abc stanovanjski krediti - gbkr.sinamenjene druge vrste kreditov. ta vodič je zato namenjen vsem,...
TRANSCRIPT
ABC stanovanjski krediti
Kazalo
Kdaj pride v poštev najem stanovanjskega kredita?
Postopek pridobitve stanovanjskega kredita ni enostaven. Zakaj?
Kako naj vem, koliko kredita si lahko privoščim?
Fiksna ali spremenljiva obrestwna mera?
Spletni izračun — dovolj za odločitev?
Kaj pa dodatna finančna varnost?
Pogosta vprašanja
Slovarček
Pomembni dokumenti
03
05
08
10
12
14
16
20
23
ABC stanovanjski krediti • 3
Stanovanjski kredit je namenski
kredit. To pomeni, da ni vseeno, za
kaj ga boste porabili in da bo do-
kazila o namenski porabi sredstev
zahtevala tudi banka.
S stanovanjskim kreditom lahko
financirate nakup, gradnjo ali pre-
novo hiše, stanovanja ali vikenda.
Lahko ga uporabite za nakup
zemljišča ali pridobivanje gradbe-
ne dokumentacije. Najamete ga
lahko tudi za refinanciranje, kar
pomeni, da z novim, ugodnejšim
stanovanjskim kreditom odplača-
te predhodnega, ki je bil sklenjen
v drugačnem času po zahtevnejših
pogojih.
Ne morete pa stanovanjskega kre-
dita na primer porabiti za nakup
pohištva, avtomobila ali kakšne
druge potrošne dobrine. Temu so
namenjene druge vrste kreditov.
Ta vodič je zato namenjen vsem,
ki bi radi ustvarili nov dom, preno-
vili starega ali si morda privoščili
počitniško hišico. Namenjen je
tudi tistim, ki ste že na svojem, pa
bi do lastnega doma radi pomagali
svojim najbližjim. In je namenjen
vsem, ki bi stanovanjski kredit radi
prenesli na drugo banko oziroma
bi z najemom novega, ugodnejše-
ga kredita radi poplačali starega.
Kdaj pride v poštev najem stanovanjskega kredita?
Radi bi šli na svoje. Nekaj prihrankov najbrž imate, saj ste v ta namen začeli varčevati že pred leti. Ne glede na to pa vam stanovanjski kredit verjetno predstavlja najkrajšo, če ne celo edino pot do lastnega doma. Da bi vam to pot olajšali, smo v obliki vodiča povzeli vse ključne informacije, ki jih je dobro poznati, ko se odločate za najem stanovanjskega kredita.
V A Š A P R I Č A K O V A N J A S O N A M P O M E M B N A
Ugodne obrestne mere
Naše obrestne mere so izjemno konkurenčne, ne glede na znesek ali odplačilno dobo kredita. Pri oblikovanju kreditnih pogojev se vsekakor potrudimo, da se kar najbolj približamo vašim pričakovanjem.
ABC stanovanjski krediti • 5
V postopku pridobivanja kredita
se bankam pogosto očita biro-
kracijo in pretiravanje z zahteva-
nimi informacijami. A skladno z
veljavno zakonodajo in internimi
pravili je banka dolžna pridobiti
vso dokumentacijo in vse podat-
ke, ki jih potrebuje za ugotavljanje
vaše kreditne sposobnosti, korek-
tnosti poslovanja in dolgoročne
finančne zmožnosti. Vse to vpliva
tudi na pogoje, po katerih vam
bo na voljo stanovanjski kredit.
Banka bo na primer preverila
razpoložljivi denarni tok gospo-
dinjstva, morebitne nepremične
v vaši lasti, podatke o zaposlitvi,
stopnjo izobrazbe in poklic. Prav
tako bo ugotavljala, če kakšen kre-
dit že odplačujete, če ste komu
porok ali če morda presegate li-
mite na osebnem računu. Takšni
dogodki so evidentirani v sistemu
SISBON in banka jih je v postop-
ku odobritve dolžna preveriti.
