№1ГКООН-70-2020 · web viewПостановление Правительства РФ от...

№1ГКООН-70-2020

ОБЛАСТНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

«ТОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ ЦЕНТР ИНВЕНТАРИЗАЦИИ И КАДАСТРА»

(ОГБУ «ТОЦИК»)

УТВЕРЖДАЮ

Директор ОГБУ «ТОЦИК»

_________________/А.А. Шестаков/

«23» июня 2020 г.

ПРОЕКТ отчетА №1ГКООН-70-2020

об определении кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Томской области

Дата определения кадастровой стоимости 01 января 2020 г.

Дата составления отчета 23 июня 2020 г.

Хацкевич О.А.________________ ____________

(начальник отдела ГКО)(подпись)(дата)

Лалиева А.Г. ________________ ____________

(ведущий оценщик)(подпись)(дата)

Томск, 2020

Оглавление1.ОСНОВНЫЕ ТЕРМИНЫ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В ОТЧЕТЕ, И ИХ ОПРЕДЕЛЕНИЯ112.ВВОДНАЯ ГЛАВА212.1Наименование субъекта Российской Федерации, на территории которого проводилась государственная кадастровая оценка212.2Реквизиты решения о проведении государственной кадастровой оценки, вид или виды объектов недвижимости, в отношении которых принято решение о проведении государственной кадастровой оценки, категория или категории земель в случае, если объектами недвижимости, подлежавшими государственной кадастровой оценке, являлись земельные участки212.3Реквизиты Отчета222.4Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости222.5 Перечень документов, которые использовались при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, содержащий их наименования и иные реквизиты232.5Схема организации проведения работ по определению кадастровой стоимости и их описание302.7 Сведения о работниках бюджетного учреждения, непосредственно осуществивших определение кадастровой стоимости, руководителе такого бюджетного учреждения332.8 Сведения о допущениях, использованных при определении кадастровой стоимости333 РАСЧЕТНАЯ ГЛАВА433.1 Анализ информации о рынке объектов недвижимости (в том числе анализ информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, подлежащим государственной кадастровой оценке, но влияющей на их стоимость), информация об определении ценообразующих факторов и источниках сведений о них, обоснование моделей оценки кадастровой стоимости433.1.1.Анализ информации о рынке объектов недвижимости (в том числе анализ информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, подлежащим государственной кадастровой оценке, но влияющей на их стоимость)433.1.2Информация об определении ценообразующих факторов и источниках сведений о них1433.1.3 Обоснование моделей оценки кадастровой стоимости1483.2 Описание и обоснование подходов к выбору типового объекта недвижимости в целях проведения оценочного зонирования1683.3 Обоснование подходов к сегментации объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в целях их группировки1713.4 Обоснование отказа от использования ценообразующих факторов, предусмотренных Методическими указаниями1813.5 Обоснование использования ценообразующих факторов, не предусмотренных Методическими указаниями1883.6Обоснование выбора подходов и методов, использованных для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости1913.6.1Применимость доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке1913.6.2Сегмент 1. «Сельскохозяйственное использование»1963.6.3Сегмент 2. «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»1983.6.4Сегмент 3. «Общественное использование»2093.6.5Сегмент 4. «Предпринимательство»2133.6.6Сегмент 5. «Отдых (рекреация)»2233.6.7Сегмент 6. «Производственная деятельность»2253.6.8Сегмент 7. «Транспорт»2413.6.9Сегмент 8. «Обеспечение обороны и безопасности»2493.6.10Сегмент 9. «Охраняемые природные территории и благоустройство»2503.6.11Сегмент 10. «Использование лесов»2533.6.12Сегмент 11. «Водные объекты»2543.6.13Сегмент 12. «Специальное, ритуальное использование, запас»2553.6.14Сегмент 13. «Садоводческое, огородническое и дачное использование, малоэтажная жилая застройка»2563.6.15Сегмент 14. «Иное использование»2733.6.16Согласование результатов оценки объектов оценки2743.6.17 Расчет средних значений удельных показателей кадастровой стоимости2743.7Информация об определении кадастровой стоимости индивидуально в отношении объектов недвижимости2754ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНАЯ ГЛАВА2754.1 Проведение контроля качества результатов определения кадастровой стоимости2754.2Проверка качества процессов определения кадастровой стоимости2824.3 Результаты определения кадастровой стоимости329

