Стратегия комплексного развития промышленной

территории ОАО «УЗЭМИК»Территория комфорта

Часть первая Заместитель генерального директора –

руководитель проектаОАО «УЗЭМИК» 

Перепелица Виктор Владимирович

о подходе к преобразованию промышленных территорий

• Уфимский завод РТИ основан в 1942 году на базе эвакуированных из прифронтовой полосы в Уфу Ярославского завода "Резинотехника" и ленинградского "Красного треугольника". 

• В мае 1993 года предприятие реорганизовано в открытое акционерное общество "Уфимский завод эластомерных материалов, изделий и конструкций".

• На сегодняшний день предприятие работает в основном на оборудование, изготовленное и введенное в эксплуатацию в середине прошлого столетия, не отвечающие требованиям экологической безопасности. Конструктивные решения, параметры и характеристики оборудования отражают уровень, достигнутый к указанному периоду. С конца 80‐х годов XX века в связи с переходом экономики России на рыночные отношения замедлились темпы развития, сократились объемы производства, снизилась конкурентоспособность. 

• Высокая степень изношенности оборудования завода приводит к снижению надежности и эффективности его работы.  

• Рынок недвижимости города Уфа страдает от дефицита земли под застройку, производство несет убытки на содержание неэффективных, утративших свою функциональность территорий. Промышленные зоны занимают сотни гектар, большинство из которых практически не используются и превратились в хаотичную свалку, складскую зону, как раковая опухоль на теле города. В наследие от Советского Союза с его плановым ведением хозяйства нашей стране достался один из мощнейших во всем мире промышленный потенциал. В городе Уфе, так называемые, промышленные зоны занимают около 30‐40% городских площадей, наряду с тем, что в европейских городах – не более 10 %. И, тем не менее, как не печально признать, уровень эффективности нашего производства во многом уступает Европе. 

• Давайте рассмотрим, с чем это связанно. Значительная часть финансовых ресурсов производственных предприятий направленна на содержание огромной, утратившей свою актуальность инфраструктуры. В пределах промышленной территории расположено объемное количество дополнительных зданий и объектов, требующих затрат на электроэнергию, водоснабжение, а также прочее необходимое обеспечение.

о подходе к преобразованию промышленных территорий

• Такое ведение производства в современном мире является не логичным и крайне нерациональным. Исходя из этого, можно утверждать, что промышленные предприятия испытывают острую необходимость в модернизации, перехода на новый, качественный с точки зрения производства уровень. И так, каким путем достижимо преобразование убыточного промышленного предприятия в компактное эффективное экономичное производство. Целесообразно, качественно улучшить инфраструктуру производственного предприятия, по средствам высвобождения утратившей свою функциональность промышленной территории. Впоследствии, высвобожденная часть территории реорганизовывается, предоставляется под строительство в соответствии с городским планом. Полученные от реализации, а также, сэкономленные на содержании неэффективной площади финансовые ресурсы в дальнейшем могут являться средствами для развития, технической модернизации, выведения на новый качественный уровень данного производства. Таким образом, при функциональном использовании площадей, промышленное предприятие существенно повысит свою эффективность и конкурентоспособность в жестких условиях мирового рынка. 

• Вместе с тем, городская инфраструктура приобретет дополнительные жилые площади, объекты соцкультбыта, дороги и парковки, которые расположатся на бывших промышленных территориях. Проведя комплексные исследования по дальнейшему использованию и реновации промышленной площадки ОАО «УЗЭМИК» в силу экономической целесообразности, экологичной ситуации в городе (слайд город Уфа на 13 месте по вредным выбросам) было принято решение по выводу завода за черту города, с целью создания современного, конкурентоспособного  производства. Город  не теряет налогоплательщика в лице предприятия и приобретает новую качественную форму производства, а на территории квартала в общественно‐деловой зоне будет создан инновационный центр многофункционального назначения, на базе которого разместиться центральный офис завода, конструкторское бюро и коммерческий отдел. 

Существующее положение. Вид из космоса. 

Схема современного использования

Рейтинг городов России по уровню вредных выбросов

Производственный корпус

Производственный корпус

Перенос производства на новую площадку

Создание зеленых зон, облагораживание территорий

КОНЦЕПЦИЯ РАЗВИТИЯ ПРОМЫШЛЕННОЙ ТЕРРИТОРИИ ОАО «УЗЭМИК»

Часть втораяЗаместитель генерального директора –

руководитель проектаОАО «УЗЭМИК» 

Перепелица Виктор Владимирович

• Реновация промышленных зон, особенно центральной части города – одно из самых перспективных и самое главное необходимых направлений Уфимского девелопмента. Промышленная территория квартала ОАО «УЗЭМИК» ограниченного улицами Пархоменко, Кировоградской, Большой Гражданской, бульваром Ибрагимова площадью около 34 га, включает не только территорию завода, но и хаотично и непрезентабельно застроенная территория, на которой расположены всевозможные производства, стихийный рынок и предприятия сферы логистики, мы намерены в ближайшие годы кардинально изменить ее судьбу.

