04 estrategia de gestiÓn y...

ESTRATEGIA DE

GESTIÓN Y

FINANCIACIÓN 04

4.1 Gestión predial

4.2 Gestión financiera

PLAN PARCIAL DE RENOVACIÓN URBANA 199

BOGOTÁ [COLOMBIA] 200

El Plan Parcial de conformidad con la Ley 388 de

1997 y el Decreto 2181 de 2006 modificado por los

Decretos 4300 de 2007 y 1478 de 2013

compilados en el Decreto único reglamentario del

sector vivienda 1077 de 2015, se ejecuta a partir

de las unidades de actuación urbanística definidas

en el artículo 39 de la Ley 388 de 1997.

“Artículo 39º.- Unidades de Actuación Urbanística.

Los planes de ordenamiento territorial podrán

determinar que las actuaciones de urbanización y

de construcción, en suelos urbanos y de expansión

urbana, en tratamientos de renovación urbana y

redesarrollo en el suelo urbano, se realicen a

través de unidades de actuación urbanística.

Como Unidad de Actuación Urbanística se

entiende el área conformada por uno o varios

inmuebles, explícitamente delimitada en las

normas que desarrolla el plan de ordenamiento

que debe ser urbanizada o construida como una

unidad de planeamiento con el objeto de promover

el uso racional del suelo, garantizar el

cumplimiento de las normas urbanísticas y facilitar

la dotación con cargo a sus propietarios, de la

infraestructura para el transporte, los servicios

públicos domiciliarios y los equipamientos

colectivos mediante reparto equitativo de las

cargas y beneficios.

Parágrafo.- Las cargas correspondientes al

desarrollo urbanístico que serán objeto de reparto

entre los propietarios de inmuebles de una Unidad

de Actuación incluirán entre otros componentes las

cesiones y la realización de obras públicas

correspondientes a redes secundarias y

domiciliarias de servicios públicos de acueducto,

alcantarillado, energía y teléfonos, así como las

cesiones para parques y zonas verdes, vías

vehiculares y peatonales y para la dotación de los

equipamientos comunitarios.

Las cargas correspondientes al costo de

infraestructura vial principal y redes matrices de

servicios públicos se distribuirán entre los

propietarios de toda el área beneficiaria de las

mismas y deberán ser recuperados mediante

tarifas, contribución de valorización, participación

en plusvalía, impuesto predial o cualquier otro

sistema que garantice el reparto equitativo de las

cargas y beneficios de las actuaciones”.

A su vez, el Decreto 2181 de 2006 reglamentario

de los planes parciales señala en su artículo 18

compilado en el artículo 2.2.4.1.6.1.1 del Decreto

1077 de 2015, que dichas unidades de actuación

urbanística se convierten en unidades de gestión

cuando todos los propietario de la Unidad de

Actuación Urbanística solicitan una única licencia

urbanística o plan general de urbanismo.

DEFINICIÓN DE UNIDADES DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA 4.1.1

4.1 GESTIÓN PREDIAL


ESTRATEGIA DE GESTIÓN Y FINANCIACIÓN CAP. 04

EL plan parcial está conformado por 4 UAU/UG. Estas se encuentran

señaladas en el plano con su respectiva área útil en amarillo.

Para cada una de estas se tienen en cuenta los siguientes aspectos

para el reparto equitativo de cargas y beneficios:

1. Definición y distribución del aporte inicial al plan parcial por cada

UAU/UG.

2. Determinación y cuantificación de las cargas del plan parcial por

cada UAU/UG.

3. Determinación y cuantificación de los beneficios propuestos para

el plan parcial por cada UAU/UG.

4. Cuantificación de costos de construcción de los productos

inmobiliarios del plan parcial.

5. Calculo del valor residual del suelo resultante de la aplicación de

la norma del plan parcial.

6. Construcción del sistema de reparto de cargas y beneficios entre

las UAU/UG.

CONVENCIONES

Delimitación Plan Parcial

Áreas de manejo

diferenciado

Unidades de actuación

Unidad de actuación A

Unidad de actuación B

Unidad de actuación C

Unidad de actuación D

B

A

C

N

D

A

B

C

D

N

BOGOTÁ [COLOMBIA]

CAP. 04 ESTRATEGIA DE GESTIÓN Y FINANCIACIÓN

202

N

CONVENCIONES


UAU / UG A

UNIDAD DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA A

Esta unidad incluye las manzanas 1, 2, 3 y 4. Las

vías y los andenes circundantes.

PLAN PARCIAL DE RENOVACIÓN URBANA


203

ITEM DESCRIPCIÓN ÁREA % / A.B.

1 ÁREA BRUTA TOTAL 46.764,00 m² 100,00%

2 ÁREAS DE MANEJO DIFERENCIADO 12.936,74 m² 27,66%2.6 A.M.D. - 6 1.962,57 m² 4,20%2.7 A.M.D. - 7 - Iglesia 1.506,65 m² 3,22%2.8 A.M.D. - 8 3.814,71 m² 8,16%

2.10 A.M.D. - 10 729,50 m² 1,56%2.11 A.M.D. - 11 1.784,76 m² 3,82%2.12 A.M.D. - 12 - Parqueadero - Plazoleta IDU 3.138,55 m² 6,71%

% / A.O .R. % / A.N.U.

3 ÁREA OBJETO DE REPARTO 33.827,26 m² 100,00%

4 ÁREA DE RESERV A POR AFECTACION V IAL 6.818,68 m² 20,16%4.1 Área de Reserva Calle 85 3.236,38 m² 9,57%4.2 Área de Reserva Carrera 15 3.582,30 m² 10,59%

5 ÁREA NETA URBANIZABLE (A.N.U. ) 27.008,58 m² 79,84% 100,00%

6 CONTROLES AMBIENTALES 914,28 m² 2,70% 3,39%6.3 C.A. 03 - Carrera 15 (entre Calle 82 y Calle 85) 914,28 m² 2,70% 3,39%

7 TOTAL ÁREAS DE CESIÓN PROPUESTAS 14.536,58 m² 42,97% 53,82%

7.1 CESIÓN PARA PARQUES Y ZONAS V ERDES 4.024,47 m² 11,90% 14,90%7.1.1. Cesiones para Parques 4.024,47 m² 11,90% 14,90%

PARQUE 04 2.130,04 m² 6,30% 7,89%PARQUE 05 1.894,43 m² 5,60% 7,01%

7.2 PLAZOLETAS 741,71 m² 2,19% 2,75%Plazoleta 01 741,71 m² 2,19% 2,75%

7.3 V ÍAS LOCALES 9.770,40 m² 28,88% 36,18%Calle 82 - Existente (Adecuación) 1.161,10 m² 3,43% 4,30%Calle 82 - Propuesta Conexión Nueva 1.019,64 m² 3,01% 3,78%Calle 84 - Existente (Adecuación) 592,30 m² 1,75% 2,19%Calle 84 BIS - Existente (Adecuación) 640,10 m² 1,89% 2,37%Carrera 16 - Existente (Adecuación) 3.014,67 m² 8,91% 11,16%Carrera 16A - Existente (Adecuación) 3.342,59 m² 9,88% 12,38%

8 ÁREA ÚTIL TOTAL* 11.557,72 m² 34,17% 42,79%

8.1 ÁREA ÚTIL PRIV ADA** 10.924,67 m² 32,30% 40,45%8.1.6 Manzana 6 1.561,39 m² 4,62% 5,78%

8.1.11 Manzana 11 4.044,15 m² 11,96% 14,97%8.1.12 Manzana 12 5.319,14 m² 15,72% 19,69%

8.2 A.P.A.U.P. 633,05 m² 1,87% 2,34%8.2.6 A.P.A.U.P. 06 633,05 m² 1,87% 2,34%

N

EQUIPAMIENTO

N

UNIDAD DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA B

BOGOTÁ [COLOMBIA]


204

CONVENCIONES


UAU / UG B

Esta unidad incluye las manzanas 5, 6 y 11 y el

espacio público de la calle 85.



205



2 ÁREAS DE MANEJO DIFERENCIADO 6.744,56 m² 22,33%2.5 A.M.D. - 5 2.799,02 m² 9,27%2.9 A.M.D. - 9 3.945,55 m² 13,06%

% / A.O .R. % / A.N.U.


