广州新一方物业管理有限公司广州新一方物业管理有限公司

五羊新城广场

五羊新城广场基本信息情况一览表

内容名称 明 细 合 计 备 注

1、业户情况

规 划： 600个单位， 1~5楼商场规划面积共： 64158 ㎡ 64158 ㎡ ---

空 置 户 数： 0 户 0 ㎡ 截止 2013 年 7月

自用办公户数： 60 户 面积： 28357.86 ㎡ 28357.86 ㎡ 截止 2013 年 7月

2、占地面积 3706 ㎡ 3706 ㎡ ---

3、建筑面积

建筑面积： 68040 ㎡测绘面积： 64361.69 ㎡（其中 B1 ： 2443.98㎡； B2 ：1262.87 ㎡ 首 层： 2300.46 ㎡M层（设备转换层）： 1655.73㎡）

64361.69 ㎡ ---

4、车位收费

室 内：月租（临： 680 元 /月，固： 1100 元 /月） 车场管理费： 180 元 /月

临 停： 10 元 /天（ 12 小时） 20 元 /24小时外车辆临保： 5 元 / 小时（打卡）

室 内：月租（临： 680 元 /月，固： 1100 元 /月） 车场管理费： 180 元 /月

临 停： 10 元 /天（ 12 小时） 20 元 /24小时外车辆临保： 5 元 / 小时（打卡）

--- ---

5、车位数量 原规划： 96个实际使用： B1 ： 46 个 B2 ： 27个，外围： 52个 125个 ---

6、绿化盆栽 大堂： 166 盆 楼层： 71 盘 237 盆 ---

7、清洁面积 大堂面积、楼层走道面积、走火通道面积共 18000 ㎡ 18000 ㎡ ---

8、外墙面积 天面 4个圆弧外墙、 1F—30F外墙 19000 ㎡ 每半年清洗一次

9、生活水池 高位水池： 80立方，低位水池： 480立方 560立方 每季度清洗一次

10、公共洗手间 男、女共 54间，M 层 2间 56间 ---

11、垃圾桶 烟灰桶： 93个，垃圾桶： 83个 176个 ---

五羊新城广场基本信息情况一览表（续）

内容名称 明 细 合 计 备 注12、化粪池 共两组 240立方 每半年清疏一次

13、喷水景 西门 1个 1个 （每两周清洁一次）

14 、沙井 分布外围 22个 ---

15、走火通道 南北楼梯 2道，至车库；M层以下 4道 6条 ---

16、消防栓 M~B1 共 55个，塔一至塔三共 8个；B2~B3 共 8个， 6 楼 ~顶层 200个。 271个 每日巡查一遍，每季度

保养一次

17、监控室 8套监控主机及显示器， 1台消防系统控制屏， 2台火灾报警控制机， 1台电梯运行显示屏 1个 24小时运作

18、监控设备 监控头： 92 个、分布：楼层 60个、电梯 6个，车场及出入口 25个，消防中心 1个。 92个 24小时运行

19 、喷淋 共 10300个10300个 外判专业单位保养

20 、烟感 1200 1200个 外判专业单位保养

21、设备房面积： 2350㎡，共 60个；分布：负三层、楼层每层 2 个、大堂、M层冷却塔 2330 ㎡ ---

22 、电梯 厂商：日本三菱、数量： 6台（ 4台客梯， 2台消防梯） 6台 外判专业单位保养

五羊新城广场基本信息情况一览表（续）

内容名称 明 细 合 计 备 注

23 、网线 ADSL、联通、网通 3项 ---

24、中央空调 19XL580冷吨美国开利空调 4台 4台周一至五

7 ： 30—17 ： 30开放，周六 8 ： 00—16 ： 00

开放

25、出风口 322个（公共区域） 322个 ---

26、发电机 美国康明斯 514KW发电机 3台（其中 1台广发投资安装）东风康明斯 80KW发电机 1台（万联证劵投资安装专用） 4台 每月进行两次试车

27、大堂照明 大堂筒灯 122盏（个）：楼层大堂（标准层电梯厅灯盘 5盏（个），共 25层）

筒灯 122盏（个）灯盘灯 125盏（个） 分时段开关

28、车场照明 全部安装光管分布： B1 ： 78盏、 B2 ： 42盏 130盏 分时段开关

29、楼道照明 标准层筒灯： 1775盏（个）、走道： 320盏（个） 2095盏（个） 分时段开关

