdrachtsbelasting alsmede notaris- en registratiekosten, bedragen 3% van de berekende waarde van een verhuureenheid.


Parameters bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed

2016

Instandhoudingsonderhoud per m2 bvo € 5 Mutatieonderhoud per m2 bvo € 10 Beheerkosten % van de markthuur - BOG 3% Beheerkosten % van de markthuur - MOG 2% Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) 0,13%


0,13%


Parameters parkeerplaatsen

2016

Instandhoudingsonderhoud – parkeerplaats € 46 Instandhoudingsonderhoud – garagebox € 154 Beheerkosten – parkeerplaats € 25 Beheerkosten – garagebox € 35 Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) 0,13%


0,25%


Inschakeling taxateur Jaarlijks wordt 1/3 deel van de onroerende zaken in exploitatie getaxeerd door een onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateur, ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs. Dit be-tekent dat elk derde deel van de onroerende zaken in exploitatie minimaal eens per drie jaar opnieuw wordt getaxeerd. Het taxatierapport en het taxatiedossier waarin de waardering en de daarbij gehanteerde aan-passingen ten opzichte van de basisvariant zijn onderbouwd en vastgelegd zijn in het bezit van AlleeWonen en op aanvraag beschikbaar voor de Autoriteit woningcorporaties. Toepassing vrijheidsgraden Bij onderstaande parameters is in de full versie afgeweken van het handboek marktwaardering. De toege-paste vrijheidsgraden zijn alle vastgesteld in overleg met de externe taxateur. Hieronder de vrijheidsgraden welke gehanteerd zijn voor de woongelegenheden. Markthuur Deze vrijheidsgraad is toegepast. De externe taxateur is van mening dat de markthuur die (modelmatig) tot stand komt op grond van de basisversie onvoldoende recht doet aan de markthuur van de complexen, en heeft derhalve op basis van transacties uit de NVM-database per complex een eigen (modelmatige) in-schatting gemaakt van de markthuur. Leegwaarde Deze vrijheidsgraad is toegepast. De externe taxateur is van mening dat de leegwaarde die tot stand komt op grond van de basisversie (en derhalve is afgeleid van de WOZ-waarden) onvoldoende recht doet aan de leegwaarde van de complexen. De interne taxateur van AlleeWonen taxeert jaarlijks 1/3 deel van de woongelegenheden en de externe taxateur toetst deze op plausibiliteit, waarbij hij gebruik maakt van de transacties uit de NVM-database. Dit vindt plaats op complex-niveau. Daarnaast zijn dit jaar het volledige BOG/MOG bezit, eenheden waarbij in het lopende jaar projectmatig groot onderhoud is gepleegd en een-heden met veel onderhoud en investeringen getaxeerd.

Leegwaardestijging Deze vrijheidsgraad is toegepast. De interne taxateur van AlleeWonen en de externe taxateur stellen de stijging vast waarbij gebruik wordt gemaakt van statistische gegevens uit de NVM- database.


Disconteringsvoet Deze vrijheidsgraad is toegepast. De externe taxateur is van mening dat de disconterinsgvoet die tot stand komt op grond van de basisversie onvoldoende recht doet aan de afwijkende risicoprofielen van de com-plexen onderling, en heeft derhalve per complex een inschatting gemaakt van de disconteringsvoet. De drie hoofdonderdelen vanuit het handboek; risicovrije rentevoet, de vastgoedsector specifieke opslag en de opslag voor het objecten marktrisico vormen de basis voor de disconteringsvoet. Deze worden aangevuld met de parameter locatie, die een extra kwalificatie geeft van de buurt en de kwaliteit van de woning vanuit het energielabel. Deze extra parameters worden meegenomen in de bepaling van de dis-conteringsvoet waardoor er een grotere spreiding ontstaat. Exit yield Deze vrijheidsgraad is toegepast. De externe taxateur acht een inschatting van de exit yield op basis van het model van de taxateur (waarbij ondermeer de aanwezige huurpotentie als uitgangspunt wordt gehan-teerd) beter passend en tot meer marktconforme waarderingsuitkomsten leidend. Mutatiekans doorexploiteren Deze vrijheidsgraad is toegepast. Door AlleeWonen worden de mutaties jaarlijks vastgelegd, zodoende zijn langjarige gemiddelden beschikbaar. Om fluctuaties in de waarde te voorkomen op basis van de mutatie-kans wordt gebruik gemaakt van 10 jaars gemiddelden (voor zover beschikbaar). Verkoopkans uitponden Deze vrijheidsgraad is toegepast. De hiervoor omschreven mutatiegraad wordt daarvoor als basis gebruikt. De uitpond snelheid is daarbij op basis van (lokale) marktomstandigheden voorzien van een geschatte onder- en bovengrens.

Erfpacht Deze vrijheidsgraad is toegepast voor uitsluitend het object aan de Pater Damiaanstraat in Roosendaal. De jaarlijkse erfpacht is opgenomen en in de uitpondvariant is de oppervlakte van het perceel vermenig-vuldigd met een actuele (geschatte) grondwaarde. In het contract is niets opgenomen over een afkoop of een inflatie verhoging. Bijzondere omstandigheden Deze vrijheidsgraad is toegepast. In dit kader is een kadastrale recherche / titelonderzoek uitgevoerd. Bij-zondere omstandigheden zijn doorgegeven aan de externe taxateur, deze zijn overgenomen in de waar-dering.

Onderhoud Deze vrijheidsgraad is toegepast. De externe taxateur heeft daarbij gebruik gemaakt van de Vastgoedtaxa-tiewijzer 2016 voor wat betreft het instandhoudingsonderhoud. Het mutatie onderhoud wordt gedefinieerd als één norm per eenheid per mutatie voor de gehele DCF periode waarbij een verschil wordt gemaakt in het doorexploitatie- en uitpondscenario. In overleg met de externe taxateur zijn de normgetallen vastgesteld waarbij gekeken is naar de kosten van AlleeWonen. Schattingen Gelet op de huidige marktomstandigheden kunnen toekomstige marktontwikkelingen waarop zowel door interne als door externe taxateurs gehanteerde aannames en schattingen ter bepaling van de reële waarde van het DAEB en niet-DAEB vastgoed zijn gebaseerd, ten opzichte van de werkelijk te verwachten markt-ontwikkelingen van significante invloed zijn op de uitkomsten van de huidige waardering in de jaarrekening.

5.1.2 Uitgangspunten bedrijfswaarde

In de Woningwet is opgenomen dat toegelaten instellingen volkshuisvesting hun bezit op marktwaarde moeten waarderen. Door de waardering van de onroerende zaken in exploitatie tegen marktwaarde wordt inzicht gegeven in de mogelijke verdiencapaciteit van de vastgoedportefeuille van AlleeWonen. De markt-waarde geeft, rekening houdend met de uitgangspunten van het Handboek modelmatig waarderen markt-waarde, het bedrag op balansdatum weer waartegen het vastgoedbezit op de vrije markt kan worden ver-vreemd tussen ter zake goed geïnformeerde partijen die tot een transactie bereid zijn. Omdat de doelstel-ling van AlleeWonen is om te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voor-zien en een relatief beperkt aantal woningen zal verkopen, betekent dit dat slechts een deel van de in de jaarrekening verantwoorde marktwaarde in de toekomst zal worden gerealiseerd.


De bedrijfswaarde sluit aan op het beleid van AlleeWonen en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar vastgoed uitgaande van dit beleid. In het bestuursverslag is een beleidsmatige beschouwing op-genomen over het verschil tussen de marktwaarde en de bedrijfswaarde van de onroerende zaken in ex-ploitatie. De bedrijfswaarde van de onroerende zaken in exploitatie wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende exploitatieperiode van de complexen. De bedrijfswaarde is bepaald overeenkomstig de voorgeschreven parameters en richtlijnen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). De bedrijfswaarde is gebaseerd op doorexploitatie van de onroerende zaken totdat het vastgoed door sloop teniet gaat. Hierbij wordt een restwaarde voor de grond ingerekend afgeleid van de huidige bestemming van het vastgoed (i.c. lange termijnverhuur). De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en on-derbouwde veronderstellingen die de beste schatting van het bestuur weergeven van zijn beleid en de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende economische le-vensduur van het complex. Deze veronderstellingen zijn nader geconcretiseerd in de onderstaande uiteen-zetting van de gehanteerde uitgangspunten. De kasstroomprognoses zijn voor de eerste vijf jaar gebaseerd op de intern geformaliseerde meerjarenbe-groting waarbij voor de verwachte kosten van contractueel aangegane onderhoudsverplichtingen, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar de contractperiode is ingerekend. De kosten van planmatig en groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren worden de kasstroomprognoses geschat door extrapo-latie van de meerjarenbegroting gebruikmakend van een vast groeipercentage voor inflatie en huurstijging. Bij de bedrijfswaardeberekening zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: Stijgingsparameters:

jaarlijkse huurverhoging van 0,2% in 2017 (voorgaand jaar: 0,7%);

Inflatie in huurverhoging: o 2018: 0,60% o 2019: 1,07% o 2020: 1,53% o Vanaf 2021: 2,00%;

Aftopping huurverhoging op streefhuurbeleid in december 2016 vastgesteld (2015 op streefhuurbeleid).

jaarlijkse huurharmonisatie uitsluitend voor de eerste vijf jaar

jaarlijkse huurderving als gevolg van leegstand 1,0% in 2016 (voorgaand jaar: 1,1%);

jaarlijkse mutatiegraad gebaseerd op 5 jaars gemiddelden.

jaarlijkse stijging van de overige exploitatie-uitgaven van 0,6% in 2017 en vanaf 2018 opbouwend naar 2% in 2020 (voorgaand jaar idem).

jaarlijkse stijging van de onderhoudsuitgaven conform de inflatie voor bouwkostenontwikkeling van 1,6% in 2017 en opbouwend naar 2,5% in 2020 (voorgaand jaar idem).

Volumeparameters:

Uitgaven klachten- en mutatieonderhoud (op basis van ervaringscijfers): € 539 per verhuureen-heid (voorgaand jaar: € 373);

planmatig en groot onderhoud (uitsluitend instandhouding) per complex: conform meerjarenon-derhoudsbegroting, na begrotingsperiode op basis van gemiddelden per complex;

directe overige exploitatie-uitgaven (belastingen, verzekering): € 215 per verhuureenheid (voor-gaand jaar: € 214);

overige indirecte exploitatie-uitgaven voor zover vastgoed gerelateerd (algemeen beheer): € 993 per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 1.069)

heffing van overheidswege gekoppeld aan het DAEB vastgoed in exploitatie (verhuurdersheffing) conform vaststelling verhuurdersheffing februari 2017 (voorgaand jaar volgens toen geldende percentages).

Heffing Autoriteit Wonen is meegenomen in de berekening: Discontering:

disconteringsvoet van 5,0 % voor woningen (voorgaand jaar: 5,0%); disconteringsmoment: medio-numerando;


contantmakingsperiode: geschatte resterende economische levensduur van het complex met een minimum van 15 jaar voor complexen waarvoor geen concrete sloop-, renovatie- of verkoopplan-nen aanwezig zijn.

Overige aspecten:

inrekenen restwaarde grond: € 9.763 per verhuureenheid, uitgaande van bouwrijpe grond met een sociale huurbestemming aan het eind van de economische levensduur, zijnde de huidige grondprijs geïndexeerd naar einde levensduur € 22.235 en gecorrigeerd voor toekomstig te maken kosten inzake uitplaatsing € 5.695, sloop € 6.508 (restwaarde grond voorgaand jaar: € 9.628);

inrekenen restwaarde grond bij opstallen op erfpachtgrond: indien en voor zover de erfpacht is of wordt afgekocht vóór het einde van de economische levensduur en de afkoopperiode de reste-rende levensduur van de opstallen overschrijdt. In dat geval wordt de restwaarde van de grond berekend op basis van het afgekochte erfpachtrecht tot het einde van de economische levensduur;

inrekenen woningverkopen: tegen de contante waarde van de verwachte opbrengstwaarde minus verkoopkosten voor maximaal de eerstkomende vijf jaar op basis van een geformaliseerd verkoop-plan en indien verkoop juridisch mogelijk is.

5.1.3 Analyse stijging/daling bedrijfswaarde

De stijging/daling van de bedrijfswaarde inzake het sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie in 2016 is als volgt te analyseren (x €1.000):

(in duizenden euro’s)

DAEB Niet-DAEB Toelichting (oorzaak)

Bedrijfswaarde ultimo 2015 925.391 93.635 Autonome ontwikkeling

Effect een jaar opschuiven -50.500 -4.914 Kasstromen komen één jaar dichterbij Vrijval kasstromen 54.994 5.566

Subtotaal autonome ontwikkeling 4.494 652 Voorraadmutaties

Uit huurexploitatie ivm verkoop -3.713 -670 Verkoop 2016 Nieuwbouw 643 0 Nieuwbouw 2016 Herclassificatie 8.903 -8.903 Van niet-DAEB vastgoed Subtotaal voorraadmutaties 5.832 -9.573 Parameterwijzigingen

Indexaties -60.615 -3.109

Levensduur 34.761 1.911 Subtotaal parameterwijzigingen -25.854 -1.198


Beleidswijzigingen

Huurbeleid 8.664 1.195 Aanpassing streefhuurbeleid

Huurderving Verkoopbeleid Verhuurderheffing

1.979

-2.267 -367

90

4 17

Aansluitend verhuren leidt tot minder huurderving Bijstelling verkoopbeleid Bijstelling prognose in 2018

Overige ontvangsten Overige bedrijfsuitgaven

619 -7.426

882 -2.502

Personeelsuitgaven 7.275 352 Renovatie en energieambitie 5.316 588 Meer investeringen voor renovatie en

energieambitie Onderhoudsbeleid -91.753 -3.710 Alle vervanging wordt miv 2016 als

onderhoud gezien Mutatie restwaarde 855 1.598 Sloop 3 0 Totaal beleidswijzingen -77.101 -1.487 Bedrijfswaarde 2016 832.763 82.030

Schattingselementen bepaling bedrijfswaarde De schattingen met betrekking tot de bedrijfswaardebepaling welke inherent zijn aan deze waarderings-grondslag, zijn van bijzonder belang door hun invloed op de jaarrekening en de waarschijnlijkheid dat toe-komstige gebeurtenissen significant kunnen afwijken van de verwachtingen van het management zoals verwerkt in de bedrijfswaarde. Om inzicht te geven in de effecten van redelijkerwijs mogelijke wijzigingen in belangrijke parameters op de bedrijfswaarde, is de volgende gevoeligheidsanalyse opgenomen.

