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RELAZIONE DI VALUTAZIONE ECONOMICA DEL PROGETTO:
“Masterplan Gioia Tauro”
1. DEFINIZIONE DEL PROGRAMMA FUNZIONALE
Definizione della scala d‟intervento
Analisi della programmazione in atto
Analisi Swot
Descrizione del progetto
2. INDAGINE URBANISTICA
Uso del suolo tra piani e progetto
Zonizzazione di progetto e calcolo degli indici
3. ANALISI ECONOMICO ESTIMATIVA
Valori di costo di costruzione
- Il porto turistico
- Le residenze
Valori di costo di produzione
Valori di mercato
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1. DEFINIZIONE DEL PROGRAMMA FUNZIONALE
Definizione della scala di intervento
Gioia Tauro è uno dei 33 comuni del comprensorio della “Piana” della provincia di Reggio
Calabria. E‟ bagnata da due fiumi: a sud dal Petrace (l‟antico Metauros) ed a nord dal
Budello. Confina con i Comuni di Palmi, Rizziconi, Rosarno, San Ferdinando, Seminara e
con il Mar Tirreno.
Lo sviluppo di Gioia Tauro, nel corso dei secoli, è stato condizionato da vari fattori:
dominazioni (Normanni, Bizantini, ecc.), dall‟incursione dei saraceni, dalle vicende di varie
famiglie feudatarie, ed inoltre da terremoti e dalla malaria. Ha un territorio fertilissimo
grazie al clima mite ed alle bonifiche operate nella seconda metà dell‟ottocento e nella
prima metà del 1900. Nell‟agricoltura è ben sviluppato il settore oleario ed agrumario.
E‟ collegata con l‟Autostrada Salerno Reggio Calabria (A3). E‟ anche un nodo ferroviario,
sia per i Comuni del Comprensorio della Piana e sia per quelli della costa jonica. Si trova a
breve distanza ed in posizione equidistante dagli Aeroporti di Reggio Calabria e Lamezia
Terme.
Il centro storico vero e proprio è rappresentato dal quartiere denominato “Piano delle
fosse”. Durante la dominazione spagnola, in coincidenza con le scorrerie dei saraceni,
lungo la costa anche a Gioia furono erette delle torri d‟avvistamento, al fine di consentire
alla popolazione di potersi difendere dalle invasioni dei pirati. La torre detta di Don
Giacomo è quella che meglio si conserva rispetto a tutte le altre. Nei primissimi anni del
1800, coi francesi, il comune, allora detto Università, venne ricompreso nella Calabria
Ulteriore con capoluogo Monteleone (l‟attuale Vibo Valentia). Pochi anni dopo era stato
ridotto a semplice Villaggio di Seminara, nel circondario di Palmi. Quindi, nel 1816
ridiviene Comune autonomo nell‟ambito della provincia di Reggio Calabria.A Nord della
Città sorge il Porto di Gioia Tauro, il più grande d‟Italia e del Mediterraneo e tra i primi tre
in Europa per dimensioni.
L‟intervento è da intendersi a scala urbana ed interessa la fascia di territorio compresa tra
il limite nord della città e il porto di Gioia Tauro, caratterizzata da un tessuto edilizio
disordinato e incompleto, priva di qualità architettonica e dalla presenza di un folto
agrumeto sospeso tra rurale e urbano. Il progetto si pone come segno riconoscibile a
scala territoriale con l‟obiettivo di riqualificare il territorio locale sia sul piano edilizio, che
economico e sociale. Una nuova centralità capace di innescare nuovi rapporti urbani e di
dialogare con le strutture esistenti più importanti.
