29. schweizer immobiliengespräch 09/10
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29. Schweizer ImmobiliengesprächTRANSCRIPT
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Herzlich willkommen zum 29. Schweizer Immobiliengespräch
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Heutiges tHema
Auslandsimmobilien – Ist die Zeit für einen Wiedereinstieg gekommen?
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Moderation
Dr. Markus Schmidiger, MRICS Studienleiter iFZ, Hochschule Luzern / Velia immobilien aG
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Dr. John Davidson Forschungsleiter „immobilien“, Hochschule Luzern
Dr. John Davidson, CAIA
Auslandimmobilien: Lohnt sich eine internationale Diversifikation?
Immobiliengespräche26. August 2010
Folie 2 © Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ Dr. John Davidson
- Hochschule Luzern/IFZ
- Pensionskassenallokation
- Studien zur internationalen Diversifikation
- Gründe für fehlende Diversifikation
- Welches sind die Investitionsmöglichkeiten
- Fazit
Agenda
Folie 3 © Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ Dr. John Davidson
IFZ – ein Kompetenzzentrum der HS Luzern
- Führendes Fachhochschulinstitut in der Schweiz im Bereich Finance
- Angebot im Bereich Immobilien:
IFZwww.hslu.ch/immobilien
Technik und Architekturwww.hslu.ch/immobilien
– BSc BA Immobilien
– MSc Banking & Finance:
Wahlmodul: Real Estate
– MAS Immobilienmanagement:
Start 6. Lehrgang im September 2010
– Seminare / Tagungen
– Projekte / Publikationen
– Diverse Forschungsprojekte
– CAS Immobilienbewertung
– MAS/DAS Bauökonomie
– CAS Projektmanager Bau
– Seminare/Tagungen
– Projekte/Publikationen
– Diverse Forschungsprojekte
Folie 4 © Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ Dr. John Davidson
Allokation von Schweizer Pensionskassen
Source: Credit Suisse Pensionskassenindex
Immobilien
CS-PK Index 2Q 2010: Immobilien-Anlagen erreichen einen Höchststand von 19.9%!
Folie 5 © Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ Dr. John Davidson
Allokation von Schweizer Pensionskassen
Source: Lusenti & Partners, 13. Swiss Institiutional Survey
~20 %
< 0.2 %
Folie 6 © Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ Dr. John Davidson
Diversifikationsmöglichkeiten bei Immobilien
Strategische Entscheidungen:
Europe
US
Asia
Core
Core Plus
Value Add
Opportunistic
Office
Retail
Industrial
Residential
Others
GeographicAllocation
SectorAllocation
InvestmentStyle
Real EstateInvestment
Direct
Private EquityIndirect
Public Equity
Public Debt
Private Debt
InvestmentVehicle
Impact on Risk/Return!
Folie 7 © Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ Dr. John Davidson
Auswirkungen internationaler DiversifikationStudie 1: Pacific Star / Henley Business School (2009)
Studie Resultate
Pacific Star Europe/Henley Business School (2009)
Asset Allokation für globalen Immobilien-DachfondsInvestment-Stil: Core PlusParameterschätzung: Total Returns, Standardabweichung, KorrelationIndex-Auswahl u.a. IPD, NCREIF, JLLOptimale Allokation: Europa 40%, Amerika 30%, Asien 30%
Source: Pacific Star Europe /Henlye Business School
Folie 8 © Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ Dr. John Davidson
Kritische Hinterfragung von Diversifikationsstudien
Total RE Market
Americas45%
Asia24% Europe
31%
GDP
Americas42%
Asia26% Europe
32%
Population
Americas17%
Asia70%
Europe13%
- Aktuelle Daten: Welche Zeitreihe wird berücksichtigt?
- Welcher Index/Risikoprofil wird berücksichtigt? (Direct/Indirect, Listed/Non-listed, Core/Opportunistic)
- Demographische Entwicklung, Zu-/Abwanderung und Urbanisierung
- Wirtschaftswachstum, Währung, etc.
