1

AKIN TEKSTİL A.Ş.

BAKIRKÖY / İSTANBUL

(Tesis)

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

Rapor No: 2018 / 089

2

2018/089

İÇİNDEKİLER

1. RAPOR ÖZETİ ...................................................................................................................... 3 2. RAPOR BİLGİLERİ ............................................................................................................... 4 3. ŞİRKET BİLGİLERİ .............................................................................................................. 5 4. MÜŞTERİ BİLGİLERİ ........................................................................................................... 5 5. DEĞER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI ...................................................................... 6 6. UYGUNLUK BEYANI VE KISITLAYICI KOŞULLAR ................................................................ 7 7. TAŞINMAZIN TAPU KAYITLARI ........................................................................................... 8 7.1. TAPU KAYITLARI ................................................................................................................. 8 7.2. TAPU TAKYİDATI ................................................................................................................. 8 7.3. TAKYİDAT AÇIKLAMALARI .................................................................................................. 8 8. BELEDİYE İNCELEMELERİ ................................................................................................... 9 8.1. İMAR DURUMU .................................................................................................................... 9 8.2. İMAR DOSYASI İNCELEMESİ .............................................................................................10 8.3. ENCÜMEN KARARLARI, MAHKEME KARARLARI, PLAN İPTALLERİ V.B. KONULAR ...........10 8.4. YAPI DENETİM FİRMASI ...................................................................................................11 8.5. SON ÜÇ YIL İÇİNDEKİ HUKUKİ DURUMDAN KAYNAKLANAN DEĞİŞİM ...........................11 8.5.2. BELEDİYE BİLGİLERİ ........................................................................................................11 9. TAŞINMAZIN ÇEVRE VE KONUMU .....................................................................................12 9.1. KONUM VE ÇEVRE BİLGİLERİ............................................................................................12 9.2. BÖLGE ANALİZİ .................................................................................................................14 9.2.1 İSTANBUL İLI: ...................................................................................................................14 9.2.2 BAKIRKÖY İLÇESI: ............................................................................................................17 9.3. MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT

TRENDLER VE DAYANAK VERİLER ....................................................................................19 10. TAŞINMAZIN / TESİSİN ÖZELLİKLERİ .............................................................................20 10.1. TESİSİN GENEL ÖZELLİKLERİ ...........................................................................................20 10.2. AÇIKLAMALAR ...................................................................................................................21 11. EN VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ ......................................................................................21 12. DEĞERLENDİRME ..............................................................................................................22 13. FİYATLANDIRMA ...............................................................................................................22 13.1. EMSAL KARŞILAŞTIRMA YAKLAŞIMI ................................................................................23 13.2. İKAME MALİYET YAKLAŞIMI .............................................................................................23 13.3. GELİR İNDİRGEME YAKLAŞIMI.........................................................................................26 14. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ ...............................................................28 14.1. FARKLI DEĞERLEME METOTLARININ VE ANALİZ SONUÇLARININ UYUMLAŞTIRILMASI VE

BU AMAÇLA İZLENEN YÖNTEMİN VE NEDENLERİNİN AÇIKLAMASI .................................28 14.2. KİRA DEĞERİ ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER ............................................................28 14.3. GAYRİMENKUL VE BUNA BAĞLI HAKLARIN HUKUKİ DURUMUNUN ANALİZİ ..................28 14.4. BOŞ ARAZİ VE GELİŞTİRİLMİŞ PROJE DEĞERİ ANALİZİ VE KULLANILAN VERİ VE

VARSAYIMLAR ...................................................................................................................28 14.5. MÜŞTEREK VEYA BÖLÜNMÜŞ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALİZİ ...................................28 14.6. HASILAT PAYLAŞIMI VEYA KAT KARŞILIĞI YÖNTEMİ İLE YAPILACAK PROJELERDE,

EMSAL PAY ORANLARI ......................................................................................................28 14.7. ASGARİ BİLGİLERDEN RAPORDA VERİLMEYENLERİN NEDEN VERİLMEDİKLERİNİN

GEREKÇELERİ ....................................................................................................................29 14.8. YASAL GEREKLERİN YERİNDE GETİRİLİP GETİRİLMEDİĞİ VE MEVZUAT UYARINCA

ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT OLUP

OLMADIĞI .........................................................................................................................29 14.9. DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN SERMAYE PİYASASI KURULU HÜKÜMLERİNE

AYKIRI BİR DURUMU OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ .............................................29 15. SONUÇ ...............................................................................................................................30

3

2018/089

1. RAPOR ÖZETİ

DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN Akın Tekstil A.Ş.

DEĞERLEMESİ YAPILAN

GAYRİMENKULÜN ADRESİ

Osmaniye Mahallesi, Çırpıcı Koşuyolu Sokak, No:5

192 ada, 24 parsel, Akın Tekstil Tesisi

Bakırköy / İSTANBUL

DAYANAK SÖZLEŞME 06 Mart 2018 tarih ve 833 - 2018/020 no ile

DEĞERLEME TARİHİ 07 Mart 2018

RAPOR TESLİM TARİHİ 09 Mart 2018

DEĞERLENEN

TAŞINMAZIN TÜRÜ 1 adet tesis

DEĞERLENEN

MÜLKİYET HAKLARI Tam mülkiyet

TAPU BİLGİLERİ ÖZETİ

İstanbul ili, Bakırköy İlçesi, Osmaniye Mahallesi, 192

ada, 24 parselde yer alan” Kulübesi Olan Sebze

Bahçesi Artezyenli Havuzlu Kazan Dairesi ve

Müştemilatı olan Fabrika ile Küllükleri Olan Bahçeli

Kargir Fabrika” Vasıflı taşınmaz.

İMAR DURUMU ÖZETİ Bölge Parkı Alanında, Dere Koruma bandında, küçük

bir kısmı ise Yol Alanında kalmaktadır.

RAPORUN KONUSU

Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen parsel ve

üzerindeki tesisin pazar değerinin tespitine yönelik

olarak hazırlanmıştır.

RAPORUN TÜRÜ

Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu

düzenlemeleri kapsamında ve “Değerleme

Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususları”

içerecek şekilde hazırlanmıştır.

GAYRİMENKULLER İÇİN TAKDİR OLUNAN TOPLAM DEĞER (KDV HARİÇ)

İSTANBUL İLİ, BAKIRKÖY İLÇESİ OSMANİYE MAHALLESİNDE YER ALAN 192 ADA, 24 NOLU PARSEL VE ÜZERİNDEKİ

TESİSİN DEĞERİ 258.700.000,-TL

RAPORU HAZIRLAYANLAR

Sorumlu Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı

M. KIVANÇ KILVAN (SPK Lisans Belge No: 400114)

Ercan MEŞE (SPK Lisans Belge No: 406154)

4

2018/089

2. RAPOR BİLGİLERİ

DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN Akın Tekstil A.Ş.

DEĞERLEMESİ YAPILAN

GAYRİMENKULÜN ADRESİ

Osmaniye Mahallesi, Çırpıcı Koşuyolu Sokak,

No:5 192 ada, 24 parsel, Akın Tekstil Tesisi

Bakırköy / İSTANBUL

DAYANAK SÖZLEŞME 06 Mart 2018 tarih ve 833 - 2018/020 no ile

MÜŞTERİ NO 833

RAPOR NO 2018/089

DEĞERLEME TARİHİ 07 Mart 2018

RAPOR TESLİM TARİHİ 09 Mart 2018

RAPORUN KONUSU

Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen parsel ve

üzerindeki tesisin pazar değerinin tespitine

yönelik olarak hazırlanmıştır.

RAPORUN TÜRÜ

Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası

Kurulu düzenlemeleri kapsamında ve

“Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken

Asgari Hususları” içerecek şekilde

hazırlanmıştır.

RAPORU HAZIRLAYANLAR

M. Kıvanç KILVAN - Sorumlu Değerleme Uzmanı

Lisans No: 400114

Ercan MEŞE - Sorumlu Değerleme Uzmanı –

Lisans No: 406154

RAPORA KONU GAYRİMENKUL İÇİN ŞİRKETİMİZ TARAFINDAN

YAPILAN SON ÜÇ DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER

RAPOR TARİHİ 11.02.2016

RAPOR NUMARASI 2016/325

RAPORU HAZIRLAYANLAR

Kıvanç KILVAN (400114) Engin AKDENİZ (403030)

TAKDİR OLUNAN DEĞER (TL) (KDV HARİÇ)

238.155.000,-TL

5

2018/089

3. ŞİRKET BİLGİLERİ

ŞİRKET ADI Lotus Gayrimenkul Değerleme ve

Danışmanlık A.Ş.

