มธุริน...
TRANSCRIPT
![Page 1: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/1.jpg)
บทท 1เชาทรพย
สญญาเชาทรพยเปนเอกเทศสญญาประเภทหนซงบญญตไวในประมวลกฎหมายแพงและพาณชย บรรพ 3 ลกษณะ 1 โดยแบงเปน 4 หมวดดวยกน ประกอบดวย หมวดท 1 บทเบดเสรจทวไป หมวดท 2 หนาทและความรบผดของผใหเชา หมวดท 3 หนาทและความรบผดของผเชา หมวดท 4 ความระงบแหงสญญาเชา ซงจกไดอธบายเปนลำาดบดงน
สวนท 1 บทเบดเสรจทวไปของสญญาเชาทรพยบทเบดเสรจทวไปประกอบไปดวย ความหมายและสาระ
สำาคญของสญญาเชาทรพย คำามนจะใหเชาและสญญาตางตอบแทนพเศษยงกวาสญญาเชาธรรมดา กลาวถงหลกเกณฑในการทำาสญญาเชา กำาหนดเวลาเชาและคาฤชาธรรมเนยมในการจดทะเบยนการเชาการเรยกเอาทรพยสนทเชาอนเดยวกนโดยอาศยมลเชาตางรายทงการเชาชวงและการโอนสทธการเชา ซงจกไดอธบายตามลำาดบตอไปน
1. ความหมายและสาระสำาคญของสญญาเชาทรพยประมวลกฎหมายแพงและพาณชย ไดใหความหมายของ
สญญาเชาทรพยไวในมาตรา 537 วา อนวาเชาทรพยสนนน คอ“ สญญาซงบคคลคนหนงเรยกวาผใหเชาตกลงใหบคคลอกคนหนงเรยกวาผเชาไดใชหรอไดรบประโยชนในทรพยสนอยางใดอยางหนงชวระยะเวลาอนมจำากด และผเชาตกลงจะใหคาเชาเพอ
![Page 2: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/2.jpg)
2
การนน ซง” เมอพจารณาจากบทบญญตดงกลาวแลว สญญาเชาทรพยนนมสาระสำาคญดงน
1.1 สญญาเชาทรพยเปนสญญาประเภทหนงสญญาเชาเปนสญญาทมชอเรยกเฉพาะในบรรพ 3
ลกษณะ 4 และมหลกเกณฑบญญตไวเฉพาะ แตเมอสญญาเชาเปนสญญาประเภทหนงจงตองนำาหลกในบรรพ 1 และบรรพ 2 เรองนตกรรมสญญาอนถอเปนหลกทวไปมาใชบงคบดวย เชน วตถประสงคของสญญาเชาจะตองไมเปนการตองหามชดแจงโดยกฎหมาย เปนการพนวสยหรอเปนการขดตอความสงบเรยบรอยหรอศลธรรมอนดของประชาชน มฉะนนสญญาเชาทรพยจะมผลเปนโมฆะ ตามมาตรา 150
1.2 สญญาเชาทรพยเปนสญญาทมบคคลเกยวของกน 2 ฝาย สญญาเชาทรพยมผใหเชาฝายหนง และมผเชาฝายหนง
ผใหเชากคอบคคลทตกลงใหผเชาไดใชหรอรบประโยชนในทรพยสนทเชา โดยไดรบคาเชาเปนคาตอบแทน สวนผเชากคอบคคลทไดใชหรอไดรบประโยชนในทรพยสนทเชา โดยตกลงชำาระคาเชาเปนคาตอบแทนจากการในใชหรอไดรบประโยชนในทรพยสนนน ผใหเชาและผเชาจะเปนบคคลธรรมดาหรอนตบคคลกได (จรล เลงวทยา, 2530,หนา 1)
1.3 สญญาเชาทรพยเปนสญญาทผใหเชาตกลงใหผเชาไดใชหรอไดรบประโยชนในทรพยสนอยางใดอยางหนง
![Page 3: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/3.jpg)
3
สญญาเชาทรพยเปนสญญาทมไดมเจตจำานงในการโอนกรรมสทธในทรพย ซงเปนขอแตกตางจากสญญาซอขาย แลกเปลยน ให หากแตมวตถประสงคใหผเชาไดครอบครองทรพยสนทเชาเพอจะไดใชหรอไดรบประโยชนจากทรพยสนทเชา (ไผทชตเอกจรยกร, 2551, หนา 26) ดวยเหตนผใหเชาจงไมจำาเปนตองเปนเจาของทรพยสนทใหเชาทงนบทบญญตมาตรา 537 ไมไดบญญตวาผใหเชาจะตองเปนเจาของทรพยสนทเชา (คำาพพากษาฎกาท 1035/2547, 7252/2543) และสญญาเชาทรพยนนผเชาเพยงไดใชหรอไดรบประโยชนจากทรพยสนทเชาเทานน ดวยเหตนเมอผเชารบวาไดทำาสญญาเชากบผใหเชาแลวจะปฏเสธไมปฏบตตามสญญาเชาโดยอางวาผใหเชาไมใชเจาของทรพยสนทเชาไมได ดงนนหากผเชาไมชำาระคาเชา หรอเมอสญญาเชาระงบแลวผเชาไมยอมออกจากทรพยทเชา ผใหเชายอมมอำานาจฟองเรยกคาเชาหรอฟองขบไลได (คำาพพากษาฎกาท 166/2477,102/2525, 107/2534, 1035/2547)
1.4 สญญาเชาทรพยเปนสญญาทผเชาตกลงใหคาเชาเพอการนนกลาวคอสญญาเชาเปนสญญาตางตอบแทน โดยผใหเชาและผเชาตางมหนตองชำาระซงกนและกน สญญาเชาทรพยนนผใหเชามหนตองใหผเชาไดใชหรอ
ไดรบประโยชนจากทรพยสนทเชาโดยผเชามหนจะตองชำาระคาเชาเปนการตอบแทน ซงคาเชาโดยปกตจะชำาระเปนเงน แตกอาจตกลงชำาระเปนของสงอนได เชน เชาทดนทำานากอาจตกลงชำาระคาเชาเปนขาวเปลอก (คำาพพากษาฎกาท 1431/2492) เปนตน
![Page 4: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/4.jpg)
4
1.5 สญญาเชาทรพยเปนสญญาทมกำาหนดระยะเวลาจำากดเมอพจารณามาตรา 537 กำาหนดวา “.......ผใหเชา
ตกลงใหผเชาไดใชหรอไดรบประโยชนในทรพยสนอยางใดอยางหนงชวระยะเวลาอนมจำากด....” และมาตรา 541 กำาหนดวา สญญาเชานน จะทำากนเปนกำาหนดวาตลอดอายของผใหเชา“หรอของผเชากใหทำาได ดงนนสญญาเชาจงเปนสญญาทม”กำาหนดเวลาเชาอย 2 ประการ คอกำาหนดเวลาเชาเปน ชวโมง วน สปดาห เดอน ป และกำาหนดเวลาเชาตลอดอายของผใหเชาหรอของผเชา ซงสญญาเชาทกำาหนดเวลาเชาเปน ชวโมง วน สปดาห เดอน ป นนมขอจำากดในกรณสญญาเชาอสงหารมทรพย ซงหามมใหกำาหนดเวลาเชากนเกนกวา 30 ป หากทำาสญญาเชากนเกนเวลาดงกลาวกฎหมายใหลดลงมาเปน 30 ป ตามมาตรา 540 สวนสญญาเชาสงหารมทรพยกฎหมายมไดกำาหนดระยะเวลาไว จงอาจทำาสญญาเชากนไดเกนกวา 30 ป ได แตจะเชากนโดยไมมเวลาสนสดไมได (อำานคฆ คลายสงข, 2555, หนา 13)
2. คำามนจะใหเชาและสญญาตางตอบแทนพเศษยงกวาสญญาเชาธรรมดา
2.1 คำามนจะใหเชาคำามนจะใหเชามไดมบญญตไวในประมวลกฎหมายแพง
และพาณชย แตไดมแนวคำาพพากษาฎกาไดวนจฉยในเรองคำามนจะใหเชาไว เชน
คำาพพากษาฎกาท 626/2490 ทำาสญญาเชากน 2 ป และมขอสญญาวาถาครบกำาหนด 2 ปตามสญญาแลว ผเชามสทธจะเชาตออก 2 ป การตกลงเชนวานหาใชเปนการทำาสญญา
![Page 5: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/5.jpg)
5
เชาโดยมกำาหนดเวลาเชาเกนกวา 3 ป ไม เพราะสญญาเชามผลบงคบกนได 2 ปเทานน แตหากมคำามนทจะใหผเชาแตฝายเดยวเลอกปฏบตบงคบใหผใหเชาไดทำาสญญาอกสญญาหนงไดอก และขอตกลงนผใหเชาตกเปนฝายลกหนทฝายผเชามสทธเรยกรองบงคบเอาได และจะนำามาตรา 152 ประมวลกฎหมายแพงและพาณชย มาใชบงคบหาไดไม ผใหเชาจำาตองผกพนอยตามคำามนของตน เมอผเชาไดแจงความประสงคในการทจะเชาตออก 2 ป แกผใหเชาแลวกรณยอมบงคบกนไดตามสญญา ผใหเชาจะไมยอมใหเชาไมได
คำาพพากษาฎกาท 1324/2496 ใหเชาโรงส 3 ป มขอสญญาวาเมอครบ 3 ปแลวผใหเชายงไมไดโอนโรงสใหผใด ตองยอมใหเชาตอไปอก 2 ป เปนคำามนจะใหเชา ไมเปนการใหเชาเกน 3 ป ผรบโอนโรงสลงชอในบนทกใหการเชาเปนไปตามสญญาทผโอนทำาไว และคงใหผเชาเชาตอไปตามคำามนโดยไมทกทวง ผรบโอนตองผกพนตามสญญาเชาทเกดจากคำามนในสญญาเชานน
คำาพพากษาฎกาท 1170/2506 ผใหเชาใหคำามนทจะใหผเชาตออายสญญาเชาตอไป แตผเชาไมแสดงความจำานงขอปฏบตตามคำามนในการขอตออายสญญาเชาเสยกอนครบกำาหนดอายสญญาเชา เมอแสดงความจำานงในภายหลงถง 2 เดอน คำามนกไมมผลเสยแลว
คำาพพากษาฎกาท 1553/2504 ทำาสญญาเชาทดนกน 3 ป ทายสญญาระบวา “3 ปแลวทำาสญญาตอ นนขอความนแม”จะถอเอาวาเปนคำามนอนจะพงบงคบกนไดกแตเพยงเรยกรองใหผใหเชาทำาสญญาเชาใหม เมอสญญาเชาเดมสนอายแลวเทานน
![Page 6: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/6.jpg)
6
เมอครบกำาหนดการเชา 3 ปแลว ผเชายงคงอยในทเชาและชำาระคาเชาตลอดมาตากฎหมายกเทากบเปนการเชากนโดยไมมกำาหนดเวลา คำามนทมอยจงระงบไปในตวผใหเชาบอกเลกการเชาได
คำาพพากษาฎกาท 867/2537 สญญาเชาระบวาเมอพนอายสญญาเชา 15 ปแลว โจทกยนยอมตกลงใหจำาเลยเชาตอไดอก 14 ปนน กำาหนดเวลาเชาทกำาหนดไวแนนอนมเพยง 15 ป สวนเมอพนกำาหนดดงกลาวหากจำาเลยประสงคจะเชา โจทกจะใหจำาเลยเชาตอไปไดอก 14 ป เปนคำามนของโจทกทจะใหจำาเลยเชา จำาเลยจะตองแสดงความจำานงตอโจทกกอนครบอายสญญาเชา เมอจำาเลยมไดแสดงความจำานงทจะเชาตอกอนครบกำาหนดอายสญญาเชา การทจำาเลยคงอยในทเชาและชำาระคาเชาภายหลงครบกำาหนดสญญาเชาเดมแลว จงเปนการเชาโดยไมมกำาหนดระยะเวลาตามประมวลกฎหมายแพงและพาณชย มาตรา 570 คำามนทมอยตามสญญาเชายอมระงบไป เมอโจทกบอกเลกการเชาโดยชอบแลว จำาเลยจงไมมสทธอยในทเชาตอไป
จากแนวคำาพพากษาฎกา คำามนจะใหเชา นนเปน“ ”นตกรรมฝายเดยว ทผใหเชาแสดงเจตนาใหคำามนผกพนตนเองวาเมอสญญาเชาเดมครบกำาหนดแลว ผใหเชายอมใหผเชาทำาสญญาเชาทรพยสนนนตอไปอกระยะหนง โดยผเชาจะแสดงเจตนาสนองรบทำาสญญาเชาตอไปหรอไมกได แตหากประสงคทจะสนองรบคำามนเพอใหเกดสญญาเชาตอไป กจะตองแสดงเจตนาสนองรบคำามนกอนสญญาเชาเดมครบกำาหนดอายสญญาเชา
เมอผเชาไดแสดงเจตนาสนองรบคำามนของผใหเชาแลว
![Page 7: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/7.jpg)
7
เกดสญญาเชาเกดขนใหมตามเงอนไขและประเพณทระบไวในสญญาเชาฉบบเดมโดยไมตองทำาสญญาเชากนใหม
คำาพพากษาฎกาท 1925/2517 สญญาเชามขอความวา ผใหเชาใหคำามนแกผเชาวา เมอครบกำาหนดระยะเวลาเชาตามสญญาแลวผใหเชายนยอมใหผเชาเชาตอไปอก 3 ป ตามเงอนไขประเพณทไดกระทำากนในวนทำาสญญานทงน ผเชาตองแสดงเจตนาเปนลายลกษณอกษรแจงใหผใหเชาทราบภายในกำาหนดหนงเดอนนบแตวนสญญาเชานครบกำาหนด ดงนเปนเรองทผใหเชาใหคำามนไว เมอผเชามหนงสอแสดงความจำานงขอทำาสญญาเชาตอภายในกำาหนดเวลา เทากบผเชาสนองรบคำามนของผใหเชาแลว และถอวามสญญาเชาเกดขนใหมทนทตามเงอนไขและประเพณทระบไวในสญญาเชาฉบบเดม โดยไมตองทำาสญญาเชากนใหมอก
กรณสญญาเชาเดมมกำาหนดการเชาเกนกวา 3 ป แตไมไดจดทะเบยนตอพนกงานเจาหนาท ซงมผลบงคบไดเพยง 3 ป ผเชาตองสนองรบคำามนภายในกำาหนด 3 ป มฉะนนคำามนยอมสนผลเพราะในสวนทเกน 3 ปนนไมมผลบงคบตามมาตรา 538 (คำาพพากษาฎกาท 563/2540)
กรณคำามนจะใหเชาเปนเพยงคำามนดวยวาจาโดยมไดกำาหนดไวในขอตกลงในสญญาเชาฉบบเดมนน แมผเชาจะสนองรบคำามนกอนครบกำาหนดเชาและเกดสญญาเชาขนใหมกตาม แตตราบใดยงมไดทำาหลกฐานการเชาเปนหนงสอลงลายมอชอผใหเชาผตองรบผดเปนสำาคญ ผเชายอมไมอาจขอบงคบใหผใหเชาตองยอมใหผเชาเชาทรพยตอไปไดตามมาตรา 538 (คำาพพากษาฎกาท 1062/2533)
![Page 8: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/8.jpg)
8
การบงคบใหเปนไปตามคำามนจะใหเชา เมอผเชาสนองรบคำามนกอนครบอายสญญาเชาฉบบเดมแลว ผเชาฟองบงคบใหผใหเชาปฏบตตามคำามนจะใหเชาได (คำาพพากษาฎกาท 450/2531 ) และในกรณทคำามนจะใหเชาเปนกรณใหเชามกำาหนดเกนกวา 3 ป เมอผเชาไดแสดงเจตนาสนองรบคำามนจะใหเชากอนสญญาเชาเดมสนสดแลว ยอมถอวาผใหเชาเปนลกหนผเชาเปนเจาหนผมสทธทจะเรยกรองบงคบใหไปจดทะเบยนการเชาใหเปนไปตามคำามนได (คำาพพากษาฎกาท 748/2533)
คำาพพากษาฎกาท 450/2531 ผใหเชามหนงสอบอกกลาวถงผเชาใหมาทำาสญญาเชาตออกในอตราคาเชาใหม แสดงวาผใหเชาไมยอมใหผเชาตอสญญาเชาในอตราคาเชาทไดระบไวในคำามนทายสญญาเชาเมอครบอายสญญาเชา ผเชาจงมอำานาจฟองขอใหบงคบผใหเชาปฏบตตามคำามนจะใหเชากอนครบกำาหนดในสญญาเชาได
คำาพพากษาฎกาท 748/2533 ขอตกลงตอทายสญญาเชาทดนทวา ผใหเชาสญญาวาเมอครบกำาหนดอาย“สญญานแลว ผใหเชาจะใหผเชาไดเชาตอไปอกเปนเวลา 10 ป ทงนโดยผใหเชาตกลงยนยอมใหผเชาเชาทดนดงกลาวแลวในคาเชาเดอนละ 800 บาท โดยผเชามตองจายเงนเปนกอนเพมเตม” นน เปนคำามนของผใหเชา ผใหเชาตกเปนฝายลกหนทผเชามสทธทจะเรยกรองบงคบเอาไดกอนสญญาเชาสนสดโจทกผเชาไดแจงความประสงคในการทจะเชาทดนพพาทตอไปอก 10 ป ใหแกจำาเลยผใหเชาทราบ และจำาเลยไดรบแจงแลวจงตองผกพนตามคำามนของตน โดยตองทำาสญญาใหโจทกเชาทดนพพาทตอไปอก 10 ป
![Page 9: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/9.jpg)
9
ขอสงเกต คดนศาลอทธรณพพากษาใหผเชาไปจดทะเบยนการเชาใหผเชาตามสญญา ศาลฎกาพพากษายน
คำามนจะใหเชานนจะตองมขอความแนนอนทแสดงใหเหนวาผใหเชาใหคำามนผกพนตนทจะใหผเชาไดเชาทรพยตอไปโดยเฉพาะในเรองคาเชาและระยะเวลาการเชา หากไมมความชดเจน กไมใชคำามนจะใหเชา
คำาพพากษาฎกาท 294/2515 สญญาเชาซงระบวาเมอครบกำาหนดเวลาตามสญญาเชาแลวหากผเชาประสงคจะเชาตอไปผใหเชายนยอมใหผเชาเชาตอไปอก และคาเชาจะไดตกลงกนภายหลงนนเปนเพยงผใหเชาใหโอกาสผเชาทจะตอสญญาเชาไดอก ในเมอตกลงคาเชากนเรยบรอยแลว และไมมพนธะผกพนผใหเชาวาจะเรยกรองคาเชามากนอยเพยงใด เมอผใหเชากำาหนดอตราคาเชาแลวผเชาไมสนองรบ กเปนอนตกลงคาเชากนไมไดสญญาเชาตอไปยอมไมเกด
คำาพพากษาฎกาท 729/2512 โจทกจำาเลยไดทำาสญญาเชาตอกน.มขอความวา ผใหเชาจะยอมใหผเชาเชาสถาน“ทตอไปอกคราวหนงมกำาหนด 10 ป ในอตราคาเชาอยางเดมหรออตราคาเชาอนใดสดแตคสญญาทงสองฝายจะตกลงกน นน”หมายความวาการทโจทกจะยอมใหจำาเลยเชาตอไป 10 ปนน อตราคาเชาจะเปนอยางเดมกด หรออยางอนใดกดโจทกจำาเลยจะตองตกลงซงกนและกนเสยกอนซงเปนสาระสำาคญของการเชาตามกฎหมาย และเปนเจตนาของคสญญาดวย
กรณทผใหคำามนตายกอนสญญาเชาเดมครบกำาหนด คำามนยอมไมมผลผกพนและไมตกทอดเปนมรดก ทงนเพราะสญญาเชาฉบบใหมยงไมเกด และผเชาจะฟองขอใหบงคบทายาท
![Page 10: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/10.jpg)
10
ผใหเชาจดทะเบยนตอสญญาเชาไมได (คำาพพากษาฎกาท 1213/2517(ประชมใหญ), 5996-5997/2538,163/2518)
คสญญาสามารถตกลงยกเลกคำามนจะใหเชาได กลาวคอแมคำามนจะใหเชาจะผกพนผใหเชาในอนทตองยอมใหผเชาไดเชาทรพยสนตอไปอก และผใหเชาไมอาจถอนคำามนนนไดภายในระยะเวลาทกำาหนดไวกตาม แตกมไดหามคสญญาในอนทจะตกลงกนยกเลกคำามนนนเสยได (คำาพพากษาฎกาท 3078-3079/2552) เชน โจทกกบจำาเลยตกลงยกเลกขอความในสญญาเชาตางตอบแทนเกยวกบคำามนนนเสยแลว คำามนดงกลาวยอมสนผลไป โจทกยอมไมอาจบงคบใหจำาเลยทำาสญญาเชาตอไปภายหลงครบกำาหนดเวลาเชาไดอก อกทงการตกลงกนยกเลกคำามนดงกลาวกหาใชการทจำาเลยถอนคำามนเพยงฝายเดยวอนจะเปนการตองหามชดแจงโดยกฎหมายและเปนโมฆะกรรมดงทโจทกกลาวอางในฎกาไม และแมสญญาเชาทดนพพาทจะไดทำาเปนหนงสอและจดทะเบยนตอพนกงานเจาหนาทแลวกตาม แตขอความในสญญาเชาตางตอบแทน ขอ 3 ทายสญญาเชาเปนคำามนทจำาเลยใหโอกาสแกโจทกในอนทจะตอสญญาเชาไดอกเทานน จงเปนเพยงขอตกลงทแยกตางหากนอกเหนอจากสญญาเชาได และคำามนจะใหเชานนกไมมบทบญญตกฎหมายใดทระบใหตองจดทะเบยนตอพนกงานเจาหนาทดวย เพยงแตมหลกฐานเปนหนงสออยางใดอยางหนงลงลายมอชอฝายผตองรบผดเปนสำาคญกมผลใชบงคบไดแลว ดงนนเมอคำามนจะใหเชาไมจำาตองจดทะเบยนตอพนกงานเจาหนาทการทำาบนทกยกเลก
![Page 11: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/11.jpg)
11
คำามนจะใหเชานนกไมจำาตองจดทะเบยนตอพนกงานเจาหนาทเชนกน บนทกขอตกลงดงกลาวยอมมผลผกพนโจทก
2.2 สญญาตางตอบแทนพเศษยงกวาสญญาเชาธรรมดา
สญญาตางตอบแทนพเศษยงกวาสญญาเชาธรรมดา คอ สญญาเชาอสงหารมทรพยทมขอตกลงใหผเชาเพมภาระมากขนกวาการปฏบตหนาทของผเชาตามปกตเพอตอบแทนการทผเชาจะไดเชาทรพยสนเปนระยะเวลานาน เชน ผเชาตองเสยเงนชวยคากอสรางทรพยสนทเชาใหแกผใหเชา (คำาพพากษาฎกาท 1437/2515), (คำาพพากษาฎกาท 791/2501, 1627/2505, 1135/2506, 2016/2524 วนจฉยทำานองเดยวกน) หรอผเชาปลกอาคารลงในทดนของผใหเชาแลวยกกรรมสทธในอาคารทปลกสรางนนใหผใหเชาในทนทหรอภายในกำาหนดเวลา โดยทผใหเชาตกลงใหผเชาเปนผทำาสญญาเชาอาคารนนกบผใหเชาหรอจดหาผอนมาเชา (คำาพพากษาฎกาท 172/2488,1460/2495,1058/2500) เปนตน
สญญาตางตอบแทนพเศษยงกวาสญญาเชาธรรมดามผลทแตกตางจากสญญาเชาธรรมดาดงน
(1) สญญาตางตอบแทนพเศษยงกวาสญญาเชาธรรมดาแมจะทำากนดวยปากเปลา ไมมหลกฐานเปนหนงสอ เนองจากเปนสญญาตางตอบแทนชนดพเศษจงมผลผกพนบงคบกนระหวางผเชาและผใหเชาได ผเชายอมมสทธอยในอสงหารมทรพยทเชานน (อำานคฆ คลายสงข, 2555, หนา 17)
(2) สญญาตางตอบแทนพเศษยงกวาสญญาเชาธรรมดา สทธของผเชาไมเปนสทธเฉพาะตวเมอผเชาตายสทธ
![Page 12: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/12.jpg)
12
การเชาตกทอดแกทายาทตามมาตรา 1600 (คำาพพากษาฎกาท 172/2488, 801/2492)
(3) สญญาตางตอบแทนพเศษยงกวาสญญาเชาธรรมดา ไมอยภายใตบงคบมาตรา 538 กลาวคอแมเปนการทำาสญญาเชาอสงหารมทรพยเกนกวา 3 ป และมไดจดทะเบยนตอพนกงานเจาหนาท ผเชากสามารถฟองใหผใหเชาจดทะเบยนการเชาใหได (คำาพพากษาฎกาท 796/2495, 944/2512)