Source: Morgan Stanley
Folie 9 © Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ Dr. John Davidson
- Gute und stabile Performance von Schweizer Immobilienanlagen in den letzten Jahren („Don‘t change a winning team!“)
- Schweizer Institutionelle haben schlechte Erfahrungen gemacht mit internationalen Immobilienanlagen
- Bis 2009 gemäss BVV geringe internationale Allokation möglich (5%)
- Organisatorische Zuteilung („Wer ist zuständig?“)
- Anlageuniversum am entwickeln („Junger Markt“) und Track Recordüber längere Periode fehlt teilweise
- Welches ist die richtige Strategie und welches sind die passenden Investitionsvehikel?
- Auswahlprozess für indirekte Immobilienanlagen unterscheidet sich von direkten Immobilienanlagen deutlich
Gründe für fehlende internationale Diversifikation bei Schweizer Pensionskassen
Folie 10 © Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ Dr. John Davidson
Investitionsmöglichkeiten bei ImmobilienQuadrantenmodell
Know How bei indirekten Anlagen:
- Beurteilung Investmentstrategie und Gebühren
- Team
- Track Record
- Marktbeurteilung
Private Public
Equity
Private Equity • Direkt• Indirekt
Public Equity• Investitionen in börsenkotierte
Immobiliengesellschaften
Debt
Private Debt• Direkt (Hypotheken, Mezzanine)• Indirekt Investments über z.B.
Private Equity Real Estate Funds
Public Debt• Investitionen in kotierte
Immobilien- und Hypothekaranlagen (ABS, MBS, CMBS, usw. )
Folie 11 © Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ Dr. John Davidson
- Studien zeigen positive Diversifikationsaspekte
- Internationale Diversifikation ist eine Frage der Zeit
- Langfristige Strategie und Know How für internationale indirekte Immobilienstrategie ist zentral bei der Auswahl indirekter Anlagen
Fazit
Folie 12 © Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ Dr. John Davidson
Besten Dank für Ihre Aufmerksamkeit!
www.hslu.ch/immobilien
Folie 13 © Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ Dr. John Davidson
Contact Details
Dr. John DavidsonPrivate Equity and Private Equity Real EstateLucerne University of Applied Sciences and ArtsTel: +41 79 357 7720
E-mail: [email protected]
Occupations2009 – to date - Lucerne University of Applied Sciences and Arts, Lecturer
and Project Manager, Head of Program in Real Estate and Private Equity in MSc Banking & Finance
- Member of Independent Investment Committee of a Real Estate, Private Equity and Infrastructure FoF
2005 – 2009 Swiss Re, Vice President, Investment Professional in Indirect Real Estate Private Equity, Zurich
2002 - 2005 UBS Global Asset Management, Alternative Funds Advisory, Analyst in the private equity team in Zurich
Education2009 CAIA, successful completed CAIA LEVEL I and CAIA Level II exams2002 - 2005 Ph.D. program at the University of Zürich; Theme:
MBO with Private Equity, published Haupt Verlag1996 - 2000 Master degree in management, finance and management
accounting at the University of Zurich (magna cum laude)
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Daniel Tochtermannglobal Head of real estate acquisition and sales, Credit suisse
Produced by: Name Surname Date: 03.11.2005 Slide 1
Credit Suisse Real Estate Asset Management