Parameters

Gehanteerd in

bedrijfswaarde

Stel mogelijke af-

wijking

Effect op bedrijfswaarde

(1)

X € 1 mln

In % van de bedrijfs-waarde

Huurverhoging 2% -/- 1% -161 -17,6% Disconteringsvoet 5% -/- 1% 114 12,4% Onderhoud € 539 per vhe -/- € 100 35 3,8%

(1) het effect op de bedrijfswaarde is berekend per afzonderlijke afwijking (overige parameters blijven gelijk)

DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie bestemd voor verkoop Inrekenen woningverkopen: tegen de contante waarde van de verwachte opbrengstwaarde minus de ver-koopkosten voor maximaal de eerst komende vijf jaar op basis van een geformaliseerd verkoopplan en indien verkoop juridisch mogelijk is. Verstrekte zekerheden Zonder toestemming van het WSW is het de corporatie niet toegestaan om de woningen die met door het WSW geborgde leningen zijn gefinancierd te bezwaren met een beperkt recht (recht van pand/hypotheek, recht van opstal, recht van erfpacht, recht van vruchtgebruik) of de verplichting aan te gaan om deze wo-ningen met een zekerheidsrecht te bezwaren (positieve hypotheekverklaring). Als gevolg hiervan zijn de woningen die met geborgde leningen zijn gefinancierd, niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. Daar-naast heeft het WSW recht van eerste hypotheek op de woningen van de corporatie betreffende de door het WSW geborgde financiering. Voor de door het WSW verstrekte borgstelling heeft de corporatie een obligoverplichting gebaseerd op de omvang van de door het WSW geborgde leningen. Deze obligoverplichting is in de toelichting op de ge-consolideerde balans vermeld onder de Niet in de balans opgenomen verplichtingen en activa.


5.2 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Gedurende 2016 zijn 21 woningen (2015: 16 woningen) onder een VOV-regeling aan derden overgedra-gen. Daarnaast zijn in 2016 5 woningen in ontwikkeling welke onder een VOV-regeling in combinatie met erfpacht zijn verkocht. Het aantal woningen verkocht onder voorwaarden bedraagt ultimo 2016 606 (2015: 609). Tevens zijn ultimo 2016 30 woningen opgenomen die bestemd zijn voor verkoop onder voorwaarden.

5.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Grondposities In deze post zijn strategische grondaankopen ad € 109.812 (2015: € 430.000) begrepen, met het oog op ontwikkeling van vastgoedprojecten en waarbij nog geen inzicht bestaat in de feitelijke projectontwikkeling. Het zijn voornamelijk materiële vaste activa, nog niet dienstbaar aan de bedrijfsuitoefening. Zodra de grond-posities daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt herrubricering plaats naar de betreffende actiefposten.


Het verloop van deze post is als volgt (x € 1.000): 2016

2015

Stand 1 januari:

Aanschafwaarde 34.124 33.146

Cumulatieve afschrijvingen en afwaarderingen -20.811 -18.838

Boekwaarde 13.313 14.308

Mutaties:

Investeringen (1) 447 978

Desinvesteringen 0 0

Afwaarderingen 0 0

Terugname afwaarderingen 0 0

Overige mutaties 0 0

Afschrijvingen -2.036 -1.973

Totaal van de mutaties -1.589 -995

Stand 31 december:

Aanschafwaarde 34.571 34.124

Cumulatieve afschrijvingen en afwaarderingen -22.847 -20.811

Boekwaarde 11.724 13.313

(1) NB: de investeringen bestaan uit: initieel, uitgaven na eerste verwerking, verbeteringen, overige investeringen

Afschrijvingen De afschrijvingen op de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn bepaald volgens de lineaire methode rekening houdend met een eventuele restwaarde, onder toepassing van de compo-nentenbenadering en gebaseerd op de volgende verwachte gebruiksduur:

Bedrijfsterreinen: geen afschrijving

Automatisering: 3 jaar

Bedrijfsauto’s: 3 jaar

Inventaris kantoor: 5 of 10 jaar

Kantoorgebouw (excl. grond): 50 jaar


Het kantoorgebouw wordt als geheel en niet naar componenten afgeschreven aangezien de invloed van het verschil in afschrijving op het resultaat en vermogen niet significant is. Actuele waarde De actuele waarde van de bedrijfsterreinen en de kantoorpanden bedraagt € 2.874.322. (2015: € 2.805.925).

Financiële vaste activa

(x 1.000)

5.5 Deelnemingen

Het verloop van deze post is als volgt (x € 1.000):

Boekwaarde

1-1-2016 Aan-/verkopen Resultaat/

dividend deelneming

Waarde- wijzigingen

Boekwaarde 31-12-2016

Stadsherstel 573 0 -4 0 569 Totaal 573 0 -4 0 569

Boekwaarde

1-1-2015 Aan-/verkopen Resultaat/

dividend deelneming

Waarde- wijzigingen


Stadsherstel 592 0 -19 0 573 Totaal 592 0 -19 0 573

5.6 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen


Boek waarde

1-1-2016

Nieuwe le-ningen

Aflossingen Amortisatie Waarde- wijzigingen

Boek waarde

31-12-2016

Lening Stads-singel

384 0 25 0 0 359

Lening CEB 0 29 0 0 0 29 Totaal 384 29 25 0 0 388

Boek

waarde 1-1-2015

Nieuwe le-ningen

Aflossingen Amortisatie Waarde- wijzigingen

Boek waarde

31-12-2015

Lening Stadssingel

404 0 20 0 0 384

Totaal 404 0 20 0 0 384

Onder de “Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen” is een lening ad € 358.689 (2015: € 383.589) opgenomen aan Stadssingel B.V. inzake het pand de Olyton aan de Boschstraat in Breda die over 90 maanden opeisbaar zal worden. Op deze lening rust een hypotheek. De rente op deze lening bedraagt 0,07%. Verder is een lening verstrekt aan het CEB ad € 29.159 uiterlijk af te lossen op 31 december 2030. De rente op deze lening bedraagt 3%.


5.7 Latente belastingvorderingen

Bij een aantal jaarrekeningposten is sprake van tijdelijke verschillen tussen de waardering van activa en passiva volgens jaarrekeninggrondslagen en fiscale grondslagen. Verder is sprake van fiscaal compensa-bele verliezen. De hieruit voortvloeiende latente belastingvorderingen worden hierna toegelicht: a. DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie

De lagere commerciële waardering dan fiscaal leidt tot een actieve belastinglatentie. Deze latentie is tegen nominale waarde opgenomen.

b. Leningen o/g en u/g In de jaarrekening is voor de leningenportefeuille een latente belastingverplichting respectievelijk -vor-dering tegen de contante waarde verantwoord voor het verschil tussen de waardering die de fiscus toepast (i.c. reële waarde) en de waardering als toegepast in de jaarrekening (geamortiseerde kost-prijs). De latentie loopt af over de resterende looptijd van de leningen.

c. Fiscaal verrekenbare verliezen Er wordt een latente belastingvordering uit hoofde van fiscaal compensabele verliezen gevormd voor zover er voldoende sterke aanwijzingen zijn dat er in de toekomst voldoende fiscale winst beschikbaar zal zijn ter realisatie van de latente vordering. In de jaarrekening is hiervoor een latente belastingvor-dering tegen de nominale waarde verantwoord.

Stand latente belastingvorderingen tot waardering gebracht De specificatie van de in de jaarrekening tot waardering gebrachte latente belastingvorderingen is als volgt: De latente belastingvorderingen opgenomen in de geconsolideerde balans en de hiermee samenhangende latente belastinglasten/-baten in de geconsolideerde winst- en verliesrekening zijn als volgt te specificeren (x € 1.000):

Balans Winst- en verliesrekening 2016 2015 2016 2015

Latente belastingvorderingen:

Verrekenbare/belastbare tijdelijke ver-schillen uit hoofde van leningen o/g 1.565 1.750 -185 -205

Verrekenbare/belastbare tijdelijke ver-schillen uit hoofde van vastgoedbeleggingen 161 57 104 363

Verrekenbare/belastbare tijdelijke ver-schillen uit hoofde van beschikbare verliescompensatie 3.967 4.535 -568 507

Totaal latente belastingvordering 5.693 6.342 -649 666

De latenties zijn gebaseerd op de volgende waarderingsverschillen ultimo 2016 (x € 1.000):

Jaarrekening

Fiscaal Verschil 25%

Waarde van vastgoed in exploitatie 6.497 7.142 645 161

Waarde van leningen o/g 653.736 647.476 6.260 1.565


Het verloop van de in de balans tot waardering gebrachte latente belastingvorderingen in het boekjaar is op totaalniveau als volgt (x € 1.000):

2016 2015

Boekwaarde 1 januari 6.342 5.676

Invloed stelselwijziging (cumulatief effect) 0 0

Herrekende boekwaarde 6.342 5.676

Dotaties ten laste van het resultaat 0 666

Onttrekkingen -649 0

Boekwaarde 31 december 5.693 6.342

5.8 Overige vorderingen


2016

2015

Startersleningen Stand 1 januari 700 500 Toevoegingen/verminderingen -113 200 Stand 31 december

587 700

Voorraden

De specificatie van deze post is als volgt (x € 1.000):

2016

2015

Vastgoed bestemd voor verkoop 3.395 6.720 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop 1.055 7.000 Overige voorraden 125 125 4.575 13.845


5.9 Vastgoed bestemd voor verkoop

De post “Vastgoed bestemd voor verkoop” bestaat uit opgeleverde, nog niet verkochte nieuwbouwwonin-gen en teruggekochte woningen met een terugkoopplicht, bestemd voor verkoop. Toelichting met betrekking tot DAEB en niet-DAEB vastgoed bestemd voor verkoop Terzake van het DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie (gerubriceerd onder Materiële vaste activa en Vastgoedbeleggingen) dat op basis van een door de toegelaten instelling opgesteld verkoopplan in de komende vijf jaar bestemd is voor verkoop, wordt hierna een toelichting gegeven op de boekwaarde en de verwachte opbrengstwaarde gesplitst naar het komend jaar en daaropvolgende vier jaar. De specificatie is als volgt (x € 1.000):

Verwachte verkopen Aantal Boekwaarde 31-12-16

Verwachte opbrengstwaarde

DAEB vastgoed: woningen 2017 11 1.401 1.719 2018 tot en met 2021 43 4.974 7.036 Totaal 54 6.375 8.755

Verwachte verkopen Aantal Boekwaarde 31-12-16

Verwachte opbrengstwaarde

Niet-DAEB vastgoed Woningen 0 0 0 Commerciële ruimten 1 122 160 Totaal

5.10 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop

Deze post bestaat uit (x € 1.000):

2016

2015

Onderhanden werk 1.055 7.000

5.11 Overige voorraden

Betreft de voorraad onderhoudsmaterialen van de Onderhoudsdienst te Roosendaal in de magazijnen en servicewagens. Deze post bestaat uit (x € 1.000):

2016

2015

Voorraden 125 125


Vorderingen

Deze post bestaat uit (x € 1.000):

2016

2015

Huurdebiteuren 1.917 2.783 Belastingen en premies sociale verzekeringen 0 1.495 Overige debiteuren 782 962 Overige overlopende activa 275 437 Totaal 2.974 5.677

Alle posten begrepen in vorderingen hebben een looptijd korter dan één jaar.

5.12 Huurdebiteuren

De vordering op huurdebiteuren omvat naast de huren ook te vorderen servicekosten, herstelkosten en incassokosten. In de vordering op vertrokken huurders zijn tevens kosten van mutatieonderhoud voor re-kening van de huurder begrepen. De vordering op huurdebiteuren is als volgt te specificeren (x € 1.000):

2016

2015

Huurdebiteuren, zittende en vertrokken huurders 3.414 3.938 Af: voorziening dubieuze debiteuren -1.497 -1.155 1.917 2.783

Het verloop van de voorziening dubieuze debiteuren is als volgt (x € 1.000):

2016

2015

Stand 1 januari 1.155 957 Onttrekking -655 -111 Dotatie 997 309 Stand 31 december 1.497 1.155

5.13 Belastingen en premies sociale verzekeringen

De specificatie is als volgt (x € 1.000):

31 december

2016 31 december

2015

Te vorderen vennootschapsbelasting van het boekjaar 0 0 Premies sociale verzekering 0 0 Omzetbelasting 0 1.495 Totaal 0 1.495

De post “Te vorderen vennootschapsbelasting” betreft de naar verwachting te vorderen belasting over het belastbaar bedrag van het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de fiscale waarderings-regels volgens de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten.




2016

2015

Totaal overige vorderingen 782 962

5.15 Overlopende activa


2016

2015

Totaal overlopende activa 275 437

Liquide middelen


2016

2015

Kas 3 2 Bank 9.031 22.245 Totaal 9.034 22.247

Er bestaan geen belangrijke beperkingen inzake de beschikbaarheid van geldmiddelen. Ze staan ter vrije beschikking van de groep.

Groepsvermogen

Het groepsvermogen bedraagt per balansdatum € 1.124.782.394 (2015: € 1.031.741.185). Voor een toelichting op het groepsvermogen wordt verwezen naar de toelichting op de enkelvoudige ba-lans.

