Date : MARS 15

Pays : FrancePériodicité : MensuelOJD : 21000

Page de l'article : p.30-33Journaliste : Dominique deNoronha

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IMMOBILIERAchat à crédit

1,70 % sur 10 ans, du jamais vu !

Les taux du crédit n'ont jamais été aussi bas et dopent lepouvoir d'achat immobilier de chacun. Le moment n'a jamaisété aussi opportun pour une primo-accession, voire unenouvelle accession immobilière, ou pour une renégociationde son emprunt On vous dit tout, de /'assurance-emprunteurà la renégiociation de crédit en passant par la réduction deses revenus fonciers imposables.

Tour est réuni pour que 2015 soit,enfin, l'année de la reprise del'immobilier d'habitation. Lapolitique monétaire accommo-dante de la Banque centrale

européenne (BCE) devrait maintenir auplus bas les taux d'intérêt ct alimenterlargement les banques qui ne manque-ront pas de fonds à prêter. La baisse del'euro va restaurer la compétitivité et lesmarges de nos entreprises, ce qui est bonpour la croissance. La loi Macron et,avec elle, la loi Pinel participent à cet

état d'esprit nouveau favorable au retourde la confiance.

Des taux plus basque bas

II serait dommage de se priver desopportunités de financement ouvertespar les taux d'intérêt actuels, qui ontencore baissé en janvier. Par exemple,sur vingt ans, le taux le plus bas obtenu

par Cafpi, spécialiste du courtage immo-bilier, est descendu sous la barre des2 %, à 1,95 % exactement, contre 2,20 %Ic mois précédent. Quant aux taux lesplus hauts du courtier, ils sont enmoyenne inférieurs de dix-sept pointsdc base aux taux moyens du marché.Selon le baromètre des taux du compa-rateur en ligne, Empruntis.com, du17 février, des taux fixes sans assurancedc 1,70 % sur une durée de quinze ansont même été négociés !Cette situation favorable devrait perdu-rer au moins pendant le premiersemestre. Après, un regain de croissancepourrait provoquer une poussée infla-tionniste, mais dans des proportions quiresteraient très mesurées.

Une amélioration du pouvoird'achatLes conditions de taux n'ont jamais étéaussi favorables à l'acquisition de loge-ment. Les taux ont poursuivi leur baissepour s'établir à un niveau moyen de

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2,36% à la fin de l'année 2014, dujamais vu depuis soixante-dix ans ! Lemontant des dédits à l'habitat a atteint119 milliards d'euros en 2014, en baisseannuelle de 8 %, à des niveaux prochesdes plus bas enregistrés en 2009 et 2012.Cette baisse des taux a accompagné unrecul à un niveau modéré des prix dansl'ancien en 2014, compris entre O et2,5 % en Ile-de-France et dans les métro-poles régionales, plus accentué sur lemarché secondaire avec de fortes dis-parités régionales.. Pour un financementd'une durée de dix-huit années, parexemple, ct une mensualité strictementidentique, un particulier empruntait, fin2014 -taux moyen du quatrième tri-mestre égal à 2,42 %-, un montant supé-rieur de 24 % à celui emprunté six ansplus tôt, fin 2008 -taux moyen du qua-trième trimestre 2008 égal à 5,07%.La baisse historique et continue destaux d'intérêt de crédit immobilier deces dernières années contribue à uneamélioration significative du pouvoird'achat immobilier, d'autant que les prixse sont érodés.Pour le Crédit foncier, les taux d'intérêtdevraient rester bas en 2015 et permettreun redémarrage progressif des volumes :320000 logements neufs devraient êtreconstruits en 2015 (+ 8 %), hausse essen-tiellement portée par la reprise du mar-ché de l'accession En parallèle, levolume attendu de transactions dansl'ancien est de l'ordre de 740000 unités(+5%). Quant aux évolutions de prix,elles devraient rester identiques à cellesobservées en 2014 • en moyenne stablesdans le neuf et en baisse modérée dansl'ancien, mais avec des disparités terri-toriales qui demeureront fortes.« Environ 30 % des banques ont de nou-veau baissé leurs taux ces dernièressemaines : en janvier, la baisse est signi-ficative, comprise entre 0,10 et 0,15 %II y a désormais plus de I % d'écartentre les taux actuels et ceux pratiques

il y a un an, en janvier 2014, signaleJoèl Boumendil, fondateur et P-DG dugroupe Ace crédit, société de courtageen crédit immobilier. La raison estsimple : le crédit immobilier reste pourles établissements bancaires un produitd'appel particulièrement attractif etefficace pour capter de nouveaux clients,ll est donc important pour les banquesd'être compétitives sur ce produit. Dansla même logique, les établissementsbancaires sont actuellement motivéspour faire du rachat de crêdit. Et afinde fidéliser leurs clients acquis, ils sontégalement très favorables à la renégo-ciation de crédits immobiliers.»