Sestavni del postopka je tudi ure-
janje ustreznega zavarovanja. Če
je nepremičnina na primer pre-
malo vredna, da bi lahko kredit
zavarovali samo s hipoteko, so
potrebna dodatna zavarovanja.
Kadar banka odobri kredit, ki je
zavarovan pri zavarovalnici, mora
tega odobriti tudi zavarovalnica.
Banka v postopku odobritve oce-
njuje, ali si nepremičnino, ki jo
želite kupiti, s svojimi prihodki
dolgoročno lahko privoščite. Po-
stopek je morda res dolgotrajen,
a je z vidika finančnih bremen, ki
jih dolgoročno prevzemate, vse-
kakor smiseln.
Postopek pridobitve stanovanjskega kredita ni enostaven. Zakaj?
Pri najemu stanovanjskega kredita je navadno govora o visokih zneskih, poleg tega pa gre za posel, ki bo trajal 10, 20 ali celo 30 let. Zato ga ni mogoče skleniti mimogrede, v nekaj minutah. Praviloma bo postopek trajal vsaj nekaj dni in prav je, da pri načrtovanju projekta to upoštevate.
ABC stanovanjski krediti • 6
Banki je pred odobritvijo kredita treba predložiti:
• dokazilo o višini plače ali pokojnine,
• podpisano upravno-izplačilno prepoved,
• gradbeno dovoljenje, lokacijsko informacijo ali overjeno kupoprodajno
pogodbo,
• račun oziroma predračun,
• zemljiškoknjižni izpisek ali dokument o lastništvu ali pravici uporabe,
• vinkulacijsko izjavo zavarovalnice, pri kateri je zavarovana zastavljena
nepremičnina.
P R I L A G O D I M O S E V A Š I M Ž E L J A M
Odplacevanje do 30 let
Gorenjska banka vam v primeru izpolnjenih pogojev omogoča odplačilno dobo tudi do 30 let. Na ta način je mesečna obremenitev vašega proračuna lahko nižja.
ABC stanovanjski krediti • 8
V prvi vrsti so pomembni vaši me-
sečni prihodki. Tako na primer ob
sklenitvi kreditne pogodbe višina
mesečnega obroka oziroma anui-
tete ne sme presegati 55 odstot-
kov vaše mesečne plače ali pokoj-
nine. Do 60 odstotkov lahko seže v
primeru, da je kredit zavarovan z
nepremičnino.
Praviloma velja, da naj bi po plači-
lu vseh obveznosti, vključno z od-
tegljajem za novi kredit, na vašem
računu ostalo vsaj za minimalno
plačo.
V Gorenjski banki tako visoko za-
dolževanje praviloma odsvetuje-
mo. Vsekakor priporočamo nekaj
varnostne rezerve, ki vam bo omo-
gočila, da boste svoje obveznosti
poravnali tudi v primeru začasne
izgube ali zmanjšanja prihodka.
Višina mesečnega obroka je pove-
zana tudi z ročnostjo kredita. Pri
Gorenjski banki je odplačilna doba
do 20 let na voljo za stanovanjske
kredite, ki so zavarovani pri zava-
rovalnici, z zastavo nepremičnine
ali s poroštvom fizičnih oseb.
Če ste mlajši od 40 let in kredit na-
jemate za gradnjo oziroma nakup
hiše ali stanovanja, pa odplačilna
doba lahko dosega tudi 30 let. V
tem primeru pa mora biti kredit
zavarovan z zastavo nepremični-
ne.
Kako naj vem, koliko kredita si lahko privošcim?
Razmislite, koliko denarja potrebujete. Na banki preverite, koliko kredita si lahko privoščite, kje je meja razumne zadolžitve in kakšne so vaše možnosti. Bančni svetovalec vam je lahko v veliko pomoč - izkoristite njegovo znanje.
