ADAKAH RUMAH MURAH BERKUALITAS?

Tulisan untuk sikokoh.com

PT. KOKOH ANUGERAH NUSANTARA

Memadukan sesuatu yang murah dengan berkualitas seringkali sulit untuk

dilakukan. Karena murah cenderung tidak berkualitas sedangkan berkualitas

seringkali mahal. Yang melekat pada produk, memang tidak hanya raw material,

tetapi didalamnya ada branding, ada pengetahuan, paten, distribusi dan unsur unsur

produksi lainnya. Coba bayangkan berapa harga raw material Ipad 5? Tidak lebih dari

400 s.d 500 ribu?

Rumah sebagai sebuah produk didalamnya terdapat komponen komponen

dari raw material dan proses. Bagi ahli bangunan, raw material sudah mendekati

pasti dapat dihitung, dari kebutuhan air, alat bantu, alat tukang, pasir, batu, PC, besi,

bendrat dan asesoris bangunan yang melekat. Begitu juga dengan tenaga kerja yang

ada, dapat diperkirakan melalui pendekatan analisa, pengalaman atau borongan

umum yang berlaku di tempat proyek tersebut berlangsung. Akan tetapi dari dua hal

di atas, terdapat beberapa aspek yang juga berpengaruh terhadap produksi rumah,

misalkan lokasi, semakin jauh dari tempat tempat/storage material pada umumnya

akan semakin mahal harga materialnya, semakin di perkotaan harga juga semakin

mahal karena kenaikan biaya tenaga kerja dan sekaligus juga angkut material. Juga

dapat dipertimbankan kondisi cuaca. Karena umumnya proses produksi /

pembangunan rumah berada di outdoor/luar/site maka seringkali cuaca menjadi

faktor yang mempengaruhi tingkat biaya produksi rumah. Tidak kalah pentingnya juga

perihal finansial. Sebuah proses produksi/pembangunan rumah yang mengalami

kendala karena finansial, dan sempat berhenti menyebabkan biaya produksi juga

akan mengalami kenaikan, belum lagi sudah menjadi keumuman bahwa pembelian

material dengan cara cash akan biasanya akan lebih murah dari pada tidak

cash/bayar tempo. Selain itu pembangunan rumah secara sendiri/pribadi juga akan

lebih mahal dari pada pembangunan rumah secara kolektif karena berbagai sebab

seperti pengoptimalan material dan tenaga kerja, operasional dll.

Dari ilustrasi di atas dapat digambarkan bahwa biaya produksi rumah terdiri

dari

1. Items Pekerjaan Rumah

Pemilihan material utama dalam pembangunan rumah menjadi penentu

mahal / tidaknya sebuah bangunan/rumah. Misalnya struktur, ada banyak

kasus tanpa perhitungan yang matang, tukang atau pemilik rumah melakukan

pemborosan material besi, material campuran dll. padahal bangunan yang

dibangun sebenarnya cukup dengan standar yang dibawahnya. Ini akan

menyebabkan pemborosan dan kenaikan harga produksi. Selanjutnya

pemilihan bahan pendukung seperti penutup lantai, plafond, atap. Di tahap

akhir adalah material penyusun finishing. Pada umumnya distribusi bangunan

+ tenaga kerja untuk produksi rumah dapat digambarkan sebagai berikut :

- Persiapan 1 %

- Pekerjaan tanah 2 %

- Pondasi 8 %

- Struktur 15 %

- Dinding dan Plesteran 23 %

- Atap 12 %

- Plafon 8 %

- Pintu dan Jendela 7,5 %

- Penutup Lantai 11 %

- Listrik 1,5 %

- Plambing, sanitasi dll 4 %

- Finishing 7 %

2. Tenaga

Tenaga yang pengalaman lebih mahal daripada yang tidak pengalaman, akan

tetapi volume pekerjaan yang dilakukan tenaga berpengalaman lebih bisa

diandalkan daripada tenaga yang belum berpengalaman. Disamping itu

proses kontrol dan supervisi menjadi hal yang sangat penting dalam

pelaksanaan pembangunan agar tidak terjadi pekerjaan bongkar pasang dan

pengulangan. Pada umumnya biaya tenaga kerja sekitar 22 s.d 33 % dari total

anggaran yang diperlukan.

