シェアハウス市場の今とこれから

株式会社彩ファクトリー 代表取締役 内野匡裕

2002 日本IBMシステムズエンジニアリング株式会社勤務銀⾏システムの開発、⼤規模チーム開発の効率化コンサルティング

2007 株式会社ドリコム勤務社内SNS製品の企画・開発

2007 株式会社マイネットジャパン勤務社内SNS事業⽴ち上げ＋IT集客コンサルティング

2009 彩ファクトリー設⽴（個⼈事業主）ITコンサルティング＋システム開発

2011 株式会社ヒューマンノット設⽴（副社⻑）コミュニティ重視型シェアハウスの企画・運営・管理元麻布農園、コレクティブレジデンス菊名、ラ･レジデンス表参道、コレクティブレジデンス松原団地の4物件を運営・管理

2011 彩ファクトリーで活動再開し、2012年に株式会社化シェアハウスの企画・プロデュース・運営＋IT事業横浜にて国際交流シェアハウスを５物件、シングルマザーのためのシェアハウス『ペアレンティングホーム高津』をプロデュース。アウトドア好きのためのシェアハウス『シェア⾼輪TENTMENT』にて集客戦略を担当。起業家支援シェアハウス『x-garden桜台』をプロデュース＆運営。シェアハウスの総合ポータルサイト『シェア生活.com』を企画・開発。英会話シェアハウス『CROSSWORLD大森』をプロデュース＆運営。

【内野匡裕略歴】

2006 ⻄船橋「イーストハウスⅡⅡⅡⅡ」40部屋。外国人40%。日本人はバックパッカーも多い。

2007 浅草「ジェイアムズコート浅草」56部屋。デザイナーズ物件の先駆け。若くてエネルギッシュ。イベントがとても多い。

2008 新小岩「CASA AZZURRO」8部屋。あったかいおじいちゃん大家さん。アットホーム。

2009 東神奈川「シェアプレイス東神奈川」57部屋。年齢層が⾼く落ち着いた交流。

2010 菊名「コレクティブレジデンス菊名」51部屋。共⽤ラウンジに集まる率がとても⾼い。⼊居動機の⼤半が交流。

2011 たまプラーザ「コンフォートたまプラーザ」144部屋。大規模ゆえの多様性。スタジオなど共用設備が豊富。

2012 ⽩⾦⾼輪「シェア⾼輪TENTMENT」50部屋。菜園。ボルダリング。アウトドア。都心の一等地。

2012 新子安「横浜ベイビュー」13部屋。外国⼈が半数で国際交流がコンセプト。屋上テラス。

2012 桜台「x-garden桜台」40部屋。起業家支援シェアハウス。20代〜50代。⼊居理由は完全に質の⾼い刺激。

2013 平和島「CROSSWORLD大森」30部屋。英会話シェアハウス。外国人マネージャーによる英会話レッスン。共用部では英語で話すルール。

人生が変わるような体験をいくつももらって、『プライスレスな体験』の提供に特化したシェアハウスを作りたいと思い、200件以上のシェアハウスを⾒学してまわって、シェアハウスの企画・運営会社を作りました。

