Обзор рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга за 1...

Ирина Зеренкова

Директор по

маркетингу и

продажам

«EKE Group»

Особое мнение

Вопрос эксперту:

Основные тенденции, сложившиеся на рынке

офисной недвижимости в начале 2015 г.?

Главная тенденция начала года на рынке офисной

недвижимости Санкт-Петербурга – совместный

пересмотр арендаторами и арендодателями ставок

аренды и арендуемых площадей. Многие

арендаторы в текущих экономических условиях

стараются оптимизировать расходы, в том числе, за

счет аренды. Компании сокращают объем

занимаемых площадей, обсуждают с

арендодателем снижение арендной ставки. Как

правило, бизнес-центры идут на встречу крупным

арендаторам, так как понимают, что в текущих

условиях найти нового интересанта на

освободившиеся площади будет очень непросто. В

этой связи уровень вакансий, особенно в классе B, в

первом квартале увеличился, а средний уровень

ставок снизился. При этом миграции арендаторов в

бизнес-центры классом ниже пока не наблюдается.

Офисная недвижимость

Санкт-Петербурга

Общая ситуация на рынке

В 1 квартале 2015 г. отмечается некоторое замедление

темпов роста курса доллара. Относительно конца декабря

2014 г. рост составил 7,3% или 3,97 руб., в то время как в 3-4

кв. 2014 г. этот показатель составлял 17% и 38%

соответственно.

На конец 1 квартала 2015 г. общий объем предложения на

рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга достиг 2 337

тыс. кв. м в классах А, В+, В или 3 516 тыс. кв. м – с учетом

класса С. Рынок вырос на 1,4%.

Введенные в отчетном периоде объекты - относительно

небольшие по площади. Арендопригодная площадь двух

наиболее крупных из них не превышает 15 тыс. кв. м.

В начале года сохраняются невысокие объемы спроса на

офисную недвижимость со стороны арендаторов.

Крупнейшая сделка отчетного периода снова относится к

аренде площадей структурами компании «Газпром».

Арендные ставки в 1 кв. 2015 г. удалось зафиксировать

примерно на уровне конца 2014 г.

СВОД ОСНОВНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ РЫНКА А В+ В С

Общий объем офисных площадей по итогам

1Q 2015 г., GLA

3 516 тыс. кв. мИз них: 2 337 тыс.кв.м – классы А, В+, В

1 179 тыс.кв.м – класс С*

Динамика объема по сравнению с 4Q 2014 г. +1,4%

Объем по классам, GLA787

тыс.кв.м

709

тыс.кв.м

841

тыс.кв.м

1 179

тыс.кв.м

Введено в эксплуатацию в 1Q 2015 г., GLA 48,9 тыс. кв. м

Введено по классам, GLA38,1

тыс. кв. м

0

тыс. кв. м

10,8

тыс. кв. м

0

тыс. кв. м

Динамика ввода по сравнению с 4Q 2014 г. -27% -100% +462% 0%

Доля вакантных площадей на конец 1Q 2015 г. 20,6% 9,0% 9,0% 8,1%

Динамика вакантных площадей

по сравнению с 4Q 2014 г.+10% +15% +16% +29%

Арендные ставки на конец 1Q 2015 г., RUR

(руб./кв.м/мес.)1540 1140 970 800

Динамика арендных ставок по сравнению

с 4Q 2014 г.+1,3% -0,9% -2,5% 0%

Средний уровень обеспеченности (GLA)

на 1 000 чел.699 кв. м (с учетом класса С)

Обеспеченность офисными площадями (GLA)

на 1 000 чел.157 кв. м 141 кв. м 167 кв. м 234 кв. м

Динамика обеспеченности по сравнению с 4Q 2014 г. +5,1% 0% +1,3% 0%

1

1-й квартал 2015 г.

БЦ «Сенатор» (ул.

Кропоткина)

Объем ввода офисных площадей за первые три месяца

2015 г. составил около 49 тыс. кв. м (GLA). Наиболее

крупными среди введенных в отчетном периоде объектов

являются:

Офисный центр на пл. Островского после

реконструкции (разрешение на ввод) – для размещения

штаб-квартиры ООО «Газпром экспорт» (GBA 18 тыс.кв.м).

БЦ «Цеппелин» в зоне аэропорта «Пулково» (GBA 16

тыс.кв.м).

