Обзор рынка складской недвижимости...

Обзор рынка складской недвижимости

Московского региона I полугодие 2014 года

Август 2014

2

Текущая ситуация на складском рынке ............................. 3

Предложение .......................................................................... 5

Спрос ...................................................................................... 13

Ценообразование ................................................................. 18

Поправки в законодательстве ........................................... 19

Информация о компании .................................................... 22

3

Рынок индустриальной и складской недвижимости Москвы и Московской обла-сти находится в состоянии снижения активности. Несмотря на рекордные показа-тели ввода за первую половину года, ситуация со снижающимся спросом и воз-растающими рисками макроэкономического и политического характера давят на складской рынок.

Благоприятное положение складского сегмента в 2013 году, когда наблюда-лась низкая вакантность, высокий платежеспособный спрос и рекордно высокие арендные ставки, сменилось торможением и неуверенностью арендаторов. Ос-новная трудность при заключении новых сделок аренды и продажи заключается в скачкообразных изменениях курсов иностранных валют. Коридор колебания доллара США и евро составил около 9%, причем сначала наблюдалось укре-пление иностранных валют и ослабление рубля, а потом ситуация менялась на противоположную.

Снижение среднего уровня арендных ставок произошло примерно на 8% отно-сительно ставок конца 2013 года. Для девелоперов пришло время принятия так-тических решений относительно приемлемого уровня вакантности (возросшего до 2,8%, тенденция до конца года – повышение до 3-6%) и приемлемого уровня арендных ставок, обеспечивающих необходимый арендный поток.

Текущая ситуация на складском рынке

4

Основные тенденции складского рынка Московского региона (I полугодие 2014 года):

• Новое предложение на рынке складской недвижимости составляет 505 тыс. м2.

• На рынке наблюдается планомерное снижение спроса, после рекордного 2013 года. Показатель поглощения рынка за первые 6 месяцев текущего года составил всего 265 тыс. м2.

• Уровень вакантности незначительно увеличился до 2,8%. За первую половину текущего года вакантность возросла, в среднем, на 1,5% .

• Рынок складской недвижимости «развернулся» с преобладания спроса к пре-обладанию предложения. По итогам I полугодия ввод нового предложения соста-вил 543 тыс. м2, а показатель спроса за аналогичный период – 265 тыс. м2. Разрыв между этими показателями составляет 280 тыс. м2. В 2013 году спрос возобладал над предложением на 300 тыс. м2.

Общая ситуация на рынке представлена в Таблице 1.

Таблица 1. Основные показатели рынка складской недвижимости в H1 2014 года

Основные показателиПоказатель Значение

Общий объем качественного предложения, тыс. м2 7388

Прирост предложения в H1 2014 г., тыс. м2 543

Ожидаемый прирост предложения в 2014 г., тыс. м2 900

Объем поглощения в 1H 2014 г., тыс. м2 265

Средний уровень вакантных площадей, % 2,8 (+1,5%)

Заявляемые арендные ставки, $/м2/год* 110-125

Операционные расходы, $/м2/год 25-40

Ставка капитализации, % 11-12

* Без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей

Источник: Склад-Менеджмент

5

Предложение

Первая половина 2014 года на рынке складской и индустриальной недвижи-мости Москвы и Московской области отметилась выраженным оживлением де-велоперов, которые вывели на рынок рекордные 543 тыс. м2 (+12% относитель-но предыдущего полугодия). За I полугодие 2013 года было реализовано всего 260 тыс. м2, таким образом текущий год превзошел прошлогодний показатель более, чем в 2 раза. Совокупный объем складской недвижимости Московского региона с учетом нового предложения по итогам I полугодия 2014 года составил 7,388 млн. м2.

Ускорение темпов ввода нового предложения наметилось еще во второй по-ловине прошлого года, когда было введено 485 тыс. м2. Очевидно, что рынок «разогревается» и происходит постепенное наращивание темпов ввода ново-го предложения. В 2012 году совокупный прирост складского рынка составил 600 тыс. м2, в 2013 году – 745 тыс. м2.

Напомним, что последний раз рекордные показатели наблюдались в 2009 году – 1,15 млн. м2, что являлось своеобразным индикатором кризиса, разра-зившегося в конце 2008 года. Тогда скорейший вывод складского проекта на рынок и получение ранних арендных потоков стали факторами выживания для девелоперских компаний.

