第Ⅰ章 調査の概要

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第Ⅰ章 調査の概要

１. 調査の目的 本区では平成 20 年度にマンション実態調査（以降、「前回調査」とする。）を行っているが、その後もマンションストックは増加を続けており、今後もその適正な維持管理は重要な課題となる。加えて、前回調査時からの社会状況の変化をふまえ、時代に即応した適切なマンション施策が求められている。そのような中で、今後のマンション建設指導や維持管理に関する施策展開、江東区住宅マスタープランに基づく施策等の実績把握における基礎資料とすることを目的として本調査を実施する。

２. 調査の対象（マンションの定義） 本調査では、マンション種別ごとに下記要件を満たすものを「マンション」として定義し、平成 26年 3月までに竣工したマンションを対象として調査する。 種別 定義 アンケート調査の対象 分譲マンション ・3階建て以上 ・6戸以上 ・耐火･準耐火構造の非木造建築物 ・区分所有された建物 左記のうち、 10戸以上の建築物 賃貸マンション ・3階建て以上 ・6戸以上 ・耐火･準耐火構造の非木造建築物 ・各戸が賃貸借の用に供された建物 左記のうち、 20戸以上の建築物 公的賃貸住宅 ・公的機関により供給される賃貸マンション ※アンケート調査は行わない。

(１) 分譲マンション

3階建て以上で 6戸以上の耐火・準耐火構造の非木造共同住宅で、区分所有された建築物。 なお、アンケート調査は、前回調査と同様、10戸以上のものを対象として実施する。

(２) 賃貸マンション

3階建て以上で 6戸以上の耐火・準耐火構造の非木造共同住宅で、各戸が賃貸借の用に供された建築物。 なお、アンケート調査は、前回調査と同様、20戸以上のものを対象として実施する。

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(３) 公的賃貸住宅 マンションのうち、公的機関により供給される以下の賃貸マンションを対象とする。 都営住宅 都民住宅 区営住宅 区民住宅 都市再生機構賃貸住宅 東京都住宅供給公社賃貸住宅 官公署宿舎・寮 なお、本調査においてはこれら公的賃貸住宅に対してアンケート調査を実施しない。

(４) 町会及び自治会 マンションと地域との関わり合いに係る現況を把握することを目的として、区内に存する 126の町会及び 1の自治会を対象としたアンケート調査及びヒアリング調査を実施する。

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(５) 地区区分 本調査においては、出張所区域を基本とした以下の 9地区区分を使用し、分析する。

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３. 調査の方法

(１) 調査フレーム及び本稿の構成

◆◆◆◆全数把握調査全数把握調査全数把握調査全数把握調査のののの実施実施実施実施 利用利用利用利用データデータデータデータ ・江東区資料「区分家屋一覧」 ・江東区マンション等の建設に関する条例の事前協議データ ・住民基本台帳 ・前回調査のデータ 等 台帳台帳台帳台帳のののの作成作成作成作成 ・アンケート結果との統合､整理 ストックのストックのストックのストックの特徴特徴特徴特徴のののの把握把握把握把握 ・区内全マンションの分布等の分析及び特徴､傾向の把握

◆◆◆◆アンケートアンケートアンケートアンケート調査調査調査調査のののの実施実施実施実施 ⇒区内マンションの維持管理等、住環境等、マンションと地域コミュニティとの関係性等に係る実態を把握 アンケート調査の対象 ・分譲マンション（10 戸以上のもの） ・賃貸マンション（20 戸以上のもの） ・町会,自治会（※一部ヒアリング含む） ※調査票の配布過程において、 必要に応じて現地調査を実施 アンケートアンケートアンケートアンケート結果結果結果結果のののの分析分析分析分析