ŞİRKET MERKEZİ İstanbul

ŞİRKET ADRESİ

Gömeç Sokak, No: 37 Akgün İş Merkezi Kat

3/8- 34718

Acıbadem – Kadıköy / İSTANBUL

TELEFON

(0216) 545 48 66

(0216) 545 48 67

(0216) 545 95 29

(0216) 545 88 91

(0216) 545 28 37

FAKS (0216) 339 02 81

EPOSTA bilgi@lotusgd.com

WEB www.lotusgd.com

KURULUŞ (TESCİL) TARİHİ 10 Ocak 2005

SERMAYE PİYASASI KURUL KAYDINA ALINIŞ TARİH VE KARAR NO

07 Nisan 2005 – 14/462

BANKACILIK DÜZENLEME VE DENETLEME KURUL KAYDINA ALINIŞ TARİH VE KARAR NO

12 Mart 2009 - 3073

TİCARET SİCİL NO 542757/490339

KURULUŞ SERMAYESİ 75.000,-YTL

ŞİMDİKİ SERMAYESİ 600.000,-TL

4. MÜŞTERİ BİLGİLERİ

ŞİRKET ÜNVANI Akın Tekstil A.Ş.

ŞİRKETİN ADRESİ Osmaniye Mah., Çırpıcı Koşuyolu Sk.

No:5/1-2-3-4 Bakırköy / İSTANBUL

TELEFON NO 0 212 543 64 40

FAKS NO 0 212 583 50 69

KURULUŞ (TESCİL) TARİHİ 01.09.1966

TİCARET SİCİL NO 62255

KAYITLI SERMAYE TAVANI 80.000.000,-TL

ÖDENMİŞ SERMAYESİ 25.200.000,-TL

HALKA AÇIKLIK ORANI % 19

FAALİYET KONUSU

Her türlü mensucat ve imalat sanayi işlerini

yapmak üzere fabrika, atölyeler kurmak,

kurulmuş olanlara iştirak etmek bunları satın

almak, satmak kiralamak vb.

6

2018/089

5. DEĞER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI

Bu rapor, müşterinin talebi üzerine adresi belirtilen gayrimenkulün pazar değerinin

tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.

Pazar değeri:

Bir mülkün, istekli alıcı ve istekli satıcı arasında, tarafların herhangi bir ilişkiden

etkilenmeyeceği şartlar altında, hiçbir zorlama olmadan, basiretli ve konu hakkında yeterli bilgi

sahibi kişiler olarak, uygun bir pazarlama sonrasında değerleme tarihinde gerçekleştirecekleri

alım satım işleminde el değiştirmesi gerektiği takdir edilen tahmini tutardır.

Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.

- Analiz edilen gayrimenkullerin türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen

kabul edilmiştir.

- Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedirler.

- Taraflar gayrimenkuller ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami

faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.

- Gayrimenkullerin satışı için makul bir süre tanınmıştır.

- Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.

- Gayrimenkullerin alım - satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman, piyasa faiz

oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.

7

2018/089

6. UYGUNLUK BEYANI ve KISITLAYICI KOŞULLAR

Bilgi ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz.

a. Raporda yer alan görüş ve sonuçlar, sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır.

Tümü kişisel, tarafsız ve önyargısız olarak yapılmış çalışmaların sonucudur.

b. Şirketimizin değerleme konusunu oluşturan tesis ve mülklere ilişkin güncel veya geleceğe

dönük hiçbir ilgisi yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi bir çıkarı ya da önyargısı

bulunmamaktadır.

c. Verdiğimiz hizmet, herhangi bir tarafın amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden

saptanmış olan bir değere; özel koşul olarak belirlenen bir sonuca ulaşmaya ya da sonraki bir

olayın oluşmasına bağlı değildir.

d. Şirketimiz değerlemeyi ahlâki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirmiştir.

e. Şirketimiz, ekspertiz raporu tarihinden sonra gayrimenkulde meydana gelebilecek fiziksel

değişikliklerin ve ekonomide yaşanabilecek olumlu ya da olumsuz gelişmelerin raporda

belirtilen fikir ve sonuçları etkilemesinden ötürü sorumluluk taşımaz.

f. Mülkün takdir edilen değerde değişikliliğe yol açabilecek zemin altı (radyoaktivite, kirlilik,

depremsellik vb.) veya yapısal sorunları içermediği varsayılmıştır. Bu hususlar, zeminde ve

binada yapılacak aletsel gözlemlemeler ve statik hesaplamaların yanı sıra uygulama

projelerindeki incelemeler sonucu açıklık kazanabilecek olup uzmanlığımız dışındadır. Bu tür

mühendislik ve etüt gerektiren koşullar veya bunların tespiti için hiçbir sorumluluk alınmaz.

8

2018/089

7. TAŞINMAZIN TAPU KAYITLARI

7.1. Tapu kayıtları

SAHİBİ Akın Tekstil A.Ş.

İLİ - İLÇESİ İstanbul – Bakırköy

MAHALLESİ Osmaniye

PAFTA NO 71

ADA NO 192

PARSEL NO 24

NİTELİĞİ Kulübesi Olan Sebze Bahçesi Artezyenli Havuzlu Kazan Dairesi ve Müştemilatı olan Fabrika ile Küllükleri Olan Bahçeli Kargir Fabrika 1

ARSA ALANI 51.383,00 m²

ARSA PAYI Tamamı

YEVMİYE NO 2756

CİLT NO 54

SAHİFE NO 5262

TAPU TARİHİ 26.05.1987

7.2. Tapu Takyidatı

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü TAKBİS sisteminden 07.03.2018 tarihi itibariyle temin

edilen ve bir örneği ekte sunulan tapu kaydına göre rapor konusu taşınmaz üzerinde

aşağıdaki notların bulunduğu görülmüştür.

Hak ve Mükellefiyetler Bölümü:

2 parsel lehine mürur hakkı. (04.10.1933-60)

Beyanlar Bölümü:

2942 sayılı kamulaştırma kanununun 7. maddesine göre belirtme. Lehdar İstanbul

Büyükşehir Belediyesi (20.12.2013/14510)

7.3. Takyidat Açıklamaları

Mürur Hakkı: Mürur hakkı, bir kimsenin kendi ev, arsa, bahçe ve arazi gibi gayri

menkulüne ulaşabilmek için, başkasına âit bir gayrimenkuldeki yoldan geçiş hakkını ifade eder. Bu

yol, ya umûmî, ya da kendisine veya üçüncü şahsa ait özel bir yol olabilir. Geçiş hakkı, irtifak

haklarından olup, bir gayrimenkul lehine başkasına ait bir gayrimenkul üzerinde kurulmuş bir

yararlanma hakkıdır.

1 Parsel üzerindeki yapılar için cins tashihi yapılmıştır.

9

2018/089

2942 sayılı kanunun 7. Maddesi: Kamulaştırmayı yapacak idare, kamulaştırma veya

kamulaştırma yolu ile üzerinde irtifak hakkı kurulacak taşınmaz malların veya kaynakların sınırını,

yüzölçümünü ve cinsini gösterir ölçekli planını yapar veya yaptırır; kamulaştırılan taşınmaz malın

sahiplerini, tapu kaydı yoksa zilyetlerini ve bunların adreslerini, tapu, vergi ve nüfus kayıtları

üzerinden veya ayrıca haricen yaptıracağı araştırma ile belgelere bağlamak suretiyle tespit ettirir.

İlgili vergi dairesi idarenin isteği üzerine taşınmaz mal ve kaynakların vergi beyan ve değerlerini,

vergi beyanı bulunmadığı hallerde beyan yerine geçecek takdir edilecek değeri en geç bir ay

içerisinde verir. İdare kamulaştırma kararı verdikten sonra kamulaştırmanın tapu siciline şerh

verilmesini kamulaştırmaya konu taşınmaz malın kayıtlı bulunduğu tapu idaresine bildirir. Bildirim

tarihinden itibaren malik değiştiği takdirde, mülkiyette veya mülkiyetten gayri ayni haklarda

meydana gelecek değişiklikleri tapu idaresi kamulaştırmayı yapan idareye bildirmek zorundadır.