4 ÁREA DE RESERV A POR AFECTACION V IAL 6.029,07 m² 25,70%4.1 Área de Reserva Calle 85 6.029,07 m² 25,70%


6 CONTROLES AMBIENTALES 525,56 m² 2,24% 3,02%6.2 C.A. 02 - Calle 85 (entre Autopista y Carrera 15) 525,56 m² 2,24% 3,02%



PARQUE 03 1.899,31 m² 8,10% 10,90%7.3 V ÍAS LOCALES 4.586,33 m² 19,55% 26,31%

Calle 82 - Existente (Adecuación) 518,59 m² 2,21% 2,98%Calle 83 - Existente (Adecuación) 613,50 m² 2,62% 3,52%Carrera 16A - Existente (Adecuación) 6,57 m² 0,03% 0,04%Carrera 18 - Existente (Adecuación) 3.235,10 m² 13,79% 18,56%Carrera 19B - Existente (Adecuación) 212,58 m² 0,91% 1,22%

8 ÁREA ÚTIL TOTAL* 10.419,80 m² 44,42% 59,78%

8.1 ÁREA ÚTIL PRIV ADA** 9.167,73 m² 39,08% 52,59%8.1.2 Manzana 2 5.098,40 m² 21,73% 29,25%8.1.5 Manzana 5 2.575,34 m² 10,98% 14,77%

8.1.10 Manzana 10 1.494,00 m² 6,37% 8,57%

8.2 A.P.A.U.P. 1.252,06 m² 5,34% 7,18%8.2.2 A.P.A.U.P. 02 321,02 m² 1,37% 1,84%8.2.5 A.P.A.U.P. 05 428,15 m² 1,83% 2,46%8.2.7 A.P.A.U.P. 07 502,89 m² 2,14% 2,89%

N

EQUIPAMIENTO

N

BOGOTÁ [COLOMBIA]


206

UNIDAD DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA C

CONVENCIONES


UAU / UG C

Esta unidad incluye la manzana 7 y parte de la

manzana 8.



207



2 ÁREAS DE MANEJO DIFERENCIADO 694,74 m² 6,21%2.4 A.M.D. - 4 694,74 m² 6,21%

% / A.O.R. % / A.N.U.


4 ÁREA DE RESERV A POR AFECTACION V IAL 0,00 m² 0,00%


6 CONTROLES AMBIENTALES 262,96 m² 2,51% 2,51%6.2 C.A. 02 - Calle 85 (entre Autopista y Carrera 15) 262,96 m² 2,51% 2,51%



PARQUE 01 3.481,30 m² 33,18% 33,18%7.3 V ÍAS LOCALES 1.813,65 m² 17,29% 17,29%

Carrera 19 - Existente (Adecuación) 1.813,65 m² 17,29% 17,29%

8 ÁREA ÚTIL TOTAL* 4.934,67 m² 47,03% 47,03%

8.1 ÁREA ÚTIL PRIV ADA** 4.566,43 m² 43,52% 43,52%8.1.4 Manzana 4 4.566,43 m² 43,52% 43,52%

8.2 A.P.A.U.P. 368,24 m² 3,51% 3,51%8.2.4 A.P.A.U.P. 04 368,24 m² 3,51% 3,51%

N

EQUIPAMIENTO

N

BOGOTÁ [COLOMBIA]


208

UNIDAD DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA D

CONVENCIONES


UAU / UG D

Esta unidad incluye las manzanas 10, 9, 12, 13 y

parte de la manzana 8.



209



2 ÁREAS DE MANEJO DIFERENCIADO 6.379,35 m² 13,29%2.1 A.M.D. - 1 1.149,15 m² 2,39%2.2 A.M.D. - 2 - Bien de interés cultural 1.294,19 m² 2,70%2.3 A.M.D. - 3 3.936,00 m² 8,20%

% / A.O .R. % / A.N.U.


4 ÁREA DE RESERV A POR AFECTACION V IAL 2.169,61 m² 5,21%4.1 Área de Reserva Calle 85 2.169,61 m² 5,21%


6 CONTROLES AMBIENTALES 2.548,33 m² 6,12% 6,46%6.1 C.A. 01 - Autopista Norte (entre Calle 82 y Calle 85) 1.890,45 m² 4,54% 4,79%6.2 C.A. 02 - Calle 85 (entre Autopista y Carrera 15) 657,89 m² 1,58% 1,67%



PARQUE 01 6.044,72 m² 14,52% 15,32%PARQUE 02 964,01 m² 2,32% 2,44%

7.1.2. Cesiones para Zonas V erdes 128,59 m² 0,31% 0,33%Zona Verde 01 128,59 m² 0,31% 0,33%

7.3 V ÍAS LOCALES 9.037,84 m² 21,71% 22,90%Calle 82 - Existente (Adecuación) 1.539,89 m² 3,70% 3,90%Calle 83 - Existente (Adecuación) 675,65 m² 1,62% 1,71%Calle 84 - Existente (Adecuación) 644,08 m² 1,55% 1,63%Carrera 18 - Existente (Adecuación) 6,90 m² 0,02% 0,02%Carrera 19 - Existente (Adecuación) 120,59 m² 0,29% 0,31%Carrera 19A - Existente (Adecuación) 3.172,17 m² 7,62% 8,04%Carrera 19B - Existente (Adecuación) 2.878,55 m² 6,91% 7,29%

7.4 CESIÓN PARA EQUIPAMIENTO 1.536,82 m² 3,69% 3,89%Equipamiento 1.536,82 m² 3,69% 3,89%

8 ÁREA ÚTIL TOTAL* 19.201,00 m² 46,12% 48,66%

8.1 ÁREA ÚTIL PRIV ADA** 17.621,26 m² 42,33% 44,65%8.1.1 Manzana 1 5.433,35 m² 13,05% 13,77%8.1.3 Manzana 3 7.274,28 m² 17,47% 18,43%8.1.7 Manzana 7 1.256,60 m² 3,02% 3,18%8.1.8 Manzana 8 1.837,31 m² 4,41% 4,66%8.1.9 Manzana 9 1.819,72 m² 4,37% 4,61%

8.2 A.P.A.U.P. 1.579,74 m² 3,79% 4,00%8.2.1 A.P.A.U.P. 01 940,31 m² 2,26% 2,38%8.2.3 A.P.A.U.P. 03 368,77 m² 0,89% 0,93%8.2.8 A.P.A.U.P. 08 270,66 m² 0,65% 0,69%

Las etapas de desarrollo del proyecto se

encuentran señalizadas en el plano principalmente

como están distribuidas las unidades de actuación

urbanística. Sin embargo, se desarrollarán según

la evolución del modelo de gestión y financiación

propuesto.

CONVENCIONES


Etapas


ETAPAS DE DESARROLLO 4.1.2


N

EQUIPAMIENTO

N

UAU A

Etapa 02

UAU A

Etapa 01

UAU B

Etapa 01

UAU B

Etapa 03

UAU D

Etapa 03

UAU C

Etapa 01

UAU B

Etapa 02

UAU D

Etapa 01

UAU A

Etapa 03

UAU D

Etapa 02



211

ÁREA %1 ÁREA BRUTA 19.014,83 m² 100,00%

ÁREAS DE MANEJO DIFERENCIADO 2.514,26 m² 13,22%2 ÁREA OBJETO DE REPARTO 16.500,57 m² 100,00%3 CARGA GENERAL 5.437,83 m² 32,96%

Área de Reserva Carrera 15 5.437,83 m² 32,96%4 CARGAS LOCALES 8.591,78 m² 52,07%

Control Ambiental 716,75 m² 4,34%Parques y Zonas Verdes 1.894,43 m² 11,48%Plazoletas 741,71 m² 4,50%Vias locales adecuación de andenes y calzadas 5.238,89 m² 31,75%

ÁREA %1 ÁREA BRUTA 14.554,75 m² 100,00%


Área de Reserva Calle 85 2.955,48 m² 37,19%Área de Reserva Carrera 15 1.102,02 m² 13,87%

4 CARGAS LOCALES 2.327,57 m² 29,29%Control Ambiental 197,53 m² 2,49%Parques y Zonas Verdes 2.130,04 m² 26,80%

ÁREA %1 ÁREA BRUTA 13.194,43 m² 100,00%

ÁREAS DE MANEJO DIFERENCIADO 3.814,71 m² 28,91%2 ÁREA OBJETO DE REPARTO 9.379,72 m² 100,00%3 CARGA GENERAL 280,90 m² 2,99%

Área de Reserva Calle 85 280,90 m² 2,99%4 CARGAS LOCALES 4.530,17 m² 48,30%

Vias locales adecuación de andenes y calzadas 4.530,17 m² 48,30%

ÁREA %1 ÁREA BRUTA 12.902,46 m² 100,00%


Área de Reserva Calle 85 3.159,51 m² 31,27%4 CARGAS LOCALES 3.935,94 m² 38,96%

Control Ambiental 261,17 m² 2,58%Parques y Zonas Verdes 1.899,31 m² 18,80%Vias locales adecuación de andenes y calzadas 1.775,46 m² 17,57%

ÁREA %1 ÁREA BRUTA 8.765,65 m² 100,00%

ÁREAS DE MANEJO DIFERENCIADO 0,00 m² 0,00%2 ÁREA OBJETO DE REPARTO 8.765,65 m² 100,00%3 CARGA GENERAL 2.869,56 m² 32,74%

Área de Reserva Calle 85 2.869,56 m² 32,74%4 CARGAS LOCALES 476,97 m² 5,44%

Control Ambiental 264,39 m² 3,02%Vias locales adecuación de andenes y calzadas 212,58 m² 2,43%

