株式会社アルデプロ（東証マザーズ上場8925）

「再活×２」

2014年9月16日

不動産を「再活」し、日本を「再活」する。

2014年7月期決算説明会資料

内容

1. 会社概要

2. 2014/7期 サマリー

3. 中期経営計画

4. ビジネスモデル

5. 2015/7期 業績見通し

6. 参考資料

2

１．会社概要

3

会社概要

商 号

設 立

代 表 者 名

資 本 金

従 事 員 数

発 行 済 株 式 数

事 業 内 容

所 属 団 体

免 許 ・ 登 録

決 算 月

所 在 地

株式会社アルデプロ

1988年3月1日

久保 玲士

5億5,001万8千円（2014年9月16日現在）

【連結】16名 【単体】 13名 （2014年9月16日現在）

233,873,050株（普通株式:単元株=100株）（2014年9月16日現在）

不動産再活事業

社団法人 東京都宅地建物取引業協会

東京都不動産協同組合

社団法人 全国宅地建物取引業保証協会

宅地建物取引業者免許 国土交通大臣（１）第8637号

第二種金融商品取引業 関東財務局長（金商）第1203号

７月末

東京都新宿区新宿三丁目1番24号 京王新宿三丁目ビル2階

4

大 阪 支 店 大阪府大阪市北区西天満六丁目3番16号 梅田ステートビル8階

5

年 月 概 要 経営内容 外部環境

1988年 3月内装事業を主軸として創業

2004年 3月東証マザーズ市場に上場【ＩＰＯ】 （証券コード8925）

2007年

7月過去 高の売上・利益を達成（売上：775億円 経常利益：113億円）

8月ＧＳ証券より300億円調達（第三者割当200億円+ＣＢ100億円）

8月サブプライム危機

2008年 9月リーマンショック

2010年 6月事業再生ＡＤＲ手続成立

2010年 10月各支店の整理完了

2011年 3月東日本大震災

2013年7月事業再生ＡＤＲ手続終結

8月営業部を新設

2014年

2月Ｓ＆Ｓtandard株式会社を子会社化

3月株式会社奨建築を子会社化

4月大阪支店を開設

新 中期経営計画の発表

8月中期経営計画基本戦略拡充

販売網の 拡大・支店等 39ヶ所・関連会社11社

経営資源の集中

不動産市場の好況 継続

サブプライム問題リーマンショック

不動産融資厳格化

世界的不況不動産需要の

減退

ビジネスドメインの拡大・ＰＭ事業・開発事業

Reborn

新たな成長ステージへ

Reborn アルデプロ 新たな成長ステージへ沿革

(40,000)

(20,000)

0

20,000

40,000

60,000

80,000

100,000売上高

経常利益

当期損益

事業の推移（第17期～第30期計画）

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勘定科目名 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年2015年

（計）2016年

（計）2017年

（計）

売 上 高 7,775 13,583 43,001 77,413 47,977 13,924 8,356 4,761 3,240 3,153 10,400 15,600 22,000 31,700

経 常 利 益 1,036 1,905 6,698 11,315 -7,903 -18,611 -9,214 -551 -5,176 -532 1,775 2,200 3,200 4,900

当 期 損 益 557 1,078 3,739 4,710 -26,125 -25,618 -8,704 55 -4,469 3,400 1,632 2,000 3,000 4,500

期 末 時 価 総 額 26,012 43,566 102,072 115,171 18,305 2,931 4,744 2,657 801 7,869 39,524 - - -