(Değişik cümle: 24/4/2001 - 4650/2 md.) İdare tarafından, şerh tarihinden itibaren altı ay içinde

10 uncu maddeye göre kamulaştırma bedelinin tespitiyle idare adına tescili isteğinde

bulunulduğuna dair mahkemeden alınacak belge tapu idaresine ibraz edilmediği takdirde, bu şerh

tapu idaresince resen sicilden silinir.

8. BELEDİYE İNCELEMELERİ

8.1. İmar Durumu

Bakırköy Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde yapılan temas ve incelemelerde rapor konusu

parselin 08.03.2004 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Bakırköy Merkez Uygulama İmar planına göre

büyük bir bölümü Bölge Parkı Alanında, bir kısmı Dere Koruma Kuşağında kısmen de Yol

Alanında kaldığı öğrenilmiştir.

Ayrıca imar dosyasında yer alan resmi yazıda 192 ada 10, 11 ve 24 parselleri de içine alan

Osmaniye, Kartaltepe, Zuhuratbaba, Yeni Mahalle, Sakızağacı, Zeytinlik ve Cevizlik

mahallelerinin 5393 sayılı Belediye yasasının 73. Maddesi gereği “Kentsel Dönüşüm ve Gelişim

Proje Alanı” ilan edilmesi ve ayrıca bu alanda İlçe Belediye Başkanlığınca imar planları ve

projelerinin yapılması hususundaki teklif 05.11.2014 tarih ve 101 sayılı Bakırköy Belediye Meclisi

Kararı bilgi için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile Büyükşehir Belediye Başkanlığına iletilmiş olup,

söz konusu alanda kentsel dönüşüm planları İlçe Belediye Başkanlığınca başlatıldığı belirtilmiştir.

10

2018/089

8.2. İmar Dosyası İncelemesi

İmar Müdürlüğü arşivinde yer allan dosyası üzerinde yapılan incelemede parsel

üzerindeki yapılara ilişkin aşağıdaki ruhsatların ve iskan belgelerinin bulunduğu

görülmüştür.

BELGE TARİH NO ALANI (m2)

Ruhsat 31.05.1957 1405 4.872

Ruhsat 29.05.1958 859 1.623,84

Ruhsat 24.12.1959 137976 1.752,37

Ruhsat 08.01.1960 1/7 1.152,77

Ruhsat 18.10.1965 15731 710

Ruhsat 21.11.1967 167886 3.697

Ruhsat 31.03.1983 1303 3.000

Yapı Muayene Raporu 31.05.1958 --

Yapı Muayene ve Kullanma İzni

09.02.1970 703 --

Rusat+Yapı Kullanma İzin Belgesi

11.03.1987 61/6 39.814

Taşınmaz üzerindeki yapılara ait 11.03.1987 tarih 61/6 nolu 2981 sayılı yasa kapsamında

verilmiş Ruhsat+Yapı Kullanma İzin Belgesi bulunmaktadır. Bunun 36.814 m2 lik kısmını

fabrika alanı, 3.000 m2 lik kısmını ise idari bina oluşturmaktadır. Belgenin açıklamalar

bölümünde “14.08.1987 tarih 3254 sayılı encümen kararına göre yasa gereği

değerlendirilmeye tabi tutulması gereken kısma ruhsat, diğer kısımlara ruhsat ve iskan olarak

düzenlenmiştir. Belediye encümeninin 02.05.1986 tarih ve 1449 sayılı yıkım kararında

belirtilen kısımlar değerlendirme harici tutulmuştur. “ ifadesi yer almaktadır.

8.3. Encümen Kararları, Mahkeme Kararları, Plan İptalleri v.b. konular

- 13.01.1986 tarih ve 4/2 nolu yapı tatil tutanağında ruhsatsız tek katlı ilave

inşaata başlandığı tespit edilmiştir.

- 21.07.1989 tarih ve 16 sayılı yapı tatil tutanağında projeye aykırı olarak kaçak

çatı kat ve 10 x 13,50 m. ebadında bodrum kat yapıldığı tespit edilmiştir.

11

2018/089

- 03.10.1986 tarih ve 3540 nolu encümen kararında 13.01.1986 tarih, 4/2 nolu

yapı tatil tutanağında belirtilen kaçak kısımların yıktırılmasına karar verilmiştir.

- 05.09.1989 tarih ve 6701 nolu encümen kararında 21.07.1989 tarihli yapı tatil

tutanağında belirtilen hususlardan dolayı inşaatın yıktırılmasına karar

verilmiştir.

8.4. Yapı Denetim Firması

Konu tesis 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanunu’ndan önce inşa

edilmiş olup bu kanun hükümlerine tabi değildir.

8.5. Son Üç Yıl İçindeki Hukuki Durumdan Kaynaklanan Değişim

8.5.1. Tapu Müdürlüğü Bilgileri

8.5.1.1. Son Üç Yıl İçersisinde Gerçekleşen Alım Satım Bilgileri

Son üç yıl içerisinde herhangi bir alım satım işlemi gerçekleşmemiştir.

8.5.2. Belediye Bilgileri

8.5.2.1. İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma

İşlemleri v.b. İşlemler

Rapora konu arsa kadastral parsel niteliğinde olup üzerinde 2942 sayılı kamulaştırma

kanunun 7. maddesi kapsamında şerh bulunmaktadır. Taşınmaz daha öncesinde imar uygulaması

görmemiş olduğundan DOP kesintileri (en fazla %40 oranında) yapılmamıştır.

12

2018/089

9. TAŞINMAZIN ÇEVRE VE KONUMU

9.1. Konum ve Çevre Bilgileri Değerlemeye konu taşınmaz, İstanbul İli, Bakırköy İlçesi, Osmaniye Mahallesi, Çırpıcı

Koşuyolu Sokak üzerinde konumlu olan olan 5 kapı nolu 192 ada, 24 parsel üzerinde yer Akın

Tekstil Tesisidir.

Taşınmazın yakın çevresinde Veliefendi Hipodromu, Marmara Forum AVM, Tekzen Yapı

Market, Hasan Doğan Amatör Spor Tesisleri gibi tesislerin yanı sıra The İstanbul, Sahil Park

Veliefendi, Nidapark gibi konut projeleri yer almaktadır. Parsellerin doğusundaki bölgede ise

Zeytinburnu Sümer Mahallesi ve Veliefendi Mahallesi sınırları içerisinde kalan 3-5 katlı bitişik

nizamda inşa edilmiş binalardan oluşan konut fonksiyonu ağırlıklı yapılaşmalar yer almaktadır.

Taşınmaz, D-100 Karayolu’na 200 m., Kennedy Caddesi’ne (Sahil Yolu) ise yaklaşık 1,6 km.

mesafededir.

Uydu görüntüsü

13

2018/089

3-D Görüntüleri

14

2018/089

9.2. Bölge Analizi

9.2.1 İstanbul İli:

İstanbul, Türkiye'de yer alan şehir ve ülkenin 81 ilinden biridir. Ülkenin en kalabalık,

ekonomik ve sosyo-kültürel açıdan en önemli şehridir. Şehir, iktisadi büyüklük açısından

dünyada 34., nüfus açısından belediye sınırları göz önüne alınarak yapılan sıralamaya göre

Avrupa'da birinci, dünyada ise Lagos'tan sonra altıncı sırada yer almaktadır.

2015 yılı itibariyle nüfusu 14.657.434 kişidir.

İstanbul 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası,

doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve

ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda

Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Çorlu, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi,

kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda

Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. İstanbul'u oluşturan yarımadalardan

Çatalca Avrupa, Kocaeli ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise

bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Yavuz Sultan Selim, Fatih Sultan Mehmet ve 15 Temmuz

Şehitler Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i

çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur.

Karadeniz ile Marmara Denizi'ni bağlayan ve Asya ile Avrupa'yı ayıran İstanbul

Boğazı'na ev sahipliği yapması nedeniyle, İstanbul'un jeopolitik önemi oldukça yüksektir.

İstanbul'un yüksek nüfusu ve ileri sanayi sektörü çevresel konularda pek çok sıkıntıyı

da beraberinde getirmektedir. Hava, su ve toprak kirliliği gibi ana sorunların yanı sıra, çarpık

kentleşme ve denetimsizlikten kaynaklanan görüntü ve gürültü kirliği gibi ikincil sorunlar da

göze çarpmaktadır.