Voorzieningen


2016

2015

Voorziening onrendabele investeringen sociaal vastgoed 856 309 Overige voorzieningen 284 319 1.140 628


5.16 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

Het verloop van de voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen is als volgt (x € 1.000):

DAEB vastgoed in ontwikkeling

Niet-DAEB vastgoed in ontwikkeling

Totaal

Stand 1 januari 2015 9.359 4.008 13.367 Invloed stelstelwijziging (cu-

mulatief effect) -96 0 -96 Herrekende voorziening 1 ja-

nuari 2015 9.263 4.008 13.271 Toevoegingen 41 0 41 Vrijval -8.995 -4.008 -13.003

Stand 31 december 2015 309 0 309

DAEB vastgoed in ontwikkeling

Niet-DAEB vastgoed in ontwikkeling

Totaal

Stand 1 januari 2016 309 0 309 Toevoegingen 856 0 856 Vrijval -309 0 -309

Stand 31 december 2016 856 0 856 looptijd < 1 jaar 856 0 856 looptijd > 5 jaar 0 0 0

5.17 Overige voorzieningen

De overige voorzieningen betreft de voorziening voor jubilea. Het verloop ervan in het boekjaar is als

volgt: De specificatie is als volgt (x € 1.000):

Jubileumuitkeringen 2016 2015

Stand 1 januari 319 314 Dotatie -9 27 Onttrekking -26 -22 Stand 31 december 284 319 Waarvan: looptijd < 1 jaar 38 15 looptijd > 5 jaar 246 304


Langlopende schulden


2016

Rente % >5 jaar >1 jaar Totaal

Schulden/leningen overheid 3,88 48.211 7.475 55.686 Schulden/leningen kredietinstellingen 3,89 556.719 41.331 598.050 Verplichtingen inzake onroerende goederen VOV 83.462 Overige schulden 178 Totaal 737.376

2015

Rente % >5 jaar >1 jaar Totaal

Schulden/leningen overheid 3,89 50.188 7.196 57.384 Schulden/leningen kredietinstellingen 3,99 562.613 57.811 620.424 Verplichtingen inzake onroerende goederen VOV 82.339 Overige schulden 185 Totaal 760.332

Langlopende schulden met een resterende looptijd van minder dan één jaar, waaronder de aflossingsver-plichtingen voor komend jaar, zijn verantwoord onder de kortlopende schulden. Voor een toelichting op de renterisico’s wordt verwezen naar het hoofdstuk Financiële Instrumenten op pagina 51.

5.18 Schulden/leningen overheid en kredietinstellingen


Overheid Krediet- instellingen

Totaal

Stand 1 januari 59.018 662.493 721.511 Nieuwe leningen / opname lening 0 -10.000 -10.000 Aflossingen (*) -3.332 -54.443 -57.775 Stand 31 december 55.686 598.050 653.736

(*) inclusief de in het komende jaar af te lossen bedragen.

Zekerheden Van de leningen overheid en kredietinstellingen is € 668 miljoen (2015 €722 miljoen) geborgd door het WSW. Voor de door het WSW geborgde leningen heeft AlleeWonen zich verbonden het onderliggend on-roerend goed in exploitatie met een boekwaarde van € 1.773 miljoen niet zonder toestemming te bezwaren, van bestemming te veranderen, te vervreemden of teniet doen gaan. Aflossingssysteem De leningen worden afgelost op basis van het lineaire, annuïtaire dan wel het fixe systeem.


5.19 Verplichtingen inzake onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Het verloop van deze post is als volgt (x € 1.000): 2016

2015

Stand 1 januari: Terugkoopverplichting ontstaan bij verkoop onder voorwaar-

den 87.755 90.339 Waardeverminderingen/vermeerderingen -5.416 -5.406 Boekwaarde 82.339 84.933 Mutaties Verkochte woningen 4.165 2.553 Teruggekochte woningen -4.009 -5.137 Opwaarderingen 1.035 102 Afwaarderingen -68 -112 Totaal mutaties 1.123 -2.594 Stand 31 december: Terugkoopverplichting ontstaan bij verkoop onder voorwaar-

den 87.911 87.755 Waardeverminderingen/vermeerderingen -4.449 -5.416 Totaal 83.462 82.339

De terugkoopverplichting uit hoofde van woningen verkocht onder de Koopgarantregeling heeft betrekking op 606 woningen (2015: 609) waarvan 360 huurwoningen uit bestaand bezit (2015: 372) en 246 nieuwbouw koopwoningen (2015: 237).

5.20 Overige schulden

De specificatie is als volgt (x € 1.000): 2016

2015

Waarborgsommen 178 185

Kortlopende schulden


Schulden aan overheid 1.697 1.634 Schulden aan kredietinstellingen 12.374 42.069 Schulden aan leveranciers 3.229 7.691 Belastingen en premies sociale verzekeringen 666 310 Pensioenpremies 11 5 Aangegane verplichtingen 1.764 1.730 Overlopende passiva 19.898 19.160 Totaal 39.639 72.598

5.21 Schulden aan de overheid


2015

Aflossingsverplichting komend boekjaar op langlopende le-

ningen overheid 1.697 1.634


5.22 Schulden aan kredietinstellingen


2015

Aflossingsverplichting komend boekjaar op langlopende le-

ningen kredietinstellingen 12.374 42.069

Zekerheden Door de huisbankier zijn aan de groep rekening-courantkredietfaciliteiten ter beschikking gesteld voor een totaalbedrag van € 10 miljoen (looptijd voor onbepaalde tijd). Per balansdatum is binnen de rekening-courantfaciliteit € 0 miljoen opgenomen. De verschuldigde rente van deze faciliteiten bedraagt 0%. De bereidstellingsprovisie is 25 basispunten op jaarbasis.

5.23 Schulden aan leveranciers


2015

Schulden aan leveranciers 3.229 7.691



Verschuldigde vennootschapsbelasting van het boekjaar 0 0 Loonbelasting en premies bedrijfsvereniging 279 200 Omzetbelasting 260 0 Premies bedrijfsvereniging 127 110 Totaal 666 310

De post verschuldigde vennootschapsbelasting van het boekjaar betreft de naar verwachting te betalen belasting over het belastbaar bedrag van het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de fiscale waarderingsregels volgens de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belas-tingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is beslo-ten.

5.25 Schulden ter zake van pensioenen


Pensioenpremies 11 5



Aangegane verplichtingen investeringen 1.764 1.730


5.27 Overlopende passiva


Nog te betalen rente leningen o/g 12.109 12.949 Nog te betalen kosten 6.026 4.559 Huur voorstanden 1.763 1.652 19.898 19.160


6. Financiële instrumenten

6.1 Algemeen

De in deze toelichting opgenomen gegevens verschaffen informatie die behulpzaam is bij het schatten van de omvang van risico’s die verbonden zijn aan zowel de in de balans opgenomen als de niet in de balans opgenomen financiële instrumenten.

6.2 Doelstellingen en beleid inzake beheer financiële risico’s

De primaire financiële instrumenten van de groep, anders dan derivaten, dienen ter financiering van haar operationele activiteiten of vloeien direct uit deze activiteiten voort. Een belangrijke doelstelling van het financieringsbeleid van de groep is het voorkomen dan wel spreiden van ongewenste financiële risico’s zoals rente- en liquiditeitsrisico’s. Het beleid is erop gericht het jaarlijks renterisico te maximeren op 15% van de leningenportefeuille. De belangrijkste risico’s uit hoofde van de financiële instrumenten van de groep zijn het kredietrisico (te-genpartijrisico’s), liquiditeitsrisico en valutarisico. Het beleid van de groep om deze risico’s te beperken is als volgt:

6.2.1 Kredietrisico

Dit betreft het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen jegens de groep kunnen voldoen. De corporatie handelt enkel met kredietwaardige partijen en heeft procedures opgesteld om de krediet-waardigheid vast te stellen (rating) en de omvang van het kredietrisico bij elke partij te beperken. De kre-dietwaardigheid van leveranciers van goederen en diensten wordt continu opgevraagd en periodiek geana-lyseerd.

6.2.2 Liquiditeitsrisico

Dit betreft het risico dat de groep over onvoldoende middelen beschikt om aan haar directe verplichtingen te kunnen voldoen. Om te waarborgen dat de groep aan haar verplichtingen kan voldoen zijn naast het aantrekken van lang-lopende leningen, rekening-courantkredietfaciliteiten beschikbaar voor een bedrag van in totaal € 35 mln (2015: € 35 mln). Hiervan is 25 mln een roll-over lening en € 10 mln rekening courant krediet. Hiervan opgenomen op 31 december 2016 € 5 mln (2015 € 15 mln).

6.2.3 Valutarisico

De groep loopt geen valutarisico. Zij is alleen werkzaam in Nederland waardoor alle inkomende en uit-gaande kasstromen in euro’s zijn. Alle leningen zijn in euro’s.

6.2.4 Renterisico (prijs- en kasstroomrisico’s)

De groep loopt renteprijs- en rentekasstroomrisico’s over de rentedragende vorderingen (met name begre-pen onder financiële vaste activa), effecten en liquide middelen en rentedragende langlopende en kortlo-pende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vastrentende langlopende vorderingen en langlopende leningen loopt de groep het risico dat de reële waarde van de vorderingen en leningen zal dalen respectievelijk stijgen als gevolg van veranderingen in de marktrente (i.c. prijsrisico). Voor deze vorderingen en schulden worden geen financiële derivaten uit hoofde van veranderingen in de marktrente afgesloten. Rentevoet leningen met resterende looptijden Ter beoordeling van het prijsrisico dat de groep loopt, zijn de leningen in onderstaand overzicht ingedeeld in groepen van overeenkomstige contractueel overeengekomen rentepercentages en looptijden


(x € 1.000):

Renteklasse (vastrentende leningen) 2016

Restant-looptijd Tot 3% 3% - 4% 4% - 5% 5% - 6% 6% - 7% > 7% Totaal

1 – 5 jaar 0 10.000 25.638 0 0 3.970 39.609 6 – 10 jaar 5.000 10.323 31.730 0 0 0 47.053 11 – 15 jaar 20.000 0 48.745 10.000 0 0 78.745 16 – 20 jaar 50.255 8.863 102.393 10.000 0 0 171.511 > 20 jaar 35.584 133.757 147.140 14.408 0 0 330.890 Totaal 110.839 162.944 355.646 34.408 0 3.970 667.808

De effectieve rentevoet van de leningen bedraagt gemiddeld 3,89 % (2015: 3,97%). De reële waarde van de leningen bedraagt € 1.045 mln. De koers van alle leningen bedraagt gemiddeld 150,2%.

Renteklasse (vastrentende leningen) 2015

Restant-looptijd Tot 3% 3% - 4% 4% - 5% 5% - 6% 6% - 7% > 7% Totaal

1 – 5 jaar 15.050 17.006 69.103 0 0 0 101.159 6 – 10 jaar 0 10.370 30.000 0 0 4.803 45.173 11 – 15 jaar 20.000 0 56.882 0 0 0 76.882 16 – 20 jaar 31.642 5.371 107.267 20.000 0 0 164.280 > 20 jaar 54.762 137.613 127.140 14.501 0 0 334.016 Totaal 121.454 170.360 390.392 34.501 0 4.803 721.510

Rentekasstroomrisico’s leningen overheid en kredietinstellingen De contractuele renteherzieningsdata of aflossingsdata indien laatstgenoemde eerder liggen en de effec-tieve rentevoet van de zowel in de balans als niet in de balans opgenomen financiële instrumenten van de groep waarover rentekasstroomrisico wordt gelopen, luiden als volgt (x € 1.000)

(Variabel rentende leningen) 2016 <= 1 jaar 2 jaar 3 jaar 4 jaar 5 jaar > 5 jaar Financiële activa

Bank * 9.031 Financiële passiva

Leningen kredietinstel-lingen

** 25.000

* Banksaldo per 31 december 2016 ** Rol-over lening LBBT 6213 (€ 10 mln),6214 (€ 5 mln) en 6215 (€ 10 mln). Leningen lopen tot 2026.

(Variabel rentende leningen) 2015 <= 1 jaar 2 jaar 3 jaar 4 jaar 5 jaar > 5 jaar Financiële activa

Bank * 22.245 Financiële passiva

Leningen kredietinstel-lingen

**25.000


* Banksaldo per 31 december 2015 ** Rol-over lening LBBT 5382 (€ 25 mln). Lening is 13 mei 2016 voor vervroegde aflossing aangezegd (dus<1 jaar).

De effectieve rentevoet van de financiële instrumenten gegroepeerd onder variabele rentevoet wordt her-zien binnen een jaar. De renteherzieningsdata van de variabel rentende lening zijn afzonderlijk opgenomen. De andere financiële instrumenten van de groep zijn niet in de bovenstaande tabel opgenomen, omdat ze niet rentedragend zijn en daardoor niet aan renterisico onderhevig zijn. Overige kasstroomrisico’s leningen Onderstaande vervalkalender van de leningenportefeuille geeft inzicht in de jaarlijkse bedragen betreffende de contractueel bepaalde kasstromen uit hoofde van de jaaraflossingen, de eindaflossingen en de rente-conversies (x € 1.000):

Jaaraflossingen Eindaflossingen Renteconversies

2017 4.071 10.000 55.200 2018 4.268 0 59.000 2019 3.838 13.974 21.499 2020 3.856 10.000 2.913 2021 2.871 10.000 54.779 2022 2.989 0 96.579 2023 3.051 10.000 25.964 2024 3.177 10.000 34.925

De looptijd van de leningenportefeuille overheid en kredietinstellingen bedraagt gemiddeld 16,9 jaar (2015: 15,9 jaar). Hierna worden de renterisico’s van de leningenportefeuille per lening soort toegelicht:

De rente van de vastrentende leningen is voor de gehele looptijd gefixeerd dan wel tot het rente-herzieningsmoment. Het risico van deze leningen betreft:

op het moment van renteherziening indien de rente hoger is dan de oude contractrente;

de herfinanciering van de tussentijdse en eindaflossingen van de lening in een nieuwe lening met een hogere dan wel lagere rente.