3. Lokasi

Lokasi meskipun tidak secara langsung berdampak pada tingkat kenaikan

biaya produksi, namun perlu dipikirkan efektifitas pengangkutan, langsiran

atau biaya biaya lainnya.

4. Cuaca

Orang cenderung lebih suka membangun di musim kemarau daripada musim

penghujan. Hal tersebut masuk akal karena pada musim penghujan ada

beberapa pekerjaan yang menjadi terganggu kelancarannya ketika turun

hujan.

5. Sumber dana

Seperti di terangkan di atas, proses pembangunan / produksi harus dapat

tercapai dalam kurun waktu tertentu, agar mencapai batas optimalnya. Untuk

kelancaran itu perlu disuport dengan dana yang cukup.

6. Jumlah produksi/kuantitas

Seperti biaya produksi barang lainnya, sudah umum bahwa jumlah kuantitas

yang banyak pasti akan menurunkan biaya biaya produksi yang tidak akan

dapat dipenuhi ketika barang diproduksi secara mandiri/sendiri.

Di atas adalah contoh distribusi item pekerjaan produksi rumah pada

umumnya, meskipun hal tersebut sangat variatif tergantung desain, kondisi lahan dan

jenis material yang dipergunakan. Akan tetapi untuk kasus rumah sederhana 1 lantai,

kita asumsikan bahwa prosentasi tersebut cukup mewakili. Jika kita anggap bahwa

upah memegang peranan 30% dengan distribusi upah pada masing masing

pekerjaan adalah sebagai berikut :

- Persiapan 1 % ----- 20 % = 0,20 %

- Pekerjaan tanah 2 % ----- 100% = 2,00 %

- Pondasi 8 % ----- 20% = 1,60 %

- Struktur 15 % ----- 15 % = 2,25 %

- Dinding dan Plesteran 23 % ----- 60% =13,80 %

- Atap 12 % ----- 10 % = 1,20 %

- Plafon 8 % ----- 25 % = 2,00 %

- Pintu dan Jendela 7,5 % ----- 15 % = 1,125 %

- Penutup Lantai 11 % ------ 15% = 1,65 %

- Listrik 1,5 % ----- 10 % = 0,15 %

- Plambing, sanitasi dll 4 % ------ 10 % = 0,40 %

- Finishing 7 % ------ 50 % = 3,50 %

Dan total menjadi dibulatkan 30 %

Dari situ kita melihat distribusi material yang paling besar adalah pada

1. Dinding dan plesteran

2. Finishing

3. Struktur

4. Plafon

5. Pondasi

6. Penutup Lantai dst

Sedagkan untuk distribusi tenaga / upah urutan paling besar adalah :

1. Pekerjaan tanah (karena tidak ada material)

2. Dinding dan Plesteran

3. Finishing

4. Plafon

5. Persiapan

6. Pintu dan jendela dan seterusnya

Dari daftar di atas, tentunya jika dari bahan ./ material secara spesifik dapat

diefisiensikan dari sisi penggunaan, harga, tentunya akan menghemat biaya. Belum

lagi juga jika biaya tenaga secara umum dapat ditekan hanya sampai 10% atau lebih

kecil lagi, penghematan tersebut tentunya akan menjadi banyak.

Tetapi pertanyaannya apakah ada cara untuk membuat bangunan dengan standar

diatas dengan lebih efisien, lebih murah??