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Analisi della programmazione in atto
PATTO PER LO SVILUPPO DELL‟AREA VASTA DELLA PIANA DI GIOIA TAURO
I Comuni della Piana di Gioia Tauro e dell‟Aspromonte, già associati ai PIT 19 e 20, hanno
approvato (unitamente ai tre Comuni commissariati di Gioia, Rosarno e S. Ferdinando)
due importanti Piani strategici in cui hanno definito un ambito coordinato ed unitario di
programmazione nel merito delle politiche di sviluppo urbano dei Comuni della Piana,
individuate come elementi strategici di pianificazione, che si collegavano alle strategie del
Porto di Gioia Tauro, ma che definivano un contesto ben più ampio delle politiche e delle
filiere di sviluppo territoriale. Gli stessi Comuni hanno quindi deciso di costituire una
Associazione dei Comuni della Piana e dell‟Aspromonte, come referente unitario della
negoziazione con la Regione per l‟attuazione dei programmi cofinanziati con i fondi
comunitari, fermo restando la titolarità dei Comuni singoli o associati sull‟attuazione e
l‟esecuzione dei progetti, che si è candidata con la Regione a rappresentare tutto il
territorio per l‟attuazione dei piani di sviluppo.
Piani che sono stati dettagliati nel “Patto per lo sviluppo” sottoscritto, che prevedono
investimenti sull‟Asse Città Aree Urbane misura 8.1 del POR FESR per circa 42 milioni di
euro per i PISU (Progetti Integrati di Sviluppo Urbano), che riguarderanno i tre Comuni di
Gioia Tauro, Rosarno e S. Ferdinando, e le misure compensative per tutti gli altri comuni
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che saranno coinvolti nel PISU; dello stesso Asse per la misura 8.2 “Sistemi Territoriali”
sul POR FERS e del PAR FAS per circa altri 66 milioni di euro che riguarderanno tutti i
Comuni della Piana di Gioia Tauro, e che hanno appunto costituito uno strumento unitario
di rappresentanza e coordinamento per il complesso delle funzioni di programmazione.
Che presuppone anche la costituzione di un Ufficio unico di Piano, finalizzato alla
razionalizzazione delle procedure tecniche ed amministrative, che è peraltro
espressamente previsto dal Testo Unico degli Enti Locali e regolamentato dalle
convenzioni tra Comuni ai sensi dell‟art.30 del D.Lgs. 267/2000 e dalla L.R. 15/2006.
Importante è che i comuni della Piana di Gioia Tauro si sono uniti per fare andare avanti
un progetto integrato di sviluppo del territorio senza privilegi per nessuno e senza
esclusioni per nessuno. È stato grazie a tale impegno unitario e integrato che le risorse
per i progetti di sviluppo territoriale della Piana sono stati implementati fino a 108 milioni di
euro, rispetto ai 42 inizialmente assegnati, e che tutti i Comuni dell‟area potranno
beneficiare di opportunità e di investimenti diversamente non ipotizzabili. L‟assessorato
all‟Urbanistica della Regione Calabria in collaborazione con l‟assessorato alla
Programmazione, hanno introdotto nel POR Calabria l‟idea della “Città Porto” di Gioia
Tauro inserendo la stessa tra le otto aree urbane previste e finanziate col Por Calabria
integrando in una azione strategica e pianificata il complesso degli Enti Locali che
insistono sull‟area portuale e sul suo retroterra. L‟assessorato all‟Urbanistica della Regione
Calabria intende portare fino in fondo l‟impegno per una strategia integrata di sviluppo
dell‟area di Gioia Tauro, sostenendo l‟azione di concertazione per uno sviluppo equilibrato
e coerente con i fabbisogni reali del territorio, valorizzando la positiva esperienza di
„governance‟ unitaria che tramite l‟Associazione è stata creata per la prima volta sul
territorio, senza che ciò possa determinare la venuta meno delle responsabilità e delle
competenze che i singoli Comuni e che le loro forme associative devono assicurare nei
provvedimenti di attuazione del POR Calabria 2007/2103.
Analisi swot
E‟ stata condotta un‟attenta analisi sul territorio in modo da agevolare la razionalizzazione
dei processi decisionali, riguardanti le diverse tipologie edilizie da inserire nel contesto, in
modo da sfruttare al meglio quelle che sono le possibilità che l‟area di intervento offre.
