Ú í ñ ý û ñ ñ - humanitarianresponse...ü ì ñ ù ô õ ЦАР car â ñ ù þ ü ì ÷ ù...

Руководство для Гуманитарного Реагирования

МАЙ 2016 | ВЕРСИЯ ДЛЯ ПУБЛИКАЦИИ

Обеспечение права владения

в программах в сфере жилья

Исходный отчет составлен: Мари Элен Выкофф

Редакция и дизайн: Видар Глетте

Фото обложки: Разрушенная собственность в Украине (Ингрид Престетун/НСБ)

Это руководство было издано во многом благодаря креативности и усердности сотрудников

отдела НСБ по вопросам жилья и ИКПП, как в штаб-квартире, так и в офисах по всему

миру, которые оказали неоценимую поддержку и помощь в сборе всей информации.

Спасибо следующим людям, которые помогли с информацией, советами, редактированием

черновиков, и предоставили примеры дркументов для этого Руководства: ЦАР - Patrice Aka,

Claire Dellafaille, Jeannot Tchinume; ДРК - Juliette Syn; Ирак (Курдистан) - Mike Waugh,

Mohammed Khan; Ливан - Julie Dube-Gagnon, Neil Brighton; Мали - Alexandre Corriveau-

Bourque; Пакистан - Jeroen Quanjer; Палестина/Газа - Wafa Kafarna, Phil Barrett; Сомали -

Timothy Mutanga, Evelyn Magero; and Осло – Martin Suvatne, Monica Bermudez Sanchez,

Laura Cunial, Kirstie Farmer, Øyvind Nordlie and Fernando de Medina Rosales.

Guidance for Securing Tenure in Shelter Operations | May 2016 | External public version

© Norwegian Refugee Council

Contact: Martin Suvatne, Head of Core Competencies Unit

+47 48 60 30 53 | [email protected]

mailto:[email protected]

Перевод на русский язык: Ангелина Анегденко

Апрель 2017 года

При поддержке:

Оглавление

1. Вступление 7

7 1.1 Структура и использование руководства

2. Обзор понятия «право владения» 8

8

8

9

2.1

2.2

2.3

Системы права владения

Формы земельного владения

Формы жилищного владения

3. «Владение» в гуманитарном контексте в сфере жилья 10

12

14

16

18

3.1

3.2

3.3

3.4

Собственность

Право использования

Аренда

Обычные системы владения

4. Опыт программ в различных странах 21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

31

4.1

4.2

4.3

4.4

4.5

4.6

4.7

4.8

4.9

4.10

Афганистан

Центральноафриканская Республика

Демократическая Республика Конго

Ирак/Курдистан

Иордания

Ливан

Мали

Пакистан

Палестина/Сектор Газа

Сомали

5. Инструменты и рекомендации для реализации программ 32

32

33

34

5.1

5.2

5.3

Мониторинг и оценка

Комплексные вопросы

Определение обеспеченности права владения при

планировании программ в сфере жилья

ПРИЛОЖЕНИЕ 1. Примерные инструменты мониторинга и оценки 37

ОБЕСПЕЧЕНИЕ ПРАВА ВЛАДЕНИЯ В ПРОГРАММАХ В СФЕРЕ ЖИЛЬЯ | МАЙ 2016 | СТРАНИЦА 3

Список сокращений

ЦАР

CAR Центральноафриканская Республика

ОО Общественные организации

ОРС Общественное разрешение споров

ОКМЗ Обычный комитет по регистрации земли

ОЗТ Общественный земельный траст

ДРК Демократическая Республика Конго

ДЕКГП

ECHO

Департамент Европейской Комиссии по вопросам гуманитарной помощи

ОФГ Обсуждение в фокус группе

ПБ Продовольственная безопасность

ГСП Глобальная система позиционирования

ЖЗИ Жилье, земля и имущество

ГС Глава семьи

ИКПП Информация, консультирование и правовая помощь

ВПЛ Внутренне перемещенное лицо

МФКК Международная Федерация Красного Креста и Красного Полумесяца

НТП Неформальные тентовые поселения

ПГД Правовая гражданская документация

МО Мониторинг и оценка

МоВ Меморандум о взаимопонимании

НПТ Непродовольственные товары

НПО Неправительственная организация

НСБ Норвежский Совет по делам беженцев

БП Бесплатное пребывание

УКГО Управление ООН по вопросам координации гуманитарных отношений

УВКПЧ Управление Верховного Комиссара ООН по правам человека

ОПП Объективные проверяемые показатели

ППЛ Пострадавшее от перемещения лицо

ЖЛТ Жилье легкого типа

ССВУ Анализ сильных и слабых сторон, возможностей и угроз

ОУ Общие условия

ПРООН

UNDP Программа развития ООН

УВКБ Управление Верховного Комиссара ООН по вопросам беженцев

БАПОР Ближневосточное агентство ООН для помощи палестинским беженцам и организации

работ

ВСГ Вода, санитария и гигиена


ОО

Предисловие

В последнее время все больше внимания уделяется включению вопросов защиты

обеспеченности права владения в программы гуманитарного реагирования, а также

гарантированию того, что угрозы в сфере обеспечения права владения не мешают

пострадавшему от конфликта населению получать доступ к временному жилью.