(4) สญญาตางตอบแทนพเศษยงกวาสญญาเชาธรรมดา กอใหเกดเพยงบคคลสทธ มผลผกพนเฉพาะคสญญาเทานน ไมผกพนผรบโอนอสงหารมทรพยทเชานน ผเชาจะอางประโยชนตามมาตรา 569 ใหตองรบไปทงสทธและหนาทของผใหเชาเดมไมได (คำาพพากษาฎกาท 359/2526,762/2508) ทงจะใชยนผรบโอนไมได แมผรบโอนจะทราบวามขอตกลงพเศษอยแตมไดยนยอมดวยกบขอตกลงพเศษนน (คำาพพากษาฎกาท 655/2508) แตถาผรบโอนยอมรบขอผกพนทผใหเชามตอผเชา ผรบโอนกตองผกพนตามสญญาตางตอบแทนนนดวยโดยถอเปนสญญาเพอบคคลภายนอก (คำาพพากษาฎกาท 1002/2509(ประชมใหญ))3. หลกเกณฑในการทำาสญญาเชาทรพย
3.1 หลกฐานในการฟองรองบงคบคดหลกเกณฑในการทำาสญญาเชาทรพยนน มบญญตไวใน
มาตรา 538 วา เชาอสงหารมทรพยนน ถามไดมหลกฐานเปน“หนงสออยางหนงอยางใดลงลายมอชอฝายทตองรบผดเปนสำาคญ ทานวาจะฟองรองใหบงคบคดหาไดไม ถาเชามกำาหนดกวาสามปขนไป หรอกำาหนดตลอดอายของผเชาหรอผใหเชาไซร หาก
![Page 13: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/13.jpg)
13
มไดทำาเปนหนงสอและจดทะเบยนตอพนกงานเจาหนาท ทานวาการเชานนจะฟองรองใหบงคบคดไดแตเพยงสามป กลาวคอ”มาตรา 538 มใชแบบของสญญาเชาทรพย แตเปนการกำาหนดหลกเกณฑในการทำาสญญาเชาทรพยทเปนอสงหารมทรพยเทานน ซงในเรองน ศาสตราจารยอำานคฆ คลายสงข อธบายไววา สญญาเชาทรพยไมปรากฏวากฎหมายไดกำาหนดแบบของ“
สญญาไว ดงนน สญญาเชาทรพยจงเกดขนไดเมอคกรณเจตนาตกลงกน เชน การเชารถยนตหรอจกรยานซงเปนสงหารมทรพย คกรณตกลงกนกเกดสญญาฟองรองบงคบกนได ไมวาจะเปนสงหารมทรพยชนดใด แมเปนชนดทหากทำาการซอขายจะตองทำาเปนหนงสอและจดทะเบยนตอพนกงานเจาหนาท ” (อำานคฆ คลายสงข, 2555, หนา 19) และศาลฎกากไดวนจฉยไวเปนบรรทดฐานวา การเชาอสงหารมทรพย กฎหมายมไดบงคบวา “ถามไดทำาใหถกตองตามมาตรา 538 การเชาจะตองเปนโมฆะ กฎหมายบงคบแตวาถามไดทำาใหถกตองตามมาตรา 538 กจะฟองรองบงคบคดไมไดเทานน ” (คำาพพากษาฎกาท 136/2503,1350/2508)
หลกเกณฑในการทำาสญญาเชาทรพย แยกพจารณาเปน 2 ประเภท ดงน
3.1.1 สญญาเชาสงหารมทรพยการเชาสงหารมทรพยนนกฎหมายมไดกำาหนดหลก
เกณฑหรอแบบไว กลาวคอเมอคสญญาแสดงเจตนาทำาคำาเสนอสนองตองตรงกนยอมเกดสญญาเชาทนทแมจะทำาดวยวาจากใชบงคบกนไดตามหลกสญญาทวไปซงเหตทกฎหมายมไดกำาหนดถงหลกเกณฑในการเชาสงหารมทรพยไวอยางการเชา
![Page 14: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/14.jpg)
14
อสงหารมทรพยตามมาตรา 538 กเพราะวาผรางกฎหมายคงเลงเหนวาสงหารมทรพยมความสำาคญนอยกวาอสงหารมทรพยนนเอง (ไผทชต เอกจรยกร, 2557, หนา 66) ถงแมวาในความเปนจรงสงหารมทรพยบางอยางอาจมมลคาสงกวาอสงหารมทรพยกตาม
คำาพพากษาฎกาท 534/2480 กฎหมายบงคบใหมหลกฐานเปนหนงสอเฉพาะการเชาอสงหารมทรพย ฉะนนการเชาเรอยนตซงเปนสงหารมทรพย จงไมจำาตองมหลกฐานเปนหนงสอ
3.1.2 สญญาเชาอสงหารมทรพยการเชาอสงหารมทรพย มาตรา 538 กำาหนดหลก
เกณฑในการทำาสญญาเชาโดยแยกเปน 2 กรณ คอ(1) การเชาอสงหารมทรพยทมกำาหนดเวลาเชา
ไมเกน 3 ป กลาวคอการเชาอสงหารมทรพยทมกำาหนดเวลาเชาไมเกน 3 ป จะตองมหลกฐานเปนหนงสออยางใดอยางหนงลงลายมอชอฝายทตองรบผดเปนสำาคญ ไมเชนนนจะฟองรองบงคบคดกนไมได เชน ผใหเชาฟองเรยกคาเชาจากผเชา ดงน ผใหเชาจะตองมหลกฐานเปนหนงสออยางใดอยางหนงลงลายมอชอของผเชา ถาไมมหลกฐานดงกลาวผใหเชาไมอาจฟองรองบงคบคดใหผเชาชำาระคาเชาได ใบเสรจรบเงนคาเชาทมแตลายมอชอผใหเชา ผใหเชาจะฟองเรยกคาเชาจากผเชาไมได (คำาพพากษาฎกาท 869/2510) และผใหเชาจะบงคบในฐานเปนคาเสยหายกไมได เพราะผเชาไมไดเขาไปอยโดยละเมด (คำาพพากษาฎกาท 2288/2523) แตถาผใหเชาไดบอกกลาวใหออกไปแลวผเชาไมออก กเรยกคาเสยหายไดโดยฐานละเมด กรณนไมตองมหลง
![Page 15: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/15.jpg)
15
ฐานเปนหนงสอ (คำาพพากษาฎกาท 1600/2519) เนองจากการฟองเรยกคาเสยหายฐานละเมดกฎหมายไมไดกำาหนดใหตองมหลกฐานเปนหนงสอ
“หลกฐานเปนหนงสอ” หมายถง เอกสารทแสดงขอความใหเหนวามการทำาสญญาเชาอสงหารมทรพยนน เชน สญญาประนประนอมยอมความททำากนตอศาลวาไดเชาโรงสมกำาหนดไมเกน 3 ป (คำาพพากษาฎกาท 312/2481) เอกสารเงนคาเซงบาน (คำาพพากษาฎกาท 376/2494) จดหมายทมขอความถงการเชาและลงลายมอชอไว (คำาพพากษาฎกาท 251/2509) เหลานถอเปนหลกฐานเปนหนงสอ นอกจากนนหลกฐานเปนหนงสอกไมจำาตองมอยในขณะตกลงทำาสญญาเชาอสงหารมทรพยนน แมจะมขนภายหลงจากตกลงทำาสญญาเชากใชได (ไผทชต เอกจรยกร, 2557, หนา 21) แตตองมหลกฐานเปนหนงสออยแลวในขณะฟองรองบงคบคด (คำาพพากษาฎกาท 312/2504, 237-244/2506)
ประการสำาคญหลกฐานเปนหนงสอจะตองลงลายมอชอฝายทตองรบผด กลาวคอกฎหมายบงคบใหหลกฐานเปนหนงสอตองลงลายมอชอฝายทตองรบผดเพอแสดงใหเหนวาคสญญาฝายนนไดเขาผกพนทำาสญญาเชากนจรง และบงคบเฉพาะใหมลายมอชอฝายทตองรบผดเทานน หมายความวาฝายทถกบงคบใหปฏบตตามสญญาจะตองลายมอชอ สวนฝายทฟองรองบงคบใหฝายปฏบตตามสญญาไมจำาตองมลายมอชอกได
หากการเชาทรพยไมมหลกฐานเปนหนงสอตามหลกเกณฑขางตน ผลกคอไมสามารถฟองรองบงคบคดได ทหามฟองรองบงคบคดนนมใชหามแตโจทกเทานนแตหมายถงจำาเลย
![Page 16: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/16.jpg)
16
ทถกฟองรองยกการเชาทขาดหลกฐานเปนหนงสอเปนขอตอสคดดวยเพราะการบงคบคดยอมทำาไดดวยกนทงสองฝาย (คำาพพากษาฎกาท 415/2501,1985/2527,1226/2508)
กรณทไมไดฟองรองบงคบใหเปนไปตามสญญาเชาทรพย กไมจำาตองมหลกฐานเปนหนงสอ (คำาพพากษาฎกาท 826/2538, 1415/2513, 2211/2516) เชน ฟองขบไลเรยกคาเสยหาย ฟองผเชาทำาละเมด ฟองเรยกเงนกนเปลาคน
คำาพพากษาฎกาทวนจฉยวาเปนหลกฐานแหงการเชาตามมาตรา 538
คำาพพากษาศาลฎกาท 1297/2524 ใบเสรจรบเงนคาเชาหองพพาทระบวา เจาของเดมไดรบเงนคาเชาหองพพาทจากจำาเลยและลงลายมอชอเจาของเดมเปนผรบเงนดวย เปนหลกฐานการเชาเปนหนงสอลงลายมอชอผตองรบผด ตามประมวลกฎหมายแพงและพาณชย มาตรา 538 แลว
คำาพพากษาศาลฎกาท 251/2509 จำาเลยไดเขยนจดหมายมขอความวา ผมตองขออภยทยงหาบานทเหมาะสมยง“ไมได จงตองอยตอไปอกจนสน พฤษภาคมน สวนคาเชาทคางอย ผมจะไดจดการชำาระใหในไมชาน จดหมายฉบบนแมจำาเลยจะ”เขยนถงพลเรอโท น. ซงมใชเปนผใหจำาเลยเชาบานพพาทกตามแตกรณเปนเรองจำาเลยยอมรบวาไดเชาบานพพาทและยงคางคาเชาอยจรงเมอจำาเลยไดลงชอในจดหมายฉบบนแลว กถอไดวาเปนหลกฐานการเชาอนจะนำามาฟองรองขอใหบงคบคดได
คำาพพากษาศาลฎกาท 7426/2550 บนทกเอกสารหมาย จ.4 มขอความวา ขาพเจานาง บ“ . (จำาเลย) ขอรบวาเปนหนคาเชาทขายของคณ อ. (โจทก) จรงตามคำาบอกกลาว
![Page 17: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/17.jpg)
17
ของทนายทแจงมาแลวนน แตนาง บ. (จำาเลย) ขอลดหนจะชำาระเพยง 70,000 บาท จงยงตกลงกนไมได ทนายจงตองสอบถามจากคณ อ. (โจทก) เจาหนเสยกอนวาจะมความเหนประการใด จงไดลงชอกนไวตอหนาพยาน เปนเรองทจำาเลยยอมรบวาไดเชา”ทดนโจทกและยงคางคาเชาอยจรง เมอจำาเลยลงลายมอชอในบนทกดงกลาวยอมถอเปนหลกฐานการเชาอนจะนำามาฟองรองขอใหบงคบคดได ตาม ป.พ.พ. มาตรา 538
คำาพพากษาศาลฎกาท 3359/2530 บดาโจทกเคยฟองขบไลจำาเลย แลวตกลงประนประนอมยอมความกนโดยบดาโจทกยอมใหจำาเลยเชาทพพาทมกำาหนด 5 ป และบดาโจทกถอนฟอง ศาลอนญาตตามรายงานกระบวนพจารณาของศาล สญญาประนประนอมยอมความตามรายงานกระบวนพจารณาดงกลาวเปนสญญาเชาอสงหารมทรพยตามประมวลกฎหมายแพงและพาณชย มาตรา 537 ระหวางบดาโจทกกบจำาเลยดวย เมอบดาโจทกตายทพพาทเปนมรดกตกไดแกโจทก โจทกยอมรบไปทงสทธและหนาทของบดาโจทกทมตอจำาเลย แตทบดาโจทกกบจำาเลยตกลงกนศาลมไดพพากษาตามสญญาประนประนอมยอมความนน ยอมไมกอใหเกดสทธพเศษใดๆ นอกเหนอจากสญญาเชาอสงหารมทรพยธรรมดาทวๆ ไป เมอมไดจดทะเบยนการเชาตอพนกงานเจาหนาทสญญาเชาจงมผลบงคบกนไดเพยง 3 ป ตามมาตรา 538
(2) การเชาอสงหารมทรพยทมกำาหนดเวลาเชากวา 3 ป หรอกำาหนดตลอดอายของผเชาหรอผใหเชา กลาวคอการเชาอสงหารมทรพยทมกำาหนดเวลาเชากวา 3 ป หรอตลอดอายของผเชาหรอผใหเชานน มาตรา 538 กำาหนดหลก
![Page 18: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/18.jpg)
18
เกณฑใหตองทำาเปนหนงสอและจดทะเบยนตอพนกงานเจาหนาท มฉะนนจะฟองรองบงคบคดไดเพยง 3 ป การทำาเปนหนงสอ หมายถง คสญญาเชาทงผเชาและผใหเชาจะตองลงลายมอชอในหนงสอสญญาเชาทงสองฝาย นอกจากนนจะตองนำาสญญาเชาไปจดทะเบยนตอพนกงานเจาหนาท กลาวคอหากเปนการเชาทดนจะตองใหเจาพนกงานทดนจดทะเบยนการเชาให แตถาเปนการเชาอสงหารมทรพยอนจะตองใหทางอำาเภอจดทะเบยนให (ไผทชต เอกจรยกร, 2557, หนา 28)
การเชาอสงหารมทรพยทมกำาหนดเวลาเชากวา 3 ป หรอกำาหนดตลอดอายของผเชาหรอผใหเชาทไมปฏบตตามหลกเกณฑดงกลาวกจะมผลบงคบไดเพยง 3 ป เชน ทำาสญญาเชามกำาหนด 5 ป ทำาเปนหนงสอแตไมไดจดทะเบยนการเชา ดงน ผเชามสทธอยไดเพยง 3 ป หลงจากครบ 3 ป ผใหเชามสทธขบไลผเชาออกไปได หรอสญญาเชาระบวาใหเชาตลอดไปโดยผใหเชาจะไมเปนฝายเลกสญญา เปนสญญาเชามกำาหนดเวลาเกนกวา 3 ป เมอไมไดจดทะเบยนตอพนกงานเจาหนาท จงฟองรองใหบงคบคดไดเพยง 3 ป (คำาพพากษาฎกาท 554/2524)
เหตผลทวาการเชาอสงหารมทรพยทมกำาหนดเวลาเชากวา 3 ป ตองทำาเปนหนงสอและจดทะเบยนตอพนกงานเจาหนาท กเพราะตองการคมครองบคคลภายนอกทอาจเขามาเกยวของกบสญญาเชา เชน ผรบโอนกรรมสทธในอสงหารมทรพยทใหเชา ซงมาตรา 569 กำาหนดวาสญญาเชาไมระงบ ผรบโอนจะตองรบไปทงสทธและหนาททผโอนมตอผเชา เมอมการจดทะเบยนการเชา ผรบโอนจะไดตรวจสอบและ
![Page 19: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/19.jpg)
19
พจารณาวาสมควรทจะรบโอนกรรมสทธในอสงหารมทรพยทมการเชานนหรอไม (ไผทชต เอกจรยกร, 2557, หนา 83)
กรณทมการทำาสญญาเชากนไวหลายฉบบระยะเวลาตอเนองกนเกนกวา 3 ป ถอเปนการกระทำาเพอหลกเลยงบทบญญต มาตรา 538 จงไมอาจนำาสญญานนมาฟองบงคบคดได (คำาพพากษาฎกาท 1985/2527, 181/2535) หรอทำาสญญาเชาฉบบเดยวแตแบงเวลาการเชาออกเปนหลายงวดตดตอกนรวมแลวเกน 3 ป กถอเปนการเชาเกน 3 ป เมอไมไดจดทะเบยนตอพนกงานเจาหนาทกบงคบกนไดเพยง 3 ป แรกเทานน (คำาพพากษาฎกาท 790/2493)
หลกทวาการเชาอสงหารมทรพยกำาหนดเกน 3 ป หากไมไดจดทะเบยนตอพนกงานเจาหนาท บงคบคดไดเพยง 3 ปนน มขอยกเวนในกรณททำาสญญาประนประนอมยอมความในศาลตกลงเชากนเกน 3 ป และศาลมคำาพพากษาตามยอมแลว ยอมไดสทธมาโดยคำาพพากษาโดยสมบรณใชบงคบไดแมไมไดจดทะเบยนตอพนกงานเจาหนาท (คำาพพากษาฎกาท 2127/2527) แตถาเพยงทำาขอตกลงและศาลบนทกไวในรายงานกระบวนพจารณาเทานน เปนการไดมาโดยสญญาประนประนอมยอมความเทานน เมอศาลไมไดพพากษาตามยอม จงมผลผกพนตามสญญาเชาไมเกน 3 ป (คำาพพากษาฎกาท 3359/2530)
คำาพพากษาฎกาท 2127/2527 โจทกจำาเลยมคดพพาทกนดวยเรองสทธการเชาทดนพพาท ตอมาโจทกจำาเลยทำาสญญาประนประนอมยอมความกน โดยโจทกยอมใหจำาเลยเชาทดนพพาทมกำาหนดระยะเวลา 10 ป ศาลพพากษาตามยอม คด
![Page 20: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/20.jpg)
20
ถงทสดแลว คำาพพากษานนมผลผกพนคความตามประมวลกฎหมายวธพจารณาความแพง มาตรา 145 วรรคแรก เมอสญญาประนประนอมยอมความซงมคำาพพากษาตามยอมระบวาจำาเลยมสทธทจะอยในทเชาตอไปจนครบ 10 ป จำาเลยยอมไดสทธมาโดยผลแหงคำาพพากษานนโดยสมบรณ โจทกไมมสทธฟองขบไลจำาเลยใหมผลบงคบคดผดไปจากคำาพพากษาทผกพนโจทกอย ซงเปนคนละเรองกบการเชาทมผลบงคบกนไดเพยงสามปตามประมวลกฎหมายแพงและพาณชย มาตรา 538
คำาพพากษาฎกาท 3359/2530 บดาโจทกเคยฟองขบไลจำาเลย แลวตกลงประนประนอมยอมความกนโดยบดาโจทกยอมใหจำาเลยเชาทพพาทมกำาหนด 5 ป และบดาโจทกถอนฟอง ศาลอนญาตตามรายงานกระบวนพจารณาของศาล สญญาประนประนอมยอมความตามรายงานกระบวนพจารณาดงกลาวเปนสญญาเชาอสงหารมทรพยตามประมวลกฎหมายแพงและพาณชย มาตรา 537 ระหวางบดาโจทกกบจำาเลยดวย เมอบดาโจทกตายทพพาทเปนมรดกตกไดแกโจทก โจทกยอมรบไปทงสทธและหนาทของบดาโจทกทมตอจำาเลย แตทบดาโจทกกบจำาเลยตกลงกนศาลมไดพพากษาตามสญญาประนประนอมยอมความนน ยอมไมกอใหเกดสทธพเศษใดๆ นอกเหนอจากสญญาเชาอสงหารมทรพยธรรมดาทวๆ ไป เมอมไดจดทะเบยนการเชาตอพนกงานเจาหนาทสญญาเชาจงมผลบงคบกนไดเพยง 3 ป ตามมาตรา 538
3.2 การฟองบงคบใหจดทะเบยนการเชาการเชาอสงหารมทรพยมาตรา 538 กำาหนดหลกเกณฑ
ในการทำาสญญาเชาวาจะตองมหลกฐานเปนหนงสอยางหนง
![Page 21: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/21.jpg)
21
อยางใดลงลายมอชอฝายทตองรบผดเปนสำาคญ มฉะนนจะฟองรองบงคบคดไมได ดงนนการเชาอสงหารมทรพยทไมมหลกการเชา (หลกฐานเปนหนงสอฯ) ไมอาจฟองรองบงคบคดได ซงกหมายความวาจะฟองใหไปจดทะเบยนการเชาไมไดเชนกน
แมตามมาตรา 538 จะไดกำาหนดวาการเชาอสงหารมทรพยทมกำาหนดเวลาเชาเกนกวา 3 ป แตไมไดจดทะเบยนการเชา (มเพยงหลกฐานเปนหนงสอ) จะฟองรองบงคบคดไดเพยง 3 ปกตาม แตกมไดบญญตใหตองจดทะเบยนการเชาในทนทหรอในขณะทำาสญญาไม ทงสญญาเชากเปนสญญาทกอใหเกดบคคลสทธระหวางผใหเชาและผเชา หากในสญญาเชาระบขอตกลงใหผใหเชาและผเชาไปจดทะเบยนการเชาตามสญญา และระยะเวลายงไมเกน 3 ปนบแตวนทำาสญญาเชา ผใหเชายอมมหนาททจะตองปฏบตตามขอตกลงในสญญาเชา ผเชาจงฟองบงคบใหผใหเชาไปจดทะเบยนการเชาได (คำาพพากษาฎกาท 206/2542 (ประชมใหญ)) กรณทผใหเชาและผเชามเจตนาทจะจดทะเบยนการเชาใหถกตองตามกฎหมาย โดยไดยนเรองขอจดทะเบยนการเชาไวแลว แตผใหเชาถอนการมอบอำานาจจนทำาใหไมสามารถจดทะเบยนการเชาได เปนการกระทำาทไมชอบดวยกฎหมาย ผเชาฟองใหผใหเชาจดทะเบยนการเชาได (คำาพพากษาฎกาท 5337/2540)
คำาพพากษาฎกาท 206/2542 (ประชมใหญ) สญญาเชาทดนพพาทระหวางโจทกและจำาเลย ลงวนททำาสญญาคอ 12 กมภาพนธ 2536 ซงกำาหนดอายการเชาไวเปนเวลา 20 ป 2 เดอน เรมตงแตวนท 1 กมภาพนธ 2536 เปนตนไปจนถงวนท 31 มนาคม 2556 ตราบใดทยงมไดมการจดทะเบยนการเชา
![Page 22: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/22.jpg)
22
สญญาดงกลาวนยอมมผลบงคบไดเพยง 3 ป คอ มผลบงคบจนถงวนท 1 กมภาพนธ 2539 ขอกำาหนดตางๆ ทกขอในสญญาเชาพพาทยอมมผลผกพนคสญญาตามระยะเวลาดงกลาวเชนกน ดงน ขอกำาหนดใหผเชาและผใหเชาตองไปจดทะเบยนการเชาตามสญญาใหเรยบรอยภายในวนท 31 มนาคม 2536 ตามขอ 5 และ 6 แหงสญญาเชาพพาท ยอมมผลผกพนโจทก และจำาเลยใหตองปฏบตตามตราบเทาทสญญาเชาดงกลาว มผลบงคบไดคอวนท 1 กมภาพนธ 2539 เชนกน เมอปรากฏวาโจทกไดอาศยขอกำาหนดแหงสญญาเชา ขอท 5 และ 6 บอกกลาวเรยกรองใหจำาเลยปฏบตการชำาระหนคอไปจดทะเบยนการเชาตงแตวนท 26 กนยายน 2537 และฟองรองเพอการบงคบใชสทธดงกลาวเปนคดนเมอวนท 17 มกราคม 2539 ภายในระยะเวลาทสญญาเชาพพาทซงรวมถงขอกำาหนดขอ 5 และ 6 ยงมผลบงคบไดตามกฎหมาย จำาเลยจงมหนาททจะตองปฏบตตามขอผกพนนน จำาเลยไมมเหตใดๆ ทจะหลดพนความรบผดตามสญญาทไดผกพนไวโดยชอบดงกลาวจงชอบ ศาลจะบงคบใหจำาเลยไปจดทะเบยนการเชานนได (คำาพพากษาฎกาท 5542/2542 วนจฉยทำานองเดยวกน)
คำาพพากษาฎกาท 5337/2540 เมอโจทกท 2 และจำาเลยทงแปดมเจตนาทจะจดทะเบยนการเชาและไดยนเรองราวขอจดทะเบยนการเชาตอเจาพนกงานเจาหนาทแลวแตไมสามารถจดทะเบยนการเชาใหเสรจในวนเดยวกนไดเพราะตองประกาศใหผมสวนไดเสยคดคานกอน มกำาหนดเวลา 30 วน แตในระหวางนนจำาเลยทงแปดไดขอยกเลกหนงสอมอบอำานาจทมอบอำานาจใหผรบมอบอำานาจจากโจทกท 2 ดำาเนนการจดทะเบยนการเชาดง
![Page 23: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/23.jpg)
23
