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기업분석

2015. 06. 22

에스케이디앤디(210980.KS)

부동산 시행업의 매력, 주식시장에서만 몰랐을 뿐

기계/조선/건설, 부동산 담당 이상우

Tel. 368-6874 / [email protected]

부동산 시행업, 이제는 주식시장에서도 알아둬야 한다

- 부동산 시행업에 대한 부정적 시각이 존재한다. 부동산 시행업에 대한 시장시각은 한철장사

후 끝낸다는 인식이 있기 때문이다. 하지만, 실제 부동산 시행업은 안정적인 실적이 가능한

사업이며, 실제로, 국내 부동산 시행업체의 대표격인 비상장사(신영, 엠디엠, 피데스개발)의

실적 또한 상당한 실적안정성을 보였지만, 잘 알려지지 않았다. 주택 시행업자인 아이에스동

서(010780.KS), 동원개발(013120.KQ) 역시 꾸준한 실적상승을 보였으나, 시장에서는 대

형 건설사 대비 무시되었다.

- 하지만, 현재 부동산 시장에 시행사들의 영향력은 확대되고 있다. 주택시장에서도 대형건설

사가 아닌 아이에스동서, 동원개발 등의 시행사들이 더욱 중요해졌으며 (2015년 5월 27일

당사 건설업종 발간자료: 국내 주택: 이제 한 걸음 나아갔을 뿐 참고), 오피스 등 상업시설

개발업 역시 대형건설사보다는 전문 시행업체들에 주목해야 할 시점이다.

에스케이디앤디, 상업용 부동산 침체기에도 성장가능 업체

- 에스케이디앤디는 향후 실적성장을 비즈니스호텔과 지식산업센터 중심으로 성장할 것으로

전망한다. 호텔롯데, 호텔신라 등 기존 호텔사업자들과 건물 장기임대(마스터리스, Master

Lease)방식으로 진행하는 비즈니스 호텔사업은 오피스 대비 안정적 장기 테넌트 확보가 용

이하다. 4대문, 잠실 등 오피스 공급과잉상황에서 안정적 성장이 가능한 분야다. 향후 창원,

수원, 서울 신대방 등에서의 추가 비즈니스호텔 공급이 기대된다.

- 지식산업센터 사업도 기대된다. 세제혜택으로 지식산업센터 분양은 현재 매우 뜨겁기 때문

이다. 이미 창원, 삼송 등 지식산업센터 분양위탁 사업을 성공적으로 진행했으며, 진행중인

당산동 및 가산동 지식산업센터는 현재의 오피스 공급과잉상황에서도 안정적 분양이 가능한

프로젝트들이다.

- 가구 사업 역시 성장이 기대된다. 연간 100억원 수준의 매출을 안정적으로 기록중인 가구사

업의 특징은 해외 명품가구를 수입유통한다는 점이다. 일반 주택용이 아닌 고급주택용으로,

단가가 높은 반면 이익률도 높은 특징을 보인다. 최근 주택 착공면적 및 분양증가는 매우 긍

정적이다. 특히 4월부터 분양가상한제가 폐지되었기 때문에 분양가 상승은 고급 실내가구의

수요를 불러올 가능성이 높다. 분양가 상한제 폐지도 에스케이디앤이 주가에 긍정적 요인이

되기에 충분하다.

투자의견 STRONG BUY, 목표주가 63,000원으로 커버리지 개시

- 에스케이디앤디 투자의견 STRONG BUY, 목표주가 63,000원으로 커버리지를 개시한다.

목표주가는 공모가(26,000원) 대비 142.3%의 상승여력이 있을 것으로 전망한다. 당사는 이

미 해외 부동산개발사 2사 및 국내 주택사 3사를 커버리지중으로, 당사 커버리지 업체를 해

외, 국내주택사로 양분해, 각각 PREMIUM의 평균값을 산출(1.8배, 2.5배), 당사 추정

ROE에 반영한 TARGET PBR 상단(3.9배)을 2016년도 추정 BPS 16,140원에 적용해 목

표주가를 산출했다.

- 현재 엔에이치에스지 사모투자전문회사에서 보유중인 우선주 30만주가 향후 2개월 이후 보

통주로 전환될 때 희석률(5.57%)은 미미할 것으로 판단하며, 대주주 지분 또한 6개월간 보

호예수 후 출회가능성이 있지만, 이런 희석요인보다는 실적개선 요인이 더욱 높을 것으로

판단, 국내 건설업종에 등장한 대형 디벨로퍼의 가치는 향후에도 높을 것으로 판단된다.