Причины повышенного внимания к этим вопросам понятны. Доноры и гуманитарные

организации заинтересованы в защите своих вложений, в уверенности в том, что экстренные

потребности в жилье покрываются способами, гарантирующими устойчивость и

долгосрочность. Но, что важнее, бенефициары нуждаются именно в такой защите: защите

против принудительных выселений, в обеспечении того, что выбранное жилье является

безопасным, предоставляет защиту личного пространства и достоинства, и может стать

основой для восстановления. Таким образом, программы, которые концентрируются на

обеспечении права владения, могут служить основанием для улучшения доступа к

образованию, медицинским услугам и средствам к существованию, как при долгосрочных

жилищных решениях, так и в процессе перемещения.

Безопасность владения, основанная на праве на надлежащее жилье, которое, в свою очередь, берет начало

в Универсальной Декларации прав человека 1948 года, - это одна из составляющих более широкого понятия

жилищных, земельных и имущественных прав (ЖЗИП). В рамках Руководства Глобального кластера по

вопросам жилья, обеспеченность права владения и вопросы ЖЗИП относятся к сфере так называемых

«Регуляторных барьеров», которая так же включает в себя, например, нормы для сооружений, устойчивых

против стихийных бедствий, или нормы использования коммунальных услуг, таких как водоснабжение, или

нормы использования коммунальных услуг внутри жилища, а также, которая может влиять на право на

заселение жилища.

Для целей этого руководства, право владения определяется как совокупность прав, правил, органов

власти и учреждений, которые управляют доступом к и контролем над жильем и землей, и

относящимися к ним ресурсами. Другими словами, право владения определяет кто может

использовать жилье и земельные ресурсы, как долго и при каких условиях. Обеспеченность права

владения определяется как уверенность в том, что права человека на жилье, землю и собственность

будут защищены. Обеспеченность права владения предоставляет защиту от принудительного

выселения, притеснений и других угроз.

В контексте программ в сфере жилья и поселений, ЖЗИП сконцентрированы на праве на надлежащее

жилье, праве на недискриминацию (например, при отборе бенефициаров), праве на обеспечение

владения и защиту от принудительного выселения, на защите наиболее уязвимых и изолированных людей,

а также на участии людей, чье жилье пострадало от стихии или вооруженного конфликта, в процессе

принятия решений касательно жилья. Право на надлежащее жилье подчеркивает всеобъемлющую

природу самого понятия «жилье» и «поселение», и объясняет его неполноту, если жилье не является

безопасным, не соответствует культурным требованиям, не является свободным от барьеров, не

расположено в большей общине, не имеет доступа до воды и средств санитарии или других важных

элементов инфраструктуры или услуг.

Международным основанием ЖЗИП и обеспеченности права владения является ряд положений о правах

человека и принципов, относящихся к жилищным условиям людей. Следует помнить, что государства

обязаны защищать, уважать и выполнять широкий перечень ЖЗИП, а также, что в каждой стране рамки

для этого могут обладать комплексным характером, объединяя местные и национальные кодексы и

относиться к широкому спектру регуляторных инструментов. Учитывая это, гуманитарные организации

должны обеспечить соблюдение прав – включая ЖЗИП – людей, пострадавших от стихии или конфликта, а

также выступать за их развитие и максимально возможную защиту на всех стадиях программ в сфере

жилья.

Хотя обеспечение безопасности права владения для бенефициаров программ в сфере жилья может быть

комплексным вопросом, позитивное влияние такого обеспечения может зайти намного дальше

буквальных успехов в сфере жилья. С точки зрения защиты, важно


обеспечить право на жилье и предотвратить эксплуатацию, но кроме того, безопасное жилье позволяет людям

вкладывать финансы в свои дома и сосредотачивать усилия на вопросах за пределами базовой потребности

в жилье.

“Жилье – это процесс” — так же, как и обеспечение его владения. Проекты могут начинаться с одной

формы, а дальше перерастать или заменяться другими формами. Такие изменения должны

сопровождаться осведомленностью о возможных изменениях в статусе жилья, переезде целевого

населения, а также должны учитывать предпочтения и проблемные для целевого населения вопросы.

Стоит помнить, что в хорошей программе в сфере жилья «не может быть одного решения, подходящего

всем», что касается так же и вопросов в сфере обеспечения владения жильем. Существуют способы

применять разные подходы в рамках одного проекта, но в таком случае необходима коммуникация,

прозрачность и четкое обоснование применения разных подходов к целям программы.

Этапы определения подходящих способов обеспечения владения жильем различаются в зависимости от

национального и местного контекстов. Хотя это руководство и предоставляет много примеров успешных

программ в сфере жилья и обеспечения владения, исходящих из полевого опыта, а также сопровождается

документами и примерами инструментов, она не направленна на копирование без адаптации к специфике

контекста, а также без консультаций со всеми заинтересованными сторонами, включая целевое население

и местные органы власти, которые будут гарантами достигнутых соглашений.


1. Вступление

Во многих регионах и контекстах, где внедряются программы в сфере жилья,

использование и доступ к земле и жилью для людей и общин – включая пострадавших

от перемещения, - обладает иными особенностями и подчиняется другим правилам,

нежели в Глобальном Западном контексте формальной собственности,

подтвержденной документами и официальной регистрацией.

Несмотря на это, до сих пор как доноры, так и организации, внедряющие программы в сфере жилья, в

основном придерживались традиционного понятия предоставления решений в сфере жилья, которое

основывается на индивидуальной собственности, так как это одна из немногих форм собственности,

обеспеченных на достаточном уровне. Это привело к тому, что люди, не имеющие права собственности,

- а чаще всего это самые уязвимые люди - не имели доступа к решениям в сфере жилья.