• В течение нескольких лет мы проводили многоступенчатые предпроектные исследования с привлечением архитекторов, экологов, проектировщиков, маркетологов и других специалистов по использованию территории промплощадки, изучали аналоги реконструкции промышленных территорий Москвы, С-Петербурга и ряда зарубежных проектов, в результате, консультанты предлагали самые невероятные и безумные идеи от создания обширного лофт-парка до гигантского парка развлечений. Но понимая важность данной территории в городской среде, которая находится в самом сердце города, было принято решение, опираясь на интересы жителей города, анализа экологической обстановки, транспортной ситуации и других факторов, по полному и комплексному обновлению участка.

• Мы подготовили предварительную концепцию Многофункционального жилого комплекса территории квартала, которую условно разбили на несколько зон Жилая, коммунальная, общественно-деловая и объекты медицинского, спортивно-оздоровительного назначения, школьного и дошкольного образования.

• Для того, чтобы превратить промзону в благоустроенный жилой кластер, придется решить немало проблем. Главные из них – транспортная доступность и огромное количество обременений, которыми участок обязан своим ближайшим соседям. Санитарно-защитные зоны Котельного цеха БашРТС, Гидравлики, Магнетрон, АЗС «Башнефть» «отъедают» больше половины полезной площади.

• Но сдать бесценные земли, конечно, не можем: и экономическая целесообразность проекта в этом случае будет сведена к нулю, и гипотетический жилой квартал оказался бы в кольце отчуждения. Мы постараемся задействовать весь потенциал территории, разработав поэтапную стратегию превращения существующих ограничений в преимущества для будущей среды обитания и по возможности снизить СЗЗ не совсем обоснованную, которая существенно ограничивает использование не только площадки УЗЭМИК, но и городских земель. В случае успешности данных мероприятий город получит около 200 000 кв. м жилья для более чем 6500 человек, вместо расчетных на сегодняшний день 150 000 кв. м на 5000 жителей. Для Решения ряда вопросов потребуется участие администрации города.

• Для архитекторов поставлены следующие задачи при разработке проекта планировки и проекта межевания территории квартала под Многофункциональный жилой комплекс:

• • учет местных природно-климатических условий и охраны окружающей среды;• • высокоэффективное использование территории МФЖК;• • оригинальность объемно-планировочной структуры и фукциональной организации жилого

комплекса;• • создание своеобразия архитектурно-художественного облика комплекса с учетом гармоничного

взаимодействия с существующим окружением;• • органичное включение в жилой комплекс учреждений общественного обслуживания и

самообслуживания;• • создание высокого комфорта жилой среды и обеспечение гибкости планировочных решений;• • создание высокого комфорта жилой среды;• • широкое использование инноваций в конструктивном решении и инженерном оборудовании

МФЖК.

• В состав МФЖК должны быть включены разнообразные общественные, торговые, административные, транспортные и другие виды учреждений и зданий, вплоть до уникальных, чтобы создать абсолютно комфортную и самодостаточную зону.

• Первая очередь реализации проекта включает реконструкцию производственного комплекса под многофункциональный комплекс (mixed-use) торгового-офисного назначения общей площадью 28 628,4 кв. м., после реконструкции 29 437,4, с целью создания оживленного делового центра с торговым компонентом, который будет основным ядром не только будущего квартала, но станет точкой притяжения городского масштаба. По своей сути это будет «уникальный объект для города с многообразием функционала, комфортности, удобным паркингом», в современном стиле интересных фасадных и интерьерных решениях, и качественным технологическим наполнением.

• Не исключается создание и крупного инновационного центра с самым разнообразным функционалом, данный формат предполагает создание условий для размещения компаний высокотехнологичных секторов, для обоснования размещение подобного формата, необходимо провести комплексный анализ спроса с привлечением специалистов соответствующих служб Администрации города и Минэкономразвития, разработать бизнес-план реализации проекта.

• Основные причины большинства провальных проектов заключаются в недостаточном изучение рынка, проведение маркетинговых исследований, неправильные проектные решения и один из самых главных критериев отсутствие (или поверхностный) бизнес-план реализации инвестиционного проекта. Изучая динамику развития уфимских застройщиков виден положительный тренд, даже когда самые «совдеповские» компании, начинают понимать важность всей предпроектной работы.

•

• Одни из рассматриваемых проектов:• Роттердама проект «Kopvan Zuid» архитекторы изменяют структуру бывшего порта площадью 125

га к внутреннему городскому кварталу (на 5000 квартир) с культурными учреждениями и инфраструктурой.

• В проекте «Unterneustadt» неиспользуемая с послевоенных лет территория в 8 га превращается в новый городской квартал высокой градостроительной плотности с примерно 650 квартирами, офисами и социальными учреждениями.

• ММДЦ «Москва-Сити», который возводится на территории бывшей каменоломни в Пресненском районе; бизнес-парк Nagatino i-Land площадью 216 тысяч кв.м.; деловой квартал «Сириус Парк», возникший на территории бывшей мебельной фабрики в промзоне №31 «Каширское шоссе». Также помимо культурных и офисных объектов на месте промзон активно возводятся жилые комплексы.

р рЗонирование территории

санитарно‐защитная зона 300 метров

р щ рЗонирование территории

санитарно‐защитная зона 150 метров

Схема города УфаСхема города Уфа

Генплан первой очередиГенплан первой очереди

Визуализация мастерская Винкельмана Д.

Визуализация мастерская Винкельмана Д.

Визуализация мастерская Винкельмана Д.