L‟analisi è stata condotta per fasi. In una prima fase è stata portata avanti una ricognizione
del contesto territoriale in cui si deve realizzare il progetto e sono stati identificati i
principali fattori positivi e le problematiche. Successivamente, in relazione a queste ultime,
sono stati definiti le opportunità e le minacce. L‟ideazione del progetto si è basato sull‟idea
di fare leva sui punti di forza, cercando di ridurre quelli di debolezza, massimizzando le
opportunità e minimizzando le minacce. Si è cercato di vedere quali potevano essere gli
attori interessati, il ruolo o il contributo che potevano portare, e gli interessi o le aspettative
che potevano avere dalla realizzazione dell‟intervento.
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Descrizione del progetto
Il progetto va ad occupare un‟ampia area del territorio di Gioia Tauro, a cavallo di uno dei
torrenti del comune, il Fosso Budello.
Più precisamente si estende dal braccio del porto al margine nord della città e dalla
spiaggia fino alla contrada Lamia.
L‟area di progetto costituisce lo spazio che divide la città di Gioia Tauro con il porto; la
totale assenza di comunicazione sia economica che sociale tra le due entità ha
probabilmente incentivato lo stato di abbandono in cui si trova l‟area. In particolare sia la
parte a destra che a sinistra del Fosso Budello presentano pressoché uno stato di
abbandono, mantenendo attraverso la presenza di un agrumeto e di serre la vocazione
agricola di quel tratto di terra e della piana in generale.
Gli strumenti urbanistici in atto prevedono la costruzione di un porto dedicato al diporto, e
quindi turistico che possa risollevare l‟economia e di conseguenza le opportunità di lavoro
dell‟area. Sono previsti nell‟area tutti i servizi relativi al porto turistico, le attrezzature e gli
impianti atti ad ormeggiare le imbarcazione, quindi aree di rimessaggio, servizi di ristoro, e
uffici per la gestione del porto.
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All‟esigenza di fornire adeguati servizi per lo sviluppo dell‟ambito portuale e turistico il
progetto guarda anche all‟espansione urbanistica della città, proponendosi come
completamento ordinato ed unitario opposto alla frammentazione del tessuto edilizio
esistente. Il masterplan si compone così di due lotti, uno a destra ed uno a sinistra del
fosso budello. Il primo si trova a ridosso del porto turistico e partendo dalla forma di una
spirale logaritmica crea una frammentazione in cui si posizionano l‟albergo, il museo del
mare ed il mercato ittico.
Dall‟altro lato del Fosso Budello il progetto urbano prevede l‟articolazione e l‟alternanza di
ville unifamiliari a schiera e residenze a quattro piani dove vi sono appartamenti ed attività
commerciali.
2. INDAGINE URBANISTICA
Uso del suolo tra piani e progetto
L‟area di intervento è soggetta per una parte a regolamentazione dettata dal Piano
Strutturale Comunale ( e precisamente tutte le aree che si trovano dal lato sinistro del
Fosso Budello) e un‟altra parte è assoggettata al Piano Territoriale ( la parte a destra le
Fosso Budello).
Si è proceduti a fare una comparazione tra le norme dettate dai piani per le aree di
interesse e le parti del progetto ricadenti in esse, il tutto è stato schematizzato nelle tabelle
riportate di seguito.
Per quanto riguarda le aree interessate dal Piano Territoriale, una parte del progetto
ricade nell‟area AA (per attività artigianali, industriali e/o commerciali), questa area è
collocata nella zona in cui è presente sia l‟agrumeto che il complesso turistico alberghiero
insieme al museo del mare. Si è proceduti a fare un confronto con il rapporto di copertura
che il piano fissa a 0,50 e che il progetto non supera fermandosi a 0,30.