STRONG BUY(신규)

목표주가(12M, 신규) 63,000원

현재주가(06/19) 26,000원 Key Data (기준일: 2015. 06. 19)

KOSPI(pt) 2,047.0

KOSDAQ(pt) 729.9

액면가(원) 1,000

시가총액(십억원) 256.6

52주 최고/최저(원) 26,000/26,000

52주 일간 Beta

발행주식수(천주) 9,870,000

평균거래량(3M,천주)

평균거래대금(3M,백만원)

배당수익률(14A, %) 00.0

외국인 지분율(%) 00.0

주요주주 지분율(%)

SK가스

최창원

32.8

25.4

Company Performance

주가수익률(%) 1M 3M 6M 12M

절대수익률

KOSPI대비상대수익률

Financial Data

결산기(12월) 2013A 2014A 2015F

매출액(십억원) 130.1 174.9 256.3

영업이익(십억원) 9.8 25.2 25.2

세전계속사업손익(십억원) 10.3 22.9 26.3

당기순이익(십억원) 8.1 19.1 20.5

EPS(원) 6,043 2,312 2,076

증감률(%) 70.0 (61.7) (10.2)

PER(배) 11.2 12.5

ROE(%) 10.0 20.1 15.7

PBR(배) 1.9 1.9

자료: 유진투자증권

Analyst 이상우| 건설/부동산

부동산 시행업의 매력, 주식시장에서만 몰랐을 뿐

1. 부동산 개발에서 돈을 버는 것은 결국 시행사

부동산 시행업에 대한 불편한 시각이 존재한다. 부동산 시행업에 대한 시장시각은 ‘모 아니면 도’ 혹은

‘배만 들어오면’이라는 한탕식 인식을 갖고 있기 때문이다. 실제 부동산 시행업은 안정적인 실적이 가능

한 사업이며, 실제로, 국내 부동산 시행업체의 대표격인 비상장사(신영, 엠디엠, 피데스개발)의 실적 또한

상당한 실적안정성을 보였지만, 이는 무시되었다. 또한, 주택 시행업자인 아이에스동서(010780.KS), 동원

개발(013120.KQ) 역시 꾸준한 실적상승을 보였으나, 시장에서는 그 동안 무시되었던 것이 사실이다.

이러한 부동산 시행업에 대한 외면은 본격적인 시행사가 아직까지 한국 주식시장에 상장된 적이 많지 않았

기 때문이다. 이제까지 시행사의 대표격은 현대산업(012630.KS)였고, 주택시장 동향에 따라 실적의 부침이

컸기 때문이다. 하지만, 현재 부동산 시장에 시행사들의 영향력은 확대되고 있다. 주택시장에서도 대형건설

사가 아닌 아이에스동서, 동원개발 등의 시행사들의 모습이 더욱 중요해졌으며 (2015년 5월 27일 당사 건

설업종 발간자료: 국내 주택: 이제 한 걸음 나아갔을 뿐 참고), 오피스 등 상업시설 개발업 역시 대형건설사

보다는 전문 시행업체들의 힘이 더욱 커져가고 있다.

즉, 현재 뜨거워진 국내 주택시장과는 달리 경기부진 여파로 침체 지속중인 상업용 부동산 시장에서도 대형

건설사가 아닌 시행사 위주의 사업전개는 여전히 유지될 것으로 전망되며, 실제 개발경험에서 비롯된 안정

적 사업전개가 무엇보다 중요할 것으로 판단된다. 따라서, 6월 23일 상장하는 에스케이디앤디(210980.KS)

의 향후 사업전개에 관심을 둘 필요성이 높다. 당분간 국내 상업용 부동산 시장은 부정적일 수 밖에 없지만,

이 와중에도 꾸준한 실적증가가 가능할 것으로 전망되기 때문이다. 특히 사명에서 떠올려지는 ‘관계사 밀

어주기’와 관계없이 자체 역량을 통해 성장을 지속해왔다는 점 또한 에스케이디앤디의 투자매력을 높이는

주요 요인이 될 것으로 전망한다.

도표 1 SK 관계사와 관련성은 점차 축소중 도표 2 성장을 위한 토지확보 중

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(억원) 에스케이디앤디 특수관계인과의 매출

SK건설 SK가스

SK네트웍스 SK

SK케미칼 SK텔레콤

SK플래닛

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(억원)(억원) 에스케이디앤디 원가율/판관비율

재고자산/선급금(우)

매출

자료: 에스케이디앤디, 유진투자증권 자료: 에스케이디앤디, 유진투자증권


도표 3 국내 대형시행사의 영업이익은 안정적 추세 도표 4 2011년은 이례적 시기

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(억원) 주요 시행사 영업이익

신영

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(억원) 주요 시행사 순이익

신영

엠디엠

피데스개발

자료: 각 사, 유진투자증권 자료: 각 사, 유진투자증권

도표 5 주요 시행사의 토지확보는 여전히 진행중 도표 6 시행사들의 매출증가는 분양호조를 의미

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(억원) 주요 시행사 재고자산(용지)