ÁREA %1 ÁREA BRUTA 8.534,48 m² 100,00%

ÁREAS DE MANEJO DIFERENCIADO 3.945,55 m² 46,23%2 ÁREA OBJETO DE REPARTO 4.588,93 m² 100,00%3 CARGA GENERAL 0,00 m² 0,00%4 CARGAS LOCALES 2.594,09 m² 56,53%


ETAPA 1UAU A

ETAPA 2UAU A

ETAPA 3UAU A

ETAPA 1UAU B

ETAPA 2UAU B

ETAPA 3UAU B

ÁREA %1 ÁREA BRUTA 19.014,83 m² 100,00%


Área de Reserva Carrera 15 5.437,83 m² 32,96%4 CARGAS LOCALES 8.591,78 m² 52,07%

Control Ambiental 716,75 m² 4,34%Parques y Zonas Verdes 1.894,43 m² 11,48%Plazoletas 741,71 m² 4,50%Vias locales adecuación de andenes y calzadas 5.238,89 m² 31,75%

ÁREA %1 ÁREA BRUTA 14.554,75 m² 100,00%


Área de Reserva Calle 85 2.955,48 m² 37,19%Área de Reserva Carrera 15 1.102,02 m² 13,87%

4 CARGAS LOCALES 2.327,57 m² 29,29%Control Ambiental 197,53 m² 2,49%Parques y Zonas Verdes 2.130,04 m² 26,80%

ÁREA %1 ÁREA BRUTA 13.194,43 m² 100,00%

ÁREAS DE MANEJO DIFERENCIADO 3.814,71 m² 28,91%2 ÁREA OBJETO DE REPARTO 9.379,72 m² 100,00%3 CARGA GENERAL 280,90 m² 2,99%

Área de Reserva Calle 85 280,90 m² 2,99%4 CARGAS LOCALES 4.530,17 m² 48,30%


ÁREA %1 ÁREA BRUTA 12.902,46 m² 100,00%




ÁREA %1 ÁREA BRUTA 8.765,65 m² 100,00%

ÁREAS DE MANEJO DIFERENCIADO 0,00 m² 0,00%2 ÁREA OBJETO DE REPARTO 8.765,65 m² 100,00%3 CARGA GENERAL 2.869,56 m² 32,74%

Área de Reserva Calle 85 2.869,56 m² 32,74%4 CARGAS LOCALES 476,97 m² 5,44%

Control Ambiental 264,39 m² 3,02%Vias locales adecuación de andenes y calzadas 212,58 m² 2,43%

ÁREA %1 ÁREA BRUTA 8.534,48 m² 100,00%



ETAPA 1UAU A

ETAPA 2UAU A

ETAPA 3UAU A

ETAPA 1UAU B

ETAPA 2UAU B

ETAPA 3UAU B

UNIDAD DE ACTUACIÓN

URBANÍSTICA A


URBANÍSTICA B



ÁREA %1 ÁREA BRUTA 11.187,32 m² 100,00%

ÁREAS DE MANEJO DIFERENCIADO 694,74 m² 6,21%2 ÁREA OBJETO DE REPARTO 10.492,59 m² 100,00%3 CARGA GENERAL 0,00 m² 0,00%4 CARGAS LOCALES 5.557,91 m² 52,97%


ÁREA %1 ÁREA BRUTA 13.203,36 m² 100,00%



ÁREA %1 ÁREA BRUTA 14.986,96 m² 100,00%



Control Ambiental 2.279,14 m² 16,47%Parques y Zonas Verdes 141,86 m² 1,03%Vias locales adecuación de andenes y calzadas 2.873,49 m² 20,77%

ÁREA %1 ÁREA BRUTA 19.819,95 m² 100,00%


Parques y Zonas Verdes 4.487,14 m² 30,76%Vias locales adecuación de andenes y calzadas 1.829,22 m² 12,54%EQUIPAMIENTO 1.536,82 m² 10,53%

ETAPA 2UAU D

ETAPA 3UAU D

ETAPA 1UAU C

ETAPA 1UAU D

ÁREA %1 ÁREA BRUTA 11.187,32 m² 100,00%



ÁREA %1 ÁREA BRUTA 13.203,36 m² 100,00%



ÁREA %1 ÁREA BRUTA 14.986,96 m² 100,00%



Control Ambiental 2.279,14 m² 16,47%Parques y Zonas Verdes 141,86 m² 1,03%Vias locales adecuación de andenes y calzadas 2.873,49 m² 20,77%

ÁREA %1 ÁREA BRUTA 19.819,95 m² 100,00%


Parques y Zonas Verdes 4.487,14 m² 30,76%Vias locales adecuación de andenes y calzadas 1.829,22 m² 12,54%EQUIPAMIENTO 1.536,82 m² 10,53%

ETAPA 2UAU D

ETAPA 3UAU D

ETAPA 1UAU C

ETAPA 1UAU D


URBANÍSTICA C


URBANÍSTICA D



213

CRONOGRAMA DE EJECUCIÓN POR ETAPAS

Una vez finalizado el proceso de GESTIÓN DECRETO con la adopción del Plan Parcial de Renovación

Urbana KIRA, se dará inicio al proceso GESTIÓN SUELO, donde el promotor o promotores responsables

del desarrollo de cada manzana consolidará el suelo por Unidad de Actuación Urbanística para la

habilitación de las manzanas útiles, a través de la aplicación del modelo de gestión aprobado en el Decreto

del Plan Parcial. Así las cosas, cada Unidad podrá desarrollarse de forma independiente, a través de

licencias de reurbanización, las cuales cuentan con una vigencia total de 6 años para cada etapa.

Motivos para declaratoria de Utilidad Pública

En el artículo 58 de la Ley 388 de 1997 se definen

los motivos por los cuales se puede declarar de

utilidad pública un determinado inmueble para su

proceso de adquisición. Por lo tanto, los

inmuebles se podrán destinar a uno o varios de

los siguientes fines establecidos en dicho artículo:

“Ejecución de programas y proyectos de

Renovación Urbana y provisión de espacios

públicos urbanos.”

“Ejecución de proyectos de Renovación Urbana a

través de la modalidad de Unidades de Actuación

Urbanística, mediante los instrumentos de

reajuste de tierras, integración inmobiliaria,

cooperación ó los demás sistemas previstos en

esta ley.”

“Ejecución de proyectos de construcción de

infraestructura social en los sectores de la salud,

educación y recreación (…).”

Entidades competentes para adquisición de

inmuebles

En el artículo 59 de la Ley 388 que modifica el

artículo 11 de la Ley 9 de 1989, se establece que

“Los establecimientos públicos, las empresas

industriales y comerciales del Estado y las

sociedades de economía mixta asimiladas a las

anteriores, de los órdenes Nacional,

Departamental y Municipal…” podrán de

conformidad con sus estatutos, adquirir o decretar

la expropiación de inmuebles para desarrollar sus

actividades.

La gestión del suelo del Plan Parcial “KIRA” se fundamenta en los instrumentos legales que otorga la Ley

de Ordenamiento Territorial (Ley 388 de 1997) para la gestión e incorporación del suelo al Plan Parcial,

así:


INSTRUMENTOS DE ESTRATEGIA DE GESTIÓN DEL SUELO 4.1.3


Enajenación Voluntaria y Expropiación

De acuerdo con los procedimientos establecidos

en la ley 9 de 1989, y en el artículo 61 de la Ley

388 de 1997, a continuación se destacan algunos

puntos relevantes del procedimiento de

enajenación voluntaria de los inmuebles, así:

… “Será obligatorio iniciar el proceso de

expropiación si transcurridos treinta (30) días

hábiles después de la comunicación de la oferta

de compra, no se ha llegado a un acuerdo formal

para la enajenación voluntaria…”

---“Los inmuebles adquiridos podrán ser

desarrollados directamente por la entidad

adquiriente o por un tercero, siempre y cuando la

primera haya establecido un contrato ó convenio

respectivo que garantice la utilización de los

inmuebles para el propósito que fueron adquiridos.

El precio de adquisición de los predios “será igual

al valor comercial determinado por el Instituto

Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que

cumpla sus funciones, o por peritos privados

inscritos en las Lonjas o asociaciones

correspondientes….”

… “Cuando de conformidad con lo dispuesto en la

presente ley se acepte la concurrencia de terceros

en la ejecución de proyectos, los recursos para el

pago del precio podrán provenir de su

participación”,

lo anterior fue derogado por la Ley 1742 de 2014

pero la expropiación con concurrencia de terceros

fue reglamentada en los artículo 122 y s.s. de la

Ley 1450 de 2011 y por el decreto 2729 de 2012

compilado en el decreto 1077 de 2015.

Y el artículo 63 de la Ley 1537 de 2012 que

adicionó al artículo 61de la Ley 388 de 1997 el

siguiente parágrafo:

"Parágrafo 3°. Los ingresos obtenidos por la venta

de inmuebles por medio del procedimiento de

enajenación voluntaria descritos en el presente

artículo no constituyen renta ni ganancia

ocasional”.