Перечень таблиц

Таблица 1 Наименование субъекта РФ на территории которого проводилась государственная кадастровая оценка21

Таблица 2 Реквизиты решения о проведении государственной кадастровой оценки21

Таблица 3 Реквизиты отчета22

Таблица 4 Дата оценки22

Таблица 5 Сведения о работниках ОГБУ «ТОЦИК»33

Таблица 6 Основные социальные и экономические показатели развития России43

Таблица 7 Производство ВВП и валовой добавленной стоимости по отраслям экономики44

Таблица 8 Индексы физического объема, произведенного ВВП и валовой добавленной стоимости по отраслям экономики в постоянных ценах, в % к предыдущему год45

Таблица 9 Оборот организаций по видам экономической деятельности в действующих ценах47

Таблица 10 Ввод в действие (в эксплуатацию) зданий по их видам в 2019 году52

Таблица 11 Ввод в действие мощностей и объектов социально-культурной сферы53

Таблица 12 Экспорт нефти и отдельных видов нефтепродуктов56

Таблица 13 Цены, индексы цен и тарифов на конец периода, в %57

Таблица 14 Индексы цен на рынке жилья на конец периода59

Таблица 15 Средние цены жилых помещений разных типов на первичном и вторичном рынках жилья на конец квартала, тыс. рублей за 1 м2 общей площади59

Таблица 16 Сводные итоги за январь-декабрь 2019 г.78

Таблица 17 Основные экономические показатели Томской области79

Таблица 18 Производство отдельных видов продукции по виду деятельности «Лесозаготовки»80

Таблица 19 Добыча отдельных видов полезных ископаемых80

Таблица 20 Динамика ввода в действие жилых домов за январь-декабрь 2019 г.83

Таблица 21 Ввод в действие объектов социально-культурного назначения84

Таблица 22 Валовой сбор и урожайность основных сельскохозяйственных культур в хозяйствах всех категорий Томской области89

Таблица 23 Производство зерна по видам культур в хозяйствах всех категорий, тыс. тонн89

Таблица 24 Объем реализации основных сельскохозяйственных продуктов сельскохозяйственными организациями в январе-декабре 2019 года89

Таблица 25 Поголовье скота и птицы в хозяйствах всех категорий90

Таблица 26 Производство основных видов продукции животноводства по категориям хозяйств90

Таблица 27 Численность населения Томской области в разрезе муниципальных образований93

Таблица 28 Просроченная задолженность по заработной плате по видам экономической деятельности на 01.01.2020 г.100

Таблица 29 Распределение земель по категориям по годам, тыс. га105

Таблица 30 Распределение земель Томской области по угодьям, тыс. га105

Таблица 31 Размер посевных площадей в Томской области за период 1990-2019гг.107

Таблица 32 Валовой сбор и урожайность основных сельскохозяйственных культур107

Таблица 33 Состояние мелиорированных земель в Томской области (на 1 января 2019 года, тыс. га)108

Таблица 34 Стоимость земельных участков пригородной зоны116

Таблица 35 Средние, минимальные и максимальные значения удельных цен предложений/сделок земельных участков по Томской области118

Таблица 36 Средние, минимальные и максимальные значения удельных цен предложений земельных участков по Томской области с/х назначения119

Таблица 37 Динамика ввода в действие жилых домов в Томской области, кв. м.122

Таблица 38 Динамика ввода в действие жилых домов в Томской области, кв. м.123

Таблица 39 Застройщики Томской области124

Таблица 40 Стоимость первичного жилья по районам г. Томска124

Таблица 41 Стоимость первичного жилья в Томском районе124

Таблица 42 Предложения о продаже земельных участков, предназначенных для размещения домов многоквартирной жилой застройки126

Таблица 43 Стоимость жилья по районам г. Томска130

Таблица 44 Средняя стоимость 1 кв. м. объектов жилой недвижимости по районам Томской области130

Таблица 45 Диапазон цен на земельные участки в пригороде Томска137

Таблица 46 Стоимость объектов гаражного назначения в г. Томске137

Таблица 47 Цены на торговую недвижимость в г. Томске139

Таблица 48 Цены на офисную недвижимость в г. Томске140

Таблица 49 Цены предложения на помещения производственно-складского назначения недвижимость в Томске141

Таблица 50 Структура объектов государственного и муниципального имущества Томской области143

Таблица 51 Общий состав ценообразующих факторов для объектов недвижимости145

Таблица 52 Методы расчета значений ценообразующих факторов, представленных в графическом виде147