신영엠디엠피데스개발

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(억원) 주요 시행사 매출

신영

엠디엠

피데스개발

자료: 각 사, 유진투자증권 자료: 각 사, 유진투자증권


2. 오피스 시장부진에도 불구 안정적 실적가능

1) 오피스 분양상황은 녹록치 않다

서울 오피스 공급상황은 과잉 그 자체다. 4대문 지역재개발 여파로 D타워, 그랑서울 등 대형 오피스빌딩이

최근 대거 공급되면서, 기타 서울지역의 공실률까지 끌어올렸기 때문이다. 국내 경기가 좋지 않은 상황에서

추가적인 오피스 수요없이 신규 오피스 공급만 진행되었기 때문이다. 그 결과, 서울 공실률은 당분간 해소

될 가능성이 낮다. 현재 강남권의 경우 7%가 넘는 공실률을 보이고 있으며, 오피스 임대료 역시 부진한 모

습을 이어가고 있다. 또한, 여의도권 역시 FKI타워(구 전경련회관), IFC등의 공급 이후 공실부담이 대거 발

생하고 있는 상황이다. 2016년말 완공을 목표로 건설중인 잠실 제2롯데월드 등 신규 오피스공급이 이미 예

정중인 상황으로, 서울 오피스의 분양은 당분간 상당한 어려움을 겪을 것으로 전망한다.

도표 7 서울 오피스공실은 계속 늘어날 것 도표 8 오피스 공급과잉 영향으로 월세 하향안정세

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(%)서울 오피스 공실률

도심강남여의도/마포

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서울 오피스 월세 (도심=100)

강남

여의도/마포(우)

자료: 신영에셋, 유진투자증권 자료: 신영에셋, 유진투자증권

도표 9 그랑서울 도표 10 광화문 디타워

자료: GS건설, 유진투자증권 자료: 대림산업, 유진투자증권


2) 향후 도심 부동산사업은 1)비즈니스호텔, 2)지식산업센터 중심이 될 것

에스케이디앤디의 향후 오피스 공급방향은 비즈니스호텔이 주력이 될 것으로 전망한다. 앞서 언급했던 오피

스 과잉상황에서 굳이 사무용 건물의 공급을 밀어붙일 필요가 없기 때문이다. 하지만, 비즈니스호텔은 조금

다른 모습을 보인다. 호텔롯데, 호텔신라 등 기존 호텔사업자들의 비즈니스호텔 사업은 건물 장기임대(마스

터리스, Master Lease)방식으로 진행되고 있기 때문이다. 시내 요지에 호텔 장소를 확보하기 위해, 부지마

련의 복잡함을 부동산펀드와 함께 해소하는 과정에서 에스케이디앤디는 안정적인 테넌트 확보가 가능해졌다.

이미, 에스케이디앤디는 호텔신라와 함께 울산, 해운대 신라STAY를 장기임대인으로 확보한 빌딩개발사업을

진행 중이며, 2015년 준공예정인 수송타워 역시 18층 건물의 11개층을 비즈니스호텔로 임대확정하는 등 현

비즈니스호텔을 통한 도심 오피스 공급사업을 진행중이다. 즉, 일반 오피스 대비 테넌트 확보가 용이한 비

즈니스호텔을 중심으로 사업확대가 기대된다. 향후 창원, 수원, 서울 신대방 등에서의 추가 비즈니스호텔 공

급이 기대된다.

도표 11 울산 신라STAY 도표 12 해운대 신라STAY

자료: 연합뉴스 자료: 에스케이디앤디

도표 13 향후 M-STAY와 창원 비즈니스호텔 공급사업 개시할 것

자료: 에스케이디앤디


지식산업센터 분양도 눈여겨봐야 한다. 2016년까지 존재하는 취득세/재산세 세제혜택으로 지식산업센터 분

양은 현재 매우 뜨겁기 때문이다. 이미 창원, 삼송 등 지식산업센터 분양위탁 사업을 성공적으로 진행했으

며, 현재의 매출의 상당부분을 차지하는 당산동 지식산업센터 및 가산동 지식산업센터는 현재의 오피스 공

급과잉상황에서도 안정적 분양이 가능한 프로젝트들이다.

도표 14 지식산업센터 취득관련 세제혜택

세목 내용

취득세 2016년 12월 31일까지 50% 감면

. 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제 28조의 5 제1항제1호 및 제2호 의거

. 신축/증축 지식산업센터를 직접사용/분양, 임대목적 취득경우

재산세 2016년 12월 31일까지 37.5% 감면

. 과세기준일 기준 현재 사업시설용으로 직접사용중인 부동산의 경우


도표 15 창원첨단지식산업센터 분양담당 도표 16 삼송지식산업센터 분양담당

자료: 에스케이디앤디 자료: 에스케이디앤디


도표 17 당산동 지식산업센터


도표 18 가산동 지식산업센터



3. 신재생에너지, 안정적 수입의 원천

에스케이디앤디는 부동산개발사업 외에도 신재생에너지 사업을 영위 중이다. 특히 제주 가시리 풍력발전소

(15MW)는 현재 안정적 수익발생이 가능한 상황으로, 향후 진행이 예정된 울진풍력과 같이 회사 수익의 안

정적 부분을 차지할 것으로 전망한다. 풍력 외에도 태양광발전 사업도 영암F1태양광, 대구 하수도 태양광

등을 진해했으며, 현재는 지분을 매각한 상태지만, 향후 사업기회 확보여부에 따라 사업확대가 기대되는 부

분이다. 물론, 부동산개발사업만큼의 이익을 기대하지는 않지만, 향후 안정적 이익을 기대할 수 있는 사업영

역이다.

