42 l 60 millions de consommateurs l n°468 l février 2012

essaisdossier

Syndics : troula perle rareNotre palmarès des cont r

u LES NOUVEAUX ABUS À TRAQUER p. 44

u NOTRE COMPARATIF DES RÉSEAUX NATIONAUX p. 46

u PETIT TOUR DE FRANCE DES MEILLEURS CONTRATS p. 49

u SECOUEZ VOTRE SYNDIC OU CHANGEZ-EN p. 52

468 42-43 Dossier Syndic Intro:GAB •• Dossier 5/01/12 11:37 Page 42

Près de 7 millions de mé -

nages vivent en copro-

priété. Soit un quart des

foyers français, contraints

de se plonger dans ce

grand théâtre qu’est un immeu-

ble, avec le conseil syndical (les

représentants élus des copro-

priétaires) et le syndi cat des

copropriétaires (l’ensemble des

possesseurs de logements), qui

se réunissent chaque année en

assemblée générale. Le troisiè -

me acteur est le cabinet de syn-

dic, mandaté pour exécuter les

résolutions votées en assemblée

générale et gérer l’immeuble au

mieux des intérêts des copro-

priétaires. Mais la pièce qui se

joue est complexe, et les divers

acteurs pas toujours au top.

Un syndic compétent, un bien précieux« Notre président a plus de

80 ans, et sur les sept élus au

conseil, quatre ont lâché au bout

de trois mois, nous écrit Jean-

Pierre, membre du conseil

syndical d’un immeuble à

Rambouillet. Le syndic a donc les

mains libres pour faire ce qu’il

veut. » De nombreux coproprié-

taires sont ulcérés par les pra-

tiques de leur cabinet, et dépités

par la crise de l’engagement

dans les immeubles. Difficile, de

nos jours, de susciter des voca-

tions de conseiller syndical, et

même de réunir une majorité

de copropriétaires lors de l’as-

semblée générale, ce qui est

pourtant le minimum.

Du côté des gestionnaires d’im-

meubles employés par les cabi-

nets, le turn-over est important

et l’inexpérience parfois désar-

mante, dans ce métier complexe

et exigeant. C’est pour cela

qu’être géré par un syndic com-

pétent, disponible et correct est

précieux. Ces qualités se détec-

tent dès le début dans le contrat.

Voilà pourquoi nous les avons

analysés et comparés. Objectif :

vous orienter vers les meilleurs.

Ou plutôt, les moins pires !

Un projet de loi plutôt gênantSur les 282 contrats que nous

avons étudiés (195 ca binets indé-

pendants et 87 agences issues

de réseaux nationaux) seuls 4,

selon nous, sont quasiment

conformes aux lois et règle-

ments en vigueur.

Cette profession, dont les prin-

cipaux réseaux sont aux mains

de fonds d’investissement, a la

particularité d’enfreindre massi-

vement certains articles de loi

qui la régissent, ainsi que l’ar-

rêté Novelli du 19 mars 2010.

Arrachée de haute lutte, cette

réglementation formalise le

contrat de syndic, notamment

en énumérant les tâches relevant

de la gestion courante. Un pas

en avant en 2010, mais un en

arrière en 2011. Suite à l’affaire

Urbania, qui a révélé de curieux

arrangements entre ce syndic et

certaines banques, une loi devait,

entre autres, instituer le compte

bancaire séparé sans dérogation

possible. Mais le lobby immobi-

lier l’a fait capoter avant même

sa présentation au Parlement. Ce

n’est que partie remise.

février 2012 l n°468 l 60 millions de consommateurs l 43

Pour la première fois, «60» a comparéles réseaux de syndics et regardé à la loupe 282 contrats venant detoute la France. À peine 2 % d’entreeux sont acceptables.LIONEL MAUGAIN AVEC BERNARD GENÈS. VIRGINIE POTIRON, JURISTE.

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SYNDICS

ouver

trats

7 MILLIONS DE COPROPRIÉTAIRESDès qu’un immeuble appartient à plusieurs personnes, il s’agit d’une copropriété, avec règlementet syndic. Plus de 85 % des immeubles en copro-priété sont gérés par un syndic professionnel.

468 42-43 Dossier Syndic Intro:GAB •• Dossier 9/01/12 13:41 Page 43

SYNDICSdossier

44 l 60 millions de consommateurs l n°468 l février 2012

Les nouveauxabus à traquerMalgré l’encadrement des contrats, les copropriétaires subissentencore de nombreux abus, divers et variés, contre lesquels ils peuventdésormais se prémunir. Voici les principaux.

Bonne nouvelle pour les copro-

priétaires : la Commission des

clauses abusives (CCA) a métho-

diquement recensé les abus

dans les contrats de syndic, et a

dégotté une trentaine de clauses

abusives et/ou illicites. Elle en

recommande la suppression. Les

copropriétaires peuvent d’ores

et déjà se servir de cette recom-

mandation du 15 septembre

2011 pour négocier leur contrat.

Au pire, il leur faudra saisir le juge

pour rendre caduques ces dis-

positions. Pour rendre la régle-

mentation plus simple et plus

protectrice, les pouvoirs publics

seraient quand même bien ins-

pirés de revoir l’arrêté du 19 mars

2010, le fameux arrêté Novelli,

qui régit le contenu des contrats

de syndic, afin d’y introduire de

légitimes protections juridiques

issues de cette recommandation.

En attendant, ces clauses récem-

ment considérées comme abu-

sives existent dans nombre de

contrats. Elles gênent les com-

pa raisons des tarifs, et pénali-

sent les copropriétaires.

Dans les contrats de certains

petits malins, la même presta-

tion est délivrée plusieurs fois,

sous des noms différents :

« création du carnet d’entre-

tien », « tenue du carnet d’en-

tretien», « mise à jour », et

pourquoi pas « nouvelle reliure »

ou « entretien du carnet d’entre-

tien »… C’est d’autant plus abu-

sif que l’établissement et la mise

à jour du carnet d’entretien ne

sont pas facturables. On peut

jouer au même petit jeu avec le

contentieux : « suivi de la procé-

dure contentieuse », « clôture

du compte contentieux » et ainsi

de suite. Là encore, l’accumula-

tion de frais pour un même tra-

vail est abusive.

• Autre invention redoutable,

les doubles facturations, qui

ont essaimé ces dernières

années, après avoir germé dans

le cerveau des pontes des

réseaux nationaux. Le principe

est très simple : à côté de l’en-

caissement des honoraires pour

la gestion courante, de grands

cabinets taxent une seconde

fois, au titre de prestations parti-

culières, certaines tâches qui

entrent pourtant dans cette ges-

tion courante. Par exemple, cer-

tains contrats facturent en sus

les appels d’offres, les études de

devis et de mise en concurrence.