ＩＰＯ（東証Mothers）

最大時価総額1,800億円

GSから300億円

サブプライムローン危機

リーマン・ショック ADR申請 東日本大地震 ADR完了

（単位；百万円）

（単位；百万円）

これまでの私たちの行動を支えてきたもの

①経済的な豊かさ

売上高ではなく、経常利益の増加を目指します豊かさを実現したら、周囲に「与えられる」ようになること

②身体的な豊かさ

健康であることに感謝する心も大切です身体と精神が健全であって初めて豊かさが実現します

③心の豊かさ

礼節を重んじる謙虚な心、加えて、経済的・身体的豊さのバランスを保ち、真の『心の豊かさ』を目指します

経済的な豊かさ 身体的な豊かさ

心の豊かさ

事業を根底から支える精神的支柱 日常の行動指針

SS＝Shareholder’s Satisfaction （株主満足）

CS＝Customer’s Satisfaction （顧客満足）

ES＝Employee’s Satisfaction （従業員満足）

ＣＳＲ社会的存在意義の実現

理 ( 理 念 ) と 利 ( 利 益 ) の 追 求経 営 理 念 ･ ･ ･ 三 つ の 豊 か さ の 追 求

経営理念

7

8

アルデプログループ

2014年4月大阪支店の開設

2013年７月末

5名2014年9月16日付

16名

＜グループ従事員数の推移＞

大阪支店の開設、人員拡充、M＆A等により、グループ体制の増強

１．組織図（平成26年10月29日付） 2．グループ図（平成26年9月16日付）

株主総会

取締役会

代表取締役社長

管理本部

法務部財務部管理部

営業本部

営業部ファイナンス部

大阪支店

仕入投資

委員会内部監査室

リスク管理

委員会経営企画室

監査役会

株式会社アルデプロ

S&Standard株式会社 株式会社奨建築

現在のグループ体制

9

•当社グループ仕入物件のデューデリジェンス

•プロパティマネジメント業務を担う

2014年２月S&Standard 株式会社の子会社化(100％）

•当社グループの建築・修繕部門を担う

2014年3月株式会社奨建築の子会社化(100％)

オペレーション業務を展開する２社を子会社化。

⇒早期の仕入・売却が可能になる。

2. 2014年7月期サマリー

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2014/7期決算 PL/BSサマリー

2013/7期 2014/7期 ポイント

売上高 3,153 10,400不動産再活事業の活性化（新規物件仕入れの再開、早期売却を実現）

売上総利益 △43 2,150 売上総利益率20.6％

営業利益 △494 1,832 前期までは、在庫物件の早期売却に注力⇒今期より、新規の収益物件の売却活動が再開

経常利益 △532 1,775

当期純利益 3,400 1,632 前期は債務免除益38億9,500万円の特別利益が発生

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2013/7期末 2014/7期 ポイント

現金・預金 777 2,709 積極的な物件仕入を再開

在庫 16 1,168 平均在庫回転期間は、約2か月

有利子負債 69 903銀行借入の再開 ⇒ 全額販売用不動産の仕入へ充当

純資産 257 2,787 自己資本比率32％⇒68.6％へ大きく改善

総資産 803 4,064 積極的な資金調達＆物件仕入再開で、資産増加

（単位：百万円）

【損益計算書サマリー】

【貸借対照表サマリー】

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•2014年7月期末は、約27億円の残高

現金・預金

•販売用不動産は、約11.68億円

•2015年7月期予想売上高156億円の約6割の案件につき仕入交渉中

棚卸在庫

•2014年7月期の平均在庫回転期間は、約2か月（77日）

在庫回転率

•2014年7月期末時点において68.6％に改善

自己資本比率

2014年7月期 期末における状況

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•ＡＤＲ対象金融機関10行へ一括返済（元本：6,337万円）

長期借入金の元本及び利息返済 8,188万円

•14社（名）に配当を予定

優先株式の配当を予定 約4,100万円

継続企業の前提に関する重要事象等の記載解消へ

※優先株式配当は、2014年10月開催予定の定時株主総会での決議を前提としております。

14

2013年12月 借入 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 4億9000万円の調達（借入先）セムコーポレーション

2014年３月 第三者割当増資 ・・・・・・・・・ 約9億円の調達（割当先）夢真ホールディングスグループ、他個人

2014年３月 銀行借入 ・・・・・・・・・・・・・・・・3億1500万円の調達（借入先）新銀行東京

2014年7月期の資金調達の状況

2014年4月 銀行借入 ・・・・・・・・・・・・・・・ 5億2000万円の調達（借入先）大阪商工信用金庫

2014年5月 借入 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 5億円の調達

（借入先）セムコーポレーション

2014年6月 借入 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 3億5000万円の調達

（借入先）新銀行東京

2014年7月期 第4Ｑの状況

総額：約30億円調達

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2014年7期 第4Ｑ販売の状況

2014年6月 港区物件売却 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 7億33百万円

2014年7月 渋谷区物件売却 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 36億円

第4Ｑで約53億円の売上通期目標達成⇒104億円

2014年7月 渋谷区物件売却 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 8億50百万円

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3．中期経営計画

17Copyright(c) 2014 ARDEPRO Co., Ltd. All Rights Reserved.