도표 19 제주 가시리 풍력발전소 조감도


도표 20 제주 가시리 풍력발전소



도표 21 주차장부지에 조성한 영암F1 태양광발전소 도표 22 대구하수처리장 지붕에 조성한 태양광발전소

자료: 유진투자증권 자료: 유진투자증권

도표 23 울진풍력, 향후 공사매출 및 운영이익을 기대하는 프로젝트

자료: 이투뉴스


4. 가구, 분양경기에 동행할 것

에스케이디앤디는 가구사업을 영위 중이다. 과거 최대 연간 400억 이상의 매출을 기록했던 적도 있었으나,

현재는 약 100억 수준의 연간 매출을 안정적으로 기록 중이다. 가구사업의 특징은 해외 명품가구를 수입 유

통한다는 점이다. 일반 주택용이 아닌 고급주택용으로, 단가가 높은 반면 이익률도 높은 특징을 보인다. 따

라서, 향후 매출증가의 여지가 있다면, 충분히 성장이 기대되는 영역이다.

긍정적인 면은, 최근 주택 착공면적 및 분양증가다. 특히 4월부터 분양가상한제가 폐지되었기 때문에 분양

가 상승은 고급 실내가구의 수요를 불러올 가능성이 높다는 점이다. 따라서, 에스케이디앤디의 수입가구 부

문의 성장성 또한 기대된다. 실제로 대형건설사 공급 고급주택의 상당수에 이미 공급 사례를 확보하고 있어

주택 고급화 추세의 수혜가 기대된다.

