Il consolidamento del settore. Verso società capaci di gestire almeno 2 miliardi di euro

Nuovi player. I progetti del finanziere israeliano che ha lavorato con Enpam

Le ricadute / 2. Sui veicoli mobiliari

STUDIOFRANCESCHIN

Anche Beni Stabilicerca un partnerPrede le partecipatedelle banche: Bpm,Db, Ms e UniCredit

Le Sgr immobiliari vanno alconsolidamento. Complice

la moral suasion di Banca d’Ita-lia, sempre più attenta nei con-trolli sulle attività delle societàdi gestione, e l’intervento del di-castero dell’Economia volto a ri-formare fiscalmente la discipli-na dei fondi, si stanno giocandoin questi mesi le grandi mano-vre per un profondo processodi aggregazione tra gli operatoridel settore. Non ultimo sarà im-portante l’impulso da parte deigrandi investitori istituzionaliesteri, pronti a sottoscrivere ifondi italiani solo a fronte di Sgrcon una governance chiara etrasparente.

Il primo passo è stato com-piuto con il matrimonio per in-corporazione di First AtlanticReal Estate Sgr (Fare), controlla-ta da Fare Holding a sua voltapartecipata al 70% da DeA Capi-tal, in Fondi Immobiliari Italia-ni Sgr (Fimit), partecipata daIfim, Inpdap, Enpals e Enasar-co: è in questo modo nata IdeaFimit, Sgr immobiliare con ol-tre 8 miliardi di euro di massegestite e 19 fondi, di cui 5 quota-ti. L’unione, il cui via libera defi-nitivo è atteso da Banca d’Italiaentro luglio, è stata fortementevoluta proprio da via Nazionaledopo che gli ispettori di Palaz-zo Koch avevano riscontrato inFimit una serie di irregolarità:causa di una multa, per com-plessivi 690mila euro, a caricodei vertici di Massimo Caputi edegli altri vertici della Sgr roma-na (e ora anche la Consob haannunciato l’avvio di un proce-dimento sanzionatorio).

Riflettori sulla BicoccaNel giro di 3-4 anni il settorepotrebbe conoscere una rivolu-zione: con protagonisti piùgrandi, in grado di gestire alme-no patrimoni dai 2 miliardi dieuro in su. E anche la spintafiscale sembra essere ormai arri-vata a conclusione: il Fisco el’agenzia delle Entrate hanno in-fatti messo sotto osservazionequelle piccole Sgr, quasi familia-

ri, nate più con fini elusivi, chenon con finalità di gestione dipatrimoni immobiliari per con-to dei propri investitori. Ma chipotrebbe avere un ruolo aggre-gante? Se si esclude un gigantedel real estate come Generali,uno dei soggetti potenzialmen-te aggregativi è Prelios Sgr. Laex Pirelli Real Estate, dopo lospin-off dalla casa madre con ilnuovo nome Prelios, continuail processo di ristrutturazione esta cercando una nuova identi-tà. Sul tavolo del management,guidato da Giulio Malfatto, i ri-flettori sono ora puntati su Pre-lios Sgr, che in Italia possiedeuna quota pari al 16% circa delmercato domestico con un por-tafoglio di circa 6 miliardi di be-ni immobiliari situati in Italia,principalmente gestiti attraver-so 21 fondi immobiliari, di cuiquattro lanciati dal 2010: Ana-

stasia, Monteverdi, Enasarco eFedora. Dopo il matrimoniomancato con la Fimit Sgr diMassimo Caputi, ora si guardaad altri player. Di sicuro PreliosSgr sta diventando più interes-sante rispetto al passato grazieal rilancio. In linea con il nuovomodello di business che preve-de la centralità delle attività digestione, è stato incrementatoil portafoglio di mandati in ge-stione per conto terzi per unvalore stimato compreso tra 1,6e 2,2 miliardi tra il 2010 e il2012. Strategico è stato poi l’ac-cordo stretto con Gic, il fondosovrano di Singapore, che porte-rà alla costituzione di un fondoimmobiliare gestito dalla socie-tà di gestione immobiliare dellaBicocca.

Beni Stabili e le altreI riflettori sono anche su Beni Sta-bili Gestioni. Aldo Mazzocco, l’addella società immobiliare di Leo-nardo Del Vecchio, ha spiegatoagli analisti che l’obiettivo non èpiù cedere la Sgr bensì rafforzar-la. Secondo Mazzocco «1,6 miliar-di di asset under managementsarebbero pochi e una delle chia-vi potrebbe essere il social hou-sing». Tuttavia c’è chi ritiene cheun’aggregazione potrebbe essere

la strada più veloce per aumenta-re le masse. Del resto, Beni Stabi-li Gestioni ha finora intavolatotrattative con Sgr anch’esse allaricerca di un consolidamento:l’ultima trattativa è stata con Rre-ef Fondimmobiliari, la Sgr diDeutsche Bank. Ma primac’erano stati altri tentativi di noz-ze. Già nel 2009 erano state archi-viate le trattative con la Sgr dicasa Finnat, cioè Investire Immo-biliare e prima ancora era finitain un nulla di fatto la discussionevolta all’unione con Bnp Pari-bas Reim Sgr, la ex Bnl FondiImmobiliari.