Stanovanjski kredit pri Gorenjski banki lahko zavarujete:• z jamstvom odplačilno sposobnih porokov,• z vknjižbo zastavne pravice na lastnih ali drugih nepremičninah,
ki so zavarovane, in vinkulacijo zavarovalne police v korist banke,• z zavarovanjem pri zavarovalnici,• s kombinacijo navedenih oblik zavarovanja.
ABC stanovanjski krediti • 9
ABC stanovanjski krediti • 10
Fiksna oziroma nespremenljiva
obrestna mera pomeni stabilnost,
saj je mesečna obveznost sko-
zi celotno obdobje odplačevanja
kredita enaka. Spremenljiva obre-
stna mera pa prinaša nekaj večje
finančno tveganje, saj se lahko
mesečne obveznosti spreminjajo,
tako navzdol kot navzgor.
Fiksna obrestna mera je tista, ki
ostane nespremenjena ves čas
trajanja kreditne pogodbe, zato
je mesečna obveznost v celotnem
obdobju odplačevanja kredita
enaka. Je pa fiksna obrestna mera
praviloma višja od spremenljive,
kar pomeni, da je mesečna obve-
znost ob podpisu kreditne pogod-
be višja, kot bi bila v primeru, da
bi izbrali spremenljivo obrestno
mero.
Pri kreditu s spremenljivo obre-
stno mero je mesečna obveznost
na začetku odplačevanja nižja, se
pa lahko v času trajanja kreditne
pogodbe spreminja - zvišuje ali
znižuje. Sestavljena je namreč iz
dveh delov: iz nespremenljivega
pribitka, ki ga določi banka in iz
spremenljive vrednosti EURIBOR-
-ja, na katero banka in kreditoje-
malec nimata vpliva. Ta se skozi
obdobje odplačevanja spreminja,
zato se bo skozi življenjsko dobo
kredita verjetno spreminjala tudi
vaša obrestna mera, posledično
pa višina mesečnega obroka.
Pri odločitvi za fiksno ali spremen-
ljivo obrestno mero upoštevajte
znesek in ročnost kredita, svoj pro-
račun in nagnjenost k finančnim
tveganjem. Fiksna obrestna mera
vam zagotavlja stabilnost. Če
imate večje mesečne prilive, pa
si morda lahko privoščite tudi ne-
kaj več tveganja, ki je povezano s
spremenljivo obrestno mero.
Fiksna ali spremenljiva obrestna mera?
Pri najemu stanovanjskega kredita izbirate med dvema oblikama obrestne mere. To sta fiksna ali nespremenljiva in variabilna ali spremenljiva obrestna mera. Ključna razlika med obema je v predvidljivosti višine mesečnega obroka.
O L A J Š A M O G R A D N J O A L I O B N O V O
Gotovinsko izplacilo kredita
Ob kakovostnem zavarovanju lahko kar do 80 % zneska stanovanjskega kredita izplačamo v gotovini. Naj bo gradnja ali obnova nepremičnine čim manj stresna.
ABC stanovanjski krediti • 12
Običajno so stroški in obrestne
mere tisto, kar nas pri stanovanj-
skem kreditu najbolj zanima. Obo-
je lahko preverjamo prek spletnih
informativnih izračunov in tako
med seboj primerjamo ponudbe
posameznih bank. Takšna nepo-
sredna primerjava pa ne daje naj-
boljše slike. Zakaj?
Predvsem zato, ker so informativ-
ni izračuni samo informativne na-
rave. To pomeni, da končna višina
kredita, mesečni obrok in obre-
stna mera lahko precej odstopajo
od prvotnega izračuna na spletu.
Spletni izračuni so namreč prilago-
jeni najpogostejšim povpraševa-
njem in ne upoštevajo značilnosti
ali posebnosti posameznih strank.
Poleg tega v stroške odobritve kre-
dita različne banke vključujejo raz-
lične storitve. EOM prav tako ne
upošteva vseh stroškov, na primer
stroškov hipoteke, veljavne zava-
rovalne police in neizpolnjevanja
pogodbenih obveznosti.