持续改善求创新，一方乐土一方人——广州市新一方物业管理有限公司简介

广州市新一方物业管理有限公司（简称新一方）成立于 1996 年 8 月，是具独立法人资格的专业物业管理公司，公司致力于提供全方位、多元化的物业管理服务，目前是广东省物业管理行业协会会员单位。新一方于 2000 年通过 ISO9001 质量保证体系，并于 2002 年跻身广州市二级物业管理资质企业行列。 2005 年 1 月，新一方与广州宜家创生物业管理有限公司、广州东华物业管理有限公司等 5 家专业物业公司强强联合，优劣互补，共同为广州的社区建设贡献力量。 新一方奉行诚信经营，以客为尊，积极参与市场竞争，成为广州市首次物业服务公开招投的中标单位。公司拥有一整套完善和持续发展的企业管理机制，对在管社区物业实施科学规范的管理服务，凭借多年积累的丰富经验，赢取了良好的社会美誉度！新一方推行董事会领导下的总经理负责制，下设行政部，企划部、财务部、三个职能部门和五羊新城分公司。五羊新城分公司主要负责五羊新城广场的日常管理，现有各类专业人员 104 人，拥有一支技术精良，团结向上的员工队伍。新一方除主营物业管理外，还兼营室内装修装饰设计、室内水电安装、保安、清洁、家政、商务、工业物业、汽车美容、中介代理等专项服务。现在管项目有甲级写字楼五羊新城广场、高级住宅小区丽水庭院和大型住宅小区湖滨苑等，是一家在广东省颇具影响力的专业物业公司。

持续改善求创新，一方乐土一方人——广州市新一方物业管理有限公司简介（续）

五羊新城广场是新一方走向物业管理专业化道路的第一个物业，主要服务客户有：华夏银行广州支行、广东省公路管理局、广发证券公司、海尔集团华南总部、城启房地产集团、周林频谱集团、三菱电梯、王老吉药业等。五羊新城广场通过新一方提供真诚、真心、高效、优质的全方位服务屡获各种社会荣誉， 1999 年度五羊新城广场荣获市级“优秀大厦”的光荣称号，并顺利通过市级“安全文明商贸小区”的综合验收； 2000 年获得国家建设部颁发“物业智能管理典范”荣誉称号； 2000 年 9 月获得了广东省“示范大厦”的称号， 2006 年 9 月再通过复检。 为提高服务的深度和广度，新一方积极倡导“以人为本”的管理概念，健全内部机制，在改善人员素质上狠下功夫，形成了具有私营企业特色的运作模式。 1999 年度公司推行了科学、规范的 ISO9001 质量保证体系，并顺利通过英国 AJA国际权威机构认证。通过贯彻落实“持续改善求创新”“一方乐土一方人”的质量方针，使公司的管理做到了五个规范：员工的行为规范、设备操作规范、服务程序规范、资料管理规范、财务管理规范，保障了物业的良性循环，也赢得社会各界和广大业户的认同。

持续改善求创新，一方乐土一方人——广州市新一方物业管理有限公司简介（续）

为实现经济效益、社会效益、环境效益三者有机的统一，公司不遗余力利用现有场地开展形式多样的社区文化活动，深受机团单位、相关部门和周围居民的好评，公司连续三年被东山区人民政府评为同业纳税大户，社会治安综合治理先进单位、环保先进单位、军警民共建单位，并多次受到市、区、街道、居委的表扬和奖励。

持续改善求创新，一方乐土一方人——广州市新一方物业管理有限公司简介（续）在对各种类型的物业进行管理中，公司积累了大量的实战经验，贮备了一批德、才兼备的管理、技术专业人才，为公司走上市场，参与竞争创造了条件。为加速新一方公司市场化的进程，标新创绩为社会树立一个健康、温馨、快捷、完善的一方乐土，营造精品物业管理行业的形象，扩大市场占有率，新一方公司进行了大胆的拓展尝试，并成为广州市首次物业管理物业——丽水庭园小区中标单位，在广州市物业管理行业迈出了市场化的第一步。荣誉和成绩已成为过去，新一方公司决心一切从零开始，从加强自身管理、素质出发，顺应物业服务市场发展需要，向规模化经营方向迈进。我们坚信：新一方公司必定会在逐步完善的物业服务市场上占据一席之地，争做品牌企业。

广州市新一方物业管理有限公司五羊分公司组织架构广州市新一方物业管理公司五羊分公司负责五羊新城广场物业管理工作，为五羊新城广场全体业户提供周到、优质的物业服务。五羊分公司下设物业部、工程部、保安部、保洁部、财务部 5 个部门。其架构如下 ：

