02. 0000919-56.2018.8.26.0002 - cumprimento de sentença · -26e 52%(572 35,&2/, (qjhqkduld...
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JOSÉ ROBERTO PRICOLI Engenharia de Avaliações e Perícias Engenheiro Civil CREA 060.104.468 1 _____________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________________________________Rua Iguatemi, 252, Conj. 98, São Paulo, S.P. CEP 01451-010
E-MAIL: [email protected] - FONE : (11) 3031-3860
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 2ª. VARA CÍVEL DO FORO
REGIONAL DE SANTO AMARO
PROCESSO nº. 0000919-56.2018.8.26.0002
JOSÉ ROBERTO PRICOLI, engenheiro civil com registro no
C.R.E.A. sob nº. 060.104.468 1, perito nomeado nos autos
de Cumprimento Provisório de Sentença Despesas
Condominiais, requerida por Condomínio Edifício Jardim
Europa contra Guilherme de Rezende Graldes e outro,
feito esse que se processa perante esse R. Juízo, tendo
procedido às diligências e estudos que se fizeram
necessários ao cabal cumprimento da honrosa tarefa que lhe
foi confiada, vem, respeitosamente, à presença de V. Exa.,
apresentar as conclusões a que chegou por intermédio do
presente
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I. CONSIDERAÇÕES INICIAIS
I.1 À fls. 102 o signatário teve a honra de ser nomeado perito de confiança
desse R. Juízo, para elaborar laudo de avaliação de um imóvel residencial.
I.2 Não houve indicação de assistentes técnicos.
II. QUADRO RESUMO DA AVALIAÇÃO
TIPO DO IMÓVEL: Apartamento residencial e 4 vagas de garagem.
LOCAL: Rua Itajará, nº. 299, aptº. 131, 13º andar, Edifício
Jardim Europa, Vila Andrade, São Paulo, SP.
Nota: Áreas extraídas da matrícula nº. 262.810, do 11º Cartório de Registro de
Imóveis de São Paulo.
QUADRO DE ÁREAS
Área Útil 273,38 m²Área Depósito 6,92 m²Área Comum 309,92 m²Área Total (m²) 590,22 m²Fração ideal de terreno 4,63550%
VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL:
R$ 1.356.000,00 (Hum milhão trezentos e cinquenta e seis mil reais)
DATA DA AVALIAÇÃO: Abril de 2019
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III. OBJETIVO
O objetivo do presente laudo será a determinação do Valor Atual
de Mercado de um imóvel, valor este válido para pagamento nesta
data e considerando o mesmo livre e desimpedido de ônus e
dívidas.
IV. METODOLOGIA
A metodologia avaliatória deriva de três métodos básicos:
- Método do custo
- Método comparativo de dados de mercado
- Método da renda
O método do custo mensura o quanto seria necessário para repor
um determinado bem, através de orçamentos sintéticos ou
analíticos.
O método comparativo de dados do mercado consiste em cotejar o
bem a partir do tratamento estatístico de outros similares.
Já o método da renda trata de avaliar o bem a partir da sua
possibilidade futura de geração de renda, a valoração econômica.
Para determinar o valor de mercado do imóvel, utilizamos o método
comparativo direto, com uso do tratamento por fatores, adiante
especificado.
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Grau de fundamentação
A norma NBR 14653-2 Imóveis Urbanos define 3 (três) graus de
fundamentação que consideram os itens abaixo relacionados,
atribuindo pontos para cada exigência alcançada:
- Caracterização do imóvel avaliando
- Coleta de dados de mercado
- Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados
- Identificação dos dados de mercado
- Extrapolação conforme B.5.2 do Anexo B (não ultrapassar em
50% os limites observados na amostra, no caso de variáveis proxy
ou quantitativas)
- Intervalo admissível de ajuste para cada fator e para o conjunto de
fatores
No Anexo nº. 02, apresentamos o enquadramento deste laudo
segundo seu grau de fundamentação (Grau II), conforme a norma
citada, para determinar o valor de mercado do apartamento nº 131.
Grau de precisão
O enquadramento é função da amplitude do intervalo de confiança
de 80% em torno do valor central da estimativa. Nos anexos,
apresentamos o enquadramento segundo o grau de precisão,
conforme a norma citada:
Em Anexo nº 02, avaliação do apartamento nº 131 Grau III
Amplitude de 15,39 %.
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V. DESENVOLVIMENTO DO TRABALHO
V.1 OBJETO
O imóvel objeto do presente laudo é constituído por um
apartamento residencial, 4 (quatro) vagas de garagem, 1 (um)
depósito e respectiva fração ideal de terreno.
V.2 LOCALIZAÇÃO
O apartamento em questão está situado na Rua Itajará, nº. 299,
apartamento nº. 131, situado no 13o andar do Edifício Jardim
Europa, no bairro denominado Vila Andrade, no município de São
Paulo, SP.