Pot v banko se morda zdi odveč,
a ni tako. Kreditni svetovalec bo
pregledal vaše celotno poslovanje
z banko, preveril bo vašo kredi-
tno sposobnost ter ugotovil vaše
finančne navade. Vse to vplivalo
na pogoje zadolževanja, pa tudi na
priporočljivo obliko zadolževanja.
Spletni informativni izračun je za
vse enak. Ne pozna vašega po-
slovanja ali vaše kreditne sposob-
nosti. Zato je pomembno, da vam
individualni informativni izračun
pripravi kreditni svetovalec v po-
slovalnici.
Spletni informativni izracun — dovolj za odlocitev?
Informativni izračuni so izvrstno orodje, ko okvirno preverjamo, koliko kredita lahko dobimo ali kakšen mesečni obrok si lahko privoščimo. Samo na spletne informativne izračune pa se pri najemu stanovanjskega kredita nikakor ne gre zanašati.
P O S K R B I M O , D A S E S T R O Š K I N E P O D V A J A J O
Enkratna odobritev znotraj družine
Pri stanovanjskem kreditu velikokrat sodeluje več družinskih članov, a nobenega razloga ni, da bi plačevali večkratno. Omogočamo vam enkraten strošek odobritve kredita za vse sodelujoče družinske člane.
ABC stanovanjski krediti • 14
S sklenitvijo življenjskega zavaro-
vanja kreditojemalca se kredit v
primeru vaše smrti, kritične bolez-
ni ali nezgodne invalidnosti popla-
ča iz zavarovanja in ne obremeni
vaših dedičev oziroma porokov.
Zavarujete se lahko za visoko zava-
rovalno vsoto po dostopni premiji,
saj zavarovanje ne vključuje varče-
vanja in se zavarovalna vsota z leti
znižuje. S sklenitvijo zavarovanja
pridobite tudi ugodnejše kreditne
pogoje.
Življenjsko zavarovanje za pri-
mer smrti zagotavlja izplačilo
dogovorjene zavarovalne vsote
upravičencu v primeru vaše smrti.
Namenjeno je predvsem pokritju
obveznosti, ki bi v takšnih okoliš-
čina bremenile vaše bližnje. Tudi
to vrsto zavarovanja odlikuje viso-
ka zavarovalna vsota ob dostopni
premiji, poleg tega pa je zavarova-
nje ugodno še z davčnega vidika.
Z zavarovanjem za primer brez-
poselnosti pa lahko ublažite po-
sledice, ki jih prinaša morebitna
izguba zaposlitve. V primeru izgu-
be zaposlitve iz poslovnih razlogov
plačilo kreditnih obveznosti do
banke prevzame zavarovalnica, ki
za odplačane obroke kasneje pri
vas ne uveljavlja vračila. Cena za-
varovanja je v primerjavi z višino
zavarovalnega kritja, ki ga lahko
prejme kreditodajalec, zelo nizka.
O tem, kako se najbolj smiselno
zavarovati pred tveganji, ki jih pri-
naša dolgoročna zadolžitev, se po-
govorite s kreditnim svetovalcem.
Možnosti je več, nekatere med nji-
mi vam zagotovijo tudi nižjo obre-
stno mero.
Kaj pa dodatna financna varnost?
Ob najemu kredita je dobro razmisliti tudi o tem, koga bodo bremenile prevzete obveznosti, če se vam kaj zgodi. Priporočamo, da si zagotovite ustrezna zavarovanja. Ta vam lahko prinesejo tudi boljše kreditne pogoje.
P O S K R B I M O Z A C E N I T E V
Stroške cenitve nepremicnine krijemo mi
Pot do kredita vam kar najbolj olajšamo. Če ga zavarujete z zastavo nepremičnine, bomo za izvedbo cenitve in s tem povezane stroške poskrbeli v Gorenjski banki.