物业概况：一、五羊新城广场基本情况五羊新城广场于 1996 年 12 月竣工落成，位于广州市寺右新马路111-115号，东临广州大道中，毗邻地铁 5 号线，交通便捷。占地面积 3145平方米，建筑面积 68040平方米，其中地下车库面积 3706平方米。地上 30层是一座现代化综合写字楼，地下二层为经营性专用车场。 M层为设备转换层， 6—30层为每层 2172平方米的标准写字楼。写字楼现入住率达到 98% 以上， 2000 年荣获省“示范大厦”称号， 2006 年再次通过“示范大厦”的复评。五羊新城广场是五羊新城地标式建筑，自 1996 年投入使用以来，一直由广州市新一方物业管理有限公司负责物业管理， 15 年来，新一方一直以优质的服务得到大厦业主 /客户一致好评，设备正常运行如新，客户满意度年年达到 95% 以上，收费率高达 98% 。曾先后获得“广东省物业管理示范大厦”、“广州市城市物业管理优秀大厦”、“东山区安全文明小区”等的荣誉称号。

大厦配套：1 、设备设施配套大厦公共设施设备齐全， 6 部日本原装三菱高速直升降机构成了大厦方便快捷的交通系统。在大厦供电系统方面，设有总容量为4900KVA 的供电变压器和 3 台 514KW 的美国康明斯后备应急发电机组，使供电系统完善可靠。中央空调方面配备了 4 台 580冷吨的美国原装进口开利空调机组。在大厦治安防范方面，大厦配备有先进的治安防范设施和监控录像，共有监控探头 92 个。在大厦消防方面，配有消防水泵 7 台，室内消防栓 271 个，烟感探头 1200 个，喷淋头 10300 个，足以应付各种突发性火灾。

大厦配套设备设施附图

低层电梯机组 消防控制系统

柴油发电机组 中央空调机组

公共环境配套附图

大厦大堂配套 大厦的洗手间 大厦的喷水池

大厦楼层走廊 大厦绿化摆设 大厦绿化摆设

管理人员构成 随着人们对办公环境的要求越来越讲究，以及对服务更注重体贴入微、周到便利的要求，公司与时俱进，稳固基层员工，培养基层干部，引进高端人才，组建了一支 104名高效、精干、凝聚力强的服务团队。其中分公司总经理 1 人，项目总监 1 人，财务部 1 人，物业部 12 人、动力部 19 人、保安部 34 人、保洁部 36 人。动力部人员多技多能，每个人都持有各种有效的上岗证件，其中有技师 2 人、高级电工及制冷技术高级电工及制冷技术维修人员维修人员 44 人人，各岗位持证率达100% 。

员工日常工作剪影

坚持做好大厦配套管理和提升精神 文明建设，走可持续发展道路 我司致力与“以人为本，精益求精”的质量服务方针，在寻求持续发展的道路上，在不断革新和总结积累了丰富的经验：只有坚持抓好大厦配套硬件管理和加快大厦精神文明建设，双管齐下，才能将经济效益、社会效益、环境效益三者有机结合，最终走向可持续发展的道路。

大厦设备设施的管理大厦设备设施的管理

设备管理是物业管理的重要组成部分，它不仅设备管理是物业管理的重要组成部分，它不仅关系到设备的安全运行，还关系到公司的经济关系到设备的安全运行，还关系到公司的经济效益和服务质量。设备管理的目的是：排除故效益和服务质量。设备管理的目的是：排除故障隐患，减少事故，加强保养，延长设备的使障隐患，减少事故，加强保养，延长设备的使用寿命，提高设备的利用率及完好率，使其高用寿命，提高设备的利用率及完好率，使其高效、安全、经济运行，设备性能的发挥，虽然效、安全、经济运行，设备性能的发挥，虽然同先天条件有关，但很大程度取决于后天的管同先天条件有关，但很大程度取决于后天的管理。理。