Kita harus berpikir bahwa, sesuatu yang lebih murah dapat dihasilkan ketika

kita memproduksinya secara masal, secara cepat dan dapat dipastikan meskipun

dengan kecepatan proses produksi tidak terjadi pengulangan atau tingkat

kesalahannya dapat di minimalisir. Dari dari dasar itulah sikokoh akan membuktikan

bahwa sebenarnya rumah tersebut bisa di wujudkan untuk masyarakat kita di

Indonesia.

Menggagas rumah murah berkualitas

Dari data yang terlihat perihal item pekerjaan di masing masing tahapan

produksi rumah, lalu apa yang bisa kita lakukan untuk membuat produksi rumah lebih

murah?

Ada pertanyaan yang layak kita ajukan.

1. Adakah material lebih murah tetapi berkualitas minimal sama atau lebih baik

yang bisa menggantikan model rumah konvensional tersebut ?

2. Apakah bisa diefisiensikan lagi penggunaan material material pada proses

produksi rumah?

3. Adakah cara agar Bobot tenaga kerja yang mencapai 30% ditekan sehingga

memerlukan sekitar 10 % lebih saja?

4. Adakah cara mempercepat proses produksi rumah agar dicapai kecepatan

yang optimal karena dengan kecepatan yang optimal tesebut, biaya

operasional dll dapat lebih ditekan ?

Dengan pertanyaan yang mendasar itu kita harus membongkar beberapa

konsep tentang rumah dan cara pembangunannya. Kita harus mencari ide yang

bebas agar dapat ditemukan konsep pembangunan yang tidak lagi dengan cara

konvensional. Inilah pertanyaan mendasar itu? Lalu jawabannya bagaimana?

Kita mau tidak mau harus lebih masuk ke pembahasan tentang model rumah

dan komponen pendukungnya serta cara berproduksi rumah. Seperti diketahui

umum, pembangunan rumah dilakukan dengan proses galian, pondasi, sloof, pasang

bata / dinding, ring balok kemudian rangka atap, penudup atap, palfon, lantai instalasi

listrik dan plambing, kemudian finishing. Pada pondasi kita mengenal beberapa tipe

pondasi, pondasi pasangan batu belah/lajur, pondasi titik/foot plate/cakar ayam,

pondasi strauss pile/sumuran, yang kesemuanya diperlukan untuk bangunan dengan

penyesuaian struktur dan kondisi tanah dimana bangunan itu akan dibangun. Kita

harus menyederhanakan fokus pembahasan pada rumah tinggal yang sederhana,

agar bahasan tidak terlalu melebar.

Pondasi rumah sederhana dipakai pondasi telapak atau dengan pondasi lajur.

Pada pondasi ini memerlukan pekerjaan tanah seperti pengukuran, bowplank/tarikan

benang untuk menentukan lokasi galian, galian tanah, profil dimensi pasangan

pondasi dan pekerjaan pondasi itu sendiri. Pekerjaan pondasi ini memakan waktu

yang lama. Akan tetapi pada kasus kasus tertentu kita menemukan rumah jaman

dahulu dan dikampung kampung, pasangan pondasi cukup dengan rolaag/pasangan

bata dipasang miring dengan ketinggian dinding 250 cm s.d 300 cm dan belum

mengenal cor. Sedangkan untuk mengantisipasi lenturan pada dinding digunakan

pilar 1 bata /bata berlapis seperti pada pasangan dinding bangunan lama. Artinya jika

kondisi tanah cukup stabil, permukaan rollaag sudah cukup mampu untuk menahan

dinding diatasnya dan mendistribusikan bebannya ke tanah. Meskipun bangunan

model ini sudah jarang ditemui. Namun kunci dari kondisi ini adalah kondisi tanah

yang stabil dan cukup mampu mendistribusikan beban diatasnya. Maka jika tanah

sekitar pondasi dapat diperlakukan khusus dengan cara compacting/pemadatan,

jelas pekerjaan pondasi dapat diefisiensikan.