Общее предложение и новое строительство качественных складских площадей, млн. кв. м.


6

Среди крупнейших новых складских объектов стоит отметить складской ком-плекс «Технопром Бритово» (I очередь), общей площадью 80 тыс. м2. Девело-пер проекта – компания «Современные складские технологии», успешно за-вершила строительство двух зданий по 40 тыс. м2, и до конца текущего года планирует ввести еще 95 тыс. м2 в составе второй очереди комплекса.

Бельгийская девелоперская компания Ghelamco ввела в эксплуатацию вто-рую очередь в логистическом парке «Дмитров». В начале этого года проект компании расширился на 75,5 тыс. м2. Первая очередь в данном логистиче-ском парке была введена еще в 2012 году и насчитывала около 56,2 тыс. м2. В соответствии с проектом, к концу 2015 года «Дмитров» будет насчитывать 225 тыс. м2.

В производственно-складском комплексе «Инфрастрой Быково» одноимен-ная компания завершила строительство очередного корпуса (Л) площадью 61,4 тыс. м2. Напомним, что в прошлом году был введен в эксплуатацию корпус Т сопоставимого масштаба. Реализация данного проекта была начата еще в 2007 году, когда на месте бывшего Быковского авиаремонтного завода началось воз-ведения качественной складской недвижимости.

Девелоперская компания PNK Group продолжает вести активную политику на рынке складской и индустриальной недвижимости Москвы и Московской обла-сти. За I полугодие 2014 года компания реализовала 53,6 тыс. м2 в индустри-альном парке «PNK-Северное Шереметьево» и 30,3 тыс. м2 в логистическом парке «PNK-Чехов 2», который является продолжением одного из самых успеш-ных проектов девелопера – логопарка «PNK-Чехов».

Наметилось оживление в промышленном округе «Логистический парк «ТЛК Томилино». Так в начале года на территории промышленного округа было вве-дено в совокупности 77,5 тыс. м2 – компания GHP Group завершила строитель-ство складского здания «Томилино К-43» площадью 49,5 тыс. м2, а «Томилино Девелопмент» ввела здание «Томилино К-41» насчитывающее 28 тыс. м2.

7

Таблица 2. Наиболее крупные складские объекты, введенные в эксплуатацию в H1 2014 года (Московский регион).

Объект РасположениеОбщая

площадь, кв. м

Девелопер Срок ввода

1H 2014Складской комплекс

«Технопром Бритово» (I очередь)

Раменский район, д. Бритово. / Новорязан-

ское шоссе, 31 км80 000

«Современные складские техно-

логии»Q1

Логистический парк «Дмитров»

Дмитровский район / Дмитровское шоссе,

30 км.75 500 Ghelamco Q2

Производственно- складской комплекс

«Инфрастрой Быково» (корпус Л)

Раменский район, пос. Быково / Новорязан-

ское шоссе, 19 км61 424

«Инфрастрой Быково» (струк-тура «АТ Недви-

жимость»)Q2

Индустриальный парк «PNK-Северное Шереметьево»

Дмитровский р-н, вблизи д. Глазово / Дмитров-

ское шоссе, 27 км53 600 PNK Group Q1

«ТЛК Томилино» (Складское здание «Томилино К-43»)

Люберецкий район, Томилино пос. / Рязан-ское и Новорязанское

шоссе, 6 км49 500 GHP Group Q2

Индустриальный парк «Орудьево»

(платформа компании FM Logistic)

Дмитровский район, д. Ивашево / Дмитровское

шоссе, 60 км42 000 ГК «МИЦ» Q2

Складской комплекс «Атлант-Металло-

пласт»

Ногинский район, гп. Обухово / Горьковское

шоссе, 27 км39 000

Компания «Атлант-Метал-

лопласт»Q2

Логистический парк «PNK-Чехов 2»

Чеховский район / Сим-феропольское шоссе,

45 км30 300 PNK Group Q2

«ТЛК Томилино» («Томилино К-41»)

Люберецкий район, Томилино пос. / Рязан-ское и Новорязанское

шоссе, 6 км28 000 «Томилино

Девелопмент» Q1

Логистический парк «Покров»

Подольский район, с/п Стрелковское, с. По-кров / Симферополь-

ское шоссе,18 км23 000 «Лого Групп» Q2

8


Подольский район, пересечение Симферо-польского шоссе и ММК / 28 км от МКАД по Сим-феропольскому шоссе