Globale Immobilienmärktefür DirektanlagenImmobiliengespräche, Kongresshaus Zürich
Date: 26. August 2010Daniel Tochtermann, Managing DirectorGlobal Head of Real Estate Acquisition and Sales
Asset Management
Produced by: AIIA 5 / AIIA 3 Date: August 2010 Slide 2
CS Real Estate Asset Management – Globale Plattform
180 Real Estate Professionals
Ca. CHF 32 Mrd. AuM Direktinvestitionen
1200 Liegenschaften
18 Länder
Globale Plattform
Sydney
Washington
Paris
London
Zürich
Produced by: AIIA 5 / AIIA 3 Date: August 2010 Slide 3
Core
Core Plus
Value-Add
Opportunistic
Risk
Ret
urn
Breite Palette von Immobilienanlageprodukten
“Core” (ca. 80%)
Satellite (ca. 20%)
Risiko-Ertrags-Strukturen bei Immobilieninvestitionen
IRR: 4%-7%FK: 0%-60%
IRR: 7%-12%FK: 30%-70%
IRR: > 12%FK: > 70%
- Long term investment
- Stable cash flow
- Low vacancy rate
- Capital gains / cash flow
- Leasing risks
- Development
- Distressed Assets
- Spec development
- Capital gains
Cash
Bonds
PrivateEquity
Quellle: INREV / Credit Suisse
Produced by: AIIA 5 / AIIA 3 Date: August 2010 Slide 4
Marktcharakteristika
-- -- ------ --hochkurzValue-- ---- / +China
+++++++++hochkurzValue+++++Singapur
+++-- -- --+++tiefmittel/lang
CPI
Cash+++Oe
++++++++mittel/hochlangC/V++++++UK
+++++++mittelmittel/lang
CPI
C/V++++++US
Kapital-
verkehr
SteuernRechtVolatilitätLeasingCash vs
Value
LiquiditätTrans-
parenz
Markt
Quellle: Credit Suisse
Produced by: AIIA 5 / AIIA 3 Date: August 2010 Slide 5
Ein heuristisches Modell zur Analyse von Immobilienmärkten
Quelle: The real estate system: Commercial real estate analysis and investments, Geltner / Miller 2001
Supply Demand
Rents
NOI / Cash flow
Cap rate
Market value
Supply
DemandConstructionCost + land
Profitability
DevelopmentIndustry
Space Market
Asset Market
Local / nationaleconomy
Forecast / Future
Capital Markets
Produced by: AIIA 5 / AIIA 3 Date: August 2010 Slide 6
Reale Renditen sind praktisch bei Null – Beispiel USA
-0.5
0
0.5
1.0
1.5
2.0
2.5
3.0
3.5
Jan 07 Jul 07 Jan 08 Jul 08 Jan 09 Jul 09 Jan 10 Jul 10
5-year real yieldfrom TIPS
%
Source: Bloomberg, Credit Suisse / IDCLast data point: 14/8/2010
Produced by: AIIA 5 / AIIA 3 Date: August 2010 Slide 7
Globale Emissionen von MBS 2005-2009
Quellle: Bank of England
Produced by: AIIA 5 / AIIA 3 Date: August 2010 Slide 8
Anlageklassen im Vergleich
Quelle: Datastream, Credit Suisse AG
Produced by: AIIA 5 / AIIA 3 Date: August 2010 Slide 9
Discount zu NAV 1989-2010 (EPRA): Europa ex. UK
-60.0%
-50.0%
-40.0%
-30.0%
-20.0%
-10.0%
0.0%
10.0%
20.0%
30.0%
40.0%
29.1
2.19
89
29.1
2.19
91
29.1
2.19
93
29.1
2.19
95
29.1
2.19
97
29.1
2.19
99
29.1
2.20
01
29.1
2.20
03
29.1
2.20
05
29.1
2.20
07
29.1
2.20
09
Quelle: EPRA / Credit Suisse
Produced by: AIIA 5 / AIIA 3 Date: August 2010 Slide 10
Konjunkturelle Entwicklung als „Driver“ der direkten Anlagemärkte
2008 2009E 2010E 2011E
Global 2.9 -0.5 4.6 4.4
USA 0.4 -2.4 3.0 2.8
Kanada 0.4 -2.5 3.5 2.9
Lateinamerika 4.3 -1.9 5.5 4.1
Chile 3.7 -1.5 4.2 5.4
Mexiko 1.5 -6.5 4.4 3.2
Euro-16 0.4 -4.1 1.5 2.5
Deutschland 1.0 -4.9 2.3 3.3
Niederlande 1.9 -3.9 2.3 3.5
Grossbritannien 0.6 -4.9 1.5 2.5
Schweiz 1.8 -1.5 1.8 1.2
Japan -1.2 -5.2 2.9 1.0
Asien ohne Japan 7.0 6.2 8.6 7.6
China 9.6 9.1 9.7 8.8
Indien 6.7 7.4 8.3 8.3
Singapur 1.8 -1.3 10.0 5.0