Sloof / cor beton memanjang yang menumpu diatas pondasi difungsikan

sebagai pemerataan beban yang terdistribusi ke pondasi. Dinding sebagai elemen

non struktural (jika dinding dari partisi/pasangan bata) dianggap akan mengalami

beban merata yang prismatis atau juga tidak beraturan sesuai dengan kondisi atap

dan kesimetrian bangunan.

Elemen dinding berada diatas sloof yang berfungsi sebagai elemen non

struktural (meskipun sebagian tetap bisa dipertimbangkan akan menahan sebagai

struktur) merupakan pekerjaan untuk memberikan kesan ruang pada bangunan.

Pekerjaan dinding merupakan pekerjaan yang cukup memakan biaya dan waktu,

karena harus memasang bata dengan tingkat kesikuan bangunan baik vertikal

maupun horisontal, serta harus menutupnya dengan plesteran ataupun dengan

penutup dinding lainnya seperti keramik atau ornamen batu alam. Hal ini karena

dinding merupakan area ekspose pada bangunan sehingga ornamen seni atau

sentuhan keindahan diperlukan untuk memberikan fasade yang menyenangkan bagi

penghuni atau yang melihatnya. Pekerjaan plesteran dan acian merupakan pekerjaan

yang membutuhkan biaya upah tinggi sesuai dengan model atau ornamen dinding

yang diinginkan. Belum lagi posisi opening yang harus distel dan diukur sedemikian

rupa untuk menghasilkan posisi yang pas sesuai dengan rencana.

Elemen pondasi, struktur dinding dan finishing adalah elemen bangunan yang

menghabiskan prosentase tinggi dalam sebuah bangunan rumah. Lalu idenya

adakah material pengganti atau model pengganti agar biaya yang diakibatkan elemen

diatas bisa lebih murah? Model itu salah satunya adalah rumah cetak, dengan

konsep rumah beton. Apa itu rumah beton ?

Barangkali timbul pertanyaan mengapa rumah beton menjadi pilihan atau

alternatif sebagai rumah murah dengan tetap menawarkan performa kualitas yang

baik? Sebelumnya kita melihat beberapa pekerjaan rumah (sederhana) dibawah ini.

Gambar di atas adalah sebagian contoh rumah murah kita di Indonesia dengan

dinding batako tanpa plester, atap asbes, tanpa plafon, tanpa keramik dengan harga

paling ringan yang ditetapkan pemerintah. Asumsinya tanah dan fasum difasilitasi

oleh pemerintah sehingga masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) menanggung

biaya pembelian untuk bangunan saja senilai batas minimum ketetapan pemerintah.

Sedangkan untuk biaya tambahan seperti plesteran dan lain lain, konsumen bisa

meningkatkan kualitas secara mandiri atau dengan menambah biaya tertentu.

Jika dilihat proses pembangunannya, rumah murah di atas dibangun dengan

konstruksi sebagai berikut,

Proses pembangunan dinding dan penyetelan kusen

Proses finishing bagian atas.

Proses pemasangan dinding bagian atas

Konstruksi dinding bagian dalam dengan menggunakan penulangan bambu.

Dari gambar di atas, proses efisiensi ditempuh dengan cara mengurangi

kualitas atau spesifikasi bangunan. Semisal dinding batako yang harga per m2 nya

lebih murah dari bata, dinding bagian dalam tebuat dari struktur kolom dan dinding

bambu yang ditutup plesteran (penulangan bambu seperti ini sudah sering dilakukan

sejak jaman dulu di negara negara tropis seperti jepang, ataupun cina). Pengurangan

spesifikasi juga pada tidak adanya plafon, plesteran luar dan cat luar, serta keramik

lantai. Sedangkan proses pengerjaan pada umumnya dilakukan dengan cara

konvensional. Dinding batako dipasang satu persatu dan seterusnya oleh tenaga

kerja, artinya biaya tenaga kerja tetap membutuhkan ketrampilan khusus untuk bisa

membangun bangunan tersebut.