กลาวแทนจำาเลยทงแปด เปนเหตใหโจทกท 2 ไมสามารถจดทะเบยนการเชาได จงเปนการไมชอบ การทโจทกท 2 ฟองรองขอใหบงคบจำาเลยทงแปดจดทะเบยนการเชา จงเปนการขอใหจำาเลยทงแปดปฏบตตามกฎหมายเพอใหการเชาไดมการจดทะเบยนซงจะทำาใหมผลบงคบเตมตามระยะเวลาทกำาหนดไวในสญญาเชา กรณมใชการฟองรองขอใหบงคบตามสญญาเชาหรอโดยอาศยสทธแหงสญญาเชาซงฟองรองใหบงคบคดไดเพยง 3 ป โจทกท 2 จงฟองบงคบใหจำาเลยทงแปดจดทะเบยนการเชาได ไมขดตอประมวลกฎหมายแพงและพาณชย มาตรา 5384. กำาหนดเวลาเชาและคาฤชาธรรมเนยมในการจดทะเบยนการเชา
ในหวขอนแยกพจารณาเปน 2 ประการ ดงน4.1 ระยะเวลาแหงสญญาเชาทรพย
กำาหนดระยะเวลาแหงสญญาเชามบญญตไวในมาตรา 540 และมาตรา 541 ดงน
มาตรา 540 บญญตวา อนอสงหารมทรพย ทานหาม“มใหเชากนเปนกำาหนดเวลาเกนกวาสามสบป ถาไดทำาสญญากนไวเปนกำาหนดเวลานานกวานนทานกใหลดลงมาเปนสามสบป อนง กำาหนดเวลาเชาดงกลาวมาน เมอสนลงแลวจะตอสญญาอกกได แตตองอยาใหเกนสามสบปนบแตวนตอสญญา”
มาตรา 541 บญญตวา สญญาเชานนจะทำากนเปน“กำาหนดวาตลอดอายของผใหเชาหรอของผเชากใหทำาได”
การเชาอสงหารมทรพยนนตองมระยะเวลาการเชาไมเกน 30 ป ถาทำาสญญาเชากนไวเกนกวา 30 ป ใหลดลงมาเปน 30 ป เมอครบกำาหนดเวลาเชา 30 ป คสญญาจะตอสญญากน
![Page 24: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/24.jpg)
24
อกกได แตตองไมเกน 30 ปนบแตวนตอสญญา การเชาสงหารมทรพยมไดมการกำาหนดหามอยาง
อสงหารมทรพย กลาวคอสามารถทำาสญญาเชากนเกน 30 ป ได แตจะทำาสญญาไมมเวลาสนสดไมได จะตองหามตามมาตรา 537 (ไผทชต เอกจรยกร 2557, , หนา 13) สวนการเชาสงหารมทรพยและอสงหารมทรพย ตลอดอายของผใหเชาหรอของผเชากสามารถทำาได (ไผทชต เอกจรยกร 2557, ,หนา 47)
4.2 คาฤชาธรรมเนยมในการจดทะเบยนการเชาเรองคาฤชาธรรมเนยมในการจดทะเบยนการเชานนมาตรา
539 บญญตวา คาฤชาธรรมเนยมทำาสญญาเชานน คสญญา“พงออกใชเสมอกนทงสองฝาย กลาวคอกำาหนดใหคสญญา คอ ”ผใหเชาและผเชาจะตองออกคนละครง แตกอาจตกลงเปนอยางอนได เชน ตกลงใหผเชาหรอผใหเชาฝายใดฝายหนงเปนผออกแตฝายเดยวกได
5 . การเรยกเอาทรพยสนทเชาอนเดยวกน โดยอาศยมลเชาตางราย
เปนกรณทกฎหมายหาทางแกปญหาในกรณทมบคคลหลายคนโตเถยงในสทธการเชาทรพยสนกนวาใครมสทธดกวากน โดยแยกพจารณาเปน 2 กรณ ดงน
5.1 บคคลหลายคนเรยกเอาสงหารมทรพยรายเดยวกน
ในเรองน มาตรา 542 บญญตไววา บคคลหลายคน“เรยกเอาสงหารมทรพยอนเดยวกนอาศยมลสญญาเชาตางราย
![Page 25: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/25.jpg)
25
ทานวาทรพยตกไปอยในครอบครองผเชาคนใดกอนดวยสญญาเชาทรพยนน คนนนมสทธยงกวาคนอนๆ กลาวคอเปนกรณทม”การโตเถยงสทธการเชาสงหารมทรพยโดยผเชาหลายคนตางอางสทธตามสญญาเชา ซงสญญาเชามระยะเวลาเชาทอนเดยวกนซอนกนจะมระยะซอนกนบางสวนหรอทงหมดกได เชน ดำาเชารถยนตขาว ตงแตวนท 1 มกราคม 2556 ถงวนท 1 เมษายน 2556 สวนแดงเชารถยนตขาว ตงแต1 กมภาพนธ 2556 ถงวนท 1 มนาคม 2556 ดงนตองนำามาตรา 542 มาบงคบใช กลาวคอพจารณาวารถยนตอนเปนทรพยสนทเชาอยในความ ค“รอบครอง ของผเชาคนใด ผเชาคนนนยอมมสทธดกวา แตการ”ไดมาซงความครอบครองทรพยสนตองไดมาโดยอาศยมลสญญาเชามใชโดยทางอน
5.2 บคคลหลายคนเรยกเอาอสงหารมทรพยรายเดยวกน
หลกเกณฑในเรองนบญญตไวใน มาตรา 543 วา บคคลหลายคนเรยกรองเอาอสงหารมทรพยอนเดยวกน อาศย“
มลสญญาเชาตางราย ทานใหวนจฉยดงตอไปน (1 ) ถาการเชานนเปนประเภทซงมไดบงคบไวโดย
กฎหมายวาตองจดทะเบยนทานใหถอวาผเชาซงไดทรพยสนไปไวในครอบครองกอนดวยสญญาเชาของตนนนมสทธยงกวาคนอน
(2 ) ถาการเชาทกๆ รายเปนประเภทซงบงคบไวโดยกฎหมายวาตองจดทะเบยนทานใหถอวาผเชาซงไดจดทะเบยนการเชาของตนกอนนนมสทธยงกวาคนอนๆ
(3 ) ถาการเชามทงประเภทซงตองจดทะเบยนและ
![Page 26: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/26.jpg)
26
ประเภทซงไมตองจดทะเบยนตามกฎหมายยนกนอยไซร ทานวาผเชาคนทไดจดทะเบยนการเชาของตนนนมสทธยงกวา เวนแตผเชาคนอนจะไดทรพยสนนนไปไวในครอบครองดวยการเชาของตนเสยกอนวนจดทะเบยนนนแลว กลาวคอเปนกรณทมการโต”เถยงสทธเชาอสงหารมทรพยโดยผเชาหลายคนตางอางสทธตามสญญาเชา ซงแยกพจารณาเปน 3 กรณ
(1 ) การเชาประเภททไมตองจดทะเบยน กลาวคอเปนการเชาอสงหารมทรพยทมระยะเวลาการเชาไมเกน 3 ป ตามมาตรา 538 ซงผเชาคนใดไดครอบครองอสงหารมทรพยทเชากอนผเชาคนอน ผเชาคนนนมสทธดกวา ถอการครอบครองเปนหลก
(2 ) การเชาประเภททตองจดทะเบยน กลาวคอเปนการเชาอสงหารมทรพยทมระยะการเชากวา 3 ป หรอกำาหนดระยะเวลาตลอดอายผใหเชาหรอผเชา ซงผเชาคนใดไดทำาการจดทะเบยนการเชา (คำาพพากษาฎกาท 10227/2539) ของตนกอนผเชาคนอน ผเชาคนนนยอมมสทธดกวา ถอการจดทะเบยนเปนหลก
ในกรณการเชาประเภททตองจดทะเบยนการเชา แตผเชาหลายคนทอางสทธการเชาและโตเถยงเรยกทรพยสนทเชาอนเดยวกนนน ตางยงไมไดจดทะเบยนการเชา ในเรองนศาลฎกาวนจฉยวาผเชาคนทครอบครองทรพยสนทเชากอนมสทธดกวา โดยถอวาเปนกรณทไมมกฎหมายทจะยกปรบแกคดโดยตรง จงตองนำามาตรา 4 มาใช และไมมจารตประเพณแหงทองถนทจะยกมาปรบคดได จงตองอาศยเทยบบทกฎหมายทใกลเคยงอยางยงคอมาตรา 543 (3) (คำาพพากษาฎกาท 3977/2532)
![Page 27: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/27.jpg)
27
(3 ) การเชามทงประเภททตองจดทะเบยนและไมตองจดทะเบยน กลาวคอการเชาอสงหารมทรพยทมระยะเวลาเชาไมเกน 3 ป และการเชาอสงหารมทรพยทมระยะเวลาเชากวา 3 ป โดยผใหเชานำาทรพยสนทเชาแกผเชาตางรายและมระยะเวลาเชาไมเกน 3 ป และระยะเวลาเชากวา 3 ป มาตรา 543 (3 ) กำาหนดวา ถาผเชาคนทไดเชาทรพยสนประเภททตองจดทะเบยนการเชา ไดจดทะเบยนการเชาของตนกอนผเชาคนอน ผเชาคนนนยอมมสทธดกวา แตผเชาคนอน (ประเภททไมตองจดทะเบยนการเชา )ไดทรพยสนทเชาไวในครอบครองดวยการเชาของตนกอนวนจดทะเบยน ผเชาทครอบครองทรพยมสทธดกวา เชน นายดำาทำาสญญาทดน 1 แปลง มกำาหนดเวลาเชา 10 ป ไดทำาสญญาเปนหนงสอและจดทะเบยนตอพนกงานเจาหนาทแลว สวนนายแดงเชาทดนแปลงเดยวกน ทำาสญญาเชาเปนหนงสอมกำาหนดเชาเพยง 3 ป ดงนเมอทงสองโตเถยงวาใครมสทธดกวากน ตองถอวานายดำามสทธดกวาเพราะไดจดทะเบยนการเชากอนนายแดงไดครอบครองทดนทเชา แตถาในขณะทนายดำาจดทะเบยนการเชานน นายแดง ไดทดนทเชาไวในครอบครองตามสญญาเชากอนวนทนายดำาจดทะเบยนการเชา นายแดงยอมมสทธดกวา (ไผทชต เอกจรยกร, 2557, หนา 48)6. การเชาชวงและการโอนสทธการเชา
การเชาชวงและการโอนสทธการเชานนมบญญตไวในมาตรา 544 และมาตรา 545 ดงน
มาตรา 544 บญญตวา ทรพยสนซงเชานน ผเชาจะใหเชา“ชวงหรอโอนสทธของตนอนมในทรพยสนนนไมวาทงหมดหรอแตบางสวนใหแกบคคลภายนอก ทานวาหาอาจทำาไดไม เวนแตจะ
![Page 28: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/28.jpg)
28
ไดตกลงกนไวเปนอยางอนในสญญาเชา ถาผเชาประพฤตฝาฝนบทบญญตอนน ผใหเชาจะบอกเลกสญญาเสยกได”
มาตรา 545 บญญตวา ถาผเชาเอาทรพยสนซงตนเชาไป“ใหผอนเชาชวงอกทอดหนงโดยชอบทานวาผเชาชวงยอมตองรบผดตอผใหเชาเดมโดยตรง ในกรณเชนวานหากผเชาชวงจะไดใชคาเชาใหแกผเชาไปกอน ทานวาผเชาชวงหาอาจจะยกขนเปนขอตอสผใหเชาไดไม อนง บทบญญตอนนไมหามการทผใหเชาจะใชสทธของตนตอผเชา”
เมอพจารณาบทบญญตสองมาตราดงกลาวแลวสามารถแยกพจารณาไดดงน
6.1 การเชาชวงและโอนสทธการเชาโดยมชอบ(1 ) ผเชาจะนำาทรพยสนทเชาไปใหบคคลอนเชาชวง
ไมได ความหมายของ การเชาชวง นน ศาสตราจารยอำา“ ”
นคฆ คลายสงข อธบายวา การเชาชวง คอ การทผเชาเอา“ ”ทรพยสนทตนเชานนใหบคคลภายนอกเชาตอไปอกทอดหนง” (อำานคฆ คลายสงข, 2555, หนา 73)
“การเชาชวง จงหมายถง การเชาทรพยทรพยสนท”ผเชานำาทรพยสนทตนเชาไปใหบคคลภายนอกเชาอกทอดหนง เชน ผเชาหองแถวยอมใหผอนเขามาทำาการขายหนงสอพมพอยในหองเชารายน โดยใหผนนออกคาเชาใหตนครงหนง ดงน ยอมถอไดวาผเชาไดใหบคคลภายนอกเชาชวงหองรายนไปสวนหนงแลว (คำาพพากษาฎกาท 31/2494) ซงการทผเชานำาทรพยสนทตนเชาไปใหบคคลภายนอกเชาอกทอดหนง ทเรยกวา เชาชวง “ ”นนโดยปกตไมอาจกระทำาได ทงนเพราะโดยปกตฝายผใหเชายอม
![Page 29: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/29.jpg)
29
เพงเลงถงคณสมบตของผเชาวาจะสมควรไดรบความไววางใจในการใชและดแลทรพยทเชาหรอไมเปนเรองสำาคญ(คำาพพากษาฎกาท 1471/2494) สญญาเชาจงเปนสทธเฉพาะตวของผเชา (คำาพพากษาฎกาท 119/2509) ผเชาจงไมอาจนำาทรพยสนทตนเชาไปใหบคคลภายนอกเชาชวงได
มขอยกเวนทผเชาสามารถนำาทรพยสนทเชาไปใหเชาชวงได ถามขอตกลงไวในสญญาเชาหรอไดรบความยนยอมจากผใหเชา (คำาพพากษาฎกาท 935/2508 ) ผเชากสามารถนำาทรพยสนทเชาไปใหเชาชวงได ดงนนการใหเชาชวงโดยชอบเกดไดเฉพาะมขอตกลงไวในสญญาเชาหรอไดรบความยนยอมจากผใหเชาเทานน ผเชาจงไมอาจทำาพนยกรรมยกสทธการเชาของตนใหผอนไดและไมกอสทธใหผรบพนยกรรมเปนผเชา (คำาพพากษาฎกาท 9201/2551)
การเชาชวง คอ การทผเชานำาทรพยทตนเองเชาไปใหบคคลภายนอกเชาอกทอดหนง แตการเชาทดนเพอปลกสรางอาคารและนำาไปใหผอนเชาอาคารนน ไมถอวาเปนการใหเชาชวงทดน (คำาพพากษาฎกาท 2237/2524) กรณทบคคลหลายคนรวมกนเชาทรพยสน โดยไมไดแยกสวนวาแตละคนเชาอยสวนใด หากผเชารวมคนหนงคนใดนำาทรพยสนทเชาบางสวนไปใหเชาชวงโดยผใหเชาไมยนยอมดวย ถอวาผเชาทงหมดผดสญญาเชา (คำาพพากษาฎกาท 9544/2539)
(2 ) ผเชาจะโอนสทธการเชาทรพยสนทเชาไปใหบคคลอนไมได
ความหมายของ การโอนสทธการเชา นน “ ”ศาสตราจารยอำานคฆ คลายสงข (อำานคฆ คลายสงข ,
![Page 30: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/30.jpg)
30
2555, หนา 73) อธบายวา การโอนสทธการเชา คอ “ ”การทผเชาโอนสทธของตนทมอยตามสญญาเชา ซงไดแกการทจะไดใชหรอรบประโยชนจากทรพยสนทเชาใหแกบคคลภายนอกเปนผไดใชหรอรบประโยชน เชน นายดำาเชาตกแถวของนายขาว ”เพอทำาการคา ตอมานายดำาไดโอนสทธของตนใหไดใชหรอรบประโยชนในตกแถวนนใหแกนายเหลอง ซงเปนบคคลภายนอกเขาทำาการคาในตกแถวนนทงหมดหรอบางสวน การโอนสทธการเชานยมเรยกกนวา เซง ทงนเมอมการโอนสทธการเชา ผรบ“ ”โอนสทธการเชาจะเขาสวมสทธเปนผเชาโดยทำาใหผเชาเดมขาดจากการเปนผเชา ซงการโอนสทธการเชาอาจเปนการโอนโดยมคาตอบแทนหรอไมกได (ไผทชต เอกจรยกร 2557, , หนา 143)
จากเหตผลทกลาวมาแลวในขอ 1 โดยปกตการโอนสทธการเชาไมอาจกระทำาได ทงนเพราะโดยปกตฝายผใหเชายอมเพงเลงถงคณสมบตของผเชาวาจะสมควรไดรบความไววางใจในการใชและดแลทรพยสนทเชาหรอไมเปนเรองสำาคญ (คำาพพากษาฎกาท 1471/2494) สญญาเชาจงเปนสทธเฉพาะตวของผเชา (คำาพพากษาฎกาท 119/2509) ผเชาจงไมอาจโอนสทธการเชาทรพยสนทตนเชาไปใหบคคลภายนอกได
มขอยกเวนทผเชาสามารถโอนสทธการเชาทรพยสนทเชาไปใหคนอนได ถามขอตกลงไวในสญญาเชาหรอไดรบความยนยอมจากผใหเชา (คำาพพากษาฎกาท 935/2508) ผเชากสามารถโอนสทธการเชาทรพยสนทเชาได
การโอนสทธการเชาจะมผลตอเมอผใหเชายนยอมดวย ดงนนในกรณทผใหเชาไมไดใหความยนยอม ผรบโอนสทธ
![Page 31: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/31.jpg)
31
การเชาจะฟองใหศาลบงคบผใหเชายอมใหโอนสทธการเชาไมได (คำาพพากษาฎกาท 1977/2515) แมศาลจะพพากษาใหผเชาเดมโอนสทธการเชาใหผรบโอนสทธ คำาพพากษานนยอมผกพนเฉพาะผเชาเดมกบผรบโอนสทธการเชาซงเปนคความในคดเทานน หาผกพนผใหเชาไม (คำาพพากษาฎกาท 2017/2515)
การโอนสทธการเชา เปนการโอนสทธเรยกรองอยางหนงจงอยในบงคบในเรองการโอนสทธเรยกรอง มาตรา 306 (คำาพพากษาฎกาท 1630/2536) เชน ไดทำาบนทกการเปลยนแปลงผเชาจาก ส.ผเชาเดมมาเปน ดำาผเชาใหม โดยระบไวผใหเชา ดำาผเชาใหม และ ส.ผเชาเดม ไดลงลายมอชอรบทราบการเปลยนแปลงผเชาตกแถวแลว ดงนถอไดวาผใหเชา และ ส.ผเชาเดม ไดบอกกลาวการโอนและใหความยนยอมการโอนสทธการเชาตกแถวเปนหนงสอตามมาตรา 306 วรรคหนง การโอนสทธการเชาจงสมบรณ คำาพพากษาฎกาท 1248/2538)
(3 ) หากผเชาฝาฝนนำาทรพยสนทเชาออกใหเชาชวงหรอโอนสทธการเชา ผใหเชามสทธบอกเลกสญญาเชานนได
เมอผเชานำาทรพยสนทเชาออกใหบคคลภายนอกเชาชวงหรอโอนสทธการเชา โดยไมไดรบความยนยอมจากผใหเชา ผใหเชามสทธบอกเลกสญญาเชานนไดตามมาตรา 544 และไมจำาตองกำาหนดเวลาใหผเชาเหมอนกรณตามมาตรา 560 และมาตรา 566 (คำาพพากษาฎกาท 363/2509) และไมอยในบงคบของมาตรา 387 อนเปนบททวไปวาดวยการเลกสญญาเพราะมาตรา 544 วรรคสอง บญญตไวโดยเฉพาะแลว (คำาพพากษาฎกาท 1050/2539)
6.2 การเชาชวงโดยชอบ
![Page 32: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/32.jpg)
32
(1 ) การเชาชวงโดยผใหเชายนยอม ผเชาชวงยอมตองรบผดตอผใหเชาเดมโดยตรง กลาวคอผเชาชวงตองรบใหคาเชาใหแกผใหเชา แมวาผเชาชวงจะไดชำาระคาเชาใหแกผเชาเดมไปแลว แตหากผเชาเดมไมชำาระคาเชาใหแกผใหเชา ผใหเชามสทธเรยกคาเชาจากผเชาชวงได
(2 ) การเชาชวงโดยชอบเปนกรณทผใหเชายนยอมใหเชาชวง ผเชาชวงจงไมใชบรวารของผเชาแตอยางใด (คำาพพากษาฎกาท 284/2504 (ประชมใหญ) ) ดงนนถาหากผใหเชาฟองขบไลผเชาเดมโดยไมไดฟองผเชาชวงดวย ผใหเชาจะขอใหขบไลผเชาชวงในฐานะบรวารของผเชาเดมไมได (คำาพพากษาฎกาท 284/2504 (ประชมใหญ)) แตถาเปนการเชาชวงโดยไมชอบผเชาชวงถอเปนบรวารของผเชาเดม (คำาพพากษาฎกาท 272/2495) และในการกรณทสญญาเชาระหวางผใหเชากบผเชาเดมระงบยอมทำาใหสญญาเชาชวงผเชากบผเชาชวงระงบลงดวย (คำาพพากษาฎกาท 5215/2531) เชน ผเชาผดนดไมชำาระคาเชาใหแกผใหเชา เมอผใหเชาบอกเลกสญญาเชาโดยชอบแลว ยอมมผลใหสญญาเชาชวงสนสดลงดวย (คำาพพากษาฎกาท 471/2533)สวนท 2 หนาทความรบผดของผใหเชาและผเชา
สญญาเชาทรพยเปนสญญาตางตอบแทน ผใหเชาและผเชาจงมหนอนเปนหนาททจะตองชำาระหรอปฏบตหนาทซงกนและกน กฎหมายจงกำาหนดหนาท ความรบผดของผใหเชาและผเชาไวในหมวด 2 และหมวด 3 มาตรา 546 ถงมาตรา 562 ซงแยกพจารณาเปน 1.หนาทความรบผดของผใหเชา 2.หนาทความรบผดของผเชา ดงน
![Page 33: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/33.jpg)
33
1.หนาทความรบผดของผใหเชาหนาทความรบผดของผใหเชาทกำาหนดม 3 ประการ คอ1.1 การสงมอบทรพยสนทเชา
หนาทสงมอบทรพยสนทเชา มาตรา 546 บญญตวา ผใหเชาจำาตองสงมอบทรพยสนซงใหเชานนในสภาพอน“ซอมแซมดแลว กลาวคอสญญาเชาเปนสญญาตางตอบแทนท”ผใหเชามหนาทใหผเชาไดใชหรอไดรบประโยชนในทรพยสนทเชา ผใหเชาจงมหนาทตองสงมอบทรพยสนทตกลงเชาใหแกผเชาในสภาพอนซอมแซมดแลว ทงนกเพราะผเชายอมตองการเชาทรพยสนในสภาพทใชงานไดตามปกตเพอใหสมกบความประสงคในการเชา เชน เชาบานเพออยอาศยกยอมประสงคทจะไดอยบานในสภาพพรอมอยอาศยไมใชหลงคารว ฝาบานพง ระบบไฟฟานำาประปาใชการไมได หากมความเสยหายในทรพยสนทเชาผใหเชาจะตองซอมแซมใหกบมาดแลวจงคอยสงมอบใหผเชาตอไป
หากผใหเชาไมไดสงมอบทรพยสนทเชา สญญาเชายอมไมสมบรณและเมอมขอพพาทเกยวกบสญญาเชากไมอาจฟองรองบงคบคดกนได เชน สญญามขอความวาผเชาตกลงนำาเครองวทยคมนาคมและอปกรณวทยคมนาคมไปตดตง ณ หนวยงานของจำาเลยแตในวนทจำาเลยทำาสญญาโจทกไมไดสงมอบทรพยทเชาคอวทยคมนาคมและอปกรณใหแกจำาเลยไดนำาไปใชตามขอตกลงในสญญาจงขดตอประมวลกฎหมายแพงและพาณชย มาตรา 546 สญญายอมไมสมบรณ ไมมผลบงคบจำาเลยตามสญญาเชนกนโจทกจงไมมสทธเรยกคาเชา คาเสยหายและบงคบใหจำาเลยคนเครองวทยคมนาคมพรอมอปกรณแกโจทก (คำาพพากษาฎกาท 8530/2544)
![Page 34: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/34.jpg)
34
1.2 การชดใชคาใชจายแกผเชาผใหเชานอกจากมหนาทสงมอบทรพยสนทเชา และยง
