Екатерина Синогейкина Генеральный директор ЗАО...
DESCRIPTION
Оценка залогов: уроки кризиса. Екатерина Синогейкина Генеральный директор ЗАО «Евроэксперт». Уроки кризиса. Прирост кредитов 2007-08 гг. на 50% в год; 2009г. – если и есть рост, то минимальный ↓ Индекса РТС, ↓ объемов западного капитала, снижение ликвидности рынков - PowerPoint PPT PresentationTRANSCRIPT
![Page 1: Екатерина Синогейкина Генеральный директор ЗАО «Евроэксперт»](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081507/56816850550346895dde54f2/html5/thumbnails/1.jpg)
Екатерина СиногейкинаГенеральный директор
ЗАО «Евроэксперт»
Оценка залогов:уроки кризиса
![Page 2: Екатерина Синогейкина Генеральный директор ЗАО «Евроэксперт»](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081507/56816850550346895dde54f2/html5/thumbnails/2.jpg)
• Прирост кредитов 2007-08 гг. на 50% в год; 2009г. – если и есть рост, то минимальный
• ↓ Индекса РТС, ↓ объемов западного капитала, снижение ликвидности рынков
• Высокая доля необеспеченных кредитов до кризиса, после сократилась в 10 раз
• Доля проблемной задолженности от 8% до 20%, дефолтных облигаций ~ 10%-16%
• → Анализ проблемной задолженности
Уроки кризиса
Оценка залогов: Уроки кризиса
![Page 3: Екатерина Синогейкина Генеральный директор ЗАО «Евроэксперт»](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081507/56816850550346895dde54f2/html5/thumbnails/3.jpg)
1. Юридическая экспертиза (риск признания договоров недействительными)
2. Выбор объекта залога 3. Анализ влияния обременений на стоимость4. Анализ отделимых и неотделимых элементов5. Консолидация активов в генерирующую единицу.
«Обеспечение» активами деятельности, направленной на получение доходов
6. Отсутствие расхождений факта и документов7. Анализ подключений к коммуникациям8. Влияние на процедуру оценки залогов
Уроки кризиса: управление проблемной задолженностью на базе стоимости
Оценка залогов: Уроки кризиса
![Page 4: Екатерина Синогейкина Генеральный директор ЗАО «Евроэксперт»](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081507/56816850550346895dde54f2/html5/thumbnails/4.jpg)
• обеспечение – реальное?• ½ недвижимости в залоге одного банка, ½ - у другого• стоимость недвижимости > стоимости бизнеса по DCF
Выбор объекта залога
Оценка залогов: Уроки кризиса
![Page 5: Екатерина Синогейкина Генеральный директор ЗАО «Евроэксперт»](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081507/56816850550346895dde54f2/html5/thumbnails/5.jpg)
Залог - право аренды земельного участка и возводимые
на нем улучшения
• По состоянию на дату оценки право аренды земельного участка оформлено только на часть участка (S/2)• Объекты залога обременены правами требования третьих лиц (дольщиков) по договорам участия в долевом
строительстве, ввиду чего предполагается соразмерное уменьшение стоимости на площадь всех реализованных объектов.
• Право и возможность строительства Объекта на земельном участке?• Отсутствует окончательный согласованный вариант архитектурно-планировочных решений строящегося объекта.