D’autres missions basiques du

syndic, pour lesquelles ils sont

déjà payés, sont concernées,

La fixation a priori de frais priva-

tifs concernant tel ou tel copro-

priétaire constitue aussi une

source de facturation abusive.

L’exemple le plus flagrant est

celui du copropriétaire qui vend

son appartement. Le syndic doit

alors remplir un questionnaire

pour le notaire, qu’on appelle

état daté : au maximum deux

heures de travail pour le cabinet.

Pourquoi, dans ce cas, le ven-

deur devrait-il payer la somme

exorbitante (jusqu’à 600 € !)

mentionnée dans le contrat

passé entre le syndic et l’im-

meuble ? La CCA estime que

cette rémunération doit faire l’ob-

jet d’un prix convenu entre ven-

deur et cabinet, hors du contrat.

• Même chose pour la ribam-

belle de prestations particu-

lières, qui n’ont rien à faire dans

un contrat. En effet elles relèvent

d’une facturation – éventuelle –

de gré à gré : l’accès par Internet

à la page personnelle du copro-

priétaire, la commission pour la

comme sa présence à l’assem-

blée générale annuelle ou au

conseil syndical le précédant.

Certains tarifent la transmission

au syndic successeur, ou la ges-

tion de comptes et la transmis-

sion des archives.

• La facturation en sus de

fournitures, comme le registre

d’assemblée ou les imprimés

obli gatoires, de frais de corres-

pondance, mais aussi de frais

administratifs, de tirage, d’af-

franchissement et d’achemine-

ment pour les activités de

production de documents est

une autre mauvaise plaisanterie

couramment pratiquée. Les

contrats omettent bien sûr d’in-

diquer en quoi ces services se

distinguent de prestations déjà

rémunérées au titre de la gestion

courante ou de prestations

particulières. Or la CCA estime

clairement abusif le fait de men-

tionner des prestations particu-

lières imprécises. Cela empêche

de déterminer si elles sont ou

non incluses dans une prestation

de gestion courante, « offrant

ainsi la possibilité de rémunérer

deux fois la même prestation ».

L’idéal serait d’établir une défini-

tion précise de ce que recouvre

la gestion courante…

Pas assez de nuances Des tarifs à négocier

Trop d’âpreté au gainDes frais qui se dédoublent

GU

NN

AR

/AG

EFO

TO

STO

CK

468 44-45 Dossier Syndic nvx abus:GAB •• Dossier 5/01/12 11:40 Page 44

février 2012 l n°468 l 60 millions de consommateurs l 45

SYNDICS

Pour éviter toute tentation de

compenser les pertes relatives à

un immeuble en puisant dans la

trésorerie d’un autre (et pour évi-

ter qu’un syndic s’évapore avec

toutes les caisses), la loi SRU de

2000 oblige les cabinets à ouvrir

un compte bancaire séparé au

nom de chaque copropriété…

sauf si l’assemblée générale l’au-

torise à y déroger. Les cabinets,

qui trouvent un intérêt financier à

conserver un compte unique, ont

donc systématisé la surfactura-

tion du compte séparé pour

obtenir une dérogation de l’as-

semblée générale. Certains ne

s’embarrassent même pas avec

la dérogation et continuent à tra-

vailler avec le compte unique.

Selon l’Association des respon-

sables de copropriété (ARC),

seuls 15 % des immeubles

seraient gérés en compte séparé.

La dérive est donc massive.

• Certains contrats laissent

croire que « le principe est celui

de l’ou verture d’un compte

uni que alors que la loi prévoit le

contraire », constate la CCA. Elle

estime abusif de rémunérer à

part l’ouverture d’un compte

séparé, alors que celle-ci doit

figurer au titre des prestations

courantes. De même, le compte

unique ne doit pas être présenté

comme le seul compte bénéfi-

ciant d’une garantie financière,

comme osent le faire certains

cabinets. La mise en garde est

cependant insuffisante pour ren-

verser la tendance. Il faut donc

légiférer pour obliger les cabinets

à ouvrir un compte bancaire

séparé, sans dérogation possi-

ble, comme le demandent toutes

les associations représentant les

copropriétaires.

• Un autre abus concerne

les placements. Selon l’article

35-1 du décret du 17 mars 1967,

c’est l’assemblée générale qui

décide, s’il y a lieu, du place-

ment des fonds versés et

de l’affectation des intérêts

produits par ce placement. Or

certains contrats prévoient

que ces intérêts sont automati-

quement versés au syndic.

Ben voyons !

re cherche d’un prêt, l’aide aux

déclarations fiscales, la mise en

place d’un échéancier de paie-

ment, l’établissement d’un pro-

tocole pour règlement de la

dette, d’un décompte des char -

ges locatives ou d’attestation de

travaux… Tout cela doit être né -

gocié directement avec chaque

copropriétaire. Qu’on se le dise !

• Les honoraires sur les tra-

vaux posent aussi problème.

Selon notre étude, une infime

minorité de cabinets respecte

l’article 18-1 A de la loi 65-557 de

1965, modifié en 2010 ! Cet arti-

cle précise que sur la plupart des

travaux votés en assemblée des

copropriétaires, le montant des

honoraires à verser au syndic doit

être décidé par cette même

assemblée lors d’une résolution

à part. Il ne peut donc pas être

mentionné d’autorité dans le

contrat. Cette rémunération

dépend, en effet, de l’importance

et de la complexité de chaque

chantier. Et il faut autant de déci-

sions sur ce que percevra le cabi-

net qu’il y aura de travaux

décidés. C’est très clair.

Pourtant, 95 % des contrats que

nous avons épluchés prévoient

un pourcentage sur les travaux.

Des abus de pouvoir

Quand le syndic décide seul

Une liste quin’en finit pas !Voici la liste d’autres clausesà éliminer de votre contrat, établies à partir de la recom-mandation de la Commissiondes clauses abusives (CCA).

