РЫНОК ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Г. … › documents ›...
TRANSCRIPT
РЫНОК ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Г. КАЛИНИНГРАД
АНАЛИЗ И ПРОГНОЗ РАЗВИТИЯ
Июль 2018 г.
Центр самогозападного региона Российской Федерации – Калиниградской области, полуэксклава, граничащего с Польшой и Литвой.
Город с богатой 750-летней историей, с множеством архитектурных памятников, родина философа Иммануила Канта.
ГОРОД КАЛИНИНГРАД
КАЛИНИНГРАД В ЦИФРАХ
Калининград – центр Особой экономической зоны, дающей значительные льготы и преференции для ведения бизнеса на территории города.
475 056 чел.НАСЕЛЕНИЕ КАЛИНИНГРАДА (01.01.2018 г.)*
56,6 млрд. руб.(рост 6% по отношению к 2016 году)
или 119 144 рублей в год на одного жителя.*
ОБОРОТ РОЗНИЧНОЙ ТОРГОВЛИ (2017 г.)
32 445 руб.СРЕДНЕМЕСЯЧНАЯ ЗАРПЛАТА (2018 г.)*
1259 кмРАССТОЯНИЕ ДО МОСКВЫ
* www.gks.ru> Калининград один из важнейших туристических центров РФ. В 2017 году город посетило
свыше 1,3 млн. гостей. В 2018 этот показатель, по мнению экспертов, вырастет на 17%.**> Калининградская область занимает 5 место по обеспеченности личным автотранспортом на
душу населения – 348 шт. на 1000 человек.***
Специфика обособленности Калининграда от остальной России компенсируется значительным туристическим потоком и особыми экономическими условиями, созданными Федеральным центром.
** http://tass.ru/obschestvo/4826293*** Данные аналитического агентства «Автостат» на 01.01.2018
https://www.autostat.ru/press-releases/34032/
IDEM-NN.RU8 800 775 87 13
Рынок качественной торговой недвижимости Калининграда уже в достаточной мере развит. На момент исследования
рынок качественной торговой недвижимости города практически достиг первичного порога насыщенности
в 450 кв.м / 1000 жителей и составляет 448 кв.м на 1000 жителей. В ближайшие 2 года рынок будет развиваться в качественной плоскости.
СРАВНЕНИЕ ОБЕСПЕЧЕННОСТИ КАЧЕСТВЕННЫМИ ТОРГОВЫМИ ПЛОЩАДЯМИ ПО НЕКОТОРЫМ ГОРОДАМ РФ ПО ДАННЫМ 2018 г. *
ГОРОДА
ЧИСЛЕННОСТЬ НАСЕЛЕНИЯ
по данным на 01.01.2017 г.
тыс. чел.
ОБЕСПЕЧЕННОСТЬ КАЧЕСТВЕННЫМИ
ТОРГОВЫМИ ПЛОЩАДЯМИ **
кв.м / 1000 чел.
СРЕДНЯЯ НОМИНАЛЬНАЯ
НАЧИСЛЕННАЯ З/П
по области 2017 г.
тыс. руб.
ВЕЛИЧИНА ПРОЖИТОЧНОГО
МИНИМУМА
на душу населения по области
I квартал 2018 г.
руб.
Нижний Новгород 1 264 619 30 587 9 165
Санкт-Петербург 5 282 553*** 54 321 1 10 862 1
Москва 12 381 507*** 73 153 1 15 397 1
Калининград 475 436 31 242 10 634
Брянск 407 401 24 411 9 558
Симферополь 362 377 26 313 9 289
* по данным компании «IDEM»
** Под качественным / профессиональным торговым центром Консультантами компании «IDEM» понимается торговый центр арендопригодной площадью (здесь и далее используется термин GLA- Global leasing Area,) от 5 тыс. кв.м с эффективной концепцией, имеющей в своем составе один или несколько крупных якорных арендаторов и торговую галерею, представленную сетевыми международными, федеральными и/или региональными ритейлерами, с благоустроенной прилегающей территорией и достаточной парковкой для посетителей
*** по данным компании «Knight Frank»
1 данные по городу
IDEM-NN.RU8 800 775 87 13
ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
ОБЕСПЕЧЕННОСТЬ НАСЕЛЕНИЯ КАЧЕСТВЕННЫМИ ТОРГОВЫМИ ПЛОЩАДЯМИ
700
600
500
400
300
200
100
0
0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000
САНКТ-ПЕТЕРБУРГ
МОСКВА
НИЖНИЙ НОВГОРОД
КАЛИНИНГРАД
СИМФЕРОПОЛЬ
ТАМБОВ
БРЯНСКТВЕРЬ
ЧИСЛЕННОСТЬ НАСЕЛЕНИЯ, 2017 Г.