İstanbul'un toplam 39 ilçesi

vardır. Bu ilçelerin 25'i Avrupa

Yakası'nda, 14'ü ise Anadolu

Yakası'ndadır. Bunlar; Adalar,

Arnavutköy, Ataşehir, Avcılar, Bağcılar,

Bahçelievler, Bakırköy, Başakşehir,

Bayrampaşa, Beşiktaş, Beykoz,

Beylikdüzü, Beyoğlu, Büyükçekmece,

Çatalca, Çekmeköy, Esenler, Esenyurt,

Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa,

Güngören, Kadıköy, Kağıthane,Kartal,

Küçükçekmece, Maltepe, Pendik, Sancaktepe, Sarıyer, Silivri, Sultanbeyli, Sultangazi, Şile,

Şişli, Tuzla, Ümraniye, Üsküdar ve Zeytinburnu ilçeleridir.

15

2018/089

İstanbul'un tarihi semtlerinden batıya ve kuzeye gidildikçe büyük bir farklılaşma

görülür.

En yüksek gökdelenler ve ofis binaları Avrupa

Yakası'daözellikle Levent, Mecidiyeköy ve Maslak'ta toplanırken, Anadolu Yakası'nda ise

Kadıköy ilçesindeki Kozyatağı mahallesi dikkat çeker.

Son yıllarda inşa edilen çok yüksek yapılar, nüfusun hızlı büyümesi göz önüne alınarak

yapılmışlardır. Şehrin hızla genişlemesinden dolayı konutlaşma, genellikle şehir dışına doğru

ilerlemektedir. Şehrin sahip olduğu en yüksek çok katlı ofis ve konutlar, Avrupa Yakası'nda

bulunan Levent, Mecidiyeköy ve Maslak semtlerinde toplanmıştır. Levent ve Etiler'de çok

sayıda alışveriş merkezi toplanmıştır. Türkiye'nin en büyük şirket ve bankalarının önemli bir

kısmı bu bölgede bulunmaktadır. Yakın dönemde finans kuruluşlarının operasyon merkezleri

Pendik – Tuzla ve Gebze aksına doğru kaymıştır.

İstanbul, kara ve deniz ticaret yollarının bir kavşağı olması ve stratejik konumu

nedeniyle Türkiye'de ekonomik yaşamın merkezi olmuştur. Şehir aynı zamanda en

büyük sanayi merkezidir. Türkiye'deki sanayi istihdamının %20'sini karşılamaktadır. Yaklaşık

olarak %38'lik endüstriyel alana sahiptir. İstanbul ve çevre iller bu

alanda; meyve, zeytinyağı, İpek, pamuk ve tütün gibi ürünler elde etmektedir.

Ayrıca gıda sanayi, tekstil üretimi, petrol ürünleri, kauçuk, metal eşya, deri,

kimya, ilaç, elektronik, cam, teknolojik ürünler, makine, otomotiv, ulaşım araçları, kağıt ve

kâğıt ürünleri ve alkollü içkiler, kentin önemli sanayi ürünleri arasında yer almaktadır.

Ticaret, İstanbul'un gelirinde en büyük paya sahip olan sektördür. İlde bu sektörün

gelişmesinde Boğaz köprülerinin, Asya ve Avrupa gibi merkezler arasında

uzanan otoyolların büyük katkısı vardır. Aynı şekilde demiryoluyla da Asya ve Avrupa'ya

bağlanması ve büyük limanları olması da bu konuda etkilidir. İstanbul ticaret sektörü ülke

toplamının %27'sini oluşturur. Dışalım ve dışsatım konusunda da İstanbul, Türkiye çapında

birinci sıradadır. Türkiye'de hizmet veren özel bankaların tümünün, ulusal çapta yayın yapan

gazetelerin, televizyon kanallarının, ulaşım firmalarının ve yayınevlerinin ise tümüne

yakınının genel merkezleri İstanbul'dadır. Nitekim İstanbul

ekonomisinde bankacılıkla birlikte ulaştırma-haberleşme sektörü %15'i aşan bir paya

sahiptir.

Türkiye'nin büyük sanayi kuruluşlarından pek çoğunun genel merkezi ve fabrikası

İstanbul'da bulunmaktadır. İlde madeni eşya, makine, otomotiv, gemi yapımı, kimya,

dokuma, konfeksiyon, hazır gıda, cam, porselen ve çimento sanayi gelişkindir. 2000'li

yılların başında payı %30'a yakın olan sanayi, ticaretten sonra ildeki ikinci büyük sektördür.

İstanbul genelinde tüm orman alanları koruma altına alınmış olmakla birlikte sınırlı

miktarda ormancılık faaliyeti yürütülmektedir.

16

2018/089

İstanbul'un tarihi, anıtlar ve yapıtların fazlalığı ve Boğaz'a sahip olması nedeniyle

gözde turizm merkezlerinden biridir. Ancak 2016 yılı itibariyle turizm sektöründe gerileme

dönemi başlamıştır.

İstanbul'da ulaşım kara, hava, deniz ve demiryolu gibi farklı şekillerde yapılmaktadır.

Şehir içi, şehirlerarası ve uluslararası taşımacılığın yapıldığı büyük merkezlere sahiptir. İlde

havayolu ulaşımının yapıldığı iki sivil havalimanı vardır. İlin kuzeyinde 3. Havalimanı inşaatı

devam etmektedir. Yurtiçi ve yurtdışı pek çok merkeze aktarma yapmaksızın uçmak

mümkündür. İldeki havalimanlarından Atatürk Havalimanı, Avrupa Yakası'nda Bakırköy

ilçesinde; Sabiha Gökçen Havalimanı ise Anadolu Yakası'nda Pendik ilçesinde yer

alır. Atatürk Havalimanı ilde alanında ilk olup, hava ulaşımında en büyük paya sahiptir. Kent

merkezine metro hattı ve otoyollarla bağlıdır.

Karayoluyla ulaşımı ise İstanbul'da özellikle şehirlerarası yolculukta büyük bir paya

sahiptir. Türkiye'nin her iline ve ayrıca Gürcistan, Yunanistan, Bulgaristan gibi komşu

ülkelere İstanbul'dan doğrudan seferler vardır. Anadolu Yakası'nda Harem Otogarı, Avrupa

Yakası'ndaysa Büyük İstanbul Otogarı hizmet vermektedir. İstanbul Otogarı

da metroyla kent merkezine bağlanmaktadır.

Demiryolu ise bu iki ulaşım yoluna oranla daha az tercih edilen bir başka hizmettir.

İstanbul'dan Eskişehir, Ankara, Konya, Adana, Bitlis, Van gibi yurtiçi merkezlerle;

Yunanistan, Bulgaristan, Romanya, Sırbistan, Macaristan, İran, Suriye ve Irak gibi dış

merkezlere tren seferleri vardır. Yüksek hızlı tren Pendik ilçesinden hareket etmektedir.

Deniz yoluyla ise ilde düzenli ulaşım yalnızca yurtiçinde gerçekleştirilir.

İstanbul'dan Yalova'ya, Balıkesir'e ve Bursa'ya feribot ve araba vapuru seferleri vardır.

İstanbul Limanı'na turistik amaçlarla gelen münferit gemiler dışında yurtdışı varışlı gemi

seferi yoktur.

İstanbul'da şehir içi ulaşım ise büyük bir sektördür. Otobüslerle ulaşım sağlayan İETT;

şehir hatları vapurlarını ve deniz taksi işleten İDO; tramvay, metro, füniküler ve teleferik

hatlarının sahibi İstanbul Ulaşım A.Ş.; banliyö hizmeti sağlayan TCDD; dolmuşlar, yolcu

motorları ve ticari taksilerle İstanbul kompleks bir ulaşım ağına sahiptir.

17

2018/089

9.2.2 Bakırköy İlçesi:

Bakırköy 1990’larda tümüyle kentleşmiş bir yönetsel birime dönüşmüştür. 1989’da

Küçükçekmece çıkarılarak ayrı bir ilçe yapılmıştır. 1992’de Bakırköy ilçe sınırları yeniden

düzenlenerek Bahçelievler, Güngören, Bağcılar ve Esenler adıyla yeni ilçeler oluşturulmuştur.

Günümüz Bakırköy merkezindeki en eski yapı olan Çarşı Camii Bakırköy’ün 17. Yüzyılla

birlikte canlandığının yaşayan bir kanıtıdır. Çarşı Camii 1601’de inşa edilmiştir. Camiyle birlikte bir

çeşme ve bir de hamam yapılmıştır.

Bakırköy merkezinde Ermeni Mezarlığı yanında Rum Mezarlığı da varlığını sürdürmektedir.