Il est présumé abusif :

s de rendre plus difficile la révocation du contrat de syndic de copropriété à l’initiative du consommateurqu’à celle du syndic ;

s de laisser le consomma-teur dans l’ignorance du prixou du mode de calcul du prixde certaines prestations ;

s de mandater le syndic pourdes prestations ne relevantpas de ses fonctions de syn-dic, sans autorisation préala-ble de l’assemblée générale ;

s de prévoir une rémunéra-tion particulière du syndicdans le cas d’une déclarationde sinistre concernant les parties communes ;

s de rémunérer le syndic autitre de prestation particulièrepour le suivi de travaux sansen préciser la nature ;

s de prévoir la rémunérationparticulière de prestationsexceptionnelles non définiesdans le contrat ;

s de mettre à la charge dusyndicat des copropriétairesune prestation qui ne lui estpas imputable ;

s de faire supporter au syndicat des copropriétairesle prix d’une prestation réalisée au profit de copropriétaires bailleurs ;

s de permettre au seul professionnel d’opter pourl’un des modes de rémunéra-tion prévu au contrat.

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La double facturation de frais administratifs figure parmi les abus les plus fréquents de la profession.

Retrouvez la recomman-dation 11/01 du 15 septembre 2011sur le site de la Commission des clauses abusives (CCA) :www.clauses-abusives.fr

+info

468 44-45 Dossier Syndic nvx abus:GAB •• Dossier 5/01/12 11:40 Page 45

dossier SYNDICS

Notre comparatif desLa France compte quelques mastodontes de la gestion des immeubles,présents un peu partout. Nous avons analysé et comparé leurscontrats, qui sont le plus souvent standardisés. Le bilan est plutôtnavrant pour les copropriétaires.

Plus de 85 % des copropriétés

sont gérées par un syndic pro-

fessionnel, ce qui représente un

gros gâteau d’environ 2 milliards

d’euros annuels. Sept réseaux

nationaux, présentés dans le

tableau ci-contre, s’en partagent

une grosse part. Ils parviennent

à réaliser un chiffre d’affaires

cumulé estimé à 1,3 milliard

d’euros en 2011.

Malgré leur notoriété, force est

de déplorer une nouvelle fois des

pratiques massivement abu-

sives. Tous les grands réseaux,

sans exception, facturent par

exemple des frais administratifs

divers, et plus ou moins démul-

tipliés, en supplément du forfait

annuel qui doit en principe, jus-

tement, rémunérer les tâches

administratives de base. Pour

autant, tous les contrats ne se

valent pas. Nous avons donc

comparé ceux que vous nous

avez adressés, en nous montrant

intransigeants sur le respect de

quelques règles essentielles.

Ne pas infliger de frais adminis-

tratifs indus en est une, tout

comme indiquer les horaires et

la durée de l’assemblée géné-

rale ordinaire (en adéquation

avec la disponibilité des copro-

priétaires). Autre point important:

l’ouverture d’un compte bancaire

séparé au nom de l’immeuble

sans supplément ou, au pire,

avec une surtaxe de moins de

20 % par rapport au compte

unique. Ceux qui imposent direc-

tement un compte unique éco-

pent donc de la mention “très

insuffisant” sur ce critère. Enfin,

puisque les honoraires pour la

plupart des travaux doivent être

négociés avec le conseil à

chaque chantier, un autre “très

insuffisant” est appliqué aux

contrats qui les facturent a priori

au-delà de 2 % de leur montant.

L’appréciation globale intègre en

priorité ces éléments, mais aussi

toutes les spécificités positives

ou négatives du contrat.

IMMO DE FRANCESyndic du groupe Procivis

Immobilier, Immo de France se

targue d’être le numéro 4 fran-

çais, avec plus de 140 agences

et 244 000 lots en gestion. Sur

les huit contrats que nous avons

étudiés, sept précisent la durée

des assemblées générales, mais

à des horaires inadaptés. La moi-

tié surtaxe le compte bancaire

séparé en moyenne de 19 %.

Quelques cabinets prennent des

honoraires pour le placement

des fonds et la lettre de relance.

C’est dommage, car le montant

des frais (contentieux, photoco-

pies) est globalement maîtrisé.

Immo de France ne facture pas

les archives et, surtout, s’en

remet au vote de l’assemblée

générale pour sa rémunération

en cas de travaux. C’est le seul

grand réseau (cinq agences sur

huit dans notre étude) qui com-

mence à respecter ce point de

la loi. Un effort entaché par de

trop nombreux frais contesta-

bles : plusieurs cabinets taxent

le vote électronique en as sem-

Vous venez d’acheter ?L’établissement et la mise à jour du carnet d’entretien del’immeuble ne doiventpas être facturés auxnouveaux arrivants. M

AS

TER

FILE

aa Bon

a Acceptable

c Insuffisant

cc Très insuffisant

Les syndics sont classés en fonction de l’évaluation globale. Ceux dont l’évaluation globale est identique sont présentés par ordre alphabétique. IM

Prestations de gestion courante et

Assemblée générale annuelle

Compte bancaire séparé

Photocopies (1)

Mise en demeure

État daté

Prestations facturées de manière co

Frais de rejet de paiement (3)

Honoraires pour travaux

Facturation de frais administratifs

Évaluation globale du contrat

Les appréciations données reflètent la moyenne des contrats ana

46 l 60 millions de consommateurs l n°468 l février 2012

468 46-48 Dossier Syndic palmare?s nat.:GAB •• Dossier 6/01/12 13:00 Page 46

SYNDICS

février 2012 l n°468 l 60 millions de consommateurs l 47

réseaux nationaux

blée générale, des débours parlot, la mise en place d’un échéan-cier ou la prise en charge de l’im-meuble. Un cabinet va jusqu’àprendre 1 000 ¤ de frais de pape-terie, en prestation particulière !

ORALIANuméro 6 français de l’admi-

nistration de biens, Oralia estsurtout implanté en région pari-sienne et en Rhône-Alpes (ilcommence à conquérir Bor -deaux et Marseille) et gère autotal près de 100 000 lots. Legroupe propose l’accès à un siteInternet dédié à chaque proprié-taire, ce qui est une bonne idée.À condition que l’accès ne soitpas facturé en sus. Seulementvoilà, certaines agences Oralia lefont (4 ¤ par lot). Il est à regretteraussi que le réseau contraigne àadhérer à un service d’urgenceet d’assistance de 5 à 9 ¤ par lot,selon les contrats étudiés. Demême, le compte bancaireséparé coûte 15 à 45 % plus cher,

même si on peut négocier. L’étatdaté coûte lui aussi trop cher, et Oralia s’adonne à la plupart des abus habituels des grandsréseaux. On déplore enfin que ladurée des six contrats étudiés nesoit pas toujours très précise.