【内野のシェアハウス暮らし遍歴】

シェアハウスは今や

関東だけで2000件以上。

2007年から市場規模は5倍以上へ。

規模は⼀⼾建てから260人住めるものまで

住む⽅の年代は20代や30代だけでなく40代、50代の方々も増え続け、

中には80代の方が住んでいるハウスも。

形はワンルーム個室が主流

最近は個室内にお風呂､トイレ付も。昔ながらのドミトリー（相部屋）は減少傾向。

ドミトリー（相部屋）個室（ワンルーム） 個室（風呂、トイレ付）

設備ではシアタールーム、ダンススタジオ、読書スペース、大浴場、菜園、屋上、豪華キッチンなどなど

1人暮らしでは得られないものも

シアタールーム ダンススタジオ 大浴場 菜園

コンセプトでは、アウトドア、ペット好き、ダンサー、芸術家、オーガニック、

英会話、子育て支援、起業家支援など。同じ趣向の方々が共感を持ち寄って語り合えたり、

『情報』や『体験』をシェアできたり

コンセプトが特化していると、みんながそれを求めてる前提をつくれるため、特殊な設備やサービスの提供が可能に

料理起業家のための

プロ仕様のキッチン

芸術家のための

アトリエスペース

ペット用のお風呂

どうしてこんなにも

今までにない住まいが

増えてきたのでしょうか？

入居者様の『暮らしに求めるもの』

が変わりつつあります

『豊かさ』の定義が

変わりつつあります

住むスペースだけじゃない心あたたまる『人とのつながり』がある暮らし

みんなでナベ スウェーデン料理教室

人生を変えるような『気づき』のキッカケがある暮らし

得意分野を持ち寄って勉強会 みんなで初めての土いじり

1人じゃやろうとも思わないけどみんなでやると楽しいがそばにある暮らし

ハロウィンパーティー 住んでるシェアハウスをお菓子で再現

家族じゃないのに家族ができちゃう暮らし

チーム対抗カレー対決で優勝！ 友達も呼び合ってラウンジでパーティー

時代と共にみんなの求めるモノやコトが変わり

その変化に応えるライフスタイル

を提供できる環境が求められています

従来のシェアハウス従来のシェアハウス従来のシェアハウス従来のシェアハウス

デザイナーズシェアハウスデザイナーズシェアハウスデザイナーズシェアハウスデザイナーズシェアハウス

コンセプト型シェアハウスコンセプト型シェアハウスコンセプト型シェアハウスコンセプト型シェアハウス

【現在のシェアハウス市場は3種類に分類可能】

主な入居動機は安さと入居しやすさ主な入居動機は安さと入居しやすさ主な入居動機は安さと入居しやすさ主な入居動機は安さと入居しやすさ

（初期費用なし。保証人なし）（初期費用なし。保証人なし）（初期費用なし。保証人なし）（初期費用なし。保証人なし）

主な入居動機はオシャレな内装主な入居動機はオシャレな内装主な入居動機はオシャレな内装主な入居動機はオシャレな内装

主な入居動機は入居者間の交流。主な入居動機は入居者間の交流。主な入居動機は入居者間の交流。主な入居動機は入居者間の交流。

特定の目的の解決。特定の目的の解決。特定の目的の解決。特定の目的の解決。

コンセプト型シェアハウスとは

『シングルマザーが集まって、前向きな刺激の与え合い、自然な助け合いをしながら、子育てと仕事を両⽴していく』『起業家が集まって、質の高い情報交換や協業を促進し、夢の実現を加速させていく』など、特定の目的を持った者同士が集まって住み、「1人で住んでは得られないソフトの付加価値」を暮らしに組み入れているシェアハウス。

シングルマザーのための子育て支援シェアハウス『ペアレンティングホーム高津』

シングルマザーのための子育て支援シェアハウス『ペアレンティングホーム高津』

シングルマザーのための子育て支援シェアハウス『ペアレンティングホーム高津』

【サービス設計】★週2回、夕方から夜のチャイルドケアお⺟さんが⾃分とこどもの将来のために時間を使えるように

★健康的な玄米菜食の提供作り方も教えて自分たちで作れるように

★１Fに小児科、付近に保育園多数子育てしやすい周辺環境を用意

シングルマザーのための子育て支援シェアハウス『ペアレンティングホーム高津』

【入居者の声】『週2回のチャイルドケアで気持が軽くなれている』『ちょっとしたことを相談できて助かる』『保育園がみんな近所なので「今夜忙しいならついでに連れて帰るよ」ができて本当に助かる』『頑張りを⾒てるので良い刺激をもらってる』『共感できる仲間がそばにいるだけで安心感がある』『子育て勉強会がすごく勉強になる』

子育て支援シェアハウス新聞掲載記事、建物写真

起業家の集うシェアハウス『x-garden桜台』

起業家の集うシェアハウス『x-garden桜台』

事業主：株式会社東都 企画・集客・運営：株式会社彩ファクトリー

【サービス設計】★セミナールームにて毎月セミナーを開催外部の先輩起業家がセミナー＆交流会を開催応援してくださる方が多く実質週１で開催中入居者がイベント開催することもバックアップ。★会計事務所が起業をバックアップ★部屋は12畳と広く、SOHO利⽤可能。★経営塾など外部企業とも提携。