Faut-il renégocier son crédit?Renégocier son crédit n'est valable quelorsque la part des intérêts rembourséedans la mensualité est encore élevée, cequi est généralement le cas au cours dupremier tiers de la durée de vie du prêt.Le détail de l'échéancier des rembour-sements permet de connaître avec pré-cision la part respective des intérêtset du capital. Par ailleurs, le différentielde taux doit être d'au moins un pointpour couvrir les frais liés à l'opération,qui peuvent monter jusqu'à 4,5 % ducapital restant dû.Par exemple, pour les emprunts récentsd'un montant supérieur à 300000 eurosou souscrits pour plus de vingt ans, unécart de 0,70 point peut être suffisant.Ainsi, pour 200 000 euros empruntés en2008, le gain obtenu avec un rembour-sement anticipé de la dette peut se chif-frer à 20000 euros Pour un crédit de200000 euros à plus de 4% datantde 2004 ou 2005, un rachat à un taux de2,5 % sur dix ans pourrait dégager plusde 8000 euros d'économie !Il faut cependant prendre en compte leséventuels frais et pénalités supplémen-taires occasionnés par le réaménagementdu prêt. Mieux vaut alors s'adresser à

Meilleur taux négocié par secteur géographique

Ile-de-France I Nord-Ouest I Nord-Est I Sud-Ouest I Sud-Est

10 ans

15 ans

I 20 ans

125 ans

Source In&Fi credits taux négocies hors assurance, fevrier 2015

l'organisme prêteur dans un premiertemps pour l'amener à réaménagerle prêt et établir un avenant, ce qui évitela mise en place d'un nouveau prêt deremplacement avec prises de garantie,frais de dossier, pénalités pour rem-boursements anticipés ..Si l'établissement fait la sourde oreille,il faut alors faire jouer la concurrence ets'adresser à un courtier.

D'importantes disparitésrégionalesAce crédit constate une énorme dispa-rité entre l'Ile-de-France, où le montantmoyen emprunté a été de 265 DOO € en2014, et la province où le montantmoyen emprunté est de 154 950 €, ce quiéquivaut à 42 % de moins 'En Ile-de-France, le montant moyenemprunté continue à diminuer, ce quiillustre notamment une baisse de la capa-cité d'emprunt des Franciliens. Il y apourtant eu un pic au premier trimestre2014, avec un montant moyen empruntéde 302000€ en mars, maîs qui a forte-ment chuté en fin d'année pour atteindre293 000€ seulement en novembre.Le bilan de révolution des taux sur cesdix dernières années est simple' lesacheteurs en région en ont certainementprofité pour gagner des mètres carrés ;pour les Franciliens, cette baisse a per-mis de pondérer la nette augmentationdes prix de l'immobilier. Compte-tenudes prix dc l'immobilier en Ile-de-France, l'âge des emprunteurs est for-cément plus élevé : les foyers attendentd'avoir une situation professionnellestable, si possible une épargne signifi-cative, voire d'être en couple pourpouvoir acheter un bien. Ainsi, les futurspropriétaires sont 51 % à avoir entre30 et 39 ans.

IL'assurance, ça coincechez les banques

A ce jour, moins de 15 % des créditsimmobiliers du marché ont donné lieu àla mise en place d'une assurance indi-viduelle alternative, au lieu de l'assu-rance de groupe proposée par la banque,et ce en dépit de la loi Lagarde de 2010qui avait instauré la « déhaison » entrele prêt et son assurance, instaurant ainsile libre choix par l'emprunteur.

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Les taux poursuivent leurbaisse, frôlant les 2%,du jamais vu depuissoixante-dix ans!

« Or aujourd'hui, le constat est dair desassurances individuelles alternativessont encore trop sou\ eni refusées sansmotivation ou sans motif valable », noteHervé Matt, vice président de l 'Apic(Association professionnelle des intermédiarres en crédits) et membre du CCSF(Comité consultatif du secteur financier)L'Apic a donc tait des propositions afinde lever les réticences et faire en sorteque les banques jouent réellement lejeu et une nouvelle proposition de compromis a été discutée en présence deMichel Sapin, ministre des Finances, lemardi 13 janvier dernier Une versionfinale de l'avis a été diffusée quèlquesjours plus tard, le 23 janvier«Des avancées importantes ont ête

faites, se félicite Hervé Hatt, et noussommes heureux d'y avoir contribue,notamment sur la definition précisedes garantie f exigibles et leurs détails,contenus dans une liste de place prédéfinie.»Et le vice-président de détailler « la solu-tion proposée au sein du CCSF quidevrait faciliter une véritable "déhai-son" prévue initialement par la loiLagarde Cette solution contient les élé-ments principaux suivants les banquesdevront choisir un nombre limite degaranties exigées, au sem de la liste pré-définie, en fonction du profil de l'em-prunteur , ces exigences devront êtrecommuniquées au plus tôt à l'emprun-teur afin qu'il puisse faire jouer la