Australien 2.4 1.3 3.2 3.4
Reales BIP-Wachstum in %
-5
-3
0
3
5
8
10
13
15
1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009E2011E
USA Deutschland Grossbritannien
China Japan Global
BIP-Wachstum in %
Quelle: Datastream / Credit Suisse
Produced by: AIIA 5 / AIIA 3 Date: August 2010 Slide 11
Widersprüchliche InformationenMedia-Review 22/08/2010
Entwicklungsmarkt
Anlagemarkt
Flächenmarkt
Kapitalmarkt
„S&P to downgrade homebuilder“
„Hong Kong auctiondefies expectation“
„CIC seeks HarvardReal Estate Portfolio“
„Rebounding leasingactivity…“
„… but companiestaking less space“
„Dürre Aussichten:Immo-Fonds dras-tisch abgewertet“
Quellen: EU Property Magazine, WSJ, Immobilienzeitung, Financial Times
„Stocks fall as reco-very fears weigh“
„Interest ratesremain low“
Produced by: AIIA 5 / AIIA 3 Date: August 2010 Slide 12
Globale Handelsvolumen
Quelle: Jones Lang LaSalle
Produced by: AIIA 5 / AIIA 3 Date: August 2010 Slide 13
Büromärkte Europa – Absorption von Büroflächen erholt sich erst mit Zeitverzögerung auf die Konjunktur
Quelle: Credit Suisse, PMA
-6'000
-4'000
-2'000
0
2'000
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1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014
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-5
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5
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20
Absorption Fertigstellung Mietpreisveränderung (in %) Leerstand (in %)
in Tausend m2 Leerstand / Preisveränderung in %
Produced by: AIIA 5 / AIIA 3 Date: August 2010 Slide 14
Büromärkte Asien – Absorption und Fertigstellung ist stark getrieben von den chinesischen Märkten
-2'500
-2'000
-1'500
-1'000
-500
0
500
1'000
1'500
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1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014
-25%
-20%
-15%
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
Absorption Fertigstellung Mietpreisveränderung (in %) Leerstand (in %)
in Tausend m2 Leerstand / Preisveränderung in %
Quelle: Credit Suisse, PMA
Produced by: AIIA 5 / AIIA 3 Date: August 2010 Slide 15
Büromärkte USA – Erholung der Märkte erst 2011/12
-8'000
-6'000
-4'000
-2'000
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2'000
4'000
6'000
8'000
1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014
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-15
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5
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Absorption Fertigstellung Mietpreisveränderung (in %) Leerstand (in %)
in Tausend m2 Leerstand / Preisveränderung in %
Quelle: Credit Suisse, PMA
Produced by: AIIA 5 / AIIA 3 Date: August 2010 Slide 16
Einflussfaktoren der Preisentwicklung
Ertragswachstum
Ungleichgewicht zwischenAngebot / Nachfrage auf dem Flächenmarkt
Leerstände, Entwicklungstätigkeit, … / Wirtschaftliches Wachstum,Arbeitsplatzentwicklung, Konsu-mentenstimmung/verfügbares Einkommen …
Zinsänderung
(Kapitalisierung/Diskontierung)
Erwartung an steigende Erträge (Mieten)Rendite anderer Asset-KlassenUngleichgewicht zwischenAngebot / Nachfrage auf dem Investitionsmarkt
Entwicklung der Immobilienpreise
Sao Paolo
Produced by: AIIA 5 / AIIA 3 Date: August 2010 Slide 17
Seien Sie selektiv!...