Это Руководство является частью вклада Норвежского Совета по делам беженцев, в определение

рабочего понятия “обеспечение права владения жильем в гуманитарном контексте”, которое бы дало

организациям возможность эффективно реагировать на потребности бенефициаров при оказании

помощи в сфере жилья. Сюда включен как опыт полевых миссий, так как они применяют базовые

концепции обеспечения права владения, так и общая информация о контексте для разработки решений

в сфере жилья, которые бы основывались на правовых реалиях и учитывали разнообразие систем

обеспечения права владения, а также форм владения.

Таким образом, Норвежский Совет по делам беженцев поддерживает разработку гибких решений

касательно права владения, обеспеченного на достаточном уровне, а именно - предоставляет высшую

степень защиты интересов бенефициаров, возможную в отдельно взятом контексте.

На одной чаше весов находится идеал формального права владения с высоким уровнем обеспеченности

официальными документами. На другой - срочная потребность бенефициаров в безопасности, в ситуации

где доступ к официальным документам усложнен.

Этот документ представляет собой опыт разных операций в поиске правильного баланса, используя

возможности для бенефициаров без частной собственности, с особым упором на то, как можно

подтвердить и задокументировать владение в отсутствии правил или документов, изданных местными

органами власти. Более того, одной из целей является продолжение исследований возможностей

дополнительных форм владения.

1.1 Структура и использование справочника

Глава 2 Предоставляет короткое описание 4 типов систем владения и 4 форм земельного и жилищного

владения.

Глава 3 Рассматривает 4 подхода к понятию владения, которые чаще всего используются в

гуманитарных программах в сфере жилья, три из которых относятся к формальной системе

владения: использование, аренда и право собственности - а четвертая описывает систему

владения, основанную на обычае (обычная система владения).

Глава 4 Представляет опыт и модели из 10 выбранных стран, где Норвежский совет по делам беженцев реализует программы в сфере жилья и программы в сфере информации, консультирования и

правовой помощи, а также оказывает поддержку бенефициарам программ в сфере жилья или

сектору по вопросам жилья в вопросах владения. В начале главы можно найти матрицу форм

владения, используемых десятью профильными программами и тремя дополнительными.

Глава 5 Содержит обсуждение использование способов мониторинга и оценки, а также индикаторы оценки эффективности предоставленной помощи в сфере обеспечения прав на жилье в

долгосрочной перспективе. Кроме того, затрагиваются такие важные вопросы, как

обеспеченность права на жилье для женщин, связи между предоставлением временного жилья и

получением удостоверяющих документов, а также важность обеспеченности права на жилье для

продовольственной безопасности

1 Обеспечение владения жильем при гуманитарной работе в сфере жилья, НСБ-МФКК, Июнь 2013 (Отчет НСБ и МФКК).


Во многих регионах и конт екстах, гд е внедряются прог раммы в сфере жилья, использование и доступ к земле и жилью для физич ески х лиц и общин - включ ая людей, затронут ых перемещением, - обладает иным и особенностями и подчиняется д руг им правилам, нежели в Глобальном Запад ном (Северном?) контексте формаль ной с обственности, подтвержд енной д окументами и официальной рег истрацией.

2. Обзор понятия “право владения жильем”

Под понятием “право владения жильем” подразумевается правила, порядок,

органы власти и государственные учреждения, которые регулируют доступ к и

контроль над жильем и землей и связанными с ними ресурсами. Другими

словами, право на владение определяет, кто может использовать жилищные и

земельные ресурсы, как долго и при каких обстоятельствах.

Обеспечение владения жильем означает, что права человека на жилье, землю и

собственность будут обеспечены и защищены. Обеспечение владения жильем

дает гарантию от принудительного выселения, притеснения и других угроз

безопасности.

2.1 Системы права владения жильем

Во многих странах разные системы права владения (статутная, обычная и религиозная)

сосуществуют и могут пересекаться. Каждая из систем опирается на легитимные органы, которые

определяют права и разрешают споры. Это понятие известно как “правовой плюрализм” в

земельных правах.

Статутная Статутная система земельных прав - это система, в которой государственное законодательство и учреждения управляют земельными правами и правами на

естественные ресурсы в рамках государственных границ. Титульное владение и аренда

являются распространенными формами владения в статутной системе. ► 3.1 - 3.3

Обычная Обычная система земельных прав основывается на праве использования земли, исходящего из обычной практики скорее, чем из писанного или кодифицированного

права. Обычная система часто характеризуется отсутствием письменных документов и

формализованных регистров, значимостью коллективной собственности и других

коллективных прав, а также наличием особых процедур предоставления земли.

► 3.4

Религиозная Религиозная система земельных прав регулируется религиозными учреждениями. В некоторых контекстах, религиозное право доминирует, и религиозные лидеры занимаются

всеми вопросами владения землей и разрешением споров. В частности, эта ситуация

распространяется на страны с Исламской системой земельных прав.

Смешанная Комбинация двух или более систем земельных прав, включая и неформальные или

внеправовые системы (не определенные или не регулируемые правом), то есть обычную

и религиозную системы.

2.2 Формы земельного владения

Частная Право владение принадлежит частному лицу (человеку, группе людей, предприятию или

некоммерческой организации) и обычно регулируется статичным правом.