平成26年4月30日発表 中期経営計画

（単位：百万円）

積極的な資金調達と事業推進により、中期経営計画の達成を目指す。

中期経営計画 経営目標

2014/7期

（連結）

2015/7期目標1期目（連結）

2016/7期目標2期目（連結）

2017/7期目標3期目（連結）

売上高 10,400 15,600 22,000 31,700

営業利益 1,832 2,400 3,400 5,300

経常利益 1,775 2,200 3,200 4,900

当期純利益 1,632 2,000 3,000 4,500

1株当たり当期純利益 7.11円 8.55円 12.83円 19.24円

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大都市圏の収益用不動産に対する旺盛なニーズを背景に、現在の仕入状況・販売状況、及び資金調達の見通しを踏まえ、下記の通りに新中期経営目標を決定致しました。

※2015年7月期以降の1株当たり当期純利益は、2014年7月31日現在の発行株式数に基づいて算出しております。

中期経営計画における基本戦略の拡充

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•再開発アジャストメント事業の推進⇒戦略アドバイザーの招聘

1.中古不動産再活事業

•アセットマネジメント事業への進出⇒不動産投資顧問会社の設立

2.業務提携等の積極展開

•海外事業への進出推進⇒台湾に加えて、欧米不動産市場への進出

3.海外ネットワークの強化

•借入コストの低減⇒借入金利3％以下へ

•自己資本比率30％維持を目指す。

•ＲＯＥ重視の会社経営

•東証二部、一部市場への指定承認を目指す。

4.財務安定性強化

※平成26年8月21日発表

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株主優待制度の再開について

基準日 所有株主数 優待内容

7月末 3,000株（30単元）以上 詳細検討中

※平成26年7月末日現在の株主名簿に記載または、記録された普通株主より適用

平成26年7月末を基準日とする株主優待制度を再開

※2014年2月1日付で普通株式1株につき10株の割合で株式分割

（単位：株） （単位：人）

4．ビジネスモデル

21

22

区分所有マンションの再活

一棟ビルマンションの再活

中規模

ビルの再活

フロービジネス ストックビジネス

ビジネスモデルの変遷

再開発アジャストメント事業

アセットマネジメント事業

2004年 現在

ビジネスモデル 「不動産再活事業」

23

不動産仕入 売却バリューアップﾌﾟﾛﾊﾟﾃｨﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ

平均4-6カ月

煩雑な業務を「迅速に」「正確に」ワンストップで処理できるオペレーション体制

ポ イ ン ト ①

ﾃﾞﾕｰﾃﾞﾘｼﾞｪﾝｽ

「売り手（仕入）情報」「買い手（売却）情報」の収集力・ネットワーク力

ポ イ ン ト ②

ｻｰﾋﾞｻｰ 士業 金融機関 事業法人 経営者 海外投資家

S&S社 奨建築 S&S社

ビジネスモデル 特長

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戸建て

マンション

ビル

土地

事業法人

機関投資家

海外富裕層

経営者

物件（オーナー）

買い手

当社グループ

アルデプロ

奨建築

交渉

調整

DD

施工

交渉

調整

処理

売却

S&S社

外部ネットワーク

複雑な物件から収益物件まで、様々なケースに対応可能

買い手からも物件取得への

様々なリクエスト

仕入から販売まで煩雑かつ専門性が要求される為、高い参入障壁

商業施設

介護施設

ビジネスモデル 拡大・拡充

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対象物件 賃貸マンション・小型ビル1棟

大型商業ビル・オフィスビル

販売手法 相対契約 私募ファンド・REIT

販売先（投資家）

個人富裕層国内外ファンド機関投資家アジア富裕層

資金調達の選択肢拡大により、ビジネス機会の拡大!!