Таблица 53 Подходы к оценке объектов недвижимости151

Таблица 54 Состав ценовых зон170

Таблица 55 Состав земельных участков в разрезе сегментов175

Таблица 56 Итоги группировки земельных участков177

Таблица 57 Обоснование использования и отказа от использования ценообразующих факторов182

Таблица 58 Обоснование использования ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости189

Таблица 59 Расчет индекса изменения кадастровой стоимости по ЗСХН197

Таблица 60 Величина корректировки на местоположение202

Таблица 61 Формула для расчета объектов подгруппы 02:000.1206

Таблица 62 Анализ качества модели207

Таблица 63 Формула для расчета объектов подгруппы 02:000.2 в Томской области (за исключением Томского района)207


Таблица 65 Формула для расчета объектов подгруппы 02:000.2 в Томском районе208


Таблица 67 Корректирующий коэффициент на ВРИ земельного участка210

Таблица 68 Разрешенное использование земельного участка - корректировки на 01.01.2020 года211



Таблица 71 Формула для расчета объектов подгруппы 04:040.2 в Томской области за исключением Томского района218


























Таблица 97 Значения минимальных, максимальных и средних УПКС в разрезе сегментов по муниципальным районам и городским округам276

Таблица 98 Сегмент 2. Информация о земельном участке283

Таблица 99 Сегмент 2. Значения ценообразующих факторов земельного участка с кадастровым номером 70:19:0000002:1080283

Таблица 100 Сегмент 2. Статистическая модель для данной подгруппы284
















Таблица 116 Результат выборочной проверки определения кадастровой стоимости для земельных участков в разрезе муниципальных районов Томской области за исключением Томского района294

Таблица 117 Результат выборочной проверки определения кадастровой стоимости для земельных участков Томского района Томской области323

Список иллюстраций

Рисунок 1 Схема организации проведения работ по определению кадастровой стоимости и их описание30

Рисунок 2 Индексы промышленного производства48

Рисунок 3 Индекс производства продукции сельского хозяйства49

Рисунок 4 Структура производства зерна по видам культур49

Рисунок 5 Динамика экспорта и импорта России54

Рисунок 6 Внешнеторговый оборот России54

Рисунок 7 Карта Томской области64

Рисунок 8 Южный экономический пояс65

Рисунок 9 Северный экономический пояс66

Рисунок 10 Центральный экономический пояс66

Рисунок 11 Лесной фонд Томской области68

Рисунок 12 Структура выполненных работ в строительстве за январь-декабрь 2019 г.81

Рисунок 13 Ввод в действие жилых домов, тыс. кв. м.81

Рисунок 14 Ввод в действие жилых домов по муниципальным образованиям на 1000 человек населения за январь-декабрь 2019 года83

Рисунок 15 Распределение жилищного фонда по районам Томской области за 2017-2018гг.84

Рисунок 16 Распределение квартир по количеству комнат в Томской области на 01.01.2019г.84

Рисунок 17 Распределение квартир по материалу стен в Томской области на 01.01.2019 г.85

Рисунок 18 Распределение жилищного фонда по форме собственности85

Рисунок 19 Структура инвестиций в экономику региона86

Рисунок 20 Динамика инвестиций в основной капитал, млрд. руб.86

Рисунок 21 Производство основной продукции животноводства в разрезе категорий хозяйств за январь-декабрь соотв. года, тыс. тонн90

Рисунок 22 Распределение населения по возрастным группам в 2019г., в %94

Рисунок 23 Трудоспособное население Томской области в 2019г. в %95

Рисунок 24 Распределение населения на 01.01.2020 г. в %96

Рисунок 25 Структура стоимости условного (минимального) набора продуктов питания в декабре 2019 года97

Рисунок 26 Динамика изменения заработанной платы в 2019 г.98

Рисунок 27 Распределение земель Томской области по категориям в 2018 году103

Рисунок 28 Распределение земель сельскохозяйственного назначения по угодьям106

Рисунок 29 Распределение земель населенных пунктов по угодьям108

Рисунок 30 Распределение земель промышленности, энергетики, транспорта , .. иного специального назначения по угодьям109

Рисунок 31 Распределение земель лесного фонда110

Рисунок 32 Земли запаса113

Рисунок 33 Распределение количества предложений земельных участков по сегментам117