БЦ «Сенатор» на ул. Кропоткина в Петроградском р-не

(GBA 9,6 тыс.кв.м).

Одной из ключевых новостей отчетного периода можно

назвать анонсированное решение компании «ВТБ

Девелопмент» о заморозке строительства 2-й очереди

делового квартала «Невская ратуша» минимум до 2016 г. В

2015 г. будет завершено только строительство

административного корпуса для Смольного площадью 115

тыс. кв. м. Рассматривается вариант изменения остальной

части проекта, в т. ч. перепроектирование под апарт-отели.

Среди других заметных событий в сегменте офисной

недвижимости в 1 кв. 2015 г. стоит отметить:

Закрыта сделка по продаже БЦ «Энигма» (класс В+) в

Кировском р-не, сданного в эксплуатацию в конце 2014 г.

(GВA около 14,1 тыс.кв.м). Продавец ООО «Магнум»,

покупатель – частный инвестор.

Алмазная компания «АЛРОСА» продала якутскому АКБ

«Алмазэргиэнбанк», здание своей бывшей штаб-квартиры на

Невском пр., 128. (класс В, GBA 1,8 тыс.кв.м).

Выставлен на продажу действующий БЦ

«Владимирский», принадлежавший строительной

корпорации «Элис» (Центральный р-н, класс В, GBA 5,1

тыс.кв.м, заполняемость 100%). Начальная цена 250

млн.руб. Торги состоятся в апреле 2015 г.

РАД готовит к продаже «самое центральное» здание

Петербурга, расположенное на Невском пр., д. 1. Текущее

использование: сдача помещений под офисы (все офисы

сданы в аренду), GBA – 7,6 тыс.кв.м, GLA – 3,9 тыс.кв.м.

Холдинг «ПСБ» выставил на продажу бизнес-центр на

Конюшенной пл., 2 (GBA 7,5 тыс.кв.м, класс С).



Основные события рынка

2

1-й квартал 2015 г.

БЦ «Эко-Статус»

ДЦ «КрюммельХаус»

БЦ «Владимирский»

БЦ «Энигма»

В 1 кв. 2015 г. в Санкт-Петербурге было введено 64,3

тыс. кв. м (GBA) или 48,9 тыс. кв. м (GLA) офисных

площадей, что на 25% ниже показателя предыдущего

отчетного периода (4 кв. 2014 г.). Согласно прогнозам

по вводу офисной недвижимости в 2015 г., ввод за 1

кв. 2015 г. составляет 27% от годового объема.

Фактически объем предложения офисных площадей в

аренду вырос менее существенно, т. к. два наиболее

крупных объекта вышли на рынок уже заполненными,

а один из объектов, относящихся к классу В, в

настоящий момент не сдается – здание ожидает

продажи.

Основной объем ввода относится к классу А.

По размерам помещений в аренду, предложение

разнообразно - в целом можно сказать, что в любом

классе есть возможность найти помещение нужной

площади. Однако некоторые различия по структуре

предложения по классам все же имеют место. Так,

несмотря на то, что в ряде объектов класса А

представлена мелкая нарезка помещений (до 30 кв.м

и 30-50 кв.м), доля таких предложений в общем

объеме значительно ниже, чем в сегментах В-В+. В А

классе это порядка 20% предложения, в то время как в

В-В+ - свыше 50%. Наиболее часто в классе А в

аренду предлагаются помещения – 100-500 кв.м

(70%); в классах В-В+ - 30-50 кв.м и 50-100 кв.м.

На помещения свыше 1000 кв.м. в А классе

приходится порядка 7% от общего объема помещений

в аренду, в классах В-В+ - только 1%.

3

Предложение


Санкт-Петербурга1-й квартал 2015 г.

1565

1728

1826

2079

22882337

1500

1600

1700

1800

1900

2000

2100

2200

2300

2400

Объем предложения в классах А, В+, В; тыс.кв.м

35

27

34

9

49 4925%

17%

35%

3%

24%27%

0

10

20

30

40

50

60

2010 2011 2012 2013 2014 2015

Объем ввода БЦ (классы А, В+, В), тыс.кв.м

Основные объекты, введенные в 1 кв. 2015 г.