A quadra em que se situa o imóvel é formada pelas vias: Rua
Itajará, Rua José Ramon Urtiza, Rua Fábio Lopes dos Santos Luz
e Rua Itapecoca.
Trata-se da quadra 010 do setor 170 do Mapa Oficial da Cidade de
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Aspectos da Rua Itajará, no trecho fronteiriço ao Edifício Jardim Europa.
Aspectos da Rua José Ramon Urtiza, esquina com a Rua Itajará, nos trechos
fronteiriços ao Edifício Jardim Europa.
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V.3 ZONEAMENTO
Após consultarmos os mapas e textos das Leis e Decretos
Municipais que definem o Zoneamento do Município de São Paulo,
àqueles aos quais temos acesso, constatamos que o imóvel,
objeto do presente Laudo está enquadrado em ZONA ZM, Zona
Mista, o que poderá ser confirmado por consulta expressa aos
órgãos municipais competentes.
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V.4 CARACTERÍSTICAS GERAIS E PARTICULARES DO IMÓVEL
V.4.1 GERAIS
V.4.1.1 CARACTERÍSTICAS DO LOGRADOURO
A Rua Itajará, no trecho fronteiriço ao Edifício Jardim Europa,
apresenta-se plana, pavimentada em asfalto e possui 1 pista de
rolamento em duplo sentido com, aproximadamente, 9,00 m de
largura de leito carroçável.
V.4.1.2 TIPO DE OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA
Trata-se de região homogênea, ocupada por prédios de
apartamentos residenciais com predominância dos padrões
superior e fino, mercados, escolas, shopping center, comércio de
âmbito local, etc., que apresenta características
predominantemente residenciais.
V.4.1.3 INFRA-ESTRUTURA URBANA
O local é servido por asfalto, guias e sarjetas, passeio, redes de
águas pluviais, água potável, redes de energia elétrica domiciliar e
pública (iluminação), arborização e telefone.
V.4.1.4 SERVIÇOS COMUNITÁRIOS
Existe serviço de transporte coletivo, constituído por linhas de
ônibus municipais que trafegam pela Rua José Ramon Urtiza com
destino ao centro e bairros.
Existe serviço de coleta de lixo e correios.
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V.4.2 PARTICULARES
V.4.2.1 DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
As principais características do imóvel, objeto do presente
trabalho, são as a seguir descritas.
Fazemos notar, ainda, que a documentação anexada,
principalmente certidões e fotografias, auxiliam a descrição que
segue.
V.4.2.2 TERRENO
De acordo com a documentação fornecida e, ainda, vistoria
realizada no local, pode-se constatar que o terreno sobre o qual
está implantado o Condomínio Edifício Jardim Europa, apresenta-
se em declive acentuado para os fundos, com formato irregular,
situado ao nível das vias para as quais entesta, encerrando área
de, aproximadamente, 2.862,00 m².
V.4.2.3 BENFETORIAS
Sobre o terreno retro descrito encontra-se implantado o
Condomínio Edifício Jardim Europa, o qual é composto por 1 (um)
prédio de apartamentos residenciais.
O edifício apresenta uso estritamente residencial e é composto
por: 2 subsolos, pavimento lazer, térreo e 22 pavimentos
superiores, sendo o 22º andar, a cobertura, pertencente ao 21º
andar, possuindo 1 (um) apartamento por andar.
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Todos os pavimentos são servidos por 2 elevadores da marca
Atlas Schindler, com capacidade para 8 pessoas.
A área de lazer do Condomínio apresenta: piscina aquecida
coberta, piscina externa, sauna, quadra de tênis, academia,
quadra de squash, salão de festas e brinquedoteca.
O edifício apresenta estrutura de concreto armado; fechamentos
laterais em alvenaria; lajes de concreto armado entre os
pavimentos; caixilhos de alumínio e fachada revestida em pintura
acrílica sobre massa corrida e elementos cerâmicos.
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Fachada do Edifício Jardim Europa.
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Idem a foto anterior, vista de outro ângulo.
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Outros aspectos da fachada do Edifício Jardim Europa.
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Vista parcial do hall social do pavimento térreo.
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Idem a foto anterior, vista de outro ângulo. P
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Aspectos parciais da área da piscina coberta e aquecida.
Vista da piscina externa.
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Aspectos da quadra de tênis.
Vista parcial da quadra de squash.
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Vista parcial do interior da academia. P
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Detalhes de acabamento e cconservação do salão de festas. P
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Aspectos parciais da brinquedoteca. P
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Vista parcial do 1º. subsolo de garagem.