Рисунок 34 Сельскохозяйственные угодья Томской области120

Рисунок 35 Изменение стоимости жилья на первичном рынке124

Рисунок 36 Динамика изменения цены 1 кв. м. первичного жилья124

Рисунок 37 Структура предложения по категории жилья127

Рисунок 38 Структура предложения квартир по типам и административным районам города127

Рисунок 39 Структура предложения по районам и типам128

Рисунок 40 Изменение стоимости жилья на вторичном рынке в г. Томске131

Рисунок 41 Динамика изменения цены 1 кв. м. вторичного жилья в г. Томске131

Рисунок 42 Доля индивидуального жилья в общем объеме жилищного строительства в процентах134

Рисунок 43 Структура предложения земельных участков по области141

Рисунок 44 Распределение земельных участков по текущему использованию141

Рисунок 45 Значения корректировок, усредненные по городам России, и границы доверительных интервалов198

Рисунок 46 Матрицы коэффициентов199

Рисунок 47 Значения скидок на торг на активном рынке200

Рисунок 48 Значения скидок на торг на неактивном рынке200

Рисунок 49 Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга224







Рисунок 56 Корректирующие коэффициенты на функциональное назначение для цен земельных участков272

1. ОСНОВНЫЕ ТЕРМИНЫ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В ОТЧЕТЕ, И ИХ ОПРЕДЕЛЕНИЯ

В данном разделе приводятся основные термины, используемые в Отчете и их определения, применяемые при проведении государственной кадастровой оценки земельных участков.

Законодательство Российской Федерации, регулирующее проведение государственной кадастровой оценки – государственная кадастровая оценка проводится в соответствии со следующими нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки:

Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (ред. от 29.07.2017);

Приказ Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» (Зарегистрировано в Минюсте России 29.05.2017 № 46860);

Приказ Минэкономразвития России от 09.06.2017 № 284 «Об утверждении Требований к отчету об итогах государственной кадастровой оценки» (Зарегистрировано в Минюсте России 21.08.2017 № 47879)

и другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка – совокупность установленных частью 3 статьи 6 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном Федеральным законом.

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации – исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации по решению которого проводится Государственная кадастровая оценка. В Томской области – департамент по управлению государственной собственность.

Бюджетное учреждение – созданное, уполномоченным органом субъекта Российской Федерации, наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. В Томской области – Областное государственное бюджетное учреждение «Томский областной центр инвентаризации и кадастра».

Росреестр – Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

Единый государственный реестр недвижимости – свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит из:

1) реестра объектов недвижимости;

2) реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества;

3) реестра сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, территорий объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, особых экономических зон, охотничьих угодий, территорий опережающего социально-экономического развития, зон территориального развития в Российской Федерации, игорных зон, лесничеств, лесопарков, о Государственной границе Российской Федерации, границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о береговых линиях (границах водных объектов), а также сведений о проектах межевания территорий (далее также - реестр границ);

4) реестровых дел;

5) кадастровых карт;

6) книг учета документов.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества – внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.

Вид объекта недвижимости – земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид.

Методические указания о государственной кадастровой оценке определяют правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости: земельных участков и иных объектов недвижимости, в том числе объектов капитального строительства (ОКС) (зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства (ОНС), помещений, машино-мест, единых недвижимых комплексов (ЕНК), и предназначены для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением субъекта Российской Федерации, наделенного полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости (далее - бюджетное учреждение).

Кадастровая стоимость – стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 Федерального закона.

Подготовка к проведению государственной кадастровой оценки – сбор и обработка информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, в соответствии с Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Срок проведения до 1 января года определения кадастровой стоимости.

Отчет об итогах государственной кадастровой оценки – итоговый документ, составленный по результатам определения кадастровой стоимости. Требования к Отчету устанавливаются Требованиями к отчету об итогах государственной кадастровой оценки, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 09.06.2017 № 284. Отчет составляется на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа.

Промежуточные отчетные документы – Отчет, составленный в форме электронного документа по итогам определения кадастровой стоимости, за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки, бюджетным учреждением в соответствии с требованиями к отчету.

Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке – перечень объектов оценки, подлежащих государственной кадастровой оценке, формируется органом регистрации прав на основании решения о проведении государственной кадастровой оценки. Перечень предоставляется в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации по его запросу о предоставлении перечня. В перечень включаются сведения обо всех объектах недвижимости, указанных в решении о проведении государственной кадастровой оценки.