КАЛИНИНГРАД – ОДИН ИЗ ЛИДЕРОВ по обеспеченности качественными торговыми площадями среди городов
с населением до 500 тыс.чел.
ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ КАЛИНИНГРАДА
ТЦ «БАЛТИЙСКАЯ ГАЛЕРЕЯ»
ГИПЕРМАРКЕТ «LEROY MERLIN»
ТЦ «ГРАНД»
ТРЦ «ЕВРОПА» ТЦ «МЕГА ЦЕНТР» МФК «CLOVER CITYCENTER»
ТЦ «АКРОПОЛЬ»
ГИПЕРМАРКЕТ «CASH»
ГИПЕРМАРКЕТ «METRO»
ТЦ «МАЯК»
ТРЦ «КАЛИНИНГРАД ПЛАЗА» ТЦ «ВИКТОРИЯ НА ПОБЕДЫ»
ТРЦ «ЭКВАТОР»ТД «СЕЛЬМА»
ТЦ «СИТИ»
ГИПЕРМАРКЕТ «БАУЦЕНТР»
ГИПЕРМАРКЕТ «БАУЦЕНТР»
ТРК «ЭПИЦЕНТР»
ТЦ «ВИКТОРИЯ ЮЖНЫЙ ВОКЗАЛ»
ГИПЕРМАРКЕТ «БАУЦЕНТР»
ТЦ «МЕГА МАРКЕТ»ТЦ «МЕГА СИТИ»
EX. ТЦ «ВЕСТЕР»
ЦЕНТРАЛЬНЫЙКЛАСТЕР
IDEM-NN.RU8 800 775 87 13
IDEM-NN.RU8 800 775 87 13
НАЗВАНИЕ торгового центра
ГОД ОТКРЫТИЯ
ЗНАЧЕНИЕ торгового
центра в городе
GBA, кв.м
GLA,кв.м
ПАРКОВКА,м/мест
ЯКОРНЫЕ АРЕНДАТОРЫ
МФК «МЕГА»: «МЕГА ЦЕНТР»
«МЕГА МАРКЕТ» «МЕГА СИТИ»
2004 – 2005 гг.
реконцепция
2016 – 2017 гг.Окружной 92 997 28 364
370(в т.ч. подземная
190)
Виктория (FMCG), Уйма (БТиЭ),
Мебельный центр
МФК «CLOVER
CITYCENTER»2009 г.
Центр моды (окружной)
10 100 7 045 166Л’Этуаль, Кроха,
1000 и одна сумка
МФК «КАЛИНИНГРАД
ПЛАЗА»2006 г. Окружной 39 000 13 800 400
Виктория (FMCG), DNS (БТиЭ),
Снежная Королева(одежда)
МФК «АКРОПОЛЬ»
2006 г. Окружной 42 000 19 800520
(360 крытых, 160 наземных)
Мебельный центр, City Shopper (одежда),
Сохо (БТиЭ)
ТРК «ЭПИЦЕНТР»
2006 г. Окружной 21 500 17 300 250
InterSpar (FMCG), BaltMaximus (БТиЭ),
Детский мир (товары для детей)
ТЦ «МАЯК» 2006 г. Региональный 12 574 9 256 60
EuroSpar (FMCG), Фермерский двор
(сеть фермерских рынков нового формата),
BaltMaximus (БТиЭ) – 3-й этаж временно закрыт
ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ Г. КАЛИНИНГРАДА
Другие популярные ТЦ – МФК «Калининград Плаза», МФК «Акрополь»
САМЫЙ ПОСЕЩАЕМЫЙ ТОРГОВЫЙ ЦЕНТР — МФЦ «ЕВРОПА»
Дата открытия:
1 очередь – 2008 г. 2 очередь – 2013 г.