De rente van de roll-over leningen is gebaseerd op 1-maands EURIBOR + 0,34%

De basisrenteleningen hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een ba-sisrente en een kredietopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen. De kredietopslag geldt voor de overeengekomen periode, waarbij de eerste minimale looptijd vijf jaar bedraagt. Na vijf jaar dient een nieuwe kredietopslag met de bank overeengekomen te worden. De kredietopslag van de huidige basisrenteleningen bedraagt tussen de 0,14% en de 0,59%.

Marktrisico Het marktrisico wordt beheerst door spreiding aan te brengen in de geldgevers ter zake de leningenporte-feuille.

6.3 Reële waarde

Voor vastrentende langlopende vorderingen en langlopende leningen loopt de groep het risico dat de reële waarde van de vorderingen en leningen zal dalen respectievelijk stijgen als gevolg van veranderingen in de marktrente (i.c. reële waarde risico). Voor deze vorderingen en schulden worden geen financiële deri-vaten uit hoofde van veranderingen in de marktrente afgesloten. De reële waarde van de in de balans en niet in de balans opgenomen financiële instrumenten van de groep luidt als volgt (x € 1.000)


Boekwaarde Reële waarde

2016 2015 2016 2015

Financiële activa: Vorderingen onder de financiële vaste

activa (exclusief derivaten)

388 384 388 384

Liquide middelen 9.034 22.247 9.034 22.247 Totaal 9.422 22.631 9.422 22.631 Financiële passiva: Langlopende schulden (exclusief deri-

vaten) 653.736 677.808 1.030.706 997.095 Kortlopende schulden (exclusief deri-

vaten) 14.071 43.703 14.071 43.703 Totaal 667.807 721.511 1.044.777 1.040.798

De reële waarde van de financiële instrumenten is bepaald met behulp van beschikbare marktinformatie en schattingsmethoden. De volgende methoden en aannames zijn gebruikt bij de bepaling van de reële waarde van de financiële instrumenten: Liquide middelen, vorderingen en kortlopende schulden Gezien de korte looptijd van deze instrumenten benadert de boekwaarde de reële waarde. Langlopende schulden De reële waarde van de langlopende schulden is geschat aan de hand van de contante waarde van de toekomstige kasstromen tegen de geldende variabele marktrente.


7. Niet in de balans opgenomen regelingen

7.1 Voorwaardelijke verplichtingen

WSW obligoverplichting

Leningen van toegelaten instellingen, die deelnemer zijn van het WSW worden door het WSW geborgd. Het WSW stelt zich borg jegens de geldgever voor de betaling van de leningsverplichtingen. Op grond van deze borgstelling zijn corporaties verplicht een obligo aan te houden ter grootte van een bepaald percen-tage, zijnde 3,85% (2015: 3,85%) over het schuldrestant van de door hun aangetrokken en door het WSW geborgde leningen. Met deze obligoverplichting staan toegelaten instellingen als deelnemer van het WSW garant voor elkaar. Per 31 december 2016 heeft AlleeWonen een aangegane obligoverplichting van € 26,2 miljoen (2015: € 27,9 miljoen). Deze verplichting is voorwaardelijk: zij is opeisbaar indien de borgstellings-reserve (risico- of garantievermogen) van het WSW niet voldoende is om op grond van aanspraken van geldgevers de betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen.

7.2 Niet-verwerkte activa en verplichtingen

7.2.1 Heffing voor saneringssteun

Het Waarborgfonds Sociale woningbouw (WSW) heeft aan de corporatiesector een richtlijn gegeven voor de heffing voor saneringssteun. De saneringssteun wordt uiteindelijk door de Autoriteit woningcorporaties geheven. Voor 2016 wordt geen heffing opgelegd. De richtlijn gegeven door het WSW is 1% van de jaar-huur van de woongelegen voor de jaren 2017 t/m 2020.

2016: € 0

2017: € 1.136.000

2018: € 1.148.000

2019: € 1.169.000

2020: € 1.180.000

Deze heffing is opgenomen in de bepaling van de bedrijfswaarde en is niet als verplichting in de balans opgenomen.

7.2.2 Juridische trajecten

Inzake het faillissement van het onderhoudsbedrijf Ambacht in 2004 loopt een rechtszaak over de door AlleeWonen verschuldigde bedragen. In de rechtszaak is een eerste uitspraak gedaan in het voordeel van AlleeWonen. De curator is in hoger beroep gegaan. Er is in april 2014 een uitspraak geweest in het hoger beroep. Deze is wederom in het voordeel van AlleeWonen. AlleeWonen heeft hiervoor in het verleden reeds een voorziening gevormd. Naar aanleiding van de uit-spraak in het hoger beroep heeft AlleeWonen in 2016 geen verdere voorzieningen getroffen en is in af-wachting van de afwikkeling door de curator.

7.2.3 Bankgaranties

Per 31 december 2016 zijn ten behoeve van AlleeWonen bankgaranties afgegeven ten bedrage van € 781.882 (2015: € 781.882).

7.2.4 Verkoop woningen

Op balansdatum zijn voor 7 verkochte woningen met een opbrengstwaarde van € 1,2 miljoen de overeen-komsten nog niet notarieel verleden.

7.2.5 Aansprakelijkheid VOF belangen

De Fundatie (100% dochter van AlleeWonen) is samen met één andere vennoot beherend vennoot van Consortium Spoorzone Breda V.O.F. Als beherend vennoot is De Fundatie B.V. (mede) aansprakelijk voor alle schulden van deze vennootschap. In de geconsolideerde jaarrekening is als eigen aandeel 25% van


deze schulden opgenomen. Het niet in de consolidatie betrokken deel van de schulden bedraagt € 1.105.740 (€1.068.348 ultimo 2015).

7.2.6 Aansprakelijkheid ingevolge art. 2:403 BW

AlleeWonen heeft aansprakelijkheidsstellingen overeenkomstig artikel 2:403 BW voor haar groepsmaat-schappijen afgegeven.

7.2.7 Aansprakelijkheid bij fiscale eenheid

De corporatie vormt met AlleeWonen Holding B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Op grond van de standaardvoorwaarden zijn de Stichting en de met haar gevoegde dochteronderneming Stadssingel B.V., ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde vennoot-schapsbelasting. De corporatie vormt met AlleeWonen Holding B.V. een fiscale eenheid voor de omzetbelasting. Op grond van de voorwaarden zijn de Stichting en de met haar gevoegde dochteronderneming Stadssingel B.V., ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde omzetbelasting.

7.2.8 Stichting Dutch International Guarantees for Housing (DIGH)

De stichting DIGH maakt betaalbare woningbouw mogelijk voor mensen met een laag inkomen in ontwik-kelingslanden en landen in een economische overgangsfase. Stichting AlleeWonen ondersteunt dit initiatief door borg te staan voor de rente en aflossingsverplichtingen van onderstaande leningen: (in euro’s)

Instelling Borgstelling Leningen

Borgstelling jaarlijkse

verplichtingen

Start borgstelling

Einde borgstelling

Zuid Afrika CTCHC West-gate Mall

€ 92.195 € 49.112 2006 2018

Zuid Afrika SOHCO € 1.134.576 € 142.500 2007 2027 Letland Renesco € 906.182 € 74.408 2011 2031 Zuid Afrika Yeast € 295.042 € 27.472 2011 2031 Slowakije Matra 0 0 2011 2016 Totaal € 2.427.995 € 293.492

Bij het project Renesco in Letland zijn in 2014 betalingsproblemen ontstaan. DIGH heeft naar aanleiding van het uitblijven van de aflossing vanuit Renesco bij AlleeWonen de garantstelling ingeroepen voor de jaarlijkse annuïteit. Uit voorzichtigheid heeft AlleeWonen ultimo 2015 een voorziening gevormd voor 100% van de totale borgstelling ad € 954.518 op het project Renesco. Begin oktober 2016 is een voorstel aan de garantiegevers gedaan vanuit DIGH om te komen tot een definitieve afkoop. De garantiegevers zijn ak-koord gegaan met de definitieve afkoop, die begin 2017 daadwerkelijk is afgerond. Het afkoopbedrag ad € 810.195 is opgenomen onder de kortlopende schulden. In 2015 is geconstateerd dat het model van borgstellingen geen toekomstbestendig model meer is. Nieuwe garanties zijn onder de nieuwe woningwet niet langer toegestaan, daarnaast zijn er oplopende risico’s in de gehele lening portefeuille. In 2015 is door de leden (garantiegevers) van DIGH besloten om de lening portefeuille (en daarmee de garanties) af te bouwen en de bestaande projecten te verkopen aan lokale investeerders/ financiers. DIGH zal vervolgens per 01-01-2018 worden opgeheven. In 2016 is de borgstelling voor Matra (Slowakije) door AlleeWonen afgewikkeld. De restant hoofdsom is door Matra volledig terugbetaald aan DIGH. De kosten van de vervroegde aflossing van de BNG-lening ad € 101.516 zijn door AlleeWonen als garantiegever voldaan in 2016. In 2016 heeft AlleeWonen tevens goed-keuring verleend aan de vervroegde afwikkeling van de leningen aan SOHCO en Yeast. De afwikkeling vindt naar verwachting medio 2017 plaats. Het afkoopbedrag ad € 907.536 is opgenomen onder de kortlo-pende schulden.


7.2.9 Vereniging van eigenaren

AlleeWonen is lid van verschillende verenigingen van eigenaren (VVE’s). Zij betaalt bijdragen aan deze VVE’s op grond waarvan later uitgaven door de VVE ten behoeve van bijvoorbeeld (planmatig) onderhoud kunnen worden gedaan. De totale waarde van de reserves bedraagt € 3,8 miljoen.

7.3 Meerjarige financiële verplichtingen

7.3.1 Operationele lease

AlleeWonen heeft als lessee operationele leasecontracten voor auto’s afgesloten, het aantal leaseauto’s is 30. Verder heeft het management de beschikking over een leaseauto, dit zijn 6 auto’s. De leaseovereenkomsten hebben een gemiddelde looptijd van 3,3 jaar waarbij de leasebetaling een vast bedrag per jaar is over de gehele leaseperiode van € 222.595. Verder worden multifunctionals geleased voor een jaarbedrag van € 152.495. De contracten hebben een looptijd van 5 jaar. De toekomstige minimale leasebetalingen zijn als volgt te specificeren:

2016 2015

Periode <= 1 jaar 289.396 303.343 1 jaar < periode <= 5 jaar 117.028 349.318 Periode > 5 jaar 0 0 Totaal 406.425 616.831

7.3.2 Huurverplichtingen

Het kantoorpand aan de Spoorstraat 200 te Breda is gehuurd voor een periode van 10 jaar, en eindigt op 30 november 2019. De jaarhuur bedraagt € 511.026. Het kantoorpand aan de Stationstraat 3E te Roosen-daal wordt elk jaar met 1 jaar verlengd steeds per 1 november. De jaarhuur bedraagt € 35.677. Er wordt een parkeerterrein gehuurd aan de Markkade te Breda voor een periode van 10 jaar, en eindigt op 31 maart 2020. De jaarhuur bedraagt € 26.477. De huurcontracten worden jaarlijks verhoogd met de consumenten-prijsindex van het CBS. De toekomstige minimale huurbetalingen zijn als volgt te specificeren:

2016 2015

Periode <= 1 jaar 573.180 526.552 1 jaar < periode <= 5 jaar 1.039.039 1.456.042 Periode > 5 jaar 0 0 Totaal 1.612.219 1.982.595

7.3.3 Terugkoopverplichtingen

De terugkoopverplichtingen uit hoofde van woningen verkocht onder de Koopgarant regeling zijn vermeld in de toelichting op de geconsolideerde balans bij de post Verplichtingen inzake onroerende zaken verkocht onder voorwaarden.

7.3.4 Kredietfaciliteiten

AlleeWonen beschikt per 31 december 2016 over een maximale kredietfaciliteit van € 10 miljoen, waarvoor geen zekerheden zijn gesteld. Daarnaast beschikt AlleeWonen over een drie-tal leningen met een totale variabele hoofdsom van € 25 miljoen met een verplichte minimale opname van € 5 miljoen. Ultimo boekjaar is hiervan € 20 miljoen nog niet benut.


8. Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening

Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille

8.1 Huuropbrengsten


Woningen en woongebouwen DAEB 107.147 103.175 Woningen en woongebouwen niet-DAEB 4.684 6.744 Onroerende zaken niet zijnde woningen DAEB 1.643 2.335 Onroerende zaken niet zijnde woningen niet-DAEB 2.297 2.627 115.771 114.881 Huurderving wegens leegstand -1.319 -1.575 Totaal 114.452 113.306

De “te ontvangen netto maandhuur” is gewijzigd als gevolg van:

De gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2016 van 0,6% (1 juli 2015: 1,3%)

Voorraadmutaties zoals opleveringen, verkopen en aankopen.

8.2 Opbrengsten servicecontracten


2016

2015

Vergoedingen van huurders voor leveringen en diensten 5.789 6.753 Vergoedingen van huurders voor warmteleveringen 1.094 0 Totaal 6.883 6.753

Veel complexen met een collectieve warmte installatie vallen in 2016 onder de warmtewet. Hierdoor heeft een overheveling plaatsgevonden van de stookkosten naar warmtelevering

8.3 Lasten servicecontracten


2015

Kosten van servicecontract 5.250 6.554 Kosten van warmtelevering 1.076 0 Toegerekende organisatiekosten 577 523 Totaal lasten servicecontracten 6.903 7.077

De bedragen die in rekening worden gebracht voor levering en diensten, en overige onroerende en roerende zaken zijn gebaseerd op de geraamde c.q. werkelijke kosten. Zij worden jaarlijks, indien noodzakelijk, aan-gepast. Jaarlijks vindt afrekening plaats met de huurders met betrekking tot de leveringen en diensten over het voorgaande jaar.