Galleria’nın olduğu alandan Ayamama Deresi’ne kadar olan kıyı kesiminde 1970’lerin ortalarına

kadar çok sayıda Roma ve Bizans dönemine ait çeşitli kalıntılara ait parçalar görülebilmekteydi.

Ayamama Deresi civarındaki çeşitli temel kazılarında ise İlk Tunç Çağı’na ait çok sayıda eser

bulunmuştur. Kanuni döneminin İskender Çelebi Bahçesi ile Baruthaneye ait çeşitli yapılar da bu

sahil şeridinde yer almaktadır.

Bakırköy'ün yayıldığı plato, düz ve hafif dalgalı bir yüzey oluşturup, aşınımla önemli ölçüde

taşınmıştır.

Bakırköy ilçe alanı, doğudan batıya doğru gidildikçe dalgalı bir görünüm gösterir. Buna

rağmen Bakırköy'de önemli yükseltiler görülmez. Sırtlar genel olarak kuzey-güney doğrultusunda

uzanır ve Güney Marmara Denizi'ne doğru eğilimleri yitirerek yüzleşirler.

Bakırköy merkezde, yükselti 20-30 metredir. İlçenin Marmara Denizi'ne olan kıyıları, fazla

engebeli değildir. Genel görünüm, geniş koylar ve burunlar şeklindedir. Çırpıcı, Çavuşpaşa ve

Uzundere''nin aktığı kıyı alanları, alüvyonlara dolmuştur. Sakızağacı ve Bakırköy burnunda ise

dalgaların etkisiyle aşınan felezler ve bunların önünde aşınma. düzlükleri görülür. Bakırköy'ün

Marmara Denizi''ne olan kıyıları, Florya kıyıları dışında, geniş bir yerleşme alanının kıyısı

durumuna dönüşmüştür.

1955 yılından itibaren Bakırköy hızlı bir kentleşme yaşamış ve dolayısıyla hızlı nüfus artışları

sonucunda büyük alt yapı ve kentleşme sorunlarını da beraberinde getirmiştir. Ancak 1989 ve

1992 yerel seçimleri ile Bakırköy ilçesi önce Küçükçekmece daha sonra Bahçelievler, Bağcılar ve

Güngören ilçelerinin ayrılması ile hem nüfus, hem de alan olarak küçülmüştür. Bakırköy şu andaki

mevcut sınırları içinde İstanbul' un en seçkin ilçelerinden birisine dönüşmüştür.

18

2018/089

İlçe sınırları kuzeyindeki E-5 Karayolu sınırı olup, Güngören ve Bahçelievler ilçeleri; güneyinde

Marmara Denizi, doğusunda Çırpıcı deresi sınır olup, Zeytinburnu ilçesi, batısında ve kuzey-

batısında ise Küçükçekmece ilçesi bulunmaktadır. Bu sınırlar içerisinde Bakırköy ilçesi 35 km²

alana kuruludur.

Marmara Denizi kıyı şeridinde yer alan Bakırköy, baş döndürücü kentleşme hızına karşın, doğal

güzellikleri açısından yinede İstanbul'un anılmaya değer bölgelerinden biridir. 40-45 yıl öncesine

kadar uçsuz bucaksız çayırlarının uzandığı birbirinden uzak yerleşmeleri ile kırsal kesimin tüm

özelliklerini gösteren Bakırköy günümüzde tam bir kent görünümündedir.

İstanbul'un iklimi ile Bakırköy iklimi de belirgin iklim kalıpları içinde değerlendirmek mümkün

değildir. İklimin gösterdiği çeşitliliğe bağlı olarak kimi yılların Ocak ve Şubat aylarında ılık

havalara rastlanır. Marmara Denizi kıyı şeridi boyunca yer alan plajları, doğal güzellikleri Bizans

döneminden kalma Fildamı, Osmanlı döneminin "Çarşı Camii", "Ahmet Hatun Camii" gibi eserler

Osmanlı imparatorluğu'nun Bakırköy'e bıraktığı görülmeye değer tarihi yapıtlardır. Bugün Yunus

Emre Kültür Merkezi olan bina Osmanlı döneminin baruthanesidir. Azatlı baruthanesi,

Ayestefanos, Rus anıtı ve Bakırköy hamamı diger tarihi eserlerdir.

Hava, Kara, Deniz ulaşımı açısından oldukça elverişli bir yapıya sahip olan Bakırköy,

Uluslararası Havacılık alanında faaliyet gösteren Atatürk Havalimanı’nı bünyesinde

barındırmaktadır.

Bakırköy; esnaf, bürokrat ve emeklilerin meydana getirdiği toplum yapısının görünümünü arz

eder. Bakırköy'de Cevizlik, Yenimahalle ve Sakızağacı mahalleleri, en eski yerleşim alanları

olmaları nedeniyle mimaride o günlerin özelliğini taşımaktadır. 1960'dan sonraki yıllarda

kurulmaya başlanan Ataköy siteleri 40 yılı içeren zaman zarfında büyük gelişme göstermiş olup,

mimari ve şehircilik planlamasında örnek bir düzeye ulaşmıştır. Halen kısım olarak ifade edilen bu

mahalleler 1.kısımdan 11. kısma kadar yeşil alanları, dinlenme yerleri, gezi pistleri, alışveriş

merkezleri, kültürel ve sosyal tesisleriyle bir bütün olarak Ataköy gerçek anlamda örnek yerleşim

alanı olmuştur.

19

2018/089

9.3. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut

Trendler ve Dayanak Veriler Ülkemizde özellikle 2001 yılında yaşanan ekonomik krizle başlayan dönem, yaşanan diğer

krizlere paralel olarak tüm sektörlerde olduğu gibi gayrimenkul piyasasında da önemli ölçüde bir

daralmayla sonuçlanmıştır. 2001-2003 döneminde gayrimenkul fiyatlarında eskiye oranla ciddi

düşüşler yaşanmış, alım satım işlemleri yok denecek kadar azalmıştır.

Sonraki yıllarda kaydedilen olumlu gelişmelerle, gayrimenkul sektörü canlanmaya başlamış;

gayrimenkul ve inşaat sektöründe büyüme kaydedilmiştir. Ayrıca 2004-2005 yıllarında oluşan arz

ve talep dengesindeki tutarsızlık, yüksek talep ve kısıtlı arz, fiyatları hızla yukarı çekmiştir. Bu

dengesiz büyüme ve artışların sonucunda 2006 yılının sonuna doğru gayrimenkul piyasası sıkıntılı

bir sürece girmiştir. 2007 yılında Türkiye için iç siyasetin ağır bastığı ve seçim ortamının

ekonomiyi ve gayrimenkul sektörünü durgunlaştırdığı gözlenmiştir. 2008 yılı ilk yarısında iç

siyasette yaşanan sıkıntılar, dünya piyasasındaki daralma, Amerikan Mortgage piyasasındaki

olumsuz gelişmeler devam etmiştir. 2008 yılında ise dünya ekonomi piyasaları çok ciddi

çalkantılar geçirmiştir. Yıkılmaz diye düşünülen birçok finansal kurum devrilmiş ve global dengeler

değişmiştir.

Daha önce Türkiye’ye oldukça talepkar davranan birçok yabancı gayrimenkul yatırım fonu ve

yatırım kuruluşu, faaliyetlerini bekletme aşamasında tutmaktadır. Global krizin etkilerinin devam

ettiği dönemde reel sektör ve ülkemiz olumsuz etkilenmiştir.

Öte yandan 2009 yılı gayrimenkul açısından dünyada ve Türkiye’de parlak bir yıl olmamıştır.

İçinde bulunduğumuz yıllar gayrimenkul projeleri açısından finansmanda seçici olunan yıllardır.

Finans kurumları son dönemde yavaş yavaş gayrimenkul finansmanı açısından kaynaklarını

kullandırmak için araştırmalara başlamışlardır.

2010 içerisinde ise siyasi ve ekonomik verilerin inşaat sektörü lehine gelişmesiyle

gayrimenkul yatırımlarında daha çok nakit parası olan yerli yatırımcıların gayrimenkul portföyü

edinmeye çalıştığı bir yıl olmuş ve az da olsa daha esnek bir yıl yaşanmıştır. Geçmiş dönem bize

gayrimenkul sektöründe her dönemde ihtiyaca yönelik gayrimenkul ürünleri “erişilebilir fiyatlı”

olduğu sürece satılabilmekte mesajını vermektedir. Bütün verilere bakıldığında 2010 yılındaki

olumlu gelişmeler 2011 ila 2016 yıllarında da devam etmiştir.