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22
V.4.2.3.1 Do Apartamento nº. 131
De acordo com vistoria realizada, pode-se constatar que o
apartamento em questão é constituído por: 4 suítes com varanda,
sendo suíte master com closet e banheira de hidromassagem,
sala de estar com lareira, sala de jantar, varanda gourmet com
churrasqueira, lavabo, escritório, sala de televisão, copa integrada
à cozinha, área de serviço, 1 dormitório de empregada e 1
banheiro de empregada.
Trata- apartamento de padrão fino
(+/-) , com 273,38 m² de área útil, que denota idade de 26 (vinte e
seis) anos e encontra-se em estado de conservação entre nova e
NOTA: Áreas extraídas da matrícula nº. 262.810, do 11º. Cartório
de Registro de Imóveis de São Paulo.
QUADRO DE ÁREAS
Área Útil 273,38 m²Área Depósito 6,92 m² Área Comum 309,92 m²Área Total (m²) 590,22 m²Fração ideal de terreno 4,63550%
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As características internas do apartamento são apresentadas a
seguir:
Apartamento nº. 131
Ambiente Paredes Piso Teto
Dormitório (suíte master)
Pintura látex sobre massa corrida epapel de parede
Tacos demadeira
Forro de gesso
Banheiro (suíte master)
Mármore Mármore Forro de gesso
Closet (suíte master)
Pintura látex sobre massa corrida
Tacos demadeira
Forro de gesso
Varanda (suíte master)
Pintura látex sobre massa corrida
Pedras goiás Forro de madeira
Dormitório (suíte 2)
Pintura látex sobre massa corrida
Tacos demadeira
Forro de gesso
Banheiro (suíte 2)
Azulejos até o teto Porcelanato Forro de gesso
Varanda (suíte 2)
Pintura látex sobre massa corrida
Pedras goiás Forro de madeira
Dormitório (suíte 3)
Pintura látex sobre massa corrida
Tacos demadeira
Forro de gesso
Banheiro (suíte 3)
Azulejos até o teto e parte em pastilha
Porcelanato Forro de gesso
Varanda (suíte 3 e 4)
Pintura látex sobre massa corrida
Pedras goiás Forro de madeira
Dormitório (suíte 4)
Pintura látex sobre massa corrida
Tacos demadeira
Forro de gesso
Banheiro (suíte 4)
Azulejos até o teto e parte em pastilha
Porcelanato Forro de gesso
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Apartamento nº. 131
Ambiente Paredes Piso Teto
Hall de acesso às suítes
Pintura látex sobre massa corrida
Tacos demadeira
Forro de gesso
Sala de Estar Pintura látex sobre
massa corrida Mármore Forro de gesso
Sala de Jantar Pintura látex sobre
massa corrida Mármore Forro de gesso
Varanda com churrasqueira
Pintura látex sobre massa corrida
Pedras goiás Forro de madeira
Lavabo Tecido decorativo
de parede Mármore Forro de gesso
Escritório Pintura látex sobre
massa corrida Mármore Forro de gesso
Sala de Televisão
Pintura látex sobre massa corrida
Tacos demadeira
Forro de gesso
Copa Pintura látex sobre
massa corrida Porcelanato Forro de gesso
Cozinha Painéis em Vidro Porcelanato Forro de gesso
Área de Serviço Pintura látex sobre
massa corrida Porcelanato Forro de gesso
Dormitório de Empregada
Pintura látex sobre massa corrida
Tacos demadeira
Forro de gesso
Banheiro de Empregada
Azulejos até o teto Porcelanato Forro de gesso
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Em vistoria pode-se contatar a existência de:
Armários embutidos no closet da suíte master, dormitórios
das suítes 2, 3 e 4, no corredor de acesso às suítes, no
escritório, na copa, na cozinha e na área de serviço;
As suítes 3 e 4 possuem a varanda em comum;
Os dormitórios de todas as suítes, sala de televisão, sala de
jantar e copa possuem aparelhos de ar condicionado split;
A sala de estar possui sistema de ar condicionado embutido
no teto;
A sala de estar, sala de jantar, varanda, cozinha, escritório e
sala de televisão possuem sistema de som embutido no teto;
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A seguir são apresentadas fotografias do interior do apartamento
nº. 131.
Detalhes de acabamento e conservação do dormitório da suíte master.
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Idem a foto anterior, vista de outro ângulo. P
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Detalhe de acabamento e estado de conservação do banheiro da suíte
máster, com destaque para a banheira de hidromassagem.
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Detalhes de acabamento e conservação do interior do closet da suíte master. P
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Aspectos parciais da varanda da suíte master. P
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Vista parcial do interior do dormitório da suíte 2. P
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Idem a foto anterior vista de outro ângulo, com destaque para o armário. P
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Vista parcial do interior do banheiro da suíte 2. P
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Aspectos parciais da varanda da suíte 2. P
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Detalhe de acabamento e estado de conservação do dormitório da suíte 3. P
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Idem a foto anterior vista de outro ângulo, com destaque para o armário. P
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Detalhe de acabamento e estado de conservação do banheiro da suíte 3. P
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Aspectos parciais do interior do dormitório da suíte 4. P
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Idem a foto anterior vista de outro ângulo, com destaque para os armários. P
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Aspectos parciais do interior do banheiro da suíte 4. P
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Aspectos parciais do corredor de acesso às suítes, com destaque para os
armários.