17 000Холдинг «Стро-

ительный Альянс»

Q1

Склад «Ям (Сервис-Лайн)»

городской округ Домо-дедово, с. Ям / Кашир-

ское шоссе, 13 км12 000 «Сервис-Лайн» Q2

Холодильно-складской комплекс MX-LOGISTIC

г. Москва, промзона Курьяново, Проекти-руемый проезд 4386,

корпус 812 800 Компания

MX LOGISTIC Q1


«Шереметьево»

Московская обл., г. Лобня / Ленинградское

шоссе, 16 км11 300 «Стройбизнес-

групп» Q2

Терминал «Сити-Бокс» г. Москва, Варшавское ш., 125 стр. 18. 4 800 Компания

«Сити-Бокс» Q2

Складской комплекс «Голицыно»

Московская обл., г. Голицино / Минское

шоссе, 25 км2 660 «ГЕМА Инвест» Q2

Итого введено в H1 542 884


Территориальное распределение новой складской недвижимости, введенной в I полугодии 2014 года, происходило по двум основным направлениям: север-ному (34%) и юго-восточному (42%) направлениям. На южном направлении вве-ли всего 16% от совокупного предложения, хотя по итогам прошлого года, 37% от совокупного показателя введенной складской и индустриальной недвижи-мости было реализовано на южном направлении. Вероятнее всего, смещение реализованных проектов на север и юго-восток говорит о пресыщении южного направления, заметно лидировавшего последние несколько лет, а также о по-степенном развитии и диверсификации складского рынка региона.

По северному направлению, насчитавшему более 180 тыс. м2, основной вклад был внесен такими проектами как логистический парк «Дмитров», индустриаль-ный парк «PNK-Северное Шереметьево», индустриальный парк «Орудьево» и другими.

9

Среди новых юго-восточных складских проектов, привнесших более 230 тыс. м2 по данному направлению, стоит отметить складской комплекс «Технопром Бритово» (1 очередь), производственно-складской комплекс «Инфрастрой Бы-ково» (корпус Л), промышленный округ «ТЛК Томилино» («Томилино К-43» и «Томилино К-41») и другие.

Направления ввода новой складской недвижимости в Московском регионе в H1 2014 г, тыс. м2.


До конца 2014 года запланирован значительный объем ввода нового предло-жения на территории Москвы и Московской области. Девелоперы анонсировали выход еще 1 млн. м2 складской недвижимости помимо уже реализованных 543 тыс. м2. По оценкам нашей компании, текущий год имеет шансы побить 4-5 летний рекорд темпов прироста складского рынка.

10

Наиболее крупным вводом, во II полугодии 2014 года, может стать третья очередь индустриального парка «Южные Врата» от девелоперской компании Radius Group. Площадь финальной очереди проекта составляет примерно 200 тыс. м2. Строитель-ство индустриального парка было начато в 2006 году, а в 2009 состоялся ввод пер-вой очереди – 70 тыс. м2. Общая площадь проекта составит 650 тыс. м2.

Компания PNK Group намеревается продолжить реализацию своих проектов и после успешной первой половины этого года. До конца 2014 года девелопер пла-нирует ввести еще 113 тыс. м2 в логистическом парке «PNK-Чехов 2». Напомним, что 30,3 тыс. м2 в данном складском проекте уже вышли на рынок во 2 квартале текущего года.

Девелоперская компания «АТ Недвижимость», занимающаяся строительством индустриально-складского комплекса «Логопарк Софьино» через структуру ООО «Технопарк Софьино», ожидает окончание строительных работ первой очереди в конце 2014 года. Общая площадь первой очереди будет насчитывать 89 тыс. м2. «Софьино» - второй крупный складской проект компании после «Инфрастрой Быково». Земельный участок проекта площадью 137 Га расположен в 32 км от МКАД по Новорязанскому шоссе. К 2018 году «Логопарк Софьино» будет насчи-тывать 826 тыс. м2.