组建专业的管理队伍组建专业的管理队伍 五羊广场是甲级写字楼，配套的设备有电梯、中央空五羊广场是甲级写字楼，配套的设备有电梯、中央空调、消防、供水及供配电等设备。系统复杂，专业性调、消防、供水及供配电等设备。系统复杂，专业性强，技术要求高，专职管理人员需具有专业的知识及强，技术要求高，专职管理人员需具有专业的知识及管理业务水平，要求操作人员懂设备的用途、结构、管理业务水平，要求操作人员懂设备的用途、结构、原理、技术性能、维护方法、故障排除等基本知识，原理、技术性能、维护方法、故障排除等基本知识，且且 100%100% 持有相关岗位上岗证书，其中技师二人，高持有相关岗位上岗证书，其中技师二人，高级电工及制冷技术维修人员级电工及制冷技术维修人员 44 人，根据工作需要及人人，根据工作需要及人员的技术特长，分为三个班组：空调班负责中央空调员的技术特长，分为三个班组：空调班负责中央空调的设备运行，维护保养。配电班负责大厦的供配电安的设备运行，维护保养。配电班负责大厦的供配电安全运行。维修班负责做好日常公共区域设备的维修保全运行。维修班负责做好日常公共区域设备的维修保养及业户的保修工作，电梯由焦庆华监督保养单位的养及业户的保修工作，电梯由焦庆华监督保养单位的日常保养。赵守清全面跟进消防设备维修保养及测试日常保养。赵守清全面跟进消防设备维修保养及测试。根据个人的特长，合理使用人员，分工明确，责任。根据个人的特长，合理使用人员，分工明确，责任清楚，为保障大厦设备良好运行奠定基础。清楚，为保障大厦设备良好运行奠定基础。

建立健全的设备设施管理规程建立健全的设备设施管理规程 为了保证设备设施正常高效运行，加强设备在操作中的安全性，为了保证设备设施正常高效运行，加强设备在操作中的安全性，根据各种设备的使用说明书及管理要求，制定了以下的规程：根据各种设备的使用说明书及管理要求，制定了以下的规程：（（ 11 ）空调设备安全操作规程。）空调设备安全操作规程。（（ 22 ）中央空调事故处理规程。）中央空调事故处理规程。（（ 33 ）设备维修保养制度。）设备维修保养制度。（（ 44 ）维修服务制度。）维修服务制度。（（ 55 ）机房管理制度。）机房管理制度。（（ 66 ）交接班制度。）交接班制度。（（ 77 ）动力设备岗位职责。）动力设备岗位职责。（（ 88 ）电房安全工作规程。）电房安全工作规程。（（ 99 ）电气事故处理规程。）电气事故处理规程。（（ 1010 ）电房设备运行规程。）电房设备运行规程。（（ 1111 ）停电应急处理规程。）停电应急处理规程。

通过建立健全的规章制度和操作规程让操作人员明白自己的岗位通过建立健全的规章制度和操作规程让操作人员明白自己的岗位职责，知道该干什么？怎么干？当设备发生故障时，值班人员采职责，知道该干什么？怎么干？当设备发生故障时，值班人员采取有效的措施，防止事故扩大和蔓延，并清除对人员及设备的危取有效的措施，防止事故扩大和蔓延，并清除对人员及设备的危害。在故障原因未查明排除时，严禁启动设备运行，防止意外事害。在故障原因未查明排除时，严禁启动设备运行，防止意外事故的发生。故的发生。

做好日常保养工作做好日常保养工作 设备的保养是以预防为主，是根据实际使用中技术指标的变化来设备的保养是以预防为主，是根据实际使用中技术指标的变化来确定。在达到正常的磨损、老化、被破坏之前进行保养，使设备确定。在达到正常的磨损、老化、被破坏之前进行保养，使设备整洁，及时发现和消除故障隐患，达到延长寿命和正常使用的目整洁，及时发现和消除故障隐患，达到延长寿命和正常使用的目的。在日常工作中，一般通过定期擦拭、清扫、润滑、调整等方的。在日常工作中，一般通过定期擦拭、清扫、润滑、调整等方法进行护理，对磨损轴承等配件及时更换以保持设备的性能和技法进行护理，对磨损轴承等配件及时更换以保持设备的性能和技术状况。重点检查安全装置是否可靠，操作开关位置是否正常。术状况。重点检查安全装置是否可靠，操作开关位置是否正常。在巡查中发现有“跑”、“冒”、“漏”、“滴”水现象，及时在巡查中发现有“跑”、“冒”、“漏”、“滴”水现象，及时修复，保持机房的干燥，有效地预防了设备生锈、腐蚀，要求工修复，保持机房的干燥，有效地预防了设备生锈、腐蚀，要求工程人员有高度的责任心，定时记录并分析设备运行的技术参数，程人员有高度的责任心，定时记录并分析设备运行的技术参数，设备在产生故障时，通常会通过电压、电流、温度、压力、声音设备在产生故障时，通常会通过电压、电流、温度、压力、声音、震动等形式变现出来，根据相关技术指标的变化，就能准确查、震动等形式变现出来，根据相关技术指标的变化，就能准确查找到故障的部位，并分析产生故障的原因，才能有效的排除故障找到故障的部位，并分析产生故障的原因，才能有效的排除故障。如：中央空调通过冷媒温度、冷冻水、冷却水的进出水温度，。如：中央空调通过冷媒温度、冷冻水、冷却水的进出水温度，以及它们的温度之差，就可以知道主机的制冷效果，及时做出是以及它们的温度之差，就可以知道主机的制冷效果，及时做出是否需要“通泡”清洗的依据，通过蒸发器，冷凝器的静态及动态否需要“通泡”清洗的依据，通过蒸发器，冷凝器的静态及动态的压力，就可以知道主机的雪种是否足够，通过声音和震动情况的压力，就可以知道主机的雪种是否足够，通过声音和震动情况就能知道设备转动部位的磨损程度等。总之，设备的安全运行离就能知道设备转动部位的磨损程度等。总之，设备的安全运行离不开及时的维修保养和正确的操作方法，工作越忙越要注意安全不开及时的维修保养和正确的操作方法，工作越忙越要注意安全，任何疏忽，侥幸都会酿出不安全的祸端。，任何疏忽，侥幸都会酿出不安全的祸端。