8.4 Lasten verhuur en beheeractiviteiten


2015

Belastingen exploitatie (belastingen) 3.497 3.562 Verzekeringen 287 288 Verhuurdersheffing 10.124 9.245 Toegerekende organisatiekosten 11.628 10.722 Totaal 25.536 23.817

8.5 Lonen en salarissen


2016

2015

Lonen en salarissen 9.378 9.539 Sociale lasten 1.534 1.474 Pensioenen 1.399 1.587 Overige personeelskosten 655 700 Totaal 12.966 13.300

Bij de groep waren in 2016 gemiddeld 208 werknemers in dienst (2015: 215). Het aantal fulltime equivalenten bedroeg in 2016 gemiddeld 185 (2015: 190). De uitsplitsing naar organisatieonderdeel is als volgt:

Management 6,6 Exploitatie 121,2 Projectontwikkeling 2,8 Bedrijfsvoering 36,0 Strategie en Waardesturing 8,6 Organisatie & Communicatie 7,1 Control 2,5 Totaal FTE 184,8

8.6 Pensioenlasten


CAO-pensioenpremie SPW 1.086 1.070 Kostenindexatie boven CAO 2 2 Bijdrage aanvullende opbouw (vroeg)pensioen 311 515 Totaal 1.399 1.587

8.6.1 Pensioenregeling bij AlleeWonen

De gehanteerde pensioenregeling van Woningcorporatie AlleeWonen,[en haar groepsmaatschappijen], is ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfonds Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De belangrijkste kenmerken van deze pensioenregeling zijn:

Er is sprake van een ouderdoms- en nabestaandenpensioen.

Er is sprake van een middelloonregeling.

De pensioenleeftijd is afhankelijk van de AOW pensioenleeftijd.

De regeling kent zowel een levenslang als een tijdelijk partner- en wezenpensioen, waarbij het partner- en wezenpensioen is verzekerd op risicobasis.


Voor het ouderdomspensioen, partnerpensioen en wezenpensioen stelt het bestuur van het pen-sioenfonds jaarlijks een premie vast met een maximum van 31% van de ouderdomspensioen-grondslag respectievelijk 31% van de ouderdomspensioengrondslag gecorrigeerd met de deeltijd-factor.

Als de middelen van het pensioenfonds het toelaten, zal het bestuur van het pensioenfonds de ingegane pensioenen en de premievrije aanspraken van gewezen deelnemers aanpassen over-eenkomstig de consumentenprijsindex voor alle huishoudens. De toeslagverlening is voorwaarde-lijk. Er is geen recht op toeslagverlening en het is voor de langere termijn niet zeker of en in hoe-verre toeslagverlening zal plaatsvinden. Het bestuur van het pensioenfonds beslist evenwel jaar-lijks in hoeverre pensioenuitkeringen en pensioenaanspraken worden aangepast.

De belangrijkste kenmerken van de uitvoeringsovereenkomst zijn:

Deelneming in het bedrijfstakpensioenfonds is verplicht gesteld voor de werknemers en bestuur-ders van de toegelaten instelling [en haar groepsmaatschappijen].

De toegelaten instelling [en haar groepsmaatschappijen] is uitsluitend verplicht tot betaling van de vastgestelde premies. In geen geval bestaat een verplichting tot bijstorting.

Er is geen sprake van recht op teruggave/premiekorting. De beleidsdekkingsgraad van SPW bedraagt ultimo 2016 104% (31-12-2015: 101%). Hiermee voldoet het pensioenfonds niet aan de minimale vereiste 105% die voorgeschreven is door De Nederlandse Bank (DNB) en daarmee ontstond een dekkingstekort. SPW heeft in maart 2016 een herstelplan ingediend bij DNB waarin wordt aangetoond hoe het pensioen-fonds verwacht dat binnen de maximale hersteltermijn van 11 jaar het eigen vermogen voldoet aan de wettelijke minimale vereiste van 25,5%. De verwachting is dat de vereiste minimale beleidsdekkingsgraad van 125,5% reeds in 2020 wordt bereikt. Het bestuur heeft verder een financieel crisisplan opgesteld waarin is beschreven welke aanvullende maat-regelen kunnen worden genomen om tijdig herstel mogelijk te maken. Het bestuur zal, indien blijkt dat het fonds niet tijdig kan herstellen, conform dit financieel crisisplan, aanvullende maatregelen moeten nemen. Dit betekent dat in de herstelperiode extra premie zal worden geheven. Deze premieverhoging is gemaxi-meerd op 5%-punten van de pensioengrondslag. Een andere mogelijke noodmaatregel is een verlaging van het opbouwpercentage met maximaal 0,5%-punt. Tevens heeft het bestuur van het pensioenfonds besloten de opgebouwde aanspraken van (gewezen) deelnemers en de ingegane pensioenen per 1 januari 2016 niet aan te passen aan de consumentenprijsindex alle huishoudens. Het bestuur heeft dit besluit genomen omdat de financiële positie van het fonds toeslagverlening niet toelaat, aangezien het eigen ver-mogen van het fonds lager is dan het minimaal vereist eigen vermogen.

8.7 Lasten onderhoudsactiviteiten


Planmatig onderhoud 8.973 6.597 Mutatieonderhoud 5.371 3.823 Reparatieonderhoud 5.281 3.375 Contractonderhoud 2.346 2.354 Renovatiekosten 3.319 1.643 Bijdrage aan onderhoud voor VvE’s 810 814 Toegerekende organisatiekosten 4.049 3.922 Overig onderhoud -18 82 Totaal 30.131 22.610


8.8 Overige directe operationele lasten exploitatie bezit


Kosten projectontwikkeling 782 3.323 Dotatie dubieuze huurdebiteuren 997 309 Contributie landelijke federatie 109 107 Heffing Autoriteit woningcorporaties 92 53 Kosten VvE’s 397 388 Afboeking servicekosten 26 128 Beheer woonwagens 34 33 Overige algemene lasten 1.338 1.296 Totaal 3.775 5.637


8.9 Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling

De omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling, heeft betrekking op de volgende projecten (x 1.000):

2016 2015

Project Terminal D 412 -4.446 Project Plan A 1.577 509 Project Terminal A en B 13.035 0 Project Diversen 68 0 Project Euretco 2.250 0 Project Kroeven 747 0 Project Haegstraette 0 1.406 Project Waterland 0 2.553 Totaal 18.089 22

8.10 Uitgaven verkocht vastgoed in ontwikkeling

Uitgaven verkocht vastgoed in ontwikkeling, hebben betrekking op de volgende projecten (x € 1.000):

2016 2015

Project Terminal D -386 -1.640 Project Plan A -1.134 -522 Project Terminal A en B -11.409 0 Project Diversen -50 0 Project Euretco -2.444 0 Project Kroeven -935 0 Project Haegstraette 0 -689 Project Waterland 0 -2.082 Totaal -16.358 -4.933

8.11 Toegerekende organisatiekosten

De toegerekende organisatiekosten aan verhuur en beheeractiviteiten volgen uit de kostenverdeelstaat. Daarin worden de organisatiekosten, welke onder andere bestaan uit lonen en salarissen en overige be-drijfskosten, op basis van een interne inschatting van de urenbesteding naar activiteiten verdeeld. Hierbij wordt in hoofdlijnen onderscheid gemaakt naar exploitatie, projectontwikkeling, verkoop en leefbaarheid. De specificatie is als volgt (x € 1.000):


2016

2015

Toegerekende organisatiekosten -41 -141

8.12 Toegerekende financieringskosten

De toegerekende financieringskosten hebben betrekking op(x € 1.000): 2016

2015

Project Plan A -22 0

Netto gerealiseerd resultaat exploitatie vastgoedportefeuille

8.13 Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille

Voor het verkochte sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie is de boekwaarde de marktwaarde in verhuurde staat. Voor het teruggekochte vastgoed onder VOV dat is doorverkocht zonder voorwaarden, is de boekwaarde de marktwaarde op terugkoopmoment onder aftrek van de contractuele korting. Het in de winst- en verliesrekening verantwoorde resultaat bij verkoop van vorengenoemd vastgoed is derhalve be-perkt, gezien het geringe verschil tussen de opbrengstwaarde en de boekwaarde. De specificatie van de verkoopresultaten is als volgt (x € 1.000):

2016 2015

Verkoop huurwoningen (DAEB vastgoed in exploitatie) -198 -517 Verkoop huurwoningen (niet-DAEB vastgoed) 134 19 Verkoop teruggekochte woningen VOV 653 450 Netto gerealiseerd resultaat verkoop

vastgoedportefeuille 589 -48

De specificatie verkoop huurwoningen DAEB is als volgt (x € 1.000):

2016 2015

Verkoop huurwoningen (DAEB vastgoed) Verkoopopbrengst 6.977 7.628 Af: Verkoopkosten -1.928 -2.184 Toegerekende organisatiekosten -286 -260 Boekwaarde (marktwaarde) -4.961 -5.701 Resultaat in winst- en verliesrekening -198 -517

De verkoopopbrengst betreft 67 verkochte woningen (2015: 70 woningen).

De specificatie verkoop huurwoningen niet-DAEB is als volgt (x € 1.000):

2016 2015

Verkoop huurwoningen (niet-DAEB vastgoed) Verkoopopbrengst 1.329 2.683 Af: Verkoopkosten -26 -51 Toegerekende organisatiekosten -34 -59 Boekwaarde (marktwaarde) -1.135 -2.554 Resultaat in winst- en verliesrekening 134 19

De verkoopopbrengst betreft 8 verkochte woningen en één winkelpand (2015: 16 woningen). De specificatie verkoop teruggekochte woningen VOV is als volgt (x € 1.000):


2016 2015

Verkoop teruggekochte woningen VOV (voorraden) Verkoopopbrengst 7.041 4.223 Boekwaarde (marktwaarde) -6.388 -3.773 Resultaat in winst- en verliesrekening 653 450

De verkoopopbrengst betreft 44 woningen en 11 parkeerplaatsen na terugkoop verkochte VOV-woningen (2015: 27 woningen en 9 parkeerplaatsen).

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille

8.14 Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille


2015

Afwaardering vastgoed in ontwikkeling -1.152 0 Terugname afwaardering vastgoed in ontwikkeling 0 10.958 Totaal -1.152 10.958

8.15 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille


2015

Waardeveranderingen niet-DAEB vastgoed in exploitatie 69.582 -7.011 Waardeveranderingen DAEB vastgoed in exploitatie -314 1.658 Totaal 69.266 -5.353

8.16 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden


2015

Waardeveranderingen vastgoed verkocht onder voorwaar-den 476 10

Totaal 476 10


Netto resultaat overige activiteiten

8.17 Opbrengsten overige activiteiten

De specificatie van de opbrengsten is als volgt (x € 1.000): 2016 2015

Opbrengsten uit hoofde van warmte- en koudeopslaginstal-

laties 414 412 Opbrengsten uit hoofde van beheersactiviteiten voor VvE’s 390 374 Opbrengsten uit hoofde van overige dienstverlening 72 76 Totaal 876 862

8.18 Kosten overige activiteiten

De specificatie van de kosten is als volgt (x € 1.000): 2016 2015

Kosten uit hoofde van warmte- en koudeopslaginstallaties -287 -524 Kosten uit hoofde van beheersactiviteiten voor VvE’s -382 -354 Kosten uit hoofde van overige dienstverlening -28 -21 Totaal -697 -899

8.19 Overige organisatiekosten

De specificatie van de overige organisatiekosten is als volgt (x € 1.000): 2016 2016

Kosten uit hoofde van treasury 49 39 Kosten uit hoofde van personeel en organisatie 883 1.162 Kosten uit hoofde van de personeelsvereniging 3 4 Kosten ten aanzien van jaarverslaggeving 202 184 Afboeking garantie verplichtingen 939 499 Overige organisatiekosten 41 77 Totaal 2.117 1.965


8.20 Leefbaarheid

De leefbaarheidskosten laten zich uitsplitsen als volgt (x € 1.000): 2016 2015

Leefbaarheidsbijdrage woonmaatschappelijk werk 634 784 Leefbaarheidsbijdrage schone woonomgeving/overlast/vei-

ligheid 148 54 Toegerekende organisatiekosten 2.069 2.137 Totaal 2.851 2.975

Saldo financiële baten en lasten

De financiële baten en lasten laten zich uitsplitsen als volgt (x € 1.000): 2016 2015

Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren

en van effecten 1 1 Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 30 25 Rentelasten en soortgelijke kosten: Rente op leningen overheid -2.250 -2.320 Rente op leningen kredietinstellingen -24.988 -26.337 Borgstellingsvergoeding -139 -139 Andere rentelasten en soortgelijke kosten -9 -33 Totaal -27.355 -28.803

8.21 Belastingen

8.21.1 Schattingen

De acute en latente belastingen in de jaarrekening zijn bepaald met inachtneming van de fiscale regels volgens de door de sector met de belastingdienst gemaakte afspraken (Vaststellingsovereenkomst I en II). De toepassing van deze regels is op een aantal onderwerpen niet zonder meer duidelijk en voor discussie vatbaar. Deze onderwerpen zijn onder andere het onderscheid tussen onderhoudskosten en verbeteringen, de toerekenbare kosten inzake projectontwikkeling, het vormen van een herbestedingsreserve en de in-schatting van het op basis van een fiscale winstplanning naar verwachting te verrekenen deel van beschik-bare fiscale verliezen. Eerst bij de aangifte zal blijken of en in hoeverre de fiscus de door de groep gevolgde standpunten zal overnemen en accorderen. Om die reden kan de in de jaarrekening bepaalde acute en latente belasting achteraf nog aan veranderingen onderhevig zijn.