2017 yılından itibaren gayrimenkul piyasasında durgunluk yaşanmaya başlamış olup kısa bir

projeksiyonda durgunluğun devam edeceği beklenmektedir.

20

2018/089

10. TAŞINMAZIN / TESİSİN ÖZELLİKLERİ

10.1. Tesisin Genel Özellikleri

TOPLAM İŞLETME ALANI 51.383 m²

TOPLAM İNŞAAT ALANI 28.814 m²(2)

ELEKTRİK Şebeke

SU Şebeke

KANALİZASYON Şebeke

TRAFO Mevcut

JENERATÖR Var

SU DEPOSU Mevcut

ISITMA SİSTEMİ İdari bina: Kalorifer - klima Diğer kısımlar: Isıtma sistemi

yok

YANGIN TESİSATI Yangın söndürme cihazları ve dolapları

PARK YERİ Açık otopark alanı mevcut

SATIŞ KABİLİYETİ

“Satılabilirlik” özelliğine sahiptir. Ancak mevcut imar

durumu itibariyle ve üzerinde kamulaştırma şerhi

bulunması sebebiyle alıcı kitlesi sınırlıdır.

22012 yılında meydana gelen yangında yaklaşık 11.000 m

2 lik kısmın yandığı eski uydu fotoğrafları üzerinden ölçülmüş

olup iskana esas yaklaşık kullanım alanı bu şekilde belirlenmiştir.

21

2018/089

10.2. Açıklamalar

Rapora konu tesis 51.383 m²’lik bir alan üzerine kuruludur.

Etrafı beton duvar ve fens teli ile fiziksel olarak çevrilidir.

Güneyinde 10 nolu parsel, doğusunda Çırpıcı Koşuyolu Sokak, Kuzeyinde park alanı ve

Tekzen, batısında ise 673 ada 4 parsel nolu boş arsa, Çobançeşme – Koşuyolu Caddesi ve

Marmara Forum AVM yer almaktadır.

Açık alanların büyük bir kısmı betonla kaplıdır.

Tesis idari bina, fabrikalar-depolar ve beton santrali bölümlerinden oluşmaktadır.

İdari bina ruhsata göre bodrum+zemin+2 normal kattan meydan gelmekte olup 3.000 m2

kullanım alanlıdır. İmar dosyasında yer alan 14.02.1983 tarihli onaylı mimari projesinden

farklı olarak binada çatı piyesi inşa edildiği tespit edilmiştir. Değerlemede ruhsat ve

projesine esas kullanım alanı dikkate alınmıştır.

Tesiste yer alan fabrika-depo alanları ruhsata göre toplamda 36.814 m2 alanlıdır.

Dosyasında yer alan 14.10.1967 tarihli mimari projesinde A, B, C, D bloklar ile ilave E,F

Bloklardan oluşmakta olan tesisin 2981 sayılı yasa kapsamında aldığı ruhsat+iskan

belgesine istinaden hazırlanmış olan röleve projesine rastlanmamıştır. Değerlemede iskan

belgesine esas kullanım alanı dikkate alınmıştır.

2012 yılında meydana gelen yangında fabrika binalarının yaklaşık 11.000 m2 lik bölümü

zayi olmuştur. Yapılan yaklaşık hesaplamalardan hareketle halihazır duruma göre tesisteki

yasal yapı alanı idari bina dahil 28.814 m2 olarak belirlenmiştir.

Fabrika bölümleri halihazırda çeşitli firmalara kiralanmış durumdadır.

Ana fabrika binasının güneyine bir beton santrali inşa edilmiş olup bu tesis halihazırda

kiracı olarak faaliyet göstermektedir. Bu tesis değerlemede dikkate alınmamıştır.

Tesis bünyesindeki binalar, ekonomik ömürlerini büyük ölçüde doldurmuş olup Akın Tekstil

fabrikasının taşınmasından sonra genellikle depo olarak kiraya verilmiş eski yapılardır.

11. EN VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ

“Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir olan, yasalarca izin

verilen ve değerlemesi yapılan mülkü en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımdır”. (UDS

Madde 6.3)

“Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe

sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Hem yasal olarak izin verilen hem de fiziki olarak

mümkün olan bir kullanım, o kullanımın mantıklı olarak niçin mümkün olduğunun değerleme

uzmanı tarafından açıklanmasını gerektirebilir. Analizler, bir veya birkaç kullanımın olası olduğunu

belirlediğinde, finansal fizibilite bakımından test edilirler. Diğer testlerle birlikte en yüksek değerle

sonuçlanan kullanım en verimli ve en iyi kullanımdır. (UDS madde 6.4)

22

2018/089

Taşınmaz mevcut imar planına göre Bölge Parkı, Dere Koruma Alanı ve Yol alanında

kalmaktadır ve üzerinde kamulaştırma şerhi bulunmaktadır. Bu sebepten dolayı mevcut

durumda uygulamaya kapalıdır. Arsa üzerinde yer alan yapılar büyük ölçüde iskanlıdır.

Kamulaştırma işlemi yapılana ya da imar planında yapılacak herhangi bir değişiklik durumuna

kadar tesisin mevcut fonksiyonunu korur şekilde devam etmesinin en verimli kullanım şekli

olduğu düşünülmektedir.

12. DEĞERLENDİRME

Tesisin değerine etki eden özet faktörler:

Olumlu etkenler:

Ulaşım imkânlarının kolaylığı,

D-100 Karayolu, Havaalanı ve Sahil yoluna yakın olması,

Merkezi konumu,

Parselin büyüklüğü ve yapılaşmaya uygun şekli,

Tamamlanmış altyapı,

Bölgenin ticari ve konut fonksiyonlu projelere talep sağlayacak potansiyele ve cazibeye

sahip olması,

Çevresinde nitelikli projelerin hayata geçiyor olması,

Parsel üzerindeki yapıların büyük kısmının iskanlı-ruhsatlı olması,

Hisseli olmaması.

Olumsuz etken:

Mevcut imar durumu ve kamulaştırma şerhinin bulunması,

Parsel büyüklüğü nedeniyle alıcı kitlesinin kısıtlı olması,

Yapıların eski olması.

13. FİYATLANDIRMA

Taşınmazın satış (pazar) değerlerinin tespitinde, kullanımı mümkün olan

yöntemlerle saptanmış olup değerleme prosesi aşağıda ayrıntılı olarak verilmiştir.

Taşınmazın değerinin tespitinde aşağıdaki yöntemler dikkate alınmıştır.

- Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı

- İkame Maliyet Yaklaşımı

- Gelir İndirgeme Yaklaşımı

23

2018/089

13.1. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı

Bu yaklaşımda, taşınmazın yakın çevresinde yer alan benzer gayrimenkullerin satış ve

kira değerleri araştırılmakta ve pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat

ayarlaması yapıldıktan sonra konu gayrimenkul için m2 birim değeri belirlenmektedir.

Bulunan emsaller konum, kullanım alanı büyüklüğü, inşai kalite ve teknik donanım gibi

kriterler dahilinde karşılaştırılmakta; yanı sıra ofisimizdeki mevcut bilgilerden

faydalanılmaktadır.

Taşınmazın yakın çevresinde benzer büyüklük ve nitelikte satılık tesis

bulunmamasından dolayı bu yöntemin sağlıklı şekilde kullanılması mümkün olmamıştır.

13.2. İkame Maliyet Yaklaşımı

Bu yaklaşımda aşağıdaki bileşenler 3 dikkate alınmıştır.

- Arsa değeri

- İnşaî yatırımların toplam değeri

a) Arsa Değeri:

Rapor konusu parselin rayiç değerinin tespitinde “Emsal Karşılaştırma Yöntemi”

kullanılmıştır.

Bu yöntemde, mevcut pazar bilgilerinden ve bölgede faaliyet gösteren emlak firmaları

ile yapılan görüşmelerden faydalanılmış; bölgede yakın dönemde pazara çıkarılmış benzer

gayrimenkuller ve kamulaştırma işlemleri dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek

kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapılmış ve konu gayrimenkul için birim fiyat

belirlenmiştir.