起業家の集うシェアハウス『x-garden桜台』

【開催セミナー抜粋】（OPEN後ほぼ毎週開催）ライフネット生命出口治明社長によるライフネット生命出口治明社長によるライフネット生命出口治明社長によるライフネット生命出口治明社長による『『『『これからの暮らし方、若者へ向けてこれからの暮らし方、若者へ向けてこれからの暮らし方、若者へ向けてこれからの暮らし方、若者へ向けて』』』』

トーマツベンチャーサポート渡辺直さんによるトーマツベンチャーサポート渡辺直さんによるトーマツベンチャーサポート渡辺直さんによるトーマツベンチャーサポート渡辺直さんによる『『『『IPOの現場で生きるプロとの起業相談会の現場で生きるプロとの起業相談会の現場で生きるプロとの起業相談会の現場で生きるプロとの起業相談会』』』』

First Touch 清水社長による清水社長による清水社長による清水社長による『『『『起業するならストーリーを持とう”スマホアプリ界の現況と本音”起業するならストーリーを持とう”スマホアプリ界の現況と本音”起業するならストーリーを持とう”スマホアプリ界の現況と本音”起業するならストーリーを持とう”スマホアプリ界の現況と本音”』』』』

北島総合会計事務所田島一儀さんによる北島総合会計事務所田島一儀さんによる北島総合会計事務所田島一儀さんによる北島総合会計事務所田島一儀さんによる『『『『会社設立成功のための会社設立成功のための会社設立成功のための会社設立成功のための7つのポイントつのポイントつのポイントつのポイント』』』』

クリエイティブディレクター岡井紀雄さんによるクリエイティブディレクター岡井紀雄さんによるクリエイティブディレクター岡井紀雄さんによるクリエイティブディレクター岡井紀雄さんによる『『『『化粧品のブランディングデザイン化粧品のブランディングデザイン化粧品のブランディングデザイン化粧品のブランディングデザイン』』』』

公認会計士公認会計士公認会計士公認会計士吉田正人さんによる吉田正人さんによる吉田正人さんによる吉田正人さんによる『『『『スタートアップのための会社設立基礎スタートアップのための会社設立基礎スタートアップのための会社設立基礎スタートアップのための会社設立基礎』』』』

未来の政治家北川義樹さんによる未来の政治家北川義樹さんによる未来の政治家北川義樹さんによる未来の政治家北川義樹さんによる『『『『投票に行く前に知ってみる会投票に行く前に知ってみる会投票に行く前に知ってみる会投票に行く前に知ってみる会』』』』

Israel night！しゃべって食べて、イスラエルのハイテクベンチャーから学ぶ会！しゃべって食べて、イスラエルのハイテクベンチャーから学ぶ会！しゃべって食べて、イスラエルのハイテクベンチャーから学ぶ会！しゃべって食べて、イスラエルのハイテクベンチャーから学ぶ会

起業家の集うシェアハウス『x-garden桜台』

起業家の集うシェアハウス『x-garden桜台』【入居者の声】『⼈と出会う量と質が段違いに変わった』『毎週のセミナーが新しい知識と出会うキッカケになっている』

『ちょっとしたことを経験者に聞けてすごく助かる』『いろいろな業種が集まっていて視野が広がった』『事業プランにアドバイスをもらえて助かる』『課題が早期に解決して起業が早まった』

OPENして1年間で会社設⽴者７名、新規事業10件を生み出し、現在40部屋が満室。空き待ち多数の状況。

起業家の集うシェアハウス『x-garden桜台』

【最大の付加価値は『⼈との出会いの量と質』】★モチベーションの高い40名の入居者★友達を招いて紹介し合う（モチベーションの高い入居者の友達はえてしてモチベーションが高い）

★セミナー後のお茶会で参加者同⼠がつながる（外からセミナーに参加する方はやはりモチベーションが高い）

x-gardenに住んでいるだけで⼈と出会える量と質が変わる、という価値設計

コンセプト型シェアハウスの提供するコト

『住むスペースにお⾦を払う』から

『人生をもっと明るくする、困ったを解決するためのチャンスにお⾦を払う』

への変革。

強い入居動機により、横並びの土俵から外れる。

【一般的なシェアハウスの形態】

①サブリースオーナー様からサブリースして毎月固定家賃を支払い借上家賃は売上家賃の40%〜60%程運営コストは10%程借上家賃40%の場合は⼊居率50%が損益分岐点（ハイリスクハイリターン型）②運営受託オーナー様から管理業務を受託売上家賃の15〜25%を運営報酬として頂く（ノーリスクローリターン型）

