afstudeerverslag en bijlagen 1-06-2012 - hanze · bijlage 10: “begrippenlijst”.....114 bijlage...
TRANSCRIPT
AFSTUDEERVERSLAG
REVITALISATIE WINKELCENTRUM
Naam student: R. van Dijk
Student nummer: 338167
Naw nummer: 269875
Opleiding: HBO Bouwkunde duaal
Opdrachtgever: Van Wijnen Groningen B.V.
Groningen, juni 2012
Praktijkbegeleider: Dhr. A. Wiering
Afstudeer begeleider: Dhr. G. Ribberink
Afstudeer lezer: Dhr. T. Groenewegen
Hanzehogeschool Groningen
Academie voor Architectuur, Bouwkunde & Civiele Techniek
Studiejaar 2011 – 2012
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina II van 120
VOORWOORD
Deze eindrapportage van mijn afstudeeronderzoek is het sluitstuk van mijn studie bouwkunde aan de
Hanze Hogeschool in Groningen. Na drie jaar studeren is het mooi geweest en komt er een einde aan
het leven als student. Ik kijk terug op een prachtige tijd. Maar ik kijk ook vooruit, naar al het moois
wat nog gaat komen.
Een woord van dank is hier zeker op zijn plaats. Aan Van Wijnen Groningen B.V, die mij een plek gaf
tussen allemaal gezellige collega’s en mij tijd en ruimte gaf voor mijn onderzoek. Aan Gerrit Ribberink
voor de kritische begeleiding vanuit de Hanze Hogeschool. Aan alle mensen die ik in het kader van
het onderzoek heb mogen interviewen, het waren stuk voor stuk prachtige gesprekken!
Een aparte dank aan Pap en Mam, Jos, vrienden en natuurlijk aan Annemiek, wat ben ik toch blij met
jou!
Rest mij nog u veel leesplezier te wensen.
Riens van Dijk
Groningen, mei 2012
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina III van 120
SAMENVATTING
Opnieuw leven inblazen, opknappen. Revitaliseren van gebouwen is in de regel een lichtere vorm van
herstructureren. In ons land zijn er veel winkels die bekend staan om de locatie, in het geval van
revitalisatie kan deze locatie behouden blijven. Tijdens de revitalisatie van een bestaand
winkelcentrum wordt de fysieke waarde van het winkelcentrum verhoogd, het winkelcentrum gaat
een nieuwe levensfase in. Nadat een winkelcentrum is gerevitaliseerd is er een nieuw winkelcentrum
verkregen, geen nieuwbouw, maar wel een nieuw gezicht.
In de komende jaren zullen naar verwachting verschillende winkelcentra worden gerevitaliseerd.
Door deze ontwikkeling wordt er vaak gekeken naar referentieprojecten, zo ook bij de bouwkundige
aannemer Van Wijnen Groningen B.V.. Vanuit Van Wijnen en door eigen inzicht is het voorstel
gedaan om onderzoek te doen naar de manier waarop deze revitalisering het beste kan worden
aangepakt.
De bovenstaande gedachte maakt het interessant om de volgende centrale vraag te formuleren: Op
welke manier kun je als bouwkundig aannemer een winkelcentrum financieel verantwoord
revitaliseren, waarbij de economische gevolgen voor de winkeliers zo laag mogelijk blijven?
Het doel van dit onderzoek is om voor Van Wijnen Groningen B.V. een adviesrapport op te maken die
gebruikt kan worden voor toekomstige revitaliseringprojecten. Waardoor de financiële risico’s, die
gepaard gaan met de revitalisering van een winkelcentrum, helder in beeld zijn en beheerst kunnen
worden. Evenals de bouwmethodiek en de risico’s die er zijn tijdens de uitvoering. Als laatste wordt
er ook gekeken naar de manier waarop de communicatie methodiek richting de winkeliers en
winkelend publiek het beste gerealiseerd kan worden.
Voor het onderzoek is zowel deskresearch als fieldresearch verricht. Waarbij voor het deskresearch
veel onderzoek verricht is op het internet. Voor het fieldresearch zijn verschillende disciplines
benaderd, van de voorzitter van de winkeliersvereniging tot aan de directievoerder van de
opdrachtgever. Door de verkregen informatie te verzamelen is er per onderzoeksvraag gekeken naar
de informatie die benodigd was voor de beantwoording van de deelvragen. Daarnaast is bij elke
deelvraag gekeken naar de ondervonden problemen gedurende het proces van research. Na het
behandelen van de ondervonden problemen wordt er aansluitend aandacht besteed aan de wijze
van het analyseren en het verwerken van de uitkomsten.
Een belangrijke conclusie van dit onderzoek is dat risicomanagement bijdraagt om een
winkelcentrum financieel verantwoord te revitaliseren, zowel tijdens de werkvoorbereiding als
tijdens de uitvoeringsfase. Risicomanagement is het identificeren van risico’s en het vaststellen van
beheersmaatregelen. Door de winkeliers hierin te betrekken, naar ze te luisteren en te reageren,
voelt de winkelier zich serieus genomen, waardoor onder de winkeliers een bepaalde rust wordt
gecreëerd. Tevens is dit een methode om de economische gevolgen voor de winkelier zoveel
mogelijk te beperken. De aanbeveling richt zich dan ook op het betrekken van risicomanagement bij
de revitalisatie van een winkelcentrum. Omdat dit met een goed resultaat is toegepast tijdens de
werkvoorbereiding en uitvoeringsfase wordt aanbevolen om dit vanaf het begin van het project toe
te passen.
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina IV van 120
INHOUDSOPGAVE
1. Inleiding............................................................................................................................................ 1
1.1 Aanleiding tot het onderzoek.................................................................................................. 1
1.2 Situatieschets .......................................................................................................................... 1
1.3 Doelstelling.............................................................................................................................. 2
1.4 Onderzoeksvragen................................................................................................................... 2
2. Onderzoek: opzet en verantwoording ............................................................................................. 4
2.1 Research .................................................................................................................................. 4
2.1.1 Onderzoeksvraag 1.............................................................................................................. 4
2.1.2 Onderzoeksvraag 2.............................................................................................................. 8
2.1.3 Onderzoeksvraag 3.............................................................................................................. 9
2.1.4 Onderzoeksvraag 4.............................................................................................................. 9
2.1.5 Onderzoeksvraag 5............................................................................................................ 10
2.1.6 Onderzoeksvraag 6............................................................................................................ 11
2.1.7 Onderzoeksvraag 7............................................................................................................ 12
3. Onderzoek: Uitkomsten en analyse ............................................................................................... 13
3.1 Onderzoeksvraag 1................................................................................................................ 13
3.2 Onderzoeksvraag 2................................................................................................................ 14
3.3 Onderzoeksvraag 3................................................................................................................ 15
3.4 Onderzoeksvraag 4................................................................................................................ 15
3.5 Onderzoeksvraag 5................................................................................................................ 16
3.6 Onderzoeksvraag 6................................................................................................................ 17
3.7 Onderzoeksvraag 7................................................................................................................ 18
4. Conclusies en aanbevelingen ......................................................................................................... 19
4.1 Conclusies.............................................................................................................................. 19
4.1.1 Onderzoeksvraag 1............................................................................................................ 19
4.1.2 Onderzoeksvraag 2............................................................................................................ 20
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina V van 120
4.1.3 Onderzoeksvraag 3............................................................................................................ 21
4.1.4 Onderzoeksvraag 4............................................................................................................ 21
4.1.5 Onderzoeksvraag 5............................................................................................................ 22
4.1.6 Onderzoeksvraag 6............................................................................................................ 22
4.1.7 Onderzoeksvraag 7............................................................................................................ 23
4.2 Aanbevelingen....................................................................................................................... 24
4.2.1 Praktische toepasbaarheid................................................................................................ 24
4.2.2 Vervolgonderzoek ............................................................................................................. 24
5. Reflectie afstudeerperiode ............................................................................................................ 25
5.1 Product en leerdoelen........................................................................................................... 25
5.2 Het proces ............................................................................................................................. 26
5.3 De toekomst .......................................................................................................................... 27
Revitalisatie winkelcentrum.................................................................................................................. 28
Bijlagen .............................................................................................................................................. 29
Bijlage 1: “Research onderzoeksvraag 1” .......................................................................................... 30
Bijlage 2: “Research onderzoeksvraag 2” .......................................................................................... 31
Bijlage 3: “Research onderzoeksvraag 3” .......................................................................................... 33
Bijlage 4: “Research onderzoeksvraag 4” .......................................................................................... 40
Bijlage 5: “Research onderzoeksvraag 5” .......................................................................................... 41
Bijlage 6: “Research onderzoeksvraag 6” .......................................................................................... 45
Bijlage 7: “Research onderzoeksvraag 7” .......................................................................................... 62
Bijlage 8: “Plan Van Aanpak (PVA)” ................................................................................................. 109
Bijlage 9: “Bronvermelding” ............................................................................................................ 112
Bijlage 10: “Begrippenlijst” .............................................................................................................. 114
Bijlage 11: “Projectplan”.................................................................................................................. 115
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 1 van 120
1. INLEIDING
In dit eerste hoofdstuk wordt de aanleiding van het onderzoek beschreven. Daarop volgt een
situatieschets, hierin wordt de beschrijving gegeven van de situatie zoals deze zich momenteel vaak
voordoet. Daarna wordt de probleemstelling beschreven met de bijbehorende deelvragen.
1.1 AANLEIDING TOT HET ONDERZOEK
Intensief gebruik en externe invloeden doen gebouwen verouderen. Goed onderhoud doet dit
proces vertragen. Ditzelfde geldt voor de omgeving van gebouwen.
In ons land zijn er veel bedrijven die bekend staan om de locatie. In het geval van revitalisatie kan
deze locatie behouden blijven. Tijdens de revitalisatie van bestaande gebouwen wordt de fysieke
waarde van het gebouw verhoogd, het gebouw gaat een nieuwe levensfase in.
In de komende jaren zullen naar verwachting verschillende winkelcentra worden gerevitaliseerd.
Door deze ontwikkeling wordt er vaak gekeken naar referentieprojecten, zo ook bij de bouwkundige
aannemer Van Wijnen Groningen B.V..Vanuit Van Wijnen en door eigen inzicht is het voorstel gedaan
om onderzoek te doen naar de manier waarop deze revitalisering het beste kan worden aangepakt.
Om op deze manier een winkelcentrum financieel verantwoord te kunnen revitaliseren ,waarbij de
economische gevolgen voor de winkeliers zo laag mogelijk blijven.
1.2 SITUATIESCHETS
Tegenwoordig worden steeds meer gebouwen gerevitaliseerd. Hierbij blijft de bestaande constructie
gehandhaafd en wordt alleen de schil van het gebouw gemoderniseerd. In de meeste gevallen blijven
de functies van de gebouwen hetzelfde. Het is zelfs zo dat de werkzaamheden in en rondom het
gebouw gewoon kunnen doorgaan. Ook voor bouwbedrijven is dit een belangrijk onderwerp,
aangezien hiermee vele kosten bespaard kunnen worden, bijvoorbeeld door het verminderen van
schadeclaims. Een slogan hierbij kan zijn: “Tijdens het winkelen, gaat de verbouwing
door”.
In april 2009 is het winkelcentrum Zaailand te Leeuwarden
volop in beweging. Het winkelcentrum onderging sinds april
2009 een ingrijpende revitalisatie. Tijdens de uitvoering van
de werkzaamheden die het gewenste eindresultaat moest
opleveren, bleven de winkels gewoon open. De revitalisatie
hield in dat de winkels worden voorzien van nieuwe gevels,
een verdubbeling van het winkeloppervlak en een eigentijds
interieur. Om dit te kunnen realiseren is een goede
bouwlogistiek noodzakelijk, aldus bedrijfsleider Van Wijnen.
Afbeelding 1.1a Winkelcentrum Zaailand
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 2 van 120
In januari 2012 is begonnen met de revitalisatie van
het winkelcentrum Mercurius te Assen. Dat is op dit
moment nog een overkapte winkelstraat. Het gaat
hier om een overkapping van ongeveer 120 meter
lang en ruim 7 meter breed. De overkapping zal
worden verwijderd zodat een open winkelstraat
ontstaat. Het winkelen, zal tijdens de
werkzaamheden normaal doorgang vinden. De
revitalisatie houdt in dat ook hier de winkels worden
voorzien van nieuwe gevels en een vergroting van het
winkeloppervlak aan de achterzijde.
Afbeelding 1.1b Winkelcentrum Mercurius
Revitaliseren van bestaande gebouwen vraagt om een specifieke procesmatige aanpak. Redenen
hiervoor zijn de complexiteit van de opgave, de behoefte aan vroegtijdige input vanuit verschillende
disciplines en de potentiële risico’s, onzekerheden en doorgaans tegenstrijdige belangen van de
stakeholders.
Het onderzoek heeft betrekking op een specifiek deel van de procesmatige aanpak van een
bouwkundig aannemer. De twee zaken die uitgelicht worden zijn:de werkvoorbereidingsfase en
uitvoeringsfase. Dit wordt gedaan aan de hand van het project: ‘revitalisering winkelcentrum
Mercurius te Assen’. Door deze toespitsing op een specifieke fase worden andere delen en fasen van
het bouwproject uitgesloten. Er is expliciet hiervoor gekozen, omdat de aspecten: winkeliers,
bouwmethodiek en risico’s een standaard onderdeel vormen van de fasen die tijdens de revitalisatie
van een winkelcentrum terugkomen.
1.3 DOELSTELLING
Het doel van dit onderzoek is om voor Van Wijnen Groningen B.V. een adviesrapport te genereren
die gebruikt kan worden voor toekomstige revitaliseringprojecten. Waardoor de financiële risico’s,
die gepaard gaan met de revitalisering van een winkelcentrum, helder in beeld zijn. Evenals de
bouwmethodiek en de risico’s die er zijn tijdens de uitvoering. Als laatste wordt er ook gekeken naar
de manier waarop de communicatie richting de winkeliers en winkelend publiek het beste
gerealiseerd kan worden.
1.4 ONDERZOEKSVRAGEN
De voorgaande gedachte uit de situatieschets maakt het interessant om de volgende centrale vraag
te formuleren: Op welke manier kun je als bouwkundig aannemer een winkelcentrum financieel
verantwoord revitaliseren, waarbij de economische gevolgen voor de winkeliers zo laag mogelijk
blijven? Op deze vraag kan het beste antwoord worden gegeven door het beantwoorden van de
volgende onderzoeksvragen:
1. Welke methode is het meest geschikt voor een bouwkundig aannemer om een
winkelcentrum te revitaliseren?
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 3 van 120
2. Wat zijn de financiële risico’s voor de bouwkundig aannemer tijdens het revitaliseren van
een winkelcentrum?
3. Wat is de juiste manier voor een bouwkundig aannemer om een winkelcentrum zo te
revitaliseren dat hij weer voldoet aan de huidige bouwkundige eisen?
4. Wat zijn de bezoekersaantallen van de winkel tijdens de werkzaamheden en welke invloed
heeft dit op de inkomsten van de winkeliers?
5. Welke bouwmethodiek zorgt voor zo weinig mogelijk impact op:
a. De kosten voor de winkeliers?
b. De kosten voor de aannemer?
6. Welke risico’s zijn er tijdens de uitvoering van de werkzaamheden?
7. Hoe wordt gecommuniceerd naar de winkeliers en winkelend publiek tijdens de uitvoering
en welke consequenties heeft dat voor de bouwkundige aannemer?
Met de resultaten die zijn verkregen door het beantwoorden van de bovenstaande vragen, is
vervolgens een bouwtechnisch plan van aanpak opgesteld ten behoeve van de revitalisering van een
winkelcentrum.
Het onderzoek is verricht naar aanleiding van een probleemstelling die vervolgens is onderverdeeld
in een aantal verschillende deelvragen, om op die manier de hoofdvraag te kunnen beantwoorden.
Vervolgens is, om de verschillende deelvragen te kunnen beantwoorden, gekeken naar de methode
om dit te kunnen doen. Dit is gedaan om op deze manier gericht onderzoek te kunnen doen binnen
de gestelde kaders. Daarbij is gekeken naar de meest geschikte manier en bijbehorende theorieën.
De verschillende methoden worden per onderzoeksvraag in hoofdstuk 2 “Onderzoek: opzet en
verantwoording” beschreven. Waarna in hoofdstuk 3 “Onderzoek: uitkomsten en analyse” wordt
gekeken naar de resultaten die deze onderzoeksvragen hebben opgeleverd. Hierin wordt vaak
verwezen naar de bijlagen waarin de onderzoeksresultaten zijn weergegeven. In het laatste en vierde
hoofdstuk worden de conclusies en aanbevelingen gedaan richting de bouwkundig aannemer Van
Wijnen Groningen B.V..
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 4 van 120
2. ONDERZOEK: OPZET EN VERANTWOORDING
Voor dit onderzoek is zowel deskresearch als fieldresearch verricht. In dit hoofdstuk wordt daarom
zowel aandacht besteed aan het proces van deskresearch als het proces van fieldresearch, waarna er
per onderzoeksvraag naar de verzamelde informatie wordt gekeken. Aan het eind van het hoofdstuk
wordt er gekeken naar de ondervonden problemen gedurende het proces van research. Na het
behandelen van de ondervonden problemen wordt er aansluitend aandacht besteed aan de wijze
van het analyseren en het verwerken van de uitkomsten.
2.1 RESEARCH
Doormiddel van boeken, internet, kranten, persoonlijk netwerk en mijn directe omgeving is
informatie verzameld met betrekking tot het afstudeeronderwerp. Door de gevonden informatie te
bespreken met verschillende mensen in het bedrijfsleven is de betrouwbaarheid en nauwkeurigheid
bepaald. De meeste bronnen uit het research bevatten een URL, zie bijlage 10 “Bronvermelding”.
Mijn mening is dat de nodige informatie op deze manier vanuit iedere locatie toegankelijk is, wat
bevorderlijk is voor het onderzoek en het raadplegen van de bronnen door de lezer.
2.1.1 ONDERZOEKSVRAAG 1
Om onderzoek te kunnen doen worden eerst de verschillende manieren bekeken welke de
bouwkundig aannemer heeft. Hierbij is specifiek gekeken naar de drie verschillende
bouworganisatievormen om op deze manier antwoord te geven op de vraag, welke methode is het
meest geschikt voor een bouwkundig aannemer om een winkelcentrum te revitaliseren?
Al lange tijd wordt de efficiency van het aanbestedingsproces en de keuze voor de juiste
organisatievorm gezien als de meest bepalende factor voor het succes van bouwprojecten.1 De wijze
van aanbesteden van een project is meer dan het tot stand brengen van een contractuele relatie
tussen partijen.2 Het aanbesteden van een project is meer dan het creëren van een unieke
samenstelling van sociale relaties.3 Amerikaans onderzoek heeft uitgewezen dat het mogelijk is om
de totale projectkosten met 5% te reduceren, alleen al door projecten op de juiste manier aan te
besteden en te kiezen voor de meest passende organisatievorm.4 Hieruit blijkt dat het kiezen van de
juiste bouworganisatievorm erg belangrijk is en mede het succes van een bouwproject kan bepalen.
In dit onderzoek worden de volgende bouworganisatievormen onderzocht: traditioneel, bouwteam
en turn- key. Hierbij wordt gekeken welke vorm het meest geschikt is om een winkelcentrum te
revitaliseren.
Traditioneel
Een traditioneel bouworganisatievorm is een van de meeste toegepaste organisatievorm die gebruikt
wordt bij kleinere bouwwerken. De bouworganisatievorm bestaat uit vijf disciplines met bovenaan
de opdrachtgever en daaronder de architect, adviseurs, hoofdaannemer en onderaannemers.