+

+

+

リテールビジネス（現在）

バルクセールビジネス（今期以降）

26

「再開発アジャストメント事業」

新たなビジネスモデル

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新ビジネスモデル 「再開発アジャストメント事業・背景」

全国マンションストック総戸数：５９０万戸（東京都１６５万戸）全国旧耐震基準マンション戸数：１０６万戸（東京都 ３６万戸）

(資料)住宅・土地統計調査/総務省、住宅着工統計/東京都都市整備局

推定市場規模30兆円

新耐震基準 約129万戸（78.4％）

旧耐震基準 約36万戸（21.6％）旧々耐震基準

約7万戸

1981年1971年

28

生命、身体保護の観点から、巨大地震に備えて、老朽化マンションの建替え等が喫緊課題。

国策と合致したビジネスモデル⇒都市開発を促進

都市開発促進による社会貢献安心安全な地域社会の形成

東京都の実施調査によれば、旧耐震マンションの耐震改修実施率は、約6％

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一般のマンション 耐震性不足のマンション

改修 区分所有法による改修⇒3/4以上の賛成

平成25年改正で措置

耐震改修促進法による改修⇒過半数の賛成、容積率等の緩和特例

建替え区分所有法による建替え（個別売却）

マンション建替法による建替え（権利変換）⇒4/5以上の賛成

・マンション敷地売却制度の創設⇒4/5以上の賛成

・容積率の緩和特例取壊して住替え

民法原則に基づき全員同意が必要

マンション敷地売却制度により耐震性不足マンションにおいては、区分所有者等の4/5以上の賛成でマンション及びその敷地の売却が可能となり、より一層、権利調整が図りやすくなります。