215

METODOLOGÍA DE VALORACIÓN DEL SUELO 4.1.4

El soporte de valoración del suelo esta medido a

través de Avalúos Comerciales Colegiados (ACC)

contratados con la Lonja de la Sociedad

Colombiana de Arquitectos (SCA) para 30 predios

localizados en el Plan Parcial de Renovación

Urbana KIRA, los cuales se ajustaron a la fecha

con incremento del IPC.

Basados en los Avalúos, se hizo una clasificación

de los predios de acuerdo a la construcción actual

sobre el área de terreno, y se aplicaron las

mismas condiciones económicas que arrojaron los

avalúos comerciales colegiados realizados a

predios similares; logrando de esta forma una

homologación en los avalúos comerciales de la

totalidad de los predios que conforman el Plan

Parcial de Renovación Urbana KIRA.



MODALIDADES DE VINCULACIÓN DE LOS PROPIETARIOS 4.1.5

Como mecanismo de remuneración a los

propietarios del suelo y en concordancia con el

decreto 448 de 2014, se prevé la entrega de

inmuebles de reemplazo, como mecanismo para

la restitución de los aportes de los propietarios

originales, con el objetivo de incentivar su

vinculación en la ejecución del proyecto de

renovación urbana.

El cálculo del inmueble de reemplazo incluye el

factor entre el valor residual por uso y el valor de

venta futuro, la vetustez de la edificación y un

factor de incentivo.

La fórmula utilizada es la siguiente:

Ar = (A(F1+(F2)(Vt-1)))

Donde:

Ar: Área construida restituida

A: Área construida actual del predio (según

catastro)

F1: Es el factor 1

F2: Es el factor 2

V: % de descuento de acuerdo con la vetustez

o tiempo de construcción del predio

t: es el momento actual con el que se mide la

vetustez o depreciación del precio por el paso

del tiempo.

t-1: el momento con el que se mide la vetustez

o depreciación del precio por el paso del

tiempo, en este caso 1 década menos.

t Vetustez % de descuento

t 2010-2018 100%

t-1 2000-2009 90%

t-2 1990-1999 80%

t-3 1980-1989 70%

t-4 1970-1979 60%

t-5 1960-1969 50%

t-6 1950-1959 40%

t-7 1940-1949 30%

t-8 1930-1939 20%

Factor 1:

𝐹1 =𝑉𝑅𝑆 𝐴𝐶

𝑉𝑉𝑅

Donde:

VRS AC: Valor residual del suelo antes de

carga

VVR: valor de venta por uso del reparto por

usos establecidos: Residencial, comercial y

servicios

Uso F1

Comercio Urbano 0,5495523

Comercio Zonal 0,4618096

Comercio Vecinal 0,2737895

Residencial 0,4516455

Servicios Empresariales 0,4426179

Servicios profesionales relacionados a salud 0,2849305

Servicios Turísticos 0,2849305

Factor 2:

𝐹2 =𝑉𝑅𝑆

𝑉𝑉𝑅

Donde:

VRS: Valor residual del suelo

VVR: valor de venta del reparto

Usos establecidos: Residencial,

comercial y servicios

Uso F1

Comercio Urbano 0,425541

Comercio Zonal 0,337798

Comercio Vecinal 0,149778

Residencial 0,327634

Servicios Empresariales 0,318606

Servicios profesionales relacionados a salud 0,160919

Servicios Turísticos 0,160919



217

Con estas condiciones se obtiene lo siguiente:

• Para predios residenciales, en promedio se

obtiene un factor de restitución del 66,5%, el

máximo valor de restitución es de 77,9% y el

mínimo de 61,5%

• Para predios de servicios, en promedio se obtiene

un factor de restitución del 69,4%, el máximo

valor de restitución es de 76,1% y el mínimo de

57%

• Para predios comerciales, en promedio se obtiene

un factor de restitución del 65,5%, el máximo

valor de restitución es de 80% y el mínimo de

59,7%

• Teniendo en cuenta estos parámetros, se estima

que se requieren restituir 83.430,4 m2 de

construcción, correspondiente al 36,24% del área

vendible del PPRU. La distribución del área de

restituir por cada UAU/UG se muestra en la

siguiente tabla. Área (m2 de construcción)

UAU A UAU B UAU C UAU D TOTAL

m2 restitucion 20.686,21 18.145,15 6.470,90 38.128,15 83.430,41

Se debe aclarar que el inmueble restituido no

necesariamente se entregará en la misma

UAU/UG de origen.

En caso que el propietario opte por no recibir

un inmueble de reemplazo, se remunerará el

aporte teniendo en cuenta lo siguientes

parámetros:

• Para los predios residenciales, el área

calculada para la restitución se valorará en

$ 6.015.686 • Para los predios de servicios, el área


$ 5.969.245

• Para los predios comerciales, el área


$ 6.065.800

Factor de conversión de los usos

El actual sistema de reparto garantiza, a través del valor residual del suelo y el sistema de transferencias,

una distribución equitativa de cargas y beneficios entre las unidades de gestión que componen el plan

parcial. Por esta razón y teniendo en cuenta lo dinámico que puede ser el mercado inmobiliario y el amplio

horizonte de desarrollo de los proyectos planteados, es necesario definir un mecanismo lo suficientemente

flexible que permita al mismo tiempo la transformación de los productos inmobiliarios, de acuerdo con la

dinámica del mercado, y la permanencia del equilibrio a largo plazo en el sistema de reparto.

Teniendo en cuenta que el equilibrio en el reparto esta basado en el valor residual resultante del ejercicio,

es necesario implementar un sistema de factores de conversión entre usos de tal que al transformar un

uso en otro dentro del plan parcial, se garantice la equivalencia del valor residual resultante entre las

unidades de gestión. En consecuencia, para definir estos factores de conversión se propone como base el

“factor residual” que incluye el precio de venta por metro cuadrado, la relación área vendible/área

construida de cada uso; los costos de construcción (directos e indirectos) por metro cuadrado construido y

la utilidad esperada por cada uso.



En este orden de ideas, los elementos que componen el valor residual de la siguiente manera:

Factor Residual FR

Ventas V

Relación área vendible/área construida (%) av

Costo directo de construcción CD

Costo indirecto asociado a ventas (%) id

Costo indirecto asociado a costo directo de construcción (%) icd

Utilidad (%) u

El factor residual se determina de acuerdo con la siguiente fórmula:

FR = Vav (1- id - u) – CD(1+ icd)

Al implementar este esquema de factores de conversión y con los insumos que componen el

sistema de reparto de cargas y beneficios, se obtiene los factores residuales por cada uso que

puede ser objeto de conversión, así:

El factor de conversión se obtiene entonces dividiendo el factor residual del uso inicial por el factor

residual del uso al cual se quiere convertir. Por ejemplo, si se quiere pasar del uso de comercio a

uso de vivienda el factor de conversión sería el siguiente:

USO % Área Vendible /

construida C. Const* / m2

Vr. Venta / m2

vendible pesos

Utilidad

esperada

Factor

residual

COMERCIO URBANO 85% 2.026 15.000 10% 6.473

COMERCIO ZONAL 85% 2.055 11.000 10% 4.091

COMERCIO VECINAL 85% 2.093 7.000 10% 1.698

RESIDENCIAL 84% 1.984 10.373 10% 3.733

SERVICIOS EMPRESARIALES 80% 2.078 11.154 10% 3.769

SERVICIOS PROFESIONALES RELACIONADOS A SALUD 70% 2.143 8.900 10% 1.834

SERVICIOS TURÍSTICOS 70% 2.143 8.900 10% 1.834

Uso COMERCIO

URBANO

COMERCI

O ZONAL

COMERCI

O

VECINAL

RESIDENCIAL

SERVICIOS

EMPRESARIALE

S

SERVICIOS

PROFESIONALE

S

RELACIONADO

S A SALUD

SERVICIOS

TURÍSTICO

S

COMERCIO

URBANO 1,000 0,632 0,262 0,577 0,582 0,283 0,283

COMERCIO ZONAL 1,582 1,000 0,415 0,912 0,921 0,448 0,448

COMERCIO VECINAL 3,812 2,409 1,000 2,198 2,219 1,080 1,080

RESIDENCIAL 1,734 1,096 0,455 1,000 1,010 0,491 0,491

SERVICIOS

EMPRESARIALES 1,718 1,086 0,451 0,990 1,000 0,487 0,487

SERVICIOS

PROFESIONALES

RELACIONADOS A

SALUD

3,530 2,231 0,926 2,035 2,055 1,000 1,000

SERVICIOS

TURÍSTICOS 3,530 2,231 0,926 2,035 2,055 1,000 1,000


PROCEDIMIENTO REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS 4.2.1

4.2 GESTIÓN FINANCIERA

• Definir y localizar todos los elementos

públicos, principalmente las cargas

generales y locales. Luego se deduce del

área bruta el suelo que debe destinarse

para tales elementos de uso público, es

decir, vías, infraestructuras de servicios

públicos, equipamientos, zonas verdes y

recreativas

• Cuantificar el costo de las obras que

deben ejecutarse para el desarrollo del

Plan Parcial y la definición de aquellos que

son imputados al sistema de reparto

equitativo de cargas y beneficios.