L‟altra parte del progetto comprende l‟area SD del piano nella quale sono previste zone in
cui localizzare tutti i servizi ed edifici (capannoni, cabine elettriche, serbatoi, ecc.)
connesse con il buon funzionamento delle darsene pescherecci, oltre a tutto quanto possa
concorrere ad un‟ottimale utilizzazione della struttura e che saranno di volta in volta
valutati ed autorizzati dal Comitato Direttivo, prescrive un rapporto massimo di copertura
che non superi lo 0,50. Il progetto, conformemente a quanto previsto dal piano, prevede in
quest‟area le opere ed esercizi connessi al porto con un rapporto di copertura di 0,03 e la
realizzazione di un mercato ittico con uffici annessi il cui rapporto di copertura è pari a
0,29. Si evince quindi dai risultati che le opere previste non sono totalmente difformi da ciò
che è previsto dal piano e che si limita nell‟uso del suolo non superando gl‟indici fissati.
Per quanto riguarda la parte relativa al Piano Strutturale Comunale la situazione è più
complessa in quanto aree di una stessa tipologia edilizia prevista dal progetto ricadono in
aree diverse del piano, perciò si è pensato di scomporle ed esaminarle separatamente.
Una parte dell‟edilizia residenziale ricade nell‟area TC1 del piano strutturale.
Questa è un‟area di lottizzazioni convenzionate per la quale è stato fissato un indice di
fabbricabilità territoriale pari al valore compreso fra 1,00 < It < 1,50 (mc./mq.), l‟indice di
fabbricabilità territoriale relativo alle residenze è di 0,91.
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Un‟altra parte delle residenze ricade invece nell‟area NI1 sempre del piano strutturale.
L‟ambito comprende il porto turistico e i relativi servizi a terra, le strutture urbanistiche ed
edilizie ad esso funzionali costituite da destinazioni d‟uso commerciali, turistiche,
alberghiere, direzionali, ricreative, sportive, di ristoro e, residenziali di qualità. In questa
area il piano non fissa dei limiti ben precisi in quanto le opere da realizzare da parte di
soggetti pubblici o privati interessati , prima di qualsiasi intervento che non sia di bonifica e
di mantenimento delle coltivazioni esistenti, hanno l‟obbligo di presentare al Comune il
programma di fattibilità specificando l‟assetto e uso dell‟ambito, le destinazioni d‟uso e i
relativi dimensionamenti, le risorse investite nell‟intervento, i livelli occupazionali garantiti,
le fasi di realizzazione delle opere, gli spazi pubblici, le attrezzature e i servizi pubblici e di
interesse pubblico, l‟infrastrutturazione delle aree, la valutazione ambientale e degli effetti
sulle risorse. Il programma conterrà inoltre, a integrazione dei contenuti definiti dal
regolamento edilizio e urbanistico gli indirizzi, le prescrizioni e le regole tecniche per il
piano regolatore del porto e quanto altro stabilito dal regolamento edilizio e urbanistico.
Una volta ricevuto il programma di fattibilità, che costituisce il documento preliminare il
Comune potrà indire apposita conferenza; dopo la conclusione della conferenza con i
pareri, gli indirizzi le valutazioni, le proposte e le prescrizioni dei partecipanti alla
conferenza, i soggetti proponenti il programma di fattibilità, hanno la facoltà di presentare il
piano attuativo unitario o lo strumento di pianificazione negoziata, come specificato dal
Comune.
Un‟altra parte residenziale ricade nell‟area TC2 che fissa lo stesso indice di fabbricabilità
territoriale dell‟area TC1, e che per il progetto in quest‟area è di 0,95, inferiore al limite
fissato.
Infine un‟altra parte del progetto riguardante la tipologia residenziale e una piccola parte di
quella commerciale ricade nell‟area AS del piano strutturale che individua le aree, i
complessi e gli immobili, destinati alle attrezzature e ai servizi pubblici e di interesse
pubblico, esistenti, previsti dal previgente strumento urbanistico generale e quelli di nuovo
impianto indicati dal piano strutturale stesso. Sono vietate le destinazioni d‟uso che ne
modifichino gli usi pubblici e di interesse pubblico, quindi il progetto in quest‟area è
totalmente difforme da quanto previsto dal piano.