Название БЦ Адрес Район КлассGBA

тыс.кв.м

GLA

тыс.кв.м

Офисное здание ООО

«Газпром экспорт»пл. Островского, 2а Центральный А 18,0 13,5

Цеппелин Стартовая ул., 6 Московский А 16,0 12,1

Сенатор Кропоткина ул., 1 Петроградский А 9,7 8,1

ЕСО Статус Лиговский пр., 140, лит. А Фрунзенский А 6,1 4,5

КрюммельХаус Большая Посадская ул., 12 Петроградский В 4,8 3,5

Офисная

недвижимость

4

По состоянию на конец 1 кв. 2015 г. средний уровень

вакансии по классам А, В+ и В составил 12,9%,

увеличившись на 0,5 п. п. относительно предыдущего

отчетного периода.

В отчетном периоде сохранилась тенденция к росту

уровня вакансии во всех сегментах, в т. ч. в классе В,

где в конце 2014 г. отмечалось некоторое снижение. Как

и в 4 кв. 2014 г., вакансия в классах В и В+ оказалась на

одном уровне – 9%. В классе А вакансия выросла до

20,6%; в классе С – до 8,1%.

Наиболее крупной и громкой сделкой отчетного

периода стала аренда в БЦ «Eightedges» (класс А)

компании «Leorsa». Бизнес-центр был целиком

арендован одной из структур «Газпрома», несмотря на

то что более чем на половину площадей объекта были

заключены соглашения о намерениях.

Еще одна крупная сделка также относится к аренде

в классе А – Банк «Балтийский» занял 5 тыс.кв.м в БЦ

«Сенатор» на ул. Профессора Попова. Кроме того, в 1

кв. 2015 г. список арендаторов бизнес-центра

пополнился дистрибьютором химической

промышленности «Реагент-Пром» (275,8 кв.м), а IT-

компания «AdVisual» расширилась до 1,9 тыс.кв.м,

арендовав дополнительно 757,3 кв.м.

Также можно отметить расширение

инжиниринговой компании «ЭлТех» в БЦ «Пулково

Скай» - до 5,15 тыс.кв.м, в результате чего «ЭлТех»

стала четвертым арендатором по объемам занимаемых

площадей (после структур «Газпрома», «Деловых

линий» и «Сбербанка»).

Средний уровень вакансии варьируется в зависимости

от района. Так, наиболее высокая вакантность (около

18%) отмечается в двух районах-лидерах по общему

объему предложения офисной недвижимости -

Московском и Центральном, а также в Невском и

Красногвардейском р-нах. Вакансия в Петроградском р-

не, который также входит в ТОП-3 по объемам офисных

площадей, напротив, ниже среднегородского

показателя (11%). На этом же уровне находится

вакансия в Василеостровском р-не. Наиболее низкие

показатели отмечаются в Адмиралтейском и

Калининском р-нах (чуть выше 6%).



Спрос

810 - 2500

5

7

9

11

13

15

17

19

21

23

1Q

2012

2Q

2012

3Q

2012

4Q

2012

1Q

2013

2Q

2013

3Q

2013

4Q

2013

1Q

2014

2Q

2014

3Q

2014

4Q

2014

1Q

2015

Динамика уровня ввакансии по классам, %

А В+ В

Наиболее крупные сделки по

аренде в 1 кв. 2015 г.

Название

БЦ

Арендова

нная

площадь

(кв.м)

Класс

БЦАрендатор

Eightedges 19 500 А Газпром

Сенатор (ул.

Проф.Попова)5 000 А

Банк

Балтийский

Пассаж /

Итальянская,

17

840 АCapital Legal

Services

Офисная


5

По итогам 1 кв. 2015 г. арендные ставки (с учетом НДС

и эксплуатационных расходов) в среднем составляют:

1540 руб./кв.м/мес. – в классе А;

1140 руб./кв.м/мес. – в классе В+;

970 руб./кв.м/мес. – в классе В;

800 руб./кв.м/мес. – в классе С.

Средневзвешенная ставка аренды в 1 кв. 2015 г. (в

классах А, В+, В) составила порядка 1160 руб./кв.

м/мес. (с учетом НДС и эксплуатационных расходов).

Верхние и нижние границы ценового диапазона и

соответственно длина ценового предложения в классах

В+ и С остались на уровне 4 кв. 2014 г.: 1500 руб. – для

В+ и 1000 руб. – для С . В А классе длина увеличилась

до 2450 руб. за счет понижения нижней границы. В

классе В длина сократилась до 1200 руб. вследствие

снижения по верхней границе ценового диапазона.