調査 対象 の抽出 補正, 統合

◆◆◆◆社会情勢社会情勢社会情勢社会情勢のののの動向動向動向動向 ⇒江東区のマンション（住宅）をめぐる、法規制､マンション開発等に関する状況を整理 ※江東区のマンション事情はこれまでの状況､今後の展望･課題 ※江東区のマンション事情をめぐる外的要因の動向 ◆◆◆◆江東区江東区江東区江東区マンションマンションマンションマンション実態調査実態調査実態調査実態調査 報告書報告書報告書報告書 第第第第ⅠⅠⅠⅠ章章章章 調査調査調査調査のののの概要概要概要概要 調査の目的､ 調査の対象､ 調査の方法 第第第第ⅡⅡⅡⅡ章章章章 江東区内江東区内江東区内江東区内のののの全全全全マンションにマンションにマンションにマンションに係係係係るるるる概況概況概況概況 ・全数把握調査によって得られた結果を各種別に分類した上で地図上に示し、江東区内の全マンションの分布・立地に係る分析及びその特徴や傾向を整理。 ・江東区内のマンションや住宅をめぐる社会情勢の動向などについて整理。 ◇◇◇◇アンケートアンケートアンケートアンケート調査調査調査調査 第第第第ⅢⅢⅢⅢ章章章章 分譲分譲分譲分譲マンションのマンションのマンションのマンションの現況現況現況現況 ・アンケート調査対象の分譲マンション（10 戸以上）について、より詳細な現況を分析。 第第第第ⅣⅣⅣⅣ章章章章 賃貸賃貸賃貸賃貸マンションのマンションのマンションのマンションの現況現況現況現況 ・アンケート調査対象の賃貸マンション（20 戸以上）について、より詳細な現況を分析。 第第第第ⅤⅤⅤⅤ章章章章 地域地域地域地域からみたマンションのからみたマンションのからみたマンションのからみたマンションの現況現況現況現況 ・マンションと地域との関係性等に係る現状を把握するため、区内に存する 126 の町会及び 1の自治会に対しアンケート調査を実施し、その結果を分析。 ・また、アンケートの結果や地域の特徴等を勘案し、より詳細に把握すべき町会・自治会に対してヒアリング調査を実施。 第第第第ⅥⅥⅥⅥ章章章章 今後今後今後今後にににに向向向向けたけたけたけた課題課題課題課題 ・以上の結果から明らかになったこと（区内マンションの特徴等）を改めて整理。 ・これを受けて、課題と対応の方向性を検討。 ・今後のあるべき施策展開の方向性を検討。

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(２) 全数把握調査の実施方法 以下の資料等を用い、また以下の手順によって、分譲マンション及び賃貸マンションの全数把握を行った。なお、本調査では原則として棟単位で集計を行っている。

１) 分譲マンションの全数把握方法 ◆◆◆◆使用資料使用資料使用資料使用資料・データ・データ・データ・データ 資料等名称 説明 主な記載情報 時点 ①課税台帳リスト（東京都主税局） 次の条件に該当する家屋の一覧 ・区分所有家屋 ・共同住宅 ・戸数 6 以上 ・物件名称 ・所在地（地番、住居表示） ・地上階数 ・戸数 H26.8 ②前回調査データ 江東区住宅課より提供を受けた、前回調査（H20 年度実施）のデータベース ・物件名称 ・所在地 ・地上階数 ・戸数 ・建築年 ・データ出典 ・アンケートの回答状況,一部回答 H20.3 ③「江東区マンション等の建設に関する条例」による事前協議データ 「江東区マンション等の建設に関する条例」（H22.8 施行）により実施されている事前協議で得られた情報をまとめたデータベース ・物件名称 ・所在地 ・地上階数 ・住戸類型別戸数 ・敷地面積 ・入居予定年 H26.7 ④住宅地図 株式会社ゼンリン製作・発行の電子住宅地図 平成 25 年 8 月現在の地図 ・物件名称 ・所在地 ・地上階数 ・戸数 H25.9 ◆◆◆◆全数把握全数把握全数把握全数把握（（（（定義定義定義定義にににに該当該当該当該当するマンションすべてのするマンションすべてのするマンションすべてのするマンションすべての抽出抽出抽出抽出））））のののの作業手順作業手順作業手順作業手順 ※説明の右側に示すのは概念図であり、長さ・面積が量（物件数）を示している訳ではない。 「①課税台帳リスト」から3階建以上の建物を抽出。 ※この資料に掲載されているものは、※この資料に掲載されているものは、※この資料に掲載されているものは、※この資料に掲載されているものは、6666戸以上、非戸以上、非戸以上、非戸以上、非木造、区分所有建物の条件を既に満たしている。木造、区分所有建物の条件を既に満たしている。木造、区分所有建物の条件を既に満たしている。木造、区分所有建物の条件を既に満たしている。 「②前回調査データ」と照合し、「前回調査対象物件」及び平成 21 年度以降に建設された調査対象物件の候補を抽出。 平成22年4月以降に建設されたマンションについては、「③『江東区マンション等の建設に関する条例』の事前協議データ」と照合し、精査・追加情報補足。 上記の過程でリストに存在しない物件について、 「④住宅地図」により滅失の有無等を確認。 本調査の対象物件を特定。