Op de volgende pagina zijn de voor en nadelen van deze bouworganisatievorm in een schema
weergegeven, figuur 2.1.1a “Voor- nadelen traditioneel”.
1 Bennett en Grice, 1990
2 Newcombe, 1992
3 Cherns en Bryant, 1984
4 Gordon, 1994
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 5 van 120
Voordelen Nadelen
• Mogelijkheid tot open prijsconcurrentie
• Relatief eenvoudige organisatievorm
• Duidelijke relatie tussen eisen, kosten en
kwaliteit
• Ruimte om ontwerp/ uitgangspunten te
wijzigen
• Relatief lange doorlooptijd door strikte
scheiding ontwerp en uitvoering
• Hoge coördinatiekosten
• Uitvoerende partijen worden niet
aangemoedigd tot innovatieve
ontwikkelingen, ze hebben geen
garantie dat ze de volgende projecten
weer kunnen toepassen
• Geen mogelijkheid om het ontwerp af te
stemmen op de uitvoeringstechnische-
en logistieke mogelijkheden van de
uitvoerende partijen
• Veel afhankelijk van deskundigheid
architect en opdrachtgever
• Lastige V- en G- coördinatie
Figuur 2.1.1a “Voor- nadelen traditioneel”5
Bouwteam
Een bouwteam is een projectgebonden samenwerkingsverband tussen een opdrachtgever en een
deskundige of meerdere deskundigen die, in gecoördineerd verband, samenwerken aan het ontwerp
van een gebouw. Het doel van het bouwteam is om gezamenlijk tot een uitvoeringsgericht ontwerp
te komen dat dan gerealiseerd kan worden. De samenwerking komt aan het begin van het
ontwerpproces tot stand en voor de aanbesteding. Het bouwteam heeft in principe een looptijd voor
de duur van slechts een bepaald bouwproces. Het bouwteam bestaat in ieder geval uit de
opdrachtgever, architect voor het ontwerp en een bouwkundige aannemer als uitvoerende partij.
Het bouwteam kan gedurende het proces worden uitgebreid met adviseurs, zoals een constructeur.
De bouworganisatievorm bestaat uit vijf disciplines met bovenaan de opdrachtgever en daaronder
de architect, adviseurs en hoofdaannemer. Deze drie disciplines worden het bouwteam genoemd.
Ter verduidelijking wordt dit weergegeven in figuur 2.1.1b “Opbouw bouwteam”.
Figuur 2.1.1b “Opbouw bouwteam”6
5 Lesmateriaal Hanze Hogeschool Groningen bouwkunde duaal- uitvoering
6 Lesmateriaal Hanze Hogeschool Groningen bouwkunde duaal- uitvoering
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 6 van 120
De voor- en nadelen van de bouworganisatievorm bouwteam worden hieronder in een schema
weergegeven, figuur 2.1.1c “Voor- en nadelen bouwteam”.
Voordelen Nadelen
• Ruimte om ontwerp en uitgangspunten
te wijzigen.
• Goede afstemming ontwerp en
uitvoering door inbreng
uitvoeringsdeskundigheid in
ontwerpfase
• Relatief korte doorlooptijd door
overlapping van de fasen van het
bouwproces
• Bij actieve participatie in het bouwteam
heeft de opdrachtgever veel grip op het
bouwproces
• Goed bruikbaar bij uitvoeringtechnisch
lastige projecten en bij grote tijdsdruk
• Veel invloed op het ontwerpproces
• Veel invloed op V en G coördinatie
• Prijsvorming vindt meestal niet plaats op
basis van open concurrentie
• Afbakening verantwoordelijkheden en
aansprakelijkheden ingewikkelder dan
bij traditioneel
• Door toepassing EG-richtlijn (bijna) niet
meer mogelijk bij opdrachten voor
(semi) overheden
• Onduidelijkheid met betrekking tot
verantwoordelijkheden en
aansprakelijkheden
• Vereist bouwprocesdeskundigheid en
managementvaardigheden
Figuur 2.1.1c “Voor- en nadelen bouwteam”7
Turn- key
Met een sleutel op de deur- project of turn- key project wordt bedoeld dat een opdrachtgever alle
taken voor de bouw aan de opdrachtnemer overlaat. Deze neemt dus de voorbereiding, het ontwerp
en alle bijkomende zaken tot de oplevering op zich. De opdrachtgever krijgt een kant-en-klaar
product en hoeft alleen de sleutel nog om te draaien.
De bouworganisatievorm bestaat uit zeven disciplines met bovenaan de opdrachtgever en zijn
adviseur met daaronder de turn- key organisatie. Deze turn- key organisatie bestaat uit: financierder,
architect, adviseurs en een hoofdaannemer met hier weer onder de onderaannemers. Ter
verduidelijking wordt dit weergegeven in figuur 2.1.1d “Opbouw turn- key organisatie”.
Figuur 2.1.1d “Opbouw turn- key organisatie”8
7 Lesmateriaal Hanze Hogeschool Groningen bouwkunde duaal- uitvoering
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 7 van 120
De voor- en nadelen van de bouworganisatievorm turn- key worden hieronder in een schema
weergegeven, figuur 2.1.1e “Voor- en nadelen turn- key”.
Voordelen Nadelen
• Relatief eenvoudig
besluitvormingsproces
• Relatief korte doorlooptijd door
overlapping van de fasen van het
bouwproces
• Geen coördinatie-, ontwerp- , en
financieel risico voor de opdrachtgever
• Optimale randvoorwaarde voor
afstemming ontwerp en uitvoering
• Zekerheid kostenniveau: totale
investeringsbedrag vroegtijdig bekend
• Uniform V- en G- beleid mogelijk
• Weinig mogelijkheid voor controle en
bijsturing
• Uiteindelijk kwaliteitsniveau sterk
afhankelijk van gestelde specificaties
• Aanpassing ontwerp en uitvoering
slechts mogelijk tegen hoge kosten
• Niet geschikt voor complexe opdrachten
Figuur 2.1.1e “Voor- en nadelen turn- key”9
Conclusie
Door de voor- en nadelen zoals deze per bouworganisatievorm in het voorgaande zijn weergegeven,
hoewel ik er een andere mening op na houd, kan worden vastgesteld dat het bouwteam het meeste
geschikt lijkt om een winkelcentrum te revitaliseren. Dit omdat deze methode goed bruikbaar is bij
uitvoeringstechnische lastige projecten, waarbij een grote tijdsdruk heerst. Want naar mijn mening
zijn revitaliseringprojecten van een winkelcentra altijd projecten waar tijdsdruk heerst. Tevens zijn
de projecten om een winkelcentrum te revitaliseren van grote omvang en complex. Wel dienen de
verschillende verantwoordelijkheden duidelijk in contracten te worden vastgelegd om op deze
manier het project financieel verantwoord uit te kunnen voeren.
Door te kijken welke bouworganisatievormen er zijn toegepast bij reeds gerevitaliseerde
winkelcentra wordt eveneens benadrukt dat het bouwteam de meest toegepaste methode is. Een
overzicht hiervan wordt weergegeven in bijlage 1 “Research onderzoekvraag 1” tabel 1.
Zoals eerder vermeld is, wordt bij een bouwteam de aannemer al in een vroeg stadium bij de
uitwerking van het ontwerp betrokken. Hierdoor kan de aannemer uitvoeringsdeskundigheid
inbrengen. Tevens kan in overleg met de andere leden van het bouwteam overlegd worden voor
alternatieven en bezuinigingsvoorstellen. Door van deze overlegmomenten notulen te maken en
deze vervolgens onderdeel te laten uitmaken van het gesloten contract wordt het financieel risico
van de aannemer verkleind.10
Voor het vervolg van het onderzoek wordt op basis van voorgaande onderzoeksresultaten alleen
gekeken binnen de bouworganisatievorm bouwteam.
8 Lesmateriaal Hanze Hogeschool Groningen bouwkunde duaal- uitvoering
9 Lesmateriaal Hanze Hogeschool Groningen bouwkunde duaal- uitvoering
10 Handboek Projectrisico’s
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 8 van 120
2.1.2 ONDERZOEKSVRAAG 2
Om te onderzoeken wat het betekent in tijd en geld voor een winkelier om te sluiten tijdens een
verbouwing, wordt er eerst gekeken naar de financiële risico’s die de aannemer loopt tijdens het
project. Op deze manier wordt antwoord gegeven op de vraag, wat zijn de financiële risico’s voor de
bouwkundig aannemer tijdens het revitaliseren van een winkelcentrum? Vervolgens wordt gekeken
naar de invloed die de aannemer heeft op de aspecten tijd en geld van de winkelier.
In tabel 2 van bijlage 2 “Research onderzoeksvraag 2” worden de financiële risico’s die de aannemer
loopt tijdens het project weergegeven. Er zijn verschillende bronnen gebruikt waarvan iedere bron
het net weer iets anders zegt, maar waar vervolgens hetzelfde mee bedoeld wordt. De lijst creëert
een overzicht van de financiële risico’s die er zijn voor een aannemer tijdens het revitaliseren van
een winkelcentrum. De onderzochte financiële risico’s zijn zowel voorafgaande aan de uitvoering als
tijdens de uitvoering. De risico’s voorafgaande aan de uitvoering kunnen grote gevolgen hebben
tijdens de uitvoering van het project.11 Tevens dient er nog rekening gehouden te worden met
risico’s die er zijn tijdens een bouwproces. Hiervoor worden risico-inventarisaties gemaakt om deze
zo goed mogelijk te kunnen beheersen. Dit wordt onderzocht tijdens het uitwerken van
onderzoeksvraag 6.
Om antwoord te geven op de vraag wat het betekent in tijd en geld voor een winkelier om te sluiten
tijdens een verbouwing , is veel research verricht op het internet. Dit heeft echter niet geleid tot het
verwachte resultaat. Daarom is er vervolgens contact gezocht met zowel de voorzitter van de
winkeliersvereniging als met de directievoerder om op deze vraag een antwoord te kunnen geven.
Hieruit is geconcludeerd dat voor een juiste inventarisatie naar de gevolgen voor een winkelier, wat
betreft tijd en geld, ongeveer een tijdsperiode van 5 tot 10 jaar benodigd is om hier een goed beeld
van te krijgen.
Aan de hand van de risico-inventarisatie zijn verschillende maatregelen bedacht die door de
aannemer uitgevoerd moeten worden. De maatregelen die zijn bedacht worden vervolgens
vastgelegd in een plan van aanpak, die deel uitmaakt van het contractdocument tussen
opdrachtgever, aannemer en winkelier. Dit contractdocument wordt opgesteld om op die manier het
financieel risico van de aannemer te minimaliseren, maar vooral ook om alle partijen duidelijk te
informeren. Een overzicht van de bedachte maatregelen en de uitvoering ervan zijn weergegeven in
bijlage 6 “Research onderzoeksvraag 6” en bijlage 9 “Plan van Aanpak”.
11
Risman methode
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 9 van 120
2.1.3 ONDERZOEKSVRAAG 3
Wat is de juiste manier voor een bouwkundig aannemer om een winkelcentrum zo te revitaliseren
dat hij weer voldoet aan de huidige bouwkundige eisen? Om antwoord te kunnen geven op deze
vraag zijn de eisen die mogelijk gevolgen kunnen hebben op de uitvoering van het project in kaart
gebracht. Dit is gedaan aan de hand van internetbronnen en door gebruik te maken van de kennis die
aanwezig is binnen het bedrijf Van Wijnen en eigen kennis.
De algemene technische eisen die gelden voor een bouwwerk staan omschreven in het Bouwbesluit.
De eisen die van toepassing zijn op het project zijn zowel vertaald op de tekening van architect,
constructeur als installateur. De aannemer bouwt volgens deze tekeningen. Op sommige momenten,
door uitvoeringstechnische- of praktische redenen, kan hiervan worden afgeweken. In de meeste
gevallen wordt dit in overleg gedaan de bovengenoemde partijen. Ten aanzien van de uitvoering
levert dit weinig tot geen problemen op als er wordt gekeken naar de referentieprojecten.12
Ondanks dat dit voor de aannemer geen problemen oplevert, is door het Bouwbesluit te raadplegen,
gekeken of er nog specifieke regels zijn ten aanzien van een winkeluitbreiding aan de voorzijde.
Tevens is een technisch toetser van een Gemeente benaderd waaraan de vraag is gesteld of voor
deze situatie nog andere regelgeving geldt. Volgens de technisch toetser waren er geen andere
specifieke eisen op de situatie van toepassing, dan die welke zijn weergegeven in bijlage 3 “Research
onderzoeksvraag 3”.13
2.1.4 ONDERZOEKSVRAAG 4
Wat zijn de bezoekersaantallen van de winkel tijdens de werkzaamheden en welke invloed heeft dit
op de inkomsten van de winkeliers? Om onderzoek te doen naar de bezoekersaantallen van de
winkel voor de revitalisatie en tijdens de revitalisatie, is niet reëel gezien de tijd voor het afstuderen.
Wel is op basis van voorgaande revitalisatieprojecten van winkelcentra gekeken naar de
bezoekersaantallen en welke invloed dit heeft op de inkomsten van de winkeliers.
Het verrichte onderzoek op het internet naar de bezoekersaantallen van reeds eerder
gerevitaliseerde winkelcentra, heeft helaas weinig opgeleverd. Ook nadat er contact is gezocht met
de bedrijven die deze onderzoeken hebben verricht, heeft dit niet geleid tot het gewenste resultaat.
Er wordt vrijwel niets vrijgegeven, omdat deze nog in uitvoering zijn. De onderzoeken die zijn
afgerond, zijn beoordeeld en geven niet de gewenste informatie. Door de vraag te stellen: “Loopt het
bezoekersaantal terug naar aanleiding van de werkzaamheden?” en “Welke invloed heeft dit op de
inkomsten van de winkeliers?” zijn de gegeven antwoorden beide keren ‘Ja’ maar niet waarom.
Daarom zijn er vervolgens verschillende mensen benaderd die hierover de nodige informatie konden
verschaffen aan de hand van de ervaring met referentieprojecten. De benaderde mensen zijn: een
bedrijfsleider van Van Wijnen, een directievoerder van De Vastgoed Factory, een opzichter van
Bouwmanagement Doornkamp en de voorzitter van de winkeliersvereniging in Assen. De verkregen
informatie is weergegeven in bijlage 4 “Research onderzoeksvraag 4”.
12
Bedrijfsleider, projectleider, uitvoerder Van Wijnen Groningen 13
Technischtoetser Gemeente Groningen
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 10 van 120
2.1.5 ONDERZOEKSVRAAG 5
Welke bouwmethodiek zorgt voor zo weinig mogelijk impact op:
a. De kosten voor de winkeliers?
b. De kosten voor de aannemer?
Om te onderzoeken welke bouwmethodiek zorgt voor zo weinig mogelijk impact op de kosten voor
de winkelier en de kosten voor de aannemer, is gekeken naar de kenmerken en bijbehorende
consequenties.
Hiervoor is gebruik gemaakt van theorie in boeken en de informatie op internet. De verschillende
onderzochte bouwmethodieken zijn: Prefab- bouwen, Gietbouw, Traditionele bouw en
Houtskeletbouw.
Prefab is vooraf gefabriceerd en daarmee gereed voor gebruik. Vaak zijn onderdelen prefab en
worden deze met andere delen in of aan elkaar bevestigd om een geheel te vormen.14 Bij gietbouw
wordt het beton op de bouwplaats met behulp van een betonkubel of betonpomp in de bekisting
gegoten. Zo kan men nagenoeg iedere gewenste vorm creëren.15 Het begrip traditionele bouw
verwijst naar de gewoontes die vaak al decennia of zelfs eeuwen worden toegepast onder een
bepaald volk of in een bepaald land. Bij traditionele bouw wordt doelbewust teruggegrepen op
vormen, constructies en functies die in het verleden bij het bouwen zijn gebruikt.16 Hout skeletbouw
is een bouwmethode waarbij de dragende delen van het gebouw gemaakt zijn van een houten skelet
van balken, kolommen en platen.17
Met de verkregen informatie en eigen kennis is een matrix ontstaan. In deze matrix worden de
kenmerken en consequenties beoordeeld. Voor het invullen van de matrix is er een brainstormsessie
geweest met een bedrijfsleider, projectleider, werkvoorbereider en uitvoerder van Van Wijnen. Op
deze manier is er een duidelijk overzicht verkregen van de manier waarop de matrix ingevuld moest
worden. Door op deze manier de matrix in te vullen, kan worden vastgesteld welke bouwmethode
het beste kan worden toegepast. Uit de matrix die is weergegeven in bijlage 5 “Research
onderzoeksvraag 5” kan worden opgemaakt dat de traditionele methode in combinatie met
houtskeletbouw methode het beste kan worden toegepast, voor de revitalisatie van een
winkelcentrum.
14
Jellema 7 Bouwmethoden BOUWMETHODIEK 15
Jellema 9 Bouwmethoden UTILITEITSBOUW 16
Vittorio Magnago Lampugnani, Lexion van de architectuur van de twintigste eeuw 1998 17
Jellema 8 Bouwmethoden WONINGBOUW
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 11 van 120
2.1.6 ONDERZOEKSVRAAG 6
Welke risico’s zijn er tijdens de uitvoering van de werkzaamheden? Om te kunnen onderzoeken
welke risico’s er zijn tijdens de uitvoering van de werkzaamheden, wordt eerst gekeken naar een
methode om dit te kunnen doen. Vervolgens wordt er gekeken hoe deze methode toegepast kan
worden binnen het project. Afsluitend worden de risico’s in kaart gebracht en bij elk risico een
beheersmaatregel bedacht en gehanteerd.
Risicoanalyses kunnen op twee verschillende manieren worden uitgevoerd namelijk met de
kwalitatieve methode en met de kwantitatieve methode. Bij de kwalitatieve methode worden er
schattingen van de gelopen risico’s gemaakt. Bij de kwantitatieve methode worden waar mogelijk de
risico’s gekwantificeerd in meetbare criteria, meestal uitgedrukt in financiële gevolgen. Omdat de
risico’s vooraf ingeschat moeten worden om deze te kunnen beheersen, wordt deze laatste methode
alleen gebruikt in dit onderzoek. Voor het uitvoeren van een risicoanalyse op een kwantitatieve
manier zijn er meerdere methodes om dit te kunnen doen. De methode die gebruikt is in dit
onderzoek is de Risman methode. De Risman methode is een methode voor risicomanagement. Van
oorsprong is deze methode ontwikkeld voor projecten. Echter, de Risman methode is daarnaast ook
geschikt voor organisaties en programma’s.18 Deze methode is gehanteerd, omdat dit een methode
is die organisatiebreed kan worden toegepast en wat vele malen vaker is gedaan in combinatie met
een Bouwteam.
Om de risico’s te kunnen inventariseren dient er eerst te worden gekeken naar het doel wat hiermee
wordt beoogd. Hierna kunnen de doelgroepen worden vastgesteld, die daarna, via de mail, benaderd
worden om de risico’s van die betreffende doelgroep te benoemen. De doelgroepen voor het
inventariseren van de risico’s bestaan in dit geval uit de bedrijfsleider, de calculator, de projectleider,
de werkvoorbereider, de uitvoerder van Van Wijnen en de opzichter namens directievoerder. Tevens
zijn hiervoor ook de winkeliers benaderd om te inventariseren welke risico’s zij zien. De verschillende
risico’s die op deze manier in kaart zijn gebracht zullen in een Excellijst worden verwerkt, waarbij er
duidelijk onderscheid gemaakt wordt tussen de risico’s van het bouwteam en de winkeliers. Op deze
manier kunnen alle dubbele risico’s eruit worden gehaald en de risico’s zo nodig worden
samengevoegd. Hierna zal aan de hand van de toegekende risico’s cijfers worden vastgesteld om te
bepalen welke risico’s het belangrijkste zijn. Als dit is gedaan worden de nodige beheersmaatregelen
opgesteld, waarbij tevens wordt bepaald wie hiervoor verantwoordelijk is.