Уроки кризиса: экспертиза
Оценка залогов: Уроки кризиса
![Page 6: Екатерина Синогейкина Генеральный директор ЗАО «Евроэксперт»](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081507/56816850550346895dde54f2/html5/thumbnails/6.jpg)
1. Переоценка залогов: падение стоимости, первоначальной завышенная оценка2. Более тщательный анализ исходной информации (напр., выписки из ЕГРП о наличии обременений, договоров, наличие
полного комплекта правоустанавливающих документов и документов БТИ)
3. Сравнительный подход• по недвижимости ↑ скидка на торг (10-15% жилая, 25-30% прочая). Уже в процессе телефонных переговоров снижают цену
предложения.• анализ предложений через год: либо ↓ 40-50%, либо висит в базе 1-1,5 года → низкая ликвидность• большой разброс цен по недвижимости, вынужденные сделки• по машинам и оборудованию нет значительного снижения • по бизнесу не дает адекватный результат
Уроки кризиса: оценка залогов
Оценка залогов: Уроки кризиса
![Page 7: Екатерина Синогейкина Генеральный директор ЗАО «Евроэксперт»](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081507/56816850550346895dde54f2/html5/thumbnails/7.jpg)
4. Доходный подход• капитализация vs дисконтирование. DCF делает все допущения явными.• консервативные прогнозы• выросла ставка, не растет доходность. Нет четкого понимания размера ставок• ставки аренды снизились больше, чем цены → разрыв сравнительного и доходного
5. Затратный подход• нецелесообразно для оценки частей зданий, помещений и квартир, а также объектов с большим сроком жизни ( > 15 лет)• прибыль предпринимателя ?• укрупненные справочники стоимости строительства• стоимость земли?• внешний износ (пример: стоимость с учетом внешнего износа - $980 000, без учета – $1 260 000)
Уроки кризиса: оценка залогов
Оценка залогов: Уроки кризиса
![Page 8: Екатерина Синогейкина Генеральный директор ЗАО «Евроэксперт»](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081507/56816850550346895dde54f2/html5/thumbnails/8.jpg)
1. Наличие коммуникаций?2. → Залог – комплекс3. Стоимость готового торгового центра > нового на 25-50%4. Влияние на загрузку, прогноз денежных потоков
Уроки кризиса: оценка залогов
Оценка залогов: Уроки кризиса
![Page 9: Екатерина Синогейкина Генеральный директор ЗАО «Евроэксперт»](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081507/56816850550346895dde54f2/html5/thumbnails/9.jpg)
В залог – оборудование обслуживания скважин: бурильные трубы
1. Внимание: контрактная стоимость! < реальной2. Дополнительное обеспечение - залог права требования
контрактной выручки3. А трубы где?
Уроки кризиса: оценка залогов
Оценка залогов: Уроки кризиса
![Page 10: Екатерина Синогейкина Генеральный директор ЗАО «Евроэксперт»](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081507/56816850550346895dde54f2/html5/thumbnails/10.jpg)
1. Стоимостная оценка подразумевает гипотетическую сделку.2. “Заинтересованный продавец”:
• не горит желанием продать, не принуждается к продаже и не готов продать по любой цене• заинтересован продать имущество на рыночных условиях по максимально возможной цене на (открытом)
рынке после проведения надлежащего маркетинга, какой бы ни была эта цена. • заинтересован продать, даже если он знает, что рынок пассивный.• он не может стать «не заинтересованным» лишь по той причине, что ему не нравится цена/результат оценки.
3. Заинтересован ли «заинтересованный продавец» на сегодняшнем рынке?
Оценка залогов: база стоимости
Оценка залогов: Уроки кризиса
![Page 11: Екатерина Синогейкина Генеральный директор ЗАО «Евроэксперт»](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081507/56816850550346895dde54f2/html5/thumbnails/11.jpg)
• В большинстве случаев применение базы стоимости без дополнительных разъяснений (квалификаторов) недостаточно!!!
• Общий формат сообщения о базе оценки: «База оценки + допущения о состоянии актива и обстоятельствах его продажи (отдельно или совместно с другими активами)»
• Почти всегда будет необходимым совмещать базу оценки с соответствующими допущениями или специальными допущениями.
Информация о базе оценки: требования МСО
Оценка залогов: Уроки кризиса
![Page 12: Екатерина Синогейкина Генеральный директор ЗАО «Евроэксперт»](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081507/56816850550346895dde54f2/html5/thumbnails/12.jpg)
• «Рыночная стоимость с учетом арендного договора» • «Рыночная стоимость при специальном допущении, что работы по строительству были завершены»• «Рыночная стоимость бизнеса как действующего предприятия»• «Рыночная стоимость машин и оборудования «на месте» при предположении, что бизнес будет продолжен»• «Рыночная стоимость машин и оборудования «на месте», но в предположении, что бизнес закрывается»• «Рыночная стоимость машин и оборудования как отдельных объектов для их перемещения с нынешнего
местоположения» • «Рыночная стоимость машин и оборудования при их утилизации»
Примеры сообщения баз оценки по МСО
Оценка залогов: Уроки кризиса
![Page 13: Екатерина Синогейкина Генеральный директор ЗАО «Евроэксперт»](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022081507/56816850550346895dde54f2/html5/thumbnails/13.jpg)
Оценка залогов: Уроки кризиса
Благодарю за внимание!
Екатерина Синогейкина, MRICS, CCIM, REV, к.э.н., доцент