Объекты оценки – объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Датой, по состоянию на которую осуществляется определение кадастровой стоимости, является 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.

Удельный показатель кадастровой стоимости – расчетная величина, представляющая собой кадастровую стоимость единицы площади объекта недвижимости (1 кв. м).

Массовая оценка недвижимости – процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Единичная техническая ошибка – описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная подобная ошибка, допущенная при определении кадастровой стоимости одного объекта недвижимости и повлиявшая на величину его кадастровой стоимости.

Системная техническая ошибка – описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная подобная ошибка, допущенная при определении кадастровой стоимости нескольких объектов недвижимости и повлиявшая на величину их кадастровой стоимости.

Единичная методологическая ошибка – несоответствие определения кадастровой стоимости положениям Методических указаний о государственной кадастровой оценке, допущенное при определении кадастровой стоимости одного объекта недвижимости и повлиявшая на величину его кадастровой стоимости.

Системная методологическая ошибка – несоответствие определения кадастровой стоимости положениям Методических указаний о государственной кадастровой оценке, допущенное при определении кадастровой стоимости нескольких объектов недвижимости и повлиявшая на величину их кадастровой стоимости.

ОКТМО – общероссийский классификатор территорий муниципальных образований.

КЛАДР – классификатор адресов Российской Федерации.

ФИАС - Федеральная информационная адресная система.

Район – административно-территориальная единица, объединяющая в своих границах территориально и экономически связанные между собой территориальные единицы. Наименование, границы и административный центр района совпадают с наименованием, границами и административным центром муниципального образования, наделенного статусом муниципального района.

Городской населенный пункт – административно-территориальная или территориальная единица, являющаяся промышленным, экономическим и социальным центром, имеющая преимущественно средне – и многоэтажную жилую застройку, а также численность населения.

Сельский населенный пункт – территориальная единица, не соответствующая совокупности признаков, установленных для городского населенного пункта.

Группировка объектов оценки – для целей определения кадастровой стоимости методами массовой оценки объекты недвижимости объединяются в группы и подгруппы (при необходимости) в соответствии с Методическими указаниями.

Группа – именованная совокупность объектов недвижимости, сформированная на основе анализа о рынке объектов оценки и отобранных по общности характеристик объектов.

Подгруппа – группа объектов оценки, входящая в состав другой группы (более высокого уровня), сформированная на основании анализа информации о рынке объектов оценки, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки для каждого исследуемого вида объектов оценки, для которой сформирована модель, позволяющая на основе информации о ценообразующих факторах рассчитать кадастровую стоимость любого объекта оценки, входящего в данную подгруппу.

Объекты недвижимости (недвижимые вещи, недвижимое имущество, недвижимость) – земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Назначение объекта оценки – назначение, предусмотренное ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»: для зданий – нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом; для помещений – жилое помещение, нежилое помещение, с учетом дополнительной информации, позволяющей корректно отнести объект к той или иной группе (подгруппе) объектов.

Объект незавершенного строительства – в соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса РФ здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Здание – результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных. Жилое здание - жилой дом постоянного типа, рассчитанный на длительный срок службы. Нежилое здание - предназначенное для использования для производственных, торговых, культурно-просветительных, лечебно-санитарных, коммунально-бытовых, административных и др. (кроме постоянного проживания) целей.

Помещение – часть объема здания, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

Сооружение – результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Земельный участок – недвижимая вещь, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи (Земельный Кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ).

Улучшения земельного участка - здания, строения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты работ и иных воздействий (изменение рельефа, внесение удобрений и т.п.), изменяющих качественные характеристики земельного участка.

Вид разрешенного использования земельного участка (ВРИ) – одна из основных характеристик земельного участка, которая влияет на определение правового режима использования земли и устанавливается в соответствии с зонированием территорий.

Под видом использования объекта недвижимости понимается использование в соответствии с его фактическим разрешенным использованием.

Фактическое разрешенное использование объекта недвижимости - фактическое (текущее) использование объекта недвижимости, не противоречащее установленным требованиям к использованию объекта недвижимости.

Цифровая тематическая карта – карта, сформированная в целях определения значений ценообразующих факторов по объектам недвижимости и отображения результатов.