Значение:
РЕГИОНАЛЬНЫЙ
GBA / GLA, кв.м:
83 494 / 33 579
Парковка, м/мест:
419
Якорные арендаторы:
СПОРТМАСТЕР (Спорттовары)
М.ВИДЕО (БТиЭ)
ZARA (Одежда)
IDEM-NN.RU8 800 775 87 13
НАЗВАНИЕ торгового центра
ГОД ОТКРЫТИЯ
ЗНАЧЕНИЕ торгового
центра в городе
GBA, кв.м
GLA,кв.м
ПАРКОВКА,м/мест
ЯКОРНЫЕ АРЕНДАТОРЫ
ТЦ «СИТИ»
2005 г. Районный 23 015 15 878420
(310 крытых,110 наземных)
Фермерский двор (сеть фермерских рынков
нового формата), Планета одежды и обуви,
BaltMaximus (БТиЭ), Мебельный центр
ТЦ «ГРАНД»
2005 г. Районный 21 500 17 200 335
InterSpar (FMCG), Клондайк (DIY),
BaltMaximus (БТиЭ), Мебельный центр
EX. ТЦ «ВЕСТЕР»
2016 г. Районный 8 200 6 600 160Большая семья (FMCG),
Вот это да! (дисконт)
ТЦ «БАЛТИЙСКАЯ
ГАЛЕРЕЯ»2016 г. Районный 14 000 11 200 200
EuroSpar (FMCG), Гринвест (БТиЭ),
Мебельный центр – на трех этажах
ТЦ «ВИКТОРИЯ
ЮЖНЫЙВОКЗАЛ»
2013 г. Районный 11 400 700 60Виктория (FMCG),
Детский мир (товары для детей)
ТЦ «ВИКТОРИЯ
НА ПОБЕДЫ»н/д Районный 9 600 7 300 150 Виктория (FMCG)
ТЦ «ЭКВАТОР» (+ ТЦ «СЕЛЬМА»)
204 г. Районный 15 000 11 000 200EuroSpar (FMCG),
BaltMaximus (БТиЭ), Супер Цены (дисконт)
РАЙОННЫЕ ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ Г. КАЛИНИНГРАДА
В Калининграде 14 качественных* торговых центров, общей арендопригодной площадью 207 тыс. кв.м.
Средний парковочный индекс (количество парковочных мест на 100 кв.м арендопригодных площадей) г. Калининград по всем торговым центрам составляет ≈ 1,7. Нормальным показателем является 4 машиноместа на 100 кв.м. Причина, вероятнее всего, в концентрации ТЦ в центре города, где много исторических зданий и памятников архитектуры. Торговые центры просто не способны найти свободные площади для организации парковки на этой территории. Усугубляет проблему парковки тот факт, что Калининградская область входит в топ-5 регионов по уровню автомобилизации.
* Под качественным / профессиональным торговым центром Консультантами компании «IDEM» понимается торговый центр арендопригодной площадью от 5 тыс. кв.м с эффективной концепцией, имеющей в своем составе один или несколько крупных якорных арендаторов и торговую галерею, представленную сетевыми международными, федеральными и/или региональными ритейлерами, с благоустроенной прилегающей территорией и достаточной парковкой для посетителей.