Pogosta vprašanja
Zbrali smo najpogostejša vprašanja, na katera odgovarjamo ob sklepanju kredita. Če vam na kakšno nismo uspeli odgovoriti, se obrnite na našega kreditnega svetovalca, ki vam bo z veseljem pomagal.
ABC stanovanjski krediti • 16
Zakaj mi banka ne odobri stanovanjskega kredita?
V interesu vsake banke je, da stranki kredit odobri. So pa tudi primeri, ko
mora banka vlogo za kredit zavrniti. Praviloma gre za neustrezno kreditno
sposobnost stranke. To navadno pomeni, da ima stranka že najet kredit
ali lizing, njeni prihodki pa dodatnega kreditnega bremena ne dopuščajo.
Morda zamuja že s plačilom obstoječih obveznosti, presega limite na ra-
čunu ali karticah in kopiči izvršbe. Kreditno sposobnost lahko znižuje tudi
poroštvo.
Ali lahko kredit vzame več ljudi skupaj?
Če obstaja razkorak med tistim, kar potrebujete in tistim, kar zmorete, vam
ABC stanovanjski krediti • 17
z dodatnim kreditom morda lahko pomagajo
svojci. V Gorenjski banki vse kredite znotraj
družine obravnavamo kot en kredit, kar po-
meni, da stroške odobritve zaračunamo samo
enkrat.
Ali moram banki predložiti dokazila o na-
menski porabi stanovanjskega kredita? V
primeru številnih podizvajalcev je to precej
zamudno.
Praviloma da. Banka bo zahtevala račune ali
predračune, kupoprodajno pogodbo oziro-
ma druga dokazila, iz katerih bo razvidno, da
je bil stanovanjski kredit je namenjen kritju
stroškov nakupa, gradnje ali prenove nepre-
mičnine. Ob ustrezni kreditni sposobnosti in
kakovostnem zavarovanju pa vam banka lah-
ko do 80 odstotkov kreditnega zneska izplača
v gotovini. To v primeru gradnje ali prenove,
kjer je kredit zavarovan z nepremičnino, od-
pravlja neprijetnosti s predračuni oz. poročili
o namenski porabi kredita. Banka v tem pri-
meru spremlja namensko porabo kredita.
Ali je možno pridobiti stanovanjski kredit
brez rednih prihodkov?
Ne. Banka odobrava kredite potrošnikom, ki
prejemajo redne mesečne prejemke v evrih.
Kaj pa v primeru zaposlitve za določen čas?
Če imate pogodbo o zaposlitvi za določen čas,
lahko najame kredit, ki je zavarovan z zastavo
nepremičnine. Enako kot za ostale kreditoje-
malce pa velja, da morate imeti status rezi-
denta, zaposlitev v Republiki Sloveniji in naj-
manj 18 let.
ABC stanovanjski krediti • 18
Kaj, če se zgodi, da kredita ne morem več
odplačevati?
Če se znajdete v takšni situaciji, je po-
membno, da se čim prej oglasite v posloval-
nici, ki vam je kredit odobrila. Pravočasno in
odkrito pojasnite vzroke za nastanek težav z
odplačevanjem kredita, po možnosti banko
v naprej opozorite na to, da zaradi spreme-
njenih okoliščin ne boste več mogli redno
odplačevati obveznosti po kreditni pogodbi. S
pravočasnimi in popolnimi informacijami bos-
te banki omogočili, da skupaj z vami poišče
sprejemljivo rešitev za uspešno nadaljevanje
poslovnega razmerja.
Ali lahko dobim kredit za celotno vrednost
nepremičnine, ki jo kupujem?
Da, to je mogoče, če so zavarovanja zadostna
in če ste ustrezno kreditno sposobni. V tem
primeru je poleg nepremičnine, ki jo kupuje-
te, treba zagotoviti še dodatna zavarovanja,
na primer zastaviti še kakšno drugo nepre-
mičnino ali morda zagotoviti poroštvo kredi-
tno sposobnih porokov.