concurrence, des le mois de mai, leséventuels refus devront être motivéspar référence à la liste prédéfinie degaranties exigibles, enfin, l'ensembledu dispositif devra être en vigueur dèsoctobre prochain, et un premier bilansera etabli début 2016 »« L Apic se félicite du consensus trouve,poursuit encore Herve Hatt Nous reste-rons néanmoins attentifs à la mise enœuvre de cet accord, sur des pointscomme la célérité effective de remisedes exigences de garanties a chaqueemprunteur, ou comme l'exigence éven-tuelle d'une assurance perte d emploi,qui est un produit séparé aujourd'huipeu pratique et peu couvrant-alors quela loi stipule que si elle est exigée, elledoit être irrévocable et non révisable surtoute la durée du prêt »Espérons que l'emprunteur y trouveenfin son compte Car aujourd'hui, laplus grande confusion règne encore Eneffet, le coût peut être presente en tauxmensuel ou en taux annuel, en pourcen-tage du montant a assurer ou en europar mois pour I DOO ou IO DOO €La base sur laquelle est calculé le tauxpeut également être soit le capitalemprunté, soit le capital restant dû Laseule comparaison possible de coût restedonc celle de l'incidence sur le tauxeffectif global (TEG) du prêt, que toutesles banques doivent communiquer enmême temps que l'offre de prêt propre-ment dite Son coût varie de 0,20 %,pour les contrats les plus économiques,à 0,65 %, pour les plus onéreux, auquelil convient d'ajouter les surprimes éven-tuelles pour la prise en compte de nsquesparticuliersPar exemple, pour un crédit immo-bilier amortissable garanti a 100 % de

L'achat d'une résidence principale reste la priorité

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i I I I I I! Il li I&3>S,S?3,3,&&A3,&3,&A,33>AAAAA3.AA*>V>>>^^• Résidence Principale

Source Cafpi

u Résidence Principale Pnmo-Accédants u Résidence Locative Autres

100 DOO € remboursable sur vingt anset souscrit par une personne de 45 anset pour une garantie deces, perte totaleet irréversible d'autonomie (PTIA),invalidité, incapacité, la cotisationd'assurance mensuelle est de 36€, soit0,432% par an du capital initial, cequi correspond à un coût total de l'as-surance de 8 640 € Pour ce même credit souscrit par une personne de 29 ans,la cotisation mensuelle est ramenée a24,50€, soit 0,294% par an du capitalinitial, pour un coût total de 5 880 € Les«petits » pourcentages ont vite de grandscoûts i

IRéduire les revenus Ifonciers imposables

Emprunter permet de réduire les reve-nus fonciers imposables En effet, lesproprietaires peuvent déduire de leurrevenu net foncier les intérêts desemprunts contractes pour la conserva-tion, l'acquisition, la (re)construction,l'agrandissement, la réparation oul'amélioration des immeubles donnes enlocation Seuls les intérêts des dettescontractées pour l'acquisition ou laconstruction, la reconstruction ouI agrandissement d'immeubles destinesà procurer des revenus fonciers sontdéductiblesAinsi, les intérêts qui se rapportent a dessommes empruntées pour acheter un ter-rain à bâtir ou un immeuble ou faireconstruire un bâtiment destiné à êtredonné en location nue dans le cadre desrevenus fonciers présentent le caractèrede charges déductibles, sous réserve durespect des conditions générales de

déduction des charges (Conseild'Etat, arrêt du ll mai 1977,n°00450)II en est de même pour la fractiondes intérêts qui se rapporte auxsommes utilisées pour le paiementdes droits de mutation a titre oné-reux Les intérêts d'un empruntcontracté pour l'acquisition d unimmeuble restent déductibles,même si l'immeuble ne produitplus de revenus, dès lors qu'il aété démoli en vue de sa reconstruction et de l'obtention par leproprietaire de revenus fonciersplus élevés (Conseil d'Etat, arrêtdu 8 juin 1990, n° 52745)