URBANIAAvec 400 000 lots gérés, Urba -

nia est le troisième géant du

secteur, derrière Foncia et Lamy(Nexity). Il a connu de graves dif-ficultés financières, avec plus de400 millions de dettes auprès debanquiers un peu complices decette situation. C’est d’ailleurspourquoi ils ont renoncé à la moi-tié de leur créance. Urbania a purepartir, sous la houlette dufonds d’investissement françaisIPE et de sa filiale Ulysse. « Nous

allons gérer les copropriétés en

bons pères de famille et de

façon transparente », promet lenouveau patron d’Urbania. Il estvrai que le contrat est loin d’êtrele moins bon de notre compara-

tif. Par exemple, la lettre derelance n’est pas facturée, ce qui est normal par rapport à laloi, mais assez exceptionnel chez ces messieurs et damesdes syndics. La majorité descontrats indique les heures del’assemblée générale, et prévoitun compte bancaire séparé, surtaxé de 21 % en moyenne.Mieux encore : rien n’est pré-levé au titre d’un rejet de paie-ment, ce qui est à saluer.Cependant, il est regrettable que de nombreuses prestationssoient facturées à la vacationhoraire, ce qui laisse le champlibre au cabinet pour taxer sansvérification possible. Sans parlerde ces satanés forfaits adminis-tratifs annuels de 19,14 ¤ par lot,prélevés dans six des neufscontrats étudiés.

CITYALancé à Tours, Citya s’est déve-

loppé par rachat de cabinets

depuis 2003 dans le Grand

Ouest et le Sud-Est. Aujourd’hui,l’enseigne créée par PhilippeBriand, député-maire de Saint-Cyr-sur-Loire, gère 340 000 lotsvia 77 agences et revendiqueavec Immo de France la place denuméro 4 français. Les huit contrats étudiés sontglobalement déplorables. Leshoraires de l’assemblée généralemanquent souvent, le comptebancaire séparé est trop fréquem-ment imposé, et les coproprié-taires subissent une pa lanquéede frais administratifs prévus enprestations particulières, maisqui doublonnent a priori avec lagestion courante.

FONCIAAvec 575 millions de chiffre

d’affaires réalisés par 577 cabi-

nets, Foncia domine largementle marché de l’administrationd’immeubles en copropriété.Après avoir racheté à prix d’or lepremier réseau de syndics à sonfondateur en 2007, les BanquesM

AS

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FILE

. IMMO DE FRANCE ORALIA URBANIA CITYA FONCIA LAMY (NEXITY) SERGIC

nte et prestations particulières

a c a cc c a c

c c c cc c c cc

0,10 à 0,36 ¤ 0,22 ¤ à 0,23 ¤ 0 à 0,30 ¤ 0,20 à 0,60 ¤ 0 à 0,81 ¤ 0 à 0,23 ¤ Non précisé

15 à 45,45 ¤ 34 à 36 ¤ 28,71 à 47,84 ¤ 19,14 à 40 ¤ 17,95 à 55,78 ¤ 31,20 à 121,99 ¤ (2) 45 ¤

106 à 420 ¤ 330 à 492 ¤ 203,32 à 546,30 ¤ 360 à 418,60 ¤ 119,60 à 526,24 ¤ 250 à 418,60 ¤ 290 à 360 ¤

ère contestable

20 à 39,46 ¤ 45 à 46 ¤ Non prévus 25,12 à 29,90 ¤ 24,40 à 44,85 ¤ 33,73 à 71,76 ¤ 10 ¤

a cc cc cc cc cc cc

cc cc cc cc cc cc cc

t c c c cc cc cc cc

ntrats analysés. (1) Parfois incluses dans un forfait. (2) Mise en demeure ou dernier avis avant poursuites. (3) En plus des frais bancaires.

468 46-48 Dossier Syndic palmare?s nat.:GAB •• Dossier 6/01/12 5:35 Page 47

SYNDICSdossier

48 l 60 millions de consommateurs l n°468 l février 2012

populaires l’ont revendu l’an

passé (tout en gardant 17 %) à

deux fonds d’investissements,

Eurazeo et Bridgepoint, qui, on

s’en doute, sont attachés à la

notion de rentabilité. « À deuxchiffres », a même précisé le

patron d’Eurazeo en mai dernier,

qui envisage une revente « d’icicinq à six ans ». Il va donc falloir

faire entrer beaucoup de sous

dans les caisses. Avec une

moyenne de 137 ¤ par lot en

gestion courante constatée sur

les 28 contrats étudiés (de 83 à

250 ¤), le ton est donné. Il faut

ajouter la présence dans cer-

tains contrats de nombreuses

factures contestables comme le

livret d’accueil (jusqu’à 101 ¤ !),

les attestations de TVA à taux

réduit (3 ¤ par lot environ), la

location de salle dans leurs pro-

pres locaux (54 à 138 ¤), la prise

en charge de l’immeuble (5 à

12 ¤ par lot), des frais de prélè-

vement (ben voyons, de 0,76 à

2,69 ¤ par mois !) et des hono-

raires sur travaux prérédigés, ce

qui est illicite.

Pour bien dissuader d’en ouvrir

un, le compte séparé est surtaxé

de 13 à 388 %. L’état daté peut

grimper au-dessus de 500 ¤, mais

il peut aussi être inférieur à 120 ¤.

Et Foncia propose parfois un

contrat de trois ans, alors qu’il faut

laisser la possibilité d’en sortir

chaque année. Il semble toutefois

que les contrats soient largement

négociables par un conseil syndi-

cal pugnace. Nous en avons

même trouvé un, à Lyon, qui n’in-

clut qu’une seule prestation par-

ticulière, l’état daté à 101 €.

LAMY (NEXITY)Imposant numéro 2, avec

630 000 lots en gestion, Lamy

dispose de 225 agences aux

trois-quarts réparties dans les

régions. Il a été absorbé par le

mastodonte de l’immobilier

Nexity. Claironné par une cam-

pagne de pub, son nouveau

contrat standard a été salué

début 2011 par la sourcilleuse

Association des responsables de

copropriété (ARC), qui a même

parlé de “miracle”.

La réalité du terrain est moins

lumineuse : sur les vingt-deux

contrats que nous avons étudiés,

seuls cinq prévoient le compte

bancaire séparé d’office, huit

s’en croient exemptés et neuf le

surtaxent de 14 % en moyenne.

La tenue de l’assemblée géné-

rale annuelle est fixée pendant

les heures ouvrables, sans limite

de durée, dans 19 contrats sur

22. Point positif : les relances

simples ne sont pas facturées.