Bölgede yapılan piyasa araştırmalarında edinilen bilgiler şöyledir;

– Aynı bölgede, E-5 Karayolu Caddesi cepheli konumda yer alan, Prestij+Hizmet Alanı,

KAKS: 2,00 imarlı olduğu beyan edilen 5.222 m2 yüzölçümlü parsel 35.000.000,-USD

bedelle satılıktır. (Tel: 0212 485 16 62) (~6.702 USD/m²) (25.574 TL/m²)

– Osmaniye İncirli Mevkii’nde konumlu 630 m2 kullanım alanlı 5 kat konut imarlı parsel

12.500.000,-TL bedelle satılıktır. (Tel: 212 632 25 48) (19.841 TL/m²)

3 Bu bileşenler, arsa ve inşaî yatırımların ayrı ayrı satışına esas alınabilecek değerler anlamında olmayıp

tesisin toplam değerinin oluşumuna ışık tutmak üzere verilmiş fiktif büyüklüklerdir.

24

2018/089

– Kartaltepe Sümerbank evlerinde konumlu 398 m2 kullanım alanlı 2 kat konut imarlı parsel

3.200.000,-TL bedelle satılıktır. (Tel: 212 542 00 12) (8.040 TL/m²)

– Aynı bölgede, Zeytinburnu-Maltepe Mevkiinde yer alan, Ticareti Alanlı, KAKS: 2,50 imarlı

olduğu beyan edilen 12.000 m2 yüzölçümlü parsel 32.000.000,-USD bedelle satılıktır. (Tel:

0212 485 16 62) (~2.667 USD/m²) (10.175 TL/m²)

– Taşınmazların bitişiğinde yer alan 34.432,94 m2 yüzölçümlü, bölge parkı imarlı 673 ada 4

parsel 12.02.2015 tarihinde İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından 123.201.000,-TL

bedelle kamulaştırılmıştır. (~3.577 TL/m²) (Güncel fiyat: (~5.041 TL/m²))

Emsal Analizi:

1, 2, 3 ve 4 nolu emsalleri imarlı olmasından dolayı şerefiyesi konu taşınmaza göre

yüksektir.

2 ve 3 nolu emsaller konut imarlı olup, ticari faaliyet olarak düşünüldüğünde

konumlarına göre şerefiyeleri daha kötüdür.

5 nolu parsel konu taşınmazla çok benzer konumda yer almakta olup ana yola cepheli

olması avantajı bulunmaktadır. Kamulaştırmanın 2015 yılı şubat ayında gerçekleşmiş

olmasından kaynaklı dönemsel fiyat artışı dikkate alınmıştır.

Emsal Analiz Tablosu

Not: 09.03.2018 tarihli USD kuru 3,8157 TL olarak alınmıştır.

25

2018/089

Emsal analizinden hareketle tesisin yer aldığı parselin konumu, üzerindeki tesis

yapılarının mevcudiyeti, mevcut imar durumu, büyüklüğü ve bölgenin gelişme potansiyeli göz

önünde bulundurularak, emsallerin birim değerlerinin ortalaması alınmak suretiyle

kamulaştırma şerhi bulunması da dikkate alınarak m2 birim değeri 4.850,-TL/m2 olarak

belirlenmiştir.

Buna göre parselin değeri,

51.383,00 m2 x 4.850,-TL/m² 249.200.000,-TL olarak belirlenmiştir.

b) İnşaî yatırımların değeri:

İnşaî yatırımların değerlendirmeye esas m² birim bedelleri (kârı havi satışa esas rayiç

tutarları), binaların yapılış tarzları ve nitelikleri ile birlikte halihazır fiziksel durumları dikkate

alınarak saptanmış ve aşağıda tablo halinde sunulmuştur.

Bu değerlendirmemizde inşaat piyasası güncel verileri dikkate alınmış ve yapıların yaşı

ve yapım tarzına göre aşınma payı düşülerek kıymet takdiri yapılmıştır.

Bölgedeki inşaat firmaları ile yapılan görüşmelerde ortalama m2 birim maliyetlerinin

sanayi yapılarında (üretim ve idari kısım) 600 TL, konut/ofis/işyeri vb. yapılar ile spor

tesislerinde ise 750 TL mertebesinde gerçekleştiği öğrenilmiştir.

Fabrika üretim, idari kısım ve sosyal tesis binalarının yaşları (~50-25) itibariyle

yıpranma payı ortalama % 50 olarak belirlenmiş ve hesaplamalarda bina değeri için 300 TL

kıymet takdir edilmiştir.

İdari binanın yaşı (~ 34) itibariyle yıpranma payı % 40 olarak belirlenmiş ve

hesaplamalarda bina değeri için 450 TL kıymet takdir edilmiştir.

Bina Adı Yasal Kullanım

Alanı (m²) m² Birim

Değeri (TL) Yuvarlatılmış

Değeri (TL)

İdari Bina 3.000 450 1.350.000

Fabrika-Depolar 25.814 300 7.750.000

Diğer inşai yatırımlar (teknik alt yapı, çevre çiti, saha kaplaması, güvenlik kulübesi vd.)

Maktuen 400.000

TOPLAM 9.500.000

Ulaşılan Sonuç

Özet olarak konu tesisin İkame Maliyet Yaklaşımı yöntemiyle hesaplanan değeri aşağıdaki

tabloda verilmiştir.

ARSA DEĞERİ (TL) İNŞAİ YATIRIM

DEĞERİ (TL) TOPLAM DEĞERİ

(TL)

249.200.000 9.500.000 258.700.000

26

2018/089

13.3. Gelir İndirgeme Yaklaşımı

Bu yaklaşımda, Doğrudan İndirgeme (Direkt Kapitalizasyon) ve Gelir İndirgeme (en

önemli örneği İndirgenmiş Nakit Akımları analizidir) olarak adlandırılan iki yöntem

kullanılmaktadır. Rapor konusu taşınmazın değer tesbitinde kira bedelinin ve kapitalizasyon

oranının kolay tesbit edilebilir olması sebebiyle Doğrudan İndirgeme yöntemi kullanılmıştır.

Direkt ya da doğrudan kapitalizasyon denilen ve mülkün bir yıllık stabilize getirisini

baz alan bu yaklaşım, yeni bir yatırımcı açısından gelir üreten mülkün piyasa değerini analiz

eder.

Bu yöntemde bir kapitalizasyon oranı elde edebilmek için karşılaştırılabilir mülklerin

satış fiyatlarıyla gelirleri arasındaki ilişki incelenir daha sonra konu mülkün sahip olunduktan

sonraki ilk yılda elde edilen yıllık faaliyet gelirine bu oran uygulanır.

Bölgedeki benzer nitelikteki kiralık ve satılık taşınmazlar üzerinde yapılan piyasa

araştırmalarında edinilen bilgiler şöyledir; (*)

– Zeytinburnu Maltepe’de yer alan tek katlı, yaklaşık 25 yıllık, 5 m. yüksekliğinde, 7.000 m2

kullanım alanlı fabrika binası 120.000,-TL/ay bedelle kiralıktır. (Tel:0212 483 20 50) (~17 TL/m²)

– Zeytinburnu Maltepe’de yer alan tek katlı, yaklaşık 23 yıllık, 4,5 m. yüksekliğinde, 4.600 m2

kullanım alanlı imalathane 46.000,-TL/ay bedelle kiralıktır. (Tel: 0212 466 00 45) (~10 TL/m²)

– Zeytinburnu Merter’de yer alan 3 katlı, yaklaşık 30 yıllık, 6.900 m2 kullanım alanlı fabrika binası

150.000,-TL/ay bedelle kiralıktır. (Tel: 0212 466 32 11) (~26 TL/m²)

– Zeytinburnu Maltepede yer alan 8.500 m2 kullanım alanlı 15 yıllık fabrika binası 7.000.000,-USD

bedelle satılıktır (Tel: 0212 249 22 52) (~823 USD/m²) (~3.140 TL/m²)

– Merter’de yer alan 4.250 m2 kullanım alanlı 5 katlı, 25 yıllık işyeri binası 5.500.000,-USD bedelle

satılıktır (Tel: 0212 504 60 10) (~1.294 USD/m²) (~4.938 TL/m²)

– Merter’de yer alan 750 m2 kullanım alanlı, 15 yıllık araç girişli depo/imalathane 775.000,-USD

bedelle satılıktır (Tel: 0212 494 20 17) (~1.033 USD/m²) (~3.942 TL/m²)

(*) Yakın çevrede konu taşınmaza benzer arsa ve yapı büyülüğüne sahip emsal satılık/kiralık tesis bulunamamış olsa da, benzer fonksiyonlu bazı depo-fabrika-imalathanelere ilişkin piyasa verilerinden hareketle gelir indirgeme yöntemi uygulanmıştır.