Als laatste wordt gekeken naar de risico’s en beheersmaatregelen die gevolgen zullen hebben op de
werkzaamheden van de aannemer tijdens de uitvoering. De uitwerking van deze werkzaamheden
wordt weergegeven in bijlage 6 “Research onderzoeksvraag 6”.
18
Twynstra Gudde
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 12 van 120
2.1.7 ONDERZOEKSVRAAG 7
Hoe wordt gecommuniceerd naar de winkeliers en winkelend publiek tijdens de uitvoering en welke
consequenties heeft dat voor de bouwkundige aannemer? Om deze vraag te kunnen beantwoorden
is eerst gekeken hoe dit is gedaan bij het referentieproject “Zaailand te Leeuwarden”. Vervolgens is
onderzoek verricht op het internet. Hierbij is gekeken naar de manier waarop dit gedaan is bij andere
referentieprojecten.
Vanuit Van Wijnen is bekend geworden dat de communicatie rondom de projecten voor het
revitaliseren van een winkelcentrum, gebruik gemaakt wordt van een communicatiebureau. Om te
kijken of er andere methoden zijn om dit als bouwkundig aannemer te kunnen realiseren is
onderzoek gedaan aan de hand van referentieprojecten. De referentieprojecten die hiervoor
gebruikt zijn, zijn weergegeven in tabel 1 “Overzicht winkelcentra” in bijlage 1 “Research
onderzoeksvraag 1”.
De specifieke onderdelen waar tijdens dit onderzoek naar is gekeken zijn:
• Posters/ stikkers in en rondom het winkelcentrum.
• Internetsite van het betreffende winkelcentrum
• Nieuwsbrief publiek/ winkeliers
• Acties rondom feestdagen en mijlpalen van het project.
• Informatiebijeenkomsten
Hierbij is gekeken welk communicatiebeleidsmiddel is toegepast: het asymmetrisch
communicatiebeleidsmodel of het symmetrisch communicatiebeleidsmodel. Het asymmetrisch
beleidsmodel gaat ervan uit dat organisaties zelf hun beleid vormen en uitvoeren en dat zij daarbij de
buitenwereld van het nut daarvan proberen te overtuigen (eenrichtingsverkeer). In het symmetrisch
beleidsmodel vormt de organisatie in samenspraak met belangrijke in- en externe doelgroepen, de
zogeheten stakeholder, haar beleid en legt zij verantwoording af voor haar besluitvorming en
handelen (tweerichtingsverkeer).19
Als laatste zal worden gekeken naar de consequenties die dit heeft voor een bouwkundig aannemer.
De uitwerking van de onderzoeksresultaten worden weergegeven in bijlage 7 “Research
onderzoeksvraag 7”.
19
Elementaire communicatie strategie-beleid-uitvoering, ThiemeMeulenhoff.
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 13 van 120
3. ONDERZOEK: UITKOMSTEN EN ANALYSE
In dit hoofdstuk worden de uitkomsten en de manier waarop deze tot stand zijn gekomen
beschreven. Hierbij is de onderzoeksvraag bovenaan de paragraaf cursief weergegeven.
3.1 ONDERZOEKSVRAAG 1
Welke methode is het meest geschikt voor een bouwkundig aannemer om een winkelcentrum te
revitaliseren?
Voor het revitaliseren van een winkelcentrum wordt veelal gebruik gemaakt van de
bouworganisatievorm bouwteam. Door het verrichte onderzoek blijkt dat dit ook de meest geschikte
bouworganisatievorm is om een winkelcentrum te revitaliseren.
Een bouwteam is een aantal mensen die al in een vroeg stadium van de bouw vanuit hun specifieke
deskundigheid samenwerken. Hierin wordt regelmatig overlegd om ontwerp en realisatie van een
bouwproject sneller en vooral beter te laten verlopen. Om tot een effectieve, constructieve en
integrale bouwteam samenwerking te komen zijn er de volgende voorwaarden:
• Een goede communicatie en openheid tussen alle betrokkenen bouwteampartners;
• Duidelijkheid vooraf, zodat de risico’s beperkt kunnen worden ten aanzien van kwaliteit,
budget en planning;
• Een duidelijk commitment van alle bouwteampartners om met elkaar bindende afspraken
aan te gaan en deze na te komen;
• Duidelijkheid in taakverdeling en een actieve rol van alle partijen in een zo vroeg mogelijk
stadium;
• Het onderkennen van de eigen beperkingen en zo nodig externe deskundigheid toevoegen
aan het bouwteam;
• Het inschakelen van eventuele co-makers om het proces te optimaliseren;
• De intentie van alle bouwteampartners om problemen in de voorbereidingsfase op te lossen,
zodat een ongestoorde uitvoeringsfase is gewaarborgd.
Bij toetreding van de aannemer is het vaak nog niet mogelijk afspraken te maken over een vaste
aanneemsom. Vaak worden er eenheidsprijzen overeengekomen voor veelgebruikte materialen en
lonen. Ook worden er dan opslagpercentages voor winst, risico en algemene kosten gemaakt. Hierbij
is het mogelijk een afspraak te maken over het prijsplafond. Door het houden van deze
kostendiscussie in een vroeg stadium zal deze snel zijn afgerond. Hierna kunnen de betrokkenen zich
gaan richten op de kwaliteit.
In een vroeg stadium worden alle mogelijkheden geïnventariseerd. Op deze manier wordt de
expertise van elke discipline optimaal gebruikt. Ook worden alle alternatieven besproken. Hierbij valt
te denken aan de verschillende mogelijkheden van aanpak, producten, kosten en tijdlijnen. Door in
een vroeg stadium gefundeerde afwegingen te maken zal dit een positief effect hebben op het
bouwproces. Als daarbij een juiste afstemming van de werkzaamheden wordt gerealiseerd zal dit ook
leiden tot minder beslismomenten. De verantwoordelijkheden worden hierbij steeds verder
opgedeeld met als gevolg steeds meer onderaannemers en het uiteenvallen van
verantwoordelijkheden. Dit is de reden waarom alle uit te voeren werkzaamheden worden
vastgelegd in een contract. Inclusief de daarbij behorende verantwoordelijkheden. In alle bouwfasen
dienen de documenten inhoudelijk goed gecontroleerd te zijn op juistheid en volledigheid.
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 14 van 120
Tijdens de bespreking van die documenten in het bouwteam, komen, door aanwezigheid van de
diverse disciplines, onduidelijkheden, onjuistheden en onvolkomenheden aan het licht. Afhankelijk
van de fase dienen deze nieuwe ontwikkelingen apart te worden benaderd en ook apart financieel te
worden afgehandeld.
Ondanks dat alle verantwoordelijkheden steeds verder worden opgedeeld en vastgelegd in
contracten blijft de hoofdaannemer, hoofdverantwoordelijke voor het werk.
3.2 ONDERZOEKSVRAAG 2
Wat zijn de financiële risico’s voor de bouwkundig aannemer tijdens het revitaliseren van een
winkelcentrum?
Uit het onderzoek is gebleken dat vanaf het begin dat de bouwkundig aannemer betrokken is bij het
project er aan een aantal zaken goed geregeld moeten worden. Uit de lijst die gecreëerd is, waarin
de financiële risico’s zijn weergegeven, is geconcludeerd dat de gemaakte afspraken goed in een
contract dienen te worden vastgelegd. Waar nodig moet een dynamisch contract worden toegepast
die kan worden aangevuld met de afspraken die gemaakt worden in de bouwvergaderingen.
De bouwkundig aannemer moet, als dat nog niet in het contract is opgenomen, voorstellen dat er
het beste gekozen kan worden voor de manier waarop het zowel het meeste rendabel is voor de
winkeliers als de stakeholder. Deze manier komt kortweg neer op het volgende. De stakeholder stelt
een bedrag, afhankelijk van de grote van de aanpassing, ter beschikking aan de winkeliers voor de
aanpassingen van het interieur van de winkelunit. Met als voorwaarde dat alle geldende
huurcontracten worden ontbonden en voor de komende vijf jaar een nieuw huurcontract wordt
ondertekend. Tevens is de voorwaarde opgenomen dat elke vorm van omzetderving ten gevolge van
de werkzaamheden niet zijn te verhalen. Op deze manier wordt het financieel risico van de
bouwkundig aannemer aanzienlijk verkleind.
Het sluiten van bepaalde winkelunits voor langere tijd om dan vervolgens de werkzaamheden uit te
kunnen voeren die benodigd zijn, is geen optie. Dit bleek uit twee verschillende gesprekken met de
voorzitter van de winkeliersvereniging en een directievoerder. In het gesprek met de voorzitter van
de winkeliersvereniging is vastgesteld dat het geen optie is om de winkels te sluiten, omdat dit
financieel niet haalbaar is voor zowel de stakeholder als de bouwkundig aannemer.
In gesprek met een directievoerder is vastgesteld dat op de vraag: ‘Wat betekent het in tijd en geld
voor de winkeliers om te sluiten?’, onmogelijk antwoord kan worden gegeven. Dit komt omdat dit
per winkel gigantisch verschilt. Als er wordt gekeken naar de vierkante meters winkelruimte is dit
verschil te groot om dit te kunnen standariseren. Ook de kosten die dit met zich meebrengt zijn niet
rendabel.
De aannemer kan wel degelijk invloed hebben op de aspecten tijd en geld van de winkeliers. Zo moet
er door de aannemer goed worden nagedacht over de volgorde waarop de werkzaamheden verricht
gaan worden. Dit moet namelijk op een manier worden uitgevoerd dat het winkelend publiek en de
winkeliers hier geen tot weinig overlast van ondervinden. Door hier als aannemer goed over na te
denken wordt voorkomen dat een winkel toch tijdelijk moet sluiten met de alle financiële gevolgen
van dien. In bijlage2 “Research onderzoeksvraag2” worden de financiële gevolgen voor de aannemer
weergegeven.
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 15 van 120
3.3 ONDERZOEKSVRAAG 3
Wat is de juiste manier voor een bouwkundig aannemer om een winkelcentrum zo te revitaliseren dat
hij weer voldoet aan de huidige bouwkundige eisen?
In de technische regelgeving staat het Bouwbesluit centraal. Hierin staan de minimale eisen waar het
gebouw aan moet voldoen. Voor de te leveren prestaties verwijst het bouwbesluit veelvuldig naar
normen of NEN’s (NEderlandse Normen). De vele normbladen die zijn uitgebracht, geven doormiddel
van standaardvoorschriften de voorwaarden aan, waaraan de tot stand te brengen producten
moeten voldoen.
Tijdens het onderzoek naar de specifieke eisen die er worden gesteld vanuit het Bouwbesluit met
betrekking tot het wijzigen en vernieuwen van de voorgevel van een winkelunit, is het volgende
geconcludeerd:
- De toegangsdeuren van de winkels mogen niet over de openbare ruimte draaien.
- De vrije doorgang moet minimaal in hoogte 2300mm en in de breedte 850mm zijn.
- Dat voor de U-waarde van het glas geen specifieke eisen zijn opgenomen.
- Voor een winkel die meer dan 400m2 gebruiksoppervlakte heeft, dient 40% toegankelijk te
zijn. Als deze 400m2 onderdeel uitmaakt van een verdieping dient er tevens een lift aanwezig
te zijn, evenals een openbaar toilet. Tevens dient hier de toegankelijkheideis bij de toegang
waar het hoogte verschil maximaal 0,02m mag zijn.
- De speciale eis met betrekking tot de toegankelijkheid van de winkels tijdens de
werkzaamheden is dat deze tenminste moet voldoen aan de voorschriften met betrekking
tot de staat van een bestaand bouwwerk. Die luidt: een te bouwen bouwwerk is voldoende
toegankelijk voor rolstoelgebruikers.
Het is van belang dat deze aspecten goed in beeld zijn tijdens de uitvoering zodat hieraan de nodige
aandacht kan worden besteed.
3.4 ONDERZOEKSVRAAG 4
Wat zijn de bezoekersaantallen van de winkel tijdens de werkzaamheden en welke invloed heeft dit
op de inkomsten van de winkeliers?
Zoals eerder vermeld is de tijdsperiode van het afstuderen te kort om hier een gedegen onderzoek
naar te kunnen verrichten. Tevens is betrouwbare informatie over bezoekersaantallen niet, tot
schaars, te vinden op het internet. Ook de bedrijven die deze onderzoeken uitvoeren geven deze
informatie niet of slechts ten dele prijs. Daarom is ervoor gekozen om een diepte interview te doen
onder een viertal verschillende disciplines. Hieruit kan worden geconcludeerd dat de
bezoekersaantallen terug lopen, wat gevolgen heeft voor de inkomsten van de winkeliers. Maar ook
dat de aannemer invloed heeft op de inkomsten van de winkeliers ten tijde van de werkzaamheden.
De resultaten van de diepte interviews zijn weergegeven in bijlage 4 “Research onderzoeksvraag 4”.
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 16 van 120
Het is essentieel een inventarisatie te maken van de mogelijke uitvoeringsmethoden waarop de
werkzaamheden kunnen worden uitgevoerd. Hierbij moet in acht worden genomen dat het
winkelend publiek bediend kan blijven. Op deze manier kan de uitvoeringsmethode door de
aannemer worden gehanteerd die het beste past bij de situatie. Dit is de manier waarop de
aannemer zo min mogelijk extra voorzieningen hoeft te treffen en het winkelen op een normale
manier doorgang kan vinden. Op deze manier kan de aannemer de invloed van de inkomsten van de
winkeliers voor een groot deel beïnvloeden. Tevens is het zo dat als de winkel niet open kan of niet
toegankelijk is, het bouwbedrijf een schadeclaim kan ontvangen voor de geleden schade die dit met
zich meebrengt. Daarom is het essentieel dat de aannemer een juiste uitvoeringsmethode hanteert,
zodat ook de kans op schadeclaims afneemt.
3.5 ONDERZOEKSVRAAG 5
Welke bouwmethodiek zorgt voor zo weinig mogelijk impact op:
a. De kosten voor de winkeliers?
b. De kosten voor de aannemer?
Voor de te kiezen bouwmethode spelen een aantal factoren een beslissende rol. Zo vraagt gietbouw
veel ruimte op de bouwplaats om met tunnels te manoeuvreren. Bij montagebouw moet er veel
ruimte zijn voor de aanvoer van prefab -elementen en ruimte voor de bouwkraan die deze
elementen verplaatst. Deze specifieke eisen van het ontwerp op het gebied van stabiliteit in
combinatie met omgevingsfactoren bepalen voor een groot deel de keuze voor een bouwmethode.
Voor het uiteindelijke beeld van het te realiseren eindresultaat maakt het niet zo veel verschil welke
bouwmethode wordt toegepast. Het jaarlijkse onderhoud, dat voor rekening van de opdrachtgever
komt ,is een belangrijkere factor in het afwegingsproces dan de kosten voor het casco. De aan- en
omkleding van het casco maakt het verschil in prijs uit, met daarnaast natuurlijk de aantal te
realiseren hoeveelheden. De kosten per casco dalen naarmate het aantal te bouwen casco’s
toeneemt.
Zodra een bepaalde bouwmethode is gekozen, moet de aannemer hiermee op de bouwplaats
efficiënt omgaan. Bouwen is bij uitstek een proces waarbij deelhandelingen naadloos op elkaar
moeten aansluiten en samenwerking tussen disciplines een goede afstemming vergt. Het is een
proces dat moet worden geleid. Het beheersen van goederenstromen en informatiestromen zijn
noodzakelijk voor een gunstig bedrijfsresultaat en een optimale kwaliteit van product en proces. Er
moet aandacht zijn voor zowel product als proces. Het accent moet liggen op procesmanagement, op
de relevante processtappen, waarbij het resultaat, de uitvoering, impliciet meegaat.
Voor het revitaliseren van een winkelstraat kan naar aanleiding van de onderzoekresultaten zoals
deze in bijlage 5 “Research onderzoeksvraag 5” zijn beschreven kan worden vastgesteld dat de
traditionele en de houtskeletbouw methode of een combinatie daarvan het meest geschikt is. Het
schema geeft weer dat hierbij in verhouding de kosten het laagste blijven. Daarbij is het nog wel zaak
dat per situatie wordt bekeken welke uitvoeringstechniek de gewenste snelheid en het minste
overlast oplevert, zodat de kosten voor zowel de winkelier als de aannemer zo laag mogelijk blijven.
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 17 van 120
3.6 ONDERZOEKSVRAAG 6
Welke risico’s zijn er tijdens de uitvoering van de werkzaamheden?
De moeilijke jaren in de economie van de laatste jaren is ook aan de bouw niet voorbij gegaan.
Winsten zijn niet vanzelfsprekend, relaties worden steeds zakelijker en de concurrentie wordt sterker
en heviger. De bouw blijft echter een zeer conservatieve branche waar de veranderingen zich niet
echt in hoog tempo opvolgen. Om te overleven als aannemer moet gestreefd worden naar een
optimale organisatie. Het gecalculeerde winstpercentage in de huidige markt liggen rond de 2%, de
faalkosten worden echter geschat op circa 10% van de omzet. Bij een gemiddelde omzet van een
regiokantoor van €70 miljoen is dit al €7 miljoen. Wanneer dit percentage met één procentpunt kan
worden teruggebracht wordt er €700.000 bespaard. Dit kan extra winst zijn, maar het biedt ook de
mogelijkheid lager in te schrijven, waardoor meer projecten kunnen worden binnengehaald. Met
behulp van risicomanagement kunnen projecten beter beheerst worden waardoor de faalkosten
kunnen worden teruggedrongen en de behaalde resultaten verbeterd kunnen worden.20
Het nemen van risico’s gaat uiteraard samen met het ondernemen. Hier ligt ook de kracht van een
bedrijf. Door het proces zo in te richten dat de risico’s beter beheersbaar zijn, kan men zich
onderscheiden als bedrijf en mogelijk winst maken. Het bedrijfsrisico wordt echter bewust genomen,
opdat er winst gemaakt kan worden.
Met het implementeren van risicomanagement bij een project wordt een aantal zaken beoogd.
Hierbij moet gedacht worden aan het continu expliciet maken en beheersen van risico’s. Door het
identificeren en benoemen van risico’s worden de risico’s voor een project bespreekbaar gemaakt.
De verschillende risico’s “in de hoofden” van de projectteamleden worden voor iedereen inzichtelijk,
zodat binnen het projectteam een gelijk beeld kan ontstaan over de risico’s voor het project.
Hierdoor ontstaat een sterk risicobewustzijn binnen de projectorganisatie, waardoor men een
bewuste keuze kan maken ten aanzien van de beheersing van de risico’s. Door het introduceren van
risicomanagement binnen een project zullen risico’s geregeld, met vastgestelde tussenpozen,
geïnventariseerd en besproken worden.
Door het benoemen en uitvoeren van de beheersmaatregelen, voordat risico’s daadwerkelijk zijn
opgetreden, wordt het mogelijk proactief met risico’s om te gaan. Dat is beter dan te wachten tot
het risico optreedt en dan pas actie te ondernemen om de gevolgen te beperken.
Bewust met risico’s omgaan en bijbehorende beheersmaatregelen afwegen, in plaats van intuïtief
bezig te zijn, geeft een goed risicobeheer. Door het uitvoeren van een risicoanalyse worden risico’s
en beheersmaatregelen niet op een willekeurige, maar op een gestructureerde wijze
geïnventariseerd. Hierdoor zal een completer beeld van de risico’s voor een project ontstaan en
wordt de kans op “projectblindheid” verminderd.