…mit Blick auf:Regionale ökonomische EntwicklungenRisiko-ProfileMärkte und SegmenteAnlagegefässe: Fonds (offen / geschlossen), REITS, Gesellschaften…Qualität des Managements / Track record
Marktposition (Qualität des Portfolios, Höhe der Mieten im Vergleich zum Markt, Laufzeiten der Mietverträge, Leerstände, Kosten…)Prämie / DiscountBilanzstärke
Singapur
Produced by: AIIA 5 / AIIA 3 Date: August 2010 Slide 18
Dieses Dokument wurde von der Credit Suisse AG und / oder mit ihr verbundenen Unternehmen (nachfolgend «CS») mit grösster Sorgfalt und nach bestem Wissen und Gewissen erstellt. Die CS gibt jedoch keine Gewähr hinsichtlich dessen Inhalt und Vollständigkeit und lehnt jede Haftung für Verluste ab, die sich aus der Verwendung dieser Informationen ergeben. Die in diesem Dokument geäusserten Meinungen sind diejenigen der CS zum Zeitpunkt der Redaktion und können jederzeit und ohne Mitteilung ändern. Ist nichts anderes vermerkt, sind alle Zahlen ungeprüft. Das Dokument dient ausschliesslich Informationszwecken und der Nutzung durch den Empfänger. Es stellt weder ein Angebot, noch eine Empfehlung zum Erwerb oder Verkauf von Finanzinstrumenten oder Bankdienstleistungen dar und entbindet den Empfänger nicht von seiner eigenen Beurteilung. Insbesondere ist dem Empfänger empfohlen, allenfalls unter Beizug eines Beraters, die Informationen in Bezug auf die Vereinbarkeit mit seinen eigenen Verhältnissen, auf juristische, regulatorische, steuerliche, u.a. Konsequenzen zu prüfen. Dieses Dokument darf ohne schriftliche Genehmigung der CS weder auszugsweise noch vollständig vervielfältigt werden. Es richtet sich ausdrücklich nicht an Personen, deren Nationalität oder Wohnsitz den Zugang zu solchen Informationen aufgrund der geltenden Gesetzgebung verbieten. Mit jeder Anlage sind Risiken, insbesondere diejenigen von Wert- und Ertragsschwankungen verbunden. Bei Fremdwährungen besteht zusätzlich das Risiko, dass die Fremdwährung gegenüber der Referenzwährung des Anlegers an Wert verliert. Historische Renditeangaben und Finanzmarktszenarien sind keine Garantie für laufende und zukünftige Ergebnisse. Die Performance-Angaben berücksichtigen die bei der Ausgabe und der Rücknahme erhobenen Kommissionen und Kosten nicht. Es kann ausserdem nicht garantiert werden, dass die Performance des Vergleichsindex erreicht oder übertroffen wird.
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Ulrich Kaluscha managing director 4iP management ag
26. August 2010
Schweizer Immobiliengespräch
Auslandsimmobilien: Ist die Zeit für einen Wiedereinstieg gekommen?
1134 | 26. August 2010 | Seite 2 4IP Management AG
Agenda
1. 4IP Management AG
2. Auslandsinvestments in Immobilien
3. Indirekte Immobilienanlagen• Real Estate Securities• Real Estate Private Equity / Fund of Funds
4. Zusammenfassung
1134 | 26. August 2010 | Seite 3 4IP Management AG
4IP Management AG
• Die 4IP Management AG wurde Mitte 2008 gegründet und hat das zu diesem Zeitpunkt bereits seit zwei Jahren bestehende Investment-/Asset-Management-Geschäft von Sal. Oppenheim Corporate Finance übernommen.
• 4IP berät unabhängig Investoren bei ihrem welt-weiten Investment in indirekten Immobilienanlagen und ist gleichzeitig als Investment Manager tätig.
• Der Fokus liegt dabei im Bereich institutioneller Anleger, wobei die Struktur von 4IP es erlaubt, dass Investoren aus verschiedenen geografischen Regionen Zugang zur Expertise haben.
Business Fokussierter Investment Ansatz
4IP ist in der Lage massgeschneiderte indirekte Immobilien-Exposures aufzubauen
Real Estate Private Equity Team Real Estate Securities TeamKnowledge
Sharing
MitarbeiterMitarbeiter
DatabaseDatabase
Risk Management
Analyse geprägt durch:
• Tiefgreifende Details der einzelnen
Immobilien
• Bewertung aufgrund von
Transaktionen im Markt
• Fondmanagementtrends
• Durchschnittlich 8-jähriger
Anlagehorizont
Analyse geprägt durch:
• Täglicher Renditespiegel der gelisteten Immobilien-Unternehmen
• Hohe Informationstransparenz
• Breiter Überblick und Vergleich von Peers
• Durchschnittlich 2-jähriger Anlagehorizont
Marktkontakte
Assets under Management:
Non-Listed: € 146 Mio.Listed: € 34 Mio.