Таблица 3. Наиболее крупные складские объекты, заявленные к вводу в эксплуатацию в Н2 2014 года (Московский регион)

Объект Расположение КлассОбщая

площадь, м2

ДевелоперПланируе-

мая дата ввода

Индустриальный Парк

«Южные Врата» (III очередь)

Городской округ До-модедово / Кашир-ское шоссе, 30 км

А 200 000 Radius Group Q3

Логистический парк «PNK-Чехов 2»

Чеховский район / Симферопольское

шоссе, 45 кмА 113 310 PNK Group Q3-Q4

Складской комплекс

«Никольское»

Дмитровский район / Дмитровское шос-

се, 35 км.А 106 000

Eastward Capital

и National Consulting

Q3

11

Логистический парк «Радумля» (фаза I А)

д. Радумля / Ленин-градское шоссе,

33 кмА+ 105 000 TGK Q4

Индустриальный парк «Логопарк

Север-2» (I фаза)

Солнечногорский район, д. Литвино-во / Ленинградское

шоссе, 30 км

А 100 000

Компания «Логопарк Девело-пмент»

Q4

Складской ком-плекс «Технопром

Бритово» (II очередь)

Раменский район, д. Бритово. / Ново-рязанское шоссе,

31 км

А 95 000

«Современ-ные склад-ские техно-

логии»

Q4

Индустриально-складской

комплекс «Лого-парк Софьино»

(I фаза)

п. Софьино / Ново-рязанское шоссе,

32 кмА 89 000

ООО «Технопарк Софьино» (структура «АТ Недви-жимость»)

Q4

Логистический парк «Новая Рига»

(I очередь)

Истринский район / Новорижское шос-

се, 28 кмА 67 000 Raven

Russia Q4

Технопарк «Сынково» (I очередь)

Подольский рай-он, с. Сынково /

Симферопольское шоссе, 26 км

А 53 500

ООО «УК Логистиче-ский парк

«Сынково»

Q4


Среди новых проектов, в которых запланирована реализация первых очере-дей, стоит выделить логистический парк «Радумля». Первая очередь данного крупного проекта будет насчитывать 294,9 тыс. м2 складов различного назначе-ния, в т. ч. 41,8 тыс. м2 офисных помещений. Первая очередь состоит из фазы 1А (105 тыс. м2), ввод которой намечен на 4 квартал 2014 года, и 1Б (190 тыс. м2) со сроком ввода – 4 квартал 2015 года. Девелопером проекта выступает группа компаний TGK.

На 4 квартал 2014 года анонсированы первые очереди индустриальный парк «Логопарк Север-2» (девелопер - «Логопарк Девелопмент»), логистический парк «Новая Рига» и технопарк «Сынково».

12

Направления ввода ожидаемой складской недвижимости в Московском регионе в H2 2014 г, тыс. м2.


В отличие от I полугодия, вторая половина 2014 года будет выраженно ориен-тирована на южное направление – 41% от совокупного объема анонсированной недвижимости или 397 тыс. м2 в абсолютном значении. В первую очередь, потен-циальное доминирование южного направления связано с вводом 200 тыс. м2 в индустриальном парке «Южные Врата». По северному направлению ожидается около 32% или 311 тыс. м2. На юго-восточное направление заявлено всего 19% от потенциального прироста предложения или 184 тыс. м2.

До конца года заявлено более 1 млн. м2, что в совокупности с первой половиной года составит 1,5 млн. м2. Наиболее вероятный объем нового предложения с уче-том состояния российской экономики и спроса на складскую недвижимость может остановиться на отметке в 900 тыс. м2. Таким образом, мы ожидаем ввод не более 400 тыс. м2 складской недвижимости до конца текущего года.

13

Спрос

После рекордных показателей спроса на складскую недвижимость в 2013 году, когда совокупный показатель поглощения достиг 1 млн. м2, I полугодие 2014 года с показателем в 265 тыс. м2 выглядит более чем скромно. За анало-гичный период прошлого года было поглощено в 1,7 раза больше, чем в этом. Во II полугодии прошлого года было куплено и арендовано 550 тыс. м2, а в пер-вой половине этого года в 2,1 раза меньше, что свидетельствует о достаточно резкой паузе на рынке.

Первая половина 2014 года продемонстрировала, что участники рынка пред-почли взять дополнительно время на заключение сделок по продаже или арен-де складской недвижимости, или вовсе перенести решение складского вопроса на более поздний срок. Пик спроса в прошлом году пришелся на 2-3 кварталы, когда было куплено и арендовано порядка 70% от совокупного годового показа-теля, а в первом полугодии 2014 года ситуация изменилась – объем сделок в 1 квартале превышает показатель 2 квартала.