Door het toegepaste risicomanagement op het project winkelcentrum Mercurius te Assen zijn de
risico’s die er tijdens het revitaliseren van een winkelcentrum zijn, geïnventariseerd. Hiervan wordt
een overzicht gegeven in bijlage 6 “Research onderzoeksvraag 6”.
20
Presentatie faalkosten Van Wijnen
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 18 van 120
3.7 ONDERZOEKSVRAAG 7
Hoe wordt gecommuniceerd naar de winkeliers en winkelend publiek tijdens de uitvoering en welke
consequenties heeft dat voor de bouwkundige aannemer?
Van de communicatie rond revitalisatie van een winkelcentrum hangt veel af. Winkelcentra staan in
het brandpunt van de publieke belangstelling en worden vanwege de hoge kosten een grote impact
kritisch bekeken. Communicatie speelt een belangrijke rol bij het duidelijk neerzetten van nut en
noodzaak, en bij het verkrijgen van interactie met omgevingspartijen over inhoud en aanpak van het
project. Daarom is het een vereiste dat hierbij het symmetrisch communicatiebeleidsmodel wordt
toegepast.
De bouwkundig aannemer kan hier een grote rol in spelen tijdens de uitvoering van het project. Dit
komt niet door het organiseren van de onderzochte specifieke onderdelen zoals:
• Posters/ stikkers in en rondom het winkelcentrum.
• Internetsite van het betreffende winkelcentrum
• Nieuwsbrief publiek/ winkeliers
• Acties rondom feestdagen en mijlpalen van het project.
• Informatiebijeenkomsten
Maar om de bovengenoemde specifieke onderdelen van de nodige informatie te voorzien kan de
bouwkundig aannemer wel degelijk zorgen.
Om de werkzaamheden en de bijbehorende volgorde en tijdsplan te communiceren wordt gebruik
gemaakt van een bouwveiligheidsplan/ plan van aanpak. Dit bouwveiligheidsplan /plan van aanpak
wordt twee weken voor aanvang van de werkzaamheden met de betreffende winkelier
doorgesproken. Dit heeft als consequentie voor de aannemer dat per winkelunit een
bouwveiligheidsplan/ plan van aanpak gemaakt dient te worden.
Tevens is de aannemer belangrijk in de communicatie tijdens de werkzaamheden naar de winkeliers
toe. Als deze communicatie goed is en door snel te reageren op de problemen, die door de winkeliers
worden aangegeven, ontstaat er een bepaalde rust.21 Dit heeft wel als consequentie dat de voorman
hier soms bijna een dagtaak aan heeft om dit contact te onderhouden en de problemen op te lossen.
21
Dvhn drenthe “Winkelen tussen de bouwvakers”, 27 april 2012
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 19 van 120
4. CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN
In dit hoofdstuk wordt aandacht besteed aan de conclusies van dit onderzoek. In het verlengde van
de conclusies worden enkele aanbevelingen geformuleerd.
4.1 CONCLUSIES
De aanleiding voor dit onderzoek is het verouderen van winkelcentra in het binnenstedelijk gebied in
Nederland. In ons land zijn er veel bedrijven die bekend staan om de locatie, in het geval van
revitalisatie kan deze locatie behouden blijven. Tijdens de revitalisatie van bestaande gebouwen
wordt de fysieke waarde van het gebouw verhoogd. Het gebouw gaat een nieuwe levensfase in. De
doelstelling van dit onderzoek is om te kijken op welke manier een revitalisatie het beste kan worden
uitgevoerd door een bouwkundig aannemer. De hoofdvraag van dit onderzoek is: Op welke manier
kun je als bouwkundig aannemer een winkelcentrum financieel verantwoord revitaliseren, waarbij de
economische gevolgen voor de winkeliers zo laag mogelijk blijven? Het antwoord daarop is: het
toepassen van risicomanagement.
In de volgende subparagrafen wordt ingegaan op de verschillende deelvragen die geformuleerd zijn
om de bovenstaande hoofdvraag te kunnen beantwoorden.
4.1.1 ONDERZOEKSVRAAG 1
Welke methoden is het meest geschikt voor een bouwkundig aannemer om een winkelcentrum te
revitaliseren?
Om tot de meest geschikte methode te komen is in eerste instantie gekeken naar de verschillende
methoden die de bouwkundig aannemer heeft. Van de verschillende methoden zijn in een matrix de
voor- en nadelen van de betreffende methode weergegeven. Vervolgens is de matrix onderwerp van
gesprek geweest in de gesprekken met experts uit het bedrijfsleven. Uit de toetsing van deze matrix
komt naar voren dat de bouworganisatievorm bouwteam het meest geschikt is voor het revitaliseren
van een winkelcentrum Dit houdt een projectgebonden samenwerkingsverband in tussen
opdrachtgever en een deskundige of meerdere deskundigen. Deze werken in een gecoördineerd
verband samen aan het ontwerp van het te realiseren project. Hierbij worden wel de volgende
voorwaarden gesteld:
• Een goede communicatie en openheid tussen alle betrokkenen bouwteampartners;
• Duidelijkheid vooraf, zodat de risico’s beperkt kunnen worden ten aanzien van kwaliteit,
budget en planning;
• Een duidelijk commitment van alle bouwteampartners om met elkaar bindende afspraken
aan te gaan en deze na te komen;
• Duidelijkheid in taakverdeling en een actieve rol van alle partijen in een zo vroeg mogelijk
stadium;
• Het onderkennen van de eigen beperkingen en zo nodig externe deskundigheid toevoegen
aan het bouwteam;
• Het inschakelen van eventuele co-makers om het proces te optimaliseren;
• De intentie van alle bouwteampartners om problemen in de voorbereidingsfase op te lossen,
zodat een ongestoorde uitvoeringsfase is gewaarborgd.
Door de verschillende voor- en nadelen te verwerken in een matrix is antwoord gegeven op
deelvraag 1. De methode die het meest geschikt is voor een bouwkundig aannemer om een
winkelcentrum te revitaliseren, is door het toepassen van de bouworganisatievorm bouwteam.
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 20 van 120
4.1.2 ONDERZOEKSVRAAG 2
Wat zijn de financiële risico’s voor de bouwkundig aannemer tijdens het revitaliseren van een
winkelcentrum?
Om te kijken op welke manier de financiële risico’s op een juiste manier kunnen worden beperkt en
afgedekt, is eerst gekeken welke financiële risico’s de aannemer loopt. Hiervan wordt een overzicht
gegeven in, tabel 2 “Overzicht financiële risico’s”, bijlage 2 “Research onderzoeksvraag 2”.
Hieruit kan worden geconstateerd dat de financiële risico’s veel consequenties hebben voor het
uitvoerende bouwbedrijf. Deze dient voor de onderstaande aspecten de nodige voorzieningen te
treffen zodat het financieel risico geminimaliseerd wordt.
• De winkels moeten op een normale manier bevoorraad kunnen worden;
• Het winkelend publiek moet op een veilige manier toegang hebben tot de winkels en in het
algemeen zo weinig mogelijk hinder ondervinden van de werkzaamheden;
• Het aanwezige personeel moet op veilige manier hun werkzaamheden kunnen uitvoeren en
op die manier zo weinig mogelijk hinder ondervinden van de werkzaamheden;
• Het bestaande vluchtplan handhaven of zorgen voor een passende oplossing;
• Het aanwezige brandmeldsysteem moet blijven functioneren tijdens de werkzaamheden;
• In overleg met gemeente bepalen of er een geschikte locatie beschikbaar is voor het
parkeren van auto’s en het tijdelijk opslaan van materiaal/ materieel;
• Werkzaamheden in het weekend, buiten winkeltijden uitvoeren met vergunning;
• Producten op afroep bij leveranciers bestellen en afspreken dat deze binnen een dag kunnen
worden geleverd;
• Leveranciers moeten weten op welke positie de goederen afgeleverd dienen te worden;
• Het dient duidelijk te zijn wie welke werkzaamheden gaat uitvoeren, welke afspraken er
gemaakt zijn en deze dienen op papier te worden vastgelegd;
• Tijdens de prijsvorming goed rekening houden met de locatie (binnenstedelijk gebied);
• Inschatting UTA personeel doen aan de hand van referentieprojecten;
• Hanteren van een gestelde planning, indien van toepassing deze bijsturen door middel van
een detailplanning met als doel te kunnen voldoen aan de gestelde opleverdata;
• Toetsen of de gehanteerde bouwmethode in het ontwerp, in de praktijk ook resulteert tot de
gewenste bouwsnelheid;
• Uitvoeren wat is aangenomen, nieuwe ontwikkelingen apart benaderen en ook apart
financieel afhandelen;
• Een plan opstellen om het asbest te saneren, hierover duidelijke afspraken maken en
vastleggen in een contract;
• Voordat de werkzaamheden kunnen worden verricht, moet een plan van aanpak met de
winkeliers doorgesproken worden.
• Goed bijhouden van de financiële administratie, uren personeel, geleverde materialen en
dagboeken.
De onderzochte financiële risico’s zijn zowel voorafgaande aan de uitvoering als tijdens de uitvoering.
Voor het inventariseren en beheersen van risico’s is onderzoek verricht buiten de kaders die in het
begin van het onderzoek zijn gesteld. De reden hiervoor is dat de integrale risico-inventarisatie-
beheersing tijdens de uitvoering van het project, door mijzelf is uitgevoerd. Hierbij waren een aantal
risico’s die in het voortraject thuis horen. Op deze risico’s is, waar dit mogelijk was, ingespeeld
tijdens de uitvoering van het project. Dit is de reden waarom er buiten de gestelde kaders onderzoek
is verricht, zie deelvraag 6.
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 21 van 120
4.1.3 ONDERZOEKSVRAAG 3
Wat is de juiste manier voor een bouwkundig aannemer om een winkelcentrum zo te revitaliseren dat
hij weer voldoet aan de huidige bouwkundige eisen?
Om te kijken wat de juiste manier is voor een bouwkundig aannemer om een winkelcentrum te
revitaliseren zodat hij weer voldoet aan de huidige bouwkundige eisen, is vastgesteld dat dit in het
ontwerpproces wordt bepaald. Om antwoord te kunnen geven op deze vraag zijn de specifieke eisen
die mogelijk gevolgen kunnen hebben op de uitvoering van het project in kaart gebracht. Hiervoor is
als uitgangspunt de tekening gebruikt, zoals deze in figuur 3 “Doorsnede tekening situatie” in bijlage
3 is weergegeven.
Uit het onderzoek naar de specifieke eisen die er worden gesteld vanuit het Bouwbesluit met
betrekking tot het wijzigen en vernieuwen van de voorgevel van een winkelunit, kan het volgende
worden geconcludeerd:
- De toegangsdeuren van de winkels mogen niet over de openbare ruimte draaien.
- De vrije doorgang moet minimaal in hoogte 2300mm en in de breedte 850mm zijn.
- Dat voor de U-waarde van het glas zijn geen specifieke eisen zijn opgenomen
- Voor een winkel die meer dan 400m2 gebruiksoppervlakte heeft, dient 40% toegankelijk te
zijn. Als deze 400m2 onderdeel uitmaakt van een verdieping dient er tevens een lift aanwezig
te zijn, evenals een openbaartoilet. Tevens dient hier de toegankelijkheideis bij de toegang
waar het hoogte verschil maximaal 0,02m mag zijn.
- De speciale eis met betrekking tot de toegankelijkheid van de winkels tijdens de
werkzaamheden is dat deze tenminste moet voldoen aan de voorschriften met betrekking
tot de staat van een bestaand bouwwerk. Die luidt: een te bouwen bouwwerk is voldoende
toegankelijk voor rolstoelgebruikers.
Het is van belang dat deze aspecten goed in beeld zijn tijdens de uitvoering, zodat hieraan de nodige
aandacht kan worden besteed. Hieruit kan worden geconcludeerde dat dit de juiste manier is voor
een bouwkundig aannemer om een winkelcentrum te revitaliseren, zodat die weer voldoet aan de
huidige bouwkundige eisen.
4.1.4 ONDERZOEKSVRAAG 4
Wat zijn de bezoekersaantallen van de winkel tijdens de werkzaamheden en welke invloed heeft dit
op de inkomsten van de winkeliers?
Om onderzoek te doen naar de bezoekersaantallen van de winkel voor de revitalisatie en tijdens de
revitalisatie, is niet reëel gezien de tijd voor het afstuderen. Wel is op basis van voorgaande
revitalisatieprojecten van winkelcentra gekeken naar de bezoekersaantallen en welke invloed dit
heeft op de inkomsten van de winkeliers. Helaas heeft dit weinig tot geen resultaat opgeleverd.
Door verschillende experts uit het bedrijfsleven te raadplegen, waarvan een weergave is gegeven in
bijlage 4 “Research onderzoeksvraag 4”, kan de volgende conclusie worden getrokken: De
bouwkundig aannemer dient een inventarisatie te doen van de mogelijke uitvoeringsmethoden
waarop de werkzaamheden kunnen worden uitgevoerd, waarbij het winkelen doorgang kan vinden.
Dit is de manier waarop de aannemer de invloed van de inkomsten van de winkeliers voor een groot
deel kan beïnvloeden tijdens de werkzaamheden. Daarom is het essentieel dat de aannemer een
juiste uitvoeringsmethode hanteert, zodat de invloed op de inkomsten van de winkeliers zo minimaal
mogelijk blijven.
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 22 van 120
4.1.5 ONDERZOEKSVRAAG 5
Welke bouwmethodiek zorgt voor zo weinig mogelijk impact op:
a. De kosten voor de winkeliers?
b. De kosten voor de aannemer?
Om te onderzoeken welke bouwmethodiek zorgt voor zo weinig mogelijk impact op de kosten voor
de winkelier en de kosten voor de aannemer, is gekeken naar de kenmerken en bijbehorende
consequenties. De verschillende onderzochte bouwmethodieken zijn: Prefab- bouwen, Gietbouw,
Traditionele bouw en Houtskeletbouw. Deze aspecten zijn in een matrix verwerkt en weergegeven in
bijlage 5 “Research onderzoeksvraag 5”.
Voor het invullen van een matrix met daarin de bouwmethoden en consequenties is er vervolgens
een brainstormsessie geweest met een bedrijfsleider, projectleider, werkvoorbereider en uitvoerder
van Van Wijnen. Op deze manier is er een duidelijk overzicht verkregen op welk manier de matrix
ingevuld moest worden. Door op deze manier de matrix in te vullen, kan worden vastgesteld welke
bouwmethode het beste kan worden toegepast. Uit de matrix kan worden vastgesteld dat de
traditionele methode in combinatie met houtskeletbouw methode het beste kan worden toegepast,
voor de revitalisatie van een winkelcentrum. Hier moet wel de opmerking worden geplaatst dat dit
per situatie goed bekeken dient te worden.
4.1.6 ONDERZOEKSVRAAG 6
Welke risico’s zijn er tijdens de uitvoering van de werkzaamheden?
Om de risico’s die er zijn tijdens de uitvoering van werkzaamheden bij een project in beeld te
brengen, worden er risico’s inventarisaties gedaan. Om dit op een juiste manier te kunnen doen is
hiervoor eerst gekeken naar een geschikte methode om dit te kunnen doen. De methode die
gebruikt is om dit te kunnen doen is de Risman methode.
Met het implementeren van risicomanagement worden een aantal zaken beoogd. Hierbij moet
gedacht worden aan het continu expliciet maken en beheersen van risico’s. Door het identificeren en
benoemen van risico’s worden de risico’s voor een project bespreekbaar gemaakt. De verschillende
risico’s “in de hoofden” van de projectteamleden worden voor iedereen inzichtelijk, zodat binnen het
projectteam een gelijk beeld ontstaat over de risico’s voor het project. Hierdoor ontstaat een sterk
risicobewustzijn binnen de projectorganisatie, waardoor men een bewuste keuze kan maken ten
aanzien van de beheersing van de risico’s. Door het introduceren van risicomanagement binnen een
project zullen risico’s geregeld, met vastgestelde tussenpozen, geïnventariseerd en besproken
worden.
Gedurende het proces van het in kaart te brengen van de risico’s, wordt er bewust en zelfs onbewust
omgegaan met de kans dat een risico op kan treden en wat daarvan de effecten kunnen zijn.22
Door het toegepaste risicomanagement op het project winkelcentrum Mercurius te Assen zijn de
risico’s die er voorafgaande aan en tijdens de uitvoering van de revitalisering geïnventariseerd.
Hiervan wordt een overzicht gegeven in bijlage 6 “Research onderzoeksvraag 6”. Waaruit
geconcludeerd kan worden dat risicomanagement toegepast dient te worden vanaf het allereerste
begin van het project, dus al tijdens de initiatieffase.
22
Projectteam vanuit het bouwteam Mercurius te Assen
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 23 van 120
4.1.7 ONDERZOEKSVRAAG 7
Hoe wordt gecommuniceerd naar de winkeliers en winkelend publiek tijdens de uitvoering en welke
consequenties heeft dat voor de bouwkundige aannemer?
Vanuit Van Wijnen is bekend geworden dat er voor de communicatie rondom de projecten voor het
revitaliseren van een winkelcentrum, gebruik gemaakt wordt van een communicatiebureau om
hierin te voorzien.
Van de communicatie rond revitalisatie van een winkelcentrum hangt veel af. Winkelcentra staan in
het brandpunt van de publieke belangstelling en worden vanwege de hoge kosten en grote impact
kritisch bekeken. Communicatie speelt een belangrijke rol bij het duidelijk neerzetten van nut en
noodzaak, maar ook bij het verkrijgen van interactie met omgevingspartijen over inhoud en aanpak
van het project.
De bouwkundig aannemer kan hier een grote rol in spelen tijdens de uitvoering van het project. Zo
kan deze de communicatiemiddelen, die worden voorgeschreven door het communicatiebureau,
voorzien van actuele informatie met betrekking tot de status van het project.
Om de werkzaamheden en de bijbehorende volgorde en tijdsplannen te communiceren met de
winkeliers, dienen verschillende gesprekken te worden georganiseerd. Voordat deze gesprekken
plaats kunnen vinden moet er door de bouwkundig aannemer een plan van aanpak worden
opgesteld. Het plan van aanpak dient per winkelunit te worden gemaakt met daarin omgenomen een
bouwveiligheidsplan. Dit bouwveiligheidsplan/ plan van aanpak dient over de volgende onderdelen
te beschikken:
• Algemene projectgegevens
• Beknopte technische omschrijving
• Werkzaamheden afstemmen met de winkelier
• Gemaakte afspraken in het commercieel traject afstemmen
• Door de aannemer geïnventariseerde risicomatrix
• Risico’s die er door de winkeliers zijn aangegeven
• De bijbehorende beheersmaatregelen t.a.v. de risico’s
• De planning van de werkzaamheden
Door van te voren in detail de werkzaamheden met de winkeliers door te nemen, komen al pratende
eventuele knelpunten van de winkeliers naar boven. Door met elkaar te overleggen, zullen eventuele
knelpunten tot een minimum worden beperkt. Deze besproken zaken worden met pen
bijgeschreven, waarna de partijen gezamenlijk hun handtekening zetten onder de gemaakte
afspraken.
Tevens dient er op de werkvloer tijdens de uitvoering van de werkzaamheden een vast
aanspreekpunt te zijn vanuit de bouwkundig aannemer. Het aanspreekpunt dient snel en adequaat
te reageren op de problemen die door de winkeliers worden aangegeven. Op deze manier zien de
winkeliers dat er naar hen wordt geluisterd en wordt daarmee een bepaalde rust gecreëerd onder de
winkeliers. Alleen heeft dit voor de bouwkundig aannemer de consequentie dat deze persoon hier
soms bijna een dagtaak aan heeft om dit contact te onderhouden en de problemen op te lossen.