Коммунальная

или

коллективная

Право владение принадлежит совместно группе людей, обычно на основании совместного

использования, такого как обработка земли, расчистка или право доступа (то есть, каждый

член группы может использовать землю и ресурсы группы). Члены же других групп могут быть

ограничены в праве использования. Такая форма земельного владения часто встречается в

обычных системах земельного права)


3.1 3.2 3.3

3.4

2.3 Формы жилищного владения

Собственность Частная собственность обеспечивает ее обладателя правом полного контроля над жильем и землей, включая использование, контроль, передачу, основываясь на праве и местных

постановлениях, а также на “законном присвоении” и праве государственной

экспроприации. ► 3.1

Использование Право людей использовать государственную и частную собственность для удовлетворения их жилищных потребностей при определенных обстоятельствах; право на использование

может предоставляться без арендной платы, обмена другими ценностями или выполнения

формальных требований к аренде. ► 3.2

Аренда Форма права на использование жилья или земли, которая предусматривает дополнительные правила и обязанности. Аренда предусматривает право использования

жилья или земли на определенные период, за установленную стоимость, без передачи

права собственности, на основе письменного или устного договора с частным или

государственным владельцем.

► 3.3

Коллективное Право собственности, аренды или использования земли и жилья являются общими и контролируются общей управляющей структурой. Права предоставляются людям в

соответствии с правилами, установленными статутной или обычной системой земельного

права, по обычаю группы или местному обычаю. Формы коллективного владения включают

в себя:

владение

Жилищные кооперативы - основанные группой людей, представляющих собою

юридическое лицо, действующее с целью развития и содержания жилищного проекта для

коллективного блага всех его членов.

Трасты общественных земель (ТОЗ) – организованные некоммерческой общественной

организацией, приобретающей землю с целью обеспечения доступным жильем.

Смешанные формы коллективного владения – смешение кооперативов и ТОЗ.

Многоэтажные здания принадлежат и управляются кооперативами, а земля под ними

принадлежит ТОЗ.

Diagram illustrating the linkages between statutory and customary tenure forms described in Chapter 3:

Statutory-- Ownership Use rights Rental

Customary-- Customary tenure systems may include all the tenure forms above

Открытого

доступа

Особые права не принадлежат ни индивидуумам, ни группам и никто не может быть

ограничен в использовании земли. Лес может быть ярким примером земельных ресурсов с

открытым доступом.

Публичная

или

государствен

ная

Права принадлежат государственному учреждению (государственная больница или

аэропорт) и в некоторых случаях - частным компаниям.


П

3. Владение в гуманитарном контексте в сфере жилья

Эта глава углубленно изучает подходы к праву владения, которые чаще всего

используются при гуманитарной деятельности в сфере жилья. А именно,

собственность 3.1, использование 3.2, аренду 3.3, и обычную систему

права владения 3.4.

Применение каждого варианта владения представлено в форме анализа ССВУ1. В этом случае, нашей целью является

своевременное предоставление надлежащего жилья (в экстренных условиях) с обеспеченным правом владения. Анализ

ССВУ включает следующих четыре элемента:

Сильные стороны Внутренние характеристики подхода к праву владения, которые подтверждают цель.

Слабые стороны Внутренние характеристики подхода, которые работают против цели.

Возможности Внешние факторы, которые могут представлять преимущества использования подхода.

Угрозы Внешние факторы, которые могут нести угрозу проекту при использовании подхода.

Отдельно представлены руководства по документации для обеспечения права владения для каждой из

четырех выбранных форм, включая неотъемлемые условия, которые следует включать в письменные

соглашения.

Поиск наиболее подходящего подхода будет зависеть от существующих правовых рамок, особенностей

перемещения, нынешних условий владения жильем бенефициаров, а также от доступного жилищного

фонда. Однако, можно определить некоторые общие тенденции, основываясь на опыте Программ из Главы

4. Обычная система права владения чаще вступала в роль для предоставления долгосрочных решений

людям, которые возвращаются на места своего происхождения, в то время как программы,

ориентированные на ВПЛ, чаще делали выбор в сторону статутных решений.

Перемещение Долгосрочные решения

Статутная Ирак/Курдистан 4.4 использование Статутное право владения не в условиях перемещения – устойчивый и

документированный подход. Он не был

выбран для включения в это Руководство,

но вы сможете найти соответствующую

информацию в главах 3.1 Собственность

и в перечне в Главе5.3.

система Иордания 4.5 аренда

Ливан 4.6 использование

Палестина/Газа 4.9 собственность/

использование/аренда

Обычная Мали4.7 аренда Афганистан 4.1 собственность

система Обычная система владения часто уникальна для места и общества, в

котором она применяется, основываясь

на традиции и опыте использования. В

ситуации перемещения статутные

подходы проявили себя как более

эффективные способы обеспечения

права владения.

ЦАР 4.2 использование

ДРК 4.3 использование

Мали 4.7 использование/аренда

Пакистан 4.8 собственность/использование

Сомали4.10 собственность/использование

1 Анализ ССВУ (сильных и слабых сторон, возможностей и угроз) это система определения и анализа внешних и

внутренних факторов, которые могут повлиять на результативность проекта, продукта или инициативы.


Программные методы для выбранных подходов

Собственность Ирак/Курдистан 4.4 Иордания 4.5 Ливан 4.6

Помощь бенефициарам в восстановлении утраченных документов о праве собственности.