法改正の内容

マンションの建替えの円滑化等に関する法律の一部を改正する法律

30

建替及び売却時に、各区分所有者、借家人、抵当権者等の利害関係者から同意を得るのが、困難であった。

マンション敷地売却制度の概要

借家人区分

所有者抵当権者

民事ではなく、行政による執行が可能に

民事優先民法上

100％同意

行政命令80％同意

権利関係者

31

法改正を踏まえて、

旧耐震基準の区分中古マンションの買取を進め、

権利関係を調整し、開発業者へ売却。

再開発アジャストメント事業

権利調整は、高度な知識、ノウハウが必要 ⇒ 煩雑な作業を伴う

旧耐震マンションは、融資付が困難。権利調整は、ダークなイメージ

再開発アジャストメント事業のトップランナーへ

先駆者利益の追求

32

ビジネスモデル スキーム

旧耐震区分マンションを個別・一括買取

デベロッパー開発業者

建替え

売 主（区分所有者） 全体の80％取得段階まで

権利関係を調整した上で⇒⇒デベッロパー・開発業者へ売却

開発業者は、当社から取得後、手続きを経て、建物を取壊し、再開発

取壊し

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ビジネスモデル 実例（渋谷区物件）

不動産会社

開発業者

区分所有者

権利調整仕掛りビル2棟の区分所有権大半を一括取得

100％まで権利取得した上で開発業者へ一括売却土 地【合計】：624.75㎡

総床面積【合計】：4133.97㎡

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ビジネスモデル 進行案件（都内物件）

区分所有者

開発業者

土 地：409.96㎡総床面積：1517.84㎡

総戸数34戸

地下１階～４階の区分を取得

区分所有者

区分所有者

区分所有者

区分所有者

区分所有者

区分所有者

区分所有者

区分所有者

区分所有者

区分所有者

区分所有者

区分所有者

区分所有者

区分所有者

残24戸を取得（80％）

買い増し

取得目途を付け売却

海外展開及びファンド事業

35

①対アジア戦略

主に台湾・香港・シンガポール、中国の富裕層向けへ首都圏不動産物件の紹介、斡旋

②対欧米戦略欧米の不動産投資市場も重要なマーケットであると考え、海外事業への進出を図ります。

海外ネットワークの強化

36

37

2014年6月12日 東京不動産 サイトＯＰＥＮ

http://tokyo-fudousan.asia/

不動産投資顧問会社 運用スキーム

38

投資家 私募ファンド等 不動産

資産運用委託

アルデプロ不動産投資顧問

100％出資

配当（分配金）

投 資

賃料収入等

投 資

5. 2015年7月期の見通し

39

2015年連結通期計画見通し

40

10,400百万円売上高

営業利益

経常利益

当期利益

2014年7月期 2015年7月期予想 増加率

1,832百万円

1,775百万円

1,632百万円

15,600百万円

2,400百万円

2,200百万円

2,000百万円

132％

127％

125％

150％

41

2015年7期 第1Ｑ（8・9月の状況）

2014年8月 港区物件 仕入決議 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・収益ビル

今期売上予想156億円の約6割相当の仕入を交渉中

順次仕入契約の予定

2014年8月 台東区物件 仕入決議 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・収益ビル

2014年9月 品川区物件 仕入決議 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・収益ビル

積極的な仕入を展開

42

2015年7期 第1Ｑ（8月の状況）

借入コストの低減

●金融機関からの借入コストを3％以下へ低減。

●コミットメントライン、ＳＰＣ等を活用した多様な資金調達を実施

平成26年7月期 借入加重平均金利は、約5％

2014年8月 借入 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 5億円の調達

（借入先）セムコーポレーション

借入金利： 5％⇒3％へ

6. 参考資料

43

44

資産の部 負債の部【流動資産】 【流動負債】

現金及び預金 2,709,349 支払手形及び買掛金 31,389受取手形及び売掛金 18,818 短期借入金 353,742販売用不動産 1,168,543 1年内返済予定の長期借入金 23,946

仕掛品 72,000 未払金 38,078前渡金 60,000 未払費用 3,598その他 16,638 未払法人税等 146,875流動資産合計 4,045,345 その他 150,588

【固定資産】 流動負債合計 748,219有形固定資産 【固定負債】

建物及び構築物 3,660 長期借入金 525,852減価償却累計額 △ 1,887 退職給付引当金 3,043

建物及び構築物（純額） 1,772 その他 32車両運搬具及び工具器具備品 6,072 固定負債合計 528,927

減価償却累計額 △ 4,557負債合計車両運搬具及び工具器具備品（純額） 1,515 1,277,147

土地 3,692純資産の部有形固定資産合計 6,980

無形固定資産 株主資本

その他 429 資本金 550,018無形固定資産合計 429 資本剰余金 1,050,018

投資その他の資産 利益剰余金 1,188,284差入保証金 7,730 自己株式 △ 1,199

その他 4,375 株主資本合計 2,787,121投資その他の資産合計 12,105 新株予約権 592

固定資産合計 19,515 純資産合計 2,787,714資産合計 4,064,861 負債純資産合計 4,064,861

連結貸借対照表平成26年7月期（平成25年8月1日～平成26年7月31日） （単位：千円）

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連結損益計算書

当連結会計年度(自 平成25年８月１日至 平成26年７月31日)

売上高 10,400,518 売上原価 8,250,110 売上総利益 2,150,407 販売費及び一般管理費 318,352 営業利益 1,832,054 営業外収益

受取利息 101 受取手数料 1,650 その他 428 営業外収益合計 2,180

営業外費用

支払利息 25,783 支払手数料 17,080 消費税相殺差損 11,550 その他 4,452 営業外費用合計 58,867

経常利益 1,775,368 特別利益債務免除益 2,396 新株予約権戻入益 1,341 特別利益合計 3,737

税金等調整前当期純利益 1,779,105 法人税、住民税及び事業税 146,838 法人税等合計 146,838 当期純利益 1,632,267

連結損益計算書平成26年7月期（平成25年8月1日～平成26年7月31日）

（単位：千円）

46

この資料は当社に関する情報提供のために作成したもので、当社の有価証券への投資勧誘を直接的な目的としたものではありません。本資料は2014年9月16日現在のデータに基づいて作成されており、記載された予測等については資料作成時点での当社の判断により、掲載情報の正確性、

完全性を保証、確約するものではありません。また本資料内容は予告なく変更される可能性があります。