มหนาทบำารงรกษาทรพยสนทใหเชาอกดวย ตามมาตรา 547 บญญตวา ผเชาตองเสยคาใชจายไปโดยความจำาเปน“และสมควรเพอรกษาทรพยสนซงเชานนเทาใด ผใหเชาจำาตองชดใชใหแกผเชา เวนแตคาใชจายเพอบำารงรกษาตามปกตและเพอซอมแซมเพยงเลกนอย กลาวคอปกตแลวการบำารงรกษา”และการซอมแซม (เลกนอย ) ทรพยสนทเชาเปนหนาทของผเชาตามมาตรา 553 สวนการรกษาทรพยสนทเชาตามมาตรา
547 เปนการบำารงรกษาทเปนการซอมแซมใหญ ยอมอยในความรบผดชอบของผใหเชา ทงนเพราะผใหเชาเปนเจาของทรพยสนทเชา แตทรพยสนอยในความครอบครองของผเชากฎหมายจงกำาหนดใหผเชาทตองเสยคาใชจายไปโดยความจำาเปนและสมควรเพอรกษาทรพยสนซงเชานนเทาใด ผใหเชาจะตองชดใชใหแกผเชาเวนแตคาใชจายเพอบำารงรกษาตามปกตและเพอซอมแซมเพยงเลกนอย
ดงนนคาใชจายเพอการรกษาทรพยสนนนจะเปนการซอมแซมใหญ เชน เชาโรงภาพยนตร ปรากฏวาอาคารโรงภาพยนตรทรด และพนคอนกรตแตกราวเสยหายมากหลายแหงเปนความเสยหายรายแรงจนอาจเกดการพงทลายเปนอนตรายแกผเขาชมภาพยนตรไดจงเปนเรองมความจำาเปนและสมควรทจะตองซอมแซมใหญอยางรบดวนเพอรกษาโรงภาพยนตรใหสามารถใชการตอไปไมใหพงทลายไปเสยกอนมใชกรณตองซอมแซมเพยงเลกนอยผใหเชาจงมหนาทตองซอมแซมทรพยสนทเชาตามประมวลกฎหมายแพงและพาณชยมาตรา
![Page 35: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/35.jpg)
35
547 (คำาพพากษาฎกาท 1215/2535) แตถาเปนคาใชจายทผเชาเสยไปเพอประโยชนแกผเชาเองหรอซอมแซมเพอความสะดวกสบายในการอยและความสวยงามของผเชาเอง ผเชาไมอาจเรยกใหผใหเชาชดใหคนไดเพราะไมใชคาใชจายเพอรกษาทรพยสนทเชา (คำาพพากษาฎกาท 261/2507, 162/2512)
สทธในการเรยกใหผใหเชาชดใชคาใชจายนแมในสญญาเชาจะมไดตกลงกนไวกสามารถเรยกใหผใหเชาชดใชคนไดเพราะเปนเรองทกฎหมายกำาหนดไว (คำาพพากษาฎกาท 14/2472)
1.3 หนาทของผใหเชาซงตองนำาบทบญญตวาดวยซอขายมาบงคบใชโดยอนโลม
มาตรา 549 บญญตวา การสงมอบทรพยสนซงเชาก“ด ความรบผดของผใหเชาในกรณชำารดบกพรองและรอนสทธกด ผลแหงขอสญญาวาจะไมตองรบผดกด เหลาน ทานใหบงคบดวยบทบญญตทงหลายแหงประมวลกฎหมายนวาดวยการซอขายอนโลมความตามควร”
มาตรานใหนำาบทบญญตวาดวยซอขายในเรองดงตอไปน มาบงคบใชโดยอนโลม
(1) การสงมอบทรพยสนทเชา กลาวคอตกลงเชาทรพยสนสงใดผใหเชากตองสงมอบทรพยสนสงนนใหแกผเชา (มาตรา 461) โดยการสงมอบนนจะทำาอยางหนงอยางใดกไดสดแตใหทรพยสนทเชาไปอยในเงอมมอของผเชา (มาตรา
462) เชน เชารถยนตผใหเชากตองสงมอบกญแจรถใหแกผเชาหรอเชาหองพกกตองสงกญแจหองพกใหแกผเชา ถาหากเปนการเชาสงหารมทรพยและผใหเชากบผเชาอยตางสถานทกน การสงมอบทรพยสนทเชายอมสำาเรจเมอผใหเชาสงมอบ
![Page 36: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/36.jpg)
36
ทรพยสนทเชานนใหแกผขนสง (มาตรา 463) เชน เชาชดแตงงาน คสมรสอยจงหวดเพชรบร เชาชดทรานในกรงเทพฯ เมอผใหเชาสงมอบชดแตงงานแกผขนสงแลวกถอวาผใหเชาไดสงมอบทรพยทเชาแลว ซงคาขนสงทรพยสนทเชาผเชาจะตองเปนผออกใช (มาตรา 464)
ผเชาตองสงมอบทรพยสนทเชาใหถกตองตรงตามทไดตกลงกนไว เชน เชารถยนตเพอทำาการเกษตรกตองสงมอบรถยนตกระบะทใชบรรทกพชผลทางการเกษตรไมใชสงมอบรถยนตนงและตองไมสงมอบทรพยสนทเชานอยหรอมากไปกวาทไดตกลงกนไว แยกพจาณาดงน
ก)การเชาสงหารมทรพย กลาวคอถาผใหเชาสงมอบทรพยสนทเชานอยกวาทไดตกลงกนไว ผเชาจะปดเสยไมรบเอาเลยกได แตถาผเชารบเอาทรพยสนนนไว ผเชาตองใชคาเชาลดลงตามสวน (มาตรา 465 1( )) แตถาผใหเชาสงมอบทรพยสนทเชามากกวาทไดตกลงกนไว ผเชาจะรบเอาทรพยสนนนไวเพยงตามสญญาและนอกกวานปดเสยกได หรอจะปดเสยทงหมดไมรบเอาไวเลยกได ถาผเชารบทรพยสนทสงมอบไวทงหมดผเชากตองใชคาเชาตามสวน (มาตรา 465 2( ))หรอถาผใหเชาสงมอบทรพยสนทเชาระคนกบทรพยสนอยางอนอนมไดรวมอยในสญญาเชา ผเชาจะรบเอาแตทรพยทเชาตามสญญาและนอกจากนนปดเสยกได หรอจะปดเสยทงหมดกได (มาตรา 465 3( ))
ข)การเชาอสงหารมทรพยสน กลาวคอถาระบจำานวนเนอททงหมดไวและผใหเชาสงมอบทรพยสนทเชานอยหรอมากไปกวาทตกลงกนไว ผเชาจะปดเสยหรอรบเอาไวและใชคาเชาตาม
![Page 37: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/37.jpg)
37
สวนกไดหรอแลวแตจะเลอก เชนตกลงเชาทดนเพอตงโรงงานจำานวน 100 ไร คดคาเชารวมปๆละ 10000, บาท ถาผใหเชาสงมอบทดนเนอท 90 ไร กถอวานอยไปหรอสงมอบทดนเนอท 110 ไร กถอวามากไป ดงนผเชาจะบอกปดไมรบมอบเลยหรอรบไวกไดโดยใชคาเชาตามสวนคอ
9000, บาท หรอ 11000, บาท แลวแตกรณ แตถาการขาดตกบกพรองหรอลำาจำานวนไมเกนรอยละหาของเนอททงหมดทไดระบไว ผเชาจำาตองรบเอาและใชคาเชาตามสวน แตผเชาอาจบอกเลกสญญาเสยไดในเมอขาดตกบกพรองหรอลำาจำานวนถงขนาดซงหากผเชาไดทราบกอนแลวคงจะมไดเขาทำาสญญานน เชาตามตวอยางขางตนถาผใหเชาสงมอบทดนจำานวน
95 ไร ซงผเชาไมอาจสรางโรงงานไดเพราะแบบแปลนไดกำาหนดไวเปนการเฉพาะตามเนอทดนและไมอาจแกไขแปลนได ซงถาผเชาทราบกอนกจะไมเขาทำาสญญาเชาแนนอน หรอผใหเชาสงมอบทดนจำานวน 105 ไร มากไปกวาทตกลง 5 ไร ซงผเชาจะตองเสยเงนคาปรบทดนอกเปนเงนจำานวนมากกวางบประมาณทมจำากด ซงถาผเชาทราบกอนกจะไมเขาทำาสญญาเชา ดงนผเชากมสทธปดไมรบและมอบเลกสญญาเชาเสยได
(2) ความรบผดของผใหเชาในกรณชำารดบกพรองและรอนสทธ กลาวคอหากทรพยสนทเชาเกดความชำารดบกพรองทำาใหเปนเหตเสอมความเหมาะสมแกประโยชนจะใชตามสญญาเชาผเชาจะตองรบผดในความชำารดบกพรองนน (มาตรา
472) เชน นายดำาเชารถยนตจากนายแดงจำานวน 1 คน นายแดงสงมอบรถยนตทยงมไดทำาทะเบยนและแผนปายวงกลมใหนายดำา ถอวาผนายแดงผใหเชาสงมอบทรพยสนทเชาชำารด
![Page 38: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/38.jpg)
38
บกพรองไมเหมาะสมทจะใชประโยชนตามสญญาเชา นายแดงผใหเชาจะตองรบผดชอบจดการทำาทะเบยนและปายวงกลมใหนายดำาผเชา (คำาพพากษาฎกาท 9512544/ )
ผใหเชาจะตองรบผดเมอทรพยสนทเชาเกดการรอนสทธของผเชา (มาตรา 475) เชน นายดำาเชาทดนจากนายแดงเพอปลกบานอยอาศย แตนายดำาไมอาจเขาไปปลกบานไดเนองจากนายขาวปลกบานอยในทดนทเชานน ดงนเทากบนายดำาผเชาถกนายขาวรอนสทธการเชา นายแดงผใหเชาจะตองรบผดในการรอนสทธเทานนตามมาตรา 475479, ประกอบมาตรา 549 (คำาพพากษาฎกาท 4892507/ , 29022528/ ) (คำาพพากษาฎกาท 779/2533, 4410/2528, 302/2530, 8705/2547, 409/2548 วนจฉยแนวเดยวกน)
(3) ผลแหงขอสญญาวาจะไมตองรบผด กลาวคอคสญญาเชาจะตกลงกนวาผใหเชาจะไมตองรบผดเพอความชำารดบกพรองหรอเพอการรอนสทธกได (มาตรา 483) แตขอสญญาวาจะไมตองรบผดนน ยอมไมคมผใหเชาใหพนจากการตองสงเงนคาเชาคน เวนแตจะไดระบไวเปนอยางอน (มาตรา
484) และไมอาจคมความรบผดของผใหเชาในผลของการทผใหเชาไดกระทำาไปเองหรอผลแหงขอความจรงทผใหเชาไดรอยแลวและปกปดเสย(มาตรา 485)
นอกจากมาตรา 549 จะไดกำาหนดใหนำาบทบญญตในเรองความรบผดเพอชำารดบกพรองตามสญญาซอขายมาใชบงคบกบสญญาเชาทรพยโดยอนโลมแลว บทบญญตของกฎหมายลกษณะเชาทรพยกไดกำาหนดความรบผดของผใหเชาใน
![Page 39: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/39.jpg)
39
ความชำารดบกพรองไวในมาตรา 550 อกดวย ดงนมาตรา 550 บญญตวา ผใหเชายอมตองรบผดใน“
ความชำารดบกพรองอนเกดขนในระหวางเวลาเชา และผใหเชาตองจดการซอมแซมทกอยางบรรดาซงเปนการจำาเปนขน เวนแตการซอมแซมชนดซงมกฎหมายหรอจารตประเพณวาผเชาจะพงตองทำาเอง กลาวคอผใหเชานอกจากมหนาทจะตองสงมอบ”ทรพยสนทเชาในสภาพอนซอมแซมดแลว (มาตรา 546)หากในระหวางเวลาเชาทรพยสนทเชาจำาเปนจะตองทำาการซอมแซมซงการซอมใหญเปนเรองจำาเปนและสมควรเพอรกษาทรพยสนทเชาใหอยในสภาพใชงานไดเปนหนาทและความรบผดชอบของผใหเชา (คำาพพากษาฎกาท 14712548/ ) ทงยงเปนหนาทตามทกฎหมายกำาหนดแมไมไดกำาหนดไวในสญญาเชากตกในบงคบของมาตราน (คำาพพากษาฎกาท
7982508/ ) เวนแตการซอมแซมทกฎหมายหรอจารตประเพณวาจะพงตองทำาเอง เชน การซอมแซมเลกนอยทกฎหมายกำาหนดใหผเชาจะตองซอมแซมเองตามมาตรา 553
ความชำารดบกพรองเสยหายในทรพยสนทเชาอนเกดขนในระหวางเวลาเชากำาหนดใหเปนความรบผดชอบของผใหเชาในเรองน ทานอาจารยอำานคฆ คลายสงข อธบายวา เปนหนตอง“เปนประกนตอความชำารดบกพรอง คอตองชดใชคาสนไหมทดแทนเพอความเสยหาย หากไมมขอตกลงยกเวนไวดวย ผใหเชากคงตองรบผดอยตามหนหรอหนาทในขอน เชนบานทเชามความชำารดบกพรองหลงคาจงพงทำาใหทรพยสนของผเชาไดรบความเสยหายและผเชาไดรบบาดเจบ ดงนผใหเชากตองรบผด
![Page 40: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/40.jpg)
40
ชดใชคาสนไหมทดแทนเพอความเสยหายดงกลาวไดแกคารกษาพยาบาลทผเชาไดบาดเจบและคาเสยหายทเกดแกทรพยสนของผเชาทแตกหกเสยหายเพราะหลงคาพงทบนน สวนการซอมแซมหลงคากถอวาเปนการซอมแซมใหญจงเปนหนาทของผใหเชา” (ไผทชต เอกจรยกร 2551, , หนา 44)
แมผใหเชาจะตองรบผดในความชำารดบกพรองอนเกดขนในระหวางเวลาเชา กตาม แตถาความชำารดบกพรองแหงทรพยสนทเชานนไมเปนเหตถงแกผเชาจะตองปราศจากการใชและประโยชน มาตรา 551 กำาหนดวธใหผเชาตองดำาเนนการตามทบญญตดงน ถาความชำารดบกพรองแหงทรพยสนท“เชานนไมเปนเหตถงแกผเชาจะตองปราศจากการใชและประโยชน และผใหเชายงแกไขไดไซร ผเชาตองบอกกลาวแกผใหเชาใหจดการแกไขความชำารดบกพรองนนกอน ถาและผใหเชาไมจดทำาใหคนดภายในเวลาอนสมควรผเชาจะบอกเลกสญญาเสยกได หากวาความชำารดบกพรองนนรายแรงถงสมควรจะทำาเชนนน ”กลาวคอแมความชำารกบกพรองแหงทรพยสนทเชาไมถงกบเปนเหตทผเชาปราศจากการใชหรอไดรบประโยชนจากทรพยสนทเชาและผใหเชายงแกไขได กฎหมายใหสทธแกผเชาสามารถบอกเลกสญญาเชาไดแตตองประกอบดวยหลกเกณฑ 2 ประการ (ไผทชต เอกจรยกร 2551, , หนา 42) คอ
ก ) ผเชาจะตองดำาเนนการบอกกลาวแกผใหเชาใหจดการแกไขความชำารดบกพรองนนเสยกอน ซงการบอกกลาวอาจบอกกลาวดวยวาจาหรอเปนหนงสอกได หากผใหเชาไมจดการใหคนดภายในเวลาอนสมควร และ
ข ) ความชำารดบกพรองทจะตองการซอมแซม ตองราย
![Page 41: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/41.jpg)
41
แรงถงสมควรจะตองทำาการซอมแซมโดยพจารณาตามขอเทจจรงเปนเรองๆ ไป เชน รถยนตทเชาเพลาขาด หรอบานทเชาฝาบานพงไป 1 แถบ
2.หนาทความรบผดของผเชากฎหมายไดกำาหนดหนาทความรบผดของผเชาไวดงน2.1 การใชและสงวนทรพยสนทเชา
2.1.1 การใชทรพยสนทเชาหนาทใชทรพยสนทเชา มาตรา 552 บญญต
วา อนผเชาจะใชทรพยสนทเชาเพอการอยางอนนอกจากทใชกน“ตามประเพณนยมปกต หรอการดงกำาหนดไวในสญญานน ทานวาหาอาจจะทำาไดไม กลาวคอมาตรา ” 552 กำาหนดใหผเชาตองใชทรพยสนทเชาโดยชอบซงแยกพจารณาไดประการ 2ประการคอ
(1) ตองใชทรพยสนทเชาตามประเพณนยมปกต กลาวคอการเชาบานตามประเพณนยมกยอมตองใชเปนทอยอาศย ดงนนการใชบานทเชาทำาสถานรานคาหรอโรงมหรสพ จงเปนการใชทผดประเพณนยมเปนการใชทไมชอบ เวนแตกำาหนดไวในสญญาใหใชอยางอนนอกจากใชอยอาศยได สวนการใชตามปกตไดแกการใชตามปกตธรรมดาทควรใชสำาหรบทรพยสนทเชานน เชน เชารถยนตสำาหรบนงกควรใชนง แตผเชากลบนำาไปใชบรรทกของ ดงนถอไดวาเปนการใชทรพยสนทเชาผดปกตและเปนการใชทไมชอบเชนกน (ไผทชต เอกจรยกร .2
551, หนา 53) (คำาพพากษาฎกาท 65025/ 46 86022542 12462504, / , /
)
![Page 42: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/42.jpg)
42
(2) ตองใชทรพยสนทเชาเพอการทกำาหนดไวในสญญา กลาวคอขอตกลงในสญญาเชากำาหนดไวอยางไร ผเชากตองใชทรพยสนทเชาตามทกำาหนดไว เชน สญญาเชาระบวาเปนการเชาทดนเพอกอสรางอาคารพาณชยทำาเปนรานอาหาร ผเชากลบนำาสระนำาขนาดใหญมาเกบไวเพอนำาออกจำาหนายแกลกคา ถอเปนการใชทรพยทเชาเปนอยางอนนอกเหนอการทกำาหนดในสญญา (คำาพพากษาฎกาท 12572546/ ) หรอเชาหองเพอการคาแตมไดทำาการคาเลยเพราะผเชาถกจำา
คกเสยและไมมเงนทนการทผเชาเปลยนเจตนาเชาเพอทำาการคาเปนอยอาศยเปนการเปลยนเจตนาฝายเดยว ตองหามตามประมวลกฎหมายแพงและพาณชยมาตรา 552 (คำาพพากษาฎกาท 282/2508)
2 1 2. . หนาทตองสงวนทรพยสนทเชาหนาทตองสงวนทรพยสนทเชา มาตรา 553
บญญตวา ผเชาจำาตองสงวนทรพยสนทเชานนเสมอกบท“วญญชนจะพงสงวนทรพยสนของตนเอง และตองบำารงรกษาทงทำาการซอมแซมเลกนอยดวย กลาวคอสญญาเชาทรพยมใช”สญญาทโอนกรรมสทธในทรพยสนใหแกผเชา ผเชาเปนเพยงผใชหรอไดรบประโยชนจากทรพยสนทเชา กฎหมายจงกำาหนดใหผเชามหนาท (หน ) ตองสงวนทรพยสนทเชาไว 2 ประการ คอ
(1) ผเชามหนาทตองสงวนทรพยสนทเชา ซงมาตรฐานทกฎหมายกำาหนดใหผเชาสงวนทรพยสนทเชาในระดบเสมอกบทวญญชนจะพงสงวนทรพยสนของตนเอง กลาวคอการสงวนทรพยสนเสมอกบทวญญชนจะพงสงวนทรพยสนของตนเอง หมายถง การทบคคลทมความรผดชอบตามปกตควรจะ
![Page 43: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/43.jpg)
43
ไดใชความระมดระวงอยางธรรมดาดแลรกษาทรพยสนของตนอยางไร ผเชากตองมหนาทดแลรกษาทรพยสนทเชาในระดบเดยวกบบคคลนนเชน ลกจางของผเชาขบรถยนตคนทเชาไปชนกบตนไมขางทาง จงเปนการทลกจางอนเปนตวแทนของผเชามไดสงวนทรพยสนทเชาอยางวญญชนพงสงวนทรพยสนของตนเอง (คำาพพากษาฎกาท 6502/2546) หรอสญญาเชามขอความวา ผใหเชาเปนผรบผดชอบในความเสยหายตางๆ ทเกดจากการใชรถทเชา รวมถงความเสยหายอนเกดจากอบตเหตและเหตสดวสยเปนตน ขอทผใหเชาตองรบผดชอบในความเสยหายตางๆ ทเกดจากการใชรถทเชานน หมายความถงการทผเชาใชรถทเชาอยางปกตธรรมดาตามประเพณนยม โดยไดสงวนทรพยสนนนเชนวญญชนจะพงสงวนทรพยสนของตนเอง ผเชาจงจะไมตองรบผดในความเสยหายตางๆ ทโดยปกตยอมเกดขนจากการใชรถยนตทเชา เมอลกจางของผเชาไดขบรถยนตทเชาดวยความประมาทไปชนกบรถยนตคนอนไดรบความเสยหายอนเปนการละเมด ผเชาจงตองรบผดในความเสยหายของทรพยสนทเชา (คำาพพากษาฎกาท 2452/2525)
(2) ผเชามหนาทตองบำารงรกษาทงทำาการซอมแซมเลกนอย กลาวคอเชารถยนตใชเปนพาหนะไปทำางาน ผเชากตองตรวจดนำามนเครองยนตเตมนำากลนหรอเตมลมยางรถอยางวญญชนพงบำารงรกษารถยนตของตนเอง สวนการซอมแซมนนกฎหมายกำาหนดใหเปนหนาทของผเชาเฉพาะการซอมแซมเลกนอยซงอยางไรเปนการซอมแซมใหญหรอเลกนอยตองพจารณาขอเทจจรงเปนเรองๆไป เชน เชารถยนตเมอยางรถยนตแตกใชงานไมไดผเชากตองผนำารถไปปะยางใหใชงานได
![Page 44: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/44.jpg)
44
หรอเชาบานอยอาศยเมอกลอนประตหลดผเชากตองเปนซอมแซมใหกลบมาใชงานไดตามปกตหรอผเชาเชาอาคารเพอเปนสำานกงานทนายความ นายดำาซงอยทดนขางเคยงกอสรางตกโดยใชเครองจกรใหญทบอาคารจนทำาใหอาคารทผเชาไดรบความเสยหายแตกราวจนใชงานไมไดผเชาจงมาฟองนายดำาฐานละเมดเรยกคาเสยหาย ศาลฎกาวนจฉยวา ตามสญญาเชากำาหนดใหผเชาตองรกษาซอมแซมสถานทเชารวมทงสงตกแตงและเครองอปกรณใหอยในสภาพเรยบรอยตลอดระยะเวลาเชาดวยทนทรพยของผเชาเองนน หมายถงการบำารงรกษาตามปกตและซอมแซมเลกนอยเทานน มไดกำาหนดใหผเชามหนาทตองซอมแซมใหญแตอยางใด เมอไดความวาอาคารทเชาเสยหายมากยากทจะซอมแซมใหกลบคนดได ตองรอถอนและปลกสรางขนใหมและถงแมวาจะตองทำาการซอมแซมโครงสรางของอาคารกบฐานรากบางสวนและทำาการหลอเสาเพมขนรวมทงซอมแซมโครงอาคารภายนอก สวนความเสยหายภายในซงมมากไดรอออกแลวกอขนใหม ความเสยหายดงกลาวกเปนกรณรายแรงตองซอมแซมใหญซงไมใชหนาทและความรบผดของผเชาตามประมวลกฎหมายแพงและพาณชย มาตรา 553 หากแตเปนหนาทของผใหเชาทจะตองจดการซอมแซมทกอยางทจำาเปนเพอใหผเชาไดใชและไดรบประโยชนตามวตถประสงคในการเชา การกระทำาของนายดำาจงเปนการกระทำาละเมดตอผใหเชาเจาของอาคารทผเชาเชาอย แมผใหเชาจะมระเบยบปฏบตวา ผเชาจะตองเปนผปลกสรางอาคารยกใหเปนกรรมสทธของใหผใหเชา แลวผใหเชาจงจะใหสทธในการเชา ซงทำาใหผเชาตองเสยคาใชจายในการปลกสรางอาคารขนใหม กเปนคาใชจายผเชาสมครใจเขาทำา
![Page 45: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/45.jpg)
45