도표 24 최근 수도권 분양 증가 수혜기대 도표 25 주택착공 면적 증가 기대

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(만호) 주요 분양

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부산 대구

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(백만m2) 건축착공면적

주거용상업용공업용

2014년 이후

주택착공 증가는

당분간 지속될 것

자료: 유진투자증권 자료: 유진투자증권

도표 26 고급 실내가구 브랜드 INTERLUBKE 공급



도표 27 독일 고급주방가구 LEICHT 도표 28 독일 고급주방가구 NOBILIA

자료: 에스케이디앤디 자료: 에스케이디앤디

도표 29 에스케이디앤디 과거 가구납품 레퍼런스

단지 위치 세대 시행/시공사 브랜드

판교 산운아펠바움 경기도 성남시 분당구 운중동 994 31 SK건설 INTERLUBKE

판교 운중아펠바움 성남시 분당구 운중동 372 28 SK건설 LEICHT

논현 아펠바움2차 서울시 강남구 논현동 260 38 SK건설 INTERLUBKE

반포 SK VIEW 63 SK건설 LEICHT

남산 리더스뷰 서울시 중구 회현동 31-1 85 SK건설 LEICHT

PENTAPORT 충청남도 아산시 배방 택지개발사업지구 324 펜타포트개발 LEICHT

로얄 힐카운티 몽골 29 서울그룹 LEICHT

로얄 크라운빌라 몽골 96 서울그룹 NOBILIA

THE HERITAGE 경기도 성남시 분당구 금곡동 330 삼성중공업 LEICHT

오포 LA FOLIUM 경기도 광주시 오포읍 신현리 712-15 31 삼성중공업 LEICHT

제주 ATR VILLAS LEICHT

일산식사지구 블루밍 경기도 고양시 일산동구 식사동 586 벽산건설 LEICHT

마산 메트로시티 경상남도 마산시 양덕동 84-1 774 태영건설/한림건설 LEICHT

MECENAPOLIS 서울시 마포구 합정동 418-1 116 GS건설 LEICHT

일산 파밀리에 경기도 고양시 일산서구 덕이동 434 신동아건설 LEICHT

제주골프빌리지 제주도 서귀포시 표선면 성읍리 24 제주리조트 LEICHT

한남 유엔빌리지 D 서울시 용산구 한남동 38 신동아건설 LEICHT

성남 SHEDEN 주상복합 경기도 성남시 수정구 태평동 7336 4 신세계건설 LEICHT

월드메르디앙 서울시 강남구 도곡동 200-5 27 월드건설 INTERLUBKE

삼성동 IPARK 서울시 강남구 삼성동 87 4 현대산업개발 INTERLUBKE

STARCITY 서울시 광진구 자양동 227-7 465 금호산업 INTERLUBKE

KOVERNHAUS 서울시 용산구 한남동 15-12 8 INTERLUBKE

베버리힐스 빌리아 서울시 서대문구 홍은동 329-1 33 페트라건설 INTERLUBKE

ART VILLAS 제주도 서귀포시 색달동 산26 54 롯데제주리조트 LEICHT

한남동 LUCIDHAUS 서울시 용산구 한남동 1-370 15 대림D&I INTERLUBKE

LUCID AVENUE 경기도 용인시 기흥구 보정동 1232 73 대림D&I LEICHT

SOUTH CAPE 경상남도 남해군 창선면 흥선로1545 10 한섬피앤씨 LEICHT



5. Valuation

1) 투자의견 STRONG BUY, 목표주가 63,000원으로 커버리지 개시

에스케이디앤디 투자의견 STRONG BUY, 목표주가 63,000원으로 커버리지를 개시한다. 목표주가는 공모

가(26,000원) 대비 142.3%의 상승여력이 있을 것으로 전망한다. 당사는 이미 해외 부동산개발사 2사 및

국내 주택사 3사를 커버리지 중으로, 각사에 적용중인 멀티플을 통해 적용 멀티플을 산출했다. 당사는

PBR/ROE법에 의해 목표주가를 산출 중이며, ROE 10%이상기업에는 프리미엄을 부여하고 있다. 당사 커

버리지 업체를 해외, 국내주택사로 양분해, 각각 PREMIUM의 평균값을 산출(1.8배, 2.5배)했으며, 당사

추정 ROE에 반영한 TARGET PBR 상단(3.9배)을 목표주가 산출에 사용했다. 즉 2016년도 추정 BPS

16,140원에 PBR 3.9배를 적용한 결과가 바로 목표주가(63,000원)이다.

도표 30 에스케이디앤디 Valuation

2010 2011 2012 2013 2014 2015F 2016F 2017F 2018F 2019F

BPS 31,258 45,389 60,837 47,393 14,021 13,844 16,140 18,587 22,032 24,160

EPS 4,227 14,128 3,554 6,043 2,312 2,076 2,365 2,521 3,550 2,193

%ROE 14.5 36.9 6.3 10.0 20.1 15.7 15.3 14.1 17.0 9.2

TARGET PER(저) 15.0 15.0 15.0 15.0 15.0 15.0 15.0 15.0 15.0 15.0

TARGET PER(고) 20.0 20.0 20.0 20.0 20.0 20.0 20.0 20.0 20.0 20.0

목표가(저) 63,400 211,921 53,313 90,643 34,681 31,140 35,480 37,820 53,248 32,890

목표가(고) 84,533 282,562 71,084 120,857 46,241 41,520 47,306 50,427 70,997 43,853

TARGET PBR(저) 2.6 6.7 1.1 1.8 3.6 2.8 2.8 2.6 3.1 1.7

TARGET PBR(고) 3.7 9.4 1.6 2.6 5.1 4.0 3.9 3.6 4.3 2.3

목표가(저) 82,222 303,502 69,374 86,288 51,054 39,434 44,825 47,511 67,789 40,376

목표가(고) 115,509 426,368 97,459 121,220 71,722 55,399 62,971 66,745 95,232 56,721

PER(목표가) 14.9 4.5 17.7 10.4 27.2 30.3 26.6 25.0 17.7 28.7

PBR(목표가) 2.0 1.4 1.0 1.3 4.5 4.5 3.9 3.4 2.9 2.6

PER(현재가) 6.2 1.8 7.3 4.3 11.2 12.5 11.0 10.3 7.3 11.9

PBR(현재가) 0.8 0.6 0.4 0.5 1.9 1.9 1.6 1.4 1.2 1.1


도표 31 에스케이디앤디 적용 멀티플 산출

종목 당사 커버리지 ROE(2016F) PREMIUM 적용 PBR

저 고 저 고

MITSUBISHI ESTATE O 8.4 3.5 4.5 2.9 3.8

DAIWA HOUSE O 12.7 1.0 1.5 1.3 1.9

현대산업 O 6.9 2.2 3.5 1.5 2.4

아이에스동서 O 20.9 1.4 2.0 3.0 4.2

동원개발 O 19.1 0.5 0.8 1 1.5

MITSUI FUDOSAN X 16.0 2.1

TOKYO TATEMONO X 10.0 1.3

LEOPALACE21 X 3.0 1.5

CK HUTCHISON HD X 10.0 0.9

SWIRE PACIFIC X 7.0 0.7

JARDINE MATHESON X 6.0 1.1

적용 PBR/ROE PREMIUM 1.8 2.5

해외 2.3 3.0

주택사 1.4 2.1



2) 향후 주가희석은 최대 5.57%

이번 IPO를 통한 상장주식(보통주 987만주)는 향후 희석될 가능성이 높다. 현재 엔에이치에스지 사모투자

전문회사에서 보유중인 우선주 30만주가 향후 2개월 이후 보통주로 전환될 가능성이 있기 때문이다. 따라

서, 현재 발행주식수(총 1,017만주, 보통주 987만주, 우선주 30만주)가 1,077만주까지 확대될 가능성이 있

다. 따라서, 희석률(5.57%)을 감안한 당사 목표주가(63,000원)는 59,500원으로 하향되게 되지만, 당사는

그 영향은 미미할 것으로 판단, 목표주가를 63,000원으로 제시한다. 또한, SK가스, 최창원, 태영건설 등

대주주 지분(65.6%) 또한 6개월간 보호예수가 있지만, 향후 시장출회가능성은 존재한다. 하지만, 이런 희석

요인보다는 실적개선 요인이 더욱 높을 것으로 판단, 국내 건설업종에 등장한 대형 디벨로퍼의 가치는 향후

에도 높을 것으로 판단된다.