Контракты с владельцами частной собственности для предоставления временного жилья для ППЛ. 3.1

Использование Ливан 4.6

Денежные гранты владельцам частной собственности для улучшения условий проживания до уровня

стандартов/достройки, при условии обязательного предоставления жилья беженцам в форме права

использования, ограниченного по времени, но без внесения арендной платы

Переговоры и документарная помощь финансово состоятельным бенефициарам(беженцам) для

продолжения права использования после завершения программы помощи

Ирак/Курдистан 4.4

Подрядчики, финансируемые НСБ, улучшили условия проживания частной собственности до уровня

стандартов, на условии предоставления возможности использования этого жилья для ВПЛ без

арендной платы на ограниченный период времени, без заключения дополнительного соглашения о

праве использования.

3.2

Аренда Иордания 4.5

Денежные гранты владельцам частной собственности для улучшения условий проживания до

уровня стандартов/достройки, при условии обязательного предоставления жилья беженцам в

форме ограниченной по времени аренды.

Переговоры и документарная помощь финансово состоятельным бенефициарам(беженцам) для

продолжения условий аренды после завершения программы предоставления помощи.

Развитие потенциала гуманитарного сектора и сектора в сфере жилья касательно руководства о

договорах аренды

Ирак/Курдистан 4.4

Подрядчики, финансируемые НСБ, улучшили условия проживания частной собственности до уровня

стандартов, на условии предоставления возможности использования этого жилья для беженцев,

которые оплачивают арендную плату без заключения дополнительного соглашения об аренде

3.3

Обычная

система

Мали 4.7

Денежная помощь на аренду для ВПЛ, а также деятельность в сфере информации,

консультирования и юридической помощи в сфере прав человека, проживающего в доме, и в

сфере устного «договора аренды» - права использования.

ЦАР 4.2 ДРК 4.3 Мали 4.7

Помощь людям, вернувшимся в место своего происхождения, с доступом к земле с целью

отстройки/реабилитации домов, с заверением прав общины на владение и с выдачей обычных

сертификатов.

Сомали 4.10

Временное жилье с ограниченным временными рамками сертификатом на право

использования в поселениях для ВПЛ или местной интеграции.

Афганистан 4.1 Пакистан 4.8

Основное (1-2 комнаты) жилье для людей, которые вернулись в место своего

происхождения, с доступом к земле, основанное на местных документах о праве

владения.

3.4


3.1 Собственность

Это решение актуально для стран, в которых нет контекста перемещения или речь идет о возвращении, а

важной составляющей деятельности является получение новых правоустанавливающих документов на

собственность, если они были утрачены. Также, это решение актуально для ситуаций перемещения, когда

достигается договоренность с частными собственниками о предоставлении жилья ППЛ. Подробнее, в

профайлах по странам 4.4 Ирак/Курдистан, 4.5 Иордания и 4.6 Ливан.

Полноправная собственность предоставляет владельцу полный контроль над жильем и землей с бессрочным

правом использования, контроля и передачи, при учете законодательства и местных постановлений, а также

противопоставленного владения и права государственной экспроприации.

Контекстуальная применимость: статутная система владения и формальное правительство, судебные и

административные учреждения адекватно функционируют, существует реестр земли, доступна документация о

частном земельном и жилищном владении, а также информация о возможности частной земельной

собственности, как, например, в системах, где правительство владеет всей землей или доступом к ресурсам,

включая минеральные ресурсы и т.д.

Анализ ССВУ

Сильные

стороны

Предоставляет высокий уровень обеспеченности права владения на неограниченный

промежуток времени при полном контроле над собственностью и землей, в соответствии

с местными правилами и постановлениями; доступны средства судебной защиты.

Может быть залоговым средством для получения кредита.

Слабые

стороны

Требует формальной документации и функционирования административного и судебного процессов

для обеспечения безопасности права владения; в случае вооруженного конфликта или стихийного

бедствия, формальный реестр может быть утерян или разрушен, а документы могут быть утрачены

людьми; процессы документации и подтверждения прав, а также решения споров могут быть

затратными в материальном и временном смыслах.

Стоимость получения собственности может быть высокой; получение требует достаточного уровня

финансового обеспечения для приобретения земли или жилища, либо финансовой системы,

которая бы позволила получать кредит на приемлемых условиях, чтобы семья имела возможность

выплаты кредита со временем.

Собственность может быть конфискована и люди, проживающие в такой собственности,

останутся бездомными, утратив все выплаченные за собственность деньги, если только им

не будет выплачена необходимая компенсация.

Может привести к необходимости владельцу выплачивать налог на собственность или другие

обязательные выплаты.

Владелец собственности обязан нести полную ответственность за содержание своей собственности.

Возлагает серьезную ответственность на учреждения в сфере управления землей, которые отвечают

за учет, регистрацию и выделение права собственности.

Если собственность может регистрироваться только на имя мужчины, а не на семью в целом, то

это может привести к утрате жилища для женской половины семьи в случае гибели мужчины или

в случае развода.

Полные права и контроль над собственностью дают возможность использовать как

землю, так и жилье для получения дохода, увеличения стоимости и обеспечения

безопасности семьи путем передачи земли как наследства.

Обеспечение владения собственностью для женщин через совместные формы

собственности повышает уровень защиты женщин и их семей.

Стоимость собственности может как падать, так и расти, что может привести к

обесцениванию капитала. Угрозы

Обратитесь к перечню действий в главе 5.3 для определения ситуации с правом владения среди

бенефициаров и для получения необходимой документации.