นตกรรมผกนตสมพนธกบผใหเชา มใชเกดจากการกระทำาละเมดของนายดำา ผเชาไมมสทธเรยกรองคาใชจายสวนนจากนายดำา (คำาพพากษาฎกาท 989/2549)
2 2. การใหผใหเชาหรอตวแทนเขาตรวจทรพยสนเมอสญญาเชาทรพยมไดเปนการโอนกรรมสทธใน
ทรพยสนทเชา ดงนนทรพยสนทเชากยงเปนผใหเชาอยจงมความจำาเปนทผใหเชาจะตองเขาไปตรวจดทรพยสนหากมความชำารดจำาเปนตองซอมแซมกจกไดดำาเนนการได มาตรา 555
จงบญญตวา ผเชาจำาตองยอมใหผใหเชาหรอตวแทนของผให“เชาเขาตรวจดทรพยสนทเชาเปนครงคราว ในเวลาและระยะอนสมควร” กลาวคอผเชาเปนผครอบครองทรพยสนทเชาอยหากผใหเชาหรอตรวจแทนประสงคขอตรวจดทรพยสนนนเมอเปนเวลาอนสมควรกตองยอมใหผใหเชาหรอผแทนเขาตรวจดทรพยสนนนได
2.3 การซอมแซมและการจดการเพอปกปองภยนตรายแกทรพยสน
2 3 1. . กรณมเหตใหผเชาตองซอมแซมทรพยสนทเชา
มาตรา 556 บญญตวา ถาในระหวางเวลาเชา“มเหตจะตองซอมแซมทรพยสนซงเชานนเปนการเรงรอน และผใหเชาประสงคจะทำาการอนจำาเปนเพอทจะซอมแซมเชนวานนไซร ทานวาผเชาจะไมยอมใหทำานนไมได แมถงวาการนนจะเปนความไมสะดวกแกตน ถาการซอมแซมเปนสภาพซงตองกนเวลานานเกนสมควร จนเปนเหตใหทรพยสนนนไมเหมาะแกการทจะใชเพอประโยชนทเชามา ผเชาจะบอกเลกสญญาเสยกได”
![Page 46: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/46.jpg)
46
ถามเหตจะตองซอมแซมทรพยสน (ซอมแซมใหญ) โดยเรงรอน ในระหวางอายสญญาเชา ซงจำาเปนตองซอมแซมในการรกษาทรพยสนทเชา กฎหมายกำาหนดวาผเชาตองยอมใหผใหเชาเขาทำาการซอมแซมทรพยสนทเชาผเชาจะไมยอมใหทำาไมได แตใหสทธแกผเชาบอกเลกสญญาเชาถาการซอมแซมเปนสภาพทตองกนเวลานานเกนสมควร จนเปนเหตใหทรพยสนนนไมเหมาะสมแกการทจะใชเพอประโยชนทเชามา เชน เชาบานอยอาศยปรากฏวาเสาของบานพงไป 2 ตน จำาเปนตองเขาซอมแซมเพอรกษาทรพยสนนน ผเชาจะตองยอมใหผใหเชาเขาทำาการซอมแซมเสานน แตถาการซอมแซมใหเวลานานมากผเชายอมใหสทธบอกเลกสญญาเชาได
2 3 2. . กรณทผเชาตองแจงเหตใหผใหเชาโดยพลน
มาตรา 557 บญญตวา ในกรณอยางใดๆ ดง“จะกลาวตอไปน คอ
1( ) ถาทรพยสนทเชานนชำารดควรทผใหเชาจะตองซอมแซมกด
2( ) ถาจะตองจดการอยางหนงอยางใดเพอปดปองภยนตรายแกทรพยสนนน
3( ) ถาบคคลภายนอกรกลำาเขามาในทรพยสนทเชาหรอเรยกอางสทธอยางใดอยางหนงเหนอทรพยสนนน
ในเหตดงกลาวนนใหผเชาแจงเหตแกผใหเชาโดยพลน เวนแตผใหเชาจะไดทราบเหตนนอยกอนแลว
ถาผเชาละเลยเสยไมปฏบตตามบทบญญตนไซร ทานวาผเชาจะตองรบผดตอผใหเชาในเมอผใหเชาตองเสยหาย
![Page 47: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/47.jpg)
47
อยางใดๆ เพราะความละเลยชกชาของผเชานน”กฎหมายกำาหนดใหผเชามหนาทตองแจงใหผใหเชา
ทราบโดยพลน เมอมกรณอยางใดๆ ดงตอไปน (ไผทชต เอกจรยกร 2551, , หนา 56) คอ
1( ) เมอทรพยสนทเชานนชำารดควรทผใหเชาจะตองซอมแซม กลาวคอเปนการซอมแซมใหญ มใชการซอมแซมเลกนอยเพราะการซอมแซมเลกนอยเปนหนาทของผเชาอยแลว
2( ) เมอจะตองจดการอยางหนงอยางใดเพอปดปองภยนตรายแกทรพยสนนน เปนกรณความเสยหายนนอยางไมเกดแกทรพยสนแตมเหตอนควรคดไดวาอาจเกดภยนตรายแกทรพยสนทเชาและควรทจะไดจดการปองกนภยนตรายนน เชน บานเชาอยรมแมนำาบางปะกงถกนำาเซาะตลงพงใกลตวบานเขาทกท ควรทจะจดการทำาเขอนมใหดนพง ผเชากตองแจงใหผเชาทราบ เวนแตผใหเชาจะทราบอยแลว
3( ) เมอบคคลภายนอกรกลำาเขามาในทรพยสนทเชา หรอเรยกอางสทธอยางใดอยางหนงเหนอทรพยสนนน เชน นายดำาเชาทดนของนายแดงจำานวน 1 แปลง เปนทดนมอเปลา ระหวางอายสญญาเชา นายขาวเขารบกวนสทธแยงการครอบครองทดนนนโดยอางวาเปนของตน ดงนถอไดวานายขาวซงเปนบคคลภายนอกไดรกลำาเขามาในทรพยสนทเชาและเรยกอางสทธเหนอทรพยสนแลว นายดำาจะตองแจงใหนายแดงทราบทนทหากไมแจงและพนกำาหนด 1 ป นายแดงจะเสยสทธในการฟองเอาคนซงการครอบครองในทดนนน นายดำาจะตองรบผด เวนแตนายแดงจะทราบอยแลว
2.4 การดดแปลงหรอตอเตมทรพยสนทเชา
![Page 48: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/48.jpg)
48
มาตรา 558 บญญตวา อนทรพยสนทเชานน ถา“มไดรบอนญาตของผใหเชากอน ผเชาจะทำาการดดแปลงหรอตอเตมอยางหนงอยางใดหาไดไม ถาและผเชาทำาไปโดยมไดรบอนญาตของผใหเชาเชนนนไซร เมอผใหเชาเรยกรองผเชาจะตองทำาใหทรพยสนนนกลบคนคงสภาพเดมทงจะตองรบผดตอผใหเชาในความสญหายหรอบบสลายอยางใดๆ อนเกดแตการดดแปลงตอเตมนนดวย”
ถาไมไดรบอนญาตจากผใหเชากอน ผเชาจะทำาการดดแปลงหรอตอเตมทรพยสนทเชาไมได หากผเชาทำาการฝาฝนผใหเชาสามารถเรยกรองใหผเชาทำาใหทรพยสนทเชากลบคนคงสภาพเดมทงจะตองรบผดในเสยหายอนเกดจากการดดแลงหรอตอเดมอยางใดๆ ตอผใหเชา
การฝาฝนตามมาตรานผใหเชาไมมสทธบอกเลกสญญาเชาคงมสทธเพยงเรยกใหผเชาทำาใหทรพยสนทเชากลบคนสภาพเดมและรบผดชอบในความสญหายหรอเสยหายจากการนน (คำาพพากษาฎกาท 5022490/ ) เนองจากมาตรานมใชกฎหมายเกยวดวยความสงบเรยบรอยคสญญาจงอาจตกลงใหผใหเชามสทธบอกเลกสญญาเชาไดถาผเชาดดแปลงหรอตอเตมทรพยสนทเชาโดยไมไดอนญาตจากผใหเชาได (คำาพพากษาฎกาท 8367/2547) การอนญาตใหดดแปลงหรอตอเตมทรพยสนทเชาของผใหเชาอาจกระทำาดวยวาจากได (คำาพพากษาฎกาท 1077-1079/2515) แมสญญาเชาจะระบวาตองไดรบอนญาตเปนลายลกษณอกษรหรอหนงสอกตาม (คำาพพากษาฎกาท 1376/2521 (ประชมใหญ)) เพราะถอวาผใหเชาสละขอหามในสญญานนแลว เมอผใหเชาอนญาตใหดดแปลงหรอตอเตมดวย
![Page 49: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/49.jpg)
49
วาจาแลว ผใหเชาจงไมอาจบอกเลกสญญาเชาได นอกจากนนการอนญาตโดยปรยายกมได เชน ผเชาดดแปลงอาคารทเชาโดยลำาพงซงผใหเชาทราบดแตมไดทกทวงวากลาวใดๆ ถอไดวาผใหเชาอนญาตใหดดแปลงโดยปรยาย ผใหเชาจะยกเอาเหตดงกลาวมาเลกสญญาและฟองขบไลผเชาไมได (คำาพพากษาฎกาท 728/2496)
2.5 การชำาระคาเชาผเชามหนาทตองชำาระคาเชาใหแกผใหเชาซงในเรอง
กำาหนดการชำาระคาเชาบญญตไวในมาตรา 559 วา ถาไมม“กำาหนดโดยสญญาหรอโดยจารตประเพณวาจะพงชำาระคาเชา ณ เวลาใด ทานใหชำาระเมอสนระยะเวลาอนไดตกลงกำาหนดกนไวทกคราวไป กลาวคอวาถาเชากนเปนรายปกพงชำาระคาเชาเมอสนป ถาเชากนเปนรายเดอนกพงชำาระคาเชาเมอสนเดอน กลาวคอ”หนาทตองชำาระคาเชาถอเปนหนาทหลกในสญญาเชาทรพยพอๆ กบหนาทของผใหเชาทตองสงมอบทรพยสนทเชา ทงยงเปนขอบงชสำาคญททำาใหเหนวาเปนสญญาเชา เพราะการทำาสญญาใหผเชาไดใชหรอไดรบประโยชนจากทรพยสนทเชา แตถาผเชาไมมหนาทตองชำาระคาเชา สญญานนกไมใชสญญาเชา แมคสญญาจะเรยกวาสญญาเชากตาม สญญานนอาจเปนสญญายมใชคงรปหรอสทธอาศย (คำาพพากษาฎกาท 6302491/ )
“คาเชา โดยปกตแลวจะกำาหนดชำาระกนเปนเงนตรา แต”คสญญาอาจจะกำาหนดชำาระคาเชาเปนทรพยอยางอนกได เชน เชานาคสญญาตกลงชำาระคาเชาเปนขาวเปลอกกได
กำาหนดเวลาชำาระคาเชานนเมอคสญญากำาหนดใหชำาระคาเชาเมอใดผเชากตองชำาระตามทไดตกลงกนไวในสญญานน
![Page 50: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/50.jpg)
50
เชากำาหนดชำาระคาเชากนเปนรายเดอนไมเกนวนท 5 ของแตละเดอน หรอกำาหนดชำาระคาเชาเปนรายปกำาหนดชำาระในวนท 1มกราคมของทกปเปนตน
กรณทไมไดกำาหนดเวลาชำาระคาปรบกนไวกตองถอตามจารตประเพณทองททำาสญญาเชากนวาในทองถนนนมจารตประเพณเกยวกบการเชาไวอยางไรกปฏบตไปตามนน เชนเชากระบอใชทำานา หากจารตทองถนนนกำาหนดวาชำาระคาเชากนเมอสนฤดเกบเกยว กตองชำาระคาเชาเมอสนฤดเกบเกยวของแตละป
กรณทไมมกำาหนดโดยสญญาหรอโดยจารตประเพณวาจะพงชำาระคาเชา ณ เวลาใด กฎหมายกำาหนดใหชำาระคาเชาเมอสนระยะเวลาอนไดตกลงกำาหนดกนไวทกคราวไป เชน ถากำาหนดการเชาเปนรายเดอนกตองชำาระคาเชาทกสนเดอน หรอกำาหนดเชาเปนรายปกตองชำาระคาเชาทกสนป ถาเชากนเปนรายสปดาหกตองชำาระคาเชาเมอสนสปดาห เชากนเปนรายวนกตองชำาระคาเชาเมอสนวนเปนตน
สวนวาการชำาระคาเชาจะชำาระ ณ ทแหงใดนนถามไดกำาหนดไวในสญญา ผเชากตองชำาระ ณ ภมลำาเนาของผใหเชาซงเปนเจาหนตามมาตรา 324
หากผเชาไมชำาระคาเชาผใหเชามสทธบอกเลกสญญาเชานน ทงนมาตรา 560 บญญตวา ถาผเชาไมชำาระคาเชา ผให“เชาจะบอกเลกสญญาเสยกได
แตถาคาเชานนจะพงสงเปนรายเดอน หรอสงเปนระยะเวลายาวกวารายเดอนขนไป ผใหเชาตองบอกกลาวแกผเชากอนวาใหชำาระคาเชาภายในเวลาใด ซงพงกำาหนดอยาใหนอยกวาสบหาวน กลาวคอเมอผเชาไมชำาระคาเชาถอวาผดสญญาเชาในเรอง”
![Page 51: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/51.jpg)
51
สำาคญกฎหมายจงกำาหนดใหสทธแกผใหเชาบอกเลกสญญาเชาเสยกได แตถาคาเชามกำาหนดชำาระกนเปนรายเดอนหรอระยะเวลายาวกวานนเชาชำาระกนเปนรายสองเดอน รายสามเดอนหรอรายป ผใหเชาจะบอกเลกสญญาเชาทนทไมไดจะตองบอกเตอนใหผเชาขำาระคาเชาเสยกอนโดยกำาหนดเวลาใหชำาระภายในเวลาไมนอยกวา 15 วน หากพนกำาหนดเวลาทแจง ผเชายงไมชำาระคาเชาผใหเชาจงมสทธบอกเลกสญญาเชานนได ดงนนการทผใหเชาไมไดบอกกลาวใหผเชาชำาระคาเชากอน แตกลบบอกเลกสญญาทนทการบอกเลกสญญานนจงไมมผลสญญาเชายงไมระงบสงผลใหผใหเชาไมมสทธฟองขบไลผเชาได
สวนการเชาทมกำาหนดชำาระคาเชาทสนกวารายเดอน เชน ชำาระคาเชาเปนรายสปดาห หรอรายวน เมอผเชาไมชำาระคาเชา ผใหเชายอมมสทธบอกเลกสญญาเชาไดทนทโดยไมตองบอกกลาวใหชำาระคาเชากอนแตอยางใด
อยางไรกตามบทบญญตตามมาตรา 560 วรรคสอง ทใหบอกกลาวใหชำาระคาเชากอนบอกเลกสญญาเชา ไมใชบทบญญตอนเกยวกบความสงบเรยบรอยหรอศลธรรมอนดของประชาชน คสญญาจงอาจตกลงเปนอยางอนได เชน กำาหนดไวถาผเชาไมชำาระคาเชา 1 เดอนถอวาสญญาเชาสนสดโดยไมตองบอกเลก (คำาพพากษาฎกาท 1922521/ ) หรอกำาหนดวาถาผเชาผดสญญาขอใดขอหนง ผใหเชากลบเขาครอบครองทรพยสนทเชาและบอกเลกสญญาไดทนท (คำาพพากษาฎกาท 24212520 37672547/ , / )
2.6 การรบและสงคนทรพยสนทเชามาตรา 561 บญญตวา ถามไดทำาหนงสอลง“
![Page 52: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/52.jpg)
52
ลายมอชอของคสญญาแสดงไวตอกนวาทรพยสนทใหเชามสภาพเปนอยอยางไร ทานใหสนนษฐานไวกอนวาผเชาไดรบทรพยสนทเชานนไปโดยสภาพอนซอมแซมดแลว และเมอสญญาไดเลกหรอระงบลง ผเชากตองสงคนทรพยสนในสภาพเชนนน เวนแตจะพสจนไดวาทรพยสนนนมไดซอมแซมไวดในขณะทสงมอบ”
เมอสญญาเชาเลกหรอระงบลง ผเชามหนาทตองสงคนทรพยสนทเชาใหแกผใหเชา ซงไดรบมอบมาในสภาพอยางไรกตองคนใหในสภาพเชนนน นอกจากนยงมขอสนนษฐานอนเปนคณแกผใหเชาไวกอนวาผเชาไดรบทรพยสนทเชามาโดยสภาพอนซอมแซมดแลว แตผเชากอาจพสจนไดวาทรพยสนนนมไดซอมแซมไวดในขณะทสงมอบได เชน เชาทดนเพอกอสรางโครงเหลกตดตงปายโฆษณา เมอสญญาเชาเลกกน ผเชามหนาทตองสงคนทดนแกผใหเชาในภาพทไดรบมอบมากลาวคอตองรอถอนสงปลกสรางทงหมดซงรวมถงเสาเขมของผเชาออกไปจากทดนทเชาดวย (คำาพพากษาฎกาท 56922546/ ) หรอเชาทดนปลกบานเพออยอาศย เมอสญญาเชาระงบผเชาตองสงคนทดนซงเปนทรพยสนทเชาใหแกผใหเชาในสภาพเรยกรอยโดยจะตองรอถอนบานซงผเชาปลกออกไป (คำาพพากษาฎกาท 64702537/ )
ในกรณสญญาเชาทนาเมอสญญาเลกกนหรอระงบลง และผเชาไดเพาะปลกขาวลงแลว กฎหมาย (มาตรา 571)กำาหนดใหผเชามสทธทจะครองนานนตอไปจนกวาจะเสรจการเกยวเกบ แตตองเสยคาเชาซงถอเปนขอยกเวนมาตราน
2.7 ความรบผดของผเชาในการกระทำาของบคคลอน
![Page 53: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/53.jpg)
53
และอายความฟองคดมาตรา 562 บญญตวา ผเชาจะตองรบผดใน“
ความสญหายหรอบบสลายอยางใดๆ อนเกดขนแกทรพยสนทเชา เพราะความผดของผเชาเอง หรอของบคคลซงอยกบผเชา หรอของผเชาชวง
แตผเชาไมตองรบผดในความสญหายหรอบบสลายอนเกดแตการใชทรพยสนนนโดยชอบ”
แมผเชาจะมสทธไดใชหรอไดรบประโยชนจากทรพยสนทเชาแตผเชากตองใชทรพยสนทเชาดวยความระมดระวงดแลรกษาทรพยสนทเชาอยางวญญชนพงดรกษารกษาทรพยของตน หากผเชาจงใจกระทำาหรอประมาทเลนเลอทำาใหทรพยสนทเชาสญหายหรอเสยหายโดยผเชาไมปฏบตตามขอสญญาเชาหรอทกฎหมายกำาหนดไว ผเชากตองรบผดในความสญหายหรอเสยหายนน ไมวาจะเปนความผดของผเชาเองหรอของบคคลซงอยกบผเชาหรอของผเชาชวง เชน ผเชาไดเชาเรอมาดจากผใหเชา โดยผกเรอดวยเชอกตดกบแพเฝาอยจนเวลาตส แตพอฝนตกผเชาจงขนไปนอนบนแพแลวหลบไปแสดงวาไมไดใชความระมดระวงพอสมควรเมอเรอถกคนรายลกไปผเชาตองรบผดใชราคาเรอแกผใหเชา (คำาพพากษาฎกาท 6072490/ ) หรอเชาเรอน แลวเรอนเกดบบสลายเสยหายขนเพราะการกระทำาของบคคลอนในระหวางทผเชาอยอนเปนความผดของผเชาไมสงวนทรพยสนทเชา ผเชาตองรบผดตอผใหเชา (คำาพพากษาฎกาท 8052497/ ) หรอลกจางของผเชา ขบรถทเชาไปดวยความประมาทไปชนกบรถคนอนจนไดรบความเสยหาย ผเชาตองรบผดในความเสยหายของรถทเชาตอผใหเชา (คำา
![Page 54: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/54.jpg)
54
พพากษาฎกาท 24522525/ )แตถาผเชาใชทรพยสนทเชาโดยชอบ ผเชากไมตองรบ
ผดในความสญหายหรอบบสลายในทรพยสนทเชาแตอยางใด ดงนนความสญหายหรอเสยหายเกดจากการใชงานทรพยตามปกตหรอเกดเพราะเหตสดวสย เชน เชาเรอไปบรรทกสงของและลากจงเรอลำาเลยง เคลอนลมจดผดปกตจนทำาใหเรอจม เปนเหตสดวสย (คำาพพากษาฎกาท 4652497/ ) หรอเชากระบอไปทำานา กระบอถกคนรายปลนเอาไปผเชาไมสามารถขดขนได ความสญหายของทรพยสนทเชาไมใชความผดของผเชา (คำาพพากษาฎกาท 8312522 1192/ , /
522) ดงนผเชาไมตองรบผดตอผใหเชา ในเรองอายความฟองรองเกยวกบสญญาเชานน
มาตรา 563 บญญตวา คดอนผใหเชาจะฟองผเชาเกยวแก“สญญาเชานนทานหามมใหฟองเมอพนกำาหนดหกเดอนนบแตวนสงคนทรพยสนทเชา กลาวคออายความกรณทผใหเชาฟองผ”เชาเกยวกบสญญาเชามอายความ 6 เดอน นบแตวนสงคนทรพยสนทเชา
การฟองเกยวกบสญญาเชา หมายถง การฟองผเชาทละเมดขอตกลงตางๆ ทกำาหนดไวในสญญา หรอฟองใหรบผดตามกรณตางๆทกฎหมายบญญตไวหรอการฟองกรณผเชาปฏบตผดหนาทผเชาโดยทวไป (คำาพพากษาฎกาท
912512/ ) เชน ฟองใหผเชาชำาระเบยปรบหรอคาปรบตามสญญาเชาวนละ 200 บาทของคาเชาแตละงวดทยงไมไดชำาระ เปนการฟองใหผเชารบผดเพราะผเชาปฏบตผดสญญาเชา จงมอายความ 6 เดอน ตามมาตรา 563 (คำาพพากษา
![Page 55: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/55.jpg)
55
ฎกาท 74632553 3682549/ , / )สวนท 3 ความระงบแหงสญญาเชา
สญญาเชาเปนสญญาทผใหเชาตกลงใหผเชาไดใชหรอไดรบประโยชนในทรพยสนทเชาอยางมกำาหนดเวลา สญญาเชาจงตองมความระงบแหงสญญาเชาอยเสมอ ประมวลกฎหมายแพงและพาณชย จงไดกำาหนดความระงบแหงสญญาเชา การบอกเลกสญญาเชาทงผลแหงการโอนกรรมสทธในทรพยสนทใหเชาและการอนทสบเนองจากการสนสดแหงการเชาไวในหมวด 4 มาตรา 564 ถงมาตรา 571 ซงแยกพจารณาเปน 1.ความระงบแหงสญญาเชาและการบอกเลกสญญาเชา 2.กรณททรพยสนทใหเชาสญหาย 3.การโอนกรรมสทธในทรพยสนทใหเชา 4.กรณการครองทรพยสนทเชาเมอสนกำาหนดเวลาเชา ดงน
1. ความระงบแหงสญญาเชาทรพยและการบอกเลกสญญาเชา
ความระงบแหงสญญาเชาและการบอกเลกสญญาเชาทรพย แยกพจารณาดงน
1.1 สญญาเชาระงบไปดวยตายของผเชาแมประมวลกฎหมายแพงและพาณชยในเรองเชาทรพย
จะมไดกำาหนดใหสญญาเชาระงบเพราะเหตผเชาถงแกความตายกตาม แตการเชาทรพยสนนน ปกตฝายผใหเชายอมเพงเลกถงคณสมบตของผเชาเปนสำาคญวาจะสมควรไดรบความไววางใจในการใชทรพยทเชาและในการดแลรกษาทรพยทเชาหรอไม สทธของผเชาจงมสภาพเปนการเฉพาะตว เมอผเชาถงแกความตายสญญาเชายอมเปนอนระงบไป (คำาพพากษาฎกาท 1471/
2494 5682498, / ) ดงนนแมทายาทของผ
![Page 56: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/56.jpg)
56
เชาอยในทรพยทเชาตอมากไมกอใหเกดสญญาเชาใหมแตอยางใดแตเปนการอยโดยอาศยสทธของผใหเชาเทานน (คำาพพากษาฎกาท 1192509/ ) นอกจากนนสทธการเชาไมใชทรพยสนจงไมอาจตกทอดแกทายาทของผเชาได (คำาพพากษาฎกาท 15372500 9252501/ , / )