IDEM-NN.RU8 800 775 87 13
ФЕДЕРАЛЬНЫЕ И МЕЖДУНАРОДНЫЕ ТОРГОВЫЕ СЕТИ,ПРИСУТСТВУЮЩИЕ В Г. КАЛИНИНГРАД
СПОРТИВНЫЕ ТОВАРЫ
ПАРФЮМЕРИЯ И КОСМЕТИКА
ТОВАРЫ ДЛЯ ДЕТЕЙ
БЫТОВАЯ ТЕХНИКА И ЭЛЕКТРОНИКА
ОДЕЖДА
МЕСТНЫЕ ТОРГОВЫЕ СЕТИ,ПРИСУТСТВУЮЩИЕ В Г. КАЛИНИНГРАД
FMCG
БЫТОВАЯ ТЕХНИКА И ЭЛЕКТРОНИКА DIY
ВНУТРЕННИЙ РЫНОК КАЛИНИНГРАДА ИМЕЕТ РЯД ОСОБЕННОСТЕЙ:
> Значительная доля рынка ритейла принадлежит местным операторам. Наиболее успешный оператор FMCG – калининградский ритейлер «Семья» – 26 супермаркетов в пределах города. Второе и третье места делят «SPAR» и «Виктория» – 23 и 22 торговых объекта, соответственно.
> Федеральные сети широко представлены в сегментах «Fashion», «Парфюмерия и косметика».
Данная ситуация объясняется определенными логистическим сложностями:
> Доставка продуктов питания в эксклав требует особых условий перевозки и более затратна в связи с трансграничным форматом логистики.
> Из-за сложностей транспортировки габаритных грузов (бытовая техника и электроника, спортивные товары и т.д.) развитие сетей бытовой техники, DIY и т. п. сопряженно с определенными трудностями.
IDEM-NN.RU8 800 775 87 13
8шт.
5шт.
1шт.
41%
41%
18%РАЙОННЫЙ
ОКРУЖНОЙ
РЕГИОНАЛЬНЫЙ
РАЙОННЫЙ
ОКРУЖНОЙ
РЕГИОНАЛЬНЫЙ
СТРУКТУРА ПЛОЩАДЕЙ ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ Г. КАЛИНИНГРАДА, КВ.М
IDEM-NN.RU8 800 775 87 13
СТРУКТУРА ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ Г. КАЛИНИНГРАДА ПО ЗНАЧЕНИЮ (ПО КОЛИЧЕСТВУ ШТ.)
Лишь одна пятая арендопригодных площадей приходится на объекты регионального значения, остальные площади поделены поровну между окружными и районными типами ТЦ.
В Калининграде присутствует лишь 1 региональный торговый центр. Для города с населением до 500 тыс. человек это удовлетворительный показатель, однако недостаточный.
ОБЕСПЕЧЕННОСТЬ ТОРГОВЫМИ ПЛОЩАДЯМИ КАЛИНИНГРАДА В РАЗРЕЗЕ АДМИНИСТРАТИВНЫХ РАЙОНОВ, КВ.М / 1000 ЧЕЛ.
Очевидна диспропорция в обеспеченности населения качественной торговой площадью. В Центральном районе г. Калининграда – избыток, в Московском – явный дефицит.
IDEM-NN.RU8 800 775 87 13
Центральный район
858
Ленинградский
район
451
Московский район
95
ДИНАМИКА ВВОДА ТОРГОВЫХ ПЛОЩАДЕЙ В Г. КАЛИНИНГРАД
До 2008 года было введено более половины качественных торговых площадей в г. Калининград, суммарной арендопригодной площадью – 123 442 кв.м. Были открыты такие значимые торговые центры как МФК «Мега» и МФК «Калининград Плаза. В 2008 году была открыта 1-ая очередь МФК «Европа».
Самым ожидаемым торговым центром можно назвать ритейл-парк «Балтия Молл», общей площадью 55 тыс.кв.м, арендопригодной – 42 тыс.кв.м.
В 2019 году планируется ввести в эксплуатацию 4 новых торговых центра: ритейл-парк «Балтия-Молл», ТЦ «на Василевского», ТЦ «Гиант» 2-ая очередь и ТД «Сельма».
Динамика прироста торговых площадей качественных ТЦ в г. Калининград*
ПЛАНИРУЕМЫЕ К ОТКРЫТИЮ ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ В 2019 Г.