社区精神文明建设 为实现经济效益、社会效益、环境效益三者有机的统一，公司不遗余力为实现经济效益、社会效益、环境效益三者有机的统一，公司不遗余力利用有限场地开展形式多样的社区文化活动，共建健康、温馨、便捷、利用有限场地开展形式多样的社区文化活动，共建健康、温馨、便捷、完善的一方乐土。完善的一方乐土。11 、节日装饰大厦，派送礼品回馈业户、节日装饰大厦，派送礼品回馈业户我司注重大厦节日气氛营造，每逢中秋、圣诞、春节大厦都进行相应主我司注重大厦节日气氛营造，每逢中秋、圣诞、春节大厦都进行相应主题的节日布置。另外，还派送礼品回馈业户，使得业户踏踏实实上班，题的节日布置。另外，还派送礼品回馈业户，使得业户踏踏实实上班，开开心心过节，营造健康、温馨的大厦办公氛围。开开心心过节，营造健康、温馨的大厦办公氛围。22 、提供方便快捷社区服务、提供方便快捷社区服务（（ 11 ）及时发布社区信息，做好宣传工作）及时发布社区信息，做好宣传工作通过大厦资讯栏，对业户经常性地进行法律、法规、大厦公共制度等宣通过大厦资讯栏，对业户经常性地进行法律、法规、大厦公共制度等宣传，让业户了解和理解物业管理行业情况。另外，及时发布通知、通告，传，让业户了解和理解物业管理行业情况。另外，及时发布通知、通告，告知业户我处近期的工作安排。如遇异常天气（台风、暴雨等），通过告知业户我处近期的工作安排。如遇异常天气（台风、暴雨等），通过大厦液晶平台发布天气信息及相关注意事项，提醒业户做好防范工作。大厦液晶平台发布天气信息及相关注意事项，提醒业户做好防范工作。（（ 22 ）与街道、居委、消防队携手共建，提供便民服务）与街道、居委、消防队携手共建，提供便民服务通过与街道、居委、消防队共建，不定期组织上门提供义务献血及消防通过与街道、居委、消防队共建，不定期组织上门提供义务献血及消防知识宣传讲座服务，给平时忙于工作的业户带来切实的便利。知识宣传讲座服务，给平时忙于工作的业户带来切实的便利。

丰富文娱生活、传播和谐理念

节日派送礼品 节日大厦布置

义务献血活动 奉献捐款活动

结束语结束语我们认为“精品楼宇评比我们认为“精品楼宇评比” ” 工作无论能否通过专家工作无论能否通过专家的考评，我们都将始终坚持用品质树立自己的社会的考评，我们都将始终坚持用品质树立自己的社会影响力和品牌形象，用创新开拓物业领域的新成就影响力和品牌形象，用创新开拓物业领域的新成就和新发展！我们坚信，在全体员工的辛勤耕耘以及和新发展！我们坚信，在全体员工的辛勤耕耘以及广大业主广大业主 //客户的大力支持下，将迈出更加坚实、客户的大力支持下，将迈出更加坚实、稳健的新步伐，实现“一方乐土一方人”的理想！稳健的新步伐，实现“一方乐土一方人”的理想！