Возможн

ости


Документы для обеспечения права владения

Свидетельство о регистрации права собственности / Акт о совершении сделки (передача/продажа собственности)

- В целом, свидетельство о регистрации права собственности - это документ, выданный формальным учреждением в сфере земельной регистрации/ведения кадастра, которое занимается администрированием земли, как доказательство собственности. Такие учреждения занимаются содержанием постоянного реестра земли.

- Формальные требования к регистрации земли и получению официальных документов о собственности определяются законами и обычаями места расположения жилища/земли, включая форму, содержание, оплату и другие требования.

- Акты о свершении сделки подтверждают передачу частной собственности от праводателя (продавец) к правополучателю (покупатель).

Далее представлены примеры элементов, необходимых для включения в документацию, подтверждающую право собственности:

КТО? Свидетельство должно определять человека, которому принадлежит собственность; акт о передаче права собственности должен определять праводателя и правополучателя. В идеале, как мужчина так и женщина должны быть названы в документах, подтверждающих собственность.

ЧТО? Детальное описание собственности, включая ее границы, геолокацию, название улицы и номер дома, регистрационный номер в кадастре (если есть), схематический чертеж, расположение построек/жилья. 

СТОИМОСТЬ Может включаться стоимость собственности.

КАКОВЫ ПРАВИЛА? Свидетельство должно определять любые ограничения в праве собственности или права/притязания третьих лиц, такие как ипотека, арест имущества, сервитут, право прохода и проезда и т.д.В зависимости от местных правил, свидетельство может включать информацию о налогах.

СРОКИСвидетельство/регистрация земли указывает дату вступления в силу права собственности.

Варианты права владения для бенефициаров программ в сфере жилья, которые касаются частной собственности, следующие:

Первоначальная индивидуальная или коллективная собственность

НСБ обычно не занимается созданием новых документов для формального подтверждения права собственности. Отдел по вопросам жилья и ИКПП определяют какие официальные документы подтверждают право собственности и как и где их получить.

Возобновление или подтверждение индивидуальной или коллективной собственности

Возобновление владения/переезд нынешних жильцов: каковы механизмы разрешения споров? Получение документов для определения притязания/свидетельства о праве собственности? Реалистично ли это в конкретном контексте и временных рамках? Учитывая риск дальнейшего перемещения.

Использование при наличии разрешения обладателя права собственности

Определить собственников и их готовность соответствовать формальным требованиям права использования или подписать договор аренды (смотри параграф 3.2 и 3.3). Сколько времени необходимо для выполнения требований. Реалистично ли это, исходя из контекста, бюджета и временных рамок?

Использование без наличия разрешения обладателя права собственности

Если пустая собственность без собственников доступна или уже занята целевым населением (самостоятельно или с разрешения органов власти): определить признает ли законодательство “противопоставленное владение” и какие к нему требования.

3.2 Право на использование

Право людей на использование публичной или частной собственности для удовлетворения своих жилищных

потребностей на определенных условиях; право на использование может существовать без оплаты аренды

или обмены другими ценностями, а также без удовлетворения формальных требований к аренде.

Контекстуальная применимость: формальные требования к аренде не могут быть удовлетворены по

причинам логистики, стоимости или по другим практичным причинам.


Определение/признание конкретных прав и обязанностей с договором или без него может

являться средством обеспечения права владения.

Может улучшить уровень обеспечения права владения на определенный промежуток времени

(который может быть продлен) для того, чтобы соответствовать вызовам, возникшим вследствие

переселения или другой необходимости.

В зависимости от того, считаются ли договоры о праве использования юридически обязывающими в

рамках национальной правовой системы, восприятие уровня обеспеченности права владения с

договором или без него, при соответствии всем правовым требованиям, возрастает.

Обеспечение права владения ограничено временем и условиями.

Договоры о безарендном праве использования, которые являются частью модели в Ливане,

при улучшении условий частной собственности, не привели к активным действиям, не смотря

на усилия НСБ.

Использование договора исключительно между НСБ и владельцем собственности, как в случае с

Иракской моделью жилья для ВПЛ, приводит к риску снижения уровня обеспеченности права

владения, поскольку ВПЛ не заключают никакого договора с собственником жилья, в котором они

проживают.

Повышение показателей принудительного выселения, как в Ливанской модели безарендного

использования так и при улучшении условий частной собственности для ВПЛ, уже проживающих в

собственности, или требование оплаты аренды из-за утраты собственником жилья источника дохода.

Если собственность может регистрироваться только на имя мужчины, а не на семью в целом, то это

может привести к утрате жилища для женской половины семьи в случае гибели мужчины или в случае

развода.

Гибкость этого способа может повысить желание собственников жилья предоставить такой способ

обеспечения права владения и расширить количество проживающих в собственности/владеющих

собственностью людей, которые могли бы принимать участие в таких договоренностях, в том числе и

тех, у кого недостает полного комплекта документации о праве собственности.

Включение женщин в документацию может защитить их от принудительного выселения и снизить

риски оказаться бездомными в случае развода в семье.

Угрозы Рамочные договоры в Ливане подчеркнули, что если ничего не возмещается в обмен на жилье (не смотря на усилия НСБ), это может привести к падению уровня обеспеченности владения.

Lack of tenure documents for IDPs in Iraq model risks reducing tenure security. Недостаток документов,

подтверждающих право владения, в случае ВПЛ в Иракской модели, может привести к рискам падения

уровня обеспеченности владения.