도표 32 전환상환우선주 전환시 희석(5.57%)을 감안한 목표주가 추정

2010 2011 2012 2013 2014 2015F 2016F 2017F 2018F 2019F

BPS 31,258 45,389 60,837 47,393 14,021 13,073 15,241 17,551 20,805 22,814

EPS 4,227 14,128 3,554 6,043 2,312 1,903 2,168 2,311 3,253 2,009

%ROE 14.5 36.9 6.3 10.0 20.1 15.7 15.3 14.1 17.0 9.2

TARGET PER(저) 15.0 15.0 15.0 15.0 15.0 15.0 15.0 15.0 15.0 15.0

TARGET PER(고) 20.0 20.0 20.0 20.0 20.0 20.0 20.0 20.0 20.0 20.0

목표가(저) 63,400 211,921 53,313 90,643 34,681 28,538 32,515 34,660 48,798 30,141

목표가(고) 84,533 282,562 71,084 120,857 46,241 38,050 43,353 46,213 65,065 40,189

TARGET PBR(저) 2.6 6.7 1.1 1.8 3.6 2.8 2.8 2.6 3.1 1.7

TARGET PBR(고) 3.7 9.4 1.6 2.6 5.1 4.0 3.9 3.6 4.3 2.3

목표가(저) 82,222 303,502 69,374 86,288 51,054 37,237 42,327 44,864 64,012 38,126

목표가(고) 115,509 426,368 97,459 121,220 71,722 52,312 59,463 63,027 89,926 53,561

PER(목표가) 14.9 4.5 17.7 10.4 27.2 33.1 29.1 27.3 19.4 31.3

PBR(목표가) 2.0 1.4 1.0 1.3 4.5 4.8 4.1 3.6 3.0 2.8

PER(현재가) 6.2 1.8 7.3 4.3 11.2 13.7 12.0 11.3 8.0 12.9

PBR(현재가) 0.8 0.6 0.4 0.5 1.9 2.0 1.7 1.5 1.2 1.1


도표 33 에스케이디앤디 지분구조

㈜ 기존 %지분율 우선주전환 상장후 %지분율 단가(원/주) 보호예수

계 7,670,000 100.0 8,570,000 100.0 10,170,000 100.0

보통주 6,920,000 8,270,000 9,870,000

우선주 750,000 300,000 300,000

SK가스 3,335,000 43.5 3,335,000 38.9 3,335,000 32.8 최대주주(6개월)

최창원 2,585,000 33.7 2,585,000 30.2 2,585,000 25.4 최대주주(6개월)

태영건설 750,000 9.8 750,000 8.8 750,000 7.4 자발적 보호예수(6개월)

엔에이치에스지사모투자전문회사제01호 750,000 9.8 1,650,000 19.3 300,000 2.9

보통주 0 0.0 1,350,000 15.8 0.0 구주매출

우선주 750,000 9.8 300,000 3.5 300,000 2.9 보호예수(2개월). 보통주전환시 3배

우리사주조합 245,550 3.2 245,550 2.9 245,550 2.4 2015/12/27까지 예탁

소액주주 4,450 0.1 4,450 0.1 4,450 0.0

구주매출 1,350,000 13.3

신주 0.0 0.0 1,600,000 15.7 26,000

자료: 에스케이디앤디, 유진투자증권


도표 34 에스케이디앤디 연간실적 전망

(억원) 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015F 2016F 2017F 2018F 2019F