【特殊例】コンセプト型シェアハウスの⼀例英会話シェアハウスCROSSWORLDの場合コンセプト型を実現するために2社でコラボレーション１．株式会社リロケーション・ジャパン様がサブリース

⼊居者様に対する貸主となり、契約・⼊⾦管理を実施２．企画・集客・運営業務を彩ファクトリーへ業務委託

コンセプト型の特殊部分を全て企画・実施

付加価値によって家賃を相場よりも2万円アップ（30部屋で+60万円）、かつ稼働率が満室続きとなったため、彩ファクトリーに委託しても利益が上がった、という形です。

【一般的なシェアハウスの収支計画】

①サブリース初期投資：物件賃貸初期費用、家具・家電類、集客費用に対して、月々売上家賃の30〜50%の利益（満室時）

②運営受託初期投資：集客費用に対して、月々売上家賃の5〜15%の利益（満室時）

※※※※初期リノベーション費用はオーナー様のご負担として提案

【30部屋規模の収⽀例】【設定】家賃7万円＋共益費1.5万円（水光熱費、インターネット、イベント運営）30部屋

【初期投資】リノベーション費用：2000万円（オーナー様負担）家具・家電費用：500万円（運営会社負担）

【月額収益】売上家賃：210万円一括借上家賃：100万円（稼働率に関わらずオーナー様の利益に）運営コスト：20万円運営会社側年間利益（満室時）：1080万円(210-100-20)＊12

【新築シェアハウスも急増中】

【収支設定】土地面積：200坪構造規模：RC造陸屋根3階建て延床面積：300坪

年間運⽤利回り 8.27％（Net）

【運営収支】収 入家賃 500万円/月6000万円/年支 出運営委託費 600万円/年 （家賃の10％）PMBM費 600万円/年 （家賃の10％）公租公課 200万円/年 （概算）支出計 1400万円/年年間収支年間収支年間収支年間収支 4600万万万万円円円円/年年年年

【開発収支】土地原価土地原価土地原価土地原価土地代 30000万円仲介手数料 900万円 3.0%公租公課 750万円 2.5%測量費等 100万円解体工事費 1000万円土地原価計 32700万円建物原価建物原価建物原価建物原価建築費 20000万円設計監理費 1000万円 5.0%ｺﾝｻﾙﾃｨﾝｸﾞ費 1000万円 5.0%予備費 300万円建物原価計 22300万円家具備品等家具備品等家具備品等家具備品等 600万円完成時原価計完成時原価計完成時原価計完成時原価計 55600万万万万円円円円

「ありふれたワンルームマンションよりも稼働率を⾼めやすい」という視点とより⾼い利回りゆえに新築案件も増えてきております。

【一般的なシェアハウスの集客方法】

①ポータルサイト問い合わせ1件につき500円から1000円程の費用。メリットは自社でWebサイトを制作する費用を削減。ライバルが増えるにつれて成約率は低下傾向。②自社サイト問い合わせあたりの費⽤は不要。制作するための初期費用が必要。複数物件を手がける場合は制作する価値あり。

※※※※仲介⼿数料のないビジネスのため仲介会社で取り扱うことは非常に稀

【コンセプト型シェアハウスの特徴】【客層】入居動機がコンセプトであるためモラルの高い方が集まる

=＞トラブル減少 =＞運営コスト削減客層の良さはオーナー様や周辺住⼈の安⼼にもつながります

【サービス内容】英会話レッスンなど通常よりも運営コスト増加付加価値を提供する分増加します

【家賃】特殊な体験の付加価値がある分、相場ワンルーム家賃の20〜40%増が可能に。英会話シェアハウスCROSSWORLDでは周辺相場5万円で通常のシェアハウスでは人気のない２部屋１体型であったところを、家賃７万円でも30部屋が満室。（満室後50件の入居希望が来ている状況）

【コンセプト型シェアハウスの集客】特定のテーマに共感できる方をターゲットにする＝ターゲットを狭めるため集客が難しくなる？ただし、IT集客を駆使することで解決可能。