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Aspectos parciais da sala de estar com lareira. P
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Idem a foto anterior, vista de outro ângulo.
Aspectos parciais da sala de jantar e, ao fundo, para a sala de estar.
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Aspectos parciais da sala de jantar. P
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Aspectos da varanda com churrasqueira. P
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Idem a foto anterior, vista de outro ângulo, com destaque para a
churrasqueira.
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Vista parcial do interior da sala de televisão. P
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Aspectos parciais do escritório. P
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Detalhe de acabamento e estado de conservação do lavabo. P
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Detalhe de acabamento e estado de conservação da copa, integrada à
cozinha.
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Aspectos parciais da cozinha, com destaque para os armários. P
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Aspectos parciais da área de serviço. P
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Idem a foto anterior, vista de outro ângulo. P
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Vista parcial do interior do dormitório de empregada. P
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Detalhe de acabamento e estado de conservação do banheiro de empregada. P
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Vista das 4 (quatro) vagas de garagem do apartamento nº. 131, as quais
estão situadas no 1º. subsolo.
Idem a foto anterior, vista de outro ângulo.
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Vista do depósito pertencente ao apartamento nº. 131, o qual está situado no
1º. subsolo.
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Aspectos internos do depósito. P
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VI. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL
CONSOANTE O MÉTODO COMPARATIVO (Abril/2019)
VI.1 CONSIDERAÇÕES GERAIS SOBRE ESTE MÉTODO
Foi realizada pesquisa de apartamentos ofertados para venda na
região, com características similares ou possíveis de serem
confrontadas, mediante tratamento, ao avaliando.
Os elementos pesquisados foram homogeneizados através de um
-se em consideração os
atributos (fatores) mais importantes e mais utilizados para análise,
sendo descartados aqueles que excederem, para mais ou para
menos, os valores médios em 30%.
Tais fatores são os mais usuais e recomendados para esses
casos, sendo os seguintes os critérios adotados em cada um:
Fator Oferta: utilizado para imóveis em oferta, correspondente a
um deflator de 0,90 para compensação de eventual
superestimativa dos ofertantes;
Padrão: calculado em relação a diferença entre os padrões
publicado pelo IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias
de Engenharia).
Localização: a valoração do imóvel em função da localização é
calculada pela relação entre os índices adotados para ponderação
da diferença de localização entre os comparativos e o avaliando.
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60
Idade: apurada com a relação entre os fatores de depreciação
previstos no critério apresentado a seguir.
Os fatores descritos foram testados e após análise dos
coeficientes de variação de cada fator e do conjunto deles,
verificou- localização
contribuem para a homogeneização da amostra.
VI.2 Depreciações
A fixação das taxas a serem aplicadas nos cálculos para a
depreciação do bem depende da destinação final da valoração. A
porcentagem do valor depreciado pode levar em conta:
- a idade e estado de conservação, caso do modelo de Ross-
Heidecke;
- a idade e o padrão do bem, como o método do valor decrescente,
utilizado para construções civis.
Neste trabalho será utilizado o critério de Ross-Heidecke, que tem
como princípios básicos:
- a depreciação é perda de valor que não pode ser recuperada com
gastos de manutenção;
- as reparações podem apenas dilatar a durabilidade;
- um bem regularmente conservado deprecia-se de modo regular,
enquanto que um bem mal conservado deprecia-se mais
rapidamente.
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61
VI.3 CÁLCULO DO VALOR DE MERCADO DO APARTAMENTO Nº
131, COM 4 VAGAS DE GARAGEM E DEPÓSITO.
Conforme cálculos apresentados em Anexo nº 01, para a data
base de abril de 2019, teremos o seguinte valor do imóvel:
V Aptº. 131 = (A Útil x VUnit. Médio) + (A Útil Vagas de gar. x VUnit. Médio x 0,50)
V Aptº. 131 = (273,38 m² x R$ 4.568,13/m²) + (40,0 m² + 6,92) x R$ 4.568,13/m² x 0,50
V Aptº. 131 = R$ 1.356.003,71
Ou seja:
V Aptº. 131 = R$ 1.356.000,00
(Hum milhão e trezentos e cinquenta e seis mil reais)
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62
VII. ENCERRAMENTO
Nada mais havendo a responder ou esclarecer, o signatário
considera encerrado o presente Laudo que consta de 62
(sessenta e duas) folhas, sendo esta última datada e assinada.
Seguem os seguintes anexos elucidativos:
Anexo nº. 01: Homogeneização dos Imóveis de Referência.