Emsal Analizi (Kiralık Emsaller)

27

2018/089

Emsal analizinden hareketle tesisin konumu, kullanım fonksiyonu ve büyüklüğü

dikkate alınarak m2 birim kira değeri 12,-TL/m2 olarak belirlenmiştir.

Emsal Analizi (Satılık Emsaller)

Emsal analizinden hareketle tesisin konumu, kullanım fonksiyonu ve büyüklüğü

dikkate alınarak m2 birim değeri 3.230,-TL/m2 olarak belirlenmiştir.

Elde edilen değer, benzer mülklerin aynı düzeyde getiri sağlayacağı varsayımıyla

belirlenen gelir düzeyi ile garanti edilen piyasa değeridir.

Bu analizde “Taşınmazın Değeri=Taşınmazın Yıllık Net Geliri / Direkt Kapitalizasyon

Oranı” formülünden yararlanılır.

Kapitalizasyon oranı ise satılık ve kiralık emsallerin ortalama birim fiyatlarından

hareketle (Bkz. Emsal Analizi) şu şekilde belirlenmiştir.

Ortalama m2 satış değeri : 3.230 TL

Ortalama m2 kira değeri : 12 TL

Satış Değeri / kira değeri : 3.230 / 12 = 269,17 Ay /12 Ay = 22,431 Yıl

Buna göre Kapitalizasyon oranı: 100 / 22,431 = % 4,458 olarak belirlenmiştir.

Bu araştırmalar ve hesaplamalar neticesinde rapora konu tesisin mevcut kullanım

fonksiyonu itibariyle takdir olunan aylık kira değeri ve hesaplanan satış değeri aşağıda

sunulmuştur.

Taşınmazın Değeri=Taşınmazın Yıllık Net Geliri / Direkt Kapitalizasyon Oranı

Taşınmazın Aylık Net Geliri = 28.814 m2 x 12 TL/m2 = 345.768 TL

Taşınmazın Yıllık Net Geliri = 12 Ay x 345.768 TL/Ay = 4.149.216 TL

Kapitalizasyon Oranı = % 4,458 olmak üzere

Taşınmazın Değeri = 4.149.216 TL / % 4,458 93.000.000 TL olarak

belirlenmiştir.

28

2018/089

14. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ

14.1. Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının

Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin

Açıklaması

TESİS İÇİN FARKLI DEĞERLEME YÖNTEMLERİ İLE HESAPLANMIŞ DEĞERLERİN KARŞILAŞTIRMASI

KULLANILAN YÖNTEMLER TOPLAM DEĞER (TL)

İKAME MALİYET YÖNTEMİ 258.700.000

GELİR İNDİRGEME YAKLAŞIMI 93.000.000

Görüleceği üzere iki yöntemle bulunan değerler birbirlerinden farklıdır. Ancak

nihai değer olarak, gelir yöntemi doğrudan mevcut yapıların kullanım alanı üzerinden

uygulandığından ve arsanın değerini tam olarak yansıtmadığından, yanı sıra kira

gelirinin, başta piyasa koşulları olmak üzere çeşitli nedenlerle ortaya çıkabilecek

olumlu ya da olumsuz faktörlere bağlı olarak değişkenlik arzedebileceği sebepleriyle

“İkame Maliyet Yaklaşımı” ile bulunan değerin alınması uygun görülmüş ve

taşınmazın değeri 258.700.000,-TL olarak belirlenmiştir. Rapor tarihi itibariyle

belirlenen bu bedelin mevcut gayrimenkul piyasası ve ekonomik koşullar itibariyle

31.12.2017 tarihi itibariyle de aynı mertebede olduğu görüş ve kanaatindeyiz.

14.2. Kira Değeri analizi ve Kullanılan Veriler

Kira değeri analizi yapılmamıştır.

14.3. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi

Değerlemeye konu taşınmazın herhangi bir hukuki sorunu bulunmamaktadır.

14.4. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri

ve Varsayımlar

Değerleme, proje geliştirme niteliğinde değildir.

14.5. Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi

Değerlemeye konu tesis farklı firmalar tarafında kiralanmış haldedir. Yalnızca idari bina

Akın Tekstil A.Ş. tarafından kullanılmaktadır. Fabrika binaları içten yapılan bölümlendirmelerle

kiralamaya uygun hale getirilmiştir. Arsa ve üzerindeki ruhsatlı yapılar bir bütün halinde

değerlendirilmiştir.

14.6. Hasılat Paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak

projelerde, emsal pay oranları

Hasılat paylaşımı ya da kat karşılığı yöntemleri kullanılmamıştır.

29

2018/089

14.7. Asgari Bilgilerden Raporda Verilmeyenlerin neden

verilmediklerinin gerekçeleri

Asgari bilgilerden verilmeyen herhangi bir bilgi yoktur.

14.8. Yasal Gereklerin yerinde getirilip getirilmediği ve Mevzuat

Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz

Olarak Mevcut Olup Olmadığı

Tesisin yapı kullanma izin belgeleri mevcut olup mevcut kullanımını yansıtan cins

tashihi de yapılmıştır.

14.9. Değerlemesi yapılan gayrimenkulün Sermaye Piyasası Kurulu

Hükümlerine Aykırı Bir Durumu Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Taşınmazın Sermaye Piyasası Kurulu hükümlerine aykırı bir durumu bulunmamaktadır.

30

2018/089

15. SONUÇ

Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen tesisin yerinde ve ilgili merciler nezdinde yapılan

incelemelerinde konumuna, parselin yüzölçümü büyüklüğüne, imar durumuna, tesis bünyesindeki

yapıların kullanım alanı büyüklüklerine, inşai ve fiziksel özelliklerine ve çevrede yapılan piyasa

araştırmalarına göre arsa ve üzerindeki inşai yatırımların toplam piyasa değeri için,

258.700.000,-TL (İkiyüzellisekizmilyonyediyüzbin Türk Lirası)

(258.700.000,-TL ÷ 3,8157 TL/USD (*) 67.799.000,-USD)

(258.700.000,-TL ÷ 4,7277 TL/Euro (*) 54.720.000,-Euro)

(*) 09.03.2018 itibariyle TCMB Döviz Satış Kurları; 1,-Euro = 4,7277 TL; 1,-USD = 3,8157 TL'dir.

Euro ve USD bazındaki değerler, yalnızca bilgi için verilmiştir.

Taşınmazın KDV dahil değeri 305.266.000,-TL’dir.

Tesisin 31.12.2017 tarihi itibariyle değerinin de mevcut gayrimenkul piyasası ve ekonomik

koşullar dikkate alınarak aynı mertebede olduğu görüş ve kanaatindeyiz.

İşbu rapor, Akın Tekstil A.Ş.’nin talebi üzerine ve 3 (üç) orijinal olarak düzenlenmiş olup

kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.

Bilgilerinize sunulur. 09 Mart 2018

(Değerleme tarihi: 07 Mart 2018)

Saygılarımızla,

LOTUS Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

Eki:

Konum Krokileri

Fotoğraflar

Vaziyet planları

Ruhsat ve iskan belgeleri, resmi yazı

İmar durum örneği

Tapu Kaydı (TAKBİS çıktısı)

Tapu sureti

Değerleme uzmanlığı lisans belgeleri

Kıvanç KILVAN Sorumlu Değerleme Uzmanı

(Lisans No: 400114)

Ercan MEŞE Sorumlu Değerleme Uzmanı

(Lisans No: 406154)

31

2018/089

Konum krokisi

32

2018/089

Dış Görünümler

33

2018/089

34

2018/089

İdari Bina

35

2018/089

36

2018/089

İdari Bina İç Mekan

37

2018/089

38

2018/089

39

2018/089

40

2018/089

Fabrikalar (Dış Görünümler)

41

2018/089

Fabrikalar (İç mekan)

42

2018/089

Vaziyet planı

Vaziyet planı (İdari Bina projesi)

43

2018/089

24 Parsel Uydu Görünümü

44

2018/089

Yapı Kullanma İzin Belgesi

45

2018/089

Ruhsat

46

2018/089

47

2018/089

48

2018/089

49

2018/089

50

2018/089

51

2018/089

52

2018/089

53

2018/089

54

2018/089

55

2018/089

56

2018/089

İmar Planı

57

2018/089

İmar Planı

Takbis Belgesi

58

2016/325

Tapu

59

2016/325

Lisanslar