Потребность в качественной складской недвижимости у многих компаний со-храняется. Дефицит на складском рынке в 2013 году, а так же необходимость переждать неблагоприятное время в первой половине 2014 года, с точки зрения участников рынка, повлекут за собой проявления отложенного спроса в перспек-тиве 6-12 месяцев.

Высокие темпы ввода нового предложения в I полугодии 2014 года и сокра-щение объемов, которые способен поглотить рынок за аналогичный период, повлияли на средний уровень вакантности. По итогам первой половины года вакантность повысилась до 2,8% (+1,4% относительно конца 2013 года). Если спрос будет сдерживаться неуверенностью игроков рынка, а ввод нового пред-ложения на рынок во II полугодии составит 400-500 тыс. м2, то средний уровень вакантности по складскому рынку Москвы и Московской области может под-няться до отметки 5,5%.

14

Динамика предложения и уровня вакантных площадей в качественных складских объектах


Повышение среднего уровня вакантности будет служить, в некотором роде, оз-доровлению складского рынка. Складской рынок является в данный момент «рын-ком производителя» за счет дефицитного состояния и преобладанием спроса над предложением в 2013 году. Такое положение вещей сказывается в первую очередь на арендных ставках и на качестве предоставляемых услуг по аренде. Для того, чтобы сдержать повышение среднего уровня вакантности девелоперским и управ-ляющим компаниям придется пойти на уступки перед потенциальными арендато-рами, принять для себя решение о возможном уровне вакантности в складском объекте с учетом доходности проекта.

На рынке все еще присутствует потенциальный спрос, который по ряду объектив-ных причин не превратился в реальные сделки. Аналитики нашей компании ожида-ют активизацию спроса во второй половине 2014 года по двум основным причинам. Во-первых, основной неблагоприятный фактор, сыгравший на ослабление спроса в начале года, в виде скачкообразного повышения курса иностранных валют к се-редине года частично нивелирован. В июне-июле наблюдается стабилизация курса валют и укрепление рубля. Во-вторых, появление готовых привлекательных склад-ских проектов, введенных в эксплуатацию в начале года, после дефицитного 2013 года может побудить потенциальных арендаторов к активному поиску склада под собственные нужды. Мы ожидаем, что показатель годового спроса составит около 700 тыс. м2 и до конца года произойдет повышение активности основных игроков складского субрынка.

15

Транспортная компания STS Logistics арендовала 35 тыс. м2 в строящемся логи-стическом парке «Логопарк Север-2». Данная сделка является крупнейшей за пер-вую половину 2014 года на складском рынке. Строительство логопарка идет полным ходом, общая складская площадь проекта может составить 222 тыс. м2. Проект рас-положен на севере Московской области, рядом с успешно реализованным «Логопар-ком Север», основными арендаторами которого являются «ИКЕЯ» и «Эльдорадо».

В логопарке «Инфрастрой Быково» розничная сеть модной женской одежды и ак-сессуаров Incity арендовала 30 тыс. м2. Таким образом данная компания планирует повысить эффективность работы логистики и расширить объем продаж через соб-ственный интернет магазин.

Розничная сеть по продаже игрушек и товаров для детей «Бубль Гум» по догово-ру аренды заняла 24 тыс. м2 во вновь построенном складском здании «Томилино К-43», расположенном на территории промышленного округа «ТЛК Томилино».

В начале года так же отметилась известная логистическая компания DMD-Cargo, арендовавшая порядка 22 тыс. кв. м в логистическом парке «PNK-Бекасово». Дан-ная сделка была совершена в формате build-to-suit, проект логистического парка находится на начальном этапе строительства, а выход проекта на рынок ожидается только к 2016 году.

Логистическая компания «EД Логистик» заняла 20 тыс. кв. м в складском комплек-се «Технопром Бритово». Данный складской проект размещен в Раменском районе, в 31 км от МКАД по Новорязанскому шоссе. Напомним, что в I полугодии текущего года в «Технопорте Бритово» было введено в эксплуатацию 80 тыс. м2.

Компания LogoLab арендовала порядка 24 тыс. м2 в логистическом парке «Дми-тров». Таким образом, 3PL оператор планирует увеличить грузопотоки Москвы и Мо-сковской области в несколько раз. Данная логистическая компания располагает об-ширной филиальной сетью на территории РФ, но до недавнего времени столичный регион не входил в приоритеты компании. Сделка в логопарке «Дмитров» позволит упрочить позиции логиста на столичном рынке транспортных услуг.