Le prede con soci bancariAltri poli aggreganti potrebberoruotare attorno a Sgr come Hi-nes ed Est Capital. Ma quali po-trebbero essere le possibili pre-de? Da tempo si attende di cono-scere il destino di Sgr come Polis(espressione delle Popolari) op-pure Torre, dove sembra in ven-dita la quota (il 33%) di proprie-tà di Pioneer (gruppo UniCre-dit). E lo stesso discorso potreb-be valere per altre Sgr di emana-zione bancaria. I riflettori sonopuntati sulla Sgr di MorganStanley, ma anche su quella diAedes, costituita in joint venturecon la Popolare di Milano. E pro-prio la quota del gruppo presie-duto da Massimo Ponzellini sem-bra potenzialmente vendibile.C’è infine il caso di VegagestImmobiliare, che fa capo a Cari-Cento, Banca Popolare di Bari,Cassa di risparmio di San Minia-to e la più importante, la Cassadi risparmio di Ferrara. La Sgrsta provando a portare a compi-mento i progetti di sviluppo inportafoglio realizzati con fondiin crisi di liquidità: Calatrava,che deve portare a termine il pro-getto MiLuce in via Pirelli a Mila-no, e Aster che punta all’edifica-zione di Santa Monica, quartiereresidenziale dell’hinterland mila-nese. Ma il suo ruolo non sem-bra più strategico per le piccolebanche azioniste.

Carlo Festa© RIPRODUZIONE RISERVATA

Sono circa 30 su 100, per untotale di masse gestite pari a

1,7 miliardi di euro, i fondi chiu-si mobiliari che rischiano dinon rispettare la pluralità deisoggetti prevista nell’articolo 3bis del documento di consulta-zione del Tesoro sui fondi alter-nativi. È questa la stima effettua-ta per «Plus24» dall’Aifi, associa-zione che raggruppa le impreseattive nel settore del privateequity e del venture capital che,nel prendere le distanze dai fon-di immobiliari, tende a sottoline-are le diversità tra le due tipolo-gie di prodotti. «Nei fondi mobi-liari - spiega Anna Gervasoni,direttore generale dell’Aifi - nonsi possono presentare, profili dirischio in termini di elusione fi-scale, in primis perchè non so-no ammesse le sottoscrizioninella forma di conferimenti innatura, in secondo luogo poi-chè i fondi di private equity, se-gnatamente quelli riservati, rac-colgono i propri capitali pressoinvestitori istituzionali, che, a lo-ro volta, rappresentano una plu-ralità di soggetti e di interessi.Non esistono quindi i presuppo-sti per determinare scopi elusi-vi». Spesso le iniziative del priva-te equity nascono sulla base diun progetto strategico formula-to da istituzioni, come le fonda-zioni bancarie e le banche, chein questi strumenti vedono unimportante "braccio operativo"per promuovere obiettivi di svi-luppo del territorio.

«Inoltre - prosegue Gervasoni- i promotori di fondi di privateequity non hanno convenienzaeconomica ad adottare il veico-lo fondo rispetto a quello socie-tario. Il fondo chiuso rappresen-ta piuttosto lo strumento ideale,

dal punto di vista tecnico-giuri-dico, per ottenere una correttagovernance lasciando il giustospazio di autonomia al team digestione, nell’interesse di tutti isottoscrittori». La preoccupazio-ne degli operatori del privateequity, ma anche di quelli delreal estate, è che il vincolo dellapluralità dei partecipanti generauna discriminazione per gli ope-ratori italiani, dal momento chenon ne esistono esempi simili alivello internazionale. Un crite-rio che potrebbe disorientare ledecisioni strategiche degli inve-stitori internazionali.

Oltre al tema, prioritario, del-la pluralità dei partecipanti, unsecondo tema sensibile riguar-da l’autonomia del gestore. «Laformulazione adottata dalla boz-za di regolamento - continuaGervasoni - suscita alcune obie-zioni relative a una sostanzialeincoerenza tra i vari comma,che andrebbe risolta temperan-do il principio di proporzionali-tà della partecipazione degli in-vestitori del fondo con quello diadeguata diversificazione degliinteressi. Secondo le prassi inter-nazionali le maggioranze delibe-rative si formano computando ivoti per testa e non in proporzio-ne agli impegni finanziari degliinvestitori. Anche il principio se-condo cui la richiesta di modifi-che delle clausole del regola-mento relative ai poteri dei par-tecipanti debba avvenire con ilconsenso di tutti i partecipantiva moderata rimettendo la stes-sa modifica all’autonomia nego-ziale delle parti».