매출 554 1,018 904 775 873 932 1,596 1,301 1,749 2,563 2,626 3,264 2,811 1,645

부동산개발 317 278 241 288 397 632 1,171 963 1,595 2,264 1,795 1,975 2,290 1,115

신재생에너지 -0 0 0 0 2 32 201 209 20 160 685 1,135 360 360

기타 237 740 663 487 475 269 223 129 133 139 146 154 161 169

매출원가 463 862 739 604 689 742 1,297 991 1,296 1,887 2,007 2,543 2,035 1,170

%원가율 83.6 84.7 81.7 78.0 78.9 79.5 81.3 76.2 74.1 73.6 76.4 77.9 72.4 71.1

판관비 54 113 133 142 165 190 203 214 201 424 302 385 312 183

%판관비율(우) 9.8 11.1 14.7 18.4 18.9 20.4 12.7 16.5 11.5 16.5 11.5 11.8 11.1 11.1

영업이익 36 43 32 28 19 1 95 95 252 252 317 335 464 291

부동산개발 148 331 422 333 367 426 206

신재생에너지 11 -18 -88 67 76 126 126

기타 8 12 21 22 23 24 25

미배분 -70 -74 -103 -105 -131 -112 -66

%OPM 6.5 4.2 3.6 3.6 2.2 0.1 6.0 7.3 14.4 9.8 12.1 10.3 16.5 17.7

부동산개발 15.4 20.8 18.6 18.6 18.6 18.6 18.4

신재생에너지 5.4 -88.4 -55.0 9.7 6.7 35.0 35.0

기타 6.5 9.0 15.0 15.0 15.0 15.0 15.0

영업외손익 -6 0 -6 33 58 169 -22 5 -22 11 -18 -16 -15 -14

세전이익 30 43 27 61 77 169 73 100 229 263 299 319 449 277

법인세비용 9 13 11 16 20 -9 26 22 38 58 66 70 99 61

%법인세율 29.9 31.1 41.8 25.9 26.7 -5.2 35.2 22.3 16.7 22.0 22.0 22.0 22.0 22.0

순이익 21 30 15 45 56 188 47 78 191 205 233 249 350 216

자료: 에스케이디앤디, 유진투자증권


에스케이디앤디(210980.KS) 재무제표

대차대조표 손익계산서 (단위:십억원) 2013A 2014A 2015F 2016F 2017F (단위:십억원) 2013A 2014A 2015F 2016F 2017F

유동자산 185.6 249.2 277.3 285.5 359.5 매출액 130.1 174.9 256.3 262.6 326.4

현금성자산 34.6 33.4 20.7 23.1 37.6 증가율 (%) (18.5) 34.4 46.6 2.5 24.3

매출채권 26.3 88.2 83.9 86.0 106.9 매출총이익 31.3 45.3 67.6 61.9 72.1

재고자산 101.5 110.0 155.0 158.8 197.4 매출총이익율 (%) 24.1 25.9 26.4 23.6 22.1

비유동자산 55.4 137.6 269.9 381.1 531.9 판매비와관리비 21.5 20.1 42.4 30.2 38.5

투자자산 43.1 46.3 67.8 69.5 86.4 증가율 (%) 5.7 -6.6 111.2 -28.8 27.6

유형자산 8.5 87.9 198.7 308.3 442.2 영업이익 9.8 25.2 25.2 31.7 33.5

무형자산 증가율 (%) 2.9 156.1 0.1 25.8 5.8

자산총계 241.0 386.8 547.3 666.7 891.4 EBITDA 11.2 27.0 32.9 43.6 50.5

유동부채 49.1 142.7 147.4 148.4 158.1 증가율 (%) 5.5 142.0 21.6 32.5 16.0

매입채무 18.9 34.3 39.0 39.9 49.6 영업외손익 0.5 (2.2) 1.1 (1.8) (1.6)

단기차입금 이자수익 1.1 1.0 2.4 (0.5) (0.5)

유동성장기부채 이자비용 1.1 1.4 1.3 1.2 1.1

비유동부채 121.5 123.9 259.0 354.1 544.2 외화관련손익 0.3 0.7 0.7 0.7 0.7

사채및장기차입금 지분법손익 0.1 (2.5) (0.8) (0.8) (0.8)

기타비유동부채 기타영업외손익 0.5 (2.2) 1.1 (1.8) (1.6)

부채총계 170.7 266.6 406.5 502.5 702.3 세전계속사업손익 10.3 22.9 26.3 29.9 31.9

자본금 6.7 7.7 16.3 16.3 16.3 법인세비용 2.2 3.8 5.8 6.6 7.0

자본잉여금 15.9 45.7 37.2 37.2 37.2 중단사업이익

자본조정 당기순이익 8.1 19.1 20.5 23.3 24.9

자기주식 증가율 (%) 70.0 137.2 7.2 13.9 6.6

이익잉여금 48.1 66.8 87.2 110.6 135.5 당기순이익률 (%) 6.2 10.9 8.0 8.9 7.6

자본총계 70.3 120.2 140.8 164.1 189.0 EPS 6,043 2,312 2,076 2,365 2,521

총차입금 114.4 212.6 212.6 212.6 212.6 증가율 (%) 70.0 (61.7) (10.2) 13.9 6.6

순차입금(순현금) 79.8 179.2 191.9 189.5 175.0 완전희석EPS 6,043 2,312 2,076 2,365 2,521

투하자본 증가율 (%) 70.0 (61.7) (10.2) 13.9 6.6

현금흐름표

주요투자지표 (단위:십억원) 2013A 2014A 2015F 2016F 2017F 2013A 2014A 2015F 2016F 2017F

영업활동현금흐름 37.4 (47.1) 109.5 123.4 168.4 주당지표(원)