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２) 賃貸マンションの全数把握方法 ◆◆◆◆使用資料使用資料使用資料使用資料・データ・データ・データ・データ 資料等名称 説明 主な記載情報 時点 ①住民基本台帳 住民基本台帳 ・所在地等 H26.8 ②前回調査データ 江東区住宅課より提供を受けた、前回調査（H20 年度実施）のデータベース ・物件名称 ・所在地 ・地上階数 ・戸数 ・建築年 ・ｱﾝｹｰﾄの回答 H20.3 ③「江東区マンション等の建設に関する条例」による事前協議データ 「江東区マンション等の建設に関する条例」（H22.8 施行）により実施されている事前協議で得られた情報をまとめたデータベース ・物件名称 ・所在地 ・地上階数 ・住戸類型別戸数 ・敷地面積 ・入居予定年 H26.7 ④住宅地図 株式会社ゼンリン製作・発行 平成 25 年 8 月現在の地図 H25.9 ⑤登記事項要約書 ・物件名称 ・所在地（地番） ・階数 ・竣工年次 ・構造 ・権利者 H26.8 ◆◆◆◆全数把握全数把握全数把握全数把握（（（（定義定義定義定義にににに該当該当該当該当するマンションすべてのするマンションすべてのするマンションすべてのするマンションすべての抽出抽出抽出抽出））））のののの作業手順作業手順作業手順作業手順 ※説明の右側に示すのは概念図であり、長さ・面積が量（物件数）を示している訳ではない。 「①住民基本台帳」の枝番に着目して登録世帯数を算出し、登録世帯数が4以上かつ建物名が明らかな建物を抽出※し、「共同住宅候補」として整理。 ※登録世帯が３以下かつ建物名が不明なものは、マンションの可能性が低いと判断。 ※建物名は、資料②,③と照合して特定。 事前に特定した「分譲マンション」及び「公的賃貸住宅」と照合し、「共同住宅候補」から削除。「賃貸マンション候補」として整理。 「②前回調査データ」と照合し、「前回調査対象物件」及び「非掲載物件」に区分する。 「非掲載物件」について、「⑤登記事項要約書」と照合し 「A:前回調査で対象とされなかった本来的物件」、 「B:前回調査以降に建設された物件」、 「C:戸数 6 未満の非対象物件」 に区分する。 A～Bを「④住宅地図」にて精査･追加情報等補足。 本調査の対象物件を特定。