• Cuantificar el valor los beneficios o

aprovechamientos urbanísticos definidos

de acuerdo con las disposiciones del plan

parcial, que corresponde al valor del suelo

urbanizado con norma y autorización

específica, de acuerdo con el uso asignado.

Para calcularlo se aplica la técnica del valor

residual, que permite establecer

porcentajes de repercusión dependiendo

del tipo de uso y de la intensidad del mismo.

Para el diseño del sistema de reparto equitativo de cargas y beneficios del PPRU Kira se siguió la

Secuencia que se describe a continuación:

• El valor residual del suelo o valor máximo que

pagaría un promotor o constructor por el suelo

útil destinado para un uso específico dentro del

plan parcial, se obtiene como “residuo” o saldo

entre el precio de venta del respectivo proyecto

inmobiliario (de acuerdo con la reglamentación

urbanística vigente y de conformidad con el

mercado del bien final vendible) restándole 1) El

valor inicial del suelo y 2) El costo de

construcción o adecuación de la infraestructura

general y local que se imputa al sistema de

reparto, 3) Los costos directos e indirectos de

construcción y 4) La utilidad esperada. 5) Con

base en este dato, en caso que sea necesario,

se deberá estimar la plusvalía generada por el

proyecto (diferencia entre el valor residual y el

valor inicial del suelo) y por ende la participación

en plusvalías.



APORTES Y PARTICIPACIÓN PREDIAL 4.2.2

Para efectos del reparto de cargas y beneficios del

Plan Parcial Kira, se entiende el aporte inicial

como la cantidad de metros cuadrados de suelo

privado aportado por cada una de las UAU/UG.

El total de área de terreno aportado es de

42.280,10 m² m2, que está distribuida de la

siguiente manera entre las UAU/UG:

Tabla 1. Área aportada por cada UAU/UG

Fuente: Reparto de cargas y beneficios,

elaborado por Natalia Valencia

La distribución del aporte corresponde entonces a

la participación de cada una de las UAU/UG en el

sistema de reparto de cargas y beneficios.

Grupo Gestor Profesional:

Se encuentra representado por Castellanos

Arquitectos S.A.S., cuyo objetivo social principal es

la planeación, diseño, gestión, contratación,

ejecución, administración, manejo, dirección,

realización, participación, creación y/o

coordinación de toda clase de proyectos de

Renovación Urbana. Quienes realizan todas las

actividades de gestión, promoción y coordinación

del proyecto, buscando como objetivo final la

aprobación y adopción del decreto del Plan

Parcial de Renovación Urbana KIRA, en los

términos que dictan la Ley 388 de 1.997 y el

Decreto Nacional 1077 de 2015.

Castellanos Arquitectos S.A.S. acredita su gestión

en la formulación y desarrollo de planes parciales,

en varias ciudades del país y del diseño y

desarrollo de numerosos proyectos inmobiliarios.

Igualmente, su experiencia y conocimiento del

sector de Antiguo Country asegura la validez de

sus propuestas y la adecuación del plan parcial a

las condiciones sociales, urbanas y ambientales

del barrio.

Los costos en que incurra Castellanos Arquitectos

S.A.S. para lograr el objetivo expuesto

anteriormente, serán incluidos en el reparto de

cargas y beneficios, formando parte de las cargas

locales y deberán ser cancelados a esta sociedad

o a la sociedad o encargo fiduciario que ella

designe antes de obtener la respectiva licencia de

urbanismo y construcción para el desarrollo de las

diferentes Etapas de Desarrollo dentro de cada

Unidad de Actuación Urbanística.

UAU/

UG

Área

(m2)

%

Participación

A 11.557,72 m² 21,7%

B 10.419,80 m² 21,1%

C 4.934,67 m² 8,5%

D 19.201,00 m² 48,7%

Total 42.280,10 100%



221

La Secretaria Distrital de Planeación (SDP):

Entidad responsable de la revisión del trámite del

Plan Parcial de Renovación Urbana hasta la

adopción del decreto que reglamenta su cambio de

normativa.

Los Propietarios del Suelo:

Son todas las personas naturales y/o jurídicas que

tienen la titularidad de los predios incluidos en el

área delimitada por el Plan Parcial, quienes

participan activa y permanentemente en los

modelos de gestión asociada en los futuros

proyectos inmobiliarios como partícipes del

desarrollo y beneficiarios de los productos

construidos, ó por intermedio de la venta directa de

sus inmuebles ó ser sujetos de adquisición de sus

predios por motivos de utilidad pública.

Los Inversionistas Privados:

Son las personas naturales y/o jurídicas que

aportan recursos económicos requeridos por el

Plan Parcial ya sea para la adquisición de predios

y/o para el desarrollo de las Unidades de

Actuación Urbanística.

Entran como socios capitalistas en el desarrollo de

la operación inmobiliaria, por lo que se les

reconoce su aporte en dinero sobre un porcentaje

de las utilidades resultantes del negocio.

La Empresa de Renovación Urbana (ERU):

Es una empresa industrial y comercial del Distrito,

creada para facilitar y organizar la gestión del suelo

y los trámites requeridos para el desarrollo de

proyectos localizados en áreas con tratamiento de

Renovación Urbana. La ERU es la Entidad que

cuenta con autonomía para adquirir por motivos de

utilidad pública los inmuebles de los propietarios

renuentes de las Unidades de actuación

urbanística (UAU), una vez se haya delimitado en

los términos del Decreto 1077 de 2015 y

consolidado el 51% del área que conforma la

respectiva Unidad de Actuación Urbanística.

Asociaciones Gestoras:

Son las personas naturales y/o jurídicas

encargadas de desarrollar las Unidades de

Actuación Urbanística (U.A.U), bajo la salvedad de

que se conforme como mínimo la vinculación

voluntaria de los propietarios que representen por

lo menos el 51% del área comprometida. Por lo

tanto, estas serán las encargadas de administrar

los predios aportados voluntariamente, los

inmuebles adquiridos por motivos de utilidad

pública, así como los recursos necesarios para el

desarrollo de los proyectos administrados mediante

esquemas Fiduciarios.



CARGAS URBANÍSTICAS 4.2.3

Las cargas se definen como aquellas obligaciones que debe asumir cada UAU/UG para acceder a los

aprovechamientos urbanísticos que define el PPRU.

A continuación, se establecen las cargas generales y locales que se imputan al Plan Parcial, según lo

dispuesto en los artículos 34 y 35 del Decreto 190 de 2004:

Tabla 2. Distribución de las cargas generales e las UAU7UG

Fuente: Reparto de cargas y beneficios, elaborado por Natalia

Valencia

Cargas generales

De acuerdo con la definición contenida en el

artículo 34 del Decreto 190 de 2004 y las

condiciones del diseño propuesto, se definen como

cargas generales del Plan Parcial Kira los

elementos de la malla vial arterial.

Para este caso y de acuerdo con el estudio tránsito

y movilidad, se deberá construir un puente

peatonal y un puente vehicular en las unidades de

actuación B,C y D, distribuido de la siguiente

forma:

El costo de construcción se distribuye en tres unidades de actuación de la siguiente forma:

Tabla 3. Costo de cargas generales por UAU/UG

Fuente: Reparto de cargas y beneficios, elaborado por Natalia Valencia

Carga General UAU A UAU B UAU C UAU D

Puente peatonal 0,00% 0,00% 0,00% 100,00%

Puente vehicular 0,00% 0,00% 0,00% 100,00%

CARGAS GENERALES UAU A UAU B UAU C UAU D TOTAL

Puente peatonal $0 $0 $0 $7.000.000 $7.000.000

Puente vehicular $0 $0 $0 $38.000.000 $38.000.000

TOTAL COSTOS DIRECTOS $0 $0 $0 $45.000.000 $45.000.000

INDIRECTOS $0 $0 $0 $9.000.000 $9.000.000

TOTAL CARGAS GENERALES $0 $0 $0 $54.000.000 $54.000.000



223

Cargas locales

De acuerdo con la definición contenida en el

artículo 35 del Decreto 190 de 2004 y las

condiciones del diseño propuesto, se definen como

cargas locales del Plan Parcial Kira las siguientes:

1. El suelo y los costos de construcción del

espacio público local, de acuerdo con los

criterios generales señalados en la norma

urbanística aplicable.

2. El suelo de la malla vial intermedia y local y los

respectivos costos de construcción.

3. El suelo requerido para equipamiento público y

la construcción del mismo.

4. Costos indirectos del proceso de urbanización

local.

5. Costos asociados a la formulación y gestión

del plan parcial.

6. Costos derivados de la aplicación del decreto

448 de 2014.