Договоры о праве использования применимы к программам в сфере жилья, в которых:

Инвестируются финансы в частную собственность в обмен на жилье на безарендных условиях или

Отсутствуют формальные правовые условия для договоров об аренде

Договоры о праве использования между собственником и лицом, намеренным использовать собственность,

предоставляют право использования либо жилища, либо земли при условии соблюдения конкретных

требований и ограничений в обмен на определенные ценности, чаще всего – деньги. Договоры могут быть

устными и письменными. Местное законодательство и обычай могут определять вступит ли договор в силу и

возможность принудительного осуществления.

Возможн

ости

Слабые

стороны

Сильные

стороны



Договоры о праве использования

Далее представлены примеры элементов, которые следует включать в договоры о праве использования с целью обеспечения права владения сторон и во избежание недопониманий/споров:

КТО? Договор должен содержать стороны, связанные им.В идеале, для обеспечения владения всех членов семьи/группы бенефициаров, все члены семьи (включая женщин и детей) должны быть названы (в том числе дети в утробе матери и усыновленные дети). Как минимальный стандарт, в документе следует указывать имена хотя бы мужчины и женщины.

ЧТО? Конкретное определение участка/земли.Например, адрес улицы и номер дома, описание участка, геолокация, границы и пределы.

СТОИМОСТЬ Является ли оплата взамен на использование обязательной по местным обычаям/законам?Если оплата обязательна, есть ли ограничения в соответствие с местными обычаями или законами касательно типа оплаты (наличные, общая сумма, имущественная форма, процент урожая и т.д.) и касательно суммы (например, рыночная стоимость или символичная стоимость)?

КАКОВЫ ПРАВИЛА? Договор должен определять права и обязанности сторон, такие как:

Для жилища:- Право собственника входить и проверять жилье, включая время, предупреждение и т.д., что пересекается с правом жильца на защиту от вмешательства в личную жизнь.

- Разрешены ли жильцу субиспользование, перестройка, принятие гостей (ограниченное по времени для различия между фактически дополнительными жильцами), проживание с животными, предпринимательская деятельность на территории с разрешения домовладельца или без него.

- Определить ответственность за оплату коммунальных услуг, а также типы и стоимость ремонта. - Ответственность хозяина за условия собственности на момент ее передачи. - Ответственность жильца за причиненный ущерб и за поддержание условий после передачи. - Определить доступ к/ право на использование общих участков или сооружений. - Если оговорена оплата, необходимо определить дату и периодов который оплата будет производится, а также ее форму (общая сумма, имущественная форма, месячная оплата).

- Пеня за нарушение условий договора. - Условия или события, которые предоставляют возможность прекращения договора как хозяину, так и жильцу.

- Способы разрешения споров между хозяином и жильцом.

Для земли:Определить всевозможные ограничения касательно видов деятельности на земле и с ее ресурсами, например выращивание только определенного урожая, выращивание еды только для личного употребления, запрет на перегораживание источников воды, запрет на спил деревьев и т.д.

КАК НАДОЛГО? Срок может быть фиксированным, периодичным или неограниченным

- Фиксированный срок: определяется дата начала и конца, а также длительность действия договора;

- Периодичный: например, от месяца к месяцу.- Бессрочное владение: длится до тех пор, пока стороны того желают (может прекращаться любой стороной без пени).

- Возобновляемое владение: определяются условия для возобновления договора. 

3.3 Аренда

Аренда предоставляет право использования жилища и земли на определенный срок на условиях

установленной денежной стоимости или обмена другими ценностями, без передачи права собственности,

на основании письменного или устного договора с частным или публичным собственником. Право

использования может быть ограниченно количеством людей (например, только близкими родственниками)

или определенными целями (например, проживание или обработка земли для самообеспечения).

В контексте жилья, как вида гуманитарной помощи, эта форма владения чаще всего доступна в городской

местности. Формальные требования к аренде определяются законодательством и обычаем места

расположения собственности, в том числе требования к форме и содержанию договора, а также

возможности регистрации такого договора без участия органов власти.


Высокий уровень обеспеченности права владения при условии наличия правового или

социального обязывающего договора и при условии что доступны средства правовой защиты.

Вариант для людей, которые не могут позволить себе приобретение жилья или для часто

перемещающихся семей.

Обеспечивает приток дохода принимающему населению.

Инвестиции в принимающее население помогает выстроить доверие, поскольку население

получает выгоду от помощи ППЛ.

При сочетании с улучшением жилищных условий в жилье, доступном для аренды,

использование существующего жилья позволяет достаточно быстро выполнить программу по

предоставлению жилья для ППЛ.

Процесс обсуждения, переговоров, признания прав и обязанностей является ключевым в

восприятии и выполнении условий для обеспечения права владения.

Сильные

стороны

Слабые

стороны

Требует правового подтверждения.

Предложение на рынке аренды может быть недостаточным для удовлетворения спроса.

Когда арендная плата покрывается донором ограниченное время (в том числе и когда жилье

предоставляется в обмен на улучшение жилищных условий), по истечении срока предоставления

помощи ППЛ могут снова остаться без жилья, особенно в условиях затянувшегося конфликта.

Требует долгосрочного бюджета для проекта, с ограниченными сроками предоставления помощи

либо количеством получателей помощи, что может привести к тому, что бенефициары останутся без

жилья, при отсутствии долгосрочных решений.

Отсутствуют гарантии того, что увеличение количества жилья, доступного для аренды, сделает

доступным это жилье для ППЛ.