Дистанция между классами относительно предыдущего

отчетного периода изменилась незначительно: с 24%

до 26% увеличился разрыв В+/А, с 20% до 18% -

сократился для С/В.

Наиболее высокие показатели средних арендных

ставок в классе А отмечаются в Адмиралтейском и

Московском р-нах – на уровне 1900 руб./кв.м/мес. В

сегментах В+, В и С наиболее дорогая аренда в

Центральном и Петроградском р-нах: на уровне 1250-

1300 руб./кв.м/мес. – для В+; свыше 1100 руб./кв.м/мес.

– для В; 950-970 руб./кв.м/мес. – для С.

Наиболее дешевыми районами для аренды офиса

можно назвать Невский, Кировский и Фрунзенский.



0 500 1000 1500 2000 2500

С

В

В+

А

Диапазон арендных ставок по классам, руб./кв.м/мес.

на 1 кв. 2015 г.

Коммерческие условия

650 - 3100

500 - 2000

300-1300

400 - 1600

Min Рубли Max

Изменения границ относительно

4 кв. 2014 г.

Класс руб./кв.м/мес. руб./кв.м/ год $/кв.м/год 1

А 1540 18480 316

В+ 1140 13690 234

В 970 11640 199

С 800 9600 164

Арендные ставки на конец 1 кв. 2015 г.

1 По курсу ЦБ РФ на 31.03.2014 USD 58,4643

18%

14%

26%

Разница между классами по показателю средних арендных

ставок, %

С vs B В vs B+ B+ vs AА

В+

В

С

Офисная


6



Рейтинг районов Санкт-Петербурга по объемам офисных площадей,

уровню вакансии и размеру средней арендной ставки

Офисная


7



Выводы и прогноз развития

В 1 кв. 2015 г. рынок офисной недвижимости Санкт-

Петербурга вырос на 1,4%. Объемы ввода сопоставимы с

показателем за аналогичный период 2014 г.

Наиболее крупные среди введенных в классе А объекты

либо были арендованы на стадии строительства (в случае

с БЦ «Цеппелин» – арендован «Газпромом»), либо

реконструировались под собственные нужды (Офисный

центр для штаб-квартиры «Газпром экспорт»).

Таким образом, рост уровня вакансии в сегменте А,

отмеченный в 1 кв. 2015 г., в меньшей степени связан с

вводом новых площадей. Также можно отметить, что

повышение вакансии в отчетном периоде здесь не носило

массового характера. В целом результаты 1 кв. 2015 г.

говорят о том, что качественные объекты с удачной

локацией и разумной арендной политикой остаются

востребованы.

В 1 кв. 2015 г. рост уровня вакансии был характерен и для

сегментов В+, В и С. Негативные последствия

экономической ситуации в стране продолжает испытывать

на себе малый и средний бизнес – увеличивается число

организаций, прекративших свою деятельность,

некоторые арендаторы сокращают объемы занимаемых

площадей. В классе С вакансия непрерывно растет со 2

кв. 2014 г. и второй квартал подряд показывает наиболее

существенное – в сравнении с другими классами -

повышение. Показатель по-прежнему остается самым

низким, но разрыв с сегментом В заметно сократился. В

свою очередь, в классе В после некоторого снижения в

предыдущем отчетном периоде показатель вакансии в 1

кв. 2015 г. вернулся на уровень 3 кв. 2014 г.

Ставки аренды в 1 кв. 2015 г. сохранились примерно на

уровне конца 2014 г. Снижение заметно только в сегменте

В, но и оно не носит характера обвала. Одним из

немаловажных факторов, способствующих таким итогам,

является в т. ч. заключение договоров в рублях. Ряд

успешных объектов в высококлассном сегменте не

отказался и от ежегодной индексации арендных ставок.

Однако в начале 2015 г. процент индексации в среднем

снизился с 10% до 5%.

БЦ «Eightedges»

Бутик-офис центр «Пассаж/

Итальянская,17»

Офисная


8



Выводы и прогноз развития

Объекты, находящиеся на высокой стадии готовности,

вероятно, будут достроены и введены в эксплуатацию в

2015-2016 гг., но можно ожидать замораживания

проектов, недавно получивших разрешение на

строительство или находящихся на ранних стадиях

реализации.

На конец 1 кв. 2015 г. прогноз NAI Becar по объемам

годового ввода не подвергся корректировке. Таким

образом, до конца года возможно увеличение общего

объема предложения в сегменте еще на 3-4%.