Las cargas locales del plan parcial están

compuestas por:

Cargas físicas (urbanísticas) que se calculan en

m2. Dentro de estas se consideran dos tipos:

A. Aquellas necesarias para la funcionalidad

espacial de cada UAU/UG, y son financiadas

en el desarrollo de cada una de estas

UAU/UG. Para efectos del plan parcial las

cargas físicas se clasifican en:

• Parques y zonas verdes

• Plazoletas

• Controles ambientales

• Vías

B. Aquellas que se requieren para el cumplimiento

de las obligaciones del PPRU, pero que se

distribuyen de forma diferenciada entre las

UAU/UG y su construcción se hará en el

momento que se recauden los recursos de

cada UAU/UG aportante. Para efectos del plan

parcial son las siguientes:

• Mobiliario urbano

• Instalaciones

Costos indirectos de la construcción de las

cargas físicas, que corresponden a honorarios,

impuestos, gastos administración y financieros en

los que se debe incurrir para la ejecución de estas

obras, el cual se estableció en el 20% sobre el

costo directo.

Otras cargas locales del PPRU,

Costos asociados a la gestión del PPRU: Tienen

el propósito de asegurar la gestión asociada

mediante la obtención o aporte del suelo para

lograr el desarrollo de los proyectos inmobiliarios.

Corresponden a: Componente social, ambiental, de

movilidad, hidráulico y eléctrico.

Costos derivados de la aplicación del decreto

448 de 2014: incluye las compensaciones sociales

definidas en el capítulo III del decreto y se extiende

a usos comerciales y de servicios. En este sentido,

se incluyen los costos de arriendo transitorio: Para

usos residenciales se fija en 25.000 pesos por m²

construido durante 24 meses, para usos

comerciales y de oficinas se fija en 30.000 pesos

por m² construido durante 24 meses. Se incluyen

los costos de movilización, el cual se fijó en

1.500.000 por cada uno de los inmuebles

presentes en el PPRU.

De otra parte, se incluye el costo de los 10

programas sociales establecidos para el proceso

de ejecución del PPRU, por un valor total de $

2.860.850.333 pesos.

Carga local UAU A UAU B UAU C UAU D

Mobiliario

urbano 18,0% 6,61% 22,36% 53,03%

Instalaciones 18,0% 7,01% 21,97% 53,02%

Tabla 3. Porcentaje por el cual se distribuye el costo de las

cargas que se asignan de forma diferenciada entre las UAU/UG


Valencia



Cargas físicas

Teniendo en cuenta los anteriores criterios, las áreas de cargas físicas corresponden a las siguientes por

unidad de actuación:

Tabla 4. Distribución de áreas de las cargas físicas por UAU/UG. Fuente: Reparto de cargas y beneficios, elaborado por Natalia

Valencia

Área (m2)

CARGAS LOCALES UAU A UAU B UAU C UAU D TOTAL

C.A. 01 - Autopista Norte (entre Calle 82 y Calle 85) 0,00 0,00 0,00 1.890,45 1.890,45

C.A. 02 - Calle 85 (entre Autopista y Carrera 15) 0,00 525,56 262,96 657,89 1.446,41

C.A. 03 - Carrera 15 (entre Calle 82 y Calle 85) 914,28 0,00 0,00 0,00 914,28

PARQUE 01 0,00 0,00 3.481,30 6.044,72 9.526,02

PARQUE 02 0,00 0,00 0,00 964,01 964,01

PARQUE 03 0,00 1.899,31 0,00 0,00 1.899,31

PARQUE 04 2.130,04 0,00 0,00 0,00 2.130,04

PARQUE 05 1.894,43 0,00 0,00 0,00 1.894,43

Zona Verde 01 0,00 0,00 0,00 128,59 128,59

Plazoleta 01 741,71 0,00 0,00 0,00 741,71

Calle 82 - Existente (Adecuación) 1.161,10 518,59 0,00 1.539,89 3.219,58

Calle 82 - Propuesta Conexión Nueva 1.019,64 0,00 0,00 0,00 1.019,64

Calle 83 - Existente (Adecuación) 0,00 613,50 0,00 675,65 1.289,15

Calle 84 - Existente (Adecuación) 592,30 0,00 0,00 644,08 1.236,38

Calle 84 BIS - Existente (Adecuación) 640,10 0,00 0,00 0,00 640,10

Carrera 16 - Existente (Adecuación) 3.014,67 0,00 0,00 0,00 3.014,67

Carrera 16A - Existente (Adecuación) 3.342,59 6,57 0,00 0,00 3.349,16

Carrera 18 - Existente (Adecuación) 0,00 3.235,10 0,00 6,90 3.242,00

Carrera 19 - Existente (Adecuación) 0,00 0,00 1.813,65 120,59 1.934,24

Carrera 19A - Existente (Adecuación) 0,00 0,00 0,00 3.172,17 3.172,17

Carrera 19B - Existente (Adecuación) 0,00 212,58 0,00 2.878,55 3.091,13

Equipamiento 0,00 0,00 0,00 1.536,82 1.536,82

A.P.A.U.P. 01 0,00 0,00 0,00 940,31 940,31

A.P.A.U.P. 02 0,00 321,02 0,00 0,00 321,02

A.P.A.U.P. 03 0,00 0,00 0,00 368,77 368,77

A.P.A.U.P. 04 0,00 0,00 368,24 0,00 368,24

A.P.A.U.P. 05 0,00 428,15 0,00 0,00 428,15

A.P.A.U.P. 06 633,05 0,00 0,00 0,00 633,05

A.P.A.U.P. 07 0,00 502,89 0,00 0,00 502,89

A.P.A.U.P. 08 - Aislamiento contra Inmueble de Bien Cultural 0,00 0,00 0,00 270,66 270,66

TOTAL 16.083,91 8.263,26 5.926,15 21.840,05 52.113,37



225

Costos directos e indirectos asociados a la construcción de las cargas:

La cuantificación de los costos de construcción de las cargas físicas por unidad son los siguientes:

Tabla 5. Costos directos s indirectos de las cargas locales físicas por cada UAU/UG (en miles de pesos COL). Fuente: Reparto de

cargas y beneficios, elaborado por Natalia Valencia

Costos ($COL)


C.A. 01 - Autopista Norte (entre Calle 82 y Calle 85) $0 $0 $0 $283.567 $283.567

C.A. 02 - Calle 85 (entre Autopista y Carrera 15) $0 $78.834 $39.444 $98.683 $216.961

C.A. 03 - Carrera 15 (entre Calle 82 y Calle 85) $137.142 $0 $0 $0 $137.142

PARQUE 01 $0 $0 $2.993.916 $5.198.462 $8.192.378

PARQUE 02 $0 $0 $0 $829.047 $829.047

PARQUE 03 $0 $1.633.403 $0 $0 $1.633.403

PARQUE 04 $1.831.833 $0 $0 $0 $1.831.833

PARQUE 05 $1.629.212 $0 $0 $0 $1.629.212

Zona Verde 01 $0 $0 $0 $19.289 $19.289

Plazoleta 01 $185.428 $0 $0 $0 $185.428

Calle 82 - Existente (Adecuación) $406.386 $181.506 $0 $538.961 $1.126.854

Calle 82 - Propuesta Conexión Nueva $356.874 $0 $0 $0 $356.874

Calle 83 - Existente (Adecuación) $0 $214.725 $0 $236.479 $451.204

Calle 84 - Existente (Adecuación) $207.305 $0 $0 $225.429 $432.734

Calle 84 BIS - Existente (Adecuación) $224.034 $0 $0 $0 $224.034

Carrera 16 - Existente (Adecuación) $1.055.133 $0 $0 $0 $1.055.133

Carrera 16A - Existente (Adecuación) $1.169.907 $2.298 $0 $0 $1.172.205

Carrera 18 - Existente (Adecuación) $0 $1.132.285 $0 $2.414 $1.134.699

Carrera 19 - Existente (Adecuación) $0 $0 $634.778 $42.207 $676.985

Carrera 19A - Existente (Adecuación) $0 $0 $0 $1.110.258 $1.110.258

Carrera 19B - Existente (Adecuación) $0 $74.401 $0 $1.007.494 $1.081.895

Equipamiento $0 $0 $0 $2.305.226 $2.305.226

A.P.A.U.P. 01 $0 $0 $0 $235.078 $235.078

A.P.A.U.P. 02 $0 $80.255 $0 $0 $80.255

A.P.A.U.P. 03 $0 $0 $0 $92.193 $92.193

A.P.A.U.P. 04 $0 $0 $92.061 $0 $92.061

A.P.A.U.P. 05 $0 $107.037 $0 $0 $107.037

A.P.A.U.P. 06 $158.262 $0 $0 $0 $158.262

A.P.A.U.P. 07 $0 $125.723 $0 $0 $125.723

A.P.A.U.P. 08 - Aislamiento contra Inmueble de Bien Cultural $0 $0 $0 $67.664 $67.664

Paisajimo $1.010.161 $588.309 $658.000 $1.802.464 $4.058.934

Mobiliario urbano $1.080.000 $396.640 $1.341.736 $3.181.623 $6.000.000

Instalaciones $8.319.798 $3.240.410 $10.155.064 $24.505.831 $46.221.102

TOTAL COSTOS DIRECTOS $17.771.477 $7.855.827 $15.914.999 $41.782.370 $83.324.673

INDIRECTOS $3.554.295 $1.571.165 $3.183.000 $8.356.474 $16.664.935

TOTAL COSTOS CARGAS LOCALES $21.325.772 $9.426.992 $19.097.999 $50.138.844 $99.989.607



Tabla 7. Costos asociados a la gestión del PPRU por cada UAU/UG (en miles de pesos COL)


Costos asociados a la gestión del PPRU:

La cuantificación de los costos por unidad son los siguientes:


Gestión y formulación

del Plan $11.999.592 $11.044.242 $5.438.161 $30.024.480 $58.376,474

Costos derivados de la aplicación del decreto 448 de 2014

Los costos de los programas sociales se distribuyeron de la siguiente forma entre UAU/UG:

CARGAS LOCALES UAU A UAU B UAU C UAU D

Programas sociales 0,00% 0,00% 6,00% 94,00%

Tabla 8. Distribución de los costos de los programas sociales entre las UAU/UG.