당기순이익 8.1 19.1 20.5 23.3 24.9 EPS 6,043 2,312 2,076 2,365 2,521

유무형자산상각비 1.3 1.9 7.7 11.9 17.0 BPS 47,393 14,021 13,844 16,140 18,587

기타비현금손익가감 (0.3) (0.7) 117.4 93.1 176.2 DPS 0 0 0 0 0

운전자본의변동 27.8 (74.2) (36.1) (4.9) (49.7) 밸류에이션(배,%)

매출채권감소(증가) 36.9 (61.8) 4.3 (2.1) (20.9) PER 11.2 12.5 11.0 10.3

재고자산감소(증가) 18.7 (8.5) (45.0) (3.8) (38.5) PBR 1.9 1.9 1.6 1.4

매입채무증가(감소) (38.5) 15.5 4.7 1.0 9.7 PCR

기타 10.6 (19.4) 0.0 0.0 0.0 EV/ EBITDA

투자활동현금흐름 (4.6) (92.2) (122.5) (121.0) (153.8) 배당수익율 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0

단기투자자산처분(취득) 2.0 (10.2) 0.0 0.0 0.0 수익성 (%)

장기투자증권처분(취득) (0.2) (2.8) (4.0) 0.4 (3.0) 영업이익율 7.6 14.4 9.8 12.1 10.3

설비투자 (1.0) (80.8) (118.5) (121.4) (150.8) EBITDA이익율 8.6 15.5 12.8 16.6 15.5

유형자산처분 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 순이익율 6.2 10.9 8.0 8.9 7.6

무형자산감소(증가) 0.0 (0.0) (0.0) (0.1) (0.1) ROE 10.0 20.1 15.7 15.3 14.1

재무활동현금흐름 (34.4) 127.9 0.3 0.0 0.0 ROIC 5.0 9.7 6.5 7.5 7.7

차입금증가(감소) (34.4) 124.7 0.0 0.0 0.0 안정성(%,배)

자본증가(감소) 0.0 3.3 0.3 0.0 0.0 순차입금/자기자본 113.5 149.2 136.3 115.5 92.6

배당금지급 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 유동비율 377.7 174.6 188.1 192.4 227.4

현금의 증가(감소) (1.6) (11.3) (12.7) 2.4 14.5 이자보상배율 56.7 18.3 21.0

기초현금 36.2 34.6 23.2 10.6 12.9 활동성 (회)

기말현금 34.6 23.2 10.6 12.9 27.5 총자산회전율 0.5 0.6 0.5 0.4 0.4

Gross cash flow 12.0 28.0 145.6 128.3 218.1 매출채권회전율 2.9 3.1 3.0 3.1 3.4

Gross investment (21.2) 156.2 158.5 125.9 203.6 재고자산회전율 1.2 1.7 1.9 1.7 1.8

Free cash flow 33.2 (128.2) (13.0) 2.4 14.5 매입채무회전율 3.4 6.6 7.0 6.7 7.3



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투자기간 및 투자등급/투자의견 비율

종목추천 및 업종추천 투자기간 : 12개월 (추천기준일 종가대비 추천종목의 예상 목표수익률을 의미함) 당사 투자의견 비율(%)

ㆍSTRONG BUY(매수) 추천기준일 종가대비 +50%이상 2%

ㆍBUY(매수) 추천기준일 종가대비 +20%이상 ~ +50%미만 81%

ㆍHOLD(중립) 추천기준일 종가대비 0%이상 ∼ +20%미만 16%

ㆍREDUCE(매도) 추천기준일 종가대비 0%미만 1% (2015.3.31 기준)

과거 2년간 투자의견 및 목표주가 변동내역

에스케이디앤디(210980.KS) 주가 및 목표주가 추이 추천일자 투자의견 목표가(원)

20150622 STRONG BUY 63,000

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

70,000

13.6 13.9 13.12 14.3 14.6 14.9 14.12 15.3 15.6

(원)

에스케이디앤디 목표주가


현대산업(012630.KS) 주가 및 목표주가 추이 추천일자 투자의견 목표가(원)

20150603 BUY 79,000

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

70,000

80,000

90,000

13.6 13.9 13.12 14.3 14.6 14.9 14.12 15.3

(원)

현대산업 목표주가

20150622 BUY 79,000


과거 2년간 투자의견 및 목표주가 변동내역 아이에스동서(010780.KS) 주가 및 목표주가 추이

추천일자 투자의견 목표가(원)

20150527 BUY 108,000

0

20,000

40,000

60,000

80,000

100,000

120,000

13.6 13.9 13.12 14.3 14.6 14.9 14.12 15.3 15.6

(원)

아이에스동서 목표주가

20150622 BUY 108,000


동원개발(013120.KQ) 주가 및 목표주가 추이 추천일자 투자의견 목표가(원)

20150527 BUY 67,000

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

70,000

80,000

13.6 13.9 13.12 14.3 14.6 14.9 14.12 15.3 15.6

(원)

동원개발 목표주가

20150622 BUY 67,000

(210980.ks) - eugenefn.com · 자료: gs건설, 유진투자증권 자료: 대림산업,...

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