8.21.2 Belastingdruk winst- en verliesrekening

De belastinglast/-bate over het resultaat in de geconsolideerde winst- en verliesrekening bestaat uit de volgende componenten (x € 1.000):

2016 2015

Acute belastingen boekjaar 0 0 Aanpassingen acute belastingen vorige boekjaren 0 0 Latente belastingverplichting vennootschapsbelasting -649 666 Totaal belastinglast/-bate -649 666


8.21.3 Acute belastingen boekjaar

De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de fiscale waar-deringsregels volgens de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum. De post “acute belastingen boekjaar” is als volgt bepaald (x € 1.000)

2016 2015

Commercieel resultaat voor belastingen volgens de gecon-

solideerde jaarrekening 93.041 28.299 Fiscaal resultaat -1.383 3.364 Fiscaal niet-aftrekbare bedragen: Gemengde kosten 37 36 Saneringssteun 0 0 Fiscaal resultaat -1.347 3.400

Af/bij: Verliesverrekening 1.347 -3.400 Belastbaar bedrag 0 0 Acute belastingen boekjaar (20% over € 0/ 25% over het

meerdere)

Na het fiscale resultaat van 2016 resteert nog een compensabel verlies van € 15,9 miljoen.

8.22 Aandeel in resultaat van deelnemingen

Het resultaat deelnemingen laten zich uitsplitsen als volgt (x € 1.000): 2016 2015

Resultaat deelneming NV Stadsherstel -3 -19 Totaal -3 -19


Toelichting op het geconsolideerd kasstroomoverzicht

Samenstelling geldmiddelen De specificatie is als volgt (x € 1.000): Geldmiddelen per 31 december 2015 volgens het

kasstroomoverzicht 22.247 Balansmutatie geldmiddelen in 2016 -13.213 Geldmiddelen per 31 december 2016 volgens het

kasstroomoverzicht 9.034

Gebeurtenissen na balansdatum voor de geconsolideerde jaarrekening Er hebben geen belangrijke mutaties in het eigen vermogen na het einde van het boekjaar plaatsgevonden. Er zijn geen fusies en overnames gerealiseerd na balansdatum. AlleeWonen heeft wel de intentie om te gaan fuseren met Woningstichting Etten Leur per 01-01-2018. In het najaar van 2017 zal duidelijk worden of alle toestemmingen verkregen zijn om deze fusie te verwezenlijken. Er hebben zich geen belangrijke gebeurtenissen na balansdatum die een nadere informatie geven over de toestand op balansdatum voorgedaan.


9. Enkelvoudige balans per 31 december 2016

Voor resultaatbestemming

A c t i v a

(x € 1.000)

2016

2015

Vaste activa Materiële vaste activa 11.1 DAEB vastgoed in exploitatie 1.686.781 1.606.503 11.1 Niet DAEB vastgoed in exploitatie 85.808 99.354 11.2 Vastgoed verkocht onder voorwaarden 82.057 80.457 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor ei-

gen exploitatie 5.602 6.427

11.3 Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie

11.724 13.313

1.871.972 1.806.054 Financiële vaste activa 11.4 Deelnemingen in groepsmaatschappijen 33.976 32.912 11.5 Andere deelnemingen 569 573 11.6 Vorderingen op groepsmaatschappijen 801 821 11.7 Latente belastingvordering(en) 5.693 6.342 11.8 Overige vorderingen 588 700 41.627 41.348 Som der vaste activa 1.913.599 1.847.402 Vlottende activa

Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop 3.395 6.720 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor

verkoop 1.055 7.001

Overige voorraden 125 125 4.575 13.846 Vorderingen 11.9 Huurdebiteuren 1.917 2.783 11.10 Belastingen en premies sociale verzekerin-

gen 0 1.002

11.11 Overige vorderingen 629 602 11.12 Overlopende activa 1.076 1.238 3.622 5.625 Liquide middelen 8.035 21.098 Som der vlottende activa 16.232 40.569 Totaal activa 1.929.831 1.887.971


P a s s i v a

(x € 1.000)

2016

2015

Eigen vermogen 11.15 Herwaarderingsreserve 591.691 549.332 11.14 Overige reserves 440.050 454.110 Resultaat boekjaar 93.041 28.299 Totaal eigen vermogen 1.124.782 1.031.741 Voorzieningen 11.16 Voorzieningen onrendabele investeringen

en herstructureringen 856 309 11.17 Overige voorzieningen 276 310 Totaal voorzieningen 1.132 619 Langlopende schulden 11.18 Schulden/leningen overheid 55.686 57.384 11.18 Schulden/leningen kredietinstellingen 598.050 620.424 11.19 Verplichtingen inzake onroerende zaken

VOV 83.462 82.339 Overige schulden 178 185 Totaal langlopende schulden 737.376 760.332 Kortlopende schulden 11.20 Schulden aan overheid 1.697 1.634 11.21 Schulden aan kredietinstellingen 12.374 42.069 11.22 Schulden aan leveranciers 3.262 7.573 11.23 Schulden aan groepsmaatschappijen 25.835 19.472 11.25 Belastingen en premies sociale verzekerin-

gen 1.122 297 11.24 Schulden ter zake van pensioenen 12 4 Niet-gerealiseerde intercompanywinsten 768 3.619 11.26 Overige schulden 1.723 1.710 11.27 Overlopende passiva 19.748 18.901 Totaal kortlopende schulden 66.541 95.279 Totaal passiva 1.929.831 1.887.971


10. Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2016

(x € 1.000)

2016

2015

Bedrijfsopbrengsten 12.1 Huuropbrengsten 113.808 112.585 12.2 Opbrengsten servicecontracten 6.883 6.753 12.3 Lasten servicecontracten -6.903 -7.077 12.4 Lasten verhuur en beheeractiviteiten -26.382 -24.478 12.5 Lasten onderhoudsactiviteiten -30.063 -22.555 12.6 Overige directe operationele lasten exploita-

tie bezit -3.610 -4.570

Netto resultaat exploitatie vastgoedpor-tefeuille 53.733 -60.658

12.7 Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling 15.839 -1.384 12.8 Uitgaven verkocht vastgoed in ontwikkeling -13.914 -4.244 12.9 Toegerekende organisatiekosten -41 -141 12.10 Toegerekende financieringskosten -22 0

Netto resultaat verkocht vastgoed in ont-wikkeling 1.862 -5.769

12.7 Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 15.197 14.533 12.9 Toegerekende organisatiekosten -2.257 -2.553 Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille -12.376 -12.028 Netto gerealiseerde resultaat verkoop 564 -48 12.11 Overige waardeveranderingen vastgoedpor-

tefeuille -1.152 10.958 12.12 Niet gerealiseerde waardeveranderingen

vastgoedportefeuille 69.085 -5.821 12.13 Niet gerealiseerde waardeveranderingen

vastgoedportefeuille VOV 475 10

Waardeveranderingen vastgoedporte-feuille 68.408 5.147

12.14 Opbrengst overige activiteiten 72 76 12.15 Kosten overige activiteiten -28 -21 Netto resultaat overige activiteiten 44 55 12.16 Overige organisatiekosten -2.141 -1.970 12.17 Leefbaarheid -2.817 -2.975 Bedrijfsresultaat (transporteren) 119.653 55.098


(x € 1.000)

2016

2015

Bedrijfsresultaat (transport) 119.653 55.098 Opbrengst van effecten en vorderingen be-

horend tot de financiële vaste activa 1 1 Andere rentebaten en soortgelijke opbreng-

sten 361 528 Rentelasten en soortgelijke kosten -27.386 -28.817 Saldo financiële baten en lasten -27.024 -28.288

Resultaat voor belastingen 92.629 26.811

12.18 Belastingen -649 666 Resultaat na belastingen 91.980 27.477

12.19 Aandeel in resultaat van deelnemingen 1.061 822 Groepsresultaat na belastingen 93.041 28.299


11. Toelichting op de enkelvoudige balans

De toelichting op de enkelvoudige balans is beperkt tot die posten die afwijken van de corresponderende posten in de geconsolideerde balans.

Materiële vaste activa

(x € 1.000) 2016 2015

DAEB vastgoed in exploitatie 1.686.781 1.606.503 Niet DAEB vastgoed in exploitatie 85.808 99.354 Vastgoed verkocht onder voorwaarden 82.057 80.458 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 5.602 6.427 1.860.248 1.792.742

Het verloop van deze posten is als volgt (x € 1.000):

Niet DAEB vastgoed in

exploitatie

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor

eigen exploitatie 2016 2015 2016 2015

Stand 1 januari: boekwaarde 99.354 135.925 6.427 9.903 Mutaties:

Opleveringen 0 0 -3.039 -1.803 Investeringen/verbeteringen 37 124 5.821 3.348 Desinvesteringen -1.027 -2.555 0 0 Herclassificatie -12.059 -35.330 0 0 Aanpassing marktwaarde -497 1.190 0 0 Mutatie onrendabele top 0 0 -296 337 Overige mutaties 0 0 -3.311 -5.358 Totaal van de mutaties -13.546 -36.571 -825 -3.476 Boekwaarde per 31 december 85.808 99.354 5.602 6.427

11.1 DAEB vastgoed in exploitatie

Voor de verdere onderbouwing van deze post verwijzen we naar de toelichting op de geconsolideerde balans.

11.2 Vastgoed verkocht onder voorwaarden





11.4 Deelnemingen in groepsmaatschappijen

Het verloop van deze post is als volgt (x € 1.000) :

Boekwaarde

1-1-2016

Aan-/verko-

pen

Resultaat/

dividend

deelneming

Waarde-

wijzigingen

Boekwaarde

31-12-2016

AlleeWonen Holding BV 32.912 0 1.064 0 33.976

Totaal 32.912 0 1.064 0 33.976

Boekwaarde

1-1-2015

Aan-/verko-

pen

Resultaat/

dividend

deelneming

Waarde-

wijzigingen

Boekwaarde

31-12-2015

AlleeWonen Holding BV 32.070 0 842 0 32.912

Totaal 32.070 0 842 0 32.912

11.5 Andere deelnemingen


11.6 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen


Boekwaarde 1-1-2016

Nieuwe le-ningen

Aflos-sin-gen

Amor- tisatie

Waarde- wijzigingen


Lening Stadssingel

768 0 50 0 0 718

Lening CEB 0 29 0 0 0 29 Lening u/g dochters

54 0 0 0 0 54

Totaal 822 29 50 0 0 801

Boekwaarde

1-1-2015 Nieuwe le-

ningen Aflos-sin-

gen Amor- tisatie

Waarde- wijzigingen


Lening Stadssingel

808 0 40 0 0 768

Lening u/g dochters

54 0 0 0 0 54

Totaal 862 0 40 0 0 822


11.7 Latente belastingvordering(en)

Voor de verdere onderbouwing van deze post verwijzen we naar de toelichting op de geconsolideerde ba-

lans.



Voorraden


Vorderingen


2016 2015

Huurdebiteuren 1.917 2.783 Belastingen en premies sociale verzekeringen 0 1.002 Overige vorderingen 629 602 Overlopende activa 1.076 1.238 3.622 5.625

11.9 Huurdebiteuren




2015

Omzetbelasting 0 1.002



2015

Overige vorderingen 629 602


11.12 Overlopende activa


2015

Overlopende activa 1.076 1.238

11.13 Liquide middelen


2015

Kas 3 2 Bank 8.032 21.096 8.035 21.098

Er bestaan geen belangrijke beperkingen inzake de beschikbaarheid van geldmiddelen. Ze staan ter vrije beschikking van de woningcorporatie.

Eigen vermogen

Het eigen vermogen en resultaat volgens de enkelvoudige jaarrekening zijn gelijk aan het eigen vermogen en resultaat volgens de geconsolideerde jaarrekening. Het eigen vermogen is als volgt samengesteld (x € 1.000):

2016 2015

Overige reserves 440.050 454.110 Herwaarderingsreserve 591.691 549.332 Resultaat boekjaar 93.041 28.299 1.124.782 1.031.741

11.14 Overige reserves

Het verloop van de overige reserves is als volgt (x € 1.000): 2016 2015 Stand 1 januari 482.409 269.390 Invloed stelselwijziging (cumulatief effect) 0 176.961

Herrekende overige reserves 482.409 446.351 Resultaat 2015 volgens jaarrekening 2015 8.243 Aanpassing resultaat 2015 voor vergelijkingsdoeleinden 20.056 Aangepast resultaat 2015 28.299 Resultaat 2016 93.041 Realisatie uit herwaarderingsreserve -42.359 7.759 Stand 31 december 533.092 482.409


11.15 Herwaarderingsreserve

Het verloop van de overige reserves is als volgt (x € 1.000): 2016 2015

Stand per 1 januari 2015 0

Stelselwijziging 557.091

Nieuwe stand per 1 januari 2015 557.091 Mutatie herwaardering einde boekjaar -7.759 Stand per 31 december 2015 549.332 Stand per 1 januari 2016 549.332 Mutatie herwaardering 42.359 Stand 31 december 2016 591.691

De herwaarderingsreserve DAEB vastgoed en niet-DAEB vastgoed in exploitatie betreft het positief verschil tussen de boekwaarde op basis van de marktwaarde (op basis van het handboek modelmatig waarderen marktwaarde) en de boekwaarde op basis van historische kosten, de laatste gefixeerd op de stand per 1 januari 2015. Voor de realiseerbaarheid van de waarde van de onroerende zaken in exploitatie en het hiermee samen-hangende deel van de herwaarderingsreserve verwijzen wij naar het bestuursverslag. Bestemming van het resultaat 2016 Het bestuur stelt aan de Raad van commissarissen voor het resultaat over het boekjaar 2016 ad € 93,0 miljoen als volgt te bestemmen:

Het gerealiseerde resultaat over het boekjaar 2016 ad € 50,6 miljoen aan de overige reserves toe te voegen.

Het niet-gerealiseerde resultaat ad € 42,4 miljoen ten gunste van de herwaarderingsreserve te brengen.

De resultaatbestemming is nog niet in de jaarrekening verwerkt.