до 2008
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018прогноз
2019-2021
300 000
250 000
200 000
150 000
100 000
50 000
Мега Центр,Мега Маркет,Калининград Плаза,Акрополь,Эпицентр, Гранд, Маяк, Сити, Викторияна Победы
Европа 1 оч.
Clover Citycenter
Европа 2 оч.,
ВикторияЮжный вокзал
Экватор
ex. Вестер,
Балтийская Галерея
Мега Сити
Балтия Молл,ТЦ на
Василевского,
Сельма2 оч.,
Гиант 2 оч.,
Z-форт
* по данным компании «IDEM»
ПРИРОСТ ТОРГОВЫХ ПЛОЩАДЕЙ
ТОРГОВАЯ ПЛОЩАДЬ НА НАЧАЛО ПЕРИОДА
GLA, кв.м
IDEM-NN.RU8 800 775 87 13
IDEM-NN.RU8 800 775 87 13
ПЛАНИРУЕМЫЕ К ОТКРЫТИЮ ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ 2018-2021 гг.
НАЗВАНИЕ торгового центра
АДРЕСОБЩАЯ ПЛОЩАДЬ
GBA, кв.м
АРЕНДОПРИГОДНАЯ ПЛОЩАДЬGLA, кв.м
ДАТА ОТКРЫТИЯ
РИТЕЙЛ-ПАРК «БАЛТИЯ МОЛЛ»
Приморское кольцо, д. 2 55 000 42 000 I полугодие 2019 г.
ТРЦ «ПОЛЯНА-CITY»
пересечение Советского пр-т и
ул. Большая Окружная87 496 63 528 проект заморожен
ТЦ «Z-ФОРТ»
пересечение ул. Черняховского и
ул. Пролетарская 27 000 8 500 I полугодие 2021 г.
ТЦ НА ПЛ. ВАСИЛЕВСКОГО
(EX. «ЯНТАРЬ») ул. Литовский вал, д. 2 4 036 н/д I полугодие 2019 г.
ТД «СЕЛЬМА» 2-я очередь
ул. Генерала Челнокова, д. 11
11 400 700 II полугодие 2019 г.
ТЦ «ГИАНТ» 2-я очередь
Московский пр-т, д. 255 25 313 н/д II полугодие 2019 г.
ТРЦ «FAMILY MALL»пересечение ул. Горького и
ул. Панина24 850 н/д проект заморожен
В случае если все заявленные проекты будут реализованы, то обеспеченность качественными торговыми площадями достигнет 624 кв.м на 1000 жителей (с учетом замороженных проектов – 797 кв.м на 1000 жителей). Это, вероятно, приведет к переизбытку площадей и «конкурентным войнам».
IDEM-NN.RU8 800 775 87 13
ВЫВОДЫ И ПРОГНОЗЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Г. КАЛИНИНГРАД
Местоположение Калининградской области создает логистические проблемы для федеральных продуктовых ритейлеров (особые условия перевозки и хранения, просроченная продукция), из-за чего на рынке полуэксклава представлены в основном региональные операторы. При этом компании непродуктового сегмента не испытывают значительных трудностей с транспортировкой грузов, что позволяет им беспрепятственно работать на территории Калининградской области.
Планируя строительство торгового центра в Калининграде, необходимо учитывать, что расположенные в Польше и Литве объекты оттягивают на себя часть покупательского потока. Получив статус Особой экономической зоны, регион смог частично компенсировать этот недостаток, но конкуренция со стороны зарубежных торговых центров остается довольно жесткой.
Коммерческая недвижимость «центрального кластера» г.Калининграда часто представляет собой симбиоз торгового и бизнес центра. Дефицит свободных от застройки участков вынуждает девелоперов возводить многоэтажные многофункциональные центры, сдавая верхние этажи под офисы.