Anexo nº. 02: Tabela de Graus de Fundamentação / Precisão.
São Paulo, 26 de abril de 2019.
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63
ANEXO Nº 01
HOMOGENEIZAÇÃO DOS IMÓVEIS DE
REFERÊNCIA
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__________________________________________________________________________________________________________Rua Iguatemi, 252, Conj. 98, São Paulo, S.P. CEP 01451-010
E-MAIL: [email protected] - FONE : (11) 3031-3860
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COMPARATIVOS Nº. 01/02/03/04
Rua Itajará, nº. 299 - Ed. Jardim Europa.
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__________________________________________________________________________________________________________Rua Iguatemi, 252, Conj. 98, São Paulo, S.P. CEP 01451-010
E-MAIL: [email protected] - FONE : (11) 3031-3860
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COMPARATIVO Nº. 05
Rua Alcantarilla, nº. 53 - Ed. Itamaracá.
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JOSÉ ROBERTO PRICOLI Engenharia de Avaliações e Perícias Engenheiro Civil CREA 060.104.468 1 _____________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________________________________Rua Iguatemi, 252, Conj. 98, São Paulo, S.P. CEP 01451-010
E-MAIL: [email protected] - FONE : (11) 3031-3860
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COMPARATIVOS Nº. 06/07
Rua Almaden, nº. 49 - Ed. J. Fernandes.
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SITUAÇÃO PARADIGMA (Fatores do Avaliando) TIPO DE IMÓVEL
ENDEREÇO
SETOR 170 QUADRA 10
Índice F/L Padrão IdadeEstado de
ConservaçãoFoc
Índice de Padrão
100,00 Fino (+/-) 26 anos "b" 0,682 3,066
ÁREAS DO IMÓVEL AVALIANDO
Área Privativa Área Depósito Área Comum Área Total Vagas de Garagem
273,380 6,920 309,920 590,220 4,00
CRITÉRIOS DE HOMOGENEIZAÇÃO:
PESOS PARA PONDERAÇÃO DE ÁREASÁrea Privativa
1,00
Fator Oferta taxa mensal Percentual de influência dos fatores de homogeneizaçãoFo de juros Padrão Idade Transposição
0,90 100% 100% 100,00%
FATORES - PADRÃO CONSTRUTIVOEconômico 0,600 0,81 1,020Simples sem elevador 1,032 1,266 1,500Simples com elevador 1,260 1,47 1,680Médio sem elevador 1,512 1,746 1,980
1,692 1,926 2,160Superior sem elevador 1,992 2,226 2,460Superior com elevador 2,172 2,406 2,640Fino 2,652 3,066 3,480Luxo
Data Base abr/19 1,0000 1,0000
Rua Itajará, nº. 299, apartamento nº. 131, 13º andar - Ed. Jardim Europa
1,00
Acima de 3,49
Apartamento Residencial
Médio com elevador
Vaga de garagem
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COMPARATIVO 01 (Vende-se)Tipo imóvel: Apartamento Residencial Endereço:Setor 170Quadra 10Fonte:Data : Abril de 2019
Área Privativa (m²) Área total (m²)Vagas de garagem
Preço (R$) Condições
Valor de Vagas de garagem
(R$)
273,38 4,00 998.900,00 À combinar 77.148,20
PARÂMETROS DE HOMOGENEIZAÇÃOModalidade Oferta 0,90Índice F/L PGV 100,00
Padrão Fino (-) 2,652Idade 26 anos
Est. Conservação
Entre regular e necessitando
de reparos simples "d"
Foc 0,645
Preço Padrão (R$) Fator PadrãoFator
Conservação (Foc)
Fator Transposição
Fator Vaga de Garagem
821.861,80 1,156 1,058 1,00 1,000
4Unitário de partida Vup : 3.006,2982 #REF!
#REF!Fator Transposição Ftr : 0,0000Fator Padrão Fp : 469,3090Fator Conservação: Fd : 175,3324Fator Vaga de Garagem: Fv : 0,0000 #REF!
Valor Unitário Médio R$ 3.650,94 /m² #REF! #REF!
Rua Itajará, nº. 299, 5º andar - Ed. Jardim Europa
Entre regular e necessitando de reparos simples "d"
Sr. Eduardo Dias - VED Imóveis - tel: 93802-5803 - ref: VED2003
Apartamento de padrão fino (-), composto por: 4 suítes com varanda, sendo suíte master com closet e 2 banheiros, sala de estar com lareira, sala de jantar, varanda com churrasqueira, sala de televisão, escritório, lavabo, copa, cozinha, área de serviço, 2 dormitórios de empregada, banheiro de empregada e 4 vagas de garagem.
CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL ESTADO DE CONSERVAÇÃO
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COMPARATIVO 02 (Vende-se)Tipo imóvel: Apartamento Residencial Endereço:Setor 170Quadra 10Fonte:Data : Abril de 2019
Área Privativa (m²) Área total (m²)Vagas de garagem
Preço (R$) Condições
Valor de Vagas de garagem
(R$)273,38 4,00 1.100.000,00 À combinar 84.956,47
PARÂMETROS DE HOMOGENEIZAÇÃOModalidade Oferta 0,90Índice F/L PGV 100,00
Padrão Fino (-) 2,652Idade 26 anos
Est. Conservação
Entre regular e necessitando
de reparos simples "d"
Foc 0,645
Preço Padrão (R$) Fator PadrãoFator
Conservação (Foc)
Fator Transposição
Fator Vaga de Garagem
905.043,53 1,156 1,058 1,00 1,000
4Unitário de partida Vup : 3.310,5696 #REF!
#REF!Fator Transposição Ftr : 0,0000Fator Padrão Fp : 516,8084Fator Conservação: Fd : 193,0780Fator Vaga de Garagem: Fv : 0,0000 #REF!
Valor Unitário Médio R$ 4.020,46 /m² #REF! #REF!
Sr. Eduardo - Puro Imóveis - tel: 2222-1818 - ref: PI8346
Apartamento de padrão fino (-), composto por: 4 suítes com varanda, sendo suíte master com closet e 2 banheiros, sala de estar com lareira, sala de jantar, varanda com churrasqueira, sala de televisão, escritório, lavabo, copa, cozinha, área de serviço, 2 dormitórios de empregada, banheiro de empregada e 4 vagas de garagem.
Entre regular e necessitando de reparos simples "d"
Rua Itajará, nº. 299, andar baixo - Ed. Jardim Europa
CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL ESTADO DE CONSERVAÇÃO
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COMPARATIVO 03 (Vende-se)Tipo imóvel: Apartamento Residencial Endereço:Setor 170Quadra 10Fonte:Data : Abril de 2019
Área Privativa (m²) Área total (m²)Vagas de garagem
Preço (R$) Condições
Valor de Vagas de garagem
(R$)273,38 4,00 1.250.000,00 À combinar 96.541,44
PARÂMETROS DE HOMOGENEIZAÇÃOModalidade Oferta 0,90Índice F/L PGV 100,00
Padrão Fino (-) 2,652Idade 26 anos
Est. Conservação
Entre regular e necessitando
de reparos simples "d"
Foc 0,645
Preço Padrão (R$) Fator PadrãoFator
Conservação (Foc)
Fator Transposição
Fator Vaga de Garagem
1.028.458,56 1,156 1,058 1,00 1,000
4Unitário de partida Vup : 3.762,0110 #REF!
#REF!Fator Transposição Ftr : 0,0000Fator Padrão Fp : 587,2823Fator Conservação: Fd : 219,4069Fator Vaga de Garagem: Fv : 0,0000 #REF!
Valor Unitário Médio R$ 4.568,70 /m² #REF! #REF!
Rua Itajará, nº. 299, 15º andar - Ed. Jardim Europa
CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL ESTADO DE CONSERVAÇÃO
Apartamento de padrão fino (-), composto por: 4 suítes com varanda, sendo suíte master com closet e 2 banheiros, sala de estar com lareira, sala de jantar, varanda com churrasqueira, sala de televisão, escritório, lavabo, copa, cozinha, área de serviço, 2 dormitórios de empregada, banheiro de empregada e 4 vagas de garagem.
Entre regular e necessitando de reparos simples "d"
Sra. Samira - Imobiliária Morumbi Gold - tel: 97335-5566 - ref: AP19792
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COMPARATIVO 04 (Vende-se)Tipo imóvel: Apartamento Residencial Endereço:Setor 170Quadra 10Fonte:Data : Abril de 2019
Área Privativa (m²) Área total (m²)Vagas de garagem
Preço (R$) Condições
Valor de Vagas de garagem
(R$)273,38 4,00 1.400.000,00 À combinar 108.126,42
PARÂMETROS DE HOMOGENEIZAÇÃOModalidade Oferta 0,90Índice F/L PGV 100,00
Padrão Fino (+/-) 3,066Idade 26 anos
Est. Conservação Regular "c"Foc 0,672
Preço Padrão (R$) Fator PadrãoFator
Conservação (Foc)
Fator Transposição
Fator Vaga de Garagem
1.151.873,58 1,000 1,016 1,00 1,000
4Unitário de partida Vup : 4.213,4523 #REF!
#REF!Fator Transposição Ftr : 0,0000Fator Padrão Fp : 0,0000Fator Conservação: Fd : 66,4919Fator Vaga de Garagem: Fv : 0,0000 #REF!
Valor Unitário Médio R$ 4.279,94 /m² #REF! #REF!