La cuantificación de los costos de los programas se muestra en la siguiente tabla:


Programas sociales $0 $0 $171.651 $2.689.199 $2.860.850

Tabla 9. Costos de los programas sociales entre las UAU/UG.



Arriendo $21.307.626 $23.156.154 $6.912.058 $38.763.694 $90.139.531

Movilización $505.500 $273.000 $147.000 $628.500 $1.554.000

TOTAL $21.813.126 $23.429.154 $7.059.058 $39.392.194 $91.693.531

Tabla 9. Costos de las cargas derivadas de la aplicación del decreto 448 de 2014.


En síntesis, los costos de las cargar locales para el plan parcial son $249.413.461 pesos (2018)

distribuidos de la siguiente manera:

La cuantificación de los costos de las cargas derivadas de la aplicación del decreto, se muestra en la

siguiente tabla:

Tabla 11. Resumen cargas locales por UAU/UG (en miles de pesos COL).



Cargas físicas $21.325.772 $9.426.992 $19.097.999 $50.138.844 $99.989.607

Gestión y formulación del Plan $11.999.592 $11.004.242 $5.348.161 $30.024.480 $58.376.474

Programas sociales $0 $0 $171.651 $2.689.199 $2.860.850

Arriendo $21.307.626 $23.156.154 $6.912.058 $38.763.694 $90.139.531

Movilización $505.500 $273.000 $147.000 $628.500 $1.554.000

TOTAL $55.138.490 $43.860.388 $31.676.868 $122.244.717 $252.920.463



227

Cargas totales

Los costos de la totalidad de las cargas del plan

parcial ascienden a $303.413 millones de pesos de

2018 como se muestran en la siguiente tabla:

CARGAS TOTALES UAU A UAU B UAU C UAU D TOTAL

Cagas generales $0 $0 $0 $54.000.000 $54.000.000

Cargas locales $55.138.490 $43.860,388 $31.676.868 $122.244.717 $252.920.463

TOTAL $55.138.490 $43.860,388 $31.676.868 $176.244,717 $306.920,463

Tabla 12. Costos de las cargas totales del plan parcial (miles de pesos COL 2018)



Área construida (m² de construcción)

USO UAU A UAU B UAU C UAU D TOTAL

COMERCIO

URBANO 4.030,90 0,00 0,00 5.778,12 9.809,02

ZONAL 2.455,78 4.021,99 1.824,87 3.283,98 11.586,62

VECINAL 0,00 0,00 0,00 300,98 300,98

RESIDENCIAL 0,00 39.142,86 24.000,00 71.390,48 134.533,33

SERVICIOS

EMPRESARIALES 37.355,21 5.700,90 0,00 61.538,10 104.594,21

PROFESIONALES

RELACIONADOS A SALUD 6.992,64 5.700,90 0,00 0,00 12.693,54

TURÍSTICOS 8.854,65 0,00 0,00 0,00 8.854,65

PLATAFORMA 19.017,94 17.449,51 6.393,00 32.266,67 75.127,12

SÓTANO 1 11.557,72 10.419,80 4.934,67 17.595,92 44.508,12

SÓTANO 2 6.880,53 5.000,38 4.934,67 17.595,92 34.411,50

SÓTANO 3 0,00 0,00 0,00 7.283,52 7.283,52

TOTAL 97.145,37 87.436,33 42.087,22 217.033,69 443.702,61

BENEFICIOS Y APROVECHAMIENTOS URBANÍSTICOS 4.2.4

Los beneficios del Plan Parcial se establecen a través de la

valoración económica de los aprovechamientos urbanísticos(1)

que resultan de la aplicación de las normas del Plan Parcial en

cuanto a usos y edificabilidades permitidas, partiendo de un

modelo estático posible dentro de las tendencias y ofertas del

mercado inmobiliario para el año 2018.

Teniendo en cuenta las condiciones normativas, las

necesidades de espacio público y el potencial de desarrollo

establecido para la zona, se define una edificabilidad

máxima(2) permitida para el plan parcial de 443,702,61 m²

sobre rasante, distribuida entre las UAU/UG así, de acuerdo

con el uso principal propuesto:

Tabla 13. Edificabilidad permitida de acuerdo con el uso principal,

distribuida por UAU/UG (en m² de construcción). Fuente:

Reparto de cargas y beneficios, elaborado por Natalia Valencia

1. Los aprovechamientos urbanísticos corresponden a

metros cuadrados de construcción autorizados, de

acuerdo con los usos asignados y la tabla de

edificabilidad definidos para este plan parcial.

2. El índice de construcción propuesto se calcula a partir

de la premisa de lograr elementos de gran altura. Por

consiguiente, se toma a partir del área total para

contabilizar el I.C., la cual consiste en las áreas

vendibles más las áreas de circulación.

Cuantificación de los beneficios La valoración de los aprovechamientos se soporta en precios

de venta del metro cuadrado construido, de diferentes

productos inmobiliarios y sus costos derivados. Para

establecer estos datos, se consultaron diferentes fuentes,

como los proyectos desarrollados por los promotores del plan

parcial y Galería Inmobiliaria. De acuerdo con esto, los

insumos para la valoración de los aprovechamientos y para

la construcción del sistema de reparto de cargas y beneficios,

son los siguientes:

Área vendible

Para calcularla se tienen en cuenta los siguientes

parámetros:

Tabla 14. Relación entre área construida y área vendible por

uso principal. Fuente: Elaboración propia

USO AC/AV (%)

COMERCIO

URBANO 85%

ZONAL 85%

VECINAL 85%

RESIDENCIAL 84%

SERVICIOS

EMPRESARIALES 80%

PROFESIONALES

RELACIONADOS A SALUD 70%

TURÍSTICOS 70%



229

USO Valor Venta (m2)2)

COMERCIO

URBANO $15.000.000

ZONAL $11.000.000

VECINAL $7.000.000

RESIDENCIAL $10.373.000

SERVICIOS

EMPRESARIALES $11.153.760

PROFESIONALES RELACIONADOS A SALUD $8.900.000

TURÍSTICOS $8.900.000

Estos parámentros se reflejan en las siguientes áreas

vendibles por uso principal en cada una de las UAU/UG:

Tabla 15. Cálculo de las áreas vendibles por cada uso

distribuidas por UAU/UG (en m2 de área vendible).


Valencia

Tabla 16. Valores de venta por m² de construcción. Fuente:

Reparto de cargas y beneficios, elaborado por Natalia Valencia

Tabla 17. Cálculo de las ventas estimadas de los productos inmobiliarios por cada UAU/UG (en miles de pesos de 2017).


Con base en la edificabilidad permitida; los precios de venta estimados para cada uno de los usos que

componen el Plan Parcial y la proporción de área vendible para cada uno de ellos, se obtiene un valor

total de ventas aproximadas de $ 2.328 millones de pesos de 2018 distribuidos por cada una de las

UAU/UG de la siguiente forma:

Valores de venta de los productos inmobiliarios

Para definir el valor de venta de los productos inmobiliarios se consultó la información de Galería Inmobiliaria (ver anexo), se verificaron los valores de ventas para los usos residenciales, comerciales y de servicios y se tomaron los valores promedios para el sector, los cuales se presentan en la siguiente tabla:

UAU A UAU B UAU C UAU D TOTAL

Ingresos por ventas $506.404.978 $465.047,202 $226.177.058 $1.277.304.767 $2.474.934.006

% 20,5% 18,8% 9,1% 51,6% 100,0%

Área vendible (m2 de construcción)

USO UAU A UAU B UAU C UAU D TOTAL

COMERCIO

URBANO 3.426,27 0,00 0,00 4.911,40 8.337,67

ZONAL 2.087,41 3.418,69 1.551,14 2.791,38 9.848,63

VECINAL 0,00 0,00 0,00 255,83 255,83

RESIDENCIAL 0,00 32.880,00 20.160,00 59.968,00 113.008,00

SERVICIOS

EMPRESARIALES 29.884,17 4.560,72 0,00 49.230,48 83.675,37

PROFESIONALES

RELACIONADOS A SALUD 4.894,85 3.990,63 0,00 0,00 8.885,48

TURÍSTICOS 6.198,26 0,00 0,00 0,00 6.198,26

TOTAL 46.490,95 44.850,04 21.711,14 117.157,10 230.209,23



A partir de las cantidades de área construida por uso, es

posible determinar los costos de construcción directos e

indirectos de los productos inmobiliarios propuestos.