16

Таблица 4. Примеры крупных сделок по аренде/продаже складской недвижимости в H1 2014 года

Объект Класс Площадь, кв. м Арендатор / Покупатель Тип сделки

H1 2014

Логистический парк «Логопарк Север-2» А STS Logistics 35 000 аренда

Логистический парк «Быково» А Incity 30 000 аренда«ТЛК Томилино» (Складское

здание «Томилино К-43») А «Бубль Гум» 24 000 аренда

Логистический парк «Дмитров» А LogoLab 23 000 аренда

Логистический парк «PNK-Бекасово» (build-to-suit) А+ DMD-Cargo 22 000 аренда

Складской комплекс «Технопром Бритово» А Компания

«EД Логистик» 20 000 аренда

Склалдской комплекс «ФораФрам» А «Пульс» 18 000 аренда

Складской комплекс «Терминал Булатниково» А «Америа Русс» 15 000 аренда

Логистический парк «Сынково» А Фонд Stone Hedge 14 000 покупка

Индустриальный парк «PNK-Северное Шереметьево» А+

Корпорация Hilti 13 200 арендаOSG 11 500 аренда

Складской комплекс ООО «Простор СФ» В+ Конфиденциально 12 700 аренда

Логистический парк «PNK -Внуково» А Компания

«Фруктовая почта» 12 698 аренда


Первая половина 2014 года продемонстрировала сохранение высокого спро-са на качественную складскую недвижимость у логистических компаний, на кото-рые пришлось около 43% от совокупного объема заключенных сделок. Благодаря крупным сделкам у компаний STS Logistics, LogoLab и DMD-Cargo логистические операторы сохраняют положение привлекательных клиентов для девелоперских и управляющих компаний даже на фоне ослабления общего спроса на рынке. В 2013 году компании сферы логистики продемонстрировали долю в 21% от сово-купного спроса, вероятно, что до конца текущего года высокий спрос сохраниться за данными участниками рынка.

17

На компании, занимающиеся ритейлом, за первые 6 месяцев года пришлась 20% доля рынка. Оптовая и розничная торговля, несмотря на некоторые макроэко-номические и политические сложности, продолжают оставаться привлекательным и доходным направлением бизнеса. Как отмечалось выше, компания «Бубль Гум» заключила крупную сделку в производственном округе «ТЛК Томилино», так обра-зов выйдя на привлекательный московский рынок.

Распределение спроса по типу арендаторов/покупателей складской недвижимости в Московском регионе, H1 2014 года.


На компании осуществляющие оптовую и розничную продажу одежды и обуви пришлось 11%, а на организации производственной направленности всего 5%.

Привлекательность складского сегмента сохранится и в 2014 году, возможно, что неблагоприятный макроэкономический и политический фон будет играть на снижение среднегодовых показателей спроса. Повторение рекордного объема по-глощения рынка в 1 млн. м2, вероятнее не произойдет. На 2014 год прогноз по объему купленной и арендованной складской недвижимости составляет не более 700 тыс. м2.

18

Ценообразование

1 Средний уровень эксплуатационных платежей составляет $ 25-40 м2/год, в зависимости от индивидуальных характеристик организации и уровня услуг.

На протяжении всего 2013 года наблюдалось удержание рекордно высоких ста-вок на качественную складскую недвижимость Москвы и Московской области. Удержание высокой арендной планки удавалось достичь за счет умеренных тем-пов ввода нового предложения, уступающему показателям спроса, а так же ре-кордно низкому среднему уровню вакантности. Перелом ситуации на складском рынке начался в конце 1 квартала -начале 2 квартала текущего года, когда ставки снизились в среднем на 7-8% и начала расти вакантность складских проектов.

Причиной замедления и плавного снижения спроса является резкое скачко-образное колебание курса иностранных валют, а так как большинство арендных договоров заключается в долларах или евро, а расчеты происходят в рублях по курсу соответствующих валют на дату расчетов по договору, то подобная ситуация с удорожанием валюты застала врасплох арендаторов. Коридор колебания дол-лара за первое полугодие 2014 года – около 9%, а коридор европейской валюты – 8%. На протяжении 1 квартал наблюдался планомерный рост валют, а с началом 2 квартала тренд изменился, валютные курсы в середине лета фактически пришли к тем позициям, на которых находились в январе текущего года. Если ситуация связанная с колебаниями валютных курсов стабилизируется, рубль укрепит свои позиции, то сниженные ставки на 8% может поддержать спрос и предотвратить дальнейшее снижение арендных ставок.