Da ultimo, considerando chei soggetti del private equity inve-stono in aziende non quotate,cosa succederebbe alle parteci-pazioni detenute dal fondo incaso di scioglimento anticipa-to? Ci sarebbero delle ripercus-sioni sul tessuto imprenditoria-le, senza dimenticare anche glieffetti sui bilanci delle banchefinanziatrici.

Gianfranco Ursinog.ursino@ilsole24ore.com

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Il capo di Collierstratta con due SgrAlle spalle avrebbeinvestitori esteri

Gervasoni: nonci sono le premesseper determinarescopi elusivi

Assogestioni, Domenico Siniscalco. Tremonti, ministro dell’Economia in carica, è stato quattro volte titolare di Viano al 2005, quando è stata varata la legge-quadro di tutela del risparmio.

Prelios e le altre alle nozze

Di lui si sa che è l’uomo diColliers International in

Italia e che nato in Israele 45anni fa: Ofer Arbib finora èstato poco sotto i riflettori deimedia.

Ma tra gli addetti ai lavoridel settore immobiliare, è bennoto il suo attivismo nel realestate. Arbib, ex-manager diPirelli Real Estate, è cugino diquel Daniel Buaron, l’ammini-stratore delegato di di First At-lantic Real Estate, la Sgr posse-duta da Dea Capital che stacercando di portare a termineil matrimonio con la Fimit Sgrdi Massimo Caputi.

Ma Buaron è anche il mana-ger che gestisce il fondo Ippo-crate, alimentato dai contribu-ti della cassa dei medici, cheha rilevato tre settimane fa ilpalazzo della Rinascente a Mi-lano per la bella cifra di 472milioni di euro.

Ora Arbib avrebbe un pro-getto di ampio raggio in men-

te, con il vantaggio di averealle spalle un player estero co-me Colliers: cioè acquisireuna Sgr e promuovere un con-solidamento nel settore. «Stia-mo guardando a due Sgr, dicui una di tipo para-banca-rio» dice Arbib. Il nome dellaSgr è per ora top secret. Sulmercato si dice che potrebbeessere Quorum Sgr, la societàdi gestione posseduta dal co-struttore Galotti: «ConoscoGalotti – spiega Arbib – manon stiamo trattando Quo-rum Sgr».

Il piano, secondo le indi-screzioni, sarebbe articolato.

Tra gli addetti ai lavori si sus-surra che un ruolo potrebbeaverlo anche Enpam, l’entenazionale di previdenza e assi-stenza che rappresenta circa400mila medici e odontoiatriitaliani, con il quale Arbib van-ta relazioni storiche. «Cono-sco bene Enpam – spiega Ar-bib. – Ho lavorato per loro trail 2004 e il 2008. Prima con idue spin–off da 420 milioni e205 milioni di euro e, successi-vamente, nel progetto di fra-zionamento di un portafoglioresidenziale. Ma nel 2008 ilnostro rapporto di consulen-za è terminato».

Ma restano diversi interro-gativi, tra gli addetti ai lavori:si vocifera che Enpam possacostituire un nuovo fondo dafar gestire alla Sgr che entrerànell’orbita del manager israe-liano oppure apportare unodi quelli già esistenti. «Assolu-tamente no. Sono voci privedi fondamento. Enpam ha at-

tualmente un fondo come Ip-pocrate, ben gestito da FirstAtlantic. Nel 2006 io ho lavora-to con loro per crearlo, ma lerelazioni sono finite allora».

Al di là dei rumors, Arbibsembra molto attivo in questeultime settimane. Non soloper il progetto che puntereb-be, appunto, alla creazione diun nuovo polo dove unire leforze di due piccole Sgr.

È proprio di questi giorni ilmandato ottenuto da Bancad’Italia per cedere un patrimo-nio di circa 300 milioni. Inol-tre il manager, che rappresen-ta gli interessi di Colliers Inter-national, ha anche diverse atti-vità nel real estate di tipo per-sonale in Italia. Fra le tanteuna quota di Green Oasis unasocietà immobiliare dove pos-siede il 10% e dove (con il30%) è presente anche il cugi-no Daniel Buaron.

C.Fe.© RIPRODUZIONE RISERVATA

Ofer Arbib punta a unire le piccole

A rischio 30 fondidel private equity

PLUS24 1 Il Sole 24 OreSabato 23 Aprile 2011 15Attualità