En revanche, de nombreuses

prestations courantes restent

taxées en sus : frais administra-

tifs divers (de 5 à 30 ¤ par lot),

frais de location de salle au sein

de l’agence pour tenir l’assem-

blée générale ordinaire… En cas

de rejet du mode de paiement

des charges, les frais exigés sont

hallucinants, jusqu’à 71 ¤, en plus

des frais bancaires. Bref, ce n’est

encore pas “l’ami” des copro-

priétaires. « Après avoir fait croirequ’il pratiquait un contrat enfinconforme aux vœux des copro-priétaires, Lamy montre un toutautre visage », a finalement

déchanté l’ARC.

SERGICDepuis quarante ans, la région

Nord est le bastion du groupe

familial Sergic, un réseau qui

s’est développé dans le Nord-

Pas-de-Calais et la Picardie, et

qui conquiert progressivement

d’autres contrées. Le contrat

Sergic est toutefois parsemé

d’imprécisions (rien sur les

horaires de l’assemblée géné-

rale), de lourdes facturations

(150 ¤ la location de salle, par-

fois négociables), d’inappropriés

frais de papeterie (par lot). Il pré-

voit 10 ¤ pour une lettre de

relance, alors qu’elle ne doit pas

être facturée au copropriétaire.

Le contrat indique également

des honoraires sur travaux, ce

qui est illégal. Et il s’accom-

pagne d’une adhésion à e-copro,

le service en ligne personnalisé

du groupe. La gestion courante

coûte de 64 à 250 ¤ par lot sur

les six contrats étudiés.

s Cette année, une nou-

velle astuce se répand

comme une traînée de

poudre dans les agences

Foncia, Citya et Nexity

Lamy : celle de ne pas

envoyer de lettre de relance

en cas de retard dans le

paiement des charges,

mais de passer directe-

ment à la – juteuse – mise

en demeure. Une pratique

brutale, contraire aux in-

térêts du copropriétaire,

qui se retrouve en conten-

tieux immédiatement, mais

aussi en contradiction avec

le principe d’une sanction

progressive en cas de re -

tards de paiement.

s Autre nouvelle pratique

des grands réseaux, le pré-

lèvement de frais d’un

montant souvent scanda-

leux en cas de rejet de

paiement par chèque ou

prélèvement, qui s’ajoute

aux frais pris par la banque

dans ce cas (50 € pour un

chèque et 20 € pour un pré-

lèvement).

s Quelques progrès sont

heureusement à noter,

comme l’absence appa-

rente de tarification de la

gestion des archives.

Les nouvelles entourloupes

Le montant de la rémunération du syndic en cas de travaux ne doitpas être indiquédans le contratmais faire l’objetd’une négociationavec le conseilsyndical, puisêtre adopté en assemblée générale. SeulImmo de Francerespecte globale-ment cette règle.

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468 46-48 Dossier Syndic palmare?s nat.:GAB •• Dossier 6/01/12 11:56 Page 48

Quelques indépendants à la rescousse

Avec plus de 71 000 immeubles, Paris est aussi

la capitale de la vie en copropriété. On y trouve,

bien sûr, tous les grands groupes nationaux, avec

quelques spécificités locales dont on se passerait,

comme les lourdes locations de salle chez le syn-

dic, l’état daté qui peut dépasser 500 à 600 ¤, et

de fréquentes taxations de frais qui nous sem-

blent indues. Foncia Paris Gestion s’empare, par

exemple, de 1 000 ¤ de frais de gestion injustifiés,

entre autres abus. Oralia propose un contrat un

peu plus altéré qu’ailleurs, avec plusieurs tâches

courantes facturées en supplément, et surtout la

fixation de deux pourcentages considérables sur

les travaux, ce qui est inapproprié dans le contrat.

Du côté des indépendants, c’est à la fois pire et parfois bien mieux.

Sur la quarantaine de contrats étudiés, seuls cinq méritent d’être distingués pour avoir su

limiter les abus et les lourdeurs tarifaires. Le meilleur contrat de la capitale (disons le moins

pire) que nous ayons eu à éplucher est celui de PG Lance et compagnie. Au-dessus du lot

également, le syndic Lema a simplement le tort (assez généralisé) de prévoir des hono-

raires pour travaux au contrat, mais aussi SCP Blankenberg Dura (malgré une taxe de prise

en charge), qui a la particularité d’être également un cabinet d’architecte. Signalons enfin

Balma Gestion et Vinci Immobilier, qui parviennent à modérer leurs tarifs, dans une ville

où les prestations sont exorbitantes.

Saperlipopette ! Sur les 282 mé -

ticuleusement étudiés par nos

juristes, aucun contrat ne peut

être qualifié de parfaitement

conforme, c’est-à-dire méritant

l’appréciation “bon”. Certes, nous

parvenons à distinguer quatre

contrats proches de la légalité

absolue. Cela ne prouve pas que

ces cabinets proposent une admi-

nistration idéale de l’immeuble,

mais reconnaissons qu’avec un

contrat qui n’entourloupe pas trop

les copropriétaires, on part sur

d’excellentes bases.

Seulement quatresyndics distinguésL’un de ces meilleurs syndics se

trouve à Manosque, il s’appelle

le cabinet Gimmo Provence.

Compte bancaire séparé, pré-

sence en assemblée générale

durant trois heures, jusqu’à

20 heures, et un forfait qui inclut

presque tout. Aucune clause

abusive ni pratique illicite, ce qui

est exceptionnel. Seul petit

reproche : les 0,4 % prélevés sur

le montant des fonds placés par

la copropriété.

Autre très bonne adresse, pour

les résidents des Hautes-

Pyrénées cette fois, la société

Agence 44/45 située à Saint-

Lary-Soulan respecte, elle aussi,

en tout point l’arrêté Novelli (sauf

une facturation des contrôles

Urssaf), avec compte séparé

d’office et des rémunérations sur

travaux non fixées au contrat.

Signalons également le cabinet

Verger, à Honfleur, qui serait par-

fait s’il ne prévoyait pas de rému-

nération pour les travaux dans

son contrat : c’est à négocier à

chaque chantier, rappelons-le !

Enfin, le cabinet Foncia Coupat,

à Lyon, réussit à proposer un

contrat avec une seule presta-

tion particulière.

Et puis c’est tout ! Malgré une

certaine bienveillance, impossi-

ble de repêcher les dizaines

d’agences qui n’indiquent pas les

président de l’Association des

responsables de copropriété du

Sud-Ouest. Malheu reusement,

ces perles rares refusent sou-

vent de nouveaux clients pour

s’occuper correctement des plus

anciens. Mais elles existent, et

elles apportent la preuve qu’au-

cune malédiction ne plane sur

cette profession.

février 2012 l n°468 l 60 millions de consommateurs l 49

SYNDICS

Petit tour de France

des meilleurs contratsGrâce à vous, nous avons reçu de nombreux contrats, de toute la France. Nous en avonsépluché 282 pour ne garder que les moins pires. Car les bons contrats sont rares.Certaines enseignes nationales créent parfois la surprise localement.