Таким образом, средний уровень арендных ставок на складскую недвижимость класса А составляет $ 115-125 м2/год, а на недвижимость класса В - $ 110-120 м2/год. К базовой арендной ставке, в качественных объектах – складах класса А, арендатор оплачивает НДС, затраты эксплуатирующей1 организации и коммуналь-ные расходы.

Изменение среднего уровня арендных ставок с высокой точностью и долей ве-роятности невозможно, но аналитики нашей компании предполагают, что аренд-ные ставки не подвергнуться значительному пересмотру до конца текущего года. Среди основных трендов формирующих арендные ставки можно выделить потре-бительскую активность, общее состояние экономики и уверенность предпринима-телей, доступность финансовых ресурсов в форме кредитов.

Средний уровень стоимости 1 м2 складской недвижимости на рынке московского региона находится на уровне 8500-1300 $/м2, ставка капитализации для складской недвижимости составляет 11-12%.

19

Поправки в законодательстве

Введение единого налога на недвижимость для физических лиц будет введено не ранее 2015 года, хотя изначально планировалось начать взимать данный налог с 2014 года. Единый налог на недвижимость заменит налог на имущество и зе-мельный налог. Базой начисления налога будет выступать кадастровая стоимость объекта недвижимости. В соответствии с последним текстом готовящегося законо-проекта владельцы жилых помещений будут платить 0,1% кадастровой стоимости объектов, нежилых — 0,5%. Земельные участки под жилье, дачи и сельское хозяй-ство будут облагаться налогов в размере 0,3% кадастровой стоимости, для земель под другие цели — 1,5%.

20

немецко-голландское качество, любой размер боксовпин-кодовая сигнализация

Вместо кладовок, балконов и гаражей - система автономного хранения SafeSpace. Ваш личный мини-склад!

(495) 255-22-11safespace.ru

SafeSpace на Киевском шоссе

Киевское шоссе, БП “Румянцево”

SafeSpace на Можайском шоссе

БП “Премиум Вест”

SafeSpace у м.Ленинский пр-т

5-й Донской проезд, д.15, стр.7

Мы предоставляем своим клиентам большие боксы площадью 50-120 м2. Эти боксы доступны в бизнес-парке «Румянцево» на Киевском шоссе, в бизнес-парке «Премиум Вест» на Можайском шоссе, а так же в нашем новом хранилище в г. Зеленограде.

Так же мы предлагаем в аренду 1500 м2 складских площадей на Можайском шоссе.

Склад индивидуального хранения SafeSpace – это, в первую очередь, личный мини-склад размером от 1 м3 до 25 м2, где Вы можете разместить бухгалтерские документы и архив-ную документацию, вещи и мебель на время ремонта или переезда, вещи сезонного хранения, автозапчасти, туристическое снаряжение, лишнюю мебель и любое другое временно не используемое имущество.

- Выплачиваем вознаграждение агентам за привлечение арендаторов!

Агентам Собственникам- Ждем от вас предложений по аренде или продаже Вашей недвижимости!

Мы находимся:

Теперь воспользоваться нашими услугами в предоставлении теплого, сухого, комфортного и доступного места для хранения

можно и в г. Зеленограде!

22

Информация о компании

Компания «Склад Менеджмент» обладает значительным опытом консультационных услуг в области ответственного

хранения и аренды складских помещений, и по объему сделок занимает лидирующие позиции в Московском регионе.

Наши преимущества в 3PL услугах• Наличие специалистов со значительным опытом работы в логистике• Полная база объектов по Московскому региону• Возможность подбора оптимального оператора по соотношению цена-качества• Современные технологии работы – видео-презентации, ГИС-системы.

Контактная информация:

Российская Федерация, Московская область, г. Подольскул. Комсомольская, д.1, бизнес-центр «Подольский», 8 этажТел.: +7 (495) 6 611 611Факс: +7 (495) 9 430 286e-mail: [email protected]

Обзор рынка складской недвижимости...

Documents