Sr. Valdo Santana - Ipremier Imóveis - tel: 94651-8640 - ref: MO13275
Apartamento de padrão fino (+/-), composto por: 4 suítes com varanda, sendo suíte master com closet e 2 banheiros, sala de estar com lareira, sala de jantar, varanda com churrasqueira, sala de televisão, escritório, lavabo, copa/cozinha, área de serviço, 2 dormitórios de empregada, banheiro de empregada e 4 vagas de garagem.
Regular "c"
Rua Itajará, nº. 299, 7º andar - Ed. Jardim Europa
CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL ESTADO DE CONSERVAÇÃO
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COMPARATIVO 05 (Vende-se)Tipo imóvel: Apartamento Residencial Endereço:Setor 301Quadra 53Fonte:Data : Abril de 2019
Área Privativa (m²) Área total (m²)Vagas de garagem
Preço (R$) Condições
Valor de Vagas de garagem
(R$)
272,00 4,00 1.500.000,00 À combinar 99.264,71
PARÂMETROS DE HOMOGENEIZAÇÃOModalidade Oferta 0,90Índice F/L PGV 100,00
Padrão Fino (+/-) 3,066Idade 27 anos
Est. ConservaçãoNecessitando
de reparos simples "e"
Foc 0,583
Preço Padrão (R$) Fator PadrãoFator
Conservação (Foc)
Fator Transposição
Fator Vaga de Garagem
1.250.735,29 1,000 1,171 1,00 1,000
4Unitário de partida Vup : 4.598,2915 #REF!
#REF!Fator Transposição Ftr : 0,0000Fator Padrão Fp : 0,0000Fator Conservação: Fd : 785,0549Fator Vaga de Garagem: Fv : 0,0000 #REF!
Valor Unitário Médio R$ 5.383,35 /m² #REF! #REF!
Necessitando de reparos simples "e"
CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL ESTADO DE CONSERVAÇÃO
Apartamento de padrão fino (+/-), composto por: 4 suítes com varanda, sala para 2 ambientes com lareira, varanda, sala de televisão, lavabo, copa, cozinha, área de serviço, dependência de empregada e 4 vagas de garagem.
Rua Alcantarilla, nº. 53, andar alto - Ed. Itamaracá
Sr. Antonio - Local Imóveis - tel: 99956-1788 - ref: 3-IM58401
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COMPARATIVO 06 (Vende-se)Tipo imóvel: Apartamento Residencial Endereço:Setor 301Quadra 51Fonte:Data : Abril de 2019
Área Útil (m²) Área total (m²)Vagas de garagem
Preço (R$) Condições
Valor de Vaga de garagem
(R$)187,00 4,00 1.100.000,00 À combinar 105.882,35
PARÂMETROS DE HOMOGENEIZAÇÃOModalidade Oferta 0,90Índice F/L PGV 100,00
Padrão Fino (-) 2,652Idade 22 anos
Est. Conservação
Entre regular e necessitando
de reparos simples "d"
Foc 0,702
Preço Padrão (R$) Fator PadrãoFator
Conservação (Foc)
Fator Transposição
Fator Vaga de Garagem
884.117,65 1,156 0,972 1,00 1,000
4Unitário de partida Vup : 4.727,9019 #REF!
#REF!Fator Transposição Ftr : 0,0000Fator Padrão Fp : 738,0661Fator Conservação: Fd : -134,6405Fator Vaga de Garagem: Fv : 0,0000 #REF!
Valor Unitário Médio R$ 5.331,33 /m² #REF! #REF!
Rua Almaden, nº. 49, andar alto - Ed. J. Fernandes
Sra. Samira - Imobiliaria Morumbi Gold - tel: 97335-5566 - ref: AP20278
Apartamento de padrão fino (-), composto por: 3 suítes, sendo suíte master com varanda, sala de estar, sala de jantar, sala de televisão, 2 varandas, cozinha, área de serviço, dependência de empregada e 4 vagas de garagem.
Entre regular e necessitando de reparos simples "d"
CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL ESTADO DE CONSERVAÇÃO
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COMPARATIVO 07 (Vende-se)Tipo imóvel: Apartamento Residencial Endereço:Setor 301Quadra 51Fonte:Data : Abril de 2019
Área Útil (m²) Área total (m²)Vagas de garagem
Preço (R$) Condições
Valor de Vaga de garagem
(R$)187,00 3,00 950.000,00 À combinar 68.582,89
PARÂMETROS DE HOMOGENEIZAÇÃOModalidade Oferta 0,90Índice F/L PGV 100,00
Padrão Fino (-) 2,652Idade 22 anos
Est. Conservação
Entre regular e necessitando
de reparos simples "d"
Foc 0,702
Preço Padrão (R$) Fator PadrãoFator
Conservação (Foc)
Fator Transposição
Fator Vaga de Garagem
786.417,11 1,156 0,972 1,00 1,000
4Unitário de partida Vup : 4.205,4391 #REF!