Pa

ris

heures de tenue de l’assemblée

générale, ne proposent pas de

compte séparé (ou alors en le

surtaxant à l’excès) ou qui prélè-

vent des honoraires sans réso-

lution spécifique.

Un bon cabinet ne prospecte plus« Il existe des syndics à taille

humaine, qui proposent des

contrats correspondant à 98 % au

contrat type de l’arrêté Novelli »,

affirme toutefois Jean Lopez,

Un large choix de cabinets, et plusieurs adressesqui ne sont pas mauvaises.

Retrouvez notre articleconsacré à Lyon sur www.60millions-mag.com, en saisissant le code 46842dans le cadre Ç Web+ È.

+web

468 49-51 Dossier Syndic Tour de France 2:GAB ¥¥ Dossier 9/01/12 13:54 Page 49

50 l 60 millions de consommateurs l n°468 l février 2012

Région fort riche en (somptueux) immeubles, la

Côte d’Azur dispose de nombreux syndics, mais ilfaut chercher longtemps pour en dénicher quelques-uns dont le contrat soit acceptable. Nous avons étudié22 contrats de cabinets indépendants et 6 contratsnationaux, essentiellement sur Nice et Antibes.Signalons les quelques cabinets qui nous semblentcorrects. Sur Nice, l’agence J. Trucco ouvre sans bron-cher un compte séparé et applique des tarifs de tâchesparticulières modérés (pas de frais relance, mise endemeure de 15 ¤, état daté à 215 ¤). Dommage qu’ellefacture des frais administratifs inappropriés. À Antibes, distinguons le cabinet Domi-Sil, qui proposeun contrat intéressant si ce n’est, là encore, ces 15 ¤de frais administratifs par lot. Mais cela se paye,puisque ce cabinet est un peu plus cher en gestioncourante… Les autres syndics fournissent des contratstrop imprécis ou trop épicés de prestations facturéesà tort, avec une regrettable tendance à s’octroyer desforfaits en supplément…Du côté des grandes enseignes, Foncia CGI à Antibesmultiplie les prestations particulières contestables,Urbania a trop tendance à tarifer à la vacation, et Cityane fait pas mieux qu’au niveau national.

Il existe peut-être des cabi-

nets qui proposent de bons

contrats à Aix-Marseille.

Mais nous n’en avons pas

trouvé parmi ceux que vous

nous avez envoyés.Très sou-

vent, on trouve un empilementde frais abusifs, qui empê-chent d’en distinguer un parmila demi-douzaine de contratsde cabinets indépendantsscrutés. Concernant les grands

réseaux nationaux, noussommes, là encore, bien en peine de saluer uncontrat. Lamy Marseille etson confrère Lamy Aix-Mirabeau ont, certes, lemérite de travailler d’officesur un compte bancaireséparé sans supplément,mais ils prélèvent delourds honoraires en casde travaux (3,59 % àMarseille, 2,9 % à Aix-en-Provence) et en casde rejet de paiement.

Montpelliérains, vous avez

été nombreux à nous faire

parvenir votre contrat, ce quipermet de signaler quelquesagences intéressantes de larégion. Comme le cabinetRoucayrol, qui fait l’effort detenir l’assemblée généralesans supplément entre 18 h 30et 21 h 30, et un compte ban-caire séparé d’office. Mal -heureusement, de petits fraisadministratifs entachent lecontrat, ainsi que des hono-raires sur travaux de 2 à 2,5 %.

À Saint-Aunès (au nord-est de Montpellier), StéphaneThomas immobilier (STI) pro-pose un contrat avec compteséparé et un forfait incluant leslettres de relance simple, etplusieurs des prestations queses confrères facturent en sus.Regrettons la présence d’unforfait administratif (30 ¤ HTpar copropriétaire). En re -vanche, rien de bien satisfai-sant n’a été relevé dans lestrois contrats Foncia, le leadersur Montpellier et Nîmes.

Montpellier

Avec une vingtaine d’agences dans la région, Lille

est le bastion historique du groupe Sergic (voir page

48). Autre réseau local, Sigla gère plus de 2 500 lots àLille et dans sa métropole. Son contrat présente plu-sieurs aspects positifs (compte séparé d’office, fraisde contentieux modérés, pas d’abus sur de doublesfacturations) et quelques anicroches (frais financiers de66 ¤ par trimestre, contrat de 3 ans, parfois). Chez Vologia, le contrat est trop imprécis sur de nom-breux points. Il mentionne cependant que le syndics’engage à ne toucher aucune commission occulte !

Lille

Deux cabinets bien implantés

Quelques indépendants

Deux agences locales à signaler

Peu de bonnes adresses

Perles trop rares

Aix-Marseille

Nic

e-A

nti

be

s

Grand syndic de la région,

Loiselet & Daigremont fait

preuve d’une certaine trans-

parence en indiquant quellessont les sociétés du mêmegroupe qui interviennent dansl’immeuble. Mais le contrat peutêtre amélioré : honoraires pourtravaux (certes limités à 2 %), fac-turation de la moindre circulaire,ou même de la numérisation d’undocument (25 ¤), 420 ¤ l’état daté,

Une région sinistrée

en matière de syndics ?

SYNDICSdossier

Banlieue parisie nTrès difficile de

dénicher un contrat

qui ne soit pas

rempli d’abus.

468 49-51 Dossier Syndic Tour de France 2:GAB •• Dossier 6/01/12 4:49 Page 50

Trois leaders

février 2012 l n°468 l 60 millions de consommateurs l 51

et peu d’indications sur lesconditions de la tenue de l’as-semblée générale.Autre cabinet réputé, Jourdanest particulièrement dur :assemblée générale d’uneheure seulement, informa-tion par Internet facturée2,39 ¤ par lot, attestation encas de travaux de 23,92 ¤,frais de paiement rejeté de36 ¤, etc. À Maisons-Laffitte

(Yvelines), sa luons l’agence indé-pendante A2BCD, qui propose,sans supplément, de tenir l’as-semblée générale le samedi. Pas de frais administratifs en plus,mais une taxe de 30 ¤ en cas derejet de paiement. Du côté des géants du secteur,pas grand-chose à espérer chezLamy, Urbania, ou Foncia. Tous semontrent très durs envers lescopropriétaires.