Dan apakah ada metode selain cara cara umum seperti itu? Pada umumnya

metode yang digunakan adalaha bagiamana untuk bisa mengefisiensikan dinding

rumah baik material maupun tenaga kerja, karena sebagian besar prosentase

pekerjaan ada pada dinding.

Ada beberapa metode yang bisa dipilih untuk membangun rumah (lihat menu

FORMWORK METHODE pada web sikokoh.com). namun pendekatannya adalah

dengan bagaimana agar rumah dapat dicetak atau dipabrikasi dengan stanar

standar yang telah ditetapkan. Sistem pabrikasi rumah dapat dilakukan dengan

beberapa cara, antara lain :

1. Metode dinding panel precast

Metode ini adalah dengan mencetak dinding panel baik dari beton ataupun

dari bahan yang lain di sebuah pabrik setelah siap akan dibawa ke site/tapak

dan dilaksanakan proses konstruksi.

2. Metode dinding panel dan cast in situ

Proses ini adalah dengan mencetak panel dinding yang bisa berfungsi

sebagai formwork nantinya di pabrik. Setelah proses panel dinding tersebut

selesai, kemudian dibawa ke site/tapak untuk dipasang sebagai formwork

(nantinya tidak akan dilepas) dan diisi bagian tengah nya dengan adukan

dinding sesuai dengan rencana.

3. Metode dinding cast in situ

Metode ini murni membuat hanya cetakan/formwork di pabrik. Sedangkan

proses perangkaian dan pengisian dinding dilakukan di lapangan dengan

menggunakan material terdekat yang ada dilapangan.

4. Metode dinding panel knock down

Metode ini hampir sama dengan metode panel precast, hanya saja tidak

terbatas pada dinding beton, bisa menggunakan panel panel kombinasi

antara beton dan non beton seperti kayu atau besi.

Dari beberapa metode di atas, masing masing ada kelebihan dan

kekurangannya. Metode diatas pada prinsipnya mengantisipasi agar dalam proses

produksi rumah dapat mengefisiensikan dari waktu pemasangan, pengurangan

limbah dalam proses produksi rumah, biaya lebih terprediksi dan lebih akurat,

pemasangan lebih mudah untuk mengurangi biaya tenaga kerja, mempersingkat

pekerjaan finishing yang dipandang membutuhkan waktu seperlima proses

konstruksi.

Sikokoh memilih metode no 3 sebagai metode yang lebih efisien daripada metode

yang lain untuk kasus pembangunan rumah murah hal tersebut karena metode

tersebut dapat menggunakan material setempat. Lalu bagaimanakah metode no 3 ini

lebih efisien?

Formwork materialcost

Concrete,rebar,footings, placement

Formwork LaborCost

Komposisi Beton Cetak

Kondisi Obyektif Komposisi Beton

Elemen dinding menjadi salah satu perhatian penting dalam banyak metode

agar dapat lebih efisien baik pemasangan, perawatan maupun kegiatan pengakhiran

(finishing). Fokus perhatian terhadap dinding tersebut menghasilkan beberapa

metode pekerjaan dinding yang tidak dipasang satu persatu seperti dinding bata atau

batako, tetapi dengan cara memasang elemen atau panel dengan ukuran yang luas

pada elemen dinding bangunan. Panel panel itulah yang diharapkan mempunyai

kelebihan dalam proses pengerjaannya akan lebih cepat, efisiensi tenaga kerja dan

dari sisi materialnya juga lebih murah. Dan salah satu metode yang dikenalkan untuk

membuat panel dinding adalah dengan metode pembanguan rumah site cast / cetak

ditempat.

Asumsinya adalah, bahwa karena dinding mejadi sebagai komponen yang

memiliki prosentasi cukup besar dalam item pekerjaan rumah, harus dapat ditekan

biayanya untuk mengurangi biaya bangunan secara keseluruhan. Hal itu dapat

diwujudkan ketika dinding tersebut berupa panel yang sudah dicetak dengan luasan

tertentu dan memasangnya di lokasi, atau dengan mencetak panel dinding tersebut

dilokasi pembangunan.