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Zonizzazione di progetto e calcolo degli indici
Il progetto prevede la suddivisione delle aree fondiarie in:
Ambito di riqualificazione
Corrisponde alla zona in cui è prevista l‟edificazione dell‟albergo e della parte
commerciale,in questa zona che è in prossimità del centro della città si prevede la
realizzazione di un grande albergo capace di riqualificare e riorganizzare l‟area, dando
nuovi impulsi turistici e culturali.
Nella stessa zona è prevista anche una zona per attività commerciali, per uffici, negozi
ecc.
L‟indice fondiario in quest‟area è di 2,64.
Ambito di nuovo impianto
Come previsto sia dal piano Territoriale e dal Piano Strutturale questa zona che è situata
nell‟area in cui dovrà sorgere il porto turistico, prevede la realizzazione di opere e servizi
per le attività che in esso dovranno svolgersi.
L‟indice fondiario in quest‟area è di 0,56.
Ambito di completamento
Al margine della città, dove il tessuto edilizio si dirada ed è più disordinato si prevede una
zona di completamento residenziale, riprendendo i tracciati viari esistenti e riorganizzando
i lotti, in modo da dare un aspetto più organizzato e funzionale alla periferia.
L‟indice fondiario in quest‟area è di 1,71.
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3. ANALISI ECONOMICO ESTIMATIVA
Valori di costo di costruzione
Il porto turistico
Le residenze
Per effettuare una valutazione dei costi di costruzione delle opere previste si è proceduti
identificando la superficie territoriale e i relativi mq che risultano essere pari a 590.000.
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Successivamente dalla Superficie Territoriale sono stati detratti i mq relativi alle opere di
urbanizzazione primaria, quindi, la superficie da destinare al porto turistico, le strade di
lottizzazione, la superficie relativa al Fosso Budello e l‟agrumeto, ottenendo così la
Superficie Fondiaria netta che risulta pari a 192.000.
Si è proceduto poi a calcolare i mq e i mc relativi alle singole tipologie edilizie in modo da
avere in sintesi tutti i dati relativi al progetto.
Si è proceduto alla zonizzazione del progetto che individua le aree e le tipologie edilizie
che si riportano di seguito.
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Per consentire il calcolo dei costi e poi delle possibili fonti di ricavo relativi al porto turistico
si è pianificato uno schema tecnico e un piano di ormeggio che ha permesso di fissare le
tipologie di imbarcazioni previste e definire il numero di posti barca relative alle
dimensioni del porto.
Sono stati collocati all‟interno dello specchio acqueo n.13 pontili galleggianti della
larghezza di cinque metri ciascuno per una lunghezza di cinquanta metri.
Le superfici sono state suddivise per tipologie di imbarcazioni, la parte in basso del porto è
stata destinata a imbarcazioni più grandi fino ad un massimo di 20 m , mentre la parte
superiore è stata destinata ad imbarcazioni di dimensioni inferiori fino ad un massimo di
15.
In tutto il porto ha una capienza di quattrocentoquattordici posti così suddivisi:
dai 6 ai 10 m = 300 posti
dagli 11 ai 15 m = 70 posti
dai 15 ai 20 m = 44 posti.
Oltre ai posti barca sono stati previsti naturalmente tutti i servizi per la sosta di tali
imbarcazioni e per il loro rifornimento, oltre ad una zona per il rimessaggio.
Il costo di realizzazione, escluso l‟onere per la concessione delle aree demaniali, deve
tener conto dell‟importante intervento di “scavo e dragaggio” per ottenere lo specchio
d‟acqua progettato di circa mq. 102.400; con la conseguente necessità di provvedere alla
movimentazione ed al trasporto di circa mc. 5.000.000 di materiale, oltre a quanto
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necessario per la preparazione delle aree delle zone “a terra”, ma anche ad individuarne
gli opportuni siti di stoccaggio e di trasporto soprattutto via mare.
Il costo di acquisto della superficie fondiaria netta è stato stimato mediamente in €/mq
80,00.
Il valore applicato è stato ricavato attraverso l‟indagine svolta consultando le seguenti
fonti:
A) Collegio Ing. E Arch. "Prezzi, tipologie edilizie" 2007 DEI
B) Ordine degli Ingegneri di Reggio Calabria, anno 2010
C) Progetto parcheggio meccanizzato, 2002, Cagliari.