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 24 van 120
4.2 AANBEVELINGEN
De aanbevelingen van dit onderzoek richten zich op twee aspecten. Ten eerste wordt ingegaan op de
praktische toepasbaarheid van de conclusies uit het onderzoek. Vervolgens richten de aanbevelingen
zich op mogelijk vervolgonderzoek.
4.2.1 PRAKTISCHE TOEPASBAARHEID
Een belangrijke conclusie van dit onderzoek is dat risicomanagement bijdraagt om een
winkelcentrum financieel verantwoord te revitaliseren, zowel tijdens de werkvoorbereiding als
uitvoeringsfase. Door de winkeliers hierin te betrekken, naar ze te luisteren en te reageren, voelt de
winkelier zich serieus genomen, waardoor onder de winkeliers een bepaalde rust wordt gecreëerd.
Tevens is dit een methode om de economische gevolgen voor de winkelier zoveel mogelijk te
beperken.
Deze eerste aanbeveling richt zich op het betrekken van risicomanagement bij de revitalisatie van
een winkelcentrum. Het risicomanagement, dat is uitgevoerd tijdens de werkvoorbereiding en
uitvoeringsfase met de Risman methode, heeft geresulteerd in veel positieve geluiden. Daarom is de
aanbeveling om dit toe te passen vanaf het begin van het project. In feite gaat het hierbij dus om een
aanbeveling met betrekking tot de werkwijze van de initiatiefnemers. Hierbij zijn meerdere
methoden te noemen maar de meest geschikte om risicomanagement toe te passen bij de
revitalisatie van winkelcentra is de Risman methode.
De tweede aanbeveling richt zich op het gecreëerde bouwveiligheidsplan/ plan van aanpak. Door
deze op de geplande momenten met de winkeliers door te spreken en te ondertekenen, krijgen de
winkelier gevoel dat ze ook serieus worden genomen. In feite gaat het hierbij om een aanbeveling
met betrekking tot de werkwijze zowel in de werkvoorbereiding als tijdens de uitvoering. Door het
bouwveiligheidsplan toe te voegen aan het plan van aanpak per winkelunit, kan deze voor meerdere
doeleinden worden gebruikt. Hierbij valt te denken aan de betreffende gemeente die dit
bouwveiligheidsplan eist voorafgaande aan de bouw.
4.2.2 VERVOLGONDERZOEK
Gedurende het onderzoek zijn een aantal zaken aan de orde gekomen die zich lenen voor vervolg-
onderzoek. Hieronder volgt een tweetal aanbevelingen met betrekking tot het vervolgonderzoek.
De eerste aanbeveling richt zich op een belangrijke veronderstelling van dit onderzoek namelijk: het
toevoegen van risicomanagement aan de beginfase van een project. Dit onderzoek heeft zich gericht
op de vraag hoe risico’s tijdens de werkvoorbereiding en uitvoering het beste in kaart kunnen
worden gebracht en beheerst. Om op deze manier te kijken hoe een bouwkundig aannemer een
winkelcentrum financieel verantwoord kan revitaliseren. In het onderzoek is niet ingegaan welke
financiële consequenties dit heeft op de kostplaatje van het project.
De tweede aanbeveling met betrekking tot vervolgonderzoek richt zich op de wijze waarop antwoord
is verkregen op de vraag: ‘wat zijn de bezoekersaantallen van de winkel tijdens de werkzaamheden
en welke invloed heeft dit op de inkomsten van de winkeliers’. Aan de geïnterviewden is gevraagd
welke gevolgen dit heeft op de inkomsten van de winkeliers. Aan het beantwoorden van deze vraag
heeft geen wetenschappelijk onderzoek ten grondslag gelegen. In verder vervolgonderzoek kan de
genoemde methode wellicht verder getoetst worden.
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 25 van 120
5. REFLECTIE AFSTUDEERPERIODE
Mijn duale- afstudeerstage vond plaats op het project Winkelcentrum Mercuriuscentrum te Assen.
Het Winkelcentrum was herontwikkeld, gerevitaliseerd door RPHS architecten. Voor de uitvoering
hiervan is de aannemer Van Wijnen Groningen betrokken bij dit project.
Ten opzichte van een reguliere bouwkundestudent, studeert een duale bouwkunde student
individueel en tijdens een stage af. De arbeidsduur voor een duaal student bedraagt 32 uur per week.
Dit is verdeeld in 8 uur per dag. De ene dag in de week is ervoor om de verkregen informatie tijdens
de stage, die benodigd is voor het afstuderen te kunnen rapporten.
Tijdens de realisering van het project was het mijn taak om me hoofdzakelijk bezig te houden met de
werkvoorbereiding op de bouwplaats en als assistent van de uitvoerder. Het betreft hier met name
de 2de fase ‘Herinrichting winkelstraat’ en, waar nodig, ook tijdens de werkvoorbereiding van de
uitvoering van de 1ste fase. Tijdens de werkvoorbereiding leer je om te communiceren met de
verschillende disciplines en helder nadenken over de benodigde materialen.
5.1 PRODUCT EN LEERDOELEN
Het doel van mijn afstudeeronderzoek was om voor aannemersbedrijf Van Wijnen Groningen B.V.
een adviesrapport op te stellen. Een adviesrapport die gebruikt kan worden tijdens de uitvoering van
een revitalisatie met betrekking tot een winkelcentrum.
Het doel van dit onderzoek was eveneens om mijn afstudeeropdracht te volbrengen en op die
manier het laatste jaar van mijn studie HBO Bouwkunde te voltooien. Hierbij was mijn leerdoel om
de onderstaande competenties te behalen:
• De beroepsspecifieke competenties, te weten:
o Ontwikkelen van een projectdefinitie
o Alternatieven en varianten opstellen en beoordelen voor de uitvoeringsfase
o Voorbereiden van de realisering
o Evalueren en terugkoppelen van de projectgegevens
• Algemene HBO competenties, te weten:
o Denken in modellen, systemen en processen
o Proces beheersen
o Projectmatig werken
• Sociaal communicatieve competenties, te weten:
o Mondeling, schriftelijk, geven en ontvangen van feedback
o Leiding geven
o Samenwerken
• Zelfsturende competenties, te weten:
o Zelfverantwoordelijk werken
o Zelfverantwoordelijk leren
• Mijn persoonlijke leerdoelen tijdens het afstuderen:
o Leren hoe je een onderzoek opstelt en welke systemen je daar het beste voor kunt
gebruiken.
o Een goed overzicht verkrijgen over welke invloeden een gekozen bouwmethode/
uitvoeringstechnieken op een project heeft.
o Inzicht krijgen in de risico’s die gepaard gaan bij het revitaliseren van een
winkelcentrum.
o Leren met behulp van welke methode het beste gecommuniceerd kan worden met
de winkeliers.
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 26 van 120
o Leren om goede schetsen te maken die een duidelijk beeld geven van de bedoelde
situatie.
o Goede bijdrage leveren binnen het bouwteam en mijn inbreng kunnen geven.
De tijd die was gereserveerd voor het afstudeeronderzoek was het laatste halfjaar van mijn opleiding
duaal. Het afstudeeronderzoek dient bij de duale bouwkundeopleiding alleen en zelfstandig te
worden uitgevoerd.
5.2 HET PROCES
Op 26 juli 2011 stond ik op de stoep voor een groot kantoorgebouw in Groningen. Ik ging solliciteren
voor een stageplaats bij het bouwbedrijf Van Wijnen. De stichting BouwTalent heeft geregeld dat ik
mij bij dit bedrijf kon melden voor een afstudeer stage. In gesprek met dhr. T. Zuidema projectleider
is besloten dat ik mijn afstudeerstage kon doen aan het project Mercurius te Assen. Dit is een groot
project waarbij nieuwe appartementen met daaronder winkelruimten worden gerealiseerd. Tevens
wordt bij het project een winkelstraat gerevitaliseerd die bestaat uit een kleine 30 panden.
Dit grote project bevatte meerdere afstudeermogelijkheden die ook zeker aantrekkelijk konden zijn
voor Van Wijnen Groningen B.V. aldus dhr. T. Zuidema. Ik moest echter zelf met een idee komen en
deze overleggen met de uitvoerder dhr. A. Wiering.
Nadat er een aantal mogelijke afstudeeronderwerpen op rij waren gezet en deze vervolgens zijn
overlegd met de uitvoerder ,dhr. A. Wiering ,is er een besluit genomen. Dit besluit was dat ik mij
vooral bezig ging houden met de revitalisering van het winkelcentrum. Op deze manier heeft Van
Wijnen wat aan het onderzoek en ik ook als student, aldus A. Wiering. Naar aanleiding van dit besluit
ben ik mij verder gaan verdiepen en heb een afstudeervoorstel gedaan. Deze is op maandag 10
oktober 2011 gemaild naar, zowel de afstudeercoördinator, dhr. H. Haagsma als naar de
stagebegeleider, dhr. A. Wiering, werkzaam bij Van Wijnen.
Nadat deze heren hier feedback op hebben gegeven zijn er nog de nodige wijzigingen doorgevoerd.
Door enkele onduidelijkheden binnen de opleiding is het voorstel meerdere malen voorzien van de
nodige wijzigingen. Toen na enige tijd het voorstel is goedgekeurd deed zich het volgende probleem
voor. Het geval was namelijk dat ik door Van Wijnen geen tijd kreeg om mijn
onderzoekswerkzaamheden uit te voeren binnen de tijd die in mijn contract was opgenomen. Om
duidelijk te maken aan Van Wijnen dat dit is opgenomen in het gesloten contract, heeft veel tijd
gekost. Hierbij praten we over een tijdsbestek van ongeveer twee maanden. Nadat deze situatie
volledig was opgehelderd, was het donderdag 8 maart 2012 toen kon worden begonnen met de
onderzoekswerkzaamheden.
Dit heeft naar mijn mening geleid tot een situatie, waarbij er veel door mijzelf is geregeld wat door
de stagebegeleider vanuit de Hanze Hogeschool gecommuniceerd had moeten worden. Ik ben er dan
ook van overtuigd dat deze situatie de kwaliteit van mijn onderzoek ten nadele heeft beïnvloed. Wel
heb ik hierdoor veel geleerd ten aanzien van communicatie en op welke manier er gecommuniceerd
moet worden in dergelijk gevallen.
De hoofdvraag van het onderzoek luidde: “Op welke manier kun je als bouwkundig aannemer een
winkelcentrum financieel verantwoord revitaliseren waarbij de economische gevolgen voor de
winkeliers zo laag mogelijk blijven?”
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 27 van 120
Om deze gestelde vraag te kunnen beantwoorden zijn er een aantal deelvragen geformuleerd. Voor
het beantwoorden van deze deelvragen is eerst gezocht naar informatie met betrekking tot de
theorie van het onderwerp. Vervolgens is gekeken naar de meest geschikte methode, om op die
manier een degelijk antwoord te kunnen geven binnen de gestelde kaders. Door deze gevonden
onderzoeksresultaten te rapporteren zijn vervolgens de verschillende conclusies getrokken en de
bijbehorende aanbevelingen gedaan.
Het grootste probleem tijdens het onderzoek was het verkrijgen van juiste en geschikte informatie.
Door in overleg te gaan met verschillende disciplines in het bedrijfsleven is dit probleem grotendeels
ondervangen.
5.3 DE TOEKOMST
Terugkijkend op het gerealiseerde product kan deze wel degelijk worden toegepast tijdens soort -
gelijke projecten. Hiermee is het gestelde doel voor de aannemer Van Wijnen gehaald. Ook zijn mede
door het behalen van het eerste doel de gestelde competenties behaald.
Als er wordt terug gekeken op het proces dan zijn er een aantal zaken die zeer goed zijn verlopen.
Tijdens het toetsen van de gevonden informatie, om een degelijk adviesrapport op te stellen, kon er
vaak een beroep worden gedaan op medewerkers binnen het bedrijf Van Wijnen. Op deze manier is
een degelijk plan van aanpak opgesteld waarmee de project definitie ontwikkelend is. Tijdens het
onderzoek voor een geschikte bouwmethode en de bijbehorende uitvoeringstechniek zijn er
verschillende varianten opgesteld. Door deze varianten met verschillende professionals te bespreken
zijn er verschillende visies ontstaan. Deze verschillende visies hebben mijn blik enorm verbreed ten
aanzien van de uitvoeringsmogelijkheden.
Het is natuurlijk niet zo dat alles goed gegaan is. Als er wordt gekeken naar de aspecten die niet of
minder goed gingen tijdens het proces, kan worden gesteld dat er een hoop tijd verloren is gegaan
doordat het bedrijf niet verteld wat het afstudeerprogramma van een duaal student inhield. Dit heeft
als resultaat gehad dat niet overal de gewenste diepgang van het onderzoek is behaald.
Hierdoor is me goed duidelijk geworden dat dit helder en duidelijk dient te zijn voor alle partijen,
zodat op deze manier het onderzoek hierdoor niet negatief wordt beïnvloed. Dit is een aspect dat ik
bij een vervolgonderzoek anders zou doen. Door dit vast te leggen is naderhand voor alle partijen
duidelijk wat er wordt verwacht.
BIJLAGEN AFSTUDEERVERSLAG
REVITALISATIE WINKELCENTRUM
Naam student: R. van Dijk
Student nummer: 338167
Naw nummer: 269875
Opleiding: HBO Bouwkunde duaal
Opdrachtgever: Van Wijnen Groningen B.V.
Groningen, juni 2012
Praktijkbegeleider: Dhr. A. Wiering
Afstudeer begeleider: Dhr. G. Ribberink
Afstudeer lezer: Dht. T. Groenewegen
Hanzehogeschool Groningen
Academie voor Architectuur, Bouwkunde & Civiele Techniek
Studiejaar 2011 – 2012
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 29 van 120
BIJLAGEN
Bijlage 1: “Research onderzoeksvraag 1”
Bijlage 2: “Research onderzoeksvraag 2”
Bijlage 3: “Research onderzoeksvraag 3”
Bijlage 4: “Research onderzoeksvraag 4”
Bijlage 5: “Research onderzoeksvraag 5”
Bijlage 6: “Research onderzoeksvraag 6”
Bijlage 7: “Research onderzoeksvraag 7”
Bijlage 8: “Plan Van Aanpak (PVA)”
Bijlage 9: “Bronvermelding”
Bijlage 10: “Definities”
Bijlage 11: “Projectplan”
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 30 van 120
BIJLAGE 1: “RESEARCH ONDERZOEKSVRAAG 1”
De onderstaande figuur is voor dit onderzoek samengesteld aan de hand van internetbronnen en
door gebruik te maken van de kennis die aanwezig is binnen het bedrijf Van Wijnen. Voor het gemak
van de uitvoering en het lezen van dit onderzoek is geprobeerd om alle bronnen van een URL te
voorzien, zie hiervoor hoofdstuk 10 “Bronvermelding”.
Winkelcentrum Bouworganisatievorm
Zaailand te Leeuwarden Bouwteam
Bilgaar te Leeuwarden Bouwteam
’t Loon te Heerlen Bouwteam
Meidoornplein te Wezep Bouwteam
De Mare te Alkmaar Bouwteam
Bloemendaal te Gouda Bouwteam
De Koningswerf te ’s Gravenzande Bouwteam
Lewenborg te Groningen Bouwteam
Passage te Stadskanaal Bouwteam
Hasselo te Hengelo Bouwteam
Tabel 1 “Overzicht winkelcentra”
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 31 van 120
BIJLAGE 2: “RESEARCH ONDERZOEKSVRAAG 2”
Dit onderzoek is samengesteld aan de hand van internetbronnen, boeken, door gebruik te maken
van de kennis die aanwezig is binnen het bedrijf Van Wijnen en eigen kennis. Voor het gemak van de
uitvoering en het lezen van dit onderzoek is geprobeerd om alle bronnen van een URL te voorzien,
zie hiervoor hoofdstuk 10 “Bronvermelding”.
FINANCIEEL RISICO BRON
Commercieel traject te laat opgestart door de
opdrachtgever waardoor de aannemer
oponthoud krijgt in de te verrichten
werkzaamheden tijdens de uitvoering.
Projectleider, uitvoerder. Van Wijnen
Geen rekening gehouden dat het project zich
afspeelt in binnenstedelijk gebied tijdens de
prijsvorming.
Afdeling calculatie Van Wijnen
Tijdens prijsvorming geen rekening gehouden
dat er meer UTA personeel benodigd is voor
deze gecompliceerde projecten.
Afdeling calculatie Van Wijnen
Tijdens prijsvorming niet bepaald of de gekozen
bouwmethode ,die vooraf is gekozen, zorgt voor
de gewenste bouwsnelheid.
Afdeling calculatie Van Wijnen
Prijsvorming op basis van concept
contractstukken waardoor er tijdens de
uitvoering andere producten worden toegepast
op basis van de werktekeningen.
Afdeling calculatie Van Wijnen
Veel meer of minderwerk ten gevolge van
besluiteloosheid vanuit de opdrachtgever.
Werkvoorbereider Van Wijnen
Schadeclaims vanuit de winkeliers ten gevolge
van de werkzaamheden
Uitvoerder Van Wijnen
Niet goed bijhouden van de financiële
administratie, uren personeel, geleverde
materialen en dagboeken.
Projectleider, uitvoerder Van Wijnen
Geen bij het project behorende verzekering
afgesloten.
Jellema 12B Uitvoering, Van Wijnen
Tabel 2 “Overzicht financiële risico’s”
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 32 van 120
Vervolg tabel 2 “Overzicht financiële risico’s”
FINANCIEEL RISICO BRON
Geen goede projectbeheersing waardoor het
afgesproken werk niet tijdig kan worden
opgeleverd.
Jellema 12B Uitvoering, Van Wijnen
Slechte communicatie tussen partijen binnen het
bouwteam
Jellema 12B Uitvoering, Van Wijnen
Geen risico-inventarisatie en evaluatie uitvoeren Jellema 12B Uitvoering, Van Wijnen
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 33 van 120
BIJLAGE 3: “RESEARCH ONDERZOEKSVRAAG 3”
In een aantal figuren is de weergave gegeven van onderzochte specifieke eisen die worden gesteld
vanuit de technische regelgeving met betrekking tot het wijzigen en ververnieuwen van de voorgevel
van een winkelunit. Hierbij is de onderstaande doorsnede tekening gebruikt als uitgangspunt, zie
Figuur 3 “Doorsnede tekening situatie”.
Figuur 3 “Doorsnede tekening situatie”
Onder nieuwbouw van een bouwwerk wordt in het Bouwbesluit al het bouwen genoemd als bedoeld
in artikel 1, onder a, van de Woningwet. Onder dit begrip valt niet alleen het oprichten en plaatsen
van een bouwwerk, maar ook het vernieuwen, veranderen en vergroten van een bouwwerk.
Verbouw is in dit verband nieuwbouw.
Volgens de toelichting van het bouwbesluit zijn bij verbouw of renovatie van een bouwwerk in
beginsel de nieuwbouwvoorschriften van toepassing. Dit is echter technisch niet altijd mogelijk en
staat financieel gezien niet altijd in redelijke verhouding tot het resultaat daarvan. Om deze redenen
kan bij verbouw of renovatie door burgemeester en wethouders in beginsel ontheffing worden
verleend van de nieuwbouwvoorschriften tot het niveau van de bestaande bouw. Indien er bij een
aspect geen voorschriften voor de bestaande bouw zijn gegeven, bijvoorbeeld bij geluidwering, biedt
het besluit de mogelijkheid ontheffing te verlenen tot het rechtens verkregen niveau.