Ali mi lahko del stanovanjskega kredita izpla-
čate tudi v gotovini?
Del zneska lahko nakažemo tudi na osebni ra-
čun. Ta delež se giblje od 10 do 80 odstotkov
kreditnega zneska, odvisen pa je od načina
oziroma kakovosti zavarovanja kredita.
P O M A G A M O V A M D O N A J B O L J Š E R E Š I T V E
Z vami na vsakem koraku
Stanovanjski kredit je pomembna odločitev in popolnoma razumljivo je, da nimate vseh odgovorov. Naši svetovalci vam z veseljem pomagajo pri pripravi optimalne finančne konstrukcije.
Slovar
Po bančnem izrazoslovju se je včasih težko znajti. Mini slovarček vam je pri tem lahko v pomoč.
ABC stanovanjski krediti • 20
ANUITETAAnuiteta je znesek, s katerim se odplačuje kredit
v določenem časovnem obdobju. Sestavljena je
iz dela glavnice dolga ter pripadajočih obresti.
Sopomenka za anuiteto je obrok.
EFEKTIVNA OBRESTNA MERAEfektivna obrestna mera ali EOM je odstotna
stopnja, ki odraža polno ceno posojila na letni
ravni, vključno z zakonom opredeljenimi stroški,
povezanimi s posojilom.
EURIBOREURIBOR je kratica za Euro Interbank Offered
Rate. Gre za medbančno referenčno obrestno
mero, po kateri si denar posojajo banke znotraj
evrskega območja.
ABC stanovanjski krediti • 21
GLAVNICAGlavnica predstavlja osnovni znesek, ki ga je
kreditojemalec dolžan kreditodajalcu. Poleg
glavnice odplačujemo še obresti.
HIPOTEKAHipoteka ali zastava nepremičnine je oblika
poroštva pri posojilih, kar pomeni, da za vračilo
posojila garantiramo z nepremično.
KREDITKredit je vrsta posojila, ki ga ponujajo pravne
osebe, kot so banke, medtem ko posojila lahko
dajejo tudi fizične osebe. Kredit predstavlja
posojen denar v zameno za plačilo obresti ter
glavnice na dogovorjen način ob dogovorjenem
času.
KREDITODAJALECKreditodajalec je pravna oseba, ki daje kredit.
Med kreditodajalce spadajo banke, hranilnice
in podjetja, ki imajo registrirano dejavnost
posredovanja kreditov.
KREDITOJEMALECKreditojemalec je oseba, ki najema kredit
pri banki, hranilnici drugem kreditodajalcu.
OBRESTIObresti so cena denarja, ki jo mora
kreditojemalec plačati kreditodajalcu za
kredit.
ABC stanovanjski krediti • 22
PROVIZIJAProvizija je znesek, ki ga banka zaračuna za svoje
opravljene storitve.
SISBONSISBON je elektronski sistem izmenjave
informacij o boniteti strank, ki so fizične osebe.
V SISBON se zbirajo in obdelujejo podatki, ki se
nanašajo na dejansko in potencialno zadolženost
in korektnost izpolnjevanja pogodbenih
obveznosti fizičnih oseb, posameznikov. Ta
sistem je 1. januarja 2016 v upravljanje prevzela
Banka Slovenije, ki je tako postala upravljavec
sistema in zbirke podatkov o boniteti strank. Več
informacij: www.sisbon.si
Pomembni dokumenti
Pripravili smo vam še povezavo do dokumentov, ki vam bodo pohitrili proces najema kredita.
ABC stanovanjski krediti • 23
Odstopna izjava
Potrdilo delodajalca
Vloga za kredit
Vloga za posredovanje podatkov (za nekomitente)
Politika banke glede zamud s plačili obveznosti po kreditni pogodbi
Izvleček iz tarife - Krediti
Kreditna pogodba za nepremičnino - Splošne informacije