เมอสญญาเชาระงบไปดวยความตายของผเชา หากผใหเชาไมประสงคใหทายาทของผเชาอยในทรพยสนทเชาตอไปยอมฟองขบไลไดทนทเพราะไมมกฎหมายใหบอกกลาวกอนฟองแตอยางใด (คำาพพากษาฎกาท 5402517/ )
แมสญญาเชาทรพยยอมระงบไปดวยความตายของผเชาและสทธการเชาไมตกทอดไปยงทายาทของผเชา (คำาพพากษาฎกาท 5859/2530, 1471/2491, 383/2540) เพราะถอวาเปนสทธเฉพาะตวของผเชา แตสำาหรบผใหเชานนถอวาคณสมบตของผใหเชาไมใชสาระสำาคญของสญญาเชา ดงนนแมผใหเชาจะถงแกความตายสญญาเชากไมระงบทายาทของผใหเชายอมรบโอนไปทงสทธและหนาทตามสญญาเชา (คำาพพากษาฎกาท 698/2540) และดวยหลกทวาผใหเชาหาจำาตองเปนเจาของทรพยสนทใหเชาไม (คำาพพากษาฎกาท 102/2525, 7252/2543, 1035/2547) ซงบางกรณทรพยสนทเชาอาจตกอยในสทธเกบกนและผทรงสทธเกบกนไดนำาทรพยสนนนออกใหเชา ผทรงสทธเกบกนจงเปนผใหเชาได (มาตรา 1417) แตปญหาวาหากผทรงสทธถงแกความตายและทำาใหสทธเกบกนนนสนไปตามมาตรา 1418 วรรคทาย จะทำาใหสญญาเชาระงบไปดวยหรอไม ซงเรองนศาลฎกาไดมคำาวนจฉยไวในคำาพพากษาฎกาท 2297/2541 “..........ท. ในฐานะผทรงสทธเกบกนได
![Page 57: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/57.jpg)
57
ทำาสญญาใหจำาเลยเปนผเชาทดนพรอมตกแถวมกำาหนดเวลา 30 ป โดยมการทำาสญญาเชาและจดทะเบยนตอพนกงานเจาหนาท แมหลงจากทำาสญญาเชา ท. ผทรงสทธเกบกนถงแกความตายอนเปนผลใหสทธเกบกนสนไปตาม มาตรา 1418 วรรคทาย กตาม แตกไมกระทบถงสทธของจำาเลยซงเปนบคคลภายนอก การสนไปของสทธเกบกนหามผลทำาใหสญญาเชาระงบไปไม”
เมอระยะเวลาตามสญญาเชาครบกำาหนดเวลาเชาแลวโดยผใหเชาไมยนยอมใหผเชาอยในทรพยสนทเชา หากผเชายงคงอยในทรพยสนทเชายอมเปนการผดสญญาเชาและเปนละเมดตอผใหเชา ผใหเชายอมมสทธเรยกคาเสยหายจากผเชาไดทงในฐานะผดสญญาเชาและฐานกระทำาละเมด ตามมาตรา 420 (คำาพพากษาฎกาท 923/2549)
1 2. สญญาเชาระงบเมอถงกำาหนดเวลาทไดตกลงกน
มาตรา 564 บญญตวา อนสญญาเชานน ทานวา“ยอมระงบไปเมอสนกำาหนดเวลาทไดตกลงกนไว มพกตองบอกกลาวกอน”
สญญาเชาเปนสญญาทคสญญาตกลงไดใชหรอไดรบประโยชนจากทรพยสนทเชาชวระยะเวลาอนมจำากด คสญญาจะตกลงเชากนตลอดไปโดยไมมเวลาสนสดไมได ไมวาจะเปนการเชาสงหารมทรพยหรออสงหารมทรพย จะเหนไดจากมาตรา 540 กำาหนดใหการเชาอสงหารมทรพยหามมใหกำาหนดเวลาเชากนเกนกวา 30 ป มขอยกเวนการเชาทกำาหนดเวลาเชาตลอดอายของผเชาหรอผใหเชาเทานนทกฎหมายอนญาตใหทำากนไดตามมาตรา 541 (อำานคฆ คลายสงข, 2555, หนา 79) ดงนนสญญาเชา
![Page 58: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/58.jpg)
58
ยอมระงบไปเมอสนกำาหนดเวลาทไดตกลงกนไวโดยไมตองมการบอกกลาวกอน (คำาพพากษาฎกา 1062/2539) เชน สญญาเชากำาหนดเวลาเชากนไว 3 ป ทำาสญญาเชาเมอวนท 1 มกราคม 2550 สญญาเชายอมระงบเมอสนกำาหนดระยะเวลา 3 ป กลาวคอสนกำาหนดเวลาในวนท 1 มกราคม 2553 โดยไมตองมการบอกกลาวใดๆกอน (คำาพพากษาฎกาท 1035/2547) หรอกำาหนดเวลาเชาใหสนสดในวนท 1 พฤศจกายน เมอถงกำาหนดวนท 1 พฤศจกายน สญญาเชากระงบไปทนท (คำาพพากษาฎกาท 894/2542)
สญญาเชาอสงหารมทรพยทตกลงระยะเวลาเชากนเกน 3 ป แตมไดทำาหนงสอและจดทะเบยนตอพนกงานเจาหนาท กฎหมายมไดกำาหนดใหมผลเปนโมฆะ แตมผลใหบงคบไดเพยง 3 ป ตามมาตรา 538 สญญาเชาประเภทนศาลฎกาวนจฉยวา การเชาตามสญญาเชาในชวง 3 ปแรก เปนสญญาเชาทมกำาหนดเวลาเชาตามมาตรา 564 ดงนนหากไมมขอตกลงใหผใหเชาบอกเลกสญญาเชาไดกอนครบเวลาเชา 3 ป ผใหเชากไมอาจบอกเลกสญญาเชาได (คำาพพากษาฎกาท 53/2546)
สญญาเชาอสงหารมทรพยทตกลงระยะเวลาเชากนเกน 3 ป แตมไดทำาหนงสอและจดทะเบยนตอพนกงานเจาหนาท ยอมมผลใหบงคบไดเพยง 3 ป เมอครบกำาหนดเวลา 3 ป หากผเชายงคงอยในทรพยทเชาโดยผใหเชาไมทกทวง ตองถอวาเปนการเชาตอไปโดยไมมกำาหนดเวลาตามมาตรา 570 หากตอมาผใหเชาประสงคจะเลกสญญาเชาผใหเชาจะตองบอกกลาวตามมาตรา 566 (คำาพพากษาฎกาท 2196/2545)
1.3 กรณเชาถอสวนและเชานา
![Page 59: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/59.jpg)
59
การระงบแหงสญญาเชาถอสวนและเชานานน มาตรา 565 บญญตวา การเชาถอสวนนน ทานใหสนนษฐานไว“
กอนวาเชากนปหนงการเชานากใหสนนษฐานไวกอนวาเชากนตลอดฤดทำา
นาปหนง”กลาวคอเปนขอสนนษฐานเกยวกบกำาหนดเวลาในการ
เชาถอสวน การเชานา ซงศาสตราจารยอำานคฆ คลายสงข อธบายไววา เปนเพยงขอสนนษฐานของกฎหมายในเบองตน “การเชาถอสวนและเชานา ในกรณทมขอโตแยงในเรองกำาหนดเวลาเชากน เมอมขอพพาทเปนคดขนกฎหมายสนนษฐานเบองตนวาเชากน 1 ป หรอฤดทำานา 1 ป แตคสญญาอาจนำาพยานหลกฐานมาสบหกลางขอสนนษฐานน ใหเหนวามขอตกลงกำาหนดเวลากนไวแนนอนแลวเปนอยางอนได ฉะนนการทจะถอวาการเชาถอสวนมกำาหนด 1 ป หรอเชานามกำาหนดตลอดฤดทำานา 1 ปดงขอสนนษฐานนน จงไดแกกรณมขอโตแยงเรองกำาหนดเวลาเชาไมอาจตกลงกนได ทงไมมขอเทจจรงแนชดเปนอยางอนแลว จงจะนำาขอสนนษฐานของกฎหมายไปใชบงคบ ” (อำา-นคฆ คลายสงข 2555, , หนา 81)
กรณทสญญาเชาทนาไดเลกหรอระงบลงแตผเชาเกบเกยวขาวยงไมแลวเสรจมาตรา 571 บญญตวา ถาสญญา“เชาทนาไดเลกหรอระงบลง เมอผเชาไดเพาะปลกขาวลงแลวไซร ทานวาผเชายอมมสทธทจะครองนานนตอไปจนกวาจะเสรจการเกยวเกบ แตตองเสยคาเชา กลาวคอใหสทธผเชาครองนานน”เพอจดการเกบเกยวขาวใหเสรจแตตองเสยคาเชาใหแกผใหเชาดวย
![Page 60: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/60.jpg)
60
1 4. กรณกำาหนดเวลาเชาไมปรากฏในความทตกลงกนหรอไมพงสนนษฐานได
สญญาเชาทไมมกำาหนดเวลาเชานน หากจะเลกสญญาจะตองปฏบตตามทกฎหมายกำาหนดไวตามมาตรา 566 ซงบญญตวา ถากำาหนดเวลาเชาไมปรากฏในความทตกลงกนหรอ“ไมพงสนนษฐานไดไซร ทานวาคสญญาฝายใดจะบอกเลกสญญาเชาในขณะเมอสดระยะเวลาอนเปนกำาหนดชำาระคาเชากไดทกระยะ แตตองบอกกลาวแกอกฝายหนงใหรตวกอนชวกำาหนดเวลาชำาระคาเชาระยะหนงเปนอยางนอยแตไมจำาตองบอกกลาวลวงหนากวาสองเดอน ”
กลาวคอกฎหมายใหสทธแกคสญญาเชาทงสองฝายสามารถบอกเลกสญญาเชาไดโดยไมมฝายใดประพฤตผดสญญา (อำานคฆ คลายสงข 2555, , หนา 84) แตทงนตองเปนสญญาเชาทไมมกำาหนดเวลาเชา ซงสญญาเชาทไมกำาหนดเวลาเชา เชน สญญาเชาทคสญญากำาหนดแตอตราคาเชาไวสวนกำาหนดเวลาเชาไมไดกำาหนดไวในสญญาแตอยางใด (คำาพพากษาฎกาท 41752530 61702551/ , / )หรอสญญาเชาทมกำาหนดเวลาเชา แตเมอสนกำาหนดเวลาเชาแลวผเชายงคงครองทรพยสนทเชาอยผใหเชารแลวไมทกทวงตามมาตรา 570 หรอสญญาเชาอสงหารมทรพยทมกำาหนดเวลาเชาเกนกวา 3 ป แตมไดทำาเปนหนงสอและจดทะเบยนตอพนกงานเจาหนาท ซงมผลใชบงคบไดเพยง 3 ป ตามมาตรา
538 เมอครบเวลา 3 ปแลวผเชายงคงอยในทรพยสนทเชาโดยผใหเชาไมทกทวง ถอวาระยะเวลาหลงจาก 3 ป เปนการเชาทไมมกำาหนดเวลาเชา ตามมาตรา 570 (คำาพพากษาฎกา
![Page 61: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/61.jpg)
61
ท 21962545/ )สญญาเชาทไมมกำาหนดเวลาเชาดงกลาวกฎหมาย
กำาหนดใหสทธคสญญาทจะบอกเลกสญญาเชาได โดยกำาหนดวธการบอกเลกสญญาเชาไวดงน
1( ) บอกเลกสญญาเชาขณะเมอสดระยะเวลาอนเปนกำาหนดชำาระคาเชา
2( ) บอกกลาวแกอกฝายหนงใหรตวกอนชวกำาหนดเวลาชำาระคาเชาระยะหนงเปนอยางนอย
3( ) แตไมจำาตองบอกกลาวลวงหนากวา 2 เดอน
ตวอยาง สญญาเชาหองพกกำาหนดชำาระคาเชาทกวนสนเดอน หากผใหเชาประสงคจะบอกเลกสญญาเชาจะตองบอกกลาวใหผเชารตวกอนลวงหนานบแตวนสนเดอนอนเปนวนกำาหนดชำาระคาเชาไมนอยกวา 1 เดอน เพอใหมผลเปนการเลกสญญาเชาเมอถงกำาหนดชำาระคาเชาในเดอนถดไป ถาผใหเชาบอกเลกสญญาไปถงผเชาในวนท 15 กรกฎาคม 255
7 ซงถอวาเปนการบอกกลาวเลกสญญาในวนท 31
กรกฎาคม 2557 และมผลเปนการเลกสญญาเชาเมอครบกำาหนดชำาระคาเชาในเดอนถดไปคอวนท 31 สงหาคม
2557 (เทยบคำาพพากษาฎกาท 1297252/4)
ในกรณทกำาหนดชำาระคาเชากนนานกวา 1 เดอน เชน กำาหนดชำาระคาเชาเปนราย 3 เดอน หรอรายป ดงนการบอกกลาวไมตองบอกกลาวลวงหนากวา 2 เดอน กลาวคอถากำาหนดชำาระคาเชาเปนรายป เมอผใหเชาบอกกลาวขอเลกสญญาในวนท 15 กรกฎาคม 2557 ยอมมผลเปนการเลก
![Page 62: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/62.jpg)
62
สญญาในวนท 15 กนยายน 2557 หรอการบอกกลาวจะไมถง 2 เดอน แตเมอผใหเชายนฟองขบไลผเชาภายหลงการบอกกลาวเลกสญญาไปแลวกวา 2 เดอน กถอวาการฟองเปนบอกกลาวตามมาตราน ผใหเชาจงมอำานาจฟองผเชาได (คำาพพากษาฎกาท 10702508 70025/ , /15)
การบอกกลาวเลกสญญาเชาตามมาตรา 566
กฎหมายไมไดบงคบใหตองทำาเปนหนงสอ (คำาพพากษาฎกาท -10062495 8318332520/ , / )
จงบอกกลาวดวยวาจาได (คำาพพากษาฎกาท 68992539/ )
การเชาอสงหารมทรพยทมไดมหลกฐานเปนหนงสอซงเปนกรณทไมอาจฟองรองบงคบคดตามสญญาเชาไดตามมาตรา
538 หากผใหเชาตองการขบไลผเชายอมฟองไดทนทโดยไมตองบอกกลาวใหเวลาตามมาตรา 566 กอนแตอยางใด (คำาพพากษาฎกาท 6272510 202519/ , / )2 กรณทรพยสนซงใหเชาสญหาย
2.1 กรณทรพยสนทเชาสญหายไปทงหมดสญญาเชาเปนสญญาทผเชาไดใชหรอไดรบประโยชน
จากทรพยสนทเชา หากทรพยสนทเชาสญหายไป มาตรา 567 จงบญญตวา ถาทรพยสนซงใหเชาสญหายไปทงหมด“
ไซร ทานวาสญญาเชากยอมระงบไปดวย” กลาวคอสญญาเชายอมระงบไปดวยเหตททรพยสนทใหเชาสญหายไปทงหมด ไมวาทรพยสนทใหเชานนจะเปนสงหารมทรพยหรออสงหารมทรพยกตาม เมอทรพยสนทเชาสญหายไปทงหมดยอมทำาใหสญญาเชา
![Page 63: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/63.jpg)
63
ระงบไปทนท สวนสาเหตทกฎหมายใหสญญาเชาระงบไปดวยเหตทรพยสนทเชาสญหายไปทงหมดกเพราะตวทรพยสนทเชานนเปนวตถแหงหนตามสญญาเชาทรพย เมอทรพยสนทเชาสญหายไปทงหมดยอมไมมวตถแหงหนอยอกตอไป (ไผทชต เอกจรยกร, 2551, หนา 179)
สวนการสญหายจะเปนเพราะความผดของคสญญาฝายหนงฝายใดหรอเปนความผดของบคคลภายนอกหรอเปนเพราะเหตสดวสยกทำาใหสญญาเชาระงบสนไปเชนกน (อำา-นคฆ คลายสงข, 2555, หนา 91)
สญญาเชายอมระงบไปดวยเหตททรพยสนทใหเชาสญหายไปทงหมด เชน เมอตกแถวซงเปนวตถแหงการเชา ซงโจทกเชาจากจำาเลย ถกเพลงไหมหมดสนสญญายอมระงบไป (คำาพพากษาฎกาท 1292/2509) หรอหองแถวไมถกไฟไหมเหลอแตพนซเมนตชนลางกบเสาทไหมเกรยม ผเชาซอมเพมเตมชนลางแลวอยทำาการคา ถอวาหองแถวหมดสภาพสญญาระงบไปตามมาตรา 567 แลว (คำาพพากษาฎกาท 1057/2520) หรอเมอหองแถวซงเปนวตถแหงการเชาถกไฟไหมหมดสนสญญาเชายอมระงบไปตามมาตรา 567 (คำาพพากษาฎกาท 1346/2517) ทวาทรพยสนทเชาสญหายไปทงหมดทำาใหสญญาเชาระงบไปนนจะตองเปนตวทรพยสนทเชานนสญหาย เสยหายหรอถกทำาลายไปทงหมด ไมคงสภาพทจะเปนวตถแหงหนตามสญญาเชาไดอก ดงนนสงทสญหายเสยหายหรอถกทำาลายไปไมใชตวทรพยสนทเชายอมไมทำาใหสญญาเชาระงบไป เชน เชาทดนเพอปลกบานอาศย แมบานนนจะถกไฟไหมเสยหาย
![Page 64: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/64.jpg)
64
ทงหลงกไมทำาใหสญญาเชาระงบ (คำาพพากษาฎกาท 281/286/2502, 1366/2505, 1955/2523)
หากการสญหายของทรพยสนทเชาเปนความผดของคสญญาฝายใดฝายหนง ศาสตราจารยอำานคฆ คลายสงข อธบายไววา คสญญาอกฝายหนงกฟองเรยกคาเสยหายได เชน ผให“เชาประสงคจะรอบานเชาเพอปลกเปนตกแถวใหเชาเรยกเงนกนเปลา ไดบอกเลกสญญาและใหผเชาขนยายไป แตเนองจากสญญาเชายงไมครบกำาหนด ผเชาไมยอมเลกสญญาและคงครอบครองอยอาศยในบานเชาตลอดมา ผใหเชาจงใชผอนลอบวางเพลงไฟไหมบานและทรพยสนของผเชาทอยในบานเชาหมดสน ดงนสญญาเชาระงบ และผใหเชาตองรบผดชดใชคาสนไหมทดแทนความเสยหายททรพยสนของผเชาถกไฟไหมนนดวย” (อำานคฆ คลายสงข, 2555, หนา 91)
2.2 กรณทรพยสนทเชาสญหายไปเพยงบางสวนกรณททรพยสนทเชาสญหายไปเพยงบางสวนบงคบ
ตามมาตรา 568 ซงบญญตวา ถาทรพยสนซงใหเชาสญหายไป“แตเพยงบางสวนและมไดเปนเพราะความผดของผเชา ทานวาผเชาจะเรยกใหลดคาเชาลงตามสวนทสญหายกได
ในกรณเชนน ถาผเชาไมสามารถใชสอยทรพยสนสวนทยงคงเหลออยนนสำาเรจประโยชนไดดงทไดมงหมายเขาทำาสญญาเชาไซร ทานวาผเชาจะบอกเลกสญญาเสยกได กลาวคอ”เมอทรพยสนทใหเชาสญหายไปเพยงบางสวน กฎหมายมไดกำาหนดใหสญญาเชาระงบเพราะทรพยสนอนเปนวตถแหงหนตามสญญาเชายงคงมอย กฎหมายกำาหนดเพยงใหผเชามสทธเรยกใหผใหเชาลดคาเชาลงตามสวนทสญหาย แตตองเปนกรณ
![Page 65: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/65.jpg)
65
ทความสญหายบางสวนแหงทรพยสนนนมไดเกดจากความผดของผเชา
แตถาปรากฏวาทรพยสนทยงคงเหลออยนน ผเชาไมสามารถใชสอยใหสำาเรจประโยชนตามทมงหมายทเขาทำาสญญาเชาไดกฎหมายใหสทธแกผเชาจะบอกเลกสญญาเชานนเสยกได
ตวอยาง เชาบานแฝด 3 หลง เปนบาน 3 ฤด หลงหนงๆ เหมาะสำาหรบ ฤดฝน ฤดหนาว และฤดรอน คาเชาเดอนละ 6,000 บาท หากไฟไหมไปเสย 1 หลง โดยมใชความผดของผเชา ผเชากมสทธเรยกรองใหลดคาเชาลงเหลอเดอนละ 4,000 บาท หรอ เชาบานทมเรอนคนใช เมอเรอนคนใชถกไฟไหมหมดทงหลงหากการทผเชาจะอยในบานทเชาตอไป ผเชาจะตองมและใชเรอนคนใชใหคนใชอย เมอขาดเรอนคนใช ทงบานกคบแคบไมสามารถอยตอไปไดตามปกตสขดงทมงหมายเขาทำาสญญา ผเชากบอกเลกสญญาได (อำานคฆ คลายสงข, 2555, หนา 92)
คสญญาอาจตกลงวาหากทรพยสนทเชาสญหายหรอเสยหายไปบางสวนสญญาเชานนระงบไปได เชน สญญาเชาหองเพออยอาศย โดยมขอสญญาวา ถาหองเชาเกดอคคภย สญญาเชาเปนอนระงบ หองเชาถกไฟไหมไปบางสวนซอมแซมกใชอยอาศยได แตเมอหองเชาถกไฟไหมยอมทำาสญญาเชาระงบไป (คำาพพากษาฎกาท 177-186/2519, 1443/2503 (ประชมใหญ))3. การโอนกรรมสทธในทรพยสนทเชา
โดยเหตทสญญาเชาทรพยมใชสญญาทโอนกรรมสทธในทรพยสนใหแกผเชาแตอยางใด หากแตเปนเพยงสญญาใหใชหรอไดรบประโยชนจากทรพยสนทเชาเทานน กรรมสทธใน
![Page 66: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/66.jpg)
66
ทรพยสนทเชาจงยงเปนของผใหเชา ผใหเชาในฐานะเจาของกรรมสทธยอมมอำานาจโอนกรรมสทธในทรพยสนนนใหแกผอนได ตามมาตรา 1336 ไมวาจะเปนการขาย แลกเปลยนหรอให ซงมาตรา 569 ไดบญญตวา อนสญญาเชา“อสงหารมทรพยนนยอมไมระงบไปเพราะเหตโอนกรรมสทธทรพยสนซงใหเชาผรบโอนยอมรบไปทงสทธและหนาทของผโอนซงมตอผเชานนดวย”
ซงการโอนกรรมสทธในทรพยสนทเชาแยกพจารณาไดดงน
3 1. กรณทรพยสนทใหเชาเปนสงหารมทรพย ถาผใหเชาโอนกรรมสทธทรพยสนทใหเชาซงเปน
สงหารมทรพยใหแกบคคลภายนอกยอมทำาใหสญญาเชานนสนสดลง บคคลภายนอกผรบโอนกรรมสทธในทรพยสนทเชาไมตองผกพนตามสญญาเชาทผใหเชามตอผเชาแตอยางใด ผรบโอนกรรมสทธมอำานาจเรยกใหผเชาสงมอบทรพยสนใหในฐานะเจาของกรรมสทธไดทนท ผเชาไมอาจฟองผใหเชาหรอผรบโอนกรรมสทธใหปฏบตตามสญญาเชาได ผเชาคงมเพยงสทธเรยกรองใหผใหเชารบผดชดใชคาสนไหมทดแทนความเสยหายเพราะมการรอนสทธอนเกดจากความผดของผใหเชา เชน นาย ก. เชารถยนตของนาย ข. จำานวน 1 คน มกำาหนดเวลาเชา 6 เดอน นาย ก. ใชรถยนตไดเพยง 1 เดอน นาย ข. กเอารถยนตคนดงกลาวโอนใหแกนาย ค. นาย ค. ยอมมสทธเรยกเอารถยนตคนนนไดทนท โดยทนาย ก. ไมมสทธทจะฟอง นาย ข. หรอนาย ค. ใหปฏบตตามสญญาเชาได แตการกระทำาของนาย ข. ถอวาเปนการรอนสทธเพราะความผดของ นาย ข. ทโอนรถยนตให
![Page 67: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/67.jpg)
67
นาย ค. ดงน นาย ก. จงมสทธฟองนาย ข. ใหรบผดชดใหคาสนไหมทดแทนความเสยหายเชาคาเชารถยนตคนอนและเสยคาเชาแพงขนได (อำานคฆ คลายสงข 2555, , หนา 66)
กรณททรพยสนทเชาเปนอสงหารมทรพย เชน เรอนทอาศยถาผใหเชาขายเรอนดงกลาวใหแกบคคลภายนอกอยางสงหารมทรพย กลาวคอผซอตองรอถอนเรอนไป หากยงอยในอายสญญาเชาระหวางผใหเชากบผเชา ผซอตองรบโอนไปทงสทธและหนาทของผโอนซงมตอผเชาจนกวาสญญาเชานนจะสนสดลง (คำาพพากษาฎกาท 27252532/ )
