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2008 年樓市前瞻

2008 年樓市前瞻

07 年樓市暢旺 , 原因大致可歸納如下 :

1) 財富效應

1.1) 香港

• 07 年 本港股市總市值上升 55% (73,599 億港元 )

• 07 年 恒生指數上升 39% (7,847 點 )

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1) 財富效應

1.2) 內地

• 07 年 內地滬深股市總市值上升 266% (237,812 億人民幣 )

• 07 年 滬深 300 指數上升 162% (3,297 點 )

• 資金流入 , 經濟續好

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2) 利率因素

2.1) 減息效應

• 07 年下半年 4 度減息 , 共減 1% 實質樓宇供款利率 ~ 3.8%

• 08 年仍有減息機會

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2) 利率因素

2.2) 負利率 ( 見圖 )

• 通脹率 3.4% (07 年 11 月 )

• 存款利率 1.6% (07 年 11 月 )

• 實質利率 -1.794%

負利率重臨

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2007年 實質利率走勢

0.256%

0.565%

0.756%0.956%

1.056%0.956%

-0.144%

1.456%

0.656%

-1.194%

-1.794%-2.0%

-1.5%

-1.0%

-0.5%

0.0%

0.5%

1.0%

1.5%

2.0%

01/2007 02/2007 03/2007 04/207 05/2007 06/2007 07/2007 08/2007 09/2007 10/2007 11/2007

資料來源: 政府統計處

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3) 需求增加

3.1) 本地因素

• 2007 年全年預計 GDP +6%

• 薪酬上升

• 帶動置業投資 及 換樓需求上升

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3) 需求增加

3.2) 基金入市

• 外資基金投資取向 , 擴展至住宅物業

例 : 印尼資金 $2.4 億購 奧運站物業

外資基金 $4 億購 九龍站物業

南韓資金 $18.6 億購 薄扶林物業

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3) 需求增加

3.3) 內地投資者入市

• 第四季風氣更盛

例 : 大手購入 土瓜灣 及 元朗 物業

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4) 需求增加帶動樓價上升

• 07 年 整體樓價升 ~ 23 % ( 見圖 )

• 08 年預計持續暢旺

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2007年 樓價指數走勢

50

52

54

56

58

60

62

64

66

68

資料來源: 中原地產

1997年7月=100

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5) 供應量少

• 一手供應持續減少 ( 見圖 )

• 市民加快入市

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過去 6年一手供應量

33,200

23,500

18,600

13,900 14,800

10,700

0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

35,000

2002 2003 2004 2005 2006 2007

年份

單位數量

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08 年樓市隱憂1. 08 年首季為摸貨成交高峰期2. 美國次按問題3. 內地宏調力度勢將加強4. 利率走勢5. 中美貿易糾紛6. 本地樓價

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投資者應注意

1.多暸解經濟前景及樓市走勢

2.量力而為

3.切忌高借貸比率

4.對擬投資的物業及樓盤多暸解

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物業投資首選市區大型運輸系統佔地利優勢

升幅潛力高

租金回報高

抗跌力強

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