Наиболее ожидаемыми объектами 2015 г. можно назвать

бизнес-центр «Сенатор» на Московском пр. - в классе А и

Деловой центр «Mezon Plaza» - в классе В+.

Название БЦ Класс Район GBA, тыс.кв.м GLA тыс.кв.м

Mezon Plaza В+ Выборгский 36,0 22,6

Сенатор (Чапаева) - I А Петроградский 33,0 24,8

Renaissance Business Park А Выборгский 28,3 20,9

LUCH В Красногвардейский 17,8 13,3

Сенатор (Фрунзенский) – I А Московский 17,0 12,8

Маркс В Адмиралтейский 14,5 11,4

Сенатор (Фрунзенский) - II В+ Московский 5,0 3,8

Примеры объектов, планируемых к вводу в эксплуатацию в 2015 г.

БЦ «Mezon Plaza»

Офисная


9

периодфакт/дин

амика

общий

объем,

тыс.

кв.м

новое предложение, тыс.

кв.мвакантные площади, %

средняя арендная ставка,

руб./кв.м/мес. ($/кв.м/год) 1

А В+ В С А В+ В С А В+ В С

2014

1Q

факт 3300 3 47,5 0 0 0 18,2 7,0 9,2 3,21550

(504)

1280

(430)

950

(319)

830

(279)

динамика 2% 4 -58% -100% 0% 0% +10% -29% -4% - -3% 4% -10% -

2Q

факт 3355 44,1 8,7 0 1,9 16,4 6,9 8,9 4,11525

(544)

1230

(439)

990

(353)

830

(296)

динамика1,7% 5

2,5% 6-7% 100% 0 100% -10% -1% -3% 28% 1,7% -4% 4% 0

3Q

факт 3400 0 28 18 0 16,4 7,0 9,2 4,41485

(452)

1125

(343)

975

(297)

820

(250)

динамика 1,4% -100% 221% 100% -100% 0% 1,4% 3,4% 7,3% -2,6% -8,5% -1,5% -1,4%

4Q

факт 3467 52 11,3 1,9 1,9 18,8 7,8 7,8 6,31520

(335)

1150

(253)

995

(219)

800

(176)

динамика 2% 100% -59% -89% 100% 15% 11% -15% 45% 2,4% 2,2% 2,1% -2,4%

2015

1Q

факт 3516 38,1 0 10,8 0 20,6 9,0 9,0 8,11540

(316)

1140

(234)

970

(199)

800

(164)

динамика 1,4% -27% -100% 462% 0% 10% 15% 16% 29% 1,3% -0,9% -2,5% 0%

Движение рынка за 2014-2015 гг.



1 Значение в USD указано по курсу, актуальному на конец каждого отчетного периода. Динамические показатели указаны при расчете в

RUR.2 Значения с учетом объема по классу С+3 С 1Q2014 и далее значения с учетом классов С+ и С. 4 С учетом классов А, В+, В5 - Здесь и в последующих периодах показатель указывается с учетом классов А, В+, В, С. 6 - С учетом классов А, В+, В

На вопросы по отчету ответят:

NAI Becar – российское

подразделение мировой сети

NAI Global, одного из лидеров

мирового рынка коммерческой

недвижимости. Партнерская сеть NAI,

основанная в 1978 году, имеет 350

офисов в 55 странах мира. По итогам

2012 года бренд NAI занял 5 место

среди мировых брендов на рынке

коммерческой недвижимости.

NAI Becar имеет фронт-офисы в

Москве и Санкт-Петербурге,

а также представительства в

нескольких городах России.

Санкт-Петербург

194044,

Б. Сампсониевский пр., 61, БЦ «Бекар».

Тел.: 8 (812) 490-70-01

- Управление недвижимостью

- Эксплуатация объектов

- Инвестиции

- Инфраструктурные проекты

- Зарубежные инвестиции

- Консалтинг

- Исследования рынка

- Оценка

- Управление проектами

- Аренда

- Покупка и продажа

- Продвижение объектов

Компания:

Услуги:

Ольга Шарыгина

Директор

Департамента маркетинга и консалтинга

[email protected]

Москва

125009,

Москва, пер. Большой Кисловский, 9

Тел.: 8 (495) 532-04-32

Елена Рыжкова

Главный маркетолог

Департамента маркетинга и консалтинга

[email protected]

www.naibecar.com

Контакты:

http://www.naibecar.com/