คำาพพากษาฎกาท 27252532/ จำาเลยซออาคารพพาทอยางสงหารมทรพยโดยตองรอถอนไปเมออาคารพพาทยงอยในอายสญญาเชา ระหวางโจทกกบเจาของเดมจำาเลยผซอตองรบโอนไปทงสทธและหนาทของผโอนซงมตอผเชา จำาเลยตองปฏบตตามสญญาเชาจนกวาสญญาเชาสนสดลง
3 2. กรณทรพยสนทใหเชาเปนอสงหารมทรพย กรณททรพยสนทเชาเปนอสงหารมทรพย มาตรา 569 บญญตวา อนสญญาเชาอสงหารมทรพยนนยอมไม“
ระงบไปเพราะเหตโอนกรรมสทธทรพยสนซงใหเชา ผรบโอนยอมรบไปทงสทธและหนาทของผโอนซงมตอผเชานนดวย ดงนน”การโอนกรรสทธในอสงหารมทรพยสนอนเปนทรพยสนทเชามผลดงน
1( ) สญญาเชาอสงหารมทรพยไมระงบ กลาวคอการเชาอสงหารมทรพยแมมการโอนกรรมสทธในทรพยสนทเชาสญญาเชากไมระงบไป
2( ) ผรบโอนกรรมสทธในอสงหารมทรพยทเชา ยอม
![Page 68: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/68.jpg)
68
รบโอนไปทงสทธและหนาทของผโอน กลาวคอผรบโอนตองรบสทธและหนาทของผใหเชาตามสญญาเชา โดยเขาสวมฐานะเปนผใหเชาตามสญญาเชาตอไป แมผรบโอนจะรหรอไมรถงการเชานนหรอไมกตาม เชน สญญาเชามขอความวาผเชาจะไมนำาตกแถวทเชาไปใหเชาชวงหรอใหผเชาอย เวนแตจะไดรบความยนยอมเปนลายลกษณอกษรจากผใหเชา เมอผเชาผดสญญาเชาโดยนำาตกแถวไปใหบคคลอนเชา โดยไมไดรบความยนยอม ผรบโอนยอมมสทธเลกสญญาเชาได (คำาพพากษาฎกาท 2282/2527)
การโอนกรรมสทธในอสงหารมทรพยอนเปนทรพยสนทเชา ซงผรบโอนตองรบไปทงสทธและหนาทของผโอน ใชบงคบเฉพาะการเชาทมหลกฐานเปนหนงสอหรอทำาเปนหนงสอและจดทะเบยนตอพนกงานเจาหนาทตามมาตรา 538 เทานน (คำาพพากษาฎกาท 702522/ ) เชน สญญาเชาทดนตลอดชวตของผเชาแตมไดทำาเปนหนงสอและจดทะเบยนตอพนกงานเจาหนาท ดงนผซอทดนซงเปนผรบโอนกรรมสทธในทดนอนเปนทรพยสนทเชาไมตองผกพนตามสญญาเชาแตอยางใด จงฟองขบไลผเชาใหออกไปจากทดนได (คำาพพากษาฎกาท 17192524/ )
สทธและหนาททผรบโอนกรรมสทธในอสงหารมทรพยอนเปนทรพยสนทเชา ยอมรบไปเฉพาะสทธหนาทตามสญญาเชาเทานน ขอตกลงอนตางหากจากสญญาเชา ไมผกพนผรบโอนใหจำาตองปฏบตตามขอตกลงนน เชน ขอตกลงทผใหเชาตองแจงใหผเชาทราบเกยวกบการขายทรพยสนทใหเชาเปนขอตกลงตางหากจากการเชา (คำาพพากษาฎกาท 68992539/ )
![Page 69: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/69.jpg)
69
หรอขอตกลงทวาถาผใหเชาไมตองการใหผเชาเชาตอไป ผใหเชาตองรบซอโรงเรอนทผเชาปลกสรางขอตกลงดงกลาวเปนขอตกลงตางหากจากการเชา (คำาพพากษาฎกาท 16762/
517) หรอคำามนของผใหเชาทจะใหเชาทรพยสนตอไปเปนขอตกลงตางหากจากการเชาซงเปนเพยงบคคลสทธ ไมใชทรพยสทธ (คำาพพากษาฎกาท 69752537 649/ ,
12539/ ) จงไมผกพนผรบโอนใหตองปฏบตตาม นอกจากนนขอตกลงทไมใชสทธและหนาททเปนสาระสำาคญเกยวกบสญญาเชา หรอขอปฏบตของผใหเชาเดมกบผเชาทแตกตางจากบทบญญตของกฎหมาย ขอตกลงนนไมผกพนผรบโอนเชนกน เชน การคนเงนประกนการเชา แมระบไวในสญญาเชาแตกเปนสทธและหนาทอนตามสญญาเชา ไมใชสาระสำาคญเกยวกบสญญาเชาไมผกพนผรบโอน (คำาพพากษาฎกาท 1990/
255261902533, / ) หรอสญญาเชาทดนและตกแถวทผเชาทำากบ ส. ผใหเชาเดม มไดระบเรองการชำาระคาเชาไววาใหปฏบตอยางไร การชำาระคาเชาผเชาจงตองชำาระยงภมลำาเนาปจจบนของ ส. ตามประมวลกฎหมายแพงและพาณชย มาตรา 324 แมตามทางปฏบต ส.จะเปนผมาเกบคาเชาจากผเชากตาม กเปนเพยงขอปฏบตระหวาง ส. กบผเชาเทานนเมอ ส. โอนทดนและตกแถวใหผรบโอนมผลใหผรบโอนมฐานะเปนผใหเชา ขอปฏบตนหาไดโอนมาดวยไมเพราะมใชสทธและหนาทซงเกดขนตามสญญาเชา ดงนนการทผเชาไมไปชำาระคาเชายงภมลำาเนาปจจบนของผรบโอนจงเปนผผดสญญาเชา ผรบโอนยอมมสทธบอกเลกสญญาเชาได (คำาพพากษาฎกาท 3577/2532, 5445/2537)
![Page 70: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/70.jpg)
70
การโอนอสงหารมทรพยทมคนเชาไปยงบคคลอนนน ไมใชการโอนหนตามมาตรา 306 หากแตเปนกรณทตองบงคบตามมาตรา 569 ซงผรบโอนตองรบไปทงสทธและหนาท ผรบโอนไมตองแจงใหผเชาทราบการโอนเปนหนงสอตามมาตรา 306(คำาพพากษาฎกาท 13532504/ )
การโอนอสงหารมทรพยทมผเชาอย ซงจะตองบงคบตามมาตรา 569 นน ผโอนตองมกรรมสทธในทรพยและโอนกรรมสทธในขณะทมสญญาเชาผกพนอย ผรบโอนจงจะรบไปทงสทธและหนาทของผโอนทมตอผเชานน (คำาพพากษาฎกาท
-104510492507/ (ประชมใหญ )) สญญาทเจาของทดนใหผเชาเชาทดนปลกตกตกเปนของเจาของทดนตงแตสรางตกเสรจ โดยผเชามสทธครอบครองและใหเชาชวงตอไปไดนน เมอผเชาทำาผดสญญาจนเจาของทดนใชสทธเขาครอบครองตกเสยแลว เจาของทดนหาใชผรบโอนกรรมสทธในตกซงตองดวยบทบญญตตามมาตรา 569 ไม เจาของทดนจงไมตองรบโอนสทธและหนาททผเชามตอผเชาชวงแตอยางใด (คำาพพากษาฎกาท -143014322510/ )
กรณทเจาของรวมในอสงหารมทรพยคนหนงไดนำาอสงหารมทรพยออกใหเชา ตอมาในระยะอายสญญาเชาเจาของรวมคนดงกลาวไดโอนกรรมสทธในอสงหารมทรพยนนใหแกเจาของรวมอกคนหนง เจาของรวมผรบโอนตองรบไปทงสทธและหนาทตามสญญาเชาตามมาตรา 569 เชน ทพพาทเปนของเจาของรวม 2 คน จำาเลยเชาจากเจาของรวมคนหนงแมทพพาทจะเปลยนมาเปนกรรมสทธของโจทกซงเปนเจาของรวมอกคน
![Page 71: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/71.jpg)
71
หนงแตผเดยวภายหลงกตาม ตามประมวลกฎหมายแพงและพาณชย มาตรา 569 สญญาเชากหาไดระงบไปไม โจทกตองรบไปทงสทธและหนาททเจาของรวมคนนนมอยตอจำาเลยตามสญญา ทงเมอโจทกไมไดตงประเดนนำาสบใหปรากฏวา โจทกไมตองผกพนตามสญญาเชานนอยางใด เชนนแลว เมอสญญาเชายงไมระงบและเปนการเชาทไดรบความคมครองตามพระราชบญญตควบคมคาเชาโจทกกไมมสทธฟองขบไล (คำาพพากษาฎกาท 90/2507,219/2511)
ผรบโอนอสงหารมทรพยจะตองรบไปทงสทธและหนาทของผโอนซงมตอผเชากตอเมอการเชานนกระทำาโดยผมอำานาจทำาสญญาใหเชา หากมการทำาสญญาใหเชาโดยผไมมอำานาจใหเชาแลว ผรบโอนหาตองผกพนตามสญญาเชานนไม เชน สญญาเชาทดนปลกอาคารมกำาหนดเวลาเชา 10 ป มขอสญญาวาเมอครบ 10 ป แลวใหอาคารตกเปนกรรมสทธของเจาของทดน ในระยะ 10 ป ผเชาทดนเปนเจาของอาคาร ยอมมอำานาจทำาสญญาใหเชาอาคารไดในฐานะเปนเจาของ แตไมมอำานาจใหเชาเกน 10 ป การเชาเกน 10 ป ไมตกไปยงเจาของทดน เจาของทดนกบผเชาอาคารจงไมมนตสมพนธตอกน กรณเชนนไมใชการเชาชวงทดนหรอเชาชวงอาคาร แตเปนการทผเชาอาคารอยในอาคารโดยอาศยอำานาจของผเชาทดนเปนบรวารของผเชาทดน (คำาพพากษาฎกาท 120/2506 (ประชมใหญ), 4260/2550)
กรณสญญาเชาอสงหารมทรพยระหวางผใหเชากบผเชาเปนสญญาตางตอบแทนยงกวาสญญาเชาธรรมดาสญญาตางตอบแทนนนเปนเพยงบคคลสทธ มผลผกพนเฉพาะคสญญาเทานน สทธและหนาทตามสญญาตางตอบแทนจงไมโอนไปยง
![Page 72: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/72.jpg)
72
ผรบโอนกรรมสทธในทรพยสนทเชาดวย เชน โจทกฟองวา โจทกไดบอกเลกการเชาตกแถวพพาทกบจำาเลย และใหจำาเลยออกไปจากตกแถวพพาท แตจำาเลยขดขน ขอใหศาลบงคบใหจำาเลยและบรวารขนยายออกจากตกแถวพพาท จำาเลยใหการวา จำาเลยไดตกลงเชาตกแถวพพาทจากผเชาเดมมกำาหนด 20 ป โดยจำาเลยออกคากอสรางเอง สญญาเชาจงเปนสญญาตางตอบแทน และไดเชาตกแถวพพาทมายงไมครบกำาหนด 20 ปตามสญญา โจทกไดซอทดนโจทกไดรบโอนกรรมสทธมากตองรบมาทงสทธและหนาทตามสญญาเดมจะฟองขบไลจำาเลยไมได เพราะอายการเชาตามสญญาตางตอบแทนยงไมครบกำาหนด ศาลฎกาวนจฉยวาเปนสญญาตางตอบแทนเพยงแตกอใหเกดบคคลสทธอนมผลผกพนเฉพาะคสญญาดวยกนเองเทานน สทธและหนาทตามสญญาตางตอบแทนนหาไดโอนไปยงผรบโอนทรพยทพพาทดวยไม โจทกจงไมถกผกพนโดยสญญานแตประการใด พพากษาขบไลจำาเลย (คำาพพากษาฎกาท 1466-1468/2518 (ประชมใหญ)) ทวาสทธและหนาทตามสญญาตางตอบแทนไมโอนไปยงผรบโอนนนไมวาผรบโอนจะรหรอไมรถงขอตกลงดงกลาวกตาม (คำาพพากษาฎกาท 625/2537)
ขอตกลงตามสญญาตางตอบแทนจะผกพนผรบโอนกตอเมอผรบโอนไดตกลงยนยอมเขาผกพนตนทจะปฏบตตามสญญานนแทนผใหเชาเดมอนเปนการตกลงชำาระหนแกบคคลภายนอกซงจะทำาใหบคคลภายนอกคอผเชามสทธเรยกรองชำาระหนจากผรบโอนไดโดยตรงตามมาตรา 374 เชน เมอผใหเชาโอนขายตกใหผรบโอนและบอกใหทราบวาผเชาไดออกเงนชวยคากอสราง ผรบโอนจะตองใหผเชาไดอยจนครบกำาหนดเวลา 15 ป
![Page 73: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/73.jpg)
73
อยาไดขบไล มฉะนนจะไมยอมขาย และผรบโอนกตกลงดวย เปนกรณทผรบโอนรบขอผกพนทผใหเชามตอผเชา เทากบผรบโอนไดทำาสญญาตกลงจะชำาระหนแกบคคลภายนอก เมอผเชาคงถอตามสญญาเชาเดมและไดชำาระคาเชาใหทกเดอน จงเปนการแสดงเจตนาถอเอาประโยชนจากสญญาตามมาตรา 375 คสญญาหาอาจเปลยนแปลงหรอระงบในภายหลงไดไมตามมาตรา 375 (คำาพพากษาฎกาท 1002/2509 (ประชมใหญ))
ถาสญญาตางตอบแทนยงกวาสญญาเชาธรรมดาไดปฏบตตามมาตรา 538 กลาวคอทำาเปนหนงสอและจดทะเบยนตอพนกงานเจาหนาทยอมอยในบงคบมาตราน (คำาพพากษาฎกาท 2282/2539)4. การครอบครองทรพยสนทเชาเมอสนกำาหนดเวลาเชา
เรองนมใชความระงบแหงสญญาเชาแตเปนผลจากการสนสดกำาหนดเวลาซงมาตรา 570 บญญตวา ในเมอสน“กำาหนดเวลาเชาซงไดตกลงกนไวนนถาผเชายงคงครองทรพยสนอย และผใหเชารความนนแลวไมทกทวงไซร ทานใหถอวาคสญญาเปนอนไดทำาสญญาใหมตอไปไมมกำาหนดเวลา กลาวคอ”เปนกรณทกฎหมายใหถอวาเปนสญญาเชาทไมกำาหนดเวลาขนใหม ประกอบดวยหลกเกณฑดงน
1( ) เมอสนกำาหนดเวลาเชาทไดตกลงกนไว เชนตกลงเชาทดนปลกบานกำาหนดเชา 5 ป และสนกำาหนดเวลา 5 ปแลว ซงรวมถงการเชาอสงหารมทรพยทมกำาหนดเวลาเชาเกนกวา 3 ป แตมไดจดทะเบยนตอพนกงานเจาหนาทคงมผลบงคบไดเพยง
3 ป ตามมาตรา 538 และครบกำาหนด 3 ปแลว (คำาพพากษาฎกาท
![Page 74: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/74.jpg)
74
2655252621962545/ , / ) 2( ) ผใหเชารวาสนกำาหนดเวลาเชาทไดตกลงกนไวและผ
เชายงคงครองทรพยสนทเชาแลวผใหเชาไมทกทวง กลาวคอจะตองดเจตนาของผใหเชาวามการยนยอมใหผเชาอยตอไปหรอไมซงการยนยอมนนรวมถงการไมทกทวงเมอรวาผเชาครอบครองทรพยสนทเชาตอมาหลงจากสนกำาหนดเวลาเชาแลว (คำาพพากษาฎกาท 36912535/ ) เชน เมอครบเวลาเชาผใหเชายงยอมรบคาเชาเรอยมา (คำาพพากษาฎกาท 51
422549 56092554/ , / ) ถอวาผใหเชายนยอมโดยไมทกทวงเปนสญญาเชาตอไปโดยไมกำาหนดเวลา
กรณทถอวาผใหเชาทกทวงแลว สญญาเชายอมสนสดลงเมอครบเวลาทไดตกลงกนไว เชนในกรณทผใหเชาไดมหนงสอบอกกลาวลวงหนาใหผเชาทราบวาจะไมตอสญญาเชาใหอก และเมอสญญาเชาครบกำาหนด ผใหเชากมหนงสอบอกกลาวอกฉบบหนงใหผเชาออกไปและใหสงคนตกทเชาดงน แมผเชาจะยงคงครอบครองตกพพาทอยอก กจะถอวาสญญาเชาเปนอนไดทำากนตอไปโดยไมมกำาหนดเวลาหาไดไม ตองถอวาสญญาเชาระงบไปแลว และการทผใหเชายงคงเกบคาเชาตอไปอก 3 เดอนนน เปนเรองผใหเชากระทำาเพอบรรเทาความเสยหายทไดรบอยเทานน หาใชเปนการทำาสญญาเชากนใหมไม (คำาพพากษาฎกาท 299/2508) หรอสญญาเชาอาคารและพนทวางดานหลงอาคารระหวางโจทกและจำาเลยเปนสญญาเชาทมกำาหนดระยะเวลาตามประมวลกฎหมายแพงและพาณชยมาตรา 564 ซงยอมระงบสนไป เมอสนกำาหนดเวลาตามทตกลงกนไว การทภายหลงครบกำาหนดสญญาเชาแลว โจทกไดประกาศแจงความประสงคแกผท
![Page 75: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/75.jpg)
75
คาขายหรออาศยอยในบรเวณทจำาเลยเชาวาโจทกจะไมทำาสญญาเชากบผเชารายใดรวมถงจำาเลยดวยนน ถอเปนการบอกเลกสญญาเชาตอจำาเลยใหชดยงขน ทงทโจทกไมจำาตองปฏบตเชนนน การทโจทกยอมรบคาเชาจากจำาเลยตอมาเปนเพยงรบไวในฐานะเปนสวนหนงของคาเสยหายทโจทกไดรบอยจากการทจำาเลยยงไมสงมอบพนทเชาเทานนหาใชเปนการทำาสญญาเชากนใหมโดยไมมกำาหนดระยะเวลาแตอยางใดไม เมอจำาเลยยงไมออกจากพนทเชาดงกลาว โจทกจงมอำานาจฟองขบไลจำาเลยได (คำาพพากษาฎกาท 407/2545) หรอเมอสญญาเชาครบกำาหนด ผใหเชาไมยอมตอสญญาใหโดยบอกวาจะขายหรอขายทดนและบานพพาทแลว ตอมาในระยะตอเนองกนผซอไมประสงคจะใหจำาเลยอยในบานทพพาทไดฟองขบไลจำาเลยแมจำาเลยจะอยในทดนและบานพพาท ตอมาหลงจากครบกำาหนดสญญาแลวกถอไมไดวาไดทำาสญญาใหมโดยไมมกำาหนดเวลา เพราะผใหเชาไดทกทวงแลวตามประมวลกฎหมายแพงและพาณชย มาตรา 570 สญญาเชาระงบ โจทกผรบโอนบานและทดนพพาทไมจำาตองบอกเลกสญญาเชาอก (คำาพพากษาฎกาท 4198/2532) หรอสญญาเชาทดนมกำาหนดเวลาแนนอน โจทกมหนงสอบอกเลกการเชาไปยงจำาเลยในวนครบกำาหนดการเชา แสดงใหเหนเจตนาของโจทกวาโจทกไมประสงคจะใหจำาเลยเชาตอไป นบแตวนครบกำาหนดการเชาแลว และหนงสอดงกลาวนนจำาเลยไดรบแลวพฤตการณเชนนถอไดวาโจทกไดทกทวงในการทจำาเลยจะอยในทเชาตอไป ดงนการทจำาเลยอยในทเชาตอมาภายหลงสญญาเชาครบกำาหนดแลว จงไมใชการเชากนใหมโดยไมมกำาหนดเวลาตามมาตรา 570 โจทกจงมอำานาจฟองโดยไมจำาตองบอกเลกการเชา
![Page 76: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/76.jpg)
76
ตามมาตรา 566 อก (คำาพพากษาฎกาท 3691/2535) ทวาคสญญาเปนอนไดทำาสญญาใหมตอไปไมมกำาหนดเวลา
นนหมายความวาขอตกลงเกยวกบกำาหนดเวลาไมมผลบงคบกนตอไป สวนสญญาขออนคงเปนไปตามสญญาเชาเดม รวมทงอตราคาเชาดวย
คำาพพากษาฎกาท 5387/2549 จำาเลยไดทำาสญญาเชาตกแถวพพาทกบโจทก โจทกยอมมสทธและหนาทในฐานะผใหเชาตามสญญาและจำาเลยตองผกพนตามสญญาเชาททำากบโจทกไว เมอจำาเลยไมชำาระคาเชาอนเปนการผดสญญาและโจทกบอกเลกสญญาแลว โจทกจงมอำานาจฟองคดน ปญหาทวาโจทกไมใชเจาของทรพยสนทใหเชาจงไมเปนสาระแกคด และตามสญญาเชาอาคารกำาหนดอตราคาเชาไวเดอนละ 17,000 บาท เมอครบกำาหนดการเชา 1 ป จำาเลยยงคงอยในตกแถวพพาทตอมา ตามประมวลกฎหมายแพงและพาณชย มาตรา 570 ใหถอวาโจทกจำาเลยเปนอนไดทำาสญญาใหมตอไปไมมกำาหนดเวลาซงหมายความวาขอตกลงเกยวกบกำาหนดเวลาไมมผลบงคบกนตอไป สวนสญญาขออนคงเปนไปตามสญญาเชาเดม รวมทงอตราคาเชาดวย และโดยเหตทการเชาอสงหารมทรพยน ประมวลกฎหมายแพงและพาณชย มาตรา 538 บงคบใหมหลกฐานเปนหนงสออยางหนงอยางใดลงลายมอชอฝายทตองรบผดเปนสำาคญ มฉะนนจะฟองรองบงคบคดไมได ดงนนเมอโจทกจะขอบงคบใหจำาเลยชำาระคาเชา ซงเปนอตราคาเชาทสงกวาทกำาหนดไวในหนงสอสญญาเชาอาคาร โจทกตองมหลกฐานเปนหนงสออยางหนงอยางใดลงลายมอชอจำาเลยมาแสดงวาไดมการตกลงขนคาเชาดงทโจทกอาง การทโจทกนำาสบพยานบคคลวาไดมการ
![Page 77: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/77.jpg)
77
ตกลงขนคาเชาในอตราเดอนละ 20,000 บาท จงเปนการตองหามตาม ประมวลกฎหมายวธพจารณาความแพง มาตรา 94 จำาเลยคงตองรบผดชำาระคาเชาทคางชำาระเดอนละ 17,000 บาท ตามอตราคาเชาในสญญาเชาเดม
คำาพพากษาฎกาท 145/2533 สญญาเชาตกแถวพพาทกำาหนดอตราคาเชาเดอนละ 1,000 บาท เมอครบกำาหนดอายสญญาเชา 1 ปแลว จำาเลยผเชายงคงอยในตกแถวพพาทโดยโจทกผใหเชาไมทกทวง จงถอวาโจทกจำาเลยไดทำาสญญาเชาใหมตอไปโดยไมมกำาหนดเวลา ซงหมายความวาขอตกลงเกยวกบกำาหนดเวลาไมมผลบงคบตอไป สวนขอสญญาอนคงเปนไปตามสญญาเชาเดม รวมทงอตราคาเชาดวย และเนองจากการเชาอสงหารมทรพย ประมวลกฎหมายแพงและพาณชย มาตรา 538 บงคบใหมหลกฐานเปนหนงสออยางหนงอยางใดลงลายมอชอฝายทตองรบผดเปนสำาคญจงจะฟองรองบงคบคดได ดงนน เมอโจทกจะขอบงคบใหจำาเลยชำาระคาเชาในอตราทสงกวาเดอนละ 1,000 บาท โจทกกตองมหลกฐานเปนหนงสออยางหนงอยางใดลงลายมอชอจำาเลยมาแสดงวาไดมการตกลงขนคาเชาดงทโจทกอาง การทโจทกนำาพยานบคคลมาสบวาไดมการตกลงขนคาเชาในอตราเดอนละ 18,000 บาท ยอมเปนการตองหามตามประมวลกฎหมายวธพจารณาความแพง มาตรา 94 จำาเลยคงตองรบผดคาเชาทคางชำาระตามอตราคาเชาในสญญาเชาเดมเดอนละ 1,000 บาทเทานน โจทกฟองใหจำาเลยใชคาเสยหายในการทจำาเลยครอบครองตกแถวพพาท ทำาใหโจทกไมสามารถใชประโยชนไดในอตราเดอนละ 18,000 บาท จำาเลยไมไดใหการตอสในเรองดงกลาวเทากบจำาเลยยอมรบถงผลประโยชนของ
![Page 78: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/78.jpg)
78