D) ACMarine s.a.s. , Termini Imerese (PA)
Calcolando la media dei prezzi ottenuti dall‟indagine svolta, si è giunti alla stima del valore
del costo di costruzione per mq, per ogni tipologia che è stato sintetizzato nella tabella
allegata
(Tab A)
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Valori di costo di produzione
Una volta calcolato il costo di costruzione si è passati a definire i costi di produzione di
ogni singola tipologia edilizia inserendo: costi relativi alla sicurezza, oneri di concessione,
oneri di urbanizzazione, oneri finanziari, spese relative agli imprevisti, spese tecniche,
spese relative alla pubblicità ed in fine si è calcolato il costo di produzione con e senza iva
al 20%.
Tutto ciò è stato fatto relativamente ad ogni singolo intervento in modo da consentire una
comparazione tra il costo di costruzione e ricavo in modo da valutare quali degli interventi
possano apportare un vantaggio economico e quali, invece, non sono consigliabili per
l‟elevato costo di produzione.
Subordinando la scelta finale all‟applicazione di coefficienti connettivi di segno positivo
(ulteriori ricavi) conseguenti a vendita dei beni e o a concessioni anche se pluriennali
(porto, parcheggi, etc…..)
Si è pertanto proceduto al calcolo. ( Tab. B)
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Valori di mercato
C) RESIDENZE
Per quanto riguarda l‟edilizia residenziale il valore di mercato nell‟area di Gioia Tauro,
considerandola come zona residenziale e turistica
Mq. 32.760 x €/mq 2.000.00 = € 65.520.000,00
D) LOCALI COMMERCIALI
Mq. 7.200 x €/mq 3.000.00 = € 21.600.000,00
E) ALBERGHI
Complessi a 4 stelle
N° 184 stanze x € / stanza 50.000.00 = € 9.200.000,00
F) ULTERIORI FONTI DI RICAVO
Area Agrumeto
Strutture a servizio del porto turistico non direttamente necessarie alla gestione.
Strutture per rimessaggio ed aree attrezzate.
Quadro riepilogativo generale
Analizzando i dati fin qui ottenuti si può cominciare a vedere quali opportunità dal punto di
vista economico offre l‟intervento.
Per quanto riguarda l‟edilizia residenziale, sono previste n. 72 villette unifamiliari e 60
appartamenti per una superficie complessiva di 32.760 mq , il costo di costruzione è di
34.135.920,00 € che però viene incrementato tenendo conto delle ulteriori spese per la
produzione dell‟opera si arriva così ad un costo di produzione di 50.367.661,00 €. È stato
considerato un valore di mercato 2.000.00 €/mq che porta a stimare i ricavi che si
possono avere dalla vendita degli immobili che risulta pari a € 65.520.000.00. Pertanto il
possibile guadagno dalla realizzazione del lotto residenziale è di circa 15.152.339,00 €.
Per quanto riguarda il complesso turistico alberghiero il costo di costruzione è di
49.270.000,00 € che viene incrementato dalle spese di produzione a 72.472.602,00 €.
Considerando un valore di mercato 50.000.00 x € / stanza, il valore di mercato
dell‟immobile è di 9.200.000,00 €. Pertanto l‟investimento iniziale può essere recuperato
solo attraverso la gestione delle attività alberghiere e del museo del mare.
Per quanto riguarda l‟edilizia commerciale sono previsti un totale di 7.200 mq di strutture il
cui costo di costruzione è di 5.760.000,00, mentre il costo di produzione è di 9.029.076,00.
Dalla vendita, considerando un valore di mercato pari a 3.000.00 €/mq, si possono
ottenere 21.600.000.00 €, per un effettivo ricavo di 12.570.924,00.
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Un ulteriore fonte di ricavo per l‟investimento viene dalla opere realizzate nell‟area del
porto turistico e dai relativi posti barca che possono essere dati in concessione, e altro
ancora.