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 34 van 120
Tijdens het onderzoek naar de specifieke eisen die er worden gesteld vanuit het Bouwbesluit met
betrekking tot het wijzigen en vernieuwen van de voorgevel van een winkelunit is het volgende
gevonden:
Hoofdstuk 4. Voorschriften uit het oogpunt van bruikbaarheid
Afdeling 4.2. Toegankelijkheidssector, nieuwbouw
Artikel 4.3
1. Een te bouwen bouwwerk is voldoende toegankelijk voor rolstoelgebruikers.
2. Voor zover voor een gebruiksfunctie in tabel 4.3 voorschriften zijn aangewezen, wordt voor die
gebruiksfunctie aan de in het eerste lid gestelde eis voldaan door toepassing van die voorschriften.
3. Het eerste lid is niet van toepassing op de gebruiksfuncties waarvoor in tabel 4.3
geen voorschrift is aangewezen.
Tabel 4.3
Aanwezigheid
Artikel 4.4
3. Een gebruiksfunctie heeft een al dan niet gemeenschappelijke toegankelijkheidssector. Dit geldt
niet indien de gebruiksoppervlakte van een gebruiksfunctie, vermeerderd met het totaal aan
gebruiksoppervlakte van een of meer soortgelijke gebruiksfuncties gelegen op hetzelfde perceel,
kleiner is dan de in tabel 4.3 aangegeven grenswaarde.
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 35 van 120
Verkeersruimte
Artikel 4.5
2. Een ruimte, die in een toegankelijkheidssector ligt, is rechtstreeks bereikbaar vanaf het
aansluitende terrein of langs een verkeersroute die uitsluitend door een toegankelijkheidssector
voert.
Hoogteverschil
Artikel 4.6
1. Een hoogteverschil van meer dan 0,02 m tussen vloeren die in een toegankelijkheidssector liggen
is, onverminderd artikel 2.24, overbrugd door een lift of een hellingbaan.
3. Indien het hoogteverschil tussen de vloer ter plaatse van een toegang van een
toegankelijkheidssector als bedoeld in artikel 4.18, tweede lid, en het aansluitende terrein groter is
dan 0,02 m, is dat hoogteverschil overbrugd door een hellingbaan.
Afmetingen liftkooi
Artikel 4.7
1. De kooi van een lift als bedoeld in artikel 4.6, eerste lid, heeft een vloeroppervlakte van ten minste
1,05 m x 1,35 m.
Afdeling 4.4. Bereikbaarheid, nieuwbouw
Artikel 4.16
1. Een te bouwen bouwwerk is zodanig, dat het bouwwerk door rolstoelgebruikers
kan worden binnengegaan en verlaten.
2. Voor zover voor een gebruiksfunctie in tabel 4.16 voorschriften zijn aangewezen,
wordt voor die gebruiksfunctie aan de in het eerste lid gestelde eis voldaan door
toepassing van die voorschriften.
3. Het eerste lid is niet van toepassing op de gebruiksfuncties waarvoor in tabel 4.16
geen voorschrift is aangewezen.
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 36 van 120
Tabel 4.16
Toegankelijkheidssector
Artikel 4.18
1. De vloer ter plaatse van ten minste een toegang van een toegankelijkheidssector heeft een
hoogteverschil met het aansluitende terrein ter plaatse van die toegang, dat niet groter is dan 0,02
m.
2. De vloer ter plaatse van ten minste een toegang van een toegankelijkheidssector heeft een
hoogteverschil met het aansluitende terrein ter plaatse van die toegang, dat niet groter is dan 1 m.
3. Een drempel in een vloer van een toegankelijkheidssector heeft een hoogteverschil met de
aansluitende vloer, het aansluitende terrein of een aansluitende hellingbaan, dat niet groter is dan
0,02 m.
Afdeling 4.7. Toiletruimte
§ 4.7.1. Nieuwbouw
Artikel 4.34
1. Een te bouwen bouwwerk heeft voldoende toiletruimten.
2. Voor zover voor een gebruiksfunctie in tabel 4.34 voorschriften zijn aangewezen, wordt voor die
gebruiksfunctie aan de in het eerste lid gestelde eis voldaan door toepassing van die voorschriften.
3. Het eerste lid is niet van toepassing op de gebruiksfuncties waarvoor in tabel 4.34 geen voorschrift
is aangewezen.
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 37 van 120
Tabel 4.34
Aanwezigheid
Artikel 4.35
1. Een gebruiksfunctie heeft een aantal toiletruimten, dat niet kleiner is dan de grenswaarde die is
aangegeven in tabel 4.34.
6. Een toiletruimte kan een gemeenschappelijke toiletruimte zijn.
Integraal toegankelijk
Artikel 4.36
3. Ten minste een toiletruimte is integraal toegankelijk.
4. Indien de gebruiksoppervlakte van een gebruiksfunctie, vermeerderd met het totaal aan
gebruiksoppervlakte van een of meer gebruiksfuncties van dezelfde soort, gelegen op hetzelfde
perceel, groter is dan of gelijk aan 400 m², is het aantal integraal toegankelijke toiletruimten ten
minste gelijk aan de getalwaarde van het aantal toiletruimten, bedoeld in artikel 4.35, derde en
vierde lid, gedeeld door tien, op een geheel getal naar boven afgerond.
Bereikbaarheid
Artikel 4.37
6. Een integraal toegankelijke toiletruimte ligt in een toegankelijkheidssector als bedoeld in artikel
4.4.
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 38 van 120
Afmetingen
Artikel 4.38
1. Een toiletruimte als bedoeld in artikel 4.35, eerste tot en met zesde lid, heeft een vloeroppervlakte
van ten minste 0,9 m x 1,2 m.
3. Een integraal toegankelijke toiletruimte heeft een vloeroppervlakte van ten minste 1,65 m x 2,2 m.
4. Een vloeroppervlakte als bedoeld in het eerste tot en met derde lid, heeft een hoogte boven de
vloer van ten minste de grenswaarde als aangegeven in tabel 4.34.
Inrichting
Artikel 4.39
1. Een toiletruimte als bedoeld in artikel 4.35 is afsluitbaar
Afdeling 4.3. Vrije doorgang
§ 4.3.1. Nieuwbouw
Artikel 4.10
1. Een te bouwen bouwwerk heeft toegangen met een zodanige doorgang en verkeersroutes met
een zodanige vrije doorgang, dat het gebouw voldoende toegankelijk is.
2. Voor zover voor een gebruiksfunctie in tabel 4.10 voorschriften zijn aangewezen, wordt voor die
gebruiksfunctie aan de in het eerste lid gestelde eis voldaan door toepassing van die voorschriften.
3. Het eerste lid is niet van toepassing op de gebruiksfuncties waarvoor in tabel 4.10 geen voorschrift
is aangewezen.
Tabel 4.10
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 39 van 120
Vrije doorgang toegang
Artikel 4.11
1. Een toegang van een ruimte heeft een vrije doorgang met een breedte van ten
minste 0,85 m en een hoogte van ten minste de grenswaarde als aangegeven in tabel
4.10. Dit geldt uitsluitend voor:
a. een verblijfsgebied,
b. een verblijfsruimte,
c. een toiletruimte,
d. een badruimte,
e. een gemeenschappelijke opslagruimte voor huishoudelijk afval als bedoeld in
artikel 4.59,
f. een ruimte voor het bereiken van een in dit lid genoemde ruimte, en
g. een ruimte voor het bereiken van een liftkooi.
2. In afwijking van het eerste lid heeft een toegang van de liftschacht voor het
bereiken van een liftkooi een hoogte van 2,3 m. Deze hoogte wordt gemeten tussen
de onderdelen van de bouwconstructie.
Vrije doorgang route
Artikel 4.12
1. Een verkeersroute die begint bij een toegang als bedoeld in artikel 4.11, heeft over
de volle lengte een vrije doorgang met een breedte van ten minste 0,85 m en een
hoogte van ten minste de grenswaarde als aangegeven in tabel 4.10. De breedte
geldt niet voor een verkeersroute voor zover deze over een trap voert.
6. In afwijking van het eerste lid, heeft een verkeersroute die in een
toegankelijkheidssector ligt als bedoeld in artikel 4.4, derde lid, over de volle
lengte een vrije doorgang met een breedte van ten minste 1,2 m. De breedte geldt
niet voor een toegang als bedoeld in artikel 4.11 en voor een verkeersroute voor
zover deze over een trap voert.
Hoofdstuk 5. Voorschriften uit het oogpunt van energiezuinigheid
Afdeling 5.1. Thermische isolatie, nieuwbouw
Verbouw
Artikel 5.6
1. Burgemeester en wethouders kunnen voor het gedeeltelijk veranderen of het
vergroten van een bouwwerk ontheffing verlenen van artikel 5.2, eerste tot en met
derde lid, voor de ten minste aan te houden warmteweerstand tot een niveau dat niet
meer dan 1,2 m²·K/W lager is. Voor ramen, deuren, kozijnen en daarmee gelijk te
stellen constructie-onderdelen geldt geen voorschrift voor de
warmtedoorgangscoëfficiënt.
§ 1.6. Niet-permanente bouwwerken.
Artikel 1.13
1. Een te bouwen niet-permanent bouwwerk voldoet ten minste aan de voorschriften met betrekking
tot de staat van een bestaand bouwwerk. Het voldoet bovendien aan de voorschriften met
betrekking tot een te bouwen bouwwerk, voor zover dat met betrekking tot die voorschriften is
aangegeven.
3. Een niet-permanent bouwwerk voldoet bij verplaatsing ten minste aan de voorschriften met
betrekking tot een bestaand bouwwerk.
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 40 van 120
BIJLAGE 4: “RESEARCH ONDERZOEKSVRAAG 4”
Dit onderzoek is samengesteld door gebruik te maken van de kennis die aanwezig is binnen de
volgende personen, een bedrijfsleider van Van Wijnen, een directievoerder van De Vastgoed Factory,
een opzichter van Bouwmanagment Doornkamp en de voorzitter van de winkeliersvereniging in
Assen.
Aan de bovenstaande personen zijn de volgende vragen gesteld, waarbij de naam van de persoon
achter het gegeven antwoord is weergegeven.
Vraag: Loopt het bezoekersaantal terug naar aanleiding van de werkzaamheden?
Ja, uiteraard loopt het bezoekersaantal terug door de werkzaamheden maar hier is van te voren goed
over nagedacht. Opzichter, Bouwmanagment Doornkamp op 16-3-2012.
Ja, het is gewoon een feit dat er door de werkzaamheden minder mensen naar de winkels komen.
Bedrijfsleider, Van Wijnen op 21-3-2012.
Ja, het is een logisch gevolg dat er minder mensen naar de winkels komen. Echter als de mensen de
producten daadwerkelijk nodig hebben en de ervaringen zijn er goed, dan is het veel voorkomend
dat de aankopen toch worden gedaan ondanks de werkzaamheden. Directievoerder, De Vastgoed
Factory op 5-4-2012.
Ja, maar in welke mate dit zal zijn, zal niet worden vrijgegeven. Voorzitter, winkeliersvereniging op
10-4-2012
Vraag: Welke invloed heeft dit op de inkomsten van de winkeliers?
Ja, uiteraard heeft dit consequenties op de inkomsten van de winkeliers maar hier is van te voren
goed over nagedacht en vastgelegd in een contract met de opdrachtgever. Opzichter,
Bouwmanagment Doornkamp op 16-3-2012.
Natuurlijk heeft dit invloed op de kosten van de winkeliers maar voor deze eventuele consequenties
moet je als aannemer niet verantwoordelijk willen zijn. Bedrijfsleider, Van Wijnen op 21-3-2012.
De inkomsten van de winkeliers zullen beduidend minder zijn ten gevolge van de werkzaamheden.
Het is alleen de kunst om het op een manier te brengen zodat de winkeliers inzien, dat zich dit op
langer termijn zal terug betalen, wat echter ook zo is. Directievoerder, De Vastgoed Factory op 5-4-
2012.
In de situatie zoals deze op dit moment hier in Assen is, hebben de winkeliers gemiddeld gezien 30%
minder omzet per maand naar aanleiding van de werkzaamheden. Voorzitter, winkeliersvereniging
op 10-4-2012.
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 41 van 120
BIJLAGE 5: “RESEARCH ONDERZOEKSVRAAG 5”
Dit onderzoek is samengesteld aan de hand van internetbronnen, boeken, door gebruik te maken
van de kennis die aanwezig is binnen het bedrijf Van Wijnen en eigen kennis.
Aan de hand van onderzoek in boeken en aan de hand van internetbronnen is het schema ontstaan
zoals op de volgende pagina wordt weergegeven. Hierin worden verschillende bouwmethoden
genoemd met bijbehorende kenmerken en welke consequenties dit heeft ten aanzien van een aantal
aspecten, dat gelden bij en winkelcentrum. Hierbij wordt het volgden onderscheid gemaakt:
-- niet mogelijk
- moeilijk
-+ aanvaardbaar
+ goed
++ zeer goed
Voor de weergaven van het schema met de verschillende bouwmethoden, zie volgende pagina.
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 43 van 120
Met de hieruit tot stand gekomen matrix zijn vervolgens de volgende personen benaderd om hun
visie te geven over de bouwmethode en de bijbehorende uitvoeringstechniek. De personen die
hiervoor zijn benaderd zijn een bedrijfsleider van Van Wijnen, een uitvoerder van Van Wijnen, een
voorman van Van Wijnen en een directievoerder van De Vastgoed Factory.
Op de vraag op welke manier kan er het beste worden gebouwd om een winkelcentrum te
revitaliseren is het antwoord: “traditioneel”, aldus de bovengenoemde personen. Door de vraag te
stellen waarom dit het geval is zijn de volgende antwoorden gegeven:
“Voor het revitaliseren van een winkelcentrum is traditionele bouw de beste methode. Dit omdat er
weinig tot geen montageruimte nodig is ten opzicht van de andere bouwmethoden zoals prefab-
bouwen en gietbouw. Alleen is het vaak zo dat de revitalisatie van een winkelcentrum gepaard gaat
met het bouwen van woningen of appartementen. Daarom moet goed gekeken worden welke
bouwmethode hiervoor de gewenste bouwsnelheid oplevert wat mede voor het resultaat zorgt dat
je binnen de oplevertijd blijft.” Bedrijfsleider, Van Wijnen op 21-3-2012.
“Bij het revitaliseren is naar mijn mening maar een manier en dat is traditioneel omdat en op deze
wijze de meest gunstige uitvoeringstechniek kan worden gekozen. Bij deze bouwmethode zijn
meerdere opties wat betreft de uitvoeringstechnieken in tegenstelling tot prefab-bouwen en
gietbouw. Op deze manier kan er goed worden nagedacht welke uitvoeringstechniek de minste
overlast veroorzaakt naar winkelier en winkelend publiek. Tevens is het bij deze methode zo dat je
op een redelijk snelle manier dingen die anders zijn dan verwacht aan kunt passen. Ten aanzien van
prefab bouwen lijkt het mij niet handig een prefab gevel te plaatsen, want op welke manier
garandeer je dan de toegankelijkheid? Bij gietbouw is het afschoren een probleem in verband met de
toegankelijkheid. Ook zijn deze twee bouwmethoden in deze situatie financieel niet aantrekkelijk. Dit
omdat elke situatie anders is en vooral niet seriematig, waarvoor deze methoden veelal worden
gebruikt. Houtskeletbouw is daarentegen weer ideaal te combineren met de traditionele
bouwmethode. Zowel bij de traditionele bouwmethode als de houtskeletbouw methode is de
productiesnelheid op de bouw een stuk lager ten opzichte van de andere twee methoden.
Uitvoerder, Van Wijnen op 2-4-2012
“Als je naar de bouwmethode kijkt is het traditioneel maar door de ontwikkelingen op de markt loopt
het naar mijn mening allemaal wat door elkaar. Als we alleen al kijken naar het ontgraven van de
fundering dan gebeurt dit met een minikraan. Vervolgens wordt de bekisting geheel op een
traditionele manier in elkaar getimmerd en de wapening met instortvoorzieningen aangebracht. Om
het beton te kunnen storten wordt buiten de winkeltijden beton besteld en doormiddel van een
betonpomp met slang de fundering gestort, wat behoort tot gietbouw. De insteek is dus bouwen
volgens de traditionele methode en daarbij gebruik maken van de uitvoeringstechnieken die
rendabel zijn en de productietijd verhogen. Waarbij ook rekening gehouden moet worden dat het op
een manier gebeurt waarbij de winkeliers geen tot zo min mogelijk overlast mogen ondervinden”.
Voorman, Van Wijnen op 3-4-2012
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 44 van 120
“In mijn leven als directievoerder heb ik inmiddels drie verschillende winkelcentra gerevitaliseerd,
hierbij is overal de bouwmethodiek traditioneel gehanteerd door de betreffende aannemers. Dit
komt mede doordat de montageruimte beperkt is in een winkelcentrum, ook kan er op deze manier
sneller worden geanticipeerd op de volgorde van de werkzaamheden ten aanzien van de productie
van overlast. Financieel gezien is de bouwmethode traditioneel ook erg aantrekkelijk, omdat op deze
manier de winkels altijd toegankelijk zijn waarmee veel schadeclaims voorkomen kunnen worden”.
Directievoerder, De Vastgoed Factory op 5-4-2012.
Niet alle consequenties zijn genoemd bij ieder van de gevraagde personen. Dit heeft mede als
oorzaak dat deze al waren genoemd door een ander persoon of dat deze persoon op dit gebied geen
kennis van zaken heeft.
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 45 van 120
BIJLAGE 6: “RESEARCH ONDERZOEKSVRAAG 6”
Dit onderzoek is samengesteld aan de hand van internetbronnen, boeken, door gebruik te maken
van de kennis die aanwezig is binnen het bedrijf Van Wijnen en eigen kennis.
Vanuit Van Wijnen is mij gevraagd om naar een methode te zoeken om de risico’s te inventariseren
en vervolgens te beheersen. Deze vraag is ontstaan vanuit de directie van Van Wijnen, naar
aanleiding van een memo waarin de vaak terugkerende fouten (bloopers) zijn weergegeven en wat
hier tegen is te doen. Naar aanleiding van dit memo is er door de projectleider, uitvoerder en mijzelf
een risico-inventarisatie gedaan op het project Mercurius centrum te Assen. Ook is er door de
uitvoerder en mijzelf een “Bouwveiligheidsplan/ Plan van aanpak” opgesteld die voorafgaande aan
de werkzaamheden zal worden doorgesproken met de winkeliers. Zowel de risico-inventarisatie als
het Bouwveiligheidsplan/ Plan van aanpak zijn weergegeven op de aansluitende pagina’s.
Voor het inventariseren en beheersen van deze risico’s is door internet te raadplegen gezocht naar
een juiste methode. Al de verschillende methoden bestaan uit de onderstaande stappen:
• Stap 1: Doel vaststellen
• Stap 2: In kaart brengen risico’s
• Stap 3: Vaststellen belangrijke risico’s
• Stap 4: In kaart brengen beheersmaatregelen
• Stap 5: Uitvoeren van beheersmaatregelen
• Stap 6: Concluderen toegepaste beheersmaatregelen
Door te kijken op welke mogelijke manier dit tot uitvoering gebracht zou kunnen worden zowel
binnen het bouwteam als de onder de winkeliers, is gekozen voor Risk ID. Risk ID is in samenwerking
met wetenschappers en specialisten op het gebied van risicomanagement ontwikkeld. De voordelen
met Risk ID worden omschreven in figuur 6 “Voordelen Risk ID”.