Если в договорах указывается, что не требуется никакого возмещения в обмен на предоставленное

жилье (не смотря на затраты по улучшению жилищных условий), это может привести к падению уровня

обеспеченности владения.

Если собственность может регистрироваться только на имя мужчины, а не на семью в целом, то это

может привести к утрате жилища для женской половины семьи в случае гибели мужчины или в случае

развода.

При условии наличия незавершенных или частично завершенных зданий, программы в сфере жилья,

которые предоставляют финансирования собственникам на завершение строительства или улучшение

жилищных условий, могут увеличивать доступный для аренды жилищный фонд.

Инвестиции в улучшение жилищных условий могут предоставляться в обмен на ограниченное по срокам

проживание ППЛ без оплаты аренды, что может дать ППЛ время стабилизировать свое положение.

При условии продолжительного перемещения и наличия средств для аренды жилья, бенефициары могут

договориться об аренде в зданиях, где были проведены ремонты по улучшению жилищных условий.

В ситуациях, когда ППЛ проживают в зданиях, которые не соответствуют жилищным стандартам,

существует возможность улучшения жилищных условий, а также повышения уровня обеспеченности

владения путем консультирования, предоставления правовой помощи или помощи с договорами об

аренде.

Включение женщин в документацию может защитить их от принудительного выселения и снизить риски

оказаться бездомными в случае развода в семье.

Угрозы Если перемещение затянется или приток переселенцев увеличится, возможность предоставления жилища для аренды – в том числе и при увеличении доступного для аренды жилищного фонда –

исчерпается, а стоимость аренды возрастет вместе с ростом рыночного давления при условии

повышения спроса.

Возможности



Договоры об аренде

В целом, договор об аренде это юридически обеспеченный договор между двумя сторонами:- Арендодателем (хозяином собственности): правовой собственник земли или жилища;- Арендатором (съемщиком собственности): человек, получающий право на использование собственности, обычно за денежную плату.

Далее представлены примеры элементов, которые следует включать в договоры об аренде с целью обеспечения права владения сторон и во избежание недопониманий/споров. Конкретные условия контекста и программы также должны быть отражены.

КТО? Договор должен определить всех арендодателей и арендаторов, связанных им.В идеале, для обеспечения владения всех членов семьи/группы бенефициаров, все члены семьи (включая женщин и детей) должны быть названы (в том числе дети в утробе матери и усыновленные дети). Как минимальный стандарт, в документе следует указывать имена хотя бы мужчины и женщины.

ЧТО? Описание собственности (как можно более подробное).Определить контекст арендуемой собственности/земли, например, адрес, участок, геолокацию, границы и пределы.

СТОИМОСТЬ Является ли оплата взамен на использование обязательной для аренды по местным обычаям/законам?Если оплата необходима, стоимость аренды и время ее передачи должны быть определены, также как и требования касательно уведомления о получении со стороны арендодателя. Есть ли ограничения в соответствие с местными обычаями или законами касательно формы (наличные, общая сумма, имущественная форма, оплата третьими лицами, такими как доноры) и размера оплаты (рыночная стоимость или символичная стоимость)?

КАКОВЫ ПРАВИЛА? Договор должен определять права и обязанности сторон, а также ограничения как для арендатора, так и для арендодателя:- Право собственника входить и проверять жилье, включая время, предупреждение и т.д., что пересекается с правом жильца на защиту от вмешательства в личную жизнь.

- Разрешены ли жильцу субиспользование, перестройка, принятие гостей (ограниченное по времени для различия между фактически дополнительными жильцами), проживание с животными, предпринимательская деятельность на территории с разрешения домовладельца или без него.

- Определить ответственность за оплату коммунальных услуг, а также типы и стоимость ремонта. - Ответственность хозяина за условия собственности на момент ее передачи; ответственность жильца за причиненный ущерб и за поддержание условий после передачи.

- Определить доступ к/ право на использование общих участков или сооружений. - Если оговорена оплата, необходимо определить дату и периодов который оплата будет производится, а также условия подтверждения получения оплаты арендодателем.

- Условия или события, которые предоставляют возможность прекращения договора как арендодателю, так и арендатору (неоплата или ущерб), также как и период оповещения.

- Если в соотвествии с законом или обычаями необходима регистрация договора об аренде, необходимо определить кто будет ответственным за такую регистрацию и кто будет оплачивать ее стоимость. Пеня за нарушение условий договора, способы разрешения споров между арендодателем и арендатором.

КАК НАДОЛГО? Срок может быть фиксированным, периодичным или неограниченным- Фиксированный срок: определяется дата начала и конца, а также длительность действия договора;

- Периодичный: например, от месяца к месяцу.- Бессрочное владение: длится до тех пор, пока стороны того желают (может прекращаться любой стороной без пени).

- Возобновляемое владение: определяются условия для возобновления договора. 

3.4 Обычная система владения

Обычная система владения землей происходит от таких форм управления как община, этническая группа или

семья. Решения касательно распределения земли, использования и передачи прав на нее являются

ответственностью управителей (как правило старших мужчин), а правила часто принимают форму

обсуждаемого взаимодействия между членами общины и лидерами. Споры решаются путем переговоров,

посредничества или арбитража. Права женщин на землю часто, но не всегда, являются частью прав семьи

или общины.

Во многих странах, зачастую в Африке, обычная система владения при

Ú í ñ ý û ñ ñ - humanitarianresponse...ü ì ñ ù ô õ ЦАР car â ñ ù þ ü ì ÷ ù...

Documents