【Facebook、Twitterの活用】■Facebook1600万人、Twitter3000万人■個人が簡単に「自分の友達に知らせる」中には友達数が1000人以上という人も。

■話題性のあることは口コミで広がり続ける

Bさんがシェアして、

その友達の300人に伝わる

Aさんがシェアして、

その友達の1200人に伝わる

・・・

・・・

・・・

・・・

Cさんがシェアして、

その友達の20人に伝わる

Dさんがシェアして、

その友達の4000人に

伝わる

無限大に拡散する可能性あり

コンセプト型シェアハウスの集客は企画段階から計画的に

１．半年以上前（企画決定直後）からコンセプトを告知し、FacebookやTwitterなどのソーシャルメディアで拡散。

２．定期的に説明会を開き、関心顧客の声を吸い上げてプランを調整＆参加者からの口コミを創出。（入居予定者と話すことで安心して決めるなども）

３．工事が仕上がる頃には、関心顧客から申込者が生まれ、50%以上の申し込みがある状態でスタート。（OPEN時96%の申し込みを獲得した実績あり）

４．コミュニティが成熟し、友人が訪れて気に入り、「空いたらすぐ⼊りたい」が⽣まれ、⾼稼働率をキープ。（住んだ後の満⾜度が⻑期的な稼働率に強く影響）

コンセプト型シェアハウスを運営するキーポイント１．集客ターゲットがいる場所へピンポイントに集客（例えば起業家向けであれば、ポータルサイトよりも起業家の集まるセミナー、交流会、コミュニティ）

２．内覧コンセプトの説明をじっくりし、建物案内以外の世間話に時間を割く。お互いの理解、コミュニティに合うかどうかの判定が重要。

３．コミュニケーション基盤を用意Facebookグループ、携帯メーリングリスト、掲示板などツールはいろいろですがコミュニケーションしやすく。

４．入居スタート時コミュニティに入る入口をサポート。一緒にラウンジに⾏って紹介する、ウェルカムパーティーを開くなど。

入居前に住人専用グループで入居前に住人専用グループで入居前に住人専用グループで入居前に住人専用グループで

自己紹介自己紹介自己紹介自己紹介

住人住人住人住人35人が見て、コメントで人が見て、コメントで人が見て、コメントで人が見て、コメントで

歓迎のメッセージがつくと歓迎のメッセージがつくと歓迎のメッセージがつくと歓迎のメッセージがつくと

安心した気持ちで入居安心した気持ちで入居安心した気持ちで入居安心した気持ちで入居

を迎えることができます。を迎えることができます。を迎えることができます。を迎えることができます。

（一番不安なのは人間関係（一番不安なのは人間関係（一番不安なのは人間関係（一番不安なのは人間関係

であることを解決）であることを解決）であることを解決）であることを解決）

住人グループではその他住人グループではその他住人グループではその他住人グループではその他

『『『『これわかる方教えてこれわかる方教えてこれわかる方教えてこれわかる方教えて』』』』

『『『『こんな方紹介してこんな方紹介してこんな方紹介してこんな方紹介して』』』』

『『『『この仕事やりませんか？この仕事やりませんか？この仕事やりませんか？この仕事やりませんか？』』』』

『『『『こんなイベントあるよこんなイベントあるよこんなイベントあるよこんなイベントあるよ』』』』

『『『『このプランどう思う？このプランどう思う？このプランどう思う？このプランどう思う？』』』』

などなど、非常に活発になどなど、非常に活発になどなど、非常に活発になどなど、非常に活発に

コミュニケーションしてますコミュニケーションしてますコミュニケーションしてますコミュニケーションしてます

シェアハウスとは特別新しいものではありません。人が元来必要としている『人のつながり』を現代環境の中で得やすくした現代版⻑屋です。それは、団地であっても、分譲マンションであっても、街全体であっても、キッカケとファシリテーションさえあれば実現し得るものです。そのためのコミュニケーション設計、運営は彩ファクトリーへお任せください。

これからも自分自身のシェアハウスライフや業界の最新動向を発信し続けていきますので、よろしければFacebookをご覧くださいませ。

内野匡裕Facebook：http://www.facebook.com/masahiro.uchino

彩ファクトリーFacebook：http://www.facebook.com/irodorifactory

E-mail：uchino@irodorifactory.com