Оценочное зонирование заключается в систематизации на дату определения кадастровой стоимости рыночной информации о сделках (предложениях) с типовыми объектами недвижимости исходя из их местоположения и вида использования с учетом существующего и перспективного развития, а также затрат на создание указанных объектов недвижимости.

Ценовая зона – часть территории, в границах которой определены близкие по значению удельные показатели средних рыночных цен типовых объектов недвижимости.

Геоинформационная система – система, предназначенная для сбора, хранения, анализа и графической визуализации пространственных данных и связанной с ними информации о представленных в ГИС объектах.

Картографический слой – совокупность однотипных пространственных объектов, является основной единицей представления данных – на уровне слоев осуществляются поиск, загрузка и выгрузка данных в среду ГИС.

Ценообразующий фактор – информация об их физических свойствах, технических и эксплуатационных характеристиках, а также иная информация, существенная для формирования стоимости объектов недвижимости.

Моделирование – совокупность методов (последовательность процедур, позволяющих на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта недвижимости в рамках одного из подходов к оценке), объединенных общей методологией.

Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Объектом-аналогом для целей определения кадастровой стоимости признается объект, позволяющий установить зависимость кадастровой стоимости объекта оценки от ценообразующих факторов.

Единица совокупности – каждая конкретная единица статистической совокупности.

Выброс – результат измерения, выделяющийся из общей выборки.

Генеральная совокупность – совокупность всех объектов, подлежащих изучению.

Вариация – многообразие и изменчивость величины признака у отдельных единиц совокупности.

Вариация признака – количественное изменение признака (для количественного признака) при переходе от одной единицы совокупности к другой.

Верификация данных – проверка правильности и качества каких-либо сведений, в том числе отдельных фактов в отношении объектов.

Модель оценки кадастровой стоимости – уравнение, отражающее зависимость кадастровой стоимости объекта оценки от значений ценообразующих факторов.

Спецификация модели – процесс определения вида модели, набора ценообразующих факторов.

Статистическая модель оценки кадастровой стоимости – понимается математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной (кадастровая стоимость) и значениями независимых переменных (ценообразующие факторы объектов недвижимости).

Неувязка – ошибка (погрешность) в результате вычислений.

Калибровка – процесс анализа выборок объектов оценки и данных рынка для определения конкретных параметров, учитываемых в модели.

Контрольная выборка – выборка объектов-аналогов, не входящих в состав обучающей выборки, на основе которой проводится проверка качества статистической модели оценки кадастровой стоимости.

Обучающая выборка – выборка объектов-аналогов, на основе которой проводится калибровка статистической модели оценки кадастровой стоимости.

Критерий достаточности (R2) – достаточность связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью объектов недвижимости и ценообразующими факторами на основе уравнения связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью объектов недвижимости и ценообразующими факторами.

Метка – преобразованные значения ценообразующего фактора, используемые при калибровке статистических моделей, а также при расчете кадастровой стоимости с использованием построенной статистической модели.

Объем выборки – число единиц статистического наблюдения, образующих выборочную совокупность.

Показатель – обобщающая количественно-качественная характеристика какого-либо свойства единиц или совокупности в целом в конкретных условиях времени и места.

Признак – свойство, характерная черта или иная особенность объектов, которая может быть наблюдаема или измерена.

Пространственные данные – данные о пространственных объектах и их наборах. Составляют основу информационного обеспечения ГИС.

Регрессионный анализ – метод моделирования измеряемых данных и исследования их свойств - раздел математической статистики, объединяющий практические методы исследования регрессионной зависимости между величинами по статистическим данным.

Система показателей – совокупность показателей, всесторонне отражающих изучаемое явление.

Случайная величина – величина, которая принимает в результате опыта одно из множества значений, причем появление того или иного значения этой величины до ее измерения нельзя точно предсказать.

Статистические методы – методы анализа статистических данных.

Статистическое моделирование – исследование объектов познания на их статистических моделях; построение и изучение моделей реально существующих предметов, процессов или явлений (например, экономических процессов в эконометрике) с целью получения объяснений этих явлений, а также для предсказания явлений или показателей, интересующих исследователя.

Статистическое наблюдение – предварительная стадия статистического исследования, которая представляет собой планомерный, научно организованный учет (сбор) первичных статистических данных о массовых социально-экономических явлениях и процессах.

Статистическая совокупность – множество единиц, обладающих массовостью, типичностью, качественной однородностью и наличием вариации.