Низкий уровень вакантных площадей (средняя вакансия составляет порядка 4%) в торговых центрах Калининграда свидетельствует о том, что рынок торговой недвижимости еще не достиг избыточного уровня обеспеченности качественной недвижимостью. Однако, по прогнозу экспертов IDEM в ближайшие годы доля вакантных площадей будет неизменно расти по причине роста показателя обеспеченности торговыми площадями в 1,5 раза: с 448 кв.м до 624 кв.м на 1000 человек.
Отсутствие достаточного количества парковочных мест в центре Калининграда позволило торговым центрам получить дополнительный источник дохода: ТЦ стали взимать плату с автовладельцев за размещение машин на их территории. Новые объекты могут получить конкурентные преимущества перед существующими торговыми центрами, создавая вместительные и бесплатные паркинги.
Действующие торговые центры в ближайшей перспективе будут испытывать сильное конкурентное давление со стороны новых проектов, концепция которых больше соответствует реалиям рынка. Устаревшим форматам придется осуществлять реконцепцию, пересматривать арендную политику, находить возможные решения парковочной проблемы – не исключен отказ от практики платных парковок.
Наиболее перспективными районами Калининграда для строительства новых торговых центров в 2018 году являются Ленинградский и Московский. Если все три перспективных объекта (ТЦ «Гиант», Ритейл-парк «Балтия Молл» и «На Василевского») будут сданы в срок – в 2019 году, Ленинградский район, как и Центральный, достигнет крайне высокого показателя обеспеченности качественными торговыми площадями в 827 кв.м. на 1000 человек.
Консультанты прогнозируют высокий спрос на качественные торговые площади на территории Московского района. Московский район не уступает по населению Ленинградскому и Центральному району, однако, здесь присутствуют только 2 качественных торговых центра (ex. ТЦ «Вестер» и ТЦ «Виктория Южный вокзал»), в которых практически полностью отсутствует развлекательная составляющая. Составить конкуренцию существующим объектам новые ТЦ в Московском районе смогут при соблюдении нескольких обязательных условий: правильного позиционирования, наличия широкого спектра и наличия вместительной парковки. Особое внимание при выборе участка под реализацию проекта следует уделить особенностям транспортной инфраструктуры г. Калининград.
1
3
4
5
6
7
8
9
1 Офицальный сайт Росстата www.gks.ru http://tass.ru/obschestvo/4826293
2 Официальный сайт администрации Особой экономической зоны в Калининградской области https://oez.gov39.ru/
3 Данные аналитического агентства «Автостат» на 01.01.2018 https://www.autostat.ru/press-releases/34032/
4 https://kgd.ru/news/transport/item/49017-dorogaya-parkovka-ili-30-km-ch-vlas-ti-hotyat-vydavit-avtomobili-iz-centra-kaliningrada
5 По данным компании «IDEM»
IDEM-NN.RU8 800 775 87 13
О КОМПАНИИ IDEM
ОКАЗЫВАЕТ ШИРОКИЙ СПЕКТР УСЛУГ девелоперам торговых центров, ритейлерам и
владельцам объектов недвижимости
ОЦЕНКА ПОТЕНЦИАЛА РЫНКА
ОЦЕНКА БИЗНЕС ИДЕИ
КОНСУЛЬТАЦИИ И РЕКОМЕНДАЦИИ
УПРАВЛЕНИЕ И ПРОДВИЖЕНИЕ
ПРОДАЖА И СДАЧА В АРЕНДУ
БРОКЕРИДЖ – ПОДБОР АРЕНДАТОРА
КОСТИКОВ МИХАИЛ
МАРКЕТОЛОГ- АНАЛИТИК
РУКОВОДИТЕЛЬ ОТДЕЛА КОНСАЛТИНГА
МАРКЕТОЛОГ- АНАЛИТИК
ЗЫКОВ ДЕНИС ЕФИМОВА ОЛЬГА
ПО ВОПРОСАМ ПРИОБРЕТЕНИЯ ПОЛНОЙ ВЕРСИИ ОТЧЕТА:
+7 800 775 87 13+ 7 831 280 98 46
[email protected]/Idempage
IDEM-NN.RU
НАД ОТЧЕТОМ РАБОТАЛИ: