Vad gör vi med miljonprogramsområdena - affärsmässigt och samhällsnyttigtFörhandling av nyproduktion, upprustning och de årliga förhandlingarna25 september 2012 StockholmTarja Karppinen Finanschef & Kicki Björklund VD

Värderingar1. Vi arbetar som ett lag2. Vi arbetar med ständiga

förbättringar3. Vi bryr oss4. Vi håller våra löften5. Vi tror på dialog

SigtunaHemVarumärke och Värdegrund

KategoriEtt bostadsföretag som erbjuder

attraktiva hyresrätter i Sigtuna kommun

VisionSigtunahem skall ha Sveriges

mest nöjda hyresgäster

Position

Vad ska vi uppfattas vara bäst på? Engagerat värdskap

Vårt löfte? Boende med omtanke

Vad kännetecknar det vi levererar?

Enkelt AktivtVänligt

Största lyftet serviceindexmedelstora företag 2011

4

Utgångspunkt• Hur ser vårt fastighetsbestånd ut

– Teknisk status• Vad måste vi göra• Vad kan och vill vi göra mer

– Kundstatus• Vad vill hyresgästerna ha

– Ekonomisk status• Hur ser företagets ekonomiska status ut

– Löpande ekonomi– Fritt och bundet kapital

• Hur ser hyresgästernas ekonomi ut

5

Utmaning läget 2011 innan försäljning

Lokalslag Yta (m2) FördelningBostäder 365 442 93%Kontor 3 812 1%Butiker 3 035 1%Lager 2 112 1%Restauranger

442 0%

Vård och omsorg

15 289 4%

Fritid 687 0%P-platser och skyltar

145 0%

Övrigt 10 0%Summa 390 974 100%

Antal bostadslägenheter 5 329 (3 000 byggda under miljonprogrammet)• Stort ombyggnadsbehov• Betydande teknisk skuld• Delaktig i kommunen expansion – betydande

nyproduktion

Den stora posten för oss heter underhåll och teknisk skuld

1) Vi har 400 Mkr i eftersatt underhåll på allmänna utrymmen 2) 3 000 lgh i behov av renovering

a. 3 000 *550 kkr = 1 650 000 kkr Resultatföras 30 % 495 Mkr 3) Totalt 895 Mkr fördelat på 10 år 89 000 kkr

Akut effekt av teknisk skuld vattenskador och reparationer

2007: 3 000 kkr

2008: 6 500 kkr (117 %)

2009: 7 700 kkr (18 %)

2010: 12 100 kkr (57 %)

2011: 19 800 kkr (64 %)

Total underhållskostnad per år i 10 år för att komma ikapp 108 800 kkr

Tekniska skulden

7

Anpassning till familjestruktur SigtunaHem

Ensamboende Ensamstående med barn

Sambo utan barn

Sambo med barn

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%60%

15%9%

16%

Skillnader mellan områdenStörst andel barnfamiljerFrån: Tvärvägen 57%Buregatan 43%Till:Södergatan 15%

Genomsnitt

8

Disponibel hushållsinkomst genomsnitt per år

Tvärv

ägen

Väno

rtsrin

gen

Sigtun

a/Til

Lycko

stige

n

Drottni

ngvä

gen

V:a Ba

ngata

n

Tingv

allav

ägen

Rosersb

ergsvä

gen

Diagon

alen

Söde

rgatan

050

100150200250300350 Genomsnitt totalt 224 000 kr per år

9

Nuläge antal lägenheter per storlek

1:or 2:or 3:or 4:or 5:or 6:or0

200

400

600

800

1,000

1,200

1,400

1,600

1,800(36%)

(38%)

(15%)

0,5%

(9%)

(1,5%)

10

Lägenhetsstorlek medelvärdesamt minsta och största

1:or 2:or 3:or 4:or 5:or 6:or0

20406080

100120140160180

38

64 7495

116127

min medel max

11

Strategi när SigtunaHem bygga nyttAnpassad lägenhetsfördelning och yteffektivitet

baseras på:• Befintligt utbud, statistik• Efterfrågan, hämtas från statistik, intressekö och

jämförbara projekt• Betalningsförmåga, hämtas från boendeprofiler och

statistikLgh-storlek 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok

Fördelning 40% 30% 20% 10%

YteffektivitetFörslag

35 m2 47 m2 65 m2 80 m2

Hyra/mån(1 500 kr/m2/år)

4-5 tkr 5-6 tkr 7-8 tkr 10 tkr

12

Betryggande justerad soliditet

2009 20100

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

Bokfört värdeMarknadsvärde

13

Snabb expansion påverkar ekonominMotivet till försäljning.

Prognos 2 2011 visade ett nollresultat.

8 000 kkr sämre än budget, trots besparingar under året

Detta trots att vi endast bygger om 180 lägenheter och att vi fick 4,35 % from 1 april på årsbasis 3,26%

Vi behöver ekonomiska resurser möjliga finansieringskällor: Lån soliditeten sjunker är nu 17,0 % sjunker 2011 till ca 13% Hyresökning vi fick inte vad vi behövde Ägartillskott inte aktuellt Försäljning Det som återstår

14

Vad vann vi på försäljningen?• Vi fick resurser för att genomföra ombyggnaden:

mini, midi, maxi i snabbare takt• Vi fick resurser att renovera allmänna utrymmen

och driftsystem• Vi fick resurser att i större utsträckning tillmötesgå

våra hyresgästers önskemål om bättre bostadsmiljö.• Vi fick en partner i utvecklingen av ett Stort

miljonprogramsområde med viss nybyggnad • Vi kan fortsätta att bygga nya hyresrätter• Vi får en jämnare åldersstruktur i vår

fastighetsportfölj

15

Utmaning:stor nyproduktion och omfattande ombyggnad

Antal bostadslägenheter 4 400 varav 2 200 byggda under miljonprogrammet. Vi har byggt om 310 (14 %)

• Delaktig i kommunen expansion – betydande nyproduktion

• Stort ombyggnadsbehov• Betydande teknisk skuld

NYCKELORD BOINFLYTANDE:• Valfrihet• Delaktighet

16

Avtal med hyresgästföreningen• Generellt avtal för hela

ombyggnadsbeståndet• Områdesspecifikt avtal

– Kvalitetsfaktorer bestäms utifrån• Generell överenskommelse• Områdesspecifika förutsättningar

– Visningslägenhet byggs– Slutlig områdesförhandling

• Ombyggnad etappvis

17

Valfrihet : Mini – ”måste”åtgärder

Nya stammarNytt badrum

Ny elNy ventilation

Midi+ nya köksluckor

MaxiNyrenoverad

lägenhet

18

Först ut i nytt koncept - Tingvallavägen• Byggnadsår 1961 – 1962• 481 Lägenheter (ca 40 lägenheter klara)• Visningslägenheter med enkät• Hyresförhandling• Information• Ombyggnadstid, 5 veckor per lägenhet• Arbete pågår i 12 lägenheter samtidigt• Byggtakt ca 90 lägenheter per år• Fullt färdigt till sommaren 2015

19

Kommunikation under ombyggnaden• Områdesinformation inför varje etapp• Personligt möte om så önskas• Information innan flytten till Stugbyn • Information innan återflytten till lägenheten• Veckobrev i trapphus• Avstängning av media aviseras i trapphusen• Välkommen hem, Välkomstpaket

20

Evakuering till ”Stugbyn”

21

Underhåll: ”Måste”- pengen

Underhållarbeten och myndighetskrav, bedömd kostnad per lägenhet Nytt luftbehandlingsaggregat p.g.a. höga radonhalter 72 619

Stambyte "underhållsdel" + nya ytskikt i badrum "standardhöjande" 112 701 Byte och uppgradering av elinstallationer 50 % av kostnaden 22 285 Källare, tapphus, brandskyddsåtgärder, sanering asbest 7 809 Moms

53 586

Summa 269 000

22

Genomsnittligt målprisMin Midi Maxi Underh

ållTotalt per lägenhet, kkr 490 510 685 269

Snittyta m2 61 61 61 61Total byggkostnad kr/m2 8 033 8 361 11 230 4 410

Andel som är investering kr/m2

3 623 3 951 6 820

Befintliga hyresgäster väljer frittVi vet inte fördelningen mellan alternativen

Tilläggsisolering är redan utförd i Tingvalla

23

Ny månadshyra förhandladMini kr/månad925 980

Midi kr/månad1 125

Maxi kr/månad1 150

1:a 33 kvm 3 287 3 482 3 997 4 0862:a 55 kvm 4 660 4 937 5 668 5 7943:a 64 kvm 5 298 5 613 6 443 6 5863:a 70 kvm 5 592 5 924 6 801 6 9523:a 75 kvm 5 838 6 184 7 099 7 2574:a 77 kvm 6 181 6 548 7 517 7 684

Grundhyran inkluderar att man har kyl/frys och att säkerhetsdörren är utan brevinkast

Till hyran ovan tillkommer eventuell tilläggshyra för inglasning av balkongsamt avgifter till HGF (ekonomiskt boinflytande 8 kr/mån och hyressättningsavgift 10 kr/mån)

Nivåhöjning mini 2010

24

Ny månadshyraMini kr/månad1 000 kr/kvm relativt

Midi kr/månad1 148 kr/kvmrelativt

Maxi kr/månad1 173 kr/kvmrelativt

1:a 24 kvm 3 076 3 531 3 6081:a 41 kvm 3 977 4 566 4 6652:a 58 kvm 5 197 5 966 6 0963:a 69 kvm 5 992 6 879 7 0293:a 71 kvm 6 098 7 001 7 1544 1/2:a 86 kvm 7 238 8 306 8 493

Grundhyran inkluderar att man har kyl/frys och att säkerhetsdörren är utan brevinkastTill hyran ovan tillkommer eventuell tilläggshyra för inglasning av balkongsamt avgifter till HGF (ekonomiskt boinflytande 8 kr/mån och hyressättningsavgift 10 kr/mån)

Gäller fr o m 2012-01-01 tom 2013-01-01

Område 6 Sätuna 3;183 Dalgatan 8-10, Södergatan 29 Stationsgatan 5

25

Allt är inte investering?

26

Ombyggda lägenhet fördelad på standardnivå

22 flyttat av 210

6 Flyttat av 66