#REF!Fator Transposição Ftr : 0,0000Fator Padrão Fp : 656,5052Fator Conservação: Fd : -119,7619Fator Vaga de Garagem: Fv : 0,0000 #REF!
Valor Unitário Médio R$ 4.742,18 /m² #REF! #REF!
Apartamento de padrão fino (-), composto por: 3 suítes, sendo suíte master com varanda, sala de estar, sala de jantar, sala de televisão, 2 varandas, cozinha, área de serviço, dependência de empregada e 3 vagas de garagem.
Entre regular e necessitando de reparos simples "d"
Rua Almaden, nº. 49, andar baixo - Ed. J. Fernandes
Sra. Samira - Imobiliaria Morumbi Gold - tel: 97335-5566 - ref: AP0841
CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL ESTADO DE CONSERVAÇÃO
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Tabela Resumo dos UnitáriosResultado final da pesquisa
Elemento Área útil (m²)Unitário de Partida
(R$/m²)Unitário Final
(R$/m²)
Verificação da amostra
(R$/m²)
1 273,38 3.006,30 3.650,94 3.650,94
2 273,38 3.310,57 4.020,46 4.020,46
3 273,38 3.762,01 4.568,70 4.568,70
4 273,38 4.213,45 4.279,94 4.279,94
5 272,00 4.598,29 5.383,35 5.383,35
6 187,00 4.727,90 5.331,33 5.331,33
7 187,00 4.205,44 4.742,18 4.742,18
Resultado preliminar da pesquisa
Média aritmética 4.568,13
Desvio padrão 645,70
Coef. de variação 14,13%
Limite inferior 3.197,69
Limite superior 5.938,57
Resultado final após saneamento da pesquisa
Média saneada 4.568,13
Desvio padrão 645,70
Coef. de variação 14,13%
VALOR UNITÁRIO BÁSICO DE MERCADO DO APARTAMENTO
Vu = R$ 4.568,13 /m² TABELA RESUMO
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JOSÉ ROBERTO PRICOLI Engenharia de Avaliações e Perícias Engenheiro Civil CREA 060.104.468 1 _____________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________________________________Rua Iguatemi, 252, Conj. 98, São Paulo, S.P. CEP 01451-010
E-MAIL: [email protected] - FONE : (11) 3031-3860
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ANEXO Nº 02
TABELA DE GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO/
PRECISÃO
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GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO Tabela 4 Graus de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores
Item
Descrição Grau
III II I 1 Caracterização do
imóvel avaliando Completa quanto
a todas as variáveis
analisadas (3)
Completa quanto aos fatores
utilizados no tratamento
Adoção de situação
paradigma
2 Quantidade mínima de dados de mercado,
efetivamente utilizados 12 5 (2) 3
3 Identificação dos dados de mercado
Apresentação de informações
relativas a todas as características
dos dados analisadas, com
foto e características
observadas pelo autor do laudo (3)
Apresentação de informações
relativas a todas as características dos dados analisadas
Apresentação de informações
relativas a todas as características
dos dados correspondentes
aos fatores utilizados
4 Intervalo admissível de ajuste para cada fator e
para o conjunto de fatores
0,90 a 1,25 0,50 a 2,00 (2) 0,40 a 2,50
TOTAL PONTOS (6) (4) (0)
Somatória de pontos dos itens de 1 a 4 = 10 pontos
Tabela 5 Enquadramento dos laudos segundo seu grau de
fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores
Graus III II I Pontos Mínimos 10 6 4
Itens obrigatórios no grau correspondente
Itens 2 e 4 no grau III, com os demais
no mínimo no grau II
Itens 2 e 4 no mínimo no grau II
e os demais no mínimo no grau I
Todos, no mínimo no grau I
Face ao exposto, conforme a NBR 14653-2 o trabalho pode ser
enquadrado no Grau II de fundamentação:
- Pontos mínimos: 10 > 6;
- Itens obrigatórios: mínimo Grau II.
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JOSÉ ROBERTO PRICOLI Engenharia de Avaliações e Perícias Engenheiro Civil CREA 060.104.468 1 _____________________________________________________________________________
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Tabela 6 Grau de precisão estimativa de valor no caso de utilização de tratamento por fatores
Descrição Grau
III II I Amplitute do intervalo de
confiança de 80% em torno do valor central da estimativa
30% 30% - 50% 50%
XX mmiinn == 44..556688,,1133 11,,444400 xx 664455,,7700((77))^̂11//22
XX mmiinn == 44..221166,,7700
XX mmaaxx == 44..556688,,1133 ++ 11,,444400 xx 664455,,7700((77))^̂11//22
XXmmaaxx == 44..991199,,5566
AAmmpplliittuuddee == 44..991199,,5566 -- 44..221166,,7700== 1155,,3399 %% ((<< 3300 %%))44..556688,,1133
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