Costos directos de construcción Se tienen en cuenta los siguientes costos de construcción

para cada producto inmobiliario:

Tabla 18. Costos por m2 de construcción por uso


Valencia

Tabla 19. Costos directos de construcción (en miles de pesos

de 2018)


Valencia

Como resultado de aplicar estos parámetros se obtienen los

siguientes resultados:

UAU COSTO DIRECTO DE

CONSTRUCCIÓN %

UAU A $197.613.137 21,9%

UAU B $171.954.793 19,0%

UAU C $81.702.548 9,0%

UAU D $451.576.452 50,0%

TOTAL $902.846.930 100,0%

Costos indirectos de construcción Se tienen en cuenta los siguientes parámetros para

cuantificar los costos indirectos de construcción:

Tabla 20. Parámetros para calcular costos indirectos de

construcción. Fuente: Reparto de cargas y beneficios,


Tabla 21. Costos indirectos de construcción (en miles de pesos

2018)


Valencia

Como resultado de aplicar estos parámetros se obtienen los

siguientes resultados:

COSTOS INDIRECTOS % SOBRE VENTAS

Honorarios 12,01%

Impuestos 3,59%

Gastos administración 0,21%

Gastos de ventas 1,85%

Financieros 3,26%

UAU COSTO INDIRECTO DE

CONSTRUCCIÓN %

UAU A $104.466.815 20,2%

UAU B $97.138.600 18,8%

UAU C $46.206.813 8,9%

UAU D $269.833.223 52,1%

TOTAL $502.735.771 100,0%

USO Costo (m2)

COMERCIO

URBANO $2.200.000

ZONAL $2.200.000

VECINAL $2.200.000

RESIDENCIAL $2.079.000

SERVICIOS

EMPRESARIALES $2.230.752

PROFESIONALES

RELACIONADOS A SALUD $2.275.367

TURÍSTICOS $2.275.367

PLATAFORMA $1.800.000

SÓTANO 1 $1.500.000

SÓTANO 2 $1.800.000

SÓTANO 3 $4.000.000



231

Tabla 21. Cálculo del valor residual del suelo (en miles de pesos COL de 2018). Fuente: Reparto de cargas y beneficios,


El valor residual del suelo, concebido como el valor de referencia para la comercialización de las

manzanas útiles resultantes de la propuesta urbanística, alcanza un valor sobre área aportada de

$7.876.126 por m2 de suelo aportado, que se refleja en un valor de $ 11.582.399 por m2 de suelo útil,

como se muestra en la siguiente tabla:

VALOR RESIDUAL DEL SUELO 4.2.5

$/M2 miles Área

Residual Final promedio por M2 (Sobre Área aportada) $8.009 62.432,5

Residual Final promedio por M2 (Sobre Área Útil) $11.827 42.280,1

Las condiciones de desarrollo del plan parcial generan un desequilibrio entre los aportes, las cargas y los

beneficios. Esto se puede evidenciar comparando la participación de cada una de las UAU/UG en el valor

residual resultante con la proporción de su aporte inicial en suelo: si el ejercicio está en equilibrio, estos

dos valores deberían ser equivalentes. De acuerdo con lo anterior, para equilibrar el balance del plan

parcial y asegurar la equidad en la distribución de las cargas y los beneficios es necesario construir un

sistema de reparto equitativo.

MZ UAU A UAU B UAU C UAU D TOTAL

% sobre ingresos 20,46% 18,79% 9,14% 51,61% 100,00%

Ventas $506.404.978 $465.047.202 $226.177.058 $1.277.304.767 $2.474.934.006

Costos de Construcción $197.613.137 $171.954.793 $81.702.548 $451.576.452 $902.846.930

Costos Indirectos $104.466.815 $97.138.600 $46.206.813 $269.833.223 $517.645.450

Cargas totales $55.138.490 $43.860.388 $31.676.868 $176.244.717 $306.920.463

Utilidad Esperada $50.640.498 $46.504.720 $22.617.706 $127.730.477 $247.493.401

VALOR RESIDUAL POR UAU $98.546.040 $105.588.700 $43.973.123 $251.919.899 $500.027.762

Partic. en el residual (1) 19,71% 21,12% 8,79% 50,38% 100,00%

Valor residual antes de cargas $153.684.529 $149.449.088 $75.649.991 $428.164.616 $806.948.225

Área de terreno aportado (m2) 13.568,88 13.183,61 5.279,63 30.400,41 62.432,54

Partic. en el aporte (2) 22% 21% 8% 49% 100%

VALOR RESIDUAL por m2 (sobre suelo aportado) $7.263 $8.009 $8.329 $8.287 $8.009,09



REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS 4.2.6

El sistema de reparto equitativo de cargas y

beneficios del plan parcial pretende construir un

equilibrio entre los beneficios y las obligaciones

para cada una de las unidades de gestión y entre

ellas; de esta manera.

De acuerdo con el planteamiento propuesto de

distribución del plan parcial en cada UAU/UG, la

condición para alcanzar el equilibrio se encuentra

en el balance final y está dada por la equivalencia

entre la proporción en el aporte inicial de suelo y la

proporción de la participación en el valor residual

resultante para cada una de las UAU/UG. De esta

Tabla 24. Reparto en equilibrio por UAU/UG (en miles de pesos COL)


Según se puede observar en la tabla, para equilibrar el reparto de manera que cada UAU/UG tenga una

participación en el residual equivalente a su aporte inicial, es necesario realizar una transferencia desde

las UAU C y D del orden de $ 10.128 millones pesos de 2019, que van dirigidas a las UAU/UG A. La

distribución de transferencias se muestra en el siguiente gráfico.

manera, las UAU/UG que al final del ejercicio

obtienen una participación en el residual que, en

proporción, es superior a su aporte, tienen un

exceso de recursos que deben "transferir" a las

UAU/UG que al final del ejercicio obtienen una

participación en el residual que, en proporción, es

inferior a su aporte.

En este orden de ideas, para alcanzar la condición

de equilibrio es necesario construir un sistema de

transferencias de recursos entre unidades de

gestión que elimine los excedentes, es decir que

equilibre el balance final, así:

Sistema de reparto equitativo de cargas y beneficios

UAU A UAU B UAU C UAU D

TRANSFERENCIAS -10.128.367 0 1.688.061 8.440.306

Gráfico 3. Distribución de

transferencias en las

UAU/UG. Fuente: Reparto de

cargas y beneficios,

elaborado por Natalia

Valencia



233

Como resultado de la implementación del

sistema de reparto propuesto, se obtiene el

siguiente balance final para cada una las

UAU/UG que componen el Plan Parcial:

Donde el equilibrio está determinado por la

equivalencia en el valor residual final del suelo

por metro cuadrado aportado para cada

UAU/UG.

En el siguiente gráfico se muestra la distribución del aporte, el valor residual inicial, las cargas y el

valor residual final en cada una de las UAU/UG que conforman el plan parcial, una vez equilibrado.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

UAU A UAU B UAU C UAU D

APORTE (suelo aportado) RESIDUAL INICIAL CARGAS RESIDUAL FINAL

Tabla 25. Balance final después de reparto (en miles de pesos COL)


Gráfico 4. Distribución de aporte, residual inicial y final y cargas por UAU/UG. Fuente:

Reparto de cargas y beneficios , elaborado por Natalia Valencia

Balance después de reparto UAU A UAU B UAU C UAU D TOTAL

Ventas prod. Inmobiliario +/- transferencias 516.533.346 465.047.202 224.488.997 1.268.864.461 2.474.934.006

Costos de Const. 197.613.137 171.954.793 81.702.548 451.576.452 902.846.930

Costos Indirectos 104.466.815 97.138.600 46.206.813 269.833.223 517.645.450

Cargas totales 55.138.490 43.860.388 31.676.868 176.244.717 306.920.463

Utilidad Esperada 50.640.498 46.504.720 22.617.706 127.730.477 247.493.401

RESIDUAL x UG-UAU después de reparto $108.674.407 $105.588.700 $42.285.062 $243.479.593 $500.027.762

Participación en el residual 22% 21% 8% 49% 100%

VALOR RESIDUAL x m2 (sobre suelo aportado) 8.009,09 8.009,09 8.009,09 8.009,09 8.009,09

04 estrategia de gestiÓn y...

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