Figuur 6 “Voordelen Risk ID”23
23
Risk ID
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 46 van 120
Op deze manier kan er naar mijn mening op een degelijke wijze vanuit verschillende invalshoeken de
risico’s worden benaderd. Op deze manier zal dit voor alle doelgroepen het minste tijd kost en het op
deze manier wel het gewenste resultaat oplevert. De volgende doelgroepen die voor het
inventariseren van de risico’s zijn benaderd zijn: de bedrijfsleider, calculator, projectleider,
werkvoorbereider, uitvoerder van Van Wijnen, de opzichter namens directievoerder, maar ook de
winkeliers van het winkelcentrum. Dit is gedaan aan de hand van de onderstaande e-mails.
E-mail winkeliers:
Beste winkeliers,
Hierbij willen wij uw aandacht vragen voor het volgende.
De komende tijd zullen er diverse werkzaamheden worden verricht die ervoor zorgen dat het uiterlijk
van uw pand weer zal passen bij deze tijd. Tijdens de uitvoering van de werkzaamheden zijn er veel
verschillende risico’s.
Daarom willen wij u hierbij vragen om mee te denken over deze risico’s en voornamelijk welke
risico’s u als winkelier ziet.
Alvast bedankt.
Van Wijnen B.V.
E-mail bouwteamleden:
Geachte Heren,
Hierbij willen wij uw aandacht vragen voor het volgende.
Voor het project Winkelcentrum Mercurius te Assen wordt er, om de risico’s te beheersen, gebruik
gemaakt van de methode Risman om de risico’s te inventariseren. Tijdens de uitvoering van de
werkzaamheden zijn er vele verschillende risico’s te bedenken.
Daarom willen wij u hierbij vragen om de risico’s aan te geven die u ziet.
Alvast bedankt.
Uitvoering Van Wijnen B.V.
In deze eerste fase dient iedere discipline voor zichzelf te brainstormen over welke ongewenste
gebeurtenis zou kunnen plaatsvinden. Tevens dient hierbij te worden aangegeven welke mogelijke
oorzaken en gevolgen deze gebeurtenis zou kunnen hebben, zie figuur 6a “Inventarisatie”.
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 47 van 120
Figuur 6a “Inventarisatie”
De verschillende risico’s die op deze manier in kaart zijn gebracht zijn in een Excellijst verwerkt
waarbij er duidelijk onderscheid gemaakt wordt tussen de risico’s van het bouwteam en de
winkeliers. Op deze manier zijn alle dubbele risico’s eruit gehaald en de risico’s, waar nodig,
samengevoegd. Aansluitend zijn de risico’s gecategoriseerd. De aangegeven risico’s zijn toegewezen
aan een van de volgende categorieën: technisch, organisatorisch, ruimtelijk, politiek,
maatschappelijk, financieel en juridisch. Tevens is er gekozen om de risico’s van de winkeliers niet te
categoriseren omdat dit geen meerwaarde heeft. Dit komt doordat een groot aantal van deze risico’s
dezelfde zijn als die van het bouwteam. Op deze manier zijn de risico’s van het bouwteam en de
risico’s van de winkeliers gescheiden gebleven.
Om op een juiste inschatting te geven aan de verschillende risico’s is een eenduidige heldere
formulering noodzakelijk. Zo kunnen de risico’s slechts op één manier geïnterpreteerd worden en
kan de inschatting op gelijke basis plaatsvinden. Om de kans en de aspecten geld, tijd, kwaliteit,
veiligheid en omgeving te kunnen beoordelen is het model gebruikt zoals in figuur 6b
“Beoordelingsmodel” wordt weergegeven. Deze zijn beoordeeld door dezelfde personen die zich ook
bezig hebben gehouden met de categorisering, te weten de bedrijfsleider, projectleider en
uitvoerder van Van Wijnen.
Waarbij:
1 = Erg Laag
2 = Laag
3 = Middel
4 = Hoog
5 = Erg Hoog
Figuur 6b “Beoordelingsmodel”
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 48 van 120
Hierna zijn aan de hand van de toegekende risico’s, cijfers vastgesteld welke risico’s het belangrijkste
zijn. Toen dit was gedaan zijn de nodige beheersmaatregelen opgesteld waarbij tevens is bepaald wie
hiervoor verantwoordelijk is.
Het is niet zo dat de risico’s waarvan de kansen op het optreden ervan het hoogst zijn ingeschat, ook
daadwerkelijk beheerst dienen te worden. Daarom worden nadat de risico’s zijn beoordeeld aan de
hand van het bovenstaande figuur, door deze zelfde personen de gemiddelden bepaald voor de
uiterste grensgevallen.
Wanneer de risico’s bekend zijn kunnen hier beheersmaatregelen aan gekoppeld worden. Dit zijn
maatregelen om de risico’s aan te pakken, waardoor een project beter beheerst kan worden. Tevens
dient er beslist te worden of het risico zelf gedragen wordt, ofwel, indien mogelijk, overgedragen
wordt aan een andere partij. Het overdragen leidt niet tot het wegnemen van de oorzaken, maar wel
tot een risico verschuiving. De eventuele schade die ontstaat door het optreden van dit risico wordt
dan vergoed, maar overige consequenties, zoals afwijking van het gewenste proces blijven wel
bestaan. Op deze manier kan de dan nog overgebleven restrisico worden bepaald. Dit is gedaan door
het beoordelingsmodel nog een keer in te vullen en daarbij dient rekening te worden gehouden met
de getroffen beheersmaatregels. Op deze manier worden de risico’s die eerder hoog zijn ingeschat
nu een stuk lager ingeschat en andersom.
Als laatste is er gekeken naar welke risico’s en beheersmaatregelen gevolgen zal hebben op de
werkzaamheden van de aannemer tijdens de uitvoering. Dit is weergegeven in de Excel schema’s die
te zien zijn op de aansluitende pagina’s.
RISICO INVENTARISATIE MERCURIUS CENTRUM ASSEN
Wat is een risico?
Een risico is een gebeurtenis die kan gebeuren, als je er vooraf over nadenkt kun je de gevolgen inschatten, als je er vooraf niet over nadenkt kun je de
gevolgen niet inschatten.
Projectgebonden risico’s zijn in te delen in de volgende matrix:
Om grip te krijgen op bovenstaande risico matrix is het belangrijk:
• Je de risico’s onderkend.
• Je de opbouw van de risico’s bekend krijgt.
• Je de maatregelen welke je moet nemen bekend krijgt. (overleg hierover met de directie)
• Monitoren door een externe partij.
Risico
Bestaan onbekend Bestaan bekend
Opbouw risico onbekend Opbouw risico bekend
Maatregelen en hun effecten onbekend Maatregelen en hun effecten bekend
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 50 van 120
Fa
se
We
rkza
am
he
d
en
Ris
ico
Ge
vo
lge
n r
isic
o
Ma
atr
eg
ele
n
Act
ie d
oo
r:
Ma
na
gm
en
t
risi
co’s
:
Ho
og
/ l
aa
g
fin
an
cie
el
risi
co
1 Algemeen Tekenwerk Te laat Bekend Vooraf tekening
behoefteschema opstellen
aan de hand van de planning
Projectleider /
Werkvoorbereider
Laag
2 Algemeen Vergunningen
in meerdere
fasen
aanvragen
Te laat,
Meer
bezwaren door
toch te starten
met
voorgaande
fase.
Onbekend Vooraf goede afspraken
maken wat te doen bij
bezwaren en starten zonder
vergunning.
Directie Ongewild stopzetten
werk,
Hoog
3 Algemeen Vergunningen
afwijkingen ten
aanzien van de
APV
Te laat
aanvragen,
stagnatie
werk.
Bekend Vroegtijdig aanvragen op
waarheid (juiste dagen)
Uitvoerder /
projectleider
Laag
4 Algemeen Opdracht Te laat Bekend Start werk schuift niet door,
bij inkopen de problemen
qua tijd duidelijk op tafel
leggen, verzoeken om bij één
partij het casco te laten
uitwerken.
Directie Te weinig
voorbereidingstijd,
door tijdsdruk geen tijd
om zaken goed uit te
zoeken.
Gecontroleerd
5 Algemeen Adviseurs Geen of
onvolledige
Onbekend Scherp zijn op
werkzaamheden adviseurs,
Projectvoorbereide
r - directie
Door slechte gegevens
een onvolledig
Laag
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 51 van 120
Fa
se
We
rkza
am
he
d
en
Ris
ico
Ge
vo
lge
n r
isic
o
Ma
atr
eg
ele
n
Act
ie d
oo
r:
Ma
na
gm
en
t
risi
co’s
:
Ho
og
/ l
aa
g
fin
an
cie
el
risi
co
gegevens desnoods met
opdrachtgever separaat in
gesprek over de kwaliteit
van het geleverde werk van
de adviseur
uitbesteed product
naar bijv een
installateur.
6 Algemeen Transport Laden en
lossen in
nabijheid van
publiek.
Bekend Daar waar nodig losplaats
afzetten of transport
begeleiden. Aan- en
afvoerroutes en losplaatsen
doornemen met de
gemeente.
Projectleider /
Uitvoerder
Negatieve publiciteit
en claims
Laag
7 Algemeen Werkzaamhed
en aan in
gebruik zijnde
winkels.
Overlast voor
winkeliers
Bekend Vooraf werkplannen maken
en deze doornemen en af
laten tekenen door
winkeliers. Plannen vooraf
laten controleren door
externe partijen, bv.
RisiControl
Projectleider /
Uitvoerder
Negatieve publiciteit
en claims (door niet
tijdig indienen en laten
goedkeuren van
fasering plannen)
8 Algemeen Sprinkler in
passage
Publiek, veilige
publiekelijke
Bekend Sprinkler gefaseerd
ontkoppelen richting de
Projectleider /
Uitvoerder / Wevo
Negatieve publiciteit
en claims (indien de
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 52 van 120
Fa
se
We
rkza
am
he
d
en
Ris
ico
Ge
vo
lge
n r
isic
o
Ma
atr
eg
ele
n
Act
ie d
oo
r:
Ma
na
gm
en
t
risi
co’s
:
Ho
og
/ l
aa
g
fin
an
cie
el
risi
co
(buiten
opdracht)
vluchtwegen sprinklerpomp.
Let op hoe zit het met de
certificering van de sprinkler
installatie bij het gefaseerd
ontkoppelen.
verantwoordelijkheden
niet helder zijn
vastgelegd)
9 Sloopwerk Totale
sloopwerk
Onvolledig
uitbesteed
door adviseur
Bekend Goed laten vastleggen wat is
uitbesteed aan de sloper.
Voor dat we de contracten
overnemen van de
opdrachtgever ons ervan
bewust zijn wat we
overnemen en wat niet.
Vooraf de tijd creëren om uit
te zoeken hoe constructies
lopen en installaties.
Wevo- Directie Financieel risico met
daaraan gekoppeld een
planning probleem
Hoog
10 Sloopwerk Slopen passage Overlast voor
winkelend
publiek
Bekend Sloopwerk zoveel mogelijk
buiten winkelopeningsuren.
Vooraf de installaties en de
constructie goed in beeld
brengen, in calculatiefase zijn
er aannames gedaan deze in
het werk controleren. Ruim
vooraf sturen op de installaties
Projectleider /
Uitvoerder / Wevo
Negatieve publiciteit
en claims (gevaar voor
letsel en
toegankelijkheid
publiek)
Laag
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 53 van 120
Fa
se
We
rkza
am
he
d
en
Ris
ico
Ge
vo
lge
n r
isic
o
Ma
atr
eg
ele
n
Act
ie d
oo
r:
Ma
na
gm
en
t
risi
co’s
:
Ho
og
/ l
aa
g
fin
an
cie
el
risi
co
aangezien dit buiten onze
opdracht zit.
11 Sloopwerk Sanering
asbest
Meer asbest
dan in
rapportages
staat vermeld.
Tijd en geld
Onbekend Contractueel vastleggen dat
wij niet verantwoordelijk zijn
voor onvolledige
asbestrapportages welke
stagnatie en extra kosten
met zich meebrengen,
vooraf screenen wat ons
gevraagd wordt en daarop
reageren / uitsluiten.
Directie Financieel risico (a.
verwijderen asbest, b.
tijd wat dit
kost(sluiting winkels /
planning)) indien de
gehele sloop bij ons is
ondergebracht.
Hoog
12 Grondwerk in
passage
Funderingen
winkels
Toegang
winkels.
Bekend Middels loopbruggen en
deugdelijke afzettingen
waarborgen toegang. Met
duidelijke bebording de
gevaren aangeven.
Uitvoerder Laag
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 54 van 120
Fa
se
We
rkza
am
he
d
en
Ris
ico
Ge
vo
lge
n r
isic
o
Ma
atr
eg
ele
n
Act
ie d
oo
r:
Ma
na
gm
en
t
risi
co’s
:
Ho
og
/ l
aa
g
fin
an
cie
el
risi
co
13 Straatwerk Straatwerk in
passage
vervangen.
Aanwezige
bestrating
wordt erg glad
als er water op
komt.
Bekend Bestrating gefaseerd
vervangen door nieuwe
bestrating.
Zorgen voor een deugdelijke
rolstoelvriendelijke toegang.
Met duidelijke bebording de
gevaren aangeven.
Projectleider /
Uitvoerder / Wevo
Negatieve publiciteit
en claims
Laag
14 Betonwerk Prefab
plaatsen
Hijsen boven
in gebruik
zijnde winkel.
Bekend Buiten openingstijden
winkel, met uitbesteden al
rekening mee houden.
Projectleider /
Uitvoerder / wevo
Negatieve publiciteit
en claims
(Schade door materiaal
wat uit een kraan kan
vallen, langere
montage tijd)
Laag
15 Installatiewer
k
Installaties Onvolledig
uitbesteed
werk door
adviseur
Onbekend Goed vastleggen wat is
uitbesteed door adviseur
alvorens de installateur bij
ons wordt ondergebracht.
Directie Contactueel zeer goed
vastleggen wat is
afgesproken door
adviseur en
installateur. Eventueel
vastleggen dat wij geen
enkele verantwoording
anders dan coördinatie
hebben.
Laag
16 Staalwerk Staalconstructi
e in passage.
Winkelend
publiek
Bekend De montageplaats goed
afzetten.
Uitvoerder Negatieve publiciteit
en claims
Laag
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 55 van 120
In bovenstaande tabel zijn de risico’s vastgelegd zoals wij er als bouwteam tegen aankijken. Veel van deze risico’s zijn te herleiden naar de bron, hiermee
wordt bedoeld:alvorens we zaken overnemen welke de opdrachtgever zelf heeft uitgezocht of waarvoor de opdrachtgever zelf de offertes heeft
aangevraagd wij dit niet “zomaar”overnemen.
In het contract worden plannen van aanpak gevraagd, deze gaan ter goedkeuring naar de opdrachtgever welke op haar beurt de plannen voorlegt aan de
diverse betrokken beleggers / gebouweigenaren. In het contract worden duidelijke spelregels ten aanzien van deze plannen afgesproken, inzake de tijd die
men krijgt voor het goedkeuren / becommentariëren van de bewuste plannen. Het is zaak dat wij ons aan de gestelde termijnen houden, op die manier
kunnen we ook een ander aan haar termijnen houden.
De keuze die we met elkaar maken, met elkaar bediscuseren ook al is de tijd kort, je krijgt op deze manier via diverse invalshoeken een weloverwogen keuze
/ methode.
Om de risico’s zoveel mogelijk te beperken worden de risico´s met externe partijen besproken. Tijdens deze brainstormsessies kom je met elkaar tot
werkbare, controleerbare risico´s.
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 56 van 120
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 57 van 120
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 58 van 120
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 59 van 120
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 60 van 120
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 61 van 120
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 62 van 120
BIJLAGE 7: “RESEARCH ONDERZOEKSVRAAG 7”
Dit onderzoek is samengesteld aan de hand van internetbronnen, door gebruik te maken van de
kennis die aanwezig is binnen het bedrijf Van Wijnen en eigen kennis.
Eerst is gekeken op welke manier de communicatie is geregeld bij het referentieproject
“winkelcentrum Zaailand te Leeuwarden”.
Communicatiestrategie winkelcentrum Zaailand te Leeuwarden
Voor het project “winkelcentrum Zaailand te Leeuwarden” is een strategisch communicatieplan
opgesteld met alle betrokkenen. Deze communicatiestrategie is gezamenlijk ontwikkeld, evenals een
nieuwe huisstijl.
De doelgroepen waarop deze strategie zich richt, zijn: het grote publiek, direct betrokkenen en
intermediairs. Binnen de strategie zijn drie hoofddoelstellingen richting de doelgroepen verwoord:
1. Doelgroepen zijn goed geïnformeerd over het project;
2. Doelgroepen staan positief tegenover het project;
3. Doelgroepen bezoeken het centrumgebied of zetten zich actief in voor het project.
Deze doelen zijn op de volgende manieren geprobeerd te bereiken:
a. Door het bieden van goede en volledige informatie, service en een helder aanspreekpunt. Bij
de start van het project lag de nadruk op, de beginfase van de realisatie. Hiervoor is
algemene informatie verspreid en is gezorgd voor een goede bereikbaarheid en
toegankelijkheid. Er is een omgevingsmanager ingesteld. Tevens is er een website,
nieuwsbrief en informatiepunt ontwikkeld;
b. Door het ontwikkelen van acties en activiteiten en gebruik te maken van andere partijen en
initiatieven. Gaande het project zijn er verschillende activiteiten georganiseerd, ook in
samenwerking met of aanhakend bij andere organisaties en activiteiten;
c. Via een maquette in het informatiepunt “winkelcentrum Zaailand”, gevarieerde informatie
op de bouwschutting, het grote bouwbord, 3-D animaties op de site en het vieren van
mijlpalen laten zien wat het project oplevert.
Tussen evaluatie communicatiestrategie
Na bijna een jaar, toepassing van de strategie in de praktijk, is gezamenlijk met alle
belanghebbenden bekeken wat de vorderingen op dat moment waren. De belangrijkst vragen daarbij
waren:
1. Wat kan er gezegd worden over de resultaten van de communicatiestrategie tot nu toe?
2. Moet de methode waarop de bereikbaarheid, het gebruik van communicatiemiddelen en de
inzet van activiteiten worden vervolgd of aangepast?
3. Welke aanvullende ideeën zijn er om de communicatie nog beter te maken?
Deze vragen zijn gesteld aan de betreffende leden binnen het bouwteam, het winkelend publiek via
een enquête en aan de ondernemers en belanghebbenden via een bijeenkomst. De inbreng van de
aanwezigen op deze bijeenkomst staat in het fotoverslag dat op de volgende pagina’s is
weergegeven. Op hoofdlijnen zijn uit deze informatiebronnen de volgende punten af te leiden.
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 63 van 120
Wat was er al bereikt:
• De huisstijl was herkenbaar;
• Er was een draai naar een positief imago van het project te zien;
• De informatievoorziening via tweewekelijkse nieuwsflits, nieuwsbrief etc. was goed;
• Bereikbaarheid van de parkeervoorzieningen waren goed, er waren voldoende
parkeerplaatsen;
• De bekendheid van de parkeerlocaties was goed;
• Bewegwijzering was over het algemeen goed.
Mogelijke aanpassingen voor in de toekomst:??
• Gebruik van communicatiemiddelen zoals nieuwsflitsen en –brieven, websites en
advertenties etc. handhaven;
• Informatieniveau over bereikbaarheid handhaven;
• Verspreidingsgebied uitbreiden naar regionaal en zo nodig ook nationaal.
• Bij voorkeur beperkt aantal grote activiteiten organiseren dan groot aantal kleine activiteiten,
rekening houdend met beperkte fysieke ruimte.
• Meer samenhang zoeken tussen de binnenstad als geheel en winkelcentrum Zaailand als
specifiek onderdeel.