ตกแถวพพาทวาเปนจำานวนเงนตามทโจทกอาง จำาเลยจงตองใชคาเสยหายแกโจทกโดยทศาลไมจำาตองกำาหนดประเดนขอพพาทในเรองคาเสยหายไว
คำาพพากษาฎกาท 1035/2547 การเชาอสงหารมทรพยนน ประมวลกฎหมายแพงและพาณชย มาตรา 537 มไดบงคบวาผใหเชาจำาตองเปนเจาของทรพยสนทใหเชา ดงนน การทโจทกฟองขอใหบงคบตามสญญาเชาซงโจทกจำาเลยทำาไวตอกน แมทรพยสนทใหเชาจะมใชของโจทก แตจำาเลยยอมทำาสญญาเชากบโจทก จำาเลยยอมตองผกพนตามสญญา โจทกจงมอำานาจฟองจำาเลยได ทงจำาเลยกยอมรบวาโจทกมสทธใหเชาทดนพพาทในฐานะเปนทายาทของ บ. จำาเลยจงตองผกพนตามสญญาเชาตอโจทก เมอสญญาเชากำาหนดเวลาไว 3 ป สญญายอมระงบเมอสนกำาหนดเวลา โดยไมตองมการบอกกลาวกอน
สรปสญญาเชาทรพย คอ สญญาทผใหเชาตกลงใหผเชาไดใช
หรอไดรบประโยชนในทรพยสนอยางใดอยางหนงโดยมกำาหนดระยะเวลาจำากดและผเชาตกลงใหคาเชาเพอการเชาทรพยสนนน
คำามนจะใหเชาเปนนตกรรมฝายเดยว ทผใหเชาแสดงเจตนาใหคำามนผกพนตนเองวาเมอสญญาเชาเดมครบกำาหนดแลว ผใหเชายอมใหผเชาทำาสญญาเชาทรพยสนนนตอไปอกระยะหนง โดยผเชาจะแสดงเจตนาสนองรบทำาสญญาเชาตอไปหรอไมกได แตหากประสงคทจะสนองรบคำามนเพอใหเกดสญญาเชาตอไป กจะตองแสดงเจตนาสนองรบคำามนกอนสญญาเชาเดมครบกำาหนดอายสญญาเชา
สญญาตางตอบแทนพเศษยงกวาสญญาเชาธรรมดา เปน
![Page 79: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/79.jpg)
79
สญญาเชาอสงหารมทรพยทมขอตกลงใหผเชาเพมภาระมากขนกวาการปฏบตหนาทของผเชาตามปกตเพอตอบแทนการทผเชาจะไดเชาทรพยสนเปนระยะเวลานาน
สญญาเชาทรพยกฎหมายมไดกำาหนดแบบไวเมอคสญญาแสดงเจตนาทำาคำาเสนอสนองตองตรงกนยอมเกดสญญาเชาขนทนท กฎหมายเพยงแตกำาหนดในเรองหลกฐานในการฟองรองบงคบคดไวซงกแตเฉพาะการเชาอสงหารมทรพยเทานน โดยเปน 2 กรณ คอ การเชาอสงหารมทรพยทมกำาหนดเวลาเชาไมเกน 3 ป ตองมหลกฐานเปนหนงสอลงลายมอชอฝายทตองรบผดเปนสำาคญ และการเชาอสงหารมทรพยทมกำาหนดเวลาเชาเกนกวา 3 ป นอกจากจะตองมหลกฐานเปนหนงสอลงลายมอชอฝายทตองรบผดเปนสำาคญแลวยงตองมการจดทะเบยนการเชาตอพนกงานเจาหนาทดวยมฉะนนจะฟองรองบงคบคดกนไดเพยง 3 ป
การเชาอสงหารมทรพยทมระยะเวลาการเชาเกนกวา 3 ป กำาหนดบงคบใหตองทำาเปนหนงสอและจดทะเบยนตอพนกงานเจาหนาทมฉะนนจะฟองรองบงคบคดกนไดเพยง 3 ป ดงนนหากในสญญาเชาระบขอตกลงใหผใหเชาและผเชาไปจดทะเบยนการเชาตามสญญา และระยะเวลายงไมเกน 3 ป นบแตวนทำาสญญาเชา ผใหเชายอมมหนาททจะตองปฏบตตามขอตกลงในสญญาเชา ผเชาจงฟองบงคบใหผใหเชาไปจดทะเบยนการเชาได
การเชาอสงหารมทรพยนนตองมระยะเวลาการเชาไมเกน 30 ป ถาเกนใหลดลงเปน 30 ป สวนเชาสงหารมทรพยมไดมการกำาหนดหามอยางอสงหารมทรพย
![Page 80: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/80.jpg)
80
คาฤชาธรรมเนยมการเชากฎหมายกำาหนดใหออกใชเสมอกน แตกอาจตกลงเปนอยางอนได
หากเกดกรณบคคลหลายคนเรยกเอาสงหารมทรพยอนเดยวอาศยมลสญญาเชาตางรายใหพจารณาวาทรพยอยในความครอบครองของผเชารายใดผเชารายนนมสทธยงกลาวคนอนๆ
กรณบคคลหลายคนเรยกเอาอสงหารมทรพยอนเดยวอาศยมลสญญาตางรายใหพจารณาเปน 3 กรณ (1 ) การเชาประเภททไมตองจดทะเบยน ผเชาคนใดไดครอบครองอสงหารมทรพยทเชากอนผเชาคนอน ผเชาคนนนมสทธดกวา (2 ) การเชาประเภททตองจดทะเบยน ผเชาคนใดไดทำาการจด
ทะเบยนการเชาของตนกอนผเชาคนอน ผเชาคนนนยอมมสทธดกวา (3 ) การเชามทงประเภททตองจดทะเบยนและไมตองจดทะเบยน ผเชาคนทไดเชาทรพยสนประเภททตองจดทะเบยนการเชา ไดจดทะเบยนการเชาของตนกอนผเชาคนอน ผเชาคนนนยอมมสทธดกวา แตผเชาคนอนไดทรพยสนทเชาไวในครอบครองดวยการเชาของตนกอนวนจดทะเบยน ผเชาทครอบครองทรพยมสทธดกวา
การเชาชวง คอ การทผเชาเอาทรพยสนทตนเชานนใหบคคลภายนอกเชาตอไปอกทอดหนง ซงสญญาเชาจงเปนสทธเฉพาะตวของผเชา ผเชาจงไมอาจนำาทรพยสนทตนเชาไปใหบคคลภายนอกเชาชวงได เวนแตมขอตกลงไวในสญญาเชาหรอไดรบความยนยอมจากผใหเชา ผเชากสามารถนำาทรพยสนทเชาไปใหเชาชวงได
การโอนสทธการเชา คอ การทผเชาโอนสทธของตนทมอยตามสญญาเชา ใหแกบคคลภายนอกเปนผไดใชหรอรบประโยชน
![Page 81: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/81.jpg)
81
แทน สญญาเชาเปนสทธเฉพาะตวของผเชา จงไมอาจโอนสทธการเชาทรพยสนทตนเชาไปใหบคคลภายนอกได เวนแตมขอตกลงไวในสญญาเชาหรอไดรบความยนยอมจากผใหเชา
หากผเชานำาทรพยสนทเชาออกใหบคคลภายนอกเชาชวงหรอโอนสทธการเชา โดยไมไดรบความยนยอมจากผใหเชา ผใหเชามสทธบอกเลกสญญาเชานนได
หนาทความรบผดของผใหเชาม 3 ประการ คอ การสงมอบทรพยสนทเชา ผใหเชามหนาทตองสงมอบทรพยสนทตกลงเชาใหแกผเชาในสภาพอนซอมแซมดแลว หนาชดใชคาบำารงรกษาทรพยซงการซอมใหญทผเชาออกไป หนาทของผใหเชาซงตองนำาบทบญญตวาดวยซอขายมาบงคบใชโดยอนโลม
หนาทของผเชากคอ การใชและสงวนทรพยสนทเชาตองใชทรพยสนทเชาตามประเพณนยมปกต ตองใชทรพยสนทเชาเพอการทกำาหนดไวใน มหนาทตองสงวนทรพยสนทเชาเสมอกบทวญญชนจะพงสงวนทรพยสนของตนเอง และตองบำารงรกษาทงทำาการซอมแซมเลกนอยดวย นอกจากนนยงมหนาทใหผใหเชาหรอตวแทนเขาตรวจทรพยสนหากมความชำารดจำาเปนตองซอมแซมกจกไดดำาเนนการได ผเชาตองยอมใหผใหเชาเขาซอมแซมทรพยสนทเชาผเชาจะไมยอมใหทำานนไมได แมถงวาการนนจะเปนความไมสะดวกแกตน และกรณทผเชาตองแจงเหตใหผใหเชาโดยพลน เชน เมอทรพยสนทเชานนชำารดควรทผใหเชาจะตองซอมแซม เมอจะตองจดการอยางหนงอยางใดเพอปดปองภยนตรายแกทรพยสนนน เมอบคคลภายนอกรกลำาเขามาในทรพยสนทเชา หรอเรยกอางสทธอยางใดอยางหนงเหนอทรพยสนนน
![Page 82: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/82.jpg)
82
ถาไมไดรบอนญาตจากผใหเชากอน ผเชาจะทำาการดดแปลงหรอตอเตมทรพยสนทเชาไมได หากผเชาทำาการฝาฝนผใหเชาสามารถเรยกรองใหผเชาทำาใหทรพยสนทเชากลบคนคงสภาพเดมทงจะตองรบผดในเสยหายอนเกดจากการดดแปลงหรอตอเดมอยางใดๆ ตอผใหเชา
ผเชามหนาทตองชำาระคาเชาใหแกผใหเชาซง กรณทไมไดกำาหนดเวลาชำาระคาปรบกนไวตองถอตามจารตประเพณทองททำาสญญาเชากนวาในทองถนนนมจารตประเพณเกยวกบการเชาไวอยางไรกปฏบตไปตามนน
กรณทไมมกำาหนดโดยสญญาหรอโดยจารตประเพณวาจะพงชำาระคาเชา ณ เวลาใด กฎหมายกำาหนดใหชำาระคาเชาเมอสนระยะเวลาอนไดตกลงกำาหนดกนไวทกคราวไป เชาถากำาหนดการเชาเปนรายเดอนกตองชำาระคาเชาทกสนเดอน หรอกำาหนดเชาเปนรายปกตองชำาระคาเชาทกสนป ถาเชากนเปนรายสปดาหกตองชำาระคาเชาเมอสนสปดาห เชากนเปนรายวนกตองชำาระคาเชาเมอสนวน
เมอสญญาเชาเลกหรอระงบลง ผเชามหนาทตองสงคนทรพยสนทเชาใหแกผใหเชา ซงไดรบมอบมาในสภาพอยางไรกตองคนใหในสภาพเชนนน
หากผเชาจงใจกระทำาหรอประมาทเลนเลอทำาใหทรพยสนทเชาสญหายหรอเสยหายโดยผเชาไมปฏบตตามขอสญญาเชาหรอทกฎหมายกำาหนดไว ผเชากตองรบผดในความสญหายหรอเสยหายนน ไมจะเปนความผดของผเชาเองหรอของบคคลซงอยกบผเชาหรอของผเชาชวง
อายความกรณทผใหเชาฟองผเชาเกยวกบสญญาเชามอาย
![Page 83: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/83.jpg)
83
ความ 6 เดอน นบแตวนสงคนทรพยสนทเชาเมอผเชาถงแกความตายสญญาเชายอมเปนอนระงบไป
สญญาเชายอมระงบไปเมอสนกำาหนดเวลาทไดตกลงกนไวโดยไมตองมการกลาว การเชาถอสวนนน ใหสนนษฐานไวกอนวาเชากนปหนง การเชานากใหสนนษฐานไวกอนวาเชากนตลอดฤดทำานาปหนง
สญญาเชาทไมมกำาหนดเวลาเชานน คสญญาเชาทงสองฝายสามารถบอกเลกสญญาเชาไดโดยไมมฝายใดประพฤตผดสญญา โดยบอกเลกสญญาเชาขณะเมอสดระยะเวลาอนเปนกำาหนดชำาระคาเชา บอกกลาวแกอกฝายหนงใหรตวกอนชวกำาหนดเวลาชำาระคาเชาระยะหนงเปนอยางนอย แตไมจำาตองบอกกลาวลวงหนากวา 2 เดอน
สญญาเชายอมระงบไปดวยเหตททรพยสนทใหเชาสญหายไปทงหมด ไมวาทรพยสนทใหเชานนจะเปนสงหารมทรพยหรออสงหารมทรพย กรณททรพยสนทเชาสญหายไปเพยงบางสวนสญญาเชาไมระงบ ผเชามสทธเรยกใหผใหเชาลดคาเชาลงตามสวนทสญหาย แตตองเปนกรณทความสญหายบางสวนแหงทรพยสนนนมไดเกดจากความผดของผเชา แตถาทรพยสนทยงคงเหลออยนน ผเชาไมสามารถใชสอยใหสำาเรจประโยชนตามทมงหมายทเขาทำาสญญาเชาไดกฎหมายใหสทธแกผเชาจะบอกเลกสญญาเชานนเสยกได
การโอนกรรมสทธในอสงหารมทรพยสนทเชาไมทำาใหสญญาเชาระงบไป ผรบโอนยอมรบไปทงสทธและหนาทของผโอนซงมตอผเชา สวนการโอนกรรมสทธสงหารมทรพยสนทใหเชายอมทำาใหสญญาเชานนสนสดลง บคคลภายนอกผรบโอน
![Page 84: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/84.jpg)
84
กรรมสทธในทรพยสนทเชาไมตองผกพนตามสญญาเชาทผใหเชามตอผเชาแตอยางใด ผรบโอนกรรมสทธมอำานาจเรยกใหผเชาสงมอบทรพยสนใหในฐานะเจาของกรรมสทธไดทนท
สญญาเชาอสงหารมทรพยระหวางผใหเชากบผเชาเปนสญญาตางตอบแทนยงกวาสญญาเชาธรรมดา สทธและหนาทตามสญญาตางตอบแทนไมโอนไปยงผรบโอนกรรมสทธในทรพยสนทเชา แตถาสญญาตางตอบแทนยงกวาสญญาเชาธรรมดาทไดทำาเปนหนงสอและจดทะเบยนตอพนกงานเจาหนาทยอมอยในบงคบมาตรา 538
การครอบครองทรพยสนทเชาของผเชาเมอสนกำาหนดเวลาเชา ถาผใหเชารความนนแลวไมทกทวง กฎหมายใหถอวาเปนสญญาเชาทไมกำาหนดเวลาขนใหม ซงหมายความวาขอตกลงเกยวกบกำาหนดเวลาไมมผลบงคบกนตอไป สวนสญญาขออนคงเปนไปตามสญญาเชาเดม รวมทงอตราคาเชาดวย
คำาถามทายบท
1 จงอธบายความหมายและสาระสำาคญของสญญาเชา
![Page 85: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/85.jpg)
85
ทรพย2 ตามประมวลกฎหมายแพงและพาณชยมบญญตเรอง
คำามนจะใหเชาไวหรอไมใหอธบายโดยยดหลกแนวคำาพพากษาฎกา3 ผเชาจะโอนสทธการเชาทรพยสนทเชาไปใหบคคลอน
ไดหรอไม เพราะเหตใด4 จงอธบายหลกการกรณทบคคลหลายคนเรยกเอา
สงหารมทรพยรายเดยวกน5 จงอธบายหลกการกรณทบคคลหลายคนเรยกเอา
อสงหารมทรพยรายเดยวกน6 ผเชาจะนำาทรพยสนทเชาไปใหบคคลอนเชาชวงไดหรอ
ไม เพราะเหตใด7 การเชาอสงหารมทรพยจำาเปนตองมหลกฐานในการ
ฟองรองบงคบคดหรอไม 8 นายขาวตกลงเชาทดนจากนายเหลอง เพอปลกผก
ขายมกำาหนดเวลาเชา 3 ป อตราคาเชาปละ 5000, บาท โดยทำาสญญาเชา ตอมาในปทสองแหงสญญาเชานายขาวประสบปญหาทางการเงน นายขาวปวยหนกและตาย บตรของนายขาวไดเขาทำาสวนผกแทน พอตนปทสามกอนครบสญญาเชา นายเหลองไดแจงกบภรรยาและบตรของนายขาวใหออกจากทดนทเชา ภรรยาและบตรของนายขาวโตแยงวาตนเปนทายาทของนายขาวจงมสทธอยในทดนนนตอไป ทานเหนดวยกบภรรยาและบตรของนายขาวหรอไมเพราะเหตใด9 นายดำาทำาสญญาเชาทดน 1 แปลงกบนายแดง ม
![Page 86: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/86.jpg)
86
กำาหนดระยะเวลาการเชากน 30 ป นบแตวนท 1กนยายน 2550 โดยสญญาเชานนไดทำาเปนหนงสอลงลายมอชอทงสองฝายกนเอง และนายแดงรบปากนายดำาวาจะไปจดทะเบยนการเชาใหภายหลงจากทนายแดงนำาทดนออกจดสรรหมดแลวนน นายดำาเชาทดนมาได 4 ป
6 เดอน เหนวานายแดงนำาทดนออกจดสรรหมดแลว จงเรยกใหนายแดงไปจดทะเบยนการเชาทดน ตอพนกงานเจาหนาท แตนายแดงปฏเสธการจดทะเบยนและบอกเลกสญญาการเชาทดนแปลงดงกลาว นายดำานำาเรองมาปรกษาทานในฐานะเปนนกกฎหมาย ทานจะใหคำาปรกษาแกนายดำาอยางไร เพราะเหตใด10 นายพนทำาสญญาเชาทดนรวม 2 แปลงจากนายโท
กำาหนดเวลาเชากน 30 ปนบตงแตวนท 15
กนยายน 2530 สญญาเชาไดทำาเปนหนงสอกนเอง และมขอตกลงกนวาจำาเลยจะไปจดทะเบยนการเชาใหนายพนตอพนกงานเจาหนาท ภายหลงจากทนายโทจดสรรทดนใหเชาหมดแลว นายพนเชาทดนมาเปนเวลา 2 ป นายพนเรยกใหนายโทไปจดทะเบยนการเชาทดนใหตน แตนายโทนงเฉย นายพนเหนวาไมปฏบตตามสญญาทตกลงกนไว จงนำาเรองดงกลาวมาปรกษาทาน ทานจะใหคำาปรกษานายพนอยางไร11 เมอวนท 5 มกราคม 2557 นายถงเปน
เจาของบานไดทำาสญญาเปนหนงสอใหนาย กระบะเชาบานมกำาหนดเวลา 2 ป ตกลงชำาระคาเชาทกๆวนท 5 ของเดอน หลงจากการทำาสญญา นายกระบะไมชำาระคาเชา 2
![Page 87: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/87.jpg)
87
เดอน นายถงจงแจงใหนายกระบะนำาคาเชาซงจะตองชำาระเดอนละ 10000, บาท มาชำาระโดยจะตองนำามาชำาระใหเสรจสนภายในวนท 5 เมษายน 2557 แตนายกระบะกยงนงเฉยเสย นายถงจงบอกเลกสญญาทนทในวนท 6 พฤษภาคม 2557 ดงน การบอกเลกสญญาของนายถงชอบดวยกฎหมายหรอไม เพราะเหตใด12 นายอวนมาเชาพนทในโรงแรมของนายผอม เพอเปด
กจการรานเสรมสวยและตดผมมกำาหนดระยะเวลาการเชากน 2 ป โดยจายคาเชากนเดอนละ 10000, บาท หลงจากทำาสญญาเชากนแลวนายอวนกลบเปดกจการอาบ อบ นวด ซงนายอวนรเหนยนยอมใหพนกงานนวดของตนคาประเวณกบแขกทมาพกโรงแรม นายผอมทราบเรองจงบอกกลาวใหนายอวนหยดกระทำาเชนนน แตนายอวนยงเพกเฉยและยงเปดกจการอาบอบนวดตอ นายผอมจงบอกเลกสญญาเชา นายอวนโตแยงวาสญญาเชายงไมครบกำาหนดนายผอมไมมสทธบอกเลกสญญาดงนใหวนจฉยวาขอโตแยงของนายอวนฟงขนหรอไม เพราะเหตใด13 นายขวดเชาโรงภาพยนตรจากนายแกว เดอนละ
300000, บาท ตอเดอน และมกำาหนดระยะเวลาการเชา 3 ป นายขวดเชาได 4 เดอนโครงสรางและพนคอนกรตแตกราวซงอาจทำาใหเกดอนตรายตอผเชา และผใชบรการ นายขวดไดแจง ใหนายแกวทราบและนายแกวใหนายขวดทำาการซอมแซม โดยนายขวดทำาการซอมแซม และเสยคาใชจายเปนจำานวน 500000, บาท และนายขวดเรยกคาใชจายจำานวน 500000, บาทจาก
![Page 88: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/88.jpg)
88
นายแกว แตนายแกวปฏเสธวาเปนหนาทของนายขวด ดงนขอกลาวอางของนายแกวฟงขนหรอไมเพราะเหตใด14 นายไขทำาสญญาเชาทดนนายไกเพอปลกสรางราน
อาหาร กำาหนดเชา 10 ป อตราคาเชาปละ 20000, บาท โดยทำาหนงสอกนเองลงลายมอชอ
ทงสองฝาย และในขอสญญาขอท 4 ระบวาเมอนายไขปลกสรางรานอาหารแลวยอมยกกรรมสทธในสงปลกสรางใหนายไกทนทเมอครบสญญาเชา ซงนายไขไดกอสรางรานอาหารและไดเชาทดนตอมา พอเขาปท 3 นายไขไดปวยเปนไขหวดจนถงแกความตาย คงมแตนายเปดบตรเชาทดนและทำากจการรานหารตอมาอก 4 เดอน นายไกอยากไดรานอาหารดงกลาวมาใหนายปลาเชา จงไดบอกกลาวตอนายเปดวาเมอนายไขตายสญญาเชายอมระงบจงขอใหนายเปดออกจากทดนและสงมอบรานอาหารใหดวยตามสญญาขอ 4 ดงน นายเปดมาปรกษาทาน ทานจะใหคำาปรกษาแกนายเปดอยางไร15 นางสาวปยทำาสญญาเชาพนทในโรงแรมของนางยย
เพอทำารานเสรมสวย กำาหนดคาเชาเดอนละ 10000, บาท ชำาระกนทกวนท 5 ของทกเดอน
เปนระยะเวลา 2 ป นางสาวปยเชาได 5 เดอน มลกคาเขามาใชบรการเสรมสวยนอยทำาใหขาดทน นางสาวปยจงเปดใหพนกงานของตนทำาการขายบรการทางเพศในรานเสรมสวย ตอมานางยยทราบและแจงให นางสาวปยหยดการเปดการขายบรการทางเพศ หากไมปฏบตตาม นางยยจะยกเลกสญญา แตนางสาวปยยงคงเปดบรการขายทางเพศอย
![Page 89: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/89.jpg)
89
ทำาใหนางยยบอกเลกสญญาเชาทนท และใหขนยายทรพยออกจากพนทเชา นางสาวปยไมยอมออกและกลาววาตนเองยงคงมสทธเชาอยเนองจากสญญายงไมครบ 2 ป ดงน ขอกลาวอางของนางสาวปยฟงขนหรอไมเพราะเหตใด16 นายไกทำาสญญาเชาโกดงเกบสนคากบนายไข โดยทำา
เปนหนงสอและจดทะเบยนตอพนกงานเจาหนาทมระยะเวลาเชากนเปน 10 ป สญญามผลตงแตเดอนมกราคม
2550 และสญญานนครบกำาหนดในเดอนมกราคม 2560 นายไกเชาโกดงมาได 3 ป นายไขไดขาย
ทดนพรอมโกดง ดงกลาวใหแกนายเปด แลวนายเปดแจงใหนายไก ขนยายออกจากโกดงภายใน 2 เดอน หากไมยอมออกไปจะดำาเนนคดฟองขบไลและเรยกคาเสยหาย ดงนการบอกกลาวของนายเปดชอบดวยกฎหมายหรอไมเพราะเหตใด
![Page 90: มธุริน พงศกรพาณิชacademic.rru.ac.th/wp-content/uploads/2018/01/tb6... · Web view2.3 การซ อมแซมและการจ ดการเพ](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081410/608eb064940db103df1fe5e2/html5/thumbnails/90.jpg)
90
ภาพท -11 xxxxxxxxxxxxxxxxxx
ตารางท 1-1 xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
Xxxxxxxxxxxxxx
ทมา (นาม, ป : หนา)