Унифицированный вид – приведенный к единому виду. Унифицированный вид значения ценообразующего фактора означает, что единицы измерения ценообразующего фактора у всех групп, подгрупп, обладающих данным параметром, представлены в едином виде.

Подход к оценке – совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Метод оценки – последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Рыночная информация – цены сделок, спроса и предложения по объектам, близким по характеристикам к оцениваемым объектам, и иные показатели, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

Индивидуальная оценка – процесс определения кадастровой стоимости индивидуально в отношении объекта недвижимости на основе подходов к оценке (сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке.

Сравнительный подход основан на сравнении цен сделок (предложений) по аналогичным объектам недвижимости.

Затратный подход основан на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства или замещения объекта недвижимости.

Доходный подход основан на определении ожидаемых доходов от использования объектов недвижимости.

Затраты на замещение представляют собой расчетную оценку затрат на сооружение или приобретение нового современного эквивалентного объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

Затраты на воспроизводство представляют собой расчетную оценку затрат на сооружение или приобретение точной копии объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

Физический износ – утрата полезности объекта недвижимости или его компонентов, связанная с временным фактором (естественное старение) или условиями эксплуатации, которая приводит к потере стоимости.

Функциональное устаревание представляет собой утрату полезности вследствие недостатков, которыми характеризуется оцениваемый объект недвижимости по сравнению с его заменителем, при условии, что такая утрата приводит к потере стоимости у оцениваемого объекта недвижимости.

Внешнее (экономическое) устаревание представляет собой утрату полезности объекта недвижимости, вызванную экономическими факторами или факторами местоположения, внешними по отношению к рассматриваемому объекту недвижимости, и приводящую к потере объектом недвижимости своей стоимости.

XML - пригодный для любой операционной системы и любого аппаратного обеспечения, не зависящий от программного и аппаратного обеспечения инструмент передачи информации, формат данных, в котором осуществляется передача сведений из Единого государственного реестра недвижимости.

Обозначения и сокращения

В данном Отчете применяются следующие обозначения и сокращения:

Закон о ГКО – Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»;

Перечень – перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сформированный органом регистрации прав на основании решения о проведении государственной кадастровой оценки;

Исполнитель /Учреждение – Областное государственное бюджетное учреждение «Томский областной центр инвентаризации и кадастра»;

Оценщик – работник бюджетного учреждения, непосредственно осуществивший определение кадастровой стоимости;

Методические указания – методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226;

Отчет – отчет об итогах государственной кадастровой оценки;

БД – база данных;

Архив Областное государственное бюджетное учреждение «Томский областной центр инвентаризации и кадастра» - архив, сформированный на основании технических паспортов, оценочной и иной хранившейся по состоянию на 01.01.2013 в органах и организациях по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации учетно-технической документации об объектах государственного технического учета и технической инвентаризации, хранение и использование которого осуществляет Областное государственное бюджетное учреждение «Томский областной центр инвентаризации и кадастра»;

КС - класс конструктивной системы;

УПСС – укрупненный показатель стоимости строительства;

ВРИ – вид разрешенного использования;

ГКО – государственная кадастровая оценка;

ЕГРН – Единый государственный реестр недвижимости;

ГНП – городской населенный пункт;

СНП – сельский населенный пункт;

ГО – городской округ;

ЕОН – единый объект недвижимости;

ЗУ – земельный участок;

ИЖС – индивидуальная жилая застройка;

КЛАДР – классификатор адресов России;

ГИС – Геоинформационная система;

КС – кадастровая стоимость;

кв. м – квадратный метр;

макс. – максимальное значение;

МЖЗ – многоэтажная жилая застройка;

мин. – минимальное значение;

МО – муниципальное образование;

НП – населенный пункт;

ОА – объект аналог;

ОГП – отсутствует графическая привязка;

ОН – объект недвижимости;

ОКС – объект капитального строительства;

ОКТМО – общероссийский классификатор территорий муниципальных образований;

пгт – поселок городского типа;

Росреестр – Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии;

сред. – среднее значение;

УПКС – удельный показатель кадастровой стоимости;

УПРЦ – укрупненный показатель рыночной цены;

Управление Росреестра – территориальный орган Росреестра по субъекту РФ;

ФС – факторы стоимости;

ЦФ – ценообразующий фактор

2. ВВОДНАЯ ГЛАВА

2.1 Наименование субъекта Российской Федерации, на территории которого проводилась государственная кадастровая оценка