« À Toulouse, le marché est dominé par Foncia, suivide Nexity Lamy et Tagerim, signale Jean Lopez, del’Association des responsables de copropriété du Sud-Ouest. Et Monné-Decroix commence à se faire une

place. » Les contrats de la Ville Rose qui nous ont été adressés mon-trent une certainemodération dansles tarifs, et unetendance à res-pecter le com p -te séparé sanssurtaxe. Syn dichistori que deToulouse (qui sedéveloppe na -tionalement),Ta gerim propo -se un contratintéressantpour le comptesé paré, et les honoraires de travaux, maisémaillé d’abus (forfait de 18 ¤ par lot, frais sur les enve-loppes). Quant à Monné-Decroix (groupe du Crédit agri-cole) il ouvre un compte bancaire séparé d’office, offreune salle pour l’assemblée générale, mais taxe mal-heureusement le contrôle Urssaf et l’indication du tauxde TVA. Signalons également les prestations modé-rées d’ADL Immobilier. Quelques reproches tout demême : la commission de 0,5 % sur le montant desfonds placés et les 0,50 ¤ en cas de prélèvement, ainsique les honoraires pour travaux fixés d’office et la fac-turation des archives (3,65 ¤).

To

ulo

us

e

Une cité plutôt mieuxlotie que la moyenne.

Voici comment savoir si le cabinet qui gèrevotre résidence est plutôt respectueux ou plutôt incorrect dans ses pratiques.

Testez votre syndic

Il est possible de soumettre votre syndic à un petit

test qui vous permettra de l’évaluer soit seul, soit

au sein de votre conseil syndical.

Si vous répondez non à une majorité des questions

ci-dessous, c’est qu’il existe un gros problème avec

le cabinet qui gère votre résidence…

s Pouvez-vous joindre rapidement et gratuitement

le gestionnaire aux heures ouvrables ?

s Le gestionnaire se rend-il sur place au moins

quatre fois dans l’année ?

s Y a-t-il un compte-rendu de ces visites à destina-

tion du conseil syndical ?

s Le syndic assiste-t-il gratuitement à la réunion du

conseil syndical précédant l’assemblée générale ?

s Le syndic répond-il précisément et rapidement

aux lettres des copropriétaires ?

s Le syndic produit-il au moins trois devis pour

des travaux d’importance ?

s Le syndic vérifie-t-il que la prestation a été

correctement réalisée, dans les délais, et qu’elle

est conforme au devis ?

s Les grands prestataires de la copropriété sont-ils

régulièrement mis en concurrence, tous les cinq ans

par exemple ?

s Comprenez-vous toujours les comptes établis

par le syndic ?

s Le syndic inscrit-il toutes les questions des copro-

priétaires à l’ordre du jour de l’assemblée générale ?

s Le syndic étudie-t-il l’augmentation des tarifs de

prestations et vérifie-t-il les clauses de révision ?

s Existe-t-il un document où apparaissent

l’évolution des consommations d’eau, de gaz,

d’électricité, de fioul ?

s Le syndic parvient-il à recouvrer rapidement

les charges impayées ?

s Le contrat de votre syndic inclut-il spontanément

des prestations supplémentaires par rapport à

la liste prévue dans l’arrêté Novelli ?

s Le syndic prend-il à sa charge la gestion

des archives ?

SYNDICS

e nne

468 49-51 Dossier Syndic Tour de France 2:GAB •• Dossier 10/01/12 12:19 Page 51

SYNDICS dossier

52 l 60 millions de consommateurs l n°468 l février 2012

Secouez votre syndic Vous êtes mécontent de votre syndic ? S’il refuse d’améliorer ses pratiques, vouspouvez chercher à le remplacer. Attention, la démarche est longue et ne s’improvise pas.

Changer de syndic peut amé-

liorer le fonctionnement d’une

copropriété, mais ce n’est pas

une formule magique qui garan-

tit la résolution de tous les pro-

blèmes. Et les bons syndics sont

comme les bons dentistes, ils

sont souvent débordés et ne

souhaitent pas forcément de

nouveaux clients. Aussi, avant

de songer à le remplacer, mieux

vaut commencer par pousser

votre syndic à mieux travailler.

Après avoir recensé les points

sur lesquels il ne donne pas

satisfaction (réactivité, tarifs,

gestion des travaux…), le conseil

syndical, ou un groupe ad hoc

de deux ou trois conseillers, lui

exposera les améliorations qui

lui paraissent néces saires. Au

passage, cela pourra aussi ame-

ner le conseil syndical et l’en-

semble de la copropriété à

réfléchir sur leur propre fonc-

tionnement et leur mode de

relation avec le syndic : les

copropriétés qui fonctionnent

bien sont celles où le syndic et

le conseil jouent chacun leur rôle

en bonne intelligence.

Étape 1 Établir un cahierdes chargesSi cette procédure ne produit pas

d’améliorations concrètes, un

groupe de travail commencera

à démarcher d’autres syndics.

Pour rendre cette prospection

plus efficace, établissez un cahier

des charges listant ce que vous

attendez du syndic, et une note

d’un compte bancaire séparé,

assemblées générales, gestion

des archives, photocopies, suivi

des travaux… Attention enfin à

la durée du mandat : écartez les

syndics qui veulent vous lier pour

plus d’un an, beaucoup cher-

chant en effet à obtenir la durée

maximale légale de trois ans.

Il est bon également de discuter

et de préciser noir sur blanc dans

le contrat la répartition des rôles

et des tâches entre le conseil

syndical et le syndic, ainsi que

les moyens que le syndic s’en-

gage à mettre en œuvre pour la

gestion de votre copropriété.

Exigez de rencontrer le futur ges-

tionnaire de l’immeuble et tâ -

chez d’obtenir des garanties sur

la durée pendant laquelle il res-

tera à ce poste. Enfin, évaluez la

façon dont le syndic va répondre

à vos demandes, les contre-pro-

positions qu’il fait, et jusqu’à quel

point il est ouvert à la discussion.