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Lorsqu'un contribuable donne enlocation la residence qu'il occupe atitre d'habitation principale et qu'ilquitte pour trouver un emploi dansune autre region, le loyer qu'il per-çoit est imposable a l'impôt sur lerevenu dans la catégorie dcs reve-nus fonciers II peut cependantdéduire du loyer brut, sans limita-tion de durée ou de montant, lesintérêts des emprunts contractespour acquenr ou construire l'habi-tation qu'il occupait anteneurementa son changement de domicile(réponse ministérielle Cazenave,n° 22329, Journal officiel de l'As-semblée nationale du 12 mars 1990,p 1201)En cas d'achat en démembrement,les intérêts d'emprunts effective-ment verses par les nus-propne-taires d'immeubles loues et desti-nés à financer soit l'acquisition dela nue-propnete, soit les depensesde reparation, d'entretien ou d'amélio-ration de ces immeubles, sont déduc-tibles des revenus fonciers provenant, lecas échéant, de leurs autres propriétésLa fraction du déficit qui résulte de cesintérêts d'emprunt est imputable exclu-sivement sur les revenus fonciers des dixannees suivantes Les dépenses suppor-tées par le nu proprietaire d un logementdont l'usufruit est détenu temporairement par un organisme charge du loge-ment social au titre des intérêts desemprunts contractes pour la conserva-tion l'acquisition, la construction, lareparation ou l'amélioration de ce loge-ment sont déductibles de ses revenusfonciers La fraction du déficit foncierrésultant des intérêts d'emprunt s impute exclusivement sur les revenus fon-ciers des dix années suivantes En l'ab-sence pour le nu-propnetaire de revenusfonciers provenant d'autres immeubles,et conformément aux dispositions pré-citées du Code general des impôts, ledéficit foncier, qui correspond ainsi auxseuls intérêts d'emprunt, est imputableexclusivement sur les revenus fonciersdes dix années suivantes

En cas cie renégociationde créditDes emprunts peuvent être souscritspour se substituer aux emprunts contractés pour la construction, l'acquisition, laréparation ou l'amélioration des

Evolution des taux entre 2009 et 2014

144 € économisés chaque mois pour un emprunt de 150000 €

Entre 2009 et 2014, le taux d'intérêt moyen d'un crédit immobilier sur 20 ans a baissé de 1,85 points> 2004:3,85%> 2009:4,60%> 2014:2,75%

Un acquéreur qui emprunte 150000 € rembourse des mensualités hors assurance

En 2004, le montantdes mensualités

En 2009, le montantdes mensualités

En 2014, le montantdes mensualités

Source Ace cree! t

immeubles productifs de revenus fonciers Toutefois, des lors que ces prêtsn'ont pas pour objet les operations ci-dessus maîs le remboursement ou leremplacement d'un prêt antérieur pré-sentant ces caractéristiques, les intérêtsdes emprunts substitutifs ne sont en prin-cipe pas admis en déduction des reve-nus fonciers Compte tenu des condi-tions économiques qui motiventgénéralement ces opérations, il est admisque le droit a déduction des revenus fonciers attaché a l'emprunt initial ne soitpas modifie, lorsque les conditions sui-vantes sont simultanément remplies- le nouvel emprunt doit être souscritpour rembourser ou se substituer à l'em-prunt initial Cette condition est remplielorsque le nouveau contrat ou l'avenantle mentionne expressément en se réferant a lui II est précise que l'identité del'organisme prêteur pour les deux prêtsn'est pas nécessaire,- les intérêts admis en déduction n'excèdent pas ceux qui figuraient surl'échéancier initial II est précisé quecette limitation s'apprécie globalementen comparant la somme des intérêtsfigurant respectivement sur l'échéancierdc l'emprunt initial et sur l'échéancierdu nouvel empruntII est donc admis que les frais liés a lasouscription d'un emprunt substitutif,les depenses de résiliation anticipéede l'emprunt initial et, le cas échéant,les intérêts compensatoires vel ses en cas

de renégociation d'un prêt avec le mêmeetablissement soient considères commedéductibles si la résiliation et la souscnption d'un emprunt substitutif onteffectivement permis de diminuer lemontant global de la charge d'intérêtsrestant dus Pour l'appréciation de cettecondition, il convient dc prendre encompte globalement la charge consti-tuée par les intérêts du nouvel empruntet les frais ci-dessusLe Conseil d'Etat a juge que l'indem-nité de résiliation anticipée d'un empruntest déductible en tant que depense effec-tuée en vue de l'acquisition et de laconservation du revenu dès lors que leremboursement anticipé de l'empruntinitial et la souscription du nouvelemprunt à un taux moins éleve n'ont euni pour objet ni pour effet d'accroître lavaleur d'actif, maîs avaient eu pour fina-lité la conservation du revenu net fon-cier de l'emprunteur (Conseil d'Etat,arrêt du 5 octobre 2007, n° 281658,BOI-RFPI-B ASE-20-80-20120912)Alors pour votre achat immobilier, uncoup de cœur ou encore un inxestisse-ment, les taux vont continuer de baisserMaîs jusqu'à quand car, il ne faut pasrêver, les crédits ne sauront jamais gra-tuits et le marche de l'immobilier, mêmesi les prix baissent, ne risque pas de s'ef-fondrer plus encore Alors profitez-enmaintenant ' •

Dominique de Noronha