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３) 公的賃貸住宅の全数把握方法 ◆◆◆◆使用資料使用資料使用資料使用資料・データ・データ・データ・データ 資料等名称 説明 主な記載情報 時点 ①区資料 「都民住宅リスト」 都民住宅について、前回調査データに追記・一部情報更新したもの ・物件名称 ・所在地 ・住宅種別 ・階数 ・戸数 ・管理開始年次 H26.8 ②区資料「公社賃貸住宅リスト」 公社賃貸住宅について、前回調査データに追記・一部情報更新したもの ・物件名称 ・所在地 ・住宅種別 ・戸数 ・建設年度 H26.8 ③区資料「区営住宅等団地概要」 区営住宅、高齢者住宅、区民住宅の諸元を整理したもの ・物件名称 ・所在地 ・敷地面積 ・階数 ・EV の有無 ・居室面積 H26.8 ④前回調査データ 江東区住宅課より提供を受けた、前回調査（H20 年度実施）のデータベース ・物件名称 ・所在地 ・地上階数 ・戸数 ・建築年 ・ｱﾝｹｰﾄの回答 H20.3 ◆◆◆◆全数把握全数把握全数把握全数把握（（（（定義定義定義定義にににに該当該当該当該当するマンションすべてのするマンションすべてのするマンションすべてのするマンションすべての抽出抽出抽出抽出））））のののの作業手順作業手順作業手順作業手順 都民住宅、公社賃貸住宅、区営住宅については、資料①,②,③により特定。 その他の公的賃貸住宅については、「前回調査データ」を参照しつつ、関係機関（東京都、都市再生機構、区内に寮を所有する公的機関等）へ照会することにより特定する。

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(３) アンケート調査の実施方法

１) 分譲マンション（10 戸以上） 全数調査で把握している 10 戸以上の分譲マンションの管理組合等を対象にアンケート調査を実施した。 調査は管理組合等を宛先とする郵送法により配布・回収した。しかし、宛先不明等によって調査票を配布できなかったマンションに対しては、調査票を持参の上、可能であれば集合郵便受けへの投函もしくはマンション関係者へ手渡しを行い、これらによっても配布できなかった場合には、訪問時に管理会社を把握し、当該管理会社へ配布及び調査協力の依頼を行った。 調査方法 郵送による調査票の配布、回収 （※一部関係者への手渡し等による。） 調査期間 平成 26年 10月～12月 調査項目 Ⅰ．マンションの管理状況・管理体制について Ⅱ．建物･施設の概要について Ⅲ．建物･設備の維持･管理について Ⅳ．高経年マンションの再生について(対象：築年 30年以上のマンションのみ) Ⅴ．コミュニティ活動等について Ⅵ．行政の支援について Ⅶ．自由意見

２) 賃貸マンション（20 戸以上） 全数調査で把握している20戸以上の賃貸マンションの所有者を対象にアンケート調査を実施した。 複数の所有者がいる場合は最も権利の持ち分割合の大きい所有者へ送付し、また所有者が不明な場合は管理会社へ送付した。 調査方法 郵送による調査票の配布、回収 調査期間 平成 26年 10月～12月 調査項目 Ⅰ．マンションの管理運営について Ⅱ．建物･施設の概要について Ⅲ．建物･設備の維持･管理について Ⅳ．高経年マンションの再生について(対象：築年 30年以上のマンションのみ) Ⅴ．コミュニティ活動等について Ⅵ．行政の支援について Ⅶ．自由意見

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３) 町会及び自治会 マンション建設に関するトラブルの状況やマンション居住者と地域との関係等について把握することを目的として、「マンションに関する町会アンケート調査」を実施した。 ※ここでいう町会は 1 自治会を含む。次章以降においても同様。 なお、区内全体の傾向を把握するだけでなく、個別具体の取組み実態や課題等を把握するため、アンケートの結果をもとに区内 5町会に対し、ヒアリング調査を実施した。 調査方法 郵送による調査票の配布、回収 調査期間 平成 26年 10月～12月 調査項目 Ⅰ．町会の活動状況について Ⅱ．町会の区域・近隣における「マンション」の建設や現状について Ⅲ．行政等に求めることについて Ⅳ．マンション居住者の町会活動への参加状況について Ⅴ．町会におけるマンション居住者への対応ついて

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