Voorzieningen


Voorziening onrendabele investeringen en herstructurerin-

gen 856 309 Overige voorzieningen 276 310 1.132 619

11.16 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen



11.17 Overige voorzieningen

De overige voorzieningen betreft de voorziening voor jubilea. Het verloop ervan in het boekjaar is als volgt (x € 1.000):

2016

2015

Stand 1 januari 310 306

Onttrekking -26 -22 Dotatie -8 26 Stand 31 december 276 310 Waarvan: looptijd < 1 jaar 37 15 looptijd > 5 jaar 239 295

Langlopende schulden

11.18 Schulden/leningen overheid en kredietinstellingen


11.19 Verplichtingen inzake onroerende zaken verkocht onder voorwaarden


Kortlopende schulden


2015

Schulden aan overheid 1.697 1.634 Schulden aan kredietinstellingen 12.374 42.069 Schulden aan leveranciers 3.262 7.573 Schulden aan groepsmaatschappijen 25.834 19.472 Schulden ter zake van pensioenen 12 4 Belastingen en premies sociale verzekeringen 1.122 297 Niet-gerealiseerde intercompanywinsten 768 3.619 Overige schulden 1.723 1.710 Overlopende passiva 19.748 18.901 66.540 95.279

11.20 Schulden aan overheid


11.21 Schulden aan kredietinstellingen



11.22 Schulden aan leveranciers


2015

Schulden aan leveranciers 3.262 7.573

11.23 Schulden aan groepsmaatschappijen


2015

Niet-gerealiseerde intercompanywinsten 768 3.619 Schulden aan groepsmaatschappijen 25.835 19.472 26.603 23.091

Het kortlopende deel van de schulden aan groepsmaatschappijen is als kortlopende schuld verantwoord. Alle schulden aan groepsmaatschappijen zijn tegen normale marktvoorwaarden aangegaan.

11.24 Pensioenpremies


2016 2015

Pensioenpremies 12 4



2016 2015

Loonbelasting en premies bedrijfsvereniging 393 297 Omzetbelasting 729 0 1.122 297



2016 2015

Aangegane verplichtingen investeringen 1.723 1.710

11.27 Overlopende passiva


2016 2015

Nog te betalen rente leningen o/g 12.109 12.949 Nog te betalen kosten 5.876 4.301 Huur voorstanden 1.763 1.651 19.748 18.901


12. Toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening

De toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening is beperkt tot die posten die afwijken van de corresponderende posten in de geconsolideerde winst- en verliesrekening.

Bedrijfsopbrengsten

12.1 Huuropbrengsten


2016 2015

Woningen en woongebouwen DAEB 107.147 103.175 Woningen en woongebouwen niet-DAEB 4.684 6.744 Onroerende zaken niet zijnde woningen DAEB 1.643 2.335 Onroerende zaken niet zijnde woningen niet-DAEB 1.582 1.899 115.056 114.153 Huurderving wegens leegstand -1.248 -1.568 113.808 112.585

De gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2016 bedroeg 0,6% (1 juli 2015: 1,3%).

12.2 Opbrengsten servicecontracten


12.3 Lasten servicecontracten


12.4 Lasten verhuur en beheeractiviteiten


Belastingen exploitatie 3.491 3.556 Verzekeringen 274 282 Verhuurderheffing 10.124 9.244 Toegerekende organisatiekosten 12.493 11.396 26.382 24.478

De toegerekende organisatiekosten aan verhuur en beheeractiviteiten volgen uit de kostenverdeelstaat. Daarin worden de organisatiekosten, welke onder andere bestaan uit lonen en salarissen en overige be-drijfskosten, op basis van een interne inschatting van de urenbesteding naar activiteiten verdeeld. Hierbij wordt in hoofdlijnen onderscheid gemaakt naar exploitatie, projectontwikkeling, verkoop en leefbaarheid.


Lonen en salarissen De lasten betreffen de lonen en salarissen voor Stichting AlleeWonen (x € 1.000):

2016 2015

Salarissen 8.999 9.151 Sociale lasten 1.468 1.409 Pensioenen 1.341 1.524 Overige personeelskosten 638 676 12.446 12.760

Bij AlleeWonen waren in 2016 gemiddeld 198 werknemers in dienst (2015: 205). Het aantal fulltime equi-valenten bedroeg in 2016 gemiddeld 177 (2015: 182). De uitsplitsing naar organisatieonderdeel is als volgt (in fte’s): Management 6,6 Exploitatie 113,5 Projectontwikkeling 2,8 Bedrijfsvoering 36,0 Strategie en Waardesturing Control Organisatie & Communicatie

8,6 2,5 7,1

Totaal FTE 177,1

12.5 Lasten onderhoudsactiviteiten


2016 2015

Planmatig onderhoud 8.948 6.557 Mutatieonderhoud 5.369 3.823 Reparatieonderhoud 5.244 3.367 Contractonderhoud 2.346 2.354 Renovatiekosten 3.319 1.643 Bijdrage aan onderhoud voor VvE’s 810 814 Toegerekende organisatiekosten 4.049 3.922 Overig onderhoud -22 75 30.063 22.555

12.6 Overige directe operationele lasten exploitatie bezit


2016 2015

Dotatie voorziening huurdebiteuren wegens oninbaarheid 997 309 Kosten projectontwikkeling 756 2.651 Contributie landelijke federatie 109 106 Heffing Autoriteit woningcorporaties 92 53 Kosten VvE’s 397 389 Afboeking servicekosten 26 128 Beheer woonwagens 34 33 Overige algemene lasten 1.199 901 Totaal 3.610 4.570



12.7 Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling


2016 2015

Project Terminal D 412 -4.446 Project Plan A 1.577 509 Project Terminal A en B 13.035 0 Project Diversen 68 0 Project Kroeven 747 0 Project Waterland 0 2.553 Totaal 15.839 -1.384

12.8 Uitgaven verkocht vastgoed in ontwikkeling


2015

Project Terminal D -386 -1.640 Project Plan A -1.134 -522 Project Terminal A en B -11.409 0 Project Diversen -50 0 Project Kroeven -935 0 Project Waterland 0 -2.082 Totaal -13.914 -4.244

12.9 Toegerekende organisatiekosten


12.10 Toegerekende financieringskosten


Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille

Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille Voor het verkochte sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie is de boekwaarde de marktwaarde in verhuurde staat. Voor het teruggekochte vastgoed onder VOV dat is doorverkocht zonder voorwaarden, is de boekwaarde de marktwaarde op terugkoopmoment onder aftrek van de contractuele korting. Het in de winst- en verliesrekening verantwoorde resultaat bij verkoop van vorengenoemd vastgoed is derhalve beperkt, gezien het geringe verschil tussen de opbrengstwaarde en de boekwaarde.


De specificatie van de verkoopresultaten is als volgt (x € 1.000):

2016 2015

Verkoop huurwoningen (DAEB vastgoed in exploitatie) -181 -516 Verkoop huurwoningen (niet-DAEB vastgoed) 92 20 Verkoop teruggekochte woning VOV 652 450 Netto gerealiseerd resultaat verkoop

vastgoedportefeuille 564 -48

De specificatie van de verkoopresultaten is als volgt (x € 1.000):

2016

2015

Verkoop huurwoningen (DAEB vastgoed)

Verkoopopbrengst 6.977 7.628 Af: Verkoopkosten -2.197 -2.443 Marktwaarde verkochte vastgoedportefeuille -4.961 -5.701 Netto gerealiseerd resultaat verkoop

vastgoedportefeuille -181 -516

De verkoopopbrengst betreft 67 verkochte woningen (2015: 70 woningen). De specificatie van de verkoopresultaten is als volgt (x € 1.000):

2016 2015

Verkoop huurwoningen (niet-DAEB vastgoed) Verkoopopbrengst 1.179 2.684 Af: Verkoopkosten -60 -110 Marktwaarde verkochte vastgoedportefeuille -1.027 -2.554 Resultaat in winst- en verliesrekening 92 20

De verkoopopbrengst betreft 8 verkochte woningen (2015: 16 woningen). Verkoop teruggekochte woningen verkoop onder voorwaarden Voor de verdere onderbouwing van deze post verwijzen we naar de toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening.

12.11 Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Voor de verdere onderbouwing van deze post verwijzen we naar de toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening.

12.12 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille


Waardeveranderingen commercieel vastgoed in exploitatie 69.582 -7.011 Waardeveranderingen sociaal vastgoed in exploitatie -497 1.190 Totaal 69.085 -5.821


12.13 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille VOV

Voor de verdere onderbouwing van deze post verwijzen we naar de toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening.

Netto resultaat overige activiteiten

12.14 Opbrengsten overige activiteiten

De specificatie van de opbrengsten is als volgt (x € 1.000): 2016 2015

Opbrengsten uit hoofde van overige dienstverlening 72 76

12.15 Kosten overige activiteiten

De specificatie van de kosten is als volgt (x € 1.000): 2016 2015

Kosten uit hoofde van overige dienstverlening -28 -21

12.16 Overige organisatiekosten

De specificatie van de overige organisatie is als volgt (x € 1.000): 2016 2015

Kosten uit hoofde van treasury 49 39 Kosten uit hoofde van personeel en organisatie 907 1.167 Kosten uit hoofde van de personeelsvereniging 3 4 Kosten ten aanzien van jaarverslaggeving 202 184 Afboeking garantie verplichtingen 939 499 Overige organisatiekosten (benoemen) 41 77 Totaal 2.141 1.970

12.17 Leefbaarheid

De leefbaarheidskosten laten zich uitsplitsen als zijnde (x € 1.000): 2016 2015

Leefbaarheidsbijdrage woonmaatschappelijk werk 600 784 Leefbaarheidsbijdrage schone woonomgeving/overlast/vei-

ligheid 148 54 Toegerekende organisatiekosten 2.069 2.137 Totaal 2.817 2.975


Saldo Financiële baten en lasten

De financiële baten en lasten laten zich uitsplitsen als zijnde (x € 1.000): 2016 2015

Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren

en van effecten 1 1 Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 361 529 Rentelasten en soortgelijke kosten: - Rente op leningen overheid -2.250 -2.319 - Rente op leningen kredietinstellingen -24.988 -26.337 - Borgstellingsvergoeding -139 -139 - Andere rentelasten en soortgelijke kosten -9 -21 Totaal -27.024 -28.288

12.18 Belastingen


2016 2015

Totaal belastinglast/-bate -649 666

12.19 Aandeel in resultaat deelnemingen


2016 2015

Resultaat AlleeWonen Holding 1.064 842 NV Stadsherstel Breda -3 -19 1.061 823

12.20 Bezoldiging van (ex-)bestuurders en (ex-)commissarissen

Bestuurders De bezoldiging van de huidige en gewezen bestuurders bestaat uit periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, doorbetaling bij ziekte en vakantie, sociale premies, presentiegelden, kostenvergoedingen en ter beschikking stelling van een auto), beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, sabbatical leave, jubileumuitkeringen, VUT- en prepensioenuitkeringen), uitkeringen bij beëindiging van het dienstver-band en bonusbetalingen. De bezoldiging van de huidige en gewezen bestuurders die in het boekjaar ten laste van de toegelaten instelling en haar dochter- en groepsmaatschappijen zijn gekomen bedragen € 198.771 (2015 € 277.739 en is naar individuele bestuurder als volgt gespecificeerd.(in euro’s)


Mevrouw A.J. van de Ven –

de Jong

De heer H.H. Reininga*

2016 2015 2016 2015

Periodiek betaalde beloning 168.541 169.147 0 0 Beloning betaalbaar op termijn 28.430 31.792 0 0 Uitkering bij beëindiging dienstverband 0 0 0 75.000 Belastbare onkostenvergoeding 1.800 1.800 0 0 Bonusbetaling 0 0 0 0 Totaal 198.771 202.739 0 75.000

* De heer Reininga is per 31 december 2014 uit dienst getreden, en heeft in 2015 een uitkering wegens beëindi-

ging dienstverband ontvangen.

Commissarissen De commissarissen ontvangen voor hun functioneren een vergoeding die in overeenstemming is met de zwaarte van de taak en de gewenste professionaliteit van de toezichthoudende functie. De totale beloning in 2016 bedroeg € 85.568 (2015 € 85.568). Vergoeding voor de voorzitter voor het hele jaar bedroeg € 19.628 en voor de leden bedroeg de vergoeding € 13.188 voor een heel jaar. Over deze vergoeding is de commissaris omzetbelasting verschuldigd, welk bedrag volledig wordt gecompenseerd door AlleeWonen. Deze compensatie in 2016 bedraagt totaal € 17.969.

2016 Functie Vergoeding in euro

Mevrouw Pauline Bouvy - Koene Voorzitter 19.628

De heer Peter Lahaye Vicevoorzitter 13.188

De heer Gustav Breuer Lid 13.188

Mevrouw Miriam Dragstra Lid 13.188

De heer Eric de Bruijn Lid 13.188

De heer Sybrant Walsma Lid 13.188

Er zijn geen leningen, voorschotten of garanties door AlleeWonen aan bestuurders en commissarissen verstrekt.

12.21 Wet normering topinkomens

Vanaf boekjaar 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) van kracht (Besluit van 15 november 2012). Toegelaten instellingen vallen bij algemene maatregel van bestuur onder de strekking van de WNT. Voor topfunctionarissen van toegelaten instellingen geldt daarnaast een aanvullende regeling zoals opgenomen in de regeling bezoldigingsmaxima topfunctionaris-sen toegelaten instellingen volkshuisvesting. Op grond van de WNT en deze regeling dienen de individuele inkomensgegevens van topfunctionarissen te worden gerapporteerd. Voor 2016 bedraagt de maximale bezoldiging ingevolge de WNT € 179.000. Dit geldt naar rato van de duur en / of omvang van het dienstverband. 1. Bezoldiging topfunctionarissen 1a. Leidinggevende topfunctionarissen en gewezen topfunctionarissen met dienstbetrekking. Tevens lei-dinggevende topfunctionarissen zonder dienstbetrekking vanaf de 13e maand van de functievervulling.