Étape 3 Choisir le meilleur moment Une fois un candidat retenu

(deux, à la rigueur), réfléchissez

au moment où vous pourrez

changer de syndic. Si le mandat

de votre syndic actuel est d’un

an, il s’agira de la prochaine as -

semblée annuelle, sauf si elle est

trop proche. Si le terme du man-

dat est plus éloigné (les mandats

de présentation de votre copro-

priété : nombre de lots principaux

et secondaires, type d’immeu-

ble, présence d’équipements

collectifs, chauffage, ascenseur,

travaux en cours ou program-

més, niveau des impayés…

Étape 2 Solliciter des candidaturesAdressez-vous à des cabinets

présents dans votre quartier ou

votre ville, recourez au bouche-

à-oreille auprès de connais-

sances ou de copropriétés du

voisinage. Méfiez-vous des syn-

dics qui envoient un devis d’ho-

noraires dès le premier contact,

sans même vous avoir rencon-

tré ni avoir visité l’immeuble.

Allez les voir dans leurs locaux.

Informez-vous sur le nombre de

collaborateurs, le nombre moyen

d’immeubles et de lots par

collaborateur, l’ancienneté de

leur implantation dans le quar-

tier ou la ville, leur affiliation

éventuelle à un grand groupe,

l’importance de l’activité d’ad-

ministration d’immeubles par

rapport aux transactions, à la ges-

tion locative ou autres.

Il faut aussi demander un projet

de contrat afin d’évaluer la clarté

des tarifs, ce qui est compris ou

pas dans le forfait de gestion

courante, l’absence de clauses

abusives, etc. Soyez particuliè-

rement attentif aux points liti-

gieux le plus souvent révélés par

notre enquête et susceptibles

de générer des abus : ouverture

468 52-53 Dossier Syndic Changer de syndic:GAB •• Dossier 6/01/12 10:47 Page 52

février 2012 l n°468 l 60 millions de consommateurs l 53

SYNDICS

… ou changez-en

président du conseil syndical

(décret du 17 mars 1967).

Il faut par ailleurs faire inscrire à

l’ordre du jour de l’assemblée

un premier projet de résolution

concernant la reconduction éven-

tuelle du syndic en place. Celle-

ci ne peut résulter que d’une

décision expresse de l’assem-

blée, même si le contrat du syn-

dic autorise une reconduction

tacite (clause abusive, et donc

sans valeur). L’autre projet de

résolution à faire inscrire porte

sur la désignation du nouveau

syndic pressenti, si possible sou-

tenu par le conseil syndical, y

compris devant l’assemblée des

copropriétaires. Si vous avez

retenu plus d’un candidat, il faut

une résolution par candidat.

Ces projets de résolution et la

demande de leur inscription à

l’ordre du jour peuvent émaner

du conseil syndical ou même

d’un ou de plusieurs coproprié-

taires. Là aussi, la loi de 1965

et le décret de 1967 prévoient

des recours contre la mauvaise

volonté éventuelle du syndic.

Le contrat de syndic proposé par

chaque candidat devra être joint

à la convocation. Les résolutions

RETROUVEZ CE DOSSIER DE «60»dans l’émission

C’est notre affaireprésentée par Claire Fournier• mercredi 25 janvier à 22 h 10

• dimanche 5 février à 21 h 30

www.france5.fr

s Faute de trouver un syn-

dic professionnel satisfai-

sant, vous pouvez aussi

envisager de vous en pas-

ser : la loi permet que cette

fonction soit assurée béné-

volement par un des copro-

priétaires.

s Cette forme de gestion

est surtout adaptée à de

petites copropriétés, sans

ou avec peu de services

collectifs. Il impor te éga-

lement que le syndic béné-

vole suive une formation

spécifique, et soit surtout

épaulé par les autres copro-

priétaires. Il est souhaitable

qu’un autre copropriétaire

volontaire prenne le relais

au bout de quelque temps.

s L’intérêt de ce fonction-

nement est de faire baisser

les charges. Mais il exige

un engagement collectif

plus important.

Est-il indispensable ?

En cas de problèmes,commencez par étudieravec votre syndic les améliorations quevous pourriez apporterau contrat actuel.

de trois ans ne sont pas rares),

vous devrez remettre l’opération

à plus tard ou envisager de révo-

quer le mandat du syndic, par

exemple dès la prochaine assem-

blée. Mais pour cela, la copro-

priété doit avancer des motifs

graves et légitimes, comme des

malversations ou des négli-

gences répétées du syndic,

dûment constatées.

Faites le nécessaire pour que

l’assemblée générale ait lieu

avant le terme du mandat du

syndic, et ne le laissez pas faire

traîner les choses, notamment

s’il sent qu’il risque de se faire

évincer. Quitte, s’il ne réagit pas

à vos mises en demeure, à faire

convoquer l’assemblée par le

devront ensuite être soumises

au vote de l’assemblée générale.

Étape 4 Désigner le nouveau syndicAprès le vote, trois possibilités :

• une des résolutions a été

votée à la majorité au sens de

l’article 25 de la loi de 1965, soit

la moitié des voix de la copro-

priété plus une (501 sur 1 000,

par exemple). La résolution est

adoptée et le candidat concerné

devient syndic ;

• aucune résolution n’a obtenu

la majorité, mais une au moins a

recueilli plus du tiers des voix.

Elle peut alors être soumise à un

nouveau vote, à la majorité sim-

ple au sens de l’article 24, celle

des voix des seuls coproprié-

taires présents ou représentés ;

• aucune résolution n’a recueilli

plus du tiers des voix, et il faudra

alors revoter pour chacune lors

d’une assemblée ultérieure, à la

majorité au sens de l’article 24. Si

le syndic ne convoque pas spon-

tanément cette assemblée, le

conseil syndical ou des copro-

priétaires représentant au moins

25 % des tantièmes peut l’y

contraindre. Il importe, en effet,

que cette assemblée intervienne

avant la fin du mandat pour que

la copropriété ne se retrouve pas

sans syndic.

Si un changement de syndic

intervient, l’ancien doit trans-

mettre au nouveau (sans aucuns

frais), dans le mois à compter de

la cessation de ses fonctions,

tous les documents qui concer-

nent la copropriété, ainsi que la

totalité des fonds immédiate-

ment disponibles.

Si l’archivage d’une partie de ces

documents a été sous-traité à un

prestataire, l’ancien syndic doit

avertir celui-ci de son remplace-

ment et communiquer ses coor-

données à son successeur.

Enfin, l’ancien syndic dispose de

deux mois supplémentaires (soit

trois mois à compter de la ces-

sation de ses fonctions) pour ver-

ser au nouveau syndic le solde

des fonds de la copropriété après

apurement des comptes. Et s’il

fait preuve de mauvaise volonté,

le nouveau syndic ou le président

du conseil syndical peut l’assi-

gner en justice. ■

F. A

CH

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468 52-53 Dossier Syndic Changer de syndic:GAB •• Dossier 6/01/12 14:35 Page 53