Таблица 1 Наименование субъекта РФ на территории которого проводилась государственная кадастровая оценка

Наименование

Значение

1

2

Наименование субъекта Российской Федерации, на территории которого проводилась государственная кадастровая оценка

Томская область

2.2 Реквизиты решения о проведении государственной кадастровой оценки, вид или виды объектов недвижимости, в отношении которых принято решение о проведении государственной кадастровой оценки, категория или категории земель в случае, если объектами недвижимости, подлежавшими государственной кадастровой оценке, являлись земельные участки

Таблица 2 Реквизиты решения о проведении государственной кадастровой оценки


Значение

1

2

Реквизиты (наименование, дата подписания (утверждения), номер) решения о проведении государственной кадастровой оценки

Распоряжение Департамента по управлению государственной собственностью Томской области от 01.07.2019 № 519 "О проведении государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Томской области" в 2020 году в редакции распоряжения департамента по управлению государственной собственностью Томской области от 13.12.2019 № 1068 "О внесении изменения в распоряжение Департамента по управлению государственной собственностью Томской области от 01.07.2019 № 519

2.3 Реквизиты Отчета

Таблица 3 Реквизиты отчета


Значение

1

2

Реквизиты (дата подписания (утверждения), номер) Отчета

отчет №1ГКООН-70-2020

об определении кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Томской области.

Дата составления отчета 23 июня 2020 г.

Вид или виды объектов недвижимости, в отношении которых принято решение о проведении государственной кадастровой оценки

Земельные участки, расположенные на территории Томской области, в составе следующих категорий земель:

1) земли населенных пунктов;

2) земли сельскохозяйственного назначения;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов

2.4 Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости

Таблица 4 Дата оценки


Значение

1

2

Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости

01.01.2020

2.5 Перечень документов, которые использовались при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, содержащий их наименования и иные реквизиты

Настоящий Отчет составлен в соответствии со следующими нормативными документами источниками информации:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ;

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ;

3. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 N 146-ФЗ;

4. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 N 117-ФЗ;

5. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ;

6. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ;

7. Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 N 200-ФЗ;

8. Федеральный закон от 14.03.1995 N 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях»;

9. Федеральный закон от 10.01.1996 N 4-ФЗ «О мелиорации земель»;

10. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

11. Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

12. Федеральный закон от 11.06.2003 N 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»;

13. Федеральный закон от 07.07.2003 N 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве»;

14. Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»;

15. Федеральный закон от 21.12.2004 N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»;

16. Федеральный закон от 13.07.2015N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;

17. Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»;

18. Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

19. Закон Томской области от 13.10.2003 N 135-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Томской области»;

20. Закон Томской области от 12.08.2005 N 134-ОЗ «Об особо охраняемых природных территориях в Томской области»;

21. Закон Томской области от 22.12.2009 N 271-ОЗ «Об административно-территориальном устройстве Томской области» (принят постановлением Государственной Думы Томской области от 17.12.2009 N 2852) (вместе с «Перечнем административно-территориальных единиц в Томской области»);

22. Закон Томской области от 09.07.2015 N 100-ОЗ «О земельных отношениях в Томской области» (принят постановлением Законодательной Думы Томской области от 25.06.2015 N 2737) (вместе с «Порядком постановки на учет граждан, имеющих право на получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства с последующим предоставлением их в собственность бесплатно, основания отказа в постановке на учет и снятия с такого учета, а также предоставления указанным гражданам земельных участков», «Порядком постановки на учет граждан, имеющих на день постановки на учет для получения земельного участка трех и более несовершеннолетних детей, проживающих совместно с ними, имеющих право на получение земельных участков для садоводства в собственность бесплатно, предоставления им земельных участков, а также снятия их с учета»);

23. Постановление Правительства РФ от 19.02.2015 N 138 «Об утверждении Правил создания охранных зон отдельных категорий особо охраняемых природных территорий, установления их границ, определения режима охраны и использования земельных участков и водных объектов в границах таких зон»;

24. Постановление Правительства РФ от 31.12.2015 N 1532 «Об утверждении Правил предоставления документов, направляемых или предоставляемых в соответствии с частями 1, 3 - 13, 15, 15(1), 15.2 статьи 32 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» в федеральный орган исполнительной власти (его территориальные органы), уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости»;

25. Постановление П�

№1ГКООН-70-2020 · web viewПостановление Правительства РФ от...

Documents