Bedragen x € 1 A.J. van de Ven – de Jong

Functiegegevens Directeur – Bestuurder

Aanvang en einde functievervulling in 2016 1/1 – 31/12

Omvang dienstverband in fte 1

Gewezen topfunctionaris? Nee

(fictieve) dienstbetrekking? Nee

Individueel WNT-maximum 179.000

Beloning 168.541

Belastbare onkostenvergoeding 1.800

Beloning betaalbaar op termijn 28.430

Subtotaal 198.771

-/- Onverschuldigd betaald bedrag 0

Totaal Bezoldiging 2016 198.771

Verplichte motivering indien overschrijding Zie tekst onder tabel

Gegevens 2015

Aanvang en einde functievervulling in 2015 1/1 – 31/12

Omvang dienstverband in fte 1

Beloning 169.147

Belastbare onkostenvergoeding 1.800

Beloning betaalbaar op termijn 31.792

Totaal bezoldiging 2015 202.739

Mevrouw A.J. van de Ven is over het verslagjaar 2016 fulltime in dienst geweest. Er is in 2016 een over-schrijding van het normenkader van de WNT. Voor de bovenstaande geïdentificeerde bestuurder is het overgangsrecht volledig van toepassing. Dit omdat er geen nieuwe bezoldigingsafspraken zijn gemaakt na 6 december 2011. Hierdoor zijn er geen onverschuldigde betalingen ingevolge de WNT gedaan en is er geen vordering uit dien hoofde opgenomen in de jaarrekening.


1c. Toezichthoudende topfunctionarissen

Bedragen x € 1 P.J. Bouvy

- Koene

P.W. Lahaye

E. de Bruijn

G.S. Breuer

M.C.J.J. Dragstra

S. Walsma

Functiegegevens Voorzitter Lid Lid Lid Lid Lid

Aanvang en einde functiever-vulling in 2016

1/1 – 31/12

1/1 – 31/12

1/1 – 31/12

1/1 – 31/12

1/1 – 31/12

1/1 – 31/12

Individueel WNT-maximum 26.850 17.900 17.900 17.900 17.900 17.900

Beloning 19.628 13.188 13.188 13.188 13.188 13.188

Belastbare onkostenvergoeding - - - - - -

Beloning betaalbaar op termijn - - - - - -

Subtotaal 19.628 13.188 13.188 13.188 13.188 13.188

-/- Onverschuldigd betaald be-drag

- - - - - -

Totaal Bezoldiging 2016 19.628 13.188 13.188 13.188 13.188 13.188

Verplichte motivering indien overschrijding

n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t.

Gegevens 2015

Aanvang en einde functiever-vulling in 2015

1/1 – 31/12

1/1 – 31/12

1/1 – 31/12

1/1 – 31/12

1/1 – 31/12

1/1 – 31/12

Beloning 19.628 13.188 13.188 13.188 13.188 13.188

Belastbare onkostenvergoeding - - - - - -

Beloning betaalbaar op termijn - - - - - -

Totaal bezoldiging 2015 19.628 13.188 13.188 13.188 13.188 13.188

12.22 Accountantskosten

De ten laste van het boekjaar gebrachte kosten van de externe accountant en de accountantsorganisatie en het gehele netwerk waartoe deze accountantsorganisatie behoort, zijn als volgt voor de groep (x € 1.000)

2016 EY Accountants LLP

Overige EY Totaal

Onderzoek van de jaarrekening 191 0 191 Andere controleopdrachten 0 0 0 Adviesdiensten op fiscaal terrein 0 0 0 Andere niet-controlediensten 0 0 0 Totaal 191 0 191

2015 EY Accountants LLP

Overige EY Totaal

Onderzoek van de jaarrekening 143 0 143 Andere controleopdrachten 0 0 0 Adviesdiensten op fiscaal terrein 0 0 0 Andere niet-controlediensten 2 0 2 Totaal 145 0 145

Bovenstaande honoraria voor onderzoek van de jaarrekening is gebaseerd op de totale honoraria voor het onderzoek van de jaarrekening 2016 ongeacht of de werkzaamheden reeds gedurende 2016 zijn verricht.


Ondertekening van de jaarrekening

Bestuur De jaarrekening van AlleeWonen is opgemaakt door het Bestuur op 25 april 2017. Mevrouw A.J. van de Ven - de Jong Bestuur

Raad van commissarissen De jaarrekening is vastgesteld door de Raad van Commissarissen op 25 april 2017. Mevrouw P.J. Bouvy - Koene De heer ir. P.W. Lahaye Voorzitter Vicevoorzitter De heer drs. S. Walsma De heer ir. G.S. Breuer Lid Lid Mevrouw mr. M.C.J.J. Dragstra De heer E. de Bruijn Lid Lid


Overige gegevens

Bestemming van het resultaat 2016 Het resultaat wordt met goedkeuring door de Raad van Commissarissen toegevoegd aan de overige re-serves en herwaarderingsreserve. De resultaatbestemming is in de jaarrekening verwerkt.

Gebeurtenissen na balansdatum Er hebben geen belangrijke mutaties in het eigen vermogen na het einde van het boekjaar plaatsgevonden. Er zijn geen fusies en overnames gerealiseerd na balansdatum. AlleeWonen heeft wel de intentie om te gaan fuseren met Woningstichting Etten Leur per 01-01-2018. In het najaar van 2017 zal duidelijk worden of alle toestemmingen verkregen zijn om deze fusie te verwezenlijken. Verder hebben zich geen belangrijke gebeurtenissen na balansdatum die een nadere informatie geven over de toestand op balansdatum voorgedaan.


Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: het bestuur en de raad van commissarissen van Stichting AlleeWonen

Verklaring over de in het jaarverslag opgenomen jaarrekening 2016 Ons oordeel

Wij hebben de jaarrekening 2016 van Stichting AlleeWonen te Roosendaal gecontroleerd.

Naar ons oordeel geeft de in dit jaarverslag opgenomen jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van

het vermogen van Stichting AlleeWonen. op 31 december 2016 en van het resultaat over 2016 in overeenstemming met artikel

35 van de Woningwet, artikel 30 en 31 van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting, artikel 14 en 15 van de Regeling

Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting, de bepalingen van en krachtens de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen pu-

blieke en semipublieke sector (WNT) en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving.

De jaarrekening bestaat uit:

• de geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december 2016;

• de geconsolideerde en enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2016;

• de toelichting met een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.

De basis voor ons oordeel

Wij hebben onze controle uitgevoerd volgens het Nederlands recht, waaronder ook de Nederlandse controlestandaarden en ru-

briek A van het accountantsprotocol zoals opgenomen in bijlage 4 bij de

Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting vallen. Onze verantwoordelijkheden op grond hiervan zijn beschreven in de

sectie ‘Onze verantwoordelijkheden voor de controle van de jaarrekening’.

Wij zijn onafhankelijk van Stichting AlleeWonen. zoals vereist in de Verordening inzake de onafhankelijkheid van accountants bij

assurance-opdrachten (ViO) en andere voor de opdracht relevante onafhankelijkheidsregels in Nederland. Verder hebben wij

voldaan aan de Verordening gedrags- en beroepsregels accountants (VGBA).

Wij vinden dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel.

Verklaring over de in het jaarverslag opgenomen andere informatie Naast de jaarrekening en onze controleverklaring daarbij, omvat het jaarverslag andere informatie, die bestaat uit:

het bestuursverslag;

de overige gegevens.

Op grond van onderstaande werkzaamheden zijn wij van mening dat de andere informatie:

met de jaarrekening verenigbaar is en geen materiële afwijkingen bevat;

alle informatie bevat die op grond van artikel 35 en 36 van de Woningwet is vereist.

Wij hebben de andere informatie gelezen en hebben op basis van onze kennis en ons begrip, verkregen vanuit de jaarrekening-

controle of anderszins, overwogen of de andere informatie materiële afwijkingen bevat. Met onze werkzaamheden hebben wij

voldaan aan de vereisten uit rubriek A van het accountantsprotocol zoals opgenomen in bijlage 4 bij de Regeling toegelaten In-

stellingen volkshuisvesting en de Nederlandse Standaard 720. Deze werkzaamheden hebben niet dezelfde diepgang als onze

controlewerkzaamheden bij de jaarrekening.

Het bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen van de andere informatie, waaronder het bestuursverslag en de overige gege-

vens in overeenstemming met artikel 35 en 36 van de Woningwet.


Beschrijving van verantwoordelijkheden voor de jaarrekening

Verantwoordelijkheden van het bestuur en de raad van commissarissen voor de jaarrekening

Het bestuur is verantwoordelijk voor het opmaken en getrouw weergeven van de jaarrekening in overeenstemming met artikel 35

lid 1 en 2 van de Woningwet, artikel 30 en 31 van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting, artikel 14 en 15 van de

Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting, de bepalingen van en krachtens de Wet normering bezoldiging topfunctiona-

rissen publieke en semipublieke sector (WNT) en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. In dit kader is het bestuur

verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing die het bestuur noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening

mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fouten of fraude.

Bij het opmaken van de jaarrekening moet het bestuur afwegen of de toegelaten instelling in staat is om haar werkzaamheden in

continuïteit voort te zetten. Op grond van artikel 35 van de Woningwet moet het bestuur de jaarrekening opmaken op basis van

de continuïteitsveronderstelling, tenzij het bestuur het voornemen heeft om de toegelaten instelling te liquideren of de bedrijfs-

activiteiten te beëindigen of als beëindiging het enige realistische alternatief is. Het bestuur moet gebeurtenissen en omstan-

digheden waardoor gerede twijfel zou kunnen bestaan of de toegelaten instelling haar bedrijfsactiviteiten in continuïteit kan

voortzetten, toelichten in de jaarrekening.

De raad van commissarissen is verantwoordelijk voor het uitoefenen van toezicht op het proces van financiële verslaggeving van

de toegelaten instelling.

Onze verantwoordelijkheden voor de controle van de jaarrekening

Onze verantwoordelijkheid is het zodanig plannen en uitvoeren van een controleopdracht dat wij daarmee voldoende en ge-

schikte controle-informatie verkrijgen voor het door ons af te geven oordeel.

Onze controle is uitgevoerd met een hoge mate maar geen absolute mate van zekerheid waardoor het mogelijk is dat wij tijdens

onze controle niet alle materiële fouten en fraude ontdekken.

Afwijkingen kunnen ontstaan als gevolg van fraude of fouten en zijn materieel indien redelijkerwijs kan worden verwacht dat

deze, afzonderlijk of gezamenlijk, van invloed kunnen zijn op de economische beslissingen die gebruikers op basis van deze jaar-

rekening nemen. De materialiteit beïnvloedt de aard, timing en omvang van onze controlewerkzaamheden en de evaluatie van

het effect van onderkende afwijkingen op ons oordeel.

Wij hebben deze accountantscontrole professioneel kritisch uitgevoerd en hebben waar relevant professionele oordeelsvorming

toegepast in overeenstemming met de Nederlandse controlestandaarden, rubriek A van het accountantsprotocol zoals opgeno-

men in bijlage 4 bij de Regeling toegelaten Instellingen volkshuisvesting, ethische voorschriften en de onafhankelijkheidseisen.

Onze controle bestond onder andere uit:

• het identificeren en inschatten van de risico’s dat de jaarrekening afwijkingen van materieel belang bevat als gevolg van fou-

ten of fraude, het in reactie op deze risico’s bepalen en uitvoeren van controlewerkzaamheden en het verkrijgen van controle-

informatie die voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Bij fraude is het risico dat een afwijking van materieel

belang niet ontdekt wordt groter dan bij fouten. Bij fraude kan sprake zijn van samenspanning, valsheid in geschrifte, het

opzettelijk nalaten transacties vast te leggen, het opzettelijk verkeerd voorstellen van zaken of het doorbreken van de interne

beheersing;

• het verkrijgen van inzicht in de interne beheersing die relevant is voor de controle met als doel controlewerkzaamheden te

selecteren die passend zijn in de omstandigheden. Deze werkzaamheden hebben niet als doel om een oordeel uit te spreken

over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling;

• het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en het evalueren van de rede-

lijkheid van schattingen door het bestuur en de toelichtingen die daarover in de jaarrekening staan;

• het vaststellen dat de door het bestuur gehanteerde continuïteitsveronderstelling aanvaardbaar is. Tevens het op basis van

de verkregen controle-informatie vaststellen of er gebeurtenissen en omstandigheden zijn waardoor gerede twijfel zou kun-

nen bestaan of de toegelaten instelling haar bedrijfsactiviteiten in continuïteit kan voortzetten. Als wij concluderen dat er

een onzekerheid van materieel belang bestaat, zijn wij verplicht om aandacht in onze controleverklaring te vestigen op de


relevante gerelateerde toelichtingen in de jaarrekening. Als de toelichtingen inadequaat zijn, moeten wij onze verklaring aan-

passen. Onze conclusies zijn gebaseerd op de controle-informatie die verkregen is tot de datum van onze controleverklaring.

Toekomstige gebeurtenissen of omstandigheden kunnen er echter toe leiden dat een toegelaten instelling haar continuïteit

niet langer kan handhaven;

• het evalueren van de presentatie, structuur en inhoud van de jaarrekening en de daarin opgenomen toelichtingen; en

• het evalueren of de jaarrekening een getrouw beeld geeft van de onderliggende transacties en gebeurtenissen.

Wij communiceren met de raad van commissarissen onder andere over de geplande reikwijdte en timing van de controle en over

de significante bevindingen die uit onze controle naar voren zijn gekomen, waaronder eventuele significante tekortkomingen in

de interne beheersing.

Arnhem, 25 april 2017

Ernst & Young Accountants LLP

drs. W. van Olst RA


AlleeWonen

Laan van Brabant 50 4701 BL Roosendaal

088 255 2000

www.alleewonen.nl

[email protected]

alleewonen - homepage - alwel · jaarrapport alleewonen 2016 3 inhoudsopgave voorwoord 4 verklaring...

Documents