1. 4IP MANAGEMENT AG
1134 | 26. August 2010 | Seite 4 4IP Management AG
4IP Investment Platform
Fund of Funds
Separate AccountsTailored Solutions
4IP Real Estate Securities
Real Estate Baskets
Separate Accounts Tailored Solutions
4IP FoF Europe
4IP FoF America (Pipeline)
4IP FoF Asia (Pipeline)
4IP FoF with specific investment themes
Non listedReal Estate Funds
Listed Real Estate Securities
1. 4IP MANAGEMENT AG
4IP Speedboat (Pipeline)
Advisory
1134 | 26. August 2010 | Seite 5 4IP Management AG
Immobilien Investment Universum
DIREKT INDIREKT
NON-LISTEDLISTED
IMMOBILIENINVESTMENT UNIVERSUM
NON-TRADITIONAL
Real Estate Securities
- REITS
- Real Estate OperatingCompanies (REOCS)
Private Equity Funds
Real Estate Fund of Funds
Structured Products
Hedge Funds
Derivatives
1. 4IP MANAGEMENT AG
1134 | 26. August 2010 | Seite 6 4IP Management AG
Agenda
1. 4IP Management AG
2. Auslandsinvestments in Immobilien
3. Indirekte Immobilienanlagen• Real Estate Securities• Real Estate Private Equity / Fund of Funds
4. Zusammenfassung
1134 | 26. August 2010 | Seite 7 4IP Management AG
Direkt Indirekt
Schweiz
Ausland
Ausgangslage
Welche „Aufgaben“ haben Auslandsinvestitionen in Immobilien im Gesamtportfolio?Welche Charakteristika haben die einzelnen Anlagevehikel?
2. AUSLANDSINVESTMENT IN IMMOBILIEN
listed non-listed
Aktueller Fokus von
Schweizer Immobilieninvestoren
Private EquityFunds
RE Fund ofFunds
1134 | 26. August 2010 | Seite 8 4IP Management AG
Motivation für Auslandsinvestments in Immobilien
XXX
2. AUSLANDSINVESTMENT IN IMMOBILIEN
• Strategiebeispiel APG
• Das gesamte Portfolio in zwei Sub-Portfolios getrennt: „Ausschüttung“ und „Wertzuwachs“
• Aufgabe des nationalen direkten Immobilienportfolios: Ausschüttung sicherstellen
• Aufgabe des internationalen indirekten Immobilienportfolios: Wertzuwachs generieren
• Diversifikation
• Geographie, Nutzungsart, Investment-Stil, Liquidität
• Wirtschaftszyklen (CH vs. EU vs. Asien)
• Mangelnde Möglichkeiten das nationale Portfolio auszubauen
• Nutzen von Marktchancen
• Aktuelle Marktsituation mit „motivated seller“ ermöglichen interessante Einstiegschancen
• Investieren in langfristige Trends (Bevölkerungsentwicklung, Wirtschaftswachstum)
• Immobilienmärkte werden transparenter (vgl. JLL Transparancy Index)
1134 | 26. August 2010 | Seite 9 4IP Management AG
Liquidität• Marktliquidität indirekte Anlagen
(Börsenkap., Freefloat, Aktionärsstruktur, Coverage)
• Exit Strategien von indirekten privaten Anlagen (open-ended, closed-ended, limited lifetime)
Risiko• Sicherheit der Zahlungsströme
• Währungsrisiko
• Wertänderungsrisiken• Diversifiziert versus fokussiert
• Zyklus versus Antizyklus
Rentabilität• Ertrags- und Wertsteigerungskomponente
• Zeithorizont des Investments
• Renditeerwartungen • Steuerliche Aspekte, etc.