Aanpassing communicatiestrategie
De uitkomsten van de tussen evaluatie leveren het volgende resultaat op:
• Het gebruik van bestaande middelen als nieuwsflits, -brief, website, infopunt, schutting,
wordt doorgezet;
• Het informeren van de media over gebeurtenissen, mijlpalen en acties etc. worden
doorgezet;
• De inzet op bereikbaarheid en de bekendmaking daarvan zal worden vervolgd. Dit hield in bij
specifieke campagnes meer nadruk en in tussenperiodes een basisvoorziening;
• Het gebiedsbereik van winkelcentrum Zaailand als onderdeel van de Leeuwarder binnenstad
wordt uitgebreid van stad naar regio;
• In de toekomst grote activiteiten in het gebied, zo mogelijk aanhakend bij andere activiteiten
organiseren. Daarmee wordt het standpunt verlaten om fysiek elke maand iets te
organiseren in het winkelcentrum Zaailand. Daarbij moet rekening worden gehouden met de
beperkte ruimte in het plangebied.
Bovenstaande werkt door in het Jaarplan. In dit jaarprogramma staat per maand een overzicht van
bestaande en nieuwe middelen- en activiteiten die in Leeuwarden en vanuit project winkelcentrum
Zaailand plaatsvinden. Het Jaarplan is een werkdocument en kan gedurende het project aangepast
worden. Dit geeft de mogelijkheid adequaat in te spelen op actualiteiten vanuit de samenleving, de
politiek en het project. De belangrijkste aandachtspunten in het Jaarplan zullen zijn:
• Het project in de omliggende steden onder de aandacht brengen als onderdeel van de
Leeuwarder binnenstad;
• Regionale gezamenlijke thematische advertenties opzetten;
• Diverse mijlpalen;
• Aankleding schutting;
• Paar grotere activiteiten, gericht op verschillende doelgroepen (rekening houdend met
beperkte ruimte in het plangebied)
Aldus, werkgroep Communicatie winkelcentrum Zaailand, 26 november 2009
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 64 van 120
Communicatiestrategie winkelcentrum Bilgaard te Leeuwarden
Voor het project “winkelcentrum Bilgaard te Leeuwarden” zijn verschillende belanghebbende
betrokken om te communicatie te organiseren rondom het winkelcentrum. Een fotoverslag van de
activiteiten die zijn ondernomen is te zien op de aansluitende pagina’s. Zoals in het fotoverslag wordt
weergegeven zijn er meerdere partijen die verschillende activiteiten hebben georganiseerd.
Overigens is het overgrote deel in samenspraak met communicatiebureau Second Opinion
gerealiseerd. Deze heeft tevens de communicatiestrategie bepaald. Hiervan wordt een weergave
gegeven op de aansluitende pagina’s.
Communicatiestrategie winkelcentrum ’t Loon te Heerlen
Het winkelcentrum ’t Loon te Heerlen werd in 2011 tijdelijk gesloten, omdat een deel van het
winkelcentrum gesloopt moest worden wegens verzakking van de parkeergarage. Toen na enige tijd
het winkelcentrum ’t Loon weer is vrijgegeven, konden de winkeliers weer terug naar hun pand. Voor
enkele winkeliers was dit niet mogelijk, omdat hun pand teveel schade had opgelopen. De winkelier
die niet terug konden in hun bestaande pand zijn elders ondergebracht. Door de grote media-
aandacht werd alles al snel duidelijk voor zowel de burger als winkelend publiek. Hierbij is eveneens
door een communicatiebureau (Facetn) de communicatiestrategie bepaald.
Communicatiestrategie winkelcentrum Meidoorn te Wezep
Nog niet in uitvoering maar de verwachting van MKB Vastgoed Plan is dat hiervoor een
communicatie adviesbureau zal worden ingeschakeld.
Communicatiestrategie winkelcentrum De Mare te Alkmaar
Communicatie door veel verschillende partijen: gemeente, aannemer, stakeholders en winkeliers.
Met als gevolg: zeggen allemaal verschillende dingen. Allemaal kleine acties. Aan de hand van het
onderzoek op het internet heeft dit niet geleid tot een communicatiebureau die zich met de
communicatiestrategie heeft bezig gehouden.
Communicatiestrategie winkelcentrum Bloemendaal te Gouda
Communicatie door veel verschillende partijen: gemeente, aannemer, stakeholders en winkeliers.
Communicatie op verschillende internetsites over het winkelcentrum. Nieuwsbrief met daarin de
werkzaamheden die gereed zijn en staan te gebeuren. Aan de hand van het onderzoek op het
internet heeft dit niet geleid tot een communicatiebureau die zich met de communicatiestrategie
heeft bezig gehouden.
Communicatiestrategie winkelcentrum De Koningswerf te ’s Gravenzande
Afgesloten door een te hoge concentratie asbest! Communicatie vooral door media en gemeente.
Aan de hand van het onderzoek op het internet heeft dit niet geleid tot een communicatiebureau die
zich met de communicatiestrategie heeft bezig gehouden.
Communicatiestrategie winkelcentrum Lewenborg te Groningen en winkelcentrum Passage te
Stadskanaal. Aan de hand van het onderzoek op het internet heeft dit niet geleid tot een
communicatiebureau die zich met de communicatiestrategie heeft bezig gehouden.
Communicatiestrategie winkelcentrum Hasselo te Hengelo
De communicatiestrategie hiervoor is bepaald door, Maureen van Haaren.
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 65 van 120
Communicatiestrategie winkelcentrum Mercurius te Assen
Vanuit de opdrachtgever is als eis gesteld dat er voor het revitaliseren van het winkelcentrum
Mercurius te Assen een communicatiestrategie ontwikkeld diende te worden. Deze
communicatiestrategie is ontwikkeld in opdracht van de directiehouder Draaier en Partners en is
ontwikkeld door “Weijers Fernandez communicatie & organisatie”. Deze hebben ondermeer geleid
tot de resultaten, zoals deze zijn weergegeven in het fotoverslag. Hiervan wordt een weergave
gegeven op de aansluitende pagina’s.
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 66 van 120
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 67 van 120
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 68 van 120
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 69 van 120
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 70 van 120
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 71 van 120
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 72 van 120
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 73 van 120
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 74 van 120
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 75 van 120
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 76 van 120
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 77 van 120
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 78 van 120
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 79 van 120
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 80 van 120
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 81 van 120
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 82 van 120
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 83 van 120
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 84 van 120
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 85 van 120
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 86 van 120
FOTOVERSLAG WINKELCENTRUM BILGAARD TE
LEEUWARDEN
VLAGGEN
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 87 van 120
BOUWBORD
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 88 van 120
INTERNETSITE
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 89 van 120
ORGANISATIE
ORGANISATIE
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 90 van 120
ORGANISATIE
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 91 van 120
ORGANISATIE
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 92 van 120
ORGANISATIE
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 93 van 120
ORGANISATIE
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 94 van 120
ADVERTENTIE
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 95 van 120
INFORMATIEBORD
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 96 van 120
POSTER
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 97 van 120
ADVERTENTIECAMPAGNE HEROPENING
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 98 van 120
OFFICIELE HEROPENING DOOR BURGEMEESTER FRED CRONE
OPENING DOOR ALLE BETROKKEN PARTIJEN
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 99 van 120
BALLONOPLATING EN CONFETTIKANON
DIVERSE ACTIVITEITEN VOOR JONG EN OUD
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 100 van 120
DIVERSE ACTIVITEITEN VOOR JONG EN OUD
KOOR ZIJ AAN ZIJ
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 101 van 120
FOTOVERSLAG WINKELCENTRUM MERCURIUS TE ASSEN.
Posters, borden, stikkers en schutting reclame in en rondom het winkelcentrum:
Poster “Gewoon OPEN tijdens de verbouwing”
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 102 van 120
Schutting reclame
Schutting reclame
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 103 van 120
Schutting reclame
Schutting reclame
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 104 van 120
Verwijsborden
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 105 van 120
Korting acties winkels
Korting acties winkels
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 106 van 120
Internetsite van het winkelcentrum Mercurius:
Nieuwsbrief publiek/ winkeliers
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 107 van 120
Acties rondom feestdagen en mijlpalen van het project:
Eerste paal
Paasactie
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 108 van 120
Informatiebijeenkomsten
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 109 van 120
BIJLAGE 8: “PLAN VAN AANPAK (PVA)”
Door alle voorgaande onderzoeken is uiteindelijk een bouwtechnisch plan van aanpak (Pva)
opgesteld ten behoeve van de uitvoering van de werkzaamheden per winkel.
Voordat het bouwtechnisch plan van aanpak kon worden opgesteld zijn eerst de uitgangspunten en
randvoorwaarden helder in beeld gebracht, hiervoor is ook gebruik gemaakt van het Plan van aanpak
dat door Van Wijnen in maart van 2009 is opgesteld. Hieronder is een overzicht weergegeven van de
uitgangspunten en randvoorwaarden die spelen bij het revitaliseren van een winkelcentrum
Mercurius te Assen.
• Tijdens het winkelen gaat de verbouwing door
• Veiligheid van het winkelend publiek mag niet in het gedrang komen.
• Beperkte bouwlocatie, weinig tot geen opslagmogelijkheden op bouwterrein
• Logistiek op bouwlocatie, winkelcentrum (just-in-tim-principe)
• Eisen die gelden voor het bouwen in binnenstedelijk gebied
• Samenwerken met veel partijen
• Beheersen van de bij het project behorende risico’s
• Pva opstellen en doorspreken met winkeliers voordat de werkzaamheden van start gaan.
• Asbest vrij winkelcentrum na oplevering
• Zorgen dat de winkelier zo weinig mogelijk overlast van de werkzaamheden ondervindt.
Tegenwoordig is het vaak het geval dat tijdens de revitalisatie van een winkelcentrum de winkels
gewoon open blijven voor winkelend publiek. Dit heeft veel consequenties voor het uitvoerende
bouwbedrijf en deze dient voor de onderstaande aspecten de nodige voorzieningen te treffen:
• De winkels moeten op een normale manier bevoorraad kunnen worden
• Het winkelend publiek moet op een veilige manier toegang hebben tot de winkels en in het
algemeen zo weinig mogelijk hinder ondervinden van de werkzaamheden.
• Het aanwezige personeel moet op een veilige manier hun werkzaamheden kunnen uitvoeren
en op die manier zo weinig mogelijk hinder ondervinden van de werkzaamheden.
• Het bestaande vluchtplan handhaven of zorgen voor een passende oplossing
• Het aanwezige brand meldsysteem moet blijven functioneren tijdens de werkzaamheden
• In overleg met gemeente bepalen of er een geschikte locatie beschikbaar is voor het
parkeren van auto’s en het tijdelijk opslaan van materiaal/ materieel
• Werkzaamheden in het weekend, buiten winkeltijden uitvoeren met vergunning
• Producten op afroep bij leveranciers en binnen een dag kunnen leveren
• Leveranciers moeten weten op welke positie de goederen afgeleverd dienen te worden
• Het dient duidelijk te zijn wie welke werkzaamheden gaat uitvoeren, welke afspraken er
gemaakt zijn en deze dienen op papier te worden vastgelegd.
• Hanteren van een gestelde planning, indien van toepassing deze bijsturen door middel van
een detailplanning met als doel te kunnen voldoen aan de gestelde opleverdata
• Toetsen of de gehanteerde bouwmethode in het ontwerp in de praktijk ook resulteert tot de
gewenste bouwsnelheid
• Uitvoeren wat is aangenomen, nieuwe ontwikkelingen apart benaderen en ook apart
financieel afhandelen.
• Een plan opstellen om het asbest te saneren.
• Voordat de werkzaamheden kunnen worden verricht, moet een plan van aanpak met de
winkelier te worden doorgesproken.
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 110 van 120
Voordat kan worden begonnen met de bouwkundige werkzaamheden moet eerst het asbest uit het
gebouw worden verwijderd. Om dit te kunnen realiseren verdienen de onderstaande punten de
aandacht:
• bepalen op welk tijdstip deze werkzaamheden het beste kunnen worden verricht
• dit tijdstip communiceren naar de stakeholders en winkeliers d.m.v. het Pva.
• het tijdig aanvragen van de benodigde vergunningen
Nadat deze werkzaamheden zijn verricht kan er begonnen worden met de bouw en andere
sloopwerkzaamheden. Om dit te kunnen realiseren verdienen de onderstaande punten de aandacht:
• bepalen op welk tijdstip deze werkzaamheden het beste kunnen worden verricht
• dit tijdstip communiceren naar de stakeholders en winkeliers door middel van het Pva
• het tijdig aanvragen van de benodigde vergunningen
• in een binnenstedelijke situatie dienen de werkzaamheden geluidsarm, trillingsarm en
stofarm te worden uitgevoerd.
• zorgen voor een goede toegankelijkheid van de winkel tijdens de werkzaamheden voor zowel
het winkelend publiek, werkzaam personeel als de weg t.b.v. de bevoorrading
• inventariseren van het vluchtplan en kijken op welke manier deze toegankelijk kan worden
gehouden of welke aanpassingen hiervoor verricht dienen te worden
• ervoor zorgen dat het bestaande brandmeldsysteem blijft functioneren tijdens de
werkzaamheden
• Duidelijke afspraken maken met leveranciers om op deze manier snel te kunnen beschikken
over het juist materiaal/ materieel en voorzien van plattegrond zodat het op de juiste plaats
wordt afgeleverd
Tevens is het belangrijk , zoals in de bovenstaande punten al is opgemerkt, dat de veiligheid dient te
worden gewaarborgd. Dit een van de redenen waarom de aannemer verplicht is om een
bouwveiligheidsplan op te stellen ten behoeve van de werkzaamheden. Voor het project Mercurius
te Assen is daarom gekozen om een bouwveiligheidsplan per winkelunit toe te voegen aan het plan
van aanpak.
Een bouwveiligheidsplan kent enkele voorgeschreven elementen welke worden weergegeven op de
aansluitende pagina’s.24
Door rekening te houden met de voorgaande punten is een bouwveiligheidsplan/ plan van aanpak
opgesteld per winkelunit. Om dit te kunnen realiseren is eerst een basisformulier opgesteld die op
deze manier voor elke unit gespecificeerd kan worden. Het basisformulier is al weergegeven in
bijlage 6 “Research onderzoeksvraag 6”.
24
Han Knegt, Veiligheidskundige bij Aboma+Keboma te Ede
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 111 van 120
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 112 van 120
BIJLAGE 9: “BRONVERMELDING”
Bouwend Nederland (2011). Contractzaken – innovatief aanbesteden – bouwteam. Geraadpleegd op
7 maart 2012, van
http://www.bouwendnederland.nl/web/zoekresultaat/Pages/default.aspx?k=contractzaken
Jellema 12B organisatie (tweede druk, eerste oplage). Bouwproces uitvoeren. Geraadpleegd op 9
maart 2012.
Bouworganisatievorm. Bilgaard te Leeuwarden. Geraadpleegd op 21 maart 2012, van
http://www.leeuwarden.nl/wijk/bilgaard#content
Bouworganisatievorm. De Koningswerf te ’s Gravenzande, Lewenborg te Groningen, Passage te
Stadskanaal en Hasselo te Hengelo. Geraadpleegd op 21 maart 2012, van
http://www.topdownrealestate.nl/index.html
Bouworganisatievorm. Gouda te Bloemendaal. Geraadpleegd op 21 maart 2012, van
http://www.inbo.com/NL/vakgebieden/Pages/default.aspx
Bouworganisatievorm. De Mare te Alkmaar. Geraadpleegd op 21 maart 2012, van
http://www.breddels.nl/pages/posts/04-11-2009---winkelcentrum-de-mare-in-
alkmaar85.php?id=85&cat=
Bouworganisatievorm. Meidoornplein te Wezep. Geraadpleegd op 21 maart 2012, van
http://www.mkbvastgoedplan.nl/vastgoed-projecten/in-ontwikkeling/wezep/
Bouworganisatievorm. ’t Loon te Heerlen. Geraadpleegd op 21 maart 2012, van
http://www.nsi.nl/search/quick/
Bouwmethoden. JELLEMA 7 Bouwmethoden BOUWMETHODIEK. Geraadpleegd op 14 maart 2012
Bouwmethoden. JELLEMA 8 Bouwmethoden WONINGBOUW. Geraadpleegd op 14 maart 2012
Bouwmethoden. JELLEMA 9 Bouwmethoden UTILITEITSBOUW. Geraadpleegd op 14 maart 2012
Bouwmethoden. Geraadpleegd op 28 maart 2012. www.architectenweb.nl
Bouwmethoden. Geraadpleegd op 4 april 2012.
http://www.nieuwbouw-huis.nl/artikel/algemene-bouwmethoden/
Risicomanagement. Geraadpleegd op 11 april 2012. http://www.risman.nl/
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 113 van 120
Communicatiebureau. Geraadpleegd op 13 april 2012.
http://www.sec-opinion.nl/het-werk/10/winkelcentrum_bilgaard.html
Communicatiebureau. Geraadpleegd op 18 april 2012. http://www.facetn.nl/
Communicatiebureau. Geraadpleegd op 18 april 2012.
http://www.mkbvastgoedplan.nl/vastgoed-projecten/in-ontwikkeling/wezep/
Communicatiebureau. Geraadpleegd op 19 april 2012.
http://www.promotionsbymaureen.nl/referenties.php
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 114 van 120
BIJLAGE 10: “BEGRIPPENLIJST”
Aanbestedingsproces: Uitbesteding van bouwkundige werken door middel van het
uitnodigen van aannemers tot het doen van een prijsopgave.
Bouwmethodiek: De manier waarop de hoofdstructuur van een gebouw wordt
opgezet.
Bouwtechnisch
plan van aanpak: Een plan van aanpak waarin hoofdzakelijk de bouwtechnische
aspecten worden genoemd ten aanzien van de uitvoering.
Bouworganisatievorm: De wijze waarop het proces om te komen tot het gewenste is
georganiseerd, ook wel de strategische inrichting van het proces.
Bouwkundig aannemer: Een bouwbedrijf voor nieuwbouw, verbouwingen of sloop.
Bouwbesluit: Hierin staan de minimale eisen waar het gebouw aan moet voldoen.
Voor de te leveren prestaties verwijst het bouwbesluit veelvuldig
naar normen of NEN’s (NEderlandse Normen). De vele normbladen
die zijn uitgebracht, geven doormiddel van standaardvoorschriften de
voorwaarden aan, waaraan de tot stand te brengen producten
moeten voldoen.
Bouwveiligheidsplan: Plan van aanpak waarin wordt aangegeven hoe de veiligheid in de
omgeving van het gebouw tijdens de bouw geradeerd wordt.
EG- richtlijn: Europese richtlijn.
Financieel risico: De kans dat er zich een onverwachte en ongewenste gebeurtenis
voordoet, die de waarde van de financiële organisatie aantast.
Risicomanagement: Is het identificeren van risico’s en het vaststellen van
beheersmaatregelen. Met beheersmaatregelen worden activiteiten
bedoeld waarmee de kans van het optreden of de gevolgen van
risico’s worden beïnvloed.
Stakeholder: Belanghebbende die ‘iets’ van de organisatie verlangt, dit kan een
externe groepering zijn, maar ook een manager of werknemer in het
bedrijf. Deze slaat vooral op het aspect winkeliers.
V- en G- coördinatie: De coördinator is onder meer belast met de coördinatie van de
gemeenschappelijke V- en G- zaken. De coördinator dient in te spelen
op risicovolle situaties die de veiligheid en gezondheid van de
werknemers van samenwerkende werkgevers bedrijven.
Onderzoek “Revitalisatie winkelcentrum”
Pagina 115 van 120
BIJLAGE 11: “PROJECTPLAN”