Salah satu materi panel tersebut adalah beton dengan berbagai macam

jenisnya, dari beton ringan, beton atau juga mortar. Dan seperti ditunjukkan pada

grafik di atas, bahwa pada kondisi umum, pekerjaan beton dengan jenis apapun,

sebagian besar pekerjaan terdapat pada formwork baik material formwork atau

tenaga untuk pemasangannya. Besaran tenaga dan material formwork dalam

pembuatan beton bisa mencapai 50 % s.d 60%. Dengan dasar itulah ditemukan

Formwork materialcost

EFISIENSI COST

Concrete, RebarFooting, Placement

Formwork Labor Cost

beberapa metode untuk mengurangi formwork agar bisa menekan biaya produksi

beton baik pracetak maupun cetak ditempat dengan menggunakan material formwork

yang bisa diaplikasikan secara berulang ulang, bahkan sampai ratusan kali sehingga

dari sisi penggunaan material tidak akan pernah terbuang dan akhirnya biaya

material formwork per bangunan akan relatif murah. Bandingkan dengan material

formwork dari kayu, dengan perancah juga dari kayu. Biaya formwork dengan

memakai material tersebut akan menjadi mahal dan pada akhir proyek, material

material formwok sebagian besar tidak dapat digunakan kembali dan harus dibuang.

Dengan pemilihan material yang tepat, ukuran yang sudah direncanakan

dengan baik, serta komposisi material beton yang telah dimodifikasi baik dengan

admixture atau aditif lainnya, maka berdampak beban biaya formwork per unit satuan

beton akan bisa ditekan dan lebih murah.

Perbandingan di atas bisa berubah menjadi :

Efisiensi pemilihan formwork yang tepat

Formwork menjadi kunci utama dalam menekan biaya produksi dinding panel yang

tebuat dari beton atau material lainnya yang harus dituangkan dalam sebuah

cetakan. Beberapa material dan metode sudah banyak dikembangkan untuk

mendesain agar formwork dapat berperan lebih besar dalam banyak produksi

bangunan. Material formworkpun yang sudah diaplikasikan sudah beragam dari

besi/plat, plastic, aluminium, grc maupun panel insulasi yang dijadika formwork.

Karena daya tahan umur pakai dari bahan formwork yang digunakan tersebut,

maka pembangunan dapat dilakukan secara massal dengan menggunakan materia

formwork yang sama. Secara matematis jika desain formwork memerlukan biaya 100

juta untuk 1 rumah akan tetapi formwork tersebut mempunyai umur pakai sampai 300

penggunaan, artinya biaya cetakan dalam satu rumah hanya memerlukan tidak lebih

330.000. / unit rumah. Hal ini tentunya tidak akan dapat tercapai dengan metode

pembangunan dengan cara konvensional. Harga dinding per m2 pun akan lebih

murah daripada dinding yang disusun dari material berupa blok blok. Sebagai

ilustrasi, bahwa dinding bata / batako biaya per m2 dari pemasangan sampai

plesteran, aci bisa mencapai 120 ribu/m2. Sedangkan biaya dengan beton 80

ribu/m2+ biaya formwork per unit rumah/luasan dinding.

Jika 1 unit rumah 330.000 dan luasan dinding tipe 36 lebh kurang ada 90 m2,

artinya biaya formwork per meter hanya sekitar 4000 saja…. Belum lagi efisiensi dari

lubang untuk pintu dan jendela yang dihasilkan cetakan sudah siap untuk

ditempatkan daun pintu/jendela, dan tenaga untuk proses selanjutnya juga akan lebih

efisien. Salah satu kunci dari keberhasilan formwork adalah desain ukuran dan

material pembentuknya. Sikokoh hadir dengan material relatif baru dalam metode

formwork. Sikokoh nantinya akan membantu membangunkan rumah murah buat

masyarakat berpenghasilan rendah.. semoga…