Dimensionen einer Investment-Entscheidung
RENTABILITÄT, RISIKO UND LIQUIDITÄT
Indirekte Anlagenvehikel haben unterschiedliche Charakteristiken
2. AUSLANDSINVESTMENT IN IMMOBILIEN
1134 | 26. August 2010 | Seite 10 4IP Management AG
Wesentliche Charakteristika von Anlagenvehikel
DIREKT INDIREKT
Fund-of-FundsRE Private Equity
Listed securities
Korrelation (zu anderenAnlageklassen)
gering gering mittel bis hoch(abhängig vom Investmenthorizont)
Volatilität gering(bewertungsbasiert)
gering(bewertungsbasiert)
hoch
Liquidität gering(abhängig von Lot Size)
eingeschränkt hoch
Informationseffizienz vollständig abhängig vomManager
hoch
Transaktionskosten hoch mittel gering
Minimal-Investment hoch mittel gering
2. AUSLANDSINVESTMENT IN IMMOBILIEN
1134 | 26. August 2010 | Seite 11 4IP Management AG
Agenda
1. 4IP Management AG
2. Auslandsinvestments in Immobilien
3. Indirekte Immobilienanlagen• Real Estate Securities• Real Estate Private Equity / Fund of Funds
4. Zusammenfassung
1134 | 26. August 2010 | Seite 12 4IP Management AG
Relative Sektorperformance über 10 Jahre3. INDIREKTE IMMOBILIENANLAGEN – Real Estate Securities
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
Apr-00 Apr-01 Apr-02 Apr-03 Apr-04 Apr-05 Apr-06 Apr-07 Apr-08 Apr-09 Apr-10
Europa (5.8% p.a.)Nordamerika (11.6% p.a.)Asien (8.9% p.a.)
0
50
100
150
200
250
300
Apr-00 Apr-01 Apr-02 Apr-03 Apr-04 Apr-05 Apr-06 Apr-07 Apr-08 Apr-09 Apr-10
Global Bonds = 3.3% p.a.Global Listed RE = 6.1% p.a.Global Equities = -0.4% p.a.
Indices are Total Return Indices, in €, standardized to 100 as of 01.04.2000
Quelle: EPRA
1134 | 26. August 2010 | Seite 13 4IP Management AG
0
10
20
30
40
50
60
Jan-09 Mar-09 May-09 Jul-09 Sep-09 Nov-09
GLOBAL EQUITY RAISED (2009)
Country $ bnUnited States 26.0Australia 9.5UK 8.0Singapore 3.3Europe Ex UK 2.0Canada 1.8Hong Kong 1.8Japan 0.6Global Total 53.0
Company $ bnWestfield (AUS) 1.9Stockland (AUS) 1.4GPT Group (AUS) 1.2CapitaLand (SGD) 1.2Prologis (US) 1.2Simon Property (US) 1.2British Land (UK) 1.1Land Securities (UK) 1.1Brookfield (US) 1.0Goodman (AUS) 0.9Top 10 Total 12.2
Quelle: EPRA, NAREIT, RealPac & Cohen & Steers
$9.2 BnRaised
$28.7 Bn raisedbetween
19 March & 17 June
$15 BnRaised
since June
$53 Bnraised YTD
Zugang zu Eigenkapital über den Kapitalmarkt3. INDIREKTE IMMOBILIENANLAGEN – Real Estate Securities
1134 | 26. August 2010 | Seite 14 4IP Management AG
Korrelation zwischen Aktien und direkten Immobilieninvestments
• Die Korrelation zwischen US Real Estate and US Reits nimmt mit steigendemAnlagehorizont zu
• Die Korrelation zwischen US Reits and US Aktien verringert sich signifikant mitzunehmendem Anlagehorizont
-60%
-40%
-20%
0%
20%
40%
60%
80%
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Rollender Total Return (Jahre)
Korr
elat
ion
US REITs vs US Real Estate US REITS vs US Equities US Real Estate vs US Equities
Rolling Total Return (years)
3. INDIREKTE IMMOBILIENANLAGEN – Real Estate Securities
1134 | 26. August 2010 | Seite 15 4IP Management AG
Aktuelle Entwicklungen im 4IP Real Estate Securities Fund3. INDIREKTE IMMOBILIENANLAGEN – Real Estate Securities
• Asien / Australien
• Übergewicht zu Japanischen REITs, ausser Untergewicht zum Bürosektor
• Geringere Positionierung in Homebuildern in Singapur
• Übergewicht in Hong Kong/Australien – starkes Wachstum
• Europa
• Untergewicht zu UK, insbesondere Einzelhandel
• Auf dem Kontinent starker Fokus auf Westeuropa – Frankreich, Deutschland
• Untergewicht zu Oper/Development in Gesamteuropa
• USA
• Untergewichtung USA nun reduziert
• Übergewicht zu Office und Self Storage
• Untergewicht zu Oper/Development, Apartments und Tripple Net (Single Tenant)
• Übergewichtung in Spezialsegmenten wie Medical Office Buildings und Data Centers
1134 | 26. August 2010 | Seite 16 4IP Management AG
Portfoliobeitrag von nicht-kotierten Immobilienanlagen
Diversifikation
Zugang Spezialisierung
Nicht-kotierte Vehikel als eine sinnvolle Ergänzung eines nationalen Immobilien-Portfolios im Rahmen einer internationalen Immobilien-Anlagestrategie
• Diversifikation• z.B. Abbildung des europäischen
Immobilienmarktes• Verschiedene Manager/Fund of Funds
• Zugang• Zum internationalen Immobilienmarkt• Auswahl von Fund-Managern, die eine
spezielle Expertise bereitstellen
• Spezialisierung• Zielgerichteter Aufbau eines Portfolios• Neue Themen: Debt Funds
3. INDIREKTE IMMOBILIENANLAGEN – Real Estate Private Equity / Fund of Funds
1134 | 26. August 2010 | Seite 17 4IP Management AG
Beispiel: Diversifikation in einem Fund of Funds
EUR 6,4 Mrd.Marktwert der Immobilien
14Länder
357Anzahl Immobilien
EUR 107,4 Mio.Drawdowns
EUR 121,2 Mio.Total Commitment
6Anzahl Funds Portfolioanteil
> 20%15 – 19%10 – 14%5 – 9%< 5%
3. INDIREKTE IMMOBILIENANLAGEN – Real Estate Private Equity / Fund of Funds
1134 | 26. August 2010 | Seite 18 4IP Management AG
Aktuelle Entwicklungen3. INDIREKTE IMMOBILIENANLAGEN – Real Estate Private Equity / Fund of Funds
• Neue Themen
• Debt Funds, die z.B. Mezzanine-Finanzierung anbieten (aber: Platzierung bei Institutionellen schwierig)
• Derivative – UK als „Lokomotive“ dieser Entwicklung
• „Alte Funds“ (Vintage 2003 bis 2008)
• Wertverlust / Refinanzierungsprobleme
• „Neu-Lancierung“ / Öffnung von Funds nach substantieller Abschreibung (Seed-Portfolio!)
• Secondary Market Opportunities („Motivated Seller“)
• Neue Funds (ab Vintage 2009)
• Fokus zur Zeit auf konservative, sichere Investmentstrategien (Cash Flow und nicht Kapitalgewinn)
• Länderfokus: UK (aber nachlassend), Frankreich, Skandinavien, Deutschland
• Struktur: kürzere Laufzeiten, geringerer Verschuldungsgrad (< 50%),
• Alignment of Interest: Fees / Co-Investments
1134 | 26. August 2010 | Seite 19 4IP Management AG
Agenda
1. 4IP Management AG
2. Auslandsinvestments in Immobilien
3. Indirekte Immobilienanlagen• Real Estate Securities• Real Estate Private Equity / Fund of Funds
4. Zusammenfassung
1134 | 26. August 2010 | Seite 20 4IP Management AG
Indirekte Immobilienanlagen im Ausland als Portfoliobaustein
Der selektive Aufbau eines indirekten internationalen Immobilienportfolios bietet sich in der derzeitigen Marktsituation an
• Indirekte Immobilienanlagen im Ausland sollten ein Baustein in einer umfassenden Immobilien-Investment-Strategie sein.
• Ein Investment in indirekte Immobilienanlagen sollte auf einer langfristigen Investitionsstrategie basieren.
• Eine Fristentransformation im Fundbereich („offene Funds“) ist problematisch.
• Die Fristentransformation im Aktienbereich führt bei kurzen Haltedauern zu einer hohen Korrelation zum Aktienmarkt, die allerdings zunehmender Anlagedauer immer kleiner wird
4. ZUSAMMENFASSUNG
1134 | 26. August 2010 | Seite 21 4IP Management AG
4IP Management AG
Löwenstrasse 3
CH - 8022 Zürich
Tel. +41 44 214 26 60Fax. +41 44 212 84 77
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Stefan Schädle abteilungschef real estate management, BVK
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Besten Dank für Ihre Aufmerksamkeit! die Präsentation finden sie unter http://www.immobilienbusiness.ch/events/
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